holding imobiliÁria: planejamento tributÁrio e planejamento sucessÓrio....

HOLDING IMOBILIÁRIA: PLANEJAMENTO TRIBUTÁRIO E PLANEJAMENTO

SUCESSÓRIO.

Fernando Henrique Ferreira Liborio, (G), Unespar – Câmpus de Campo Mourão, [email protected]

Nivaldo Aparecido Grego, (OR), Unespar – Câmpus de Campo Mourão, [email protected]

RESUMO: A holding imobiliária consiste na concentração dos bens de uma pessoa física para pessoa jurídica. Trata-se de um importante expediente que atualmente está em evidência no planejamento tributário e sucessório. O objetivo do presente trabalho é analisar como a concentração de bens em uma holding pode ajudar uma pessoa física residente na cidade de Campo Mourão, Estado do Paraná, executar seu planejamento sucessório e fiscal. A fim de instruir o estudo e obter dados concretos, foi realizada uma pesquisa aplicada, descritiva, documental e estudo de caso com abordagem qualitativa. Dados foram coletados através de documentos fornecidos por uma pessoa física, os quais foram tabelados e analisados em planilhas do Excel para averiguação dos impostos a recolher no primeiro semestre de 2014. Verificou-se que com a constituição da holding, houve expressiva economia tributária em relação à tributação somente na pessoa física, e quanto à sucessão hereditária do patrimônio, ficou facilitada, uma vez que todos os bens pertencem a uma pessoa jurídica, possibilitando a transferência aos herdeiros das quotas societárias da holding, sendo que essa transmissão é decida em vida, através de doação, ou posteriormente por testamento, evitando conflitos possíveis entre os herdeiros. Palavras-chave: Holding familiar. Planejamento tributário. Planejamento sucessório. INTRODUÇÃO

Com a expansão do comércio imobiliário, criou-se a possibilidade de alguns grupos de pessoas

na sociedade, adquirirem uma quantidade razoável de imóveis tanto para venda como para

implementarem suas rendas através da locação. Esse mesmo grupo tem a necessidade da elaboração de

um planejamento para administração desses bens. Assim chegamos ao planejamento societário

denominado de holding, uma ferramenta utilizada por contadores, advogados e grupos de

administradores do mercado imobiliário.

Essa forma de planejamento intitulada de holding está sendo utilizado com frequência,

trazendo visibilidade e conhecimento ao planejamento societário, mostrando ao grupo de investidores

alguns benefícios com a constituição da sociedade ou um grupo societário, podendo viabilizar a

estruturação de suas atividades empresariais corretamente, tanto para um indivíduo quanto para uma

família, possibilitando a proteção do patrimônio e a manutenção do controle da sociedade em domínio

contra alguns imprevistos.

Além do planejamento tributário e a proteção de bens, esse estilo societário gera importantes

benefícios, como a redução dos custos fiscais (impostos a pagar ao fisco), o planejamento sucessório

onde se busca a proteção dos bens no caso da ausência ou falecimento do patriarca da família, que

detém o controle dos bens ou empresas, viabilizando que a transmissão dos bens possa ocorrer da

IX EPCT – Encontro de Produção Científica e Tecnológica Campo Mourão, 27 a 31 de Outubro de 2014

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melhor maneira possível, evitando a abertura de inventário que contêm custos elevados e demanda um

longo prazo (em média cinco anos) para distribuição dos bens aos respectivos herdeiros.

Isso nos trás ao estudo sobre abertura da holding imobiliária, visando economia tributária e o

planejamento sucessório.

Assim, o trabalho tem o objetivo de verificar se a constituição de uma holding imobiliária

pode ajudar uma pessoa física residente na cidade de Campo Mourão, Estado do Paraná, na elaboração

do planejamento sucessório e fiscal. Para atingir o objetivo proposto será realizada uma pesquisa

aplicada com abordagem qualitativa, estudo caso e descrita, para isso serão coletados informações

através de pesquisa de campo, por meio de documentos fornecidos pela pessoa física e entrevistas,

sendo que os dados serão trabalhados com tabulações e analisados através de planilhas do Excel com

utilização de tabela e gráficos.

