crédito imobiliario e poupança

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o Prmio ABECIPde Monografia em Crdito Imobilirio e PoupanaConstruindo um modelo permanente, equilibrado e economicamente sustentvel de crdito imobilirio brasileiro

2007 Associao Brasileira das Entidades de Crdito Imobilirio e Poupana (Abecip) ISBN 978-85-60910-00-7 Todos os direitos reservados. Nenhuma parte deste livro poder ser reproduzida, sob qualquer forma, sem prvia autorizao da Abecip. Os trabalhos publicados no traduzem a opinio da Abecip. Sua publicao obedece ao propsito de ampliar o dilogo com a sociedade e promover um intercmbio de idias, visando adaptao de melhores prticas rumo ao desenvolvimento sustentvel do Pas. Realizao: Associao Brasileira das Entidades de Crdito Imobilirio e Poupana Av. Brigadeiro Faria Lima 1.485 l 13.o andar l Torre Norte 01452-921 l So Paulo l SP Fone: (11) 3286-4855 www.abecip.org.br Coordenao: Zuleica Ferreira Passini Produo editorial: Et Cetera Editora R. Carabas 176 l Casa 8 l Pompia 05020-000 l So Paulo l SP Fones: (11) 3368-5095 / (11) 3368-4545 www.etceteraeditora.com.br

Dados Internacionais de Catalogao na Publicao (CIP) (Cmara Brasileira do Livro, SP, Brasil) 1. Prmio ABECIP de Monografia em Crdito Imobilirio e Poupana : construindo um modelo permanente, equilibrado e economicamente sustentvel de crdito imobilirio brasileiro. So Paulo : ABECIP Associao Brasileira das Entidades de Crdito Imobilirio e Poupana, 2007. 1. Crdito imobilirio Brasil. 2. Financiamento imobilirio Brasil 3. Poupana e investimento I. Ttulo. 07-3885 CDD-332.720981

Indces para catlogo sistemtico: 1. Brasil : Crdito imobilirio : Economia financeira 332.720981 2. Crdito imobilirio brasileiro : Economia financeira 332.720981

SUMRIO /7 APRESENTAO Dcio Tenerello, Presidente da Abecip

CATEGORIA PROFISSIONAL 11 1 A FUNO SOCIAL DO CONTRATO E A POLMICA ACERCA DA CAPITALIZAO DE JUROS NO SFH Tereza Cristina Ferreira 2 CONSTRUINDO UM MODELO PERMANENTE, EQUILIBRADO E ECONOMICAMENTE SUSTENTVEL DE CRDITO IMOBILIRIO BRASILEIRO Joo Bosco Segreti 3 O PAPEL DO CRDITO IMOBILIRIO NA DINMICA DO MERCADO HABITACIONAL BRASILEIRO Aline Amaral de Sousa

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CATEGORIA GRADUANDO 173 1 DA ALIENAO FIDUCIRIA DE BENS IMVEIS Cludio Lojkasek Lima 2 A SECURITIZAO DE RECEBVEIS IMOBILIRIOS NOS EUA E NO BRASIL Lucas Gragnani Stella 3 A ALIENAO FIDUCIRIA DE IMVEL NO FINANCIAMENTO IMOBILIRIO Marins Bilhar

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APRESENTAO EDUCAO PARA O CRDITO IMOBILIRIO

Entre meados dos anos 1980 e 1990, o sistema de crdito habitacional viveu um longo perodo de transio, com conseqncias restritivas tanto para a formao de pessoal especializado nas instituies financeiras, como para o investimento nas atividades educacionais relacionadas ao setor. Esta dcada traz uma revoluo no ambiente do crdito imobilirio, que mostra melhora consistente. A combinao de estabilizao monetria, recuo progressivo da taxa de juros e aumento da segurana jurdica dos contratos imobilirios fez com que o volume de financiamentos fosse multiplicado em quatro, entre 2002 e 2007. Para isto, tornou-se indispensvel que as instituies financeiras ampliassem a contratao de pessoal e que as universidades desenvolvessem seminrios, cursos regulares, MBAs e doutorados com vistas a formar profissionais de crdito imobilirio, como ocorre em pases desenvolvidos. Para estimular a educao, a Associao Brasileira das Entidades de Crdito Imobilirio e Poupana (Abecip), que representa os agentes do crdito imobilirio, criou o 1 Prmio de Monografia em Crdito Imobilirio e Poupana, cujos resultados so apresentados neste livro. Ao longo das prximas pginas, os leitores podero constatar o grau de interesse dos universitrios e dos profissionais que atuam no setor, inclusive conhecidos especialistas, por uma temtica inovadora. Esto reproduzidas as monografias vencedoras do prmio Abecip que dever ser o primeiro de uma srie que a associao promover nos prximos anos. O escopo das monografias est perfeitamente adequado ao processo de modernizao institucional do crdito no Pas, abordando, por exemplo, os novos instrumentos criados pela Lei 9.514/97, que fixou as bases do Sistema de Financiamento Imobilirio (SFI) e da securitizao de recebveis pilares sobre os quais pases maduros, como os Estados Unidos, desenvolveram um mercado expresso em trilhes de dlares. Alm de desenvolver especialidades, a educao para o crdito imobilirio traz outros desafios, envolvendo o conhecimento de uma cadeia produtiva que comea no planejamento urbano e nas leis de edificao e chega produo e comercializao, conferindo estrito respeito ao meio ambiente e ao bem-estar dos muturios. O objetivo final proporcionar moradia s famlias, estimulando, ao mesmo tempo, o emprego e o crescimento econmico. O crdito imobilirio , assim, parte relevante da educao para a cidadania. DCIO TENERELLO Presidente da Abecip

