CONTRATOS CIVIS EM ESPÉCIE – UFSM

Prof. Cristiano Isaia

Acadêmica: Tauany de Mello Martins

1. Há 3 tipos de contrato de locação de imóvel residencial urbano, sendo elas: Locação Residencial com prazo igual ou superior a 30 meses, Locação Residencial com prazo menor que 30 meses e a Locação Residencial Verbal. A Locação Residencial com prazo igual ou superior a 30 meses, prescrita no art. 46 da Lei do Inquilinato é, obrigatoriamente, um contrato escrito, pois há um prazo determinado no contrato, nesse caso, os 30 meses. No decorrer desse tempo, o locador tem direito a Ação de Despejo contra o locatário com base na denúncia cheia, isto é, na denúncia motivada, quando há algum motivo para a retomada do imóvel. Após esse prazo acordado, há a resolução do contrato. Nos 30 dias seguintes após os 30 meses do contrato, o locador passa a ter a Ação de Despejo com base na denúncia vazia, sendo esta imotivada, não precisando justificar o motivo da retomada do imóvel. Não é necessário, nesse meio tempo, a notificação de despejo, pois Dies Interpelat pro homine, isto é, “o dia vai interpelar o locatário”, no sentido de que após findar os 30 meses de contrato, o locatário saberá que seu contrato se resolveu e que o locador poderá pedir seu imóvel de volta, sendo assim, a notificação da Ação de Despejo torna-se desnecessária. Passados os 30 dias seguintes após o prazo do contrato, o prazo torna-se indeterminado com a possibilidade de Ação de Despejo com base na denúncia vazia, porém, nesse caso, é necessária a notificação do locador informando a Ação de Despejo. A Locação Residencial com prazo menor que 30 meses também é um contrato, obrigatoriamente, escrito, pois, possui um prazo já determinado. Durante o passar do tempo de prazo que for estabelecido contratualmente, a base para mover a Ação de Despejo é a denúncia cheia, depois de findado esse prazo, o prazo começa a correr de forma indeterminada e continua com a base de denúncia cheia no caso de Ação de Despejo. Por fim, tem-se a Locação Residencial Verbal, sendo que esta consiste em prazo indeterminado desde o princípio, já que o contrato é não escrito, e sua base para possível Ação de Despejo é durante todo seu processo, a denúncia cheia. Frisa-se que para os casos citados acima, as possíveis motivações para a Ação de Despejo estão elencadas nos incisos do art. 47 da Lei do Inquilinato.

2.a) O juiz competente do processo julgaria a ação como improcedente, pois o caso não se trata de locação por temporada, já que afronta o art. 48, caput da Lei do Inquilinato, o qual prescreve que a locação por temporada tem como prazo máximo redigido no contrato de 90 dias e no caso em questão o prazo é de 180 dias,

enquadrando-se então, na Locação Residencial com prazo menor que 30 meses. Nesta modalidade de Locação Residencial, o locador, tanto durante o tempo de prazo determinado, quanto depois de findo esse prazo e tornando-se indeterminado, a Ação de Despejo tem que ser, necessariamente, com base na denúncia cheia.

2.b) Como advogado de Márcia, a locatária, alegaria que, conforme as hipóteses previstas nos incisos do art. 47, onde há as alegações denúncia cheia, possibilidade essa que regerá o caso, o locador não poderá realizar a alienação do imóvel à terceiro enquanto não se findarem 5 anos.

3. Para entrar com o ajuizamento da Adjudicação Compulsória não é necessário o registro da Promessa de Compra e Venda, pode-se entrar com a Ação mesmo sem o registro, com o contrato valendo entre as partes, sem força contra terceiro, assim como consta na súmula 239 do STJ. Salienta-se que o promitente comprador só adquire o direito real de aquisição com o registro de Promessa de Compra e Venda, sem o seu porte, apenas teria direito a indenização por perdas e danos, caso o promitente vendedor alienasse à terceiro o imóvel durante o prazo de pagamento estipulado na Promessa Compra e Venda. A condição de possibilidade para o ajuizamento da ação é que o contrato não seja celebrado com a possibilidade de arrependimento, isto é, que o contrato seja irretratável, se arcar com o direito de arrependimento no contrato, a Ação de Adjudicação Compulsória não será possível.

5. A alternativa “b” encontra-se incorreta, pois, conforme o art. 504 do Código Civil, o condômino não pode vender a coisa a um estranho sem antes dar prioridade aos outros proprietário/consortes. A Compra e Venda de um condômino a estranho, sem antes oferecer aos outros consortes, é anulável. Além disso, destaca-se a necessidade da anuência dos outros proprietários, caso a coisa seja vendida a um terceiro.

6. A alternativa “c” encontra-se incorreta, pois, no contrato de Compra e Venda, de fato, a regra é que o preço seja determinado, porém o artigo 486 do Código Civil estabelece uma exceção, que o preço seja determinável, isto é, prescreve a possibilidade de determinar o preço à taxa de mercado ou de bolsa em certo e determinado dia e lugar.

7. A alternativa “d” encontra-se incorreta, pois, conforme o art. 549 do Código Civil é nula a doação que excede seu limite por parte do doador, se falando assim, em nulidade.