DIREITOS REAIS INTRODUO

Direito Civil - Direitos Reais

Prof. Kamila Assis de Abreu

DIREITOS REAIS INTRODUO

1. Conceito

O direito real ou direito das coisas vem a ser um conjunto de normas que regem as relaes jurdicas concernentes aos bens materiais ou imateriais suscetveis de apropriao pelo homem.

2. Teorias sobre a distino entre direitos reais e pessoais

2.1 teoria unitria realista: procura unificar os direitos reais e obrigacionais a partir do critrio do patrimnio, considerando que o direito das coisas e o direito das obrigaes fazem parte de uma realidade mais ampla, que seria o direito patrimonial; entretanto, a diversidade de princpios que os orientam dificultam a sua unificao num s sistema;

2.2 teoria dualista ou clssica (mostra-se mais adequada realidade); partindo-se da concepo dualista, pode-se dizer que o direito real apresenta caractersticas prprias que o distinguem dos direitos pessoais ou obrigacionais;

3. Diferenas entre direitos reais e pessoais

DIREITOS REAISDIREITOS PESSOAIS

CabimentoNumerus ClaususNumerus apertus

Quanto ao sujeito de direitosTem apenas sujeito ativoPossui sujeito ativo e passivo

Quanto aoContra quem detiver a coisa. Possui efeito erga omnes.Ao pessoal contra um determinado indivduo.

Quanto ao objetoCoisas corpreas e incorpreas.Prestao.

Quanto ao limitelimitadoilimitado

Quanto ao modo de gozar o direitoSupe exerccio direto entre o titular e a coisa.Exige intermedirio.

Quanto ao abandonoPode haver.No pode haver.

Quanto ao direito de seqela e prefernciaPode haver.No pode haver.

Quanto possePode haver.No pode haver.

Quanto extinoConserva-se at que haja uma situao contrria em proveito de outro titular.Extingue-se pela inrcia.

4. Princpios dos direitos reais

4.1 - princpio da aderncia, especializao ou inerncia estabelece um vnculo ou uma relao entre o sujeito e a coisa, no dependendo da colaborao de nenhum sujeito passivo para existir; nos direitos pessoais, o vnculo obrigacional existente entre credor e devedor confere ao primeiro o direito de exigir a prestao prometida.

4.2 - princpio do absolutismo (Eficcia Erga Omnes) os direitos reais exercem-se "erga omnes" (contra todos), que devem abster-se de molestar o titular; surge da o direito de seqela (ou "jus persequendi"), isto , de perseguir a coisa e de reivindic-la em poder de quem quer que esteja (ao real), bem como o direito de preferncia (ou "jus praeferendi"); os direitos obrigacionais, por no estabelecerem vnculo dessa natureza, resolvem-se em perdas e danos e no se exercem contra todos, mas em face de um ou alguns sujeitos determinados (ao pessoal).

4.3 - princpio da publicidade ou da visibilidade os direitos reais sobre imveis s se adquirem depois da transcrio no Registro de Imveis, do respectivo ttulo; sobre mveis, s depois da tradio; sendo oponveis "erga omnes", faz-se necessrio que todos possam conhecer os seus titulares para no molest-los; a transcrio e a tradio atuam como meios de publicidade da titularidade dos direitos reais; os pessoais ou obrigacionais seguem o princpio do consensualismo: aperfeioam-se com o acordo de vontades.

4.4 - princpio da taxatividade o nmero dos direitos reais limitado, taxativo (so somente os enumerados na lei - "numerus clausus"); no direito das obrigaes no h essa limitao; existe um certo nmero de contratos nominados, previstos no texto legal, podendo as partes criar os chamados inominados; basta que sejam capazes e lcito o objeto; assim, contrape-se tcnica do "numerus clausus" a do "numerus apertus", para a consecuo prtica do princpio da autonomia da vontade.

4.5 - princpio da tipificao ou tipicidade os direitos reais existem de acordo com os tipos legais; so definidos e enumerados determinados tipos pela norma, e s a estes correspondem os direitos reais, sendo pois seus modelos; nos obrigacionais, ao contrrio, admitem-se, ao lado dos contratos tpicos, os atpicos, em nmero ilimitado.

4.6 - princpio da perpetuidade a propriedade um direito perptuo, pois no se perde pelo no-uso, mas somente pelos meios e formas legais: desapropriao, usucapio, renncia, abandono etc; j os direitos obrigacionais, pela sua natureza, so eminentemente transitrios: cumprida a obrigao, extinguem-se; no exigido o seu cumprimento dentro de certo lapso de tempo, prescrevem.

4.7 - princpio da exclusividade no pode haver dois direitos reais, de igual contedo, sobre a mesma coisa; no caso do usufruto, por ex., o usufruturio tem direito aos frutos enquanto o nu-proprietrio conserva o direito substncia da coisa; no condomnio, cada consorte tem direito a pores ideais, distintas e exclusivas.

4.8 - princpio do desmembramento conquanto os direitos reais sobre coisas alheias tenham possivelmente mais estabilidade do que os obrigacionais, so tambm transitrios; desmembram-se do direito matriz, que a propriedade, constituindo os direitos reais sobre coisas alheias; quando estes se extinguem, o poder que residia em mo de sues titulares (como no caso de morte do usufruturio) retorna novamente s mos do proprietrio (princpio da consolidao).

5. Caractersticas dos direitos reais

5.1 Direito de Seqela

o vnculo de subordinao da coisa e da pessoa. Esse vnculo vem alicerado em dois princpios:

- Princpio da aderncia: segundo o qual o titular do direito real pode ir atrs do bem aonde quer que ele se encontre (princpio positivo);

- Princpio da ambulatoriedade: segundo o qual todos os nus da coisa (ex. tributos, despesas condominais) a acompanham (princpio negativo).5.2 Privilgio

O crdito real no se submete diviso, tendo em vista a existncia de ordem entre os credores. Aquele que primeiro apresentar o crdito ser o credor privilegiado.5.3 Prescrio Aquisitiva

Somente no direito real a passagem do tempo poder gerar aquisio de direitos.

5.4 Bem certo, determinado e existente

Em decorrncia do princpio da veracidade registral, o bem deve ter caractersticas de certo, determinado e existente.6. Classificao dos Direitos Reais

1 CLASSIFICAO

6.1 Direito real sobre coisa prpria

O nico direito real sobre coisa prpria a propriedade, que confere o ttulo de dono ou domnio. Normalmente, a propriedade ilimitada ou plena, conferindo poderes de uso, gozo, posse, reivindicao e disposio.

6.2 Direito real sobre coisa alheia

o desmembramento do direito real sobre coisa prpria. Poder somente ser temporrio, visto que, dentro do princpio da elasticidade, a coisa tende a voltar situao original, que a propriedade plena. Divide-se em trs grupos:

Direito real de fruio: o desmembramento em relao ao uso da coisa. Pode ser enfiteuse, servido, usufruto, uso e habitao.

Direito real de garantia: o desmembramento em relao disposio da coisa (limita o direito de dispor da coisa). Se no cumprida a obrigao principal, o credor ir dispor da coisa. Pode ser hipoteca, penhor e anticrese.

Direito real de aquisio: o desmembramento do direito de aquisio. O titular transmite a propriedade para terceiros, paulatinamente. Pode ser compromisso irretratvel de compra e venda, e alienao fiduciria em garantia.2 CLASSIFICAOa) Direito de posse, uso, gozo e disposio: propriedade.

b) Exteriorizao do domnio: posse.

c) Direito de posse, uso, gozo e disposio sujeitos restrio oriunda de direito alheio: enfiteuse.

d) Direitos reais de garantia: penhor, hipoteca e alienao fiduciria.

e) Direito real de aquisio: promessa irrevogvel de venda.

f) Direito de usar e gozar do bem sem disposio: usufruto e anticrese.

g) Direito limitado a certas utilidades do bem: servido, uso e habitao.

POSSE

1. Teorias quanto ao conceito e seus elementos constitutivos

- Significados imprprios

- Teoria subjetiva de Savigny posse o poder de uma pessoa sobre uma coisa, com a inteno de t-la para si; ela se caracteriza pela conjugao do elemento objetivo "corpus" ( a mera possibilidade de exercer um contato fsico com a coisa, tendo sempre a coisa a sua disposio; assim, no o perde o dono do veculo que entrou no cinema e deixou-o no estacionamento) e o elemento subjetivo "animus" ( a vontade de ser proprietrio).

Para esta teoria so meros detentores: o locatrio, o comodatrio, o depositrio, o mandatrio, etc.

Vide o confronto dos arts. 1.204 e 1.223 do CCB/02.

- Teoria objetiva de Ihering ( a adotada, em regra, pelo Direito Civil Brasileiro) tem posse aquele que age em relao coisa como se fosse proprietrio, mesmo que no o seja, independentemente da inteno; para a caracterizao da posse basta o elemento objetivo "corpus" (no significa contato fsico com a coisa, mas sim conduta de dono); considera o elemento subjetivo "animus" como j includo no elemento objetivo "corpus"; posse a exteriorizao da propriedade, a visibilidade do domnio, o uso econmico da coisa; ex.: material de construo prximo a obra, indica posse; mao de cigarro prximo a obra, no indica posse.

Para o direito brasileiro, para que haja posse, alm dos elementos constitutivos apontados por Ihering, deve conter na relao possessria, como ato jurdico que :

a) sujeito capaz (pessoa natural ou jurdica); b) objeto (coisa corprea ou incorprea ex. propriedade intelectual); c) uma relao de subordinao entre o sujeito e o objeto, um ter da coisa por parte do sujeito.

2. Conceito

1. a deteno de uma coisa em nome prprio;

2. a conduta de dono (Ihering - cuja teoria o Direito Civil Brasileiro acolheu);

3. Considera-se possuidor "todo aquele que tem de fato o exerccio, pleno, ou no, de algum dos poderes inerentes ao domnio, ou propriedade" (art. 1.196). Os arts. 1.198 e 1.208 complementam o conceito de posse.

3. Posse e deteno

- H situaes em que uma pessoa no considerada possuidora, mesmo exercendo poderes de fato sobre uma coisa; isso acontece quando a lei desqualifica a relao para mera deteno, como faz no artigo 1.198.

- Embora, portanto, a posse possa ser considerada uma forma de conduta que se assemelha de dono, no possuidor o servo na posse, aquele que a conserva em nome de outrem ou em cumprimento de ordens ou instrues daquele em cuja dependncia se encontre;

- O possuidor exerce o poder de fato em razo de um interesse prprio; o detentor, no interesse de outrem - exemplos de deteno: caseiros e todos aqueles que zelam pela propriedade em nome do dono, soldado em relao s armas no quartel, preso em relao s ferramentas com que trabalha (tais servidores, no tm posse e no lhes assiste o direito de invocar, em nome prprio, a proteo possessria; so chamados de "fmulos da posse"; embora no tenham o direito de invocar, em seu nome, a proteo possessria, no se lhes recusa, contudo, o direito de exercer a autoproteo do possuidor, quanto s coisas confiadas a seu cuidado, conseqncia natural de seu dever de vigilncia);

- No induzem posse, tambm, os atos de mera permisso ou tolerncia (art. 1.208). Ex: permisso para passar pelo jardim do vizinho;

- No h posse de bens pblicos (CF - proibi o usucapio especial), o uso do bem pelo particular no passa de mera deteno consentida.

