direitos reais

Direito Civil - Direitos ReaisProf. Kamila Assis de Abreu

DIREITOS REAIS INTRODUO

1. Conceito

O direito real ou direito das coisas vem a ser um conjunto de normas que regem as relaes jurdicas concernentesaos bens materiais ou imateriais suscetveis de apropriao pelo homem1.

2. Teorias sobre a distino entre direitos reais e pessoais

2.1 teoria unitria realista: procura unificar os direitos reais e obrigacionais a partir do critrio do patrimnio,considerando que o direito das coisas e o direito das obrigaes fazem parte de uma realidade mais ampla, que seriao direito patrimonial; entretanto, a diversidade de princpios que os orientam dificultam a sua unificao num ssistema;

2.2 teoria dualista ou clssica (mostra-se mais adequada realidade); partindo-se da concepo dualista, pode-sedizer que o direito real apresenta caractersticas prprias que o distinguem dos direitos pessoais ou obrigacionais;

3. Diferenas entre direitos reais e pessoais

DIREITOS REAIS DIREITOS PESSOAISCabimento Numerus Clausus Numerus apertusQuanto ao sujeito dedireitos

Tem apenas sujeito ativo Possui sujeito ativo e passivo

Quanto ao Contra quem detiver a coisa.Possui efeito erga omnes.

Ao pessoal contra umdeterminado indivduo.

Quanto ao objeto Coisas corpreas eincorpreas.

Prestao.

Quanto ao limite limitado ilimitadoQuanto ao modo de gozar odireito

Supe exerccio direto entre otitular e a coisa.

Exige intermedirio.

Quanto ao abandono Pode haver. No pode haver.Quanto ao direito deseqela e preferncia

Pode haver. No pode haver.

Quanto posse Pode haver. No pode haver.Quanto extino Conserva-se at que haja uma

situao contrria em proveitode outro titular.

Extingue-se pela inrcia.

4. Princpios dos direitos reais

4.1 - princpio da aderncia, especializao ou inerncia estabelece um vnculo ou uma relao entre o sujeitoe a coisa, no dependendo da colaborao de nenhum sujeito passivo para existir; nos direitos pessoais, o vnculoobrigacional existente entre credor e devedor confere ao primeiro o direito de exigir a prestao prometida.

4.2 - princpio do absolutismo (Eficcia Erga Omnes) os direitos reais exercem-se "erga omnes" (contra todos),que devem abster-se de molestar o titular; surge da o direito de seqela (ou "jus persequendi"), isto , de perseguir acoisa e de reivindic-la em poder de quem quer que esteja (ao real), bem como o direito de preferncia (ou "juspraeferendi"); os direitos obrigacionais, por no estabelecerem vnculo dessa natureza, resolvem-se em perdas edanos e no se exercem contra todos, mas em face de um ou alguns sujeitos determinados (ao pessoal).

4.3 - princpio da publicidade ou da visibilidade os direitos reais sobre imveis s se adquirem depois datranscrio no Registro de Imveis, do respectivo ttulo; sobre mveis, s depois da tradio; sendo oponveis "ergaomnes", faz-se necessrio que todos possam conhecer os seus titulares para no molest-los; a transcrio e atradio atuam como meios de publicidade da titularidade dos direitos reais; os pessoais ou obrigacionais seguem oprincpio do consensualismo: aperfeioam-se com o acordo de vontades.

4.4 - princpio da taxatividade o nmero dos direitos reais limitado, taxativo (so somente os enumerados nalei - "numerus clausus"); no direito das obrigaes no h essa limitao; existe um certo nmero de contratosnominados, previstos no texto legal, podendo as partes criar os chamados inominados; basta que sejam capazes elcito o objeto; assim, contrape-se tcnica do "numerus clausus" a do "numerus apertus", para a consecuoprtica do princpio da autonomia da vontade.

4.5 - princpio da tipificao ou tipicidade os direitos reais existem de acordo com os tipos legais; so definidose enumerados determinados tipos pela norma, e s a estes correspondem os direitos reais, sendo pois seus modelos;nos obrigacionais, ao contrrio, admitem-se, ao lado dos contratos tpicos, os atpicos, em nmero ilimitado.

1 Conceito baseado na definio de Clvis Bevilqua.1


4.6 - princpio da perpetuidade a propriedade um direito perptuo, pois no se perde pelo no-uso, massomente pelos meios e formas legais: desapropriao, usucapio, renncia, abandono etc; j os direitos obrigacionais,pela sua natureza, so eminentemente transitrios: cumprida a obrigao, extinguem-se; no exigido o seucumprimento dentro de certo lapso de tempo, prescrevem.

4.7 - princpio da exclusividade no pode haver dois direitos reais, de igual contedo, sobre a mesma coisa; nocaso do usufruto, por ex., o usufruturio tem direito aos frutos enquanto o nu-proprietrio conserva o direito substncia da coisa; no condomnio, cada consorte tem direito a pores ideais, distintas e exclusivas.

4.8 - princpio do desmembramento conquanto os direitos reais sobre coisas alheias tenham possivelmente maisestabilidade do que os obrigacionais, so tambm transitrios; desmembram-se do direito matriz, que apropriedade, constituindo os direitos reais sobre coisas alheias; quando estes se extinguem, o poder que residia emmo de sues titulares (como no caso de morte do usufruturio) retorna novamente s mos do proprietrio (princpioda consolidao).

5. Caractersticas dos direitos reais

5.1 Direito de Seqela

o vnculo de subordinao da coisa e da pessoa. Esse vnculo vem alicerado em dois princpios:

- Princpio da aderncia: segundo o qual o titular do direito real pode ir atrs do bem aonde quer que ele se encontre(princpio positivo);

- Princpio da ambulatoriedade: segundo o qual todos os nus da coisa (ex. tributos, despesas condominais) aacompanham (princpio negativo).

5.2 Privilgio

O crdito real no se submete diviso, tendo em vista a existncia de ordem entre os credores. Aquele que primeiroapresentar o crdito ser o credor privilegiado.

5.3 Prescrio Aquisitiva

Somente no direito real a passagem do tempo poder gerar aquisio de direitos.

5.4 Bem certo, determinado e existente

Em decorrncia do princpio da veracidade registral, o bem deve ter caractersticas de certo, determinado e existente.

6. Classificao dos Direitos Reais

1 CLASSIFICAO

6.1 Direito real sobre coisa prpria

O nico direito real sobre coisa prpria a propriedade, que confere o ttulo de dono ou domnio. Normalmente, apropriedade ilimitada ou plena, conferindo poderes de uso, gozo, posse, reivindicao e disposio.

6.2 Direito real sobre coisa alheia

o desmembramento do direito real sobre coisa prpria. Poder somente ser temporrio, visto que, dentro doprincpio da elasticidade, a coisa tende a voltar situao original, que a propriedade plena. Divide-se em trsgrupos:

Direito real de fruio: o desmembramento em relao ao uso da coisa. Pode ser enfiteuse, servido,usufruto, uso e habitao.

Direito real de garantia: o desmembramento em relao disposio da coisa (limita o direito de dispor dacoisa). Se no cumprida a obrigao principal, o credor ir dispor da coisa. Pode ser hipoteca, penhor eanticrese.

Direito real de aquisio: o desmembramento do direito de aquisio. O titular transmite a propriedade paraterceiros, paulatinamente. Pode ser compromisso irretratvel de compra e venda, e alienao fiduciria emgarantia.

2 CLASSIFICAO

a) Direito de posse, uso, gozo e disposio: propriedade.b) Exteriorizao do domnio: posse.c) Direito de posse, uso, gozo e disposio sujeitos restrio oriunda de direito alheio: enfiteuse.

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d) Direitos reais de garantia: penhor, hipoteca e alienao fiduciria.e) Direito real de aquisio: promessa irrevogvel de venda.f) Direito de usar e gozar do bem sem disposio: usufruto e anticrese.g) Direito limitado a certas utilidades do bem: servido, uso e habitao.

POSSE

1. Teorias quanto ao conceito e seus elementos constitutivos

- Significados imprprios

- Teoria subjetiva de Savigny posse o poder de uma pessoa sobre uma coisa, com a inteno de t-la para si;ela se caracteriza pela conjugao do elemento objetivo "corpus" ( a mera possibilidade de exercer um contatofsico com a coisa, tendo sempre a coisa a sua disposio; assim, no o perde o dono do veculo que entrou no cinemae deixou-o no estacionamento) e o elemento subjetivo "animus" ( a vontade de ser proprietrio).

Para esta teoria so meros detentores: o locatrio, o comodatrio, o depositrio, o mandatrio, etc.

Vide o confronto dos arts. 1.204 e 1.223 do CCB/02.

- Teoria objetiva de Ihering ( a adotada, em regra, pelo Direito Civil Brasileiro) tem posse aquele que age emrelao coisa como se fosse proprietrio, mesmo que no o seja, independentemente da inteno; para acaracterizao da posse basta o elemento objetivo "corpus" (no significa contato fsico com a coisa, mas simconduta de dono); considera o elemento subjetivo "animus" como j includo no elemento objetivo "corpus"; posse aexteriorizao da propriedade, a visibilidade do domnio, o uso econmico da coisa; ex.: material de construoprximo a obra, indica posse; mao de cigarro prximo a obra, no indica posse.

Para o direito brasileiro, para que haja posse, alm dos elementos constitutivos apontados por Ihering, deve conter narelao possessria, como ato jurdico que :

a) sujeito capaz (pessoa natural ou jurdica); b) objeto (coisa corprea ou incorprea ex. propriedade intelectual); c)uma relao de subordinao entre o sujeito e o objeto, um ter da coisa por parte do sujeito.

2. Conceito

1. a deteno de uma coisa em nome prprio;2. a conduta de dono (Ihering - cuja teoria o Direito Civil Brasileiro acolheu);3. Considera-se possuidor "todo aquele que tem de fato o exerccio, pleno, ou no, de algum dos poderes inerentes aodomnio, ou propriedade" (art. 1.196). Os arts. 1.198 e 1.208 complementam o conceito de posse.

3. Posse e deteno

- H situaes em que uma pessoa no considerada possuidora, mesmo exercendo poderes de fato sobre uma coisa;isso acontece quando a lei desqualifica a relao para mera deteno, como faz no artigo 1.198.- Embora, portanto, a posse possa ser considerada uma forma de conduta que se assemelha de dono, no possuidor o servo na posse, aquele que a conserva em nome de outrem ou em cumprimento de ordens ou instruesdaquele em cuja dependncia se encontre;- O possuidor exerce o poder de fato em razo de um interesse prprio; o detentor, no interesse deoutrem - exemplos de deteno: caseiros e todos aqueles que zelam pela propriedade em nome do dono, soldadoem relao s armas no quartel, preso em relao s ferramentas com que trabalha (tais servidores, no tm posse eno lhes assiste o direito de invocar, em nome prprio, a proteo possessria; so chamados de " fmulos daposse"; embora no tenham o direito de invocar, em seu nome, a proteo possessria, no se lhes recusa, contudo,o direito de exercer a autoproteo do possuidor, quanto s coisas confiadas a seu cuidado, conseqncia natural deseu dever de vigilncia); - No induzem posse, tambm, os atos de mera permisso ou tolerncia (art. 1.208). Ex: permisso para passarpelo jardim do vizinho; - No h posse de bens pblicos (CF - proibi o usucapio especial), o uso do bem pelo particular no passa de meradeteno consentida.

