1

1. DESCRIÇÃO DO PROJETO O Programa é voltado a prover unidades habitacionais às famílias com renda entre 3

e 6 salários mínimos, no âmbito da Cidade de São Paulo, por meio de parcerias com

a iniciativa privada (Bancos Parceiros), no qual a PMSP participa com 50% do valor

da unidade e o parceiro com uma linha de crédito especial para financiamento do

saldo em até dez anos (120 meses), a uma taxa máxima de 6% a.a. (seis por cento

ao ano) de juros remuneratórios.

O Programa abrangerá todas as regiões da cidade, com critério de prioridade

diretamente proporcional à relação DEMANDA X OFERTA DE UNIDADES, e será

executado com ampla participação das respectivas Subprefeituras.

2. ALINHAMENTO – AGENDA 2012 O Programa está alinhado com a Agenda 2012, abrangendo os seguintes Eixos: � Cidade Inclusiva

“...o grande desafio é implementar ações capazes de incorporar áreas periféricas da

cidade aos padrões universais da urbanidade...”

� Cidade de Direitos

“...implementar políticas que contribuam para a redução das diferenças na cidade,

ampliem a rede de proteção social e projetem uma Metrópole mais justa...”

� Cidade de Oportunidades

“...inserir São Paulo no novo contexto produtivo global...de modo a ampliar a oferta

de novos empregos...”

3. ANÁLISE DO CONTEXTO � O Sonho da Casa Própria

Desde o aparecimento do ser humano que a casa própria sempre foi um desejo a

ser alcançado.

Inicialmente, como uma necessidade de abrigo contra as intempéries, o homem se

valia das cavernas.

2

Quando passou a sobreviver da caça e da pesca e se tornou um nômade, a casa

era o abrigo que protegia o homem da chuva e do sol e à noite permitia o descanso

para o trabalho do dia seguinte.

Atualmente, vivendo em grandes metrópoles, para o homem a casa se tornou mais

que um abrigo ou um local para voltar após um dia cheio de trabalho. A casa própria

é um seguro contra tempos difíceis, de crise e desemprego; é a forma de se libertar

do aluguel, de morar no que é seu; constitui a infraestrutura para constituir e manter

sua família; é uma questão de “dignidade”.

���� O Direito Humano à Moradia

Todos têm o direito a um lugar adequado para viver. Isto significa que todas as

pessoas têm o direito humano a uma moradia segura e confortável, localizada em

um ambiente saudável que promova a qualidade de vida dos moradores e da

comunidade.

A Comissão das Nações Unidas para Assentamentos Humanos estima que 1,1

bilhões de pessoas estão agora vivendo em condições inadequadas de moradia,

apenas nas áreas urbanas.

O direito a uma moradia adequada está vinculado a outros direitos humanos. Sem

um lugar adequado para se viver, é difícil manter a educação e o emprego, a saúde

fica precária e a participação social fica impedida. Apesar da centralidade da habita-

ção na vida de todas as pessoas, poucos direitos humanos têm sido tão freqüente-

mente violados quanto o direito à moradia.

No Brasil, 5,5 milhões de pessoas não têm acesso a uma moradia digna.

� Fundamentos Legais da Proteção do Direito Humano à Moradia

O direito à moradia é reconhecido como um direito humano em diversas declarações

e tratados internacionais de direitos humanos do qual o Estado Brasileiro é parte.

Na Constituição Brasileira o direito à moradia está previsto como um direito social, a

exigir a ação positiva do Estado por meio da execução de políticas públicas

habitacionais.

É obrigação do Estado impedir a regressividade do direito à moradia e também

tomar medidas de promoção e proteção deste direito1.

1 Os Princípios de Maastricht (1997) sobre Violações de Direitos Sociais, Econômicos e Culturais dispõe sobre as formas de violação baseadas em atos de omissão e atos de comissão praticados pelos Estados.

3

Os compromissos que constam nos Tratados e Convenções internacionais têm

natureza vinculante aos países signatários, acarretando obrigações e

responsabilidades aos Estados pela falta de cumprimento das obrigações

assumidas.

A Constituição Brasileira adota a prevalência dos direitos humanos como um dos

princípios que deve reger as relações internacionais, no Artigo 4º, II. O Congresso

Nacional aprovou o texto do Pacto Internacional sobre Direitos Econômicos, Sociais

e Culturais por meio do Decreto Legislativo nº 226 de 1991, assim como a

Presidência da República também o fez por meio do Decreto nº 591 de 1992,

afirmando que o Pacto será executado e cumprido tão inteiramente como nele se

contém.

Portanto, o Estado brasileiro tem a obrigação de adotar políticas públicas de

habitação que assegurem a efetividade do direito à moradia. Tem também

responsabilidade de impedir a continuidade de Programas e ações que excluem a

população de menor renda do acesso a uma moradia adequada.

A dimensão dos problemas urbanos brasileiros contém a questão habitacional como

um componente essencial da atuação do Estado Brasileiro como promotor de

políticas voltadas para a erradicação da pobreza, a redução das desigualdades e a

justiça social.

A cidade informal evidencia a necessidade de construção de uma política urbana

que vise à inclusão social e territorial da população, tendo como meta a

regularização fundiária e a urbanização dos assentamentos de baixa renda.

A promoção de políticas pelo poder público e demais atores sociais deve ser

realizada mediante a integração das políticas setoriais tendo como diretriz desta

integração a efetivação do direito a cidades sustentáveis.

Esse direito tem como fonte de origem os preceitos constitucionais das funções

sociais da cidade e da propriedade, norteadores da política urbana. O pleno

exercício do direito às cidades sustentáveis compreende condições dignas de vida,

de exercitar plenamente a cidadania e os direitos humanos, de participar da gestão

da cidade e de viver em cidades com qualidade de vida social e ambiental.

4

No Brasil, uma nova ordem legal urbana vem sendo construída a partir dos anos 90,

fruto da luta de movimentos sociais que lutam por melhores condições de moradia,

saneamento e transportes, de ONGs de direitos humanos e entidades

representativas de categorias profissionais e de trabalhadores2. Essa nova

legislação tem por base a Constituição Federal de 1988 que reconheceu o direito à

moradia como um direito fundamental, adotando diretrizes e instrumentos de

combate a exclusão social mediante a efetivação da reforma urbana.

���� O Déficit Habitacional no Brasil

O “déficit habitacional” reflete a necessidade de construção de novas moradias em

função da deficiência do estoque devido à precariedade construtiva ou desgaste da

estrutura física ou, ainda, por ter coabitação familiar. Os domicílios sem condições

de habitabilidade integram o déficit de estoque de moradias, que se refere ao déficit

por incremento ou reposição de estoque.

Na tabela abaixo é apresentada a estimativa do "déficit habitacional" no Brasil, em

2000, por Regiões.

O “déficit habitacional urbano” é estimado em 5.414.944 e o rural em 1.241.582 de

moradias, no ano de 2000. As necessidades de incremento e reposição do estoque

de moradias ocorrem, sobretudo, nas áreas urbanas (81,3% do montante estimado

de 6.656.526 novas moradias em 2000). As regiões metropolitanas participam com

29,3% da demanda total, cerca de 2.000 mil novas unidades.

2 Dentre estes se destacam o Movimento Nacional de Luta pela Moradia (MNLM), a Central dos Movimentos Populares (CMP), a União Nacional por Moradia Popular, o Fórum Nacional da Reforma Urbana, o Movimento Nacional de Justiça e Direitos Humanos e a Central Única dos Traba-lhadores.

