analise de credito e cobrança no setor imobiliario

JAQUELINE DA CONCEIO CAMELO

ANLISE DE CRDITO E COBRANA NO SETOR IMOBILIRIO

1 edio

Montes ClarosInstituto Federal do Norte de Minas Gerais

2015

Anlise de Crdito e Cobrana no Setor Imobilirio.indd 1Anlise de Crdito e Cobrana no Setor Imobilirio.indd 1 25/02/2015 15:49:5625/02/2015 15:49:56

ANLISE DE CRDITO E COBRANA NO SETOR IMOBILIRIO

Jaqueline da Conceio Camelo

Montes Claros-MG2015


Presidncia da Repblica Federativa do BrasilMinistrio da EducaoSecretaria de Educao Profissional e Tecnolgica

Instituto Federal do Norte de Minas Gerais

ReitorProf. Jos Ricardo Martins da Silva

Pr-Reitora de EnsinoAna Alves Neta

Pr-Reitor de AdministraoEdmilson Tadeu Cassani

Pr-Reitor de ExtensoPaulo Csar Pinheiro de Azevedo

Pr-Reitor de Pesquisa, Ps-Graduao e InovaoRogrio Mendes Murta

Pr-Reitor de Desenvolvimento InstitucionalAlisson Magalhes Castro

Diretor de Educao a DistnciaAntnio Carlos Soares Martins

Coordenadora de EnsinoRamony Maria da Silva Reis Oliveira

Coordenador de Administrao e PlanejamentoAlessandro Fonseca Cmara

Reviso EditorialAntnio Carlos Soares MartinsRamony Maria Silva Reis OliveiraRogeane Patrcia Camelo GonzagaAmanda Seixas MurtaAlessandro Fonseca CmaraKtia Vanelli L. Guedes OliveiraMaircon Rasley Gonalves Arajo

Coordenao PedaggicaRamony Maria Silva Reis Oliveira

Coordenao Adjunta - Cursos SATMaircon Rasley Gonalves Arajo

Coordenao de CursoJos Velozo Dures

Coordenao de Tutoria do Curso Tcnico em Transaes ImobiliriasFlvia Santos Aquino

Reviso LingusticaLiliane Pereira BarbosaAna Mrcia Ruas de AquinoMarli Silva Fres

Equipe TcnicaAlexandre Henrique Alves SilvaCssia Adriana Matos SantosDilson Mesquita MaiaEduardo Alves ArajoSilma da Conceio NevesSolange Martins BritoSnia Maria Gonalves

Coordenao de Produo de Material Karina Carvalho de Almeida

Coordenao Grfica e VisualLeonardo Paiva de Almeida Pacheco

Projeto Grfico, Capa e IconografiaLeonardo Paiva de Almeida Pacheco

Editorao EletrnicaKarina Carvalho de AlmeidaTatiane Fernandes Pinheiro


CONES INTERATIVOS

Utilizado para sugerir leituras, bibliografias, sites e textos para aprofundar os temas discuti-dos; explicar conceitos e informaes.

Utilizado para auxiliar nos estudos; voltar em unidades ou cadernos j estudados; indicar si-tes interessantes para pesquisa; realizar expe-rincias.

Utilizado para indicar atividades que auxiliam a compreenso e a avaliao da aprendizagem dos contedos discutidos na unidade ou sees do caderno; informar o que deve ser feito com o resultado da atividade, como: enviar ao tutor, postar no frum de discusso, etc..

Utilizado para defininir uma palavra ou expres-so do texto.


SUMRIO

Palavra do professor-autor 11

Aula 1 - Conhecendo o Crdito 131.1 Breve Histrico 131.2 Conceito de Crdito 141.3 Condio de Crdito 151.4 Os Cs do Crdito 161.5 Tipos de Crdito 17

Aula 2- rgos de Restrio 252.1 Consideraes Gerais 252.2 Tipos de rgos de Restrio 252.3 Referncia Jurdica 26

Aula 3 - Cadastro Positivo 313.1 Discorrendo sobre o assunto 313.2 Risco Operacional 333.3 Identificao dos Riscos 33

Aula 4 - Conceito de Concesso de Crdito no Setor Imobilirio 364.1 Introduo 364.2 Conceito 364.3 Fatores que contribuem no Crescimento do Crdito Imobilirio 36


Aula 5 - Entidades Financiadoras e Companhias Securitizadoras 39

Aula 6 - Certificados de Recebveis Imobilirios (CRI) 426.1 Conceito 42

Aula 7 - Regime Fiducirio dos Direitos Creditrios 457.1Introduo 457.2 Regime Fiducirio 457.3 Direito Creditrio 45

Aula 8 Garantias no Financiamento Imobilirio. Alienao Fiduciria 488.1 Alienao Fiduciria 48

Aula 9 - Execuo Extrajudicial da Dvida 519.2 Introduo 51

Aula 10 - Fundos Mtuos de Investimento 5310.1 Fundos Mtuos de Investimento 5310.2 Tipos de Fundos de Investimento 5310.3 Fundos Abertos X Fundos Fechados 5410.4 Administradores de Fundos 5410.5 Por que investir em fundos mtuos? 55

Aula 11- Companhias de Crdito, Financiamento e Investimento 5811.1 Introduo 5811.1 Criaes de uma Companhia 5811.2 Competncia das Companhias 5811.3 As Companhias podem ser classificadas como: 59

Aula 12 - Sociedades Distribuidoras de Valores 6112.1 Competncias das Sociedades Distribuidoras de Valores 6112.2 Administrao das Sociedades Distribuidoras de Valores 6112.3 rea de Atuao 62


Aula 13 - Consrcios Imobilirios 64

Referncias Bibliogrficas 68

Currculo do Professor-autor 72


PALAVRA DO PROFESSOR-AUTOR

Imagine uma nova histria para a sua vida e acredite nela.

Paulo Coelho

Prezados cursistas,

Sejam bem vindos!!!

Iniciaremos, agora, mais um processo de construo do conhecimento, os nossos trabalhos foram desenvolvidos de forma simples, porm tcnica e sempre focada em conceitos e leis que nos possibilitam um entendimento verdadeiro e til do universo imobilirio.

O material didtico foi elaborado com muito cuidado e pesquisa, sugiro que estudem as aulas seguindo a sequncia e que tentem compreender o contedo de forma segura, antes de passarem para a aula seguinte.

Assim, observem que sero muitos desafios e vocs no estaro sozinhos, uma vez que estarei disposio para as mais distintas demandas deste mate-rial, visando ao sucesso e ao xito de cada um de vocs, a fim de potencializar as suas formaes de forma continuada no processo de Educao a Distncia.

Vamos aos estudos!

A autora.


13

e-Tec Brasil

Aula 1 - Conhecendo o Crdito

Prezado(a) cursista:

Seja bem-vindo nossa primeira aula!

Nesse primeiro momento, faremos uma abordagem sobre alguns conceitos que permeiam e que do sustentao a uma Anlise de Crdito e Cobrana no Setor Imobilirio, bem organizado, responsvel e respaldado pelas normas e leis pertinentes ao setor, de forma a minimizar um possvel risco de inadim-plncia.

Boa sorte!

1.1 Breve Histrico

O mercado imobilirio brasileiro, at meados da dcada de 60, era total-mente desregulamentado, e o comprador no tinha, naquele tempo, nenhuma garantia na relao de compra e venda de imveis.

A desorganizao era tamanha que houve a necessidade de criao de uma lei que ordenasse e sustentasse o mercado imobilirio. E finalmente, em de-zembro de 1964, foi promulgada a Lei 4.591, que trouxe, na sua essncia, dispositivos de regulamentao para o setor imobilirio.

Hoje, o mercado imobilirio, que atende a um universo cada vez maior de clientes, no poderia se desenvolver tanto, se no houvesse um mercado com-petitivo, organizado e com polticas de incentivo.


14

Anlise de Crdito e Cobrana no Setor Imobilirio

Figura 1: Seguros.Fonte: Banca telefnica. Disponvel em: http://fotos.sapo.pt/bancatelefonica/fotos/?uid=F3jLk315aRBM6rhuAl8f acesso em 02 de outubro 2014.

1.2 Conceito de Crdito

Crdito um termo que traduz confiana, e deriva da expresso crer do latim creditum, confiana ou segurana na verdade de alguma coisa, crena/reputao, boa fama , identificando uma relao de confiana entre duas ou mais partes, numa determinada operao.

Sob o aspecto financeiro, definido como a modalidade de financiamento com o objetivo de possibilitar transaes comerciais entre pessoas fsicas e jurdicas.