4. Objeto da posse:

a) Bens corpreos, salvo as que estiverem fora do comrcio, ainda que gravadas com clusula deinalienabilidade;

b) Coisas acessrias se puderem ser destacadas da principal sem alterao de sua substncia;c) Coisas coletivas;d) Direitos reais de fruio: uso, usufruto, habitao e servido (h dvida quanto enfiteuse);e) Direitos reais de garantia;f) Direitos pessoais patrimoniais ou de crdito. (vide o que diz Maria Helena Diniz)

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5. Natureza Jurdica

a) posse um fato (Windscheid etc.).b) posse um fato e um direito; em princpio, considerada em si mesmo, um fato, mas, pelas suas

conseqncias legais, pelos efeitos que gera, entra na esfera do direito (Savigny etc.); considera-a, portanto,um misto de fato e de direito. Teoria adotada pela maioria dos civilistas.

c) Posse um direito, isto , um interesse legalmente protegido (Ihering, Teixeira de Freitas etc.).

Para a maioria dos civilistas fato e um direito real devido ao seu exerccio direto, sua oponibilidade ergaomnes e sua incidncia em objeto obrigatoriamente determinado.

Para o Cdigo Civil a posse no pode ser considerada um direito real, pois no consta do rol taxativo do art.1.225); Trata-se de direito especial, como afirma Clvis Bevilqua.

1. ESPCIES DE POSSE

1.1 Quanto extenso da garantia possessria (art. 1.196 e 1.197):

- direta (ou imediata) a exercida diretamente pelo possuidor sobre a coisa.- indireta (ou mediata) aquela que o proprietrio conserva, por fico legal, quando o exerccio da posse direta conferido a outrem, em virtude de contrato ou direito real limitado.

- ex.: o locatrio, o depositrio e o usufruturio exercem a posse direta; o proprietrio a posse indireta.

- uma no anula a outra; ambas coexistem no tempo e no espao e so jurdicas (" jus possidendi"), no autnomas,pois implicam o exerccio de efetivo direito sobre a coisa; - o possuidor direito e o indireto podem invocar a proteo possessria contra terceiros, mais s este pode adquirir apropriedade em virtude do usucapio.

1.2 Quanto simultaneidade do exerccio da posse Composse (arts. 1.199):

Composse: situao pela qual duas ou mais pessoas exercem, simultaneamente, poderes possessrios sobre amesma coisa. Art. 1.199. Ex: adquirentes de coisa comum, marido e mulher em regime de comunho de bens ou co-herdeiros antes da partilha.

Qualquer dos possuidores pode valer-se dos interditos possessrios ou da legtima defesa; No confundir com concorrncia de posses (posses de naturezas distintas, ex. posse direta e indireta sobre um

mesmo bem); Composse pro-diviso: h uma diviso de fato para a utilizao pacfica do direito de cada um. Aqui,

exercendo os possuidores poderes apenas sobre parte da coisa definida, e estando tal situao consolidada hmais de ano e dia, poder cada qual recorrer aos interditos contra aquele composse que atentar contra talexerccio. Em relao a terceiros, qualquer composse poder impedir sua atitude, como ocorrem noscondomnios.

Composse pro-indiviso: todos exercem o direito de possuidor ao mesmo tempo sobre a totalidade da coisa;

1.3 Q uanto aos vcios objetivos:

a. justa a no violenta, clandestina ou precria, ou seja, a adquirida legalmente, sem vcio jurdico externo.

b. injusta aquela que se reveste dos vcios acima apontados; mesma viciada, porm, ser justa, suscetvel deproteo em relao s demais pessoas estranhas ao fato.

c. violenta ("vi") a que se adquire pela fora fsica ou violncia moral.

d. clandestina ("clam") a que se estabelece s ocultas daquele que tem interesse em conhec-la.

e. precria ("precario") quando o agente nega-se a devolver a coisa que lhe foi emprestada com a condio deser restituda assim que o proprietrio a solicitar; a que se origina do abuso de confiana, por parte de quem recebea coisa com o dever de restitu-la (esta posse justa na sua origem e se torna injusta no ato da remessa de devolver acoisa).

- ex.: o invasor de um imvel abandonado deter a posse violenta se expulsar fora o antigo ocupante; se nelepenetrar furtivamente, ter a posse clandestina; se ficou de guard-lo, mas nele se instalou sem autorizao do dono,ter a posse precria.

- a violenta e a clandestina, convalescem e se tornam justa uma vez cessada a violncia ou a clandestinidade.

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- a precria no convalesce, jamais se tornar justa.

Princpio geral sobre o carter da posse: Pelo art. 1.203 do CCB h presuno juris tantun de que a posse guardao mesmo carter de sua aquisio, salvo, se. p. ex. o adquirente a ttulo clandestino ou violento provar que suaclandestinidade ou violncia cessaram h mais de ano e dia, caso em que a posse passa a ser reconhecida (art.1.208), j o mesmo no se pode dizer do vcio da precariedade.

1.4 Q uanto subjetividade:

a. de boa-f quando o possuidor ignora o vcio ou o obstculo que lhe impede a aquisio da coisa ou do direitopossudo (art. 1.201); o possuidor pensa que a coisa lhe pertence ou no conhece os vcios da posse - ex.: pessoa queadquire uma coisa furtada, desconhecendo esse detalhe; quando o possuidor est convicto de que a coisa, realmente,lhe pertence, ignorando que est prejudicando direito de outrem.

b. de m-f quando o possuidor tem conhecimento do vcio da posse; aquela em que o possuidor tem cincia dailegitimidade de seu direito de posse, em razo de vcio ou obstculo impeditivo de sua aquisio (art. 1.202).

Toda posse de m-f injusta, mas nem toda posse injusta de m-f. artigo 497 CC "no induzem posse os atos de mera permisso ou tolerncia, assim como no autorizam a

sua aquisio os atos violentos, ou clandestinos, seno depois de cessar a violncia, ou a clandestinidade". A importncia da distino entre a posse de boa-f e a de m-f, implica na indenizao por benfeitorias,

exerccio do direito de reteno e indenizao no caso de deteriorao da coisa. A posse de boa-f conserva esta caracterstica at o momento em que o possuidor toma conhecimento do

vcio inicial aquisio da posse. A maioria da jurisprudncia entende que o possuidor toma conhecimento do vcio na citao ou na

contestao; a minoria acha que na sentena.

1.5 Q uanto sua idade:

- nova a de menos de ano e dia.

- velha a de ano e dia ou mais.

- no se deve confundir posse nova com ao de fora nova, nem posse velha com ao de fora velha: - para sesaber se a ao de fora nova ou velha, leva-se em conta o tempo decorrido desde a ocorrncia da turbao ou doesbulho; se o turbado ou esbulhado reagiu logo, intentando a ao dentro do prazo de ano e dia, contando da data daturbao ou do esbulho poder pleitear a concesso da liminar (art. 924, CPC), por tratar-se de ao de fora nova;passado esse prazo, no entanto, o procedimento ser ordinrio, sem direito a liminar, sendo a ao de fora velha; possvel, portanto, algum que tenha posse velha ajuizar ao de fora nova, ou de fora velha, dependendo dotempo que levar para intent-la, contado o prazo da turbao ou do esbulho, assim como tambm algum que tenhaposse nova ajuizar ao de fora nova ou de fora velha.

1.6 Q uanto aos seus efeitos:

- "ad interdicta" a que pode ser defendida pelos interditos ou aes possessrias, quando molestada (ameaada,turbada, esbulhada ou perdida), mas no conduz ao usucapio; o possuidor, como o locatrio, por ex., vtima deameaa ou de efetiva turbao, tem a faculdade de defende-la ou de recuper-la pela ao possessria adequada atmesmo contra o proprietrio.

- "ad ucucapionem" a que se prolonga por determinado lapso de tempo estabelecido na lei, deferindo a seutitular a aquisio do domnio; ao fim de um perodo de 10 anos entre presentes e de 15 entre ausentes, aliado aoutros requisitos, como o nimo de dono, o exerccio contnuo e de forma mansa e pacfica, alm do justo ttulo e boa-f, d origem ao usucapio ordinrio (art. 1.242); quando a posse, com essas caractersticas, prolonga-se por mais de20 anos, a lei presume o justo ttulo e a boa-f, deferindo a aquisio do domnio pelo usucapio extraordinrio (art.1.238).

1.7 O utras classificaes:

- natural a que se constitui pelo exerccio de poderes de fato sobre a coisa - ex.: A vende sua casa a B, mascontinua no imvel como inquilino; no obstante, B fica sendo possuidor da coisa (posse indireta), mesmo jamais t-laocupado fisicamente.

- civil ou jurdica a que assim se considera por fora da lei, sem necessidade de atos fsicos ou materiais; a quese transmite ou se adquire pelo ttulo.

AQUISIO E PERDA DA POSSE

1. Objetivo

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Justifica-se a fixao da data da aquisio da posse por assinalar o incio do prazo da prescrio aquisitiva e dolapso de ano e dia, que distingue a possa nova da velha.

2. modos de aquisio (art. 1.204):

O legislador, ao contrrio do que fez no antigo CC, que se esqueceu do fato de haver adotado a teoria de Ihering,deixou de lado o rol taxativo dos modos de aquisio e disps no art. 1.204:

Adquire-se a posse desde o momento em que se torna possvel o exerccio, em nome prprio, de qualquer dospoderes inerentes propriedade.

1. Aquisio originria:

a) Conceito: no h relao de causalidade, entre a posse atual e a anterior; o que acontece quando hesbulho, e o vcio, posteriormente, convalesce.

b) Modos: arts. 1.196, 1.204 e 1.263.

2. Aquisio derivada:

a) Conceito: requer existncia de posse anterior, ou seja, transmitida ao adquirente. Ex. herana.b) Modos:

b.1. Tradio

Pressupe um acordo de vontades, um negcio jurdico de alienao, quer a ttulo gratuito, como na doao, quer attulo oneroso, como na compra e venda.- real quando envolve a entrega efetiva e material da coisa.- simblica quando representada por ato que traduz a alienao, como a entrega das chaves do apartamentovendido.- ficta no caso do contituto possessrio, que ocorre, por ex., quando o vendedor, transferindo a outrem o domnio dacoisa, conserva-a, todavia em seu poder, mas agora na qualidade de locatrio.

b.2. Apreenso

a) Apropriao unilateral de coisa sem dono (foi abandonada ou no de ningum);b) Coisa retirada de outrem sem permisso;

b.3. Exerccio de direito

Ex. servido. Se constituda pela passagem de um aqueduto por terreno alheio, p. ex. adquire o agente a sua posse seo dono do prdio serviente permanece inerte pelo prazo de um ano e dia.

