mini curso direito imobiliario

8/12/2019 Mini Curso Direito Imobiliario

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DIREITO IMOBILIRIO

MINICURSO

PROFESSOR: JOO JOS DA SILVA JNIOR

ENTIDADE PROMOTORA: TV JUSTIA STFPROGAMA SABER DIREITO AULA

Fevereiro/2012


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SUMRIO

1. DIREITO IMOBILIRIO .................................................................................................. 4

1.1 DIREITO IMOBILIRIONOES GERAIS ....................................................... 4

1.2 DIREITOS REAIS - NOES GERAIS .................................................................... 4

1.3 LEGISLAES ATINENTES AO DIREITO IMOBILIRIO ................................. 7

2. DA POSSE .......................................................................................................................... 9

2.1 POSSE ......................................................................................................................... 9

2.2 DA DETENO ....................................................................................................... 10

2.3 TEORIAS DA POSSE............................................................................................... 10

2.4 OBJETO DA POSSE................................................................................................. 12

2.5 CLASSIFICAO DA POSSE ................................................................................ 12

2.6 AQUISIO DA POSSE ......................................................................................... 13

2.7 PERDA DA POSSE .................................................................................................. 14

2.8 EFEITOS DA POSSE ............................................................................................... 15

3. DA PROPRIEDADE ........................................................................................................ 20

3.1 CONCEITO ............................................................................................................... 20

3.2 CARACTERSTICAS DA PROPRIEDADE ........................................................... 20

3.3 SUJEITOS ................................................................................................................. 23

3.4 OBJETO .................................................................................................................... 233.5 ESPCIES DE PROPRIEDADE .............................................................................. 23

3.6 EXTENSO DA PROPRIEDADE ........................................................................... 24

3.7 MODOS DE AQUISIO DA PROPRIEDADE .................................................... 24

3.8 FORMAS DE AQUISIO DA PROPRIEDADE IMVEL.................................. 25

4. DA ENFITEUSE .............................................................................................................. 30

4.1 ORIGEM ................................................................................................................... 30


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4.2 CONCEITO ............................................................................................................... 30

4.3 ESPCIES DE ENFITEUSE/AFORAMENTO ........................................................ 30

4.4 SUJEITOS DA RELAO ....................................................................................... 31

4.5 TERRENOS DE MARINHA E SEUS ACRESCIDOS ............................................ 31

4.6 NATUREZA JURDICA DO AFORAMENTO E CARACTERSTICAS .............. 32

4.7 DISTINES COM OUTROS INSTITUTOS JURDICOS ................................... 32

4.8 MODOS DE EXTINO ......................................................................................... 33

5. DO LAUDMIO .............................................................................................................. 37

5.1 CONCEITO E ASPECTOS GERAIS ....................................................................... 37

5.2 RENDAS INCONFUNDVEIS COM O LAUDMIO ............................................ 38

5.3 CONFUSO DOS SUJEITOS .................................................................................. 39

5.4 COMO SE DESVENCILHAR DA RENDA LAUDMICA?.................................. 39

6. CONCLUSO .................................................................................................................. 48

7. REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS .............................................................................. 49


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Prof. Joo Jr.

1.DIREITO IMOBILIRIO

1.1DIREITO IMOBILIRIONOES GERAIS

O Direito Imobilirio o ramo do direito privado que se destina a disciplinar vrios as-

pectos da vida privada, tais como, a posse, as vrias formas de aquisio e perda da proprie-

dade, o condomnio, o aluguel, a compra e venda, a troca, a doao, a cesso de direitos, a

usucapio, os financiamentos da casa prpria, as incorporaes imobilirias, o direito de pre-

ferncia do inquilino, o direito de construir, o direito de vizinhana, o registro de imveis,

dentre muitos outros institutos jurdicos concernentes ao bem imvel.

No obstante, tendo-se em vista que o objeto primacial deste minicurso o estudo acer-

ca da real natureza jurdica e aplicabilidade da renda laudmica no ordenamento jurdico bra-

sileiro, torna-se, assim, imprescindvel o estudo acerca dos direitos reais de propriedade e

enfiteuse, porquanto que o laudmio origina-se da enfiteuse (aforamento), e este, por sua vez,

decorre do direito de propriedade.

1.2DIREITOS REAIS - NOES GERAIS1.2.1 Conceito

Direitos Reais (res- palavra latim, que significa coisa), o sub-ramo do direito civil,

cujas regras cuidam do poder dos homens sobre as coisas apropriveis.

1.2.2 ObjetoO objeto dos direitos reais so as coisas apropriveis, as quais podem ser objeto de pro-

priedade, isto , aquelas coisas que so suscetveis de alienao, portanto, as que podem estar

em comrcio, j que so suscetveis de valor econmico, patrimonial, ou, ainda, pecunirio.


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5Direito Imobilirio

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A princpio, todas as coisas teis podem ser objeto de apropriao, diante do interesse

econmico que elas despertam. Excluem-se, todavia, os bens sem valorao econmica, a

exemplo da gua do mar, o ar que se respira, luz do sol, etc.

As coisas podem ser apropriadas devido a uma relao jurdica contratual (ex.: A vende

a B e B se torna dono da coisa e A do dinheiro) ou pela captura (ocupao, onde no h rela-

o com pessoas, ex.: pegar uma concha na praia, pescar um peixe). A aquisio decorrente

de contrato se diz derivada, porque a coisa j pertenceu a outrem; a aquisio havida da ocu-

pao se diz originria porque a coisa nunca teve dono (res nulliuscoisa de ningum), ou j

teve dono um dia e no tem mais (res derelicta coisa que j teve dono e no tem mais

equivale ao abandono ou renncia).

Assim, as coisas apropriveis so objeto de propriedade, que o mais amplo direito re-

al.

Pode-se perceber uma pequena distino entre os termos propriedade e domnio. Pois,

em sentido amplo, o termo propriedade pode ser entendido como sinnimo de domnio. To-

davia, no sentido restrito da palavra, o termo propriedade serve tanto para fazer referncia s

coisas corpreas (materiais) como tambm s incorpreas (imateriais). Assim, no se mostra

correto falar em domnio intelectual do autor, mas em propriedade intelectual do autor; ao

passo que o termo domnio utilizado para designar, to somente as coisas corpreas.

Outra singela distino em que se verifica na doutrina entre os vocbulos coisa e bem.

Pois, o termo bem espcie do de coisa. Assim, em sentido amplo ambos so sinnimos, mas,

em sentido restrito o termo coisa utilizado para fazer referncia tanto a bens apropriveis,

como aos inapropriveis, enquanto que o termo bem serve to s para as coisas apropriveis,

ou seja, aquilo suscetvel de economicidade, patrimonialidade, pecnia, (estar in comrcio).

1.2.3 Caractersticas dos Direitos Reais

Sequela Preferncia


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6Direito Imobilirio

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SEQUELA: o poder que tem o titular do direito real de reivindicao do bem (Artigo1.228 do Cdigo Civil de 2002). o direito de reaver a coisa de quem quer que injusta-

mente a possua ou detenha. Vem do verbo seguir. D-se quando o titular do direito real

persegue a coisa para recuper-la, no importando com quem a coisa esteja.

uma caracterstica fundamental dos direitos reais, pois, no existe nos direitos obri-

gacionais (creditcios ou creditrios), razo pela qual os direitos reais so mais fortes e

poderosos do que os direitos pessoais.

PREFERNCIA: interessa aos direitos reais de garantia (penhor, hipoteca e alienaofiduciria), contidos respectivamente nos Artigos 1419 e 1422 do Cdigo Civil de 2002 eLei n 9.514 de 20 de novembro de 1997 que instituiu o contrato de alienao fiduciria de

bem imvel. J as garantias pessoais como fiador e aval no do preferncia de credito

numa eventual execuo.

1.2.4 Diferenas entre os Direitos Reais e os Direitos Obrigacionais

Do ObjetoD.R.: determinado; corpreo (via de regra).

D.O.: indeterminado at a satisfao do crdito. Incorpreo em regra; ex.: a prestao de

servio.

Obs.: excees regra da materialidade do objeto dos direitos reais so os chamados direitos

autorais. a propriedade intelectual.

Da ViolaoD.R.: por ao ex.: invadir propriedade alheia.

D.O.: por omisso, em geral; ex.: deixar de pagar a dvida.

Obs.: exceo regra da omisso a obrigao de no fazer: cumpre-a o devedor que se omi-

te, logo sua violao dar-se- por ao.

Da DuraoD.R.: permanentes

D.O.: temporrios


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7Direito Imobilirio

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Obs.: quanto mais exercido mais forte o direito real se torna, atravs da ostensibilidade, ou

seja, a sociedade sabe. Exercer o direito obrigacional extingui-lo. Exercer o direito real

fortalec-lo.

Da UsucapioD.R.: usucapveis

D.O.: no se adquirem pela usucapio

Obs.: usucapio a aquisio originria da propriedade pela posse prolongada, e demais re-

quisitos legais.

Do Sujeito PassivoD.R.: absoluto (toda a sociedade). Erga Omnes, isto , toda a sociedade precisa respei-

tar minha propriedade sobre meus bens.

D.O.: relativo (o devedor); s posso cobrar a dvida do devedor e no de toda sociedade.

Obs.: a caracterstica erga omnessignifica contra todos.

Da TipicidadeD.R.: tpicos (criados pela lei to somente)D.O.: atpicos (Artigo 425 do Cdigo Civilcriao de contratos, contratos inominados).

Obs.: O Artigo 1.225 do Cdigo Civil de 2002 estabelece os direitos reais existentes. O re-

ferido dispositivo, na melhor exegese da dogmtica jurdica, qualificado, a meu ver, de

enumerao taxativa mitigada, porquanto verifica-se que alm dos direitos reais hospedados

nos incisos daquele dispositivo legal, acrescentam-se mais dois: o direito de preferncia do

inquilino, contido no Artigo 33 da lei 8.245/91 (lei do inquilinato), pois, parte da doutrina

denomina este direito de preferncia como obrigao com eficcia real; e a alienao fidu-ciria em garantia de bem imvel, Lei n 9.514/97; j os artigos 1.361 a 1.368 do Cdigo Civil

de 2002, tambm tratam da alienao fiduciria, mas versam sobre bens mveis, portanto, no

objeto de nosso estudo.

1.3LEGISLAES ATINENTES AO DIREITO IMOBILIRIO

Cdigo Civil atual, Lei n 10.406, de 10 de janeiro de 2002.


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8Direito Imobilirio

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A Lei n 4.591/64, que regula o condomnio especial ou horizontal, teve sua primeira

parte (Artigos 1 a 27) inserida no novo Cdigo Civil, que cria a denominao de condomnio

edilcio. Alguns poucos dispositivos continuam em vigor, por no terem sido regulados no

novo Cdigo Civil. A segunda parte da Lei, relativa s incorporaes imobilirias, continuar

em vigor, pois esta matria no foi contemplada no novo Cdigo Civil.