CATEGORIA PROFISSIONALTEREZA CRISTINA FERREIRA

/ 1 colocado JOO BOSCO SEGRETI / 2 colocado ALINE AMARAL DE SOUSA / 3 colocadoo o o

A FUNO SOCIAL DO CONTRATO E A POLMICA ACERCA DA CAPITALIZAO DE JUROS NO SFH

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TEREZA CRISTINA FERREIRAPs-graduada lato sensu em Direito Civil e Processual Civil pelo Centro Universitrio de Campo Grande (Unaes). Graduada em Direito pela Faculdade Catlica de Mato Grosso (FUCMT)SO PAULO, 2006

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INTRODUO

A Lei 4.380/64 criou o Sistema Financeiro da Habitao (SFH), bem como estabeleceu a correo monetria para esses contratos de financiamento, em que o contratante deveria devolver ao contratado a quantia emprestada devidamente corrigida, a fim de recuperar o poder de compra da moeda. Em tais contratos, conforme normatizao do Banco Nacional da Habitao (BNH), foram estipulados prazo, taxa de juros e sistema de amortizao da dvida. De l para c, diversas leis, decretos e normas regulamentadoras foram criados com a inteno de adequar o SFH ao momento vivido no pas, em especial no que tange aos perodos de alta inflacionria e desorganizao econmica, em que o Governo se viu obrigado a lanar mo de medidas temporrias a fim de diminuir o impacto causado pelas prestaes no oramento familiar. O Cdigo Civil vigente, Ttulo V, artigos 421 e seguintes, estabelece as normas dos contratos em geral. O artigo 421, de forma inovadora, dispe sobre a liberdade de contratar em razo e nos limites da funo social do contrato. Buscou-se mostrar que um contrato de financiamento habitacional cumpre sua funo social medida que proporciona a milhes de famlias a realizao de um sonho, que a moradia prpria. No entanto, procurou-se salientar que tal princpio deve ser visto em seu sentido mais amplo, pois o que se discute no um simples contrato de emprstimo, mas um financiamento a longo prazo, para a aquisio de um bem maior, sinnimo de segurana e estabilidade para as pessoas, e que sem esse emprstimo se tornaria uma conquista inacessvel para parte delas. Ressaltaram-se as aes judiciais propostas, objetivando-se a reviso dos contratos sob os argumentos, entre outros, de terem surgido saldos devedores impagveis e aplicao de taxa de juros acima do pactuado pelas partes. Entendeu-se que a cobrana da taxa de juros e a sua capitalizao so temas bastante discutidos no campo dos financiamentos habitacionais, pairando sobre eles muita polmica e entendimentos equivocados, inclusive de doutrinadores renomados.

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CRDITO IMOBILIRIO E POUPANA

Desta forma, buscou-se mostrar que, no obstante o financiamento habitacional ter por objetivo permitir o acesso moradia, ele no revestido de carter assistencialista e que o seu pagamento deve ser remunerado na mesma moeda e nos mesmos padres em que fora emprestado, pois o descompasso gerado entre o valor da prestao e o saldo devedor ao longo dos anos deve-se utilizao de ndices de reajustes diferenciados entre eles. Com isso, procurou-se salientar o fato de que o financiamento habitacional no um emprstimo nico e isolado de interesse exclusivo das partes, e sua anlise deve ser feita dentro de um contexto social, cujo fim maior o bem coletivo e o seu cumprimento, baseado em normativos de ordem pblica, que refletir em novos emprstimos para as famlias que esperam um dia adquirirem a casa prpria.

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SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAO (SFH)

O SFH, surgido na dcada de 1960, foi criado para facilitar o acesso casa prpria, em especial para as pessoas que se encontravam nas classes de baixo poder aquisitivo. Como citado por Souza1, a Lei 4.380/64 foi uma das mais importantes medidas governamentais em termos de poltica habitacional, tendo em vista que, com a implantao desse novo sistema, procurou-se solucionar a histrica problemtica existente nesse setor, com a atuao conjunta do Estado, dos agentes financeiros e da sociedade civil. A implantao desse novo sistema habitacional tinha como finalidade precpua a disponibilizao e proteo de um benefcio a longo prazo, que facilitaria a aquisio da casa prpria por milhares de pessoas das camadas sociais de baixo poder econmico.2 Ressalte-se, no entanto, que a preocupao com a questo habitacional por parte do Governo, primeiro de uma forma mais branda e, com o passar do tempo, de uma forma mais sistemtica, j remontava ao incio do sculo XX, culminou com a criao do SFH.

1.1 OrigemA origem do SFH deu-se por meio da Lei 4.380/64, cuja finalidade bsica era facilitar e promover a construo e aquisio da casa prpria e estava voltado para aquelas pessoas enquadradas nas classes de menor renda da populao. Seria financiada apenas uma unidade habitacional por grupo familiar. Foi uma importante medida governamental na rea habitacional. No entanto, deve-se ressaltar que a preocupao do Governo com a questo habitacional remonta ao perodo final do Imprio, segundo relatos de Arago3, que afirma que, em decorrncia da abolio da escravatura e da compra da liberdade pelos prprios escravos, comearam a aumentar

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SOUZA, Srgio Iglesias Nunes de. Direito moradia e de h