abramo - favela e mercado informal

7/21/2019 ABRAMO - Favela e Mercado Informal

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HABITAREPrograma de Tecnologia de Habitao

COLEO HABITARE

FAVELA E MERCADO INFORMAL:A nova porta de entrada dos pobres

nas cidades brasileiras

Coordenador

Pedro Abramo


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Coordenador

Pedro Abramo economista pela Universidade

Federal Fluminense (1982), com mestrado em

Planejamento Urbano e Regional pela

Universidade Federal do Rio de Janeiro (1988) e

doutorado em Economia cole des Haustes

tudes en Sciences Sociales (1994). Atualmente

professor no curso de ps-graduao daUniversidade Federal do Rio de Janeiro, professor

visitante da Universidade de Newcastle e professor

adjunto da Universidade Federal do Rio de Janeiro.

Tem experincia na rea de Planejamento Urbano

e Regional, com nfase em Fundamentos do

Planejamento Urbano e Regional, atuando

principalmente nos seguintes temas: planejamento

urbano, estruturao intraurbana, mercado

imobilirio, dinmica imobiliria e favelas.

Atualmente coordena o Observatrio Imobilirio e

de Polticas do Solo e coordenador geral das

redes de pesquisa INFO-Rio, Infosolo e

Infomercados.


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Coleo HABITARE / FINEP

FAVELA E MERCADO INFORMAL:a nova porta de entrada dos pobres nas cidades brasileiras

CoordenadorPedro Abramo

Porto Alegre2009


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Coordenador da ColeoPedro Abramo

Autores da Coleo (em ordem alfabtica)

Adriana Parias Durn, Ana Claudia Duarte Cardoso, Andrea Pulici, AngelaGordilho Souza, ngela Luppi Barbon, Anna Carolina Gomes Holanda,Daniela Andrade Monteiro, Emlio Haddad, Jos Jlio Ferreira Lima, JuliaMorim Melo, Mara Cristina Cravino, Maria Ins Sugai, Neio Campos,Norma Lacerda, Pedro Abramo e Ricardo Farret.

Texto da capaArley Reis

RevisoGiovanni SeccoIsabel Maria Barreiros Luclktenberg

Projeto grficoRegina lvares

Editorao eletrnicaAmanda Vivan

Imagem da capaReproduo da obra de Candido Portinari Favela, de 1958, pintura aleo sobre madeira, 66 x 100 cm.

Fotolitos, impresso e distribuioCOAN Indstria Grficawww.coan.com.br

Catalogao na Publicao (CIP).

Associao Nacional de Tecnologia do Ambiente Construdo (ANTAC).

Abramo, Pedro

A161f Favela e mercado informal: a nova porta de entradados pobres nas cidades brasileiras/Org. Pedro Abramo

Porto Alegre : ANTAC, 2009. (Coleo Habitare, v. 10)

336 p. ISBN 978-85-89478-35-9

1.Habitao de Interesse Social. 2. Favela I. Abramo, Pedro.II. Srie

CDU: 728.222

2009 Coleo HABITAREAssociao Nacional de Tecnologia do Ambiente Construdo ANTACAv. Osvaldo Aranha, 99 3 andar CentroCEP 90035-190 Porto Alegre RSTelefone (51) 3308-4084 Fax (51) 3308-4054

Financiadora de Estudos e Projetos FINEP

PresidenteLuis Manuel Rebelo Fernandes

Diretoria de InovaoEduardo Moreira da Costa

Diretoria de Administrao e FinanasFernando de Nielander Ribeiro

Diretoria de Desenvolvimento Cientfico e TecnolgicoEugenius Kaszkurewicz

rea de Tecnologias para o Desenvolvimento Social ATDS

Marco Augusto Salles TelesGrupo Coordenador Programa HABITARE

Financiadora de Estudos e Projetos FINEPCaixa Econmica Federal CAIXAConselho Nacional de Desenvolvimento Cientfico e Tecnolgico CNPqMinistrio da Cincia e Tecnologia MCTMinistrio das CidadesAssociao Nacional de Tecnologia do Ambiente Construdo ANTACServio Brasileiro de Apoio s Micro e Pequenas Empresas SEBRAEComit Brasileiro da Construo Civil da Associao Brasileira de Normas

Tcnicas COBRACON/ABNTCmara Brasileira da Indstria da Construo CBICAssociao Nacional de Ps-Graduao e Pesquisa em Planejamento Urbanoe Regional ANPUR

Apoio Financeiro

Financiadora de Estudos e Projetos FINEPCaixa Econmica Federal CAIXA

Apoio institucional Rede Infosolo

Universidade Federal do Rio de Janeiro UFRJ

Universidade de Braslia UnB

Universidade de So Paulo USP

Universidade Federal da Bahia UFBA

Universidade Federal de Pernambuco UFPE

Universidade Federal de Santa Catarina UFSC

Universidade Federal do Par UFPA

Universidade Federal do Rio Grande do Sul UFRGS

Editores da Coleo HABITARE

Roberto Lamberts - UFSCCarlos Sartor FINEP

Equipe Programa HABITARE

Ana Maria de SouzaAngela Mazzini Silva ESTE LIVRO DE DISTRIBUIO GRATUITA.


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Sumrio

Introduo

Mercado imobilirio informal: a porta de entrada nas favelas brasileiras _________________________________________4Pedro Abramo

1 O mercado informal de solo em favelas e a mobilidade residencial dos pobresnas grandes cidades: um marco metodolgico _______________________________________________________________14Pedro Abramo

2 A cidade informal COM-FUSA: mercado informal em favelas e a produoda estrutura urbana nas grandes metrpoles latino-americanas _______________________________________________48

Pedro Abramo3 Ocupao urbana e mercado informal de solo em Salvador _________________________________________________80

Angela Gordilho Souza e Daniela Andrade Monteiro

4 Mercado imobilirio informal de habitao na Regio Metropolitana do Recife _______________________________112Norma Lacerda e Julia Morim Melo

5 Consideraes sobre o mercado imobilirio informal na Regio Metropolitana de Belm ______________________140Ana Claudia Duarte Cardoso, Anna Carolina Gomes Holanda e Jos Jlio Ferreira Lima

6 H favelas e pobreza na Ilha da Magia? ________________________________________________________________162Maria Ins Sugai

7 Vende-se uma casa: o mercado imobilirio informal nas favelas do Rio de Janeiro ___________________________ 200Pedro Abramo e Andrea Pulici

8 Mercado Informal de imveis em So Paulo: estudo emprico da compra,

venda e aluguel de imveis em quatro favelas ______________________________________________________________226Emlio Haddad e ngela Luppi Barbon

9 Mercado imobilirio em assentamentos informais no Distrito Federal_______________________________________ 242

Neio Campos e Ricardo Farret

10 El nuevo horizonte de la informalidad en el rea Metropolitana de Buenos Aires ____________________________272Mara Cristina Cravino

11 Mercado informal de suelo en los barrios populares de Bogot:claves para entender el crecimiento de la metrpolis _______________________________________________________ 304Adriana Parias Durn e Pedro Abramo


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Coleo Habitare Favela e mercado informal: a nova porta de entrada dos pobres nas cidades brasileiras

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Introduo

Pedro Abramo (coordenador)

Introduo

Mercado imobilirio informal: a porta deentrada nas favelas brasileiras

D

e forma sucinta, podemos identicar duas grandes lgicas do mundo moderno de coordenao social das

aes individuais e coletivas, que se consolidaram como dominantes a partir da construo dos Estados

nacionais e da generalizao da lgica mercantil como forma de acesso aos bens materiais e imateriais

produzidos. A primeira lgica atribui ao Estado o papel de coordenador social das relaes entre os indivduos e os gru-

pos sociais, e sua funo de mediador social dene a forma e a magnitude do acesso riqueza da sociedade. A literatura

se refere a essa perspectiva como a tradio contratualista.

Uma segunda lgica de coordenao social da sociedade moderna denida pelo mercado onde o acesso a ri -

queza social mediado predominantemente por relaes de troca contabilizadas por grandezas monetrias. O acesso

ao solo urbano a partir da lgica do Estado exige dos indivduos ou grupos sociais algum acmulo de capital, que pode

ser poltico, institucional, simblico ou de outra natureza, de tal forma que permita o seu reconhecimento como parte

integrante da sociedade e do seu jogo de distribuio das riquezas sociais. A lgica de mercado unidimensional em

relao ao requisito para ter acesso terra urbana: a possibilidade e magnitude de acesso terra est diretamente relacio-


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nada grandeza do capital monetrio acumulado pelos

indivduos ou grupos sociais. Porm, a lgica de mercado

de acesso terra urbana pode adquirir duas formas insti-

tucionais diferentes. A primeira delas est condicionadapor um marco normativo e jurdico regulado pelo Esta-

do, na forma de um conjunto de direitos que estabelecem

o marco das relaes econmicas legais.

As prticas econmicas que se estabelecem fora da

forma de regulao institucional do Estado de Direito e

dos seus sistemas de controle, recursos e punio podem

ser denidas, em uma primeira aproximao, como prti-

cas econmicas informais. Essas relaes, quando recor-

rentes e asseguradas por alguma forma de regulao ins-

titucional paralela aos direitos, podem dar surgimento a

um mercado, isto , um encontro regular de compradores,vendedores de bens e servios, cujas transaes mercantis

se reproduzem a partir de certa liberdade de ao e deciso

dos seus participantes. Nesse caso, teramos um mercado

ou economia informal, um mercado que no estaria regu-

lado pelo sistema de direitos do Estado de Direito, mas que

garantiria o acesso a bens e servios pela via de uma tran-

sao monetria e/ou mercantil. No caso do acesso ao solo

urbano, encontramos nas grandes cidades brasileiras e la-

tino-americanas um mercado de terra urbana que no est

sujeito e regulado pelos direitos urbansticos, de proprieda-

de, tributrio e comercial, nas suas prticas de comerciali-

zao e de locao de bens e servios habitacionais.

