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UNIVERSIDADE REGIONAL DO CARIRI - URCA CENTRO DE CIÊNCIAS E TECNOLOGIA - CCT
DEPARTAMENTO DE CONSTRUÇÃO CIVIL CURSO DE TECNOLOGIA DA CONSTRUÇÃO CIVIL
HABILITAÇÃO EM TOPOGRAFIA E ESTRADAS
HEDUARDO PEREIRA BRASIL
A IMPORTÂNCIA DA AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS RURAIS NAS OPERAÇÕES DE
CRÉDITO DO BANCO DO NORDESTE DO BRASIL
JUAZEIRO DO NORTE-CE
2017
HEDUARDO PEREIRA BRASIL
A IMPORTÂNCIA DA AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS RURAIS NAS OPERAÇÕES DE
CRÉDITO DO BANCO DO NORDESTE DO BRASIL
Monografia apresentada ao Curso de Tecnologia da Construção Civil com habilitação em Topografia e Estradas, da Universidade Regional do Cariri - URCA, como requisito para obtenção do grau de Tecnólogo em Construção Civil com habilitação em Topografia e Estradas.
Orientador: Prof. Me. Jefferson Luiz Alves Marinho
JUAZEIRO DO NORTE-CE
2017
A IMPORTÂNCIA DA AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS RURAIS NAS
OPERAÇÕES DE CRÉDITO DO BANCO DO NORDESTE DO BRASIL.
Elaborado por Heduardo Pereira Brasil
Aluno do curso de Tecnologia da Construção Civil – URCA
BANCA EXAMINADORA:
__________________________________________________________________
Prof. Me. Jefferson Luiz Alves Marinho
(ORIENTADOR)
__________________________________________________________________
Vangivaldo de Carvalho Filho
(AVALIADOR)
__________________________________________________________________
Antonio Costa Sampaio Neto
(AVALIADOR)
DATA DE APROVAÇÃO: _____ de ___________________de 2017.
RESUMO
O campo de estudos das Avaliações de Imóveis, em especial os Rurais, é vasto e
crescente, necessitando de profissionais qualificados e com conhecimentos
necessários para a realização deste tipo de atividade. O presente trabalho teve o
objetivo de demonstrar a importância da realização de avaliação de imóveis rurais
que serão dados em garantia nas operações de crédito contratadas junto ao Banco
do Nordeste do Brasil - BNB, bem como do conhecimento e do atendimento às
normas de avaliação de bens da ABNT, através da NBR-14.653-3 que trata dos
imóveis rurais. Neste trabalho, estão expostos os métodos mais utilizados e
apresentados por autores do assunto, indicando, ainda, a escolha do método de
avaliação mais utilizado. Para demonstração e melhor compreensão do trabalho, foi
exemplificada a avaliação de um imóvel rural dentro das normas e com parâmetros
que atendam os normativos internos e as demais exigências do BNB. Na realização
do trabalho, buscou-se dar ênfase a um trabalho simples, porém, confiável, e que
possa servir como auxilio para consultas de profissionais que já atuam ou que
pretendam atuar na área.
PALAVRAS-CHAVE: Avaliação; Imóveis Rurais; Regressão linear; Mercado.
LISTA DE TABELAS
Tabela 1: Pontuação para fins de classificação dos laudos quanto à fundamentação
(NBR 14.653-3) ........................................................................................................ 29
Tabela 2: Classificação dos laudos quanto à fundamentação. (NBR 14.653-3) ..... 29
Tabela 3: Grau de precisão da estimativa de valor no método comparativo direto de
dados de mercado (NBR-14.653-3, 2004) ............................................................... 30
LISTA DE SIGLAS
ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas
BNB – Banco do Nordeste do Brasil
CONFEA – Conselho Federal de Engenharia e Agronomia
CREA – Conselho Regional de Engenharia e Agronomia
EMBRAPA – Empresa Brasileira de Pesquisa Agropecuária
IBAPE – Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia
NBR – Norma Brasileira
PIB – Produto Interno Bruto
S400 – Sistema de Central de Cadastro do BNB
SIAT – Sistema de Avaliação Técnica de Empreendimentos do BNB
SUMÁRIO
1. INTRODUÇÃO .................................................................................................... 08
1.1 Objetivos .............................................................................................................. 09
1.1.1 Objetivo geral .................................................................................................. 09
1.1.2 Objetivos específicos ....................................................................................... 10
1.2 Justificativa ........................................................................................................ 10
1.3 Problema ........................................................................................................... 11
1.4 Metodologia ....................................................................................................... 11
2. AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS RURAIS .................................................................... 13
2.1 Classificação de um imóvel rural ....................................................................... 13
2.1.1 Dimensão ........................................................................................................ 14
2.1.2 Exploração ...................................................................................................... 14
2.2 Componentes de um imóvel rural ...................................................................... 14
2.2.1 Terra nua ......................................................................................................... 15
2.2.2 Benfeitorias ..................................................................................................... 16
2.2.3 Máquinas e equipamentos .............................................................................. 17
2.2.4 Semoventes .................................................................................................... 17
3. MÉTODOS DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS RURAIS ........................................... 19
3.1 Método comparativo direto de dados de mercado ............................................. 19
3.1.1 Vistoria do bem avaliando ............................................................................... 20
3.1.2 Identificação das variáveis influenciantes ........................................................ 20
3.1.3 Levantamento de dados de Mercado .............................................................. 20
3.1.4 Tratamento de dados ....................................................................................... 21
3.2 Método da capitalização da renda ..................................................................... 22
3.3 Método evolutivo ............................................................................................... 22
3.4 Método involutivo ............................................................................................... 22
4. DETERMINAÇÃO DO VALOR DA TERRA NUA ................................................. 23
4.1 Diagnóstico de mercado .................................................................................... 23
4.2 Levantamento de dados de mercado ................................................................ 23
4.3 Identificação e análise das variáves do modelo ................................................ 24
4.3.1 Variáveis dependentes .................................................................................... 25
4.1.2 Variáveis independentes ................................................................................. 25
4.4 Métodos e procedimentos utilizados ................................................................. 25
4.4.1 Procedimentos específicos .............................................................................. 25
4.4.2 Metodologia científica ...................................................................................... 26
4.5 Especificação das avaliações ............................................................................ 27
4.5.1 Grau de fundamentação .................................................................................. 28
4.5.2 Grau de precisão ............................................................................................. 30
5. IMPORTÂNCIA DA DETERMINAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL PARA SUBSIDIAR OPERAÇÕES DE CRÉDITO JUNTO AO BNB ..................................... 31
5.1 Relação garantia real versus crédito concedido ................................................ 32
5.2 Especificação das avaliações ............................................................................ 32
5.3 Apresentação dos laudos de avaliação ............................................................. 33
6. EXEMPLO DE LAUDO DE AVALIÇÃO DE UM IMÓVEL RURAL ....................... 34
6.1 Objetivo da avaliação ........................................................................................ 34
6.2 Pressupostos da avaliação ................................................................................ 34
6.3 Sistemática de trabalho ..................................................................................... 35
6.4 Metodologia aplicada/adotada ........................................................................... 35
6.5 Conclusões da avaliação ................................................................................... 36
6.5.1 Informações iniciais ......................................................................................... 36
6.5.2 Caracterização do imóvel ................................................................................ 36
6.5.3 Avaliação do imóvel ......................................................................................... 37
6.5.4 Resumo da avaliação ...................................................................................... 39
6.5.5 Conclusão final ................................................................................................ 39
6.5.6 Tratamento estatístico ..................................................................................... 39
7. CONCLUSÃO ..................................................................................................... 43
REFERÊNCIAS ......................................................................................................... 44
8
1. INTRODUÇÃO
A avaliação de imóveis rurais vem sendo, nas instituições financeiras e, em
especial no Banco do Nordeste do Brasil - BNB, um dos grandes mecanismos para a
efetivação dos negócios ligados ao acesso ao crédito, por dar suporte e gerar
margem de risco aos financiamentos, sendo o bem avaliado ofertado em garantia
hipotecária na operação.