Segundo Beckman:

Um dos pioneiros a pesquisar a importncia de crdito na ativi-dade econmica, a oferta de crdito por parte de empresas e ins-tituies financeiras deve ser vista como um importante recurso estratgico para alcanar a meta principal da administrao fi-nanceira, ou seja, a de atender s necessidades de todos os su-pridores de capital e agregar valor ao patrimnio dos acionistas (Jos Odlio dos Santos apud BECKMAN, 1949, p. 15).

O crdito composto por dois elementos essenciais: confiana, que traduz promessa de pagamento, e tempo, que se refere ao perodo em que foi realiza-da e liquidada a dvida. A promessa de pagamento futuro, no necessariamen-te certa, em funo do fator risco, exige do credor uma anlise criteriosa da capacidade e potencialidade financeiras do tomador, antes de qualquer cesso de financiamento.


15

e-Tec Brasil

1.3 Condio de Crdito

a condio ou habilidade apresentada por um tomador de crdito, a fim de honrar seus compromissos, ou seja, os recursos e bens que podem ser utiliza-dos para quitar suas dvidas.

Segundo Schrickel (1997, p. 53), as condies dizem respeito ao cenrio mi-cro e macroeconmico em que o tomador, no caso a empresa, est inserido.

Para melhor entendermos as condies de crdito, importante conceituar a anlise de crdito, a qual tem como objetivo estudar a possibilidade de se conceder crdito a uma pessoa fsica ou jurdica, avaliando-se a veracida-de das informaes por ela prestadas e as suas reais condies de honrar os compromissos financeiros. Objetiva tambm minimizar os riscos da operao financeira e otimizar os resultados esperados; afinal, vender a prazo no apenas uma necessidade de mercado, deve ser avaliado com vistas ao retorno do capital investido, o qual deve retornar acrescido de rentabilidade, pois, caso contrrio, no teria sido to vantajosa a operao.

No momento da anlise de crdito, devemos considerar alguns fatores rele-vantes para que se consiga potencializar os resultados:Identificao dos riscos: todo negcio onde existe uma relao de compra e venda existe um risco presente. E os riscos devem ser observados, de for-ma crtica, os pontos sensveis da negociao, avaliando-se onde h maior possibilidade de perda para o cliente e, consequentemente, para o credor. A partir do momento em que o cliente for lesado por perdas financeiras, poder tornar-se incapaz de honrar os compromissos financeiros assumidos com o credor.

Adequao s necessidades do crdito com a sua utilizao: verificar que uso o cliente far do crdito concedido. a melhor maneira de identificar que produto ser mais indicado para sua necessidade.

Avaliao do setor: importante conhecer a atividade do cliente, o setor em que atua. Dessa forma previsvel a capacidade de pagamento, de acordo com o momento vivido pelo seu segmento e de acordo com as perspectivas de crescimento.

Capacidade de crdito: a empresa tomadora pode ser cliente de outros cre-dores, consequentemente sua capacidade de pagamentos est comprometida com terceiros.

Existem algumas variveis, tanto externas quanto internas, que interferem na anlise de crdito do cliente. Vejamos:


16


Variveis externas: So as variaes que podem ocorrer e que tanto o credi-tado quanto o credor no tm governana sobre a sua resolubilidade, quais sejam:

Inflao;

Taxa de juros;

Concorrncia;

Carga tributria;

Carter dos clientes;

Paridade cambial, etc.

Variveis internas: So as variveis que dependem da capacidade do credi-tado e do credor, em que o poder de resoluo existente e depende ou do credor, para avaliar minuciosamente, ou do creditado, para realizar possveis mudanas. Essas variveis so:

Profissionais desqualificados;

Controles de riscos inadequados;

Modelos estatsticos ultrapassados;

Concentrao de crdito com clientes de alto risco, etc.

1.4 Os Cs do Crdito

Segundo Gitman (1997, p. 696), Ross, Westerfield e Jordan (1998, p. 372), os analistas de crdito utilizam, frequentemente, informaes relacionadas ao carter, capacidade, capital, colateral e condies como importantes conduto-res de valor para a deciso de concesso de crdito.

Essas cinco variveis representam os Cs do crdito, os quais esto concei-tuados na figura abaixo:


17

e-Tec Brasil

Figura 2: Cs do crditoFonte: SANTOS, Jos Odlio dos. Anlise de crdito empresas e pessoas fsicas. 2 ed. So Paulo: Atlas, 2003. pg. 44. Acesso 03 de novembro de 2014.

1.5 Tipos de Crdito

Normalmente, distinguem-se dois tipos de crdito:

Crdito pessoal;

Crdito s empresas.

O crdito pessoal dirige-se s pessoas, naturalmente, e a sua finalidade , na maior parte dos casos, financiar a compra de produtos ou servios. Resumin-do, um crdito ao consumo.

A anlise de crdito pessoal poder ser iniciada com o preenchimento correto e integral da Ficha Cadastral, um documento confidencial e de uso restrito, alm de alguns documentos simples como R.G., C.P.F., Certido de Casa-mento (se casado), comprovantes de renda e residncia.

Tipos de crdito pessoal:

Carto de crdito;

Carto de lojas;

Crdito para financiamento de automvel;

Crdito para compras a prestaes;

Crdito para compra de habitao.


18


Mas h tambm outros tipos de crditos, ou emprstimos, a particulares, que no tm exatamente o objetivo de facilitar o consumo. Nesse caso, esto os emprstimos ou crditos para financiar a educao ou para financiar despesas mdicas. Tambm o crdito habitao pode ser visto de forma diferente dos outros tipos de crdito, porque um crdito para a compra de bens duradou-ros. Assim sendo, o crdito habitao pode at ser considerado como uma forma de investimento.

O mercado financeiro oferta variadas operaes de crdito para quem deseja financiar carros, imveis, constituir um negcio prprio, investir na empresa, entre outras opes. As instituies financeiras oferecem um capital que deve ser devolvido com juros, durante o perodo pr-determinado.

As formas de quitao do emprstimo so inmeras. Vamos abordar o fun-cionamento do Sistema de Amortizaes Constantes (SAC), que consiste no pagamento da dvida baseado em parcelas de amortizaes iguais, com pres-taes e juros decrescentes. Para melhor entendimento do SAC, vamos cons-truir uma tabela detalhada, envolvendo uma determinada situao.

Exemplo 1:

Um banco libera para uma pessoa o crdito de R$ 120.000,00 para ser pago pelo SAC, em 10 parcelas mensais. Sendo a taxa de juros de 5% ao ms, construa a planilha.

Calculando o valor das amortizaes:

120.000 / 10 = 12 000

As amortizaes mensais sero fixas e iguais a R$ 12 000,00

Fonte: Disponvel em: http://www.brasilescola.com/matematica/sac-sistema-amortizacoes-constantes.htm acesso em 13 de outubro 2014.


19

e-Tec Brasil

Observe que o juro calculado sobre o valor do saldo devedor do ms an-terior, e as prestaes so obtidas atravs da soma do juro do perodo com o valor da amortizao.

Exemplo 2:

Um emprstimo no valor de R$ 20 000,00 reais dever ser pago pelo SAC, em 5 parcelas mensais, com um juro mensal de 3,5%. Construa a planilha do pagamento dessa dvida.

Determinando o valor das amortizaes:

20.000 / 5 = 4 000.

As amortizaes constantes sero de R$ 4.000,00.

Fonte: Disponvel em: http://www.brasilescola.com/matematica/sac-sistema-amortizacoes-constantes.htm acesso em 10 de novembro 2014.

Os financiamentos com a tabela Price so ofertados com o propsito de man-ter prestaes fixas ao longo do perodo de quitao do bem, sem aumento por algum tipo de correo (dependendo do contrato de financiamento). O mtodo Price calcula prestaes fixas, devendo o saldo devedor ser amor-tizado aos poucos, at a quitao total do dbito. Os juros, nesse caso, so embutidos nas prestaes.

Vamos analisar esses clculos dentro do box abaixo.


20


BOX 1

Os clculos a seguir precisam do auxlio de uma calculadora cientfica.

Exemplo:

Temos um financiamento no valor de R$ 20.000,00, a ser quitado em 8 meses, com uma taxa de juros de 4% ao ms.

Devemos calcular o valor da prestao aplicando a seguinte frmula:

O valor da prestao ser de R$ 2.970,56.


21

e-Tec Brasil

Construindo a tabela:

Veja que os juros so calculados de acordo com o saldo devedor. Na parcela de nmero 1, temos: 20.000 x 4% = 800.

A amortizao calculada subtraindo-se o valor da prestao do valor do juro: 2.970,56 800 = 2.170,56.

O saldo devedor da parcela 1 calculado subtraindo-se: 20.000 2.170,56 = 17.829,44.

E, assim, respectivamente, at a quitao total do financiamento.

