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G2 | Valor | Quinta-feira, 29 de março de 20 1 2

Enxerto

Jornal Valor Econômico - CAD G - ESPECIAIS - 29/3/2012 (15:57) - Página 2- Cor: BLACKCYANMAGENTAYELLOW

Bancos tentam melhorarprodutos e atendimentoAdriana AguilarPara o Va l o r , de São Paulo

Sem espaço para a redução dataxa de juro aplicada nos financia-mentos imobiliários, os bancostravam concorrência pelo clientepor meio da melhoria de produ-tos, processos e qualidade do aten-dimento. As instituições afirmamque já operam com taxa de jurobastante reduzida. Hoje, o princi-pal funding para o crédito imobi-liário brasileiro, a caderneta depoupança, tem custo de captaçãopré-fixado, portanto, não acompa-nha diretamente a variação da taxaSelic, em ritmo de queda.

O presidente da Associação Bra-sileira das Entidades de CréditoImobiliário e Poupança (Abecip),Octavio de Lazari Junior, afirmaque as grandes construtoras de-vem repetir o mesmo volume delançamento em 2011. Assim, a es-timativa de incremento do créditoimobiliário está na faixa dos 30%em 2012, não tão forte como nosdois anos anteriores quando o per-centual chegou a 65%, em 2010, e42%, em 2011.

A expansão de 30% permite queos recursos da caderneta de pou-pança sejam suficientes, pelo me-nos, para os próximos dois anos.Com os recursos da poupança, ataxa de juro praticada nos finan-ciamentos imobiliários continuavariando de 8% a 10% ao ano. “Àmedida que a taxa Selic for caindo,haverá maior o estímulo à securiti-zação (conversão de uma dívidaem título), como funding alterna-tivo aos recursos da caderneta depoupança. O setor está tomandotodas as medidas para fortalecer osinstrumentos de securitização.”

Segundo o diretor de habita-ção da Caixa, Teotonio Rezende,em 2011, a instituição aplicouum total de R$ 80,1 bilhões emcrédito imobiliário. Para 2012, ameta considerada conservadora,é aplicar em torno de R$ 86 bi-lhões. As linhas de financiamen-to da Caixa atendem todos os

segmentos, desde a baixíssimarenda até a classe média e alta.

“Em 2012, nossos investimentosestão voltados à melhoria de pro-cessos com o objetivo de facilitar eagilizar o atendimento aos clien-tes. Nossas condições de financia-mento são favoráveis – prazo de até30 anos, quota de até 90% para ha-bitação de mercado e de até 100%para habitação social e taxa de jurooscilando de entre 8,1% e 10 % aoano, de acordo com o produto,quando os recursos são oriundosda caderneta de poupança.”

No Banco do Brasil, a taxa de ju-ros média praticada no Sistema Fi-nanceiro da Habitação (SFH), comrecursos da caderneta de poupan-ça, foi de 8,7% em 2011 – percen -tual mantido nos primeiros mesesde 2012. “Para facilitar o processode financiamento entre cliente ebanco, a redução do prazo é umadas iniciativas para o maior núme-ro de empréstimos imobiliáriosem 2012. O prazo médio para queo cliente tenha o financiamentocontratado é de 20 dias”, diz o dire-tor da área de crédito imobiliário,Gueitiro Matsuo Genso.

A expectativa do BB é atingirR$ 14 bilhões em operações con-tratadas em 2012. No final de2011, a carteira de financiamen-to imobiliário encerrou o anocom saldo de R$ 7,64 bilhões, en-tre empréstimos para pessoas fí-sicas e jurídicas, mais 124% emrelação a dezembro de 2010.

No Itaú Unibanco, o diretor decrédito imobiliário, Luiz AntonioFrança, diz que o diferencial do fi-nanciamento imobiliário na insti-tuição é a velocidade na contrata-ção do crédito e a taxa de juro quevaria conforme o credit scoring,sistema de pontuação que avalia ocomportamento e histórico docliente. França afirma que se todosos documentos forem entreguesem ordem, em menos de uma se-mana, o cliente recebe o contratoimobiliário. No fim de 2011, o sal-do de operações contratadas em fi-nanciamento imobiliário no ban-

co, incluindo pessoas físicas e jurí-dicas, somou R$ 20 bilhões, 60%superior a 2010.

Com melhorias no produto, oti-mização do sistema e investimen-to em uma equipe especializadapara atuar no financiamento imo-biliário, o Bradesco tem o objetivode aumentar o volume de emprés-timos para a compra da casa ematé 20% em 2012, afirma o diretordo crédito imobiliário do banco,Claudio Borges. No ano passado,os financiamentos imobiliários dainstituição alcançaram R$ 14,9 bi-lhões entre pessoas físicas e jurídi-cas, mais a 60% sobre 2010.