Neste livro vamos denominar essas prticas mercan-

tis de mercado informal de solo. Apesar de o mercado in-

formal de solo transacionar bens fundirios (solo urbano ou

periurbano) e imobilirios (solo com benfeitorias), a sua baseterritorial, por denio, uma propriedade que no respeita

os preceitos do direito de propriedade e/ou urbanstico, e

assim assume uma dimenso de informalidade urbana.

Nos pases latino-americanos, bem como em parte

signicativa da frica e da sia, a urbanizao aceleradado ps-guerra, as disparidades sociais e as enormes di-

culdades nanceiras dos Estados nacionais desses pases

deram surgimento a uma terceira lgica social de acesso

terra urbana, a qual vamos nominar de lgica da ne -

cessidade (ABRAMO, 2009). A lgica da necessidade

simultaneamente a motivao e a instrumentalizao so-

cial que permite a coordenao das aes individuais e/

ou coletivas dos processos de ocupao do solo urbano.

Diferentemente das outras duas lgicas, o acesso ao solo

urbano a partir da lgica da necessidade no exige um ca-

pital poltico, institucional ou pecunirio acumulado; emprincpio, a necessidade absoluta de dispor de um lugar

para instalar-se na cidade seria elemento suciente para

acionar essa lgica de acesso terra urbana.

Ao longo do processo de urbanizao acelerada

dos anos 50 a 80, a Amrica Latina viu a lgica da ne-

cessidade promover um grande ciclo de acesso ao solo


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Introduo

urbano pela via das ocupaes populares. Essas ocupa-

es produziram os assentamentos populares informais,

que podem se chamar favelas no Brasil, villasmisriana

Argentina,barrios

na Colmbia e no Mxico, ranchosna Venezuela, barriadasno Peru ou uma constelao de

outras metforas, adjetivaes ou o que seja, mas todas

apresentam o mesmo marco de fundao, a part ir de uma

ocupao popular que se consolida mediante processos

de autoconstruo e de autourbanizao. A trajetria

desses assentamentos o resultado individual, familiare coletivo da lgica da necessidade no acesso ao solo e a

outros servios e equipamentos urbanos.

As cidades latino-americanas revelam em sua estru-

tura intraurbana e cartograa socioespacial o funcionamen-

to das trs lgicas de coordenao social que identicamosacima. Um olhar ou um passeio nas ruas, bairros, centros

e periferias das grandes metrpoles latino-americanas per-

mitem uma primeira impresso: semelhanas... No temos

dvida das marcas histricas e dos processos sociais dife-

renciados em cada uma dessas metrpoles, mas a marca

(fsica, social, poltica, cultural e, em muitos casos, tnica)

do funcionamento simultneo das trs lgicas de acesso ao

solo urbano permite uma primeira aproximao pela mo

da identidade das suas estruturas de usos do solo e do pa -

dro de segregao socioespacial em relao a equipamen-

tos e aos servios coletivos urbanos. Essa a identidade

da desigualdade urbana nas metrpoles latino-americanas,

uma desigualdade socioespacial que se soma desigualdade

social em termos de acesso riqueza produzida, cultura,

educao e a outros bens determinantes para a igualdade

republicana, que constitui uma sociedade de cidadania ple-na a todos os seus membros. Em uma palavra, as cidades do

continente so verdadeiros territrios da desigualdade.

Em relao a essa desigualdade estrutural latino-

americana, estamos seguros de que a sua superao passa

por identicar e caracterizar de forma ampla a demanda

popular de solo urbano e por qualicar as formas insti-

tucionais de regulao da reproduo socioespacial dos

territrios (assentamentos) da desigualdade urbana. Ape-

sar da importncia real e simblica dos territrios da de-

sigualdade, os estudos sistemticos e abrangentes sobre

a produo e a regulao territorial da cidade da infor-malidade (assentamentos populares informais) se restrin-

gem a estudos monogrcos e qualitativos. A necessidade

de estudos que contribuam para denir uma taxonomia

dos vrios processos de produo dos assentamentos po-

pulares (ocupao, mercados informais de loteamentos,

mercados informais de solo em reas consolidadas, etc.) e

uma tipologia dos agentes, estratgias, racionalidades que

intervm nesses processos fundamental para entender-

mos a sua lgica de produo e para dar elementos para

a formulao de polticas pblicas de enfrentamento da

necessidade de oferta de solo urbano qualicado para os

setores populares.


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Os processos de ocupao popular que deram

origem aos assentamentos informais atuais tendem a

diminuir de intensidade. As razes so mltiplas para a

diminuio dos processos de ocupao popular do solourbano nas grandes metrpoles latino-americanas, mas

Davies (2008, p. 22) sistematiza de forma bastante sint-

tica essas razes:

A fronteira da terra livre deixou de existir h

muito tempo na maioria das cidades em desen-

volvimento. Certamente, ocupaes clssicas

ainda existem, mas a maioria est na margem:

em terras txicas, encostas ngremes e nas mar-

gens em eroso de crregos poludos onde

mais difcil transformar a terra em mercado-

ria. Nos anos 60 e 70, recm-chegados cidade

(Instambul, Deli , Cidade do Mxico, Lima, etc.)

tiveram oportunidades para cair de paraque-

das (como eles dizem no Mxico) em bairros

ou criar assentamentos porque:

1. terras perifricas extensivas ainda eram bara-

tas e frequentemente de titularidade pblica

ou duvidosa;

2. em alguns casos a ocupao era encorajada

para prover mo de obra barata;

3. elites e partidos estavam vidos por votos

e apoiadores.

Ainda segundo o diagnstico de Davies (2008, p.

22), essas condies no existem mais, e agora, recm-

chegados e jovens famlias tm que negociar em um mer-

cado de terras descomunal com poucas esperanas quegovernos permitiro ocupaes ilegais.

Nesse sentido, identicamos duas grandes la-

cunas nos estudos sobre a informalidade urbana: o

mercado informal de solo e as suas formas de funcio -

namento; e a mobilidade residencial dos pobres nos

assentamentos informais. Esse o objetivo da consti-

tuio e consolidao da Rede Infosolo Brasil, que re-

ne professores e prossionais de vrias universidades

brasileiras que trabalham o tema da informalidade ur-

bana nas principais metrpoles brasileiras. O primeiro

esforo da Rede foi a constituio de banco de dados

sobre o mercado informal de solo e a mobilidade resi-

dencial nas favelas.

A real izao de um projeto de monitoramento do

mercado imobilirio informal no incio dos anos 90 no

Rio de Janeiro e o seu desdobramento em dois outrosestudos sobre as favelas na cidade (Avaliao de 10 anos

de Poltica Pblicas nas favelas cariocas e A dinmica

econmica da favela: autarquia ou extroverso?) conso-

lidaram uma nova linha de pesquisa que alguns (SILVA,

2005; VALLADARES, 2003, 2005) classicam como

uma abertura inovadora e promissora nos estudos sobre


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Introduo

a favela no Brasil. Em 2004, o Programa Habitare permi-

tiu a constituio de uma rede de pesquisadores nacional

(Rede Infosolo - BR), que desenvolveu um projeto de le-

vantar, sistematizar e anal isar os mercados de solo infor-mais nas principais metrpoles do Brasil.

A partir da metodologia desenvolvida no Rio de

Janeiro e do apoio do Programa Habitare, a Rede Info-

solo decidiu aplicar os mesmos critrios metodolgicos

desenvolvidos nos estudos sobre as favelas cariocas emoutras cidades brasileiras. A denio das cidades que

seriam estudadas obedeceu ao critrio a seguir apresen-

tado. Em primeiro lugar, deveramos ter no estudo as

duas maiores metrpoles brasileiras (Rio de Janeiro e So

Paulo). Em seguida, optamos por escolher as principais

metrpoles regionais seguindo o critrio das macrorre-

gies brasileiras. Nesse sentido, denimos Porto Alegre,

Salvador, Recife, Belm e Braslia como as metrpoles

regionais do estudo e escolhemos uma rea metropolita-

na intermediria e relativamente recente para termos uma

noo sobre as eventuais diferenas entres as escalas eas temporalidades do problema da informalidade urba-

na. No nosso caso, escolhemos a cidade de Florianpolis

como metrpole intermediria e emergente. O projeto

envolveu universidades federais de oito cidades brasilei-

ras, administraes locais (Prefeitura) e regionais (Gover-

no Estadual) e ONGs.

O trabalho de levantamento de dados nas in-

meras favelas pesquisadas permitiu a consolidao do

primeiro Banco de Dados sobre o Mercado Informal de

Solo (MIS) Urbano e mobilidade residencial em assenta-mentos populares informais (API) com dimenso nacio-

nal. O Banco Infosolo - BR um resultado relevante para

o conhecimento da realidade dos API e permite algumas

estilizaes do comportamento do mercado para avaliar

eventuais polt icas urbanas. O grande esforo empreendi-

do para a consolidao desse banco de dados e do capital

acadmico e metodolgico acumulado na forma de rede

de pesquisa no deve ser perdido. Nesse sentido, apre-

sentamos os primeiros resultados da Rede Infosolo neste

livro. Como veremos ao longo dos inmeros captulos, as

formas de apresentar o problema da informalidade urba-

na e em particular do mercado informal de solo revelam

uma dupla dimenso de similitudes e diferenas, e ser

essa dupla caracterstica que esperamos desenvolver nos

prximos trabalhos da Rede Infosolo. A ampliao do

escopo da pesquisa para outras cidades latino-americanas

possibilitou o primeiro banco de dados latino-americanosobre o MIS (INFOMERCADO_AL). Introduzimos no

livro dois captulos que nos trazem a experincia de outras

metrpoles do continente. Os captulos sobre Buenos Ai-

res, de Maria Cristina Cravino, e Bogot, de Adriana Pa-

rias Durn, trazem as caractersticas dos mercados infor-

mais nessas duas grandes metrpoles latino-americanas e


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utilizam os mesmos critrios metodolgicos que a Rede

Infosolo utilizou no seu estudo sobre o Brasil.