Um detalhe que os juros so decrescentes e as amortizaes so crescentes.

Fonte: Disponvel em: http://www.brasilescola.com/matematica/financiamentos-utilizando-tabela-price.htm acesso em 12 de novembro 2014.

O Sistema Brasileiro de Poupana e Emprstimo (SBPE) constitudo pelas instituies que captam essa modalidade de aplicao financeira, com diretri-zes de direcionamento de recursos estabelecidos. Completa a estrutura de cr-dito a poupana compulsria, proveniente dos recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Servio FGTS.


22


Figura 3: Evoluo do crdito imobilirio no Brasil (SBPE + FGTS), unidades em mil. COR-REA, Maria Carolina. Fonte: O mercado imobilirio brasileiro e suas variveis econmicas. 2013. Disponvel em: http://cnm.ufsc.br/fi-les/2013/09/Monografia-da-Maria-Carolina-Corr%C3%AAa.pdf Acesso em 15 de novembro 2014.

O crdito s empresas , obviamente, dirigido s empresas. Uma empresa pode necessitar de dinheiro para um determinado fim e no o ter naquele mo-mento. Por isso, muitas vezes, recorre ao banco para pedir um emprstimo ou crdito. Esse crdito empresa pode ter vrios objetivos, incluindo:

Crdito para aquisio de bens e servios;

Crdito para a expanso da atividade da empresa;

Crdito para reforo de caixa e capital de giro;

Crdito para aquisies patrimoniais.

As operaes de crdito podem ainda ser classificadas de acordo com a fina-lidade do emprstimo:

Crdito imobilirio: Tem como finalidade a aquisio de imveis;

Crdito agrcola: Tem como finalidade estimular os investimentos rurais pelos produtores ou atravs de cooperativas;

Crdito ao consumidor: Tem como objetivo favorecer a aquisio de bens durveis;

Crdito educativo: Tem como propsito financiar a formao educacional.


23

e-Tec Brasil

Navegue periodicamente pelo site http://exame.abril.com.br/topicos/credito. Trata-se do site de uma revista que constantemente revisada e traz atualida-des acerca dos diversos tipos de crdito.

No existe anlise de crdito certa, porm existe anlise de crdito errada.

(Wolfgang Schrickel)

Inadimplente: Adj. 2 g. Jur. Diz-se do devedor que inadimple, que no cum-pre no termo convencionado as suas obrigaes contratuais; descumpridor.

Amortizar: V.t.d. 1. Passar (bens, haveres, etc.) para corporaes de bens de mo-morta. 2. Extinguir (dvida) aos poucos ou em prestaes. 3. Abater (par-te de uma dvida), efetuando o pagamento correspondente. amortizvel, adj.

Fonte: Dicionrio Aurlio da Lngua Portuguesa, 2010.

Resumo

Nesta aula aprendemos:

- Condies de crdito;

- O que Crdito;

- Os 5 Cs do crdito;

- Quais so os tipos de crdito;

-Tipos de crdito de consumo;

- Classificao das operaes de crdito;


24


Comente quais experincias voc j teve com o uso do crdito. Em seguida, classifique-as quanto ao tipo de crdito usado e qual operao de crdito uti-lizada.

1. Escreva sobre os 5 Cs. (08 linhas)

2. Elabore um quadro explicativo, descrevendo as caractersticas de cada tipo de crdito.

Crdito Pessoal Crdito Empresarial

___________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________


25

e-Tec Brasil

Aula 2- rgos de Restrio

2.1 Consideraes Gerais

O consumo desenfreado vem sendo retratado com naturalidade e h, ainda, uma facilitao das condies de crdito, na atual sociedade, o que possibilita s empresas uma facilidade na criao de estratgias mercadolgicas para respaldar e aperfeioar os seus resultados, destacando-se a prtica de troca de informaes entre uma empresa e outra sobre os consumidores, atravs de bancos de dados.

2.2 Tipos de rgos de Restrio

Os mais conhecidos e funcionais rgos de restrio ao crdito no Brasil so o

SPC Servio Nacional de Proteo ao Crdito, rgo de servio da Con-federao

Nacional de Dirigentes Lojistas (CNDL) e a Serasa (Centralizao dos Servios Bancrios S/A), ambos possuem dados cadastrais de pessoas jurdicas e fsicas armazenados, bem como informaes que indicam dvidas vencidas e no pagas, alm de registros de protestos de ttulos, aes judiciais, cheques sem fundos e outros registros provenientes de fontes pblicas e oficiais.

H ainda o SPC Imobilirio, que um instrumento especialmente criado para dar suporte ao setor imobilirio, possibilitando oferecer crdito com mais se-gurana e agilidade.

E o objetivo da Serasa e do SPC tentar garantir que seus clientes no sofram nenhum tipo de inadimplncia/calote.

Figura 4: Juros carto de crdito.Fonte: Disponvel em: http://www.educacao.cc/financeira/cuidados-com-as-dividas-de-emprestimos-pessoais/ acesso em 12 de novembro 2014.


26


Vejamos o que reza a Lei 8078/1990:

A Serasa uma empresa privada que possui um dos maiores bancos de dados do mundo e dedica sua atividade prestao de servios de interesse geral. A instituio reconhecida pelo Cdigo de Defesa do Consumidor como uma entidade de carter pblico (Lei 8.078/ 1990, artigo 43, pargrafo 4).

2.3 Referncia Jurdica

Atento aos direitos e deveres do consumidor no que tange realidade do cliente, o Cdigo de Defesa do Consumidor estabeleceu, no seu artigo 43, que:

Art. 43: O consumidor, sem prejuzo do previsto no artigo 86, ter acesso s informaes existentes em cadastros, fichas, re-gistros e dados pessoais e de consumo arquivados sobre ele, bem como sobre suas respectivas fontes (BRASIL,1990).

E foi ainda mais veemente, no art. 72, prevendo uma sano penal de deten-o por seis meses a um ano ou multa para quem:

Art. 72: impedir ou dificultar o acesso do consumidor s infor-maes que sobre ele constem em cadastros, bancos de dados, fichas e registros (BRASIL, 1990).

Ou seja, o artigo supracitado se refere obrigatoriedade de acesso informa-o por parte do consumidor.

O pargrafo 3, art. 43 do CDC, traz uma normatizao importante sobre o direito do consumidor:

Art. 43, 3: O consumidor, sempre que encontrar inexatido nos seus dados e cadastros, poder exigir a sua imediata cor-reo, devendo o arquivista, no prazo de cinco dias teis, co-municar a alterao aos eventuais destinatrios das informaes incorretas (BRASIL, 1990).

O art. 73 traz mais contundncia, em seu texto, quanto a essa determinao, no que tange necessidade de reativao imediata do crdito, quando penali-za com deteno de um a seis meses ou multa:

Art. 73: Deixar de corrigir imediatamente informaes sobre consumidor constante de cadastro, banco de dados, fichas ou registros que sabe ou deveria saber ser inexata (BRASIL, 1990).

Outro aspecto a ser abordado acerca do limite de tempo que o banco de da-dos poder manter um registro sobre o consumidor, na Restrio ao Crdito. Trata-se de um perodo mximo de cinco anos (CDC, art. 43, pargrafo 1), aps o que dever retirar o registro dos rgos de Restrio ao Crdito, inde-pendentemente de soluo sobre o dbito que gerou a inscrio:


27

e-Tec Brasil

Art. 43, 1: Os cadastros e dados de consumidores devem ser objetivos, claros, verdadeiros e em linguagem de fcil compre-enso, no podendo conter informaes negativas referentes a perodo superior a cinco anos (BRASIL, 1990).

O Cdigo estabelece o dever de comunicao prvia ao consumidor sobre a aber-tura de cadastro de dados pessoais sobre ele, sem o que a inscrio no ser lcita:

Art. 43. O consumidor, sem prejuzo do disposto no art. 86, ter acesso s informaes existentes em cadastros, fichas, registros e dados pessoais e de consumo arquivados sobre ele, bem como sobre as suas respectivas fontes.

2 A abertura de cadastro, ficha, registro e dados pessoais e de consumo dever ser comunicada por escrito ao consumidor, quando no solicitada por ele (BRASIL, 1990).

O objetivo evitar os lamentveis constrangimentos para os consumidores, ao terem o seu crdito negado em transaes comercias. O dever da informao recai sobre a empresa que mantm o cadastro e no sobre a empresa credora.

de pouco conhecimento do pblico em geral que a renegociao de dvida afasta a mora ou inadimplncia. Ou seja, qualquer dvida que tenha sido re-negociada, antes mesmo do primeiro pagamento do acordo, deve gerar a re-tirada do nome do consumidor de cadastros negativos ou rgos de Restrio ao Crdito, no prazo mximo de cinco dias, a contar da celebrao do acordo.

