abramo, pedro. faria, teresa cristina. mobilidade residencial na cidade do rio de janeiro....

MOBILIDADE RESIDENCIALNA CIDADE DO RIO DE JANEIRO:

CONSIDERAES SOBRE OS SETORES FORMALE INFORMAL DO MERCADO IMOBILIRIO

Pedro Abramo1

Teresa Cristina Faria2

1 INTRODUO

O trabalho pretende analisar as tendncias migratriasintra-urbana na Cidade do Rio de Janeiro, a partir das suas relaescom a estruturao da cidade no que diz respeito s mudanas nopadro de ocupao do solo. Interpretamos a estrutura residencialcomo fruto da dinmica de valorizao/desvalorizao intra-urbana,empreendida pelos investimentos imobilirios, que regulam o merca-do imobilirio e modificam o estoque residencial e a estrutura depreos. Desse modo, as estratgias locacionais do capital imobilirioincidem em mudanas nas caractersticas das reas da cidade, produ-zindo efeitos atrativos e repulsivos, deslocando a demanda. Nestesentido, a Cidade do Rio de Janeiro se estrutura segundo um padrode urbanizao e de segregao espacial marcada por diferenas nasformas de ocupao e produo do espao. Entre essas formas esto asfavelas, que se constituem em assentamentos informais, cuja dinmicade produo e comercializao fundirio-imobiliria pouco conheci-da. As transformaes recentes suscitadas pelas obras de urbanizaodo Programa Favela-Bairro seriam, na nossa opinio, indutoras deuma crescente mobilidade residencial dentro das comunidades atingi-das, e serviram como pretexto para estudarmos o funcionamento domercado fundirio-imobilirio informal.

Nosso objetivo discutir as articulaes entre o mercadoimobilirio e a mobilidade residencial no mercado formal e informal,elegendo as estratgias e critrios de localizao das famlias comoinstrumento de anlise.

XI Encontro Nacional de Estudos Populacionais da ABEP 421

1 Professor Adjunto do IPPUR.

2 Pesquisadora do IPPUR.

Assim, das 16 primeiras favelas beneficiadas pelo Progra-ma Favela-Bairro, selecionamos quatro para a realizao das entre-vistas junto aos moradores, seguindo os critrios de localizao namalha urbana da cidade, composio scio-econmica da populao doentorno e topografia. As favelas selecionadas foram: Ferno Cardim favela plana, localizada no bairro de Pilares, rea de expanso imobi-liria, com entorno de classe mdia baixa; Parque Royal favela plana,localizada na Ilha do Governador (Portuguesa), rea de expansoimobiliria, com entorno de classe mdia; Caminho do Job favela emaclive, localizada no bairro da Pavuna, uma rea estagnada em termosde investimentos imobilirios, com uma populao de entorno de baixarenda; e por fim, Mata Machado favela localizada no Alto da BoaVista, rea tambm estagnada, mas de alta renda.

Para anlise dos critrios locacionais dos migrantes domercado formal, foram realizadas entrevistas com adquirentes dosimveis que compareciam ao balco do ITBI (Imposto de Transmissode Bens Imveis), na Secretaria Municipal de Fazenda. Alm dessafonte, utilizamos os dados do arquivo ITBI/IPTU/IPPUR, que contmas informaes das guias de recolhimento do referido imposto.

2 A DINMICA IMOBILIRIAE A MOBILIDADE RESIDENCIALNO MERCADO FORMAL

A dinmica imobiliria, atravs do deslocamento das ati-vidades do setor, nos ajuda a compreender as mudanas na estruturaintra-urbana (Abramo, 1988). A ao conjunta dos capitais incorpora-dores detentores do solo urbano, e dos capitais construtores produtores da moradia, incorrer na mudana de uso do solo. Atravsda mudana de uso os capitais obtm lucro, e isso os obriga a investi-rem/atuarem onde houver possibilidades de transformao, ou seja, omovimento do capital imobilirio balizado por uma estrutura espa-cial pr-existente (estoque residencial), e pelas projees sobre oambiente construdo futuro. Por essa lgica, a estruturao intra-ur-bana em geral, e a residencial em particular, tem como carterdeterminante a ao dos capitais imobilirios atravs da busca de ummark-up urbano, configurando reas diferenciadas na cidade.

422 XI Encontro Nacional de Estudos Populacionais da ABEP

Para realizarem seus ganhos fundirios, o capital imobi-lirio utiliza estratgias de ao, tais como a atuao de forma concen-trada, delimitando reas de valorizao, e a inovao/diferenciao doproduto-habitao. Essa inovao no se refere apenas aos atributosdo imvel em si, como altera o padro de ocupao de toda uma rea,valorizando-a em relao s outras reas da cidade. Essas estratgiasse traduzem em externalidades, que so incorporadas ao valor dosimveis, definindo assim, acesso diferenciado das famlias com dife-rentes rendimentos. Assim, a estratgia de inovao para atrair de-manda, se traduz na oferta do bem habitao com todos os seusatributos intrnsecos (caractersticas fsicas), e extrnsecos (acessibi-lidades que a localizao da moradia permite usufruir). Esses atribu-tos representam os valores de uso do imvel, por sua condio essencialde abrigo do homem, como tambm representa um ativo da economiafamiliar, e sua aquisio levar em considerao a sua valorizaofutura na estrutura de preos imobilirios na cidade (Abramo, 1998).A estratgia de inovao da habitao para atrair demanda, serve paradiferenciar o novo imvel do estoque existente, e com isso produz umefeito depreciador no estoque, que perde a atratividade anterior,elevando a importncia das novas construes.

Depura-se da, o importante papel da dinmica imobiliriana estruturao do espao, via investimentos capazes de deslocar ademanda e influenci-la em suas decises. Essa deciso, segundoAbramo (1988), tem duas motivaes bsicas: acesso aos servios dehabitao, e possuir um ativo que no futuro poder se valorizar, eviabilizar a mudana de residncia da famlia. evidente que a menorou maior importncia dessas motivaes depende do tipo de famlia(renda) e de sua condio de ocupao no imvel anterior/atual, almda relao dos motivos da mudana com a estrutura intra-urbanaatual. Faria (1997), para melhor compreender como ofertantes edemandantes se relacionam dentro da dinmica de estruturao doespao intra-urbano, analisou no perodo de 1995/96 a matriz de fluxosde origem e destino de 491 migrantes na Cidade do Rio de Janeiro, econstatou a existncia de uma forte relao entre a dinmica imobi-liria e a mobilidade residencial, onde as reas com maiores taxas detransao de compra e venda de imveis na cidade, so as que estosendo objeto de investimentos do capital imobilirio, ou seja, esto emprocesso de transformao de sua estrutura urbana.


2.1 Aspectos da estruturao intra-urbanana Cidade do Rio de Janeiro

Nas trs primeiras dcadas do sculo XX, j se observavaa conformao de um padro de estruturao intra-urbana: Um ncleovalorizado pelos investimentos pblicos e privados em equipamentose servios urbanos, e uma periferia carente desses servios, ondepredominam conjuntos habitacionais e a auto-construo em lotea-mentos irregulares e sem nenhuma infra-estrutura (Lago, 1997).

A partir de 1930, a Zona Sul da cidade, conformada pelosbairros que compem as RAs de Copacabana, Lagoa e Botafogo, passapor uma srie de investimentos imobilirios, que atuam na verticali-zao da rea, onde, durante toda a dcada de 40, residncias unifa-miliares foram sendo substitudas por edifcios de apartamentos,principalmente no bairro de Copacabana. No incio da dcada de 50h uma queda nos investimentos imobilirios na cidade, e os capita-listas modificam suas estratgias lanando no mercado uma grandequantidade de apartamentos pequenos (quarto e sala e conjugados),possibilitando o acesso da classe mdia baixa a essas reas3. A popu-lao migrante procurava no apenas status de morar na Zona Sul,como tambm acesso a comrcio e servios de boa qualidade, alm deproximidade ao local de trabalho. Segundo a terminologia da economiaurbana neoclssica (Alonso, 1964), poderamos dizer que essas fam-lias trocavam (trade-off) consumo de solo por acessibilidade e umaascenso na hierarquia scio-espacial. A forma de ocupao de Copa-cabana, repercutiu no restante da Zona Sul, provocando por um lado,a conteno da verticalizao nos demais bairros, e por outro, estimu-lou a sada das classes de maior renda para outras reas, como Leblone Lagoa.

No incio dos anos 60 j surgiam as conseqncias doprocesso de urbanizao iniciado na dcada de 30: aumento populacio-nal, carncia de habitao, segregao social, ajudados pelo aumentode concentrao de renda nas mos das classes sociais mais abastadas.