Especificação Déficit Habitacional Percentual do Total dos Domicílios Particulares

Permanentes Norte 411.625 20

Nordeste 2.631.790 23

Sudeste 2.412.460 12

Sul 690.312 10

Centro-Oeste 488.482 15

Brasil* 6.656.526 15 * Sem inclusão do déficit habitacional rural de Rondônia, Acre, Amazonas, Roraima, Pará e Amapá.

5

Em termos percentuais, o “déficit habitacional brasileiro” em 2000 equivale a 14,8%

do estoque de domicílios particulares permanentes, não se verificando diferenças

significativas entre percentuais para áreas urbanas e rurais.

O incremento do estoque de moradias é a necessidade mais premente,

principalmente no que se refere à coabitação familiar (56,1%), seguido do ônus

excessivo de aluguel (18,2%), para famílias urbanas com rendimentos iguais ou

inferiores a três salários mínimos. Os restantes 25,6% do déficit referem-se às

necessidades geradas pela precariedade da habitação.

���� O Déficit Habitacional na Cidade de São Paulo

Em São Paulo, apesar de o senso comum apontar que o déficit habitacional estaria

concentrado na Zona Leste e extremos Sul e Norte da Cidade, constata-se,

conforme demonstrado no quadro a seguir, que esse problema está disseminado por

toda a Cidade.

Com base nos resultados da Pesquisa DNA Paulistano – Data Folha – Folha de São

Paulo (2008), verifica-se que, mesmo as Subprefeituras próximas ao centro da

Cidade, classificadas como de classe média e servidas por uma boa infraestrutura

urbana, como Butantã e Ipiranga, apresentam maiores números de carência de

habitação do que outras distantes do centro e não tão bem servidas de

infraestrutura, como a de Perus e Socorro, cuja soma do déficit habitacional não

atinge 80% daquele apontada para a Subprefeitura do Ipiranga.

6

Fonte: Livro DNA Paulistano – Folha de São Paulo (2008) e dados do site da Prefeitura de São Paulo

A cidade de São Paulo tem um domicílio particular vago para cada 10 existentes em

seu território. Em números absolutos, são 3,551 milhões de domicílios particulares

no município, dos quais exatos 420.327 estão vagos, de acordo com dados do

Censo 2000 divulgados pelo IBGE.

� A oferta de Unidades Habitacionais com valor de ven da inferior a R$ 100 mil

Na Região Metropolitana de São

Paulo, nos últimos 36 meses, foram

lançadas 164.953 unidades de

imóveis residenciais, das quais

28.994 com valor de venda até R$

100 mil, o equivalente a 17,6% dos

lançamentos.

Unidades lançadas, nos últimos 36 meses (set/06 a out/09) na Regi-ão Metropolitana de São Paulo, segmentado por tipologia e valor

médio do imóvel

Tipologia Valor menor que R$ 100 mil

Região Metro-politana

de São Paulo

1 Dormitório 804 3.350

2 Dormitório 25.646 60.031

3 Dormitório 2.544 62.562

4 Dormitório - 39.010

Total 28.994 164.953

Fonte: Embraesp – Depto de Economia Secovi - SP

SubprefeituraPopulação

2000 (Censo IBGE)

% População com Renda Familiar

Mensal até 5 S.M.

% População com Renda Familiar

Mensal de 5 até 10 S.M.

DeficitHabitacional

(COHAB 2008)

Área (Km2)

Densidade Demográfica

% do déficit em relação ao

total

Itaquera 488.327 65 19 28.070 54 8.993 8,66%Butantã 375.943 64 17 22.977 56 6.701 7,09%Pirituba 390.083 77 13 20.493 55 7.131 6,32%V.Prud/Sapopemba 523.138 74 15 17.699 33 15.710 5,46%Penha 472.247 73 15 17.683 43 11.034 5,45%Itaim Paulista 358.888 80 11 17.228 22 16.539 5,31%São Miguel 377.540 79 12 16.754 24 15.537 5,17%Freguesia/Brasilândia 391.403 80 12 16.381 32 12.425 5,05%Ipiranga 427.585 65 16 15.186 38 11.402 4,68%São Mateus 381.610 77 13 13.917 46 8.332 4,29%M' Boi Mirim 480.823 84 7 12.830 62 7.743 3,96%C.Verde/Cachoeirinha 313.176 74 16 12.538 27 11.729 3,87%Mooca 305.436 49 25 12.379 35 8.677 3,82%Campo Limpo 508.607 80 12 9.797 37 13.859 3,02%Aricanduva 269.580 65 19 9.688 22 12.539 2,99%Cidade Tiradentes 190.559 86 8 9.532 15 12.704 2,94%Ermelino Matarazzo 204.315 75 16 8.603 15 13.531 2,65%Sé 373.160 49 20 8.571 26 14.243 2,64%Guaianazes 255.976 81 10 8.043 18 14.381 2,48%V.Maria/V.Guilherme 302.899 65 15 6.941 26 11.473 2,14%Socorro 561.071 82 11 6.639 134 4.181 2,05%Tremembé/Jaçanã 510.870 72 14 6.428 128 3.985 1,98%Perus 109.218 80 11 5.367 57 1.909 1,66%Santana/Tucuruvi 327.279 53 24 5.112 35 9.432 1,58%Cidade Ademar 370.759 78 12 4.668 31 12.077 1,44%Lapa 270.102 45 21 3.149 40 6.736 0,97%Jabaquara 214.200 63 16 3.133 14 15.191 0,97%Vila Mariana 311.019 30 18 1.527 27 11.737 0,47%Santo Amaro 217.280 49 16 1.312 38 5.794 0,40%Pinheiros 270.798 25 22 1.138 32 8.543 0,35%Parelheiros 110.909 85 7 427 354 314 0,13%

Total Geral 10.664.800 64 14 324.210 1.573 6.779 100,00%

SubprefeituraPopulação

2000 (Censo IBGE)

% População com Renda Familiar

Mensal até 5 S.M.

% População com Renda Familiar

Mensal de 5 até 10 S.M.

DeficitHabitacional

(COHAB 2008)

Área (Km2)

Densidade Demográfica

% do déficit em relação ao

total

Itaquera 488.327 65 19 28.070 54 8.993 8,66%Butantã 375.943 64 17 22.977 56 6.701 7,09%Pirituba 390.083 77 13 20.493 55 7.131 6,32%V.Prud/Sapopemba 523.138 74 15 17.699 33 15.710 5,46%Penha 472.247 73 15 17.683 43 11.034 5,45%Itaim Paulista 358.888 80 11 17.228 22 16.539 5,31%São Miguel 377.540 79 12 16.754 24 15.537 5,17%Freguesia/Brasilândia 391.403 80 12 16.381 32 12.425 5,05%Ipiranga 427.585 65 16 15.186 38 11.402 4,68%São Mateus 381.610 77 13 13.917 46 8.332 4,29%M' Boi Mirim 480.823 84 7 12.830 62 7.743 3,96%C.Verde/Cachoeirinha 313.176 74 16 12.538 27 11.729 3,87%Mooca 305.436 49 25 12.379 35 8.677 3,82%Campo Limpo 508.607 80 12 9.797 37 13.859 3,02%Aricanduva 269.580 65 19 9.688 22 12.539 2,99%Cidade Tiradentes 190.559 86 8 9.532 15 12.704 2,94%Ermelino Matarazzo 204.315 75 16 8.603 15 13.531 2,65%Sé 373.160 49 20 8.571 26 14.243 2,64%Guaianazes 255.976 81 10 8.043 18 14.381 2,48%V.Maria/V.Guilherme 302.899 65 15 6.941 26 11.473 2,14%Socorro 561.071 82 11 6.639 134 4.181 2,05%Tremembé/Jaçanã 510.870 72 14 6.428 128 3.985 1,98%Perus 109.218 80 11 5.367 57 1.909 1,66%Santana/Tucuruvi 327.279 53 24 5.112 35 9.432 1,58%Cidade Ademar 370.759 78 12 4.668 31 12.077 1,44%Lapa 270.102 45 21 3.149 40 6.736 0,97%Jabaquara 214.200 63 16 3.133 14 15.191 0,97%Vila Mariana 311.019 30 18 1.527 27 11.737 0,47%Santo Amaro 217.280 49 16 1.312 38 5.794 0,40%Pinheiros 270.798 25 22 1.138 32 8.543 0,35%Parelheiros 110.909 85 7 427 354 314 0,13%

Total Geral 10.664.800 64 14 324.210 1.573 6.779 100,00%

7

No mesmo período, na cidade de

São Paulo, foram lançadas 99.162

unidades de imóveis residenciais,

das quais 14.777 com valor médio

de até R$ 100 mil, o equivalente a

14,9% dos lançamentos.