H inmeras outras leis especiais de grande importncia, que cuidam do direito imobili-

rio. Exemplificativamente, verificam-se:

- Lei n 8.245/91 (locaes);

- Lei n 4.380/64 (sistema financeiro da habitao);

- Lei n 6.015/73 (registros pblicos).

Importante ressaltar que a Lei n 8.078/90 (Cdigo de Defesa do Consumidor), tambm

se aplica as transaes imobilirias, uma vez que criou novas regras em defesa do hipossufici-

ente, valorizando a boa f contratual e punindo a onerosidade excessiva.


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2.DA POSSE

2.1POSSEA palavra POSSE deriva do latim possessioque provm depotis, prefixopotestas, que

significa poder; e sessio, sufixo da mesma origem de sedere, que quer dizer, estar firme, as-

sentado. Indica, portanto, um poder que se prende a uma coisa.

A POSSE, portanto, no se confunde com a propriedade. Esta fundada em uma rela-

o de direito, enquanto aquela fundada em uma relao de fato.

Porque o instituto jurdico POSSE muito importante? Quais os motivos para se estudar

tal instituto?

1A posse a exteriorizao da propriedade, que o principal direito real; existe uma

presuno de que o possuidor o proprietrio da coisa. Olhando para vocs eu presumo que

estas roupas e livros que vocs esto usando (possuindo) so de propriedade de vocs, embora

possam no ser, possam apenas ser emprestadas, ou alugadas, por exemplo. A aparncia ade que o possuidor o dono, embora possa no ser.

2 - A posse precisa ser estudada e protegida para evitar violncia e manter a paz social;

assim, se o indivduo no defende seus bens atravs do DESFORO IMEDIATO, instituto

este legitimado pelo ordenamento jurdico ptrio, previsto no pargrafo 1odo Artigo 1.210 do

C.C/02, e perde a posse deles, esse indivduo no pode usar a fora para recuper-los, precisa

pedir Justia. Voc continua proprietrio dos seus bens, mas, para recuperar a posse da coisa

esbulhada s atravs do Estado-Juiz, para evitar violncia.

3A posse existe no mundo antes da propriedade, afinal a posse um fato que est na

natureza, enquanto a propriedade um direito criado pela sociedade; os homens primitivos

tinham a posse dos seus bens, a propriedade s surgiu com a organizao da sociedade e o

desenvolvimento do direito.

A propriedade prevalece sobre a posse. (Smula 487 do STF: ser deferida a posse a

quem evidentemente tiver o domnio, se com base neste for disputada).


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10Da Posse

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2.2DA DETENO

Conceito de deteno: estado de fato que no corresponde a nenhum direito (Artigo

1.198 do C.C/02).

Citemos como exemplo o motorista de nibus; o motorista particular em relao ao car-

ro do patro; o bibliotecrio em relao aos livros; o caseiro de nossa granja ou da casa de

praia, etc. Tais pessoas no tm posse, mas, mera detenopor isso jamais podem adquirir a

propriedade pela usucapio dos bens que ocupam, pois s a posse prolongada enseja a usuca-

pio, a deteno prolongada no enseja nenhum direito. O detentor o fmulo, ou seja, aquele

que possui a coisa em nome do verdadeiro possuidor, obedecendo a ordens dele.

Ento, pode-se concluir que a posse menos do que a propriedade, e a DETENO

menos do que a posse. Pois, existe um estado de fato inferior posse que a deteno.

2.3TEORIAS DA POSSEDois juristas alemes fizeram estudos profundos sobre a posse que merecem nosso co-

nhecimento:

2.3.1 Teoria SubjetivaElaborada por Savigny em 1803, que elaborou um tratado sobre a posse afirmando que

a posse seria a soma de dois elementos: o corpus e o animus. O corpus o elemento ma-

terial, o poder fsico da pessoa sobre a coisa, o elemento externo/objetivo, a ocupao da

coisa pela pessoa; j o animus o elemento interno/subjetivo, a vontade de ser dono daquelacoisa possuda, a vontade de ter aquela coisa como sua. Assim, para este jurista, o locatrio,

o usufruturio, o comodatrio no teriam posse, pois sabem que no so donos. Tais pessoas

teriam apenas deteno, no poderiam sequer se proteger como autoriza o Artigo 1.210 e seu

pargrafo 1o. (ex.: o inquilino no poderia defender a casa onde mora contra um ladro, pois o

inquilino seria mero detentor). Savigny errou ao valorizar demais o animus.

Conceito de posse de Savigny:posse o poder que tem a pessoa de dispor fisicamente

de uma coisa (corpus) com a inteno de t-la para si (animus).


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11Da Posse

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2.3.2 Teoria Objetiva de Ihering

O referido jurista criticou Savigny e deu destaque propriedade. Diz Ihering que se oproprietrio tem a posse, no h necessidade de distino entre elas. Porm, o proprietrio

pode transferir sua posse a terceiros para um melhor uso econmico (ex.: uma pessoa que

herda uma fazenda e por no saber administr-la, decide ento alug-la/arrend-la ou empres-

t-la a um agricultor/empresrio). Assim, a posse se fragmenta em posse indireta (do proprie-

trio) e posse direta (do locatrio/arrendatrio ou comodatrio). Ambos os possuidores tm

direito a exercer a proteo possessria do que autoriza o Artigo 1.210, do C.C/02.

Nosso Cdigo Civil adotou a Teoria Objetiva de Ihering, como se v dos Artigos

1.196 e 1.197, ambos do C.C./02.

Ihering veio depois de Savigny e pde aperfeioar a Teoria Subjetiva. Na prtica, a dife-

rena entre as teorias porque para Ihering o proprietrio e o possuidor direto podem defen-

der a posse, j que o proprietrio permanece possuidor indireto (ex.: o MST invade uma fa-

zenda alugada, ento tanto o proprietrio como o arrendatrio podem defender as terras e/ou

acionar a Justia).

No obstante o indivduo deva reunir os dois elementos (objetivo = corpus, e o subjeti-

vo = animus), para ter posse, para a teoria objetiva idealizada por Ihering, possuidor aquele

que exerce sobre a coisa uma das faculdades da propriedade, isto , possuidor aquele que

usa, goza, ou dispe da coisa. Em outras palavras, o possuidor aquele que tem o corpus,

pois, presume-se que tem tambm o animus, cabendo, ento, ao seu contestante comprovar

que aquele indivduo no tem o elemento subjetivo - animus.

Ihering desprezou o animuse deu importncia fragmentao do corpus para uma me-

lhor explorao econmica da coisa.

Conceito de posse de Ihering:posse a relao de fato entre pessoa e coisa para fim

de sua utilizao econmica, seja para si, seja cedendo-a para outrem.


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12Da Posse

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2.4OBJETO DA POSSE

Pode ser toda coisa material, corprea, que ocupa lugar no espao. Assim, todas as coi-

sas mveis, imveis e semoventes que ocupam lugar no espao podem ser possudas e prote-

gidas. Essa a regra geral, embora admita-se a possibilidade de posse de coisas imateriais

como linha telefnica, energia eltrica, sinal de TV por assinatura, marcas e patentes protegi-

das pela propriedade intelectual, etc. Mas, alguns contratos exigem a transferncia da posse

para sua formao como locao, depsito e comodato. Outros contratos no transferem s a

posse, mas, tambm, a propriedade da coisa como compra e venda, doao, etc.

2.5CLASSIFICAO DA POSSE

2.5.1 ObjetivaEsta classificao leva em conta elementos externos, visveis, e divide a posse em justa

e injusta. A posse injusta a violenta, clandestina ou precria, a posse justa o contrrio (Ar-

tigo 1.200 do C.C./02). A posse violenta nasce da fora fsica ou violncia psquica (ex.: inva-

so de uma fazenda, de um terreno urbano, o roubo de um bem). A posse clandestina adqui-rida na ocultao (ex.: o furto), s escondidas, e o dono nem percebe o desapossamento para

tentar reagir como permite o 1o do art. 1.210 do C.C/02. A posse precria a posse injusta

mais odiosa porque ela nasce do abuso de confiana (ex.: o comodatrio que findo o emprs-

timo no devolve o imvel; o inquilino que no devolve a casa ao trmino da locao). O re-

levante porque a posse violenta e a clandestina podem convalescer, ou seja, podem se curar

e virar posse quando cessar a violncia ou a clandestinidade, e o ladro passar a usar a coisa

publicamente, sem oposio ou contestao do proprietrio. J a posse precria jamais conva-

lesce, nunca quem age com abuso de confiana pode ter a posse da coisa para com o passar do

tempo se beneficiar pela usucapio e adquirir a propriedade. O ladro e o invasor at podem

se tornar proprietrios, mas quem age com abuso de confiana nunca.

2.5.2 SubjetivaA classificao subjetiva leva em conta a condio psicolgica do possuidor, ou seja,

elementos internos/ntimos do possuidor, e divide a posse em de boa-f e de m-f. A posse


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13Da Posse

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de boa-f quando o possuidor tem a convico de que sua posse no prejudica ningum (Ar-

tigo 1.201 do C.C/02). A posse de m-f quando o possuidor sabe que tem vcio. A posse de

boa-f, embora ntima, admite um elemento externo para facilitar a sua comprovao. Este

elemento externo chamado de justo ttulo, ou seja, um documento aparentemente hbil

para transferncia de posse ou domnio, e que traz verossimilhana boa-f do possuidor.

(Artigo 1.201 do C.C/02; ex.: comprar bem de um menor que tinha identidade falsa; outro ex.:

A aluga uma casa a B e probe sublocao, C no sabe de nada, e B subloca a C, C est de

boa-f, pois tem um contrato com B, porm sua boa-f cessa quando A comunicar a C que B

no podia sublocarartigo 1.202 do C.C/02).

Em geral a posse injusta de m-f e a posse justa de boa-f, porm admite-se posse

injusta de boa-f (ex.: comprar coisa do ladro, 1.203 do C.C/02; injusta porque nasceu da

violncia, mas o comprador no sabia que era roubada), e posse justa de m-f (ex.: o tutor

comprar bem do rfo; o Juiz comprar o bem que ele mandou penhorar, mesmo pagando o

preo correto, vedado pelo artigo 497, inciso III do C.C/02; a posse justa porque foi pago

o preo correto, mas de m-f porque tem vcio, ante a violao da tica, da moral, e da pr-

pria lei).

COMPOSSE: a posse exercida por duas ou mais pessoas, como o condomnio a proprie-dade exercida por duas ou mais pessoas (Art. 1199 do C.C/02). A composse pode ser tanto na

posse direta como na indireta (ex: dois irmos herdam um apartamento e alugam a um casal,

hiptese em que os irmos condminos tero composse indireta e o casal a composse direta).