Tais avaliações são, em sua grande maioria, efetuadas por profissionais
devidamente cadastrados e capacitados para a realização de tais atividades. De
acordo com o Art. 2° da Resolução nº 354 do Conselho Federal de Engenharia e
Agronomia – CONFEA, são de atribuições privativa dos engenheiros em suas
diversas especialidades, dos arquitetos, dos engenheiros agrônomos, dos geólogos,
dos geógrafos e dos meteorologistas, registrados nos Conselhos Regionais de
Engenharia e Agronomia – CREAs, as atividades de vistoria, perícia, avaliações e
arbitramentos relativos a bens móveis e imóveis, suas partes integrantes e
pertencentes, máquinas e instalações industriais, obras e bens de direito que, de
qualquer forma, para a sua existência ou utilização, sejam de atribuições dessas
profissões.
A avaliação de imóveis rurais é regida pela Norma Brasileira NBR 14653 –
Avaliação de Bens, Parte 3: Imóveis Rurais, de 30/06/2004, sendo constituída pelas
seguintes partes:
Parte 1: Procedimentos Gerais;
Parte 2: Imóveis Urbanos;
Parte 3: Imóveis Rurais;
Parte 4: Empreendimentos.
A norma técnica (NBR 14.653-3) visa detalhar os procedimentos gerais no
que diz respeito à avaliação de imóveis rurais, consolidando os conceitos e métodos
para os serviços técnicos no processo de avaliação, detalhando diretrizes e padrões
específicos de procedimentos, especialmente quanto às terminologias, classificação
9
das naturezas, descrição das atividades, definição da metodologia, identificação de
valor de mercado1, especificação e requisitos básicos.
As normas técnicas aplicadas são adotadas como pressupostos para
avaliação de imóveis rurais junto ao BNB, objetivando subsidiar a tomada de
decisões nas operações de crédito geridas pelo banco através da determinação do
valor de mercado que se é obtida. Nas avaliações de bens, para a identificação
deve-se, sempre que possível, utilizar o método comparativo direto de dados de
mercado, via tratamento científico dos dados.
As avaliações são especificadas quanto à fundamentação e precisão, sendo
utilizados todos os critérios estabelecidos pelas normas, buscando conferir os
melhores graus que o mercado e as circunstâncias permitam, bem como exigidos
pelos normativos internos do BNB.
1.1. Objetivos
1.1.1 Objetivo Geral
Estimar o valor de mercado de um imóvel rural, sendo esse bem oferecido
como garantia hipotecária junto ao Banco do Nordeste do Brasil, conhecendo todo o
processo avaliatório e sabendo interpretar as técnicas determinadas pela
Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT.
Após a conclusão da pesquisa, espera-se que possam ser obtidas
informações suficientes para a realização de uma avaliação de imóvel rural da forma
mais simples e objetiva possível, com resultados satisfatórios e seguindo a
regulamentação técnica específica para tal atividade, como normativos internos e
recomendações exigidas pelo Banco do Nordeste do Brasil - BNB.
_____________
1 Valor de Mercado: Segundo generalidades da Avaliação de Propriedades Rurais da planilha AvaliCE do BNB, é o provável ponto de convergência entre os interesses de vendedores e compradores de um determinado bem. Em mercados livre, este valor é o que mais se aproxima do preço.
10
1.1.2 Objetivos Específicos
Apresentar os conceitos e procedimentos técnicos empregados nos
processos de avaliação de imóveis rurais de acordo com a NBR
14.653-3 da ABNT;
Apresentar um comparativo entre os diversos métodos para avaliação
de imóveis rurais;
Determinar o valor da Terra Nua utilizando dados de mercado de
imóveis similares comercializados na região, adotando-se o modelo
estatístico de regressão linear.
Descrever o processo de operação de crédito junto ao BNB analisando
a importância da avaliação de imóveis rurais para fins de garantia em
operações de crédito;
1.2. Justificativa
Algumas técnicas de avaliação não estão de acordo com os métodos
recomendados pela norma brasileira, onde alguns avaliadores levam em
consideração imóveis com cotações atribuídas em um contexto geral, sejam eles
divididos em regiões ou por municípios, e que já possuem valores atribuídos, onde
imóveis situados em um mesmo setor apresentam os mesmos valores por hectare
ou por metro quadrado, independentemente de sua caraterização individual.
A realização da avaliação de um imóvel rural, seguindo todos os parâmetros
e normas exigidas pela ABNT e pelo BNB para obtenção do valor estimado de
mercado, é de fundamental importância para a determinação dos limites de crédito
para subsidiar operações financiadas pelo BNB, sendo que o imóvel avaliado será
dado em garantia hipotecária na operação de crédito, onde o percentual de garantia
real, exigido em relação ao montante do crédito por ela lastreado, será adequado ao
nível de risco do proponente.
O processo de avaliação visa entender os atributos que geram maiores
valores, existindo a necessidades de se conhecer o mercado e os valores nele
praticados, onde a quantidade e a qualidade de amostras de imóveis à venda ou em
11
oferta é de fundamental importância para a determinação dos valores,
principalmente os atribuídos à terra nua.
O não seguimento das normas vem por gerar dificuldades na compreensão
dos termos expostos e imprecisão nos resultados obtidos no trabalho, podendo
acarretar em descumprimento de prazos contratuais ou até mesmo prejuízos para as
partes, haja vista que tais avaliações também são utilizadas para fundamentar
arrematações em hasta pública, aquisição de moradia própria, locação ou
renegociações, implicando direta e indiretamente na viabilidade a que se é
destinada.
Sobre as propriedades rurais, Lima (2005, p. 11) considera:
O valor destas propriedades está baseado nas suas características intrínsecas, influenciadas por fatores externos. O valor destas propriedades rurais reside na relação entre a propriedade e os acontecimentos no mercado agrícola. Na avaliação de propriedades destinadas à produção agrícola, deve-se entender que as características únicas dos imóveis, e as influências externas devem ser interpretados tendo em vista a conjuntura econômica.
1.3. Problema
Após ser feita uma abordagem inicial do assunto, apresentando seus
objetivos e justificativa, surge a seguinte indagação: os valores obtidos no resultado
da avaliação de um imóvel rural, aplicando-se todas as normas técnicas exigidas,
podem ser considerados como o valor de mercado do imóvel que será dado em
garantia hipotecária em operações de credito junto ao BNB?
1.4. Metodologia
A metodologia adotada na realização do trabalho foi, na sua maioria, a partir
de levantamentos bibliográficos composta de publicações de alguns autores sobre a
realização de avaliação de imóveis rurais, objetivando fundamentar a avaliação de
acordo com as normas técnicas exigidas para a formação dos valores dos imóveis.
Foram utilizadas, também, publicações de normativos utilizados no campo
de estudo e de aplicação na área, principalmente a NBR 14.653-3 da ABNT, bem
12
como trabalhos e normas internas BNB para a avaliação de imóveis e contratação
de operações de crédito, identificando seus objetivos, orientações e aplicações.
Visando uma ampliação para melhor intepretação da análise dos conceitos e
dos métodos adotados, foi realizada a simulação de uma avaliação de imóvel rural
realizada recentemente por um técnico do BNB. Para resguardar informações
referentes ao sigilo das partes envolvidas na avaliação, foram supressos todos os
dados referentes ao nomes, títulos, contatos, dentre outras informações que
possam, de algum modo, identificar alguma das partes.