(vide art. 1.379)

b.2. Constituto possessrio, art. 1.267, pargrafo nico

Noo: No constituto possessrio, aquele que detm a posse direta no mais proprietrio da coisa, possuindo-a emnome de outrem.

Subentende-se a tradio quando o transmitente continua a possuir pelo constituto possessrio; quando cede aoadquirente o direito restituio da coisa, que se encontra em poder de terceiro; ou quando o adquirente j est naposse da coisa, por ocasio do negcio jurdico.

b.3. Acesso

Atravs da qual a posse pode ser continuada pela soma do tempo do atual possuidor com o de seus antecessores.

- Sucesso: O sucessor universal continua de direito a posse do seu antecessorArt. 1.206. A posse transmite-se aos herdeiros ou legatrios do possuidor com os mesmos caracteres.

- Unio: sucessor singular facultado unir sua posse do antecessor, para os efeitos legais.

2.1 Quanto origem

Distinguem-se os modos de aquisio da posse em originrios e derivados. * Se o modo de aquisio originrio, a posse apresenta-se isolada dos vcios que anteriormente a contaminavam;j o mesmo no acontece com a adquirida por meios derivados. De acordo com o art. 1.203 essa posse conservar omesmo carter de antes. Exceo: art. 1.207, 2 parte, pois faculta ao sucessor singular unir a sua posse de seuantecessor, para os efeitos legais.

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2.2 Quem pode adquirir a posse (art. 1.205, I e II):

- a prpria pessoa que a pretende, desde que capaz;- no sendo capaz, poder adquiri-la se estiver representada ou assistida por seu representante;- por meio de procurador ou mandatrio, munido de poderes especficos;- por terceiro, mesmo sem mandato, dependendo de ratificao;- pelo "constituto possessrio".

3. Perda:

Parece intil a enumerao feita pelos arts. 1.223 e 1.224 dos meios pelos quais se perde a posse; se esta aexteriorizao do domnio e se possuidor aquele que se comporta em relao coisa como dono, desde o momentoem que no se comporte mais dessa maneira, ou se veja impedido de exercer os poderes inerentes ao domnio, aposse estar perdida; o CC, todavia, preferiu especificar, casuisticamente, a perda da posse, mas a enumerao nopode ser considerada exaustiva:

3.1 Da posse da coisa:

a - pelo abandono d-se quando o possuidor renuncia posse, manifestando, voluntariamente, a inteno delargar o que lhe pertence, como quando atira rua um objeto seu.

b - pela tradio s acarreta a perda da posse quando envolve a inteno definitiva de transferir a coisa a outrem,como acontece na venda do objeto, com transmisso da posse plena ao adquirente.

c - pela perda da prpria coisa quando for impossvel encontra-la, de modo que no se possa mais utiliza-laeconomicamente. Ex: algum que deixa uma jia cair no fundo do mar.

d - pela destruio da coisa porque se tornou inaproveitvel ou inalienvel.

e - pela sua inalienabilidade: por ter sido colocada fora do comrcio por motivo de ordem pblica, de moralidade,de higiene ou de segurana coletiva., no podendo ser, assim, possuda por impossibilidade de exercer os poderesinerentes ao domnio de forma exclusiva. H autores que discordam com esta questo.

f - pela posse de outrem ocorre ainda que a nova posse tenha-se firmado contra a vontade do primitivopossuidor, se este no foi manutenido ou reintegrado em tempo oportuno; o desapossamento violento por ato deterceiro d origem deteno, viciada pela violncia exercida; com o convalescimento desse vcio, surge a posse,embora injusta, que se firmar pelo decurso do prazo de ano e dia.

g - pelo constituto possessrio.

3.2 - Da posse dos direitos

- impossibilidade de seu exerccio (art. 1.196). ex. quando se perde o direito de posse de uma servido de passagemse o prdio dominante ou serviente foi destrudo;- pelo desuso (art. 1.389, III), ex. o desuso de uma servido predial por 10 anos consecutivos gera o fim do direito posse.

3.3 - Da posse para o ausente (aquele que no se acha presente) (art. 1.224): quando tem notcia da ocupao,abstm-se de retomar a coisa ou, tentando recuper-la, violentamente repelido.

EFEITOS DA POSSE

1. Conceito. So as conseqncias jurdicas produzidas pela posse em virtude de lei ou norma jurdica e a distinguemda mera deteno.

2. Espcies

Orlando Gomes reconhece 7 efeitos da posse:

1. O uso dos interditos (ou aes) possessrias: este o principal efeito da posse.2. direito percepo dos frutos;3. indenizao por benfeitorias;4. reteno pela indenizao da benfeitorias teis e necessrias;5. "jus tollendi" (direito de retirar) das benfeitorias volupturias;6. direito de usucapir;7. indenizao pelo esbulho ou turbao.

8. Ainda h o efeito da responsabilidade pela deteriorao e perda da coisa (Maria Helena Diniz).7


* alguns efeitos so produzidos por todos os tipos de posse e outros s pelas posses de boa-f.

2.1 Uso dos Interditos

- finalidade: defender a posse.

- modos de proteo (defesa) possessria conferida ao possuidor:

- conceito de turbao (perturbao da posse) todo fato injusto ou todo ato abusivo que venha aferir direitosalheios, impedindo ou tentando impedir o seu livre exerccio; todo ato que embaraa o livre exerccio da posse.

- conceito de esbulho (perda total da posse) o ato pelo qual uma pessoa despojada, injustamente, daquilo quelhe pertence ou estava na sua posse, por violncia, por clandestinidade, e por abuso de confiana. Pode ocorrer oesbulho pacfico: quando o compromissrio comprador deixa de pagar as prestaes avenadas, pode-se ajuizar aode resciso contratual, cumulada com ao de reintegrao de posse. Neste caso a ao correr no procedimentocomum.

1 DEFESA USO DE FORA

O possuidor pode manter ou restabelecer a situao de fato pelos seus prprios recursos:

A - legtima defesa quando o possuidor se acha presente e turbado (perturbao da posse) no exerccio de suaposse, pode reagir, fazendo uso da defesa direta.

B - desforo imediato ocorre quando o possuidor, j tendo perdido a posse (esbulho), consegue reagir, emseguida, e retomar a coisa (autotutela, autodefesa ou defesa direta); praticado diante do atentado j consumado,mas ainda no calor dos acontecimentos; o possuidor tem de agir com suas prprias foras, embora possa ser auxiliadopor amigos e empregados, permitindo-se-lhes, ainda, se necessrio, o emprego de armas; o guardio da coisa notem o direito de invocar, em seu nome, a proteo possessria, mas tem o direito de exercer a autoproteo(autodefesa) do possuidor ou representado, conseqncia natural de seu dever de vigilncia.

- requisitos para o uso da fora: reao imediatamente aps a agresso, devendo ela limitar-se ao indispensvel manuteno ou restituio da posse (art. 1.210, 1, 2 parte); os meios empregados devem ser proporcionais agresso.

* tambm crime tipificado no artigo 161, II, CP.

2 DEFESA AES POSSESSRIAS

Caractersticas das aes possessrias:

1. Legitimidade ativa e passiva:

Legitimidade ativa:- Exige-se a posio de possuidor para a propositura dos inteditos, mesmo sem ttulo;- No cabem ao detentor;- Se possui apenas o direito, mas no a posse, no poder utilizar os interditos, salvo o sucessor, que deve provarapenas a posse de seu antecessor. Art. 1.207. O sucessor universal continua de direito a posse do seu antecessor; eao sucessor singular facultado unir sua posse do antecessor, para os efeitos legais.- Possuidores diretos e indiretos tm ao possessria contra terceiros, e tambm um contra o outro.

Legitimidade passiva: - autor da ameaa, turbao ou esbulho o seu representante;- terceiro que recebeu a coisa esbulhada sabendo que o era (m-f);- herdeiro a ttulo universal ou causa mortis;- pessoa jurdica de direito pblico ou privado autora do ato molestador

A ao pode ser proposta contra o autor do ato molestador como contra quem ordenou a sua prtica, ou contraambos.

2. Cumulatividade de pedidos de naturezas diversas

O artigo 921 do CPC permite que o autor, na inicial da ao possessria, cumule o pedido possessrio com o decondenao em perdas e danos, cominao de pena para o caso de nova turbao ou esbulho e desfazimento deconstruo ou plantao feita em detrimento de sua posse.

3. Carter dplice das aes possessrias

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No necessria a reconveno. Se o ru se julgar ofendido em sua posse, poder formular na prpria contestao ospedidos que tiver contra o autor.

Art. 922, CPC. lcito ao ru, na contestao, alegando que foi o ofendido em sua posse, demandar a proteopossessria e a indenizao pelos prejuzos resultantes da turbao ou do esbulho cometido pelo autor.

4. Fungibilidade dos Interditos:

Art. 920, CPC. A propositura de uma ao possessria em vez de outra no obstar a que o juiz conhea do pedido eoutorgue a proteo legal correspondente quela, cujos requisitos estejam provados.

Tal fungibilidade s poder ocorrer entre as trs aes possessrias em sentido estrito: manuteno, reintegrao einterdito proibitrio. H autores que pensam diferente.

5. nus da prova compete ao adversrio do possuidor, quando for contestado o direito deste.

6. O possuidor goza, processualmente, da posio mais favorvel.

Espcies (sentido estrito):

aes possessrias por excelncia: s servem para defender a posse do possuidor; as outras aes que tambmdefendem a posse somente sero possessrias se intentadas pelo possuidor.

a) ao de manuteno de posse o meio de que se pode servir o possuidor que sofrer turbao a fim de semanter na sua posse.

b) ao de reintegrao de posse a movida pelo esbulhado, a fim de recuperar a posse perdida em razo deviolncia, clandestinidade ou precariedade.

A manuteno e a reintegrao de posse apresentam caractersticas e requisitos semelhantes; a diferenaest apenas em que o "possuidor tem direito a ser mantido na posse em caso de turbao e reintegrado no deesbulho" (art. 926, CPC).

So requisitos para a propositura das referidas aes: 1) prova da posse, 2) prova da turbao (manuteno) ou do esbulho (reintegrao) praticado pelo ru, 3) prova da data da turbao (manuteno) ou do esbulho (reintegrao). At ano e dia: procedimento

especial com pedido de liminar. Aps: procedimento ordinrio, no perdendo, contudo, o carter possessrio.*O prazo de ano e dia de decadncia: portanto, fatal e peremptrio.

4) na ao de manuteno da posse, necessita o autor provar, a sua posse atual (apesar de ter sidomolestada, ainda a mantm, no a tendo perdido para o ru).

Solues para a contagem dos prazos nos casos de mais de um ato devolutivo:

- O prazo de ano e dia no corre enquanto o possuidor defende a posse, restabelecendo a situao de fato anterior turbao, ou ao esbulho.- no se contam os atos preparatrios; conta-se do ltimo ato integrativo da "vis inquietativo";- diversos atos de turbao, sem nexo entre eles, cada um gera direito a uma ao;- atos sucessivos com nexo de causalidade entre eles, existem duas correntes: conta-se do primeiro ato / conta-se doltimo ato ( a melhor).

c) interdito proibitrio a proteo preventiva da posse ante a ameaa de turbao ou esbulho; incumbe aoautor provar a sua posse atual, a ameaa de turbao ou esbulho por parte do ru e justo receio de que sejaefetivada;

Efeitos: proibio da prtica de um ato em que imediato a liminar e quanto a pena o efeito s verificado depois dasentena.