Figura 5: Dvidas, emprstimos pessoais.Fonte: Disponvel em: http://www.educacao.cc/financeira/cuidados-com-as-dividas-de-emprestimos-pessoais/ acesso em 02 de novembro de 2014,

Muito comuns atualmente so as aes de indenizao por danos morais em face de inscries indevidas nos rgos de Restrio ao Crdito. A inscrio do nome do consumidor em rgo de Restrio ao Crdito, quando injusti-ficada ou feita sem o requisito da comunicao prvia, enseja o direito do consumidor indenizao por danos morais, sendo desnecessria a prova do dano. No existe, porm, um critrio objetivo estabelecido para quantificao do valor da indenizao por danos morais.


28


Em suma, a inscrio do nome do consumidor nos rgos de Restrio ao Crdito direito dos fornecedores, desde que:

a. exista dvida;

b. tenha o valor lquido e certo;

c. a dvida esteja vencida;

d. o consumidor seja previamente comunicado;

e. no tenha sido renegociada ou haja nova inadimplncia;

f. no ultrapasse o perodo de cinco anos.

A ausncia de um desses requisitos viola os direitos da personalidade e a dignidade do consumidor, tornando a inscrio indevida e ensejando a inde-nizao por danos morais.

O consumidor, por sua vez, tem direito de

a. ser informado previamente;

b. ter pleno acesso s informaes sobre o registro do seu nome em qualquer banco de dados de consumo;

c. ter efetivada a correo imediata de eventuais inexatides no registro, no prazo mximo de cinco dias;

d. ter o seu nome limpo, em caso de renegociao da dvida, em at cinco dias;

e. cancelar o registro, quando superior a cinco anos.

BOX 2

Inscrio nos rgos de Restrio ao Crdito

Eventualmente passamos por situaes de dificuldade financeira e, no conseguindo administrar o oramento, acabamos por inscrito em r-gos restritivos de crdito. Quando a inscrio legtima e tem funda-mento, s nos resta quitar o dbito, seja de forma parcelada ou vista. Em ambos os casos a empresa que efetivou a inscrio, aps a quitao da


29

e-Tec Brasil

primeira parcela ou a quitao do dbito, deve imediatamente solicitar o levantamento da negativao, sob pena de causar prejuzos a moral do de-tentor do crdito. Obviamente deve-se ponderar que h um lapso temporal administrativo para que haja a solicitao e a efetiva baixa do nome, que deve variar entre 5 e 7 dias, a contar do acordo assinado ou da quitao da primeira parcela, devendo-se observar o que foi firmado entre as partes. bastante comum que, mesmo aps a efetivao do acordo, ou a verificao de inexistncia de dbito, as empresas, devido ao grande nmero de baixas a serem feitas, acabem por se esquecer de efetivar a baixa ou, de forma ma-liciosa, deixem de efetivar a baixa at a quitao total do acordo, o que gera um dano a moral imensurvel ao cidado que, quando tenta efetivar compra a crdito, tem cerceado seu direito, dando a impresso a terceiros de que no seja digno, de que no honra com seus compromissos, colocando a honra sob a anlise de terceiros, para o que, obviamente, h um juzo negativo.Diante disso, os Tribunais Superiores tm entendimento pacfico de que, caso haja inscrio indevida nos rgos restritivos de crdito, h o dever de tais empresas indenizarem o cidado. Vale lembrar que se faz necessrio com-provar que a inscrio se efetivou de forma indevida, guardando os compro-vantes de pagamento, bem como documentos que comprovem que seu nome est inscrito, documento que pode ser obtido em lojas que vendem a crdito, e nos prprios rgos restritivos de crdito. Garanta seus direitos, consulte um advogado!

Fonte: Disponvel em http://gazetadobairro.com.br/jornal/?p=1468, acesso dia 05/10/2014.

Contundente: Adj. 2 g. 1. Que contunde. 2. Incisivo, decisivo.

Restrio: S. f. 1. Ato ou efeito de restringir (-se). 2. Condicionante (2).


Resumo

Nesta aula aprendemos quais so os principais rgos de restrio vigentes no Brasil, alm de tomar conhecimento sobre alguns artigos do CDC (Cdigo de Defesa do Consumidor) que do sustentao legal aos rgos estudados.


30


1. De acordo com a aula estudada, descreva os principais rgos de restrio ao crdito?

2. Faa um resumo sobre os direitos e deveres do consumidor, de acordo com a legislao em vigor.

____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________


31

e-Tec Brasil

Aula 3 - Cadastro Positivo

Seja bem-vindo unidade 3. Nesse momento falaremos sobre cadastro positi-vo, tendo em vista as discusses sobre dimensionamento de crdito.

3.1 Discorrendo sobre o assunto

O brasileiro est, cada vez mais, desfrutando da facilidade de crdito e, com isso, permitindo uma melhor qualidade de vida, aquisio da casa prpria, educao e realizao dos desejos mais distintos, at ento impossveis.

Para a economia, o crdito gera um crculo vicioso, que se inicia no financia-mento do consumo e, da, para a produo, gerando empregos, ampliando a renda, com disponibilidade para a poupana e, novamente, para o consumo, resultando no crescimento econmico gerado pelo crculo vicioso.

Figura 6: Acervo pessoal.

No entanto, essa dinmica do crdito s possvel com o risco dimensiona-do e bem gerenciado dos fatores que promovem a qualidade do crdito. No caso oposto, em que o risco no mensurado e no h sua gerncia eficaz, a cobrana de juros elevados um repasse da expectativa de perda futura s novas transaes, em que o bom pagador acaba pagando pelo mau pagador, independentemente de sua reputao creditcia.


32


Consequentemente, os juros funcionam como um seguro financeiro contra a inadimplncia e, no final, essa conta no paga somente pelos maus pagado-res, mas tambm pelos bons, que acabam tendo acesso a um crdito cada vez mais oneroso.

A atual metodologia de concesso de crdito, baseada nas informaes nega-tivas, imperfeita, ultrapassada e no est em consonncia com a sofisticao e realidade financeira do mercado brasileiro.

A ruptura com o modelo atual, indefinido e impreciso na avaliao do risco, latente, necessria e urgente. A implantao do cadastro positivo fator determinante para apurao do risco no mbito individual.

Como modelo estatstico de apoio deciso de crdito, o cadastro positivo abrangente ao considerar a posio de todos os compromissos assumidos pelo consumidor, em todos os setores econmicos.

A partir do histrico de pagamento, conhecido o risco individual, o qual abre espao para a prtica de juros individualizados. Com a composio dos riscos individuais, tem-se o risco coletivo.

Para os negcios, o cadastro positivo uma ferramenta nica, que amplia a confiana e a segurana nas transaes, aumentando a rentabilidade das em-presas.

Finalmente, o Cadastro Positivo um banco de dados com in-formaes de consumidores que tm histrico favorvel de pa-gamento. A expectativa de que, colocada em prtica, a Lei Federal 12.414, de 09 de junho de 2011, que instituiu o Cadastro Posi-tivo, possa favorecer a queda dos juros bancrios para os bons pagadores.O Cadastro Positivo poder facilitar muito a vida do consumidor pessoa fsica ou jurdica, no momento de conseguir um emprstimo ou um financiamento, uma vez que poder ser utilizado pelo mercado como ferramenta para anlise e reconhecimento do bom pagador.

Podero aderir ao Cadastro Positivo Pessoas Fsicas com idade igual ou supe-rior a 18 anos ou emancipados e, ainda, Pessoas Jurdicas.


33

e-Tec Brasil

Confira mais informaes sobre o Cadastro Positivo:

Fonte: Disponvel em: https://www.spcbrasil.org.br/consumidor/cadastro-positivo /acesso em 02 de novembro de 2014.

3.2 Risco Operacional

a possibilidade de ocorrncia de perdas resultantes de falha, deficincia ou inadequao de processos internos, pessoas e sistemas, ou de eventos externos.

3.3 Identificao dos Riscos

um processo que demanda uma constante anlise dos fluxos operacionais e dos procedimentos da instituio, atuando de forma ativa, com as seguintes aes:

- Monitorando e acompanhando, em tempo real, as operaes realizadas pe-los clientes e a respectiva exposio;

- Intervindo, de forma ativa e autnoma, para a mitigao dos riscos;

- Disponibilizando material informativo relacionado a riscos, simuladores e chats online, para melhor orientao do cliente.


34


O exerccio de um gerenciamento de risco efetivo fundamentado em proce-dimentos, mtodos e tcnicas padronizadas, aplicadas em toda a instituio, objetivando monitorar e reportar as exposies a riscos de qualquer natureza, nas diversas atividades e processos desenvolvidos, produtos ou servios ofe-recidos.