A equipe que se rene neste livro est convenci-

da da gravidade do problema da informalidade urbana e

da necessidade de promover de forma ampla polticas de

democratizao do acesso dos pobres terra urbana. Para

tal, esse grupo de acadmicos latino-americanos desen-

volveu os textos aqui apresentados, com o intuito de abrir

uma reexo sobre as novas formas de reproduo da in-

formalidade urbana e de oferecer um diagnstico e, so-

bretudo, instrumentos efetivos para concretizar polticas

redistributivas da terra em nvel urbano que permitam re-

duzir as fortes desigualdades nas grandes cidades. A pro-

posta deste livro uma continuidade de uma trajetria

de pesquisas e de intercmbio acadmico e intelectual na

escala nacional e latino-americana, e serve para dar um

salto de qualidade nos projetos que temos desenvolvido

ao longo dos ltimos dez anos.

Estamos seguros que a publicao deste livro abre

novos horizontes para o entendimento das estratgias po-pulares de construo e reproduo das cidades populares

nas metrpoles brasileiras. Esperamos que esses resulta-

dos sirvam para os mltiplos atores que atuam na supera-

o dos territrios das desigualdades das nossas cidades e

instrumentalizem o poder pblico e a sociedade civil na

construo de cidades mais igualitrias e democrticas.

Agradecimentos

Antes de darmos incio ao nosso percurso nas

ruas, vielas, becos, lajes, praas, bares e outros recantos

do universo das favelas brasileiras, que os captulos que

se seguem nos proporcionam, gostaria de fazer justia

a algumas pessoas e instituies que conaram nessa

aventura acadmica de percorrer muitas favelas brasilei-

ras para coletar informaes sobre o mercado informal

e a mobilidade residencial nos assentamentos populares

informais. Este livro e os trabalhos que deram origem

a ele so o primeiro resultado da Rede Infosolo Bra-

sil, que foi nanciada pelo Programa HABITARE, da

FINEP e Caixa Econmica Federal. Encontramos na

FINEP o apoio constante de Carlos Sartor e de Ana

Maria de Souza, que dividiram durante dois anos cadapasso do nosso trabalho de campo e permitiram uma

ampla l iberdade no desenvolvimento do projeto que deu

origem a este livro.

Este livro no teria vindo ao mundo sem o entu-

siasmo e a conana de Roberto Lamberts e da Antac.

Desde o primeiro momento, Lamberts foi incisivo e deci-

sivo: Temos que publicar os resultados do trabalho para

que a sociedade faa uso dessas informaes. A tarefa de

difuso e do amplo acesso informao como uma prti-

ca da democracia um compromisso do amigo Lamberts

que nos emociona e que nos contagia. Um agradecimento

especial a Regina lvares, que com muita pacincia e de -


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Introduo

dicao preparou a edio deste livro, e a Arley Reis, que

sempre foi uma entusiasta do projeto.

Gostaria de agradecer a FAPERJ pela conana e

apoio aos nossos trabalhos, bem como ao CNPq. Tam-

bm agradeo ao IPPUR-UFRJ pelo apoio e ambiente

acadmico estimulante. Sem o apoio dessas instituies

nosso projeto estaria apenas no desejo de uma dezena

de acadmicos.

Ao m do livro agradecemos s inmeras pes-soas que trabalharam no projeto original coletando os

dados de campo em mais de uma centena de favelas

pesquisadas. Foi a dedicao e a coragem dessa rapazia-

da que permitiu a realizao deste livro e das eventuais

publicaes que o seguiro. Essa rapaziada de campo

enfrentou sol, chuva, lama, igaraps, barranco, polcia

e bandido. Essa rapaziada, que subiu e desceu inmeras

vezes as favelas desse Brasi l armada com as suas pastas

abarrotadas de questionrios e com o uniforme que os

identicava como pesquisadores, na favela aprendeu

com a sabedoria popular e desfrutou da sua generosida-de e pacincia.

O uniforme que dava a luz verde aos nossos sol-

dados da pesquisa cou guardado no armrio da mem-

ria de cada um deles, bem como as inmeras histrias de

vida que escutaram nos lares das favelas brasileiras. Os

cafs e bolos de milho que a gentileza da populao das

favelas oferecia aos nossos soldados espero que se trans-

formem em histrias para contar aos seus netos. Enm,

boas lembranas, como tambm as correrias quando a

barra pesava e, entre tiros, nossos soldados partiam emretirada forada. A essa moada brasileira, a esses jovens

universitrios e aos jovens da favela que participaram da

pesquisa, a esses jovens que caminharam juntos de porta

em porta aplicando questionrios, conversando sobre as

suas diferenas e as suas semelhanas, o nosso obrigado

e, sobretudo, a nossa esperana que esse encontro de jo-

vens de universos sociais diferentes seja o caminho do

futuro brasileiro. Tambm agradecemos aos coordenado-

res de campo e aos nossos guias nas favelas, gente que a

cada dia preparava o campo para a moada subir e descer

os recantos da favela.

Mas no h soldados sem generais e aqui eu quero

reconhecer a dedicao e o esforo de cada um dos coorde-

nadores acadmicos da Rede Infosolo. Obrigado s nossas

mulheres generais: Ana Claudia Duarte Cardoso, Angela

Gordilho, Maria Ins Sugai, Norma Lacerda. Obrigado

aos generais masculinos: Jos Julio Ferreira Lima, Joo

Rovatti, Lino Peres, Emlo Haddad, Neio Campos e Ri-

cardo Farret. Todos foram a nossa inteligncia estratgica

no trabalho de campo, tabulao e anlise.

Como todos sabem, no h inteligncia estratgi-

ca sem o esforo dirio, a luta contnua e continuada de


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aguentar e continuar; aguentar e continuar e continuar,

mesmo quando o desnimo e o cansao esto prestes a

impor a sua inexorvel paralisia. Aqui se impe a nossa

dama de ferro da Rede Infosolo. Por sua dedicao epersistncia, tenho o dever de agradecer companheira

de trabalho e amiga de sempre Andrea Pulici. Ela a

responsvel pela existncia deste livro. Andrea, grvida

de Lucas, percorrendo cidades do Norte ao Sul do Brasil

para treinar pesquisadores e unicar os critrios metodo -

lgicos da coleta de dados, entrando e saindo de favelas

com a sua enorme barriga de mulher grvida. Nossa mu-

lher coragem nos ensinou a importncia da persistncia

e da coragem. Andrea, mulher brasileira, obrigado! No

tenho dvida de que o meu obrigado a Andrea tem um

enorme coro de vozes de Porto Alegre a Belm do Par,mas eu, que passei por duas cirurgias cardacas ao longo

deste projeto, me permito dar um obrigado particular ao

apoio e dedicao amiga de Andrea Pulici.

Enm gostaria de agradecer a Arantxa Rodriguez,

que esteve ao meu lado como companheira e que me per-

mitiu atravessar desertos e oceanos para chegar ao m

deste projeto. Arantxi, gracias por todo.


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Introduo

Referncias bibliogrficas

ABRAMO, P. Favela e o capital misterioso: por uma teoria econmica da favela (no prelo).

DAVIS, M. Entrevista por Otlia Fiori Arantes, Ermnia Maricato, Mariana Fix e Michael Lwy. Revista Margem

Esquerda, Boitempo, n. 12, 2008.

SILVA, M. L. P. Favelas cariocas (1930-1964). Rio de Janeiro: Contraponto, 2005. v. 1. 239 p.

VALLADARES, Licia do Prado; MEDEIROS, L. . Pensando as favelas do Rio de Janeiro. Rio de Janeiro: Relume

Dumar, 2003. 479 p.

VALLADARES, Licia do Prado.A inveno da favela. Rio de Janeiro: FGV, 2005. v. 1. 204 p.


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141.Coleo Habitare Favela e mercado informal: a nova porta de entrada dos pobres nas cidades brasileiras


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O mercado informal de solo em favelas e a mobilidade residencial dos pobres nas grandes cidades: um marco metodolgico

Pedro Abramo

1.O mercado informal de solo em favelas

e a mobilidade residencial dos pobresnas grandes cidades: um marco metodolgico

Introduo1

Como enfatizamos na apresentao deste livro, este trabalho e os que se seguem apresentam os primeiros

resultados de um estudo emprico realizado sobre os mercados informais de solo (MIS) nos assentamentos

populares informais (APIs) consolidados escolhidos em oito cidades brasileiras: Rio de Janeiro, So Paulo,

Porto Alegre, Florianpolis, Salvador, Recife, Braslia e Belm (ABRAMO/REDE INFOSOLO, 2006).2

Este texto est dividido em quatro partes. Na primeira parte apresentamos uma breve resenha sobre o vazio tem-

tico na literatura dos estudos urbanos sobre o mercado informal de solo e avanamos alguns elementos metodolgicos

e conceituais para a identicao da segmentao e formas de funcionamento do mercado informal de solo nos assen -

1

Alguns pargrafos deste texto so reprodues de partes do livro O capital misterioso: a teoria econmica da favela (ABRAMO, 2009).2 O estudo permitiu a constituio da Rede Infosolo-BR e teve o apoio incondicional do Programa HABITARE da Finep/Caixa Econmica Federal.



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tamentos populares consolidados. Nessa parte no temos

a preocupao de formular grandes discusses conceitu-

ais e nos restringimos a sublinhar certos elementos que

consideramos relevantes para a descrio dos resultados

empricos que vamos apresentar em seguida.

A segunda parte se dedica a caracterizar o merca-

do residencial informal em assentamentos consolidados

segundo os dois submercados residenciais: o mercado de

comercializao (compra e venda de imveis informais) e o

mercado de locao informal. Procuramos estabelecer uma

abordagem comparativa para identicar os pesos relativos

de cada um desses submercados em cada uma das cidades

brasileiras pesquisadas.