Os dados apresentados refletem apenas a posição de imóveis novos lançados nos

últimos 36 meses, sem considerar informações relativas ao estoque de imóveis

usados que se enquadram no perfil do Programa “Com São Paulo eu tenho um lar!”.

� O Governo Municipal e o seu Papel no Âmbito da Polí tica Habitacional de

Interesse Social

Até a década de 90, o Governo Federal considerava quase como de sua atribuição

exclusiva a política habitacional destinada à população de média e baixa renda,

restando aos Estados e Municípios uma participação acessória na definição dos

critérios e alocação de recursos advindos basicamente do Fundo de Garantia por

Tempo de Serviços – FGTS, através do Sistema Financeiro da Habitação – SFH.

A crise do SFH, iniciada em meados dos anos 80 e a extinção do Banco Nacional da

Habitação – BNH, conjugados com a falta de uma Política Nacional de Habitação,

provocaram um estado de latência ou de quase paralisação nos Programas de

produção habitacional em todo o país, penalizando as famílias de médio-baixa e

baixa renda que constituem a população alvo preferencial dos Programas públicos

de produção de moradia, e que tem maiores dificuldades no acesso aos tradicionais

sistemas de mercado.

Neste contexto, o Governo Municipal passou a ter um papel fundamental para

preencher o vácuo decorrente da existência de uma política habitacional para

atendimento à crescente demanda por moradia, em face da considerável velocidade

de crescimento da população dos municípios que moram em condições

inadequadas, cujo exemplo mais visível está no crescimento médio anual de

favelados.

Unidades lançadas, nos últimos 36 meses (set/06 a out/09) na Cida-de de São Paulo, segmentado por tipologia e valor médio do imóvel

Tipologia Valor menor que R$ 100 mil

Cidade de São Paulo

1 Dormitório 774 3.246

2 Dormitório 12.903 33.223

3 Dormitório 1.100 33.486

4 Dormitório - 29.207

Total 14.777 99.162

Fonte: Embraesp – Depto de Economia Secovi – SP

8

Tal cenário foi um dos motivos determinantes pelos quais em 22 de julho de 1994 a

Prefeitura do Município de São Paulo criou o Fundo Municipal de Habitação –

FMH, através da lei n.º 11.632.

O FMH foi instituído junto à Companhia Metropolitana de Habitação de São Paulo –

COHAB-SP com premissas estratégicas que possam garantir a Política Habitacional

do Município, dentre as quais podemos destacar:

• Integração da Ação dos Órgãos Públicos para incentivar o desenvolvimento

de Programas em conjunto com os setores complementares à habitação, tais

como Transportes, Saneamento, Meio Ambiente, Educação, Saúde entre outros;

• Otimização e reciclagem dos recursos financeiros para assegurar a correta

aplicação e retorno desses recursos com a adoção de mecanismos de controle e

prestação de contas dos gastos efetuados, com vistas à auto-sustentação dos

Programas com reaplicação dos recursos financiados para produção de novas

unidades habitacionais;

• Tratamento dos beneficiários com critérios proporci onais às suas

condições sócio-econômicas garantindo que todos os pretendentes a

Programas habitacionais, com as mesmas características sócio-econômicas,

sejam tratados com os mesmos critérios de financiamento e subsídio.

Deverá ser adotada uma política de subsídios de caráter pessoal, temporária e

intransferível, com objetivo de assegurar que o benefício não seja repassado

com objetivos de ganho (ágio), ou seja, o mecanismo deve impedir que, em face

do grande déficit habitacional no nosso Município e relativa escassez dos

financiamentos habitacionais, quaisquer alternativas habitacionais mais

subsidiadas sejam disputadas no mercado paralelo por famílias de renda mais

alta, provocando a expulsão dos promitentes compradores que, sem outras

alternativas, voltarão à sua condição original de sub-habitação.

• Atuação básica da Prefeitura como agente indutor fr ente ao mercado

imobiliário , implicando maior flexibilidade na aprovação e implantação de

soluções habitacionais promovidos pelo mercado, direcionados às diversas

faixas de renda até 6 (seis) salários mínimos, permitindo a atuação direta do

poder público na complementação de recursos a fim de possibilitar o acesso às

famílias com menor capacidade de pagamento;

9

• Plena regularidade dos atos administrativos através da adoção de

instrumentos e ações que garantam:

a) Às famílias beneficiárias a segurança legal e necessária da propriedade da

unidade habitacional, com instrumentos contratuais adequados;

b) Ao poder público, a obediência à legislação federal, estadual e municipal em

vigor;

c) Às fontes financiadoras o retorno dos investimentos e as necessárias

garantias no sentido de salvaguardar os recursos que, em princípio,

pertencem a toda a sociedade.

• Maior eficiência do poder público na solução de pro blemas habitacionais,

em conformidade com suas atribuições legais e admin istrativas .

A habitação popular, direcionada para as famílias mais carentes, é

constitucionalmente atribuição e competência do poder público, que deverá

exercer seu papel de formulador e promotor de forma eficiente, e para isso

deverá se organizar no sentido de dar as diretrizes e propor as formas de

participação da sociedade no alcance desse objetivo.

Com base neste contexto atual e considerando ainda:

• Que os atuais Programas habitacionais de interesse social sob responsabilidade

dos Governos, em especial do Governo Federal através do Programa Minha

Casa, Minha Vida, tem atendido de forma mais efetiva a faixa mais carente da

população, constituída por famílias com renda de até 3 (três) salários mínimos;

• A reconhecida escassez de recursos e opções de linhas de financiamento

habitacional para as famílias com faixa de renda entre 3 e 6 salários mínimos;

• O acentuado risco das famílias com renda entre 3 a 6 salários mínimos

substituírem as famílias de menor renda nas unidades mais subsidiadas,

considerando sua maior capacidade de compra em transações paralelas,

conforme já comentado anteriormente;

• Que a Prefeitura da Cidade de São Paulo já possui toda a estrutura

administrativa e operacional necessária à sua atuação como agente formulador e

promotor da habitação para a baixa renda, estabelecida na Secretaria de

Habitação - SEHAB, na COHAB-SP e no Fundo Municipal de Habitação – FMH;

10

• Que a eficiência desses órgãos sofre os efeitos da morosidade decorrente da

burocracia institucional desde o processo licitatório até a efetiva entrega da

unidade habitacional, bem como posteriormente, quando da administração de um

crédito de longo prazo;

• A necessidade de redução dos custos administrativos e operacionais e a

capacidade de investimento do município restrita à incidência da lei de

responsabilidade fiscal;

• O alto índice de inadimplência nas carteiras imobiliárias decorrentes dos

investimentos do município como conseqüência, principalmente, da cultura do

não pagamento a órgãos públicos com objetivos sociais;

• A possibilidade de utilização de novos mecanismos por parte do Município

através das Parcerias Público-Privadas, disciplinada, em especial, pela Lei

Federal n.º 11.079/2004.