Na simulação, foram realizadas alterações de algumas variáveis definidas no
modelo original e, consequentemente, com mudanças nos resultados encontrados
para serem equiparados com a realidade do mercado atual, onde, no estudo dos
modelos encontrados, foram levados em consideração todos os aspectos
necessários ao atendimento das normas da ABNT para o caso, sendo que, para
geração do relatório estatístico, foi utilizado o Software SisDea 1.10.2, onde o
mesmo possibilita uma modelagem de dados e realiza os cálculos utilizando a
inferência estatística com modelos de regressão linear para determinação do valor
da terra nua.
De acordo com os resultados obtidos na avaliação, foram adotados os
procedimentos seguindo os normativos internos do BNB para a apreciação e
resultados que o imóvel perpetue garantia hipotecaria junto à operação de crédito
para a qual foi solicitado.
13
2. AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS RURAIS
De acordo com o Glossário de Tecnologia (IBAPE-SP, 2002), avaliação de
imóveis é a determinação técnica do valor de um imóvel ou de seus rendimentos,
gravames, frutos, direitos, seguros, ou de um empreendimento, para uma data e um
lugar determinado.
É importante entender, para melhor compreensão, que o valor resultante de
uma avaliação envolve pesquisas de mercado de imóveis em oferta ou vendidos,
sejam tais amostra simples ou complexas, dependendo de um mercado livre, onde
os resultados justificam-se, principalmente, através da oferta e da procura por
imóveis com características similares às do imóvel avaliando.
Observa-se que quanto menor for a oferta e maior sua procura, um imóvel
será mais valorizado. Quando ocorre o contrário, onde a oferta de um imóvel está
alta e a sua procura é pequena, mais desvalorizado será o imóvel.
Ao iniciar os estudos sobre o tema pesquisado, verificou-se a necessidade
de conhecer do que se trata um imóvel rural, a fim de analisá-lo visando avaliá-lo
posteriormente de acordo com seus princípios.
Entende-se que, além do terreno ou da terra nua, há também as benfeitorias
existentes que não são removíveis e que foram construídos no decorrer do tempo.
Também são objetos de avaliação de imóveis rurais as, instalações, máquinas e
equipamentos, veículos licenciados e fora de estrada, culturas, semoventes,
florestas nativas e reflorestamento (DESLANDES, 2002).
De acordo com Moreira (1997), a avaliação precisa de qualquer tipo de
propriedade deverá ser feita pelos métodos clássicos de avaliação, apoiados por
variações adaptáveis aos casos.
2.1. Classificação do Imóvel Rural
Segundo Deslandes (2002), as propriedades rurais são o conjunto de bens,
frutos e direitos, que merecem ser mostrados em caráter detalhado, para favorecer a
compreensão do trabalho, já que a terra será o objeto principal da avaliação.
Para que um imóvel seja considerado como rural, não se verifica apenas a
sua localização, situando-se em área rural ou não urbana, mas, sim, que possua
explorações com finalidades rurais, como criação de animais, fruticultura, agricultura.
14
Desde logo, convém esclarecer que: se qualquer propriedade rural
apresenta a possibilidade de ser urbanizada, ainda que situada em zona de
expansão urbana ou mesmo em zona rural, é de se pesar consideravelmente tal
circunstância, principalmente porque a avaliação, neste caso, tem a sua metodologia
diversa daquela que normalmente se aplica a uma propriedade rural (IBAPE-SP,
2002).
De acordo com a NBR 14.653-3 (2004), os imóveis rurais podem ser
classificados quanto acordo com as seguintes características:
2.1.1. Dimensão
a) Pequeno: até 4 módulos fiscais2;
b) Médio: de 4 a 15 módulos fiscais;
c) Grande: Acima de 15 módulos fiscais;
2.1.2. Exploração
a) Não explorado;
b) De lazer e turismo;
c) De agricultura;
d) De pecuária;
e) De silvicultura;
f) Agroindustrial;
g) Misto.
2.2. Componentes de um Imóvel Rural
O conhecimento de um imóvel rural fundamentará melhor a identificação dos
atributos mais interessantes da propriedade, o que facilitará na definição dos pontos
mais importantes no processo avaliatório para explicar a melhor valorização destes.
Dentre os principais itens que compõem um imóvel rural, pode-se destacar:
_____________
2 Módulo Fiscal: De acordo com a EMBRAPA módulo fiscal é uma unidade de medida, em hectares, cujo valor é fixado para cada município levando-se em conta vários aspectos como tipo de exploração predominante em cada município e renda.
15
2.2.1. Terra Nua
O conceito empregado de terra nua pode ser resumido como sendo apenas
o terreno ou a terra sem as benfeitorias, instalações, construções ou culturas nela
implantada.
Trata-se do item mais importante dentro do processo avaliatório devido ao
seu potencial uso e capacidade de geração de receitas, sempre sendo observado as
suas características que relacionadas à sua intensidade de uso e às suas limitações.
De acordo com o Sistema de Classificação da Capacidade de Uso das
Terras contido no Manual Brasileiro para Levantamento da Capacidade de Uso da
Terra III aproximação (1971), a classificação dos tipos de terra disponíveis em uma
propriedade expõe as características do solo destacando as suas potencialidades e
limitações, atuando diretamente na determinação do valor da terra nua de um
imóvel.
Em tese, as classes com capacidade de uso apresentam um ordenamento
decrescente das possibilidades de aproveitamento mais intensivos da terra, onde a
que propiciam mais opções e uso geralmente são mais valorizadas.
Em relação às terras e a sua classificação quanto ao potencial de uso,
deverão ser levantados todos os aspectos envolvidos na rentabilidade e potencial de
geração de rendas de modo a relacioná-los com a formação de valores em
determinada região e situação, identificando os atributos, tanto do imóvel avaliando
como da amostra, que realmente tem influência na formação do valor, de acordo
com o quadro abaixo:
Quadro 1: Distribuição dos tipos de terras em seus grupos e classes.
GRUPO CLASSE CARACTERÍSTICAS
A
I Terras cultiváveis, aparentemente sem problemas especiais de conservação e melhoramentos. São terras muito boas sob todos os aspectos.
II Terras cultiváveis, com problemas simples de conservação. São terras boas, podendo exigir drenagem e apresentar baixa fertilidade.
III Terras cultiváveis, com problemas de conservação. São terras moderadamente boas, apresentando um ou mais fatores restritivos de uso.
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IV
Terras cultiváveis, com problemas complexos de conservação ou com extensão limitada. São terras que apresentam fatores restritivos de uso como declives íngremes, erosão severa, pedregosidade, drenagem muito deficiente e baixa produtividade.
B
V
Terras adaptadas, em geral, para pastagens e/ou reflorestamento sem necessidade de práticas especiais de conservação, cultiváveis apenas em casos especiais. São terras que não são adaptáveis para as culturas anuais, podendo apresentar baixa fertilidade, encharcamento permanente e afloramento de rochas.
VI
Terras adaptadas, em geral, para pastagens e/ou reflorestamento com problemas simples de conservação, cultiváveis apenas em casos especiais de algumas culturas permanentes protetoras do solo.
VII
Terras adaptadas somente pastagens e/ou reflorestamento com problemas complexos de conservação. São terras que possuem severas restrições de uso.
C VIII
Terras impróprias para culturas, pastagens ou reflorestamento, podendo servir apenas, como abrigo e proteção da fauna e flora silvestres, como ambiente de recreação, ou para fins de armazenamento de água. São formados por terrenos íngremes, aflorações rochosas e áreas costeiras.
FONTE: Planilha AvaliaCE (BNB), 2009; Curso Avaliação de Bens Rurais (BNB), 2014.
2.2.2. Benfeitorias
As benfeitorias são todas as obras e/ou serviços de melhoramento
realizadas no imóvel, senda eles construídas ou agregadas, com o propósito de
conservá-lo ou melhorá-lo, de acordo com as necessidades de utilização, podendo
ser classificadas em dois tipos:
Benfeitorias Reprodutivas:
São os investimentos ou melhoramentos realizados na base produtiva de um
imóvel com a finalidade de proporcionar rendimentos, mediante a venda ou
arrendamento de seus produtos.