4. Objeto da posse:

a) Bens corpreos, salvo as que estiverem fora do comrcio, ainda que gravadas com clusula de inalienabilidade;

b) Coisas acessrias se puderem ser destacadas da principal sem alterao de sua substncia;

c) Coisas coletivas;

d) Direitos reais de fruio: uso, usufruto, habitao e servido (h dvida quanto enfiteuse);

e) Direitos reais de garantia;

f) Direitos pessoais patrimoniais ou de crdito. (vide o que diz Maria Helena Diniz)

5. Natureza Jurdica

a) posse um fato (Windscheid etc.).

b) posse um fato e um direito; em princpio, considerada em si mesmo, um fato, mas, pelas suas conseqncias legais, pelos efeitos que gera, entra na esfera do direito (Savigny etc.); considera-a, portanto, um misto de fato e de direito. Teoria adotada pela maioria dos civilistas.

c) Posse um direito, isto , um interesse legalmente protegido (Ihering, Teixeira de Freitas etc.).

Para a maioria dos civilistas fato e um direito real devido ao seu exerccio direto, sua oponibilidade erga omnes e sua incidncia em objeto obrigatoriamente determinado.

Para o Cdigo Civil a posse no pode ser considerada um direito real, pois no consta do rol taxativo do art. 1.225); Trata-se de direito especial, como afirma Clvis Bevilqua.

1. ESPCIES DE POSSE

1.1 Quanto extenso da garantia possessria (art. 1.196 e 1.197):

- direta (ou imediata) a exercida diretamente pelo possuidor sobre a coisa.

- indireta (ou mediata) aquela que o proprietrio conserva, por fico legal, quando o exerccio da posse direta conferido a outrem, em virtude de contrato ou direito real limitado.

- ex.: o locatrio, o depositrio e o usufruturio exercem a posse direta; o proprietrio a posse indireta.

- uma no anula a outra; ambas coexistem no tempo e no espao e so jurdicas ("jus possidendi"), no autnomas, pois implicam o exerccio de efetivo direito sobre a coisa;

- o possuidor direito e o indireto podem invocar a proteo possessria contra terceiros, mais s este pode adquirir a propriedade em virtude do usucapio.

1.2 Quanto simultaneidade do exerccio da posse Composse (arts. 1.199):Composse: situao pela qual duas ou mais pessoas exercem, simultaneamente, poderes possessrios sobre a mesma coisa. Art. 1.199. Ex: adquirentes de coisa comum, marido e mulher em regime de comunho de bens ou co-herdeiros antes da partilha.

Qualquer dos possuidores pode valer-se dos interditos possessrios ou da legtima defesa;

No confundir com concorrncia de posses (posses de naturezas distintas, ex. posse direta e indireta sobre um mesmo bem);

Composse pro-diviso: h uma diviso de fato para a utilizao pacfica do direito de cada um. Aqui, exercendo os possuidores poderes apenas sobre parte da coisa definida, e estando tal situao consolidada h mais de ano e dia, poder cada qual recorrer aos interditos contra aquele composse que atentar contra tal exerccio. Em relao a terceiros, qualquer composse poder impedir sua atitude, como ocorrem nos condomnios.

Composse pro-indiviso: todos exercem o direito de possuidor ao mesmo tempo sobre a totalidade da coisa;

1.3 Quanto aos vcios objetivos:a. justa a no violenta, clandestina ou precria, ou seja, a adquirida legalmente, sem vcio jurdico externo.

b. injusta aquela que se reveste dos vcios acima apontados; mesma viciada, porm, ser justa, suscetvel de proteo em relao s demais pessoas estranhas ao fato.

c. violenta ("vi") a que se adquire pela fora fsica ou violncia moral.

d. clandestina ("clam") a que se estabelece s ocultas daquele que tem interesse em conhec-la.

e. precria ("precario") quando o agente nega-se a devolver a coisa que lhe foi emprestada com a condio de ser restituda assim que o proprietrio a solicitar; a que se origina do abuso de confiana, por parte de quem recebe a coisa com o dever de restitu-la (esta posse justa na sua origem e se torna injusta no ato da remessa de devolver a coisa).

- ex.: o invasor de um imvel abandonado deter a posse violenta se expulsar fora o antigo ocupante; se nele penetrar furtivamente, ter a posse clandestina; se ficou de guard-lo, mas nele se instalou sem autorizao do dono, ter a posse precria.

- a violenta e a clandestina, convalescem e se tornam justa uma vez cessada a violncia ou a clandestinidade.

- a precria no convalesce, jamais se tornar justa.

Princpio geral sobre o carter da posse: Pelo art. 1.203 do CCB h presuno juris tantun de que a posse guarda o mesmo carter de sua aquisio, salvo, se. p. ex. o adquirente a ttulo clandestino ou violento provar que sua clandestinidade ou violncia cessaram h mais de ano e dia, caso em que a posse passa a ser reconhecida (art. 1.208), j o mesmo no se pode dizer do vcio da precariedade.

1.4 Quanto subjetividade:

a. de boa-f quando o possuidor ignora o vcio ou o obstculo que lhe impede a aquisio da coisa ou do direito possudo (art. 1.201); o possuidor pensa que a coisa lhe pertence ou no conhece os vcios da posse - ex.: pessoa que adquire uma coisa furtada, desconhecendo esse detalhe; quando o possuidor est convicto de que a coisa, realmente, lhe pertence, ignorando que est prejudicando direito de outrem.

b. de m-f quando o possuidor tem conhecimento do vcio da posse; aquela em que o possuidor tem cincia da ilegitimidade de seu direito de posse, em razo de vcio ou obstculo impeditivo de sua aquisio (art. 1.202).

Toda posse de m-f injusta, mas nem toda posse injusta de m-f.

artigo 497 CC "no induzem posse os atos de mera permisso ou tolerncia, assim como no autorizam a sua aquisio os atos violentos, ou clandestinos, seno depois de cessar a violncia, ou a clandestinidade". A importncia da distino entre a posse de boa-f e a de m-f, implica na indenizao por benfeitorias, exerccio do direito de reteno e indenizao no caso de deteriorao da coisa. A posse de boa-f conserva esta caracterstica at o momento em que o possuidor toma conhecimento do vcio inicial aquisio da posse. A maioria da jurisprudncia entende que o possuidor toma conhecimento do vcio na citao ou na contestao; a minoria acha que na sentena.1.5 Quanto sua idade:- nova a de menos de ano e dia.

- velha a de ano e dia ou mais.

- no se deve confundir posse nova com ao de fora nova, nem posse velha com ao de fora velha: - para se saber se a ao de fora nova ou velha, leva-se em conta o tempo decorrido desde a ocorrncia da turbao ou do esbulho; se o turbado ou esbulhado reagiu logo, intentando a ao dentro do prazo de ano e dia, contando da data da turbao ou do esbulho poder pleitear a concesso da liminar (art. 924, CPC), por tratar-se de ao de fora nova; passado esse prazo, no entanto, o procedimento ser ordinrio, sem direito a liminar, sendo a ao de fora velha; possvel, portanto, algum que tenha posse velha ajuizar ao de fora nova, ou de fora velha, dependendo do tempo que levar para intent-la, contado o prazo da turbao ou do esbulho, assim como tambm algum que tenha posse nova ajuizar ao de fora nova ou de fora velha.

1.6 Quanto aos seus efeitos:- "ad interdicta" a que pode ser defendida pelos interditos ou aes possessrias, quando molestada (ameaada, turbada, esbulhada ou perdida), mas no conduz ao usucapio; o possuidor, como o locatrio, por ex., vtima de ameaa ou de efetiva turbao, tem a faculdade de defende-la ou de recuper-la pela ao possessria adequada at mesmo contra o proprietrio.

- "ad ucucapionem" a que se prolonga por determinado lapso de tempo estabelecido na lei, deferindo a seu titular a aquisio do domnio; ao fim de um perodo de 10 anos entre presentes e de 15 entre ausentes, aliado a outros requisitos, como o nimo de dono, o exerccio contnuo e de forma mansa e pacfica, alm do justo ttulo e boa-f, d origem ao usucapio ordinrio (art. 1.242); quando a posse, com essas caractersticas, prolonga-se por mais de 20 anos, a lei presume o justo ttulo e a boa-f, deferindo a aquisio do domnio pelo usucapio extraordinrio (art. 1.238).

1.7 Outras classificaes:- natural a que se constitui pelo exerccio de poderes de fato sobre a coisa - ex.: A vende sua casa a B, mas continua no imvel como inquilino; no obstante, B fica sendo possuidor da coisa (posse indireta), mesmo jamais t-la ocupado fisicamente.

- civil ou jurdica a que assim se considera por fora da lei, sem necessidade de atos fsicos ou materiais; a que se transmite ou se adquire pelo ttulo.AQUISIO E PERDA DA POSSE1. Objetivo

Justifica-se a fixao da data da aquisio da posse por assinalar o incio do prazo da prescrio aquisitiva e do lapso de ano e dia, que distingue a possa nova da velha.

2. modos de aquisio (art. 1.204):

O legislador, ao contrrio do que fez no antigo CC, que se esqueceu do fato de haver adotado a teoria de Ihering, deixou de lado o rol taxativo dos modos de aquisio e disps no art. 1.204:

Adquire-se a posse desde o momento em que se torna possvel o exerccio, em nome prprio, de qualquer dos poderes inerentes propriedade.

1. Aquisio originria:

a) Conceito: no h relao de causalidade, entre a posse atual e a anterior; o que acontece quando h esbulho, e o vcio, posteriormente, convalesce.

b) Modos: arts. 1.196, 1.204 e 1.263.

2. Aquisio derivada:

a) Conceito: requer existncia de posse anterior, ou seja, transmitida ao adquirente. Ex. herana.

b) Modos:

b.1. Tradio

Pressupe um acordo de vontades, um negcio jurdico de alienao, quer a ttulo gratuito, como na doao, quer a ttulo oneroso, como na compra e venda.

- real quando envolve a entrega efetiva e material da coisa.

- simblica quando representada por ato que traduz a alienao, como a entrega das chaves do apartamento vendido.

- ficta no caso do contituto possessrio, que ocorre, por ex., quando o vendedor, transferindo a outrem o domnio da coisa, conserva-a, todavia em seu poder, mas agora na qualidade de locatrio.

b.2. Apreenso

a) Apropriao unilateral de coisa sem dono (foi abandonada ou no de ningum);

b) Coisa retirada de outrem sem permisso;

b.3. Exerccio de direito

Ex. servido. Se constituda pela passagem de um aqueduto por terreno alheio, p. ex. adquire o agente a sua posse se o dono do prdio serviente permanece inerte pelo prazo de um ano e dia.

(vide art. 1.379)

b.2. Constituto possessrio, art. 1.267, pargrafo nico

Noo: No constituto possessrio, aquele que detm a posse direta no mais proprietrio da coisa, possuindo-a em nome de outrem.Subentende-se a tradio quando o transmitente continua a possuir pelo constituto possessrio; quando cede ao adquirente o direito restituio da coisa, que se encontra em poder de terceiro; ou quando o adquirente j est na posse da coisa, por ocasio do negcio jurdico.

b.3. Acesso

Atravs da qual a posse pode ser continuada pela soma do tempo do atual possuidor com o de seus antecessores.