Propomos a criação do Programa Habitacional de Interesse Social denominado

“Com São Paulo eu tenho um lar!” através de Parceria Público-Privada e a

respectiva regulamentação da utilização de recursos municipais por meio do Fundo

Municipal de Habitação – FMH a título de contrapartida.

4. ANÁLISE SWOT

FORÇAS FRAQUEZAS

AMEAÇAS

Prejuízos contínuos dos órgãos públicos, comprometendo a autossustentação de projetos habitacionais

Alto custo dos órgãos públicos para manutenção do atual modelo habitacional, que envolve o gerenciamento dos créditos por até30 anos, por meio de equipes especializadas

Potencializar o atendimentohabitacional na Cidade de São Paulo

Reduzir, significativamente, os prejuízos decorrentes de inadimplência e de elevados subsídios em programas de recuperação de crédito, viabilizando a autossustentaçãode projetos habitacionais

Reduzir, significativamente os custos operacionais e administrativos, em face do compartilhamento de responsabilidades com a iniciativa privada

Limitações legais que impedem maior agilidade do processo de produção de moradias (Lei 8.666)

Déficit de recursos orçamentários para atendimento satisfatório da demanda por moradia

Possibilidade de utilização de novos mecanismos por parte do Município, por meio das Parcerias Público-Privadas,disciplinadas, em especial, pela LeiFederal n.º 11.079/2004

Impossibilidade dos órgãos públicos de atender a necessidade crescente deprodução de moradias

OPORTUNIDADES

Existe base legal na legislação vigentedo FMH para ampliar as alternativas para execução da Política Habitacional de Interesse Social (Lei n.º 11.632, de 22/07/94 e Lei n.º 13.425, de 02/09/02

FORÇAS FRAQUEZAS

AMEAÇAS

Prejuízos contínuos dos órgãos públicos, comprometendo a autossustentação de projetos habitacionais

Alto custo dos órgãos públicos para manutenção do atual modelo habitacional, que envolve o gerenciamento dos créditos por até30 anos, por meio de equipes especializadas

Potencializar o atendimentohabitacional na Cidade de São Paulo

Reduzir, significativamente, os prejuízos decorrentes de inadimplência e de elevados subsídios em programas de recuperação de crédito, viabilizando a autossustentaçãode projetos habitacionais

Reduzir, significativamente os custos operacionais e administrativos, em face do compartilhamento de responsabilidades com a iniciativa privada

Limitações legais que impedem maior agilidade do processo de produção de moradias (Lei 8.666)

Déficit de recursos orçamentários para atendimento satisfatório da demanda por moradia

Possibilidade de utilização de novos mecanismos por parte do Município, por meio das Parcerias Público-Privadas,disciplinadas, em especial, pela LeiFederal n.º 11.079/2004

Impossibilidade dos órgãos públicos de atender a necessidade crescente deprodução de moradias

OPORTUNIDADES

Existe base legal na legislação vigentedo FMH para ampliar as alternativas para execução da Política Habitacional de Interesse Social (Lei n.º 11.632, de 22/07/94 e Lei n.º 13.425, de 02/09/02

11

5. ÁRVORE DE PROBLEMA E ÁRVORE DE OBJETIVOS

ÁRVORE DE PROBLEMAS

Déficit habitacional na Cidade de São Paulo para atender às famílias com faixa de renda

entre três e seis salários mínimos

PROBLEMA CENTRAL

Impossibilidade dos órgãos públicos de

atender a necessidade crescente de produção

de moradias

Prejuízos contínuos dos órgãos públicos,

comprometendo a autossustentação de

projetos habitacionais

CAUSAS

EFEITOS

Déficit de recursos orçamentários para

atendimento satisfatório da demanda por

moradia

Limitações legais que impedem

maior agilidade do processo (Lei

8.666)

Cultura da população de não

pagamento às empresas públicas

de cunho social

Falta de linha de crédito para essa

faixa de renda, face aos riscos de

concessão de crédito

Alto custo dos órgãos públicos para manutenção

do atual modelo habitacional, que envolve o gerenciamento dos créditos por até 30 anos,

por meio de equipes especializadas

ÁRVORE DE PROBLEMAS

Déficit habitacional na Cidade de São Paulo para atender às famílias com faixa de renda

entre três e seis salários mínimos

PROBLEMA CENTRAL

Impossibilidade dos órgãos públicos de

atender a necessidade crescente de produção

de moradias

Prejuízos contínuos dos órgãos públicos,

comprometendo a autossustentação de

projetos habitacionais

CAUSAS

EFEITOS

Déficit de recursos orçamentários para

atendimento satisfatório da demanda por

moradia

Limitações legais que impedem

maior agilidade do processo (Lei

8.666)

Cultura da população de não

pagamento às empresas públicas

de cunho social

Falta de linha de crédito para essa

faixa de renda, face aos riscos de

concessão de crédito

Alto custo dos órgãos públicos para manutenção

do atual modelo habitacional, que envolve o gerenciamento dos créditos por até 30 anos,

por meio de equipes especializadas

ÁRVORE DE OBJETIVOS

OBJETIVO CENTRAL

Potencializar o atendimento

habitacional na Cidade de São Paulo

Redução significativa dos prejuízos decorrentes de

inadimplência e de elevados subsídios em programas de

recuperação de crédito, viabilizando a autossustentação

de projetos habitacionais

Redução significativa dos custos operacionaise administrativos em face do compartilhamento de responsabilidades com a

iniciativa privada

Fazer valer as regras de mercado, comum as demais faixas de renda,

a essa parcela da população

Obter linha de crédito junto à iniciativa privada, com garantia de 50% de subsídio ao beneficiário

pelo poder público

MEIOS

FINS

Prover unidades habitacionais para a população com renda entre três e seis salários mínimos,

em parceira com a iniciativa privada

Compartilhar com a iniciativa privada/

mercado imobiliário aviabilização de

unidades habitacionais

ÁRVORE DE OBJETIVOS

OBJETIVO CENTRAL

Potencializar o atendimento

habitacional na Cidade de São Paulo

Redução significativa dos prejuízos decorrentes de

inadimplência e de elevados subsídios em programas de

recuperação de crédito, viabilizando a autossustentação

de projetos habitacionais

Redução significativa dos custos operacionaise administrativos em face do compartilhamento de responsabilidades com a

iniciativa privada

Fazer valer as regras de mercado, comum as demais faixas de renda,

a essa parcela da população

Obter linha de crédito junto à iniciativa privada, com garantia de 50% de subsídio ao beneficiário

pelo poder público

MEIOS

FINS

Prover unidades habitacionais para a população com renda entre três e seis salários mínimos,

em parceira com a iniciativa privada

Compartilhar com a iniciativa privada/

mercado imobiliário aviabilização de

unidades habitacionais

12

6. DETALHAMENTO DO PROJETO

� Objetivo

Por meio de Parceria Público-Privada entre a Prefeitura Municipal de São Paulo –

PMSP e Bancos Parceiros, o Programa objetiva ampliar as formas de acesso à

moradia para a população de menor renda, fomentando a ocupação de imóveis

novos e usados no Município e viabilizando a integração entre as Políticas Urbana e

Habitacional nas diversas regiões da Cidade, em conjunto com as Subprefeituras.

