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Atualização do Estudo de Viabilidade Mercadológica e

Econômico-Financeira

Contrato de Investimento Coletivo - CIC

Condomínio Hotel Tatuapé

SEI Tatuapé Empreendimentos Imobiliários SPE Janeiro 2017

Atualização Estudo de Viabilidade Mercadológica e

Econômico-Financeira

Janeiro de 2017

Cliente:

Realização:

Estudo:

Tatuapé

Sei Tatuapé Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda, cujo as sócias são: São Patrício Empreendimentos e Participações e Hotelaria Accor Brasil S. A.

Contrato de Investimento Coletivo – CIC Condomínio Hotel Tatuapé projeto que será administrado pela Hotelaria Accor Brasil e ostentará a bandeira Ibis .

Termo de Entrega do Estudo

Este objeto trata-se da atualização do estudo expedito desenvolvido para a empresa Setin Incorporadora em agosto de 2014, conforme

metodologia da publicação Hotels &Motels Valuation and Market Studies do Appraisal Institute.

A CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING , localizada na Av. Angélica, 2100 – cjs 51 e 52, São Paulo, SP, inscrita no CNPJ sob o nº 01.498.265/0001-

24 realizou este trabalho com o objetivo de identificar a viabilidade mercadológica e econômico-financeira para empreendimento hoteleiro com

construção iniciada em Tatuapé, São Paulo (SP), na esquina da Rua Catiguá e Rua Filipe Camarão, em terreno próximo ao Shopping Boulevard

Tatuapé.

O estudo foi elaborado pela equipe da CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING sob a supervisão diretor e proprietário da empresa Caio Sergio

Calfat Jacob, Engenheiro Civil pela Universidade de Mogi das Cruzes e do diretor de projetos Alexandre Pereira Mota, Tecnólogo em Hotelaria pelo

SENAC- SP, Mestre em Hospitalidade pela Universidade Anhembi Morumbi.

Todas as informações de dados gerais do mercado e da localidade, além da oferta hoteleira atual e futura da foram colhidas e analisadas até o

momento de fechamento deste relatório. Não nos responsabilizamos pela inserção ou alteração de informações adicionais após a entrega deste

estudo. Estas informações estão sujeitas a imperfeições, variações e alterações do cenário social e econômico analisado que poderão modificar os

resultados estimados neste estudo.

3

Termo de Entrega do Estudo

O modelo econômico criado para analisar a viabilidade do empreendimento, apresenta valores básicos médios de mercado, praticados por hotéis do mesmo

padrão do analisado. Como esses valores poderão sofrer variações devido a diversos fatores fora de nosso controle e por se tratar de material de uso restrito aos

profissionais da CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING e das empresas proprietárias do projeto, sem qualquer compromisso relativo a seus resultados, não

poderão ser, em nenhum momento, referência para justificar lucros ou perdas em qualquer situação, destacando-se mais uma vez as possíveis alterações nas

variáveis dos cenários que foram definidos para as estimativas de mercado e desempenho.

As informações contidas neste relatório tem consentimento da CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING para divulgação, desde que mencionada a fonte

São Paulo, 20 de janeiro de 2017.

4

A Caio Calfat Real Estate Consulting

Fundada em 1996, a CAIO CALFAT atua na área imobiliária e hoteleira com planejamento imobiliário, urbano e

hoteleiro de forma integrada, o que proporciona ampla visão na avaliação de novos empreendimentos no

mercado, identificação de tendências de desenvolvimento e vetores de crescimento urbano.

No setor hoteleiro, considerando o período posterior a 2010, a empresa já realizou mais de 150 estudos de

mercado e viabilidade econômico financeira, seguindo a metodologia sugerida pelo Appraisal Institute–

instituição mundial que congrega profissionais do mercado imobiliário e tem como missão melhorar o nível

profissional do setor por meio de cursos, publicações e ações educacionais.

A CAIO CALFAT tem como clientes e parceiros as principais empresas do setor imobiliário e hoteleiro do país, das

quais destacamos alguns na página seguinte:

Mais informações: www.caiocalfat.com

5

http://www.caiocalfat.com/

A Caio Calfat Real Estate Consulting

6

ATUAÇÃO

Planejamento e Desenvolvimento Hoteleiro e Imobiliário

Diagnósticos e Retrofit Hoteleiro

Planejamento e Desenvolvimento de Imobiliário Turístico

Flat para estudantes

Comunidades Planejadas

Gestão Patrimonial

Índice

7

Sumário Executivo

1. Tendências e perspectivas macroeconômicas

2. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança

3. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução

4. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado

5. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de

giro inicial

6. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira

7. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das

fontes dos dados utilizados

8. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de

lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado

9. Anexos

Índice

8

Sumário Executivo






giro inicial






9. Anexos

9

Esse estudo teve como objetivo atualizar a viabilidade mercadológica

e econômico-financeira do Hotel Ibis Tatuapé em São Paulo – SP

O objeto de estudo conta com a bandeira Ibis da Accor Hotels e

possui 271 UHs com metragens entre 17,83 m² e 18,92 m².

A metodologia para o estudo mercadológico atendeu as orientações

do Manual de Melhores Práticas para Hotéis de Investidores

Imobiliários Pulverizados – SECOVI – SP e às orientações

metodológicas do Hotels & Motels Valuations and Market Studies –

Appraisal Institute. A elaboração das projeções operacionais e

financeiras do hotel em estudo foi realizada conforme o modelo do

Uniform System of Accounting for the Lodging Industry – AH & MA.

1. Sumário Executivo

10

1.1. O projeto e a rede hoteleira

O projeto foi concebido como um hotel econômico e deve

operar sob a marca Ibis.

A marca Ibis é de propriedade da operadora Accor Hotels, que

deverá arrendar o hotel.

A Accor Hotels opera no Brasil desde a década de 1970 e hoje é a

empresa com maior número de hotéis e de unidades

habitacionais. Os empreendimentos que ostentam as marcas

Accor podem ser gerenciados, franqueados ou próprios.

O empreendimento terá 271 unidades habitacionais e será

ofertado ao mercado conforme o Memorial de Incorporação

exigido pela Lei de Incorporação 14961/64.

Comentários sobre os critérios de escolha da operadora hoteleira mais adequada para o empreendimento.

1. Sumário Executivo

Índice

11

Sumário Executivo






giro inicial






9. Anexos

1. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas

12

A cidade de São Paulo Capital do Estado de mesmo nome, São Paulo é o principal centro

financeiro, corporativo e mercantil do país e da América do Sul.

É a cidade mais populosa do Brasil, do continente americano e de

todo o hemisfério sul, com 11.895.893 habitantes (IBGE, 2014).

Sede de 63% das empresas multinacionais estabelecidas no país, além

da Bolsa de Valores, Mercadorias e Futuros de São Paulo

(BM&FBovespa), a segunda maior bolsa de valores do mundo em

valor de mercado.

Dados Estado de São PauloRegião Metropolitana de São

PauloMunicípio de São Paulo

% de São Paulo em relação a Região Metropolitana

Área 248.209,4 km² 8.500,1 km² 1.521,101 km² 18%

População 44.035.304 20.935.204 11.895.893 57%

Densidade 168 hab/km² 2.449,39 hab./km² 7.398,26 -

PIB 2014 R$ 1.858.196.055 R$ 1.022.866.523 R$ 628.064.882 61,42%

Fonte: Prefeitura de São Paulo e IBGE (Últimos dados disponíveis)

13

A economia da cidade de São Paulo se baseia no setor de serviços. A cidade

representa isoladamente 11,5% do PIB do país e 36% de toda a produção de

bens e serviços do estado de São Paulo. Ocupa a posição de 10°maior PIB do

mundo. No gráfico ao lado é apresentada a composição do PIB de2014. O PIB

tem se mantido estável nos últimos anos com um crescimento médio de 8,6%

ao ano e 39,4% no período.