Na terceira parte, faz-se uma anlise dos tipos de

produtos transacionados em cada um dos submercados doMIS e o seu produto dominante nas cidades pesquisadas.

Todas as vezes que apresentamos resultados da pesquisa

de campo, procuramos estabelecer uma anlise transversal

que identique as semelhanas e as diferenas nas caracte-

rsticas e formas do mercado informal de solo nos assenta-

mentos populares consolidados. Estamos convencidos de

que esse estudo pioneiro sobre os mercados informais de

solo nas cidades brasileiras pode permitir certa inteligibili-

dade dos processos de produo e de reproduo dos terri-

trios informais urbanos e abre um debate sobre os instru-

mentos de poltica urbana necessrios para disciplinar e/ou

regular esse mercado nas grandes metrpoles brasileiras.

I.1 O relativo silncio sobre o mercadoinformal de terras: uma reviso sumriada literatura

Acreditamos que o problema da inteligibil idade da

congurao intraurbana das grandes cidades brasileiras

passa por uma problematizao conceitual e vericao

emprica das formas de funcionamento das trs lgicas de

coordenao do acesso terra urbana. Assim, propomos

um breve inventrio das tendncias da literatura sobre o

uso do solo urbano para chegarmos ao verdadeiro siln-

cio sobre o objeto de nosso estudo. Nos ltimos 30 anos,

uma parte importante dos estudos urbanos elegeu a lgica

do Estado como seu principal objeto de ateno e desde

os anos 1980 pesquisadores brasileiros tm produzido um

conjunto signicativo de trabalhos (histricos e conceitu-

ais) sobre a relao entre o que se convencionou chamar

na poca a questo do Estado e o urbano. Dos estudos

inuenciados pelo estruturalismo francs, caracterstico

dos anos 80, aos estudos da nova historiograa marxista

de expresso inglesa dos anos 90 temos um enorme painel

das intervenes do Estado nacional nas cidades onde fo-

ram identicadas as principais polticas urbanas (habita-

o, saneamento, transporte, etc.), seus atores e conitos

e suas consequncias macrossociais. Na leitura da poca,

a sociedade capitalista, e sua expresso urbana, poderia

ser lida a partir das relaes entre o capital, o trabalho e

a forma de manifestao dos conitos e dominao entre


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eles na estrutura jurdico-poltica nos nveis urbano, me-

tropolitano, regional e nacional.

A partir da segunda metade dos anos 90, uma par-

cela signicativa da literatura dos estudos urbanos, sobre-tudo nos pases centrais, que tm na lgica do Estado seu

objeto de ateno, novamente muda de direo ao incor-

porar a crise dos Estados nacionais e a recongurao das

relaes da poltica urbana na escala do global e do local.

Os estudos seguiram o caminho de retorno a uma leitura

dos macroprocessos da globalizao e da mundializao

e suas consequncias urbanas, ou optaram por leituras do

local incorporando perspectivas neo-hobsianas, comu-

nitaristas e institucionalistas, para revelar as dimenses

particulares dos atores, prticas, conitos e perspectivas

do desenvolvimento em nvel local. Nesse ltimo caso,

a lgica de Estado na coordenao dos atores para que

tenham acesso ao solo urbano lida a partir dos concei-

tos de governana local e urbana e as novas formas de

cooperao entre o pblico-privado, o pblico-pblico e

o privado-privado. Os estudos sobre as polticas pblicas

urbanas tambm procuram incorporar elementos das es-tratgias e racionalidades dos atores e passam a utilizar

conceitos tais como redes sociais, jogos de poder institu-

cional e intrainstitucional, para explicar decises de in-

vestimento e redenio de usos do solo urbano.

A literatura sobre a lgica da necessidade e do

acesso ao solo marcadamente latino-americana e toma

os processos de ocupao como seu principal objeto de

estudo. Do ponto de vista disciplinar, temos uma bipola-

ridade ambgua e pendular. Esses estudos podem ser ma-

joritariamente classicados como estudos da sociologia

urbana que incorporam alguns elementos do urbanismo

ou trabalhos urbansticos sobre a extenso da malha ur-

bana com ambies sociolgicas. Ha um grande nme-

ro de excees, mas em sua grande maioria so estudos

monogrcos e, portanto, de casos, que incorporam di-

menses antropolgicas ou propem articulaes inter-

disciplinares, mas cuja caracterstica monogrca limita

consideravelmente uma perspectiva universalista de leitu-

ra da manifestao urbana da lgica da necessidade. Esses

estudos nasceram fortemente marcados pelos estudos dos

movimentos sociais urbanos e paulatinamente foram ga-

nhando coloraes mais urbansticas. Essa tendncia deusurgimento a uma interessante literatura do direito urba-

no que procura incorporar elementos interdisciplinares

em sua forma de tratamento dos problemas sociais, mas

que se mantm com um forte carter normativo, caracte-

rstico da tradio do Direito e dos estudos da jurispru-

dncia. As tentativas de romper com esse constrangimen-to normativo so interessantes e abrem novos horizontes

de leitura dos processos de estruturao intraurbana

(AZUELA, 2001; FERNANDES, 2001; e sobretudo os

trabalhos dos autores vinculados ao IGLUS).

Os estudos sobre a lgica de mercado e o acesso

ao solo urbano podem ser classicados em duas grandes


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tradies da economia urbana (ABRAMO, 2001; FAR-

RET, 1995). A tradio ortodoxa apresenta uma enorme

e inuente produo sobre os processos de uso do solo,

formao de preos e preferncias locacionais familiares.

Esses estudos se apresentam no debate conceitual a partir

de modelos de equilbrio espacial de tradio neoclssica

(ABRAMO, 2001) e mais recentemente incorporam din-

micas espaciais aglomerativas na modelagem proposta pela

economia geogrca (ABRAMO, 2002a; KRUGMAN;

FUJITA; VENABLES, 2000; FUJITA; THISSE, 2002).

Outra tendncia dos estudos sobre a lgica do mercado e

o uso do solo procura instrumentalizar do ponto de vista

analtico os estudos urbanos ao propor um tratamento eco-

nomtrico da formao dos preos fundirios e imobili-

rios. Os estudos a partir das funes hednicas de preos

ocupam uma parte muito importante nas publicaes in-ternacionais de economia urbana e recentemente passaram

a servir de base para muitas polticas urbanas locais (scais,

pedgios urbanos, melhoramento de infraestrutura, etc.).

A sosticao do tratamento estatstico e analtico permi-

te atualmente superar restries na avaliao dos atribu-

tos urbanos (sobretudo em relao ao nmero de variveisdummy e ao tratamento espacial das externalidades), mas

os problemas de autocorrelao espacial das variveis se-

gue sendo uma barreira instransponvel para essa tradio

de trabalhos (ABRAMO, 2002b).

Uma segunda tradio de estudos est identica-

da com os princpios conceituais da economia poltica

urbana e procura identicar os processos de gerao da

riqueza e da acumulao do excedente urbano a partir

da denio dos usos e da apropriao do solo urbano.

Essa perspectiva conceitual tem na teoria da renda fun-

diria seu principal aparelho conceitual para identicar

a lgica de apropriao do excedente urbano e explicar

a estrutura intraurbana como sua resultante. Depois de

muitos anos de estudos monogrcos sobre a taxonomia

de agentes e procedimentos institucionais no jogo de

atribuies de ganhos e perdas fundirias e imobilirias

(ver os trabalhos clssicos de Topalov, Ball, Harloe, etc.),

recentemente essa perspectiva procura se renovar ao ar-

ticular os estudos fundirios com os impactos espaciais

da reestruturao produtiva e os projetos de renovao

urbana (ABRAMO, 2003).

Ainda que os trabalhos sobre a lgica de mercado e

o uso do solo e sua relao com a acumulao capitalista

urbana tenham uma grande tradio na sociologia crt ica

a partir dos anos 1970, enorme nmero de instituies

(revistas, centros de ps-graduao, institutos de pesquisa

e governamentais, etc.) se dedica ao tema. Podemos dizer

que praticamente a totalidade desses estudos tem como

objeto o mercado fundirio e imobilirio formal ou legal.

Apesar de o mercado informal de terras existir na maior

parte das cidades latino-americanas e ser um dos princi-

pais mecanismos sociais de acesso terra urbana de uma

parte considervel da populao pobre dessas cidades,

praticamente no h estudos sistemticos e abrangentes


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sobre o tema. Com exceo de alguns trabalhos de na-

tureza jornalstica e de estudos monogrcos de mbito

bastante restrito, constata-se um grande vazio nos estudos

urbanos, em particular nos estudos de economia urbana,

sobre o mercado informal de terras urbanas. A impor-

tncia atual desse mercado e a perspectiva de seu cresci-

mento em funo da reduo expressiva dos processos de

ocupao de terras urbanas impem a urgncia de traz-

lo como uma das prioridades de objeto de estudo.

Acreditamos que a denio do mercado informal

de terras e da mobilidade residencial dos pobres como

um objeto de estudo exige um duplo esforo acadmico

e institucional. De fato, h um enorme desconhecimento

emprico desse mercado. As poucas informaes dispo-

nveis so resultado de pequenas monograas e/ou tra-

balhos jornalsticos, e sua veiculao a um pblico mais

amplo, dada a carncia de informaes disponveis, ter-

mina adquirindo um valor heurstico e de referncia para

muitas anlises e polticas sobre a informalidade urbana.

Assim, a carncia de informaes produz algo como um

senso comum sobre o mercado informal que em muitas

situaes no corresponde aos fatos reais.