- Sucesso: O sucessor universal continua de direito a posse do seu antecessorArt. 1.206. A posse transmite-se aos herdeiros ou legatrios do possuidor com os mesmos caracteres.

- Unio: sucessor singular facultado unir sua posse do antecessor, para os efeitos legais.2.1 Quanto origemDistinguem-se os modos de aquisio da posse em originrios e derivados.

* Se o modo de aquisio originrio, a posse apresenta-se isolada dos vcios que anteriormente a contaminavam; j o mesmo no acontece com a adquirida por meios derivados. De acordo com o art. 1.203 essa posse conservar o mesmo carter de antes. Exceo: art. 1.207, 2 parte, pois faculta ao sucessor singular unir a sua posse de seu antecessor, para os efeitos legais.

2.2 Quem pode adquirir a posse (art. 1.205, I e II):

- a prpria pessoa que a pretende, desde que capaz;

- no sendo capaz, poder adquiri-la se estiver representada ou assistida por seu representante;

- por meio de procurador ou mandatrio, munido de poderes especficos;

- por terceiro, mesmo sem mandato, dependendo de ratificao;

- pelo "constituto possessrio".

3. Perda:

Parece intil a enumerao feita pelos arts. 1.223 e 1.224 dos meios pelos quais se perde a posse; se esta a exteriorizao do domnio e se possuidor aquele que se comporta em relao coisa como dono, desde o momento em que no se comporte mais dessa maneira, ou se veja impedido de exercer os poderes inerentes ao domnio, a posse estar perdida; o CC, todavia, preferiu especificar, casuisticamente, a perda da posse, mas a enumerao no pode ser considerada exaustiva:

3.1 Da posse da coisa:

a - pelo abandono d-se quando o possuidor renuncia posse, manifestando, voluntariamente, a inteno de largar o que lhe pertence, como quando atira rua um objeto seu.b - pela tradio s acarreta a perda da posse quando envolve a inteno definitiva de transferir a coisa a outrem, como acontece na venda do objeto, com transmisso da posse plena ao adquirente.

c - pela perda da prpria coisa quando for impossvel encontra-la, de modo que no se possa mais utiliza-la economicamente. Ex: algum que deixa uma jia cair no fundo do mar. d - pela destruio da coisa porque se tornou inaproveitvel ou inalienvel.

e - pela sua inalienabilidade: por ter sido colocada fora do comrcio por motivo de ordem pblica, de moralidade, de higiene ou de segurana coletiva., no podendo ser, assim, possuda por impossibilidade de exercer os poderes inerentes ao domnio de forma exclusiva. H autores que discordam com esta questo.

f - pela posse de outrem ocorre ainda que a nova posse tenha-se firmado contra a vontade do primitivo possuidor, se este no foi manutenido ou reintegrado em tempo oportuno; o desapossamento violento por ato de terceiro d origem deteno, viciada pela violncia exercida; com o convalescimento desse vcio, surge a posse, embora injusta, que se firmar pelo decurso do prazo de ano e dia.

g - pelo constituto possessrio.

3.2 - Da posse dos direitos

- impossibilidade de seu exerccio (art. 1.196). ex. quando se perde o direito de posse de uma servido de passagem se o prdio dominante ou serviente foi destrudo;

- pelo desuso (art. 1.389, III), ex. o desuso de uma servido predial por 10 anos consecutivos gera o fim do direito posse.

3.3 - Da posse para o ausente (aquele que no se acha presente) (art. 1.224): quando tem notcia da ocupao, abstm-se de retomar a coisa ou, tentando recuper-la, violentamente repelido.

EFEITOS DA POSSE

1. Conceito. So as conseqncias jurdicas produzidas pela posse em virtude de lei ou norma jurdica e a distinguem da mera deteno.

2. Espcies

Orlando Gomes reconhece 7 efeitos da posse:

1. O uso dos interditos (ou aes) possessrias: este o principal efeito da posse.

2. direito percepo dos frutos;

3. indenizao por benfeitorias;

4. reteno pela indenizao da benfeitorias teis e necessrias;

5. "jus tollendi" (direito de retirar) das benfeitorias volupturias;

6. direito de usucapir;

7. indenizao pelo esbulho ou turbao.

8. Ainda h o efeito da responsabilidade pela deteriorao e perda da coisa (Maria Helena Diniz).

* alguns efeitos so produzidos por todos os tipos de posse e outros s pelas posses de boa-f.

2.1 Uso dos Interditos

- finalidade: defender a posse.

- modos de proteo (defesa) possessria conferida ao possuidor:- conceito de turbao (perturbao da posse) todo fato injusto ou todo ato abusivo que venha aferir direitos alheios, impedindo ou tentando impedir o seu livre exerccio; todo ato que embaraa o livre exerccio da posse.

- conceito de esbulho (perda total da posse) o ato pelo qual uma pessoa despojada, injustamente, daquilo que lhe pertence ou estava na sua posse, por violncia, por clandestinidade, e por abuso de confiana. Pode ocorrer o esbulho pacfico: quando o compromissrio comprador deixa de pagar as prestaes avenadas, pode-se ajuizar ao de resciso contratual, cumulada com ao de reintegrao de posse. Neste caso a ao correr no procedimento comum. 1 DEFESA USO DE FORAO possuidor pode manter ou restabelecer a situao de fato pelos seus prprios recursos:

A - legtima defesa quando o possuidor se acha presente e turbado (perturbao da posse) no exerccio de sua posse, pode reagir, fazendo uso da defesa direta.

B - desforo imediato ocorre quando o possuidor, j tendo perdido a posse (esbulho), consegue reagir, em seguida, e retomar a coisa (autotutela, autodefesa ou defesa direta); praticado diante do atentado j consumado, mas ainda no calor dos acontecimentos; o possuidor tem de agir com suas prprias foras, embora possa ser auxiliado por amigos e empregados, permitindo-se-lhes, ainda, se necessrio, o emprego de armas; o guardio da coisa no tem o direito de invocar, em seu nome, a proteo possessria, mas tem o direito de exercer a autoproteo (autodefesa) do possuidor ou representado, conseqncia natural de seu dever de vigilncia.

- requisitos para o uso da fora: reao imediatamente aps a agresso, devendo ela limitar-se ao indispensvel manuteno ou restituio da posse (art. 1.210, 1, 2 parte); os meios empregados devem ser proporcionais agresso.

* tambm crime tipificado no artigo 161, II, CP.

2 DEFESA AES POSSESSRIASCaractersticas das aes possessrias:

1. Legitimidade ativa e passiva:

Legitimidade ativa:

- Exige-se a posio de possuidor para a propositura dos inteditos, mesmo sem ttulo;

- No cabem ao detentor;

- Se possui apenas o direito, mas no a posse, no poder utilizar os interditos, salvo o sucessor, que deve provar apenas a posse de seu antecessor. Art. 1.207. O sucessor universal continua de direito a posse do seu antecessor; e ao sucessor singular facultado unir sua posse do antecessor, para os efeitos legais.- Possuidores diretos e indiretos tm ao possessria contra terceiros, e tambm um contra o outro.

Legitimidade passiva:

- autor da ameaa, turbao ou esbulho o seu representante;

- terceiro que recebeu a coisa esbulhada sabendo que o era (m-f);

- herdeiro a ttulo universal ou causa mortis;

- pessoa jurdica de direito pblico ou privado autora do ato molestador

A ao pode ser proposta contra o autor do ato molestador como contra quem ordenou a sua prtica, ou contra ambos.2. Cumulatividade de pedidos de naturezas diversasO artigo 921 do CPC permite que o autor, na inicial da ao possessria, cumule o pedido possessrio com o de condenao em perdas e danos, cominao de pena para o caso de nova turbao ou esbulho e desfazimento de construo ou plantao feita em detrimento de sua posse.

3. Carter dplice das aes possessrias

No necessria a reconveno. Se o ru se julgar ofendido em sua posse, poder formular na prpria contestao os pedidos que tiver contra o autor.

Art. 922, CPC. lcito ao ru, na contestao, alegando que foi o ofendido em sua posse, demandar a proteo possessria e a indenizao pelos prejuzos resultantes da turbao ou do esbulho cometido pelo autor.

4. Fungibilidade dos Interditos:

Art. 920, CPC. A propositura de uma ao possessria em vez de outra no obstar a que o juiz conhea do pedido e outorgue a proteo legal correspondente quela, cujos requisitos estejam provados.Tal fungibilidade s poder ocorrer entre as trs aes possessrias em sentido estrito: manuteno, reintegrao e interdito proibitrio. H autores que pensam diferente.5. nus da prova compete ao adversrio do possuidor, quando for contestado o direito deste.

6. O possuidor goza, processualmente, da posio mais favorvel.Espcies (sentido estrito):

aes possessrias por excelncia: s servem para defender a posse do possuidor; as outras aes que tambm defendem a posse somente sero possessrias se intentadas pelo possuidor.

a) ao de manuteno de posse o meio de que se pode servir o possuidor que sofrer turbao a fim de se manter na sua posse.

b) ao de reintegrao de posse a movida pelo esbulhado, a fim de recuperar a posse perdida em razo de violncia, clandestinidade ou precariedade.

A manuteno e a reintegrao de posse apresentam caractersticas e requisitos semelhantes; a diferena est apenas em que o "possuidor tem direito a ser mantido na posse em caso de turbao e reintegrado no de esbulho" (art. 926, CPC).

So requisitos para a propositura das referidas aes:

1) prova da posse,

2) prova da turbao (manuteno) ou do esbulho (reintegrao) praticado pelo ru,

3) prova da data da turbao (manuteno) ou do esbulho (reintegrao). At ano e dia: procedimento especial com pedido de liminar. Aps: procedimento ordinrio, no perdendo, contudo, o carter possessrio. *O prazo de ano e dia de decadncia: portanto, fatal e peremptrio.

4) na ao de manuteno da posse, necessita o autor provar, a sua posse atual (apesar de ter sido molestada, ainda a mantm, no a tendo perdido para o ru).

Solues para a contagem dos prazos nos casos de mais de um ato devolutivo:- O prazo de ano e dia no corre enquanto o possuidor defende a posse, restabelecendo a situao de fato anterior turbao, ou ao esbulho.

- no se contam os atos preparatrios; conta-se do ltimo ato integrativo da "vis inquietativo";

- diversos atos de turbao, sem nexo entre eles, cada um gera direito a uma ao;

- atos sucessivos com nexo de causalidade entre eles, existem duas correntes: conta-se do primeiro ato / conta-se do ltimo ato ( a melhor).

c) interdito proibitrio a proteo preventiva da posse ante a ameaa de turbao ou esbulho; incumbe ao autor provar a sua posse atual, a ameaa de turbao ou esbulho por parte do ru e justo receio de que seja efetivada; Efeitos: proibio da prtica de um ato em que imediato a liminar e quanto a pena o efeito s verificado depois da sentena.