2.6AQUISIO DA POSSE

J sabemos que nosso legislador adotou a teoria objetiva da posse de Ihering. Ento

possuidor todo aquele que ocupa a coisa, seja ou no dono dessa coisa (Artigo 1196 do

C.C/02), salvo os casos de deteno j vistos (Artigo 1.198 de C.C/02). Sabemos tambm que

o proprietrio, mesmo que deixe de ocupar a coisa, mesmo que perca o contato fsico sobre a

coisa, continua por uma fico jurdica seu possuidor indireto, podendo proteger a coisa con-

tra agresses de terceiros (Artigo 1197 do C.C/02).

Quais so os poderes inerentes propriedade referidos no art. 1.196? So trs: o uso, a

fruio (ou gozo) e a disposio, conforme Artigo 1228 do C.C/02. Ento todo aquele que


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14Da Posse

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usa, frui ou dispe de um bem seu possuidor (Artigo 1196 do C.C/02). por isso que a pro-

priedade conhecida como um direito complexo, porque a soma de trs atribu-

tos/poderes/faculdades.

Para adquirir a posse de um bem, basta usar, fruir ou dispor desse bem. Pode ter apenas

um, dois ou os trs poderes inerentes propriedade que ser possuidor da coisa (Artigo 1204

do C.C/02: em nome prprio para diferenciar a posse da deteno do 1.198 do C.C/02).

por isso que pode haver dois possuidores (o direto e o indireto), pois a posse pertence a quem

tem o exerccio de algum dos trs poderes inerentes ao domnio.

Exemplos de aquisio da posse: atravs da ocupao ou apreenso (pescar um peixe,

pegar uma concha na praia, pegar um sof abandonado na calada), atravs de alguns contra-

tos (compra e venda, doao, troca, mtuovo transferir posse e propriedade; j na locao,

comodato e depsito s se adquire posse), atravs dos direitos reais (usufruto, superfcie, ha-

bitao, alienao fiduciria), atravs do direito sucessrio (Artigo 1784 C.C/02).

Na hiptese de ocupao (ou apreenso) se diz que a aquisio da posse originria,

pois no existe vnculo com o possuidor anterior. Nos demais caos a aquisio da posse de-

rivada de algum, ou seja, a coisa passa de uma pessoa para outra com os eventuais vcios dos

Artigos 1203 e 1206 do C.C/02. (ex.: comprar coisa de um ladro no gera posse justa, mas

sim injusta pela violenta, salvo vindo a posse convalescer, virando posse justa e depois pro-

priedade pela usucapio; 1208 e 1261 do C.C/02).

importante saber o dia em que a posse foi adquirida para contagem do prazo da usu-

capio, bem como para caracterizar a posse velha (mais de um ano e um dia) do Artigo 924 do

CPC.

O incapaz pode adquirir posse? Sim, isso porque o incapaz adquire e exerce a posse por

meio de seu representante legal ou assistente, seja a incapacidade absoluta ou relativa, respec-

tivamente. (Artigo 542 do C.C/02).

2.7PERDA DA POSSE

Perde-se a posse quando a pessoa deixa de exercer sobre a coisa qualquer dos trs pode-

res inerentes ao domnio, conforme Artigos 1.223, 1.224, 1196 e 1204, do C.C/02.


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Exemplificando: perde-se a posse por:

a) Abandono (significa renunciar posse, a res derelictae= coisa abandonada);b) Tradio (entrega da coisa a outrem com nimo de se desfazer da posse, como ocorre

nos contratos de compra e venda, doao, etc.;

c) Perda da coisa com o animus de no mais recuper-la; a perda involuntria e perma-nente;

d) Pela sua colocao fora do comrcio (ex.: o governo decide proibir o cigarro, Artigo104, II, do C.C/02);

e) Pela posse de outrem (invasor, ladro) que, com a cessao da violncia ou clandesti-nidade j passa a ter posse, e aps alguns anos ter propriedade atravs da usucapio,

isso tudo se o proprietrio permitir e no estiver questionando na Justia a perda do

seu bem; isso parece absurdo, proteger o ladro/invasor, mas o efeito do tempo to

importante para o direito, e a posse to importante para presumir (dar aparncia) a

propriedade.

2.8EFEITOS DA POSSE

So muitos os efeitos da posse, vez que ela a exteriorizao de um direito complexo e

importantssimo - a propriedade -, desse modo a posse tem consequncias jurdicas, e, por

isso, tal instituto um fato protegido pelo direito.

Vejamos os efeitos da posse:

a) Direito legtima defesa,ou desforo imediato, ou autodefesa da posse do 1odo 1210

do C.C/02, afinal quem no defende seus bens, mveis ou imveis, no digno de possu-los.

Se o possuidor no age logo precisa recorrer ao Poder Judicirio, para no incidir no Artigo

345 do Cdigo Penal. Os limites desta autodefesa so os mesmos da legtima defesa do direito

penal, ou seja, deve-se agir com moderao, mas usando os meios e foras at o indispensvel

para recuperar a coisa.

b) Direito aos interditos:interdito uma ordem do Juiz e so trs as aes possessrias cls-

sicas que se pode pedir ao Juiz quando o possuidor no tem sucesso atravs do desforo ime-

diato, quais sejam:


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Ao de interdi to pr oibitri o: uma ao preventiva usada pelo possuidor diante de uma

sria ameaa a sua posse (ex.: os jornais divulgam que o MST vai invadir a fazenda X nos

prximos dias). O dono (ou possuidor, ex.: arrendatrio/locatrio) da fazenda ingressa ento

com a ao e pede ao Juiz que proba os rus de fazerem a invaso sob pena de priso e sob

pena de multa em favor do autor da ao. (parte final do Artigo 1210 caput do C.C/02).

Ao de manuteno de posse:esta ao cabvel quando houver turbao, ou seja, quando

j houve violncia posse (ex.: derrubada da cerca, corte do arame, cerco fazenda, fecha-

mento da estrada de acesso). O possuidor no perdeu sua posse, mas est com dificuldade

para exerce-la livremente conforme os exemplos. (Artigo 1.210 parte inicial, do C.C/02). O

possuidor pede ao Juiz para ser mantido na posse, para que cesse a violncia e para ser inde-

nizado dos prejuzos sofridos. Turbao significa perturbao, isto , ter a posse perturbada.

Ao de reintegrao de posse:esta ao vai ter lugar em caso de esbulho, ou seja, quando o

possuidor efetivamente perdeu a posse da coisa pela violncia de terceiros. O possuidor pede

ao Juiz que devolva o que lhe foi tomado. Esta ao cabe tambm quando o inquilino no

devolve a coisa no trmino do contrato, ou quando o comodatrio no devolve no trmino do

emprstimo. A violncia do inquilino e do comodatrio surge ao trmino do contrato, ao no

devolver a coisa, abusando da confiana do locador/comodante. (Artigo 1.210 C.C/02). Opossuidor pede ao Juiz para ser reintegrado na posse.

Estas trs aes so fungveis, ou seja, se o advogado se equivoca quanto ao ttulo da

ao, no tem problema, pois uma ao pode substituir a outra (ex.: ingressa com o interdito,

mas quando o Juiz vai despachar j houve esbulho, no tem problema, Artigo 920 CPC); alm

disso, o direito mais importante do que o processo.

Outra coisa muito importante: estas aes devem ser propostas no prazo de at um ano eum dia da agresso (Artigo 924 do CPC), pois dentro deste prazo o Juiz pode LIMINAR-

MENTE determinar o afastamento dos rus que tem posse injusta; aps esse prazo, o invasor

j tem POSSE VELHA e o Juiz no pode mais deferir uma liminar, e o autor vai ter que espe-

rar a sentena pelo rito ordinrio.

c) Direito aos frutos e aos produtos:O possuidor de boa-f tem direito aos frutos e aos pro-

dutos da coisa possuda (Artigos 95 e 1214 do C.C/02). Ento o arrendatrio de uma fazendapode retirar os frutos e os produtos da coisa durante o contrato. Os frutos diferem dos produ-


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tos, pois estes so esgotveis, so exaurveis (ex.: uma pedreira, lenol de petrleo), enquanto

que os frutos se renovam. Os frutos podem ser naturais (ex.: crias dos animais, frutas das r-

vores, safra de uma plantao) ou industriais/artificiais (ex.: produo de uma fbrica de car-

ros) ou civis (ex.: rendimentos provenientes de capital como os juros, aluguis). (Artigos

1214, e 1215 do C.C/02). O possuidor de m-f no tem esses direitos (Artigo 1216 do

C.C/02), salvo os da parte final do 1.216 do mesmo cdigo, afinal, mesmo de m-f, gerou

riqueza na coisa.

d) Direito indenizao e reteno por benfeitorias:Se o possuidor realiza benfeitorias

(melhoramentos, obras, despesas) na coisa deve ser indenizado pelo proprietrio da coisa,

afinal a coisa sofreu uma valorizao com tais melhoramentos. Se o proprietrio no indeni-zar, o possuidor poder exercer o direito de reteno, ou seja, ter o direito de reter (conser-

var, manter) a coisa em seu poder em garantia dessa indenizao (desse crdito) contra o pro-

prietrio.

Mas tais direitos de indenizao e de reteno no so permitidos pela lei em todos os

casos.

Inicialmente precisamos identificar o tipo de benfeitoria realizada. Pelo Artigo 96 doC.C/02, as benfeitorias podem ser volupturias, teis e necessrias. Os pargrafos desse artigo

conceituam tais espcies de benfeitorias; ento exemplificando a volupturia seria uma esttua

ou uma fonte no jardim de um casa, ou ento um piso de mrmore, ou uma torneira dourada;

j a til seria uma piscina, uma garagem coberta, um pomar, fruteiras; finalmente, a benfeito-

ria necessria seria consertar uma parede rachada, reparar um telhado com goteiras, trocar

uma porta cheia de cupim.

Precisamos tambm identificar a condio subjetiva da posse, ou seja, se o possuidor es-

t de boa-f ou de m-f.

Pois bem; se o possuidor est de boa-f (ex.: inquilino, comodatrio, usufruturio, etc.)

ter sempre direito indenizao e reteno pelas benfeitorias necessrias; j as benfeitorias

volupturias podero ser levantadas (retiradas) pelo possuidor, se a coisa puder ser retirada

sem estragar e se o dono no preferir compr-las, no cabendo indenizao ou reteno; quan-

to s benfeitorias teis, existe mais um detalhe: preciso saber se tais benfeitorias teis foramexpressamente autorizadas pelo proprietrio para ensejar a indenizao e reteno.


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Numa leitura isolada do Artigo 1219 do C.C/02, fica a impresso de que as benfeitorias

necessrias e teis tm o mesmo tratamento. Mas, isso no verdade por trs motivos:

Primeiro por uma questo de justia, afinal, como j vimos, so diferentes as benfeitori-as teis e necessrias, e estas so mais importantes do que aquelas. No se pode comparar a

necessidade de reparar uma parede rachada (que ameaava derrubar o imvel) com a simples

utilidade de uma garagem coberta ( bom, evita que o carro fique quente, facilita o embarque

das pessoas sob chuva, mas no imprescindvel).