Esse senso comum sobre a informalidade urbana

alimenta reexes, polticas urbanas e representaes

sobre o universo dos pobres que em muitos casos so

verdadeiras iluses urbanas.3 Nesse sentido, um es-

foro de avanar no desvelamento do imaginrio e das

representaes do mercado imobilirio em favelas exige

que ele deve ser confrontado com resultados empricos

de pesquisa que permitam uma viso abrangente e mais

rigorosa sobre sua realidade factual. Em outro trabalho

(ABRAMO, 2009) utilizamos o termo capital misterio-so para identicar esses mitos e falsas representaes do

mercado informal em favelas, e talvez o maior dano te-

nha sido produzido pelo conhecido trabalho O mistrio

do capital, do peruano Hernando De Sotto, que identi-

ca a propriedade informal como um dos eventuais pilares

do crescimento econmico. Assim, o primeiro esforo depesquisa deve ter como preocupao um estudo empri-

co que permita a identicao das reais caractersticas do

mercado informal imobilirio nas favelas.

Um segundo esforo para desenvolver o mercado

informal como objeto de estudo de natureza conceitual.

A pergunta que devemos formular sobre esse mercado

3Um bom exemplo sobre esse procedimento pode ser dado a partir de uma reportagem do jornal O Globo sobre a favela da Rocinha, na cidade do Rio de Janeiro,cuja matria jornalstica identificava uma casa com piscina de uma suposta burguesia da favela, que supostamente teria na atividade imobiliria informal suaprincipal fonte de recursos. Como vamos mostrar nos trabalhos deste livro, o mercado imobilirio em favelas se carateriza por uma grande pulverizao da oferta.Essa constatao emprica dos levantamentos que realizamos relativiza e requalifica de forma substancial o que Davies (2007), em seu Planeta Favelas, chama

e denuncia de especulao dos pobres pelos pobres. Em termos conceituais, uma oferta pulverizada promove uma barreira de mercado prtica recorrenteda especulao imobiliria (ABRAMO, 2009).



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diz respeito a suas similitudes e diferenas em relao ao

mercado formal. Responder a essa questo, ou dar ele-

mentos para sua resposta, signica necessariamente uma

articulao entre a problematizao conceitual e a veri-

cao de elementos empricos que permitam fugir das

representaes e respostas a partir do senso comum da

informalidade urbana.

A nossa resposta a esse desao se deu em dois pla-

nos; o primeiro a partir de um levantamento emprico so-

bre o mercado informal de terras e imveis nas favelas dacidade do Rio de Janeiro (ABRAMO, 2003). A realizao

dessa pesquisa em reas de favelas exigiu uma preconceitu-

alizao de alguns elementos do mercado informal, e seus

primeiros resultados permitem avanar em direo a uma

reproblematizao desses conceitos preliminares no senti-

do de denir um projeto de pesquisa que amplie a escaladas cidades pesquisadas e, sobretudo, enfrente o segundo

desao a que nos referamos acima, isto , tomar o merca-

do informal de terras e a mobilidade residencial dos pobres

urbanos como um objeto conceitual que permita reproble-

matizar temas tradicionais da economia urbana ortodoxa

(neoclssica) do uso do solo e imobiliria, tais como:

a) o princpio da racionalidade paramtrica ou

estratgica das decises locacionais dos indivi-

duos e famlias;

b) o trade-off entre acessibilidade e consumo de

espao como critrio de deciso residencial nos

mapas de preferncias residenciais familiares;

c) o princpio maximizador das decises familiares

da funo beckeriana, cujo critrio nal sempre

a maximizao do que Becker (1967) chama

de lucro familiar;

d) a relao entre a economia e o direito na produo

de normas, e instituies sociais tendo como

princpio o conceito de custos de transao;

e) o papel do capital social na formao das gran-

dezas econmicas (preos e desenvolvimento); e

f ) o papel determinante das normas implcitas na

forma de funcionamento do mercado informal.

Acreditamos que neste momento a pergunta sobre

o carter universal e/ou particu lar do funcionamento dos

mercados informais de solo nas favelas importante, pois

ela permite distinguir as recorrncias e similaridades nadinmica de funcionamento do mercado ou de aleatorie-

dades e diferenas que no seriam sucientes para denir

uma forma de funcionamento de um mercado. A respos-

ta a essa questo impe leituras e mtodos de pesquisa

alternativos, mas tambm, e sobretudo, formas de inter-

veno do poder pblico muito distintas.

Nossa perspectiva nesse projeto de natureza emi-

nentemente acadmica e, portanto, no campo da anlise

positiva dos fenmenos sociais, mas estamos convenci-

dos do potencial normativo de alguns de seus resultados,

podendo ser de algum valor na elaborao de polticas

pblicas urbanas.


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I.2 Em direo ao enquadramento do objeto:o mercado informal de solo nas favelas e amobilidade residencial dos pobres

O mercado de terras informal pode ser classica-do em dois grandes submercados fundirios. Tradicional-

mente, a literatura de economia do uso do solo utiliza o

critrio de substitutibilidade dos bens fundirios e/ou

imobilirios para denir os submercados de solo urba-

nos. No nosso caso incorporamos essa denio como

uma das variveis no marco conceitual dos estudos sobrea estrutura do mercado e analisamos outros elementos

que consideramos importantes para denir uma primeira

clivagem do mercado informal. Assim, denimos como

elementos determinantes da estrutura do mercado os se-

guintes elementos: caractersticas da oferta e da demanda

de solo, poder de mercado dos agentes econmicos (ofer-

ta e demanda), caractersticas informacionais do merca-

do (assimetrias e transparncias de informao), carac-

tersticas dos produtos (homogneos ou heterogneos),

externalidades (exgenas e endgenas), racionalidades

dos agentes (paramtrica, estratgica, etc.) e ambiente da

tomada de deciso (risco probabilstico ou incerteza). A

identicao dessas variveis aproxima conceitualmente

a nossa abordagem do mercado imobilirio informal do

tratamento moderno da teoria econmica de mercado,

o que permite, portanto, identicar conceitualmente as

particularidades e as semelhanas do mercado informal

de solo com os outros mercados formais da economia.

A partir dessas variveis procuramos identicar diferen-

as substantivas nos mercados de terra informal, a m

de estabelecer uma primeira aproximao da denio

de submercados informais. O resultado desse exerccio

pode ser visto no quadro abaixo e permite denir dois

grandes submercados de solo informal que denominamos

a) submercado de loteamentos e b) submercado de reas

consolidadas (ABRAMO, 2003).

O Quadro 1 mostra a marco comparativo das carac-

tersticas do mercado informal de loteamentos e do merca-do informal em assentamentos populares consolidados.

O primeiro desses submercados (loteamentos) ,

em grande medida, denido por uma estrutura oligop-

lica de mercado, enquanto o segundo submercado (reas

consolidadas) apresenta uma estrutura concorrencial ra-

cionada. Os dois submercados de solo informal podem

ser identicados na estrutura urbana da cidade em reas

bem precisas e com distintas funcionalidades de verte-

brao urbana. O primeiro submercado opera o fraciona-

mento de glebas na periferia das cidades constituindo-se

no principal vetor de expanso da malha urbana. A sua

lgica de funcionamento oligoplica na formao dos

seus preos, mas as prticas de denio dos produtos e

do seu nanciamento nos remetem a tradies mercantis

pr-modernas. Os produtos desse submercado so relati-

vamente homogneos e os seus principais fatores de dife-

renciao nos remetem a dimenses fsicas, topogrcas,

e s externalidades exgenas de urbanizao.


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Quadro 1 Caractersticas do mercado informal de loteamentos e de assentamentos consolidados

Loteamentos Assentamentos consolidados

Estrutura de mercado Oligoplica Concorrncia com mercado racionado

Agente dominante e determinao de preosFracionador com capacidade de realizarmark upurbano

Comprador (entrante) e vendedor (sainte)Tenso entre oferta e demanda

Assimetria do poder de mercado Forte Varivel

Caracterstica do produtoHomogeneidade relativa (lote) com variaesda localizao e metragem

Heterogeneidade

ExternalidadesExgenas (hierarquia de acessibilidade +caractersticas fisicas e topogrficas

Endgenas+exgenas

Racionalidade e anticipaoEstratgicaCom informao incompleta (jogo da anticipa-o de infraestrutura)

Pluralidade de racionalidades e objetivos deanticipao

Informao Incompleta e imperfeita (risco) Assimetria informacional e imprevisibilidade(incerteza radical)

A primeira questo colocada em relao ao sub-

mercado de solo em reas consolidadas foi em relaoa sua amplitude, pois uma das principais caractersticas

dos assentamentos consolidados urbanos sua grande

pulverizao territorial. Assim, a primeira pergunta que

deveramos formular a de saber se esse submercado em

reas consolidadas uma constelao de submercados ou

um submercado unicado.

A resposta a essa pergunta importante, pois sua

caracterizao dene tambm os uxos (origem e destino)

da mobilidade residencial dos pobres urbanos. Trabalhamos

com cinco hipteses de submercados e de seus respectivos

uxos de mobilidade residencial. No Quadro 2, reproduzi-

mos nossas hipteses (ABRAMO, 2003), que devem ser ob-

jeto de testes a partir dos resultados empricos da pesquisa.

A identicao dos submercados com a deni-

o de uma possvel taxonomia desses submercados

um elemento conceitual importante para a identicao

do processo de formao dos preos no mercado imo-

bilirio informal. Em trabalhos anteriores (ABRAMO,

1999a, 1999b), sugerimos que no mercado informal in-

tervm um conjunto de externalidades comunitrias

e externalidades de l iberdades urbansticas e construti-

vas que modelam o gradiente de preos desse mercado.

Essas duas externalidades so caractersticas do mercado

informal e podem ser classicadas como externalidades

positivas que valoram os preos do solo e imobilirio nos

assentamentos populares informais.


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Quadro 2 As cinco hipteses de submercados consideradas.

Na denio dos coecientes desses atributos

(preos sombra da funo hednica de preos imobi-

lirios) pesam fatores de desconto associados ao que cha-

mamos de fatores de incerteza local e aos processos de

aprendizagem social, cuja caracterstica nos remete ta-

xonomia dos submercados e dinmica de formao dos

preos no mercado informal de solo (ABRAMO, 2009).