Outras aes que pode ser consideradas possessrias

Serve para defender a posse tanto do possuidor como do proprietrio:

d) ao de dano infecto uma medida preventiva utilizada pelo possuidor, que tenha fundado receio de que aruna ou demolio, ou vcio de construo do prdio vizinho ao seu, venha causar-lhe prejuzos, para obter, porsentena, do dono do imvel contguo, cauo que garanta a indenizao de danos futuros.

e) ao de nunciao de obra nova (ou embargo de obra nova) visa impedir a continuao de obra queprejudique prdio vizinho ou esteja em desacordo com regulamentos administrativos.

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f) ao de imisso na posse utilizada quando o autor da ao proprietrio da coisa, mas no possuidor, porhaver recebido do alienante s o domnio, pela escritura, mas no a posse; como nunca teve esta, no pode valer-sedos interditos possessrios.

g) embargos de terceiro o processo acessrio que visa defender os bens daqueles que, no sendo parte numademanda, sofrem turbao ou esbulho em sua posse, ou direito, por efeito de penhora, depsito, arresto, seqestro,venda judicial, arrecadao, arrolamento, inventrio, partilha ou outro ato de apreenso judicial.

h) qualquer problema versando sobre a posse de imveis de valor menor de 40 salrios mnimos (art. 3, IV, L.9.099/95).

- RESUMO: a posse pode ser perturbada de trs formas: pelo esbulho (perda da posse), pela turbao (tentativa deesbulho), ou pela ameaa de agresso iminente; da a "ao de reintegrao de posse" para o esbulhado, a"ao de manuteno de posse" para o turbado, e a "ao de interdito proibitrio" para o ameaado; cabemedida liminar provisria no esbulho e na turbao, se o fato tiver menos de um ano e dia; no interditoproibitrio no h medida liminar; o possuidor turbado pode exercer a legtima defesa da posse, e o esbulhado podeusar de esforo para restituir-se na posse por sua prpria fora, contanto que o faa logo; incluem-se tambm nadefesa da posse, como meios particularizados ou especficos, as "aes de nunciao de obra nova" ( a quecompete ao proprietrio ou possuidor, para impedir que a edificao de obra nova em imvel vizinho lhe prejudique oprdio), de "embargos de terceiro" (cabem a quem, no sendo parte no processo, sofrer penhora, arresto,arrecadao ou outros tipos de apreenso judicial de coisa) e "ao de dano infecto" (cabe contra vizinhos, no casode runa ou de mau uso da propriedade).

2.2 percepo dos frutos ("factum perceptio")

- Teoria objetiva ( a acolhida pelo nosso Cdigo Civil)

- conceito de frutos: so utilidades que a coisa periodicamente produz, cuja percepo se d sem detrimento desua substncia.

Classificao de frutos quanto sua origem:

- naturais so os que se renovam periodicamente, devido fora orgnica da prpria natureza - ex.: frutas dasrvores, as crias dos animais etc.- industriais so os que surgem em razo da atuao do homem sobre a natureza - ex.: a produo de uma fbrica.- civis so as rendas produzidas pela coisa, em virtude de sua utilizao por outrem que no o proprietrio - ex.:juros, aluguis.

Quanto ao seu estado:

- pendentes so os que ainda esto unidos coisa que os produziu (a coisa principal).- percebidos so os que j foram colhidos (separados da coisa que os produziu).- estantes so aqueles que esto armazenados para venda.- percepiendos so os que deviam ter sido, mas ainda no foram colhidos.- consumidos so os que no existem mais porque foram utilizados pelo consumidor.

- Teoria subjetiva

- conceito de frutos: so riquezas normalmente produzidas por um bem patrimonial (ex.: uma safra - poca dacolheita), ao do homem sobre natureza, os rendimentos de um capital; esta teoria d maior destaque ao aspectoeconmico dos frutos.

a) Possuidor de boa-f tem direito :

- frutos percebidos (CC, art. 1.214);- despesas da produo e custeio dos frutos pendentes e dos colhidos antecipadamente, que devero ser restitudos(CC, 1.214 e pargrafo nico);

b) Possuidor de m-f:

- no tem direito aos frutos;- responde por todos os prejuzos que causou pelos frutos colhidos e percebidos e pelos que por culpa sua deixou deperceber;- tem direito s despesas de produo e custeio dos frutos;

2.3 indenizao das benfeitorias e direito de reteno

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Benfeitorias: So obras ou despesas efetuadas numa coisa para conserv-la - "necessrias", melhor-la - "teis" ouembelez-la - "volupturias";

Reteno: o direito que tem o devedor de uma obrigao de reter o bem alheio em seu poder, para haver do credorda obrigao, as despesas feitas em benefcio da coisa.

Possuidor de boa-f:

- tem direito indenizao das benfeitorias necessrias e teis;- levantar as volupturias, se lhe no forem pagas;- pelo valor das benfeitorias necessrias e teis, poder exercer o direito de reteno.

Possuidor de m-f:

- sero ressarcidas somente as benfeitorias necessrias;- no lhe assiste o direito de reteno;- nem o de levantar as voluntrias

Art. 1.222. O reivindicante, obrigado a indenizar as benfeitorias ao possuidor de m-f, tem o direito de optar entre oseu valor atual e o seu custo; ao possuidor de boa-f indenizar pelo valor atual.

2.4 responsabilidade pela deteriorao e perda da coisa

Possuidor de boa-f:- no responde pela perda ou deteriorao da coisa, a que no der causa;

Possuidor de m-f:- responde pela perda, ou deteriorao da coisa, ainda que acidentais, salvo se provar que de igual modo se teriamdado, estando ela na posse do reivindicante.

PROPRIEDADE NOES GERAIS

1. Conceito

Direito de propriedade o direito que a pessoa fsica ou jurdica tem, dentro dos limites normativos, de usar, gozar edispor de um bem, corpreo ou incorpreo, bem como de reivindic-lo de quem injustamente o detenha. (MariaHelena Diniz)

2. Elementos constitutivos

- "jus utendi" (direito de usar) a faculdade de o dono servir-se da coisa e utiliz-la da maneira que entendermais conveniente, podendo excluir terceiros de igual uso - ex.: morar numa casa, dirigir um carro etc.

- "jus fruendi" (direito de gozar ou usufruir) o poder de perceber os frutos naturais e civis da coisa eaproveitar economicamente os seus produtos - ex.: apanhar uma fruta de uma rvore em sua propriedade.

- "jus abutendi" ou "jus disponendi" (direito de dispor) o direito de dispor da coisa, de transferi-la ou alien-laa outrem a qualquer ttulo; envolve o poder de consumir o bem, de dividi-lo ou grav-lo - ex.: vender, distribuir, doar acoisa.

- "reivindicatio" (direito de reivindicar) o direito de reaver a coisa, de reivindic-la das mos de queminjustamente a detenha; ele envolve a proteo especfica da propriedade, que se perfaz pela "ao reivindicatria".

3. Caracteres da propriedade

- ilimitado ou absoluto, no sentido de se encontrar a propriedade liberta dos encargos que a constrangiam desdeos tempos feudais, quando o que lavrava o solo tinha o dever de pagar foro ao fidalgo; hoje, o proprietrio tem amplopoder sobre o que lhe pertence.

- exclusivo, no sentido de poder o seu titular afastar da coisa quem quer que dela queira utilizar-se (tal noo nose choca com a de condomnio, pois cada condmino proprietrio, com exclusividade, de sua parte ideal).

- irrevogvel ou perptua, porque no se extingue pelo no-uso; no estar perdida enquanto o proprietrio no aalienar ou enquanto no ocorrer nenhum dos modos de perda previstos em lei, como a desapropriao, operecimento, o usucapio etc.

- elstica, porque a propriedade pode ser distendida ou contrada no seu exerccio, conforme se lhe adicionem ousubtraiam poderes destacveis.

4. Objeto da propriedade11


a) bens corpreos mveis ou imveis (CC, arts. 1.299 e 1.232, Cd. de minerao, art. 84 e CF, art. 176);b) bens incorpreos (CC, arts. 649 a 673, revogados pela Lei n. 5.988/73 que, por sua vez, foi revogada pela Lei

n. 9.610/98; CF, art. 5, XXIX e XXVII)

5. Espcies de propriedade

a) Quanto extenso do direito do titular:

- Propriedade plena: quando todos os elementos constitutivos se acham reunidos na pessoa do proprietrio.

- Propriedade restrita: quando se desmembram um ou alguns de seus poderes que passam a ser de outrem.

b) Quanto perpetuidade do domnio

- Propriedade perptua: a que tem durao ilimitada.

- Propriedade resolvel: a que encontra no seu prprio ttulo constitutivo uma razo de sua extino, ou seja, asprprias partes estabelecem uma condio resolutiva. Ex. retrovenda. (CC, Art. 505. O vendedor de coisa imvel podereservar-se o direito de recobr-la no prazo mximo de decadncia de trs anos, restituindo o preo recebido ereembolsando as despesas do comprador, inclusive as que, durante o perodo de resgate, se efetuaram com a suaautorizao escrita, ou para a realizao de benfeitorias necessrias).

6. Propriedade Resolvel:

Conceito: diz-se que a propriedade resolvel quando o ttulo de aquisio est subordinado a uma condioresolutiva ou ao advento do termo. Nesse caso, deixa de ser plena, passando a ser limitada.

Causas de resoluo:O CC trata de casos de resoluo da propriedade em dois artigos, que estabelecem excees ao princpio de que odireito de propriedade perptuo e irrevogvel: pelo advento de uma condio ou pelo surgimento de uma causasuperveniente;

- No art. 1.359, a causa da resoluo encontra-se inserta no ttulo ("ex tunc"); - No art. 1.360, o elemento que resolve a relao jurdica superveniente ("ex nunc");

Dispe o art. 1.359 que, resolvido o domnio pelo implemento da condio ou pelo advento do termo, entendem-setambm resolvido os direitos reais concedidos na sua pendncia, e o proprietrio em cujo favor se opera a resoluopode reivindicar a coisa do poder de quem a detenha;

a) Causa incerta:- A condio ou termo referidos constam do ttulo constitutivo da propriedade, de tal forma que o terceiro que aadquiriu no poder alegar surpresa;

Por ex ., se algum adquirir um imvel em cuja escritura existia um pacto de retrovenda, no poder reclamar se oprimeiro alienante exercer o seu direito de retrato ante do prazo de 3 anos (art. 505); neste caso, resolve-se o domniodo terceiro, e o primeiro alienante poder reivindicar o imvel.

b) Causa superveniente: - O art. 1.360 cuida de outra hiptese; dispe, com efeito, que, "se, porm, a propriedade se resolver por outra causasusperveniente, o possuidor, que o tiver adquirido por ttulo anterior resoluo, ser considerado proprietrioperfeito, restando pessoa em cujo benefcio houve a resoluo ao contra aquele cujo domnio se resolveu parahaver a prpria coisa, ou seu valor";

Por ex., se algum receber um imvel em doao e depois o alienar, o adquirente ser considerado proprietrioperfeito se, posteriormente, o doador resolver revogar a doao por ingratido do donatrio (art. 557); emborapermitida a revogao, no pode ela prejudicar direitos adquiridos por terceiros; como se trata de causasuperveniente, o adquirente no podia prev-la; o doador, neste caso, s poder cobrar do donatrio o valor da coisa,porque esta continuar pertencendo ao adquirente de boa-f.

