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UNIVERSIDADE REGIONAL DO CARIRI – URCA PRÓ-REITORIA DE PÓS-GRADUAÇÃO E PESQUISA
CENTRO DE CIÊNCIAS E TECNOLOGIA - CCT DEPARTAMENTO DA CONSTRUÇÃO CIVIL
PÓS-GRADUAÇÃO EM GERENCIAMENTO DA CONSTRUÇÃO CIVIL
PROCEDIMENTOS ADMINISTRATIVOS E TÉCNICAS PARA REGISTRO NOTARIAL UTILIZANDO O GEORREFERENCIAMENTO VISANDO O
PLANEJAMENTO DA ADMINISTRAÇÃO PÚBLICA EM DESAPROPRIAÇÕES
WANDENÚSIA DE OLIVEIRA SILVA
Juazeiro do Norte - CE
2017
WANDENÚSIA DE OLIVEIRA SILVA Aluna do Curso de Pós-Graduação em Gerenciamento da Construção Civil
URCA
PROCEDIMENTOS ADMINISTRATIVOS E TÉCNICAS PARA REGISTRO NOTARIAL UTILIZANDO O GEORREFERENCIAMENTO VISANDO O
PLANEJAMENTO DA ADMINISTRAÇÃO PÚBLICA EM DESAPROPRIAÇÕES
Monografia apresentada como requisito parcial para obtenção do grau de Especialista em Gerenciamento da Construção Civil pela Universidade Regional do Cariri.
Orientadora: Profª. Ma. Janeide Ferreira de Alencar de Oliveira
Juazeiro do Norte - CE
2017
PROCEDIMENTOS ADMINISTRATIVOS E TÉCNICAS PARA REGISTRO NOTARIAL UTILIZANDO O GEORREFERENCIAMENTO VISANDO O
PLANEJAMENTO DA ADMINISTRAÇÃO PÚBLICA EM DESAPROPRIAÇÕES
Elaborada por: Wandenúsia de Oliveira Silva
Aluna do Curso de Pós-Graduação em Gerenciamento da Construção
Civil – URCA
BANCA EXAMINADORA
__________________________________________________ Prof. Ma. Janeide Ferreira Alencar de Oliveira
Orientadora
________________________________________________
Examinador interno
_________________________________________________
Examinador interno
Monografia aprovada em _____ /______ /_______, com nota _______.
Juazeiro do Norte – CE
2017
Dedico este trabalho a Deus, pela a
sabedoria que me concedeu. Dedico a ele
pela força е fé durante toda esta caminhada
AGRADECIMENTOS
Agradeço a Deus, pela vida, família e amigos. Peço-te que conduzas meu
caminho, para que eu seja feliz, de acordo com o Teu querer que é o melhor para
mim.
Agradeço a minha orientadora Professora Janeide por ter tido a paciência de
repassar seus conhecimentos e me orientar quando precisei.
Agradeço a todos os professores por me proporcionar o conhecimento, por me
proporcionar a educação no processo de formação profissional.
Agradeço aos meus pais, pelo amor, incentivo e apoio.
Agradeço aos meus amigos e colegas de trabalho pela contribuição valiosa e
vão continuar presentes em minha vida com certeza.
"Perseverança é o trabalho duro que você faz depois de ter se cansado de fazer o trabalho duro que você já fez."
Newt Gingrich
RESUMO
Os bens são divididos segunda a legislação brasileira em duas grandes categorias. Aos bens privados, aqueles que pertencem aos particulares e aos bens públicos aqueles que pertencem ao Estado. Os bens públicos são aqueles que pertencentes a uma pessoa jurídica de direito público ou que esteja afetada a prestação de um serviço público. Os bens privados são regidos pelo Código Civil e pela as demais legislações no âmbito do direito privado. Tanto os bens públicos, quantos os privados são levados ao sistema imobiliário. Ora para a constituição do direito real, ora para a declaração dos direitos reais. O devido trabalho relata como tema fundamental o modo de operação estatal na propriedade denominado de desapropriação, bem como o Registro Público Imobiliário. As desapropriações feitas pelo poder público deixam como efeito áreas que não podem ser urbanisticamente regularizadas, ou seja, muitas vezes sobram terrenos, mas não podem ser aprovados como lotes por não possuir os critérios da legislação urbanística. Assim, são esclarecidos os principais conceitos que possui algum tipo de relação à desapropriação, além dos princípios e aspectos relativos ao Registro de Imóveis, com a intenção de oferecer uma melhor abordagem sobre o tema proposto.
Palavras-chave: Desapropriação. Poder Público. Registro Público.
,
RESUMEN
Los activos se dividen lunes a la legislación brasileña en dos amplias categorías. A la propiedad privada, los que pertenecen a los individuos y los bienes públicos pertenecientes al Estado. Los bienes públicos son los que pertenecen a una persona jurídica de derecho público o que se ve afectada la prestación de un servicio público. Los bienes privados se rigen por el Código Civil y las otras leyes de derecho privado. Tanto los bienes públicos, cuántos son llevados al sistema de propiedad privada. Ahora, para el establecimiento del derecho real, ahora para la declaración de los derechos reales. Los informes en papel debido como un modo principal tema de estado operativo en la propiedad llamada expropiación, y el Registro Público de la Propiedad. Expropiaciones realizadas por el gobierno dejan el efecto de las áreas que no pueda regularizarse la planificación urbana, que a menudo se deja encima de la tierra, pero no pueden ser aprobados como lotes no poseen los criterios de la legislación urbanística. Por lo tanto, los conceptos clave se aclaró que tiene alguna relación con la expropiación, además de los principios y aspectos del Registro de la Propiedad, con la intención de ofrecer una mejor aproximación al tema. Palabras clave: Expropiación. Poder público. Registro Público.
SUMÁRIO
1. INTRODUÇÃO ...................................................................................................... 9
1.1. Justificativa ................................................................................................... 10
1.2. Objetivos ...................................................................................................... 11
1.2.1. Objetivo geral ........................................................................................... 11
1.2.2. Objetivos específicos............................................................................... 11
1.3. Metodologia .................................................................................................. 11
2. REGISTRO DE IMÓVEIS ................................................................................... 12
2.1. Panorama Histórico do Registro de Imóveis No Brasil ................................. 14
2.1.1. Matrícula de imóvel ..................................................................................... 20
2.2. Sistema de Registro da França .................................................................... 21
2.3. Sistema de Registro da Itália ....................................................................... 22
2.4. Sistema de Registro da Inglaterra ................................................................ 22
2.5. Sistema de Registro da Alemanha ............................................................... 22
2.6. Sistema de Registro de Portugal .................................................................. 23
3. CADASTRO IMOBILIÁRIO ................................................................................. 25
4. GEORREFERENCIAMENTO DE IMOVEIS RURAIS E URBANOS ................... 30
4.1. Metodologia para georreferenciamento de imóveis rurais ............................ 33
4.2. Metodologia para georreferenciamento de imóveis urbanos ........................ 34
4.3. Procedimento para georreferenciamento de imóveis rurais ......................... 34
4.4. Procedimento para georreferenciamento de imóveis urbanos ..................... 36
5. DESAPROPRIAÇÃO .......................................................................................... 38
5.1. Desapropriação para reforma agrária .......................................................... 42
5.2. Perda da propriedade como modo de desapropriação ................................ 44
5.3. Intervenção do Estado na propriedade particular como modo de
desapropriação ...................................................................................................... 45
5.4. Desapropriação e da consequente aquisição da propriedade ..................... 48
6. CONSIDERAÇÕES FINAIS ................................................................................ 50
REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS .......................................................................... 51
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1. INTRODUÇÃO
Os serviços concernentes aos Registros Públicos, estabelecidos no Art. 1º
pela legislação civil para autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos,
ficam sujeitos ao regime estabelecido na Lei. (Lei nº 6.216, de 1973).
Cada imóvel possui uma matrícula individual e apresenta uma situação
jurídica do imóvel, confirmando o Direito de Propriedade. O Registro faz parte da
obtenção derivada e é o modo mais comum de aquisição de imóveis.
A desapropriação é a transferência compulsória da propriedade de bens
moveis ou imóveis particulares para domínio público, e tem que obedecer a função
da utilidade pública interesse social e a necessidade pública. Este processo ocorre
em varias etapas. A primeira etapa é através de um decreto, que é publicado no
diário oficial; em seguida o proprietário é notificado e logo é feito uma reunião com o
proprietário onde é realizada uma proposta acerca do valor do imóvel a ser
desapropriado, caso seja aceito esse valor a desapropriação é confirmada. Caso
não ocorra a negociação faz-se necessária ajuizar uma ação definirá, através de
perícia técnica, o valor da desapropriação.
O proprietário do imóvel precisa ser notificado dessa situação com
antecedência, e pode requerer em cartório certidões de desapropriação do imóvel
após a saída da publicação do decreto.
O processo de indenização funciona de forma prévia e justa. Em casos o
Estado tem conseguido pagar parceladamente, o que não é uma forma justa. Até
porque a desapropriação é feita de forma imediata após a efetivação, seja do ato
judicial ou do acordo administrativamente.
O valor do imóvel é apresentado ao proprietário primeiramente pelo o
Estado. O Estado faz uma avaliação técnica do valor da terra nua, edificações e
benfeitorias, caso existem, chegando a um valor provável de mercado para o imóvel
expropriado.
Se o proprietário não concordar com o valor do imóvel dado pelo o Estado,
será necessário uma ação judicial movida pelo ente expropriante e, nessa ação o
juiz vai decidir a cerca dos valores referentes à indenização pela desapropriação do
imóvel. O pagamento da desapropriação deve ser a vista como manda a lei, mas
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existem casos que o proprietário aceita o parcelamento do pagamento da
indenização.
Como a desapropriação observa os princípios da utilidade pública, do
interesse social e da necessidade é muito difícil uma alteração substancial por efeito
de superveniente promulgação de emendas à Constituição, mas nada impede que
possa haver uma reversão dessa desapropriação, ou seja, um desvio da função que
foi arguida para a desapropriação. Então tem-se a desapropriação sobre aqueles
princípios da utilidade da função, e esses requisitos eles são por uma forma
desviada pelo o estado, então essa ação pode reverter esse processo de
desapropriação.
Em regras as desapropriações abrangem, na maioria das vezes, inúmeros
imóveis provocando um custo bastante alto de levantamento topográfico que, só é
contratado para se confirmar as dimensões dos imóveis, já que os documentos
oficiais, (escrituras, matrículas) via de regra, descrevem os imóveis com medidas
diferentes da real. É essencial que se obtenham informações georreferenciadas dos
imóveis urbanos e rurais para uso no registro de imóveis, bem como nas
desapropriações.
1.1. Justificativa
A desapropriação é um processo bastante complicado, seja pela natureza
jurídica e burocrática que envolve custos elevados que oneram a administração
pública e pelo conflito que causa aos proprietários desapropriados, ou seja, pela
divisão de um elemento em duas partes entre o direito à propriedade e a segurança
da função social da propriedade urbana.
O presente trabalho tem por finalidade analisar a imissão do Poder Público
na retenção dos imóveis desapropriados. Para efeito, será enfatizada as abordagens
sobre o instituto da desapropriação, o início da justa e prévia indenização em
dinheiro e o pagamento da indenização expropriatória. Com essa, objeta-se
demonstrar os procedimentos sobre a desapropriação de imóveis.
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1.2. Objetivos
1.2.1. Objetivo geral
Este trabalho tem como objetivo informar os procedimentos para aquisição
de informações de imóveis urbanos e rurais para fins de registro público e
desapropriações.
