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Estudo de Viabilidade Mercadológica e Econômico-Financeira

Contrato de Investimento Coletivo – CIC

Condo-Hotel – Edifício Hotel Itu Terras de São José– SP

Grupo Senpar Terras / Sol Brasil Empreendimentos - PGC Construtora

Agosto de 2015

Atualização de Estudo de Viabilidade Mercadológica e

Econômico Financeira

Agosto de 2015

Cliente:

Realização:

Projeto: Contrato de Investimento Coletivo – CIC Condo-Hotel – Edifício Hotel Itu Terras de São José; projeto que será administrado pela Accor Hotels e que ostentará a bandeira Novotel.

Edifício Hotel Itu Terras de São José - SP

Este objeto trata-se de estudo de viabilidade mercadológica e econômico-financeira desenvolvido para o Grupo Senpar Terras e Sol Brasil

Empreendimentos/ PGC Construtora entre os meses de julho e agosto de 2015, que desenvolve o projeto Edifício Hotel Itu Terras de São José, na

cidade de Itu, SP que será ofertado ao mercado no modelo de Contrato de Investimento Coletivo (CIC) – Condo-Hotel – Edifício Hotel Itu Terras de São

José. O estudo segue a metodologia da publicação Hotels & Motels Valuation and Market Studies do Appraisal Institute.

A CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING, localizada na Av. Angélica, 2100 – cjs 51 e 52, São Paulo, SP, inscrita no CNPJ sob o nº 01.498.265/0001-24

realizou este trabalho com o objetivo de atualizar a viabilidade mercadológica e econômico-financeira para empreendimento hoteleiro situado na Rua

São Paulo Golfe, em Itu - SP.

O estudo foi elaborado pela equipe da CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING sob a supervisão diretor e proprietário da empresa Caio Sergio Calfat

Jacob, Engenheiro, Civil pela Universidade de Mogi das Cruzes e do diretor de projetos Alexandre Pereira Mota, Tecnólogo em Hotelaria pelo SENAC- SP,

Mestre em Hospitalidade pela Universidade Anhembi Morumbi.

Todas as informações de dados gerais do mercado e da localidade, além da oferta hoteleira atual e futura da foram colhidas e analisadas até o momento

de fechamento deste relatório. Não nos responsabilizamos pela inserção ou alteração de informações adicionais após a entrega deste estudo. Estas

informações estão sujeitas a imperfeições, variações e alterações do cenário social e econômico analisado que poderão modificar os resultados

estimados neste estudo. 3

Termo de Entrega do Estudo

O modelo econômico criado para analisar a viabilidade do empreendimento, apresenta valores básicos médios de mercado, praticados por hotéis do

mesmo padrão do analisado. Como esses valores poderão sofrer variações devido a diversos fatores fora de nosso controle e por se tratar de material de

uso restrito aos profissionais da CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING e das empresas proprietárias do projeto, sem qualquer compromisso relativo a

seus resultados, não poderão ser, em nenhum momento, referência para justificar lucros ou perdas em qualquer situação, destacando-se mais uma vez

as possíveis alterações nas variáveis dos cenários que foram definidos para as estimativas de mercado e desempenho.

As informações contidas neste relatório tem consentimento da CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING para divulgação, desde que mencionada a fonte

São Paulo, Agosto de 2015.

4

Termo de Entrega do Estudo

Diretor - Proprietário Diretor de Projetos

Fundada em 1996, a CAIO CALFAT atua na área imobiliária e hoteleira com planejamento imobiliário, urbano e

hoteleiro de forma integrada, o que proporciona ampla visão na avaliação de novos empreendimentos no mercado,

identificação de tendências de desenvolvimento e vetores de crescimento urbano.

No setor hoteleiro, considerando o período posterior a 2010, a empresa já realizou mais de 150 estudos de

mercado e viabilidade econômico financeira, seguindo a metodologia sugerida pelo Appraisal Institute – instituição

mundial que congrega profissionais do mercado imobiliário e tem como missão melhorar o nível profissional do setor

por meio de cursos, publicações e ações educacionais.

A CAIO CALFAT tem como clientes e parceiros as principais empresas do setor imobiliário e hoteleiro do país, das

quais destacamos alguns na página seguinte:

Mais informações: www.caiocalfat.com 5

A Caio Calfat Real Estate Consulting

http://www.caiocalfat.com/

6

ATUAÇÃO

Planejamento e Desenvolvimento Hoteleiro e Imobiliário

Diagnósticos e Retrofit Hoteleiro

Planejamento e Desenvolvimento de Imobiliário Turístico

Flat para estudantes

Comunidades Planejadas

Gestão Patrimonial

A Caio Calfat Real Estate Consulting

7

ANEXO III Deliberação CVM 734/2015 Páginas

I – Tendências e perspectivas macroeconômicas; 37 a 62

II – Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução; 16 a 22 e 73 a 100

III – Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança; 15 e 64 a 70

IV – Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado;

23 a 26 e 102 a 110

V – Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de giro inicial;

28 e 112

VI – Projeção das receitas, despesas e resultados para um período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira;

114 a 120

VII – Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados;

30 e 123

VIII – Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado; e

31 a 33 e 125 a 127

IX – Comentários sobre os critérios de escolha da operadora hoteleira mais adequada para o empreendimento.