Assim, as hipteses sobre a taxonomia dos submercados

tambm so importantes para a identicao dos determi-

nantes da formao dos preos do mercado informal.4

Em trabalho anterior (ABRAMO, 2006) sobre o

mercado informal nas favelas do Rio de Janeiro compa-

ramos o volume das transaes de compra e venda de

imveis em favelas vis--vis os estoques imobilirios dos

bairros formais prximos a essas favelas. Quando vemos

o percentual de rotao do estoque imobilirio do mer-

cado informal nas favelas, vericamos que ele apresenta,

em muitos casos, um patamar ligeiramente superior ao de

bairros do mercado formal (Tabela 1 na p. 28), revelando

que seu funcionamento no aleatrio, mas regular como

Hiptese 1 Submercado informal unificadoTodos os assentamentos popularesconstituem um nico submercado

Amplia a mobilidade residencial dospobres intra e interassentamentosconsolidados

Hiptese 2 Submercados por assentamentosCada assentamento um submercado semsegmentao interna

Mobilidade residencial intra-assentamento

Hiptese 3Submercados por grupo deassentamentos homogneos

Um grupo de assentamentos semsegmentao interna constitui umsubmercado

Mobilidade interassentamento restringida

Hiptese 4 Submercados em cada assentamentoCada assentamento tem uma divisointerna em submercados

Mobilidade residencial intra einterassentamento

Hiptese 5Submercados por grupo deassentamentos segmentados

Um grupo de segmentos de reas deassentamentos constitui um submercado

Mobilidade residencial intra einterassentamento por grupos

4 Realizamos testes economtricos para avaliar os componentes (atributos similares) desses submercados, mas os resultados revelaram fortes problemas deautocorrelao espacial das variveis. Os testes de kricagem aplicados aos erros no foram suficientes para dar resultados mais expressivos do ponto de vistaeconomtrico. Assim, decidimos adotar uma linha de tratamento analtico diferente e priorizar a anlise espacial (clusters, etc.) e os procedimentos de anlisecomparativa e evolucionria, alm de usar, apenas como tratamento complementar e indicativo, o procedimento economtrico. Do ponto de vista conceitual,essa opo representa uma inovao na forma de tratar o mercado fundirio-imobilirio e nos aproxima de uma abordagem crtica da formao dos preos do

solo. Como veremos adiante, propomos uma perspectiva conceitual que se aproxima do debate da socioeconomia, mas no abandona completamente o debateda economia urbana e o dilogo crtico com o pensamento neoclssico conservador.



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o mercado formal de solo. Da mesma maneira, quando ta-

bulamos os preos praticados no submercado informal nos

assentamentos consolidados, conrmamos a hiptese de

um mercado onde os preos no apresentam um compor-

tamento errtico; eles obedecem a certa lgica e regulari-

dade, indicando que h efetivamente um funcionamento

que no errtico. Em outras palavras, o volume e o pata-

mar de preos das transaes imobilirias conrmam sua

existncia como um mercado regular, que regula o acesso

mercantil terra urbana nas favelas consolidadas.

O levantamento que realizamos nas favelas do Rio

de Janeiro (ABRAMO, 2006) resultou em achados inte-

ressantes a respeito do gradiente de preos do mercado

fundirio e imobilirio informal nas favelas. Ao compa-

rarmos os preos de favelas com os preos do mercado

formal dos bairros contguos a essas favelas, vericamos

que o gradiente (curva) de preos das favelas e o dos

bairros legalizados contguos a essas mesmas favelas tm

pers diferentes. Esse resultado emprico de grande im-

portncia, pois tanto o senso comum como os modelos

da economia urbana tradicional atribuem formao de

preos nas reas de favela um carter reexo ao do mer -

cado formal, isto , os preos relativos do solo nas favelas

seriam determinados pelos preos relativos dos bairros

onde elas se localizam com uma taxa de desconto em

funo de algumas caractersticas prprias do mercado

informal em favelas, tais como grau de violncia e estgio

e qualidade da urbanizao. O resultado que encontra-

mos de pers diferentes nos gradientes de preos permite

concluir que h uma lgica particular no funcionamento

dos mercados informais que determina seus preos. O

descolamento da formao dos preos do solo informal

do mercado formal de solo nos leva a levantar a hiptese

da existncia de uma lgica endgena na formao dos

preos informais e que essa lgica nos remete a variveis e

a caractersticas particulares do territrio da(s) favela(s).

Procuramos avanar na problematizao dessas

variveis incorporando uma parte do debate da socioeco-nomia, da economia de redes e, sobretudo, da economia

da proximidade e reciprocidade. Identicamos externa-

lidades que valoram o solo urbano e nos remetem s di-

nmicas sociolgicas e antropolgicas das comunidades

faveladas que procuramos formalizar a partir de uma teo-

ria da formao dos preos informais (ABRAMO, 2009)que articula a dimenso das singularidades aos princpios

homogeneizadores das prticas mercantis.

Outro resultado interessante do estudo pioneiro

que realizamos sobre o Rio de Janeiro a relao entre o

mercado de terras (acesso a uma localizao residencial)

e o mercado de trabalho. Nos mapas de localizao do

local de trabalho que geramos (ABRAMO, 2002), encon-

tramos quatro padres para o tradicional e importante

movimento pendular casa/trabalho dos participantes

do mercado informal de solo em favelas. Ao contrrio

do senso comum sobre a proximidade da localizao do

emprego (ou fonte de rendimento) do chefe de famlia


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das moradias em favelas, no encontramos um padro

de proximidade que seja nico. H outros padres de lo-

calizao da fonte de rendimento dos chefes de famlia

residentes em favelas que do origem a movimentos pen-

dulares longos, isto , envolvendo distncias a percorrer

entre a casa na favela e o lugar do rendimento.

Em uma primeira classicao dos movimentos

pendulares para a cidade do Rio de Janeiro teramos qua-

tro padres:

a) proximidade geogrca (endgena quando na

prpria favela e contgua quando em bairros do

seu entorno);

b) concentrao polar (centro em uma cidade

mononuclear);

c) concentrao multipolar (vrios centros de

concentrao de atividades); e

d) disperso.

Essa classicao conrmada a partir das ta-

bulaes sobre as preferncias locacionais e a mobilidade

residencial (ABRAMO, 2009).

Do ponto de vista metodolgico, as informaes

coletadas no estudo Infosolo nos permitem construir um

conjunto de indicadores sobre as trajetrias residenciais

dos moradores de favelas, uma cartograa das prefe-

rncias locacionais das famlias pobres e uma matriz de

origem/destino de seus deslocamentos residenciais. Po-

demos identicar os percursos domiciliares interfavelas,

intrafavelas e os movimentos formal/informal para cada

uma das favelas e, a partir de suas regularidades, estabe-

lecer uma tipologia das mudanas de formas de acesso

ao solo urbano. Da mesma maneira, utilizando os dados

sociodemogrcos, poderemos identicar similitudes de

comportamento de mobilidade residencial entre as fam-

lias mais pobres e as mais abastadas residentes em favelas

(corte socioeconmico), entre geraes (corte demogr-

co intergeneracional), chefes de famlia mulheres e ho-

mens (corte de gnero), tempo de escolaridade, etc.

Um procedimento interessante de anl ise do merca-

do informal o de comparar as caractesticas socioecon-

micas, demogrcas, de gnero, etc., entre os comprado-

res, ou seja, aqueles que efetivamente entraram na favela

via mercado informal, e os vendedores, fam lias querevelam a inteno de deixarem sua moradia. Comparan-

do os dados de compradores e de vendedores, possvel

construir uma tabela de mobilidade sociorresidencial de

cada favela. Essa tabela permite classicar as tendncias

de elitizao (faixa de renda dos compradores superior

dos vendedores), empobrecimento ou estabilizao social

da composio socioeconmico-demogrca interfavelas

e intercidades. Essas tabulaes articulam os resultados

do funcionamento do mercado informal de terras com

a dinmica de recongurao socioespacial das favelas e

consolidam uma linha de pesquisa comparativa cujo ob-

jeto o mercado informal de solo (ABRAMO, 2009).


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No procedimento de coleta de informaes sobre

o mercado informal recolhemos um nmero signicati-

vo de informaes sobre a vida associativa e comunitria

dos entrevistados. A partir dessas perguntas pretendemos

estimar o peso da participao comunitria e associativa

nas decises de localizao inter e intrafavelas, bem como

na formao dos preos imobilirios. Os procedimentos

metodolgicos que estamos adotando tambm podem ser

portadores de uma inovao na forma de tratar o objeto

das favelas e na forma tradicional de relao das variveis

econmicas com as decises de localizao residencial

dos pobres nas grandes cidades brasileiras. As informa-

es sobre a vida associativa permitem discutir em ter-

mos empricos as teses correntes sobre a importncia do

capital social na formao das grandezas econmicas.

Assim, pretendemos em trabalhos futuros articu lar o ob-jeto do mercado informal de solo ao tema emergente do

desenvolvimento e da governana local para sublinhar a

importncia dos sistemas de normas implcitas de convi-

vncia e reproduo da vida popular urbana que intervm

no funcionamento do mercado de solo.

II. Uma primeira aproximao dossubmercados nos assentamentos popularesinformais (APIs)

Como dissemos antes, a denio dos submerca-

dos um passo importante para caracterizar a forma de

funcionamento do MIS. A sua denio envolve a identi-

cao dos agentes, produtos e demais caractersticas do

mercado.5Uma forma de se iniciar essa denio partir

do mercado formal e, por analogia, estabelecer uma pri-

meira subdiviso do mercado informal de solo. No mer-

cado formal, podemos identicar um mercado de imveis

novos (recm-produzidos ou na planta) e um mercado de

imveis do estoque existente (usados). A literatura so-

bre economia imobiliria arma que o nvel de atividade

do mercado de imveis novos determina o crescimento

do parque imobilirio e os novos vetores de estruturaosocioespacial da estrutura intraurbana. Como em outros

mercados de produtos de longa vida til, os produtos no-

vos denem o mercado primrio, e os produtos do esto-

que (imveis antigos) conguram o mercado secund-

rio. Nesse sentido, podemos indagar sobre a existncia de

5Ver Abramo (2005) e a introduo deste trabalho.



