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Estudo de Viabilidade Mercadológica e Econômico-Financeira

Contrato de Investimento Coletivo – CIC Comfort Hotel & Convention Americana

Americana (SP)

EHD

Maio de 2017

Cliente:

Realização:

Projeto: Contrato de Investimento Coletivo - CIC - Comfort Hotel & Convention Americana; projeto que será administrado pela Atlantica Hotels e que ostentará a bandeira Comfort.

Atualização de Estudo de Viabilidade Mercadológica e

Econômico-Financeira

Maio de 2017

EHD

3

Termo de Entrega do Estudo

Este objeto trata-se de atualização do estudo de viabilidade mercadológica e econômico-financeira desenvolvido para a empresa EHD entre os meses de

Novembro e Dezembro de 2015, que desenvolve o projeto na cidade de Americana, SP que será ofertado ao mercado no modelo de Contrato de

Investimento Coletivo – CIC – Comfort Hotel & Convention Americana. O estudo segue a metodologia da publicação Hotels & Motels Valuation and

Market Studies do Appraisal Institute.

A CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING, localizada na Av. Angélica, 2100 – cjs 51 e 52, São Paulo, SP, inscrita no CNPJ sob o nº 01.498.265/0001-24

realizou este trabalho com o objetivo de identificar a viabilidade mercadológica e econômico-financeira para terreno localizado na Rua Imperador Didi

Giuliano, no Jardim Imperador, em Americana (SP).

O estudo foi elaborado pela equipe da CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING sob a supervisão diretor e proprietário da empresa Caio Sergio Calfat

Jacob, Engenheiro Civil pela Universidade de Mogi das Cruzes e do diretor de projetos Alexandre Pereira Mota, Tecnólogo em Hotelaria pelo SENAC- SP,

Mestre em Hospitalidade pela Universidade Anhembi Morumbi.

Todas as informações de dados gerais do mercado e da localidade, além da oferta hoteleira atual e futura da foram colhidas e analisadas até o momento

de fechamento deste relatório. Não nos responsabilizamos pela inserção ou alteração de informações adicionais após a entrega deste estudo. Estas

informações estão sujeitas a imperfeições, variações e alterações do cenário social e econômico analisado que poderão modificar os resultados

estimados neste estudo.

O modelo econômico criado para analisar a viabilidade do empreendimento, apresenta valores básicos médios de mercado, praticados por hotéis do

mesmo padrão do analisado. Como esses valores poderão sofrer variações devido a diversos fatores fora de nosso controle e por se tratar de material de

uso restrito aos profissionais da CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING e das empresas proprietárias do projeto, sem qualquer compromisso relativo a

seus resultados, não poderão ser, em nenhum momento, referência para justificar lucros ou perdas em qualquer situação, destacando-se mais uma vez

as possíveis alterações nas variáveis dos cenários que foram definidos para as estimativas de mercado e desempenho.

As informações contidas neste relatório tem consentimento da CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING para divulgação, desde que mencionada a fonte

São Paulo, Maio de 2017.

4

Termo de Entrega do Estudo

Diretor Proprietário Diretor de Projetos

Fundada em 1996, a CAIO CALFAT atua na área imobiliária e hoteleira com planejamento imobiliário, urbano e

hoteleiro de forma integrada, o que proporciona ampla visão na avaliação de novos empreendimentos no mercado,

identificação de tendências de desenvolvimento e vetores de crescimento urbano.

No setor hoteleiro, considerando o período posterior a 2010, a empresa já realizou mais de 150 estudos de

mercado e viabilidade econômico financeira, seguindo a metodologia sugerida pelo Appraisal Institute – instituição

mundial que congrega profissionais do mercado imobiliário e tem como missão melhorar o nível profissional do setor

por meio de cursos, publicações e ações educacionais.

A CAIO CALFAT tem como clientes e parceiros as principais empresas do setor imobiliário e hoteleiro do país, das

quais destacamos alguns na página seguinte:

Mais informações: www.caiocalfat.com 5

A Caio Calfat Real Estate Consulting

http://www.caiocalfat.com/

6

ATUAÇÃO

Planejamento e Desenvolvimento Hoteleiro e Imobiliário

Diagnósticos e Retrofit Hoteleiro

Planejamento e Desenvolvimento de Imobiliário Turístico

Flat para estudantes

Comunidades Planejadas

Gestão Patrimonial

A Caio Calfat Real Estate Consulting

https://www.google.com.br/url?sa=i&rct=j&q=&esrc=s&source=images&cd=&cad=rja&uact=8&ved=0CAcQjRxqFQoTCKyp5sfZmMkCFUkakAodGKgCZw&url=http://www.houste.com/imoveis/comfort-americana/&psig=AFQjCNGvutZIP7yJrEchlBWYb2BPs-ZZjg&ust=1447892374238285

7

ANEXO III Deliberação CVM 734/2015 Páginas

I – Tendências e perspectivas macroeconômicas; 47 a 61

II – Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução; 18 a 25 e 71 a 80

III – Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança; 14 a 17 e 63 a 69

IV – Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado;

26 a 30 e 82 a 87

V – Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de giro inicial;

35 e 89

VI – Projeção das receitas, despesas e resultados para um período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira;

31 a 34 e 91 a 101

VII – Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados;

36 a 40 e 103 a 107

VIII – Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado; e

41 a 42 e 109 a 110

IX – Comentários sobre os critérios de escolha da operadora hoteleira mais adequada para o empreendimento.

11 a 13

Nota de Apoio

O estudo que se apresenta contempla o desenvolvimento de um condo-hotel. Esse tipo de projeto é analisado pela CVM – Comissão de Valores Mobiliários, o qual determina a necessidade ou não de registro junto ao órgão. Em abril de 2015 foi publicada a Deliberação 734/2015 que solicita que os Estudos de Mercado e de Viabilidade Econômica Financeira atendam alguns tópicos. Ao lado esses tópicos são listados e anotou-se as páginas em que são atendidos, dessa forma busca-se auxiliar a leitura e conferência dos interessados nesse projeto.

8

Contrato de Investimento Coletivo – CIC Condo-Hotel – Comfort Hotel & Convention Americana

Americana

Rede Atlantica Hotels

Bandeira Comfort

Administração Atlantica Hotels

Categoria Midscale

Uhs 244

Eventos Sala de Eventos com capacidade para até 750

pessoas

Nota de Apoio

https://www.google.com.br/url?sa=i&rct=j&q=&esrc=s&source=images&cd=&cad=rja&uact=8&ved=0CAcQjRxqFQoTCIHM9_3bmMkCFcwWkAod4_UMaw&url=http://cobusp.com.br/hospedagem&bvm=bv.107763241,d.Y2I&psig=AFQjCNEhEZYCmkR7347LjzMH7gqiiT1M8w&ust=1447893025017170

https://www.google.com.br/url?sa=i&rct=j&q=&esrc=s&source=images&cd=&cad=rja&uact=8&ved=0CAcQjRxqFQoTCKLUrYncmMkCFYobkAodbmAEVg&url=http://turismoempauta.tur.br/materias/atlantica-hotels-promove-campanha-no-mes-da-crianca-em-parceria-com-a-childhood-brasil/&bvm=bv.107763241,d.Y2I&psig=AFQjCNEm34ik_NCfXpbGakZ_wYu0vvg7Mw&ust=1447893048503654

9

Índice

1. Sumário executivo

2. Tendências e perspectivas macroeconômicas

3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança

4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução

5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado

6. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de

giro inicial

7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira

8. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das

fontes dos dados utilizados

9. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de

lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado

10. Anexos

10

Índice







giro inicial






10. Anexos

11


Este trabalho teve como objetivo realizar o estudo de viabilidade

mercadológica e econômico-financeira do projeto Contrato de Investimento

Coletivo – CIC – Comfort Hotel & Convention Americana, localizado na Rua

Imperador Didi Giuliano, no Jardim Imperador, em Americana (SP).

O objeto de estudo conta com a bandeira Comfort da Atlantica Hotels, com

244 UHs de 22,69 m² a 30,80 m² e sala de eventos com capacidade para até

750 pessoas.

A metodologia para o estudo mercadológico atendeu as orientações do Manual

de Melhores Práticas para Hotéis de Investidores Imobiliários Pulverizados –

SECOVI – SP e às orientações metodológicas do Hotels & Motels Valuations

and Market Studies – Appraisal Institute. A elaboração das projeções

operacionais e financeiras do hotel em estudo foi realizada conforme o modelo

do Uniform System of Accounting for the Lodging Industry. MA.

https://www.google.com.br/url?sa=i&rct=j&q=&esrc=s&source=images&cd=&cad=rja&uact=8&ved=0CAcQjRxqFQoTCLLFttXbmMkCFYqMkAodV6EH0Q&url=http://www.arrobacasa.com.br/comfort-americana&psig=AFQjCNEOacul3SaPxgam-WYNRB5cDq4ivg&ust=1447892940992422

https://www.google.com.br/url?sa=i&rct=j&q=&esrc=s&source=images&cd=&cad=rja&uact=8&ved=0CAcQjRxqFQoTCIHM9_3bmMkCFcwWkAod4_UMaw&url=http://cobusp.com.br/hospedagem&bvm=bv.107763241,d.Y2I&psig=AFQjCNEhEZYCmkR7347LjzMH7gqiiT1M8w&ust=1447893025017170


12

1.1. Comentários sobre os critérios de escolha da operadora hoteleira mais adequada para o empreendimento


O projeto foi concebido como um hotel midscale, e deve ser

operado com a marca Comfort.

A marca Comfort é de propriedade da Atlantica Hotels, que

deverá operar o hotel.

A Atlantica Hotels é a maior administradora multimarcas

independente da América do Sul de capital fechado. Administra

mais de 80 hotéis no Brasil, estando entre as redes hoteleiras com

maior operação no país.

O Comfort terá 244 UHs ofertadas ao mercado conforme o

Memorial de Incorporação exigido pela Lei de Incorporação

14961/64.

13

1.1. Comentários sobre os critérios de escolha da operadora hoteleira mais adequada para o empreendimento


A rede hoteleira foi definida pelos seguintes critérios:

Reconhecimento de Marca: atualmente a rede conta com

mais de 80 hotéis no Brasil somando 13.000 apartamentos.

Canais de Distribuição: a Atlantica é uma rede nacional que

atua e possui canais de distribuição e comunicação mundiais.

Presença de mercado no Estado de São Paulo: a Atlantica

administra hotéis em 15 cidades no Estado de São Paulo e está

presente com projetos futuros como em Campinas com Go Inn

Campinas (1) e Comfort Hotel Campinas (2), em Hortolândia

com Comfort Hotel Hortolândia (3) e em São Carlos com o

Comfort São Carlos.

1

2

3


14 Elaboração: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting

Delimitação - Região de Interesse Industrial

O hotel em estudo está localizado no Jardim Imperador, ao lado do condomínio residencial de alto padrão “Terras do Imperador”.

Está próximo da divisa das cidades de Americana e Nova Odessa e possui fácil acesso à cidade de Santa Bárbara d’Oeste através da SP

304 - Rodovia Luiz de Queiroz, e à Campinas e São Paulo através da Rodovia Anhanguera.

Na extensão das duas rodovias estão concentradas algumas regiões de interesse industrial, conforme mapeamento abaixo:

Legenda Acesso

SP - 348 - Rodovia dos Bandeirantes

SP - 330 - Rodovia Anhanguera

SP-304 - Rodovia Luiz de Queiroz

Hotel em Estudo

São Paulo

Limeira

1.2. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança


15

O hotel em estudo está no entroncamento da Rodovia Anhanguera com

a Rodovia Luiz de Queiroz, na Rua Imperador Didi Giuliano.

Também está próximo do trevo que atualmente é considerado uma das

principais vias de acesso à Nova Odessa, através da Rod. Arnaldo Júlio

Mauerberg.

No entorno está o aeroporto de Americana, os dois principais espaços de

eventos da cidade (Parque de Eventos CCA e Expoamérica) e empresa

KSPG Automotive, já localizada na cidade de Nova Odessa.

Na extensão da Rodovia Anhanguera sentido São Paulo há dois projetos

em andamento para implantação do Brazilian Business Park Nova Odessa,

que ocupará área de 1,3 milhão de m² com 450 mil m² de área construída

e o Parque Industrial São Lourenço II, com área de 1 milhão de m²

projetado para atender indústrias multinacionais e empresas de logística.

Já na Rod. Arnaldo Júlio Mauerberg está em lançamento o Empresarial

Park Nova Odessa, com lotes entre 2.000 m² e 4.000 m².

Hotel em Estudo

Parque De Eventos CCA

Expoamérica

Aeroporto de Americana

Brazilian Business Park Nova Odessa

Parque Industrial São Lourenço

KSPG Automotive

Empresarial Park Nova Odessa

Trevo de Acesso

1

2

1 - Rod. Anhanguera / Rod. Luiz de Queiroz 2 - Rod. Anhanguera / Rod. Arnaldo Júlio Mauerberg



16

Hotel em Estudo

Vista da Rua Imperador Didi Giuliano

Hotel em Estudo


Imagens: Equipe Caio Calfat Real Estate Consulting

Hotel em Estudo

Hotel em Estudo



17 Imagens: Equipe Caio Calfat Real Estate Consulting

Hotel em Estudo

Hotel em Estudo Rod. Anhanguera

Rod. Luiz de Queiroz



18 Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting

1.3. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução


Diária Média R$185,42

Taxa de Ocupação

59%

Para definição da Cesta Competitiva, foram mapeados os hotéis da cidade de Americana, Nova Odessa e Santa

Bárbara d’Oeste classificados com categoria midscale superior, midscale e econômico e os hotéis de Campinas, de

Sumaré, Indaiatuba e Itupeva com localização similar ao hotel em estudo (próximo de rodovias). No total, a cesta

competitiva disponibiliza 1126 UHs.

Cesta Competitiva Item Inauguração Hotel Rede UH SC Localização

1 1982 Hotel Florença Americana Vert Hotéis 80 100 Americana 2 2011 Nohotel Premium Americana Hotéis Nohotel 60 150 Americana 3 2000 Riema Áustria Flat Grupo Riema 38 110 Americana 4 1992 Novo Hotel Nacional Independente 120 300 Americana 5 2014 Hotel Nova Odessa Independente 20 80 Nova Odessa 6 - Nohotel Nova Odessa Hotéis Nohotel 50 30 Nova Odessa 7 - Casa Blanca Hotel Independente 48 50 Santa Bárbara D'Oeste 8 2005 Fildi Hotel & Eventos Independente 130 500 Sumaré 9 2010 Dan Inn Anhanguera Nacional Inn Hotéis 120 250 Campinas

10 1982 Hotel Premium Campinas Independente 105 400 Campinas 11 2001 Comfort Suites Campinas Atlantica Hotels 123 130 Campinas 12 2001 Vitória Hotel Convention Indaiatuba Vitória Hotéis 112 250 Indaiatuba 13 2006 Quality Resort & Convention Center Atlantica Hotels 220 550 Itupeva

Midscale Econômico Midscale Superior




Abaixo o mapeamento dos hotéis considerados na cesta competitiva, divididos em dois slides para melhor visualização:


Mapa 1

Cesta Competitiva

Item Hotel

1 Hotel Florença Americana

2 Nohotel Premium Americana

3 Riema Áustria Flat

4 Novo Hotel Nacional

5 Hotel Nova Odessa

6 Nohotel Nova Odessa

7 Casa Blanca Hotel

8 Fildi Hotel & Eventos

9 Dan Inn Anhanguera

10 Hotel Premium Campinas

11 Comfort Suites Campinas

12 Vitória Hotel Convention Indaiatuba

13 Quality Resort & Convention Center

7

5

Hotel em Estudo

6

1

4 2

3




Cesta Competitiva

Item Hotel





5 Hotel Nova Odessa


7 Casa Blanca Hotel









Mapa 2

12 13

Hotel em Estudo

11

9

10

8

21

Os hotéis diferenciam-se entre si e com o hotel em estudo, seja por preço, localização, produto, serviços ou demanda,

por exemplo. Sendo assim, cada hotel da cesta competitiva foi analisado de forma individual e comparado ao produto em

estudo para avaliar o nível de competitividade entre eles.

Foram criados índices de competitividade, onde:

1. Primária: compete 100% com o hotel em estudo e todas as UHs são consideradas no grupo competitivo;

2. Secundária: compete 50% com o hotel em estudo e metade do número total de UHs são consideradas no grupo

competitivo;

3. Terciária: compete 25% com o hotel em estudo e um quarto do número total de UHs são consideradas no grupo

competitivo;

4. Não competitivo: onde o produto é retirado do grupo por não oferecer UHs que possam vir a concorrer com o hotel em

estudo.

Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting



22

IC = Índice de Competitividade




Dessa forma, após essa nova análise, chegou-se a uma cesta competitiva que conta com os 13 hotéis, dos quais 619 UHs

das 1226 UHs irão competir efetivamente com as que serão disponibilizadas pelo empreendimento em estudo.

Cesta Competitiva Item Inauguração Hotel UH IC UH Comp.

1 1982 Hotel Florença Americana 80 100,00% 80 2 2011 Nohotel Premium Americana 60 100,00% 60 3 2000 Riema Áustria Flat 38 100,00% 38 4 1992 Novo Hotel Nacional 120 50,00% 60 5 2014 Hotel Nova Odessa 20 50,00% 10 6 - Nohotel Nova Odessa 50 50,00% 25 7 - Casa Blanca Hotel 48 50,00% 24 8 2005 Fildi Hotel & Eventos 130 50,00% 65 9 2010 Dan Inn Anhanguera 120 50,00% 60

10 1982 Hotel Premium Campinas 105 50,00% 53 11 2001 Comfort Suites Campinas 123 50,00% 62 12 2001 Vitória Hotel Convention Indaiatuba 112 25,00% 28 13 2006 Quality Resort & Convention Center 220 25,00% 55

1226 619





Abaixo valor da diária média ponderada sem café da manhã, calculada com base nos valores efetivos de 2ª a 5ª feira e 6ª a domingo,

além das tarifas aplicadas em sites de reservas como Decolar.com e Booking.com.

Tabela de Oferta - Grupo Competitivo e Demanda

DM Item Inauguração Hotel

UH Comp.

Quadro de Dárias - Single UH Base

Webpage Hotel Decolar Booking Corporativa Média

1 1982 Hotel Florença Americana 80 192,61 192,61 254,41 239,00 163,72 184,41 163,61

2 2011 Nohotel Premium Americana 60 214,43 214,43 200,85 195,00 182,26 195,07 174,27

3 2000 Riema Áustria Flat 38 199,93 193,33 208,00 202,12 167,13 181,36 160,56

4 1992 Novo Hotel Nacional 60 130,00 150,71 0,00 130,00 119,30 129,15 110,95

5 2014 Hotel Nova Odessa 10 189,00 189,00 0,00 189,00 160,65 173,88 153,08

6 - Nohotel Nova Odessa 25 173,00 173,00 165,26 160,57 147,05 157,82 139,62

7 - Casa Blanca Hotel 24 130,00 130,00 0,00 0,00 110,50 119,60 98,80

8 2005 Fildi Hotel & Eventos 65 174,74 175,56 209,25 180,69 148,88 165,53 144,73

9 2010 Dan Inn Anhanguera 60 168,79 186,14 187,54 187,55 150,85 166,39 145,59

10 1982 Hotel Premium Campinas 53 252,86 252,86 252,86 252,86 214,93 235,16 214,36

11 2001 Comfort Suites Campinas 62 267,00 275,55 252,87 251,35 230,58 249,73 228,93

12 2001 Vitória Hotel Convention Indaiatuba 28 391,57 344,18 0,00 391,57 312,69 345,28 324,48

13 2006 Quality Resort & Convention Center 55 477,00 502,86 452,57 502,86 416,44 454,01 364,01


Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting 24



Oferta: A oferta hoteleira de Americana é formada por hotéis antigos, a maioria independentes. A cidade teve recentemente

um hotel com bandeira de rede com reconhecimento nacional, o Ramada Hotel e Suítes, considerado o melhor hotel da cidade

após passar por retrofit e passar por conversão no início de 2014 (antigo hotel Florença Palace). Atualmente, porém, ele se

tornou o Hotel Florença Americana. Todos os hotéis da cidade considerados na cesta competitiva possuem sala de eventos e

boa procura por elas.

Demanda: A demanda é caracterizada por hóspedes corporativos, apontada pelos gerentes gerais como 90% do total de

clientes atendidos. Os hotéis de Americana atendem a demanda das indústrias locais e os hóspedes não acomodados das

cidades de Santa Bárbara D´Oeste e Nova Odessa, nestas duas últimas a hotelaria ainda é pouco qualificada.O perfil de

hóspedes é diversificado e vai desde o nível operacional (montadores de máquinas, técnicos e representantes comerciais) até

o nível gerencial. A média de permanência é 2 a 3 dias com maior frequência de segunda a quinta feira. Nos fins de semana a

ocupação está ligada a eventos sociais como casamentos e formaturas, entre outros.

25

Como oferta futura, identificou-se o hotel Ibis da rede Accor, já em construção durante a visita técnica realizada em Novembro

de 2015.O hotel de categoria econômica terá 120 UHs e está localizado entre a Av. São Jerônimo e a Av. América, em Americana.


Econômico

Hotel em Estudo

Ibis Americana




1.4. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado


Com base nas informações de

desempenho coletadas com os gerentes

gerais dos hotéis da cesta, pode-se

identificar o número de room nights

vendidos por dia (demanda). O número de

diárias/dia confrontado com o número de

UHs disponíveis indica que a taxa de

ocupação para a cesta competitiva foi de

59%.

Legenda: UH: Número de unidades habitacionais disponibilizadas pelos hotéis; TO (Taxa de Ocupação): Porcentagem de unidades habitacionais que foi preenchida no hotel durante determinado período, calculada através da divisão do número de unidades habitacionais vendidas pelo número de unidades habitacionais ofertadas; Demanda: número de pessoas que ocupou o hotel durante determinado período, calculado pela multiplicação do número de unidades habitacionais ofertadas pela taxa de ocupação.


Item Inauguração Hotel UH Comp. Demanda

1 1982 Hotel Florença Americana 80 45

2 2011 Nohotel Premium Americana 60 40

3 2000 Riema Áustria Flat 38 23

4 1992 Novo Hotel Nacional 60 41

5 2014 Hotel Nova Odessa 10 6

6 - Nohotel Nova Odessa 25 16

7 - Casa Blanca Hotel 24 16

8 2005 Fildi Hotel & Eventos 65 29

9 2010 Dan Inn Anhanguera 60 36

10 1982 Hotel Premium Campinas 53 32

11 2001 Comfort Suites Campinas 62 38

12 2001 Vitória Hotel Convention Indaiatuba 28 19

13 2006 Quality Resort & Convention Center 55 26

365

27




Taxa de Projeção de Demanda

Taxa Peso

PIB 2,61% 5

Empresas 3,69% 3

Índice Firjan 0,31% 1

Aeroporto 4,26% 1

Taxa de Projeção 2,87% 10

Taxas de Projeção de Demanda

Corte Taxa

2017 a 2019 0% 2,87%

2020 a 2022 15% 2,44%

2023 a 2026 20% 2,29%

Projeção Demanda

Ano Demanda

2016 365

2017 375

2018 386

2019 397

2020 407

2021 417

2022 427

2023 437

2024 447

2025 457

2026 467

Para efeito de cálculo da taxa de projeção de demanda foram utilizados os seguintes dados:

Fonte: IBGE, Portal UOL e INFRAERO Últimos dados oficiais disponíveis

Demanda: Média diária de diárias vendidas

1. PIB da Cidade de Americana de 2010 e 2016 – sendo 2010 - 2014 os últimos dados oficiais disponibilizados pelo IBGE (que geraram crescimento de 3,94% a.a.) e complementados pela taxa de crescimento do PIB Brasil de 2015 (-3,8%) e estimativa do PIB Brasil 2016 (-3,6%), segundo dados do colhidos em www.economia.uol.com.br, o que gerou índice de crescimento de 2,61% a.a. no período de 2010 a 2016.

2. Crescimento de empresas entre 2009 e 2014, e Crescimento do Índice Firjan 2008 e 2013. Esses dados não puderam ser complementados até 2016 pois não há dados disponíveis além dessas datas, porém cobrem cinco anos e apontam tendência.

3. Movimento do Aeroporto de Viracopos – 2011/2016.

A taxa obtida foi ponderada por meio de pesos aplicados pela equipe da Caio

Calfat considerando a potencialidade de crescimento da cidade e os dados

sócio econômicos apurados. Assim, a taxa de projeção inicial de 2,87% ao ano,

por por segurança e metodologia, foi reduzida com o tempo para evitar uma supervalorização da demanda nas projeções para o mercado e para a inserção

do hotel em estudo: nos 3 primeiros anos a taxa foi utilizada integralmente, com redução de 15% do quarto ao sexto ano, e 20% do sétimo ao décimo.

28



Assim, a ponderação dos índices econômicos foi uma avaliação da equipe da Caio Calfat, com critérios que consideraram as

variações cíclicas do mercado, bem como as tendências dos índices apurados e o social demográfico da cidade, e essa avaliação

refletiu em taxa de crescimento demanda de 2,87% a.a., a qual foi aplicada no período de 2017 a 2019 por registrar uma curva de

tendência e que poderá ser atingida conforme a reversão do quadro atual e momentâneo da economia brasileira seja revertido,

conforme as expectativas do Governo Federal.

Importante lembrar que, embora o período econômico atual aponte para redução da atividade econômica no país, a cidade de

Americana tem seu potencial hoteleiro ligado às atividades industriais da cidade e do entorno.

Por segurança e metodologia, para não superestimar a taxa de projeção de demanda, a taxa apurada de projeção foi reduzida ao

longo tempo. Porém, como dito, os investimentos na cidade de Americana, conforme apontado nos capítulos anteriores, e o tipo de

economia da cidade, possibilitam entender que o setor hoteleiro não será duramente afetado.




Os hotéis considerados na coluna de saídas referem-se ao reposicionamento dos mesmos em novos grupos competitivos, conforme a entrada de novos hotéis na cesta em análise.

A oferta futura identificada foi somada à oferta do grupo

competitivo destacado.

Projeção de Oferta

Inicial Entrada Saída Final

2016 619 619

2017 619 38 581

2018 581 180 119 642

2019 642 642

2020 642 642

2021 642 642

2022 642 642

2023 642 642

2024 642 642

2025 642 642

2026 642 642

Entradas: 2018 - Ibis Americana - 60 UHs 2018 - Entrada de Segurança - 120 Uhs Saídas: 2017 - Riema Austria Flat – 38 UHs 2018 - Novo Hotel Nacional - 60 UHs 2018 - Nohotel Nova Odessa - 25 UHs 2018 - Hotel Nova Odessa - 10 UHs 2018 - Casa Blanca Hotel - 24 UHs Obs.: Foi considerada apenas 1 entrada de segurança, em virtude da atualização do estudo, que mensurou a redução de possíveis investimentos hoteleiros nessa região.




Desempenho: Inadequado ao posicionamento Desempenho: Ideal é estabilização em pelo menos 60%

Legenda: Mercado: Disponibilidade de Uhs para venda no ano; Hotel : acréscimo de oferta do hotel em estudo no grupo competitivo; Total: Hotel em Estudo + Grupo Competitivo; D. Ideal: Percentual que divide proporcionalmente a demanda entre os hotéis do grupo competitivo. O valor indicado é a proporção da demanda que cabe ao hotel em estudo; Penetração: Desempenho do hotel positivo ou negativo em relação a sua D. Ideal – Considerou-se penetração positiva a partir do 2º ano, pois trate-se de um produto novo, de rede, diferente dos demais. Pick up: Demanda captada fora do grupo competitivo estimado. Prática usual de equivalência entre 0% e 10% da oferta do hotel, pois o corte da cesta não abarca o mercado inteiro. Demanda do Hotel: Aplicação da D. Ideal e da taxa de penetração na demanda estimada para o grupo competitivo; % TO: Estimativa de taxa de ocupação para o hotel em estudo. DM: Diária Média. Projeção de valores a serem cobrados pelo hotel; não inclui café da manhã, valores correntes de Maio de 2017. Projeção de diária média: Diária média ano 1 (2018) foi baseada na análise da cesta competitiva – págs.23 e 75, os demais anos refletem processo de posicionamento do hotel no mercado – marca, localização e público alvo. Obs.: O desempenho do empreendimento foi estimado em 5 anos, a partir do 6° estima-se estabilidade operacional nos níveis do 5° ano de operação, adotando-se apenas um crescimento vegetativo no FC do empreendimento para os anos seguintes.

Diária Média: Posicionamento Hotel Midscale Posicionamento como hotel de rede com proposta moderna e boas instalações

Oferta Hotel X Mercado Demanda Desempenho

Mercado Hotel Total D. Ideal Penetração Pick UP Mercado Hotel % TO DM

2018 642

244

886 27,54% 100,00% 21 386 127 52,17% R$ 225

2019 642 886 27,54% 103,00% 22 397 135 55,17% R$ 236

2020 642 886 27,54% 105,00% 23 407 141 57,63% R$ 242

2021 642 886 27,54% 105,00% 24 417 144 59,21% R$ 248

2022 642 886 27,54% 105,00% 25 427 148 60,82% R$ 254

31


2018 2019 2020 2021 2022 Receita Bruta 18.169.154 20.458.528 22.419.580 23.487.913 24.597.299 Receita Líquida 16.762.654 18.869.940 20.669.268 21.656.333 22.681.544

Habitações

Receita Bruta 10.453.883 100,0% 11.608.560 100,0% 12.427.843 100,0% 13.088.899 100,0% 13.781.731 100,0%

Receita Líquida 9.800.515 93,8% 10.883.025 93,8% 11.651.103 93,8% 12.270.843 93,8% 12.920.373 93,8%

Gastos Gerais 975.329 9,3% 1.052.960 9,1% 1.118.401 9,0% 1.172.895 9,0% 1.229.642 8,9%

Folha de Pagamento 1.240.800 11,9% 1.253.208 10,8% 1.271.820 10,2% 1.290.432 9,9% 1.302.840 9,5%

Lucro ou Prejuízo do Departamento 7.584.386 72,6% 8.576.856 73,9% 9.260.882 74,5% 9.807.516 74,9% 10.387.892 75,4%

Alimentos e Bebidas Receita Bruta 6.352.722 100,0% 7.224.559 100,0% 8.095.339 100,0% 8.445.078 100,0% 8.803.696 100,0% Receita Líquida 5.717.450 90,0% 6.502.103 90,0% 7.285.805 90,0% 7.600.570 90,0% 7.923.327 90,0%

Custos de A&B 1.670.766 26,3% 1.900.059 26,3% 2.129.074 26,3% 2.221.055 26,3% 2.315.372 26,3%

Gastos Gerais 313.507 4,9% 348.451 4,8% 384.325 4,7% 400.862 4,7% 418.200 4,8%



Departamentos Menores

Receita Bruta 1.362.549 100,0% 1.625.410 100,0% 1.896.398 100,0% 1.953.936 100,0% 2.011.872 100,0%

Receita Líquida 1.244.688 91,4% 1.484.812 91,4% 1.732.360 91,4% 1.784.921 91,4% 1.837.845 91,4%

Gastos Gerais 126.269 9,3% 150.317 9,2% 175.099 9,2% 180.373 9,2% 185.674 9,2%

Folha de Pagamento 190.080 14,0% 213.312 13,1% 213.312 11,2% 213.312 10,9% 213.312 10,6% Lucro ou Prejuízo do Departamento 928.339 68,1% 1.121.183 69,0% 1.343.949 70,9% 1.391.236 71,2% 1.438.858 71,5%

L/P dos Centros de Receita 10.856.752 59,8% 12.392.697 60,6% 13.795.149 61,5% 14.572.164 62,0% 15.395.829 62,6%

Obs.: O desempenho do empreendimento foi estimado em 5 anos, a partir do 6° estima-se estabilidade nos níveis do 5° ano de operação. Obs.2: Contribuição do item Habitações: margem de contribuição dentro da média de mercado.

Projeções baseadas no Item 4 deste estudo e premissas apresentadas na introdução do item 5

1.5. Resultado do Hotel : DRE 1/3

32


1.5. Resultado do Hotel : DRE 2/3

Obs.: O desempenho do empreendimento foi estimado em 5 anos, a partir do 6° estima-se estabilidade nos níveis do 5° ano de operação.