12 a 14

O estudo que se apresenta contempla o desenvolvimento de um condo-hotel. Esse tipo de projeto é analisado pelo CVM – Comissão de Valores Mobiliários, o qual determina a necessidade ou não de registro junto ao órgão. Em abril de 2015 foi publicada a Deliberação 734/2015 que solicita que os Estudos de Mercado e de Viabilidade Econômica Financeira atendam alguns tópicos. Ao lado esses tópicos são listados e anotou-se as páginas em que são atendidos, dessa forma busca-se auxiliar a leitura e conferência dos interessados nesse projeto.

Nota de Apoio

8

Contrato de Investimento Coletivo – CIC Condo-Hotel – Edifício Hotel Itu Terras de São José– SP

Rede Accor

Bandeira Novotel

Administração Atrio Hotéis

Categoria Midscale Superior

Uhs 343

Lazer Contará com piscina, quadras de tênis e campo de

futebol, espaço In Balance com fitness center, saunas e salas de massagem, bar e restaurante.

Eventos Centro de convenções: salão principal com

capacidade para até 1.800 pessoas em formato auditório e salas de apoio.

Nota de Apoio

9

Índice

1. Sumário executivo

2. Tendências e perspectivas macroeconômicas

3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança

4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução

5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado

6. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de

giro inicial

7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira

8. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das

fontes dos dados utilizados

9. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de

lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado

10. Anexos

10

Índice







giro inicial






10. Anexos

11


O atual objeto de estudo conta com a bandeira Novotel

da Accor Hotels, com 343 UHs de 29,14m² a 64,65m² e sala de

convenções com capacidade para até 1800 pessoas.

A metodologia para o estudo mercadológico atendeu as

orientações do Manual de Melhores Práticas para Hotéis de

Investidores Imobiliários Pulverizados – SECOVI – SP e às

orientações metodológicas do Hotels & Motels Valuations and

Market Studies – Appraisal Institute. A elaboração das

projeções operacionais e financeiras do hotel em estudo foi

realizada conforme o modelo do Uniform System of Accounting

for the Lodging Industry. MA.

Este trabalho teve como objetivo atualizar o estudo de viabilidade mercadológica e econômico-financeira do projeto Contrato de

Investimento Coletivo – Condo Hotéis – Edifício Hotel Itu Terras de São José, localizado em frente ao Terras de São José Golfe

Clube, em Itu - SP.

12

1.1. Comentários sobre os critérios de escolha da operadora hoteleira mais adequada para o empreendimento

O projeto foi concebido como um hotel midscale superior,

e deve ser operado com a marca Novotel.

A marca Novotel é de propriedade da Accor Hotels.

A Accor Hotels opera no Brasil desde a década de 1970 e

hoje é a empresa com maior número de hotéis e de

unidades habitacionais. Os empreendimentos que

ostentam as marcas Accor podem ser gerenciados,

franqueados ou próprios.

O Novotel terá 343 UHs ofertadas ao mercado conforme o

Memorial de Incorporação exigido pela Lei de

Incorporação 14961/64.


13

A rede hoteleira foi definida pelos seguintes critérios:

Reconhecimento de Marca: Novotel pertence a rede Accor, que

opera a maior quantidade de hotéis no Brasil, com cerca de 210

unidades empreendimentos.

Canais de Distribuição: a Accor é uma rede mundial de origem

francesa, com cerca de 3.800 hotéis e possui uma rede de marketing

e vendas integrada com todas as unidades. A rede Accor possui sua

própria rede B2B de reservas, além de acesso B2C via internet.

Tipologia de hotel de eventos e convenções: A marca Novotel em

São Paulo possui três empreendimentos que possuem grande

destaque na área de eventos e convenções: Novotel Morumbi, São

Paulo Convention Center e Novotel Jaraguá, fato importante para a

proposta mercadológica para o hotel em estudo.

1



2

3 4

São Paulo Center Norte Jaragua Convention

Morumbi Sofitel Jequitimar

14


O projeto será administrado deverá ser operado pela Atrio Hotéis,

empresa catarinense que está no mercado a mais de 25 anos e

administra 21 hotéis da rede Accor no Brasil.

A Atrio Hotéis é especializada no desenvolvimento, implantação e

gerenciamento de hotéis nos segmentos de negócios e de lazer. A Atrio

possui modelo de negócios, que alia a associação com marcas hoteleiras

internacionais a um sistema de gestão focado no retorno para o

investidor e a manutenção do seu patrimônio.

No Estado de São Paulo, a Atrio Hotéis está presente com na operação

do Ibis Araçatuba (1), Ibis Guaratingueta e Ibis Mogi das Cruzes.