Segundo por que os Arts. 505 e 578 do C.C/02 exigem autorizao expressa do proprie-

trio para autorizar a indenizao e reteno por benfeitorias teis.

Em suma, em todos os casos de transmisso da posse (locao, comodato, usufruto), o

possuidor de boa-f ter sempre direito indenizao e reteno pelas benfeitorias necess-

rias; nunca ter tal direito com relao s benfeitorias volupturias; e ter tal direito com rela-

o s benfeitorias teis se foi expressamente autorizado pelo proprietrio a realiz-las.

J ao possuidor de m-f se aplica o Artigo 1220 do C.C/02, ou seja, nunca cabe direito

de reteno, no pode retirar as volupturias e s tem direito de indenizao pelas benfeitorias

necessrias. No pode nem retirar as volupturias at para compensar o tempo em que de m-

f ocupou a coisa e impediu sua explorao econmica pelo proprietrio (possuidor).

e) Direito a usucapir (captar pelo uso = usucapio):Para alguns autores este o principal

efeito da posse, o direito de adquirir a propriedade pela posse durante certo tempo. A posse

o principal requisito da usucapio, mas no o nico.

f) Responsabilidade do possuidor pela deteriorao da coisa: Vocs sabem que, de regra,res perit domino, ou seja, a coisa perece para o dono. Assim, se eu empresto meu carro a Jos

(posse de boa-f) e o carro furtado ou atingido por um raio, o prejuzo meu e no do pos-

suidor (Artigo 1217 do C.C/02). O possuidor de boa-f tem responsabilidade subjetiva, s

indeniza o proprietrio se agiu com culpa para a deteriorao da coisa (ex.: deixou a chave na

ignio e facilitou o furto).

J o possuidor de m-f pode ser responsabilizado mesmo por um acidente sofrido pela

coisa, conforme Artigo 1218 do C.C/02, salvo se provar a parte final daquele dispositivo (ex.:


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um raio atinge minha casa que estava invadida, o invasor no tem responsabilidade, pois o

raio teria cado de todo jeito, estivesse a casa na posse do dono ou do invasor). O possuidor de

m-f tem, de regra, responsabilidade objetiva, independente de culpa (ex.: A empresta o car-

ro a B para fazer a feira, mas B passa dois dias com o carro que termina sendo furtado em seu

prprio trabalho).

g) Direito a inverso do nus da prova:A aparncia (presuno) a de que o possuidor o

dono, assim cabe ao terceiro reivindicante provar sua melhor posse ou sua condio de verda-

deiro dono (Artigo 1211 do C.C/02). Na dvida, se mantm a coisa com quem j estiver.


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3.DA PROPRIEDADE

3.1CONCEITO

o mais importante e complexo direito real. o nico direito real sobre a coisa prpria,

pois os demais direitos reais do art. 1.225 do C.C/02 so direitos reais sobre coisas alheias.

Nosso ordenamento protege a propriedade a nvel constitucional (Artigo 5, XXII e 170,

II da CF/88).

A propriedade mais difcil de ser percebida do que a posse, pois a posse est no

mundo da natureza, enquanto a propriedade est no mundo jurdico. Eu sei que vocs tm a

posse das roupas, livros e relgios que esto usando agora, mas no tenho certeza se vocs so

realmente donos desses objetos.

Conceito

O Cdigo Civil em seu Artigo 1.228 conceitua o direito de propriedade como: o direitode usar, gozar e dispor da coisa, bem como de reav-la do poder de quem quer que injusta-

mente a possua ou detenha.

Ento a propriedade o poder de usar, fruir (gozar) e dispor de um bem (trs faculda-

des/atributos/poderes do domnio) e mais o direito de reaver essa coisa do poder de quem in-

justamente a ocupe.

3.2CARACTERSTICAS DA PROPRIEDADE

3.2.1 ComplexidadePelo conceito legal de propriedade se percebe porque se trata de um direito complexo. A

complexidade justamente porque a propriedade a soma de trs faculdades e mais esse di-

reito de reaver de terceiros.

Expliquemos estas trs faculdades e este direito de reaver:


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Uso ojus utendi, ou seja, o proprietrio pode usar a coisa, pode ocup-la para o fim a que

se destina. Ex.: morar numa casa; usar um carro para trabalho/lazer. O uso pode ser tambm

negativo, como deixar um relgio guardado.

Fruio (ou gozo)jus fruendi;o proprietrio pode tambm explorar a coisa economicamen-

te, auferindo seus benefcios e vantagens. Ex.: vender os frutos das rvores do quintal; ficar

com as crias dos animais da fazenda; alugar o imvel.

Disposiojus disponiendi; o poder de abusar da coisa, de modific-la, reform-la, vend-

la, consumi-la, e at destru-la. A disposio o poder mais abrangente.

Exemplo: se eu sou dono de um quadro eu posso pendur-lo na minha parede (jusuten-

di), posso alug-lo para uma exposio (jusfruendi) e posso tambm vend-lo (jusdisponien-

di).

O dono pode tambm ceder a terceiros s o uso da coisa (ex.: direito real de habitao

do Artigo 1.414 do C.C/02); pode ceder o uso e a fruio (ex.: usufruto do Artigo 1.394 do

C.C/02, e superfcie do Artigo 1369 do C.C/02); pode ceder s a disposio (ex.: contrato

estimatrio ou por consignao do Artigo 537 do C.C/02). O proprietrio tem as trs faculda-des, j o possuidor tem pelo menos uma dessas trs (Artigos 1196, 1204 do C.C/02).

Alm de ser a soma destas trs faculdades, a propriedade produz um efeito, que justa-

mente o direito de reaver a coisa (parte final do Artigo 1228 do C.C/02). Como se faz isso?

Como se recuperam nossos bens que injustamente estejam com terceiros?

Atravs da ao reivindicatria. Esta a ao do proprietrio sem posse e contra o pos-

suidor sem ttulo. Esta ao serve ao dono contra o possuidor injusto, contra o possuidor dem-f ou contra o detentor.

No confundam com a ao possessria. A possessria a ao do possuidor contra o

invasor, que inclusive pode ser o proprietrio (ex.: locador quer entrar a qualquer hora na casa

do inquilino, alegando ser o dono; no pode. Mas o proprietrio que aluga uma fazenda tam-

bm pode usar a possessria se o MST ameaa invadir e o arrendatrio no toma providn-

cias, afinal o proprietrio tem posse indireta). A vantagem da possessria a possibilidade de

concesso de liminar initio litisespecfica pelo Juiz. Na reivindicatria no cabe liminar


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especfica, e sim a genrica, atravs da antecipao de tutela, instituto previsto no Art. 273 do

CPC.

Este direito de reaver consequncia da sequela, aquela caracterstica dos direitos reais,e que permite que o titular do direito real o exera contra qualquer pessoa.

3.2.2 direito absolutoSe o proprietrio pode dispor, pode abusar da coisa (jus abutendi), pode vend-la, re-

form-la e at destru-la. Esse absolutismo no mais pleno, pois o direito moderno exige que

a coisa cumpra uma funo social, exige um desenvolvimento sustentvel do produzir evitan-do poluir (Art. 5, XXIII da CF/88 c/c, 1 do Artigo 1228 do C.C/02).

Respeitar a funo social um limite ao direito de propriedade.

Com efeito, quando uma propriedade no cumpre sua funo social, o Estado a desa-

propria no para si (o que seria comunismo ou socialismo), mas para outros particulares que

possam melhor utiliz-la. Isso s comprova que nosso direito valoriza a propriedade privada.

absoluto tambm porque se exerce contra todos, direito erga omnes; todos vocs

tm que respeitar minha propriedade sobre meus bens e vice-versa.

3.2.3 PerpetuidadeOs direitos de crdito prescrevem, mas a propriedade dura para sempre, passa inclusive

para nossos filhos atravs do direito das sucesses. Quanto mais o dono usa a coisa, mais o

direito de propriedade se fortalece. A propriedade no se extingue pelo no-uso do dono, massim pelo uso de terceiros. Ento eu posso guardar meu relgio na gaveta que ele continuar

meu para sempre. Eu posso passar dcadas sem ir ao meu terreno na praia. Mas se algum

comear a us-lo poder adquiri-lo pela usucapio.


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3.2.4 ExclusividadeArtigo 1231 do C.C/02; o proprietrio pode proibir que terceiros se sirvam do seu bem;

a presuno a de que cada bem s tem um dono exclusivo, mas nosso ordenamento admite ocondomnio.

3.2.5 ElasticidadeA propriedade se contrai e se dilata, elstica como uma sanfona; por exemplo, tenho

uma fazenda e cedo em usufruto para Jos; eu perco as faculdades de uso e de fruio, minha

propriedade antes plena (completa) vai diminuir para apenas disposio e posse indireta; mas

ao trmino do usufruto, minha propriedade se dilata e torna-se plena novamente.

3.3SUJEITOS

Quais os sujeitos no direito de propriedade? De um lado o sujeito ativo, o proprietrio,

qualquer pessoa fsica ou jurdica, desde que capaz. O menor pode adquirir mediante repre-

sentao do pai ou do tutor (Arts. 1634, V e 1747, I do C.C/02). Do outro lado o sujeito passi-

vo indeterminado, ou seja, todas as demais pessoas da sociedade que devem respeitar o meu

direito de propriedade.

3.4OBJETO

O objeto da propriedade toda coisa corprea, mvel ou imvel. Admite-se propriedade

de coisas incorpreas como o direito autoral e o fundo de comrcio.

3.5ESPCIES DE PROPRIEDADE

a) Plena ou Ilimitada:quando as trs faculdades do domnio (uso, fruio e disposio) esto

concentradas nas mos do proprietrio e no existe nenhuma restrio. Artigo 1231 do C.C/02

b) Limitada: subdivide-se em 1) restrita: quando a propriedade est gravada com um nus

real, como a hipoteca, penhor, etc., ou quando o proprietrio, por exemplo, cedeu a coisa em


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usufruto para outrem e ficou apenas com a disposio e posse indireta do bem; 2 ) resolvel:

propriedade resolvel aquela que est subordinada a um termo ou condio resolutrios, ou

seja, pode ser resolvida (extinta), e s se tornar plena aps certo tempo ou certa condio.

Na hiptese de retrovenda, por exemplo, o comprador do imvel tem a propriedade resolvel,

ou seja, a sua propriedade vigorar at o advento do termo final previsto na avena, conforme

prev o Artigo 505 do C.C/02.