1.2.2. Objetivos específicos
• Avaliar os principais conceitos referentes ao Registro Imobiliário;
• Analisar o georreferenciamento de imóveis rurais e urbanos;
• Analisar os principais pontos concernentes a desapropriação;
• Esclarecer sobre o momento consumativo da desapropriação e a importância
do Registro Imobiliário neste ato exclusivamente estatal.
1.3. Metodologia
Neste trabalho a pesquisa classifica-se como bibliográfica, pois teve como
subsídios para a coleta de dados de livros e outros Artigos referentes ao tema
proposto. Todo estudo teórico foi imprescindível para um melhor entendimento sobre
o assunto, na busca de avaliar as diversas informações necessárias a um pleno
conhecimento do território são espacialmente distribuídas.
O presente trabalho tem como foco principal a desapropriação procedimento
que é bastante complexo e oneroso, pois o mesmo tem conflitos tanto perante a lei
como perante as condições físicas do imóvel e interesses pessoais.
É com esse embasamento sobre a prática de desapropriação que se
pretende falar sobre pagamento da justa indenização, que é aonde se chega a uma
solução de modo amigável. Como decorrer de outros temas secundários que estão
ligados ao tema. Ressaltando ainda a importância da legalidade do imóvel e atual
situação diante de órgãos como o INCRA e leis cabíveis.
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2. REGISTRO DE IMÓVEIS
Em sociedades antigas já existia registro imobiliário. O registro é originado
de uma necessidade social básica de segurança e publicidade das transações
imobiliárias, de interesse tanto coletivo como individual. (MACHADO, 2010).
Serpa Lopes (1955) define registro como:
“A menção de certo atos ou fatos, exarada em registros especiais, por um oficial público, quer à vista dos títulos comuns que lhe são apresentados, quer em face de declarações escritas ou verbais das partes interessadas (Tratado dos registro público, v. 1, 1955, p. 17).”
Nas legislações antigas já se encontravam prescritas certas solenidades
para se transferir um imóvel. Todas as formas de transferências encontradas
visavam dar publicidade a essa transferência.
A compreensão do registro de imóveis é de fundamental importância, pois as
derivações dos diferentes sistemas de registro existente hodiernamente têm raízes
nas mutações do instituto ao longo da história. (MACHADO, 2010).
Um dos relatos mais antigos existentes na história da humanidade seja o
relato descrevido na Bíblia por Gênesis (capítulo 23, versículos 17 e 18):
"E confirmou, publicamente, a compra do campo de Efrom, que estava em Macpela, em frente a Manre, o campo, a cova que nele estava e todo o arvoredo que no campo havia, que estava em todo o seu contorno ao redor. Assim, se confirmou a Abraão, em possessão, diante dos olhos dos filhos de Hete, de todos os que entravam pela porta da sua cidade."
Em legislações antigas pode se encontrar a consolidação de certas
solenidades que antecediam a transferência da propriedade imobiliária,
estabelecendo a publicidade de transações envolvendo imóveis, existindo certa
semelhança entre este procedimento e a atual organização.
Nas cidades-estado da Grécia Antiga, a venda de bens imóveis era cercada
de formalidades, feita na presença da autoridade pública, mediante sacrifícios ao
Deus (Zeus) e juramento perante magistrados e cidadãos. Posteriormente, na
própria Grécia, esse sistema se aperfeiçoou e foram criados dois tipos de registros:
o primeiro, destinado à menção dos vários terrenos, indicando a extensão, os limites
e o nome do proprietário; e o segundo, destinado a conter as indicações dos
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elementos essenciais do negócio ou do contrato que tivesse por objeto a
transferência da propriedade imobiliária. É, sem dúvida, a primeira manifestação
análoga ao atual sistema de registro imobiliário existente. (MACHADO, 2010).
Já entre os egípcios, a transferência costumava-se fazer através de dois
atos distintos: inicialmente, um cobrador de tributos, funcionário do faraó
encarregado de cobrar o imposto fundiário, inscrevia o nome do novo proprietário;
secundariamente um oficial público procedia à anotação dos nomes das pArtes
contratantes, conteúdo e data dos contratos. (MACHADO, 2010).
Em Roma, ou no Direito Romano, em princípio não existia, ou não se
reconhecia, a possibilidade de transferência de um direito. O direito e coisa se
confundiam, e a transferência da propriedade não representava a transferência do
domínio, mas a da própria coisa. Muito parecida hoje com a transferência da
propriedade de coisa móvel.
É importante frisar que os Romanos não admitiam a transmissão da
propriedade pelo simples efeito da convenção, exigiam o "traditio" como ato
integrativo.
A "traditio" era uma forma ficta de transferência como, por exemplo, a
indicação com um dedo, ou simplesmente a entrega das chaves da casa. No Direito
Romano, em princípio, a transferência da propriedade ateve-se no elemento
individual, deixando de parte as relações com terceiros, e as consequências sociais.
Faltava uma preocupação com a publicidade, tal como se apresenta hoje no seu
aspecto jurídico, talvez por não haver grande desenvolvimento do direito de garantia
de crédito vinculado à propriedade imobiliária.
Mas foi no século XIII, na França e na Bélgica, que o Registro Imobiliário
teve grande evolução, pois foi introduzido o uso de anotação das investiduras feitas
pelo senhor feudal em registros especiais, objetivando, além de outros pontos, coibir
fraudes e estelionatos. Esse costume passou dos bens feudais aos alodiais
(propriedade imóvel livre de foros, vínculos, pessoas e ônus).
Formas antigas de publicidade como mero corolário lógico do caráter
coletivo da propriedade, caráter comum às sociedades antigas. Porém, é inegável a
influência dessas antigas legislações ao direito moderno. (SERPA LOPES, 1955).
Após a Revolução Francesa, se instituiu a transcrição, e dois decretos
criaram as declarações imobiliárias e a inscrição para a validade das hipotecas.
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Assim, se passou a tornar o ato oponível em face de terceiros e sem prejuízo dos
direitos das partes, mas a publicidade permaneceu pessoal.
Mas, incrivelmente, apesar de já iniciada uma evolução no sistema de
registro imobiliário, o Código Civil Francês de 1805 abandonou a transcrição e esta
perdeu toda a sua eficácia sob o ponto de vista da aquisição da propriedade
imobiliária. Na teoria do Código de Napoleão, a transferência se realiza pela
exclusiva força do contrato de alienação, independentemente de qualquer condição
de publicidade. A transcrição passou a ter um papel secundário, mantida para as
doações e as substituições. Destas exigia-se o registro, para os efeitos da
publicidade. Depois alargaram-se os efeitos da transcrição para outros direitos reais,
hipoteca1, enfiteuse2, usufruto3, servidões4, anticrese5, etc.
Ao lado disso, crescia o Direito Germânico, que admitia a força probante do
registro, e que compreendia todos os demais atos que viriam a se desdobrar da
propriedade imobiliária, além da criação de livros com bases reais e não
simplesmente pessoais. O império colonial francês absorveu essa tendência, no
sentido da adoção do critério real dos livros imobiliários, como em Madagascar,
Marrocos, Tunísia e Indo-China. Com isso, e com a garantia oferecida pelo sistema
germânico, foi-se alargando o sistema de registros públicos no mundo.
2.1. Panorama Histórico do Registro de Imóveis No Brasil
Quando o Brasil foi descoberto, o Rei de Portugal, como descobridor,
adquiriu sobre o território o título originário de posse. Investido desse senhorio, o
descobridor, por meio de doações, feitas em cartas de sesmarias, primeiro pelos
donatários das capitanias, depois pelos governadores e capitães-generais, começou
1 Hipoteca: direito dado ao credor de receber um bem imóvel (ou de difícil mobilidade) como garantia do pagamento de uma dívida por pArte do devedor. 2 Enfiteuse: direito real em contrato perpétuo, alienável e transmissível para os herdeiros, pelo qual o proprietário atribui a outrem o domínio útil de imóvel, contra o pagamento de uma pensão anual certa e invariável; aforamento. 3 Usufruto: direito real sobre coisas alheias, conferindo ao usufrutuário (pessoa para quem foi constituído o usufruto) a capacidade de usar as utilidades e os frutos (rendas) do bem, ainda que não seja o proprietário. O usufrutuário tem direito à posse, uso, administração e percepção dos frutos (rendas). 4 Servidões: direito real sobre imóvel alheio que se constitui em proveito de um prédio, chamado de dominante, sobre outro, denominado serviente, pertencentes a proprietários diferentes. 5 Anticrese: também chamada consignação de rendimentos, é um direito real sobre coisa alheia (Art. 1.506 CC), é o contrato em que o devedor dá ou destina ao credor os frutos e rendimentos de bem imóvel, conservando ou não a posse sobre a propriedade.
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a destacar do domínio público os tratos de terras que viriam a constituir o domínio
privado.
O registro das posses era feito pelos vigários das freguesias do Império,
definindo-se, portanto, as competências territoriais dos registradores. Desde os
antigos os registros eram feitos ressaltando o local onde o imóvel encontrava-se
situado.
Porém, a origem do Registro de Imóveis no Brasil surgiu a partir da edição
da Lei 1.237, de 1864, que criou o denominado Registro Geral, pois nele deviam
constar todos os direitos reais imobiliários.
Ainda nessa época, era muito comum a negociação de terras acontecerem
de modo tradicional ou por tradição. Onde o antigo proprietário repassava a posse
do imóvel de modo grosseiro e sem nenhuma garantia. Com o tempo o caráter
existente nesse tipo de venda foi desaparecendo, obrigando o vendedor a exercer
algo que lhe provasse a posse do imóvel. Com o decorrer dos anos houve-se a
necessidade da regularização da situação da posse dos proprietários, a transcrição
e registro da mesma passaram a ser necessária.
O Código Civil de 1916 incorporou o Registro Geral, mas mudou-lhe o nome
para Registro de Imóveis, evidentemente mais apropriado do que o anterior, com a
função de denominar o atual proprietário, afirmando o título de que a propriedade
imóvel se adquire pelo registro.
Ao contrário da Lei Imperial, não relacionou livros, mas apenas previu os
necessários, deixando esse ponto formal ao cuidado do regulamento.
No essencial, o Código manteve a necessidade da transcrição apara a
transferência da propriedade, mas lhe acrescentou algo para valorizá-la: a
transcrição gera uma presunção de domínio em favor do seu titular (Art. 859). Este
tem uma vantagem no exercício do direito: não precisa prová-lo como anteriormente.
Aproximando-se assim, mais ainda do sistema alemão, com a diferença, importante,
de que no sistema tudesco a presunção do domínio é absoluta.
O Registro Imobiliário no Brasil tem sua origem fixada pela Lei 601, de
18.09.1850 e seu Regulamento 1.318, de 30.01.1854, quando a posse passou a ser
reconhecida perante o Vigário da Igreja Católica. Por isso, essa lei passou a ser
conhecida por “Registro do Vigário” e se fazia na freguesia da situação do imóvel.
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A citada Lei 1.237 substituiu a tradição da coisa pela transcrição do titulo
como modo de transferência, continuando o contrato, antes dela, a gerar apenas
obrigações. Ampliou, assim, o registro para as transmissões de bens de raiz por atos
intervimos e constituição de ônus reais, firmando o principia de que a transmissão do
imóvel só se operava por via de Registro, na data deste e, embora não induzisse
prova de domínio, regulou a inscrição hipotecaria, quer legal, quer convencional,
declarando indispensável à transcrição, para validade contra terceiros. (MARQUES,
2016).