Com o risco mais bem dimensionado, o consumidor financeiramente respon-svel ter reduo dos juros individuais e sistmicos. Com juros mais baixos, h mais investimentos produtivos e a sociedade acaba ganhando. Alm disso, a segurana e a transparncia no crdito so fatores de atrao de investimen-tos externos, aspecto que justifica o cadastro positivo vir sendo praticado nas economias mais desenvolvidas do mundo.

Risco: S.m. 1. Perigo ou possibilidade de perigo. 2.Jur. Possibilidade de per-da ou de responsabilidade pelo dano.

mbito: S.m.1. Contorno, periferia; circunferncia. 2. Espao delimitado; re-cinto. 3. Fig. Campo de ao; zona de atividade.

Mitigar:V.t.d. 1. Abrandar, amansar. 2. Suavizar, abrandar, aliviar.

Fonte: Dicionrio Aurlio da Lngua Portuguesa , 2010.

Resumo

Nesta aula fizemos uma anlise da metodologia atualmente utilizada na ava-liao do crdito e do cadastro positivo. Citamos, tambm, quem e como se pode aderir ao cadastro positivo, alm de apresentarmos as suas vantagens.


35

e-Tec Brasil

Com base nas aulas 03(trs) e 04(quatro), comente o que voc considera mais importante na cesso de um crdito. E como voc acha que o crdito positivo pode contribuir nessa anlise de crdito.

___________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________


36


Aula 4 - Conceito de Concesso de Crdito no Setor Imobilirio

Nesta aula avaliaremos o conceito e as possibilidades de concesso de crdito dentro do contexto imobilirio. Para tal resultado, iniciaremos teorizando so-bre quais so as contribuies para o crescimento imobilirio.

4.1 Introduo

Antigamente era praticamente impossvel conseguir um financiamento para aquisio de um imvel. Hoje, em funo de vrios fatores macroeconmi-cos, o crdito imobilirio cresceu e est passando por um grande momento no mercado brasileiro.

4.2 Conceito

Crditos no setor imobilirio so crditos resultantes de operao de venda e compra a prazo, ou financiamento e locao de imveis, sejam estes resi-denciais, comerciais ou industriais, devido ao fluxo de pagamentos de con-traprestaes, em funo da aquisio de bens imveis, ou do pagamento de aluguis, por exemplo.

Para Schrinckel (1997), a operao de crdito se refere a todo ato de vontade ou disposio de algum de destacar ou ceder, temporariamente, parte de seu patrimnio a uma outra pessoa, com a expectativa de que essa parte volte sua posse integralmente, aps decorrer o tempo estipulado.

4.3 Fatores que contribuem no Crescimento do Crdito Imobilirio

Dficit imobilirio;

Taxa de juros para crdito imobilirio baixo;

Prazo de financiamento maior;

Inflao controlada;

Crescimento da renda per capita;

Economia estabilizada;

Confiana do consumidor.


37

e-Tec Brasil

Em funo dos fatores citados acima e ainda de uma poltica de incentivo ao crdito imobilirio, feita pelo governo, o mercado financeiro brasileiro tem disponibilizado vrias linhas de crdito para a aquisio de imveis, seja para pessoa fsica ou jurdica.

Fonte: GITMAN, Lawrence J. Princpios de Administrao Financeira. 7. ed. So Paulo: Ed. Harbra, 1997. 841 p. acesso 03 de novembro de 2014.

Resumidamente, a crescente concesso de crdito no setor imobilirio est sendo favorecida principalmente pelo desenvolvimento e estabilizao da economia, alm da reduo da taxa de juros, nos ltimos anos, o que possibi-litou a uma grande parte da populao o crdito imobilirio.

Outro fator que predisps o aumento da demanda imobiliria foi a diminui-o da renda mnima exigida para aquisio de um imvel atravs do crdito imobilirio.

A inadimplncia nos financiamentos imobilirios um tema importante a ser abordado. Considerando que o brasileiro ainda bastante conservador no fi-nanciamento de imveis, ele procura usar a poupana e o FGTS para dar uma entrada, buscando financiar o menor valor possvel, fato que garante mais tranquilidade e segurana s instituies financeiras que concedem o crdito e torna a inadimplncia baixa, mantida num patamar aceitvel.

Contexto: S.m.1. Encadeamento das ideias dum escrito. 2.V.contextura. 3.Aquilo que constitui o texto no seu todo; composio. 4.Conjunto; todo, totalidade. 5. Argumento, assunto.



38


Resumo

A aula de hoje possibilitou uma reflexo sobre o que concesso de crdito den-tro do contexto imobilirio, bem como sobre o que intermediao financeira.

1. Hoje o cenrio econmico tem possibilitado a cesso de crdito imobili-rio para diferentes classes sociais. Descreva os principais fatores econmicos.

2. Diante do que foi exposto, pesquise e comente sobre a perspectiva de crescimento do mercado imobilirio?

_____________________________________________________________ _____________________________________________________________ _____________________________________________________________ _____________________________________________________________ _____________________________________________________________ _____________________________________________________________ _____________________________________________________________ _____________________________________________________________ _____________________________________________________________ _____________________________________________________________ _____________________________________________________________ _____________________________________________________________ _____________________________________________________________ _____________________________________________________________ _____________________________________________________________ _____________________________________________________________ _____________________________________________________________ _____________________________________________________________ _____________________________________________________________ _____________________________________________________________


39

e-Tec Brasil

Aula 5 - Entidades Financiadoras e Companhias Securitizadoras

Iniciamos mais uma unidade, Entidades Financiadoras e Companhias Securi-tizadoras, em que vocs aprendero no s o que o termo significa, mas qual a legislao que rege a matria.

O Sistema de Financiamento Imobilirio - SFI tem como objetivo promover o financiamento imobilirio de uma forma geral, e as entidades financiado-ras que podero operar, conforme as condies de mercado e as prescries legais, so:

Caixas econmicas;

Bancos comerciais;

Bancos de investimento;

Bancos com carteira de crdito imobilirio;

Sociedades de crdito imobilirio;

Associaes de poupana e emprstimo;

Companhias hipotecrias e outras entidades, de acordo com o Conselho Monetrio Nacional CMN.

E a palavra securitizao provm do termo securities, que faz referncia a valores mobilirios e ttulos de crdito. um processo altamente organizado e estruturado, coordenado por uma instituio especializada (companhia se-curitizadora) em que os crditos imobilirios descontados pelo originador so convertidos em ttulos denominados Certificados de Recebveis Imobilirios a serem negociados nos mercados financeiros e de capitais.

Vejamos o que reza o art. 3. da Lei n 9.514, de 20 de novembro de 1997:

Art. 3: Companhias securitizadoras de crditos imobilirios, instituies no financeiras constitudas sob a forma de socie-dade por aes, tero por finalidade a aquisio e securitizao desses crditos e a emisso e colocao, no mercado financeiro, de Certificados de Recebveis Imobilirios, podendo emitir ou-tros ttulos de crdito, realizar negcios e prestar servios com-patveis com as suas atividades (BRASIL, 1997).

Em resumo, securitizao uma operao financeira que possibilita transfor-mar ttulos de crdito (cheques, notas promissrias, duplicatas e letra de cm-bio) a vencer em recurso rpido para o caixa das empresas, consequentemente um aumento do capital de giro.


40


A principal vantagem que a securitizao traz a transformao de um fluxo de recebveis de mdio e longo prazo em ativos financeiros negociveis vista, propiciando novas captaes financeiras para empresas incorporado-ras, construtoras, imobilirias, instituies financeiras, em resumo, para todas aquelas que possuem crditos com lastro imobilirio e que possam atrelar a eles uma garantia, tambm imobiliria.

Os imveis que podem se enquadrar nessa operao so:

Imveis residenciais;

Imveis comerciais;

Imveis industriais;

Imveis rurais;

Lojas;

Terrenos urbanizados.

Figura 7 : Montanha de dinheiro.Fonte: Disponvel em: http://veja.abril.com.br/blog/reinaldo/geral/o-pt-sozinho-arrecada-em-dinheiro-o-dobro-de-psdb-pmdb-e-psb-somados-e-por-que-entao-o-partido-quer-proibir-a-doacao-de-empresas-privadas/ acesso 10 de Novembro de 2014.

Compete Comisso de Valores Mobilirios CVM fiscalizar as com-panhias securitizadoras, cabendo ao Conselho Monetrio Nacional fixar as condies para seu pleno funcionamento.


41

e-Tec Brasil

Leia a Lei Federal N 9.514/97, na ntegra, sobre O Sistema de Financiamento Imobilirio.