3.6EXTENSO DA PROPRIEDADE

At onde vai a propriedade? At onde vai o poder do dono sobre a coisa? Como esta-mos tratando aqui de direito imobilirio, vamos nos ater a imveis. Pois, com o imvel sur-

gem alguns problemas quanto ao limite vertical. O limite horizontal do terreno ser o muro, a

cerca, o rio, etc. E o limite vertical? At que altura e profundidade do solo o proprietrio

dono? Diziam os romanos qui dominus est soli dominus est usque adcaelum et usque ad

inferos(quem dono do solo dono at o cu e at o inferior). Mas com a aviao e a im-

portncia estratgica dos minerais, o espao areo e o subsolo passaram a pertencer ao Estado,

assim o dono no pode impedir que um avio passe bem alto por cima de seu terreno, e nem

pode explorar os recursos minerais do subsolo (Artigos 1230 C.C/02 e 176 CF/88). No final,

predomina a razoabilidade/bom senso/utilidade prtica do Art. 1229 do C.C/02, que usa as

expresses teis ao exerccioe interesse em impedir, de modo que o proprietrio no po-

de impedir que o metr passe por baixo de seu terreno, mas pode impedir que o vizinho cons-

trua uma garagem por baixo de sua casa; o proprietrio no pode impedir o sobrevoo de um

avio l no alto, mas pode impedir voos rasantes sobre sua casa. Prepondera o interesse cole-

tivo sobre o privado, via de regra.

3.7MODOS DE AQUISIO DA PROPRIEDADE

A aquisio da propriedade pode ser originria ou derivada; originria quando a pro-

priedade adquirida sem vnculo com o dono anterior, de modo que o proprietrio sempre vai

adquirir propriedade plena, sem nenhuma restrio, sem nenhum nus (ex.: acesso prevista

no Art. 1248 do C.C/02, usucapio e ocupao); a aquisio derivada quando decorre dorelacionamento entre pessoas (ex: contrato registrado para imveis, sucesso hereditria), e o


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novo dono vai adquirir nas mesmas condies do anterior (ex.: se compra uma casa com hipo-

teca, vai responder perante o credor hipotecrio; se herda um apartamento com servido de

vista, vai se beneficiar da vantagem).

3.8FORMAS DE AQUISIO DA PROPRIEDADE IMVEL

So trs modalidades previstas no captulo II, do ttulo III, do livro III, da parte especial

do Cdigo Civil de 2002.

3.8.1

Pela usucapio

A palavra feminina porque vem do latim usus + capere, ou seja, a capta-

o/tomada/aquisio pelo uso. Conceito: a modalidade originria de aquisio da proprie-

dade pela posse prolongada e demais requisitos legais. No s a propriedade se adquire pela

usucapio, mas outros direitos reais como superfcie, usufruto e servido predial tambm. A

usucapio exige posse prolongada (elemento objetivo) com a vontade de ser dono (animus

domini- elemento subjetivo).

Requisitosa) Capacidade do adquirente: o incapaz no pode adquirir pela usucapio (104, I do

C.C/02.), e tambm no pode perder pela usucapio, caso seu representante (pai, tutor, cu-

rador) no defenda seus bens (198, I do C.C/02, a usucapio, como a prescrio, tam-

bm efeito do tempo no direito; diz-se que a prescrio do Art 189 prescrio extintiva,

enquanto a usucapio prescrio aquisitiva). Art. 1244 do C.C/02.

b) A coisa usucapienda precisa estar no comrcio (ex: Art. 102, drogas do C.C/02.).c) A posse: no qualquer posse, mas a posse para ensejar a usucapio precisa ser mansa,

pacfica, pblica, contnua e com inteno de dono da parte do possuidor; para a posse re-

unir essas caractersticas, o proprietrio precisa se omitir e colaborar com o amadureci-

mento desta posse; como j vimos, a deteno violenta e clandestina pode convalescer e

virar posse, mas a deteno precria jamais; empregado, caseiro, tambm no tem posse,

mas mera deteno (Art. 1198 do C.C/02.); inquilino/comodatrio, durante o contrato, tem


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posse mas no tem animus domini, e depois do contrato, caso no desocupem a coisa, sua

situao passa a ser de detentor, por isso em nenhum caso inquilino/comodatrio podem

adquirir pela usucapio. Acesso de posses: a soma da posse do sucessor com a posse do

antecessor para atingir o tempo exigido em lei para a usucapio, desde que as posses te-

nham as mesmas caractersticas (Art. 1243 do C.C/02.).

d) O tempo: o tempo varia de dois a quinze anos, conforme a espcie da usucapio que ve-remos a seguir.

Espcies de usucapioa) Extraordinria: a do art. 1238 do C.C/02, mesmo que o possuidor esteja de m-f; esta

a usucapio que beneficia inclusive o ladro e o invasor; no h limite para o tamanho do

terreno e a pessoa pode j ter um imvel e mesmo assim usucapir outro; o tempo para esta

espcie j foi de 30 anos, depois caiu para 20 e agora de 15; isto uma prova da impor-

tncia da posse para o direito; o artigo fala em juiz declarar por sentena, pois o juiz no

constitui a propriedade para o autor, o juiz apenas reconhece/declara que a pessoa adquiriu

aquela propriedade do tempo. Com a sentena, o autor far o registro no cartrio de im-

veis, mas repito, o autor ter adquirido pelo tempo e no pelo registro. Porm o registro importante para dar publicidade e para permitir que o autor depois possa fazer uma hipo-

teca, servido, superfcie, vender o bem a terceiros, etc. A sentena aqui o ttulo a que se

refere o Art. 1245 do C.C/02, ao invs do tradicional contrato mediante escritura pblica.

b) Ordinria: Art. 1242 do C.C/02; o prazo menor, de dez anos, pois exige ttulo e boa-fdo possuidor, alm da posse mansa, pacfica, etc.; exemplos de ttulo justo seriam um con-

trato particular, um recibo, uma promessa de compra e venda, etc.

c) Especial rural: Art. 1239 do C.C/02: o prazo de apenas cinco anos, mas existe um limitepara o tamanho do terreno (at 50 hectares) usucapiendo e o proprietrio l tem que traba-

lhar e no pode ter outro imvel; beneficia os sem terra.

d) Especial urbano: art. 1240 do C.C/02; semelhante ao rural; beneficia os sem teto. Imvelat 250 m.


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e) Usucapio Documental: Tambm chamado de USUCAPIO ORDINRIO PRIVILEGI-ADO, trata-se de nova espcie de usucapio trazida no bojo do novio Cdigo Civil, com-

pulsando-se como base legal o disposto no pargrafo nico do art. 1.242.

f) Usucapio por abandono de lar: Espcie de usucapio criada recentissimamente pela Lei n12.424 de 16 de junho de 2011, que acrescentou o artigo 1.240-A.

3.8.2 Pelo Registro do TtuloAntigamente chamava-se de transcrio; aquisio derivada. O registro o modo mais

comum de aquisio de imveis. Conceito: trata-se da inscrio do contrato no cartrio de

registro do lugar do imvel. Existem cartrios de notas (onde se faz escritura pblica, testa-

mento, reconhecimento de firma, cpia autenticada) e cartrios de registro de imveis em

cada cidade. Cada imvel (casa, terreno, apartamento) tem um nmero (matrcula) prprio e

est devidamente registrado no cartrio de imveis do seu bairro (se a cidade for pequena s

tem um). O cartrio de imveis tem a funo pblica de organizar os registros de propriedade

e verificar a regularidade tributria dos imveis, pois no se podem registrar imveis com

dvidas de tributos. A funo pblica, mas a atividade privada, sendo fiscalizada pelo Po-

der Judicirio.

A lei 6.015/73 dispe sobre os registros pblicos. Quando voc compra/doa/troca um

imvel voc precisa celebrar o contrato atravs de escritura pblica (Arts. 108 e 215 do

C.C/02, salvo se o valor do imvel no ultrapassar o valor de 30 salrios mnimos, caso em

que autoriza a escritura particular) e depois inscrever essa escritura no cartrio do lugar do

imvel. S o contrato/entrega das chaves/pagamento do preo no basta, preciso tambm

fazer o registro tendo em vista a importncia da propriedade imvel na nossa vida. O registro

confirma o contrato e d publicidade ao negcio e segurana na circulao dos imveis. A

escritura pode ser feita em qualquer cartrio de notas do pas, mas o registro s pode ser feito

no cartrio do lugar do imvel, que um s. Art. 1245 e seus pargrafos do C.C/02. O ttulo

translativo a que se refere o 1 em geral o contrato. O registro de imveis em nosso pas

no perfeito, afinal o Brasil um pas jovem e continental, e muitos terrenos ainda no tm

registro, mas o ideal que cada imvel tenha sua matrcula com suas dimenses, sua histria,

seus eventuais nus reais (ex: hipoteca, servido, superfcie, usufruto, etc) e o nome de seus

proprietrios. No cartrio de imveis se registra no s a propriedade, mas qualquer direito


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real (ex.: hipoteca, servido, superfcie, usufruto, etc). Antes do registro do contrato no h

direito real, no h propriedade, no h sequela ainda em favor do comprador ( 1 do Art.

1245 do C.C/02), mas apenas direito pessoal (obrigacional).

Caractersticas do registro:f pblica (presume-se que o registro exprima a verdade; o cart-

rio deve ser bem organizado e os livros bem cuidados, cabendo ao Juiz fiscalizar o servio; os

livros so acessveis a qualquer pessoa, Art. 1246 do C.C/02); possibilidade de retificao (se

o registro est errado, o Juiz pode determinar sua correo, Art. 1247 do C.C/02); obrigatorie-

dade (o registro obrigatrio no cartrio de imveis do lugar do imvel: 1 do Art. 1245 do

C.C/02) e continuidade (o registro obedece a uma sequncia lgica, sem omisso, de modo

que no se pode registrar em nome do comprador se o vendedor que consta no contrato no

o dono que consta no registro; muita gente desconhece a importncia do registro, ou ento

para no pagar as custas, s celebra o contrato de compra e venda; a fica transmitindo posse

de um para outro; quando finalmente algum resolve registrar, no encontra mais o dono, a o

jeito partir para a usucapio).

3.8.3 Pela Acesso aquisio originria. Adquire-se por acesso tudo aquilo que adere (soma) ao solo e

no pode ser retirado sem danificao. Atravs da acesso a coisa imvel vai aumentar por

alguma das cinco hipteses do Art. 1248 do C.C/02. As quatro primeiras so acesses naturais

e a quinta acesso humana ou industrial/artificial.

Impende destacar que no se confundem os institutos jurdicos da benfeitoria e aces-

so, pois, segundo ensinamento doutrinrio majoritrio, benfeitorias so gastos e despesas

realizadas na coisa com a finalidade de conserv-la, aument-la ou embelez-la, enquanto que

acesso modo originrio de aquisio de propriedade, sendo que, tal aquisio, em regra,

carece daquelas finalidades.

Espcies de Acesso:

a) Formao de ilhas: Art. 1249 do C.C/02.b) Aluvio: o acrscimo lento de um terreno ribeirinho; a parte do terreno que aumenta

passa a pertencer ao dono deste terreno, Art. 1250 do C.C/02.