Administração e Geral 2018 2019 2020 2021 2022

Gastos Gerais 936.367 5,2% 1.007.096 4,9% 1.066.732 4,8% 1.100.035 4,7% 1.132.217 4,6%

Folha de Pagamento 911.520 5,0% 1.022.928 5,0% 1.038.120 4,6% 1.053.312 4,5% 1.063.440 4,3%

Resultado 1.847.887 10,2% 2.030.024 9,9% 2.104.852 9,4% 2.153.347 9,2% 2.195.657 8,9%

Marketing e Sales

Gastos Gerais 363.383 2,0% 409.171 2,0% 448.392 2,0% 469.758 2,0% 491.946 2,0%

Folha de Pagamento 129.600 0,7% 145.440 0,7% 147.600 0,7% 149.760 0,6% 151.200 0,6%

Resultado 492.983 2,7% 554.611 2,7% 595.992 2,7% 619.518 2,6% 643.146 2,6%

Manutenção e Conservação

Gastos Gerais 545.075 3,0% 584.866 2,9% 618.370 2,8% 637.120 2,7% 655.124 2,7%


Resultado 793.475 4,4% 863.626 4,2% 901.270 4,0% 924.160 3,9% 944.924 3,8%

Gastos com Água e Energia

Resultado 772.189 4,3% 826.153 4,0% 879.968 3,9% 920.756 3,9% 965.493 3,9%

Resultado Antes Fees Gerenciamento

6.950.219 38,3% 8.118.283 39,7% 9.313.068 41,5% 9.954.383 42,4% 10.646.609 43,3%

Royalties 754.319 4,2% 849.147 4,2% 930.117 4,1% 974.535 4,1% 1.020.669 4,1%

Taxa de Franquia e Administração 754.319 4,2% 849.147 4,2% 930.117 4,1% 974.535 4,1% 1.020.669 4,1%

Lucro Operacional Bruto - GOP 6.195.899 34,1% 7.269.136 35,5% 8.382.951 37,4% 8.979.848 38,2% 9.625.940 39,1%


33


1.5. Resultado do Hotel: DRE 3/3


Gastos de Capital 2018 2019 2020 2021 2022

Seguros 90.846 0,5% 92.663 0,5% 94.025 0,4% 94.934 0,4% 95.388 0,4%

Taxas da Propriedade 170.800 0,9% 170.800 0,8% 170.800 0,8% 170.800 0,7% 170.800 0,7%

Incentive Fee 619.590 3,4% 726.914 3,6% 838.295 3,7% 897.985 3,8% 962.594 3,9%

Asset Management 154.897 0,9% 181.728 0,9% 209.574 0,9% 224.496 1,0% 240.648 1,0%

Fundo de Reposição 545.075 3,0% 818.341 4,0% 1.120.979 5,0% 1.409.275 6,0% 1.475.838 6,0%

Resultado 1.581.208 8,7% 1.990.446 9,7% 2.433.673 10,9% 2.797.490 11,9% 2.945.268 12,0%

L/P Antes do IR e Depreciação 4.614.691 25,4% 5.278.690 25,8% 5.949.278 26,5% 6.182.358 26,3% 6.680.671 27,2%

Remuneração ao investidor – Cláusula Quinta – Dos Direitos dos proprietários

Obs.: O desempenho do empreendimento foi estimado em 5 anos, a partir do 6° estima-se estabilidade nos níveis do 5° ano de operação. Remuneração das partes envolvidas (1/2)

a) L/P antes antes do IR e Depreciação – Resultado da operação do hotel que são de direito resultados dos adquirentes, conformes sua participação no hotel, com regras de distribuição definidas nos contratos .

34

1.5. Resultado do Hotel : Taxas cobradas


Reservas: 5% das Receitas geradas pela Central de Vendas. Reservas - Valor destinado a empresa Hotel Direto que irá promover a captação de

receitas de hospedagens e eventos, por si ou através de agências de viagens, empresas operadoras e organizadoras de eventos, e demais clientes integrantes da carteira de

relacionamento.

Fundo de Reposição de Ativos: 1º ano 3% da Receita Líquida, 2º ano 4% da Receita Líquida, 3º ano 5% da Receita

Líquida, 4º ano em diante 6% da Receita Líquida. Fundo de Reposição de Ativos, cuja arrecadação mensal e manutenção são obrigatórias, e serão

recolhidos e pagos pela Sociedade de acordo com os percentuais abaixo, sendo seus recursos utilizados de acordo com as instruções da Administradora e destinados

principalmente a assegurar que a Sociedade sempre possa contar com recursos para serem utilizados na conservação, manutenção e reposição, esta última quando necessária, de

móveis, utensílios, aparelhos, equipamentos e instalações

Remuneração da Operadora: 10% do GOP. Remuneração da Operadora: Referente a prestação de serviços para promover, manter e administrar todos

os serviços necessários às operações que constituem o objeto da Sociedade, de acordo com o padrão de qualidade por ela exigido e pela Rede à qual pertence a Marca

Fee de Franquia e Administração: 4,5% da Receita Líquida do empreendimento - Fee de Franquia: Pagamentos

contratualmente devidos pelo uso de marcas e sistemas da Rede à qual pertence a Marca diretamente à Licenciadora


Remuneração das partes envolvidas (2/2) Remuneração da Administradora

35

1.6. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de giro inicial


Fonte: Preço de Venda , Taxas de Decoração e Pré Operacional: Cristo Rei Incorporação e Atlantica Hotels

Valores a Vista, podem variar conforme tabela de venda escolhida pelo comprador e data da compra.

36

1.7. Cálculo da Taxa Interna de Retorno


Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting

Considerando os grupos de unidades habitacionais, o preço total de venda (unidade + FF&E e taxas hoteleiras) e o fluxo de caixa para o

investidor (antes do IR mas retido Fundo de Reinvestimento).

Observações do Quadro Retorno ao Comprador da Unidade: 1) Fluxo de caixa do hotel antes do IR e sem inflação – preços correntes de Maio de 2017 2) – Rentab.: rentabilidade simples, ou CapRate; 3) Capitalização do FC : Aplicação do CapRate no FC de 2027 – Capitalização do (FC 2027 dividido pelo CapRate Definido – 8,1%) 5) TIR com Capitalização: A TIR foi calculada– Fórmula da TIR no Anexo; 6) FC estimado conforme DRE de 2018 até 2022 – 2023 a 2027 foi aplicado crescimento vegetativo para o FC de 1% a.a. Após o 10 ano considerada a venda do ativo.

A Taxa Interna de Retorno - TIR foi calculada a partir do resultado estimado a ser distribuído por tipos de apartamento, já descontadas todas as taxas contratuais que regulam as relações entre investidores e ofertantes. A taxa do CapRate foi definida com base na rentabilidade média no período de 2018 a 2027. O fluxo de caixa do ano 10 reflete a capitalização do fluxo de caixa com o CapRate de 8,1%.

A TIR foi calculada para o cenário de pagamento a vista, porém, ela pode variar significativamente conforme a condição de pagamento negociada. Para aquisição da unidade hoteleira, o investidor deve considerar como dado referencial de análise o cenário de TIR apresentado nesse estudo – o cenário não inclui saldo a financiar após a entrega da unidade, o que pode acarretar cobrança de juros no saldo devedor financiado.

37



Observações: Na análise, CapRate de 8,1%

conforme pg. 110; Fc antes do IR; sem inflação.

Valores estimados, não é promessa de resultado ;

A TIR estimada pode variar significativamente conforme a condição de pagamento negociada, para aquisição da unidade hoteleira, o investidor deve considerar como dado referencial de análise o cenário de TIR apresentado nesse estudo – o cenário não inclui saldo a financiar após a entrega da unidade, o que pode acarretar cobrança de juros no saldo devedor financiado.

Tipo do Apto - m² 24,06 23,4 24,96

Investimento 13.300

Rentab. 13.675

Rentab. 12.821

Rentab. -320.000 -320.000 -320.000

2018 18.913 5,9% 18.913 5,9% 18.913 5,9%

2019 21.634 6,8% 21.634 6,8% 21.634 6,8%

2020 24.382 7,6% 24.382 7,6% 24.382 7,6%

2021 25.338 7,9% 25.338 7,9% 25.338 7,9%

2022 27.380 8,6% 27.380 8,6% 27.380 8,6%

2023 27.654 8,6% 27.654 8,6% 27.654 8,6%

2024 27.930 8,7% 27.930 8,7% 27.930 8,7%

2025 28.209 8,8% 28.209 8,8% 28.209 8,8%

2026 28.492 8,9% 28.492 8,9% 28.492 8,9%

2027 28.776 9,0% 28.776 9,0% 28.776 9,0%

FC com Cap Rate 355.941 355.941 355.941

Média 10 anos 8,1% 8,1% 8,1%

TIR Com Cap Rate 8,6% 8,6% 8,6%


Observações do Quadro Retorno ao Comprador da Unidade: 1) Fluxo de caixa do hotel antes do IR e sem inflação 2) Capitalização do FC : Aplicação do CapRate no FC de 2027 – Capitalização do (FC 2027 dividido pelo CapRate Definido – 8,1%) 5) TIR com Capitalização: A TIR – Fórmula da TIR no Anexo; 6) FC estimado conforme DRE de 2018 até 2022 – 2023 a 2027 foi aplicado crescimento vegetativo para o FC de 1% a.a. Após o décimo ano além do fluxo de caixa se considera-se a venda do ativo.

38



Tipo do Apto - m² 24,92 24,08 30,29

Investimento 12.841

Rentab. 13.289

Rentab. 10.565

Rentab. -320.000 -320.000 -320.000

2018 18.913 5,9% 18.913 5,9% 18.913 5,9%

2019 21.634 6,8% 21.634 6,8% 21.634 6,8%

2020 24.382 7,6% 24.382 7,6% 24.382 7,6%

2021 25.338 7,9% 25.338 7,9% 25.338 7,9%

2022 27.380 8,6% 27.380 8,6% 27.380 8,6%

2023 27.654 8,6% 27.654 8,6% 27.654 8,6%

2024 27.930 8,7% 27.930 8,7% 27.930 8,7%

2025 28.209 8,8% 28.209 8,8% 28.209 8,8%

2026 28.492 8,9% 28.492 8,9% 28.492 8,9%

2027 28.776 9,0% 28.776 9,0% 28.776 9,0%

FC com Cap Rate 355.941 355.941 355.941

Média 10 anos 8,1% 8,1% 8,1%




conforme pg 110; Fc antes do IR; sem inflação.




39



Tipo do Apto - m² 23,28 22,69 30,8

Investimento 13.746

Rentab. 14.103

Rentab. 10.390

Rentab. -320.000 -320.000 -320.000

2018 18.913 5,9% 18.913 5,9% 18.913 5,9%

2019 21.634 6,8% 21.634 6,8% 21.634 6,8%

2020 24.382 7,6% 24.382 7,6% 24.382 7,6%

2021 25.338 7,9% 25.338 7,9% 25.338 7,9%

2022 27.380 8,6% 27.380 8,6% 27.380 8,6%

2023 27.654 8,6% 27.654 8,6% 27.654 8,6%

2024 27.930 8,7% 27.930 8,7% 27.930 8,7%

2025 28.209 8,8% 28.209 8,8% 28.209 8,8%

2026 28.492 8,9% 28.492 8,9% 28.492 8,9%

2027 28.776 9,0% 28.776 9,0% 28.776 9,0%

FC com Cap Rate 355.941 355.941 355.941

Média 10 anos 8,1% 8,1% 8,1%








40



Tipo do Apto - m² 25,14 25,64

Investimento 12.729

Rentab. 12.480

Rentab. -320.000 -320.000

2020 18.913 5,9% 18.913 5,9%

2021 21.634 6,8% 21.634 6,8%

2022 24.382 7,6% 24.382 7,6%

2023 25.338 7,9% 25.338 7,9%

2024 27.380 8,6% 27.380 8,6%

2025 27.654 8,6% 27.654 8,6%

2026 27.930 8,7% 27.930 8,7%

2027 28.209 8,8% 28.209 8,8%

2028 28.492 8,9% 28.492 8,9%

2029 28.776 9,0% 28.776 9,0%

FC c/ CapRate 355.941 355.941

Rentabilidade média 2020 - 2029 8,1% 8,1%

TIR com CapRate 8,6% 8,6%







41

A atratividade do Setor Imobiliário varia conforme perfil e interesse do investidor, porém, usualmente, o mercado realiza suas contas de viabilidade com médias de rentabilidade ao investidor imobiliário de 0,5% a.m. até 1,0% a.m (Bruta).

Líquida: Após Taxas e Impostos e Retenção do Fundo de Reinvestimento Bruta: Antes do Ir e Após Retenção do Fundo de Reinvestimento

Taxa de Atratividade - Entrevista

Líquida 5,0% 7,0%

Bruta 6,5% 9,5%

Setor Imobiliário - Atratividade

Mínima Máxima

Mês 0,50% 1,00%

Ano 6,17% 12,68%

A Caio Calfat realizou em Junho de 2015 entrevistas com duas empresas que comercializam unidades de condo-hotés, a empresa Só Flats e a Compra e Venda de Hotéis, A resposta obtida foi que a faixa de concentração considerada atrativa pelos clientes estava entre:


1.8. Comparação entre a Taxa de Capitalização Em pesquisa direta no site de imobiliária eletrônica SóFlats (www.soflatsnet.com), - informações que não foram auditadas, foram obtidos os seguintes dados referências de mercado secundário de empreendimentos localizados próximos ao mercado em estudo e comparáveis ao hotel em estudo:

Para o Empreendimento em estudo, utilizou-se CapRate de 8,1%, valor que representa a média rentabilidade simples dos dez anos de operação e que está dentro das faixas de atratividade do mercado de condo-hotel.

Informações Públicas - Vendas Secundárias / Condo-Hotel

Unidade Valor

Anunciado Distribuição Divulgada

Rentabilidade Nominal Mês

Rentabilidade Nominal Ano

Ibis Campinas 250.000 876,25 0,35% 4,29%

Mercure Campinas 210.000 656,02 0,31% 3,81%

Média 0,33% 4,05%

http://www.soflatsnet.com/





42 Fonte: Lopes Imobiliária, Plano B Imóveis e Franquia Imóveis

Em pesquisa direta com a corretoras Lopes Imobiliária, Plano B Imóveis e Franquia Imóveis, foram obtidos os seguintes dados

referências de mercado de lançamentos de empreendimentos localizados em Americana e região.

Empreendimento Ibis Americana Hotel Contemporâneo Ibis Budget (100%

vendido)

Tipo do Empreendimento

Condo -Hotel Condo -Hotel Mondial Setin: Hotel

+apartamentos + escritórios

Categoria Econômico Econômico Supereconômico

Localização Americana Campinas Campinas

Qtde Uhs / Aptos 120 310 272

m² apartamentos 16 m² 20 m² 15 m²

Valor de venda (Uhs/Aptos)

R$ 253.000,00 R$ 470.000 R$ 335.000 (revenda)

Valor de venda/m² R$ 15.812,50 R$23.500/ m² R$ 22.333/ m²

Previsão de entrega 2018 2018 2016


1.9. Empreendimentos similares no mercado

43

1.10. Parecer sobre a qualidade do Empreendimento para Investidores em HIIP

Localização – ADEQUADA: O hotel possui boa visibilidade a partir das rodovias Luiz de Queiroz e Anhanguera, e se beneficia pela

localização próxima ao trevo de entroncamento das duas vias. O acesso evita o trânsito da região central, aproxima os geradores

de demanda das cidades de Americana, Nova Odessa, Santa Bárbara d’Oeste e pode captar demanda de passantes que circulam

no eixo São Paulo / Interior. Os fundos do hotel em estudo está direcionado ao condomínio Terras do Imperador onde há um lago

que compõe de forma positiva a paisagem vista das UHs. A cidade de Americana não possui um ponto de serviços de grande

porte como shopping, sendo as opções mais próximas o Tivoli Shopping em Santa Bárbara d’Oeste (16,3 km - 18 min) e os

shoppings da cidade de Campinas (com pedágio no percurso) como o Parque Dom Pedro Shopping (27,3 km - 23 min).

Entretanto, há projeto de implantação do Praça Americana Shopping Center, com percurso estimado a partir do hotel em estudo

de 16 km, aproximadamente 16 min. Pela proximidade com as rodovias e com o Aeroporto de Americana, sugere-se que as UHs

tenham isolamento acústico para evitar os ruídos que possam interferir no conforto dos hóspedes. Desta forma, damos como

adequada a localização do terreno em estudo.


44


Mercado – OPORTUNO: O mercado hoteleiro de Americana e das cidades do entorno (Santa Bárbara d’Oeste e Nova Odessa)

carecem de oferta de hotéis administrados por redes hoteleiras com reconhecimento a nível nacional e internacional. A cidade

mais próxima com parque hoteleiro nesse perfil é Campinas, cujo trajeto a partir da Rodovia Anhanguera possui pedágio.

Percebe-se que há demanda de eventos corporativos mas que os hotéis de Americana se limitam ao atendimento de no máximo

300 pessoas, comportado pelo Novo Hotel Nacional, que conta com infraestrutura precária.

As cidades de Americana e Nova Odessa têm conseguido atrair novos investimentos e a expectativa para os próximos é positiva,

o que pode impactar de forma positiva a ocupação e as tarifas.

Assim, acredita-se que apesar da queda na taxa de ocupação e da diárias citadas pelos gerentes, o mercado se reestabilize nos

próximos anos e que se torne mais profissional, com a entrada do Ibis administrado pela rede Accor Hotels e do hotel em estudo

com a bandeira Comfort, administrado pela Atlantica Hotels.