No perodo ps 64, a poltica de arrocho salarial leva a umprocesso de concentrao de renda, incidindo na estrutura urbana


3 Existem 31.000 conjugados em Copacabana, e quase a metade das residncias dobairro, medem at 60,0 m2.

atravs da remoo de favelas dos locais mais valorizados da zona sul,e no aumento da especulao imobiliria, o que impulsionou o deslo-camento da classe alta em direo a So Conrado e Barra da Tijuca(Abreu, 1987). Alm disso, a criao do Sistema Financeiro de Habi-tao SFH , direcionado s camadas mdias, desconcentrou oinvestimento imobilirio para a zona norte e subrbio, e provocou oboom imobilirio da Barra da Tijuca na dcada de 70.

Na dcada de 70, a Zona Sul concentrava 50,9% das tran-saes imobilirias da cidade. Essas transaes obedeciam a ciclos quevariavam de Copacabana, que neste perodo teve uma queda de 16,4%na taxa de crescimento no nmero de domiclios particulares, Ipa-nema e Leblon, que no mesmo perodo apresentavam um acrscimono nmero de domiclios na ordem de 50,0%.

A densidade populacional da RA da Lagoa aumentou nadcada de 70 de 78,5 hab./ha, para 151,7 hab./ha, e a densidade predialpassou de 793 para 1.167 prdios/km2 no mesmo perodo. A partir dametade da dcada de 70, a estabilizao do ciclo de vida da Zona Sul demonstrada pela queda na participao das transaes na cidade, quepassa de 39,0% em 1984, para 30,0% no incio da dcada de 90. Umbom indicador do ciclo de vida dessas reas o coeficiente de especia-lizao no tempo das transaes imobilirias. No Grfico 1, podemosidentificar claramente as alteraes nos ciclos de vida das RAs deBotafogo, Copacabana e Lagoa nas ltimas duas dcadas.

Com a consolidao da Zona Sul, os capitais imobiliriosredefinem suas estratgias, e passam a atuar em direo Barra daTijuca, Zona Norte e Subrbio. Os investimentos imobilirios naBarra da Tijuca tinham o intuito de atrair a populao de alta renda,implantando uma nova forma de morar com a inovao dos Condo-mnios Fechados. A modificao em seu ciclo de vida comprovadapelas mudanas na participao da produo imobiliria residencial,que at 1976 era de 1,4%, passando a 20,0% em 1978. Em 1980, opadro de ocupao da rea j se definia, com um ndice de verticali-zao de 2,1% domiclios/prdio. No perodo entre 1991 e 1995, aparticipao da produo imobiliria da RA da Barra da Tijuca era de30,0% da produo da cidade, concentrando-se nos bairros da Barrada Tijuca (49%), Jo (20%), Recreio dos Bandeirantes (18%), e Ita-nhang (13%). Outro fator indicador das mudanas ocorridas na RA, o aumento do nmero de transaes com o estoque residencial, quepassa de 0.24% em 1970, para 10,7% em 1995.


Grfico 1

COEFICIENTE DE ESPECIALIZAONO TEMPO/ TRANSAES

COM APARTAMENTOS /MDIA MVEL TRIENALREGIES ADMINISTRATIVAS DA ZONA SUL

Jacarepagu, caraterizada pela grande quantidade de ter-ras vazias, e pela proximidade com a Barra da Tijuca, comea adespontar na dcada de 80, como rea potencial da atividade imobili-ria, atuando de forma a atrair populao de maior renda, lanandocondomnios similares aos da Barra da Tijuca em determinadas reas,e em outras, reproduzindo o mesmo padro que se consolidou na ZonaSul, prdios com varandas (Grfico 2).

A Zona Norte, composta pelas RAs 8-Tijuca e 9-VilaIsabel, uma rea da cidade predominantemente representada pelaclasse mdia, e com uma ocupao do solo marcada pela presena deunidades unifamiliares. A atuao imobiliria ocorreu de forma dife-renciada na Tijuca e Vila Isabel, onde a primeira desenvolveu um dosmaiores subcentros da cidade (Praa Saens Pea), e tornou-se o maiorsubmercado de apartamentos depois da zona sul. A partir da dcadade 70, a RA da Tijuca apresentou um movimento de verticalizao,passando de 2,24, para 3,69 domiclios/prdio em 1980.

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ano

coe

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BOTAFOGO COPACABANA LAGOA


Grfico 2

COMPOSIO DAS TRANSAES IMOBILIRIASNA BARRA DA TIJUCA

Vila Isabel passou a se constituir em nova frente de atua-o do capital imobilirio, que tende a reproduzir nesta rea o padrode ocupao da Zona Sul, atraindo assim uma populao de maiorrenda4. O processo de mudana no ciclo de vida da RA de Vila Isabelse deu a partir da metade da dcada de 70, com uma taxa de vertica-lizao de 43,1% entre 1970 e 1980. A densidade predial, no mesmoperodo, passou de 168,6 para 185,0 prdios por Ha. No perodo entre1991 e 1995, as RAs da Tijuca e Vila Isabel participam com 8% doacrscimo de rea residencial construda da cidade, demonstrando aimportncia da Zona Norte na atividade imobiliria.

A Zona D-Subrbio, composta pelas RAs 10-Ramos,11-Penha, 12-Inhama, 13-Mier, 14-Iraj, 15-Madureira, 20-Ilha doGovernador, 22-Anchieta, e 25-Pavuna. Essa rea caracteriza-se porum uso extensivo do solo, ou seja, o parque imobilirio residencial composto em sua maioria por casas. uma rea que concentrajuntamente com a Zona Oeste a populao de mais baixa renda dacidade. Concentrando em 1991 42,4% da populao do Municpio do

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PERC

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AIS

Apartamentos Casas Terrenos I. Comericiais


4 A renda mdia do chefe de famlia da RA 9 8,8 Sm/ms.

Rio de Janeiro. Apesar dessa rea ser extremamente carente eminfra-estrutura urbana e servios, ela conta, hoje, com uma boainfra-estrutura em transporte de massa (estradas de ferro e Metr), etem sido objeto de importantes intervenes no sistema virio, talcomo a Linha Vermelha, Linha Amarela, e a extenso do Metr at Baixada Fluminense. Essas intervenes no sistema de transportetendem a alterar o mapa de acessibilidades, e indica novos vetores deatrao para o setor imobilirio.

As RAs dessa zona so marcadas por intensas diferenasentre si, caracterizando uma regio bastante heterognea quanto aopadro de ocupao do uso do solo, e caractersticas do estoqueresidencial. Apresentam reas consolidadas, isto , padro do estoqueresidencial estabilizado com a predominncia de residncias unifami-liares, onde alguns bairros se destacam nas preferncias dos investi-mentos imobilirios, tais como os que compem a RA de Madureira.Essa regio apresenta um grande crescimento da participao nastransaes de compra e venda de apartamentos, no total de transaes,pois ela passa de 30,0% no incio da dcada de 70 para 66,6% em 1995.Essas alteraes no ciclo de vida dessas regies, so reforadas pelaimplantao da Linha Vermelha e do Metr at Baixada Fluminense.H que se ressaltar, que a baixa participao dessa regio no total dastransaes imobilirias da cidade devido s caractersticas de infor-malidade na ocupao dessas reas, marcadas pela informalidade, comcerca de 50% de Loteamentos irregulares de baixa renda, nas Regiesde Pavuna e Anchieta, e com cerca de 53% da populao morando emfavelas ou conjuntos habitacionais.

Apresentam tambm reas que vm alterando o padro deocupao: RAs do Mier, Iraj, Inhama e Ilha do Governador. Estasreas so as que esto em fase de transio do ciclo de vida, isto , tmrecebido maiores investimentos no setor imobilirio, alterando seupadro de ocupao, por um uso mais intensivo do solo. Em todas asreas a participao de transaes com apartamentos vem crescendo,destacando-se a RA do Mier, que na dcada de 70 participava com5,54% do total da cidade, e em 1995 esse percentual passou para 9,40%,se equiparando RA da Lagoa.

As RAs de Inhama e Iraj se diferem da anterior, tantono perfil da populao, quanto no estgio do ciclo de vida da rea. EmInhama, entre 1985 e 1995 a relao de transaes com apartamentosno total de transaes da RA aumenta de 68% para 74%, e reduz sua


participao com casas de 30% para 10%, indicando um uso maisintensivo do solo. Na RA de Iraj no perodo entre 1985-1995, predo-minam as transaes com apartamentos, e no perodo 1991-1995, teveum acrscimo de 3% na rea residencial construda. A RA de Iraj,com a extenso do Metr at Baixada, e a inaugurao da EstaoVicente de Carvalho, vem a se tornar uma rea com condies favor-veis a uma mudana rpida de seu padro de ocupao, aliado a suaatual caracterstica, de grandes reas livres e estoque residencialformado por casas.