Com a bandeira Mercure, a Atrio está presente em Santa Cataria com o

Mercure Jaraguá do Sul (2) e o Mercure Joinville Prinz, e com a bandeira

Novotel, em Rio Grande do Sul com o Novotel Porto Alegre Aeroporto (3).


1

2 3

15

1.2. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança


O hotel em estudo está localizado em frente ao loteamento Terras de São José e possui fácil

acesso a partir da saída 78 da Rodovia Castelo Branco, pela SP-079 Rodovia Waldomiro

Corrêa de Camargo.

De acordo com o Mapa de Zoneamento de Uso e Ocupação do Solo da cidade, o entorno

do hotel em estudo é formado, em sua maioria, por áreas destinadas ao uso exclusivo de

residenciais e por áreas destinadas a implantação de indústrias.

Alguns dos novos empreendimentos na região próxima ao hotel em estudo são: Terras de

São José 2, loteamento de alto padrão com área total de 5 milhões de m², o UNA

Loteamento Conceito – Itu (condomínio residencial com 391 lotes com áreas a partir de 360

m²) e o Bethaville 3, complexo industrial e comercial de 338 milhões de m², com 177 lotes

sendo 165 industriais a partir de 1000 m² e 12 comerciais, a partir de 360 m².

A região também possui infraestrutura turística como o San Raphael Country Hotel e

atrativos como o Parque Maeda, centros eqüestres, de tênis e de golfe.

Hotel em Estudo

Igreja Matriz

Parque do Varvito

Centro Hípico

Golfe Clube

Parque Maeda Academy

of Golf

16

1.3. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução


A oferta hoteleira local não foi considerada como parte da

cesta competitiva do empreendimento em estudo, por não

representar concorrência direta.

Após análise do mercado de hotéis de convenções e

levantamento dos principais empreendimentos deste

segmento, chegou-se a uma área de abrangência

concorrencial de até 150 km da cidade de São Paulo,

acrescido hotéis de Campos do Jordão e Água de São Pedro

pela semelhança ao produto em estudo.

Definida esta área, foram considerados apenas os hotéis com

mínimo (ou aproximadamente) 100 UHs e capacidade para

eventos acima de 250 pessoas.

São Paulo

17



Taxa de Ocupação 55%

Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting

Cesta Competitiva

Item Inauguração Hotel Cidade UHs Eventos

1 1997 Royal Palm Plaza Campinas 500 1200

2 2006 Sofitel Jequitimar Guarujá Guarujá 301 1100

3 2002 Bourbon Convention & Spa Resort Atibaia 572 1500

4 1972 Casa Grande Hotel Resort & Spa Guarujá 265 800

5 2001 Paradise Golf & Lake Resort Mogi das Cruzes 416 2000

6 1993 Fazenda Dona Carolina Itatiba 94 410

7 2010 Blue Moutain Hotel & SPA Campos do Jordão 94 240

8 2008 Tauá Hotel & Convention Atibaia Atibaia 340 1400

9 1984 Vacance Hotel Águas de Lindóia 208 1500

10 1934 Hotel Monte Real Resort Águas de Lindóia 243 1900

11 2006 Quality Resort & Convention Center Itupeva 220 500

12 1940 Grande Hotel São Pedro Águas de São Pedro 117 220

13 1998 Grande Hotel Campos do Jordão Campos do Jordão 95 300

14 1992 Hotel Villa Rossa São Roque 103 400

15 1987 Hotel Alpino São Roque 85 350

3.653

Após a realização dos filtros mencionados, definiu-se a cesta competitiva formada por 15

hotéis de convenções. No total, a cesta competitiva oferece 3.653 UHs.

Upscale Midscale Superior Midscale Eventos: Capacidade da Maior Sala (pessoas em auditório)

18



Os hotéis diferenciam-se entre si e com o hotel em estudo, seja por preço, localização, produto, serviços ou demanda,

por exemplo. Sendo assim, cada hotel da cesta competitiva foi analisado de forma individual e comparado ao produto

em estudo para avaliar o nível de competitividade entre eles.

Foram criados índices de competitividade, onde:

1. Primária: compete 100% com o hotel em estudo e todas as UHs são consideradas no grupo competitivo;

2. Secundária: compete 50% com o hotel em estudo e metade do número total de UHs são consideradas no grupo

competitivo;

3. Terciária: compete 25% com o hotel em estudo e um quarto do número total de UHs são consideradas no grupo

competitivo;

4. Não competitivo: onde o produto é retirado do grupo por não oferecer UHs que possam vir a concorrer com o hotel em

estudo.


Índice de Competitividade

Item Inauguração Hotel UHs IC UHs Comp.

