gestao do patrimônio

MSc Adilson Souza

Superintendente do Instituto Axis

GESTÃO DO PATRIMÔNIO

[email protected]

www.institutoaxis.com.br

• Fornecer uma visão geral sobre os diversos aspectos da

proteção e da gestão patrimonial e recomendar políticas sobre

a questão.

• Prover elementos para um melhor discernimento dos

responsáveis, a partir de uma visão técnica.

• Contribuir, no que tange ao segmento “patrimônio”, para o

projeto de governança da entidade eclesiástica (Ex.:

Congregação, Instituto de Vida Apostólica, Diocese e

Arquidiocese) e ou socioassistencial (Obra Social, Colégios e

Hospitais).

Objetivo das Reflexões

1. Introdução

2. Gestão Legal do Patrimônio

3. Imóveis - Gestão Técnica

4. Gestão Estratégica do Patrimônio

5. Gestão Financeira do Patrimônio

Gestão do Patrimônio

"Um semeia, e outro colhe”.

“Eu mandei vocês colherem onde não trabalharam; outros trabalharam ali, e vocês aproveitaram o trabalho deles.”

Jo, 4, 5-42.

1. Introdução – O Legado

Can 1284 – Parágrafo 1º :"Todos os administradoressão obrigados a cumprir seu encargo com diligência deum bom pai de família"

1. Velar pelos bens

2. Cuidar de modo válido

3. Observar a legislação

4. Conservá-los

5. Pagar empréstimos e hipotecas

6. Aplicar o recurso financeiro

7. Ter em ordem os livros

8. Prestar contas

9. Organizar

Parágrafo 3º: Elaborar orçamentos

Parágrafo 2º: Devem portanto:

Gestão Patrimonial

• O mundo moderno não admite amadorismos

• Todos devem ter noções sobre administração

patrimonial

1ª luta: Formar um patrimônio

2ª luta: Manter o patrimônio: garantia da

longevidade e de rentabilidade

Patrimônio

“Não contrariando os princípios básicos de comunhão e

responsabilidade participativa das Comunidades Eclesiais, é

necessário que se conte sempre com profissionais, de forma

centralizada ou não, para que não sejam descuidadas as

responsabilidades canônicas e civis do processo

administrativo geral.”

Fonte: Manual de Procedimentos Administrativos CNBB - 2011

Regularização do Patrimônio

• A maior parte das entidades não possuem os

empreendimentos (ex.: terrenos e edificações) regularizados.

• A regularização envolve processo junto a prefeitura para

aprovação de inúmeros projetos, de acordo com a legislação

local, e encaminhamento aos órgãos ambientais.

• A regularização demanda capacitação técnica,

acompanhamento contínuo e bastante tempo.

• Documentação

• Diagnóstico

Patrimonial

2. Gestão Legal do Patrimônio

Documentação

• Escritura

• Registro

• Alvará de construção

• Projetos (incluindo o “as built” - “como construído”)

• Habite-se

• Alvará de funcionamento e ou localização

• Alvará sanitário

Projetos - Armazenamento

• Recomenda-se que sejam arquivados em

mapotecas, abertos (especialmente os

originais em papel vegetal) ou, se em papel,

dobrados no formato padrão (A4) e

guardados em pastas, em local seco.

• Identificação externa, se em rolos, é

fundamental .

Projetos - Armazenamento

• Recomenda-se ainda:

o Procedimento padrão: os originais devem ficar

bem guardados na sede e cada obra/imóvel

mantém cópias autenticadas dos documentos e

projetos.

o Todos os documentos e projetos devem ser

também digitalizados.

Outros Projetos e ou Especialidades Técnicas

• Hidrossanitário

• Elétrico

• Telefonia

• De cabeamento (projeto lógico)

• Estrutural

• Segurança e Incêndio

• Topográfico

Levantamentos Topográficos

É recomendável que sejam feitos com cadastro

atualizado dos lotes fronteiriços (feitos por

topógrafo credenciado - com CREA - ou empresa

de topografia).