Outras aes que pode ser consideradas possessriasServe para defender a posse tanto do possuidor como do proprietrio:

d) ao de dano infecto uma medida preventiva utilizada pelo possuidor, que tenha fundado receio de que a runa ou demolio, ou vcio de construo do prdio vizinho ao seu, venha causar-lhe prejuzos, para obter, por sentena, do dono do imvel contguo, cauo que garanta a indenizao de danos futuros.

e) ao de nunciao de obra nova (ou embargo de obra nova) visa impedir a continuao de obra que prejudique prdio vizinho ou esteja em desacordo com regulamentos administrativos.

f) ao de imisso na posse utilizada quando o autor da ao proprietrio da coisa, mas no possuidor, por haver recebido do alienante s o domnio, pela escritura, mas no a posse; como nunca teve esta, no pode valer-se dos interditos possessrios.

g) embargos de terceiro o processo acessrio que visa defender os bens daqueles que, no sendo parte numa demanda, sofrem turbao ou esbulho em sua posse, ou direito, por efeito de penhora, depsito, arresto, seqestro, venda judicial, arrecadao, arrolamento, inventrio, partilha ou outro ato de apreenso judicial.

h) qualquer problema versando sobre a posse de imveis de valor menor de 40 salrios mnimos (art. 3, IV, L. 9.099/95).

- RESUMO: a posse pode ser perturbada de trs formas: pelo esbulho (perda da posse), pela turbao (tentativa de esbulho), ou pela ameaa de agresso iminente; da a "ao de reintegrao de posse" para o esbulhado, a "ao de manuteno de posse" para o turbado, e a "ao de interdito proibitrio" para o ameaado; cabe medida liminar provisria no esbulho e na turbao, se o fato tiver menos de um ano e dia; no interdito proibitrio no h medida liminar; o possuidor turbado pode exercer a legtima defesa da posse, e o esbulhado pode usar de esforo para restituir-se na posse por sua prpria fora, contanto que o faa logo; incluem-se tambm na defesa da posse, como meios particularizados ou especficos, as "aes de nunciao de obra nova" ( a que compete ao proprietrio ou possuidor, para impedir que a edificao de obra nova em imvel vizinho lhe prejudique o prdio), de "embargos de terceiro" (cabem a quem, no sendo parte no processo, sofrer penhora, arresto, arrecadao ou outros tipos de apreenso judicial de coisa) e "ao de dano infecto" (cabe contra vizinhos, no caso de runa ou de mau uso da propriedade).2.2 percepo dos frutos ("factum perceptio")- Teoria objetiva ( a acolhida pelo nosso Cdigo Civil)- conceito de frutos: so utilidades que a coisa periodicamente produz, cuja percepo se d sem detrimento de sua substncia.Classificao de frutos quanto sua origem:

- naturais so os que se renovam periodicamente, devido fora orgnica da prpria natureza - ex.: frutas das rvores, as crias dos animais etc.- industriais so os que surgem em razo da atuao do homem sobre a natureza - ex.: a produo de uma fbrica.- civis so as rendas produzidas pela coisa, em virtude de sua utilizao por outrem que no o proprietrio - ex.: juros, aluguis.Quanto ao seu estado:

- pendentes so os que ainda esto unidos coisa que os produziu (a coisa principal).- percebidos so os que j foram colhidos (separados da coisa que os produziu).

- estantes so aqueles que esto armazenados para venda.

- percepiendos so os que deviam ter sido, mas ainda no foram colhidos.

- consumidos so os que no existem mais porque foram utilizados pelo consumidor.

- Teoria subjetiva

- conceito de frutos: so riquezas normalmente produzidas por um bem patrimonial (ex.: uma safra - poca da colheita), ao do homem sobre natureza, os rendimentos de um capital; esta teoria d maior destaque ao aspecto econmico dos frutos.a) Possuidor de boa-f tem direito :

- frutos percebidos (CC, art. 1.214);

- despesas da produo e custeio dos frutos pendentes e dos colhidos antecipadamente, que devero ser restitudos (CC, 1.214 e pargrafo nico);

b) Possuidor de m-f:

- no tem direito aos frutos;

- responde por todos os prejuzos que causou pelos frutos colhidos e percebidos e pelos que por culpa sua deixou de perceber;

- tem direito s despesas de produo e custeio dos frutos;

2.3 indenizao das benfeitorias e direito de reteno

Benfeitorias: So obras ou despesas efetuadas numa coisa para conserv-la - "necessrias", melhor-la - "teis" ou embelez-la - "volupturias";

Reteno: o direito que tem o devedor de uma obrigao de reter o bem alheio em seu poder, para haver do credor da obrigao, as despesas feitas em benefcio da coisa.

Possuidor de boa-f:

- tem direito indenizao das benfeitorias necessrias e teis;

- levantar as volupturias, se lhe no forem pagas;

- pelo valor das benfeitorias necessrias e teis, poder exercer o direito de reteno.

Possuidor de m-f:

- sero ressarcidas somente as benfeitorias necessrias;

- no lhe assiste o direito de reteno;

- nem o de levantar as voluntrias

Art. 1.222. O reivindicante, obrigado a indenizar as benfeitorias ao possuidor de m-f, tem o direito de optar entre o seu valor atual e o seu custo; ao possuidor de boa-f indenizar pelo valor atual.

2.4 responsabilidade pela deteriorao e perda da coisa

Possuidor de boa-f:

- no responde pela perda ou deteriorao da coisa, a que no der causa;

Possuidor de m-f:

- responde pela perda, ou deteriorao da coisa, ainda que acidentais, salvo se provar que de igual modo se teriam dado, estando ela na posse do reivindicante. PROPRIEDADE NOES GERAIS1. Conceito Direito de propriedade o direito que a pessoa fsica ou jurdica tem, dentro dos limites normativos, de usar, gozar e dispor de um bem, corpreo ou incorpreo, bem como de reivindic-lo de quem injustamente o detenha. (Maria Helena Diniz)

2. Elementos constitutivos

- "jus utendi" (direito de usar) a faculdade de o dono servir-se da coisa e utiliz-la da maneira que entender mais conveniente, podendo excluir terceiros de igual uso - ex.: morar numa casa, dirigir um carro etc.- "jus fruendi" (direito de gozar ou usufruir) o poder de perceber os frutos naturais e civis da coisa e aproveitar economicamente os seus produtos - ex.: apanhar uma fruta de uma rvore em sua propriedade.- "jus abutendi" ou "jus disponendi" (direito de dispor) o direito de dispor da coisa, de transferi-la ou alien-la a outrem a qualquer ttulo; envolve o poder de consumir o bem, de dividi-lo ou grav-lo - ex.: vender, distribuir, doar a coisa.- "reivindicatio" (direito de reivindicar) o direito de reaver a coisa, de reivindic-la das mos de quem injustamente a detenha; ele envolve a proteo especfica da propriedade, que se perfaz pela "ao reivindicatria".3. Caracteres da propriedade- ilimitado ou absoluto, no sentido de se encontrar a propriedade liberta dos encargos que a constrangiam desde os tempos feudais, quando o que lavrava o solo tinha o dever de pagar foro ao fidalgo; hoje, o proprietrio tem amplo poder sobre o que lhe pertence.- exclusivo, no sentido de poder o seu titular afastar da coisa quem quer que dela queira utilizar-se (tal noo no se choca com a de condomnio, pois cada condmino proprietrio, com exclusividade, de sua parte ideal).- irrevogvel ou perptua, porque no se extingue pelo no-uso; no estar perdida enquanto o proprietrio no a alienar ou enquanto no ocorrer nenhum dos modos de perda previstos em lei, como a desapropriao, o perecimento, o usucapio etc.- elstica, porque a propriedade pode ser distendida ou contrada no seu exerccio, conforme se lhe adicionem ou subtraiam poderes destacveis.

4. Objeto da propriedadea) bens corpreos mveis ou imveis (CC, arts. 1.299 e 1.232, Cd. de minerao, art. 84 e CF, art. 176);

b) bens incorpreos (CC, arts. 649 a 673, revogados pela Lei n. 5.988/73 que, por sua vez, foi revogada pela Lei n. 9.610/98; CF, art. 5, XXIX e XXVII)

5. Espcies de propriedadea) Quanto extenso do direito do titular:

- Propriedade plena: quando todos os elementos constitutivos se acham reunidos na pessoa do proprietrio.

- Propriedade restrita: quando se desmembram um ou alguns de seus poderes que passam a ser de outrem.

b) Quanto perpetuidade do domnio

- Propriedade perptua: a que tem durao ilimitada.

- Propriedade resolvel: a que encontra no seu prprio ttulo constitutivo uma razo de sua extino, ou seja, as prprias partes estabelecem uma condio resolutiva. Ex. retrovenda. (CC, Art. 505. O vendedor de coisa imvel pode reservar-se o direito de recobr-la no prazo mximo de decadncia de trs anos, restituindo o preo recebido e reembolsando as despesas do comprador, inclusive as que, durante o perodo de resgate, se efetuaram com a sua autorizao escrita, ou para a realizao de benfeitorias necessrias).6. Propriedade Resolvel:

Conceito: diz-se que a propriedade resolvel quando o ttulo de aquisio est subordinado a uma condio resolutiva ou ao advento do termo. Nesse caso, deixa de ser plena, passando a ser limitada.

Causas de resoluo:

O CC trata de casos de resoluo da propriedade em dois artigos, que estabelecem excees ao princpio de que o direito de propriedade perptuo e irrevogvel: pelo advento de uma condio ou pelo surgimento de uma causa superveniente;

- No art. 1.359, a causa da resoluo encontra-se inserta no ttulo ("ex tunc");

- No art. 1.360, o elemento que resolve a relao jurdica superveniente ("ex nunc");

Dispe o art. 1.359 que, resolvido o domnio pelo implemento da condio ou pelo advento do termo, entendem-se tambm resolvido os direitos reais concedidos na sua pendncia, e o proprietrio em cujo favor se opera a resoluo pode reivindicar a coisa do poder de quem a detenha;

a) Causa incerta:

- A condio ou termo referidos constam do ttulo constitutivo da propriedade, de tal forma que o terceiro que a adquiriu no poder alegar surpresa;

Por ex., se algum adquirir um imvel em cuja escritura existia um pacto de retrovenda, no poder reclamar se o primeiro alienante exercer o seu direito de retrato ante do prazo de 3 anos (art. 505); neste caso, resolve-se o domnio do terceiro, e o primeiro alienante poder reivindicar o imvel.

b) Causa superveniente:

- O art. 1.360 cuida de outra hiptese; dispe, com efeito, que, "se, porm, a propriedade se resolver por outra causa susperveniente, o possuidor, que o tiver adquirido por ttulo anterior resoluo, ser considerado proprietrio perfeito, restando pessoa em cujo benefcio houve a resoluo ao contra aquele cujo domnio se resolveu para haver a prpria coisa, ou seu valor";

Por ex., se algum receber um imvel em doao e depois o alienar, o adquirente ser considerado proprietrio perfeito se, posteriormente, o doador resolver revogar a doao por ingratido do donatrio (art. 557); embora permitida a revogao, no pode ela prejudicar direitos adquiridos por terceiros; como se trata de causa superveniente, o adquirente no podia prev-la; o doador, neste caso, s poder cobrar do donatrio o valor da coisa, porque esta continuar pertencendo ao adquirente de boa-f.7. Propriedade Aparente

Ocorre com aquele que adquire onerosamente e com boa-f a propriedade de quem no dono, aqui resguarda-se a aquisio a non domino.Tal proteo aparncia de direito foi recepcionada pelo Cdigo Civil de 2002, no mbito do direito das sucesses, quando abraou a teoria da aparncia, legitimando a aquisio onerosa e de boa-f, de imvel pertencente a herdeiro aparente, ressalvando-se as aquisies gratuitas, nos estritos termos do art. 1.817 do Cdigo Civil de 2002.