Outro vetor importante de vertebrao da cidade a RAda Ilha do Governador que mantm uma considervel produo deapartamentos, com uma participao de 7% no acrscimo de reaconstruda da cidade, ao longo do perodo de 1991 a 1995.

As RAs do Centro da cidade vem apresentando decrscimoda populao residente devido intensificao do uso do solo paraimveis comerciais. Sua participao no total de transaes com im-veis residenciais da cidade, ficaram no perodo entre 1990 e 1995, nafaixa de 0,40%, enquanto que as transaes com imveis comerciaissubiram de 33% para 52% no mesmo perodo.

A Zona Oeste, composta pelas RAs 17-Bangu, 18-CampoGrande, 19-Santa Cruz e 26-Guaratiba. A forma de ocupao destarea da cidade predominantemente horizontal, caracterizada pelaauto-construo ou encomenda, ou pelos Planos Habitacionais doEstado, ou seja, no operado pela produo capitalista. A maior partedas transaes imobilirias ocorrem com terrenos e, em 1995, a ZonaOeste concentrava 36% das transaes com terrenos, e 18% dastransaes com casas, o que indica a possibilidade de elevao de seuestoque residencial no futuro, o que j vem ocorrendo, principalmentena RA. de Bangu. A atividade imobiliria residencial na Zona Oesteno perodo 1991-1995, se concentrou em Bangu (55%) e Campo Gran-de (40%). Em relao cidade, no mesmo perodo o total de acrscimode rea construda residencial, Bangu participa com 7% e CampoGrande com 5%. H que se ressaltar, no entanto, a caractersticainformal da rea, com a proliferao de loteamentos clandestinos nadcada de 90, e uma elevao de quase 100% da populao residenteem favelas, no perodo de 1980 a 1990, em toda a Zona Oeste5.


5 S em Campo Grande, a populao residente em favelas passou de 9.458 hab. para37. 339 hab., segundo Censo do IBGE-1991.

2.2 Direo dos fluxos e os determinantes da mudanade residncia

A literatura sobre mobilidade residencial, de modo geral,aponta para uma certa regularidade nas decises de deslocamentosdos diferentes segmentos do mercado habitacional. Para os grupos derenda alta, o principal fator que impulsiona as trocas de residncia,est ligado ao meio ambiente fsico e social. Os processos de transfor-mao do uso do solo, que alteram as caractersticas fsicas e sociaisde determinadas reas, podem provocar mobilidade residencial. Natentativa de obter maior qualidade de vida, esse segmento do mercadoprocura por reas mais aprazveis, menos densas, fora do ncleourbano. A acessibilidade a outros setores da cidade (trabalho, comr-cio, escolas etc...) menos valorizada por essa classe, pois a sua decisoatrai investimentos em servios e comrcio, tornando-se, assim, res-ponsvel pela estruturao residencial da cidade.

J a tendncia de deslocamento residencial das classes debaixa renda respondem a duas lgicas: o ncleo das cidades, ondepagam aluguis baixos por residncias decadentes, e a periferia, carac-terizada pela falta de infra-estrutura, so reas desvalorizadas possi-bilitando a auto-construo em loteamentos irregulares ou clandes-tinos.

Um modelo de itinerrio intra-urbano dos migrantes debaixa renda visto por Conway, Brown (1980), como resultado de trsprioridades bsicas consideradas pelo migrante:

1) Acessibilidade localizar-se prximo ao local de traba-lho, o que possibilitar a reduo nos custos com trans-porte.

2) Segurana da titulao o ttulo de propriedade lhesgarante a estabilidade e consolidao de sua situaono ambiente urbano.

3) Amenidades sociais localizar-se prximo amigos eparentes, para a manuteno dos laos de solidariedadecomo estratgia de reproduo familiar.

A literatura sobre o tema da dinmica imobiliria vemrevelando empiricamente, a preferncia dos capitais imobilirios pelaproduo de imveis para as famlias de maior renda (demanda solv-


vel), atraindo-as para reas onde seu lucro garantido pela transfor-mao de seu uso. Por outro lado, o estoque residencial proporcionadopelo deslocamento dessas famlias, utilizado pelas famlias de rendainferior (teorias de filtering)6. Em ambos os casos, o migranteintra-urbano est continuamente avaliando como sua nova residnciapoder satisfazer suas necessidades e desejos, modificados por mudan-as nas suas prprias caractersticas, e nas de seu ambiente. A procurados indivduos/famlias controlada pela avaliao do estoque habi-tacional, e pela informao e percepo sobre este estoque.

As decises de deslocamento residencial intra-urbano, sotomadas atendendo a determinadas condies individuais (ciclo devida familiar, mobilidade social), e estruturais (relao renda/empregoe disponibilidade de crdito imobilirio), determinando a direo dofluxo, que em ltima instncia determinado pelo grau de satisfa-o/insatisfao com o lugar de origem, no que diz respeito s altera-es urbanas ligadas ao processo de valorizao/desvalorizao doestoque, que incide tambm na estrutura social da vizinhana. Asrelaes entre a mobilidade residencial e a estruturao do espaointra-urbano, dependem do tipo de famlia que se desloca, e dascaractersticas do lugar de origem e do lugar para onde se deslocam.

Desse modo, as taxas de mobilidade variam com a faixaetria, renda e condio de ocupao do imvel anterior/atual, impon-do diferenas nas exigncias/preferncias por localizao e/ou imveldos diferentes segmentos do mercado, em diferentes fases do ciclo devida. Quem mais muda de residncia so os mais ricos e os mais jovens(63,6% tm entre 25 e 44 anos; e 60,3% ganham acima de 10 salriosmnimos). Esse resultado, em parte explicado por serem os segmen-tos de maior renda os que possuem melhores informaes e disponi-bilidade de recursos, e entre os mais jovens esto aqueles que deixama casa dos parentes para se casarem, ou morar ss, assim, estareminiciando um ciclo de vida familiar que exige maiores mudanas.

Em relao condio de ocupao, vrios estudos (Rossi,1980; Smolka, 1994), apontam uma maior mobilidade entre aquelesque ocupam imveis alugados. O fato de j serem proprietrios, reduza probabilidade de mudana. O motivo poderia estar no alto custo domovimento (estimado em 10% do valor do imvel), que inclui custos


6 Ver os trabalhos de Hoyt (1939) e Grigsby (1963, 1977).

de transao (escritura, ITBI), e com a mudana em si. Outra explica-o est relacionada possibilidade de modificao da atual residnciapelo proprietrio, atendendo s novas exigncias/necessidades da fa-mlia.

No entanto, a pesquisa contabilizou um nmero elevadode migrantes j proprietrios (40,3%), aliado ao dos novos proprie-trios (42,5%)7. A resposta para este resultado, pode estar, por umlado, relacionada s transformaes na estrutura da cidade empreen-didas pelos investimentos imobilirios, que utilizam diversas estrat-gias de diferenciao das moradias para atrair demanda, e queresultam na valorizao/desvalorizao de determinadas reas dacidade fator de expulso/atrao de famlias de baixa/alta renda. Poroutro lado, as mudanas nas preferncias dos indivduos/famlias, sotambm resultado das transformaes ocorridas na sociedade, ligadasao processo de trabalho, composio familiar etc., como colocaTaschner (1997), que trazem importantes implicaes para o mercadohabitacional, redefinindo os critrios de localizao e as estratgias deatuao dos capitais imobilirios.

O grande nmero de inquilinos no mercado de imveispode ser interpretado pela elevao no valor dos aluguis nos ltimostempos, incentivando-os a recorrerem ajuda de familiares, poupan-as prvias etc..., a fim de adquirirem casa prpria. Alm disso, apropriedade garante acesso fcil crdito bancrio e comercial, pres-tgio, estabilidade residencial etc.... Isso de certa forma confirmadopelos percentuais obtidos em relao aos recursos utilizados na com-pra do imvel por esse segmento, onde 28.8% utilizaram a poupana;26.2% venderam bens como carro, telefone etc...; 22.4% sacaram seusFGTS, e o restante pediram emprstimo familiares, SFH etc...

A maior parte dos movimentos de curta distncia. umatendncia constatada em outros estudos (Rossi, 1980; Sell, 1983 eSmolka,1994), cuja hiptese inicial corresponde a uma tentativa deajustamento da habitao (suas caractersticas em relao s necessi-dades familiares), e sua localizao (reas que correspondem aosdesejos de captura de externalidades de vizinhana). Esse resultadotambm foi constatado por ns, onde do total dos fluxos analisados,75.1% so intra zonas, sendo que 59,5% realizados na prpria RA


7 Os 17,2% restantes se referem aos que ocupavam imveis de familiares ou cedidos.

(regio administrativa), e 47.6% no prprio bairro. A nossa hiptese que essa tendncia reafirma a delimitao ou segmentao das dife-rentes classes de renda, identificando-as com seus respectivos locaisde moradia, e portanto, ratificando o padro de segregao social/re-sidencial existente na Cidade do Rio de Janeiro8.