REVISÃO DE LITERATURA

Holding

A palavra holding tem origem americana, cuja tradução tem o sentido de segurar, deter,

sustentar, trazendo uma ideia de domínio. Essa palavra destina-se a identificar pessoas jurídicas que

em suas atividades atuem como investidores ou titulares de bens e direitos, dentre eles os principais,

pode-se identificar patentes, marcas, bens móveis, bens imóveis e participações societárias ou

investimentos financeiros. Segundo Mamede 2012. “Holding imobiliária: tipo específico de sociedade

patrimonial, constituída com o objetivo de ser proprietária de imóveis, inclusive para fins de locação.”

Para elaboração do contrato social, existem alguns tipos de sociedades que tem sua

regulamentação prevista na Lei Nº 12.441, de 11 de Julho de 2011. Alguns modelos que podem ser

elaborados são: a sociedade simples comum, sociedade em nome coletivo, sociedade em comandita

simples, sociedade limitada e a constituição de empresa na forma de EIRELI – Empresário Individual

de Responsabilidade Limitada. O último tipo de contrato, como o nome diz, é individual, porém, seu

capital social inicial é de no mínimo 100 salários mínimos, que corresponde a R$ 72.400,00.

Planejamento Tributário

Planejamento tributário segundo Zanluca é uma metodologia que busca obter vantagens fiscais

que envolvem as operações de produtos e serviços. Conhecido também como elisão fiscal, onde o

contabilista, administrador, advogado busca a redução de tributos a recolher, existem duas formar de

elisão fiscal, primeira sendo aquela que decorre da própria lei onde a legislação induz a redução dos

tributos. A segunda é a busca de lacunas ou brechas que existem na lei, com a finalidade de encontrar


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elementos onde possa se obter menor ônus tributário, não proibidos por lei, evitando assim o fato

gerador de alguns tributos.

Planejamento Sucessório

Planejamento sucessório protege bens constituídos por homens ou mulheres no decorrer de sua

vida, evitando perdas ou até mesmo uma transição patrimonial mal sucedida após o falecimento do

patriarca detentor dos bens, ou que esses mesmos bens sejam consumidos por brigas judiciais, má

administração dos sucessores, que possa levar à falência o trabalho de uma vida ou gerações.

Importante observar, que com a morte do patriarca abre-se a sucessão para herdeiros

legítimos, por força da lei (artigo 1.784 do Código Civil), onde se chama todos os herdeiros legítimos

para sucessão através do testamento pela disposição da última vontade do falecido, dividindo os bens

em partes iguais a todos os herdeiros, nos termos do Código Civil. MAMEDE explica a sucessão

familiar onde a mesma detinha 60% do capital de determinada empresa, seu anfitrião morre e tem três

herdeiros para dividir a herança fazendo com que cada um fique com 20% da sociedade fazendo o

domínio sobre a sociedade se enfraqueça dependendo do estilo de administração de cada um dos

herdeiros.

Entretanto, há possibilidade de proteção do patrimônio para esses casos, Mamede (2012)

explica a chamada sucessão testamentária, sendo feita a última vontade do falecido através de um

testamento. Porém se há herdeiro, só poderá ser designado 50% da herança nesse testamento, como

por exemplo, se a pessoa tiver cinco herdeiros, através da última vontade, ele destina 50% de seus

bens para o herdeiro de sua escolha, e os outros 50% serão garantidos 10% a cada um de seus

herdeiros necessários. Assim possibilitando melhor proteção para os bens da família.

Tributação Pessoa Física

A tributação para rendimentos de pessoa física tem como base legal o Decreto Nº 3.000, de 26

de Março de 1999.

São considerados como rendimentos tributáveis, com previsão nos artigos 49, 52 e 53 do

decreto acima citado, os rendimentos sobre a locação e sublocação de bens, direito de uso ou

passagem de terrenos, construções de qualquer espécie, bem como o recebimento de comissões ou

juros sobre rendimentos de bens locados a terceiros são tributáveis.

Esses recebimentos entram na base de cálculo para apuração do imposto de renda da pessoa

física.


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As alíquotas para pagamento dos impostos decorrentes desses rendimentos são consultadas na

tabela progressiva para cálculo do imposto de renda, disponibilizada pela Receita Federal, com

atualização da base de cálculo todo ano.