A teoria da aparncia deve ser prestigiada no sistema registrrio, mesmo nas hipteses de nulidade absoluta do registro, no de se descartar a boa-f do adquirente do direito inscrito, pautada na aparncia e na presuno de legitimidade do registro. Por outro lado, quanto maior a segurana do registro, menor a necessidade da aplicao da teoria da aparncia.

Afrnio de Carvalho (1998:177) expe que "se o alienante no o verdadeiro proprietrio e a lei legitima a aquisio pelo terceiro de boa-f, f-lo no intuito de proteger a boa-f do adquirente, a bem da circulao imobiliria, em cujo interesse no cogita de indagar se o imvel pertencia parte contrria ou a terceiro".

Em vrios arestos reconhece o STJ o princpio da aparncia, em proteo ao terceiro de boa-f, mas o erro deve ser escusvel, conforme se infere de seus julgados.Um dos fundamentos da convalescena do registro nulo, mas titularizado na boa f, est que a propriedade atender sua funo social, como prev o art. 5., XXIII, da Constituio Federal, desde que efetivamente haja uso racional do domnio. A transferncia da propriedade do proprietrio verdadeiro e displicente para o proprietrio aparente e diligente configura uma espcie de expropriao forada. Dentre as obrigaes inerentes propriedade est seu zelo e guarda.

1. Responsabilidade civil do proprietrioa) responde objetivamente ou subjetivamente pelos prejuzos, se houver nexo de causalidade entre o dano causado pela coisa e sua conduta;

b) responde subjetivamente por danos causados por animais de sua propriedade, porque h presuno jris tantum de que tem obrigao de guarda-los e fiscaliz-los;

c) responde pelos prejuzos causados por coisa que ante sua periculosidade deve ser controlada por ele. O automvel, trem e avio podem causar dano tanto aos seus condutores e passageiros, caso em que a responsabilidade contratual, como a estranhos, sendo, ento, sua responsabilidade delitual. A responsabilidade das estradas de ferro pertence ao domnio extracontratual no que concerne aos danos que a explorao de suas linhas acarreta aos proprietrios marginais. Quanto s aeronaves, a responsabilidade das companhias de navegao area regida pela teoria do risco ou responsabilidade objetiva.d) Responde pelos danos ocasionados por coisas no perigosas.

Funo social da propriedade

Passagens do texto escrito por Lucas Hayne Dantas Barretobacharel em Direito pela Universidade Federal da Bahia (UFBA)A Incluso da Funo Social no Direito de Propriedade

O evolucionar histrico dos institutos da propriedade e de sua funo social acabaram por desaguar, juntamente com o Direito Civil em geral, em seara Constitucional. Destarte, o Cdigo Civil deixa o centro das atenes no estudo do tema trazido baila, cedendo lugar s normas superiores, o que decorre do princpio de supremacia da Constituio.

Tal fenmeno pde ser observado na Constituio do Mxico de 1917, que inseria em seu art. 27 que "A Nao ter, a todo tempo, o direito de impor propriedade privada as determinaes ditadas pelo interesse pblico [...]".

Tambm a Constituio da Alemanha de 1919 - Constituio de Weimar trouxe, em seu art. 153 que "A propriedade obriga e seu uso e exerccio devem ao mesmo tempo representar uma funo no interesse social".

No Brasil, a ideao arrolada entrou em nosso cotidiano jurdico com a Constituio de 1946, dada a interrupo do Estado Novo, pois, embora houvesse disposio constitucional acerca da regulao legal da propriedade, a vontade do regime ditatorial prevalecia em todas as ocasies. Somente em 1967, apareceu textualmente a funo social, como princpio de ordem econmica.

Atualmente, nossa Lex Fundamentalis, alm de inserir a funo social da propriedade no captulo concernente a direitos e garantias individuais, plasma-o como princpio de ordem econmica, subdividindo seus efeitos conforme seja a propriedade urbana ou rural, o que configura uma inovao da Constituio vigente.

Neste contexto, foi desenhado o novo Cdigo Civil, em especial seu art. 1.228, ao prever, em pargrafos inovadores, a funo social da propriedade. De lapidar redao, o 1. estabelece que "O direito de propriedade deve ser exercido em consonncia com suas finalidades econmicas e sociais e de modo que sejam preservados, de conformidade com o estabelecido em lei especial, a flora, a fauna, as belezas naturais, o equilbrio ecolgico e o patrimnio histrico e artstico, bem como evitada a poluio do ar e das guas." Tambm digno de transcrio o 2.: "So defesos os atos que no trazem ao proprietrio qualquer comodidade, ou utilidade, e sejam animados pela inteno de prejudicar outrem."

Tais disposies vm conformar-se de acordo com os princpios fundamentais da nova Lei Civil, em especial o Princpio da Socialidade. Nas palavras do ilustre coordenador-geral da Comisso Revisora e Elaboradora do Cdigo Civil, Professor Miguel Reale, em seu artigo "Viso geral do novo Cdigo Civil",

" constante o objetivo do novo Cdigo no sentido de superar o manifesto carter individualista da Lei vigente, feita para um pas ainda eminentemente agrcola, com cerca de 80% da populao no campo. Hoje em dia, vive o povo brasileiro nas cidades, na mesma proporo de 80%, o que representa uma alterao de 180 graus na mentalidade reinante, inclusive em razo dos meios de comunicao, como o rdio e a televiso. Da, o predomnio do social sobre o individual".

Vemos a claramente a insero da propriedade nas limitaes exigidas pelo bem da sociedade, o que no deixa de afigurar-se como uma manifestao mais palpvel da prpria publicizao do Direito Civil.

Em suma, pauta-se claro que a propriedade dever direcionar-se para o bem comum, qualquer que seja a propriedade. Sempre haver funo social da propriedade, mais ou menos relevante, porm a varivel instala-se no tipo de destinao que dever ser dado ao uso da coisa.

Outro ponto importante consubstancia-se em considerar-se a funo social i) como um objetivo ao direito de propriedade, ou seja, algo que lhe exterior, ou ii) um elemento desse mesmo direito, um requisito intrnseco necessrio sua prpria existncia. A doutrina mais atual, qual nos filiamos, inclina-se a aceitar que a funo social da propriedade parte integrante da propriedade: em no havendo, a propriedade deixa de ser protegida juridicamente, por fim, desaparecendo o direito. No mesmo sentido, manifesta-se Jos Afonso da Silva (1999,286): "a funo social se manifesta na prpria configurao estrutural do direito de propriedade, pondo-se concretamente como elemento qualificante na predeterminao dos modos de aquisio, gozo e utilizao dos bens".

Sendo assim, reiteramos que no h que se falar em propriedade sem que tal direito esteja imbudo de uma destinao - ou funo - social, elemento este integrante e necessrio para sua prpria existncia. Qualquer tentativa de utilizar-se deste direito para fins egosticos e danosos coletividade dever ser prontamente cerceada.

Limitaes ao direito de propriedade

1. Fundamentos das limitaes propriedade:

Encontra-se no primado do interesse coletivo ou pblico sobre o individual e na funo social da propriedade, visando proteger o interesse pblico social e o interesse privado, considerado em relao necessidade social de coexistncia pacfica.

2. Natureza

Trata-se de obrigao propter rem, porque tanto o devedor como o credor so titulares de um direito real, pois ambos os direitos o de credor e o de devedor incidem sobre a mesma coisa, s que no so oponveis erga omnes nem interessam a terceiros.

3. Espcies

a) Restries propriedade em virtude de interesse social

Pressupem a idia de subordinao do direito de propriedade privado aos interesses pblicos e s convenincias sociais. So restries imprescindveis ao bem-estar coletivo a prpria segurana da ordem econmica e jurdica do pas.

a.1 - restries constitucionais. Ex: art. 5, XXII, XXIV, 182, 3 e 4, I e II, 184, 185, 177, etc.a.2 - restries administrativas. Ex: normas de proibio de demolio de monumentos histricos; normas de proteo lavoura, indstria, ao comercia, economia popular; normas de finalidade urbansticas; Cdigo de minerao; Cdigo Florestal; normas ambientais; zoneamento ambiental rural, etc.

a.3 - limitaes propriedade rural. Ex. Estatuto da Terra.

a.4 - limitaes de natureza militar. Ex: Lei 6.634/79, que dispe sobre a faixa de fronteira;

a.5 - restries em razo de lei eleitoral. Ex. art. 135, 3, Cdigo Eleitoral. Funcionaro as mesas receptoras nos lugares designados pelos juizes eleitorais 60 (sessenta) dias antes da eleio, publicando-se a designao. 3 A propriedade particular ser obrigatria e gratuitamente cedida para esse fim.b) Restries propriedade em virtude de interesse privado

Inspiram-se no propsito de coexistncia harmnica e pacfica de direitos, fundando-se no prprio interesse do titular do bem ou de terceiros, a quem este pretende beneficiar, no afetando, dessa forma, a extenso do exerccio do direito de propriedade; caracteriza-se por sua bilateralidade ante o vnculo recproco que estabelece.

b.1 - servides prediais;

b.2 - limitaes impostas pela Lei do Inquilinato;b.3 - limitaes impostas pelas normas referentes ao condomnio (art. 1.327 a 1.330 e 1.336, CC);b.4- limitaes impostas pela Lei 6.766/79, que dispe sobre o Parcelamento do Solo Urbano;b.5 - Art. 548. nula a doao de todos os bens sem reserva de parte, ou renda suficiente para a subsistncia do doador;b.6 - Art. 550. A doao do cnjuge adltero ao seu cmplice pode ser anulada pelo outro cnjuge, ou por seus herdeiros necessrios, at dois anos depois de dissolvida a sociedade conjugal;b.7 - relaes de direitos de vizinhana: A limitao privada do direito de vizinhana ser estudada mais adiante

Vrias so as medidas defensivas da propriedade

1. AO REIVINDICATRIA: quando o proprietrio for totalmente privado de seu bem.

- Ela tem carter essencialmente dominial e por isso somente pode ser utilizada pelo proprietrio, por quem tenha "jus in re";

- esta ao uma conseqncia do direito de seqela do proprietrio; (CPC, art. 95)

- Nesta ao o autor deve provar o seu domnio, oferecendo prova inconcussa da propriedade, com a respectiva transcrio, e descrevendo o imvel com suas confrontaes, bem como demonstrar que a coisa reivindicada encontra-se na posse do ru;

1.1 trs, portanto, os pressupostos de admissibilidade de tal ao:

a) titularidade do domnio, pelo autor, da rea reivindicanda (comprovada atravs da transcrio imobiliria, se for bem imvel, em seu nome ou da cadeia sucessria, pela apresentao de ttulos aquisitivos registrados durante o perodo no qual um dos transmitentes adquirira a coisa por usucapio, ainda que no tivesse justo ttulo nem boa f, j que usucapir somam-se as posses, se a do proprietrio atual for havida de possuidores h mais de quinze anos (CC, art. 1.238);

b) a individuao da coisa ( uma descrio atualizada do bem, com os corretos limites e confrontaes, de modo a possibilitar a sua correta localizao);

c) a posse injusta do ru (o proprietrio vai retomar a coisa no de qualquer possuidor ou detentor, mas daquele que a conserva sem causa jurdica).