De acordo com o Glossário de Terminologia do IBAPE-SP (2002), são as
culturas comerciais ou domésticas, implantadas no terreno, cuja remoção implica em
perda total ou parcial, compreendendo culturas permanentes, florestas e pastagens
17
cultivadas, e que, embora não negociáveis separadamente do solo, poderão ter
cotação em separado, para base de negócios de propriedades rurais.
Em termos gerais, são as produções vegetais existentes no imóvel e que,
somados com as áreas de reserva legal, de pastagens nativas e de terras
inaproveitáveis, são classificadas como cobertura vegetal, proporcionando melhor
organização quando da apresentação da avaliação.
Benfeitorias Não Reprodutivas:
São os investimentos ou melhoramentos realizados na base estrutural do
imóvel possuindo diversas finalidades como o suporte às atividades desenvolvidas,
infraestrutura ou moradia.
De acordo com o Glossário de Terminologia do IBAPE-SP (2002), são as
que por se acharem aderidas ao chão não são negociáveis e nem rentáveis
separadamente das terras.
São todas as construções realizadas dentro do imóvel, sendo dividias em
construções civis (casas, açudes, currais) e instalações (cercas, rede elétrica,
poços).
2.2.3. Máquinas e Equipamentos
São todos os bens e/ou aparelhos necessários e fundamentais para a
execução das funções específicas no imóvel, como sistema de produção industrial
ou agropecuário, podendo ser fixos ou móveis, como ordenhadeiras, ensiladeiras,
tratores.
Apesar de serem objetos de avaliação, geralmente não são apresentados
dentro da avaliação do imóvel, não acrescentando valores, em virtude de serem
bens móveis que podem ser deslocados para outros locais ou estarem sujeitos à
outras ações específicas, como aluguéis, empréstimos ou furtos.
2.2.4. Semoventes
São todos os bens móveis que possuem locomoção independente ou
remoção por força alheia.
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Em geral, são os animais existentes no imóvel que possuem alguma
atividade econômica ou de trabalho, podendo ser de importância para o
melhoramento da propriedade ou servindo apenas para negociação.
Também são objetos de avaliação, apresentando condições para serem
avaliados e que, como as máquinas e equipamentos, não são apresentados quando
da avaliação do imóvel, mas, sim, em avaliação específica e com normas técnicas
distintas.
19
3. MÉTODOS DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS
Os métodos utilizados na avaliação de um imóvel rural baseiam-se na
qualidade e quantidade de informações disponíveis para a realização do trabalho,
onde o mercado fornece os valores necessários como os de venda, de
arrendamento e de reprodução ou reposição, podendo ser em função da:
Natureza do bem avaliando;
Finalidade o objeto da avaliação;
Disponibilidade, quantidade e qualidade dos dados de mercado.
Existem vários métodos para a identificação de um bem, seus frutos e
direitos, conforme explicitado na NBR 14.653-3 (2004), sendo:
3.1. Método Comparativo Direto de Dados de Mercado
Identifica o valore de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos
atributos dos elementos comparáveis, constituintes das amostra.
Geralmente é o mais utilizado para a realização das avaliações de imóveis
rurais, que determina o valor comparando-o com outros imóveis semelhantes
comercializados na região, principalmente para a obtenção dos valores relacionados
à terra nua.
Sobre este método, Dantas (2012, p. 16) afirma que:
É fundamental para aplicação deste método a existência de um conjunto de dados que possa ser tomado estatisticamente como amostra de mercado. Isto é, por este método, qualquer bem pode ser avaliado, desde que existam dados que possam ser considerados como uma amostra representativa para o mesmo. Assim, por exemplo, podem ser avaliados imóveis em geral, móveis e utensílios, automóveis, semoventes, máquinas e equipamentos etc.
Para a sua aplicação, deverão ser seguidas as seguintes etapas:
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3.1.1. Vistoria do Bem Avaliando
Como regra geral, objetivando conhecer e caracterizar o bem avaliando e
sua adequação ao seu segmento de mercado, a vistoria ao bem é obrigatória.
Para os imóveis deverá ser procedida a vistoria externa e interna das
construções civis. Não tendo sido viabilizada a vistoria interna, por falha do
interessado, caracteriza-se vistoria infrutífera, sendo o laudo concluído sem
atribuição de valor. No entanto, o imóvel objeto é normalmente caracterizado em
seus aspectos extrínsecos, no que se refere às suas características reais e atuais
ligadas à cidade, região, logradouro e mercado em que se insere.
3.1.2. Identificação das Variáveis Influenciantes
A partir das características observadas no imóvel, serão determinadas as
variáveis que irão influenciar na obtenção dos valores.
3.1.3. Levantamento de Dados de Mercado
São as coletas de dados de mercado de imóveis em oferta ou vendidos que
servirão como base para determinar os valores a serem utilizados. Trata-se de uma
das etapas mais importantes do processo avaliatório, pois, é a principal
influenciadora no valor da terra nua e, consequentemente, do valor total.
Na coleta de dados é recomendável:
Buscar a maior quantidade possível de dados de mercado, com
atributos semelhantes e/ou comparáveis aos do bem avaliando;
Identificar e diversificar as fontes de informações. As fontes de
informação devem ser identificadas com o fornecimento de no mínimo,
nome e telefone para averiguação;
Descrever e identificar as características relevantes dos dados de
mercado coletados;
Buscar dados de mercado de preferência contemporâneos com a data
de referência da avaliação. Não deve ser admitido como dados de
21
mercado informações coletadas há mais de dois anos em relação a
data de referência do laudo. Recomenda-se que durante o trabalho
também seja observado os dados comparativos com longo tempo de
exposição no mercado, a fim de não ocasionar viés na estimativa do
valor do bem;
Nos preços ofertados devem ser consideradas eventuais
superestimativas, sempre que possível quantificadas pelo confronto
com dados de transações;
É preferível a vistoria e fotos de todos os elementos amostrais,
independentemente do grau de fundamentação atingido.
3.1.4. Tratamento dos Dados
O tratamento de dados é o processo na qual são atribuídos valores e/ou
percentuais que terão influência quando da determinação dos valores, podendo ser
utilizados, de forma alternativa e em função da qualidade e da quantidade de dados
e informações disponíveis.
Segundo definição da NBR 14.653-3, o tratamento dos dados pode ser
realizado pelas seguintes formas:
Tratamento científico: É o tratamento de evidências empíricas pelo uso
de metodologia científica que leve à indução de modelo valido para o
comportamento do mercado.
Tratamento por fatores: É o tratamento de homogeneização por fatores
e critérios, fundamentos por estudos e posterior análise estatísticas dos
resultados.
A respeito da precisão na estimativa do valor através do tratamento de
dados, Dantas (2012, p. 17) afirma que:
Tendo em vista que no tratamento científico a estimativa do valor é realizada utilizando-se modelos elaborados especificamente para a avaliação do bem avaliando pela substituição de suas características na equação resultante, pode-se imprimir maior nível de precisão e fundamentação do trabalho. A utilização generalizada dos fatores de homogeneização pode acarretar numa sensível perda do nível de
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precisão das avaliações, devido à questões de heterogeneidade espacial e multicolinearidade, principalmente.
3.2. Método da Capitalização da Renda
Identifica o valor de um bem com base na capitalização presente de sua
renda líquida prevista, considerando-se os cenários viáveis.
3.3. Método Evolutivo
Identifica o valor do bem pelo somatório das parcelas componentes do
mesmo. Caso a finalidade seja o valor de mercado, deve ser considerado o fator de
comercialização, preferencialmente medido por comparação no mercado.