A cidade apresenta bons indicadores de desenvolvimento conforme abaixo:

Economia

Fonte: Prefeitura de São Paulo e IBGE (Últimos dados disponíveis)


17,93%

10,64%71,42%

0,01%

Distribuição do PIB de São Paulo por setor (2014)

Impostos

Indústria

Serviços

Agropecuária

R$ 540.000.000,00

R$ 560.000.000,00

R$ 580.000.000,00

R$ 600.000.000,00

R$ 620.000.000,00

R$ 640.000.000,00

2010 2011 2012 2013 2014

Evolução PIB São Paulo 2010 -2014

PIB Empresas Pessoal Ocupado IDH-M

2010 R$ 450.491.988 2009 544.983 2009 5.391.580 2000 0,733

2014 R$ 628.064.882 2014 599.893 2014 6.067.672 2010 0,805

TCM* 8,66% TCM* 1,94% TCM* 2,39% TCM* 0,94%

*TCM = Taxa de Crescimento Médio; PIB X 1000; O PIB complementado pelas taxas de crescimento do

PIB Brasil de 2015 (-3,8%) e estimativa do PIB Brasil 2016 (-3,5%), segundo dados do colhidos em

www.economia.uol.com.br, tem TCM de 1,56%.

http://www.economia.uol.com.br/









Fonte: Observatório do Turismo e São Paulo Convention&Visitors Bureau (Últimos dados disponíveis) 14

Turismo em São Paulo – Eventos


São Paulo, é a cidade com maior número de eventos internacionais do Brasil e a 3ª nas Américas. A capital contribui

26,71% dos eventos internacionais realizados no Brasil.

Em 2016, São Paulo recebeu 2.607 eventos cerca de 4,20 % acima do recebido em 2015, em contrapartida houve uma

ligeira diminuição de 10% no número de visitantes passando de 33.068.106 para 29.731.921 participantes.

A maior parte do eventos são nacionais e estão ligados ao setor médico e técnico cientifico.

15

A tabela abaixo apresenta os Centro de Convenções associados

ao SPC&VB, localizados na região centro, norte e oeste da cidade

de São Paulo. Os equipamentos localizam-se há menos de 30

minutos de automóvel do terreno em estudo e estão próximos

das estações Portuguesa-Tietê e Consolação.

Espaços de Eventos

Centro de Convenções

*Sala Principal

(auditório)

*Total das

Salas

M² para Eventos

Distância do Hotel em

Estudo

Anhembi Parque 2.550 4.400 400.000 3,7 km (8 min.)

Expo Center Norte 1.610 4.600 76.500 4,9 km (8 min.)

APCD 844 1.624 2.514 3,2 km (6 min.)

Centro de Convenções

Rebolsas617 1.782 1.976

13,6 km (27 min.)

*Capacidade

Segundo divulgado no portal dos centros de convenções, no ano

de 2016 foram realizados no Anhembi Parque cerca 150 eventos e

no Expo Center Norte 50, entre

feiras, congressos, convenções, workshops, colações de grau, etc.


Centro de Convenções Rebouças

Anhembi Parque

APCD - Associação Paulista de Cirurgiões Dentistas

Expo Center Norte

Terreno em Estudo

Estação de Metrô Consolação

Estação de Metrô Portuguesa-Tietê

Fonte: GRUAirport, Infraero e Google Maps (Últimos dados disponíveis) 16

Aeroportos Aeroporto Internacional de São Paulo – GRU Airport

Localizado a 21 km do terreno em estudo

(aproximadamente 30 minutos de automóvel), o Aeroporto

Internacional de São Paulo é o mais movimentado do país, em

passageiros e aeronaves. Em 2016 registrou movimento de

35.200.000 passageiros, nacionais e internacionais, uma

retração de 10% com relação a 2015.

Aeroporto de São Paulo / Congonhas

Localizado a 16,8 km do terreno em estudo (aproximadamente

31 minutos de automóvel), o Aeroporto de Congonhas é o

terceiro mais movimentado do país. Em 2016 registrou

movimento de 20.662.995 passageiros, um aumento de 7% em

relação ao ano de 2015.


12% 9% 9,7% 10% -10%-1,4%

8% 0,12% 2% 6% 6% 7%

*

*

* 2016 – valor estimado para o mês de dezembro

* 2016 – valor estimado para o mês de dezembro

Mercado Municipal

17

A atratividade para o turismo de lazer, cultural ou gastronômico, se justifica na

infraestrutura necessária para estes segmentos que a cidade possui. Com casas

de espetáculos com agendas repletas de opções, salas de teatro, salas de cinema

e casas noturnas, São Paulo possui uma das vidas noturnas mais agitadas do país.

Além dos atrativos culturais, São Paulo oferta 59 ruas especializadas em 51

segmentos. Dentre as principais estão as ruas 25 de Março e rua Oriente no Brás

que são especializadas em comércio popular e a rua Oscar Freire considerada

uma das ruas mais luxuosas devido a grande concentração de lojas de grife.

Segundo o Observatório do Turismo, aos finais de semana a ocupação média dos

hotéis da cidade atingiu 56% no ano de 2016. Considerando que oferta hoteleira

de São Paulo gira em torno de 42.000 unidades habitacionais, chega-se ao

número absoluto de aproximadamente 23.520 UHs ocupadas nos finais de

semana.

Turismo em São Paulo - Lazer

Fonte: Observatório do Turismo e Portal Revista HotelNews

Av. Paulista Catedral da Sé


Região Leste

18Fonte: Subprefeitura da Mooca


Com uma população de 3,3 milhões de

habitantes, a região leste é dividida em 11

subprefeituras.

As principais atividades são comércio, serviços e

indústrias.

A região do Tatuapé está sob responsabilidade

da subprefeitura da Mooca.

Em termos populacionais o bairro de Tatuapé é o

maior de sua subprefeitura com 91.672

habitantes, seguido pelo bairro da Água Rasa com

84.963 habitantes.

Subprefeitura da Mooca – Características da região

19Fonte: Subprefeitura da Mooca


Tatuapé: Assim como o Jardim Anália Franco, o Tatuapé é um dos bairros residenciais mais valorizados da

região leste, conta com 2 shoppings e o Metrô de mesmo nome com terminal de ônibus urbano e estação de

trem. O bairro é consolidado por ter opções gastronômicas de alto padrão com bares e restaurantes de

franquia como alguns abaixo:

Região Leste - Influência do entorno

20Fonte: Prefeitura de cada cidade


Guarulhos - O município de Guarulhos é o 2º município em arrecadação na

Grande São Paulo, representando 5% do PIB. Entre as empresas atuantes na

região estão:

Distância do terreno em estudo: 15km

São Caetano do Sul – A cidade é conhecida pelo alto IDH (Índice de

Des. Humano) e pelo planejamento de seu desenvolvimento. Entre

as empresas da cidade estão:


Santo André – A região possui grandes empresas de peças automotivas

e tem diversificado sua economia investindo em serviços e comércio.

Possui grandes empresas como:


21

Segundo a SPTuris, a cidade de São Paulo possui 53 shoppings centers, que representam tanto centros de compras, como opções

de lazer e oferecem também ao público gastronomia, cinemas e teatro. Abaixo estão os shoppings mais próximos:

Região Leste - Shoppings Centers

Fonte: www.cidadedesaopaulo.com.br, Portais Shopping MetrôTatuapé, Shopping Boulervard, Shopping Anália Franco, ShoppingCenter Norte, Shopping D,Mooca Plaza Shopping e Shopping Aricanduva


Shopping Metrô Tatuapé e Boulevard : O Shopping Tatuapé foi inaugurado em

1997 e possui 300 lojas, já o shopping Boulevard Tatuapé foi inaugurado em 2007 e

conta com 150 lojas. O complexo está ao lado do empreendimento em estudo e

servirá de ponto de apoio aos hóspedes do hotel.