45


Absorção do Hotel em Estudo – VIÁVEL: As taxas de ocupação estimadas estão próximas da faixa considerada adequada (em

torno de 60%) a partir do quinto ano de operação.

Retorno para o Investidor Imobiliário – ADEQUADO: As estimativas operacionais e financeiras para o hotel em estudo e o preço

de venda sugerido ao investidor pulverizado, aponta retorno na expectativa média do mercado.

Importante lembrar que investir em uma unidade HIIP traz riscos, como qualquer negócio. Esses riscos podem ser de ordem

interna, capacidade de administração e concorrência da Operadora, quanto externa, como mudanças no ambiente sócio

econômico estudado, assim, os resultados apresentados não certos de serem alcançados devido a esses mesmos riscos

mencionados.


46

Índice







giro inicial






10. Anexos

Americana

47


Região Metropolitana de Campinas (Dados Oficiais Disponíveis)

Fonte: Agência Metropolitana de Campinas (AGEMCAMP) e IBGE - Últimos dados oficiais disponíveis

Região Metropolitana de Campinas A Região Metropolitana de Campinas (RMC), divisão do Estado do

São Paulo é formada por 20 municípios: Americana, Artur

Nogueira, Campinas, Cosmópolis, Engenheiro Coelho, Holambra,

Hortolândia, Indaiatuba, Itatiba, Jaguariúna, Monte Mor,

Morungaba, Nova Odessa, Paulínia, Pedreira, Santa Bárbara

d'Oeste, Santo Antônio de Posse, Sumaré, Valinhos e Vinhedo.

A região possui forte produção industrial e científico/tecnológico,

com acesso facilitado a partir de rodovias como a Bandeirantes e a

Anhanguera, além do Aeroporto de Viracopos, localizado em

Campinas.

A região ocupa área territorial de 3.791,79 km² e a população

estimada em 2017 é de 3.088.783 habitantes.

https://www.google.com.br/url?sa=i&rct=j&q=&esrc=s&source=images&cd=&cad=rja&uact=8&ved=0CAcQjRxqFQoTCMz0sYKPz8gCFYOPkAodfE4LHw&url=https://pt.wikipedia.org/wiki/Campinas&psig=AFQjCNHP9aJDxaZPnWE_aTnqDgjKu5B2yw&ust=1445364098528333

48


Região Metropolitana de Campinas (Dados Oficiais Disponíveis)

Fonte: IBGE - Últimos dados oficiais disponíveis (PIB x 1000) e Portal Investe São Paulo

N° Cidade PIB 2014 (R$) % Área (km²) População 2014 População Est. 2016

1 Campinas 57.673.309 37% 794,571 1.154.617 1.173.370

2 Paulínia 14.655.384 9% 138,777 95.221 100.128

3 Indaiatuba 12.058.634 8% 153,465 226.602 235.367

4 Sumaré 11.969.866 8% 133,912 262.308 269.522

5 Americana 10.727.869 7% 62,416 226.970 231.621

6 Hortolândia 10.171.817 6% 81,604 212.527 219.039

7 Vinhedo 7.306.490 5% 311,545 71.217 73.855

8 Jaguariúna 6.821.447 4% 148,538 50.719 53.069

9 Valinhos 5.338.650 3% 271,03 118.312 122.163

10 Santa Bárbara d'Oeste 5.202.729 3% 141,391 189.233 191.024

11 Outras Cidades 15.915.905 10% 1.555 448.270 462.370

TOTAL 157.842.098 100% 3.791,79 3.055.996 3.131.528

▪A economia da RMC é caracterizada pela forte presença industrial e pelos centros inovadores destinados a pesquisas científicas e

tecnológicas. De acordo com pesquisa realizada pela Federação das Indústrias do Estado de São Paulo (Fiesp), a Região Metropolitana de

Campinas se destaca como a segunda região do Estado de São Paulo que mais concentra indústrias de grande porte, com 180 unidades,

atrás apenas da Região Metropolitana de São Paulo, com 254 unidades.

▪Americana é 5ª cidade que mais contribuinte do PIB da RMC, responsável por 7% da arrecadação total.

49

A economia de Americana é forte no setor de serviços, seguida pela produção industrial. Americana é polo de serviços e

comércio para as cidades de Santa Bárbara d’Oeste e Nova Odessa e era conhecida pela vocação para o segmento têxtil

(confecções), mas atualmente (de acordo com entrevista com a Associação Comercial e Industrial de Americana), o setor não

está em sua melhor época, pela competição internacional, principalmente chinesa.

Desta forma, a cidade diversificou a produção industrial e atraiu grandes fábricas de outros segmentos como a Goodyear, a

Suzano Papel e Celulose, Umicore Brasil Ltda (materiais tecnológicos), Baerlocher do Brasil S/A (aditivos para PVC), Evonik

Degussa do Brasil, Doosan (peças automobilísticas), Vicunha Rayon (Fibracel Têxtil), Greiner Bio One Brasil, entre outras.


Americana – Indicadores Econômicos

https://www.google.com.br/url?sa=i&rct=j&q=&esrc=s&source=images&cd=&cad=rja&uact=8&ved=0CAcQjRxqFQoTCIn4prTkmskCFQsYkAodMFANcg&url=http://www.mundodastribos.com/trabalhe-conosco-suzano-papel-celulose.html&psig=AFQjCNG7xIcXK9bLFqvsLVDvN25j-ZxIDQ&ust=1447963997386552

https://www.google.com.br/url?sa=i&rct=j&q=&esrc=s&source=images&cd=&cad=rja&uact=8&ved=0CAcQjRxqFQoTCOnYicztmMkCFQkYkAodApQJRg&url=http://circuitomultisports.com.br/realizacao-goodyear/&psig=AFQjCNE6et8LhSm5b3befOmP58TxTmSKwA&ust=1447897744245512

https://www.google.com.br/url?sa=i&rct=j&q=&esrc=s&source=images&cd=&cad=rja&uact=8&ved=0CAcQjRxqFQoTCNmg8oPumMkCFUIRkAodbBsMQA&url=http://www.camargocorrea.com.br/grupo-camargo-correa/comunicacao/noticias/tavex-antecipa-lancamento-da-colecao-verao-2014.html&bvm=bv.107763241,d.Y2I&psig=AFQjCNHlhEn4yef101nLH2zqGFj9KUEYWQ&ust=1447897868002724

https://www.google.com.br/url?sa=i&rct=j&q=&esrc=s&source=images&cd=&cad=rja&uact=8&ved=0CAcQjRxqFQoTCJmSxo_umMkCFYyVkAodHn8FUQ&url=http://www.photon.com.br/Catalisador-desenvolvido-pela-Umicore-Brasil-recebe-premio/304/n/&bvm=bv.107763241,d.Y2I&psig=AFQjCNFhckqOaTbOSHaibljHzPY7nYfFcA&ust=1447897894462368

https://www.google.com.br/url?sa=i&rct=j&q=&esrc=s&source=images&cd=&cad=rja&uact=8&ved=0CAcQjRxqFQoTCP3oiaDumMkCFQaVkAodAE0E1Q&url=https://www.itron.com/brasil/pt/about/Pages/Our-Media-Center.aspx&bvm=bv.107763241,d.Y2I&psig=AFQjCNFMqWeY4e02GXCkd_8DoIwAkt3qEg&ust=1447897920083055

https://www.google.com.br/url?sa=i&rct=j&q=&esrc=s&source=images&cd=&cad=rja&uact=8&ved=0CAcQjRxqFQoTCNrHhLvumMkCFcoVkAoduocC7g&url=http://www.baerlocher.com/pages/baerlocher-france/service/downloads-baerlocher-france/logos/&psig=AFQjCNFz71GcJRd6GNCS3uM0eo-st33ioQ&ust=1447897983720946

http://corporate.evonik.com.br/region/brazil/pt

https://www.google.com.br/url?sa=i&rct=j&q=&esrc=s&source=images&cd=&cad=rja&uact=8&ved=0CAcQjRxqFQoTCMfq6tHvmMkCFQmTkAod6fQCuw&url=http://saocarlosquimica.com.br/greiner.html&bvm=bv.107763241,d.Y2I&psig=AFQjCNFRb68xkXWVluzuAPq_UyMflGz7uA&ust=1447898300420284

50

Americana – Indicadores Econômicos (Dados Oficiais Disponíveis)

*O crescimento médio real é calculado com base nos valores trazidos para o valor presente, com atualização de inflação pelo índice IPCA.

O IBGE não disponibilizou os dados de PIB por cidade após o ano base de 2014.

Crescimento Médio Real*: 3,94% a.a.

Aumento Nominal 2010/2014: 10,34%

Fonte: IBGE - Últimos dados oficiais disponíveis – PIB x 1000


O gráfico ao abaixo representa a evolução do PIB de Americana, que hoje é baseada no comércio atacadista de roupas,

serviços e na indústria.

51

Cidade Ano Empresas TCM* Ano Pessoal

Ocupado TCM* Ano IDHM TCM* Ano

Índice Firjan

TCM*

Americana

2014 11.974 3,69%

a.a.

2014 95.991 1,07%

a.a.

2010 0,811 0,99%

a.a.

2013 0,8614 0,31%

a.a. 2009 9.991 2009 90.551 2000 0,735 2008 0,8480

Fontes: N° de Empresas Atuantes, Pessoal Ocupado, IDHM: IBGE. Índice FIRJAN: FIRJAN - Últimos dados oficiais disponíveis Ranking IDHM: Portal Atlas do Desenvolvimento Humano do Brasil


Entre as regiões metropolitanas do país, a RMC é a segunda com o maior IDHM (0,792), seguindo a Região Metropolitana de São

Paulo com 0,794. A cidade de Americana tem IDHM de 0,811, maior que das RMs.

Conforme tabela abaixo, Americana tem apresentado índices crescentes no número de empresas, pessoal ocupado e nos índices

direcionados à qualidade de vida. A cidade ocupa a 19ª posição entre os 5.565 municípios brasileiros, sendo São Caetano do Sul o

líder do ranking com o IDHM de 0,862.

Americana – Indicadores Econômicos (Dados Oficiais Disponíveis)

52 52


Americana - Acesso

A cidade de Americana é servida pela SP-330

(Rodovia Anhanguera) e pela SP-304 (Rodovia Luiz

de Queiroz, no trecho entre Americana e

Piracicaba).

Também está próxima da SP-348 (Rodovia dos

Bandeirantes), com ligação a partir da SP 304 no

trevo de acesso da cidade de Santa Bárbara

D’Oeste.

Legenda Acesso




Fonte: Google Maps

Americana

Campinas

São Paulo

Piracicaba

Limeira

53

A cidade de Americana conta com o Aeroporto Municipal Augusto

Oliveira Salvação, que está localizado às margens da Rodovia Luiz de

Queiroz, próximo do hotel em estudo. De acordo com a prefeitura da

cidade, o aeroporto dispõe de 27 hangares, pista de 1100 metros de

extensão e realiza 900 pousos e decolagens particulares ao mês, com

movimentação de cerca de 300 pessoas por dia.

Além dos hangares, atualmente o aeroporto conta com empresas

voltadas para manutenção de aeronaves e escola de aviação como a SB

Aviation - Sierra Bravo Aviation e a EAA - Escola Americanense de

Aviação.

Existe a previsão da concessão de uma área de 260 mil m² pelo Governo

do Estado de São Paulo para ampliação do número de hangares e da

pista de pouso e decolagem. A expectativa com a ampliação é atrair um

maior número de empresas do setor aeronáutico.

Fonte: Prefeitura de Americana 53

Aeroporto Municipal Augusto Oliveira Salvação


Americana - Aeroporto

Hotel em Estudo

https://www.google.com.br/url?sa=i&rct=j&q=&esrc=s&source=images&cd=&cad=rja&uact=8&ved=0ahUKEwistYTrgqfJAhUCrJAKHRANBKYQjRwIBw&url=http://www.appaa.net/conheca-a-appaa/&psig=AFQjCNHWwykOXQC8OJKnfkvISBiW9KYydw&ust=1448384479616156

54

O aeroporto com voos comerciais mais próximo de Americana é o Aeroporto

Internacional de Viracopos - Campinas.

Desde 2012 o aeroporto passou a ser administrado pela Consórcio Aeroportos Brasil,

com contrato previsto para um período de 30 anos.

O aeroporto está em reforma desde setembro de 2012, para modernização de toda a

estrutura do terminal. Dentro do período de administração da concessionária, o

aeroporto receberá investimento de R$ 9,5 bilhões, divididos em 6 ciclos.

Atualmente, Viracopos tem oito voos semanais para Fort Lauderdale, seis para Orlando

(EUA), além de outros seis para Lisboa (Portugal). Em março, a Azul anunciou que em

julho e agosto haverá ligações diretas para Bariloche (Argentina), um dos principais

roteiros turísticos do país.

Em 2016, o aeroporto recebeu quase 10 milhões de passageiros, porém apresentou

queda de aproximadamente 10% em relação a 2015.

Novas pistas serão entregues nos próximos anos, com previsão de atender uma

demanda de 30 milhões de passageiros até 2025.

Fonte: Infraero, Portal Estadão e Aeroporto Internacional de Viracopos 54

Aeroporto Internacional de Viracopos

Ano 2015 2016 Variação

Passageiros 10.324.658 9.325.252 -9,7%

Aeronaves 131.534 127.395 -9,5%

Distância do hotel em estudo: 40,1 km (28 min)



https://www.google.com.br/url?sa=i&rct=j&q=&esrc=s&source=images&cd=&cad=rja&uact=8&ved=0CAcQjRxqFQoTCOCCpM2c1MgCFQwWkAodKusHvg&url=http://www.redemercadosdofuturo.com.br/profiles/blogs/nascedouro-da-cidade-aeroportu-ria-classe-mundial&psig=AFQjCNE0OVuxd3F5-tDigN73fu9ye0vTXQ&ust=1445539549635509

55

Aeroporto Internacional de Viracopos - Ampliação

Está em construção um novo terminal de 178 mil m² de área total, que contará com:

28 pontes de embarque 7 novas estações remotas Estacionamento de veículos com capacidade de 4.000 novas vagas Ampliação das pistas para manobra de aeronaves 35 novas vagas para aeronaves e 30 já existentes

Fonte: Portal Viracopos Aeroportos Brasil



Obra Externas Internas

Eventos

56

De acordo com entrevista realizada com a diretora de estatísticas da Secretaria Municipal de Planejamento de

Americana, a maior parte dos eventos que ocorrem na cidade são corporativos de médio porte (até 400 pessoas).

A cidade costumava receber feiras têxteis, porém, pela falta de grandes espaços para realização dos eventos e por

falta de hospedagem para acomodar todos os participantes, estas feiras passaram a ser realizadas na cidade de São

Paulo.

Festa do Peão de Americana (junho, duração de 7 dias) : A Festa do Peão é considerada o 2° maior rodeio do Estado

de São Paulo (1° Barretos, 2° Americana, 3° Jaguariúna, 4° Limeira). Em média, recebe aproximadamente 45 mil

pessoas por dia. Pela baixa oferta de hotéis em Americana, a demanda destes eventos optam por alugar chácaras na

própria cidade ou se deslocam para as cidades do entorno. A festa ocorre no Parque de Eventos CCA (Clube dos

Cavaleiros de Americana) localizado a 2,9 km do hotel em estudo, aproximadamente 7 min.

Fonte: Pesquisa de Campo Caio Calfat Real Estate Consulting


Eventos - Parque de Eventos CCA (Clube dos Cavaleiros de Americana)

57

O Parque de Eventos CCA está localizado próximo da

Rodovia Anhanguera, ocupa área de 1 milhão de metros

quadrados, estacionamento para aproximadamente 10 mil

veículos, arquibancada, arena, praça de alimentação e

ambulatório médico.

O Parque também conta com área destinada a realização de

festas sociais e corporativas, o Americana Hall.

Fonte: Portal Festa do Peão de Americana e Google Maps


Hotel em Estudo

Parque de Eventos CCA

https://www.google.com.br/url?sa=i&rct=j&q=&esrc=s&source=images&cd=&cad=rja&uact=8&ved=0ahUKEwic9fX9k6fJAhWSK5AKHQS9D3AQjRwIBw&url=http://www.guia-se.com.br/sp/americana/centro/americana-hall&bvm=bv.108194040,d.Y2I&psig=AFQjCNEtZ_o745ZrclUgWqExshNEYVKA7Q&ust=1448389088981424

https://www.google.com.br/url?sa=i&rct=j&q=&esrc=s&source=images&cd=&cad=rja&uact=8&ved=0ahUKEwikmNmlk6fJAhWQpJAKHRG5D3AQjRwIBw&url=http://www.apontador.com.br/local/sp/americana/artigos_e_equipamentos_para_festas_e_eventos/C413760102353U353E/parque_de_eventos_cca.html&bvm=bv.108194040,d.Y2I&psig=AFQjCNH8han2r0gn_er1nShZ_gPf7it3yQ&ust=1448388877900273

https://www.google.com.br/url?sa=i&rct=j&q=&esrc=s&source=images&cd=&cad=rja&uact=8&ved=0ahUKEwiK9O7JlKfJAhVDrpAKHaU1AWwQjRwIBw&url=http://www.festadopeaodeamericana.com.br/contato/&bvm=bv.108194040,d.Y2I&psig=AFQjCNFPJwkOgiwYPWRAC5v_S_jxkY903g&ust=1448389250440232

Eventos - Expoamerica

58

A 2 km do hotel em estudo (aproximadamente 3 min) está

o Expo América, um pavilhão com área de 3.809,76 m² e

capacidade para 7 mil pessoas em formato pista.