Tabela 1

Cálculo progressivo anual do Imposto sobre a Renda da Pessoa Física no exercício de

2015, ano-calendário de 2014.

Base de cálculo anual em R$ Alíquota % Parcela a deduzir do imposto em R$

Até 1.787,77 -

De 1.787,78 até 2.679,29 7,5 134,08

De 2.679,30 até 3.572,43 15,0 335,03

De 3.572,44 até 4.463,81 22,5 602,96

Acima de 4.463,81 27,5 826,15

Fonte: Receita Federal do Brasil.

A forma de recolhimento do imposto incidente sobre os rendimentos deve ser feita no ato do

recebimento. Se quem estiver efetuando o pagamento for pessoa jurídica ela reterá o imposto de renda

incidente sobre o aluguel. Já se o pagamento for efetuado por pessoa física o imposto sobre o

rendimento deverá ser recolhido através do carnê leão.

Tributação Pessoa Jurídica (Sociedade)

As formas de tributação para holding imobiliária podem ser: Lucro Real, Presumido,

Arbitrado ou Simples Nacional. Será utilizada a forma de tributação Lucro Presumido, pois

comparando as opções de tributação que temos podemos identificar a melhor opção sendo a lucro

presumido com uma presunção de lucro de 32%, o qual acarretará uma carga tributária final de

11,33% que será exemplificada nos tópico seguinte. Já a tributação sobre o Lucro Real a margem de

lucro deverá ser inferior a 32%, levando em consideração que a receita vem principalmente sobre

aluguéis e a empresa não tem muitas despesas, e dificilmente conseguirá ter a margem de lucro

inferior a 32%. O Lucro Arbitrado tem uma série de imposições que torna inviável a utilização para

apuração do imposto. A forma de tributação do Simples Nacional restringe-se o objeto social somente

para compra e venda, a vedação ocorre na Lei Complementar nº 123/2006, artigo 17, incisos XIV e

XV.


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Lucro Presumido

De acordo com o artigo 13 da Lei nº 9.718/1998, a pessoa jurídica cuja receita bruta total, no

ano calendário anterior, tenha sido igual ou inferior a R$ 78.000.000,00, e que não se enquadre nos

impedimentos do artigo 14 da Lei nº 9.718/1998. Conforme o artigo 15, alínea C, da Lei 9.249/1995 a

base de cálculo para Imposto de Renda da holding imobiliária será de 32% sobre a receita bruta

apurada.

Imposto de Renda Pessoa Jurídica (IRPJ)

A alíquota sobre as receitas oriundas de locação é de 15%. Essa alíquota será utilizada sobre a

presunção do lucro de 32% sobre a receita bruta apurada. Levando ao custo tributário final de 4,80%,

podendo ainda ser alterado com adicional de 10%, que ocorrerá sobre o valor que exceder a base

tributável de R$ 20.000,00 (vinte mil) no mês ou R$ 60.000,00 (sessenta mil) no trimestre, porém o

adicional será aplicado somente no valor que exceder o montante do limite que fora estabelecido, nos

termos do artigo 4º da nº Lei 9.430/1996.

CSLL – Contribuição Social Sobre o Lucro Liquido

No caso da CSLL a holding imobiliária, optante pelo Lucro Presumido é aplicado um

percentual de 9% sobre a base de cálculo de 32% que resultará numa carga tributária de 2,88%,

seguindo a regras do artigo 3º e 31 da Lei nº 7.689, de 15 de dezembro de 1988.

PIS – Programa de Integração Social

A carga tributária no regime cumulativo do PIS tem sua alíquota fixada em 0,65% sobre a

receita bruta, conforme regras da Lei. nº 9.718/1998 artigo 2º e 3º. No regime não-cumulativo sua

alíquota é fixada em 1,65% conforme regra da Lei nº 10.637/2002, em seu artigo 2º.

Lucro Presumido

A carga tributária no regime cumulativo do COFINS tem sua alíquota fixada em 3,00% sobre

a receita bruta, conforme regras da Lei. nº 9.718/1998 artigo 2º e 3º. No regime não-cumulativo sua

alíquota é fixada em 7,25% conforme regra da Lei nº 18.833/2003, em seu artigo 2º.