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c) Avulso: difere da aluvio, pois a avulso brusca: Art. 1251 do C.C/02.d) lveo abandonado: trata-se do leito do rio que secou; este rio seco torna-se proprieda-

de do dono do terreno onde ele passava: Art. 1252 do C.C/02.

e) Construes e plantaes: esta a acesso humana, pois o homem que constri eplanta num terreno; a regra o acessrio seguir o principal. Ento tais acesses sero

de propriedade do dono do terreno, Art. 1253 do C.C/02; porm, se o dono do material

e das sementes no for o dono do terreno surgiro problemas sobre o domnio das

acesses e indenizao ao prejudicado. Como resolver isso para evitar enriquecimento

ilcito do dono do terreno? Vai depender da boa f ou da m f dos envolvidos, bem

como do valor da acesso.


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4.DA ENFITEUSE

4.1ORIGEM

A enfiteuse tem origem na Grcia, no sculo V antes de Cristo. No Imprio Romano,

era o direito de usar e gozar, por tempo ilimitado, um terreno alheio, para cultivo, contra o

pagamento de um foro anual ao proprietrio do terreno.

No tocante ao Brasil, a evoluo histrica do instituto ora em apreo deu-se no perodo

colonial, quando a coroa portuguesa diante da existncia de largas reas de terras abandona-

das em seu territrio, decidiu utilizar compulsoriamente o aforamento, atravs do instituto da

sesmaria, segundo o qual o proprietrio do solo tinha de aceitar a presena em suas terras de

lavradores que iriam utiliz-la mediante remunerao. O sesmeiro, autoridade pblica criada

em Portugal, distribua e fiscalizava as terras incultas.

4.2CONCEITO

Chamada tambm de Aforamento ou Aprazamento, ENFITEUSE o direito real so-

bre coisa alheia, pelo qual o proprietrio de um imvel identificado como senhorio direto,

admite o fracionamento da propriedade concedendo a terceiro, em carter de perpetuidade, o

domnio til desse imvel, do qual poder usar, gozar, dispor, como tambm reav-lo, medi-

ante pagamento de uma renda anual, denominada de foro ou penso, ou, ainda, Canon.

4.3ESPCIES DE ENFITEUSE/AFORAMENTO

4.3.1 PrivadaFoi ab-rogada com o advento do novo Cdigo Civil. Porm, permanecem em vigor as

constitudas at janeiro de 2002, em face da regra de direito intertemporal constante do artigo

2.038, caput, do novo Cdigo Civil.

O Cdigo Civil de 1916 regulou a enfiteuse privada nos Artigos 678 a 694.


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4.3.2 Pblica

Chamada tambm de Administrativaou, ainda, Especial,est plenamente em vigor,sendo regulada pelo Decreto-Lei n 9.760, de 05 de setembro de 1946, pela Lei n 9.636, de

15 de maio de 1998 e pela Lei n 11.481, de 31 de maio de 2007.

A Unio-Federal qualificada como a dona da terra, quer seja nua, quer seja com edifi-

cao.

A Secretaria de Patrimno da Unio - SPU, atravs de processo administrativo demarca-

trio, declara o imvel como inserido em terrenos de marinha e seus acrescidos, tirando apropriedade do particular;

OArt. 20, VII, da CF/88, dispe serem os terrenos de marinha e seus acrescidos, bens

da Unio;

So bens pblicos da espcie dominical, com o qual, a pessoa de direito pblico pode

auferir renda. um bem privado da pessoa de direito pblico.

4.4SUJEITOS DA RELAO

Senhorio direto = proprietrio do imvel, concedente. Posse indireta/mediata Domnio direto

Enfiteuta ou foreiro = concedido ou beneficirio. Posse direta/imediata Domnio til

4.5TERRENOS DE MARINHA E SEUS ACRESCIDOS

Aviso Imperial de 12.7.1833 define terrenos de marinha como:


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32Da Enfiteuse

Prof. Joo Jr.

Todos os que, banhados pelas guas do mar ou dos rios navegveis, em suafoz, vo at a distncia de 33 metrospara a parte das terras, contados desde o

ponto em que chega o preamarmdio. (grifos nosso)

A razo histrica para a fixao desses 33 metros est na necessidade que havia de se

estabelecer uma zona de defesa da orla martima, que seria a primeira linha, em caso de ata-

ques vindos do mar. Pois, era o alcance mximo de metragem que a bola dos canhes conse-

guia chegar.

A linha da preamar-mdia de 1831 significa a mdia das mars altas apuradas em 1831,

e no em outro perodo. Muito se discute na doutrina e nos rgos legislativos do pas, que o

foro, taxa de ocupao e o laudmio, rendas que decorrem deste instituto so inconstitucio-

nais, tendo-se em vista que impossvel aferir a linha que demarca os 33 metros de 1831, j

que de forma natural houve grandes modificaes na rea litornea do pas.

4.6NATUREZA JURDICA DO AFORAMENTO E CARACTERSTICAS

A natureza jurdica da enfiteuse/aforamento revela-se na posio de ser o mais amplo

direito real sobre coisa imvel alheia, j que com ela se pode tirar da coisa todas as utilidades

e vantagens.

O aforamento constitudo pela transcrio no cartrio de registro de imveis, de acor-

do com inciso I, do Artigo 167, da Lei n 6.015/73.

A enfiteuse consiste num contrato sinalagmtico, isto , as partes contraentes assumem

direitos e obrigaes recprocas. oneroso, pois, as partes ficam privadas de valores, o senho-

rio direito do bem e o foreiro do valor do foro.

4.7DISTINES COM OUTROS INSTITUTOS JURDICOS

4.7.1 Quanto ao usufrutoEm que pese ambos se constiturem em direito real sobre coisa alheia, consubstanciado

no uso e fruio desta coisa, as diferenas so bem evidentes, principalmente no que respeita


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33Da Enfiteuse

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ao seguinte: enquanto o usufruturio no pode transformar ou alterar o bem objeto do usufru-

to, o enfiteuta pode faz-lo desde que no cause a deteriorao da sua substncia; enquanto o

usufruto pode recair sobre bens mveis, imveis ou direitos, a enfiteuse deve ter por objeto,

sempre imvel com ou sem edificao; enquanto o usufruto direito temporrio, a enfiteuse

tem ndole perptua.

4.7.2 Quanto ao arrendamentoPossuem naturezas jurdicas diversas, pois, enquanto a enfiteuse direito real, o arren-

damento constitui-se em direito pessoal. Mais uma distino instala-se no carter temporal de

ambos os institutos jurdicos, porquanto a enfiteuse cuida-se de instituto de ndole perptuo, jem posio antagnica tem-se o arrendamento, cuja disciplina temporal provisria.

4.8MODOS DE EXTINO

Em relao ao aforamento privado, o Cdigo Civil de 1916 disciplinou no Art. 692, se-

no vejamos:

Art.692. A enfiteuse extingue-se:

I - pela natural deteriorao do prdio aforado, quando chegue a no valer o capital corres-

pondente ao foro e mais um quinto deste;

II - pelo comisso, deixando o foreiro de pagar as penses devidas, por 3 (trs) anos consecu-

tivos, caso em que o senhorio o indenizar das benfeitorias necessrias;

III -falecendo o enfiteuta, sem herdeiros, salvo o direito dos credores.

Numa brevssima explicao pode-se dizer que:

O inciso primeiro do referido artigo refere-se ao perecimento da coisa. Nessa hiptese, o

enfiteuta pode abandonar o bem. Alm disso, responde por perdas e danos se o perecimento

ocorreu por sua culpa.


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34Da Enfiteuse

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A segunda hiptese diz respeito ao comisso. Nesse aspecto cumpre destacar que a dou-

trina e a jurisprudncia firmaram o entendimento de que o contrato de enfiteuse somente ser

extinto caso o comisso seja decretado por sentena judicial, conforme smula 122 do Supre-

mo Tribunal Federal. Antes disso, o enfiteuta pode purgar a mora, ou seja, quitar a dvida

pendente.

A terceira hiptese, por sua vez, diz respeito ao falecimento do enfiteuta que no tenha

herdeiros. Nesse caso, havendo credores, recebero cada um o valor respectivo a seus crditos

pendentes, e o que restar passa ao domnio pleno do senhorio.

Alm destas, ainda so hipteses de extino da enfiteuse, o abandono e a renncia pelo

enfiteuta previstos nos Artigos 687 e 691; os casos de alienao constantes dos artigos 683 e

685, os quais cuidam do direito de prelao do senhorio direto, alm do resgate previsto pelo

artigo 693. Todos os dispositivos so do Cdigo Civil de 1916.

Ademais, a arrematao ou a adjudicao pelo senhorio do bem penhorado tambm gera

a extino da enfiteuse privada.

Tambm na hiptese de desapropriao, por meio da qual tambm se tem a extino da

enfiteuse. Neste caso, em relao ao enfiteuta, entende a doutrina que dever receber o valor

correspondente ao domnio til do bem.

J no que concerne enfiteuse de terrenos de marinha e seus acrescidos, o Decreto Lei

n 9.760/46, em seu Art. 103, com nova redao dada pela Lei n 11.481/07, estabelece as

hipteses de sua extino:

Art. 103. O aforamento extinguir-se-:

I - por inadimplemento de clusula contratual;

II - por acordo entre as partes;

III - pela remisso do foro, nas zonas onde no mais subsistam os motivos determinantes da

aplicao do regime enfitutico;

IV - pelo abandono do imvel, caracterizado pela ocupao, por mais de 5 (cinco) anos, sem

contestao, de assentamentos informais de baixa renda, retornando o domnio til Unio;


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V -por interesse pblico, mediante prvia indenizao.

Assim, faamos uma brevssima explicitao acerca de cada inciso:

Quanto ao inciso primeiro, verifica-se a extino contratual pelo inadimplemento de

clusula, porquanto tal inadimplemento diz respeito pessoa do foreiro. Todavia, verifica-se

que o inciso ora em estudo traz tal hiptese de forma genrica, isto , no especfica qual seria

a clusula contratual que, uma vez inadimplida, desaguasse no efeito de extino contratual.

Desse modo, a exegese empregada neste inciso se perfaz em qualquer clusula prevista no

contrato de aforamento e, iniludivelmente, sempre sero impostas, tais clusulas, pela Unio-

Federal que o Senhorio Direto.

No que concerne ao inciso segundo, observa-se a transao entre as partes. Pois, o insti-

tuto da transao corresponde em sua substncia a concesses recprocas, cujo objetivo re-

nunciar para se beneficiar.

Em relao ao inciso terceiro, v-se, pois, o instituto da remisso do foro, tendo como

requisito autorizador quando recair nas zonas onde no mais subsistam os motivos determi-

nantes da aplicao do regime enfitutico. Ressalte-se que o termo remisso (com dois s)

significa perdo, diferentemente do vocbulo remio (com ) que quer dizer pagamento. As-

sim, quando se faz remir uma dvida, significa que houve um pagamento, j quando se fala

em remitir uma dvida, estar-se- falando de perdo da dvida. Ento, Remisso equivale a

remitir uma dvida (perdo); enquanto que, Remio equivale a remir uma dvida (pagamen-

to).