Quando o movimento mais longo, pode se tratar de umareacomodao do mercado, melhor explicando, ricos/pobres saindo dereas desvalorizadas/valorizadas, indo para reas compatveis com seustatus scio-econmico. E nesse aspecto, contrariando os modelos demigrao dos gegrafos comportamentalistas, que reduzem as deci-ses de localizao dos indivduos/famlias simples erros de avaliaoda vizinhana/rea, afetando sua percepo quanto s caractersticassociais do ambiente, entra o importante papel da dinmica imobiliriana estruturao do espao, via investimentos capazes de deslocar ademanda, e influenci-la em suas decises.

Para entendermos melhor como ofertantes e demandantesse relacionam dentro da dinmica de estruturao do espao intra-ur-bano, analisaremos a matriz de fluxos de origem e destino dos migran-tes, entre as zonas urbanas (Ver mapa em anexo).

Tabela 1

MATRIZ DE ORIGEM E DESTINO ENTRE ZONAS URBANAS NMERO ABSOLUTO*

ZONAS URBANAS A B C D E F TOTAL

A SUL 90 7 17 2 2 3 121

B EXP. IMOB. 5 39 4 5 1 2 56

C NORTE 6 12 78 3 2 0 101

D SUBRBIO 3 4 16 107 4 8 142

E CENTRO 2 1 3 1 27 0 34

F OESTE 0 5 0 4 0 28 37

TOTAL 106 68 118 122 36 41 491

Fonte: Pesquisa Mobilidade Residencial na Cidade do Rio de Janeiro-IPPUR/UFRJ 1995.


8 Os trabalhos de Smolka (1983, 1989, 1992), tambm obtiveram o mesmo resulta-do.

Atravs da ordenao de linha (endereo de origem domigrante) e coluna (endereo da nova residncia), verificamos nadiagonal principal a concentrao dos fluxos intra-zona. As zonas queapresentam maior nmero de fluxos (origem e destino), so as zonasA Sul, C Norte e D Subrbio. As zonas que mais expulsarammoradores, foram as zonas A Sul e D Subrbio; e as que maisatraram moradores, foram as zonas B Expanso Imobiliria e C Norte, destacando-se a importncia das RAs 4, 5, 6, 8, 9, 13, 16 e24. Apresentamos na tabela abaixo que esse resultado no poderiaestar isolado do fato de que existe uma forte relao entre a dinmicaimobiliria, a estruturao intra-urbana e a mobilidade residencialdas famlias.

Tabela 2

DISTRIBUIO PERCENTUALDOS FLUXOS INTRA-URBANOS EM 1995

E DAS TRANSAES COM APARTAMENTOSNA CIDADE EM 75/85/95 POR RA

RATotal de fluxos Distribuio percentual de transaes

N. Absoluto N. Relativ* 1975 1985 1995

4 Botafogo 87 17,71 13,46 9,73 12,20

5 Copacabana 49 9,97 17,52 10,13 11,33

6 Lagoa 29 5,90 10,07 7,40 9,94

8 Tijuca 85 17,31 6,54 5,17 6,05

9 Vila Isabel 61 12,42 5,75 7,40 8,52

13 Mier 63 12,83 7,32 8,92 9,40

16 Jacarepagu 50 10,18 9,54 7,19 5,36

24 Barra da Tijuca 36 7,33 1,18 6,79 10,68

Total 460 93,68 71,38 62,73 73,48

Fonte: Pesquisa Mobilidade Residencial ITBI/95 e Arquivo ITBI/IPPUR/UFRJ.* Total de casos vlidos N= 491 100.


AS RAs mais importantes correspondem a 93,68% do totalde transaes de compra e venda de imveis para fins de residncia,ou seja, foram adquiridos para moradia, capturados na pesquisa em1995. E so essas mesmas RAs que possuem as maiores taxas detransaes com apartamentos, em relao cidade, por duas dcadas!

As reas que esto em processo de mudana de sua estru-tura urbana, ou seja, esto sendo objeto de investimentos imobilirios,e que ainda no completaram o seu ciclo de vida, so reas heterog-neas em termos de composio scio-econmica e demogrfica9. Al-guns bairros, objeto de transformaes em sua estrutura so maismoveis, ou seja, a troca de moradores mais intensa, exceo deCopacabana, que como j dissemos, apesar de estagnada, ainda man-tm um percentual de transaes com seu estoque, bastante elevadadevido ao fato de ser o maior submercado de apartamentos da cidade,e pelas mudanas de uso que vm ocorrendo, com a substituio deresidncias por micro-empresas, principalmente no setor de confec-es.

Neste sentido, os motivos das mudanas de residncia,podero tambm estar relacionados s mudanas na estrutura intra-urbana da cidade, no sentido em que as alteraes no uso do soloimplicam em alteraes fsicas e sociais das reas, na estrutura depreos imobilirios, e nos nveis de satisfao/insatisfao de seusmoradores quanto sua vizinhana.

A direo dos fluxos poder, ento, revelar alguns aspectosdos motivos das famlias para se mudarem. Assim, os comportamentosde diferentes tipos de famlia (renda e condio de ocupao do imvel),recebero influncia das alteraes urbanas que ocorrem na cidade,onde o estoque residencial, outrora inacessvel para determinadoindivduo/famlia, ao se tornar obsoleto para uns, permite o seuacesso outros.

A Tabela 3 apresenta os motivos da troca de residncia porclasse de renda e condio de ocupao no imvel anterior/atual.


9 Um exemplo que refora a concluso o alto ndice de idosos nas reas consolida-das da cidade, como o caso de Copacabana, onde a relao de cinco idosos paracada jovem, em contrapartida com a grande predominncia de jovens nas reasde expanso da cidade como a RA 24-Barra da Tijuca, onde a relao de um idosopara cada cinco jovens, conforme dados do Anurio Estatstico do Rio de Janeiro-93/94.

Observa-se que o principal motivo declarado o da aquisi-o da casa prpria, visto que 59,7% dos migrantes residiam emimveis alugados, cedidos etc. No entanto, abaixo dele esto os motivosrelacionados insatisfao com o imvel e local. Esse resultado reforado pela freqncia com que determinados critrios locacionaisso assinalados pelos migrantes, como revela a Tabela 4.

Assim, destacamos os termos propriedade; valor do imvel;valorizao; aluguel10; qualidade do bairro e IPTU mais barato, eagrupamos os relacionado s caractersticas do imvel (tamanho,conforto, garagem), acessibilidade (ao trabalho, servios e comrcio);s relaes de vizinhana (filhos, sogra, amigos, parentes, vizinhos,associao de moradores, e j morou no bairro); aos atributos sociais(segurana e violncia); aos atributos fsicos (barulho, poluio, praia,verde, melhor vista da cidade); e finalmente ao ciclo de vida familiar(beb, casamento, separao).

Tabela 3

DETERMINANTES DA TROCA DE RESIDNCIAPOR CLASSE DE RENDA

E CONDIO DE OCUPAO DO IMVEL ANTERIOR

MotivosClasse de renda Condio de ocupao

Total1-5 5-10 > 10 Prprio Alugado Outros*

Aquisio de casa prpria 83.3 72.9 53.8 9.6 70.8 29.6 100.0

Insatisfao c/o local 11.1 10.6 29.1 77.5 11.3 11.2 100.0

Insatisfao c/o imvel 5.5 12.9 17.6 70.5 15.4 14.1 100.0

Melhoria salarial 2.8 3.5 7.1 41.2 44.1 14.7 100.0

Casamento 2.8 3.5 4.4 54.5 9.2 36.3 100.0

Separao 2.8 7.0 1.1 56.3 31.2 12.5 100.0

Nascimento de filhos 0.0 2.3 6.0 50.0 31.8 18.2 100.0

Recebimento de heranaou doao 5.5 2.3 2.7

Fonte: Pesquisa Mobilidade Residencial na Cidade do Rio de Janeiro-IPPUR/UFRJ-1995.* Moravam c/familiares, ou em imveis cedidos etc.


10 O termo aluguel no foi agrupado ao termo propriedade, por ser o ultimo noapenas o desejo ou objetivo daqueles que eram inquilinos, mas tambm um doscritrios mais assinalados por aqueles que residiam em imveis cedidos, ou defamiliares.