O espaço realiza feiras de negócios e eventos sociais como

shows e formaturas. Está localizado na Rodovia Anhanguera

(km 119), no trevo de acesso à cidade de Nova Odessa.

Fonte: Portal Expo América e Google Maps


Hotel em Estudo

Parque de Eventos CCA

Novos projetos

59

Praça Americana Shopping Center: O terreno que

abrigará o shopping está localizado na Avenida Brasil, na

altura do número 1500. O shopping contará com 187

lojas, 32.700 m² de área construída, 24 operações de

alimentação e complexo de cinema. A expectativa de

entrega e inauguração está para 2019. Realização da 5R

Shoppings Centers.

Fonte: Pesquisa de Campo Caio Calfat Real Estate Consulting e Google Maps


Hotel em Estudo

Distância do hotel em estudo: 16 km (16 min)

Área de Expansão: De acordo com entrevista realizada com a Secretaria de Desenvolvimento Econômico e de Planejamento

de Americana, a cidade tem expandido economicamente no entorno da Rodovia Anhanguera e na região de São Jerônimo,

na divisa da cidade com Limeira. A cidade tem atraído indústrias e loteamentos industriais para essas regiões, com alguns

projetos em andamento na prefeitura, cujas informações ainda não puderam ser compartilhadas.

Novos projetos

60 Fonte: Empresa Metropolitana de Transportes Urbanos de São Paulo S.A. ( EMTU)


Quando concluído, o corredor

interligará Campinas aos municípios

de Americana, Nova Odessa,

Sumaré, Hortolândia, Monte Mor e

Santa Bárbara d’Oeste.

O trecho de 24,3km que entre Santa

Bárbara d’Oeste e Nova Odessa está

em obras, dos quais 5,7km já foram

entregues. O terminal de Santa

Bárbara d’Oeste já foi inaugurado e os

terminais de Nova Odessa e

Americana já estão em construção.

Trecho do Corredor Metropolitano Vereador Biléo Soares (Noroeste)

Considerações

61

Americana e as cidades de Santa Barbara D´Oeste e Nova Odessa integram um dos maiores polos de tecidos do país. O comércio

de tecidos e roupas continua a ser a principal vocação destas cidades, porém a concorrência com o mercado chinês fez com que

estas cidades buscassem a diversificação das atividades econômicas.

A maior parte das indústrias de Americana são de pequeno e médio porte, voltadas para a confecção de roupas e metalurgia.

Além dessas, há algumas indústrias de grande porte como a Goodyear, a Suzano Papel e Celulose, Evonik Degussa do Brasil,

Doosan, entre outras, que contribuem fortemente na economia e movimentam a demanda hoteleira da cidade. A localização dos

distritos industriais nas pontas das cidades de Santa Bárbara D´Oeste e Nova Odessa, facilitam o acesso aos hotéis de Americana.

Para atrair novos investimentos, Americana tem política de incentivo como a redução do ISS, isenção de IPTU e isenção de ITBTI.

Estas ações tem refletido em novas construções como a fábrica de Evonik e o Praça Americana Shopping.

O cenário político atual está em reestruturação desde a cassação do prefeito Diego de Nadai em Outubro de 2014. Houve uma

nova eleição no início de 2015, onde foi eleito o Prefeito Omar Najar, que nas eleições de 2016 foi reeleito com mais de 70% dos

votos válidos. Há expectativa de captação de novos projetos e andamento dos que estavam estagnados.


62

Índice







giro inicial






10. Anexos

63

Macrolocalização


Elaboração: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting

Delimitação - Região de Interesse Industrial

O hotel em estudo está localizado no Jardim Imperador, ao lado do condomínio residencial de alto padrão “Terras do Imperador”.

Está próximo da divisa das cidades de Americana e Nova Odessa e possui fácil acesso à cidade de Santa Bárbara d’Oeste através da SP

304 - Rodovia Luiz de Queiroz, e à Campinas e São Paulo através da Rodovia Anhanguera.

Na extensão das duas rodovias estão concentradas algumas regiões de interesse industrial, conforme mapeamento abaixo:

Legenda Acesso




Hotel em Estudo

São Paulo

Limeira

64

Microlocalização


O hotel em estudo está no entroncamento da Rodovia Anhanguera com

a Rodovia Luiz de Queiroz, na Rua Imperador Didi Giuliano.

Também está próximo do trevo que atualmente é considerado uma das

principais vias de acesso à Nova Odessa, através da Rod. Arnaldo Júlio

Mauerberg.

No entorno está o aeroporto de Americana, os dois principais espaços de

eventos da cidade (Parque de Eventos CCA e Expoamérica) e empresa

KSPG Automotive, já localizada na cidade de Nova Odessa.

Na extensão da Rodovia Anhanguera sentido São Paulo há dois projetos

em andamento para implantação do Brazilian Business Park Nova Odessa,

que ocupará área de 1,3 milhão de m² com 450 mil m² de área construída

e o Parque Industrial São Lourenço II, com área de 1 milhão de m²

projetado para atender indústrias multinacionais e empresas de logística.

Já na Rod. Arnaldo Júlio Mauerberg está em lançamento o Empresarial

Park Nova Odessa, com lotes entre 2.000 m² e 4.000 m².

Hotel em Estudo

Parque De Eventos CCA

Expoamérica

Aeroporto de Americana

Brazilian Business Park Nova Odessa

Parque Industrial São Lourenço

KSPG Automotive

Empresarial Park Nova Odessa

Trevo de Acesso

1

2

1 - Rod. Anhanguera / Rod. Luiz de Queiroz 2 - Rod. Anhanguera / Rod. Arnaldo Júlio Mauerberg

65

Microlocalização


Hotel em Estudo


Hotel em Estudo



Hotel em Estudo

Hotel em Estudo

66

Microlocalização



Hotel em Estudo

Hotel em Estudo Rod. Anhanguera

Rod. Luiz de Queiroz

67

Acesso


Fonte: Google Maps e Portal Concessionária AutoBAn

O acesso ao hotel em estudo a partir do Rodovia Anhanguera pode ser realizado a partir da saída 120 A e B, com indicativa Santa Bárbara

d’Oeste / Piracicaba.

No sentido São Paulo / Hotel em Estudo pela Rodovia Anhanguera há uma praça de pedágio, com tarifa de R$ 7,10 para veículos de

passeio, cobrado em ambos os sentidos da via.

Apesar do trevo de entroncamento, para acesso ao hotel em estudo a partir da Rodovia Anhanguera é necessário o deslocamento de

aproximadamente 12 km (ida e volta) para o retorno mais próximo da Rodovia Luiz de Queiroz.

Acesso : Limeira / Hotel em Estudo Acesso : São Paulo / Hotel em Estudo

Hotel em Estudo

Hotel em Estudo

Praça de Pedágio

São Paulo

Limeira

São Paulo

Limeira

68

Pontos de Interesse


Fonte: Google Maps - Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting

Abaixo o mapeamento dos principais pontos de interesse e as distâncias a partir do terreno em estudo. Tempo dos trajetos

estimado de automóvel através do Google Maps.

N ° Ponto de Interesse Distância (Tempo)

1 Indústrias Romi S.A. 20,8 km (20 min)

2 UNIMEP - Campus SBO 25 km (22 min)

3 Denso 24,2 km (22 min)

4 Doosan 9,7 km (13 min)

5 Evonik Degussa 15,5 km (22 min)

6 Barlocher Brasil 11,2 km (15 min)

7 Suzano Papel e Celulose 12,8 km (13 min)

8 Goodyear 9,5 km (9 min)

9 Ober S/A 9,6 km (11 min)

10 Parque Industrial Fritz Berzin 9,9 km (12 min)

11 Parque De Eventos CCA 2,9 km (7 min)

12 Expoamérica 2 km (3 min)

13 KSPG Automotive 3,6 km (5 min)

14 Aeroporto de Viracopos 40,1 km (28 min)

5

12

11

10

9

8 7

4

3

6 2

1

13

Hotel em Estudo

Aeroporto de Viracopos

69

Considerações


O hotel possui boa visibilidade a partir das rodovias Luiz de Queiroz e Anhanguera, e se beneficia pela localização próxima ao

trevo de entroncamento das duas vias.

O acesso evita o trânsito da região central, aproxima os geradores de demanda das cidades de Americana, Nova Odessa, Santa

Bárbara d’Oeste e pode captar demanda de passantes que circulam no eixo São Paulo / Interior.

Os fundos do hotel em estudo está direcionado ao condomínio Terras do Imperador onde há um lago que compõe de forma

positiva a paisagem vista das UHs.

A cidade de Americana não possui um ponto de serviços de grande porte como shopping, sendo as opções mais próximas o

Tivoli Shopping em Santa Bárbara d’Oeste (16,3 km - 18 min) e os shoppings da cidade de Campinas (com pedágio no percurso)

como o Parque Dom Pedro Shopping (27,3 km - 23 min). Entretanto, há projeto de implantação do Praça Americana Shopping

Center, com percurso estimado a partir do hotel em estudo de 16 km, aproximadamente 16 min.

Pela proximidade com as rodovias e com o Aeroporto de Americana, sugere-se que as UHs tenham isolamento acústico para

evitar os ruídos que possam interferir no conforto dos hóspedes.

Desta forma, damos como adequada a localização do terreno em estudo.

70

Índice







giro inicial






10. Anexos

71

Cesta Competitiva

Diária Média R$185,42

Taxa de Ocupação

59%

Para definição da Cesta Competitiva, foram mapeados os hotéis da cidade de Americana, Nova Odessa e Santa

Bárbara d’Oeste classificados com categoria midscale superior, midscale e econômico e os hotéis de Campinas, de

Sumaré, Indaiatuba e Itupeva com localização similar ao hotel em estudo (próximo de rodovias). No total, a cesta

competitiva disponibiliza 1126 UHs.



Cesta Competitiva Item Inauguração Hotel Rede UH SC Localização

1 1982 Hotel Florença Americana Vert Hotéis 80 100 Americana 2 2011 Nohotel Premium Americana Hotéis Nohotel 60 150 Americana 3 2000 Riema Áustria Flat Grupo Riema 38 110 Americana 4 1992 Novo Hotel Nacional Independente 120 300 Americana 5 2014 Hotel Nova Odessa Independente 20 80 Nova Odessa 6 - Nohotel Nova Odessa Hotéis Nohotel 50 30 Nova Odessa 7 - Casa Blanca Hotel Independente 48 50 Santa Bárbara D'Oeste 8 2005 Fildi Hotel & Eventos Independente 130 500 Sumaré 9 2010 Dan Inn Anhanguera Nacional Inn Hotéis 120 250 Campinas

10 1982 Hotel Premium Campinas Independente 105 400 Campinas 11 2001 Comfort Suites Campinas Atlantica Hotels 123 130 Campinas 12 2001 Vitória Hotel Convention Indaiatuba Vitória Hotéis 112 250 Indaiatuba 13 2006 Quality Resort & Convention Center Atlantica Hotels 220 550 Itupeva



Cesta Competitiva




Mapa 1

Cesta Competitiva

Item Hotel





5 Hotel Nova Odessa


7 Casa Blanca Hotel







7

5

Hotel em Estudo

6

1

4 2

3

Cesta Competitiva

Item Hotel





5 Hotel Nova Odessa


7 Casa Blanca Hotel








Cesta Competitiva




Mapa 2

12 13

Hotel em Estudo

11

9

10

8

74

Os hotéis diferenciam-se entre si e com o hotel em estudo, seja por preço, localização, produto, serviços ou demanda,

por exemplo. Sendo assim, cada hotel da cesta competitiva foi analisado de forma individual e comparado ao produto em

estudo para avaliar o nível de competitividade entre eles.

Foram criados índices de competitividade, onde:

1. Primária: compete 100% com o hotel em estudo e todas as UHs são consideradas no grupo competitivo;

2. Secundária: compete 50% com o hotel em estudo e metade do número total de UHs são consideradas no grupo

competitivo;

3. Terciária: compete 25% com o hotel em estudo e um quarto do número total de UHs são consideradas no grupo

competitivo;

4. Não competitivo: onde o produto é retirado do grupo por não oferecer UHs que possam vir a concorrer com o hotel em

estudo.


Cesta Competitiva


75

Cesta Competitiva

IC = Índice de Competitividade



Dessa forma, após essa nova análise, chegou-se a uma cesta competitiva que conta com os 13 hotéis, dos quais 619 UHs

das 1226 UHs irão competir efetivamente com as que serão disponibilizadas pelo empreendimento em estudo.

Cesta Competitiva Item Inauguração Hotel UH IC UH Comp.

1 1982 Hotel Florença Americana 80 100,00% 80 2 2011 Nohotel Premium Americana 60 100,00% 60 3 2000 Riema Áustria Flat 38 100,00% 38 4 1992 Novo Hotel Nacional 120 50,00% 60 5 2014 Hotel Nova Odessa 20 50,00% 10 6 - Nohotel Nova Odessa 50 50,00% 25 7 - Casa Blanca Hotel 48 50,00% 24 8 2005 Fildi Hotel & Eventos 130 50,00% 65 9 2010 Dan Inn Anhanguera 120 50,00% 60

10 1982 Hotel Premium Campinas 105 50,00% 53 11 2001 Comfort Suites Campinas 123 50,00% 62 12 2001 Vitória Hotel Convention Indaiatuba 112 25,00% 28 13 2006 Quality Resort & Convention Center 220 25,00% 55

1226 619



Cesta Competitiva


Abaixo valor da diária média ponderada sem café da manhã, calculada com base nos valores efetivos de 2ª a 5ª feira e 6ª a domingo,

além das tarifas aplicadas em sites de reservas como Decolar.com e Booking.com.


DM Item Inauguração Hotel

UH Comp.

Quadro de Dárias - Single UH Base

Webpage Hotel Decolar Booking Corporativa Média

1 1982 Hotel Florença Americana 80 192,61 192,61 254,41 239,00 163,72 184,41 163,61

2 2011 Nohotel Premium Americana 60 214,43 214,43 200,85 195,00 182,26 195,07 174,27

3 2000 Riema Áustria Flat 38 199,93 193,33 208,00 202,12 167,13 181,36 160,56

4 1992 Novo Hotel Nacional 60 130,00 150,71 0,00 130,00 119,30 129,15 110,95

5 2014 Hotel Nova Odessa 10 189,00 189,00 0,00 189,00 160,65 173,88 153,08

6 - Nohotel Nova Odessa 25 173,00 173,00 165,26 160,57 147,05 157,82 139,62

7 - Casa Blanca Hotel 24 130,00 130,00 0,00 0,00 110,50 119,60 98,80

8 2005 Fildi Hotel & Eventos 65 174,74 175,56 209,25 180,69 148,88 165,53 144,73

9 2010 Dan Inn Anhanguera 60 168,79 186,14 187,54 187,55 150,85 166,39 145,59

10 1982 Hotel Premium Campinas 53 252,86 252,86 252,86 252,86 214,93 235,16 214,36

11 2001 Comfort Suites Campinas 62 267,00 275,55 252,87 251,35 230,58 249,73 228,93

12 2001 Vitória Hotel Convention Indaiatuba 28 391,57 344,18 0,00 391,57 312,69 345,28 324,48

13 2006 Quality Resort & Convention Center 55 477,00 502,86 452,57 502,86 416,44 454,01 364,01



Cesta Competitiva


Observa-se na tabela abaixo os valores de aluguel para a maior sala de eventos em formato de auditório dos hotéis da cesta

competitiva que possuem espaço para realização de evento corporativos. Estas tarifas já estão com as taxas e referem-se ao valor

individual da sala. Os valores estão desvinculadas ao serviços de alimentos e bebidas e locação de equipamentos.