Quanto à transmissão de imóveis, por ações intervimos, no caso desses
países, onde o registro de títulos translativos da propriedade de imóvel, e a sua
tradição legal. Em referencia aos ônus reais, estatui o mesmo preceito:
“Para a hipoteca convencional produzir os efeitos do Art. 1.269, e necessário que seja inscrita no Registro Geral de Hipotecas e esses efeitos começam a existir da data da inscrição” (Art. 1.283 Consolidações da lei civil).
Geralmente os registros públicos presumem que os atos realmente foram
praticados com veracidade, ou seja, são analisados verdadeiramente. Contudo essa
suposição não é absoluta, mas relativa, ou seja, caso seja confirmada irregularidade,
o registro pode ser mudado ou retificado.
Uma forma de registro que se destaque entre os demais, é o Registro de
Torres por fornecer ao titular do imóvel um documento que não admite prova em
contrário. Este registro só pode ser aplicado atualmente no Brasil através de
processo sendo especificamente para imóveis rurais como se encontra entre os Arts.
277 a 288 da Lei nº 6.015/1973.
Segundo Marques (2016, p.16) o Código Civil vigente em 2002, em
01.01.1917, a transcrição do título hábil, no registro imobiliário da situação do
imóvel, passou a constituir exigência para a aquisição da propriedade imóvel (Art.
530). Aliás, o Código Civil dedicou a Seção VI do Cap. XI do Tit. III, “Do direito das
coisas”, ao Registro de Imóveis. São os seguintes os pontos culminantes da
codificação:
“a) que os direitos reais sobre imóveis, constituídos ou transmitidos, por atosintervivos só se adquirem depois da transcrição do referido título, no Registro de Imóveis (Arts. 532 a 676); b) que se presume pertencer o direito real à pessoa em cujo nome se inscreveu, ou transcreveu (Art. 859); c) que os atos sujeitos à transcrição não transferem domínio, senão da data em que se transcreverem (Art. 533)”.
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Houve grande progresso na matéria ao erigir-se a transcrição em troca da
tradição solene da transação, geradora do direito real para o adquirente, com a
transmissão do domínio. Entretanto, com o desenvolvimento socioeconômico e
jurídico do país, começaram a surgir as falhas e deficiências do sistema imobiliário.
Se o registro for elevado em diversa circunscrição, o ato não produz
qualquer conseqüência jurídica, ou seja, o ato é inexistente. Por outro lado, exigem-
se muitos documentos fiscais, nas escrituras de compra e venda, além de taxas
correspondentes. O Brasil real não concorda com o Brasil legal. Ha um infindável
combate entre os documentos públicos e os particulares.
O principal e mais transcendente esta na instituição da matricula para cada
imóvel em sua folha, na qual os registros e as averbações dos títulos que tenham
por objeto o imóvel matriculado são efetuados, cronologicamente, modificando
radicalmente a sistemática tradicional do registro, proporcionando o futuro
cadastramento imobiliária, aproximando-nos bastante do sistema cadastral
germânico, considerado o mais perfeito por todos os especialistas na matéria.
(GONÇALVES, 2011).
O sistema registral brasileiro e constitutivo só se adquire a propriedade com
o registro. E descentralizado com mais ou menos 3.200 Registros de Imóveis
distribuídos pelo Brasil, sendo o registrador um profissional do Direito, remunerado
pela parte sistema privatizado e seu ingresso dar-se-a por concurso publico
realizado pelo Poder Judiciário, que fiscaliza seus atos, que regula a atividade de
registro. Mas esse sistema ainda exige aperfeiçoamento (Serviços Notariais e de
Registro, Lei 8.935/94).
Quanto à natureza do direito a propriedade, doutrinariamente, ensina-se que
o direito a propriedade tem as seguintes características: absolutismo, exclusivismo e
perpetuidade. Gonçalves (2011, p. 170), define o direito a propriedade com base nas
mencionadas características:
O direito a propriedade e aquele que uma pessoa singular ou coletiva, efetivamente exerce numa coisa determinada, em regra perpetuamente, de modo normalmente absoluto, sempre exclusivo, e que todas as outras pessoas são obrigadas a respeitar.
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Quanto à exclusividade, entende-se que, o direito de um sobre determinado
bem exclui o direito de outro sobre o mesmo bem ou, ainda, no caso do condomínio,
onde os condôminos são, conjuntamente, titulares do direito, ha uma divisão
abstrata do bem, sendo cada qual possuidor de uma quota ideal. (MARQUES,
2016).
As evoluções que a propriedade particular tem passado no transcurso do
tempo são tamanhas que levam os juristas a defender numerosas concepções, a fim
de esclarecer sua natureza. Dentre estas, a propriedade não e um direito subjetivo
do proprietário, mas a função do detentor da riqueza; logo, tem este a incumbência
de gerir a coisa em prol do interesse coletivo. (GONÇALVES, 2011).
A função do registro de imóveis e a de definir o direito real, a partir de um
respectivo titulo, dando assim segurança às relações jurídicas instituídas com
relação aos imóveis. Ressalta-se a obra de Balbino Filho, (2000, p. 35).
O Registro seja uma fiel reprodução da realidade dos direitos imobiliários. A vida material dos direitos reais, bem como a sua vida tabular, deveriam se desenvolver paralelamente, como se a segunda fosse espelho da primeira. Com efeito, esta e uma ambição difícil de concretizar, mas em se tratando de um ideal, nada e impossível; basta perseverar.
Para Fioranelli (2001, p. 381):
A precisão do Registro Imobiliário no mundo dos negócios é vital para que nele existam, de forma irrepreensível, segurança e confiabilidade, verdadeiros pilares que hão de sustentá-lo. Sem essas bases sólidas, os negócios imobiliários, via de regra vultosos, estariam sujeitos a fraudes, prejuízos, decepções e irreparáveis danos aqueles que dele se valessem. Assim, a segurança e a confiabilidade transmitidas pelo registro é que proporcionam a estabilidade nas relações entre os participantes dos
múltiplos negócios realizados nessa área.
O Direito dos Registros Públicos, como regra jurídica autônoma surge como
“o complexo de normas e princípios que regulam a organização dos serviços de
registro”. No Brasil, temos desmembrados o Direito Notarial e Registral, com
especificações distintas, embora possuam finalidades semelhantes. Para Melo Jr,
(2003), “cada qual tem regime jurídico próprio, com estrutura e princípios
particulares”.
Primeiramente, para compreender o que o registro de imóveis faz é
importante saber quais são as funções dele, e elas estão definidas no Art. 1º da Lei
8.934/1994 que são: garantia publicidade, autenticidade, segurança e eficácia aos
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atos jurídicos, isso tudo relacionado a bens imóveis. Percebe-se que o registro de
imóveis possui uma cincuscrisão, ou seja, uma divisão territorial que significa que
não se pode escolher o registro de imóvel que se quer praticar os atos referentes a
aquele imóvel. Cada cArtório possui a sua competência o que é muito diferente do
tabelionato que é livre escolha do individuo.
Todos os atos praticados pelo o registro de imóveis estão dispostos no Art.
167 da Lei 6.015/1973, no inciso I que são todos os atos que são registrados e no
inciso II são todos os atos que são averbados nas matrículas do imóvel.
A função registral é regulada essencialmente pela Lei dos Registros Públicos
– Lei n° 6.015/1973, mediante o sistema de matrícula, em que o imóvel terá o seu
fólio real, no qual são registrados ou averbados todos os atos a este inerente.
(CENEVIVA, 2005).
O mais importante no registro de imóvel é o que diz o Art. 1.245 6 da Lei
10.406/02 do Código Civil, ou seja, em outras palavras quem não registra não é
dono.
O que é registrado na matricula do imóvel, geralmente são os atos mais
fortes, mais relevantes para o direito de propriedades, são normalmente os atos
constitutivos, transmissíveis modificativos de direito real. Por exemplo, uma compra
e venda a instituição de usufruto 7 e alienação fiduciária8.
As averbações são atos menos relevantes para o direito real, mais de
extrema importância para o direito de propriedade para os atos instintivos de direito
real. Por exemplo, cancelamento de hipoteca ou de alienação fiduciária, alteração do
nome de uma rua, certidões de casamento que são averbadas nas matrículas do
imóvel que dá uma publicidade do estado civil do proprietário.
Apresentado o título o registro o Oficial Registrador irá proceder à aplicação
dos princípios registrários ao caso concreto, surgindo a viabilidade ou não do acesso
ao fólio real. Uma das principais funções do registrador é a análise do título, também
chamada qualificação. (MELO, 2001).
6 Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. 7 Usufruto é o direito real sobre coisas alheias, conferindo ao usufrutuário (pessoa para quem foi constituído o usufruto) a capacidade de usar as utilidades e os frutos (rendas) do bem, ainda que não seja o proprietário. O usufrutuário tem direito à posse, uso, administração e percepção dos frutos (rendas). 8 Alienação Fiduciária é um modelo de garantia de propriedades, móveis ou imóveis, que se baseia na transferência de bens como pagamento de uma dívida, a pArtir de um acordo firmado entre o credor e o devedor.
20
Para a aquisição do bem do imóvel não chega ser um simples acordo de
pretensões entre o proprietário do bem e o transmitente. O título que explica pode-se
referir o contrato de compra e venda, só por si não basta para conduzir o domínio. É
necessário que essa mudança ficasse pronta para operar mediante o registro do
título no registro imobiliário.
Uma pratica brasileira que tem forte característica são os chamados
contratos de compra e vendas, que são feitas por órgãos particulares como
imobiliárias. O contrato de compra e venda é um contrato oneroso, ou seja, que
acarretam vantagens a ambas as partes, se o comprador paga pelo o imóvel o bem
vendido é recebido pelo o vendedor. Também é translativo, pois, procura ser
efetivado o direito real, a obtenção do imóvel, através de uma escritura pública
decisiva e corretamente registrada, no Cartório do Registro de Imóveis. O contrato
deve ser bilateral, pois, existe mais de uma parte interessada na consolidação do
negócio jurídico. O contrato também é solene, pois, em razão da lei ordenar forma
especial para a sua celebração, no qual pode ser por utensílio público como
particular, é mais comum a forma particular devida o custo ser menor e maior
ausência de complicação.
No sistema registral brasileiro só se adquire a propriedade com o registro.
2.1.1. Matrícula de imóvel
A matrícula é o documento mais importante do imóvel, é nela que consta
todo histórico quem foram os proprietários, todos os ônus, todas as ações, que
incidirem ou ainda incidem sobre aquele imóvel.
A primeira informação quando se pega uma matrícula é a descrição daquele
imóvel, onde ele está localizado, cidade, bairro, qual o nome da rua, qual a
metragem, quais são as características e quem são os confrontantes. E logo em
seguida vêm os registros e averbações.
Os registros são aqueles atos que estão previstos no Art. 167 inciso I da Lei
6.015/1973 que é a Lei de Registro Pública e as averbações que elas estão
previstas no Art. 167 inciso II da mesma Lei. Esse Art. 167 ele trás um rol taxativo
quanto aos atos que podem ser praticados nas matriculas do imóvel.
O registro é pegar um instrumento da compra e venda seja ele um contrato
de compra e venda para imóveis abaixo de trinta salários mínimos ou uma escritura
21
pública de compra e venda, no caso de imóvel de qualquer valor, mas com certeza,
aqueles acima de trinta salários mínimos precisam da escritura pública de compra e
venda. Então, se pega esse instrumento que gerou essa obrigação entre as partes
comprador e vendedor e leva ele a registro, naquele ato vai ser transferida a
propriedade. Portanto, não adianta fazer um contrato de compra e venda entre
comprador e vendedor e ir até o cartório reconhecer firma ou reconhecer a
assinatura e depois guardar esse contrato, isso não vai transferir a propriedade
daquele imóvel, nem tão pouco assinar a escritura pública de compra e venda e
também guardar. Não é a escritura pública que transfere a propriedade do imóvel, e
sim o registro dela lá na matrícula daquele imóvel. É com a matrícula atualizada que
se sabe se aquele imóvel é possível realizar um contrato de compra e venda para
negociar o imóvel.