7. Propriedade Aparente

Ocorre com aquele que adquire onerosamente e com boa-f a propriedade de quem no dono, aqui resguarda-se aaquisio a non domino.

Tal proteo aparncia de direito foi recepcionada pelo Cdigo Civil de 2002, no mbito do direito das sucesses,quando abraou a teoria da aparncia, legitimando a aquisio onerosa e de boa-f, de imvel pertencente a herdeiroaparente, ressalvando-se as aquisies gratuitas, nos estritos termos do art. 1.817 do Cdigo Civil de 2002.

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A teoria da aparncia deve ser prestigiada no sistema registrrio, mesmo nas hipteses de nulidade absoluta doregistro, no de se descartar a boa-f do adquirente do direito inscrito, pautada na aparncia e na presuno delegitimidade do registro. Por outro lado, quanto maior a segurana do registro, menor a necessidade da aplicao dateoria da aparncia.

Afrnio de Carvalho (1998:177) expe que "se o alienante no o verdadeiro proprietrio e a lei legitima a aquisiopelo terceiro de boa-f, f-lo no intuito de proteger a boa-f do adquirente, a bem da circulao imobiliria, em cujointeresse no cogita de indagar se o imvel pertencia parte contrria ou a terceiro".

Em vrios arestos reconhece o STJ o princpio da aparncia, em proteo ao terceiro de boa-f, mas o erro deve serescusvel, conforme se infere de seus julgados.

Um dos fundamentos da convalescena do registro nulo, mas titularizado na boa f, est que a propriedade atendersua funo social, como prev o art. 5., XXIII, da Constituio Federal, desde que efetivamente haja uso racional dodomnio. A transferncia da propriedade do proprietrio verdadeiro e displicente para o proprietrio aparente ediligente configura uma espcie de expropriao forada. Dentre as obrigaes inerentes propriedade est seu zeloe guarda.

1. Responsabilidade civil do proprietrio

a) responde objetivamente ou subjetivamente pelos prejuzos, se houver nexo de causalidade entre o danocausado pela coisa e sua conduta;

b) responde subjetivamente por danos causados por animais de sua propriedade, porque h presuno jristantum de que tem obrigao de guarda-los e fiscaliz-los;

c) responde pelos prejuzos causados por coisa que ante sua periculosidade deve ser controlada por ele. Oautomvel, trem e avio podem causar dano tanto aos seus condutores e passageiros, caso em que aresponsabilidade contratual, como a estranhos, sendo, ento, sua responsabilidade delitual. Aresponsabilidade das estradas de ferro pertence ao domnio extracontratual no que concerne aos danos que aexplorao de suas linhas acarreta aos proprietrios marginais. Quanto s aeronaves, a responsabilidade dascompanhias de navegao area regida pela teoria do risco ou responsabilidade objetiva.

d) Responde pelos danos ocasionados por coisas no perigosas.

Funo social da propriedade

Passagens do texto escrito por Lucas Hayne Dantas Barretobacharel em Direito pela Universidade Federal da Bahia (UFBA)

A Incluso da Funo Social no Direito de Propriedade O evolucionar histrico dos institutos da propriedade e de sua funo social acabaram por desaguar,juntamente com o Direito Civil em geral, em seara Constitucional. Destarte, o Cdigo Civil deixa o centro das atenesno estudo do tema trazido baila, cedendo lugar s normas superiores, o que decorre do princpio de supremacia daConstituio. Tal fenmeno pde ser observado na Constituio do Mxico de 1917, que inseria em seu art. 27 que "A Naoter, a todo tempo, o direito de impor propriedade privada as determinaes ditadas pelo interesse pblico [...]". Tambm a Constituio da Alemanha de 1919 - Constituio de Weimar trouxe, em seu art. 153 que "Apropriedade obriga e seu uso e exerccio devem ao mesmo tempo representar uma funo no interesse social". No Brasil, a ideao arrolada entrou em nosso cotidiano jurdico com a Constituio de 1946, dada ainterrupo do Estado Novo, pois, embora houvesse disposio constitucional acerca da regulao legal dapropriedade, a vontade do regime ditatorial prevalecia em todas as ocasies. Somente em 1967, apareceutextualmente a funo social, como princpio de ordem econmica. Atualmente, nossa Lex Fundamentalis, alm de inserir a funo social da propriedade no captulo concernentea direitos e garantias individuais, plasma-o como princpio de ordem econmica, subdividindo seus efeitos conformeseja a propriedade urbana ou rural, o que configura uma inovao da Constituio vigente. Neste contexto, foi desenhado o novo Cdigo Civil, em especial seu art. 1.228, ao prever, em pargrafosinovadores, a funo social da propriedade. De lapidar redao, o 1. estabelece que "O direito de propriedade deveser exercido em consonncia com suas finalidades econmicas e sociais e de modo que sejam preservados, deconformidade com o estabelecido em lei especial, a flora, a fauna, as belezas naturais, o equilbrio ecolgico e opatrimnio histrico e artstico, bem como evitada a poluio do ar e das guas." Tambm digno de transcrio o 2.:"So defesos os atos que no trazem ao proprietrio qualquer comodidade, ou utilidade, e sejam animados pelainteno de prejudicar outrem." Tais disposies vm conformar-se de acordo com os princpios fundamentais da nova Lei Civil, em especial oPrincpio da Socialidade. Nas palavras do ilustre coordenador-geral da Comisso Revisora e Elaboradora do CdigoCivil, Professor Miguel Reale, em seu artigo "Viso geral do novo Cdigo Civil",

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" constante o objetivo do novo Cdigo no sentido de superar o manifesto carterindividualista da Lei vigente, feita para um pas ainda eminentemente agrcola, com cerca de 80% dapopulao no campo. Hoje em dia, vive o povo brasileiro nas cidades, na mesma proporo de 80%, oque representa uma alterao de 180 graus na mentalidade reinante, inclusive em razo dos meiosde comunicao, como o rdio e a televiso. Da, o predomnio do social sobre o individual".

Vemos a claramente a insero da propriedade nas limitaes exigidas pelo bem da sociedade, o que nodeixa de afigurar-se como uma manifestao mais palpvel da prpria publicizao do Direito Civil. Em suma, pauta-se claro que a propriedade dever direcionar-se para o bem comum, qualquer que seja apropriedade. Sempre haver funo social da propriedade, mais ou menos relevante, porm a varivel instala-se notipo de destinao que dever ser dado ao uso da coisa. Outro ponto importante consubstancia-se em considerar-se a funo social i) como um objetivo ao direito depropriedade, ou seja, algo que lhe exterior, ou ii) um elemento desse mesmo direito, um requisito intrnseconecessrio sua prpria existncia. A doutrina mais atual, qual nos filiamos, inclina-se a aceitar que a funo socialda propriedade parte integrante da propriedade: em no havendo, a propriedade deixa de ser protegidajuridicamente, por fim, desaparecendo o direito. No mesmo sentido, manifesta-se Jos Afonso da Silva (1999,286): "afuno social se manifesta na prpria configurao estrutural do direito de propriedade, pondo-se concretamentecomo elemento qualificante na predeterminao dos modos de aquisio, gozo e utilizao dos bens". Sendo assim, reiteramos que no h que se falar em propriedade sem que tal direito esteja imbudo de umadestinao - ou funo - social, elemento este integrante e necessrio para sua prpria existncia. Qualquer tentativade utilizar-se deste direito para fins egosticos e danosos coletividade dever ser prontamente cerceada.

Limitaes ao direito de propriedade

1. Fundamentos das limitaes propriedade:

Encontra-se no primado do interesse coletivo ou pblico sobre o individual e na funo social da propriedade, visandoproteger o interesse pblico social e o interesse privado, considerado em relao necessidade social de coexistnciapacfica.

2. Natureza

Trata-se de obrigao propter rem, porque tanto o devedor como o credor so titulares de um direito real, pois ambosos direitos o de credor e o de devedor incidem sobre a mesma coisa, s que no so oponveis erga omnes neminteressam a terceiros.

3. Espcies

a) Restries propriedade em virtude de interesse social

Pressupem a idia de subordinao do direito de propriedade privado aos interesses pblicos e s conveninciassociais. So restries imprescindveis ao bem-estar coletivo a prpria segurana da ordem econmica e jurdica dopas.

a.1 - restries constitucionais. Ex: art. 5, XXII, XXIV, 182, 3 e 4, I e II, 184, 185, 177, etc.a.2 - restries administrativas. Ex: normas de proibio de demolio de monumentos histricos; normas de proteo lavoura, indstria, ao comercia, economia popular; normas de finalidade urbansticas; Cdigo de minerao;Cdigo Florestal; normas ambientais; zoneamento ambiental rural, etc.a.3 - limitaes propriedade rural. Ex. Estatuto da Terra. a.4 - limitaes de natureza militar. Ex: Lei 6.634/79, que dispe sobre a faixa de fronteira;a.5 - restries em razo de lei eleitoral. Ex. art. 135, 3, Cdigo Eleitoral. Funcionaro as mesas receptoras noslugares designados pelos juizes eleitorais 60 (sessenta) dias antes da eleio, publicando-se a designao. 3 Apropriedade particular ser obrigatria e gratuitamente cedida para esse fim.

b) Restries propriedade em virtude de interesse privado

Inspiram-se no propsito de coexistncia harmnica e pacfica de direitos, fundando-se no prprio interesse do titulardo bem ou de terceiros, a quem este pretende beneficiar, no afetando, dessa forma, a extenso do exerccio dodireito de propriedade; caracteriza-se por sua bilateralidade ante o vnculo recproco que estabelece.

b.1 - servides prediais; b.2 - limitaes impostas pela Lei do Inquilinato;b.3 - limitaes impostas pelas normas referentes ao condomnio (art. 1.327 a 1.330 e 1.336, CC);b.4- limitaes impostas pela Lei 6.766/79, que dispe sobre o Parcelamento do Solo Urbano;b.5 - Art. 548. nula a doao de todos os bens sem reserva de parte, ou renda suficiente para a subsistncia dodoador;b.6 - Art. 550. A doao do cnjuge adltero ao seu cmplice pode ser anulada pelo outro cnjuge, ou por seusherdeiros necessrios, at dois anos depois de dissolvida a sociedade conjugal;b.7 - relaes de direitos de vizinhana:

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A limitao privada do direito de vizinhana ser estudada mais adiante

Vrias so as medidas defensivas da propriedade

1. AO REIVINDICATRIA: quando o proprietrio for totalmente privado de seu bem.

- Ela tem carter essencialmente dominial e por isso somente pode ser utilizada pelo proprietrio, por quem tenha"jus in re"; - esta ao uma conseqncia do direito de seqela do proprietrio; (CPC, art. 95)- Nesta ao o autor deve provar o seu domnio, oferecendo prova inconcussa da propriedade, com a respectivatranscrio, e descrevendo o imvel com suas confrontaes, bem como demonstrar que a coisa reivindicadaencontra-se na posse do ru;

1.1 trs, portanto, os pressupostos de admissibilidade de tal ao: a) titularidade do domnio, pelo autor, da rea reivindicanda (comprovada atravs da transcrio imobiliria,se for bem imvel, em seu nome ou da cadeia sucessria, pela apresentao de ttulos aquisitivos registrados duranteo perodo no qual um dos transmitentes adquirira a coisa por usucapio, ainda que no tivesse justo ttulo nem boa f,j que usucapir somam-se as posses, se a do proprietrio atual for havida de possuidores h mais de quinze anos (CC,art. 1.238); b) a individuao da coisa ( uma descrio atualizada do bem, com os corretos limites e confrontaes, de modoa possibilitar a sua correta localizao); c) a posse injusta do ru (o proprietrio vai retomar a coisa no de qualquer possuidor ou detentor, mas daqueleque a conserva sem causa jurdica).