3.4. Método Involutivo
Identifica o valor de mercado do bem, alicerçado no seu aproveitamento
eficiente, baseado em modelo de estudo de viabilidade técnico econômica, mediante
hipotético empreendimento compatível com as características do bem e com as
condições do mercado no qual está inserido, considerando-se cenários viáveis para
execução e comercialização do produto.
23
4. DETERMINAÇÃO DO VALOR DA TERRA NUA
O valor da terra nua é o valor de mercado de um imóvel rural excluídos os
valores referentes ás benfeitorias, semoventes, máquinas e instalações, além da
cobertura vegetal.
Trata-se do item mais importante na avaliação de um imóvel rural por se
tratar, na maioria dos casos do valor mais determinante no valor total da avaliação,
dependendo dos valores de mercado.
De acordo com o IBAPE – SP (2002), as terras são os principais
componentes de um imóvel rural e são avaliadas em função de sua capacidade de
uso (que engloba fertilidade, topografia, profundidade efetiva, grau de erosão,
drenagem), localização e outros fatores, porém sem vegetação e sem benfeitorias,
dentro do conceito terra nua.
4.1. Diagnóstico de Mercado
O desempenho dos imóveis comercializados na região devem ser
observados, bem como as suas tendências, considerando-se os resultados finais
alcançados.
De acordo com a NBR 14.653-3 (2004, p. 7), entende-se que no
planejamento da pesquisa:
[...] o que se pretende é a composição de uma amostra representativa de dados de mercado de imóveis com características, tanto quanto possível, semelhantes às do avaliando, usando-se toda a evidência disponível. Esta etapa deve iniciar-se pela caracterização e delimitação do mercado em análise, com o auxílio de teorias e conceitos existentes ou hipóteses advinhas de experiências adquiridas pelo avaliador sobre a formação do valor.
4.2. Levantamento de Dados de Mercado
Como explica Dantas (2012, p. 21), é a fase em que se investiga o mercado
imobiliário, obtendo-se dados e informações que servirão de base para o tratamento
estatístico a ser utilizado. Constitui-se na fase mais importante do processo
avaliatório.
24
Para realizar o levantamento dos dados, será necessário um conhecimento
de técnicas para se obter uma amostra válida e confiável que contenha informações
necessárias para a determinação dos valores, baseadas nas características
específicas do imóvel avaliando, bem como dos imóveis disponíveis no mercado, de
acordo com os dados de mercado.
Na região de abrangência da pesquisa, alguns desses dados podem ser
coletados em empresas imobiliárias ou de consultoria agropecuária, com
profissionais da área da engenharia agronômica ou até mesmo em instituições
financeiras com carteira de crédito agrícola, sendo que estes possuem informações
mais específicas e detalhadas sobre valores praticados na região, tanto de terras
quanto de culturas ou benfeitorias.
Os valores obtidos de terra nua, benfeitorias e cobertura vegetal devem ser
separados para análise dos dados separadamente.
De acordo com Lima (2005, p. 36):
Os critérios para obtenção destes dados devem ser próprios do pesquisador e adaptados a cada região em que se está trabalhando. Uma vez obtida a informação, deve ser feita uma vistoria no imóvel negociado e/ou ofertado, para conferir ou tirar dúvidas quanto aos dados fornecidos.
4.3. Identificação e Análise das Variáveis do Modelo
As variáveis são os atributos identificados nas informações do imóvel a ser
avaliado e nos dados de mercado que, de acordo com as características específicas
entre os imóveis avaliando e ofertado, atuam diretamente na determinação dos
valores finais.
Tais variáveis podem ser classificadas como dependentes e independentes,
conforme aborda Dantas (2012, p. 15):
{...} considera-se geralmente como variável dependente os preços à vista dos dados de mercado em oferta ou efetivamente transacionados e, como variáveis independentes, as respectivas características decorrentes dos seus aspectos físicos e de localização, bem como de aspectos econômicos (dado de oferta ou transação, a época da ocorrência do evento etc.). Observa-se que as variáveis independentes podem ser tanto de natureza quantitativa (área, testada efetiva etc.), como de ordem qualitativa (natureza da informação, orientação solar etc.
25
4.3.1. Variáveis Dependentes
Nas avaliações de imóveis rurais, é o valor do imóvel à vista seja ele dado
em valor total, em reais, ou em reais por hectare, considerando o valor total dividido
pela área total, em hectares.
4.3.2. Variáveis Independentes
São as características oriundas de atributos físicos e geográficos
relacionado ao imóvel, natureza da informação, aspectos qualitativos como padrão e
idade aparente, e quantitativo e quantitativos como área e distância de centros
consumidores.
4.4. Métodos e Procedimentos Utilizados
A metodologia avaliatória adotada é função basicamente da natureza do
bem avaliando, do objetivo, da finalidade da avaliação e da disponibilidade,
qualidade e quantidade de informações subsidiárias obtidas.
Baseados em amostragens de valores de imóveis que estão disponíveis no
mercado imobiliário e com características semelhantes às do imóvel avaliado,
identificaremos o seu valor de mercado (terra nua) utilizando tratamento estatístico,
observando pontos básicos, como:
Amostra com valores de imóveis negociados ou em negociação;
Características que diferenciam os valores das diversas propriedades;
Procedimento estatístico que torne os valores homogêneos, após as
intepretações de seus atributos.
4.4.1. Procedimentos Específicos
Para a determinação do valor da terra nua em imóveis rurais deve ser
empregado, preferivelmente, o método comparativo direto de dados de mercado,
com tratamento científico dos dados.
26
Para construções civis/edificações, instalações, máquinas e equipamentos
fixos ou removíveis agrícolas quando não utilizado o método comparativo direto de
dados de mercado, deve ser utilizado o método da quantificação de custo e/ou custo
de reedição, sendo baseado em orçamentos analíticos, cadernos de preços,
planilhas de custos específicas para mercados rurais, com citação das fontes
consultadas. Considerando na depreciação os aspectos físicos em função da idade
aparente, da vida útil e do estado de conservação, bem como os aspectos
funcionais.
Para avaliação de culturas é utilizado o método da capitalização da renda
que disponibiliza o valor econômico.
Para avaliação de semoventes é utilizado o método comparativo direto de
dados de mercado.
4.4.2. Metodologia Científica
O tratamento de dados utilizado para a obtenção de valores, segundo a NBR
14.635-3 é a Inferência Estatística, sendo que o tratamento científico mais
usualmente aplicado é o tratamento por regressão linear.
A utilização da inferência estatística é realizada a partir de um modelo
matemático adequado, conhecido como modelo de regressão, que permite uma
grande avaliação com grande isenção de subjetividade e que, submetido a diversos
testes previstos em norma, transmite à avaliação a confiabilidade do rigor estatístico.
A análise de regressão consiste em estudar o comportamento de uma
variável dependente ou explicada em relação a outra variáveis ou explicativas que
são responsáveis pela sua formação.
A utilização da regressão múltipla permite, após a escolha do melhor modelo
de ajustamento, determinar os valores que assumirão todos os imóveis da região em
estudo, a partir das características mais influentes.
Os parâmetros da regressão são calculados se empregando, geralmente,
empregando-se o Método dos Mínimos Quadrados.
27
Conforme conceitua Moreira (1997, p. 35):
A regressão é um processo desenvolvido na análise estatística para se conhecer o valor de uma variável desconhecida a partir dos valores conhecidos de outras variáveis. Informa ainda que quando o valor da variável desconhecida é obtido a partir do valor de somente uma variável conhecida e entre elas há uma relação linear, chama-se de regressão linear simples; quando essa relação não é linear, chama-se regressão não linear (parabólica, hiperbólica, etc.); quando o valor da variável desconhecida é dependente dos valores de mais de uma variável conhecida, chama-se regressão linear múltipla.