Diagnóstico Patrimonial

• Inspeção dos imóveis para avaliação geral do estado de

conservação.

• Avaliação de documentação básica dos imóveis: certidão

negativa de ônus, registro de imóveis, iptu, dentre outras.

• Sondagem de valor de mercado dos imóveis, quando

pertinente.

• Avaliação de contratos de aluguel.

• Avaliação de alternativas de uso para os imóveis, quando

pertinente.

• Preservação do Patrimônio

3. Imóveis - Gestão Técnica

Vocês conhecem algum PUXADINHO nas casas/obras religiosas?

Fases de um Programa de Reforma e ou Ampliação

1. Levantamento

2. Reunião com a direção

3. Elaboração do Plano de reforma e ampliação

Fases de um Programa de Reforma e ou Ampliação

Fonte: Nelson Boechat - Arquitetura & Engenharia - 2011

• Vistoria das instalações efetuando o levantamento

detalhado das informações e dados.

• Acesso a todos os projetos, desenhos e especificações

existentes, possibilitando a perfeita assimilação do

ambiente, complementando com a observação visual e

entrevistas.

• Momento adequado de ressaltar alguns aspectos com

implicações legais, que possam prejudicar a entidade a

médio ou longo prazo.

FASE 01 –Levantamento


Consolidação das informações e diretrizes

básicas do planejamento, elementos

fundamentais para a avaliação dos pontos

fracos e pontos fortes, possibilitando a

discussão do programa de intervenção na

estrutura física, lay-out e equipamentos.

FASE 02 – Reunião com a Direção


FASE 03 – Elaboração do Plano

• Requer embasamento técnico e teórico para demonstrar

claramente o programa de base física.

• A descrição é fundamental para um ganho em qualidade,

tempo e recurso financeiro.

• O perfeito entendimento e planejamento poderá

representar uma melhoria significativa na infraestrutura.


As Fases foram respeitadas nestes casos?

Deve ser considerado…

• … o valor institucional e cultural subjetivo

• … o valor orçado do investimento

• … a possibilidade de recuperação do valor investido (payback)

• … o valor venal de imóveis na região (Pesquisa de Mercado)

“Quanto posso gastar em uma reforma?”

Contratação dos Serviços de Arquitetura e Engenharia

• Idoneidade da empresa

• Projetos e planilha incompletos (ou ausência dessas)

• Especificação de materiais

• Prazo de execução

• Índices de reajuste

• Competência técnica

• Tributos e encargos

• Condições de pagamento

• Relação empregatícia

• Direitos e obrigações constantes em contrato.

Contratação – Cuidados a serem tomados

Acessibilidade a edificações,

mobiliário, espaços e

equipamentos urbanos

Fonte: Adaptado da Cartilha “Jogo Limpo x Jogo Sujo”- CONFEA/CREA – 2012 (www.confea.org.br)

Acessibilidade (NBR 9050)

Ex: Calçadas podotáteis, corrimãos em escadas,rampas de acesso com inclinação normatizada,banheiros adaptados, rebaixamento de calçadaspara acesso e sinalização vertical adaptada, etc.

• Terceirizar apenas a atividade meio.

• Elaboração dos contratos de obras e serviços (sem exceção)

dos prestadores de serviços complementares.

• Contratação dos serviços, analisando a eficiência sob o aspecto

técnico e financeiro.

• Atentar para a compatibilização dos projetos complementares

(um dos pontos mais complicados e delicados na construção).

• Observar o acompanhamento supervisionado das obras.

Execução - Terceirização e Quarteirização (Definir na Contratação dos Serviços)

Fonte: Adaptado da Cartilha “Jogo Limpo x Jogo Sujo”- CONFEA/CREA (www.confea.org.br)

Garantia...