N° Hotel Localização Maior Sala em Auditório

m² Diária Capacidade R$ /m²

1 Ramada Hotel e Suítes Americana 79 R$ 700,00 100 R$ 8,86

2 Nohotel Premium Americana Americana 157 R$ 800,00 150 R$ 5,09

3 Riema Áustria Flat Americana 130 R$ 500,00 100 R$ 3,84

4 Novo Hotel Nacional Americana 360 R$ 1.000,00 300 R$ 2,77

5 Casa Blanca Hotel Santa Bárbara D'Oeste 55 R$ 300,00 50 R$ 5,45

6 Fildi Hotel & Eventos Sumaré 350 R$ 7.000,00 700 R$ 20,00

7 Dan Inn Anhanguera Campinas 218 R$ 1.600,00 250 R$ 7,33

8 Hotel Premium Campinas Campinas 271 R$ 3.200,00 350 R$ 11,80

9 Comfort Suites Campinas Campinas 123 R$ 1.200,00 130 R$ 9,75

10 Vitória Hotel Convention Indaiatuba Indaiatuba 330 R$ 5.000,00 200 R$ 15,15

11 Quality Resort & Convention Center Itupeva 464 R$ 8.000,00 550 R$ 17,24



Oferta: A oferta hoteleira de Americana é formada por hotéis antigos, a maioria independentes. A cidade teve recentemente

um hotel com bandeira de rede com reconhecimento nacional, o Ramada Hotel e Suítes, considerado o melhor hotel da cidade

após passar por retrofit e passar por conversão no início de 2014 (antigo hotel Florença Palace). Atualmente, porém, ele se

tornou o Hotel Florença Americana. Todos os hotéis da cidade considerados na cesta competitiva possuem sala de eventos e

boa procura por elas.

Demanda: A demanda é caracterizada por hóspedes corporativos, apontada pelos gerentes gerais como 90% do total de

clientes atendidos. Os hotéis de Americana atendem a demanda das indústrias locais e os hóspedes não acomodados das

cidades de Santa Bárbara D´Oeste e Nova Odessa, nestas duas últimas a hotelaria ainda é pouco qualificada.O perfil de

hóspedes é diversificado e vai desde o nível operacional (montadores de máquinas, técnicos e representantes comerciais) até

o nível gerencial. A média de permanência é 2 a 3 dias com maior frequência de segunda a quinta feira. Nos fins de semana a

ocupação está ligada a eventos sociais como casamentos e formaturas, entre outros.

Oferta e Demanda


79

Como oferta futura, identificou-se o hotel Ibis da rede Accor, já em construção durante a visita técnica realizada em Novembro

de 2015.O hotel de categoria econômica terá 120 UHs e está localizado entre a Av. São Jerônimo e a Av. América, em Americana.


Oferta Futura


Econômico

Hotel em Estudo

Ibis Americana


O mercado hoteleiro de Americana e das cidades do entorno (Santa Bárbara d’Oeste e Nova Odessa) carecem de

oferta de hotéis administrados por redes hoteleiras com reconhecimento a nível nacional e internacional. A cidade

mais próxima com parque hoteleiro nesse perfil é Campinas, cujo trajeto a partir da Rodovia Anhanguera possui

pedágio.

Percebe-se que há demanda de eventos corporativos mas que os hotéis de Americana se limitam ao atendimento

de no máximo 300 pessoas, comportado pelo Novo Hotel Nacional, que conta com infraestrutura precária.

As cidades de Americana e Nova Odessa têm conseguido atrair novos investimentos e a expectativa para os

próximos é positiva, o que pode impactar de forma positiva a ocupação e as tarifas.

Assim, acredita-se que apesar da queda na taxa de ocupação e da diárias citadas pelos gerentes, o mercado se

reestabilize nos próximos anos e que se torne mais profissional, com a entrada do Ibis administrado pela rede Accor

Hotels e do hotel em estudo com a bandeira Comfort, administrado pela Atlantica Hotels.

Considerações


81

Índice







giro inicial






10. Anexos


Com base nas informações de

desempenho coletadas com os gerentes

gerais dos hotéis da cesta, pode-se

identificar o número de room nights

vendidos por dia (demanda). O número de

diárias/dia confrontado com o número de

UHs disponíveis indica que a taxa de

ocupação para a cesta competitiva foi de

59%.

O Hotel x Mercado: Projeção de Demanda


Legenda: UH: Número de unidades habitacionais disponibilizadas pelos hotéis; TO (Taxa de Ocupação): Porcentagem de unidades habitacionais que foi preenchida no hotel durante determinado período, calculada através da divisão do número de unidades habitacionais vendidas pelo número de unidades habitacionais ofertadas; Demanda: número de pessoas que ocupou o hotel durante determinado período, calculado pela multiplicação do número de unidades habitacionais ofertadas pela taxa de ocupação.


Item Inauguração Hotel UH Comp. Demanda

1 1982 Hotel Florença Americana 80 45

2 2011 Nohotel Premium Americana 60 40

3 2000 Riema Áustria Flat 38 23

4 1992 Novo Hotel Nacional 60 41

5 2014 Hotel Nova Odessa 10 6

6 - Nohotel Nova Odessa 25 16

7 - Casa Blanca Hotel 24 16

8 2005 Fildi Hotel & Eventos 65 29

9 2010 Dan Inn Anhanguera 60 36

10 1982 Hotel Premium Campinas 53 32

11 2001 Comfort Suites Campinas 62 38

12 2001 Vitória Hotel Convention Indaiatuba 28 19

13 2006 Quality Resort & Convention Center 55 26

365

83

Taxa de Projeção de Demanda

Taxa Peso

PIB 2,61% 5

Empresas 3,69% 3

Índice Firjan 0,31% 1

Aeroporto 4,26% 1

Taxa de Projeção 2,87% 10

Taxas de Projeção de Demanda

Corte Taxa

2017 a 2019 0% 2,87%

2020 a 2022 15% 2,44%

2023 a 2026 20% 2,29%

Projeção Demanda

Ano Demanda

2016 365

2017 375

2018 386

2019 397

2020 407

2021 417

2022 427

2023 437

2024 447

2025 457

2026 467

Para efeito de cálculo da taxa de projeção de demanda foram utilizados os seguintes dados:


Fonte: IBGE, Portal UOL e INFRAERO Últimos dados oficiais disponíveis

Demanda: Média diária de diárias vendidas

1. PIB da Cidade de Americana de 2010 e 2016 – sendo 2010 - 2014 os últimos dados oficiais disponibilizados pelo IBGE (que geraram crescimento de 3,94% a.a.) e complementados pela taxa de crescimento do PIB Brasil de 2015 (-3,8%) e estimativa do PIB Brasil 2016 (-3,6%), segundo dados do colhidos em www.economia.uol.com.br, o que gerou índice de crescimento de 2,61% a.a. no período de 2010 a 2016.

2. Crescimento de empresas entre 2009 e 2014, e Crescimento do Índice Firjan 2008 e 2013. Esses dados não puderam ser complementados até 2016 pois não há dados disponíveis além dessas datas, porém cobrem cinco anos e apontam tendência.

3. Movimento do Aeroporto de Viracopos – 2011/2016.

A taxa obtida foi ponderada por meio de pesos aplicados pela equipe da Caio

Calfat considerando a potencialidade de crescimento da cidade e os dados

sócio econômicos apurados. Assim, a taxa de projeção inicial de 2,87%ao ano,

por

O Hotel x Mercado: Projeção de Demanda e Oferta


por segurança e metodologia, foi reduzida com o tempo para evitar uma supervalorização da demanda nas projeções para o mercado e para a inserção

do hotel em estudo: nos 3 primeiros anos a taxa foi utilizada integralmente, com redução de 15% do quarto ao sexto ano, e 20% do sétimo ao décimo.

84

Assim, a ponderação dos índices econômicos foi uma avaliação da equipe da Caio Calfat, com critérios que consideraram as

variações cíclicas do mercado, bem como as tendências dos índices apurados e o social demográfico da cidade, e essa avaliação

refletiu em taxa de crescimento demanda de 2,87% a.a., a qual foi aplicada no período de 2017 a 2019 por registrar uma curva de

tendência e que poderá ser atingida conforme a reversão do quadro atual e momentâneo da economia brasileira seja revertido,

conforme as expectativas do Governo Federal.

Importante lembrar que, embora o período econômico atual aponte para redução da atividade econômica no país, a cidade de

Americana tem seu potencial hoteleiro ligado às atividades industriais da cidade e do entorno.

Por segurança e metodologia, para não superestimar a taxa de projeção de demanda, a taxa apurada de projeção foi reduzida ao

longo tempo. Porém, como dito, os investimentos na cidade de Americana, conforme apontado nos capítulos anteriores, e o tipo de

economia da cidade, possibilitam entender que o setor hoteleiro não será duramente afetado.




Os hotéis considerados na coluna de saídas referem-se ao reposicionamento dos mesmos em novos grupos competitivos, conforme a entrada de novos hotéis na cesta em análise.

Entradas: 2018 - Ibis Americana - 60 UHs 2018 - Entrada de Segurança - 120 Uhs Saídas: 2017 - Riema Austria Flat – 38 UHs 2018 - Novo Hotel Nacional - 60 UHs 2018 - Nohotel Nova Odessa - 25 UHs 2018 - Hotel Nova Odessa - 10 UHs 2018 - Casa Blanca Hotel - 24 UHs Obs.: Foi considerada apenas 1 entrada de segurança, em virtude da atualização do estudo, que mensurou a redução de possíveis investimentos hoteleiros nessa região.

A oferta futura identificada foi somada à oferta do grupo

competitivo destacado.



Projeção de Oferta

Inicial Entrada Saída Final

2016 619 619

2017 619 38 581

2018 581 180 119 642

2019 642 642

2020 642 642

2021 642 642

2022 642 642

2023 642 642

2024 642 642

2025 642 642

2026 642 642


O Hotel x Mercado: Desempenho


Desempenho: Inadequado ao posicionamento Desempenho: Ideal é estabilização em pelo menos 60%

Legenda: Mercado: Disponibilidade de Uhs para venda no ano; Hotel : acréscimo de oferta do hotel em estudo no grupo competitivo; Total: Hotel em Estudo + Grupo Competitivo; D. Ideal: Percentual que divide proporcionalmente a demanda entre os hotéis do grupo competitivo. O valor indicado é a proporção da demanda que cabe ao hotel em estudo; Penetração: Desempenho do hotel positivo ou negativo em relação a sua D. Ideal – Considerou-se penetração positiva a partir do 2º ano, pois trate-se de um produto novo, de rede, diferente dos demais. Pick up: Demanda captada fora do grupo competitivo estimado. Prática usual de equivalência entre 0% e 10% da oferta do hotel, pois o corte da cesta não abarca o mercado inteiro. Demanda do Hotel: Aplicação da D. Ideal e da taxa de penetração na demanda estimada para o grupo competitivo; % TO: Estimativa de taxa de ocupação para o hotel em estudo. DM: Diária Média. Projeção de valores a serem cobrados pelo hotel; não inclui café da manhã, valores correntes de Maio de 2017. Projeção de diária média: Diária média ano 1 (2018) foi baseada na análise da cesta competitiva – págs. 23 e 75, os demais anos refletem processo de posicionamento do hotel no mercado – marca, localização e público alvo. Obs.: O desempenho do empreendimento foi estimado em 5 anos, a partir do 6° estima-se estabilidade operacional nos níveis do 5° ano de operação, adotando-se apenas um crescimento vegetativo no FC do empreendimento para os anos seguintes.

Oferta Hotel X Mercado Demanda Desempenho

Mercado Hotel Total D. Ideal Penetração Pick UP Mercado Hotel % TO DM

2018 642

244

886 27,54% 100,00% 21 386 127 52,17% R$ 225

2019 642 886 27,54% 103,00% 22 397 135 55,17% R$ 236

2020 642 886 27,54% 105,00% 23 407 141 57,63% R$ 242

2021 642 886 27,54% 105,00% 24 417 144 59,21% R$ 248

2022 642 886 27,54% 105,00% 25 427 148 60,82% R$ 254

Diária Média: Posicionamento Hotel Midscale Posicionamento como hotel de rede com proposta moderna e boas instalações

87

Abaixo estão as projeções de mercado antes e depois da entrada do hotel em estudo. O cálculo é feito considerando as ponderações de

crescimento da cidade e da oferta hoteleira citadas nos slides anteriores.

Legenda: Demanda: Demanda estimada para o grupo competitivo; Oferta: Disponibilidade de UHs para venda no ano já com base nas previsões de entradas e saídas do set competitivo; TO Mercado: Estimativa de taxa de ocupação para o mercado competitivo; Hotel em Estudo: acréscimo de oferta do hotel no grupo competitivo; TO Mercado + Hotel em Estudo: Taxa de ocupação do set competitivo + hotel em estudo.

O Hotel x Mercado: Desempenho



Projeção de Mercado

Ano Demanda Oferta TO

Mercado Hotel em

Estudo

TO Mercado + Hotel em

Estudo

2016 365 619 58,92% 58,92%

2017 375 581 64,58% 64,58%

2018 386 642 60,12% 244 43,56%

2019 397 642 61,84% 244 44,81%

2020 407 642 63,35% 244 45,90%

2021 417 642 64,90% 244 47,02%

2022 427 642 66,48% 244 48,17%

2023 437 642 68,00% 244 49,28%

2024 447 642 69,56% 244 50,41%

2025 457 642 71,16% 244 51,56%

2026 467 642 72,79% 244 52,75%

88

Índice







giro inicial






10. Anexos

89

6. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de giro inicial

Valores a Vista, podem variar conforme tabela de venda escolhida pelo comprador e data da compra.

Fonte: Preço de Venda , Taxas de Decoração e Pré Operacional: Cristo Rei Incorporação e Atlantica Hotels

90

Índice







giro inicial






10. Anexos

91

A projeção de resultados foi baseada no desempenho estimado para o hotel nos primeiros cinco anos de operação, conforme

o item Análise do Posicionamento Competitivo e Penetração do Empreendimento no Mercado (taxa de ocupação e diária média

prevista).

O Fluxo de caixa para as análises financeiras foram estimados em 10 anos, sendo os cinco primeiros anos conforme as

projeções de resultados, que serão apresentadas a seguir e para os demais anos foi adotado um crescimento vegetativo de 1%

a.a. Para o fluxo de caixa, tendo como base o resultado do quinto ano de operação.

Os valores são correntes de Maio de 2017, sem inflação, apresentados antes do Imposto de Renda.

Os resultados operacionais estão apresentados no modelo do Uniform System of Accounting for the Lodging Industry, modelo

mundial reconhecido pela indústria hoteleira e utilizado pelas principais redes hoteleiras do mundo. Separando os centros de

receita (departamentos operacionais) dos centro de custo (gastos não distribuíveis).

As receitas foram estimadas conforme valores médios de receita; esses valores foram pesquisados nos hotéis definidos na

cesta competitiva.

O Estudo de Viabilidade não contempla as taxas cobradas durante o período pré operacional.


Premissas para o Estudo de Viabilidade Econômico Financeira - Projeção das receitas, despesas e resultados para um período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira

92



Os gastos foram estimados conforme médias de mercado, orientações da rede Atlantica Hotels e pesquisa direta na

cidade, principalmente o gasto médio de folha de pagamento (cargos e salários).

As receitas e gastos foram majorados com aumentos reais ao longo das projeções de resultados (fluxo de caixa sem

inflação em preços correntes), para simular dinâmica de ambiente empresarial normal.

Honorários e Taxas Contratuais da Atlantica Hotels foram considerados e já estão refletidos no resultado apresentado.

Termos específicos do demonstrativo de resultado foram detalhados no Glossário.

Os resultados podem não ser atingidos, são frutos de premissas mercadológicas e de ambiente sócio e econômico

verificada no momento da pesquisa, mudanças nessas premissas alteram o resultado.

Acordo Comercial para Administração de Empreendimento Condo-Hoteleiro

Assessoria Pré-Operacional

IV. CLÁUSULA QUARTA DO PERÍODO PRÉ-OPERACIONAL E DA FASE DE PRÉ-ABERTURA

4.2.1.) Pela prestação dos Serviços de Assessoria Pré-Operacional Condo-Hoteleira e pelos serviços prestados durante o período pré-

operacional a Administradora fará jus ao recebimento mensal de R$1.500,00 (hum mil e quinhentos reais), a ser pago pela Incorporadora

durante 24 (vinte e quatro) meses com início na data de assinatura do presente instrumento e as demais no mesmo dia dos meses

subseqüentes, sendo que a primeira parcela será paga em até 90 (noventa) dias a contar da data de assinatura deste instrumento.

G.1 Em adição ao disposto no item G (Do Sistema de Reserva e Vendas do Sistema Associativo de Locações -“Pool”), a Administradora

deverá contratar a empresa Hotel Direto Ltda. para promover a captação de receitas de hospedagens e eventos, por si ou através de

agências de viagens, empresas operadoras e organizadoras de eventos, e demais clientes integrantes da carteira de relacionamento da HD,

recebendo referida empresa, para tanto, o percentual de 5% (cinco por cento) das Receitas Geradas pela empresa Hotel Direto Ltda. ao

Pool.