Lastro: S.m.1. Tudo quanto se mete no poro do navio para lhe dar estabili-dade. 3. Depsito em ouro que serve de garantia ao papel-moeda.


Resumo

Voc viu nesta aula:

O que companhia securitizadora e sua principal vantagem.

Os imveis que servem de lastro nessa operao.

1. Descreva o que voc entendeu por companhia securitizadora.

2. Que vantagem a companhia securitizadora poder propiciar a uma empre-sa que possui recebveis imobilirios?

______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________


42


Aula 6 - Certificados de Recebveis Imobilirios (CRI)

Seja bem-vindos a mais uma unidade de aprendizagem que complementar o contedo visto anteriormente.

Bons estudos!

6.1 Conceito

Os Certificados de Recebveis Imobilirios (CRI) so ttulos de crditos no-minativos, escriturais e transferveis, lastreados em crditos imobilirios, que constituem promessa de pagamento em dinheiro, conforme previsto na Lei 9.514/97, a qual regulamenta o Sistema de Financiamento Imobilirio.

O Certificado de Recebveis Imobilirios (CRI) de emisso exclusiva de companhias securitizadoras de recebveis imobilirios, instituies no finan-ceiras, constitudas sob a forma de sociedade por aes, que tm por objetivo a aquisio e securitizao desses crditos e a emisso e insero, no mercado financeiro, de Certificados de Recebveis Imobilirios.

Relembrando, securitizar transformar direitos creditrios como os resul-tantes das vendas a prazo nas atividades comerciais, financeiras ou prestao de servios em ttulos negociveis no mercado.

6.1.1 Estrutura para a Origem dos Certificados de Recebveis Imobilirios (CRI)

O processo de securitizao inicia-se com um financiamento imobilirio, em que um determinado cliente assume a obrigao de uma dvida. Essa dvi-da origina direitos creditrios instituio financiadora. Em seguida, cria-se uma estrutura de securitizao.

Vejamos como exemplo uma construtora que vende, na planta, o imvel que promete entregar em, digamos, dois anos. Os compradores financiam essa compra e assumem a obrigao de pagar parcelas mensais para a construtora, at a entrega das chaves.

A forma mais utilizada e rpida de fazer essa operao por meio da emisso de CRI e, para isso, a construtora contrata uma companhia securitizadora, que envolve os recebveis nesse ttulo.


43

e-Tec Brasil


Tais sociedades adquirem os direitos creditrios com um desconto e os vincu-lam emisso de uma srie de CRIs, que so lanados no mercado para capta-o de recursos com os investidores. Os clientes originais dos financiamentos efetuam os pagamentos a determinado Banco, que os repassa securitizado-ra. Esses recursos so utilizados para o pagamento aos investidores dos CRIs. Todas as condies, assim como as caractersticas da operao, so lavradas em um termo de securitizao.

O Conselho Monetrio Nacional, pela resoluo CMN n 2.517/98, expressa-mente, considerou os CRIs como valores mobilirios, para fins de observncia da Lei 6.385 e, portanto, sujeio regulamentao e fiscalizao da Comisso de Valores Mobilirios. Nesse sentido, a instruo CVM 414/2004 estabeleceu regras para o registro de companhia aberta das sociedades securitizadoras de cr-ditos imobilirios, assim como para as ofertas pblicas desse valor mobilirio.

Existem fundos imobilirios que investem somente em recebveis imobili-rios, como os CRIs. Essa pode ser uma boa alternativa para investir nesses ttulos com valores menores, com mais liquidez e deixando a cargo de um gestor profissional a escolha dos CRIs a serem investidos.

Regime: S.m.1.Regimento (1 e 2).2.Sistema poltico pelo qual regido um pas.3.Modo de viver, de exercer uma atividade.5.Administrao de certos estabelecimentos pblicos ou particulares.6. O conjunto das imposies jur-dicas e fiscais que regem certos produtos.

Creditrios: Adj. Relativo a crdito.



44


Resumo

A aula de hoje trouxe o conceito de CRI e sua origem. E a estrutura que d origem aos Certificados de Recebveis Imobilirios (CRI).

1. Explique, com suas palavras, o que voc entendeu como Certificados de Recebveis Imobilirios (CRIs).

2. Monte detalhadamente a estrutura de origem dos Certificados de Receb-veis Imobilirios (CRIs).

____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________


45

e-Tec Brasil

Aula 7 - Regime Fiducirio dos Direitos Creditrios

Prezado(a) cursista:

Seja bem-vindo a nossa stima unidade, por meio da qual aprenderemos so-bre o Regime Fiducirio e o Direito Creditrio, conhecimento muito vlido para a sua formao e desenvolvimento profissional.

7.1Introduo

O Sistema de Financiamento Imobilirio (SFI) foi criado no ano de 1997 e, no seu contexto, foram institudas garantias destinadas a proporcionar maior solidez e segurana s operaes de financiamento imobilirio, evidenciando a cesso fiduciria de direitos creditrios provenientes de contratos de alie-nao de imveis.

7.2 Regime Fiducirio

um sistema o qual permite que os crditos de uma operao realizada por securitizadora imobiliria sejam destinados exclusivamente remunerao dos CRIs lastreados por esses crditos e s despesas oriundas desse processo, mantendo-se apartados do patrimnio da securitizadora imobiliria at que se complete o resgate de todos os ttulos.

O objetivo principal do regime fiducirio dar mais segurana aos investido-res de CRIs, em caso de falncia da securitizadora imobiliria.

7.3 Direito Creditrio

Consiste no direito a determinado crdito e a ttulos representativos desse di-reito, originrio de operaes realizadas nos segmentos financeiro, comercial, industrial, imobilirio, de hipotecas, de arrendamento mercantil e de presta-o de servios.

O mercado imobilirio atual tem se desenvolvido sobre estruturas de finan-ciamento cada vez mais sofisticadas, o que torna as operaes realizadas mais geis e seguras, com as operaes de financiamento, em geral, sendo efetua-das pelas entidades autorizadas a operar no Sistema de Financiamento Imo-bilirio - SFI.


46


Figura 9: Bancos.Fonte: Disponvel em: http://www.revistadofactoring.com/noticias-da-semana/bancos-novos-enfrentam-desafios.Acesso em 06 de novembro de 2014.

Finalmente, o cessionrio (no caso a instituio financeira) recebe todos os direitos e obrigaes inerentes propriedade fiduciria e no s o direito aos ttulos e seus respectivos crditos, como ocorre na cesso fiduciria de direi-tos creditrios, anteriormente citados.

Consequentemente, o cessionrio de crdito, objeto de alienao fiduciria, assume a posio de proprietrio fiducirio do bem dado em garantia. Nes-se caso, h a constituio de garantia real sobre coisa prpria, enquanto, na cesso fiduciria de direito creditrio, constitui-se garantia real sobre direito alheio.

Fiducirio: Adj.1.Fiducial. 2.Dependente de confiana, ou que a revela. .S.m 3. Jur. Aquele que recebe a herana ou o legado gravados com fideicomisso, sendo por isso obrigado a transmiti-los, por sua morte, a certo tempo ou me-diante certa condio, ao fideicomissrio; gravado.

Arrendamento: S. m. 1. Ato ou efeito de arrendar. 2. Aluguel ou contrato pelo qual algum cede a outrem, por certo tempo e preo, o uso e gozo de coi-sa no fungvel (geralmente imveis). 3. Instrumento desse contrato. 4. Preo estipulado para fruio da coisa arrendada.



47

e-Tec Brasil

Resumo

Nesta aula, analisamos:

O conceito de regime fiducirio;

O conceito de direito creditrio.

1. Faa uma anlise de regime fiducirio e direito creditrio, citando as suas principais caractersticas.

2. Cite as entidades autorizadas a operar no sistema financeiro imobilirio.

___________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________


48


Aula 8 Garantias no Financiamento Imobilirio. Alienao Fiduciria

Nesta aula ressaltaremos a importncia da alienao imobiliria, que uma garantia a mais na transao de um negcio que envolve bens imveis.

8.1 Alienao Fiduciria

O instituto da alienao fiduciria de imvel foi criado atravs da Lei n 9.514. Esse instituto surgiu dentro de um ambiente de muitas incertezas e dvidas em relao ao financiamento imobilirio, j que as garantias at ento existentes, em especial a tradicional hipoteca, eram consideradas pouco efetivas pelo mercado. Nesse modelo de garantia, o credor adquire a propriedade do imvel no com intuito de propriedade, mas com a finalidade de garantia de uma dvida.

Figura 10. Casa prpria.Fonte: Disponvel em: http://Zip.net/btnw8d./acesso em 20 de outubro de 2014.