A empresa contratada é obrigada a

reparar, corrigir, remover,

reconstruir ou substituir, às suas

custas, no total ou em parte, o

objeto do contrato em que se

verificarem vícios, defeitos ou

incorreções resultantes da execução

ou de materiais empregados.

1. Definição de uma política de governança (Ex.: permanência ou

não da obra ou comunidade ou mesmo da edificação, no local

atual).

2. Plano geral de manutenção/melhoria dos imóveis (feito por

arquiteto/a contratado/a especificamente para este fim e

seguindo um cronograma definido pela entidade).

3. Estabelecimento de uma estrutura específica, no organograma

da entidade, para este gerenciamento.

4. Gestão Estratégica do Patrimônio

Otimização da Utilização

• Alinhamento da vocação do patrimônio em relação ao

direcionamento institucional.

• Situação mercadológica.

• Avaliação da economicidade da utilização atual.

• Critérios institucionais para concessão de gravame

(garantias), cessão a funcionários, locação, etc.

Uma pesquisa exlcusiva mostra que os preços dos imóveis no país, subiram 25% em 12 meses, um recorde global.

Em dois anos, o aumento passou de 50%. ?

18/5/2011

Foto: O bairro de Perdizes, em São Paulo: a valorização dos imóveis chegou a 57%

Ficou caro?

Gestão Estratégica do Patrimônio

Fonte: Global Property Guide, Ibope Inteligência e JP Morgan - 2011.

1º Mônaco 59.814

2º Inglaterra 23.358

3º Rússia 18.487

4º Singapura 16.644

5º Hong Kong 16.422

64º Argentina 2.625

65º Brasil 2.616

66º Trinidad e Tobago 2.501

67º Filipinas 2.407

Apesar da alta, os imóveis brasileiros

ainda estão relativamente

baratos: o país ocupa a 65 posição num ranking de preços feito em 94 países

(valor por metro quadrado)*


Fonte:,Adaptado de Ibope Inteligência .

Preço Médio (R$) - Apartamento de 200 m²

Cidade Usado Novo

São Paulo 1.002.400 1.184.000

Rio de Janeiro 1.246.000 1.305.600

Porto Alegre 624.200 860.800

Distr. Federal 850.800 1.168.000

Recife 532.800 750.800

Região Usado Novo

Jardim Paulista 1.391.800 1.820.400

Ipanema 2.426.800 2.606.200

Moinhos de Vento 813.000 1.441.400

Asa Sul 1.660.400 2.304.600

Boa Viagem 602.800 853.200


5. Gestão Financeira do Patrimônio

• Negociação

• Imóvel como Investimento

• Rentabilidade Locatícia

• Barato

• Cobertura Rústica

• Loft (sem paredes internas)

• Cozinha Americana

•Vista Privilegiada

• Acesso privativo

• Próximo à natureza

APARTAMENTO NA PLANTA

Negociação

Conforme o Direito Canônico as Mitras (e suas filiais) são

obrigadas a obter autorização:

a) … do Bispo Diocesano nas negociações de ATÉ R$ …

b) … da Santa Sé nas negociações ACIMA de R$ ....

Limitação da Propriedade

• Lei de falência (indisponibilidade dos bens dos proprietários ).

• Danos ao meio ambiente (EIA/RIMA; EIV).

• Desapropriação, tombamento , servidão

• Usucapião

• Direito de vizinhança

• Estatuto da terra

• Lei de condomínios

• Lei do inquilinato

• Débitos trabalhistas e previdenciários

• Gravame judicial e outros…

Seguro Patrimonial

• Os seguros se dividem em:

a) Seguros de Pessoas (vida, acidentes pessoais, saúde),

b) Seguro de Bens (incêndio, vidros, cascos, transportes,

automóvel, roubo, lucros cessantes), e,

c) Seguro de Responsabilidade (crédito, fidelidade,

responsabilidade civil).