93



Anexo B ao Instrumento Particular de Contrato de Serviços de Administração Condominial

Contrato de Constituição de Sociedade em Conta de Participação

VII. CLÁUSULA SÉTIMA - DOS DIREITOS DA ADMINISTRADORA

a) receber pela administração da Sociedade, até o dia 10 (dez) de cada mês, os seguintes valores: (i) 4,5.% (quatro e meio por cento) da

receita líquida das operações auferida com a exploração do objeto da Sociedade, observada a fórmula de cálculo prevista neste

instrumento, mais (i.1.) 10% (dez. por cento) do lucro operacional bruto auferido em cada mês, calculados nos termos previstos na

Cláusula Oitava, abaixo, adotando-se sempre o regime de competência; e,

b) receber a participação nos lucros da Sociedade, de acordo com o disposto na cláusula VIII ou receber a sua quota-parte na distribuição

do Resultado Líquido das Operações da Sociedade

94



95


Receitas - Projeção das receitas, despesas e resultados para um período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira

Observações:

O desempenho do empreendimento foi estimado em 5 anos, a partir do 6° estima-se estabilidade nos níveis do 5° ano de operação.

Os valores de diárias consideram que o empreendimento irá se posicionar no mercado conforme sua categoria.

Projeções baseadas no Item 5 deste estudo e premissas apresentadas na introdução desse item (7)

Lavanderia = 1% da receita total; Outros= 0,25% da receita total – Valores médios de operações similares.


Estimativa de Vendas - Hospedagem

2018 2019 2020 2021 2022

Disponibilidade 89.060 89.060 89.060 89.060 89.060

Taxa de Ocupação 52,2% 55,2% 57,6% 59,2% 60,8%

Diárias Vendidas 46.462 49.137 51.322 52.733 54.170

Diária Média 225 236 242 248 254

Receita 10.453.883 11.608.560 12.427.843 13.088.899 13.781.731

Número de Hóspedes 74.339 78.619 82.115 84.373 86.672

RevPar 117,38 130,35 139,54 146,97 154,75


2018 2019 2020 2021 2022

Telefone 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

Aluguel de Espaço 1.231.875,00 1.480.303,13 1.741.050,00 1.790.325,00 1.839.600,00

Taxa de Ocupação 30% 35% 40% 40% 40%

Valor do m² 12,00 12,36 12,72 13,08 13,44

Metragem 937,50 937,50 937,50 937,50 937,50

Lavanderia 104.538,83 116.085,60 124.278,43 130.888,99 137.817,31

Outros 26.134,71 29.021,40 31.069,61 32.722,25 34.454,33

Total de Receitas 1.362.548,54 1.625.410,12 1.896.398,04 1.953.936,24 2.011.871,64

96


Receitas - Projeção das receitas, despesas e resultados para um período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira


Observações:

O desempenho do empreendimento foi estimado em 5 anos, a partir do 6° estima-se estabilidade nos níveis do 5° ano de operação.

Os valores de diárias consideram que o empreendimento irá se posicionar no mercado conforme sua categoria.


Receita de Alimentos e Bebidas

2018 2019 2020 2021 2022

Receita com Hóspedes 3.642.597,43 3.967.891,71 4.265.029,20 4.506.362,51 4.756.576,12

Alimentos 2.549.818,20 2.777.524,20 2.985.520,44 3.154.453,76 3.329.603,28

Bebidas 1.092.779,23 1.190.367,51 1.279.508,76 1.351.908,75 1.426.972,84

# Couverts 74.338,72 78.618,82 82.114,54 84.373,01 86.672,31

Valor Médio por Venda 49,00 50,47 51,94 53,41 54,88

Eventos e Passantes 2.710.125,00 3.256.666,88 3.830.310,00 3.938.715,00 4.047.120,00

Alimentos 1.897.087,50 2.279.666,81 2.681.217,00 2.757.100,50 2.832.984,00

Bebidas 813.037,50 977.000,06 1.149.093,00 1.181.614,50 1.214.136,00

# Couverts 49.275,00 57.487,50 65.700,00 65.700,00 65.700,00


Receita A&B 6.352.722,43 7.224.558,58 8.095.339,20 8.445.077,51 8.803.696,12

Alimentos 4.446.905,70 5.057.191,01 5.666.737,44 5.911.554,26 6.162.587,28

Bebidas 1.905.816,73 2.167.367,57 2.428.601,76 2.533.523,25 2.641.108,84

# Couverts 123.613,72 136.106,32 147.814,54 150.073,01 152.372,31


97

Projeções baseada no Item 5 deste estudo e premissas

apresentadas na introdução desse item (7)


Folha de pagamento - Projeção das receitas, despesas e resultados para um período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira

* Índice Econômico considera aumento real da folha de pagamento acima da inflação; em 2018 há diminuição de 10% da FP em relação ao potencial total estimado devido o movimento de contratação nos primeiros meses de operação se adequando ao aumento da taxa de ocupação/inserção do hotel no mercado; O salários foram majorados entre 1% a 5% entre 2019 e 2022 em relação à base de 2018.

Estimativa de Folha de Pagamento Funcionários 2018 2019 2020 2021 2022 Hospedagem 37 620.400 626.604 635.910 645.216 651.420 Alimentos e Bebidas 32 661.500 742.350 753.375 764.400 771.750 Eventos e Deptos. Menores 5 95.040 106.656 108.240 109.824 110.880 Administração e Segurança 15 455.760 511.464 519.060 526.656 531.720 Marketing e Vendas 2 64.800 72.720 73.800 74.880 75.600 Manutenção 7 124.200 139.380 141.450 143.520 144.900 Subtotal 98 2.021.700 2.199.174 2.231.835 2.264.496 2.286.270 + Encargos e Benefícios 100% 2.021.700 2.199.174 2.231.835 2.264.496 2.286.270 Total de Folha de Pagamento 4.043.400 4.398.348 4.463.670 4.528.992 4.572.540 Salário Médio Ano 1 1.719


2018 2019 2020 2021 2022 Receita Bruta 18.169.154 20.458.528 22.419.580 23.487.913 24.597.299 Receita Líquida 16.762.654 18.869.940 20.669.268 21.656.333 22.681.544

Habitações

Receita Bruta 10.453.883 100,0% 11.608.560 100,0% 12.427.843 100,0% 13.088.899 100,0% 13.781.731 100,0%

Receita Líquida 9.800.515 93,8% 10.883.025 93,8% 11.651.103 93,8% 12.270.843 93,8% 12.920.373 93,8%

Gastos Gerais 975.329 9,3% 1.052.960 9,1% 1.118.401 9,0% 1.172.895 9,0% 1.229.642 8,9%



Alimentos e Bebidas Receita Bruta 6.352.722 100,0% 7.224.559 100,0% 8.095.339 100,0% 8.445.078 100,0% 8.803.696 100,0% Receita Líquida 5.717.450 90,0% 6.502.103 90,0% 7.285.805 90,0% 7.600.570 90,0% 7.923.327 90,0%

Custos de A&B 1.670.766 26,3% 1.900.059 26,3% 2.129.074 26,3% 2.221.055 26,3% 2.315.372 26,3%

Gastos Gerais 313.507 4,9% 348.451 4,8% 384.325 4,7% 400.862 4,7% 418.200 4,8%




Receita Bruta 1.362.549 100,0% 1.625.410 100,0% 1.896.398 100,0% 1.953.936 100,0% 2.011.872 100,0%

Receita Líquida 1.244.688 91,4% 1.484.812 91,4% 1.732.360 91,4% 1.784.921 91,4% 1.837.845 91,4%

Gastos Gerais 126.269 9,3% 150.317 9,2% 175.099 9,2% 180.373 9,2% 185.674 9,2%

Folha de Pagamento 190.080 14,0% 213.312 13,1% 213.312 11,2% 213.312 10,9% 213.312 10,6% Lucro ou Prejuízo do Departamento 928.339 68,1% 1.121.183 69,0% 1.343.949 70,9% 1.391.236 71,2% 1.438.858 71,5%

L/P dos Centros de Receita 10.856.752 59,8% 12.392.697 60,6% 13.795.149 61,5% 14.572.164 62,0% 15.395.829 62,6%

98


DRE: 1/4 - Projeção das receitas, despesas e resultados para um período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira

Obs.: O desempenho do empreendimento foi estimado em 5 anos, a partir do 6° estima-se estabilidade nos níveis do 5° ano de operação. Obs.2: Contribuição do item Habitações: margem de contribuição dentro da média de mercado.


99





Administração e Geral 2018 2019 2020 2021 2022

Gastos Gerais 936.367 5,2% 1.007.096 4,9% 1.066.732 4,8% 1.100.035 4,7% 1.132.217 4,6%

Folha de Pagamento 911.520 5,0% 1.022.928 5,0% 1.038.120 4,6% 1.053.312 4,5% 1.063.440 4,3%

Resultado 1.847.887 10,2% 2.030.024 9,9% 2.104.852 9,4% 2.153.347 9,2% 2.195.657 8,9%

Marketing e Sales

Gastos Gerais 363.383 2,0% 409.171 2,0% 448.392 2,0% 469.758 2,0% 491.946 2,0%


Resultado 492.983 2,7% 554.611 2,7% 595.992 2,7% 619.518 2,6% 643.146 2,6%

Manutenção e Conservação

Gastos Gerais 545.075 3,0% 584.866 2,9% 618.370 2,8% 637.120 2,7% 655.124 2,7%


Resultado 793.475 4,4% 863.626 4,2% 901.270 4,0% 924.160 3,9% 944.924 3,8%

Gastos com Água e Energia

Resultado 772.189 4,3% 826.153 4,0% 879.968 3,9% 920.756 3,9% 965.493 3,9%

Resultado Antes Fees Gerenciamento

6.950.219 38,3% 8.118.283 39,7% 9.313.068 41,5% 9.954.383 42,4% 10.646.609 43,3%

Royalties 754.319 4,2% 849.147 4,2% 930.117 4,1% 974.535 4,1% 1.020.669 4,1%

Taxa de Franquia e Administração 754.319 4,2% 849.147 4,2% 930.117 4,1% 974.535 4,1% 1.020.669 4,1%

Lucro Operacional Bruto - GOP 6.195.899 34,1% 7.269.136 35,5% 8.382.951 37,4% 8.979.848 38,2% 9.625.940 39,1%

Gastos de Capital 2018 2019 2020 2021 2022

Seguros 90.846 0,5% 92.663 0,5% 94.025 0,4% 94.934 0,4% 95.388 0,4%

Taxas da Propriedade 170.800 0,9% 170.800 0,8% 170.800 0,8% 170.800 0,7% 170.800 0,7%

Incentive Fee 619.590 3,4% 726.914 3,6% 838.295 3,7% 897.985 3,8% 962.594 3,9%

Asset Management 154.897 0,9% 181.728 0,9% 209.574 0,9% 224.496 1,0% 240.648 1,0%

Fundo de Reposição 545.075 3,0% 818.341 4,0% 1.120.979 5,0% 1.409.275 6,0% 1.475.838 6,0%

Resultado 1.581.208 8,7% 1.990.446 9,7% 2.433.673 10,9% 2.797.490 11,9% 2.945.268 12,0%

L/P Antes do IR e Depreciação 4.614.691 25,4% 5.278.690 25,8% 5.949.278 26,5% 6.182.358 26,3% 6.680.671 27,2%

100



Remuneração ao investidor – Cláusula Quinta – Dos Direitos dos proprietários

a) L/P antes antes do IR e Depreciação – Resultado da operação do hotel que são de direito resultados dos adquirentes, conformes sua participação no hotel, com regras de distribuição definidas nos contratos .



Remuneração das partes envolvidas (1/2)

101

1.5. Resultado do Hotel : Taxas cobradas


Reservas: 5% das Receitas geradas pela Central de Vendas. Reservas - Valor destinado a empresa Hotel Direto que irá promover a

captação de receitas de hospedagens e eventos, por si ou através de agências de viagens, empresas operadoras e organizadoras de eventos, e demais clientes integrantes da

carteira de relacionamento.

Fundo de Reposição de Ativos: 1º ano 3% da Receita Líquida, 2º ano 4% da Receita Líquida, 3º ano 5% da Receita

Líquida, 4º ano em diante 6% da Receita Líquida. Fundo de Reposição de Ativos, cuja arrecadação mensal e manutenção são obrigatórias, e serão

recolhidos e pagos pela Sociedade de acordo com os percentuais abaixo, sendo seus recursos utilizados de acordo com as instruções da Administradora e destinados

principalmente a assegurar que a Sociedade sempre possa contar com recursos para serem utilizados na conservação, manutenção e reposição, esta última quando necessária, de

móveis, utensílios, aparelhos, equipamentos e instalações .

Remuneração da Operadora: 10% do GOP. Remuneração da Operadora: Referente a prestação de serviços para promover, manter e administrar todos

os serviços necessários às operações que constituem o objeto da Sociedade, de acordo com o padrão de qualidade por ela exigido e pela Rede à qual pertence a Marca

Fee de Franquia e Administração: 4,5% da Receita Líquida do empreendimento - Fee de Franquia: Pagamentos

contratualmente devidos pelo uso de marcas e sistemas da Rede à qual pertence a Marca diretamente à Licenciadora.


Remuneração das partes envolvidas (2/2) Remuneração da Administradora

102

Índice







giro inicial






10. Anexos

103

8. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados


Cenários de Rentabilidade

Considerando os grupos de unidades habitacionais, o preço total de venda (unidade + FF&E e taxas hoteleiras) e o fluxo de caixa para o

investidor (antes do IR mas retido Fundo de Reinvestimento).

Observações do Quadro Retorno ao Comprador da Unidade: 1) Fluxo de caixa do hotel antes do IR e sem inflação – preços correntes de Maio de 2017 2) – Rentab.: rentabilidade simples, ou CapRate; 3) Capitalização do FC : Aplicação do CapRate no FC de 2027 – Capitalização do (FC 2027 dividido pelo CapRate Definido –8,1%) 5) TIR com Capitalização: A TIR foi – Fórmula da TIR no Anexo; 6) FC estimado conforme DRE de 2018 até 2022 – 2023 a 2027 foi aplicado crescimento vegetativo para o FC de 1% a.a. Foi considerado que após o 10 ano haverá a venda do ativo.

A Taxa Interna de Retorno - TIR foi calculada a partir do resultado estimado a ser distribuído por tipos de apartamento, já descontadas todas as taxas contratuais que regulam as relações entre investidores e ofertantes. A taxa do CapRate foi definida com base na rentabilidade média no período de 2018 a 2027. O fluxo de caixa do ano 10 reflete a capitalização do fluxo de caixa com o CapRate de 8,1%.

A TIR foi calculada para o cenário de pagamento a vista, porém, ela pode variar significativamente conforme a condição de pagamento negociada. Para aquisição da unidade hoteleira, o investidor deve considerar como dado referencial de análise o cenário de TIR apresentado nesse estudo – o cenário não inclui saldo a financiar após a entrega da unidade, o que pode acarretar cobrança de juros no saldo devedor financiado.