Antigamente, ao estabelecer uma hipoteca sobre o imvel financiado, em caso de no pagamento do devedor, o Banco credor era obrigado a buscar recursos do Poder Judicirio e ingressar com uma medida judicial (ao de execuo hipotecria) que, na maioria das vezes, resultava em um processo demorado, oneroso e sujeito a inmeros recursos. Vale ressaltar que quase sempre o credor acabava perdendo.

Dentro dessa realidade, a alienao fiduciria passou a ser largamente uti-lizada nas operaes de financiamento para a aquisio de imveis, princi-palmente porque, entre as suas caractersticas, est a de que prescinde de escritura pblica, podendo ser constituda por instrumento particular, alm de dispensar a interveno do Poder Judicirio.

Constituindo a alienao fiduciria por instrumento pblico ou particular, a propriedade do imvel transferida para o credor, ficando o devedor apenas


49

e-Tec Brasil

com a posse direta do bem, por todo o perodo em que durar a dvida.

Efetuando o pagamento da dvida, o devedor volta a ser o proprietrio do imvel e, caso deixe de quit-lo, o prprio Cartrio de Registro de Imveis notifica o devedor, de modo a constitu-lo em mora e, caso persista a ina-dimplncia, a propriedade do bem ser consolidada em favor do credor, que j poder realizar a venda do imvel atravs de leilo. Note-se que todo o trmite de execuo da garantia se d na esfera extrajudicial, agilizando-o e perfazendo um custo mais baixo, certamente sendo mais vantajoso que a tradicional hipoteca.

Vamos ver o que reza a Lei n 9.514, de 20 de novembro de 1997, na Seo VII Das Garantias, art. 17:

Art. 17. As operaes de financiamento imobilirio em geral po-dero ser garantidas por:

hipoteca;

cesso fiduciria de direitos creditrios decorrentes de contratos de alienao de imveis;

cauo de direitos creditrios ou aquisitivos decorrentes de con-tratos de venda ou promessa de venda de imveis;

alienao fiduciria de coisa imvel.

1 As garantias a que se referem os incisos II,III e IV deste artigo constituem direito real sobre os respectivos objetos.

Em resumo, por mais que a alienao fiduciria aumente a segurana do ne-gcio, a resistncia na utilizao dessa garantia para esses contratos enorme, e a grande maioria ainda prefere a tradicional hipoteca, no obstante todos os inconvenientes relacionados a tal instituto, em especial a necessidade de interveno do Poder Judicirio, que acaba por tornar tal garantia pouco rea-lizada e de execuo dispendiosa.

Hipoteca: S.f. 1. Sujeio de bens imveis, navios ou aeronaves ao pagamen-to de uma dvida, sem se transferir ao credor a posse do bem gravado.

Cauo. S.f.1. Cautela, precauo. 2. Garantia, segurana. 3. O que serve de penhor a um emprstimo, ou a um adiantamento. 4. Depsito de valores aceitos para tornar efetiva a responsabilidade dum encargo. Cauo real. Jur. A que se funda em direitos de garantia, como hipoteca, penhor, anticrese ou depsito em dinheiro, quer em ttulos de crdito, quer em ttulos da dvida pblica.



50


Resumo

Nesta aula estudamos a nova modalidade de garantia aos contratos imobili-rios, alienao fiduciria e tradicional hipoteca.

1. Revise as aulas 6 e 7 e faa uma anlise entre os dois temas propostos.

2. Faa um resumo do que voc entendeu sobre os dois tipos de garantias: alienao fiduciria e hipoteca, enfatizando o quanto um tema comple-mentar do outro.

_____________________________________________________________ _____________________________________________________________ _____________________________________________________________ _____________________________________________________________ _____________________________________________________________ _____________________________________________________________ _____________________________________________________________ _____________________________________________________________ _____________________________________________________________ _____________________________________________________________ _____________________________________________________________ _____________________________________________________________ _____________________________________________________________ _____________________________________________________________ _____________________________________________________________


51

e-Tec Brasil

Aula 9 - Execuo Extrajudicial da Dvida

Caro(a) cursista:

Nesta aula aprenderemos mais sobre as leis que regem o exerccio da exe-cuo extrajudicial da dvida, o que ser de imensa contribuio para a sua formao.

Aproveite!

9.2 Introduo

As primeiras discusses sobre o tema datam do final do sculo XX, mais especificamente aps 1966, quando foi editado o Decreto-Lei 70/66. Esse tema ainda no foi esgotado pacificamente, havendo fortes justificativas para os que defendem a possibilidade, bem como para os que defendem a incons-titucionalidade da prtica do ato, no existindo entendimento jurisprudencial unnime sobre a questo.

No ano de 1997, atravs da Lei 9.514/97, foi institudo o Sistema de Fi-nanciamento Imobilirio, possibilitando, assim, a captao de recursos de maneira mais abrangente, alm de se estabelecerem regras mais claras, sendo um sistema tipicamente de operaes de mercado. Nesse sentido, houve a separao da natureza social da moradia, permitindo-se a no limitao das taxas de juros cobradas e no determinao dos valores mximos para a com-pra do imvel, constituindo-se em uma operao livremente pactuada entre as partes, sem a proteo estatal.

O cliente, quando vai adquirir um imvel recorrendo ao financiamento imo-bilirio, d uma entrada, entretanto o no pagamento das prestaes do em-prstimo, em regra, implica perda da propriedade, pois, quando a instituio financeira concede o emprstimo, o imvel que est sendo adquirido hipo-tecado. A execuo da hipoteca implica que o credor pode se apossar do im-vel e vend-lo, a fim de conseguir o dinheiro emprestado de volta. A execuo da hipoteca um procedimento legal que ocorre em caso de inadimplncia, mas que vai demandar tempo e vrias aes na esfera judicial.

Ainda em 1997, ano da criao da lei n 9.514, permitiu-se a alienao fiduci-ria de coisa imvel, possibilitando ao credor fiducirio fazer uso das aes, recursos e execues, judiciais e extrajudiciais, para receber o crdito cedido, se vencida e no paga a dvida. Aps o devedor ser constitudo em mora, a propriedade imobiliria ser do fiducirio, que dever promover leilo pbli-co para alienao do imvel.


52


Execuo. 5.Jur. Ajuizamento de dvida lquida e certa representada por do-cumentos pblicos ou particulares a que a lei atribui fora executria.

Alienao. S.f.1. Ato ou efeito de alienar-se; alheao. 2. Cesso de bens.


Resumo

Vimos, na aula de hoje, orientaes quanto hipoteca e alienao fiduciria, no financiamento de um imvel.

Pesquise e faa uma dissertao sobre o nvel de financiamento, inadimpln-cia e endividamento no setor imobilirio.

____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________


53

e-Tec Brasil

Aula 10 - Fundos Mtuos de Investimento

Nesta aula vamos aprender como funciona um fundo mtuo de investimento, mais conhecido como fundo de investimento.

10.1 Fundos Mtuos de Investimento

Os fundos mtuos de Investimento so condomnios constitudos com o obje-tivo de promover a aplicao coletiva dos recursos de seus clientes, nos mais variados fundos de investimento existentes no mercado financeiro.

Os Fundos de Investimento constituem-se num mecanismo organizado com a finalidade de captar e investir recursos no mercado financeiro, atravs de co-tas, transformando-se numa forma coletiva de investimento, com vantagens, sobretudo, para o investidor individual e o de menor poder aquisitivo que, sozinhos, no teriam a rentabilidade de um condomnio.

10.2 Tipos de Fundos de Investimento

Os fundos de investimento procuram ter um portflio diversificado, visando diminuir o risco da aplicao, a qual, quando aplicada em um nico produto do mercado financeiro, traz um risco maior para o investidor.

Exemplos de fundos:

Fundos de curto prazo;

Fundos de renda fixa;

Fundos referenciados;

Fundos multimercados;

Fundos de aes;

Fundos cambiais;

Fundos de dvida externa.


54


Figura 11: Fundos de investimento.

Fonte: Disponvel em: http://www.mundodosbancos.com/como-funcionam-os-fundos-de-investimento/ acesso em 20 de outubro de 2014.

10.3 Fundos Abertos X Fundos Fechados

So fundos mtuos de investimento que podem ser classificados sob a forma de condomnios abertos ou fechados.

Fundos abertos so fundos que permitem a entrada de novos cotistas ou o aumento da participao dos antigos, por meio de novos investimentos, assim como permitida a sada de cotistas, por meio de resgates de cotas.

Fundos fechados so fundos em que a entrada e a sada de cotistas no so permitidas. Aps o perodo de captao de recursos pelo fundo, no so admi-tidos novos cotistas nem novos investimentos pelos antigos cotistas.