2.2. Sistema de Registro da França
Na França, um decreto-lei de 1935 trouxe três pontos substanciais ao
registro:
• 1º - o alargamento do domínio da transcrição, para compreender todas
as transmissões imobiliárias causa mortis, inclusive os atos
declaratórios e as transmissões a um só herdeiro ou a um só legatário;
• 2º - exigibilidade, para certos atos, de que sejam autênticos ou, quando
particulares, que sejam depositados preliminarmente nos arquivos das
minutas de um notário, condição indispensável para a transcrição;
• 3º - um prazo, dentro do qual o registro terá que ser efetuado.
Assim deu o decreto-lei a chamada extensibilidade ao Registro Imobiliário,
oponibilidade a terceiros, organização material dos registros, não determinando a
obrigatoriedade da transcrição, mas se não transcritos, os títulos não produzem
eficácia contra terceiros. O registro da transmissão não é constitutivo, ou seja, não
possui eficácia entre os transmitentes e adquirentes, apenas em relação a terceiros.
22
2.3. Sistema de Registro da Itália
Na Itália de hoje, o sistema de Registro Imobiliário tem as seguintes
características:
• 1º - A transcrição é elemento essencial para a eficácia do ato a ela
sujeito, em relação a terceiros (no Art. 2.643 do C. Civil Italiano estão
indicados, dentre outros, os contratos translativos, modificativos ou
constitutivos dos direitos inerentes à propriedade imobiliária, não só os
referentes à transferência do próprio domínio, mas os também
referentes a direitos reais sobre o mesmo).
• 2º - Caráter de generalidade (todos os atos, inclusive sentenças são
sujeitos ao registro).
• 3º - Continuidade da transcrição (Art. 2.650, CCI).
2.4. Sistema de Registro da Inglaterra
A Inglaterra tem três sistemas diferentes em vigor atualmente:
a) O sistema dos terrenos não inscritos, em que a prova do título é admitida
por um conjunto de atos e documentos, na posse em geral do proprietário. Cada vez
que se dá a transmissão, mais um documento é juntado aos anteriores. É um
sistema confuso.
b) Sistema de registros regionais, praticados em algumas pArtes (Middle-sex
e Yorkshire), onde são feitas as inscrições dos atos de alienações.
c) Sistema de registro imobiliário geral (land register), no qual o registro é
provado por uma matrícula num órgão denominado Registro de Títulos (State's
register of titles). Curiosamente, não se pratica na Inglaterra o sistema de registro
denominado Registro Torrens, difundido na Austrália e em outros pontos do império
Britânico.
2.5. Sistema de Registro da Alemanha
Na Alemanha o sistema germânico de registro se apoia na especialidade. O
registro é o modo de se adquirir a propriedade e, depois de feito, coloca o adquirente
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a salvo de qualquer ação reivindicatória por parte de titular de direitos não inscritos,
embora seja mantida a possibilidade de evicção por outras causas. Os principais
princípios são o da publicidade real e absoluta, da especialidade, da legalidade e da
força probante dos registros. A transferência do domínio se opera por força de dois
fatores: o consentimento abstrato perante o Oficial do Registro de Imóveis e a
inscrição, pouco importando a existência ou não do título ou a validade do título
originário (compra e venda, doação, etc.). Não se toma em consideração o título
casual, mas sim a manifestação de vontade conduzida por essa forma.
2.6. Sistema de Registro de Portugal
Em Portugal, o sistema se denomina Registro Predial, registro público, por
força do qual se tornam oponíveis a terceiros quase todos os fatos jurídicos
respeitantes a imóveis. O Titular do Registro se chama Conservador. O sistema
possui as seguintes características:
• Eficácia - que determina que existe presunção legal de que o prédio ou o
direito inscrito lhe pertence, de modo a eximi-lo de fazer qualquer prova em
Juízo, incumbido ao impugnante demonstrar o contrário. Diz o Art. 274 do
Código do Registro Predial: "Nenhum ato sujeito a registro produz efeito
contra terceiros senão depois da data do registro respectivo." No mesmo
sentido o Art. 951 do Código Civil Português.
• Compreensibilidade do Registro - No Direito Português estão sujeitos ao
Registro:
a) Os direitos reais sobre coisas imóveis;
b) Os ônus reais;
c) As ações reais sobre designados bens imobiliários e quaisquer outras
destinadas a haver o domínio e posse destes;
d) As transmissões de propriedade imobiliária por título gratuito ou
oneroso e todas as transmissões de bens ou direitos imobiliários;
e) A posse.
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• Voluntariedade - Não existe obrigação de se inscrever os títulos; ocorre que
se não inscritos, são ineficazes e existe presunção de renúncia ao direito em
benefício do terceiro concorrente.
• Publicidade - Qualquer um pode facilmente se certificar do direito, pela
inspeção dos livros de registro.
• Especialidade - Individualização precisa do imóvel registrado.
• Legalidade - Toda a regulamentação se apoia em leis.
• Sucessividade - Existe sempre um encadeamento histórico e sucessivo nos
registros.
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3. CADASTRO IMOBILIÁRIO
Em momentos de regularização de imóveis para aplicação de leis ligadas ao
meio ambiente, à reforma cadastral vem sendo aplicada nas diversas nacionalidades
tem tido um árduo caminho para conciliar o registro de imóveis com o cadastro
imobiliário.
A reforma ganhou maior importância por causa de alterações na Lei
10.267/2001. Com o Decreto 4.449/2002 que tem em vista o compartilhamento e
complemento de informações entre o INCRA que responsável pelo cadastro rural e o
registro de imóvel.
Os benefícios existentes são visíveis para o proprietário do imóvel, já que
cada um dos sistemas tem suas diferenças, porém os dois se complementam. Esse
complemento pode ser notado nas suas funções onde, o INCRA trás o cadastro do
imóvel descrevendo as características físicas do imóvel (rios, açude e área verde),
limite de área além de proporcionar benefícios ligados à linha de credito, já o registro
trás as informações legais do bem, além de dar condições legais para negociação e
identificação segura perante a lei.
O cadastro imobiliário é responsável pela descrição física do imóvel. O
cadastro deve exercer a função de proporcionar a garantia dos limites imobiliários,
dependendo da informação sobre quais são os seus limites legais.
O cadastro deve ser sempre atualizado trazendo informações legais sobre o
imóvel, assim proporcionando segurança nas transações imobiliárias e operações de
crédito imobiliário. Uma informação importante relacionada à disponibilidade do
cadastro é a regularização fundiária.
Para o cadastro imobiliário, implica também na modificação de seus
métodos e ferramentas, na melhora da qualidade dos serviços, no estabelecimento
de uma codificação única nacional para os imóveis e no apoio ao fortalecimento dos
profissionais de cadastro.
No Brasil, destacando-se o intercâmbio estabelecido pela lei 10.267/2001.
"Com a integração, o cadastro teria sempre atualizada a informação sobre a situação legal do imóvel, proporcionando segurança nas transações imobiliárias e operações de crédito imobiliário. O serviço seria aperfeiçoado pela redução de documentos a serem exigidos do proprietário ou detentor do imóvel e pelo melhor atendimento ao usuário"
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O Cadastro de Imóvel Rural é expedido pelo INCRA, recomendados no
código do imóvel, nome do dono do proprietário, nacionalidade e dados do imóvel
(denominação do imóvel, município de localização, indicações para localização do
imóvel, área em hectares, etc.).
De acordo com site do INCRA para fazer o Cadastro do Imóvel Rural é
preciso ter:
a) Documentação do Imóvel
• Área Registrada:
✓ Certidão de Inteiro Teor da(s) matrícula(s) ou transcrição(ões),
relativa(s) ao imóvel objeto de atualização cadastral, expedida no
prazo máximo de 30 (trinta) dias (original, cópia autenticada ou
documentação eletrônica, conforme regulamentado pelas autoridades
competentes);
• Área de Posse a Justo Título:
✓ Escritura Pública, tais como Escritura de Compra e Venda, de Doação,
de Dação em Pagamento, de Permuta, de Divórcio e Partilha, de
Inventário e Partilha, de Divisão Amigável (original, cópia autenticada
ou documentação eletrônica, conforme regulamentado pelas
autoridades competentes);
✓ Título Judicial, como Carta de Sentença, Formal de Partilha, Carta de
Adjudicação, Carta de Arrematação, Mandados, entre outros extraídos
de autos judiciais (original, cópia autenticada ou documentação
eletrônica, conforme regulamentado pelas autoridades competentes);
✓ Título Expedido pelo Poder Público, como Título de Venda de Terras
Devolutas, Título de Legitimação de Terras Devolutas, Título de
Concessão de Direito Real de Uso, entre outros (original, cópia
autenticada ou documentação eletrônica, conforme regulamentado
pelas autoridades competentes);
✓ Certidão Expedida pela Junta Comercial ou pelo Cartório do Registro
Civil das Pessoas Jurídicas, relativa ao registro de atos como:
Constituição de Pessoa Jurídica, com incorporação do imóvel ao seu
patrimônio; Ata de Incorporação, Fusão, Cisão ou Transformação;
Extinção de Pessoa Jurídica, Redução do Capital ou Retirada de
Sócio, com pagamento de haveres em imóvel rural; entre outros
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(original, cópia autenticada ou documentação eletrônica, conforme
regulamentado pelas autoridades competentes).
Observações:
✓ No caso de posse a justo título, o título não deve estar registrado. Se
estiver, será o caso de cadastro do imóvel como “Área Registrada”,
sendo necessária a apresentação da certidão de inteiro teor, conforme
previsto na especificação da documentação para “Área Registrada”.
✓ Para a configuração de posse a justo título, o título deve ser passível
de registro, com efeito translativo ou formalizador do domínio;
✓ Caso o título se refira a apenas uma parte do imóvel matriculado, deve
ser verificado se consta a delimitação da área adquirida: em caso
positivo, o cadastro deverá ser feito em separado, como imóvel
autônomo; em caso negativo, a área será considerada fração ideal e o
adquirente será cadastrado como condômino.
• Área de Posse por Simples Ocupação:
✓ Declaração expedida pela Prefeitura Municipal, pelo Sindicato Rural
do município de localização do imóvel, pela Embrapa ou pela Emater,
assinada em conjunto com o possuidor e os confrontantes, atestando
que o interessado exerce a posse sobre o imóvel. Deve constar, no
mínimo, a identificação do imóvel, a qualificação do possuidor e dos
confrontantes, a área ocupada e a data do início da posse.
b) Documentos da Pessoa
• Natural (pessoa física):
✓ Documento de Identidade, em que conste a naturalidade;
✓ CPF;
✓ Certidão de Casamento, se o estado civil for “casado” ou “divorciado”;
✓ Escritura Pública ou Contrato Particular de Constituição de União
Estável;
✓ Certificado de Igualdade de Direitos e Obrigações Civis, quando se
tratar de pessoa de nacionalidade portuguesa.
• Pessoa Jurídica:
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✓ Ato Constitutivo, Última Alteração Contratual ou Ata de Assembleia, em
que conste a relação dos sócios ou a identificação do titular de
empresa individual de responsabilidade limitada (EIRELI) e a
designação do(s) administrador(es) atual(is) da pessoa jurídica;
✓ Documento de Identidade e CPF dos sócios e administradores.