1 1997 Royal Palm Plaza 500 100% 500

2 2006 Sofitel Jequitimar Guarujá 301 100% 301

3 2002 Bourbon Convention & Spa Resort 572 100% 572

4 1972 Casa Grande Hotel Resort & Spa 265 100% 265

5 2001 Paradise Golf & Lake Resort 416 100% 416

6 1993 Fazenda Dona Carolina 94 100% 94

7 2010 Blue Moutain Hotel & SPA 94 50% 47

8 2008 Tauá Hotel & Convention Atibaia 340 100% 340

9 1984 Vacance Hotel 208 50% 104

10 1934 Hotel Monte Real Resort 243 50% 122

11 2006 Quality Resort & Convention Center 220 100% 220

12 1940 Grande Hotel São Pedro 117 100% 117

13 1998 Grande Hotel Campos do Jordão 95 50% 48

14 1992 Hotel Villa Rossa 103 100% 103

15 1987 Hotel Alpino 85 50% 43

3.653 3.291

19 Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting IC = Índice de Competitividade

Dessa forma, após essa nova análise, chegou-se a uma cesta competitiva que conta com 15 hotéis, dos quais 3.291 UHs

irão competir efetivamente com as que serão disponibilizadas pelo empreendimento em estudo.

Upscale Midscale Superior Midscale



20

Abaixo o mapeamento dos hotéis considerados na cesta competitiva:

Fonte: Google Maps – Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting

Upscale

Midscale Superior

Midscale

Grande Hotel São Pedro Vacance Hotel

Monte Real Resort

Royal Palm Plaza

Dona Carolina

Blue Mountain

Quality Itupeva

Bourbon Atibaia

Tauá Atibaia

Villa Rossa

Hotel Alpino Paradise Golf & Lake Resort

Sofitel Jequitimar Guarujá Casa Grande

Hotel em Estudo



21 Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting

Diária - Ao lado os valores da diária média

ponderada, calculada com base nos valores do

segmento de lazer e de eventos. As ponderações

foram realizadas pela equipe da Caio Calfat e se

basearam em entrevistas diretas com executivos

dos hotéis e pesquisas em fontes secundárias,

como, por exemplos, OTA´s – on line travel agency.

Os valores não contemplam qualquer valor

referente a alimentos e bebidas.

Diária Média Geral: R$ 526,00

Hotel Diária Media

Royal Palm Plaza Acima de R$ 600,00

Média Simples: R$ 728,00 Blue Moutain Hotel & SPA

Sofitel Jequitimar Guarujá

Hotel Villa Rossa

Entre R$ 400,00 e R$ 599,00 Média Simples: R$ 511,76

Bourbon Convention & Spa Resort Atibaia

Paradise Golf & Lake Resort

Grande Hotel Campos do Jordão

Fazenda Dona Carolina

Casa Grande Hotel Resort & Spa

Grande Hotel São Pedro

Quality Resort & Convention Center

Abaixo de R$ 400,00 Média Simple: R$ 263,74

Tauá Hotel & Convention Atibaia

Hotel Alpino

Hotel Monte Real Resort

Vacance Hotel

Média Simples: Média Aritmética das Diárias Médias dos Hotéis, sem ponderar pelo volume de vendas



22

Com a realização do contato com diretores de desenvolvimento de redes hoteleiras, foi possível obter informações dos

empreendimentos futuros abaixo:


Cidade Royal 1 Midscale com Serviços Reduzidos 1 Midscale Superior Total de 525 UHs

Midscale Tauá = 360 UHs

Cidade Royal

Tauá Atibaia

Hotel em Estudo



Tabela de Oferta - Grupo Competitivo e Demanda

Item Inauguração Hotel UHs UH Comp. Demanda

1 1997 Royal Palm Plaza 500 500 290

2 2006 Sofitel Jequitimar Guarujá 301 301 175

3 2002 Bourbon Convention & Spa Resort 572 572 297

4 1972 Casa Grande Hotel Resort & Spa 265 265 154

5 2001 Paradise Golf & Lake Resort 416 416 241

6 1993 Fazenda Dona Carolina 94 94 47

7 2010 Blue Moutain Hotel & SPA 94 47 24

8 2008 Tauá Hotel & Convention Atibaia 340 340 194

9 1984 Vacance Hotel 208 104 60

10 1934 Hotel Monte Real Resort 243 122 70

11 2006 Quality Resort & Convention Center 220 220 106

12 1940 Grande Hotel São Pedro 117 117 59

13 1998 Grande Hotel Campos do Jordão 95 48 24

14 1992 Hotel Villa Rossa 103 103 52

15 1987 Hotel Alpino 85 43 21

3.653 3.291 1.813

23

Legenda: UH: Número de unidades habitacionais disponibilizadas pelos hotéis; TO (Taxa de Ocupação): Porcentagem de unidades habitacionais que foi preenchida no hotel durante determinado período, calculada através da divisão do número de unidades habitacionais vendidas pelo número de unidades habitacionais ofertadas; Demanda: número de pessoas que ocupou o hotel durante determinado período, calculado pela multiplicação do número de unidades habitacionais ofertadas pela taxa de ocupação.