Portanto, na hiptese do inciso ora sob exame, tem-se o perdo (remisso) do foro por

parte do credor de tal crdito, logo, verifica-se que a Unio-Federal, quando remitir o foro,

desencadeia-se o efeito jurdico da extino contratual, recebendo o enfiteuta o domnio direto

e, por via de consequncia, ter-se- a plenitude do domnio em seu favor.

No tocante ao inciso quarto, verifica-se o caso de abandono, segundo o qual constitui-se

em ato jurdico abdicativo. Desse modo, aquele que insurge-se com tal comportamento no

merecedor de permanecer como enfiteuta, retornando o domnio til para o senhorio direto

que a Unio-Federal.


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36Da Enfiteuse

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Por fim, vem a baila o inciso quinto, o qual determina que a extino contratual se dar

por interesse pblico, mediante prvia indenizao. Pode-se facilmente perceber que o

princpio da supremacia do interesse pblico sobre o privado, impe-se no contrato de afora-

mento pblico, uma vez que consubstancia-se tal avena em um contrato administrativo, em

que se tem de um lado o poder pblico (Unio-Federal) e de outro lado o particular. Assim,

no h como afastar a incidncia do interesse pblico no referido pacto.

Destarte, diante da semntica genrica hospedada no inciso ora em tela, conclui-se que

ficam a cargo da pessoa de direito pblico os motivos determinantes de, apoiada nos pilares

da convenincia e oportunidade, ditar as hipteses autorizadoras capazes de extinguir o con-

trato de aforamento pblico.


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5.DO LAUDMIO

5.1CONCEITO E ASPECTOS GERAIS

Laudmio vem do latim laudare, que significa prmio. Prmio pela ocupao.

Cuida-se de uma renda em que a Unio tem direito a receber, no caso de aforamento

pblico, quando o foreiro ou ocupante de imvel localizado em sua propriedade, transfere

onerosamente os direitos de ocupao ou domnio til a outrem.

Tal ingresso patrimonial corresponde a 5% do valor atualizado (valor venal) do domnio

pleno do terreno e das benfeitorias nele construdas. Art. 3 do Dec. Lei n. 2.398/1987.

Sua criao remonta aos tempos coloniais, quando a totalidade das terras brasileiras per-

tencia Coroa portuguesa, que tinha interesse em promover a colonizao do pas, distribuin-

do pores do territrio nacional a quem se dispusesse a cultiv-las. Em troca, cobrava-se

uma contribuio, denominada de foro ou penso ou canon, por estes quinhes, que passaram

a ser classificados como terras aforadas, fazendo com que todas as vezes que fossem comerci-

alizados, teria que ser pago o laudmio, que sobrevive at hoje.

A grande diferena decorre do fato da coroa portuguesa no ser mais a dona destas

reas, sendo que o litoral, correspondente nossa orla, de acordo com o artigo 20, inciso III,

da CF/88, pertence Unio.

Para a Secretaria de Patrimnio da Unio - SPU, s foreiro quem possui Carta de Afo-

ramento. Quem no possui dita carta de aforamento ocupante, pagando taxa de ocupao

anual e como tal no pode ter matrcula no registro de imveis, eis que ocupao envolve

apenas posse e no domnio.

Prev a alnea a, do inciso I, do pargrafo 2, do art. 3, do Dec. Lei n. 2.398/1987:


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Art. 3...

2 - Os Cartrios de Notas e Registro de Imveis, sob pena de responsabilidade dos seus

respectivos titulares, no lavraro nem registraro escrituras relativas a bens imveis de

propriedade da Unio, ou que contenham, ainda que parcialmente, rea de seu domnio:

I - sem certido da Secretaria do Patrimnio da Unio - SPU que declare:

a) ter o interessado recolhido o laudmio devido, nas transferncias onerosas entre vivos;

(grifo nosso)

5.2RENDAS INCONFUNDVEIS COM O LAUDMIO

5.2.1 Taxa de ocupaoO ocupante a pessoa fsica ou jurdica que est autorizada pela Secretria de Patrim-

nio da Unio - SPU a ocupar imvel de sua propriedade.

A inscrio de ocupao, a cargo da Secretaria do Patrimnio da Unio, ato adminis-

trativo precrio, resolvel a qualquer tempo, que pressupe o efetivo aproveitamento do terre-

no pelo ocupante, nos termos do regulamento, outorgada pela administrao depois de anali-

sada a convenincia e oportunidade, e gera obrigao de pagamento anual da taxa de ocupa-

o. (Art. 7 da Lei n 11.481/2007).

Varia de 2% a 5% do valor do domnio pleno, a depender da data da inscrio da ocu-

pao perante a SPU, se anterior ou posterior a 31/3/1988. Art. 1. do Dec. Lei n 2.398/1987;

5.2.2 ForoEquivalente a 0,6%, sobre o valor do domnio pleno, de acordo com o Art. 88 da Lei n

7.450/1985. Tal receita patrimonial diz respeito ao contrato de aforamento e no de ocupao.

Assim como ocorre com a taxa de ocupao, o foro pago anualmente.

5.2.3 TributoO artigo 3, do Cdigo Tributrio Nacional, prev:


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39Do Laudmio

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Art. 3. Tributo toda prestao pecuniria compulsria...

O dever de pagar tributo nasce independentemente da vontade do contribuinte.

J o laudmio cuida-se de ingresso patrimonial a que faz jus a Unio pelo uso de seus

bens dominicais, voluntariamente pelo particular. No est sujeito s regras do Sistema Tribu-

trio Constitucional.

5.3CONFUSO DOS SUJEITOS

Podem, sobre o mesmo possuidor, recair as qualidades de ocupante e foreiro, em virtudede ser possuidor ocupante de imvel de propriedade da Unio e, que este imvel, receba in-

fluncia de mar, pela aproximao de mar, rios, lagos, lagoas, etc., hiptese que decorre da

presena de dois contratos administrativos: aforamento e direito de ocupao; Tanto o foreiro

quanto o ocupante esto obrigados ao recolhimento do laudmio em havendo transferncia

onerosa do imvel objeto desses contratos.

Em decorrncia, ter que recolher o foro, a taxa de ocupao, o laudmio no caso de ali-

enao onerosa do imvel enfitutico ou objeto de ocupao, e mais o IPTU, o ITBI, como

tambm outras rendas, taxas e impostos que recaiam sobre o aludido bem.

5.4COMO SE DESVENCILHAR DA RENDA LAUDMICA?

Alguns mecanismos previstos no nosso ordenamento jurdico mostram-se idneos e ca-

pazes de refutar tal ingresso vetusto, conforme vejamos:

5.4.1 Instruo Normativa n 5, de 24 de agosto de 2010 - SPUDispe sobre os procedimentos de anlise dos requerimentos de iseno do pagamento

de foros, taxas de ocupao e laudmios referentes a imveis de domnio da Unio.

Art. 1A concesso de iseno de pagamento de foros, taxas de ocu-pao e laudmios, por motivo de carncia, referentes a imveis da


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Unio, nos termos do Decreto-Lei N 1.876, de 15 de julho de 1981,

obedecer ao disposto nesta Instruo Normativa. (Grifos nosso)

Art. 2 Para os efeitos desta Instruo Normativa considera-se co-

mo:

I - iseno por motivo de carncia: a iseno do pagamento de foros,

taxas de ocupao e laudmios, bem como multas, juros de mora e

atualizao monetria delas decorrentes, concedidas a pessoas fsicas

consideradas carentes ou de baixa renda cuja situao econmica

no lhes permita pagar esses encargos sem prejuzo do sustento pr-

prio ou de sua famlia;(Grifos nosso)

II - carente ou de baixa renda: pessoa fsica responsvel por imvel

da Unio cuja renda familiar mensal seja igual ou inferior ao valor

correspondente a 5 (cinco) salrios mnimos;(Grifos nosso)

III - renda familiar: remunerao e rendimentos de qualquer nature-za, como aposentadorias e penses, percebidos pelo responsvel e

seus familiares que com ele residam.(Grifos nosso)

A Instruo Normativa suso engloba tanto o foreiro quanto o ocupante, de modo que

ambos podem rechaar da sua esfera privada a cobrana do laudmio, assim como a do foro, a

da taxa de ocupao, sempre de acordo com o contrato celebrado entre o particular e o ente

pblico, bem como multas, juros de mora, atualizao monetria que, eventualmente, venham

decorrer.

Verifica-se, ento, que de acordo com o inciso primeiro da daquele ato normativo (Ins-

truo Normativa), o benefcio concedido pela iseno destina-se to somente a pessoas fsi-

cas, de maneira que pessoas jurdicas no podem valer-se de tal favorecimento infralegal.

No que toca ao inciso segundo, este dispositivo deve ser analisado com uma maior dose

de acuidade, em vista do que o jogo de semntica nele introduzido mostrar-se um tanto quanto

controvertido. Pois, observa-se aprimo icto ocule(a primeira vista) que se traz o conceito de

baixa renda, como sendo a pessoa fsica responsvel pelo imvel, ou seja, aquele indivduo

que tem o nome registrado na matrcula do imvel no cartrio de registro de imveis da res-

pectiva circunscrio, alm disso, deve ainda ter o seu nome registrado na Secretaria de Pa-

trimnio da Unio SPU, para ter-se a qualificao de responsvel pelo imvel, e que sua

renda no ultrapasse o patamar de 5 (cinco) salrios mnimos.

No obstante, observa-se que, como dito anteriormente, h uma incongruncia no dis-

posto do inciso ora em estudo, porquanto nota-se em sua primeira parte que se fala em pessoafsica responsvel pelo imvel da Unio, dando-se a entender que a renda a ser levada em


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conta para fins de anlise ser apenas a daquele responsvel, de modo que numa leitura e exe-

gese apressada pode-se desaguar em concluses hbridas e dbias. Por conseguinte, possvel

verificar quando da leitura da segunda parte do dispositivo ora em comento, que se fala em

renda familiar mensal, trazendo, assim, uma confuso cabea do cidado, posto que, numa

leitura, repita-se, mais apressada pode-se haver uma confuso na hora de se buscar uma con-

cluso para definir sobre o benefcio da iseno.

Assim, numa melhor interpretao desta norma, o que vai ser realmente levado em con-

ta quando da analise do requerimento de iseno, justamente a renda mensal familiar, no

importando o quanto o responsvel percebe a ttulo de remunerao, de modo que a anlise

feita em cima da renda familiar mensalper captaque significa por cabea.Portanto, o que

ir ser levado em conta a renda de todos os moradores daquele imvel objeto do Contrato de

Aforamento ou do Contrato de Ocupao.