No caso de áreas urbanas, o cadastro é feito pela a prefeitura. Então todos
os contribuintes do IPTU, isentos ou não pode cadastrar ou atualizar o seu cadastro.
Os documentos necessários para fazer a atualização são:
• CPF ou CNPJ do contribuinte;
• Documento que comprove a propriedade, a posse ou o domínio útil do
imóvel:
Para fazer atualização cadastral é preciso tirar certidão de matrícula
atualizada do registro do imóvel no cartório. A certidão deve conter seu nome
como proprietário ou possuidor do imóvel. O proprietário deve apresentar todos
os documentos que comprovem a posse ou de propriedade do imóvel. Caso o
contribuinte tenha dificuldades para comprovar a propriedade do imóvel a
solução é solicitar uma busca no Cartório do Registro de Imóveis da área onde
se localiza o imóvel.
Para imóveis alugado o titular do imóvel é quem deverá fazer a
atualização cadastral, seja ele o proprietário, o compromissário ou o possuidor a
qualquer título. No caso de imóvel financiado, seja qualquer caso de
financiamento o comprador é o responsável pela atualização cadastral.
Para o proprietário que estiver em processo de venda de seu imóvel
deve fazer a atualização cadastral. No momento de registrar a transação
imobiliária em cartório, os dados cadastrais do imóvel serão automaticamente
atualizados.
Já o proprietário que tem um imóvel com o documento em nome do
antigo proprietário deve apresentar um documento de posse ou de propriedade
em seu nome. Se não o fizer estará sujeito à multa.
No caso de espólio9 a atualização cadastral dos imóveis deve ser feito
por herdeiros (sucessores e o cônjuge meeiro) no qual será realizada em nome
9 Espólio significa patrimônio, isto é, todos os bens, direitos e obrigações deixadas por alguém que veio a falecer.
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do espólio até que se conclua o inventário. Após o término do inventário, a
atualização cadastral do imóvel deverá ser refeita, já com o nome do novo
proprietário.
Para casos em que há “contratos de gaveta”, relativos à compra e venda
do imóvel o atual proprietário do imóvel deve fazer a atualização cadastral. Basta
que apresente um documento que esteja em seu nome e que comprove a
propriedade ou a posse do imóvel.
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4. GEORREFERENCIAMENTO DE IMOVEIS RURAIS E URBANOS
Seguindo a Norma Técnica para Georreferenciamento de Imóveis Rurais e
Urbanos definida pelo INCRA (2013), e esta aplicada à Lei 10.267 de 28 de agosto
de 2001 e ao Decreto 4.449 de 30 de outubro de 2002, como também as instruções
normativas 24, 25 e 26 expedidas pelo INCRA.
O georreferenciamento é um procedimento moderno da agrimensura. Seu
uso não é em especial só do INCRA para o atendimento da requisição legal trazida
pela Lei n.° 10.267/200110, assim podendo por ser feito por qualquer pessoa ou
órgão particular que queira avaliar melhor ou decidir exatamente os limites de seu
imóvel. Agora para georreferenciar o imóvel deve ser realizado por um por
profissional de agrimensura ou agrônomo que possui todas as técnicas exclusivas
para a correta distinção da propriedade.
A indicação precisa de um ponto na parte externa da crosta terrestre chama-
se georreferenciamento. Este método aperfeiçoado consiste em tornar as
coordenadas conhecidas de um sistema de referencial adotado pelo país, tem sido
muito tem sido muito divulgado atualmente, devido à necessidade de se obter
demarcação real de uma estipulada área sem correr os riscos de sobreposição
desta.
O georreferenciamento é um método aperfeiçoado de detalhação dos
imóveis, no qual contribui para o controle tanto nos direitos reais a eles relativos
como no cadastro destes imóveis. O intuito do georreferenciamento de imóveis é a
localização exclusiva de um bem caracterizado no globo terrestre. Georreferenciar
uma casa, por exemplo, significa conseguir coordenadas geográficas reais dela;
georreferenciar uma propriedade como um terreno, consiste em apresentar seus
limites formando um polígono.
Quando se georreferencia um município ele passa a ter uma cópia virtual fiel
da cidade como é no real, ou seja, o município tem um mapa preciso com a
localização exata de todas as edificações, mobiliário urbano e infraestrutura viventes
sobre elas e do espaço urbano municipal, além de conseguir um perfil demográfico
largo de seus habitantes. Todas estas informações são utilizadas para planejamento
10 “A lei 10.267/2001 surgiu com a promessa de acabar com a apropriação indevida de terras públicas. Ela surgiu em conseqüência de uma demanda há muito reprimida. A pressão social por instrumentos que contribuíssem para a agilização de ações fundiárias fez com que se tornasse premente a elaboração do instituto legal ao qual nos referimos, bem como os regulamentos que se seguiram.
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de políticas públicas das mais diferentes áreas, garantindo maior poder e qualidade
eficaz na gestão pública municipal, de maneira especial quanto aos investimentos,
políticas públicas fiscais e acesso do desenvolvimento.
O georreferenciamento para a sociedade significa que através da internet,
qualquer cidadão poderá clicar na imagem de seu imóvel e poderá obter acesso
alguns serviços como: emissão de segunda via de carnê de IPTU, uso e ocupação
do solo, certidões de débitos, emissão de segunda via de documentos, certidões
diversas relativas a planejamento urbano espacial, informações gerais sobre o
município, seus habitantes e imóveis, dentre outros serviços, instantaneamente.
Disseminar uma rede de referência de âmbito municipal com densidade de
um vértice a cada a 3 km² na área urbana e na, área rural um vértice a cada 16 a 50
km², conforme a densidade demográfica de interferências e do uso e ocupação do
solo, cujos elementos de referência em hierarquia de precisão são (NBR
14.166/1998):
• Marco geodésico de precisão;
• Marco geodésico de apoio imediato;
• Ponto topográfico principal;
• Ponto topográfico secundário;
• Ponto de referência fundiária;
• Ponto de esquina;
• Ponto de referencia de gleba ( área ainda não objeto de loteamento);
• Ponto de referência de segmento de logradouro;
Deve-se fazer o adensamento garantindo que os pontos de esquina não
fiquem a mais de 250 m de pontos topográficos secundários e a mais de 400 m de
pontos topográficos principais em área urbana.
Em glebas objeto de loteamento é necessário implantar uma base de, no
mínimo, dois pontos para apoio da estrutura do levantamento e a partir dos pontos
materializados dessa estrutura são medidos os pontos de divisa. Com base no
levantamento é feito o projeto do loteamento. Após sua aprovação devem ser
locadas as ruas, definindo-se as quadras e também os lotes. (MOREIRA, 2004).
Cada quadra deve ter, no mínimo, 2 pontos de esquina materializados,
diagonalmente. A partir desses pontos é possível fazer a locação e verificar se as
dimensões de cada face da quadra correspondem com a somatória das testadas
dos lotes e se estão de acordo com o projeto de loteamento aprovado. (MOREIRA,
2004).
32
Para o imóvel rural, os chamados marcos primordiais, referenciadores da
estrutura fundiária, serão implantados com o rigor dos pontos topográficos principais
(NBR 14.166/1998).
Os trabalhos de implantação da rede de referência podem usar as técnicas
convencionais de levantamento topográfico e geodésico ou as que utilizam o
rastreamento de satélites. (MOREIRA, 2004).
Os elementos da rede de referência devem ter suas coordenadas
geodésicas e plano retangulares, tanto no Sistema Transverso de Mercator – UTM,
RTM, LTM, adotado pelo sistema cartográfico brasileiro, como no Sistema
Topográfico Local.
Os levantamentos têm poligonais desenvolvidas seguindo as seguintes
fases (NBR 13.133/1994):
1) Planejamento, seleção de equipamentos e métodos; 2) Estabelecimento de pontos de apoio/controle; 3) Levantamento de detalhes; 4) Cálculos e ajustes; 5) Geração de original topográfico; 6) Desenho topográfico final; 7) Relatório técnico.
Independentemente da técnica utilizada, os levantamentos são classificados
segundo o INCRA, 2003, em:
• De controle: aqueles que fornecem o arcabouço de pontos diversos destinados à utilização em outros levantamentos de ordem inferior.
• Cadastrais: destinado ao levantamento dos limites definidores do imóvel
rural, de sua superfície topográfica, de seus acidentes naturais, Artificiais e culturais.
Para Idoeta e Marcouizos (1997), os valores ideais para as dimensões
radiais à origem, determinantes da área de abrangência do sistema são:
• De um modo geral: 80 km para um erro relativo máximo de 1:15.000;
• Para cartografia de âmbito municipal: 70 km para um erro relativo máximo de 1:20.000;
• Para cartografia, em áreas urbanas e especiais: 35 km para um erro relativo de 1:100.000.
Estes valores podem ser reduzidos em função do relevo do terreno. As
altitudes da maioria dos pontos do terreno, na dependência da sua configuração e
33
da finalidade do levantamento topográfico, devem estar a mais ou menos 150m de
desnível em relação à altitude média do terreno.
4.1. Metodologia para georreferenciamento de imóveis rurais
Segundo Moreira (2004) as tarefas de natureza fundiária são normatizadas
pelo INCRA e os dados georreferenciais devem ser alcançados a partir dos dados
fundamentais do Sistema Cartográfico Nacional e seus desdobramentos quando
homologados pelo IBGE. A infra-estrutura básica é:
• Cadeias geodésicas de triangulação de 1ª ordem;
• Redes geodésicas fundamentais ou secundárias;
• Poligonais geodésicas de alta precisão ou secundárias;
• Redes geodésicas estaduais estabelecidas a partir do rastreamento de sinais de satélites de posicionamento;
• Estações receptoras de sinais de satélites do GPS, da RBMC/IBGE;
• Estações receptoras de sinais de satélites do GPS, da Rede INCRA de Bases Comunitárias - GPS-RIBaC;
• Folhas de cartas gerais em escala topográfica que compõem os produtos finais do Sistema.
Para referenciar o implante de apoio geodésico quando não existirem, na
região, infraestrutura cartográfica e geodésica, necessita-se utilizar uma estação do
SGB ou mira de ordem compatível.
O rastreamento de satélites com receptores geodésicos se dá por
coordenadas do apoio geodésico, com as devidas técnicas de processamento para
aquisição de coordenadas e diminuição ao geóide.
Segundo o INCRA (2003), as poligonais dividem se em:
• Poligonais geodésicas de precisão – Tem por finalidade o transporte de
pontos de controle planimétrico a partir de vértices da rede fundamental
brasileira como definida pelo IBGE, ou que tenham sido determinados através
de técnica que permita classificá-lo como pertencente à classe P1.
• Poligonais geodésicas de apoio à demarcação - Tem por finalidade
implantar pontos de controle para levantamentos de imóveis rurais,
fornecendo coordenadas a partir das quais serão feitas as operações
topográficas de demarcação ou, ainda, apoio a outros levantamentos.
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Deverão partir e chegar em pontos distintos com acurácia definida nas
classes P1 ou P2.
• Poligonais para fins topográficos - Tem por finalidade proporcionar o
levantamento de imóveis rurais, demarcando-o segundo anteprojeto de
parcelamento ou limites respeitados pelos confrontantes, fornecendo
coordenadas dos vértices e das divisas, permitindo a sua caracterização. Por
sua natureza topográfica poderá prescindir de reduções geodésicas em seu
cálculo. Deverão partir e chegar em pontos distintos com acurácia definida
nas classes P1 ou P2.