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um mercado informal primrio e de um mercado informal

secundrio e as suas eventuais articulaes funcionais na

denio do mercado de solo urbano.

No caso brasileiro, os mercados imobilirio-fun-

dirios informais primrio e secundrio apresentam uma

diferena decisiva, em particular em relao ao seu pro-

duto nal, isto , o seu carter de objeto de uso. Essa di -

ferena no pode ser redutvel tipologia usual da funo

de utilidade de Lancaster, que diferencia os bens a partir

das suas caractersticas (ABRAMO, 2001). Nos APIs, aproduo da moradia o resultado do esforo familiar

aps a aquisio de um lote, uma laje ou um lote com al-

guma benfeitoria edicada. Esse esforo pode se realizar

por um trabalho de autoconstruo, por uma poupana

familiar que permite a contratao de mo-de-obra que

edica a moradia (produo por encomenda) ou por umacombinao dos dois procedimentos anteriores. Nesse

caso, a oferta de moradias novas informais por um agen-

te especializado na sua produo e comercializao e que

atue de forma regular nesse mercado no a forma mais

corrente, e a sua manifestao uma exceo na maior

parte dos MIS das grandes cidades latino-americanas.Assim, a oferta do bem habitacional no mercado infor-

mal uma edicao que foi construda por um proces-

so individualizado e sob o comando de uma famlia que

normalmente habita ou habitou essa edicao.

Em termos econmicos, o bem morada ofertado

no mercado informal quase sempre um bem do estoque

imobilirio informal construdo por seus residentes para

uso familiar. Uti lizando a terminologia usual da literatu-

ra, podemos dizer que a oferta imobiliria habitacional,

isto , o bem que gera servios de habitao no mercado

informal no Brasil um mercado secundrio. Em outras

palavras, a oferta de imveis informais nos APIs cons-

tituida em sua grande maioria de imveis usados ou de

fracionamentos desse imvel original.

A pergunta a que temos de responder diz respeito

identicao do mercado primrio informal, pois to-das as estatsticas sobre a informalidade urbana no Brasil

revelam um enorme crescimento do estoque da informa-

lidade edicada nos ltimos 20 anos. Propomos como

uma hiptese de trabalho que o mercado primrio do

MIS constitudo exclusivamente pelo mercado fundi-

rio. Em outras palavras, o mercado primrio do MIS composto de um mercado que oferece lotes informais

(irregulares e/ou clandestinos) a partir do fracionamento

e/ou da ocupao de glebas urbanas ou periurbanas.

Assim, o crescimento da rea de uso residencial ou

comercial informal ao longo do tempo o resultado de

uma dinmica de fracionamento do solo que o transfor-

ma em rea urbana de fato pelo processo de comerciali-

zao ou ocupao por ao coletiva (invaso). Quando

o acesso ao lote se realiza por comercializao (transao

de compra e venda), podemos identicar um mercado

primrio do MIS. A atividade desse mercado primrio

no modica o estoque edicado informal, porm cria as


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condies necessrias para o seu crescimento, pois per-

mite o acesso das famlias pobres a um solo urbano.

Essas famlias sero os agentes efetivos do cresci-

mento do estoque edicado informal, e esse crescimento,normalmente, no motivado por uma comercializao

imediata e recorrente que caracterize essas famlias como

produtores de bens habitacionais para o mercado. O

crescimento do estoque edicado informal o resultado

de uma innidade de processos individualizados, descen-

tralizados e autnomos de produo de habitaes ob-jetivando o uso privado e familiar por aqueles que co-

mandam a sua edicao. Essas famlias que alimentam

o crescimento da edicabilidade informal urbana , na

sua grande maioria, constituda por setores populares de

baixos ingressos.6Assim, a comercializao de habitaes

informais, na sua grande maioria, se d a partir de im-

veis do estoque imobilirio informal. Os imveis novos

informais produzidos para serem comercializados, geral-

mente, representam um fracionamento do lote original

familiar, seja verticalizando, seja ocupando parte do lote

e/ou casa (produo de quartos), mas com a manuteno

da residncia (ou parte) da unidade famil iar original.

Em relao s caractersticas de funcionamento do

mercado, o MIS apresenta duas primeiras grandes dife-

renas em relao ao mercado formal: a inexistncia de

promotores imobilirios que atuem de forma regular na

produo de imveis novos informais para a comercia-

lizao em mercado; e a pequena magnitude de imveis

novos informais produzidos por unidades familiares para

comercializao.7 Essas caractersticas transformam as

transaes do estoque imobilirio informal (imveis exis-

tentes) na verdadeira oferta habitacional do MIS.8Assim,

o mercado secundrio do MIS apresenta uma grande di-

ferena em relao ao mercado formal, pois praticamente

a totalidade da oferta de residncias no mercado consti-

tuda pelas transaes com imveis do estoque habitacio-

nal informal e, eventualmente, por lotes vazios em reas

informais consolidadas ou em processo de consolidao.

Dessa forma, podemos estabelecer uma primeira

segmentao em submercados do MIS. O mercado prim-

rio constitudo pela oferta de lotes, e o seu agente princi-

pal o fracionador (loteador) informal, que opera a trans-

formao de glebas de terras em um novo produto: lotes

urbanos ou periurbanos. O mercado secundrio o outro

6Alguns estudos identificam a produo da informalidade em estratos mdios e superiores de renda, mas esses casos, ainda, podem ser definidos como umaexceo no marco da produo das cidades latino-americanas.7 A maior parte da produo habitacional informal destinada ao mercado familiar e constituda de quartos no prprio lote ou unidade residencial.8Oferta habitacional entendida como um bem que gera servios de habitao.


d b d d i f l l d f d d i d did li id d d l l d


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grande submercado do informal; ele , de fato, o verdadei-

ro vetor da oferta imobiliria habitacional do MIS. Em ou-

tras palavras, a primeira aproximao do MIS em termos

de tipologia dos submercados nos permite identicar dois

grandes submercados: o mercado fundirio, como o mer-

cado primrio do MIS; e o mercado imobilirio informal

nos APIs, como o seu mercado secundrio.

A denio desses dois grandes submercados infor-

mais o diferencia da forma de estruturao do mercado de

solo formal, pois nesse mercado temos e existncia de pro-dutores regulares (incorporadores) que atuam produzindo

novos imveis residenciais e caracterizando um verdadeiro

mercado primrio de bens habitacionais. O mercado fun-

dirio formal urbano um mercado em que a demanda

relativamente pequena (escassa) e se divide em dois gran-

des submercados. No primeiro submercado fundirio, osolo um insumo para a incorporao imobiliria promo-

ver a edicao de imveis para o mercado (GRANEL -

LE, 1999) e a sua demanda basicamente empresarial. No

segundo submercado, o solo um suporte para a produo

por encomenda de unidades familiares de estratos mdios

e altos da populao urbana (JARAMILLO, 1985). Aocontrrio do submercado de solo como bem intermedi-

rio, no caso da demanda familiar, o solo um produto em

si mesmo, e o seu uso no objetiva um retorno ao mercado

com outro tipo de uso e/ou funcionalidade.

No mercado formal h uma forte articulao fun-

cional entre os mercados primrio e secundrio. Em

grande medida, a liquidez e a demanda solvvel do mer-

cado primrio esto vinculadas liquidez do mercado

secundrio, pois grande parte das transaes realizadas

no mercado primrio troca de domic lio do estoque por

imveis novos. Assim, a entrada no mercado primrio da

maior parte dessas famlias depende da venda do antigo

imvel (estoque). A entrada de uma nova demanda que

independe da venda de um imvel anterior est basica-

mente condicionada pelo crdito imobilirio. Em estudos

anteriores vimos que os preos relativos do estoque ten-

dem a ajustar-se em funo das variaes dos preos do

mercado primrio, isto , os preos do estoque se ajustam

aos preos dos imveis novos (ABRAMO, 2006).

No caso do mercado informal, algumas evidncias

parecem indicar que as formas de articulao entre o que

denimos como mercado primrio e secundrio so distin-

tas. Por exemplo, nada indica que a liquidez do submerca-

do de loteamento dependente do submercado imobilirio

nos APIs. Para reiterar essa armao, podemos mobilizar

alguns resultados de pesquisas empricas sobre o mercado.

Os resultados da pesquisa Infosolo revelam de forma con-

tundente que a venda de imveis nos APIs no motiva-

da por um desejo de troca de um imvel em assentamento

consolidado por um lote informal na periferia. Da mesma

maneira, pesquisas realizadas em loteamentos informais

indicam que a compra dos lotes , na sua grande maioria,

nanciada pelo prprio loteador ou a partir de dvidas fa-

miliares, com amigos ou com o prprio loteador, e no en-

volve uma venda anterior de residncia em reas de favela.

Os r s lt d s d p sq is Inf s l s br m bilid III A i d d i f l


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Os resultados da pesquisa Infosolo sobre mobilida-

de residencial revelam que as preferncias de localizao

residencial dos vendedores do MIS nos APIs no indi-

cam inteno de deslocamento domiciliar dessas famlias

para os loteamentos perifricos (ABRAMO/INFOSO-

LO, 2006). Todas essas evidncias permitem armar que

o mercado de loteamentos no depende da liquidez do

mercado secundrio, isto , do mercado imobilirio nos

assentamentos consolidados. Porm, em muitos casos te-

mos uma relao de eventual concorrncia entre os dois

submercados, e os seus preos relativos podem servir

como fator adicional de atrao da demanda popular.