Por fim, percebe-se que o texto do inciso terceiro da Instruo Normativo em apreo,

nada mais faz do que conceituar de modo exemplificativo o que seria renda familiar. Assim,

as espcies de renda ali previstas no so estanques, no se cuida de um Numerus clausus

(uma rol fechado), mas meramente exemplificativo, um rol de nmeros abertos.

5.4.2 Jurisprudncias do STJO Superior Tribunal de Justia, como cedio, o guardio do direito federal e, por is-

so, incumbe-lhe unificar e pacificar as lides que envolvam leis federais e cuja matria seja

comum, por tratar-se de uma corte de justia comum ordinria.

Com efeito, a jurisprudncia desenvolvida pelo STJ passou a pacificar a questo da in-timao no processo administrativo demarcatrio, o qual tem por funo com o seu desfecho,

inserir o imvel no conceito de terrenos de marinha e seus acrescidos. Na verdade, a referida

notificao cuida-se de uma notificao administrativa.

O mago da controvrsia encontra-se no fato de o Dec. Lei 9.760/46, em seu Art. 11,

determinar:

Art. 11. Para a realizao da demarcao, a SPU convidar os interessados, por edital,para que no prazo de 60 (sessenta) dias ofeream a estudo plantas, documentos e outros es-


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clarecimentos concernentes aos terrenos compreendidos no trecho demarcando.(grifos nos-so)

Desta forma, verifica-se no corpo do aludido dispositivo que os interessados sero con-

vidados pela SPU por meio de edital para fornecer documentos relativos ao imvel. Estes in-

teressados so aquelas pessoas que possuem imveis prximos influncia de mar. Porm, a

notificao na forma editalcia fere os princpios constitucionais do contraditrio e da ampla

defesa, pois, so tambm princpios aplicveis nos processos administrativos e, que, raramen-

te um interessado ir ter conhecimento do procedimento administrativo demarcatrio, at

mesmo porque, muitas dessas pessoas so de baixa escolaridade e de baixa instruo, e aca-

bam perdendo a propriedade sem ao menos saberem o que se passa.

Ademais, esses editais so fixados nas independncias de reparties pblicas federais,

j que se trata de procedimento de interesse federal, vez que os terrenos de marinha e seus

acrescidos so bens do domnio da Unio.

Em assim sendo, os juzes e tribunais, atravs do paradigma jurisprudencial do STJ,

vm decidindo pela inconstitucionalidade do Art. 11 do Dec. Lei n 9.760/46, e anulando os

procedimentos demarcatrios em que a SPU tenha preterido a notificao pessoal dos interes-

sados certos, isto , aqueles que tm o nome registrado em seus livros ou no cartrio de regis-tro de imveis. Um dos efeitos relevantes dessa deciso, que a cobrana do laudmio em

face dos interessados que no foram notificados pessoalmente para se defenderem no proces-

so administrativo demarcatrio, torna-se indevida, podendo, inclusive, tal interessado ser res-

sarcido em dobro lanando-se mo da ao de repetio de indbito, em caso de pagamento

do laudmio nestas condies.


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Vejamos algumas jurisprudncias que versam sobre a matria:

1

RECURSO ESPECIAL N 724.741 - SC (2005/0023374-3)

RELATOR : MINISTRO LUIZ FUX

RECORRENTE : FAZENDA NACIONAL

RECORRIDO : PATI NICKI CONFECES LTDA

EMENTA

TRIBUTRIO E ADMINISTRATIVO. AO ANULATRIA DE D-

BITO FISCAL. TAXA DE OCUPAO DECORRENTE DA DEMAR-

CAO DE TERRENO DE MARINHA. PROCESSO ADMINISTRATI-

VO DEMARCATRIO. DECRETO-LEI 9.760/46. INTERESSADOS

CERTOS. INTIMAO POR EDITAL. NULIDADE. PRINCPIOS DA

AMPLA DEFESA E DO CONTRADITRIO. INOBSERVNCIA.

Nesse segmento, a interpretao do artigo 11, do Decreto-Lei n 9.760/46

no pode se distanciar dos postulados constitucionais da ampla defesa e docontraditrio, corolrios do princpio mais amplo do due process of law,

tambm consagrados no mbito administrativo.

Desta sorte, revela-se escorreito o acrdo regional, segundo o qual, identi-

ficados os interessados no procedimento de demarcao dos terrenos de ma-

rinha, cabia Administrao Pblica intim-los pessoalmente a fim de opor-

tunizar-lhes a defesa de seu ttulo, o que eiva de nulidade o ato administrati-

vo pertinente (Precedente do STJ: REsp 550146/PE, publicado no DJ de05.12.2005).

Recurso especial a que se nega provimento. (Grifos nosso)


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2


RELATORA : MINISTRA DENISE ARRUDA

RECORRENTE : LAERTES DA SILVA E OUTROS

RECORRIDO : FAZENDA NACIONAL

EMENTA

PROCESSUAL CIVIL E ADMINISTRATIVO. RECURSO ESPECIAL. TERRE-

NOS DE MARINHA. TAXA DE OCUPAO. VIOLAO DE DISPOSITIVOS

CONSTITUCIONAIS. INADMISSIBILIDADE. QUALIFICAO DOS IM-

VEIS COMO TERRENOS DE MARINHA. REEXAME DE FATOS E PROVAS.

IMPOSSIBILIDADE (SMULA 7/STJ). FALTA DE PREQUESTIONAMENTO

(SMULAS 282 E 356 DO STF). PROCESSO ADMINISTRATIVO DE DE-

MARCAO. FIXAO DA LINHA PREAMAR MDIA DE 1831. CONVO-

CAO DOS INTERESSADOS CERTOS MEDIANTE EDITAL. ILEGALIDA-

DE. NECESSIDADE DE CITAO PESSOAL (ART. 11 DO DECRETO-LEI

9.760/46). OFENSA AO DEVIDO PROCESSO LEGAL (CF/88, ART. 5, LIV ELV). NULIDADE. PRECEDENTES DO STJ. RECURSO PARCIALMENTE

CONHECIDO E, NESSA PARTE, PROVIDO.

A citao dos interessados no procedimento demarcatrio de terrenos de marinha e

crescidos, sempre que identificados e certo o domiclio, dever realizar-se pessoal-

mente. Somente no caso de existirem interessados incertos poder-se- realizar a

convocao editalcia (Decreto-Lei 9.760/46, art. 11).A Administrao Pblica, ao proceder convocao por edital dos recorrentes,

proprietrios com ttulo registrado no Cartrio de Imveis e endereos certos, no

lhes assegurou o pleno exerccio do contraditrio e da ampla defesa, violando, des-

tarte, o devido processo legal constitucionalmente assegurado (CF/88, art. 5, LIV e

LV).

Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa parte, provido, para reconhecer a

nulidade do processo de demarcao e a ilegalidade da cobrana da taxa de ocupa-

o.


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3


RELATOR : MINISTRO JOO OTVIO DE NORONHA

RECORRENTE : NORBERTO HERHAUS

RECORRIDO : UNIO

EMENTA

ADMINISTRATIVO. TERRENO DE MARINHA. TERRENO DE MARI-

NHA. FIXAO DA LINHA PREAMAR MDIA DE 1831. NECESSI-

DADE DE CITAO PESSOAL DOS INTERESSADOS CERTOS. ART.

11 DO DECRETO-LEI 9.760/46.

Para que sejam cumpridos os princpios constitucionais do contraditrio e

da ampla defesa, necessrio que os interessados certos - com imvel regis-

trado no cartrio de registro de imveis - sejam chamados pessoalmente a

participar do procedimento administrativo de demarcao dos terrenos de

marinha. A intimao por edital s cabvel para citao de interessados in-certos.

Recurso especial provido. (Grifos nosso)


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4


RELATOR: MINISTRO CASTRO MEIRA

RECORRENTE: BUSCHLE E LEPPER S/A

RECORRIDO: UNIO

EMENTA

ADMINISTRATIVO E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL.

ART. 535. OMISSO. INEXISTNCIA. TERRENOS DE MARINHA.

DEMARCAO DA LINHA DO PREAMAR MDIO DE 1831. CHA-

MAMENTO DAS PARTES INTERESSADAS POR EDITAL. QUALIFI-

CAO DO IMVEL. TERRENO DE MARINHA. SMULA 7/STJ.

Por fora da garantia do contraditrio e da ampla defesa, a citao dos inte-

ressados no procedimento demarcatrio de terrenos de marinha, sempre que

identificados pela Unio e certo o domiclio, dever realizar-se pessoalmen-

te. Somente no caso de existirem interessados incertos, poder a Unio va-ler-se da citao por edital.

Aps a demarcao da linha de preamar e a fixao dos terrenos de marinha,

a propriedade passa ao domnio pblico e os antigos proprietrios passam

condio de ocupantes, sendo provocados a regularizar a situao mediante

pagamento de foro anual pela utilizao do bem. Permitir a concluso do

procedimento demarcatrio sem a citao pessoal dos interessados conheci-

dos pela Administrao, representaria atentado aos princpios do contradit-rio e da ampla defesa, bem como garantia da propriedade privada.

A controvrsia sobre a qualificao do imvel como terreno de marinha en-

volve o reexame do conjunto de fatos e provas que embasam o processo,

circunstncia que impede o conhecimento do recurso com base na Smula

7/STJ.

Recurso especial conhecido, em parte, e provido. (Grifos nosso)


47/51

47Do Laudmio

Prof. Joo Jr.

5.4.3 Jurisprudncia do STF

A corte suprema do pas tambm j decidiu a questo tomando como linha de raciocnio

o mesmo adotado pelo STJ.

Portanto, o supremo declarou, em 16 de Maro de 2011, por maioria de votos, a incons-

titucionalidade do Art. 11 do Dec Lei n 9.760/46, para obrigar a Secretaria de Patrimnio da

UnioSPU, rgo federal que tem por incumbncia fiscalizar e regular os bens imveis da

Unio, dentre eles os terrenos de marinha e seus acrescidos, a proceder com a notificao pes-

soal dos interessados certos que possuem terreno no trecho alvo de demarcao, conforme

vejamos:

ADI 4264 - AO DIRETA DE INCONSTITUCIONALIDADE

Origem: PEPERNAMBUCO

Relator: MIN. RICARDO LEWANDOWSKI

REQTE.(S)ASSEMBLIA LEGISLATIVA DO ESTADO DE

PERNAMBUCO

ADV.(A/S) ISMAR TEIXEIRA CABRAL

INTDO.(A/S) PRESIDENTE DA REPBLICA

ADV.(A/S) ADVOGADO-GERAL DA UNIO

Demarcao de terrenos de marinha e notificao de interessados

Com a deciso, a Suprema Corte suspendeu, ex tunc (desde o incio de sua vigncia), a

nova redao dada pela Lei 11.418/07 ao artigo 11 do Decreto-lei 9.760/46, impugnada na

ADI. Esse texto havia suprimido a obrigatoriedade do convite pessoal aos interessados certos(conhecidos), nos procedimentos de d

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