No S a n t a n d e r, o saldo de créditoimobiliário para pessoas físicas ejurídicas somou R$ 12,6 bilhões noano passado, 47% superior ao de2010. Segundo diretor de créditoimobiliário, José Roberto Macha-do, em 2012, há a expectativa decrescimento em função de diferen-tes iniciativas: redução do tempode contratação do financiamento,lançamento de produtos inovado-res como o seguro desemprego pa-ra os empréstimos imobiliáriosconcedidos, benefícios no créditoimobiliário Van Gogh e oportuni-dade geradas pelo WebCasas – sitedo mercado imobiliário para acompra, venda e aluguel.

Com 93 pontos de vendas pe-lo, a BM Sua Casa – empresa espe-cializada em crédito imobiliário,pertencente ao grupo BrazilianMortgages – tem espera atingirR$ 1,2 bilhão em financiamentosimobiliários este ano, o dobrodos R$ 630 milhões de 2011 parapessoas físicas, diz o diretor daBrazilian Mortgages CompanhiaHipotecária, Vitor Bidetti. Nosegmento de pessoa jurídica, aBM Sua Casa atende ao pequenoe médio incorporador em todoBrasil, com uma carteira de crédi-to de R$ 1 bilhão disponível àsempresas. A qualidade no aten-dimento, a rapidez do processoda negociação e abertura das lo-jas nos fins de semanas são al-guns dos trunfos da BM Sua Casa.

Especial | Financiamento imobiliário

Fundo: Anbima. * Até o dia 16/03/2012

CRI X LCIEstoque anual (em R$ milhões)

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012*

CRI LCI

0

20.000

40.000

60.000

2.170 2.8677.208

10.567

18.919

27.795 28.548

7.283 7.84410.503

15.510

29.260

46.83251.488

Fonte: Anbima. * janeiro (último período de fechamento)

Avanço firmeEm seis anos, o patrimônio dos fundos cresceu mais de 5.000%

Patrimônio líquido imobilizado em dezembro (R$ milhões)

0

5.000

10.000

15.000

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012*

173,12 292,75 319,23 758,30

2.950,91

9.282,27 9.751,68

M e rc a d o Para solucionar escassez de recursos, há a perspectiva de títulos privados aprovados em 1997

CRIs e LCIs são opções de financiamento

Sinara Figueiredo, do Santander: para quem quer rentabilidade maior e pode abrir mão da liquidez, a LCI é imbatível

Altair SilvaPara o Va l o r , de São Paulo

Criados a partir da regulamen-tação do Sistema de Financiamen-to Imobiliário (SFI), em novembrode 1997, os Certificados de Recebí-veis Imobiliários (CRIs) e as Letrasde Crédito Imobiliário (LCIs) sãohoje os mais representativos ins-trumentos de fontes alternativasde recursos para o financiamentode imóveis. Na realidade, a impor-tância destes dois títulos privadosno atual contexto macroeconômi-co é bem maior. Como a principalfonte de recursos para que os ban-cos concedam financiamentosimobiliários — a caderneta de pou-pança — está secando, os CRIs e asLCIs representam as únicas opçõesconcretas e viáveis de funding paraque o mercado imobiliário localcontinue se desenvolvendo.

Segundo a Associação Brasileiradas Entidades de Crédito Imobiliá-rio e Poupança (Abecip), entre fe-vereiro de 2011 e janeiro de 2012(últimos dados disponíveis), os fi-nanciamentos para imóveis soma-ram o recorde de R$ 80,9 bilhões,mais 40% em relação aos 12 mesesanteriores. No mesmo período,contudo, o saldo das cadernetas depoupança avançou 10%, subindode R$ 302 bilhões para R$ 332 bi-lhões. As estimativas dos profissio-nais do mercado são de que, den-tro de um a no máximo três anos,não exista mais dinheiro disponí-vel, ao menos nesta fonte, paraatender à crescente demanda domercado imobiliário. As projeçõestambém levam em conta os recur-sos dos trabalhadores depositadosnas contas do Fundo de Garantiado Tempo de Serviço (FGTS). Jun-tos, a caderneta de poupança e oFGTS respondem hoje por algo en-tre 95% e 97% de todo o fundingutilizado nas operações de finan-ciamento imobiliário.