1.2 natureza jurdica: ao real que compete ao senhor da coisa.

a) legitimidade ativa: compete a reivindicatria ao senhor da coisa, ao titular do domnio; em se tratando de ao real imobiliria, indispensvel a outorga uxria para o seu ajuizamento.

b) legitimidade passiva: a ao deve ser endereada contra quem est na posse ou detm a coisa sem ttulo ou suporte jurdico;

- ao possuidor direto, citado para a ao, incumbe a nomeao autoria do proprietrio;

- pode, assim, ser movida contra o possuidor sem ttulo e o detentor, qualquer que seja a causa pela qual possuam a coisa;

- pode tambm ser endereada contra aquele que deixou de possu-la com dolo, isto , transferindo-a para outro com a inteno de dificultar ao autor sua vindicao.

- A boa-f no impede a caracterizao da injustia da posse, para fins de reivindicatria; 1.3 Efeito: fazer com que o possuidor restitua a coisa com todos os seus acessrios. Se impossvel essa devoluo por ter perecido a coisa, o proprietrio ter o direito de receber o valor da coisa se o possuidor estiver de m-f.

Jurisprudncia: Esta ao imprescritvel, porm se a coisa reivindicada j foi usucapida pelo possuidor, no mais poder ser proposta pelo antigo proprietrio que perdeu seu domnio.

2. AO NEGATRIA cabvel quando o domnio do autor, por um ato injusto, esteja sofrendo alguma restrio por algum que se julgue com um direito de servido sobre o imvel ou qualquer outra turbao na posse; freqentemente usada para solucionar conflito de vizinhana.3. AO DE DANO INFECTO tem carter preventivo e cominatrio, como o interdito proibitrio, e pode ser oposta quando haja fundado receio de perigo iminente, em razo de runa do prdio vizinho ou vcio na sua construo; precavendo-se, o autor obtm que a sentena comine ao ru a prestao de cauo que o assegure contra o dano futuro; pode ser proposta tambm nos casos de mau uso da propriedade vizinha que prejudique o sossego, a segurana e a sade do proprietrio ou inquilino de um prdio.

4. AO DECLARATRIA: poder ser proposta para dissipar dvidas sobre o domnio.

5. AO DE INDENIZAO POR PREJUZO CAUSADO POR ATO ILCITO: Ex: perda da casa em razo de sua destruio por caminho desgovernado.

6. AO DE INDENIZAO POR PREJUZO CAUSADO POR ATO LCITO: Ex: proprietrio que sofre limitao em sua propriedade por interesse social ou por desapropriao.

Orlando Gomes: faz jus indenizao quando a propriedade dominuda em virtude de acontecimento natural, como no caso de avulso. (CC, 1.251)

AQUISIO DA PROPRIEDADE IMVEL

1. Conceito: consiste na personalizao do direito num titular.

2. Classificao:

2.1. Aquisio originria: quando no h transmisso de um sujeito para outro, como ocorre na acesso natural e no usucapio; a propriedade passa ao patrimnio do adquirente livre de quaisquer limitaes ou vcios que porventura a maculavam (manchavam).

2.2. Aquisio derivada: D-se quando houver transmissibilidade, a ttulo singular ou universal do domnio por ato causa mortis (direito hereditrio) ou inter vivos (transcrio). Quando resulta de uma relao negocial entre o anterior proprietrio e o adquirente, havendo, pois, uma transmisso do domnio em razo da manifestao de vontade; a transmisso feita com os mesmo atributos e eventuais limitaes que anteriormente recaam sobre a propriedade, porque ningum pode transferir mais direitos do que tem; ela exige, tambm, comprovao da legitimidade do direito do antecessor.A) ACESSO (aquisio originria)

1. Conceito: o modo originrio de aquisio da propriedade, criado por lei, em virtude do qual tudo o que se incorpora a um bem fica pertencendo ao seu proprietrio (CC, 1.248);

Predomina o princpio segundo o qual "a coisa acessria segue a principal";

Com relao as suas conseqncias, aplica-se tambm o princpio que "veda o enriquecimento sem causa": o legislador entendeu mais conveniente atribuir o domnio da coisa acessria tambm ao dono da principal, para evitar o estabelecimento de um condomnio forado e indesejado, porm, ao mesmo tempo, procurou evitar o enriquecimento indevido, possibilitando ao proprietrio desfalcado o recebimento de uma indenizao;

2. Requisitos: conjuno entre duas coisas at ento separadas; carter acessrio de uma dessas coisas, em confronto com a outra.

3. Classificao

a) fsicas ou naturais a unio ou incorporao da coisa acessria principal decorrente de acontecimentos naturais, sendo acesso de imvel a imvel.

- formao de ilhas em rios no-navegveis (pertencem ao domnio particular) acmulo de areia e materiais levados pela correnteza; as que se formam no meio do rio distribuem-se na proporo das testadas dos terrenos at a linha que dividir o lveo (ou leito) do rio em duas partes iguais; as que se formam entre essa linha e uma das margens consideram-se acrscimos aos terrenos fronteiros desse mesmo lado.

- aluvio acrscimo paulatino de terras, s margens de um rio, por meio de lentos e imperceptveis depsitos ou aterros naturais ou de desvios das guas; esses acrscimos pertencem aos donos dos terrenos marginais, segundo a regra de que o acessrio segue o principal.

- avulso o inesperado deslocamento de uma poro de terra por fora natural violenta, soltando-se de um prdio para se juntar a outro; quando de coisa no suscetvel de unio natural, aplica-se o disposto quanto s coisas perdidas, que devem ser devolvidas ao dono, caso contrrio, o acrscimo passa a pertencer ao dono da coisa principal; se o proprietrio do prdio desfalcado reclamar, dentro do prazo decadencial de um ano, o dono do prdio aumentado, se no quiser devolver, pagar indenizao quele.

- abandono de lveo (ou leito) o Cdigo de guas define o lveo abandonado como "a superfcie que as guas cobrem sem transbordar pra o solo natural e ordinariamente enxuto"; , em suma, o leito do rio; o lveo abandonado de rio pblico ou particular pertence aos proprietrios das duas margens, na proporo das testadas, at a linha mediana daquele; os limites dos imveis confinantes no sofrem modificao se o curso dgua que serve de divisa vem a ser alterado.

ver legislao contida no Cdigo de guas.

b) industriais ou artificiais a unio ou incorporao da coisa acessria principal decorrente do trabalho humano, sendo acesso de mvel a imvel (CC, 1.253 a 1.259)

- construo de obras ou plantaes a regra bsica esta consolidada na presuno de que toda construo ou plantao existente em um terreno foi feita pelo proprietrio e sua custa; trata-se, entretanto, de presuno vencvel, admitindo prova contrria.

- sementes, plantas ou materiais prprios e terreno alheio boa-f (recebe indenizao do valor das sementes, plantas ou materiais); m-f (perde o direito de indenizao e deve repor as coisas no estado anterior e a pagar os prejuzos, ou deixar que permanea a seu benefcio e sem indenizao).

- sementes, plantas ou materiais alheios e terreno prprio boa-f (indeniza valor das sementes, plantas ou materiais); m-f (indeniza valor das sementes, plantas ou materiais + perdas e danos).

- sementes, plantas, materiais e terreno alheios boa-f (recebe indenizao do valor das sementes, plantas ou materiais); m-f (perde o direito indenizao e deve repor a coisa no estado anterior + art. 1.257, CC).

somente se aplica s construes e plantaes, que so acesses industriais ou artificiais, e no s benfeitorias, que no so coisas novas, mas apenas acrscimos ou melhoramentos em obras j feitas.

quando o valor do terreno inferior ao da construo ou plantao que foi levantada de boa-f, entendem alguns injusta a regra que determina a sua perda em favor do dono do solo; na jurisprudncia vem sendo acolhido o entendimento de que, se a construo invade terreno alheio em parte mnima e no lhe prejudica a utilizao, o invasor no deve ser condenado a demoli-la, mas apenas a indenizar a rea invadida, segundo seu justo valor, como uma espcie de desapropriao no interesse privado.

B) USUCAPIO

1. conceito: modo originrio de aquisio da propriedade e de outros direitos reais suscetveis de exerccio continuado (entre eles, as servides e o usufruto) pela posse prolongada no tempo, acompanhada de certos requisitos exigidos pela lei.

2. objeto: bens mveis e imveis do domnio particular.

3. pressupostos:

a) coisa hbil ou suscetvel de usucapio: posse (somente a "ad usucapionem", que a que contm os requisitos exigidos pelo art. 550; a "ad interdicta", justa, d direito proteo possessria, mas no gera o usucapio):

b) com nimo de dono toma todas as atitudes para no perd-la e conserv-la.

c) mansa e pacfica exercida sem oposio; quando o possuidor no molestado, durante todo o tempo estabelecido na lei, por quem tem legtimo interesse, ou seja, o proprietrio; todavia, se este tomou alguma providncia na rea judicial, visando a quebrar a continuidade da posse, descaracterizada fica a "ad usucapionem"; providncias extrajudiciais no significam, verdadeiramente, oposio.

d) contnua sem interrupo; o possuidor no pode possuir a coisa a intervalos, sendo necessrio que a tenha conservado durante todo o tempo e at o ajuizamento da ao de usucapio.

e) decurso do tempo

f) justo ttulo refere-se a uma posse hbil para ensejar o pedido de usucapio.

g) boa-f o possuidor ignora o vcio ou o obstculo que lhe impede a aquisio da coisa ou do direito possudo; costuma ser atrelada ao justo ttulo, embora se trate de realidade jurdica autnoma; o art. 490, nico, estabelece presuno "juris tantum" de boa-f em favor de quem tem justo ttulo; deve ela existir no comeo da posse e permanecer durante todo o decurso do prazo; se o possuidor vem a saber da existncia do vcio, deixa de existir a boa-f, no ficando sanada a mcula.

RESUMO: os trs primeiros so indispensveis e exigidos em todas as espcies de usucapio; o justo ttulo e a boa-f somente so reclamados no usucapio ordinrio; preambularmente, necessrio verificar se o bem que se pretende usucapir suscetvel de prescrio aquisitiva, pois nem todos se sujeitam a ela, como as coisas fora do comrcio e os bens pblicos.