1.2 natureza jurdica: ao real que compete ao senhor da coisa.

a) legitimidade ativa: compete a reivindicatria ao senhor da coisa, ao titular do domnio; em se tratando de aoreal imobiliria, indispensvel a outorga uxria para o seu ajuizamento.

b) legitimidade passiva: a ao deve ser endereada contra quem est na posse ou detm a coisa sem ttulo ousuporte jurdico; - ao possuidor direto, citado para a ao, incumbe a nomeao autoria do proprietrio;- pode, assim, ser movida contra o possuidor sem ttulo e o detentor, qualquer que seja a causa pela qual possuam acoisa; - pode tambm ser endereada contra aquele que deixou de possu-la com dolo, isto , transferindo-a para outro coma inteno de dificultar ao autor sua vindicao.- A boa-f no impede a caracterizao da injustia da posse, para fins de reivindicatria;

1.3 Efeito: fazer com que o possuidor restitua a coisa com todos os seus acessrios. Se impossvel essa devoluopor ter perecido a coisa, o proprietrio ter o direito de receber o valor da coisa se o possuidor estiver de m-f.

Jurisprudncia: Esta ao imprescritvel, porm se a coisa reivindicada j foi usucapida pelo possuidor,no mais poder ser proposta pelo antigo proprietrio que perdeu seu domnio.

2. AO NEGATRIA cabvel quando o domnio do autor, por um ato injusto, esteja sofrendo alguma restrio poralgum que se julgue com um direito de servido sobre o imvel ou qualquer outra turbao na posse; freqentemente usada para solucionar conflito de vizinhana.

3. AO DE DANO INFECTO tem carter preventivo e cominatrio, como o interdito proibitrio, e pode ser opostaquando haja fundado receio de perigo iminente, em razo de runa do prdio vizinho ou vcio na sua construo;precavendo-se, o autor obtm que a sentena comine ao ru a prestao de cauo que o assegure contra o danofuturo; pode ser proposta tambm nos casos de mau uso da propriedade vizinha que prejudique o sossego, asegurana e a sade do proprietrio ou inquilino de um prdio.

4. AO DECLARATRIA: poder ser proposta para dissipar dvidas sobre o domnio.

5. AO DE INDENIZAO POR PREJUZO CAUSADO POR ATO ILCITO: Ex: perda da casa em razo de suadestruio por caminho desgovernado.

6. AO DE INDENIZAO POR PREJUZO CAUSADO POR ATO LCITO: Ex: proprietrio que sofre limitao emsua propriedade por interesse social ou por desapropriao.

Orlando Gomes: faz jus indenizao quando a propriedade dominuda em virtude de acontecimento natural, comono caso de avulso. (CC, 1.251)

AQUISIO DA PROPRIEDADE IMVEL

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1. Conceito: consiste na personalizao do direito num titular.

2. Classificao:

2.1. Aquisio originria: quando no h transmisso de um sujeito para outro, como ocorre na acessonatural e no usucapio; a propriedade passa ao patrimnio do adquirente livre de quaisquer limitaes ouvcios que porventura a maculavam (manchavam).

2.2. Aquisio derivada: D-se quando houver transmissibilidade, a ttulo singular ou universal do domniopor ato causa mortis (direito hereditrio) ou inter vivos (transcrio). Quando resulta de uma relaonegocial entre o anterior proprietrio e o adquirente, havendo, pois, uma transmisso do domnio emrazo da manifestao de vontade; a transmisso feita com os mesmo atributos e eventuais limitaesque anteriormente recaam sobre a propriedade, porque ningum pode transferir mais direitos do quetem; ela exige, tambm, comprovao da legitimidade do direito do antecessor.

A) ACESSO (aquisio originria)

1. Conceito: o modo originrio de aquisio da propriedade, criado por lei, em virtude do qual tudo o que seincorpora a um bem fica pertencendo ao seu proprietrio (CC, 1.248);

Predomina o princpio segundo o qual "a coisa acessria segue a principal";

Com relao as suas conseqncias, aplica-se tambm o princpio que "veda o enriquecimento sem causa": olegislador entendeu mais conveniente atribuir o domnio da coisa acessria tambm ao dono da principal, para evitaro estabelecimento de um condomnio forado e indesejado, porm, ao mesmo tempo, procurou evitar oenriquecimento indevido, possibilitando ao proprietrio desfalcado o recebimento de uma indenizao;

2. Requisitos: conjuno entre duas coisas at ento separadas; carter acessrio de uma dessas coisas, emconfronto com a outra.

3. Classificao

a) fsicas ou naturais a unio ou incorporao da coisa acessria principal decorrente de acontecimentosnaturais, sendo acesso de imvel a imvel.

- formao de ilhas em rios no-navegveis (pertencem ao domnio particular) acmulo de areia e materiaislevados pela correnteza; as que se formam no meio do rio distribuem-se na proporo das testadas dos terrenos at alinha que dividir o lveo (ou leito) do rio em duas partes iguais; as que se formam entre essa linha e uma das margensconsideram-se acrscimos aos terrenos fronteiros desse mesmo lado.

- aluvio acrscimo paulatino de terras, s margens de um rio, por meio de lentos e imperceptveis depsitos ouaterros naturais ou de desvios das guas; esses acrscimos pertencem aos donos dos terrenos marginais, segundo aregra de que o acessrio segue o principal.

- avulso o inesperado deslocamento de uma poro de terra por fora natural violenta, soltando-se de um prdiopara se juntar a outro; quando de coisa no suscetvel de unio natural, aplica-se o disposto quanto s coisasperdidas, que devem ser devolvidas ao dono, caso contrrio, o acrscimo passa a pertencer ao dono da coisaprincipal; se o proprietrio do prdio desfalcado reclamar, dentro do prazo decadencial de um ano, o dono do prdioaumentado, se no quiser devolver, pagar indenizao quele.

- abandono de lveo (ou leito) o Cdigo de guas define o lveo abandonado como "a superfcie que as guascobrem sem transbordar pra o solo natural e ordinariamente enxuto"; , em suma, o leito do rio; o lveo abandonadode rio pblico ou particular pertence aos proprietrios das duas margens, na proporo das testadas, at a linhamediana daquele; os limites dos imveis confinantes no sofrem modificao se o curso dgua que serve de divisavem a ser alterado.

ver legislao contida no Cdigo de guas.

b) industriais ou artificiais a unio ou incorporao da coisa acessria principal decorrente do trabalhohumano, sendo acesso de mvel a imvel (CC, 1.253 a 1.259)

- construo de obras ou plantaes a regra bsica esta consolidada na presuno de que toda construo ouplantao existente em um terreno foi feita pelo proprietrio e sua custa; trata-se, entretanto, de presunovencvel, admitindo prova contrria.

- sementes, plantas ou materiais prprios e terreno alheio boa-f (recebe indenizao do valor das sementes,plantas ou materiais); m-f (perde o direito de indenizao e deve repor as coisas no estado anterior e a pagar osprejuzos, ou deixar que permanea a seu benefcio e sem indenizao).

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- sementes, plantas ou materiais alheios e terreno prprio boa-f (indeniza valor das sementes, plantas oumateriais); m-f (indeniza valor das sementes, plantas ou materiais + perdas e danos).

- sementes, plantas, materiais e terreno alheios boa-f (recebe indenizao do valor das sementes, plantas oumateriais); m-f (perde o direito indenizao e deve repor a coisa no estado anterior + art. 1.257, CC).

somente se aplica s construes e plantaes, que so acesses industriais ou artificiais, e no sbenfeitorias, que no so coisas novas, mas apenas acrscimos ou melhoramentos em obras j feitas.

quando o valor do terreno inferior ao da construo ou plantao que foi levantada de boa-f, entendemalguns injusta a regra que determina a sua perda em favor do dono do solo; na jurisprudncia vem sendoacolhido o entendimento de que, se a construo invade terreno alheio em parte mnima e no lhe prejudica autilizao, o invasor no deve ser condenado a demoli-la, mas apenas a indenizar a rea invadida, segundoseu justo valor, como uma espcie de desapropriao no interesse privado.

B) USUCAPIO

1. conceito: modo originrio de aquisio da propriedade e de outros direitos reais suscetveis de exercciocontinuado (entre eles, as servides e o usufruto) pela posse prolongada no tempo, acompanhada de certos requisitosexigidos pela lei.

2. objeto: bens mveis e imveis do domnio particular.

3. pressupostos:

a) coisa hbil ou suscetvel de usucapio: posse (somente a "ad usucapionem", que a que contm os requisitosexigidos pelo art. 550; a "ad interdicta", justa, d direito proteo possessria, mas no gera o usucapio):b) com nimo de dono toma todas as atitudes para no perd-la e conserv-la.c) mansa e pacfica exercida sem oposio; quando o possuidor no molestado, durante todo o tempoestabelecido na lei, por quem tem legtimo interesse, ou seja, o proprietrio; todavia, se este tomou algumaprovidncia na rea judicial, visando a quebrar a continuidade da posse, descaracterizada fica a "ad usucapionem";providncias extrajudiciais no significam, verdadeiramente, oposio.d) contnua sem interrupo; o possuidor no pode possuir a coisa a intervalos, sendo necessrio que a tenhaconservado durante todo o tempo e at o ajuizamento da ao de usucapio.e) decurso do tempof) justo ttulo refere-se a uma posse hbil para ensejar o pedido de usucapio.g) boa-f o possuidor ignora o vcio ou o obstculo que lhe impede a aquisio da coisa ou do direito possudo;costuma ser atrelada ao justo ttulo, embora se trate de realidade jurdica autnoma; o art. 490, nico, estabelecepresuno "juris tantum" de boa-f em favor de quem tem justo ttulo; deve ela existir no comeo da posse epermanecer durante todo o decurso do prazo; se o possuidor vem a saber da existncia do vcio, deixa de existir aboa-f, no ficando sanada a mcula.