4.2. Metodologia para georreferenciamento de imóveis urbanos
Para imóveis urbanos o georreferenciamento será feito através do Sistema
Topográfico Local, já que as áreas envolvidas são menores e as áreas urbanas dos
municípios brasileiros inserem-se num quadrado de 100 km de lado. (MOREIRA,
2004).
A origem do STL deve estar posicionada, geograficamente no centro da
região, de modo a que nenhum ponto esteja a uma distância superior a 50 km da
origem (NBR 14.166/1998).
A dimensão máxima do plano topográfico é limitada a 70 km, a partir da
origem do STL, sendo que a dimensão máxima do plano topográfico é a metade da
diagonal de um quadrado de 100 km de lado, correspondente à área máxima de
abrangência do Sistema Topográfico Local (NBR 14.166/1998).
Tanto no caso dos valores ideais para a determinação da área de
abrangência do sistema como no de suas reduções em função do relevo do terreno,
novos planos tangentes devem ser estabelecidos, caracterizando sistemas
topográficos locais com origens distintas interligados entre si por pontos comuns e
com coordenadas geodésicas conhecidas. (MOREIRA, 2004).
4.3. Procedimento para georreferenciamento de imóveis rurais
Basicamente o georreferenciamento hoje é a garantia que o produtor rural
possui que á área dele não está superponde nenhuma outra que exista no local.
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Através por medição por GPS o imóvel georreferenciado garante ao proprietário que
ele não vai ter nenhum problema de litígio futuro com o vizinho deles.
Hoje em dia qualquer proprietário rural com qualquer dimensão de área pode
fazer o georreferenciamento. Mas, só estão obrigados todos os produtores rurais
com áreas acima de 500 ha nos quais desejam vender seu imóvel, desmembrar,
remembrar ou parcelar seu imóvel.
O georreferenciamento compõem o Cadastro Nacional de Imóveis Rurais
com a finalidade de integrar como parte fundamental desse cadastro. Esse cadastro
anteriormente só existia de forma declaratória e não se sabia onde estavam os
imóveis e qual sua real dimensão. Já com o georreferenciamento se aliam essa
parte declaratória dos imóveis com a medição em campo. Então todas essas
informações compõem esse novo Cadastro Rural Nacional no qual o INCRA
gerencia e tem por finalidade fechar essa malha fundiária do país permitindo um
planejamento e gerenciamento de forma mais eficaz.
As consequências para os proprietários rurais que não realizam o
georreferenciamento a penalidade é que o produtor não consiga vender seu imóvel.
E se estiver negociado junto às instituições financeiras para liberação de créditos
para compras de maquinas ou de sementes para a produção rural os bancos
condicionam ao georreferenciamento. Portanto, se o produtor não possuir o
georreferenciamento legalizado pelo o INCRA consequentemente o banco não libera
dinheiro para esse produtor, mesmo para as áreas que não são obrigadas. Então o
banco hoje por garantia ele quer saber se o imóvel existe, se o imóvel está
regularizado e se o imóvel está sem problema nenhum junto ao INCRA.
O procedimento que o proprietário rural deve para realizar esse
georreferenciamento é primeiramente certificar da documentação do imóvel que ele
deseja regularizar. Portanto, só será possível georreferenciar as áreas certificando
junto ao INCRA os imóveis que possui matrículas que estejam devidamente
registrados no cartório. A partir da confirmação deste registro o proprietário deve
procurar um profissional na área de topografia, agrimensura ou cartografia que
esteja credenciado junto ao INCRA.
Todo esse cadastro está disponível no site do INCRA qualquer proprietário
rural pode ter acesso. Então o proprietário contrata o profissional, esse profissional
orienta o proprietário e realizam as medições e ao mesmo como proceder junto ao
órgão.
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Atualmente o georreferenciamento é um selo de qualidade da terra uma ISO
da terra. O imóvel que possuir um georreferenciamento regular junto ao INCRA ele
consegue ser vendido pelo um valor maior, ou seja, ele agrega valor ao preço final
do imóvel, ele dá condição ao proprietário retirar crédito juntos aos bancos ou até as
instituições internacionais. Então isso dá uma garantia para quem possui o imóvel e
para quem está comprando. De todas as formas, inclusive para o governo é saber
onde estão esses imóveis e como estão esses imóveis para ele poder se planejar
melhor.
4.4. Procedimento para georreferenciamento de imóveis urbanos
Inicialmente deve-se fazer uma análise detalhada da documentação
existente do imóvel objeto do levantamento, tais como: escritura, documento do
Registro de Imóveis e plantas, para que seja possível a identificação das divisas e
seus confrontantes. (MOREIRA, 2004).
Atender as normas brasileiras NBR 13.133, NBR 14.166, NBR 14.645/1 e
NBR 14.645/2 e normas de órgãos oficiais como o IBGE e INCRA.
Relacionar alguns procedimentos para implantação do apoio topográfico
através de observações com GPS, porém, também devem ser consideradas outras
técnicas de levantamento. (BUENO, 1995).
Segundo Moreira (2004, p. 5) os procedimentos para georreferenciar um
imóvel urbano deve atender os seguintes pontos:
• Executar o levantamento topográfico planimétrico abrangendo as divisas, confrontantes, arruamento e elementos para amarração às plantas utilizadas como referência.
• Quando existir a rede de Referência Cadastral Municipal, o imóvel deve estar referenciado a ponto de esquina identificado com suas coordenadas geodésicas ou plano topográfico local. As informações sobre a origem do sistema topográfico local devem fazer parte do memorial descritivo.
• Não existindo a Rede de Referência Cadastral Municipal, ou outro sistema de referência, deve ser adotado um sistema arbitrário com, no mínimo, orientação para o Norte Magnético e anotação da data de sua observação para posterior determinação da declinação magnética e indicação do Norte Geográfico ou Verdadeiro. O imóvel deve estar referenciado a ponto de esquina e para evitar enganos de localização incluir as informações georreferenciadas da quadra, ou deve ser amarrado a no mínimo dois pontos da gleba original donde foi desmembrado desde que as distâncias a esses pontos não ultrapassem 500 m (NBR 14.166).
37
• Sempre que possível é recomendável que o perímetro de divisas do imóvel, também seja medido à trena, para controle de suas dimensões.
• O levantamento dos pontos de divisa é feito por irradiação polar, por processo de interseção a vante, com amarração do ponto através de dois ou mais vértices da poligonal com, no mínimo, uma série completa de medidas em cada vértice (NBR 14.645/1), ou seja: medida angular conjugada
e de distância recíproca, por rastreamento de satélites ou através de cálculo analítico por interseção de duas retas.
• Quando a divisa for uma via de terra ou com difícil identificação de seus limites, implantar pontos definidores da divisa em toda sua extensão e incluir no memorial.
• Quando a divisa ou pArte dela for um rio, ribeirão, acidentes naturais bem definidos, admite-se a descrição apresentando o ponto onde começa e onde termina o acidente natural e a respectiva distância.
• O memorial descritivo deve apresentar a área do imóvel e a descrição perimétrica com medidas angulares – rumos ou azimutes, lineares e se necessário as coordenadas, no plano topográfico local, dos pontos de divisa.
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5. DESAPROPRIAÇÃO
O instituto da desapropriação é objeto de análise tanto no direito civil como
no direito administrativo, o que permite a constatação de conceitos variados sobre o
tema, de acordo com o enfoque de cada ramo da ciência jurídica. (FEDERIGHI,
1999).
De acordo com o mesmo autor, a desapropriação é tida como uma “forma
originária de aquisição da propriedade”, pois o instituto é examinado sob o enfoque
do Poder Público expropriante, que, com fundamento no interesso social ou utilidade
público, ocupa o pólo ativo da expropriação.
A desapropriação é um procedimento administrativo pelo o qual o Estado
transforma compulsoriamente uma propriedade privada em propriedade pública.
A desapropriação difere de outros instrumentos estatais de intervenção na
propriedade privada justamente pelo fato de implicarem uma alteração de
propriedade. Na desapropriação o bem muda de dono passa do domínio privado
para o domínio público.
É importante destacar o conceito trazido pelo Harada (2009), pois o autor
aborda o instituto de maneira completa, como se observa a seguir:
Podemos conceituar a desapropriação como um instituto de direito público consistente na retirada da propriedade privada pelo Poder Público ou seu delegado, por necessidade ou utilidade pública, ou interesse social, mediante o pagamento prévio da justa indenização em dinheiro (Art. 5º, XXIV, da CF), por interesse social para fins de reforma agrária (Art.184, da CF), por contrariedade ao Plano Diretor da cidade (Art. 182, § 4º, III, da CF), mediante prévio pagamento do justo preço em títulos da dívida pública, com cláusula de preservação de seu valor real, e por uso nocivo da propriedade, hipótese em que não haverá indenização de qualquer espécie (Art. 243 da CF).
Na concepção civilista, a desapropriação, analisada no estudo do direito das
coisas, é usualmente definida como “forma de perda da propriedade”, pois o instituto
é focalizado sob o ponto de vista do proprietário, que tem a sua propriedade retirada
e transferida para o Poder Público, além do fato de a desapropriação estar elencada
no Código Civil brasileiro, no Art. 1.275, como uma das “formas de perda da
propriedade imóvel”. Conforme se depreende do trecho do entendimento na obra
Gonçalves (2012):
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Trata-se de modo involuntário de perda do domínio. A desapropriação é instituto de direito público, fundado no direito constitucional e regulado pelo direito administrativo, mas com reflexo no direito civil, por determinar a perda de propriedade do imóvel, de modo unilateral, com a ressalva da prévia e justa indenização.
A desapropriação é apontada como forma originária de aquisição da
propriedade, o que significa dizer que ela é causa autônoma ou suficiente por si
mesma para gerar o título constitutivo de propriedade em favor do Poder Público,
sem relação de dependência com o título jurídico do proprietário anterior. (MELLO,
2011).
A desapropriação, por afetar a faculdade de dispor da coisa segundo a
vontade do proprietário, e ao impor sua transferência compulsória para o Poder
Público expropriante a fim de satisfazer o interesse público, atinge o caráter
perpétuo e irrevogável do direito de propriedade. (DI PIETRO, 2010).
A atividade expropriatória do Estado, que configura a mais drástica e direta
agressão a um direito fundamental, não pode ser exercida unicamente sob o
fundamento da realização do conceito indeterminado de interesse público. É papel
de a ordem jurídica esclarecer as situações e os fundamentos que justificam a
intervenção estatal no âmbito dos particulares, além de definir limites para o
exercício das prerrogativas públicas. (FURTADO, 2013).
A Constituição determina que a indenização deve ser prévia, ou seja, a
transferência da propriedade somente acontecerá após seu pagamento, apesar de
ser possível o pedido de imissão provisória na posse pelo Poder Público, de acordo
com o Art. 15 do Decreto-Lei no 3.365/418.
O poder expropriante que incumbe o Estado tem previsão na Constituição
Federal. O Art. V inciso 24 do texto de 1988 afirma que a desapropriação pode
encontrar três fundamentos diferentes:
• Desapropriação por interesse social,
• Desapropriação por utilidade pública;
• Desapropriação por necessidade pública.
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Quando a desapropriação é por necessidade o Estado precisa urgentemente
dos bens propriado. Na desapropriação por necessidade pública aquisição do bem é
indispensável, é emergencial, é urgente.
Na desapropriação por utilidade pública não há um caráter emergencial, não
é indispensável à aquisição do bem, mas é conveniente.