Com base nas informações de desempenho

coletadas com os gerentes gerais dos hotéis da

cesta, pode-se identificar o número de room

nights vendidos por dia (demanda). O número

de diárias/dia confrontado com o número de

UHs disponíveis indica que a taxa de ocupação

para a cesta competitiva foi de 55%.


1.4. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado



Com o passar dos anos, adotou-se a taxa de crescimento da demanda (valor ponderado a partir de

dados sobre demanda e taxa de ocupação divulgados no relatório Resorts Brasil em Perspectiva –

Informativo Especial n° 19 - Edição Anual 2013 - 2014 realizado por Resorts Brasil e Senac e do

relatório Resorts no Brasil 2014 realizado por Resorts Brasil e BSH) identificada de 4,55%.

Por segurança e metodologia, a taxa apurada de projeção foi reduzida ao longo tempo para evitar

uma super valorização da demanda nas projeções para o mercado e para a inserção do hotel em

estudo, com redução de 10% do primeiro ao terceiro ano, do quarto ao sexto ano reduzida em

25%, e 50% do sétimo ao décimo ano.

Taxa de Projeção de Demanda

Taxa Peso

Demanda Resorts do Interior 2,85% 4 Taxa de Ocupação Resorts Brasil - Senac

5,93% 3

Demanda Resorts Brasil - BSH 5,42% 3

Taxa de Projeção 4,55% 10

Taxas de Projeção de Demanda

Corte Taxa

2015 a 2017 10% 4,09%

2018 a 2020 25% 3,41%

2021 a 2024 50% 2,27%

Projeção Demanda

Ano Demanda

2014 1.813

2015 1.887

2016 1.964

2017 2.045

2018 2.114

2019 2.186

2020 2.261

2021 2.312

2022 2.365

2023 2.419

2024 2.474



Demanda: Média diária de diárias vendidas


Os hotéis considerados na coluna de saídas referem-se ao reposicionamento dos mesmos em novos grupos competitivos, conforme a entrada de novos hotéis na cesta em análise.

Entradas: Royal Palm Convenções – 131 UHs (2018) Ampliação Tauá Hotel & Convention Atibaia – 360 UHs (2018) Entrada de Segurança – 300 UHs (2019) Entrada de Segurança – 300 UHs (2020) Saídas: Hotel Alpino – 43 UHs (2018) Blue Moutain Hotel & SPA – 47 UHs (2018) Vacance Hotel – 104 UHs (2018) Hotel Monte Real Resort – 122 UHs (2018)

Projeção de Oferta Inicial Entrada Saída Final

2014 3291 3291 2015 3291 3291 2016 3291 3291 2017 3291 3291 2018 3291 491 315 3467 2019 3467 300 3767 2020 3767 300 4067 2021 4067 4067 2022 4067 4067 2023 4067 4067 2024 4067 4067



A oferta futura identificada foi somada à oferta do grupo competitivo destacado.


Desempenho: Adequado ao posicionamento

Diária Média: Posicionamento Hotel Midscale

Desempenho: Ideal é estabilização em pelo menos 52%

Posicionamento Intermediário entre os empreendimentos mais sofisticados e resorts midscale da faixa concorrencial definida Legenda: Oferta: Disponibilidade de Uhs para venda no ano; Hotel em Estudo: acréscimo de oferta do hotel no grupo competitivo; Oferta Total: Hotel em Estudo + Grupo Competitivo; Fair Share: Percentual que divide proporcionalmente a demanda entre os hotéis do grupo competitivo. O valor indicado é a proporção da demanda que cabe ao hotel em estudo; Penetração: Desempenho do hotel positivo ou negativo em relação ao seu Fair Share – Considerou-se até 3% de penetração positiva pois é um hotel realinhado para novas tecnologias na área de eventos, considerada superior aos considerados concorrentes. Demanda do Hotel: Aplicação do Fair Share e da taxa de penetração na demanda estimada para o grupo competitivo; Taxa de ocupação: Estimativa de taxa de ocupação para o hotel em estudo. Pick up: Demanda captada fora do grupo competitivo estimado. Prática usual de equivalência entre 5% e 10% da oferta do hotel, pois o corte da cesta não abarca o mercado inteiro. Diária Média: Projeção de valores a serem cobrados pelo hotel; não inclui café da manhã, valores correntes de Agosto de 2015. Projeção de diária média: Diária média ano 1 foi baseada na análise da cesta competitiva Upscale, Midscale Superior e Midscale – pag. 21 e 88, os demais anos refletem processo de posicionamento do hotel no mercado – marca, localização e público alvo.