RESUMO: os trs primeiros so indispensveis e exigidos em todas as espcies de usucapio; o justo ttulo e a boa-fsomente so reclamados no usucapio ordinrio; preambularmente, necessrio verificar se o bem que se pretendeusucapir suscetvel de prescrio aquisitiva, pois nem todos se sujeitam a ela, como as coisas fora do comrcio e osbens pblicos.

4. espcies de usucapio de bens imveis:

a) extraordinrio (art. 1.238, CC) requisitos: - posse de 15 anos (regra) ou 10 anos (se o possuidor houver estabelecido no imvel a sua moradia habitual, ou nelerealizado obras ou servios de carter produtivo);- exercida com nimo de dono;- de forma contnua (ininterrupta), mansa e pacfica; - dispensa do justo ttulo e da boa-f.

b) ordinrio (art. 1.242, CC) requisitos: posse de 10 anos (regra) ou de 05 (se o imvel houver sido adquirido,onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartrio, cancelada posteriormente, desde que ospossuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econmico);- exercida com nimo de dono;- de forma contnua (ininterrupta), mansa e pacfica;- alm de justo ttulo e boa-f.

c) especial

c.1) rural (ou "pro labore") preceitua o art. 1 da Lei n. 6.969/81 e art. 1.239, CC.: "todo aquele que, no sendoproprietrio rural nem urbano, possuir como sua, por 5 anos ininterruptos, sem oposio, rea rural contnua, no

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excedente de 25 hectares (o art. 191 da CF aumentou a dimenso da rea rural suscetvel dessa espcie de usucapiopara 50 hectares, tendo o nico proibido expressamente a aquisio de imveis pblicos por usucapio), e a houvertornado produtiva com seu trabalho e nela tiver sua morada, adquirir-lhe- o domnio, independentemente de justottulo e boa-f, podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentena, a qual servir de ttulo para transcrio noRegistro de Imveis"; excepcionalmente, o seu art. 2 inclui as terras devolutas (espcies de bens pblicos) entre osbens usucapveis.

c.2) urbano (ou pr moradia ou "pro misero") constitui inovao trazida pela atual CF, estando regulamentado emseu art. 183, bem como art. 1.240, CC: "aquele que possuir como sua rea urbana de at 250 M2, por 5 anos,ininterruptamente e sem oposio, utilizando-a para sua moradia ou de sua famlia, adquirir-lhe- o domnio, desdeque no seja proprietrio de outro imvel urbano ou rural"; - no se aplica posse de terreno urbano sem construo, pois requisito a sua utilizao para moradia do possuidorou de sua famlia; acrescentam os 2 e 3, que esse "direito no ser reconhecido ao novo possuidor mais de umavez" e que os "imveis pblicos no sero adquiridos por usucapio"; o ttulo de domnio e a concesso de uso seroconferidos ao homem ou mulher, ou a ambos, independentemente de estado civil ( 1); - essa espcie de usucapio no reclama justo ttulo nem boa-f, como tambm ocorre como o usucapio especialrural.

5. ao:

O possuidor com posse "ad usucapionem" pode ajuizar ao declaratria, regulada pelos arts. 941 a 945 do CPC e1.241 do CC, sob o ttulo de "ao de usucapio de terras particulares", no foro da situao do imvel, que ser clarae precisamente individuado na inicial; deve o autor, alm de expor o fundamento do pedido, juntar planta da reausucapienda (art. 942, CPC); - a sentena que julg-la procedente ser transcrita, mediante mandado, no registro de imveis (Cartrio de Registrode Imveis - CRI), satisfeitas as obrigaes fiscais (art. 945, CPC); - intervir obrigatoriamente em todos os atos do processo o MP; - Legitimidade ativa: a propositura da ao de usucapio somente permitida a quem tem posse atual do imvel;

* se o usucapiente, depois de consumado o usucapio, sofre esbulho e perde a posse, ter de recuper-la pela aopubliciana, uma espcie de reivindicatria sem ttulo, para poder, assim, ajuizar a ao de usucapio e obter umasentena favorvel, que lhe servir de ttulo, malgrado j se tenha tornado dono desde o momento do exaurimento dolapso prescricional (art. 1.238, CC), sendo a sentena de natureza meramente declaratria.

ATIVIDADE: ESTUDO DE JURISPRUDNCIA

C) AQUISIO PELO REGISTRO DO TTULO NO REGISTRO DE IMVEIS: (art. 1.227, CC) aquisioderivada

No direito brasileiro no basta o contrato para a transferncia do domnio; por ele, criam-se apenas obrigaes edireitos; o domnio, porm, s se transfere inter vivos pela tradio, se for coisa mvel (art. 1.267), e pelo registrodo ttulo, se for imvel (art. 1.245);

- A relao dos atos sujeitos transcrio encontra-se na Lei de Registros Pblicos (art. 167 da Lei n 6.015/73); a leianterior sujeitava alguns atos, como os transmissivos da propriedade, transcrio, e outros, como a hipoteca, inscrio; a atual e o Novo Cdigo Civil usa apenas a expresso "registro", que engloba os antigos atos de transcrioe inscrio.

- O registro s produz efeitos a partir da data em que se apresentar o ttulo ao oficial do Registro e este o prenotar noprotocolo;

C.1 - Princpios:

1. Princpio da Unitariedade Matricial.

Entende-se por este princpio a impossibilidade da matrcula conter mais do que um imvel em sua descrio, bemcomo da abertura de matrcula de parte ideal de imvel, consoante interpretao do artigo 176, 1, inciso I da Lei6.015/73. A expresso "cada imvel" contida no referido artigo 176 da Lei 6.015/73 significa unidade territorial comcontinuidade de rea, contornos definidos e individualizada de outras glebas.

Dessa forma, expressamente vedada a abertura de matrcula envolvendo parte ideal de imvel, o que era possvelno sistema das transcries, onde se era transcrito o ttulo que muitas vezes envolvia parte ideal de imvel, devendoser recomposto o imvel todo para se abrir a matrcula, ou mais claramente, segundo o Conselho Superior daMagistratura, referida recomposio " semelhante feitura de uma colcha de retalhos, rene as expressesaritmticas das partes e os seus titulares atuais: fsico-jurdica" (Apel. Cvel n 003183-0).

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Ultimamente esse princpio tem sofrido muitas crticas, principalmente no tratamento dos chamados terrenos demarinha2, onde muitas vezes encontramos matrculas abrangendo dois imveis (parte alodial e parte terreno demarinha). O Professor e Advogado MARCELO TERRA defende uma nova reformulao do princpio da unitariedadematricial, principalmente com relao definio de imvel, que deve abranger tambm o conceito econmico comoocorre em outros pases, bem como da possibilidade da matrcula abranger dois ou mais imveis desde querespeitada uma finalidade como por exemplo, um empreendimento imobilirio.

2. Princpio da Instncia ou Solicitao

Entende-se por este princpio que a iniciativa de requerer a prtica de determinado ato registrrio deve partir da parteinteressada ou pela autoridade, no podendo o oficial registrador praticar atos de ofcio que onerem de qualquerforma a parte interessada, consoante artigo 13 da Lei de Registros Pblicos. Assim sendo, todos os ttulos que foremapresentados qualificao do oficial devero conter expressa ou implicitamente a autorizao para se proceder osatos requeridos.

Existem excees ao referido princpio, sendo permitido ao Oficial Registrador, por exemplo, a correo de atos porofcio em erros evidentes (art. 213, 1 da Lei 6.015/73), averbaes de alterao de denominao de logradourospblicos, abertura de matrcula para imveis transcritos desde que contenham os elementos necessrios etc.

3. Princpio da publicidade

A publicidade uma das caractersticas do Registro de Imveis, no se pode admitir que um registro tenha eficcia"erga omnes" (contra todos) e ao mesmo tempo seja negada informao ao pblico em geral. No Registro de Imveisa publicidade dos atos por ele praticados garantida no somente pela prpria Lei 6.015/73, como tambm pornorma constitucional (artigo 5, inciso XXXIII, CF), devendo ser fornecida certido para qualquer parte que a solicite,independentemente de identificao.

4. Princpio da F Pblica.

ntima a ligao do princpio da f pblica com o da publicidade, razo pela qual muitos autores entendemenglobarem um nico princpio. Com efeito, para que a publicidade tenha o atributo necessrio para gerar asegurana exigida s relaes jurdicas, preciso outorgar-lhe presuno de veracidade para garantir-lhe a eficcia.

Entende-se pelo princpio da f pblica na presuno de veracidade que tm os atos de determinados funcionriospblicos (sentido lato) por eles realizados ou praticados em sua presena, sempre no exerccio de suas respectivasfunes.

Transportado o princpio para o Registro de Imveis, podemos dizer que o contedo da matrcula uma verdadejurdica, devendo-lhe ser outorgada presuno de veracidade, lembrando sempre que referida presuno relativa nodireito brasileiro, como exposto em maior detalhe no item V.

Ressalte-se que caso o registro no exprima a verdade, poder o prejudicado proceder sua retificao (artigos 860 doCdigo Civil, e 212 e 213 da Lei 6.015/73).

5. Princpio da legalidade

Uma vez protocolizado o ttulo deve o oficial registrador qualific-lo, observando-se no somente a legislaoregistrria, mas outras leis especiais sem, contudo, perder de vista que a anlise do titulo dever ater-se to somenteaos aspectos extrnsecos do ttulo. Deve aplicar os princpios, observar se o ttulo encontra-se no rol taxativo do artigo167, se no contraria a moral e os bons costumes, dispositivo de lei federal cogente como o regime de bens etc,salientando-se que a legalidade e a observncia dos demais princpios devem ser exigidos nos ttulo judiciais, sendolimite, a atividade jurisdicional, no devendo o oficial registrador discutir, por exemplo, pretensa inobservncia doprocesso legal.

6. Princpio da Prioridade

Os ttulos apresentados para registros so recepcionados e recebem uma numerao cronolgica aps lanados nolivro de protocolo, esse ato denominado prenotao ou protocolizao. O oficial registrador tem trinta dias paraefetuar o registro do ttulo, sendo que em caso de desqualificao, dever devolve-lo parte em quinze dias, para queesta possa satisfazer as exigncias. Nesse perodo (30 dias), o ttulo apresentado recebe uma prioridade com relaoa qualquer outro ttulo envolvendo o mesmo imvel, de sorte que somente perder esse direito no caso da nosatisfao das exigncias e conseqente trmino do prazo.

2 "terrenos de marinha so faixas de terra de 33 m de profundidade, contados horizontalmente, a partir da linha do preamar mdiode 1831, para o interior das terras banhadas pelo mar sejam continentais, costeiras ou de ilhas ou pelos rios e lagos que sofram ainfluncia das mars, entendendo-se como tal a oscilao peridica em seu nvel de guas, em qualquer poca do ano, desde queno inferior a 5 cm, e decorrentes da ao das mars (art. 2, e pargrafo nico, do Dec.-lei 9.760, de 5.9.46)" (Celso AntnioBandeira de Mello, "Os terrenos de marinha aforados e o poder municipal", artigo na RT 396/22).