Os CRIs e as LCIs despontamcomo solução para contornar aescassez iminente de recursos.Os dois instrumentos são títuloslastreados em recebíveis imobi-liários e o SFI prevê que, a partirda emissão e venda no mercadode capitais, as instituições finan-ceiras tenham dinheiro em caixapara oferecer novos financia-mentos. “Em nenhum lugar domundo o desenvolvimento domercado imobiliário pode de-pender apenas da poupança dasfamílias”, diz Fernando Bau-meier, superintendente de ne-gócios imobiliários do BancoS a n t a n d e r.

Charles Ferraz, responsável pelaárea de investimentos e gestão pa-trimonial do Itaú Private Bank, dizque os CRIs têm espaço para cres-cer, mas as características do papele a necessidade de assessoria espe-cializada, tende a continuar restri-to à alta renda e investidores insti-

tucionais. “Esse mercado não exis-tia até algum tempo atrás e veiopara ficar, mas não vejo o CRI sen-do desenvolvido no varejo.” A ne-gociação dos CRIs significa um en-trave para que o volume de emis-sões cresça de forma mais acelera-da, mas há propostas como a da

Associação Brasileira das Entida-des dos Mercados Financeiro e deCapitais. “Nossa sugestão é paracriar regras mais flexíveis, mas nãoesperamos nada antes do fim doa n o”, diz Rodrigo Machado, presi-dente do comitê de produtos fi-nanceiros imobiliários.

A Anbima propôs regrasmais flexíveis, masnenhuma mudançadeverá acontecerantes do fim do ano

Considerando a evolução dosCRIs e das LCIs ao longo dos últi-mos anos, a expectativa é de que,mantido o ritmo de crescimentodas emissões, a participação dessestítulos no total de financiamentosimobiliários aumente de maneiraexpressiva. Segundo a Cetip, o sal-do em estoque dos CRIs subiu deR$ 18,9 bilhões, no fim de 2010,para R$ 27,7 bilhões, em dezem-bro, avanço de 47%. No mesmo pe-ríodo, o estoque de LCIs apresen-tou um salto de 60%, passando deR$ 29,2 bilhões para R$ 46,8 bi-lhões. Nos três primeiros meses de2012, os saldos em estoque dosCRIs e das LCIs haviam subido paraR$ 28,5 bilhões e R$ 51,8 bilhões,respectivamente, com altas corres-pondentes de 3% e 10%.

Além da necessidade de fontesalternativas de recursos, o avançodestes títulos está relacionado avários fatores como a estabilidade

da economia e as taxas de juros de-clinantes. Neste cenário, a rentabi-lidade nos investimentos de rendafixa tende a encolher e a possibili-dade de travar uma taxa fixa maisum cupom (um índice como IGPMou IPCA) nos CRIs e nas LCIs des-perta cada vez mais a atenção dosinvestidores. Para a pessoa física,pesa ainda um fator adicional – aisenção do Imposto de Renda (IR)sobre os ganhos obtidos.

A despeito de os dois papéis te-rem lastro em recebíveis de opera-ções de crédito imobiliário, elesguardam diferenças importantes.O CRI, por exemplo, somente podeser emitido por meio de uma secu-ritizadora imobiliária e representaum tipo de empreendimento es-pecífico, que pode ser residencial,corporativo, de locação etc; comtaxas, prazos e estruturas bastantedistintas. Além disso, a garantia depagamento do papel é o próprioemissor, as construtoras, na maiorparte das vezes. Por conta dessacomplexidade, a Comissão de Va-lores Mobiliários (CVM) estabeleceum investimento mínimo de R$300 mil, levando esse título a sernegociado apenas entre investido-res qualificados. Segundo executi-vos de bancos, no entanto, o tíque-te médio para pessoas físicas giraem torno de R$ 1 milhão.

A LCI pode ser emitida pela pró-prio banco detentor dos recebíveisimobiliários, que reúne diversasoperações em um único papel e, aexemplo de um Certificado de De-pósito Bancário (CDB), quem ga-rante o título é o banco emissor. Oinvestimento por pessoa física po-de ser feito a partir de R$ 30 mil noSantander, atendendo uma gamamaior de investidores. “Para quembusca uma rentabilidade maior epode abrir mão da liquidez, a LCI éimbatível”, diz Sinara Polycarpo Fi-gueiredo, superintendente de in-vestimentos.

Norma aperfeiçoada gerainteresse no investidorMartha FunkePara o Va l o r , de São Paulo

Os fundos de investimento imo-biliário (FII) estão se firmando co-mo opção atraente para um núme-ro cada vez maior de investidores.Estima-se que sua penetração atin-ja cerca de 35 mil CPFs e, emboraseu volume financeiro em torno deR$ 16 bilhões represente menos de0,1% do total das aplicações dopaís e pouco mais de 1% dos inves-timentos totais em fundos, seu rit-mo de crescimento é exponencial eaponta para a eventual absorçãode boa parte dos aportes tradicio-nalmente direcionados a imóveispelo investidor brasileiro – cercade R$ 1 em cada R$ 2 da massa deinvestimentos do país.