Oferta Hotel X mercado Demanda Desempenho

Mercado Hotel Total D. Ideal Penetração Pick UP Mercado Hotel % TO DM

2018 3467 343 3810 9,00% 80,00% 8 2114 160 46,73% R$ 490,00

2019 3767 343 4110 8,35% 90,00% 10 2186 174 50,79% R$ 514,50

2020 4067 343 4410 7,78% 100,00% 12 2261 188 54,77% R$ 522,22

2021 4067 343 4410 7,78% 103,00% 14 2312 199 58,09% R$ 530,05

2022 4067 343 4410 7,78% 103,00% 16 2365 205 59,90% R$ 537,47



27

1.5. Resultado para Investidores:


Resumo da Projeção Operacional e Financeira para o Hotel - Modelo completo e premissas utilizadas ver as páginas 114, 115 e 118 a 120 Percentual - proporção do valor registrado em relação à receita bruta gerada pelo hotel

Resultado para Investidor Antes IR 2018 2019 2020 2021 2022

Receita Variável dos Locadores 11.149.081 23,2% 13.743.246 25,2% 16.050.928 26,7% 18.081.771 27,9% 19.433.246 28,6%

Aluguel Fixo 102.900 0,2% 102.900 0,2% 102.900 0,2% 102.900 0,2% 102.900 0,2%

Resultado 11.251.981 23,4% 13.846.146 25,4% 16.153.828 26,9% 18.184.671 28,1% 19.536.146 28,7%

28

1.6. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de giro inicial


Tabela de Vendas Dezembro de 2014 – Valores a Vista, podem variar conforme tabela de venda escolhida pelo

comprador e data da compra.

Fonte: Sol Brasil

Tipologia N° de UHs m² privativo Valor UH

Por Unidade

Valor de Venda da Unidade

Desembolso total por m² Decoração

Pré-Operacional e Capital de Giro

Afiliação

1 219 29,14 484.307 57.697 9.908 1.600 553.512 18.995 2 100 35,1 583.362 69.498 11.934 1.600 666.394 18.986 3 7 53,3 885.846 105.534 18.122 1.600 1.011.102 18.970 4 6 56,87 945.179 112.603 19.336 1.600 1.078.718 18.968 5 5 59 980.580 116.820 20.060 1.600 1.119.060 18.967 6 6 64,65 1.074.483 128.007 21.981 1.600 1.226.071 18.965

29

1.7. Cálculo da Taxa Interna de Retorno


Para o cálculo de rentabilidade, utilizou-se a fração ideal do apartamento conforme tabela abaixo:

Habitações UHs Área Privativa (UHs x Área Privativa Fração

Tipo 1 219 29,14 6.382 0,002581

Tipo 2 100 35,1 3.510 0,003109

Tipo 3 7 53,3 373 0,004721

Tipo 4 6 56,87 341 0,005038

Tipo 5 5 59 295 0,005226

Tipo 6 6 64,65 388 0,005727

Total /Média 343 32,91 11.289

Fonte: Sol Brasil

30

1.7. Cálculo da Taxa Interna de Retorno


Observações do Quadro Retorno ao Comprador da Unidade: 1) Fluxo de caixa do hotel antes do IR e sem inflação – preços correntes de julho de 2015 2) – Rentab.: rentabilidade simples; 3) Média 10 anos: rentabilidade simples média do Ano 1 ao 10; 4) Média Ano 3 a 10: rentabilidade simples média do ano 3 ao 10; 5) FC da Perpetuidade: Perpetuidade calculada com o CapRate de 10,1% e considerando o crescimento do FC em 2% a.a. 6) TIR com Perpetuidade: Cálculo da TIR com o FC de Perpetuidade somado ao FC 10. A estimativa de resultados operacionais foi realizada entre os anos de 2018 e 2022, a partir de 2023 foi considerado crescimento vegetativo de 2% ao ano do fluxo de caixa.

Tipo do Apto - m² 29,14 35,1 53,3 56,87 59 64,65

Investimento 18.994,91

Rentab. 18.986

Rentab. 18.970

Rentab. 18.968

Rentab. 18.967

Rentab. 18.965

Rentab. -553.512 -666.394 -1.011.102 -1.078.718 -1.119.060 -1.226.071

Ano 1 29.045 5,2% 34.985 5,2% 53.126 5,3% 56.684 5,3% 58.807 5,3% 64.439 5,3% Ano 2 35.741 6,5% 43.051 6,5% 65.374 6,5% 69.753 6,5% 72.365 6,5% 79.295 6,5% Ano 3 41.698 7,5% 50.226 7,5% 76.270 7,5% 81.378 7,5% 84.426 7,5% 92.511 7,5% Ano 4 46.940 8,5% 56.541 8,5% 85.858 8,5% 91.609 8,5% 95.040 8,5% 104.141 8,5% Ano 5 50.429 9,1% 60.743 9,1% 92.239 9,1% 98.417 9,1% 102.103 9,1% 111.881 9,1% Ano 6 51.437 9,3% 61.958 9,3% 94.084 9,3% 100.386 9,3% 104.145 9,3% 114.119 9,3% Ano 7 52.466 9,5% 63.197 9,5% 95.966 9,5% 102.393 9,5% 106.228 9,5% 116.401 9,5% Ano 8 53.515 9,7% 64.461 9,7% 97.885 9,7% 104.441 9,7% 108.353 9,7% 118.729 9,7% Ano 9 54.586 9,9% 65.750 9,9% 99.843 9,9% 106.530 9,9% 110.520 9,9% 121.104 9,9%