10.4 Administradores de Fundos

Os administradores de fundos atuam como consultores financeiros e contam com o apoio de funcionrios, pesquisadores, e de muita tecnologia, procu-rando gerir o fundo mtuo com o objetivo de conseguir uma taxa de juros atrativa e expressiva.

Entretanto, ter conhecimento, pesquisas atualizadas, tecnologia de ponta e outros meios de acesso realidade do mercado no garantem um retorno po-sitivo e lucrativo feito em fundos mtuos de investimento.

A rentabilidade de um ano no garante a mesma rentabilidade para o prximo ano, pois o mercado financeiro bastante voltil.


55

e-Tec Brasil

Portanto, antes de investir em um fundo mtuo, o investidor deve avaliar di-versos fatores, tais como:

Taxas de juros cobradas pelos servios do administrao de fundos;

Desempenho e avaliao dos resultados anteriores;

Imposto sobre o ganho anual;

Volatilidade dos ganhos ou perdas experimentadas.

10.5 Por que investir em fundos mtuos?


Quando o cliente investe em cotas de um fundo mtuo, os administradores desse fundo podem agrupar os recursos dos investidores para aplicar em uma srie de aes, obrigaes e outros instrumentos financeiros.

Veja abaixo alguns benefcios adicionais dos fundos mtuos:

Gesto profissional

So administrados por profissionais altamente qualificados e que trabalham em tempo integral, analisando os mais diversos investimentos. Sua pesquisa inclui a anlise aprofundada do mercado e de instrumentos financeiros espe-cficos para investimento.

Diversificao

Acesso a um portflio maior de ttulos mobilirios, possibilitando ter o bene-fcio de diversificar os riscos de investimento.


56


Convenincia

Os fundos possibilitam uma forma simples e descomplicada de investir. No necessrio manusear o grande volume de trabalho administrativo, geral-mente associado ao investimento em ttulos individuais. Torna-se mais fcil monitorar o valor de um fundo, no lugar de um grande nmero de aes e obrigaes individuais.

Revendo alguns pontos importantes:

. A diversificao dos fundos de investimento no garante lucro nem pro-tege o investidor contra possveis prejuzos, e o desempenho do passado no garante os resultados futuros.

. O valor do principal e o rendimento de um investimento iro oscilar, de for-ma que, quando resgatadas, as cotas de um investidor podem apresentar valor superior ou inferior ao seu custo original.

. importantssimo que, antes de os investidores aplicarem, seja feita uma anlise criteriosa dos objetivos de investimento, riscos, encargos e despesas do Fundo.

Condomnio: S.m.1. Domnio exercido juntamente com outrem; co-propriedade.

Voltil:Adj.2 g.1. Que pode voar; voador.3.Fig.V.volvel(3).


Resumo

Aprendemos sobre o fundo mtuo de investimento;

Tipos de fundos de investimento;

Anlise sobre investimento em fundos.


57

e-Tec Brasil

Entreviste um gerente de banco ou um consultor financeiro e troque informa-es sobre o fundo mtuo de investimento, relatando aqui a sua experincia.

___________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________


58


Aula 11- Companhias de Crdito, Financiamento e Investimento

Nesta aula estudaremos as Companhias de Crdito, financiamento e investi-mento, as quais so instituies financeiras privadas que tm como objetivo bsico a realizao de financiamento para a aquisio de bens, servios e capital de giro.

11.1 Introduo

As Companhias de Crdito, Financiamento e Investimento foram organizadas atravs da Portaria do Ministrio da Fazenda 309, de 30 de novembro de 1959.

Leiam, na integra, a Portaria do Ministrio da Fazenda 309, de 30 de novem-bro de 1959, sobre campanhas de crdito.

11.1 Criaes de uma Companhia

As companhias devem ser constitudas sob a forma de sociedade annima e, na sua denominao social, deve constar a expresso Crdito, Financiamen-to e Investimento.

11.2 Competncia das Companhias

As Companhias de Crdito, Financiamento e Investimento captam recursos por meio de aceite e colocao de Letras de Cmbio - LC (Resoluo CMN 45, de 1966) e Recibos de Depsitos Bancrios RDB (Resoluo CMN 3454, de 2007).

As financeiras podem realizar repasses de recursos governamentais, financiar profissionais autnomos, legalmente habilitados, e conceder crdito pessoal.

No entanto, as financeiras no podem manter contas-correntes, restringindo-se os seus instrumentos de captao s letras de cmbio.


59

e-Tec Brasil

11.2.1 Letras de Cmbio

A Letra de Cmbio um ttulo por meio do qual o sacador (emitente) d ao sacado (aceitante) ordem de pagar ao tomador (beneficirio investidor) deter-minada quantia, no tempo e no lugar fixado no ttulo.

Na letra de cmbio o emitente o devedor; a instituio financeira, o aceitan-te; o beneficirio, a pessoa fsica ou jurdica investidora, adquirente da letra de cmbio.

Em resumo, letra de cmbio um instrumento de captao tradicional, usa-do pelas financeiras para captar recursos no mercado e emprest-los a seus clientes.

Leia, na ntegra, o Decreto n 2.044, de 31de dezembro de 1908, sobre Letra de Cmbio.

11.3 As Companhias podem ser classificadas como:

a. Independentes, isto , as que no tm nenhuma vinculao com outras instituies financeiras;

b. Associadas a conglomerados financeiros;

c. Associadas a grandes estabelecimentos comerciais;

d. Associadas a grandes grupos industriais como, por exemplo, as montado-ras de veculos.

Resumo

Na aula de hoje conhecemos o objetivo bsico das companhias de crdito, financiamento e investimento e como elas podem ser classificadas.


60


Elabore um texto sobre o funcionamento das companhias de crdito, finan-ciamento e investimento e cite quais as mais atuantes no mercado imobilirio.

___________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________


61

e-Tec Brasil

Aula 12 - Sociedades Distribuidoras de Valores

Contextualizando...

As sociedades distribuidoras de ttulos e valores mobilirios so constitudas sob a forma de sociedade annima ou por quotas de responsabilidade limita-da, devendo constar na sua denominao social a expresso Distribuidora de Ttulos e Valores Mobilirios.

So supervisionadas pelo Banco Central do Brasil.

Leia a Resoluo CMN 1.120, de 1986, sobre as Sociedades Distribuidoras de valores.

12.1 Competncias das Sociedades Distribuidoras de Valores

Intermedeiam a oferta pblica e distribuio de ttulos e valores mobili-rios no mercado;

Administram e custodiam as carteiras de ttulos e valores mobilirios;

Instituem, organizam e administram fundos e clubes de investimento;

Operam no mercado acionrio, comprando, vendendo e distribuindo ttu-los e valores mobilirios, inclusive ouro financeiro, por conta de terceiros;

Realizam intermediao com as bolsas de valores e de mercadorias;

Fazem lanamentos pblicos de aes;

Fazem operao no mercado aberto e intermedeiam operaes de cmbio.

12.2 Administrao das Sociedades Distribuidoras de Valores

As sociedades distribuidoras de valores s podem ser administradas por pes-soas naturais, que residem no Brasil e que atendam s exigncias do Banco Central do Brasil, estando, ainda, sujeitas aprovao.


62


No obstante as responsabilidades j serem definidas em lei, os administra-dores das Sociedades Distribuidoras de valores tm mais responsabilidades especficas, as quais os sujeitam a responder com o seu patrimnio pessoal pelos atos das distribuidoras.

12.3 rea de Atuao

A rea de atuao das sociedades distribuidoras de valores regional, nas cidades, sendo delimitada na autorizao para funcionamento, expedida pelo Banco Central, mas nada impede que, no ato da constituio da sociedade distribuidora de valores, seja solicitada ao Banco Central autorizao para atuar nacionalmente.

A partir de maro de 2009, as sociedades distribuidoras de ttulos e valores mobilirios (SDTVM) foram autorizadas a operar diretamente nos mercados organizados de bolsa de valores, conforme estabelecido em deciso conjunta do Banco Central do Brasil e da Comisso de Valores Mobilirios (CVM).

O termo bolsa de valores refere-se ao mercado organizado, no qual se nego-ciam aes de sociedades de capital aberto (pblicas ou privadas) e outros valores mobilirios.

As bolsas de valores vm atuando como sociedades annimas, visando ao lucro atravs de seus servios.

Resumo

A aula de hoje fez um breve estudo sobre as sociedades distribuidoras de va-lores e as suas competncias.


63

e-Tec Brasil

1. O que voc entendeu sobre o tema sociedade distribuidora de valores? Qual voc julga ser a sua influncia no mercado?

2. Enumere as principais competncias das sociedades distribuidoras de va-lores, destacando as suas particularidades.

___________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

analise de credito e cobrança no setor imobiliario

Documents