4. espcies de usucapio de bens imveis:

a) extraordinrio (art. 1.238, CC) requisitos:

- posse de 15 anos (regra) ou 10 anos (se o possuidor houver estabelecido no imvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou servios de carter produtivo);

- exercida com nimo de dono;

- de forma contnua (ininterrupta), mansa e pacfica;

- dispensa do justo ttulo e da boa-f.

b) ordinrio (art. 1.242, CC) requisitos: posse de 10 anos (regra) ou de 05 (se o imvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartrio, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econmico);

- exercida com nimo de dono;

- de forma contnua (ininterrupta), mansa e pacfica;

- alm de justo ttulo e boa-f.c) especial

c.1) rural (ou "pro labore") preceitua o art. 1 da Lei n. 6.969/81 e art. 1.239, CC.: "todo aquele que, no sendo proprietrio rural nem urbano, possuir como sua, por 5 anos ininterruptos, sem oposio, rea rural contnua, no excedente de 25 hectares (o art. 191 da CF aumentou a dimenso da rea rural suscetvel dessa espcie de usucapio para 50 hectares, tendo o nico proibido expressamente a aquisio de imveis pblicos por usucapio), e a houver tornado produtiva com seu trabalho e nela tiver sua morada, adquirir-lhe- o domnio, independentemente de justo ttulo e boa-f, podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentena, a qual servir de ttulo para transcrio no Registro de Imveis"; excepcionalmente, o seu art. 2 inclui as terras devolutas (espcies de bens pblicos) entre os bens usucapveis. c.2) urbano (ou pr moradia ou "pro misero") constitui inovao trazida pela atual CF, estando regulamentado em seu art. 183, bem como art. 1.240, CC: "aquele que possuir como sua rea urbana de at 250 M2, por 5 anos, ininterruptamente e sem oposio, utilizando-a para sua moradia ou de sua famlia, adquirir-lhe- o domnio, desde que no seja proprietrio de outro imvel urbano ou rural"; - no se aplica posse de terreno urbano sem construo, pois requisito a sua utilizao para moradia do possuidor ou de sua famlia; acrescentam os 2 e 3, que esse "direito no ser reconhecido ao novo possuidor mais de uma vez" e que os "imveis pblicos no sero adquiridos por usucapio"; o ttulo de domnio e a concesso de uso sero conferidos ao homem ou mulher, ou a ambos, independentemente de estado civil ( 1); - essa espcie de usucapio no reclama justo ttulo nem boa-f, como tambm ocorre como o usucapio especial rural.

5. ao: O possuidor com posse "ad usucapionem" pode ajuizar ao declaratria, regulada pelos arts. 941 a 945 do CPC e 1.241 do CC, sob o ttulo de "ao de usucapio de terras particulares", no foro da situao do imvel, que ser clara e precisamente individuado na inicial; deve o autor, alm de expor o fundamento do pedido, juntar planta da rea usucapienda (art. 942, CPC);

- a sentena que julg-la procedente ser transcrita, mediante mandado, no registro de imveis (Cartrio de Registro de Imveis - CRI), satisfeitas as obrigaes fiscais (art. 945, CPC);

- intervir obrigatoriamente em todos os atos do processo o MP;

- Legitimidade ativa: a propositura da ao de usucapio somente permitida a quem tem posse atual do imvel;

* se o usucapiente, depois de consumado o usucapio, sofre esbulho e perde a posse, ter de recuper-la pela ao publiciana, uma espcie de reivindicatria sem ttulo, para poder, assim, ajuizar a ao de usucapio e obter uma sentena favorvel, que lhe servir de ttulo, malgrado j se tenha tornado dono desde o momento do exaurimento do lapso prescricional (art. 1.238, CC), sendo a sentena de natureza meramente declaratria.

ATIVIDADE: ESTUDO DE JURISPRUDNCIA

C) AQUISIO PELO REGISTRO DO TTULO NO REGISTRO DE IMVEIS: (art. 1.227, CC) aquisio derivada

No direito brasileiro no basta o contrato para a transferncia do domnio; por ele, criam-se apenas obrigaes e direitos; o domnio, porm, s se transfere inter vivos pela tradio, se for coisa mvel (art. 1.267), e pelo registro do ttulo, se for imvel (art. 1.245);

- A relao dos atos sujeitos transcrio encontra-se na Lei de Registros Pblicos (art. 167 da Lei n 6.015/73); a lei anterior sujeitava alguns atos, como os transmissivos da propriedade, transcrio, e outros, como a hipoteca, inscrio; a atual e o Novo Cdigo Civil usa apenas a expresso "registro", que engloba os antigos atos de transcrio e inscrio.- O registro s produz efeitos a partir da data em que se apresentar o ttulo ao oficial do Registro e este o prenotar no protocolo;

C.1 - Princpios:

1. Princpio da Unitariedade Matricial.

Entende-se por este princpio a impossibilidade da matrcula conter mais do que um imvel em sua descrio, bem como da abertura de matrcula de parte ideal de imvel, consoante interpretao do artigo 176, 1, inciso I da Lei 6.015/73. A expresso "cada imvel" contida no referido artigo 176 da Lei 6.015/73 significa unidade territorial com continuidade de rea, contornos definidos e individualizada de outras glebas.

Dessa forma, expressamente vedada a abertura de matrcula envolvendo parte ideal de imvel, o que era possvel no sistema das transcries, onde se era transcrito o ttulo que muitas vezes envolvia parte ideal de imvel, devendo ser recomposto o imvel todo para se abrir a matrcula, ou mais claramente, segundo o Conselho Superior da Magistratura, referida recomposio " semelhante feitura de uma colcha de retalhos, rene as expresses aritmticas das partes e os seus titulares atuais: fsico-jurdica" (Apel. Cvel n 003183-0).

Ultimamente esse princpio tem sofrido muitas crticas, principalmente no tratamento dos chamados terrenos de marinha, onde muitas vezes encontramos matrculas abrangendo dois imveis (parte alodial e parte terreno de marinha). O Professor e Advogado MARCELO TERRA defende uma nova reformulao do princpio da unitariedade matricial, principalmente com relao definio de imvel, que deve abranger tambm o conceito econmico como ocorre em outros pases, bem como da possibilidade da matrcula abranger dois ou mais imveis desde que respeitada uma finalidade como por exemplo, um empreendimento imobilirio.2. Princpio da Instncia ou Solicitao

Entende-se por este princpio que a iniciativa de requerer a prtica de determinado ato registrrio deve partir da parte interessada ou pela autoridade, no podendo o oficial registrador praticar atos de ofcio que onerem de qualquer forma a parte interessada, consoante artigo 13 da Lei de Registros Pblicos. Assim sendo, todos os ttulos que forem apresentados qualificao do oficial devero conter expressa ou implicitamente a autorizao para se proceder os atos requeridos.

Existem excees ao referido princpio, sendo permitido ao Oficial Registrador, por exemplo, a correo de atos por ofcio em erros evidentes (art. 213, 1 da Lei 6.015/73), averbaes de alterao de denominao de logradouros pblicos, abertura de matrcula para imveis transcritos desde que contenham os elementos necessrios etc.

3. Princpio da publicidadeA publicidade uma das caractersticas do Registro de Imveis, no se pode admitir que um registro tenha eficcia "erga omnes" (contra todos) e ao mesmo tempo seja negada informao ao pblico em geral. No Registro de Imveis a publicidade dos atos por ele praticados garantida no somente pela prpria Lei 6.015/73, como tambm por norma constitucional (artigo 5, inciso XXXIII, CF), devendo ser fornecida certido para qualquer parte que a solicite, independentemente de identificao. 4. Princpio da F Pblica.

ntima a ligao do princpio da f pblica com o da publicidade, razo pela qual muitos autores entendem englobarem um nico princpio. Com efeito, para que a publicidade tenha o atributo necessrio para gerar a segurana exigida s relaes jurdicas, preciso outorgar-lhe presuno de veracidade para garantir-lhe a eficcia.

Entende-se pelo princpio da f pblica na presuno de veracidade que tm os atos de determinados funcionrios pblicos (sentido lato) por eles realizados ou praticados em sua presena, sempre no exerccio de suas respectivas funes.

Transportado o princpio para o Registro de Imveis, podemos dizer que o contedo da matrcula uma verdade jurdica, devendo-lhe ser outorgada presuno de veracidade, lembrando sempre que referida presuno relativa no direito brasileiro, como exposto em maior detalhe no item V.

Ressalte-se que caso o registro no exprima a verdade, poder o prejudicado proceder sua retificao (artigos 860 do Cdigo Civil, e 212 e 213 da Lei 6.015/73).

5. Princpio da legalidade

Uma vez protocolizado o ttulo deve o oficial registrador qualific-lo, observando-se no somente a legislao registrria, mas outras leis especiais sem, contudo, perder de vista que a anlise do titulo dever ater-se to somente aos aspectos extrnsecos do ttulo. Deve aplicar os princpios, observar se o ttulo encontra-se no rol taxativo do artigo 167, se no contraria a moral e os bons costumes, dispositivo de lei federal cogente como o regime de bens etc, salientando-se que a legalidade e a observncia dos demais princpios devem ser exigidos nos ttulo judiciais, sendo limite, a atividade jurisdicional, no devendo o oficial registrador discutir, por exemplo, pretensa inobservncia do processo legal.

6. Princpio da PrioridadeOs ttulos apresentados para registros so recepcionados e recebem uma numerao cronolgica aps lanados no livro de protocolo, esse ato denominado prenotao ou protocolizao. O oficial registrador tem trinta dias para efetuar o registro do ttulo, sendo que em caso de desqualificao, dever devolve-lo parte em quinze dias, para que esta possa satisfazer as exigncias. Nesse perodo (30 dias), o ttulo apresentado recebe uma prioridade com relao a qualquer outro ttulo envolvendo o mesmo imvel, de sorte que somente perder esse direito no caso da no satisfao das exigncias e conseqente trmino do prazo.

O princpio da prioridade determina que, no confronto de direitos contraditrios submetidos simultaneamente qualificao, os registros seguem a ordem de prenotao dos respectivos ttulos.Dessa forma, uma vez protocolizado um ttulo envolvendo determinado imvel, nenhum outro apresentado posteriormente, envolvendo o mesmo imvel, poder ser registrado no prazo de trinta dias. Caso ocorra a apresentao de ttulos em datas diversas, tendo por objeto, porm, o mesmo imvel, o que foi apresentado primeiramente ter preferncia sobre o segundo, ocorrendo o que denomina-se ttulos contraditrios, ou seja, ttulos que tm por objeto direitos que no podem coexistir ou cuja fora depende da ordem de ingresso no Registro de Imveis.

7. Princpio da EspecialidadeDe origem doutrinria, esse princpio foi emprestado dos direitos reais de garantia na referncia especializao da hipoteca. Afrnio de Carvalho, com a clareza que lhe peculiar, afirma que "o princpio de especialidade significa que toda inscrio deve recair sobre um objeto precisamente individuado".

A doutrina divide o princpio da especialidade em trs classes: a) a denominada especialidade objetiva que concerne ao objeto da situao jurdica que o imvel com todas suas caractersticas que acabamos de discorrer; b) a chamada especialidade subjetiva, que diz respeito s pessoas titulares de direitos ou poderes enunciados na situao jurdica, principalmente completa identificao; e c) a especialidade do fato jurdico exprimindo-se sua natureza, extenso s condies que houver, seu valor. Contudo, somente os dois primeiros foram aceitos e amplamente difundidos em razo da maior aplicao ou relevncia registrria.

8. Princpio da Continuidade

O princpio da continuidade, que se apia no de especialidade, quer dizer que, em relao a cada imvel, adequadamente individuado, deve existir uma cadeia de titularidades vista da qual s se far a inscrio de um direito se o outorgante dele aparecer no registro como seu titular. Assim, as sucessivas transmisses, que derivam umas das outras, asseguram sempre a preexistncia de imvel no patrimnio de transferente. Ao exigir que cada inscrio encontre sua procedncia em outra anterior, que assegure a legitimidade da transmisso ou da onerao do direito, acaba por transform-la no elo de uma corrente ininterrupta de assentos, cada um dos quais se liga ao seu antecedente, como o seu subsequente a ele se ligar posteriormente. Graas a isso o Registro de Imveis inspira confiana ao pblico.O princpio da continuidade ou do trato sucessivo tem alcance puramente formal, ou seja, visa a conseguir que o histrico registral de cada imvel seja autntico e completo, tomando-se necessria uma continuidade entre os lanamentos inerentes a esse mesmo imvel. A anlise a ser realizada subjetiva, ou seja, deve observar o encadeamento dos titulares dos respectivos direitos reais.