Shopping Anália Franco : Inaugurado em 1999, possui 403 lojas. Localizado à 4 km

do empreendimento em estudo.

Mooca Plaza Shopping: Conta com 233 lojas e está localizado à 9,8 km do

empreendimento em estudo.

Shopping Aricanduva: Conta com 579 lojas e está localizado à 12,2 km do

empreendimento em estudo.

Em uma cidade com as proporções de São Paulo, as principais obras de infraestrutura

que impactam diretamente na sociedade são aquelas referentes à mobilidade urbana.

Abaixo, a principal obra de expansão na malha metro-ferroviária que impactará na região

leste da cidade.

Linha 15-Prata: Construída em modelo de monotrilho, entre Vila Prudente e Cidade

Tiradentes. Ao final da obra, serão 17 estações, 24,5 km de vias elevadas, com projeção de

receber 500 mil usuários por dia .

Mobilidade Urbana – Novos Projetos

22Fonte e Imagem: Portal Expresso Monotrilho


Obras Linha 15 - Prata

As estações Vila Prudente e Oratório

foram entregues no dia 30 de agosto de

2014, funcionando parcialmente aos

sábados e domingos e em horário restrito.

A previsão de entrega da obra total é em

2018.

23Fonte: Diário de São Paulo

Circuito de Compras – Novos Projetos


Localizada na região da Feira da Madrugada no Brás, o

projeto de Circuito das Compras prevê a construção de um

shopping popular com no mínimo 4 mil boxes, pátio para no

mínimo 300 ônibus, uma área comercial com 60 salas e um

hotel com 146 apartamentos. Esses projetos terão que ser

executados em até 8 anos.

O projeto foi licitado em 2015 e vencido pelo Grupo UAI em

parceria com Fundo Talismã e RFM Participações Ltda, que

terá a concessão da área por até 35 anos e prevê R$ 1,5

bilhão em investimentos. Em 2016 foi dado início ao

consórcio que foi suspenso em junho de 2016, o processo

corre na justiça e não há previsão para retomada do projeto.


24

Detalhe da Área do Porto Maravilha

Como observado nos slides anteriores, a cidade de São Paulo apresenta grande relevância econômica, sendo

considerada centro financeiro, corporativo e mercantil do país e da América do Sul, além de ocupar posição de 10° maior

PIB do mundo.

A cidade também é conhecida pelo turismo de compras devido às opções que atendem ao consumo de luxo além de

atender quem busca opções populares.

Obras de mobilidade urbana acontecem constantemente como o caso da expansão na malha metro-ferroviária da

região leste, através da obra do monotrilho Linha 15-Prata, que ligará a Vila Prudente até a Cidade Tiradentes.

A regiões do Tatuapé e Mooca e Anália Franco tem conseguido desenvolver uma área comercial e de serviços que

atende tanto aos moradores quanto ao público que frequenta estes bairros.

Fonte: Prefeitura de São Paulo, IBGE, Observatório do Turismo, Portal Expresso Monotrilho e Portal SP Negócios

Índice

25

Sumário Executivo






giro inicial






9. Anexos

26

O terreno em estudo está localizado entre a esquina da R. Catiguá e a

R. Filipe Camarão. A R. Catiguá possui 2 sentidos, sendo uma faixa em

cada, possui boa sinalização e iluminação. A R. Filipe Camarão é de

caráter residencial e dá acesso à um posto de gasolina com caixa 24h e

à Marginal Tietê. No entorno há poucos comércios por conta da

proximidade com o Shopping Boulevard e o Shopping Metrô Tatuapé.


Fonte e Imagens: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting

R. Catiguá

R. Filipe Camarão

Empreendimento em Estudo

27

Ao lado esquerdo do terreno em

estudo está o Conjunto Gafisa

Square Tatuapé, que contará com

duas torres sendo uma comercial

(Work) e outra residencial (Live). A

área das salas comerciais são de

36m² e das lajes são

742m², totalizando 255 unidades.

Com essa estrutura, o

empreendimento poderá atrair

grandes empresas para a região.

Fonte e Imagens: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting e Gafisa


Gafisa SquareTatuapé Work

Gafisa SquareTatuapé Live


28

Ao lado direito do terreno em estudo

está em construção o

You, Metropolitan Comercial

Tatuapé, edifício com uma torre

dividida em salas comerciais e

apartamentos residenciais. Ao total

serão 295 salas comerciais com área

mínima de 31 m² e lajes de 880 m².

Fonte e Imagens: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting e You, Metropolitan


You, Metropolitan Comercial Tatuapé


29Imagens: Google Maps

Ao lado, a localização

dos empreendimentos em

construção, próximos ao

terreno em estudo:

Conjunto Gafisa Square Tatuapé

IBIS Tatuapé

You, Metropolitan Comercial Tatuapé

Shopping Boulevard

Shopping Metrô Tatuapé


30

Abaixo, as distâncias do terreno em estudo aos principais pontos de interesse:

Ponto de InteresseDistância (tempo)

Shopping Boulevard*350 m (5 min)

Estação de Trem , Metrô e Terminal - Tatuapé*

350 m(5 min)

Shopping Metrô Tatuapé*

650 m (8 min)

Região Central de São Paulo

10,5 km (17 min)

Aeroporto de São Paulo -Congonhas

16,8 km(31 min)

Aeroporto Internacional de Guarulhos - Cumbica

21km(30 min)

Tempo de trajeto de automóvel – Google Maps* Trecho calculado a pé



Aeroporto de São Paulo - Congonhas Terreno em Estudo

Aeroporto

Shopping


Estação de Trem, Metrô e Terminal Rodoviário

Terreno em Estudo

Shopping Boulevard


Estação e Terminal Tatuapé

Fonte: Google Maps


31Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting e

Google Maps

O terreno em estudo está próximo da Av. Salim Farah Maluf

que dá acesso à Marginal Tietê e Av. do Estado, próximo da

Rod. Presidente Dutra que dá acesso ao Aeroporto

Internacional de São Paulo - Cumbica (GRUAirport), da Rod.

Ayrton Senna da Silva e da Av. Radial Leste, que possibilita o

acesso ao centro e ao Aeroporto de São Paulo - Congonhas.

Av. Salim Farah Maluf

Av. Radial Leste

Rod. Presidente Dutra

Rod. Ayrton Senna da Silva

Marginal Tietê

Terreno em Estudo

Terreno em Estudo

Shopping

Estação de Trem, Metrô e Terminal Rodoviário


32Fonte: Google Maps

Ao lado as possibilidades de

acesso a partir da região

central da cidade de São Paulo

até o terreno em estudo. O

acesso em tempo mínimo pode

ser feito pela Marginal

Tietê, com previsão de 17 min.

Já nas outras duas rotas

sugeridas, o acesso pode ser

feito pela Av. Radial Leste, com

tempo previsto entre 19 min e

21 min.Região Central da cidade de São Paulo Terreno em Estudo

Marginal Tietê

Av. Radial Leste

Acesso ao terreno em estudo – Região Central de São Paulo



Ao lado as possibilidades de acesso a partir do

Aeroporto de São Paulo - Congonhas até o terreno em

estudo. O acesso em tempo mínimo pode ser feito

pela Av. Radial Leste que dá acesso à Av. Vinte e Três

de Maio, com tempo previsto de 31 min. Pela Marginal

Tietê, o trajeto também acessa a Av. Vinte e Três de

Maio, com tempo previsto de 35 min. Já pela Av. Salim

Farah Maluf, trajeto percorrido é de

aproximadamente 48 min.