Para a realização do trabalho, o software utilizado que é homologado pelo
BNB é o SisDEA Home que, segundo Peli Sistema Engenharia Ltda (2016), é um
sistema para modelagem de dados com suporte às avaliações comparativas de
mercado imobiliário e foi especialmente desenvolvido para o profissional de
Engenharia de Avaliações.
O sistema realiza o tratamento dos dados e fornece informações que serão
utilizadas para fundamentar os resultados finais.
4.5. Especificação das Avalições
Trata-se da classificação de uma avaliação em relação à diferentes graus
que irão determinar a aceitabilidade ou não de um laudo de avaliação para
determinados fins.
De acordo com a NBR 14.653-3 (2004, p. 12):
A especificação de uma avaliação está relacionada tanto com o empenho do engenheiro de avaliações, como com o mercado e as informações que possam ser dele extraídas. O estabelecimento inicial pelo contratante do grau de fundamentação desejado tem por objetivo a determinação do empenho no trabalho avaliatório, mas não representa garantia de alcance de graus elevados de fundamentação. Quanto ao grau de precisão, este depende exclusivamente das características do mercado e da amostra coletada e, por isso, não é passível de fixação a priori (grifo do autor).
28
Quanto ao grau de especificação atingido, Dantas (2012, p. 231) afirma que:
Deve-se explicitar o nível de especificação atingida, com relação aos graus de fundamentação e precisão, em função das características da amostra obtida quanto a qualidade e quantidade dos dados, da adequação ao tratamento a eles dispensado e à documentação disponível para realização do trabalho, de conformidade com os itens constantes no item 9 da NBR-14.653-3:2004. Quando solicitado pelo contratante, deverá ser apresentado demonstrativo da pontuação atingida.
4.5.1. Grau de Fundamentação
É um resultado estimado em função do aprofundamento do trabalho
avaliatório, da metodologia empregada e da confiabilidade, qualidade e quantidade
dos dados amostrais utilizados.
Para a classificação dos laudo quanto á sua fundamentação, as informações
sobre a avaliação deverão ser indicadas em cada item da tabela 1 e somados ao
final, quando a avaliação for para imóveis rurais.
29
Tabela 1: Pontuação para fins de classificação dos laudos quanto à fundamentação (NBR 14.653-3).
De acordo com a pontuação obtida na tabela 1, os laudos são classificados
quanto à sua fundamentação nos graus indicados na tabela 2.
Tabela 2: Classificação dos laudos quanto à fundamentação (NBR 14.653-3).
30
4.5.2. Grau de Precisão
O grau de precisão é um dado estabelecido para medir o grau de certeza e o
nível de erro numa avaliação.
As avaliações de imóveis rurais serão especificadas quanto ao grau de
precisão nos casos em que a metodologia utilizada seja através do Método
Comparativo de Dados de Mercado.
De acordo com os dados estatísticos obtidos após o tratamento dos dados,
será levada em consideração, para fins de classificação quanto ao grau de precisão,
o valor relacionado à amplitude das amostras que será classificado quanto ao grau
de acordo com a tabela 3.
Tabela 3: Grau de precisão da estimativa de valor no método comparativo direto de dados de mercado (NBR-14.653-3, 2004).
31
5. IMPORTÂNCIA DA DETERMINAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL PARA
SUBSIDIAR OPERAÇÕES DE CRÉDITO JUNTO AO BNB
Nas operações de crédito contratadas pelo BNB, sejam elas rurais ou não,
há obrigatoriedade de garantia para subsidiar tais operações, sejam elas garantias
reais ou não.
Garantia real trata-se todo ou parte de um patrimônio que venha a servir
para assegurar o cumprimento de uma obrigação, no caso contraída junto ao BNB.
De acordo com o 1101-Manual Básico de Operações de Crédito do BNB 11-
01 (2016, p. 01):
Garantia significa, em sentido amplo, o complexo de circunstâncias e fatores que determinam o grau de segurança do cumprimento de uma obrigação. Em sentido restrito, é o conjunto de fatores materiais, acessórios a toda operação de crédito, constituídos, necessariamente, de algo executável, cobrável em juízo.
O objetivo primordial da garantia não será pagar a dívida por ela lastreada e,
sim, dar maior segurança ao negócio realizado na medida dos riscos a ele inerentes,
incorridos pelo credor.
Nenhuma operação de crédito será realizada a partir do pressuposto de que
a sua liquidação se dará com o sacrifício do patrimônio do mutuário, mas,
precipuamente, a partir do pressuposto de que o patrimônio do mutuário
proporcionar-lhe-á capacidade real de pagamento, consentânea com o vulto do
compromisso por ele assumido.
Porém, a constituição de garantia real gera um direito real em favor do BNB
sobre o imóvel avaliado, o qual fica ligado ao pagamento de uma obrigação também
determinada.
No caso em estudo, um imóvel rural poderá ser utilizado como garantia real
de uma operação como hipoteca3 de acordo com os valores obtidos na avaliação
deste imóvel, onde as avaliações demandadas pelo BNB deverão ser elaborados em
conformidade com as normas técnicas e com os normativos internos a que estão
submetidos os processos.
_____________
3 Hipoteca: Segundo o Art. 1.474 do Código Civil Brasileiro, é o direito real de garantia que, recaindo sempre sobre o bem determinado, vincula-o ao cumprimento de uma obrigação, observando que só poderá ser hipotecado o bem que puder ser alienado pelo proprietário.
32
5.1. Relação Garantia Real Versus Crédito Concedido
O percentual de garantias reais, exigido em relação ao montante do crédito
por elas lastreado, será adequado ao nível de risco do mutuário4 e levará em conta,
ainda, a qualidade das garantias em termos de removibilidade5 do local de sua
manutenção.
Os imóveis rurais caracterizam-se como bens de baixa removibilidade, ou
seja, bens de difícil remoção do local de sua manutenção.
A relação garantia real/crédito concedido será de 125% para as operações
que se enquadrem dentro dos normativos, ou seja, o valor do imóvel avaliado deverá
corresponder, no mínimo, a 125% do valor que será financiado.
5.2. Especificação das Avaliações
Os laudos de avaliação do BNB devem ser especificados de acordo com os
graus de fundamentação e precisão exigidos pelo banco, e de acordo com a NBR-
14.653-3.
Sobre o grau de fundamentação exigido pelo banco, de acordo com o
Caderno de Diretrizes Técnicas do BNB (2015, p. 15), destacamos que:
Os laudos de avaliação de bens devem buscas conferir os melhores graus de fundamentação e precisão que o mercado e as circunstâncias do trabalho permitam. Para os laudos de avaliação de bens demandados pelo BNB é solicitado o atendimento no mínimo de grau de fundamentação II. Nas situações em que haja comprovada impossibilidade de se viabilizar o grau II de Fundamentação, por motivos alheios à vontade do técnico devem ser indicados e justificados os itens das tabelas de especificação que não puderam ser atendidos e os procedimentos e cálculos utilizados na identificação do valor, consignando-se tal situação no laudo de avaliação.
Quanto ao grau de precisão, o banco exige hoje, para imóveis rurais, a
precisão deverá ser Nível I, acima de 50%.
_____________
4 Mutuário: Segundo o Dicionário de Português Aurélio, é a pessoa que recebe alguma coisa por empréstimo. 5 Removibilidade: Segundo o Dicionário de Português Aurélio, é a pessoa que recebe alguma coisa por empréstimo.
33
5.3. Apresentação dos Laudos de Avaliação
Os laudos de avaliação para o BNB poderão ser apresentados em duas
modalidades: Completa e simplificada.
Completa: É o modelo de apresentação de laudo que expõe todas as
informações necessárias e suficientes que o torna auto explicável.
Simplificada: É o modelo de apresentação de laudo que dispõe de
informações resumidas, porém, suficientes para o seu entendimento.