Essa parceria deverá possibilitar que o Município obtenha:

• Redução dos custos administrativos em relação aos seus Programas

habitacionais já implantados;

• Ampliação do número de unidades habitacionais viabilizadas com os mesmos

recursos atualmente investidos nos demais Programas habitacionais em vigor;

• Ampliação da capacidade de financiamento às famílias beneficiárias.

Além de reduzir os custos para o poder público, que passa a exercer mais

objetivamente um papel de formulador e promotor da política habitacional de

interesse social, o Programa dobrará a capacidade de tomada de empréstimo para

financiamento da unidade habitacional às famílias de menor renda que poderão

obter sua moradia digna em curto prazo.

� Base Legal

O Projeto “COM SÃO PAULO EU TENHO UM LAR!” terá base legal na legislação

vigente do FMH e formalização por meio de Voto e respectiva Resolução a serem

aprovados pelo Conselho Municipal de Habitação (Vide Anexos II e III ).

� Critérios para Seleção da Demanda

O Programa “Com São Paulo eu Tenho um Lar!” é dirigido às famílias com renda

entre 3 e 6 salários mínimos, que componham a demanda dos Programas da

Política Municipal de Habitação.

Só deverão fazer parte da demanda famílias ou pessoas que não sejam proprietá-

rias, promitentes compradoras, cessionárias, e promitente cessionárias dos direitos

de aquisição do regular domínio útil de outro imóvel residencial.

13

Fica vedado o atendimento às pessoas anteriormente beneficiadas com a aquisição

de imóveis em Programas Federais, Estaduais e Municipais de caráter social ou que

tenham alienado ou transferido o imóvel sem anuência do agente responsável pelo

respectivo Programa.

Por ser um Programa de suporte aos demais, a demanda específica poderá ser

indicada pelo agente gestor de cada um deles, em conjunto com as respectivas

Subprefeituras, de acordo com critérios técnicos estabelecidos no âmbito da Política

Municipal de Habitação.

� Inscrições dos Interessados

As inscrições para o Programa deverão ser feitas via internet, nos Telecentros

instalados na Subprefeitura onde o interessado pretende adquirir o seu imóvel.

� Seleção e Encaminhamento dos Beneficiários ao Banco Parceiro

A seleção da demanda ficará a cargo da COHAB-SP, na qualidade de Agente

Operador do FMH.

Feita a seleção, o beneficiário deverá ser encaminhado ao banco parceiro que, após

a análise de crédito, levando em conta a compatibilidade da renda familiar e o valor

correspondente a 50% do valor limite da unidade, previamente definido pela

COHAB-SP/FMH quando da análise prévia da demanda, abrirá uma conta de

poupança em nome do beneficiário e estabelecerá um prazo de 90 dias para que

esse encontre o imóvel.

Durante a procura do imóvel, o beneficiário recolhe junto ao banco parceiro na conta

aberta, os valores mensais correspondente à parcela do Encargo Mensal Total

previsto para o financiamento de 50% do valor limite da unidade habitacional, a título

de poupança prévia.

Os valores depositados a título de poupança prévia serão amortizados como “sinal”

quando da efetivação da compra do imóvel.

Caso a compra do imóvel não se concretize, o valor total depositado a título de

poupança prévia, devidamente corrigido, será disponibilizado ao depositante.

� Critérios para Seleção do Imóvel

O Programa “Com São Paulo eu tenho um lar! ” implica uma Carta de Crédito e

pressupõe a participação ativa do beneficiário na aquisição do imóvel.

14

Dessa forma, o beneficiário deverá encontrar um imóvel em condições de ser

habitado, regularizado e cujo valor esteja nos limites estabelecidos no Programa,

podendo optar pela aquisição de imóvel residencial novo ou usado.

Em ambas as modalidades previstas, o imóvel terá que atender requisitos mínimos

de infra-estrutura e de adequação às posturas de uso e ocupação do solo.

A verificação da conformidade dos imóveis será realizada quando da apresentação

dos documentos necessários para obtenção do financiamento junto ao Banco

Parceiro.

A Prefeitura, através do seu corpo técnico de Engenheiros e Arquitetos ou de

convênios com entidades de classe e/ou Universidades, poderá apoiar tecnicamente

o Programa através das Subprefeituras, fornecendo projetos e demais orientações

técnicas para novas obras ou reformas/adequações dos imóveis por construtores

e/ou proprietários interessados em ofertá-las à demanda.

No Anexo I , juntamos exemplos de três projetos básicos que poderão ser

disponibilizados às subprefeituras para suporte aos interessados.

As unidades habitacionais poderão ser exclusivamente residenciais ou mistas,

isoladas ou geminadas, térreas, assobradadas, superpostas ou verticalizadas,

expansivas ou não, em conformidade com a legislação pertinente.

� Condições para Recebimento e Manutenção do Subsídio

Encontrado o imóvel e aprovado no âmbito do crédito imobiliário do banco parceiro,

esse deverá providenciar a abertura de uma conta de subsídio vinculada à unidade

habitacional, em nome da COHAB-SP/FMH, onde será feito um depósito à vista

equivalente a 50% do valor de venda do imóvel.

O valor depositado será atualizado mensalmente pelo mesmo índice de atualização

do saldo devedor da unidade a ser financiada, acrescido dos mesmos juros

remuneratórios incidentes sobre o financiamento.

O subsídio, que terá caráter pessoal e intransferível, será concedido mensalmente

ao beneficiário, em montante equivalente a 50% da soma das parcelas de

Amortização e Juros (A+J) da Prestação Mensal resultante do financiamento do

valor total do imóvel e será condicionado à situação de adimplência contratual.

15

Caracterizado o atraso superior a 120 dias de qualquer parcela do financiamento do

imóvel, bem como a inadimplência de qualquer outra condição estabelecida no

contrato, o subsídio será automaticamente suspenso até que se restabeleça a

situação regular do contrato.

No período de inadimplência caracterizada, as prestações mensais serão emitidas e

devidas pelo valor integral, sem subsídio, após regularização e resgate da

adimplência contratual, o subsídio volta a ser concedido mensalmente a partir da

prestação do mês subseqüente ao da regularização.

Mantida a situação de adimplência, o valor correspondente ao subsídio não utilizado

no período de inadimplência será concedido no final, para amortização total do

financiamento.

No caso de rescisão contratual e respectiva reintegração de posse da unidade, esta

será recomercializada com a demanda indicada pela COHAB-SP/FMH, com sub-

rogação do saldo não utilizado da conta de subsídio, apenas na hipótese do seu

valor de revenda ser menor ou igual ao limite estabelecido no Programa.

� Monitoramento e Acompanhamento do Programa

Após a assinatura do instrumento contratual com o Banco Parceiro e a ocupação do

imóvel, o Programa contará com o acompanhamento e monitoramento da COHAB-

SP/FMH através de prestação de contas mensal através da qual será possível o

acompanhamento da evolução do financiamento e da utilização mensal do subsídio.

� Condições de Financiamento

O valor do imóvel não poderá ser superior a R$ 80.000,00 (oitenta mil reais), valor a

ser corrigido anualmente pelo Índice de Preços ao Consumidor medido pela FIPE

(IPC-FIPE) ou outro índice legal que venha substituí-lo.

Os recursos serão distribuídos em função das disponibilidades orçamentárias

aprovadas para o Programa no âmbito do FMH e obedecerão, sempre que possível,

a seguinte destinação:

• Para Unidades Habitacionais até R$ 50.000 = 15%

• Para Unidades Habitacionais de R$ 50.001 a R$ 60.000 = 18%

• Para Unidades Habitacionais de R$ 60.001 a R$ 70.000 = 31%

• Para Unidades Habitacionais de R$ 70.001 a R$ 80.000 = 36%

16

O valor da Carta de Crédito será composto pelo Valor do Financiamento e pelo Valor

Subsídio.