So dois os principais artigos da Lei 6.015/73 que tratam do referido princpio:

Art. 195. Se o imvel no estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigir a prvia matrcula e o registro do ttulo anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro.Art. 237. Ainda que o imvel esteja matriculado, no se far registro que dependa da apresentao de ttulo anterior, a fim de que se preserve a continuidade do registro.9. Princpio da Disponibilidade

Trata-se de corolrio do princpio da continuidade. Alicera-se o princpio da disponibilidade em uma primeira anlise, na mxima "ningum poder transmitir o que no possui" - nemo dat quod sine non habet - nemo plus jus transfere. Assim sendo, na transferncia de domnio deve-se sempre respeitar a exata propriedade do alienante, principalmente em seus aspectos quantitativos, por exemplo: figurando na matrcula determinada pessoa proprietria da parte ideal de cinqenta por cento do imvel, dever a mesma, na transmisso, comparecer alienando essa mesma parte ideal, que corresponde ao direito a ela correspondente.

Mas no s, o princpio da disponibilidade aplicado tambm nos parcelamentos e apuraes de remanescente de imveis. Com efeito, nessas hipteses preciso respeitar sempre a rea total do imvel primitivo a fim de que a transcrio ou matrcula possa ser esgotada e, por conseguinte, encerrada, afastando-se eventuais sobreposies.

Essa anlise, outrora, era feita somente nos aspectos quantitativos, ou seja, mero clculo aritmtico da rea total do imvel at proceder-se seu esgotamento, todavia, aps o advento da Lei 6.015/73, passou-se uma anlise qualitativa ou geodsica, observando-se todas as caractersticas do imvel, tais como medidas lineares, rea total, confrontaes e distncia da prxima esquina.

10. Princpio da Obrigatoriedade (CC, 1.227 e 1.245)

Art. 1.227. Os direitos reais sobre imveis constitudos, ou transmitidos por atos entre vivos, s se adquirem com o registro no Cartrio de Registro de Imveis dos referidos ttulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Cdigo.

Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do ttulo translativo no Registro de Imveis.

1o Enquanto no se registrar o ttulo translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imvel.

11. Princpio de retificao (Lei 6.015, arts. 213 e 216, CC, art. 1.247)

Art. 1.247. Se o teor do registro no exprimir a verdade, poder o interessado reclamar que se retifique ou anule.

C.2 - principais livros do registro de imveisOs livros do Registro de Imveis podem ser divididos em trs grupos: Principais, internos e classificadores, cumprindo observar que tratam-se livros cuja utilizao obrigatria, nos termos das Normas de Servio da Corregedoria Geral da Justia. Para fins do curso de direito, estudaremos apenas os principaisLivros principais.

- Livro de Recepo de Ttulos: Neste livro so relacionados exclusivamente todos os ttulos que foram recepcionados para exame e clculo dos respectivos emolumentos a requerimento escrito e expresso do interessado;

- Livro n. 1 - Protocolo: Somente so cadastrados neste livro os ttulos prenotados, ou seja, uma vez recepcionados entram em uma fila de precedncia, de modo que possuem preferncia para registro com relao a eventuais ttulos que sejam recepcionados posteriormente, o chamado princpio da prioridade, contido no artigo 186 da Lei de Registros Pblicos (6.015/73). A prenotao do ttulo ter validade de 30 (trinta) dias e somente poder ser prorrogada em casos excepcionais;

- Livro n. 2 - Registro Geral: o principal livro do Registro Imveis. Ser destinado matrcula dos imveis e ao registro ou averbao dos atos no atribudos ao Livro 3;

- Livro n. 3 - Registro Auxiliar: O Livro n. 3 ser destinado ao registro dos atos que, sendo atribudos ao Registro de Imveis por disposio legal, no digam respeito diretamente a imvel matriculado, por exemplo: cdulas de crdito rural, de crdito industrial, de crdito exportao e de crdito comercial; as convenes de condomnio; o penhor de mquinas e de aparelhos utilizados na indstria, instalados e em funcionamento, com os respectivos pertences ou sem eles; as convenes antenupciais; os ttulos que, a requerimento do interessado, forem registrados no seu inteiro teor, sem prejuzo do ato praticado no livro n. 2; transcrio integral da escritura de instituio do bem de famlia, sem prejuzo do seu registro no Livro n. 2; tombamento definitivo de imvel etc.;

- Livro n. 4 - Indicador Real: O Livro n. 4 ser o repositrio das indicaes de todos os imveis que figurarem no Livro n. 2, devendo conter sua identificao e o nmero da matrcula;

- Livro n. 5 - Indicador Pessoal: O Livro n. 5, dividido alfabeticamente, ser o repositrio dos nomes de todas as pessoas que, individual ou coletivamente, ativa ou passivamente, direta ou indiretamente, inclusive os cnjuges, figurarem nos demais livros, fazendo-se referncias aos respectivos nmeros de ordem;

- Livro de Registro de Aquisio de Imveis Rurais por Estrangeiros: Todas as aquisies de imveis rurais por estrangeiros devero ser obrigatria e trimestralmente comunicadas ao INCRA e Corregedoria Geral da Justia.

- Livro de Registro das Indisponibilidades: Destina-se ao registro dos ofcios da Corregedoria Geral da Justia ou dos interventores e liqidantes de instituies financeiras em interveno ou liquidao extrajudicial, comunicando a indisponibilidade dos bens de diretores e ex-administrados das referidas sociedades.

* Ressalte-se que os mandados judiciais que no contm previso legal especfica para ingresso no registro imobilirio, mas que determinem a indisponibilidade de qualquer bem imvel, devero ser recepcionados no Livro 1 - Protocolo, ficando a prenotao prorrogada at soluo definitiva da pendncia judicial (Prov. CG 17/99).

C.3 - roteiro da tramitao do ttulo no registro de imveis

No h qualquer dispositivo legal, nem normativo, disciplinando a tramitao interna do ttulo no Registro de Imveis, todavia, para efeitos didticos apresentamos um roteiro prtico adotado por alguns Oficiais de Registro de Imveis da Capital, sendo sua maior vantagem o escalonamento do servio, de sorte que o ttulo analisado por vrias pessoas, diminuindo consideravelmente a margem de erro e aumentando o debate jurdico entre os escreventes.

1. Recepo.

A primeira anlise que o Registro de Imveis faz do ttulo ocorre na recepo da serventia, procedendo-se um exame preliminar para que no se cometam erros que possam afetar direitos de terceiros. Com efeito, apesar da anlise ser superficial, deve a recepo observar se o imvel objeto do ttulo pertence circunscrio do Registro de Imveis, se o ttulo hbil para ter acesso serventia, pois muitas vezes apresentado por meio de cpia e no poder ter sua prioridade garantida (artigo 186 da Lei 6.015/73).

As Normas de Servio da Egrgia Corregedoria Geral da Justia recomendam que se proceda a exame prvio dos ttulos, para verificao da presena dos requisitos mnimos do ato pretendido, j no momento da apresentao, devolvendo-se, se for o caso, independentemente de qualquer outra providncia (item 8, Captulo XX), contudo, na insistncia do apresentante dever o ttulo ser protocolizado para qualificao.

Outro cuidado que deve ter a recepo na forma que o ttulo ter acesso ao Registro de Imveis, ou seja, se para prenotao e registro ou exame e clculo das custas e emolumentos, pois grandes conseqncias podero ocorrer na sua escolha. No primeiro caso, para prenotao e registro, deve ser exigido depsito prvio das custas e emolumentos, outorgando ao ttulo prioridade de registro nos termos dos artigos 11, 12 e 186 da Lei de Registros Pblicos, devendo o ttulo ser qualificado no mximo em quinze dias e registrado em trinta dias (contados da apresentao); no segundo, a situao diversa, no h necessidade de depsito prvio, devendo o ttulo ser qualificado em trinta dias, porm, no aplicado o princpio da prioridade.

Ressalte-se que a regra que o ttulo seja prenotado, excepcionalmente admitida a protocolizao para exame e clculo, que depender de requerimento escrito e expresso do interessado, que dever ser arquivado.

2. Contraditrio.

Superada a primeira fase, o ttulo encaminhado a um setor que o cadastrar e proceder todas as buscas necessrias nos indicadores, principalmente no controle de ttulos contraditrios onde ser observado se h outro ttulo envolvendo os mesmos imveis, bem como no livro de indisponibilidade, sendo que na ocorrncia de algum dos casos, ser feita a anotao pertinente no ttulo para posterior verificao.

Neste setor tambm so impressos e atualizados os livros de protocolo e recepo de ttulos.

3. Extrato.

Nesta oportunidade feito um resumo ou extrato do ttulo que aps impresso submetido conferncia e verificao, nesta fase preliminar realizada pesquisa pelo digitador ou datilgrafo do registro anterior, anexando-se ao ttulo cpia da matrcula original.

4. Conferncia.

Vrias so as funes da conferncia, a primeira consiste na anlise do extrato em cotejo com o ttulo, conferindo se aquele corresponde de forma fiel a este, observando-se a redao e erros de digitao e gramaticais.

Posteriormente, o conferente analisa a legalidade do ttulo da forma mais ampla, ou seja, se o ttulo est incluso no rol do artigo 167 da Lei 6.015/73; se foi observada a forma prescrita em lei (artigos ns 215 e 221 do Cdigo Civil) no caso de escritura pblica ou instrumento particular; o recolhimento dos tributos incidente sobre os imveis (artigo 31, inciso XI, da Lei 8.935/94); nesta fase, tambm, feita uma anlise da formalidade ou requisitos extrnsecos do ttulo, como por exemplo: as assinaturas das partes, numerao de folhas em ttulos judiciais, reconhecimentos de firma, certides de rgos complexos etc.

Por derradeiro ser feito o clculo das custas e emolumentos e o ttulo submetido verificao.

5. Verificao.

A verificao setor do Registro de Imveis que aplica mais profundamente os princpios da continuidade, disponibilidade e especialidade, entre outros, pois analisa o ttulo atravs do extrato com a matrcula ou transcrio, observando eventuais divergncias que devero ser dirimidas antes do registro.

Neste setor tambm observada a ocorrncia de ttulos contraditrios e indisponibilidade de bens, onde so tomadas as medidas pertinentes para cada caso.

6. Devoluo.

Sendo o ttulo desqualificado, ou seja, havendo exigncia de qualquer ordem devero ser formuladas de uma s vez, por escrito, de forma clara e objetiva, em papel timbrado do cartrio, com identificao e assinatura do servidor responsvel, lembrando sempre que o apresentante muitas vezes leigo na rea de registros pblicos, devendo ser evitado o excesso de termos jurdicos.

7. Numerao e Registro.

Estando apto para registro ou superadas as exigncias, o ttulo ser submetido numerao, que corresponde na admisso para incluso do ttulo nos livros 2 ou 3. Nesta fase o extrato ser corrigido se tiver algum erro e o ato ser impresso e transportado para o respectivo livro, sendo o ttulo encerrado com acompanhamento da certido talo que resumir as custas e emolumentos devidos, pr