34
6. EXEMPLO DE LAUDO DE AVALIAÇÃO DE UM IMÓVEL RURAL
No exemplo prático que será apresentado, utilizou-se o método comparativo
direto de dados de mercado, que é baseado em uma avaliação de um imóvel rural
que foi dado como garantia hipotecária em uma operação de crédito para mostrar
como funciona, na prática, este tipo de avaliação.
Os dados apresentados abaixo são os essenciais e necessários para os
sistemas do BNB e seguem os procedimentos exigidos de acordo com as
informações apresentadas abaixo.
6.1. Objetivo da Avaliação
Estimar o valor de mercado de imóvel rural para efeito de contratação de
operação de financiamento do cliente junto ao Banco do Nordeste do Brasil – BNB.
6.2. Pressupostos da Avaliação
Na realização desse trabalho adotamos os seguintes pressupostos:
De que, em função de inadequação do SIAT à forma de classificação
conforme a Norma Técnica, a classificação citada no sistema (rigorosa)
não deve ser considerada e sim a classificação que consta no corpo do
laudo no item "conclusão".
De que a documentação legal do imóvel que nos foi apresentada é
legitima e que caberá a Agência observar os demais aspectos legais
necessários à contratação da operação. Assim sendo os valores
encontrados referem-se aos bens considerando-os livres de ônus ou
gravames para com terceiros.
De que são verídicos e procedentes, tanto os documentos, como as
informações prestadas por terceiros, relativas às pesquisas/amostras,
referentes às negociações realizadas (vendas de bens) e das ofertas e
das opiniões encontradas, obtidas junto a agentes e/ou sites na
internet do mercado imobiliário local e regional;
35
Na elaboração deste laudo adotamos também o pressuposto de que
estão adequadas e coerentes algumas informações constantes nos
quadros deste relatório, sobre identificação do imóvel, endereço e título
de domínio, pois esses dados são capturados pelo SIAT
automaticamente do Sistema S400, e compõem este laudo, mas que
citadas informações foram preenchidas pela Agência “X”, sendo,
portanto, essa a responsável por referidas informações.
De que, com a não observância dos pressupostos acima, este trabalho
de avaliação poderá ficar prejudicado, razão pela qual ele será
considerado nulo de direito.
6.3. Sistemática de Trabalho
Durante o trabalho foram adotados os seguintes procedimentos:
Vistoria a região onde se encontra o bem objeto da avaliação, para
conhecer sua localização, características, estado de conservação,
inclusive das benfeitorias, e serviços públicos e poços de influência
existentes nas proximidades que beneficiam direta ou indiretamente a
cotação do imóvel ou então os fatores que afetam negativamente seu
valor de mercado.
Realização de pesquisa, na região, de preços de imóveis ofertados e
comercializados, possuidores de parâmetros semelhantes ao bem a
ser avaliado.
Exame da documentação legal apresentada para verificar se as
confrontações correspondem ao imóvel visitado, confirmar a área legal,
a titularidade, etc.
6.4. Metodologia Aplicada/adotada
A avaliação foi realizada em conformidade com a Norma Técnica definida
pela ABNT – NBR 14.653-3, sendo:
36
Para o Terreno/Terra Nua: Método comparativo de dados de mercado
da região;
Para as Benfeitorias: Considerando a utilidade, a adequação e o
estado de conservação;
(x) Método do Custo de Reposição/Custo de Reposição;
( ) Método da Quantificação de Custos;
( ) Outros, especificar, se for o caso.
Para a Cobertura Vegetal: Método de custo da implantação, custo de
manutenção, ciclo produtivo, safras e rendas.
6.5. Conclusões da Avaliação
6.5.1. Informações Iniciais
Visita: A visita ao terreno situado ao Sítio “Xxxxxx” foi realizada nos dia
xx/xx/xxxx com o acompanhamento do proprietário do imóvel.
Finalidade: A avaliação do imóvel tem por finalidade subsidiar o Banco
do Nordeste na contratação de operação de crédito.
Objetivo: Estimativa do valor de mercado do imóvel avaliando.
Documentação apresentada: Cópia da Certidão do Imóvel;
Caracterização da região: Informações do município como limites,
aspectos climáticos, componentes ambientais, regionalização e
economia;
6.5.2. Caracterização do Imóvel
Proprietário: Sr. “Xxxxxx”
Denominação: Sítio “Xxxxxx”
Distrito: “Xxxxxx”
Localidade: Sítio “Xxxxxx”
Município: Barbalha-Ce
Cidade polo: Juazeiro do Norte-Ce
37
Demais informações como: recursos naturais (solos, aguadas,
irrigação), sistema viário de acesso, meios de comunicação e rede de
energia elétrica interna, serviços públicos existentes, utilização
econômica e itinerário ao imóvel.
6.5.3. Avaliação do Imóvel
Serão consideradas para efeito comparativo as amostras do mercado de
imóveis do município do imóvel avaliando e municípios próximos. Para as benfeitoria
adotou o custo de reedição.
6.5.3.1. Terra Nua
Área total do terreno: 91,20 ha
Valor médio calculado pelo SisDEA para 1 ha: = R$ 26.328,03;
6.5.3.2. Cobertura Vegetal
85,30 ha de área ocupada com Banana, variedades Prata Anã e Grand
Nine, irrigadas com micro aspersão, plantadas entre o ano de 2.000 e
2012, com stand médio de 1.652 plantas/ha, em bom estado
vegetativo, sanitário e de tratos culturais, avaliada em R$ 1.889.526,28;
1,20 há ocupada com benfeitorias e áreas inaproveitáveis, sem valor
econômico;
4,70 há ocupada com vegetações baixas: mata fina, capoeirão e
capoeira, sem valor econômico;
0,0 ha de reserva legal (averbada em outro imóvel), sem valor
econômico.
38
6.5.3.3. Benfeitorias
01 caixa d’água com construção em alvenaria de concreto, rebocada,
com 04 pilares e 04 vigas de 0,30m, volume aproximado de 8,4 m³,
avaliada em R$ 6.745,77;
05 casas de bomba em alvenaria, rebocadas interna e externamente,
pintadas, coberturas de madeira serrada, telha colonial, portas de ferro
e piso de cimento morto, em bom estado de conservação, avaliadas
em R$ 22.370,23;
05 poços profundos com vazão média 96.000 litros/hora/poço, com
profundidades médias de 96 m, funcionando e em bom estado de
conservação, avaliados em R$ 34.576,30;
01 almoxarifado químico com construção em alvenaria, reboco interno
e externo, pintado, com piso morto, coberto com madeira serrada,
telhas tipo colonial, porta de ferro, instalação hidráulica e elétrica,
medindo 6,88m x 10,88 m e com uma área coberta de 74.85 m2², em
bom estado de conservação, avaliado em R$ 18.032,89;
05 galpões para diversos usos (compostagem, fertirrigação,
processamento dos frutos, máquinas) com tipos de construções
variados, em bom estado de conservação, avaliados em R$
399.711,40;
08 prédios para diversos usos (oficina, armazenamento de
combustível, manipulação de produtos químicos, laboratório, depósito,
sala de comando, guarita, refeitório, sala de produção) com tipos de
construções variados, em bom estado de conservação, avaliados em
R$ 224.467,08;
10 Km de cercas externas com 07 fios de arame farpado, estacas de
sabiá com 2,0 m de espaçamento entre estacas, em bom estado de
conservação, avaliada em $ 42.833,90;
01 estrutura de viveiro e estufa com construção em parte de alvenaria,
estrutura de ferro, cobertura plástica, tela lateral fina, estrutura de ferro
para sustentação de bandejas de mudas, instalação elétricas e
hidráulicas, sistema de microaspersão e nebulizadores suspensos,
39
com área de 224,0 m², em ótimo estado de conservação, avaliado em
R$ 42.336,00;
6.5.4. Resumo da Avaliação
Terra Nua: R$ 2.401.116,34
Cobertura Vegetal: R$ 1.889.526,28
Benfeitorias: R$ 791.073,57
Total Geral: R$ 5.081.716,19
6.5.5. Conclusão Final
A avaliação do imóvel rural acima caracterizado importa no total de R$
5.081.716,19 (cinco milhões, oitenta e um mil, setecentos e dezesseis reais e
dezenove centavos).