� Composição do Financiamento

A COHAB-SP/FMH se comprometerá única e exclusivamente com o valor do

subsídio, sendo as demais despesas responsabilidade do mutuário. O Valor do

Financiamento será composto por:

• Valor do Financiamento do imóvel;

• Despesas Cartorárias e demais gastos necessários à aquisição;

• Taxa de Administração, seguro e registro do imóvel, mais eventuais taxas;

• Despesas de juros, calculadas à taxa máxima de 6% ao ano pela Tabela Price ou

outro sistema legal de amortização;

O valor do financiamento do imóvel é calculado a partir do encargo mensal total,

resultante da capacidade de pagamento do beneficiário, limitado a 30% de sua

renda mensal, utilizando-se a Tabela Price ou outro sistema legal de amortização.

O Encargo Mensal Total terá a seguinte composição:

• Amortização do Financiamento e Juros Remuneratórios (A+J);

• Prêmio de Seguro de Morte e Invalidez Permanente e Danos Físicos do Imóvel;

• Taxa de Administração e Registro do imóvel.

O valor da prestação mensal e o saldo devedor serão atualizados mensalmente pelo

índice de preços ao consumidor medido pela FIPE (IPC-FIPE) ou outro índice legal

que venha substituí-lo.

O prazo máximo de amortização será de 120 meses. Comprometimento máximo

inicial da Renda Familiar será igual a 30%.

���� Contrato de Financiamento

Os contratos de financiamento para a liberação da Carta de Crédito serão

formalizados entre o Banco Parceiro e o beneficiário final, tendo a COHAB-SP/FMH

como interveniente e garantindo a parcela de subsídio correspondente.

A liberação dos recursos da Carta de Crédito será efetuada pelo banco parceiro

diretamente ao proprietário, após assinatura do Instrumento Particular de Compra e

venda, com Transação e Pacto Adjeto de sua alienação Fiduciária em Garantia ou

outra modalidade legal, a critério do Banco.

17

� Da Retomada do Imóvel

O beneficiário se comprometerá a não ceder, alienar, prometer vender ou transferir

de forma alguma o imóvel a terceiros, no prazo mínimo de 5 (cinco) anos da

assinatura do contrato, após o que só poderá ser feito com expresso consentimento

da COHAB-SP/FMH.

Caso ocorra a transferência dentro deste prazo mínimo, o beneficiário será obrigado

a devolver o subsídio recebido até então, de modo proporcional a este prazo.

Ocorrendo a impontualidade na satisfação de qualquer obrigação de pagamento, os

valores devidos serão atualizados monetariamente com o mesmo índice de

remuneração básica dos depósitos de poupança de pessoas físicas e acrescidos de

juros moratórios de 1% ao mês pro rata dia, desde a data do vencimento até a data

do efetivo pagamento.

Ocorrendo a retomada do imóvel por qualquer motivo previsto contratualmente,

deverão ser observados os seguintes procedimentos:

a) Recomercialização sem possibilidade de seleção p révia da demanda

O Banco Parceiro creditará o saldo atualizado da conta de subsídio em conta

corrente vinculada ao Fundo Municipal de Habitação, previamente determinada

pela COHAB-SP na qualidade de seu Agente Operador.

b) Recomercialização com possibilidade de seleção p révia da demanda

Se o valor da recomercialização for menor ou igual ao limite estabelecido neste

Programa, a nova família a ser beneficiada será indicada pelo Município através

da COHAB-SP/FMH. Neste caso, o saldo da conta de subsídio vinculado à

unidade será transferido à nova família financiada pelo Banco Parceiro.

Se o valor de revenda da unidade habitacional retomada for superior ao limite

estabelecido pelo Programa, o Banco Parceiro creditará o saldo atualizado da

conta de subsídio em conta corrente vinculada ao Fundo Municipal de Habitação,

previamente determinada pela COHAB-SP na qualidade de seu Agente

Operador.

18

7. AGENTES GESTORES E OPERADORES (STAKEHOLDERS)

� Gestor: Secretaria de Habitação – SEHAB

Caberá à SEHAB, enquanto Agente Gestor, além das competências estabelecidas

na Lei 11.632/94, definir a aplicação dos recursos municipais no Programa “Com

São Paulo eu tenho um lar!”.

� Operadores: COHAB-SP/FMH e Banco Parceiro

Caberá à COHAB-SP/FMH, enquanto Agente Operador:

• Organizar e administrar o cadastro da demanda em conjunto com as respectivas

Subprefeituras;

• Selecionar a demanda a ser participante e beneficiária do Programa;

• Encaminhar a demanda ao Banco Parceiro para análise de crédito;

• Solicitar recursos para o Programa e efetuar os repasses para as contas

vinculadas de subsídio junto ao Banco Parceiro;

• Receber, analisar e validar a prestação de contas pelo Banco Parceiro;

• Acompanhar a evolução do financiamento ao beneficiário final, através de

informações disponibilizadas pelo Banco Parceiro.

Para cumprimento de suas atribuições, a COHAB-SP fará jus à remuneração

estabelecida no item 3 da Resolução CMH n.º 20, de 28 de setembro de 2006.

���� Agentes Promotores: Prefeitura do Município de São Paulo e Bancos

Privados ou Públicos, em parceria com a Prefeitura Municipal de São Paulo

Caberá ao Banco Parceiro na qualidade de Agente Promotor e Agente Operador:

• Atender a demanda selecionada, encaminhada pela COHAB-SP/FMH;

• Efetuar a análise de crédito especial nos termos do Programa;

• Conceder o financiamento imobiliário nos termos do Programa;

• Efetuar a gestão do financiamento e respectiva apropriação do subsídio ao longo

do contrato;

• Prestar conta mensalmente à COHAB-SP/FMH relativamente ao subsídio

utilizado e saldo a utilizar;

• Fornecer informações à COHAB-SP/FMH que permitam o acompanhamento da

evolução do financiamento ao beneficiário.

19

8. VIABILIDADE ECONÔMICO-FINANCEIRA Os quadros de 1 a 5 comparam os valores relativos ao atual padrão de

financiamento adotado no Fundo Municipal de Habitação – FMH para seis faixas de

Valor de Venda da unidade habitacional entre R$ 30.000,00 e R$ 80.000,00, com os

respectivos valores no projeto “Com São Paulo eu tenho um Lar!”.

Quadro 1: Condições atuais do financiamento padrão da COHAB-SP/FMH Valores em R$

VALOR FINANC. FINANC. PRAZ0 JUROS AMORT. SEGURO ENCARGO RENDA RENDADE PELO PELO MÁXIMO REMUNER. MENSAL (MIP+DFI) MENSAL MÍNIMA MÍNIMA

VENDA BANCO FMH/PMSP (meses) %a.a. TOTAL EM R$ EM N.º SM

a1 b1 c1 d1 e1 f1 g1 h1=e1+f1+g1 i1 j1

30.000 0 30.000 240 0,00 125,00 16,50 141,50 471,67 1,0

40.000 0 40.000 240 0,00 166,67 22,00 188,67 628,89 1,450.000 0 50.000 240 0,00 208,33 27,50 235,83 786,11 1,7

60.000 0 60.000 240 0,00 250,00 33,00 283,00 943,33 2,0

70.000 0 70.000 240 0,00 291,67 38,50 330,17 1.100,56 2,4

80.000 0 80.000 240 0,00 333,33 44,00 377,33 1.257,78 2,7

Quadro 2: Retorno do investimento evidenciando a pe rda por faixa de financiamento, situação atual

VALOR FINANC. FINANC. VP REMUN. RETORNO PERDA PERDADE PELO PELO COM AGENTE DO EM VALOR EM %

VENDA BANCO FMH/PMSP i = 6%a.a OPERADOR INVEST.

a2 b2 c2 d2 e2 f2 g2=c2-f2 h2 = g2/c2

30.000 0 30.000 17.448 5.590 11.858 18.142 60%40.000 0 40.000 23.263 7.128 16.135 23.865 60%50.000 0 50.000 29.079 8.666 20.413 29.587 59%60.000 0 60.000 34.895 10.204 24.691 35.309 59%70.000 0 70.000 40.711 11.742 28.969 41.031 59%80.000 0 80.000 46.527 13.279 33.248 46.752 58%

Quadro 3 : Condições do financiamento de acordo com o projeto "Com São Paulo eu tenho um lar!"