Ano 10 55.677 10,1% 67.065 10,1% 101.839 10,1% 108.661 10,1% 112.730 10,1% 123.526 10,1% FC Perpetuidade 690.878 831.673 1.261.619 1.345.954 1.396.272 1.529.745 Média 10 anos 8,5% 8,5% 8,5% 8,5% 8,5% 8,5%

Média ano 3 a10 9,2% 9,2% 9,2% 9,2% 9,2% 9,2% TIR Com Perpetuidade 9,7% 9,7% 9,7% 9,7% 9,7% 9,7%

31

A atratividade do Setor Imobiliário varia conforme perfil e interesse do investidor, porém, usualmente, o mercado realiza suas contas de viabilidade com médias de rentabilidade ao investidor imobiliário de 0,5% a.m. até 1,0% a.m (Bruta).

Líquida: Após Taxas e Impostos e Retenção do Fundo de Reinvestimento Bruta: Antes do Ir e Após Retenção do Fundo de Reinvestimento

Taxa de Atratividade - Entrevista

Líquida 5,0% 7,0%

Bruta 6,5% 9,5%

Setor Imobiliário - Atratividade

Mínima Máxima

Mês 0,50% 1,00%

Ano 6,17% 12,68%

A Caio Calfat realizou em Junho de 2015 entrevistas com duas empresas que comercializam unidades de condo-hotés, a empresa Só Flats e a Compra e Venda de Hotéis, A resposta obtida foi que a faixa de concentração considerada atrativa pelos clientes estava entre:


1.8. Comparação entre a Taxa de Capitalização

Informações Públicas - Vendas Secundárias / Condo-Hotel

Unidade Valor

Anunciado Distrinuição Divulgada

Rentabilidade Nominal Mês

Rentabilidae Nominal Ano

Tryp Campinas 425.000 2.000 0,47% 5,80%

Mercure Campinas 310.000 1.657 0,53% 6,61%

Ibis Campinas 315.000 1.600 0,51% 6,27%

Blue Tree Santo André 350.000 1.640 0,47% 5,77%

Blue Tree Verbo Divino 385.000 2.080 0,54% 6,68% 0,50% 6,22%

Em pesquisa direta nos sites de imobiliárias eletrônicas Viva Real ( www.vivareal.com.br) e SóFlats (www.soflatsnet.com), - informações que não foram auditadas, foram obtidos os seguintes dados referências de mercado secundário de empreendimentos localizados próximos ao mercado em estudo e comparáveis ao hotel em estudo:

http://www.vivareal.com.br/

http://www.soflatsnet.com/

32


1. Atratividade (Taxa de rentabilidade que serve de base para análise de investimentos): O setor imobiliário atrai investidores de vários perfis, diz-

se e aceita-se quando se planejam projetos nessa área, que potenciais investidores estão interessados em taxas entre 6,17% a 12,68% ao ano

(bruto).

2. Rentabilidade do Setor de Condo-hotéis - Pesquisa: A rentabilidade desse setor varia conforme cada mercado e condições específicas do

momento analisado. Dados do mercado secundário colhidos, com unidades similares e de mercados próximos de Itu (SP), apontam uma média de

6,22% a,a.; em outra fonte consultada, entrevistas com executivos de empresas especializadas em comercialização de condo-hotéis, o interesse

dos investidores estaria concentrado na faixa entre 6,5% e 9,5% a.a., considerando taxa bruta (antes do IR e após a retenção do Fundo de

Reinvestimento), o que equivaleria a aproximadamente uma faixa de 5% a 7% a.a. após todos as taxas, impostos e retenções.

3. Taxa de Rentabilidade para Cálculo da Perpetuidade: foi adotado a taxa de 10,1%, rentabilidade nominal e simples estimada para o fluxo de

caixa do ano 10. Foi adotado essa taxa pelo método de perpetuidade que considera trazer FC futuros para o presente, assim a rentabilidade

corrente do FC 10 representaria a taxa de capitalização para os fluxos futuros.

4. Cálculo da TIR: A TIR foi calculada com o acréscimo da Perpetuidade no último ano; tal metodologia foi adotada pois o perfil de investimento de

hotelaria é de longo prazo, não exaurindo a capacidade de geração de caixa no décimo ano de operação. Assim, utilizou-se o CapRate de 10,1% e

considerou-se o crescimento vegetativo de 2% a.a. do FC do hotel nos últimos cinco anos. A TIR representa a máxima rentabilidade que um fluxo

de caixa determinado pode gerar em relação ao investimento realizado. ( Ver Anexo: Cálculo da Taxa Interno a de Retorno ).