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O princpio da prioridade determina que, no confronto de direitos contraditrios submetidos simultaneamente qualificao, os registros seguem a ordem de prenotao dos respectivos ttulos. Dessa forma, uma vez protocolizadoum ttulo envolvendo determinado imvel, nenhum outro apresentado posteriormente, envolvendo o mesmo imvel,poder ser registrado no prazo de trinta dias. Caso ocorra a apresentao de ttulos em datas diversas, tendo porobjeto, porm, o mesmo imvel, o que foi apresentado primeiramente ter preferncia sobre o segundo, ocorrendo oque denomina-se ttulos contraditrios, ou seja, ttulos que tm por objeto direitos que no podem coexistir ou cujafora depende da ordem de ingresso no Registro de Imveis. 7. Princpio da Especialidade

De origem doutrinria, esse princpio foi emprestado dos direitos reais de garantia na referncia especializao dahipoteca. Afrnio de Carvalho, com a clareza que lhe peculiar, afirma que "o princpio de especialidade significa quetoda inscrio deve recair sobre um objeto precisamente individuado". A doutrina divide o princpio da especialidade em trs classes: a) a denominada especialidade objetiva que concerneao objeto da situao jurdica que o imvel com todas suas caractersticas que acabamos de discorrer; b) a chamadaespecialidade subjetiva, que diz respeito s pessoas titulares de direitos ou poderes enunciados na situao jurdica,principalmente completa identificao; e c) a especialidade do fato jurdico exprimindo-se sua natureza, extenso scondies que houver, seu valor. Contudo, somente os dois primeiros foram aceitos e amplamente difundidos emrazo da maior aplicao ou relevncia registrria.

8. Princpio da Continuidade

O princpio da continuidade, que se apia no de especialidade, quer dizer que, em relao a cada imvel,adequadamente individuado, deve existir uma cadeia de titularidades vista da qual s se far a inscrio de umdireito se o outorgante dele aparecer no registro como seu titular. Assim, as sucessivas transmisses, que derivamumas das outras, asseguram sempre a preexistncia de imvel no patrimnio de transferente. Ao exigir que cadainscrio encontre sua procedncia em outra anterior, que assegure a legitimidade da transmisso ou da onerao dodireito, acaba por transform-la no elo de uma corrente ininterrupta de assentos, cada um dos quais se liga ao seuantecedente, como o seu subsequente a ele se ligar posteriormente. Graas a isso o Registro de Imveis inspiraconfiana ao pblico.

O princpio da continuidade ou do trato sucessivo tem alcance puramente formal, ou seja, visa a conseguir que ohistrico registral de cada imvel seja autntico e completo, tomando-se necessria uma continuidade entre oslanamentos inerentes a esse mesmo imvel. A anlise a ser realizada subjetiva, ou seja, deve observar oencadeamento dos titulares dos respectivos direitos reais.

So dois os principais artigos da Lei 6.015/73 que tratam do referido princpio: Art. 195. Se o imvel no estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigir a prviamatrcula e o registro do ttulo anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro. Art. 237. Ainda que o imvel esteja matriculado, no se far registro que dependa da apresentao de ttuloanterior, a fim de que se preserve a continuidade do registro.

9. Princpio da Disponibilidade

Trata-se de corolrio do princpio da continuidade. Alicera-se o princpio da disponibilidade em uma primeira anlise,na mxima "ningum poder transmitir o que no possui" - nemo dat quod sine non habet - nemo plus jus transfere.Assim sendo, na transferncia de domnio deve-se sempre respeitar a exata propriedade do alienante, principalmenteem seus aspectos quantitativos, por exemplo: figurando na matrcula determinada pessoa proprietria da parte idealde cinqenta por cento do imvel, dever a mesma, na transmisso, comparecer alienando essa mesma parte ideal,que corresponde ao direito a ela correspondente.

Mas no s, o princpio da disponibilidade aplicado tambm nos parcelamentos e apuraes de remanescente deimveis. Com efeito, nessas hipteses preciso respeitar sempre a rea total do imvel primitivo a fim de que atranscrio ou matrcula possa ser esgotada e, por conseguinte, encerrada, afastando-se eventuais sobreposies.

Essa anlise, outrora, era feita somente nos aspectos quantitativos, ou seja, mero clculo aritmtico da rea total doimvel at proceder-se seu esgotamento, todavia, aps o advento da Lei 6.015/73, passou-se uma anlisequalitativa ou geodsica, observando-se todas as caractersticas do imvel, tais como medidas lineares, rea total,confrontaes e distncia da prxima esquina.

10. Princpio da Obrigatoriedade (CC, 1.227 e 1.245)

Art. 1.227. Os direitos reais sobre imveis constitudos, ou transmitidos por atos entre vivos, s se adquirem com oregistro no Cartrio de Registro de Imveis dos referidos ttulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos nesteCdigo. Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do ttulo translativo no Registro de Imveis. 1o Enquanto no se registrar o ttulo translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imvel.

11. Princpio de retificao (Lei 6.015, arts. 213 e 216, CC, art. 1.247)

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Art. 1.247. Se o teor do registro no exprimir a verdade, poder o interessado reclamar que se retifique ou anule.

C.2 - principais livros do registro de imveis

Os livros do Registro de Imveis podem ser divididos em trs grupos: Principais, internos e classificadores, cumprindoobservar que tratam-se livros cuja utilizao obrigatria, nos termos das Normas de Servio da Corregedoria Geralda Justia. Para fins do curso de direito, estudaremos apenas os principais

Livros principais.

- Livro de Recepo de Ttulos: Neste livro so relacionados exclusivamente todos os ttulos que foramrecepcionados para exame e clculo dos respectivos emolumentos a requerimento escrito e expresso do interessado;

- Livro n. 1 - Protocolo: Somente so cadastrados neste livro os ttulos prenotados, ou seja, uma vez recepcionadosentram em uma fila de precedncia, de modo que possuem preferncia para registro com relao a eventuais ttulosque sejam recepcionados posteriormente, o chamado princpio da prioridade, contido no artigo 186 da Lei deRegistros Pblicos (6.015/73). A prenotao do ttulo ter validade de 30 (trinta) dias e somente poder ser prorrogadaem casos excepcionais;

- Livro n. 2 - Registro Geral: o principal livro do Registro Imveis. Ser destinado matrcula dos imveis e aoregistro ou averbao dos atos no atribudos ao Livro 3;

- Livro n. 3 - Registro Auxiliar: O Livro n. 3 ser destinado ao registro dos atos que, sendo atribudos ao Registro deImveis por disposio legal, no digam respeito diretamente a imvel matriculado, por exemplo: cdulas de crditorural, de crdito industrial, de crdito exportao e de crdito comercial; as convenes de condomnio; o penhor demquinas e de aparelhos utilizados na indstria, instalados e em funcionamento, com os respectivos pertences ousem eles; as convenes antenupciais; os ttulos que, a requerimento do interessado, forem registrados no seu inteiroteor, sem prejuzo do ato praticado no livro n. 2; transcrio integral da escritura de instituio do bem de famlia, semprejuzo do seu registro no Livro n. 2; tombamento definitivo de imvel etc.;

- Livro n. 4 - Indicador Real: O Livro n. 4 ser o repositrio das indicaes de todos os imveis que figurarem noLivro n. 2, devendo conter sua identificao e o nmero da matrcula;

- Livro n. 5 - Indicador Pessoal: O Livro n. 5, dividido alfabeticamente, ser o repositrio dos nomes de todas aspessoas que, individual ou coletivamente, ativa ou passivamente, direta ou indiretamente, inclusive os cnjuges,figurarem nos demais livros, fazendo-se referncias aos respectivos nmeros de ordem;

- Livro de Registro de Aquisio de Imveis Rurais por Estrangeiros: Todas as aquisies de imveis rurais porestrangeiros devero ser obrigatria e trimestralmente comunicadas ao INCRA e Corregedoria Geral da Justia.

- Livro de Registro das Indisponibilidades: Destina-se ao registro dos ofcios da Corregedoria Geral da Justia oudos interventores e liqidantes de instituies financeiras em interveno ou liquidao extrajudicial, comunicando aindisponibilidade dos bens de diretores e ex-administrados das referidas sociedades.

* Ressalte-se que os mandados judiciais que no contm previso legal especfica para ingresso no registroimobilirio, mas que determinem a indisponibilidade de qualquer bem imvel, devero ser recepcionados no Livro 1 -Protocolo, ficando a prenotao prorrogada at soluo definitiva da pendncia judicial (Prov. CG 17/99).

C.3 - roteiro da tramitao do ttulo no registro de imveis

No h qualquer dispositivo legal, nem normativo, disciplinando a tramitao interna do ttulo no Registro de Imveis,todavia, para efeitos didticos apresentamos um roteiro prtico adotado por alguns Oficiais de Registro de Imveis daCapital, sendo sua maior vantagem o escalonamento do servio, de sorte que o ttulo analisado por vrias pessoas,diminuindo consideravelmente a margem de erro e aumentando o debate jurdico entre os escreventes. 1. Recepo.

A primeira anlise que o Registro de Imveis faz do ttulo ocorre na recepo da serventia, procedendo-se um examepreliminar para que no se cometam erros que possam afetar direitos de terceiros. Com efeito, apesar da anlise sersuperficial, deve a recepo observar se o imvel objeto do ttulo pertence circunscrio do Registro de Imveis, se ottulo hbil para ter acesso serventia, pois muitas vezes apresentado por meio de cpia e no poder ter suaprioridade garantida (artigo 186 da Lei 6.015/73).

As Normas de Servio da Egrgia Corregedoria Geral da Justia recomendam que se proceda a exame prvio dosttulos, para verificao da presena dos requisitos mnimos do ato pretendido, j no momento da apresentao,devolvendo-se, se for o caso, independentemente de qualquer outra providncia (item 8, Captulo XX), contudo, nainsistncia do apresentante dever o ttulo ser protocolizado para qualificao.

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Outro cuidado que deve ter a recepo na forma que o ttulo ter acesso ao Registro de Imveis, ou seja, se paraprenotao e registro ou exame e clculo das custas e emolumentos, pois grandes conseqncias podero ocorrer nasua escolha. No primeiro caso, para prenotao e registro, deve ser exigido depsito prvio das custas eemolumentos, outorgando ao ttulo prioridade de registro nos termos dos artigos 11, 12 e 186 da Lei de RegistrosPblicos, devendo o ttulo ser qualificado no mximo em quinze dias e registrado em trinta dias (contados daapresentao); no segundo, a situao diversa, no h necessidade de depsito prvio, devendo o ttulo serqualificado em trinta dias, porm, no aplicado o princpio da prioridade.

Ressalte-se que a regra que o ttulo seja prenotado, excepcionalmente admitida a protocolizao para exame eclculo, que depender de requerimento escrito e expresso do interessado, que dever ser arquivado.

2. Contraditrio.

S

direitos reais

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