VALOR FINANC. FINANC. PRAZ0 JUROS AMORT. SEGURO ENCARGO RENDA RENDA

DE PELO PELO MÁXIMO REMUN. MENSAL (MIP+DFI) MENSAL MÍNIMA MÍNIMA

VENDA BANCO FMH/PMSP (meses) %a.a. TOTAL EM R$ EM N.º SM

a1 b1 c1 d1 e1 f1 g1 h1=e1+f1+g1 i1 j130.000 15.000 15.000 120 75,00 91,53 8,25 174,78 582,60 1,3

40.000 20.000 20.000 120 100,00 122,04 11,00 233,04 776,80 1,7

50.000 25.000 25.000 120 125,00 152,55 13,75 291,30 971,00 2,1

60.000 30.000 30.000 120 150,00 183,06 16,50 349,56 1.165,20 2,5

70.000 35.000 35.000 120 175,00 213,57 19,25 407,82 1.359,40 2,980.000 40.000 40.000 120 200,00 244,08 22,00 466,08 1.553,60 3,3

Quadro 4: Retorno do investimento nas condições do Projeto

VALOR FINANC. FINANC. VP REMUN. RETORNO PERDA PERDADE PELO PELO COM AGENTE DO EM VALOR EM %

VENDA BANCO FMH/PMSP i = 6%a.a OPERADOR INVEST.

a2 b2 c2 d2 e2 f2 g2=c2-f2 h2 = g2/c2

30.000 15.000 15.000 11.259 631 10.629 4.371 29%40.000 20.000 20.000 15.012 631 14.382 5.618 28%50.000 25.000 25.000 18.765 631 18.135 6.865 27%60.000 30.000 30.000 22.518 631 21.888 8.112 27%70.000 35.000 35.000 26.271 631 25.641 9.359 27%80.000 40.000 40.000 30.024 631 29.394 10.606 27%

Quadro 5: Recuperação de perdas (Quadro 2 - Quadro 4)

VALOR FINANC. FINANC. VP REMUN. RETORNO GANHO RECUP.DE PELO PELO COM AGENTE DO EM VALOR DA

VENDA BANCO FMH/PMSP i = 6%a.a OPERADOR INVEST. PERDAa b c d e f

30.000 15.000 15.000 6.188 4.960 1.229 13.771 76%40.000 20.000 20.000 8.251 6.498 1.754 18.246 76%50.000 25.000 25.000 10.314 8.036 2.278 22.722 77%60.000 30.000 30.000 12.377 9.574 2.803 27.197 77%70.000 35.000 35.000 14.440 11.112 3.328 31.672 77%80.000 40.000 40.000 16.502 12.649 3.854 36.146 77%

20

Legenda - Quadros 1 a 3

O Quadro 1 mostra os valores relativos ao financiamento habitacional padrão pelo

Fundo Municipal de Habitação – FMH, nas condições da legislação em vigor e que

servirão como parâmetro para avaliação do projeto proposto.

No financiamento do FMH não há contrapartidas nem de outras instituições, nem do

próprio beneficiário, ou seja, o Fundo financia 100% do Valor de Venda da unidade,

num prazo de 240 meses (podendo chegar até 300 meses), sem juros

remuneratórios (juros zero). Como conseqüência, uma prestação para o

financiamento de R$ 80.000,00, incluindo o seguro habitacional, é de R$ 377,33,

implicando renda de 2,7 salários mínimos, o que corrobora a tese de que também no

âmbito dos atuais Programas do Município através do FMH os investimentos

acabam canalizados para as faixas de renda inferior a três salários mínimos.

O Quadro 3 apresenta os mesmos valores, só que nas condições do projeto “ Com

São Paulo eu tenho um lar!”, evidenciando os seguintes pontos positivos:

• O Município concede um subsídio de 50% do Valor de Venda da unidade, e o

Banco Parceiro financia a outra metade.

• Com isso, com o mesmo recurso o poder público viabiliza o dobro de unidades

habitacionais, reduzindo significativamente o tempo de atendimento da demanda;

• O prazo do financiamento é reduzido pela metade (120 meses), ficando mais

atrativo para a família beneficiária, reduzindo o risco e otimizando o retorno do

investimento;

• Mesmo com juros remuneratórios máximo de 6% a.a incidentes na parcela

financiada pelo Banco Parceiro, a Prestação Mensal Total é acrescida apenas

em torno de 24%, possibilitando que o financiamento seja assumido por uma

família com renda de 3,3 salários mínimos; considerando que a proposta deste

projeto é o atendimento à faixa de renda entre 3 e 6 salários mínimos, podemos

concluir que o projeto minimiza o risco de crédito e amplia a capacidade de

pagamento da população alvo.

Coluna Descrição a Valor de Venda da unidade habitacional b Parcela Financiada pelo Banco Parceiro c Parcela Subsidiada pelo Município através do FMH/COHAB-SP d Prazo padrão dos financiamentos pelo FMH e Juros Remuneratórios (% nominal ao ano) f Parcela de Amortização da Prestação Mensal g Seguro do imóvel (Morte e Invalidez Permanente + Danos Físicos) h Encargo Mensal Total i Renda Mínima Inicial para comprometimento máximo de 30% j Renda Mínima inicial em salários mínimos

21

Legenda - Quadros 2 e 4

O Quadro 2 demonstra que, considerando uma taxa de 6% de juros remuneratórios

ou de retorno do investimento, o Município, através do FMH/COHAB-SP, tem uma

perda de aproximadamente 60% do valor financiado nas condições estabelecidas

nos seus atuais Programas, conforme demonstrado no Quadro 1. Tal perda decorre

das seguintes condições:

• Da não incidência de juros (juros = 0%);

• Do longo prazo do parcelamento (240 meses);

• Financiamento de 100% do Valor de Venda da unidade habitacional;

• Despesas com a Remuneração mensal do Agente Operador (COHAB-SP),

estabelecida na legislação em vigor.

Observação: Não estão computados nesses custos os extras relativos à

manutenção de Central de Atendimento, administração da inadimplência superior

a 50% e decorrentes do grande número de ações judiciais de rescisão contratual

cumulada com reintegração de posse.