6.5.6. Tratamento Estatístico
O tratamento estatístico foi realizado pelo Software SisDea 1.10.2, onde os
dados foram calculados através dos cálculos de regressão linear simples e com a
aceitação dos modelos baseados em dados preestabelecidos.
6.5.6.1. Variáveis utilizadas
Dependentes: Valor total
Independentes: Área total, distância à cidade polo, capacidade de
irrigação e PIB do município.
6.5.6.2. Função Estimativa
A função estimativa para o cálculo do valor unitário (R$/hectare) da terra nua
obtida foi:
40
Valor total = e^(
+15,77245057
-14,74671103 / Area total½
-4,064371526E-005 * Distancia POLO²
+0,2765376806 * Capacidade
Irrigação
-2378978780 / PIB²)
6.5.6.3. Amplitude e Grau de Precisão
A amplitude do intervalo de confiança obtida foi de 33,09%, portanto, de
acordo com a tabela, foi obtido grau de precisão II.
6.5.6.4. Grau de Fundamentação
No somatório dos pontos para fins de classificação quanto ao grau de
fundamentação, foram obtidos 55 pontos. Portanto, a classificação final do laudo foi
grau de fundamentação II.
6.5.6.5. Dados de Mercado
Dado 1: Valor do Imóvel: R$ 400.000,00. Descrição: Imóvel vendido no Sítio
Umarizeira em Abaiara-Ce com 29,53 ha. Benfeitorias + Cobertura Vegetal =
R$ 137.183,00.
Dado 2: Valor do Imóvel: R$ 155.185,00. Descrição: Imóvel ofertado, Sítio
Fronteiro em Milagres-Ce, com 11,4 ha. Benfeitorias + Cobertura Vegetal =
R$ 66.186,74.
Dado 3: Valor do Imóvel: R$ 200.000,00. Descrição: Imóvel vendido Sítio
Luciano em Mauriti-Ce, com 12 ha. Benfeitorias + Cobertura Vegetal = R$
22.000,00.
Dado 4: Valor do Imóvel: R$ 1.300.000,00. Descrição: Imóvel vendido em
Brejo Santo–Ce, com 68,48. Benfeitorias + Cobertura Vegetal = R$
43.500,00.
41
Dado 5: Valor do Imóvel: R$ 200.000,00. Descrição: Imóvel vendido no Sítio
Pau Branco em Brejo Santo-Ce, com 13,0 ha. Benfeitorias + Cobertura
Vegetal = R$ 8.400,00.
Dado 6: Valor do Imóvel: R$ 800.000,00. Descrição: Imóvel em oferta com
28,38 ha, município de Barbalha-Ce, próximo a Usina. Benfeitorias +
Cobertura Vegetal = 0,00.
Dado 7: Valor do Imóvel: R$ 400.000,00. Descrição: Imóvel em oferta no Sítio
Coité, município de Mauriti-Ce com 28,0 ha. Benfeitorias + Cobertura Vegetal
= R$ 76.600,00.
Dado 8: Valor do Imóvel: R$ 300.000,00. Descrição: Imóvel em oferta no Sítio
Mata em Mauriti-Ce com 19,7 ha. Benfeitorias + Cobertura Vegetal = R$
93.150,00.
Dado 9: Valor do Imóvel: R$ 400.000,00. Descrição: Imóvel vendido no Sítio
São José-Lages em Abaiara-Ce com 29,53 ha. Benfeitorias + Cobertura
Vegetal = R$ 137.183,00.
Dado 10: Valor do Imóvel: R$ 400.000,00. Descrição: Imóvel vendido no Sítio
Fazenda Nova em Milagres-Ce com 50,0 ha. Benfeitorias + Cobertura Vegetal
= R$ 70.000,00.
Dado 11: Valor do Imóvel: R$ 250.000,00. Descrição: Imóvel vendido no Sítio
Arraial, Juazeiro do Norte-Ceará Benfeitorias + Cobertura Vegetal = R$
20.000,00.
Dado 12: Valor do Imóvel: R$ 200.000,00. Descrição: Imóvel vendido no
Arraial de Cima em Juazeiro do Norte-Ce com 16 ha. Benfeitorias + Cobertura
Vegetal = R$ 26.220,00.
Dado 13: Valor do Imóvel: R$ 1.500.000,00. Descrição: Imóvel vendido no
Sítio Areias em Jardim-Ce com 75,0 ha. Benfeitorias + Cobertura Vegetal =
R$ 251.250,00.
Dado 14: Valor do Imóvel: R$ 648.000,00. Descrição: Imóvel vendido na
margem esquerda da CE-060 que liga Barbalha-Ce a Missão Velha-Ce
(município de localização do terreno) quase em frente ao ferro velho, com
24,54 ha, sem benfeitorias.
42
Dado 15: Valor do Imóvel: R$ 3.000.000,00. Descrição: Imóvel vendido no
Sítio Cabaceiras em Barbalha-Ce na estrada de Barbalha - Abajara com 100
ha, sem benfeitorias.
Dado 16: Valor o Imóvel: R$ 6.000.000,00. Descrição: Imóvel vendido no Sítio
Roncador em Barbalha-Ce com 432 ha, sem benfeitorias.
Dado 17: Valor do Imóvel: R$ 1.000.000,00. Descrição: Imóvel a venda na
Vila de Missão Nova, Missão Velha-Ce com 30,30 ha, sem benfeitorias.
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7. CONCLUSÃO
Os resultados esperados foram alcançados no presente trabalho,
satisfazendo a problemática proposta sobre a determinação do valor de mercado
nas avaliações de imóveis rurais seguindo as normas vigentes, fornecendo
informações básicas e necessárias que poderão dar embasamento fundamental à
realização deste tipo de trabalho.
Baseado nos estudos apresentados no trabalho, bem como do exemplo de
uma avaliação de um imóvel rural que foi dado como garantia hipotecária quando da
contratação e uma operação de crédito junto ao BNB, destacamos, inicialmente, a
importância da quantidade e qualidade dos dados de mercados coletados que são
fundamentais para a determinação do valor de terra nua que foi adotado, pois, foi a
partir dessas amostras que se pode chegar ao valor da terra através dos modelos de
inferência estatísticas por regressão linear, que puderam determinar os valores
levando em consideração as características peculiares do imóvel avaliando,
comparadas com as dos imóveis comercializados.
A precisão dos dados obtidos na avaliação realizada desta forma possui
grande impacto quando comparada com as avaliações realizadas anteriormente,
haja vista haver a determinação do valor base de terra nua baseada em dados de
mercado, e não em valores predeterminados como era feito anteriormente, onde os
valores de terra nua por hectare era o mesmo para imóveis em todo o município,
independente das particularidades de cada região.
Entende-se, portanto, que é de fundamental importância a definição do valor
de mercado de um imóvel rural para este servir de hipoteca em operações de crédito
junto ao BNB, haja vista que o valor do financiamento está diretamente relacionado
com o valor total da avaliação para que, caso haja algum inadimplemento
relacionado à operação, o imóvel possa servir de segurança para um possível
retorno financeiro para o banco para saldas a dívida contraída através dos meios
legais para o tal como assunção, venda ou execução judicial do imóvel objeto da
garantia.
Portanto, entendemos como alcançados os objetivos propostos no trabalho e
destacamos a sua contribuição na busca de pesquisas futuras que iriam agregar
valores ao equacionamento da questão do valor de mercado de um imóvel rural.
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REFERÊNCIAS
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