Vimos na tabela dos determinantes/motivos, que os moti-vos mais destacados so a aquisio da casa prpria, com peso maiorpara os que moravam em imvel alugado, logo aps vem os motivosligados s insatisfaes dos indivduos/famlias com a residncia elocalizao atuais/anteriores. O comportamento dos pobres tenderiaa responder s suas necessidades mais imediatas, e seus critriosassociam-se a fatores de ordem econmica, como o esforo em adquirira casa prpria para os que moravam em imveis alugados. Para os quej so proprietrios e esto trocando de imvel, a elitizao de certosbairros na cidade provocada por processos de renovao urbana e areabilitao de reas degradadas, que expulsam a populao local,pode ser um forte determinante.

Tabela 4

PERCENTUAL DE FREQNCIADOS CRITRIOS DE LOCALIZAO AGRUPADOS

DE ACORDO COM AS VARIVEIS CONSIDERADASNAS TEORIAS DE LOCALIZAO RESIDENCIAL POR CLASSE DE RENDA

E CONDIO DE OCUPAO NO IMVEL ANTERIOR

Critrios TotalClasse de renda Condio de ocupao

1-5 sm 5-10 sm > 10 sm Prprio Alugado Outros* Embranco

Caractersticas do imvel 69.0 55.6 40.3 96.1 42.9 39.8 21.2 3.7

Relaes de vizinhana 67.6 66.7 71.1 64.7 41.8 38.9 19.3 0.3

Propriedade 48.1 55.6 62.3 43.4 14.6 64.4 20.2 0.8

Atributos locacionais fsicos 43.5 11.2 21.2 39.4 38.1 21.1 9.0

Acessibilidade ao trabalho 33.7 22.2 36.5 25.8 34.7 45.7 19.6

Qualidade do bairro 31.4 19.4 25.9 34.1 50.3 33.5 15.5 0.6

Valor do imvel 26.9 50.0 28.2 24.2 43.4 42.0 12.4 1.8

Acessib. serv. e comrcio 26.5 16.8 23.5 22.4 51.5 39.0 9.5

Valorizao 19.1 8.3 16.5 24.2 66.3 24.5 9.1

Atributos sociais da localiz. 16.2 13.9 18.8 22.0 60.2 37.3 13.2 1.2

Aluguel 15.8 2.8 27.1 15.4 3.7 86.4 8.6 1.2

Ciclo de vida familiar 9.5 5.6 9.4 7.1 47.0 20.4 32.6

Acessibilidade 6.6 8.3 11.8 18.7 41.2 44.1 11.8 2.9

IPTU mais barato 4.3 8.3 4.7 4.4 45.4 40.9 13.6

Fonte: Pesquisa Mobilidade Residencial 1995-ITBI/IPPUR/UFRJ


Observando a Tabela 4, verificamos que a propriedade ocritrio mais importante para as trs classes de renda. O maiorpercentual apresentado na faixa de 5 a 10 sm, deve-se ao fato de queesto nesta faixa de renda a maior parcela de novos proprietrios. Paraesse segmento, o acesso imvel prprio significa estabilidade, pres-tgio, acesso crdito bancrio. Deixar de pagar aluguel significa poderacessar outros bens da cesta de consumo, e conseqentemente melho-rar suas condies de vida. Porm, de forma agregada, o principalcritrio relacionado ao aspecto econmico para os mais pobres (pro-prietrios e ex-inquilinos) depois da propriedade, o valor do imvel,e esse critrio limitador ou condicionador da direo dos fluxos,limitando assim o universo de opes do mercado habitacional.

Na hierarquia dos critrios, apontada pela freqncia comque foram assinalados, as variveis referentes s caractersticas doimvel foram as mais destacadas. Esse fato deve-se ao grande percen-tual destacado nos motivos para a troca de residncia do fator insatis-fao com o imvel anterior, principalmente pela classe 10 sm e demigrantes proprietrios. Vale lembrar que o segmento com rendaacima de 10 sm o mais representado na pesquisa. Nem por isso, foidesprezvel a importncia dada esse aspecto pelos segmentos derenda mais baixa, e pelos ex-inquilinos.

Os resultados dos critrios s reafirmam as conclusescolocadas anteriormente, onde relacionamos as estratgias de valori-zao do capital imobilirio, em especial as inovaes/diferenciaesdo imvel, com o deslocamento de famlias de maior renda suadireo e seus determinantes, que se manifestam no sentido de cap-turarem externalidades de vizinhana, no caso, imvel com melhoresatributos.

No aspecto econmico, para os indivduos/famlias de maiorrenda (> 10 sm) e para os proprietrios que esto trocando de imvel,a mudana possibilitou uma melhora nas caractersticas do imvel ede sua localizao em relao ao tipo de vizinhana, isto , realizaramfluxos ascendentes. A tendncia de localizao marcada pela busca deexternalidades de vizinhana, no sentido de se apropriarem dos atribu-tos naturais e/ou produzidos, de forma utilitria, usufruindo dessesatributos, e de forma monetria, pela aquisio tambm de um ativo quese valoriza. Ou seja, para estes segmentos, as estratgias de inova-o/diferenciao do imvel, incidindo em sua valorizao e na da reaonde se localiza, determinar a deciso de mudana/localizao.


Os ex-inquilinos e os mais pobres11, que ao contrrio dosproprietrios, realizam a maior parte dos fluxos para o mesmo bairro,privilegiam o imvel, ou seja, a aquisio da casa prpria. Esse ocritrio principal, a ponto de abrirem mo de uma melhor localizaoem suas decises. No que se refere ao tipo de imvel, as diferenas derenda definem a escolha. Enquanto para os mais pobres (at 10 sm),o tamanho e a qualidade do imvel no so to considerados, para osda faixa de renda acima de 10 sm esses atributos so relevantes.

No aspecto social, as relaes de vizinhana foi um doscritrios mais destacados pelos migrantes, principalmente para ossegmentos de renda mais baixa, que se utilizam da rede de solidarie-dade de vizinhos e parentes, como estratgia de sobrevivncia, rela-cionada principalmente reproduo cotidiana das famlias. Porm,esse critrio tambm foi destacado pelas classes de renda superior a10 sm, que tambm se utilizam dessa rede, corroborando para aconfirmao da hiptese de que os indivduos procuram se localizarprximos aos indivduos de mesma classe de renda, social etc., reafir-mando uma segregao social/residencial.

3 A DINMICA IMOBILIRIA E A MOBILIDADERESIDENCIAL NO SETOR INFORMAL FAVELAS

Embora existam inmeros trabalhos sobre favelas, que emgrande parte se dedicam aos estudos das relaes entre o perfilscio-econmico dos favelados, o mercado de trabalho, a condio damulher e o comportamento poltico (Valladares, 1982), a questohabitacional, especificamente no que diz respeito ao uso do solo e aosprocessos de construo do espao (construo, tipologia, formas definanciamento etc.), pouco abordada, deixando uma enorme lacunana literatura sobre os processos de estruturao intra-urbana dascidades.

Sabe-se que a favela se constitui numa forma ilegal deocupao do solo, mas pouco se sabe sobre as formas de acesso a estesolo, e dos meios de produo da moradia no ambiente favelado. Apartir de John Turner vrios autores passaram a caracterizar a favela


11 A maior parte dos ex-inquilinos representada na pesquisa, esto na faixa de rendaat 10 sm.

como soluo para os problemas habitacionais da populao de baixarenda, que se traduzem em economia do pagamento de aluguel,reduo dos gastos com transporte para o trabalho, iseno de impos-tos, e a possibilidade de construir e/ou ampliar sua moradia de formalenta e gradual (Valladares, 1982). Alm disso, ela uma etapaimportante na trajetria residencial das famlias de baixa renda,fazendo parte, segundo Leeds, Leeds (1978), de uma estratgia de vidapara essas famlias, pois a opo pela favela no reflete apenas umaopo pelo imvel/residncia em si, mas tambm situaes ligadas sestratgias de sobrevivncia familiar, tais como a proximidade ao localde trabalho, ao mercado de trabalho, parentes e amigos etc.).

Lomnitz (1975), num estudo de uma favela no Mxico,revelou que as redes de solidariedade existentes nas favelas soconsideradas como o elemento da estrutura social mais significativo.Essas redes de solidariedade permitem explicar o processo de migra-o, os padres de assentamentos, a mobilidade residencial etc. Umadas formas mais significativas do funcionamento dessas redes aautoconstruo, onde o proprietrio constri sua moradia sozinho e/oucom a ajuda de amigos e familiares. A mo de obra remunerada poucoutilizada, a no ser em trabalhos mais especficos, que exigem umacerta especializao.