Na desapropriação por interesse social a fundamentação é um caráter
punitivo, ou seja, há uma pena, uma sanção aplicada ao proprietário que descumpre
a função social do seu imóvel. São desapropriações por interesse sociais a
desapropriação feita pela a União para fins de reforma agrária e a desapropriação
feita por município para fins de políticas urbanas.
A característica principal da desapropriação é que representa uma forma
originaria de aquisição da propriedade, isto que dizer que quando um bem ingressa
no domínio público esse bem se livra se liberta de quaisquer ônus que o atingem. Se
o imóvel, por exemplo, era um objeto de uma hipoteca sendo desapropriada a
hipoteca desaparece e o crédito da instituição financeira se sub-roga no valor da
indenização. Todos os direitos de credores que tinham como garantia o bem
expropriado esses direitos se sub-rogam no valor da indenização.
É imperioso se atentar para o fato de que indenização justa não é aquela
que somente abrange o valor real e atual dos bens desapropriados, mas sim a que
abarca os danos emergentes e os lucros cessantes decorrentes da perda da
propriedade, pois o proprietário deixa de auferir a renda que dela originava. Não
pode se considerar justa a indenização que promova desfalque na economia do
desapropriado. (MEIRELLES, 2013).
Para que ocorra a desapropriação de determinada propriedade, o Poder
Público, através de decreto emitido por autoridade competente (Presidente da
República, Governador ou Prefeito, de acordo com o caso concreto), deverá declarar
a utilidade pública do bem que virá a ser expropriado. Cabe mencionar que utilidade
pública aqui abrange tanto a necessidade pública, como também o interesse social.
Destarte, tal declaração sobre a utilidade pública do bem, realizada através de
decreto, constitui a fase declaratória do procedimento de desapropriação.
“Na declaração expropriatória, o Poder Público declara a existência de utilidade pública ou interesse social para a desapropriação de determinado bem, pois são esses os pressupostos constitucionais que legitimarão a futura transferência da propriedade de tal bem para o seu domínio”. (ALEXANDRINO; PAULO, 2010, p. 930).
41
Após a expedição do referido decreto declaratório, surgem os seguintes
efeitos:
a) Ficam as autoridades administrativas autorizadas a penetrar nos
prédios compreendidos na declaração, podendo recorrer, em caso de
oposição, ao auxílio de força policial;
b) Início da contagem do prazo de caducidade da declaração;
c) Indicação do estado em que se encontra o bem objeto da declaração
para efeito de fixação do valor da futura indenização.
Depois de transcorrida a fase declaratória, onde a utilidade pública do bem e
a intenção de desapropriação são evidenciadas, inicia-se a fase executória, na qual
o Poder Público passa a agir efetivamente, tomando todas as medidas necessárias
para a realização concreta da desapropriação e, consequentemente, para a
aquisição da propriedade.
Na fase executória, a desapropriação poderá ser efetivada por duas
formas: por acordo amigável (administrativa ou extrajudicialmente) ou judicialmente.
Se houver acordo entre o expropriante e o expropriado sobre o montante da
indenização cabível, o procedimento encerra-se na via administrativa ou
extrajudicial, sem qualquer interferência do Poder Judiciário. Posteriormente, o
acordo celebrado entre as partes deverá ser formalizado através de escritura pública
ou de qualquer outro meio que a lei estabeleça. É assim que entende Gonçalves
(2011, p. 341): “A desapropriação pode efetivar-se amigavelmente, mediante acordo
entre expropriante e expropriado sobre o montante da indenização, consubstanciado
em escritura pública se o imóvel tiver valor superior ao legal”.
Não havendo acordo entre as partes, o Estado promoverá ação específica
em face do proprietário do bem, ocorrendo, nesse caso, o prolongamento do
procedimento expropriatório para uma fase judicial, a qual solucionará o conflito de
interesses entre o Poder Público e o expropriado.
É oportuno salientar que, de acordo com o Art. 9º, do Decreto-Lei
3.365/1941, a decisão do Poder Judiciário (na fase judicial) não poderá, no processo
de desapropriação, examinar a existência, ou não, da utilidade pública do bem. Além
disso, dispõe o Art. 20, do mesmo texto legal, que a contestação a ser oferecida pelo
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expropriado poderá versar apenas sobre a impugnação do preço oferecido pelo
Poder Público ou sobre vício do processo judicial. Desse modo:
“[...] no mérito, as partes só poderão discutir o valor da indenização. Se o expropriado pretender discutir com o Poder Público questões sobre desvio de finalidade, inexistência de interesse social ou utilidade pública, dúvida na caracterização do proprietário etc., deverá propor nova ação, autônoma”. (ALEXANDRINO; PAULO, 2010, p. 933).
Portanto, qualquer outra questão que não aborde sobre o valor da
indenização deverá ser discutida em ação direta.
5.1. Desapropriação para reforma agrária
A desapropriação para reforma agrária é uma competência da União, só a
União pode desapropriar um imóvel rural com essa finalidade. A desapropriação
para reforma agrária recai sobre imóveis rurais que descumpre a função social.
Como é identificando se o imóvel é rural ou urbano? Como é que é feito para
saber se o imóvel está sujeito a desapropriação federal, para fins de reforma agrária
por ser rural ou a desapropriação municipal, para políticas urbanas se ele for
urbano?
A diferença entre imóvel rural e urbano varia de ponto para ponto, segunda a
doutrina os ramos de direitos criam as próprias realidades. Nada impede que o
imóvel seja rural para um ramo, e urbano para outro. Não há empecilho para que
isso aconteça.
O direito administrativo para diferenciar um imóvel rural de um urbano,
emprega basicamente o critério da destinação, ou seja, o que importa é o uso dado
ao bem e não a localização.
Já o direito tributário possui interesse também em diferenciar imóveis rurais
e urbanos para fins de tributação, por que o imóvel rural pague imposto para a
União, e o imóvel urbano pague imposto para o município como o IPTU. O Art. 32 do
CTN 11 o direito tributário emprega o critério da localização, importa saber onde o
imóvel está situado para definir se ele paga IPTU ou ITR. Se ele estiver localizado
11 O CTN - Código Tributário Nacional - é a Lei norteadora, no Brasil, da aplicabilidade dos tributos, extensão, alcance, limites, direitos e deveres dos contribuintes, atuação dos agentes fiscalizadores e demais normas tributárias.
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em área rural ele paga o imposto para a União e se ele estiver localizado em área
urbana ele pagará imposto IPTU para o município.
O direito tributário usa o critério da localização, já o direito administrativo usa
o critério da destinação, mesmo que o imóvel esteja localizado em uma área urbano,
no centro na cidade com uma área de grande concentração demográfica, se a
finalidade for rural, por exemplo, um terreno apenas para a plantação, embora esteja
localizado em uma área urbana pode ser desapropriado para reforma agrária. Nada
impede que o imóvel pague IPTU seja desapropriado para reforma agrária.
O imóvel rural cumpre sua função social quando atende simultaneamente
aos seguintes requisitos:
1. Que atendem o bem está de empregados e proprietários;
2. Que o imóvel atenda as exigências mínimas de produtividade;
3. O imóvel tem que cumpri a legislação ambiental;
4. Cumprir as legislações pertinentes as relações de trabalhos.
Faltando uns desses requisitos o imóvel desatende a função social e é
passível a desapropriação para reforma agrária.
Como toda desapropriação por interesse social para a fim de reforma agrária
uma desapropriação sancionatória, uma desapropriação punitiva e a pena prevista
no ordenamento jurídico brasileiro a quem descumpre a função social do imóvel
urbano é correr o risco de perder a propriedade sem receber a indenização em
dinheiro.
Na reforma agrária a indenização é justa, porque ressarce a perda integral
da perda patronial, a indenização é prévia por que é paga antes da perda da posse,
mas não é em dinheiro. A indenização na reforma agrária é em títulos das dívidas
agrária em TDA´s resgatável em até vinte anos. Mas, as benfeitorias úteis e
necessárias feito na propriedade são pagas em dinheiro.
Os títulos das dívidas agrárias são títulos de créditos como notas
promissórias sacadas contra a União. O proprietário deverá esperar a data de
vencimento para poder fazer o requerimento do levantamento daquele valor, é uma
punição decorrente do fato ilícito praticado pelo o proprietário ao descumpri uma
função social do seu imóvel.
Alguns imóveis são insuscetíveis para desapropriação para reforma agrária,
o que a doutrina chama de imunidade a desapropriação para reforma agrária.
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Primeiro, são imunes os imóveis produtivos. A produtividade é a ferida a
pArtir para o atendimento dos módulos rurais fiscais definidos pelo o INCRA.
Segunda imunidade a desapropriação para reforma agrária também não
pode ser desapropriados com essa finalidade os bens que se enquadra na seguinte
condição: pequenas e médias propriedades rurais desde que o proprietário não
tenha outra.
5.2. Perda da propriedade como modo de desapropriação
A propriedade, direito mais importante e mais completo dos direitos reais,
confere ao seu titular o direito de usar, gozar e dispor da coisa, assim como de
reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha, conforme
preceitua o Art. 1.228 do Código Civil. Quando todos esses direitos se acharem
reunidos em uma só pessoa, diz-se que ela é titular da propriedade plena. A
propriedade será limitada quando algum ou alguns desses direitos se destacarem e
se incorporarem ao patrimônio de outra pessoa.
De acordo com o princípio da perpetuidade dos direitos reais, a propriedade
é um direito perpétuo, que não se extingue pelo seu não uso (desde que não possua
as características do abandono), mas apenas pelas formas previstas em lei. É essa
característica dos direitos reais que os distinguem dos direitos pessoais, os quais
possuem caráter eminentemente transitório.
Todavia, a perpetuidade da propriedade não possui caráter absoluto.
Existem casos em que o direito de propriedade se extinguirá com relação a
determinado titular. “Em realidade, a característica da perpetuidade dos direitos reais
não é absoluta, embora tenham mais estabilidade do que os direitos obrigacionais,
pois também se extinguem em determinadas circunstâncias” (GONÇALVES, 2011,
p. 37).
Visto desse modo, o Código Civil de 2002, em seu Art. 1.275, estabeleceu
alguns casos de perda da propriedade, tanto móvel como imóvel, quais sejam:
alienação, renúncia, abandono, perecimento da coisa e desapropriação. Os três
primeiros constituem modos voluntários de perda da propriedade, enquanto que,
perde-se a propriedade involuntariamente, pelo perecimento da coisa e pela
desapropriação.
45
É oportuno registrar que o referido Art. 1.275 do Código Civil não
estabeleceu um rol taxativo, de modo que existem outras causas de extinção da
propriedade. “De fato, o legislador não exaure as possibilidades de perda da
propriedade, arroladas de modo esparso nas leis civis” (FARIAS; ROSENVALD,
2009, p. 344). Assim, também são modos de perda da propriedade: a morte do
proprietário; o casamento pela comunhão universal (modo imediato de perda da
propriedade imobiliária para aquele que antes das núpcias possuía algum
patrimônio); a arrematação e a adjudicação; a usucapião; a acessão; e os casos de
propriedade resolúvel (quando o negócio jurídico que a constituiu subordina
expressamente sua duração ao implemento de condição resolutiva ou advento do
termo).
Diante do acima exposto, infere-se que a desapropriação como a mais
gravosa intervenção estatal na propriedade particular (e até mesmo pública, como
se vê adiante), onde ocorre a perda involuntária da propriedade por determinado
sujeito, de modo que a mesma é transferida para o patrimônio do Estado, mediante
prévia e justa indenização.