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METODOLOGIA

Abordagem Metodológica

Existem vários métodos para classificar uma pesquisa por suas características. Segundo

DEMO (2001), a metodologia “é uma preocupação instrumental. Trata das formas de se fazer ciência.

Cuida dos procedimentos, das ferramentas, dos caminhos”.

Segundo Almeida (2011), um estudo é considerado científico quando são adotados métodos

para a sua realização, além desta afirmação, realça que a caracterização do estudo quanto aos seus

métodos de pesquisa, objetivos, abordagens, procedimentos, é parte importante do trabalho de

conclusão de curso.

O trabalho classifica-se como “pesquisa científica aplicada”, levando como base a opinião de

Almeida (2011), pois para o autor, esse tipo pesquisa faz uso de conhecimentos que já foram

sistematizados, com objetivo de solucionar déficits organizacionais ou do ser humano.

Quanto aos objetivos da pesquisa segundo Gil (2007), dividi-se a pesquisa em três partes:

exploratória, descritiva e explicativa. Analisando a opiniões, o trabalho se enquadra como pesquisa

descritiva, tendo a finalidade de descrever o objeto de estudo, característica e problema, descrevendo

com melhor exatidão os possíveis fatos e eventos relacionados à pesquisa.

A abordagem de um estudo pode ser conduzida de forma qualitativa para Glazier (1992):

O método de pesquisa qualitativa se destaca na análise ao qual é de suma importância recursos auxiliares que apoiam a tomada de decisão. Em pesquisas qualitativas, a consistência pode ser checada por meio de exame detalhado da literatura e comparando os achados ou observações com aqueles da literatura. Outra maneira é utilizar a triangulação, isto é, empregar métodos diferentes de coleta dos mesmos dados e comparar os resultados (GLAZIER, 1992, p.238).

Já para caracterizar a pesquisa qualitativa “tem o ambiente natural como fonte direta de dados

e o pesquisador como instrumento fundamental” (GODOY, 1995, p. 62), esse último tem seu enfoque

indutivo na análise de dados e da mais importância aos significados que as pessoas atribuíram pelas

coisas da vida.

Procedimentos de Coletas de Dados

Dos procedimentos de coletas de dados, tendo as obras de Gil (2007) e Almeida (2011),

verificamos que o trabalho se encaixa nas formas de pesquisa documental e estudo de caso.

Para determinar como pesquisa documental, foi utilizado o conceito aplicado por Gil (2007)

em que o mesmo descreve o método como sendo o uso de documentos organizacionais,

governamentais ou mesmo de um indivíduo que sirva para estudá-lo de um ângulo ainda não visto.

Para Almeida (2011) no estudo de caso, procura se entender a profundidade e realidade de

uma organização, grupo ou indivíduo. Sendo assim iremos aplicar esses preceitos no presente trabalho.


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Analise de Dados

Os aspectos metodológicos desta pesquisa, consistem em coletar e levantar dados através de

pesquisa bibliográfica, que conforme Pádua (2005, p.55) “é fundamentada nos conhecimentos de

biblioteconomia, documentação e bibliografia, sua finalidade é colocar o pesquisador em contato com

o que já se produziu e registrou a respeito do seu tema de pesquisa”. A pesquisa de campo será feita

através de visitas à pessoa física estudada, entrevistas, análises de dados e documentos necessários

para estudo. Os dados como informação de custo, localização do imóvel e valor do aluguel, serão

coletados, tabulados e analisados através de planilhas do Excel, com utilização de tabelas e gráficos.

RESULTADOS DA PESQUISA

O presente trabalho representa uma pessoa física residente na cidade de Campo Mourão,

trabalhador autônomo com atividade profissional de dentista, casado em comunhão parcial de bens,

tendo dois filhos maiores de idade. O mesmo possui seis imóveis, sendo que cinco geram rendimento

de aluguel e um é destinado para moradia. O período analisado para cálculo dos tributos foi o primeiro

semestre de 2014.

Segue abaixo bens relacionados com os valores dos aluguéis.