Em geral, a casa autoconstruda considerada como umbem necessrio reproduo da famlia, a sua mercantilizao s considerada em reas urbanizadas ou com alguma melhoria em suainfra-estrutura (Beozzo de Lima, 1979). Blank (1979), observou nafavela de Brs de Pina, que as melhorias no local empreendidas pelasua urbanizao, incentivaram as famlias melhorarem e conserva-rem suas casas, para quando fosse necessrio, vend-la a um bompreo. Esse aspecto interpretado por Santos (1979), como parte daexistncia de uma grande complexidade ideolgica e cultural naspopulaes pobres, onde para eles (os pobres), o esforo na construopode ser considerado um tipo de acumulao, que transforma a casanum bem que pode ser trocado no mercado.

Os pobres esto atentos aos jogos dos quaisparticipam, e nem sempre representam o papelde contendor que sempre derrotado. Sabemque as cidades so usadas como objeto de espe-culao e especulam com o que podem (San-tos, 1979. p. 38).


3.1 O papel da interveno pblicana valorizao fundirio-imobiliria da favela

As favelas da Cidade do Rio de Janeiro vm sendo alvo deintervenes do Poder Pblico desde 1941, com o objetivo de solucio-nar os problemas advindos com essa forma de moradia. Foram lana-dos desde ento programas de higienizao de favelas, com a cons-truo de casas em alvenaria substituindo barracos insalubres; deurbanizao com intervenes nas reas de servios bsicos (gua, luze esgoto), que marcaram a presena/atuao da Prefeitura Municipale da Fundao Leo XIII. A Igreja, atravs da Cruzada So Sebastio,entre 1955 e 1960 tambm teve papel importante na melhoria dealgumas favelas.

At 1960 as intenes eram urbanizar e empreender me-lhorias, fixando a populao local. Porm, no governo Lacerda (1960-1965), foram lanados programas de remoo, com o objetivo deeliminar as favelas do cenrio urbano carioca, transferindo a popula-o para conjuntos habitacionais nas reas perifricas. O fracassodesse tipo de interveno, com o retorno da populao para as favelas(ver Valladares, 1978), desencadeou uma nova estratgia de atuaodo governo, criando-se em 1968 a CODESCO (Companhia de Desen-volvimento de Comunidades), cujos principais objetivos eram: urbani-zao de favelas para fixao dos moradores; utilizao de mo de obralocal nas obras (gerando empregos); implantao de infra-estruturabsica; financiamento de melhoria ou reconstruo das casas e; loteare vender lotes individuais. Essa iniciativa foi derrubada pelo sucessor,Chagas Freitas, que entre 1971 e 1974 reiniciou a remoo das favelas.

Apesar das remoes elas continuaram a crescer e a surgi-rem novos assentamentos nas reas vazias. Segundo a literatura, ascausas para esse processo de crescimento e proliferao, esto relacio-nadas s estratgias de sobrevivncia das classes de baixa renda, quevm a favela no apenas como alternativa de moradia dentro de suaspossibilidades econmicas, mas como soluo para a reduo dosgastos com transporte, localizando-se prximos ao local de trabalho.

Podemos dizer, ento, que basicamente o Estado definiuduas polticas de interveno nas favelas do Rio de Janeiro:

1) A remoo, que visava extinguir uma favela de umadeterminada rea, transferindo os moradores para con-


juntos habitacionais da COHAB (Companhia de Habi-tao) localizados nas periferias, e provocando descon-tentamento da populao devido aos efeitos negativosde tais remoes como o afastamento do local de traba-lho, e o rompimento dos laos sociais de solidariedadeexistentes nas favelas de origem, o que levou muitasfamlias a retornarem s favelas do ncleo da cidade.

2) A urbanizao das favelas, que ao contrrio da primei-ra, tinha como objetivo a fixao da populao na favela,atravs de melhorias na infra-estrutura e servios b-sicos. Essa melhoria tem duas conseqncias: um pro-cesso de valorizao dos imveis, e a mudana no perfilscio-econmico dos moradores.

Em pesquisa realizada na favela do Jacarezinho, Souto deOliveira (1985) observou a evoluo dos preos dos imveis ao longodo tempo, em funo das melhorias do padro habitacional, alm dedestacar a diferenciao existente intra-favela devido localizao doimvel em relao ao comrcio, e principalmente acessibilidade aobairro contguo.

Uma conseqncia do processo de valorizao dos imveis, a concorrncia entre a populao pela posse dos barracos e casas,assim, as favelas vo deixando de ser opo de moradia para determi-nada faixa de renda:

Paga-se, e o preo tende a ser cada vez maior,com o qual se bloqueia a entrada ou se fora asada dos trabalhadores de mais baixo poderaquisitivo, e se configura um processo veladode expulso (Souto de Oliveira, 1980, p. 169).

Hoje, o Programa Favela-Bairro se constitui na retomadada problemtica da favela, inserindo-se, deste modo, num processocaracterizado por descontinuidades no tempo (Davidovick, 1997, p.1473). primeira vista, parece ser um programa como outros deurbanizao, no entanto, h que se observar que alm das inovaes,como a realizao de parcerias envolvendo a concepo do projeto eseu financiamento, se ampliaram os objetivos, estendendo-os no ss intervenes fsicas, como sociais (leia-se resgate da cidadania), queresultariam numa total integrao da favela ao bairro onde se localiza.


Por outro lado, no se pode negligenciar, como apontaDavidovick (1997), o papel dos interesses polticos atuais (aliado snovas tendncias econmicas mundiais) neste processo, onde o Pro-grama Favela-Bairro se integra a outros, tais como o Rio Cidade,Revalorizao da rea porturia etc. Neste novo cenrio da economiaurbana, a favelizao aponta como uma questo relevante diante dosaltos nmeros. Existem hoje na Cidade do Rio de Janeiro aproxima-damente 570 comunidades carentes, que somam 942.000 moradores,nmero este creditado ao aumento da pobreza entre os moradores dacidade, haja visto a diminuio do movimento migratrio.

3.2 Aspectos da estruturao do espao faveladona Cidade do Rio de Janeiro

A populao favelada na Cidade do Rio de Janeiro cresceu27,8% entre a dcada de 70 e 80, e 32,0% nesta dcada. A expanso ecrescimento demogrfico da favela vem sendo considerada como pro-blema urbano, e sua evoluo explicada em parte pelas transforma-es sociais e econmicas que o pas vem enfrentando nas ltimasdcadas, que resultaram em ltima instncia, em deslocamentos dapopulao para os grandes centros urbanos, em busca de trabalho. Sepor um lado a sua expanso atribuda ao fenmeno migratrio, poroutro, h que se considerar tambm os problemas habitacionais porque passam a populao brasileira, principalmente a de baixa renda.A maior parte desses problemas esto relacionados s formas deproduo da moradia, num contexto de crescente valorizao do solourbano, e s polticas habitacionais implantadas nos ltimos tempos,declaradamente voltadas para os segmentos de maior renda12. Avalorizao dos terrenos e imveis no ncleo urbano impedem o acessoda populao de baixa renda, dada as suas condies salariais, restandoa favela como uma das alternativas para a soluo do problema


12 O desempenho da poltica habitacional, notadamente aquela relativa ao SFH/BNH, mostrou-se ineficiente ou insuficiente na soluo dos problemas habitacio-nais dos setores populares, pois apenas 33,3% dos recursos do BNH foramdestinados a esses segmentos. O rebatimento acumulativo dessas polticas oelevado dficit de moradias existentes hoje no pas, na ordem de 5 milhes segundoestudo da Fundao Joo Pinheiro. Como conseqncia desse dficit habitacional,novas formas de morar surgem e ressurgem, tais como cortios, os loteamentosirregulares perifricos, e o crescimento e adensamento das favelas (Azevedo,Queiroz Ribeiro, 1996).

habitacional, e tambm como estratgia de sobrevivncia (proximida-de ao local de trabalho) para esse segmento.

Nas ltimas dcadas, as favelas no s cresceram e seexpandiram como tambm passaram por um processo de transforma-o interna, imposto pela autourbanizao e melhoria de suas cons-trues. Essa transformao gerou uma valorizao do espao, pro-movendo uma disputa pela aquisio de um imvel dentro dessascomunidades valorizadas, caracterizando um mercado imobilirioconcorrencial, tal qual o mercado formal de imveis. A favela, ento,deixa de ser soluo para os problemas habitacionais das famlias debaixa renda, para se tornar assim como na cidade legal num lugarde mercado, que expulsa quem no mais pode arcar com o nus de suavalorizao interna, e atrai populao de maior renda vindas de outrasfavelas, ou at mesmo da cidade formal, excludas do mercado (Smol-ka, 1992).