5.3. Intervenção do Estado na propriedade particular como modo de
desapropriação
O Estado Social de Direito pode ser compreendido como aquele que preza
pelo bem-estar social, que protege os direitos fundamentais e que é voltado para a
prestação dos serviços essenciais à coletividade. Para que esse bem-estar social se
concretize, o Estado Social pode, até mesmo, intervir na propriedade privada, de
modo a garantir “[...] as premissas necessárias ao surgimento de um regime
democrático de conteúdo tutelar dos fracos e dos mais numerosos” (SILVA apud
LENZA, 2009, p. 758).
Deste modo, o Estado Liberal, fundado pela ampla liberdade particular e
pela mínima intervenção estatal na propriedade, não mais caracteriza o atual
panorama Brasileiro. Hoje em dia, a atuação da Administração Pública deve ser
dirigida pelo princípio da superioridade do interesse público, na qual nos informa que
o interesse particular deve ceder ao interesse público, quando há conflito entre
ambos. Tal princípio, apesar de não se encontrar expressamente previsto na
46
Constituição Federal, pode ser plenamente percebido diante das opções adotadas
pelo legislador constituinte, o que o torna um princípio implícito. A supremacia do
interesse público é limitada apenas pelos direitos fundamentais, e os direitos deles
decorrentes, consagrados em nossa Carta Magna. Portanto:
“[...] existindo conflito entre o interesse público e o interesse particular, deverá prevalecer o primeiro, tutelado pelo Estado, respeitados, entretanto, os direitos e garantias individuais expressos na Constituição, ou dela decorrentes” (ALEXANDRINO; PAULO, 2010, p. 188).
A desapropriação, na constituição prevista, constitui uma das formas mais
gravosas de influência do Estado na propriedade, onde, diante de um interesse
maior da coletividade, determinado bem é retirado do particular e incorporado ao
patrimônio estatal. Quando a utilidade ou necessidade pública, ou mesmo o
interesse social, incidirem sobre determinada propriedade privada, esta, conforme
nos informa o princípio da supremacia do interesse público, deverá ser retirada do
particular para atender à vontade coletiva que se mostrou evidente.
Existem outras modalidades menos gravosas de intervenção do Estado na
propriedade: a servidão administrativa, a requisição, a ocupação temporária, a
limitação administrativa e o tombamento. Tais modalidades classificam-se
como restritivas, por apenas retirarem algumas faculdades do domínio, enquanto
que a desapropriação classifica-se como modalidade de intervenção supressiva,
haja vista consistir em privar alguém da propriedade.
No entanto, a supremacia do interesse público sobre o interesse particular
não é o único fundamento que autoriza a desapropriação. Do mesmo modo, junto
com tal princípio, a função social da propriedade também constitui sustentáculo para
a referida forma de intervenção estatal na propriedade, conforme dispõe a
Constituição Federal, em seu Art. 5º, incisos XXII e XXIII, os quais estabelecem que
“é garantido o direito de propriedade” e que “a propriedade atenderá a sua função
social”, respectivamente.
Diante dos dispositivos constitucionais acima descritos, resalta-se que a
propriedade constitui um direito fundamental estabelecido pela Constituição Federal,
de modo que tal direito se revela na sociedade como um valor de extrema
importância, inerente à própria dignidade, individualidade e personalidade do
indivíduo. Assim, ensina-nos Marmelstein (2009, p. 138).
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Quando um indivíduo possui uma propriedade e esta subtraída de modo
obrigado, seja por outras pessoas ou pelo Estado, o sentimento de rebeldia daí
decorrente atinge o interior de seu ser, afetando, inclusive, uma esfera acentuada de
sua dignidade.
Contudo, a propriedade, assim como qualquer outro direito fundamental, não
mais constitui um direito absoluto, exclusivo e de caráter individualista, como ocorria
no direito romano e como se mostrou após a Revolução Francesa. Não mais é
permitido a qualquer pessoa, pautada no direito fundamental constitucionalmente
previsto, utilizar-se da sua propriedade do modo como bem entender, ocasionando
prejuízo para toda a coletividade. Atualmente, diante dos ditames constitucionais
vigentes, para que ocorra a proteção da propriedade, esta deve atender a sua
função social, caso contrário, poderá o Estado intervir para forçar o seu atendimento.
Portanto, a desapropriação ocorre também nos casos em que a função
social de determinado bem não está sendo observada, inclusive permitindo a Carta
Magna, em alguns casos, que a indenização seja feita em títulos da dívida pública e
não em dinheiro, como modo de sanção a ser aplicada àquele que descumpre o seu
dever social para com a coletividade. De acordo com Marmelstein (2009, p. 140), ao
discorrer sobre a função social da propriedade:
“Há quem defenda, a meu ver com razão, que o direito de propriedade só faz sentido se conjugado com o princípio da função social. Cumprindo a sua função social, o direito de propriedade merece proteção estatal, já que a Constituição o consagra como direito fundamental. Por outro lado, não cumprindo a função social, esse direito deixar de merecer qualquer proteção por pArte do poder público, já que a Constituição exige que o uso da coisa seja condicionado ao bem-estar geral. O proprietário obriga-se a dar ao seu bem uma função social, sob pena de ver limitado – ou até suprimido – esse direito. Em outras palavras: a função social está de tal modo ligado ao direito de propriedade, que passa a ser um pressuposto deste direito. Sem função social, não mais existe propriedade legalmente protegida.” (MARMELSTEIN, 2009, p. 140).
Cabe mencionar que o Código Civil Brasileiro também reconheceu a função
social da propriedade em seu Art. 1.228, § 1.º, in verbis:
“O direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as suas finalidades econômicas e sociais e de modo que sejam preservados, de conformidade com o estabelecido em lei especial, a flora, a fauna, as belezas naturais, o equilíbrio ecológico e o patrimônio histórico e Artístico, bem como evitada a poluição do ar e das águas”
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Não resta dúvida, diante do dispositivo supracitado, que o ordenamento
jurídico pátrio a observância da função social da propriedade, para que haja a devida
proteção deste direito.
5.4. Desapropriação e da consequente aquisição da propriedade
Trata a desapropriação e da consequente aquisição da propriedade, com
relação ao modo aquisitivo da propriedade pelo Poder Público, pois não há a
permuta da mesma de um sujeito para outro, mas o Poder Público toma para si
propriedade de pessoas, sem que lhe tenha sido transmitida por alguém. Em ato
administrativo formal, o proprietário se vê obrigado a transmitir sua propriedade ao
Estado. “Em realidade, a desapropriação constitui um modo de transferência
compulsória, forçada, da propriedade, do domínio particular ou do domínio de outra
entidade pública de grau inferior, para a Administração Pública ou seus
concessionários” (GONÇALVES, 2011, 334).
Por se tratar de modo originário de aquisição da propriedade, ocorrendo a
desapropriação, o bem expropriado fica livre de quaisquer ônus que sobre ele
incidiam anteriormente. Além disso, também fica o bem impossibilitado de ser
reivindicado. Destarte, “[...] é indiferente ao poder público quem seja o proprietário
ou se existe eventual limitação voluntária à transmissão da propriedade”. (FARIAS;
ROSENVALD, 2009, 352).
A imissão definitiva na posse, a segunda teoria explicitada acima, também
não pode ser admitida como o momento consumativo da desapropriação. Não se
pode confundir a posse com a propriedade, institutos absolutamente distintos em
nosso ordenamento jurídico. A posse é uma situação de fato em que uma pessoa,
independentemente de ser ou de não ser proprietária, exerce conduta de dono sobre
determinada coisa. Deste modo, a posse definitiva não constitui elemento idôneo
para caracterizar a consumação da desapropriação, pois este instituto se restringe à
propriedade.
O terceiro entendimento supracitado foi o do trânsito em julgado da sentença
fixadora da indenização como momento consumativo da desapropriação. A
sentença, no processo de desapropriação, soluciona a lide, tendo o condão de
apenas decidir o mérito e fixar o valor da justa indenização a ser paga pelo
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expropriante ao expropriado. Desta sorte, também não constitui o momento
consumativo da desapropriação o trânsito em julgado da referida sentença.
De acordo com o Art. 1.245 do Código Civil, a regra é a de que é pelo
registro do título aquisitivo que ocorre a aquisição do domínio do bem imóvel. Trata-
se, neste caso, de uma forma solene, estabelecida pelo referido diploma civil, para a
aquisição válida da propriedade imóvel, diante do relevante valor que a mesma
possui numa sociedade capitalista. Destarte, o princípio do consensualismo, que
impera os negócios jurídicos em geral, é excepcionado pelo formalismo quando se
trata de negociações imobiliárias.
Sendo assim a própria Constituição Federal, em seu Art. 5.º, inciso, XXIV,
quando abordou da desapropriação, distinguiu que tal ato torna-se por meio de
justa indenização, de forma que, em momento algum, o submeteu ao registro
público.
A desapropriação é ato unilateral de direito público, com reflexos no direito
privado, por via do qual a propriedade individual é transferida, mediante prévia e
justa indenização em dinheiro, a quem dela se utiliza, no interesse da coletividade.
(MONTEIRO, 2003, p. 171).
É por não haver a referida relação negocial entre as partes, que a doutrina
classifica a desapropriação como modo originário de aquisição da propriedade. Por
isso, o título anterior à desapropriação é irrelevante, visto que o imóvel
desapropriado se liberta de quaisquer ônus que anteriormente sobre ele incidiam.
“Dizer-se que a desapropriação ‘é forma originária de aquisição de propriedade significa que ela é, por si mesma, suficiente para instaurar a propriedade em favor do Poder Público, independentemente de qualquer vinculação com o título jurídico anterior ao proprietário [...]”’ (GONÇALVES, 2011, p. 335).
50
6. CONSIDERAÇÕES FINAIS
Partindo-se do fato de que as terras brasileiras têm origem pública, somente
será aceito legítimo proprietário aquele que comprovar que o título que iniciou a
cadeia dominial foi outorgado pelo Poder Público.
A desapropriação é um regime jurídico que, por si só, já oferece bastante
polêmica, pois conforma uma grave intervenção estatal em um direito fundamental
que é essencial à própria natureza humana, a propriedade.
A precisão de conferir a condição de legítimo proprietário tem grande valor
principalmente no processo de desapropriação. Com efeito, o pagamento da
indenização pelo desapossamento do bem imóvel é devido ao proprietário, aquele
que, segundo a legislação, adquiriu por justo título e boa-fé a dominalidade
patrimonial de determinado bem imóvel, bem assim, os direitos decorrentes dessa
condição.
É muito comum observar que os documentos oficiais de imóveis oferecem
descrições que não combina com a real situação. Um exemplo é quando são
assemelhado documentos de imóveis confinantes, verifica-se que para uma mesma
divisa obtém medidas diferentes. Na preparação do memorial descritivo do imóvel é
normal faltar à informação da origem do sistema de coordenadas utilizado, sistema
que normalmente é dispensável. É normal faltar também a informação sobre a
orientação dos rumos ou azimutes, se geográfica ou magnética, gerando
posicionamentos e descrições inconsistentes.
Entre as mais variadas correntes que buscam solucionar tal questionamento,
as que mais se destacaram foram a da consumação pela transcrição da sentença ou
acordo que fixa a indenização, e a da consumação pelo pagamento da justa
indenização.
Deste modo, chega-se à conclusão de que o correto é que o pagamento da
justa indenização configura o momento da consumação da desapropriação,
Entretanto, tal fato não significa que o referido registro é inútil e, portanto,
prescindível.
51
REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS ABNT: NBR 13.133 – Normas Técnicas para a Execução de levantamento topográfico. Rio de Janeiro. 1994.
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