Tabela 2

Descrição dos Bens e valores dos Alugueis Bens Alugueis

Sobrado com 3 quartos, sala, cozinha, 2 banheiro R$ 1.250,00 Casa 1 suíte, 2 quartos, sala, cozinha, 2 banheiro. R$ 1.500,00 Casa 2 quartos, sala, cozinha, banheiro. R$ 1.050,00 Sala comercial com 100 m². R$ 4.100,00 Sala comercial com 80 m². R$ 3.250,00 Casa com 3 quartos , Sala, Cozinha, Banheiro (Moradia) R$ 850,00

Fonte: Dados da pesquisa.

Apuração tributos

Pessoa Física

Efetuada a apuração dos tributos sobre primeiro semestre de 2014, feito através do método

carnê leão, disponibilizado pela Receita Federal do Brasil, utilizando o regime de caixa considerando

as receitas referentes, às atividades de recebimentos de aluguéis de R$ 66.900,00 e dentista, no valor

de R$ 38.573,64, no primeiro semestre, totalizando montante de R$105.473,64. O carnê leão permite a

dedução de todas as despesas que incidirem na atividade exercida, com isso será deduzido da base de

cálculo do imposto o montante de R$ 21.901,53, referente às despesas sobre a atividade. Aplicando


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sobre receitas a tabela progressiva da Receita Federal do Brasil, chega-se ao montante do imposto de

renda na pessoa física devida de R$18.025.39, no primeiro semestre de 2014.

Imag

em 01 – Demonstrativo carnê leão tributação pessoa física atividade dentista e aluguel.

Tabela 3

Cálculo do Imposto de Renda – Pessoa Física Receita Aluguel R$ 66.900,00 Receita Dentista R$ 38.573,64 Totais Receitas R$ 105.473,64 Dedução da Receita Despesas Dentista R$ 21.901,53 Base de Calculo IR R$ 83.572,11 Alíquota 27,5% Total Imposto R$ 22.982,29 Valor de Redução IR R$ - 4.956,90 IR APURADO R$ 18.025,39


Pessoa Jurídica

Com a elaboração da holding familiar deve se constituir a empresa na forma de EIRELI –

Empresário Individual de Responsabilidade Limitada, que consiste na integralização de capital com os

próprios bens que vão gerar a receita com alugueis da empresa, incluindo-se o bem destinado para

moradia que será remunerado um aluguel de R$ 850,00 para pessoa jurídica, aumentando, assim, a

renda de aluguel para R$ 12.000,00. Os bens podem ser integralizados pelo custo da aquisição de cada

imóvel em nome da pessoa física. A apuração dos impostos referente à empresa será do lucro

presumido, levando em consideração que o lucro real não é viável, pois não há despesas significativas

para reduzir a base de cálculo do imposto de renda e contribuição social, como também insumos para

tomar créditos das contribuições do PIS e COFINS. A forma de apuração dos tributos ocorrerá da

seguinte forma: PIS e COFINS no regime cumulativo e apuração mensal, e IRPJ e CSLL apurado de

forma trimestral. As alíquotas referentes esses impostos: PIS 0,65%, COFINS 3,00%, IRPJ 4,80%,


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CSLL 2,88%, se o faturamento mensal da empresa ultrapassar R$20.000,00 mês, haverá um adicional

de IRPJ de 3,2%. Obtendo uma alíquota total de 11,33%, que será aplicada sobre a receita total de

R$72.000,00, chega-se ao imposto devido no valor de R$6.267,60, devemos adicionar os custos

gerados pela empresa com contador de R$2.100,00, no semestre totalizando um custo de R$8.367,60.

Deve-se adicionar o imposto referente às receitas gerada na atividade de dentista, apurado no carnê

leão sobre a receita de R$38.573,64, deduzindo os gastos para manutenção da clínica, no valor de R$

27.001,53, obtém-se a base de cálculo de R$ 11.572,11 o imposto no montante de R$100,45,

totalizando gasto R$ 8.468,05.

A partir do cálculo referente aos impostos, tanto na tributação da pessoa física, quanto na

pessoa jurídica, podemos analisar a economia tributária referente à criação da holding Imobiliária

sendo a mesma no montante de R$9.557,34, no primeiro semestre de 2014.