São Paulo/ Congonhas

Terreno em Estudo

Acesso ao terreno em estudo – São Paulo - Congonhas

Av. Radial Leste

Av. Salim Farah Maluf

Marginal Tietê

Av. Vinte e Três de Maio



Ao lado as possibilidades de acesso a partir do


até o terreno em estudo. O acesso em tempo

mínimo pode ser feito pela Rod. Presidente

Dutra, com tempo previsto de 30 min. Pela Rod.

Ayrton Senna da Silva, o tempo previsto é de 38

min.

Aeroporto Internacional de Guarulhos/ Cumbica

Terreno em Estudo

Acesso ao terreno em estudo – Aeroporto Internacional de Guarulhos - Cumbica

Rod. Presidente Dutra

Rod. Ayrton Senna da Silva


35


O Terreno:

Possui boa visibilidade por estar localizado próximo da principal avenida que liga a região leste à região central de São Paulo, a Av. Radial

Leste, além das estações de metrô e trem e do terminal rodoviário do Tatuapé. Também está próximo das principais rodovias que dão acesso aos

aeroportos de Guarulhos e Congonhas, e de uma das principais geradoras de demanda da região leste, a Editora Moderna.

O terreno é adequado para implantação de hotel econômico, pela facilidade de acesso por transporte público e por automóvel e a presença de 2

shoppings a poucos metros. E, perante os concorrentes por abrangência geográfica, é o melhor localizado.

Região Leste:

O Tatuapé e o Jardim Anália Franco são os bairros residenciais mais valorizados da região leste.

Tatuapé é um bairro que possui poucos comércios, entretanto possui uma gama de restaurantes e bares além de dois shoppings, o Boulevard e

Metrô Tatuapé.

Um dos principais espaços de lazer da região é o Sesc Belenzinho, localizado a 3,1 km do terreno em estudo. De acordo com pesquisa

direta, existe alguma demanda de artistas que realizam apresentações no Sesc e que se hospedam no BlueTree por conta da proximidade.

De acordo com entrevistas realizadas com colaboradores dos hotéis Tryp e Blue Tree, a maior demanda de hospedagem de ambos hotéis é

pulverizada, sem destaque para grandes geradores de demanda.

Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting e Google Maps


Índice

36

Sumário Executivo






giro inicial






9. Anexos

37

O hotel em estudo é de categoria econômica e prevê

271 UHs com área privativa média de

aproximadamente 18 m².

O Memorial Descritivo detalhará todas as

características do projeto e será apresentado aos

compradores, além de fazer parte da documentação

legal que faz parte de todo o processo de compra e

venda da unidade (art. 32 da Lei 4.591 – Memorial de

Incorporação).

Fonte e Imagem: Setin Incorporadora e Rede Hoteleira

O Projeto:


38


Analise mercadológica do empreendimento em estudo considerou como referência de mercado na região leste os

empreendimentos Blue Tree Anália Franco e Tryp Tatuapé. Porém devido a amostragem limitada a análise da demanda foi

expandida para os mercados próximos como Brás e Centro de São Paulo, totalizando 3006 UH´s. Conforme suas

características os empreendimentos foram categorizados em termos de competitividade conforme abaixo:

Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting e redes hoteleiras


Os hotéis diferenciam-se entre si e com o hotel em estudo, seja por preço, localização, produto, serviços ou demanda, por

exemplo. Sendo assim, cada hotel da cesta competitiva foi analisado de forma individual e comparado ao produto em estudo

para avaliar o nível de competitividade entre eles.

Foram criados índices de competitividade, onde:

1. Primária: compete 100% com o hotel em estudo e todas as UHs são consideradas no grupo competitivo;

2. Secundária: compete 50% com o hotel em estudo e metade do número total de UHs são consideradas no grupo competitivo;

3. Terciária: compete 25% com o hotel em estudo e um quarto do número total de UHs são consideradas no grupo competitivo;

4. Não competitivo: onde o produto é retirado do grupo por não oferecer UHs que possam vir a concorrer com o hotel em

estudo.

39


Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting e redes hoteleiras


Desta maneira o set competitivo conta com 2.491 UH´s competitivas que possuem taxa de ocupação de 59,71%.

40

Fontes e Imagens: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting , Redes Hoteleiras e Portais Booking, Decolar e TripAdvisor

Os dois hotéis são os únicos da Região Leste que pertencem à redes hoteleiras.

Tryp São Paulo TatuapéUhs Total: 208Pool: 157Maior sala: 120Inauguração: 2001DM: R$ 209,35

BlueTreeTowers Anália FrancoUhs Total: 134Pool: 127Maior sala: 130Inauguração: 2001DM: R$ 249,11

•O Tryp São Paulo Tatuapé possui boa localização, está a 2,3

km (7 min) da estação de trem e metrô e do terminal

rodoviário de Tatuapé.

• O BlueTreeTowers Anália Franco está localizado em uma

área residencial, próximo ao Shopping Anália Franco e a um

parque. O metrô mais próximo é a estação Carrão, a 5 km de

distância.


41


Terreno em Estudo

Shopping

Estação de Trem, Metrô e Terminal Urbano

Terreno em Estudo Tryp São Paulo Tatuapé

Blue Tree Towers Anália Franco

Shopping Boulevard


Estação e Terminal Tatuapé

Midscale

Midscale Superior

Fonte: Google Maps


42Fontes: Redes Hoteleiras e Portais Booking e Decolar ( valores referentes a 2017)

Ao lado os valores das diárias

disponibilizados pelas centrais de

reservas e sites dos hotéis Tryp São

Paulo Tatuapé e BlueTreeTowers

Anália Franco.

Abaixo, valores disponibilizados nos

portais Booking e Decolar.

HOTEL SemanaFim de

semanaMédia Hotel Semana

Fim de Semana

Média Site Hotel

Tryp São Paulo Tatuapé Hotel

269,00 229,00 R$ 251,86 268,33 228,33 R$ 251,19

Blue Tree Towers AnáliaFranco

349,00 319,00 R$ 336,14 284,28 238,28 R$ 264,57

HOTEL Semana Fim de Semana Média Booking Semana Fim de Semana Média Decolar


282,00 250,00 268,29 244,41 180,91 R$ 217,02

Blue Tree Towers AnáliaFranco

282,00 240,00 264,00 270,74 247,00 R$ 260,57


43Fonte : TripAdvisor

Avaliação dos hotéis - TripAdvisor

Tryp São Paulo Tatuapé

BlueTreeTowers Anália Franco

371 avaliações

618 avaliações


44Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting

Considerações da Visita Técnica

Para analisar o desempenho hoteleiro da região leste de São Paulo, realizou-se pesquisa direta com os hotéis Tryp São

Paulo Tatuapé Hotel e BlueTree Towers Anália Franco.


A taxa de ocupação gira em torno de 80% e reduz para 30% nos finais de semana devido ao perfil dos hóspedes a

negócios, cuja permanência média é de 1 a 2 noites.

O Tryp possui demanda pulverizada além de atender colaboradores e professores da Editora Moderna, que se

hospedam para treinamentos, reuniões e cursos.

Os eventos que ocorrem no Expo Center Norte e Parque Anhembi geram pouca movimentação por conta da alta

oferta próxima aos centros de exposições.

São 208 UHs no total, sendo 157 UHs no pool.

A diária média do ano de 2016 foi de R$ 240,00 e em 2014 tem variado entre R$ 260,00 e R$ 280,00.


45Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting

Considerações da Visita Técnica

Blue Tree Towers Anália Franco – Entrevista com Gerente Geral:

Assim como o Tryp, o BlueTree possui demanda de hospedagem pulverizada, com a maior parte dos clientes sendo

pessoa física.

Os eventos do Expo Center Norte e Parque Anhembi geram pouca movimentação, apenas quando há grandes feiras

que lotam a cidade, e a demanda remanescente acaba se deslocando para as poucas opções na Zona Leste.

Existe alguma demanda proveniente do Corinthians e da Souza Cruz, além da Editora Moderna, e recebe alguns

artistas quando há shows no Sesc Belenzinho.

De sexta e domingo a ocupação é baixa, porém tem boa ocupação aos sábados, cerca de 70% por conta dos

incentivos promovidos por pacotes românticos. Nos últimos dois anos (2015 e 2016) o hotel tem se posicionado com

tarifas superiores ao Tryp Tatuapé, buscando um público com budget maior.

São 134 UHs no total, sendo 127 UHs no pool, com área de 27m².

A diária média do ano de 2016 foi de R$ 266,00.


Demanda Hoteleira


Tryp São Paulo Tatuapé

Blue Tree Towers Anália Franco

Terreno em Estudo

Editora Moderna

Midscale

Midscale Superior

Terreno em Estudo

Editora Moderna

Acesso pelo Metrô Linha Vermelha Estações Tatuapé e Belém (16 min)

Editora Moderna

Terreno em Estudo

Linha Vermelha - Metrô Trecho percorrido a pé Distância Hotéis – Editora Moderna

Editora / Tryp – 2,7 kmEditora / BlueTree – 4,6 km


Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting

A taxa de ocupação apurada foi estimada a partir de pesquisa direta nos hotéis, resultando na média de 65,50%.

Foi calculada a Diária Média Ponderada dos empreendimentos, conforme os valores efetivos de 2ª a 5ª e de 6ª a

Domingo, dada a sazonalidade comum aos destinos de negócios. Ambos os hotéis possuem tarifas promocionais para

os finais de semana.

47

Diária Média Ponderada (sem café da manhã)

Desempenho do mercado hoteleiro:


249,11

209,35

180,00

190,00

200,00

210,00

220,00

230,00

240,00

250,00

260,00

Blue Tree Anália Franco Tryp Tatuapé

Oferta Futura

48

Foram reunidas informações disponibilizadas por redes hoteleiras a respeito de novos empreendimentos

em São Paulo. Até o ano de 2019 a oferta concorrente ao empreendimento em estudo passará de 342 UHs

para 490 UHs.

Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real EstateConsulting

Soft Inn São Paulo Business

Uhs - 198

Administração: BHG

Localização: Centro

Previsão de Inauguração: 2018

Status: Em obras

Valor de venda: R$ 392 mil

B&B São Paulo Luz

Uhs - 292

Administração: B&B Hotels

Localização: Centro

Previsão de Inauguração: 2019

Status: Projeto


Índice

49

Sumário Executivo






giro inicial






9. Anexos

50Fonte: GRU Airport, IBGE, Mtur, Observatório do Turismo (Último dados disponíveis)

Para efeito de cálculo da taxa de projeção de demanda foram utilizados os seguintesdados:

1. PIB da Cidade de São Paulo de 2010 e 2016 – sendo 2010 - 2014 os últimos dadosoficiais disponibilizados pelo IBGE (que geraram crescimento de 8,66% a.a.) ecomplementados pela taxa de crescimento do PIB Brasil de 2015 (-3,8%) eestimativa do PIB Brasil 2016 (-3,5%), segundo dados do colhidos emwww.economia.uol.com.br, o que gerou índice de crescimento de 3,77% a.a. noperíodo de 2010 a 2016.

2. Crescimento de empresas e de pessoal ocupado entre 2009 e 2014, DemandaHoteleira calculada de 2000 a 2014 e Demanda Turística calculada de 2009 a 2014.Esses dados não puderam ser complementados até 2016 pois não há dadosdisponíveis além dessas datas, porém cobrem cinco anos e apontam tendência.

3. Movimentação do Aeroporto de Guarulhos calculada de 2010 a 2016.


O Hotel x Mercado: Projeção de Demanda e Oferta

A taxa de projeção obtida foi ponderada por meio de pesos aplicados pela equipe da Caio Calfat considerando apotencialidade de crescimento da cidade e os dados sócio econômicos apurados. Assim, a taxa de projeção inicial, de 3,8% aoano, por segurança e metodologia, foi reduzida ao longo do tempo para evitar uma supervalorização da demanda nasprojeções para o mercado e para a inserção do hotel em estudo: nos 3 primeiros anos não houve redução da demandaenquanto do quarto ao sexto ano houve a redução de 20%, e do sétimo ao décimo 40%.










51




Com base nas informações de

desempenho coletadas pode-se

identificar o número de room nights

vendidos por dia (demanda). O

número de diárias/dia confrontado

com o número de UHs disponíveis

indica que a taxa de ocupação para

a cesta competitiva foi de 59,71%.

Legenda:UH: Número de unidades habitacionais disponibilizadas pelos hotéis; TO (Taxa de Ocupação): Porcentagem de unidades habitacionais que foi preenchida no hoteldurante determinado período, calculada através da divisão do número de unidades habitacionais vendidas pelo número de unidades habitacionais ofertadas;Índice de Competitividade: percentual de competitividade com relação ao empreendimento em estudo; UH Competitiva: Quantidade de apartamentos quecompetem diretamente com o empreendimento em estudo; Demanda: número de pessoas que ocupou o hotel durante determinado período, calculado pelamultiplicação do número de unidades habitacionais ofertadas pela taxa de ocupação.

52

Crescimento estimado de demanda:

Conforme quadro abaixo, foi ponderada que a demanda para o

empreendimento seria avaliada conforme seu nível de

competitividade, conforme o slides anteriores desta maneira ficando

conforme o quadro ao lado.



53


Fonte: Pesquisa e elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting


Os hotéis considerados na coluna de saídas referem-se ao

reposicionamento dos mesmos em novos grupos

competitivos, conforme a entrada de novos hotéis na cesta

em análise. Obs.: números arredondados.

Dessa forma, o quadro de projeção de oferta para os

próximos anos

Entradas:

2019: Entrada de Segurança

Saídas:

2019 : Reposicionamento de empreendimentos variados

54

Desta forma, chega-se a projeção de desempenho para o hotel em estudo que inicia a operação com 63% de ocupação. A Diária Média foi balizada conforme

valores médios cobrados de hotéis Ibis nos mercados consolidados: Ibis São Paulo Paulista: R$ 214,58, Ibis São Paulo Expo: R$ 185,77, Ibis São Paulo

Congonhas: R$ 174,17 ,-Ibis Guarulhos: R$ 168,01 ( tarifas referente a março de 2017 para semana e fim de semana, pesquisada no site da Accor, valor sem café

da manhã).