• Seguro é todo contrato pelo qual uma das partes, segurador, se obriga

a indenizar a outra, segurado, em caso da ocorrência de determinados

sinistro, em troca do recebimento de um prêmio de seguro.

• O objetivo de contrato de seguro é minimizar o risco e garantir a

preservação de um contexto e ou patrimônio.

www.susep.gov.br

Imóvel como Investimento

Aplicação Financeira – Recurso disponível para despesasextraordinárias da instituição.

(Obs.: Uma aplicação conservadora de 6 milhões a 0,95% gera resultado próximo a R$ 57 mil/mês).

Aplicação em Imóveis - Aquisição de patrimônio (em áreaspromissoras) com o mínimo de garantia de perpetuação dopatrimônio e ou renda mensal de aluguel.

(Obs.: Um conjunto de imóveis no valor 6 milhões a 0,65% gera resultado próximo a 39 mil/mês).

Na aquisição de um imóvel, é imprescindível conhecer

o Plano Diretor da região.

Existe probabilidade de valorização?

O local está saturado?

Existe tendência comercial e/ou residencial?

O local permite a verticalização?

Liquidez – facilidade de um bem se transformarem dinheiro

Rentabilidade Locatícia

É a relação entre o aluguel cobrado (subtraído das

despesas do proprietário com o bem) e o preço de

mercado (mensuração a valor justo).

Descrição Valor índice Percentual

Rendimento R$ 4.300

Preço de Mercado (MVJ) R$ 500.000

0,0086 0,86%


Descrição Valor índice Percentual

Rendimento Bruto R$ 4.300 0,0086 0,86%

% Administração -R$ 215 -0,00043 -0,04%

Depreciação -R$ 172 -0,000344 -0,03%

Despesas Administrativas -R$ 113 -0,000226 -0,02%

Rendimento Líquido R$ 3.800 0,0076 0,76%

Despesas comImobiliária(Proprietário)

Despesas Administrativas( Proprietário)


OCUPAÇÃO MENSAL - Quanto maior o período de ocupaçãodo imóvel, maior a rentabilidade.

Meses

Locados no

Ano

Valor de

Locação

Receita Anual

Nominal

Receita Média

Mensal Taxa

6 R$ 22.800 R$ 1.900 0,38%

8 R$ 30.400 R$ 2.533 0,51%

10 R$ 38.000 R$ 3.167 0,63%

12 R$ 45.600 R$ 3.800 0,76%

R$ 3.800

Rentabilidade Locatícia(Comparativo de Mercado)

Notas:

1. Renda variável - remuneração ou retorno de capital não pode ser dimensionado nomomento da aplicação (Ex.: ações, ouro, dólar e assemelhadas).

2. Renda fixa – remuneração ou retorno de capital dimensionado no momento daaplicação (Ex.: CDB Pré, Mercado a Termo).

Aplicação Variação Mensal

CDB 0,77%

Fundo de Renda

Fixa0,76%

Poupança 0,60%

Dólar 0,34%

“Um imóvel foi locado para um Postode Combustível”.

Caso aconteça uma contaminaçãoda água (lençol freático) de quem é a responsabilidade?

LOCADOR OU LOCATÁRIO ?

Para fechar e preservar a história: A ARTE SACRA

• Segundo o Manual de Procedimentos Administrativos da CNBB

(2011) recomenda-se:

a) Inventário (fotográfico e descritivo) de todos bens histórico-

artísticos da entidade.

b) Criação de arquivos e museus eclesiásticos, para proteção

do acervo.

c) Protocolos de mudança e ou restauração dos bens

(autorização prévia).

d) Protocolo dos bens junto ao Instituto do Patrimônio

Histórico e Artístico Nacional e junto à Diocese e ou

Arquidiocese circunscrita. FIM

Contatos

Adilson Souza - [email protected]

Karina Albergaria – [email protected]

31.3284-6480www.institutoaxis.com.br

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