Tipo do Apto - m² 24,06 23,4 24,96

Investimento 13.300

Rentab. 13.675

Rentab. 12.821

Rentab. -320.000 -320.000 -320.000

2018 18.913 5,9% 18.913 5,9% 18.913 5,9%

2019 21.634 6,8% 21.634 6,8% 21.634 6,8%

2020 24.382 7,6% 24.382 7,6% 24.382 7,6%

2021 25.338 7,9% 25.338 7,9% 25.338 7,9%

2022 27.380 8,6% 27.380 8,6% 27.380 8,6%

2023 27.654 8,6% 27.654 8,6% 27.654 8,6%

2024 27.930 8,7% 27.930 8,7% 27.930 8,7%

2025 28.209 8,8% 28.209 8,8% 28.209 8,8%

2026 28.492 8,9% 28.492 8,9% 28.492 8,9%

2027 28.776 9,0% 28.776 9,0% 28.776 9,0%

FC com Cap Rate 355.941 355.941 355.941

Média 10 anos 8,1% 8,1% 8,1%


104





Tipo do Apto - m² 24,92 24,08 30,29

Investimento 12.841

Rentab. 13.289

Rentab. 10.565

Rentab. -320.000 -320.000 -320.000

2018 18.913 5,9% 18.913 5,9% 18.913 5,9%

2019 21.634 6,8% 21.634 6,8% 21.634 6,8%

2020 24.382 7,6% 24.382 7,6% 24.382 7,6%

2021 25.338 7,9% 25.338 7,9% 25.338 7,9%

2022 27.380 8,6% 27.380 8,6% 27.380 8,6%

2023 27.654 8,6% 27.654 8,6% 27.654 8,6%

2024 27.930 8,7% 27.930 8,7% 27.930 8,7%

2025 28.209 8,8% 28.209 8,8% 28.209 8,8%

2026 28.492 8,9% 28.492 8,9% 28.492 8,9%

2027 28.776 9,0% 28.776 9,0% 28.776 9,0%

FC com Cap Rate 355.941 355.941 355.941

Média 10 anos 8,1% 8,1% 8,1%


105









Tipo do Apto - m² 23,28 22,69 30,8

Investimento 13.746

Rentab. 14.103

Rentab. 10.390

Rentab. -320.000 -320.000 -320.000

2018 18.913 5,9% 18.913 5,9% 18.913 5,9%

2019 21.634 6,8% 21.634 6,8% 21.634 6,8%

2020 24.382 7,6% 24.382 7,6% 24.382 7,6%

2021 25.338 7,9% 25.338 7,9% 25.338 7,9%

2022 27.380 8,6% 27.380 8,6% 27.380 8,6%

2023 27.654 8,6% 27.654 8,6% 27.654 8,6%

2024 27.930 8,7% 27.930 8,7% 27.930 8,7%

2025 28.209 8,8% 28.209 8,8% 28.209 8,8%

2026 28.492 8,9% 28.492 8,9% 28.492 8,9%

2027 28.776 9,0% 28.776 9,0% 28.776 9,0%

FC com Cap Rate 355.941 355.941 355.941

Média 10 anos 8,1% 8,1% 8,1%


106









Tipo do Apto - m² 25,14 25,64

Investimento 12.729

Rentab. 12.480

Rentab. -320.000 -320.000

2020 18.913 5,9% 18.913 5,9%

2021 21.634 6,8% 21.634 6,8%

2022 24.382 7,6% 24.382 7,6%

2023 25.338 7,9% 25.338 7,9%

2024 27.380 8,6% 27.380 8,6%

2025 27.654 8,6% 27.654 8,6%

2026 27.930 8,7% 27.930 8,7%

2027 28.209 8,8% 28.209 8,8%

2028 28.492 8,9% 28.492 8,9%

2029 28.776 9,0% 28.776 9,0%

FC c/ CapRate 355.941 355.941

Rentabilidade média 2020 - 2029 8,1% 8,1%

TIR com CapRate 8,6% 8,6%

107









108

Índice







giro inicial






10. Anexos

109

9. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado

Fonte: Lopes Imobiliária, Plano B Imóveis e Franquia Imóveis

Em pesquisa direta com a corretoras Lopes Imobiliária, Plano B Imóveis e Franquia Imóveis, foram obtidos os seguintes dados

referências de mercado de lançamentos de empreendimentos localizados em Americana e região.

Empreendimento Ibis Americana Hotel Contemporâneo Ibis Budget (100%

vendido)

Tipo do Empreendimento

Condo -Hotel Condo -Hotel Mondial Setin: Hotel

+apartamentos + escritórios

Categoria Econômico Econômico Supereconômico

Localização Americana Campinas Campinas

Qtde Uhs / Aptos 120 310 272

m² apartamentos 16 m² 20 m² 15 m²

Valor de venda (Uhs/Aptos)

R$ 253.000,00 R$ 470.000 R$ 335.000 (revenda)

Valor de venda/m² R$ 15.812,50 R$23.500/ m² R$ 22.333/ m²

Previsão de entrega 2018 2018 2016

110

A atratividade do Setor Imobiliário varia conforme perfil e interesse do investidor, porém, usualmente, o mercado realiza suas contas de viabilidade com médias de rentabilidade ao investidor imobiliário de 0,5% a.m. até 1,0% a.m (Bruta).

Líquida: Após Taxas e Impostos e Retenção do Fundo de Reinvestimento Bruta: Antes do Ir e Após Retenção do Fundo de Reinvestimento

Taxa de Atratividade - Entrevista

Líquida 5,0% 7,0%

Bruta 6,5% 9,5%

Setor Imobiliário - Atratividade

Mínima Máxima

Mês 0,50% 1,00%

Ano 6,17% 12,68%

A Caio Calfat realizou em Junho de 2015 entrevistas com duas empresas que comercializam unidades de condo-hotés, a empresa Só Flats e a Compra e Venda de Hotéis, A resposta obtida foi que a faixa de concentração considerada atrativa pelos clientes estava entre:

Comparação entre a Taxa de Capitalização Em pesquisa direta no site de imobiliária eletrônica SóFlats (www.soflatsnet.com), - informações que não foram auditadas, foram obtidos os seguintes dados referências de mercado secundário de empreendimentos localizados próximos ao mercado em estudo e comparáveis ao hotel em estudo:

Informações Públicas - Vendas Secundárias / Condo-Hotel

Unidade Valor

Anunciado Distribuição Divulgada

Rentabilidade Nominal Mês

Rentabilidade Nominal Ano

Ibis Campinas 250.000 876,25 0,35% 4,29%

Mercure Campinas 210.000 656,02 0,31% 3,81%

Média 0,33% 4,05%

Para o Empreendimento em estudo, utilizou-se CapRate de 8,1%, valor que representa a média rentabilidade simples dos dez anos de operação e que está dentro das faixas de atratividade do mercado de condo-hotel.

9. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado






111

Índice







giro inicial






10. Anexos

112

Detalhe da Área do Porto Maravilha

Anexo - Glossário

Absorção de Mercado Calcula o equilíbrio de oferta e demanda de acordo com a taxa de ocupação estipulada para tal equilíbrio. O resultado é o

número de UHs que pode ser acrescido ou subtraído para se atingir a taxa de ocupação estipulada.

Área Comum É a área que pode ser utilizada em comum por todos os hóspedes do hotel, sendo livre o acesso e o uso, de forma

comunitária. Por exemplo: lobby, áreas de lazer, corredores de circulação e escadas.

Área Privativa

Mesmo que área útil. No mercado imobiliário, é a área do imóvel da qual o proprietário tem total domínio. Em hotéis, é a

unidade habitacional, à qual somente o hóspede que a alugou tem acesso. É composta pela superfície limitada da linha que

contorna externamente as paredes das dependências.

Área Útil

Mesmo que área privativa. É a área individual. É a soma das áreas dos pisos do imóvel, sem contar as paredes, ou seja,

restrita aos limites. Também é conhecida como área de vassoura. É a área mais importante no momento da compra do imóvel,

devendo ser item a ser questionado durante a transação do negócio.

B2B Sigla que define atuação do hotel com outras empresas, não o consumidor final.

B2C Sigla que define atuação do hotel com o consumidor final.

Basic Fee Taxa básica de administração e incentivo a vendas, calculada sobre a Receita Bruta (receita líquida mais impostos).

Normalmente esta taxa é de 5%.

Budget

Hotéis que compõem a base do mercado. São extremamente enxutos (geralmente são do tipo cama e café e as áreas comuns

resumem-se à circulação somente) e ocupam-se em prestar serviços voltados às necessidades estritamente básicas do

hóspede. Muitos deles apresentam configurações e serviços amadores.

113


Anexo - Glossário

Cap rate Cap rate é o número que representa a porcentagem da renda anual conseguida através de um imóvel sobre o seu valor de

aluguel.

Demanda Hoteleira Utilização efetiva das unidades habitacionais oferecidas e disponíveis em um hotel.

Departamentos menores

Em hotelaria, os grandes geradores de receita são os setores de hospedagem e alimentos e bebidas (restaurantes e

banquetes). Outros setores, com menor estrutura e pessoal alocado são geralmente agrupados sob a nomeclatura

Departamentos Menores.

Despesas Pré-Operacionais Despesas de implantação do sistema hoteleiro realizadas antes da abertura oficial do hotel. Inclui despesas de salários,

treinamento, compras de estoque, mkt de lançamento e etc.

Diária Média Total da receita gerada pela venda de apartamentos em um determinado período dividido pelo número de apartamentos

vendidos no mesmo período. É um dos índices operacionais mais usados para avaliar a produtividade do hotel.

Estudo de Absorção Estudo que simula o impacto da entrada de novos hotéis no mercado (oferta futura) e se há espaço para novos hotéis

conforme uma taxa de ocupação definida como adequada para o mercado.

Fair Share ou Market Share Termo mercadológico que mede a participação proporcional de um produto em relação ao mercado geral ou em mercado

concorrente definido.

Faturamento

Liquidação de uma despesa mediante apresentação das respectivas notas de débito a elas referentes. Em hotelaria, costuma-

se usar o sistema de faturamento para empresas, geralmente em períodos de quinze a trinta dias depois de encerrada a

hospedagem.

114


FF&E

Sigla em inglês que significa "Furniture, Fixtures and Equipments". A sigla faz menção aos móveis, equipamentos, máquinas

e instalações que não fazem parte da construção mas que completam o produto hoteleiro, por exemplo: cama ou o carrinho de

malas.

Flat

Tipo de meio de hospedagem onde as unidades habitacionais são geralmente compostas por uma sala de estar, apartamento e uma pequena cozinha, destinados a hóspedes permanentes ou não. A administração pode ser equivalente à de um condomínio, ou

mista entre condomínio e hotel. São regidos pela Lei de Condomínio: “edifícios constituídos por unidades autônomas e correspondentes áreas comuns”.

Franquia Tipo de administração também usado em hotelaria, na qual o franqueador atribui ao franqueado o direito de utilização de sua

marca ou dos seus produtos ou serviços, cabendo ao franqueado a venda e o pagamento do uso da marca, denominado royalties.

Fundo de Reposição de Ativos (FRA)

Destinado à reposição dos ativos fixos imobilizados das áreas comuns do hotel (como caixilhos, instalações elétricas, hidráulicas e mecânicas etc.). Normalmente é calculado sobre a Receita Líquida, variando entre 3% e 7%

Gastos de Capital Grupo contábil que consolida as informações de gastos e receitas não operacionais e aquelas especificamente relacionadas à

propriedade (hotel), ex: IPTU.

Gastos não distribuíveis Termos contábil e financeiro para os gastos realizados em uma empresa que não podem ser alocados diretamente em um centro

de receita, pois são gastos que impactam toda a organização; por exemplo salário do gerente geral ou gastos com marketing e vendas.

Grupo Competitivo, Cesta Competitiva, Grupo Referencial ou Cesta

Referencial

Definição de participantes de um mercado em que o hotel em estudo deverá atuar diretamente.

Gerente Geral Funcionário encarregado do exercício da administração central de um hotel, e pela coordenação de todos os setores da casa. Tem

sob sua responsabilidade gerentes setoriais e assistentes, de acordo com a filosofia da empresa.

Anexo - Glossário

115

Gross Operational Profit (GOP)

É o lucro operacional bruto, e representa um ótimo indicador de rentabilidade do investimento hoteleiro, já que leva em consideração todas as receitas do hotel (e não só a de hospedagem) e todos os custos e despesas operacionais.

HIIP Sigla de Hotel para Investidores Imobiliários Pulverizados, uma outra denominação para condo-hotel: empreendimento aprovado

nos orgãos público como hoel e submetido ao regime de condomínio edilício.

Hotel Asset Manager

Profissional contratado pelos investidores para representar seus interesses frente à gerenciadora hoteleira, sua atuação pode ocorrer de várias maneiras, porém o escopo do trabalho geralmente tem como objetivo: analisar monitorar a operação, monitorar

e, se preciso, incentivar melhorias nas condições físicas do empreendimento e dos serviços da gerenciadora e orientar os investidores quanto a situação atual e futura do investimento.

IDHM Sigla de Índice de Desenvolvimento Humano Municipal: mede a qualidade de vida com dados de longevidde, educação e renda.

Incentive Fee Taxa de incentivo de administração, calculada sobre o Lucro Operacional.

Ocupação Em hotelaria, refere-se ao preenchimento total ou parcial das disponibilidades de hospedagem oferecidas por um estabelecimento.

Índice determinado pela comparação da oferta com a ocupação das unidades habitacionais, calculado dividindo-se o total de unidades habitacionais vendidas pelo número de unidades habitacionais disponíveis.

Oferta Hoteleira Número total de unidades habitacionais, ou de leitos, disponíveis anualmente em um hotel ou localidade.

Anexo - Glossário

116

Operadora Hoteleira

Empresa especializada na administração de empreendimentos hoteleiros. Pode ser proprietária de hotéis, mas, na maioria dos casos, recebe dos proprietários uma participação no faturamento do hotel (basic fee) e no resultado líquido do hotel (incentive fee)

como remuneração pelos seus serviços. Contratando uma operadora hoteleira, os proprietários asseguram-se de uma administração profissional e afiliam sua propriedade a uma marca de reconhecimento nacional ou internacional, além de

beneficiarem-se dos esforços de marketing e vendas realizados por essas empresas em grande escala.

Pax Termo usado internacionalmente para designar pessoas em trânsito, fazendo turismo.

Penetração de Mercado Conceito Mercadológico que mede a eficiência de captação de demanda de um produto comparado aos seus concorrentes. Se

maior que 1, o produto tem penetração positiva e está ganhando mercado em relação aos seus concorrentes; se menor que um, o produto está perdendo mercado em relação aos seus concorrentes.

Perpetuidade Considera que o fluxo de caixa do período analisado estende-se infinitamente. O valor residual neste caso seria o valor presente

deste fluxo de caixa perpétuo, calculado para o último ano do período de análise.

PIB Sigla que significa Produto Interno Bruto: a soma (em valores monetários) de todos os bens e serviços finais produzidos numa

determinada região (quer sejam países, estados ou cidades), durante um período determinado (mês, trimestre, ano, etc).

Pick-up (de demanda) Termos que aponta a capacidade de absorver demanda de fora do mercado em análise.

Pool Hoteleiro Dentro da modalidade de flats existem unidades que podem ou não estar dentro do pool hoteleiro. Unidades dentro do pool fazem

parte do inventário para venda de diárias, funcionando como hotelaria normal. Enquanto que unidades fora do pool não fazem parte da oferta hoteleira.

Anexo - Glossário

117

Receita Bruta Receita total obtida pelo hotel antes de descontados os impostos.

Receita de Hospedagem Receita gerada pela venda de apartamentos em um hotel. Normalmente, equivale a mais de 50% da receita total e pode incluir a

receita gerada pela venda de café-da-manhã.

Receita Líquida Receita bruta menos os impostos.

Rede Hoteleira Conjunto de estabelecimentos hoteleiros vinculados a uma mesma empresa operadora, que dita as regras de operação e se

encarrega da administração dos estabelecimentos. Os estabelecimentos não necessariamente pertencem aos mesmos proprietários.

Rentabilidade Conceito que mede o retorno de um investimento, geralmente expresso em percentual sendo calculado pelo resultado da

operação do negócio comparado com o valor investido no negócio.

Reposicionamento de Mercado

Quando produtos e serviços são direcionados para públicos alvos diferentes do que eram originalmente direcionados.

Revpar RevPAR (Revenue per Available Room – Receita por apartamento disponível ) - significa a receita que cada UH está gerando,

ela mede a receita total de hospedagem dividida pelo número de UH’s disponíveis em um determinado período.

Segmento de Demanda Termo mercadológico que é o resultado de filtros aplicados a um determinado mercado consumidor que divide em grupos

relativamente homogênios os consumidores, orientando esforços de vendas e posicionamento de produto.

Anexo - Glossário

118

Anexo - Glossário

Taxa de Atratividade Significa a taxa de rentabilidade que orienta investidores na escolha de seus investimentos. No mercado afirma-se que um

investimento está adequado a determinado tipo de investidor se a taxa de atratividade (rentabilidade estimada) está atendida.

Taxa Interna de Retorno (TIR) Taxa de desconto que iguala o valor presente das entradas de caixa ao investimento inicial de um projeto, resultando, assim, em

um VPL=0. Sinaliza a rentabilidade máxima que um fluxo de caixa pode gerar em relação ao investimento relacionado a este fluxo de caixa.

UH ou unidade habitacional Unidade autônoma - área privativa do apartamento que forma o hotel.

119

Anexo – Fórmula da Taxa Interna de Retorno

Legenda:

F: Fluxo de Caixa

Números que Acompanham a letra F: Correspondem ao período do fluxo de caixa correspondente

TIR: Taxa de desconto que permite descontar os fluxos de caixa e que o resultado da soma, considerando os valores dos fluxos

de caixa descontados, incluindo o valor de investimento, seja 0.

No caso do estudo atual, no FC 10 soma-se o FC capitalizado obtido pela aplicação da média simples do CapRate dos dez anos

estimados na Análise Financeira no referido FC 10 ( FC/(Média da Rentabilidade Simples/CapRrate do FC 1 ao 10).

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Av. Angélica, 2100 – conjs. 51 e 52 – Higienópolis São Paulo – SP – Brasil – 01228-200 Fone – fax (55.11) 3034.2824 www.caiocalfat.com.br [email protected]

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