Legenda:Mercado: Disponibilidade de Uhs para venda no ano; Hotel : acréscimo de oferta do hotel em estudo no grupo competitivo; Total: Hotel em Estudo + GrupoCompetitivo; D. Ideal: Percentual que divide proporcionalmente a demanda entre os hotéis do grupo competitivo. O valor indicado é a proporção da demanda quecabe ao hotel em estudo; Penetração: Desempenho do hotel positivo ou negativo em relação a sua D. Ideal – Considerou-se penetração neutra, pois embora trate-se de um produto novo, de rede, diferente dos demais, a diária não é das mais baixas. Pick up: Demanda captada fora do grupo competitivo estimado. Prática usualde equivalência entre 0% e 10% da oferta do hotel, pois o corte da cesta não abarca o mercado inteiro. Demanda do Hotel: Aplicação da D. Ideal e da taxa depenetração na demanda estimada para o grupo competitivo; % TO: Estimativa de taxa de ocupação para o hotel em estudo. DM: Diária Média. Projeção de valores aserem cobrados pelo hotel; não inclui café da manhã, valores correntes de Janeiro de 2017. Projeção de diária média: Diária média ano 1 (2018) foi baseada na análisede outros hotéis Ibis na cidade, os demais anos refletem processo de posicionamento do hotel no mercado – marca, localização e público alvo. Obs.: Odesempenho do empreendimento foi estimado em 5 anos, a partir do 6° estima-se estabilidade operacional nos níveis do 5° ano de operação, adotando-se apenasum crescimento vegetativo no FC do empreendimento para os anos seguintes.

O Hotel x Mercado: Desempenho

Índice

55

Sumário Executivo






giro inicial






9. Anexos

56


5. Estimativas de custos construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré

operacionais e capital de giro inicial

Abaixo estão os valores de venda para o empreendimento:

Valor da decoração: R$ 1886,71/ m²

Fonte: Setin Incorporadora

Índice

57

Sumário Executivo






giro inicial






9. Anexos

58


Premissas para o Estudo de Viabilidade Econômico Financeira - Projeção dasreceitas, despesas e resultados para um período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira

A projeção de resultados foi baseada no desempenho estimado para o hotel nos primeiro cinco anos de operação, conforme o item

Análise do Posicionamento Competitivo e Penetração do Empreendimento no Mercado ( taxa de ocupação e diária média prevista).

O Fluxo de caixa para as análises financeiras foram estimados em 10 anos, sendo os cinco primeiros anos conforme as projeções de

resultados, que serão apresentadas, a seguir e para os demais anos foi adotado um crescimento vegetativo de 1% a.a. Para o fluxo

de caixa, tendo como base o resultado do quinto ano de operação.

As receitas foram estimadas conforme valores médios de receita; esses valores foram pesquisados nos hotéis definidos na cesta

competitiva.

O Estudo de Viabilidade não contempla as taxas cobradas durante o período pré-operacional.

Os valores são correntes de Janeiro de 2017, sem inflação, apresentados antes do Imposto de Renda.

Os resultados operacionais estão apresentados no modelo do Uniform System of Accounting for the Lodging Industry, modelo

mundial reconhecido pela indústria hoteleira e utilizado pelas principais redes hoteleiras do mundo. Separando os centros de receita

(departamentos operacionais) dos centro de custo (gastos não distribuíveis).

59



Os gastos foram estimados conforme médias de mercado e pesquisa direta na cidade, principalmente o gasto médio de folha de

pagamento (cargos e salários).

As receitas e gastos foram majorados com aumentos reais ao longo das projeções de resultados (fluxo de caixa sem inflação em

preços correntes), para simular dinâmica de ambiente empresarial normal.

Honorários e Taxas Contratuais da operadora foram considerados no Demonstrativo de Resultados.

Termos específicos do demonstrativo de resultado foram detalhados no Glossário.

Os resultados podem não ser atingidos, são frutos de premissas mercadológicas e de ambiente sócio e econômico verificada no

momento da pesquisa, mudanças nessas premissas alteram o resultado.

60



Demonstrativo de Resultados do Exercício – DRE: O DRE foi montado a partir das expectativas de vendas coletadas e estimadas no estudo de

mercado, a apresentação do resultado do hotel em estudo foi estruturado a partir dos centros de receitas, centro de custos e gastos de

propriedade/capital. Receitas e Gastos foram balizados por pesquisas nos hotéis similares e dados médios de mercado.

Centro de Receitas: Habitação, Alimentos e Bebidas e Departamentos Menores (Lavanderia, Aluguel de Espaços e Outras Receitas); foram

consideradas receitas e custos e despesas ligadas a cada setor, tais como folha de pagamento, material de limpeza, suprimentos

operacionais, lavanderia, entre outros.

Centro de Custos: Administração e Geral, Manutenção, Marketing e Vendas, Água e Energia e honorários da rede hoteleira e do hotel asset

manager e/ou mandatário que tenham como base a receita bruta ou líquida do hotel. Os gastos destes departamentos mais relevantes são: (1)

ADM & Geral – folha de pagamento, comissão de cartão de crédito, segurança, RH & Administrativo, TI, dados e telecomunicações; (2)

Manutenção: gastos gerais com a manutenção e conservação do empreendimento e folha de pagamento; (3) Marketing e Vendas – gastos

gerais com a divulgação do hotel, incluem aqui também honorários de Marketing corporativo da rede e uso da marca (conforme contrato); (4)

Água e Energia; (5) impostos de ISS, PIS, COFINS e ICMS.

Gastos de Propriedade/Capital: Seguros, taxas e impostos da propriedade, retenção para o fundo de reposição de FF&E, remuneração do

asset manager e da rede hoteleira que tenham como base o Lucro Operacional Bruto, e outros gastos e receitas não operacionais.

61

Quadro de áreas (conforme informações recebidas do cliente)


O hotel e as unidades habitacionais devem se adequar a Lei Federal 13.146/15. que legisla sobre a acessibilidade em hotéis e

similares, destacam-se as normas que 10% das unidades devem atender as normas PNE e as restantes atender ao desenho universal

de acessibilidade.

62


Receitas:

Observações:

O desempenho doempreendimento foi estimado em 5anos, a partir do 6° estima-seestabilidade nos níveis do 5° ano deoperação.

Os valores de diárias consideramque o empreendimento irá seposicionar no mercado conforme suacategoria.

Projeções baseadas no Item 4 desteestudo e premissas apresentadas naintrodução desse item (5)


63


Folha de Pagamento:

Projeções baseadas no item 4 deste estudo e premissas apresentadas na introdução desse item (5).


64


Demonstrativo de Resultado 1/3:

Obs.: Odesempenhodoempreendimento foi estimadoem 5 anos, apartir do 6°estima-seestabilidadenos níveis do 5°ano deoperação.


65





66





As linhas em amarelo referem-se as taxas cobradas pela administração do empreendimento

Índice

67

Sumário Executivo






giro inicial






9. Anexos

68

Considerando os grupos de unidades habitacionais, o preço total de venda (unidade + FF&E e taxas hoteleiras) e o fluxo de caixa para o

investidor (antes do IR mas retido Fundo de Reinvestimento). As unidades, embora com dimensões diferentes entre si, serão

comercializadas com o mesmo peço e dividirão o resultado na mesma proporção.

Cenários de Rentabilidade

7. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação daspremissas e das fontes dos dados utilizados

Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting

Observações do Quadro Retorno ao Comprador da Unidade: 1) Fluxo de caixa do hotel antes do IR e sem inflação – preços correntes de Janeiro de2017 2) – Rentab.: rentabilidade simples; 3) Média 10 anos: rentabilidade simples média do Ano 2018 a 2027; 4) Média Ano 2021 a 2027:rentabilidade simples média do ano 2021 ao 2027; 5) FC com aplicação de CapRate: Capitalização do FC de 2027 conforme pesquisa emempreendimentos similares e definição de patamar mínimo da taxa de atratividade para a análise específica do negócio em estudo, conforme seapresenta no item Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço delançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado. 6) TIR calculada com o FC de 2027 + FC com CapRate. Aestimativa de resultados operacionais foi realizada entre os anos de 2018 e 2022, a partir de 2023 foi considerado crescimento vegetativo de 1% aoano do fluxo de caixa.