Em outras palavras, os submercados informais de

loteamento e em reas consolidadas podem estabelecer

relaes de concorrncia, mas tambm relaes de com-

plementaridade e de efeitos de inuncia de borda que in-

terferem nas estratgias da demanda e da oferta popular, e,

portanto, na dinmica de funcionamento dos dois submer-

cados. Conclumos que as diferentes dimenses de intera-

o entre os dois mercados um elemento importante para

o entendimento da funcionalidade do mercado informal

de solo nas grandes cidades (ABRAMO, 2009).

III. A composio do mercado informalde solo nos assentamentos popularesconsolidados

A composio do submercado de solo nos assen-tamentos informais consolidados um indicador impor-

tante para caracterizar esse mercado. Podemos identicar

trs grandes submercados nos assentamentos consolida-

dos. O primeiro um mercado de compra e venda de

imveis residenciais e, em alguns casos, a comercializao

de terrenos. Esses terrenos comercializados no mercadoinformal podem ser lotes remanescentes do loteamento

ou ocupao originais que no foram edicados, mas

tambm oriundos de um fracionamento do lote familiar,

seja ele em termos horizontais (diviso da parcela) ou ver-

tical (comercializao de solo criado, isto , uma lage).

Assim, o primeiro submercado informal nos assentamen-

tos consolidados o mercado de comercializao imobi-

lirio e fundirio residencial. O segundo submercado o

mercado de locao residencial informal, onde as transa-

es se constituem em relaes contratuais informais de

aluguis.9O terceiro submercado nos assentamentos con-

solidados informais o mercado comercial. A existncia

9Em outro trabalho (ABRAMO, 2007), realizamos um estudo sobre a evoluo do mercado de locao informal na cidade do Rio de Janeiro.


de um submercado comercial depende em grande medida ram nos APIs a part ir de uma condio de locatrio ao


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de um submercado comercial depende em grande medida

do grau de consolidao do assentamento e da sua mag-

nitude em termos populacionais (ABRAMO, 2003). O

submercado de solo informal com ns comerciais pode

ser subdividido em submercado de comercializao e em

submercado de locao (ABRAMO, 2005).

Para a pesquisa que realizamos nas oito cidades

brasileiras decidimos no pesquisar o submercado co-

mercial, pois nossa ateno est focada, sobretudo, nas

formas de acesso residencial ao solo urbano da popu-lao de baixa renda. Assim, analisamos a composio

do mercado residencial nos APIs em suas duas formas

de manifestao residencial, isto , o submercado de

comercializao (transaes de compra e venda) e o

submercado de locao (aluguis). Do ponto de vis-

ta metodolgico, denominamos aqui venda como a

oferta de imveis no submercado de comercializao,

e compra, as transaes efetivamente realizadas. No

caso dos aluguis informais, muito difcil a quanti-

cao da oferta.10Portanto, os dados sobre o mercado

de locao, no caso dessa pesquisa, se referem s infor-

maes sobre as famlias que efetivamente se instala-

ram nos APIs a part ir de uma condio de locatrio ao

longo do ltimo ano.11

O primeiro resultado importante da pesquisa a

constatao da existncia de um mercado informal de

solo nos APIs nas cidades objeto do estudo. Esse resul-

tado pode parecer redundante para os objetivos de um

trabalho que objetiva estudar o mercado informal, mas,

efetivamente, no o quando lidamos com a literatura e

o senso comum sobre os assentamentos populares infor-

mais. A voz corrente e uma parte da literatura sobre favelasarmam que a mobilidade residencial nesses assentamen-

tos muito pequena e est restrita ao momento imedia-

tamente posterior a uma interveno de um programa de

urbanizao (melhoramentos). O senso comum, acad-

micos e tcnicos que trabalham sobre os assentamentos

informais armam que a mobilidade residencial se ma-

nifesta sempre sobre a forma de uma expulso branca,

isto , a sada de um nmero signicativo de famlias do

assentamento e a sua substituio por famlias com nvel

superior de rendimento familiar, aps uma melhoria nas

condies de saneamento, urbansticas, etc., promovida

por um programa pblico.

10Mesmo para o mercado formal a quantificao da oferta no mercado de aluguis muito difcil e as estatsticas existentes (no Brasil) restringem-se a pesquisasem administradoras onde se pergunta se o nmero de contratos aumentou/diminuiu/ficou igual (SECOVI, 2004, 2005, 2006).11Nosso levantamento definiu o ano de 2005 como referncia para as famlias que instalaram no API. Assim, os questionrios foram aplicados a todas as famliasque se instalaram nos APIs ao longo do ano de 2005 a partir dos mercados de locao e comercializao.


Em termos tcnicos poderamos traduzir essa idia

Tabela 1 Rotatividade do estoque em favelas da cidade do Rio de


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Em termos tcnicos, poderamos traduzir essa idia

da seguinte maneira: os APIs apresentam uma rotatividade

domiciliar desprezvel e, quando ela se manifesta, a mobi-

lidade estaria necessariamente vinculada a alteraes nas

caractersticas das externalidades e benfeitorias pblicas

do assentamento. Nesse caso, a atividade de comercializa-

o de imveis estaria restrita a momentos pontuais e es-

peccos no tempo (atividades sazonais e/ou esporricas)

e no caracterizaria a existncia de um mercado de solo

regular. Os dados que recolhemos so denitivos em re-

lao constatao de uma atividade regular do mercado

informal de solo ao longo do tempo. Uma boa indicao

para essa concluso dada pela rotatividade desse estoque,

isto , a relao entre a atividade do mercado sobre o esto-

que predial e domiciliar local. Nas tabelas abaixo, apresen-

tamos a rotatividade domiciliar de alguns bairros formaisda cidade do Rio de Janeiro e a tabela de rotatividade das

favelas pesquisadas na mesma cidade.12

Fonte: Abramo/Infosolo

12

Exclumos do indicador de rotatividade domiciliar o mercado de locao. Nesse sentido poderamos dizer que o indicador seria de rotatividade imobiliria e deletemos um indicador do nvel de atividade do mercado de comercializao.

Comunidade/favela Rotatividade

1) Campinho 2,26

2) Acari 14,663) Vila Vintm 2,06

4) Groto 13,36

5) Tijuquinha 10,12

6) Pavo-Pavozinho 0,36

7) Jacar 0,40

8) Joaquim de Queirs 2,03

9) Vila Rica do Iraj 3,65

10) Cachoeira Grande 4,5

Tabela 1 Rotatividade do estoque em favelas da cidade do Rio deJaneiro 2005


Tabela 2 Tabela de rotatividade do formal


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Relao transaes realizadas/estoque dos imveis residenciais

Centro Catete Botafogo Copacabana Ipanema Leblon Tijuca

1991 3,59 3,61 3,22 3,16 3,10 3,25 3,191992 4,45 3,75 3,44 3,23 3,21 3,79 3,51

1993 3,39 3,59 3,57 3,26 3,47 4,01 2,96

1994 3,73 4,07 3,84 4,18 4,24 7,77 3,88

1995 4,32 4,68 4,50 5,18 5,17 5,27 4,41

1996 5,38 5,02 5,05 5,60 5,79 10,61 4,71

1997 5,38 5,78 5,45 5,94 5,41 5,62 5,55

1998 4,19 5,45 4,85 4,96 4,78 5,68 4,93

Vila Isabel Bonsucesso Portuguesa Penha Meier Madureira Campo Grande

1991 3,72 2,51 5,46 5,99 3,45 1,82 1,91

1992 4,62 3,23 5,10 3,14 3,98 3,12 2,46

1993 3,38 3,1o 4,76 2,45 2,78 2,47 2,84

1994 3,39 2,54 5,40 2,07 3,09 1,84 2,80

1995 4,42 2,44 5,25 1,77 3,50 1,86 1,89

1996 4,42 2,88 5,99 1,85 3,79 2,29 1,45

1997 5,01 4,29 4,10 3,30 4,84 3,82 1,92

1998 4,18 3,36 3,84 2,75 4,34 2,58 2,24

Fonte: Prefeitura da Cidade do Rio de Janeiro; banco de dados de ITBI; organizado por Andrea Pulici, em 2006

Podemos ver que a rotatividade nos assentamen-

tos informais apresenta diferenas signicativas no seu

indicador em relao s favelas pesquisadas. Isso revela

que o nvel de atividade do mercado informal local no

uniforme para todas as favelas e varia em funo de

fatores endgenos a cada mercado local e de fatores ex-

genos ao assentamento. Na Tabela 2, verica-se que, com

exceo de duas favelas, o indicador de nvel de atividade

do mercado de comercializao informal prximo dos

bairros formais que foram objeto do Programa Municipal

de Melhoramento Rio-Cidade. Escolhemos esses bairros

formais para estabelecer um eventual paralelo com al-

guns programas de melhoramentos nos assentamentos

informais. Interessante notar que em trs assentamentos

informais (favelas), a rotatividade do estoque imobilirio

igual ou superior ao vericado no bairro do Leblon no

seu ano de maior rotatividade na dcada de 90.13A par- levantamentos censitrios de reas subnormais e avaliando,


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p

tir desses resultados, podemos concluir que os mercados

informais de comercializao apresentam indicadores si-

milares aos do mercado formal e conrmam nossa ar-

mao inicial sobre a existncia e a regularidade no fun-

cionamento dos mercados informais de solo.

Com a constatao da existncia de um mercado

de solo informal regular, podemos sugerir que esse mer-

cado uma das portas de entrada dos pobres na cidade, e

o seu funcionamento operacionaliza o acesso de famliasde baixa renda em reas consolidadas das grandes me-

trpoles latino-americanas. A primeira pergunta que po-

demos realizar, a partir da constatao da existncia dos

MIS, sobre a condio de acesso ao solo nas APIs, isto

, os pobres, quando se instalam como moradores nesses

assentamentos, o fazem na condio de locatrios (infor-mais) ou de compradores de um bem imobilirio infor-

mal (no legalizado). As consequncias sociais, prticas

e polticas da resposta a essa pergunta so fundamentais

para o desenho e denio de estratgias de po

abramo - favela e mercado informal

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