Nos últimos quatro anos, o mer-cado cresceu quase dez vezes. Onúmero de FII registrados naBM&F Bovespa saltou de 25 para69 em fevereiro. Foram 77 mil ne-gócios realizados em 2011, commovimento de R$ 912 milhõescontra R$ 143 milhões nos 6,7 milnegócios de 2008. Boa parte da res-ponsabilidade coube à Instrução472 editada pela CVM, que am-pliou o conceito de empreendi-mento imobiliário e permitiu a di-versificação das ofertas e o surgi-mento de fundos como os de ges-tão ativa (compra e venda de imó-veis), de certificados de recebíveisimobiliários (CRIs) ou de fundos.Além da isenção de Imposto deRenda sobre os rendimentos parapessoas físicas, o cenário econômi-co ajudou com a queda de juros, oque levou investidores a buscaremalternativas mais atraentes do quea renda fixa – e os FIIs não deixam adesejar neste quesito: em 2011,sua rentabilidade média ficou emtorno de 13% contra os 11% regis-trados pelos CDIs.

A mesma medida permitiu achegada ao mercado de grandesbancos, cujo poder de distribuiçãoreforçou o crescimento e a popula-rização dos produtos. Um dosexemplos é o Citibank. O banco co-

meçou a oferecer FIIs a seus clien-tes de renda mais alta há cerca dequatro anos, mas já os coloca novarejo. De lá para cá participou dadistribuição de dez fundos com va-lor médio de R$ 80 milhões cadaum e já contabiliza cerca de 3,5 milCPFs proprietários de cotas, paraquem foram vendidos 5 mil bole-tos com ticket médio acima de R$250 mil reais. “A última oferta teveticket mínimo de R$ 10 mil. O mer-cado está mais democrático”, diz osuperintendente de produtos deinvestimento, Eduardo Forestieri.

O potencial de milhões de cor-rentistas leva as gestoras de fundosa buscar parcerias com os bancosnão só de investimentos, comoCredit Suisse Hedging-Griffo e Ou -r i nv e s t , mas de varejo. Caixa Eco-nômica Federal e Banco do Brasilsaíram na frente. O Itaú distribui ofundo Kinea Renda Imobiliária desua própria empresa de investi-mentos, a Kinea, que em fevereiropromoveu sua terceira tranchecom captação de R$ 410 milhões.Bradesco e HSBC participaram dadistribuição de fundos diversos.

“Os bancos analisam especial-mente fundos com imóveis pró-prios como um passo para vende-rem seus próprios ativos, pelassuas redes de agências, a seus cor-rentistas”, diz o consultor SérgioBelleza. Enquanto o Santanderavalia sua chegada ao setor esteano, o BTG Pactual entrou por ci-ma: comprou no fim de 2011 a hol-

ding BRFE, dona da líder de merca-do, a Brazilian Mortage, que admi-nistra 60 fundos com ativos de R$ 6bilhões. “Ganhamos uma força dedistribuição fenomenal para avan-çar com mais velocidade”, diz o di-retor da gestora, Vitor Bidetti.

O ritmo promete ser mantido.Em meados de março, quatro dasoito ofertas em andamento na bol-sa eram de fundos com valor apro-ximado de R$ 1 bilhão. Mais dozeestavam em análise na CVM, so-mando cerca de R$ 2 bilhões. “Háseis anos tínhamos um lançamen-to a cada seis meses”, afirma Fer-nando Silva Teles, sócio diretor dacorretora C o i nv a l o r e s . Uma dasbarreiras para a expansão é que ademanda começa a superar a ofer-ta e podem começar a faltar ativos.“Tivemos emissões com demandamaior que a oferta”, diz José Diniz,diretor da Rio Bravo. A gestora de-ve dar entrada na CVM de dois FIIsno valor de R$ 270 milhões e até ofim do ano planeja outros, além deum fundo de CRIs.

A movimentação começa a der-rubar o temor da falta de liquidez,um dos grandes desafios dos FIIspara sensibilizar o investidor. Da-dos do portal Fundo Imobiliárioindicam os 16 fundos mais nego-ciados em 2011 tiveram operaçõesde compra e venda em mais de 90%dos dias e, nos últimos doze meses,os três líderes deste ranking – BCFund, West Plaza e Kinea RendaImobiliária – cravaram 99%.

LEONARDO RODRIGUES/VALOR