A Taxa Interna de Retorno - IMPORTANTE: A TIR estimada pode variar significativamente conforme a condição de pagamento negociada, paraaquisição da unidade hoteleira, o investidor deve considerar como dado referencial de análise os Cenários de TIR apresentados nesse estudo – oscenários não incluem saldo a financiar após a entrega da unidade, o que pode acarretar cobrança de juros no saldo devedor financiado. As taxasque são apresentadas são apenas referências. Os fluxos de caixa apresentados não são promessa de resultados.

69



Análise de Investimento – O cálculo da TIR

Observações: Na análise do

imobiliário, CapRate de 5,30%; Fc antes do IR; sem inflação.

Valores estimados, não épromessa de resultado ;

A TIR estimada pode variarsignificativamente conforme acondição de pagamentonegociada, para aquisição daunidade hoteleira, o investidordeve considerar como dadoreferencial de análise osCenários de TIR apresentadosnesse estudo – os cenários nãoincluem saldo a financiar apósa entrega da unidade, o quepode acarretar cobrança dejuros no saldo devedorfinanciado.

70



Análise de Investimento – O cálculo da TIR

Observações: Na análise do

imobiliário, CapRate de 5,30%; Fc antes do IR; sem inflação.

Valores estimados, não épromessa de resultado ;

A TIR estimada pode variarsignificativamente conforme acondição de pagamentonegociada, para aquisição daunidade hoteleira, o investidordeve considerar como dadoreferencial de análise osCenários de TIR apresentadosnesse estudo – os cenários nãoincluem saldo a financiar apósa entrega da unidade, o quepode acarretar cobrança dejuros no saldo devedorfinanciado.

Índice

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Sumário Executivo






giro inicial






9. Anexos

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8. Capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de

lançamento)

Atratividade, Rentabilidade e CapRate para o setor:

CapRate Mínimo (Atratividade para o negócio

em análise): 4,40%

Composição do CapRate Atratividade

Taxa Livre de Risco Longo Prazo: 3,60

(2022)Projeção Banco Santander – Selic Sem Inflação - Ver

Anexos

+

Spread Utilizado: 0,80%30,2% de Risco Operacional do Hotel não atingir FC

Estimado pela diminuição do número de diárias vendidas

em relação ao Ponto de Equilíbrio (Lucro Zero) na

operação. – Ver Anexos

Fonte: Bradesco – www.imovelweb.com.br , www.soflats.com.br

Cálculo de CapRate Mínimo: Cálculo do CapRate de Mercado

CapRate Mínimo: 4,40% < CapRate de Mercado: 5,30%

Para o estudo foi utilizado o CapRate de 5,30% (ano), a

média apurada no mercado próximo e comparável ao hotel

em estudo, para os cálculos de TIR.

A pesquisa de oferta comparável foi realizada de forma direta, não

foram auditados as informações coletadas

http://www.imovelweb.com.br/

http://www.soflats.com.br/

Índice

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Sumário Executivo






giro inicial






9. Anexos

74


Anexo - Glossário

Absorção de MercadoCalcula o equilíbrio de oferta e demanda de acordo com a taxa de ocupação estipulada para tal equilíbrio. O resultado é o

número de UHs que pode ser acrescido ou subtraído para se atingir a taxa de ocupação estipulada.

Área ComumÉ a área que pode ser utilizada em comum por todos os hóspedes do hotel, sendo livre o acesso e o uso, de forma

comunitária. Por exemplo: lobby, áreas de lazer, corredores de circulação e escadas.

Área Privativa

Mesmo que área útil. No mercado imobiliário, é a área do imóvel da qual o proprietário tem total domínio. Em hotéis, é a

unidade habitacional, à qual somente o hóspede que a alugou tem acesso. É composta pela superfície limitada da linha que

contorna externamente as paredes das dependências.

Área Útil

Mesmo que área privativa. É a área individual. É a soma das áreas dos pisos do imóvel, sem contar as paredes, ou seja,

restrita aos limites. Também é conhecida como área de vassoura. É a área mais importante no momento da compra do imóvel,

devendo ser item a ser questionado durante a transação do negócio.

B2B Sigla que define atuação do hotel com outras empresas, não o consumidor final.

B2C Sigla que define atuação do hotel com o consumidor final.

Basic FeeTaxa básica de administração e incentivo a vendas, calculada sobre a Receita Bruta (receita líquida mais impostos).

Normalmente esta taxa é de 5%.

Budget

Hotéis que compõem a base do mercado. São extremamente enxutos (geralmente são do tipo cama e café e as áreas comuns

resumem-se à circulação somente) e ocupam-se em prestar serviços voltados às necessidades estritamente básicas do

hóspede. Muitos deles apresentam configurações e serviços amadores.

75


Anexo - Glossário

Cap rate Cap rate é o número que representa a porcentagem da renda anual conseguida através de um imóvel sobre o seu valor de

aluguel.

Demanda Hoteleira Utilização efetiva das unidades habitacionais oferecidas e disponíveis em um hotel.

Departamentos menores

Em hotelaria, os grandes geradores de receita são os setores de hospedagem e alimentos e bebidas (restaurantes e

banquetes). Outros setores, com menor estrutura e pessoal alocado são geralmente agrupados sob a nomeclatura

Departamentos Menores.

Despesas Pré-OperacionaisDespesas de implantação do sistema hoteleiro realizadas antes da abertura oficial do hotel. Inclui despesas de salários,

treinamento, compras de estoque, mkt de lançamento e etc.

Diária MédiaTotal da receita gerada pela venda de apartamentos em um determinado período dividido pelo número de apartamentos

vendidos no mesmo período. É um dos índices operacionais mais usados para avaliar a produtividade do hotel.

Estudo de AbsorçãoEstudo que simula o impacto da entrada de novos hotéis no mercado (oferta futura) e se há espaço para novos hotéis

conforme uma taxa de ocupação definida como adequada para o mercado.

Fair Share ou Market ShareTermo mercadológico que mede a participação proporcional de um produto em relação ao mercado geral ou em mercado

concorrente definido.

Faturamento

Liquidação de uma despesa mediante apresentação das respectivas notas de débito a elas referentes. Em hotelaria, costuma-

se usar o sistema de faturamento para empresas, geralmente em períodos de quinze a trinta dias depois de encerrada a

hospedagem.

76


FF&E

Sigla em inglês que significa "Furniture, Fixtures and Equipments". A sigla faz menção aos móveis, equipamentos, máquinas

e instalações que não fazem parte da construção mas que completam o produto hoteleiro, por exemplo: cama ou o carrinho de

malas.

Flat

Tipo de meio de hospedagem onde as unidades habitacionais são geralmente compostas por uma sala de estar, apartamento e uma pequena cozinha, destinados a hóspedes permanentes ou não. A administração pode ser equivalente à de um condomínio, ou

mista entre condomínio e hotel. São regidos pela Lei de Condomínio: “edifícios constituídos por unidades autônomas e correspondentes áreas comuns”.

FranquiaTipo de administração também usado em hotelaria, na qual o franqueador atribui ao franqueado o direito de utilização de sua

marca ou dos seus produtos ou serviços, cabendo ao franqueado a venda e o pagamento do uso da marca, denominado royalties.

Fundo de Reposição de Ativos (FRA)

Destinado à reposição dos ativos fixos imobilizados das áreas comuns do hotel (como caixilhos, instalações elétricas, hidráulicas e mecânicas etc.). Normalmente é calculado sobre a Receita Líquida, variando entre 3% e 7%

Gastos de CapitalGrupo contábil que consolida as informações de gastos e receitas não operacionais e aquelas especificamente relacionadas à

propriedade (hotel), ex: IPTU.

Gastos não distribuíveisTermos contábil e financeiro para os gastos realizados em uma empresa que não podem ser alocados diretamente em um centro

de receita, pois são gastos que impactam toda a organização; por exemplo salário do gerente geral ou gastos com marketing e vendas.