O Quadro 4 demonstra as mesmas perdas, considerando agora as condições do

projeto “Com São Paulo eu tenho um lar!” , evidenciando os seguintes pontos

positivos:

• Redução da perda de 60% para aproximadamente 27% do valor sob

responsabilidade do Município, representado pelo subsídio equivalente a 50% do

valor da unidade habitacional;

• Para uma unidade com valor de R$ 80.000,00, por exemplo, a perda é reduzida

de R$ 46.762,00 (58%) para R$ 10.606,00 (27%), conforme demonstrado nas

colunas (g) e (h) dos Quadros 2 e 4, respectivamente;

• Redução em torno de 95% das despesas com a remuneração mensal do Agente

Operador (COHAB-SP);

Coluna Descrição a Valor de Venda da unidade habitacional b Parcela Financiada pelo Banco Parceiro c Parcela Subsidiada pelo Município através do FMH/COHAB-SP d Valor Presente do Financiamento à taxa de 6% a.a e Remuneração do Agente Operador paga pelo FMH f Retorno líquido do investimento em Valor Presente à taxa de 6% a.a g Perda: Valor presente em relação ao Valor Financiado pelo FMH (R$) h Perda: Valor Presente em relação ao Valor Financiado pelo FMH (%)

22

• Para uma unidade com valor de R$ 80.000,00, por exemplo, a perda é reduzida

de R$ 13.279 para R$ 631,00, conforme demonstrado nas colunas (e) dos

Quadros 2 e 4, respectivamente.

O Quadro 5 demonstra que viabilizar uma mesma unidade habitacional nas

condições do projeto “Com São Paulo eu tenho um lar!” , implica a recuperação de

76% das perdas oriundas do atual modelo de financiamento dos Programas

habitacionais do Município através do FMH/CPHAB-SP.

Para melhor elucidar, podemos considerar a unidade habitacional com Valor de

Venda de R$ 80.000,00, onde recuperamos R$ 36.146,00 da perda resultante do

modelo atual de financiamento padrão do Município que é de R$ 46.752,00. Tal

recuperação corresponde a 90% dos recursos necessários para viabilizar uma

unidade equivalente.

Em síntese, os resultados demonstram que o novo modelo proposto através deste

projeto possibilita que os mesmos recursos aplicados no atual modelo padrão de

financiamento habitacional pelo Município viabilizem quase o triplo de unidades

habitacionais equivalente, na metade do prazo, ou seja:

• Cada R$1,00 aplicado no modelo atual de financiamento habitacional do

Município se converte em R$ 2,9 no modelo proposto no projeto “Com São

Paulo eu tenho um lar!” ;

• Para cada unidade viabilizada no modelo atual de financiamento habitacional do Município, será possível viabilizar 2,9 unidades através do projeto “Com São Paulo eu tenho um lar!” .

9. BASE ORÇAMENTÁRIA O Projeto “Com São Paulo eu tenho um lar!” insere-se como Ação dentro do

Programa municipal denominado “Projetos e Ações de Apoio Habitacional”, e será

uma alternativa para viabilizar unidades habitacionais às famílias de renda entre 3 e

6 salários mínimos, com otimização dos seguintes itens: Prazo, Valor do

Investimento e N.º de unidades.

23

Estrutura Orçamentária

10. RECURSOS ANUAIS ESTIMADOS

Para avaliação do montante anual de recursos necessários, consideramos a

seguinte premissa:

“Prover 1.000 unidades habitacionais no período de 12 meses, de acordo com a

distribuição abaixo.

Os valores acima correspondem à situação ideal de expectativa do projeto.

Entretanto, as metas serão ajustadas de acordo com as disponibilidades

orçamentárias aprovadas no Orçamento Programa dos respectivos períodos.

O quadro a seguir mostra a aprovação de recursos orçamentários para os

Programas do Fundo Municipal de Habitação no período de 2001 a 2009.

ÍTEM DESCRIÇÃO CÓDIGO

Órgão Fundo Municipal de Habitação – FMH 91

Unidade Orçamentária FMH 10

Função Habitação 16

Subfunção Habitação Urbana 482

Programa Produção de Soluções de Moradia 1133

Projeto/Atividade Projetos e Ações de Apoio Habitacional 1276

Categoria Econômica Despesas de Capital 4

Natureza de Despesa Investimentos 4

Modalidade de Aplicação Aplicações Diretas 90

Elemento de Despesa Outros Aux. Financeiros a Pessoas Físicas 48

Fonte de Recursos Tesouro/PMSP 00

Fundo Municipal de Habitação – FMH Projetos e Ações de Apoio Habitacional: 91.10.16.48 2.1133.1276.4.4.90.48.00-00

Valor de Venda N.º de

Unidades Habitacionais

% Recursos

(Subsídio Municipal)

%

Até R$ 50.000 200 20 R$ 5.000.000 15

De R$ 50.001 a R$ 60.000 200 20 R$ 6.000.000 18

De R$ 60.001 a R$ 70.000 300 30 R$ 10.500.000 31

De R$ 70.001 a R$ 80.000 300 30 R$ 12.000.000 36

Total 1.000 100 R$ 33.500.000 100

24

Valores em R$ Mil

1. Demonstrativo de recursos aprovados para os Prog ramas do FMH

Ano 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Valor 40.801 48.800 71.008 94.587 88.900 68.098 51.881 47.740 44.457

Acum. 40.801 89.601 160.609 255.196 344.096 412.194 464.075 511.815 556.272

Considerando a correção anual média pela Taxa Referencial (TR), que foi de

aproximadamente 1,95% ao ano, o quadro passa a ter os seguintes valores: Valores em R$ Mil

2. Demonstrativo de recursos aprovados para os Prog ramas do FMH (Considerando atualização pela TR)

Ano 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Valor 48.670 57.083 81.448 106.388 98.052 73.651 55.022 49.648 45.337

Acum. 48.670 105.753 187.201 293.590 391.642 465.292 520.314 569.962 615.299

O quadro 2 evidencia que, em valores atuais, os recursos totais aprovados para os

Programas do FMH correspondem a R$ 615.299 Mil, para viabilizar unidades

habitacionais cujo custo padrão médio é de R$ 65.000,00 (sessenta e cinco mil

reais).

Em face de tais valores, podemos concluir que, no período de 2001 a 2009, os

recursos aprovados seriam suficientes para a produção de 9.466 unidades

habitacionais no padrão atual do Fundo e que, considerando a conclusão obtida

anteriormente no item VI , no projeto “Com São Paulo eu tenho um lar!” os mesmos

recursos seriam suficientes para viabilizar 27.452 unidades habitacionais.

11. INDICADORES

Os indicadores deverão levar em conta as seguintes premissas:

a) Ser diretamente proporcional ao n.º de unidades habitacionais viabilizadas;

b) Ser inversamente proporcional ao prazo;

c) Ser inversamente proporcional ao Valor Investido;

d) Permitir avaliar o percentual atendido da demanda.

Com base nas premissas (a), (b) e (c), e levando em conta a proposta de aplicação

dos recursos apresentada no item IV, assumimos como referência para o indicador o

montante de R$ 33.500.000,00 (trinta e três milhões e quinhentos mil reais),

necessário para prover 1.000 (mil) unidades habitacionais no período de 1 (um) ano.

25

Assim, teremos:

Indicador 1 = I 1 = k x N.ºunidades

VI x Prazo

Onde: VI = Valor do Investimento

Impondo: I1 = 1 N.ºun = 1.000 VI = R$ 33.500.000 Prazo = 12 meses Teremos:

1 = K x 1.000 ____ K = 402.000

33.500.000 x 12

Portanto:

Indicador 1 = I1 = 402.000 x N.ºunidades VI x Prazo

Com base na premissa (d), teremos:

Indicador 2 = I 2 = N.ºunidades viabilizadas Demanda

12. CRONOGRAMA EXECUTIVO

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

Aprovação Conselho Municipal de Habitação - CMH

Capitação de Parceria com Bancos

Formalização de Parceiria Público Privada

Estabecer procedimentos do Programa

Capacitar os agentes envolvidos

Preparação da campanha de divulgação do Programa

Realização da campanha de divulgação

Início das incrições dos interessados

MESESPRINCIPAIS ATIVIDADES