O dinamismo do mercado imobilirio das favelas, sobretu-do aquelas que so objeto do programa Favela-Bairro, pode ser eviden-ciado pelos preos dos imveis e pela expectativa de valorizao.Abaixo podemos verificar que os preos praticados em quatro dessasfavelas apresentam uma forte similitude, indicando uma certa regu-laridade nesse submercado. Essa regularidade espacial dos preosreflete a existncia de um mercado regulador da monetizao do solo.Outro dado interessante da dinmica de formao dos preos nasfavelas a introduo de expectativas de valorizao dos imveis.

Tabela 5

VARIAES DOS PREOSNAS FAVELAS

Favela Valor antesdo Favela-Bairro* Valor Futuro*

Mata Machado R$ 14.272 R$ 23,571

Parque Royal R$ 12.280 R$ 20.045

Ferno Cardim R$ 14.000 R$ 16.500

Caminho do Job R$ 13.363 R$ 16.642

Fonte: Pesquisa Mercado imobilirio na Favela - IPPUR/UFRJ.* Preo mdio de uma casa de alvenaria de dois quartos.


Em geral, nas reas residenciais de baixa renda, a expec-tativa de urbanizao se traduz em movimentos de ocupao e/oufracionamento ilegal de glebas. Entretanto, nos casos onde a frontei-ra de ocupao do solo est consolidada, como o caso de grande partedas favelas cariocas, a expectativa de urbanizao se traduz na eleva-o dos preos fundirios e imobilirios. Em outras palavras, o mer-cado imobilirio transforma-se no principal vetor da mobilidade resi-dencial dessas reas e os preos refletem as projees futuras dasmelhorias da oferta (atuais moradores) e da demanda (virtuais futurosmoradores). Entretanto, a monetizao do espao das favelas, isto aconsolidao da favela em um submercado fundirio-imobilirio13

integra esse espao em um leque de opes de localizaes da cidade.Assim, uma famlia que oferece uma certa quantia monetria14 paradispor de um imvel em uma certa localizao da cidade esta diantede uma escolha residencial onde suas preferncias e as caractersticaslocacionais urbanas devem ser levadas em considerao.

A ttulo de exemplo dessas opes locacionais nas escolhasresidenciais, listamos abaixo algumas opes de mercado que umafamlia teria vis--vis os preos dos imveis das quatro favelas objetode nosso estudo. Para facilitar as comparaes, utilizamos algunscritrios (preferncias) utilizados correntemente na literatura sobremobilidade residencial intra-urbana. Assim, os modelos clssicos or-todoxos (por exemplo, Alonso, 1964; Muth, 1967 e Fujita, 1989),insistem na existncia de uma relao compensatria entre o consumode espao (casas maiores e mais distantes do centro) e a acessibilidade(casa menores e mais prximas do centro). Outra caracterstica queencontramos de forma recorrente na literatura sobre favelas dizrespeito ao ttulo de propriedade fundirio como uma reserva patri-monial familiar. A precariedade da titulao fundiria seria, nessesentido, um fator negativo do mercado de imveis nas favelas. Assim,um imvel com caractersticas e preos semelhantes no mercadoformal, isto com ttulo de propriedade, deveria ser preferido queledo mercado informal de favelas. Podemos ainda, em nossa simulaode uma escolha residencial, sugerir que as famlias na favela adquirem


13 O critrio usual para definir um submercado o de substitutibilidade do imvel.para uma discusso, ver Rothemberg et al., 1991.

14 Na terminologia da economia urbana neoclssica, diramos que essa quantia aoferta de renda (BID rent) familiar tendo em vista suas preferncias e restriesoramentrias.

seus imveis a partir de uma deciso intertemporal onde a estratgiafamiliar a do investimento na melhoria do imvel ao longo do tempo.Nesse caso, as famlias preferem imveis maiores15 e em piores condi-es de adequabilidade no intuito de melhorar essa residncia ao longodo tempo. Na Tabela 6, vemos que o mercado imobilirio formal daCidade do Rio de Janeiro oferece essas opes a preos competitivosaos preos da favela.

Utilizando como referncia os modelos da teoria da locali-zao residencial tradicional, o resultado das escolhas das famliasseria o de preterir a opo favela e adquirir imveis no mercadoformal e em outras localizaes. Porm, o resultado de nossos ques-tionrios nas favelas indicam que as famlias que atualmente estocomprando imveis nas favelas, confrontadas com as opes acima,confirmam suas preferncias de residirem na favela16. Esse resultadonos interroga sobre as preferncias locacionais dessas famlias, e

Tabela 6

PREOS DOS IMVEIS ALTERNATIVOS

Zona Bairro Caractersticas Preos (R$)*

Oeste Bangu Casa de 2 quartos 16.000,00

Campo Grande 12.000,00

Subrbio Ricardo de Albuquerque 12.000,00

Sul Botafogo Apartamento conjugado 17.000,00

Norte Rio Comprido Casa de 3 quartos modesta 15.000,00

Favela Ferno Cardim Casa de 2 quartos 18.000,00

Fonte: Classificados do jornal O Globo e pesquisa Mercado Imobilirio na Favela IPPUR/UFRJ.* Julho de 1997.


15 No caso das favelas, um imvel com laje significa a possibilidade de verticalizaoe, portanto, de crescimento da rea do imvel e/ou a possibilidade de comerciali-zao futura.

16 O fato dessas famlias estarem adquirindo seus imveis (aos preos mdios databela) supem que elas tenham tomado suas decises levando em consideraoas outras opes oferecidas pelo mercado. Porm, ao introduzirmos a perguntaaos adquirentes de imveis na favela, levantamos a hiptese de um problema deassimetria informacional onde essas famlias no dispunham das informaes depreos e caractersticas dos imveis, aparentemente, substituveis aos da favela.Assim, simulamos uma deciso locacional para esses adquirentes com as mesmasopes da Tabela 6.

portanto, os possveis critrios de substitutibilidade que definem ossubmercados imobilirios urbanos e os fluxos de mobilidade residen-cial das famlias.

3.3 Por que e para onde se mudam os pobres

Para responder a pergunta sobre o indicador de substitu-tibilidade de um imvel e sua localizao e, em particular, procurarestabelecer algum nexo causal entre este critrio e a relao entre ossubmercados imobilirios formais e informais, procuramos identificaros critrios que determinam as escolhas residenciais das famlias. Empargrafos anteriores, apresentamos os resultados relativos as prefe-rncias das famlias nos submercados formais. Nesse item, vamosprocurar identificar os principais critrios de localizao das famliasque residem em favelas. Para tal, apresentamos abaixo o mapa daspreferncias das famlias residentes em quatro favelas do Rio deJaneiro.

Tabela 7

FREQNCIA DOS CRITRIOS DE LOCALIZAO POR FAVELA

CritriosFavela

ParqueRoyal

FernoCardim

MataMachado

Caminhodo Job

Caractersticas do imvel 12,4 7,5 1,6 5,0

Relaes de vizinhana 22,7 21,3 36,0 17,5

Propriedade 55,7 24,5 20,3 50,0

Atributos locacionais fsicos 1,1 1,1 0,0 5,0

Acessibilidade ao trabalho 21,7 10,6 17,2 7,5

Qualidade do bairro 1,0 0,0 0,0 0,0

Valor do imvel 6,2 8,5 4,7 22,5

Acesso servios e comrcio 29,8 20,2 7,9 20,0

Valorizao 2,1 0,0 1,6 0,0

Atributos sociais da localizao 5,2 7,4 17,2 7,5

Ciclo de vida familiar 6,2 8,5 25,0 10,0

Acessibilidade (transporte) 10,3 10,6 1,6 15,0

Favela-Bairro 1,1 0,0 0,0 0,0

Fonte: Pesquisa Mercado Imobilirio na Favela IPPUR/UFRJ


Da mesma maneira que no mercado formal, o critrio delocalizao com a maior indicao aquele que desvela o desejofamiliar de incorporar um patrimnio imobilirio aos seus bens. Nocaso do mercado formal, esse patrimnio imobilirio legalizado e suapropriedade significa direitos, mas tambm obrigaes fiscais. No casodo mercado informal, adquirir um imvel permite s famlias, sobre-tudo, redefinir a composio dos seus gastos e garantir uma estratgiade estabilidade residencial relacionada a proximidade do trabalho(permanente ou espordico) e a externalidades de vizinhana indis-pensveis a sua reproduo. Assim, a partir das informaes quedispomos, identificamos uma relativa similitude no motivo que conduzas famlias a adquirirem um imvel no mercado formal e informal.Porm, as estratgias familiares que definem a deciso locacional sorelativamente distintas.