Tabela 4

Cálculo do Imposto de Renda – Pessoa Jurídica Receita R$ 72.000,00 Percentual presumido 32% da Receita Base de cálculo R$ 23.040,00 IR (15% sobre a base de Cálculo) R$ 3.456,00 CSSL (9% sobre a base de cálculo) R$ 2.073,60 PIS (0,65% sobre a receita) R$ 468,00 COFINS (3% sobre a receita) R$ 2.160,00 CONTADOR R$ 2.100,00 TOTAL R$ 8.367,60


Imag

em 01 – Demonstrativo carnê leão tributação pessoa física atividade dentista.


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Tabela 5

Cálculo do Imposto de Renda – Pessoa Física Receita (Dentista) R$ 38.573,64 Dedução da Receita Despesas Dentista R$ 27.001,53 Base de Calculo IR R$ 11.572,11 Imposto Devido R$ 100,45


Tabela 6

Total dos Impostos – Pessoa Jurídica/ Pessoa Física Impostos Pessoa Jurídica+Contador R$ 8.367,50 Imposto Dentista R$ 100,45 Totais Impostos R$ 8.468,05


Comparativo Pessoa Física versus Pessoa Jurídica

A partir do cálculo referente aos impostos tanto na tributação na pessoa física, quanto na

pessoa jurídica, podemos analisar a economia tributária referente à criação da holding Imobiliária,

sendo a mesma no montante de R$8.468,34, no primeiro semestre de 2014.

Tabela 7

Economia Tributaria Impostos Pessoa Física R$ 18.025,39 Imposto Pessoa Jurídica + Física. R$ 8.468,05 Economia Tributária R$ 9.557,34


Planejamento sucessório

O inventário é a forma processual que possibilita a partilha dos bens do falecido para sucessão

de seus herdeiros, previsto no artigo 1.784 do Código Civil, onde chama os herdeiros legítimos do

falecido para sucessão através do testamento, dividindo-se os bens na forma regida pela lei. Esse

processo pode levar anos ou até décadas para sua conclusão. Caso essa sucessão aos herdeiros for

transferida pelo valor de mercado, atribui-se a tributação de 15% sobre montante dos ganhos de capital

referentes aos bens transmitidos trazendo perda razoável no patrimônio, e ainda podendo levar a brigas

judiciais entre os herdeiros, fazendo que parte do patrimônio seja consumida nesse desentendimento

de partilha dos bens.


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Com a elaboração da holding familiar, os sucessores do patriarca sendo sua esposa e dois

filhos, a transição será facilitada, pois não haverá disputa pelos bens, sendo a transferência somente do

capital social da holding no processo de inventário, inclusive evitando ganho de capital e uma

expressiva redução no Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD).

CONSIDERAÇÕES FINAIS

O objetivo desse estudo foi demonstrar como a concentração de bens em uma holding

familiar, pode ajudar um contribuinte pessoa física residente no município de Campo Mourão, Estado

do Paraná, no planejamento Sucessório e Fiscal.

Verificando os dados levantados na pesquisa, pode se mensurar a economia tributária de R$

9.557,34, constatada na apuração dos tributos da pessoa jurídica em comparação com a pessoa física,

maximizando os lucros obtidos com aluguéis dos bens.

Ficou constatado que o planejamento sucessório evita problemas futuros após o falecimento

do patriarca detentor dos bens, como exemplo, podemos citar o fim da discussão da distribuição dos

bens ou até mesmo a venda para terceiros, uma vez que a holding será o bem a ser partilhado, pois é a

detentora de todos os imóveis. A transmissão das quotas societárias da holding podem ser realizadas

antes da morte através de doação, ou após a morte por testamento, evitando conflitos (se houver) entre

os herdeiros, uma vez que a sucessão do patrimônio é decida em vida, e causará apenas danos

sentimentais e não patrimoniais.

Conclui-se que com a constituição da holding familiar, auxiliará na sucessão do patrimônio

para seus herdeiros, e ainda proporcionará a redução de custos tributários maximizando os lucros.

Recomenda-se a elaboração da holding familiar às pessoas físicas, que servirá de instrumento

de planejamento fiscal e sucessório, pois, irá proteger e garantir o controle do patrimônio após a morte

do patriarca, evitando assim, a fragmentação ou até mesmo sua venda a terceiros.

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