Grupo Competitivo, Cesta Competitiva, Grupo Referencial ou Cesta

Referencial

Definição de participantes de um mercado em que o hotel em estudo deverá atuar diretamente.

Gerente GeralFuncionário encarregado do exercício da administração central de um hotel, e pela coordenação de todos os setores da casa. Tem

sob sua responsabilidade gerentes setoriais e assistentes, de acordo com a filosofia da empresa.

Anexo - Glossário

77

Gross Operational Profit(GOP)

É o lucro operacional bruto, e representa um ótimo indicador de rentabilidade do investimento hoteleiro, já que leva em consideração todas as receitas do hotel (e não só a de hospedagem) e todos os custos e despesas operacionais.

HIIPSigla de Hotel para Investidores Imobiliários Pulverizados, uma outra denominação para condo-hotel: empreendimento aprovado

nos orgãos público como hoel e submetido ao regime de condomínio edilício.

Hotel Asset Manager

Profissional contratado pelos investidores para representar seus interesses frente à gerenciadora hoteleira, sua atuação podeocorrer de várias maneiras, porém o escopo do trabalho geralmente tem como objetivo: analisar monitorar a operação, monitorar

e, se preciso, incentivar melhorias nas condições físicas do empreendimento e dos serviços da gerenciadora e orientar os investidores quanto a situação atual e futura do investimento.

IDHM Sigla de Índice de Desenvolvimento Humano Municipal: mede a qualidade de vida com dados de longevidde, educação e renda.

Incentive Fee Taxa de incentivo de administração, calculada sobre o Lucro Operacional.

OcupaçãoEm hotelaria, refere-se ao preenchimento total ou parcial das disponibilidades de hospedagem oferecidas por um estabelecimento.

Índice determinado pela comparação da oferta com a ocupação das unidades habitacionais, calculado dividindo-se o total de unidades habitacionais vendidas pelo número de unidades habitacionais disponíveis.

Oferta Hoteleira Número total de unidades habitacionais, ou de leitos, disponíveis anualmente em um hotel ou localidade.

Anexo - Glossário

78

Operadora Hoteleira

Empresa especializada na administração de empreendimentos hoteleiros. Pode ser proprietária de hotéis, mas, na maioria dos casos, recebe dos proprietários uma participação no faturamento do hotel (basic fee) e no resultado líquido do hotel (incentive fee)

como remuneração pelos seus serviços. Contratando uma operadora hoteleira, os proprietários asseguram-se de uma administração profissional e afiliam sua propriedade a uma marca de reconhecimento nacional ou internacional, além de

beneficiarem-se dos esforços de marketing e vendas realizados por essas empresas em grande escala.

Pax Termo usado internacionalmente para designar pessoas em trânsito, fazendo turismo.

Penetração de Mercado Conceito Mercadológico que mede a eficiência de captação de demanda de um produto comparado aos seus concorrentes. Se

maior que 1, o produto tem penetração positiva e está ganhando mercado em relação aos seus concorrentes; se menor que um, o produto está perdendo mercado em relação aos seus concorrentes.

PerpetuidadeConsidera que o fluxo de caixa do período analisado estende-se infinitamente. O valor residual neste caso seria o valor presente

deste fluxo de caixa perpétuo, calculado para o último ano do período de análise.

PIBSigla que significa Produto Interno Bruto: a soma (em valores monetários) de todos os bens e serviços finais produzidos numa

determinada região (quer sejam países, estados ou cidades), durante um período determinado (mês, trimestre, ano, etc).

Pick-up (de demanda) Termos que aponta a capacidade de absorver demanda de fora do mercado em análise.

Pool HoteleiroDentro da modalidade de flats existem unidades que podem ou não estar dentro do pool hoteleiro. Unidades dentro do pool fazem

parte do inventário para venda de diárias, funcionando como hotelaria normal. Enquanto que unidades fora do pool não fazem parte da oferta hoteleira.

Anexo - Glossário

79

Receita Bruta Receita total obtida pelo hotel antes de descontados os impostos.

Receita de HospedagemReceita gerada pela venda de apartamentos em um hotel. Normalmente, equivale a mais de 50% da receita total e pode incluir a

receita gerada pela venda de café-da-manhã.

Receita Líquida Receita bruta menos os impostos.

Rede HoteleiraConjunto de estabelecimentos hoteleiros vinculados a uma mesma empresa operadora, que dita as regras de operação e se

encarrega da administração dos estabelecimentos. Os estabelecimentos não necessariamente pertencem aos mesmos proprietários.

RentabilidadeConceito que mede o retorno de um investimento, geralmente expresso em percentual sendo calculado pelo resultado da

operação do negócio comparado com o valor investido no negócio.

Reposicionamento de Mercado

Quando produtos e serviços são direcionados para públicos alvos diferentes do que eram originalmente direcionados.

RevparRevPAR (Revenue per Available Room – Receita por apartamento disponível ) - significa a receita que cada UH está gerando,

ela mede a receita total de hospedagem dividida pelo número de UH’s disponíveis em um determinado período.

Segmento de DemandaTermo mercadológico que é o resultado de filtros aplicados a um determinado mercado consumidor que divide em grupos

relativamente homogênios os consumidores, orientando esforços de vendas e posicionamento de produto.

Anexo - Glossário

80

Anexo - Glossário

Taxa de AtratividadeSignifica a taxa de rentabilidade que orienta investidores na escolha de seus investimentos. No mercado afirma-se que um

investimento está adequado a determinado tipo de investidor se a taxa de atratividade (rentabilidade estimada) está atendida.

Taxa Interna de Retorno (TIR)Taxa de desconto que iguala o valor presente das entradas de caixa ao investimento inicial de um projeto, resultando, assim, em

um VPL=0. Sinaliza a rentabilidade máxima que um fluxo de caixa pode gerar em relação ao investimento relacionado a este fluxo de caixa.

UH ou unidade habitacional Unidade autônoma - área privativa do apartamento que forma o hotel.

81


Legenda:

F: Fluxo de Caixa

Números que Acompanham a letra F: Correspondem ao período do fluxo de caixa correspondente

TIR: Taxa de desconto que permite descontar os fluxos de caixa e que o resultado da soma, considerando os valores dos fluxos

de caixa descontados, incluindo o valor de investimento, seja 0.

No caso do estudo atual, no FC 10 soma-se o FC Capitalizado pela taxa adotada de CapRate ao valor correspondente ao FC 10.

Anexo – Cálculo da TIR

http://www.google.com.br/url?sa=i&rct=j&q=&esrc=s&source=images&cd=&cad=rja&uact=8&ved=0CAcQjRw&url=http://www.drmoney.com.br/educacao-financeira/consumo/como-calcular-a-taxa-de-um-financiamento/&ei=qAmwVKHkMcmwggTpr4CgDw&bvm=bv.83339334,d.eXY&psig=AFQjCNHjbUE43n-qI-M7nbNdFzAQWtF8_Q&ust=1420909337292801

82


Anexo – Taxas e Índices Econômicos de Longo Prazo


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Anexo – Volume de Vendas no Ponto de Equilíbrio

Risco Operacional: Proporção da Taxa de Ocupação no Ponto de Equilíbrio em relação

à Taxa de Ocupação do Ano 2027, o resultado é a taxa de risco envolvida na não

obtenção de Lucro ( Ponto de Equilíbrio = Lucro 0) em relação ao volume de vendas

estimado para 2027.


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São Paulo – SP – Brasil – 01228-200

Fone – fax (55.11) 3034.2824

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atualização do estudo de viabilidade mercadológica e ... · termo de entrega do estudo o modelo...

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