Como enfatizamos anteriormente, o segundo motivo maiscomum entre as famlias mais ricas do mercado formal esta relaciona-do s caractersticas do imvel. Isto , essas famlias so freqente-mente motivadas por uma busca de imveis de melhor qualidade e/oumelhor localizado na estrutura scio-espacial do parque residencial.No caso das famlias residentes em favelas, so os fatores relaes devizinhana e acessibilidade ao trabalho que apresentam o segundomaior nmero de indicaes no mapa de preferncias. De fato, omotivo relaes de vizinhana um fator locacional importante naestratgia familiar dos moradores de favelada e define um critrio deinsubstitutibilidade em relao aos imveis do mercado formal.Essas relaes de vizinhana associadas ao fator moradia possibilitamestratgias de emprego e sobrevivncia que superam em muito even-tuais gastos adicionais com essa forma de moradia17.

Assim, a externalidade de vizinhana, apesar de ser umatributo locacional, transforma-se em um elo importante entre adeciso de localizao residencial e as estratgias de sobrevivncia dasfamlias de baixa renda. Esse nexo, em muitos casos, explica o valorexcessivamente elevado dos preos dos imveis nas favelas. Isto , em


17 Em geral, as relaes de vizinha permitem um reduo dos gastos familiares. Emnossa pesquisa, encontramos um nmero expressivo de mes solteiras propriet-rias de imveis na favela. O emprego dessas chefes de famlia viabilizado pelaexistncia de relaes de solidariedade entre vizinhos e parentes na favela emrelao ao cuidado dirio de seus filhos o que permite a sua ausncia do lar durantea jornada e/ou semana de trabalho.

funo da complementaridade da residncia e dos atributos locacio-nais necessrios ao exerccio de uma atividade remunerada, a pressoda demanda eleva os preos fundirios e imobilirios. Um outro fatorlocacional importante que est associado a opo em residir em favelas a acessibilidade ao trabalho. Porm, a noo de acessibilidade aotrabalho deve ser definida em um sentido mais amplo do que o trabalhoremunerado regular. No caso das favelas, acreditamos que a acessibi-lidade ao trabalho incorpora a possibilidade de trabalhos eventuais.Assim, a proximidade dos servios e do comercio um atributolocacional em si mesmo, mas tambm deve ser visto como um localque em funo dos efeitos de aglomerao potencializa a probabilidadeda demanda de trabalhos eventuais. Nesse sentido, se somarmos oitem acessibilidade ao trabalho e acesso a servios e comrcio daTabela 7, verificamos que esse ser o principal critrio de localizaoresidencial das famlias residindo em favelas.

Essa complementaridade entre os critrios da deciso delocalizao residencial e do mercado de trabalho revelada pelo mapade preferncias residncias tambm aparece quando relacionamos asinformaes sobre o local de trabalho com aquelas relativas ao localde residncia dos chefes de famlias das favelas. Nos mapas sobre alocalizao do trabalho em relao ao local de residncia das quatrofavelas, notamos uma forte similitude no percentual de chefes defamlia que trabalham no mesmo bairro de sua residncia (ver mapasem anexo). Apesar das fortes diferenas da localizao na hierarquiascio-espacial da cidade dessas quatro favelas, praticamente um terodos chefes de famlia trabalham no mesmo bairro da favela. Esseresultado sugere uma forte articulao entre o trabalho e local deresidncia onde a proximidade do local de trabalho viabiliza certasformas de emprego.

Outro critrio de localizao que podemos destacar refere-se a acessibilidade das favelas a malha de transportes urbanos. Osdados revelam que esse item seria o terceiro critrio de localizao naescala de valores na deciso familiar quando agregamos proximidadedo trabalho e proximidade de servios e comrcio. De certa forma, esseresultado reafirma a importncia da articulao entre trabalho elocalizao residencial para as famlias residentes em favela, pois, paraaqueles que trabalham distante do local de moradia a acessibilidade amalha de transporte passa a ser um atributo importante em suadeciso de localizao residencial. Assim, podemos concluir que a


articulao entre o local de moradia e o local (ou possibilidade) detrabalho no mercado imobilirio informal adquire uma importnciaque no identificamos no mercado de localizao residencial formal.

Como vimos, os atributos locacionais no mercado formalpermitem que a oferta imobiliria introduza de forma recorrenteinovaes espaciais no intuito de induzir a mobilidade residencial dasfamlias. No caso do mercado informal, a forte articulao entre otrabalho e a moradia condiciona a mobilidade residencial a fatores quepodemos classificar como exgenos ao mercado imobilirio. A im-portncia desses fatores exgenos poderia explicar a dinmica defuncionamento desse mercado que se caracteriza por seu forte carterconcorrencial onde, ao contrrio do mercado formal, a oferta relati-vamente passiva e incapaz de promover movimentos de deslocamentodomiciliar das famlias.

No mercado imobilirio formal, a oferta procura introdu-zir inovaes de produto no intuito de diferenciar localizaes e atrairuma mesma faixa de demanda solvvel. Assim, a mobilidade residen-cial adquire uma caracterstica de deslocamento de blocos de famliascom faixas de renda similares reproduzindo de forma sistemtica umamesma externalidade de vizinhana. O resultado scio-espacial desseprocesso uma forte segregao residencial urbana onde as localiza-es apresentam uma relativa homogeneidade de renda das famlias18.Porm, nas reas de favela, apesar do forte contedo segregado dessascomunidade sem relao a estrutura urbana da cidade, verificamosuma maior disperso das faixas de renda dos chefes de famlia vis--visa disperso dos rendimentos dos chefes de famlia dos bairros cont-guos favela. Em outras palavras, em geral, as favelas apresentamuma maior heterogeneidade em relao aos rendimentos familiares doque os bairros formais (Lago, 1997).

Podemos imaginar que o carter concorrencial do mercadoimobilirio das favelas, ou seja a incapacidade da oferta moldar a suaprpria demanda, tenha alguma relao com essa caracterstica dasfavelas serem mais heterogneas que os bairros do seu entorno. Parailustrar essa possibilidade, apresentamos na Tabela 8 uma sntese datrajetria residencial das famlias residentes em favela.


18 Nessa estratgia de atuao dos capitais imobilirios, os preos dos imveis servemcomo uma verdadeira barreira invisvel que estabelece as muralhas da segre-gao residencial. Para uma discusso dessas estratgias, ver Abramo,1998.

A trajetria residencial das famlias que residem em fave-las revelam que os deslocamentos domiciliares so majoritariamenteintra-urbanos19. Porm, esses deslocamentos no apresentam umpadro de deslocamentos de curta distncia, isto intra-favela e entrebairro e favela. Em sua grande maioria, a origem residencial dasfamlias est dispersa em vrios bairros da cidade e isto poderiaexplicar a relativa heterogeneidade das favelas. Como sublinhamosacima, a disperso espacial da origem domiciliar das famlias umadiferena importante em relao a mobilidade residencial do mercadoformal onde os deslocamentos domiciliares de curta distncia sopredominantes e revelam uma lgica de atuao da oferta imobiliriacujo objetivo a reproduo espacial da segregao residencial.

Assim, podemos concluir afirmando que as primeiras indi-caes de nossa pesquisa sobre o mercado imobilirio nas favelasrevelam que as caractersticas desse submercado, e sua diferena emrelao a lgica de funcionamento do mercado formal, permitemexplicar algumas diferenas nos padres da mobilidade residencialintra-urbana. Essas diferenas podem ser identificadas nas estratgiasfamiliares de localizao nos submercados formais e informais e des-velam nexos entre o mercado residencial e de trabalho distintos emcada um desses submercados. Nesse sentido, acreditamos que os dadosque apresentamos abrem novas interrogaes sobre a articulaoentre as formas de funcionamento dos mercados imobilirios (formale informal), o mercado de trabalho urbano (formal e informal) e a

Tabela 8%

O/D MataMachadoFernoCardim

ParqueRoyal

Camilhodo Job

Prpria Favela 20,00 32,43 11,435 8,82

Mesmo Bairro 20,00 5,40 7,14 8,82

Outros Bairros 60,00 59,46 77,14 67,65

Outras Cidades 2,70 4,29 14,71

Total 100,00 100,00 100,00 100,00

Fonte: Pesquisa Mercado Imobilirio na Favela IPPUR/UFRJ.


19 Tendo em vista a literatura sobre migraes, espervamos um percentual superiorde famlias tendo como origem de sua trajetria residencial outras cidades.

estrutura segregada da cidade20. Enfim, uma abordagem na interfacedos estudos imobilirios e demogrficos que estabelea um dilogoentre a dimenso comportamental das famlias (preferncias e moti-vos de localizao residencial) e a lgica de funcionamento dos sub-mercados imobilirios.


20 Esse artigo uma verso preliminar da pesquisa que estamos realizando em vriasfavelas do Rio de Janeiro e que procura identificar as lgicas de funcionamentodos submercados imobilirios e os padres da mobilidade residencial induzidospor esses submercados.

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