1.8. Comparação entre a Taxa de Capitalização

33


1.9. Empreendimentos similares em operação no mercado

Fonte: Abyara e Saúva Construtora

Em pesquisa direta com as corretoras Abyara e Saúva Construtora e Goincorp Construtora foram obtidos os seguintes dados

referências de mercado de lançamentos de empreendimentos localizados em nos mercados do entorno de Itú. Foram analisadas as

cidades de Campinas, Jundiaí e Barueri que estão próximas ao mercado em estudo e são comparáveis ao hotel em estudo.

Empreendimento Hotel Contemporâneo Gran Bourbon Alphaville Intercity Premium Jundiaí

Tipo do Empreendimento Condo -Hotel Condo -Hotel Condo -Hotel

Categoria Econômico Midscale Superior Midscale

Localização Campinas Barueri Jundiaí

Qtde Uhs / Aptos 310 461 155

m² apartamentos 20 m² 23.55 m² a 59,35 m² 24,30 m²

Valor de venda (Uhs/Aptos) 470.000 470.000 370.000*

Valor de venda/m² 23.000/ m² 20.128/ m² 15.226/m²

Previsão de entrega 2018 2018 2016

Estudo Hotel Contemporâneio Campinas - http://cms.mediagruppe.com/or/ROYAL/PDF/HOTEL_CONTEMPORANEO_LAUDO.PDF

* Valor pré lançamento

http://cms.mediagruppe.com/or/ROYAL/PDF/HOTEL_CONTEMPORANEO_LAUDO.PDF







34

1.10. Parecer sobre a qualidade do Empreendimento para Investidores em HIIP

Localização – ADEQUADA: A região em que se encontra o hotel tem importância econômica e turística. A cidade desenvolve projeto

de corredores industrial e de serviços e busca atrair empresas com pacote de incentivos fiscais, ações que estão obtendo bom retorno

para a cidade. A região também possui várias atrações turísticas, Itu se destaca pelas fazendas do ciclo do café, pela presença de

centros equestres, tênis e de golfe, além da existência de bons hotéis de lazer na região. A cidade e o hotel em estudo são de fácil

acesso à capital do Estado, ao Aeroporto Internacional de Viracopos, às atrações da região e cidades importantes do Estado.

Mercado – EM CRESCIMENTO: Grande parte dos hotéis considerados na cesta competitiva são antigos e possuem áreas de eventos

adaptadas. Nas pesquisas com os organizadores, verificou-se que o momento atual do segmento de eventos/convenções exige

instalações, modulagem de salas e tecnologia que muitos não conseguem oferecer. Apesar da pequena queda no volume de vendas

em 2015, os executivos de vendas não estão apavorados, entendem que é momento de racionalização de custos, mas mesmo assim, as

vendas estão acontecendo; constatação que fortalece o histórico do mercado que aponta o setor com crescimento robusto e contínuo

desde 2001. O segmento de lazer é essencial para gerar resultados que minimizem a sazonalidade do segmento de

eventos/convenções. Além disso, os preços praticados são maiores e possibilitam uma melhor margem de contribuição no cômputo

geral do hotel.


35

1.10. Parecer sobre a qualidade do Empreendimento para Investidores em HIIP

Absorção do Hotel em Estudo – VIÁVEL: As taxas de ocupação estimadas estão dentro de faixa considerada adequada (acima de

52%) já a partir do primeiro ano de operação.

Retorno para o Investidor Imobiliário – ADEQUADO: As estimativas operacionais e financeiras para o hotel em estudo e o preço

de venda sugerido ao investidor pulverizado, aponta retorno da expectativa média do mercado.

Importante lembrar que investir em uma unidade HIIP traz riscos, como qualquer negócio. Esses riscos podem ser de ordem

interna, capacidade de administração e concorrência da Operadora, quanto externa, como mudanças no ambiente sócio

econômico estudado, assim, os resultados apresentados não certos de serem alcançados devido a esses mesmos riscos

mencionados .


36

Índice







giro inicial






10. Anexos

37

▪Em Janeiro de 2015, o Governo do Estado de São Paulo promulgou a

Agência Metropolitana de Sorocaba, entidade já existente em outras

regiões do Estado de São Paulo como na Região Metropolitana de

Campinas, da Baixada Santista e do Vale do Paraíba e Litoral Norte. A

Agência faz parte do Sistema Estadual de Desenvolvimento

Metropolitano e tem por finalidade elaborar política que assegure o

planejamento, a coordenação e a execução de programas, projetos e

ações voltados ao desenvolvimento integrado.

▪A Região Metropolitana de Sorocaba é formada por 26 cidades. São elas:

Alambari, Alumínio, Araçariguama, Araçoiaba da Serra, Boituva, Capela do

Alto, Cerquilho, Cesário Lange, Ibiúna, Iperó, Itu, Jumirim, Mairinque,

Piedade, Pilar do Sul, Porto Feliz, Salto, Salto de Pirapora, São Miguel

Arcanjo, São Roque, Sarapuí, Sorocaba, Tapiraí, Tatuí, Tietê, Votorantim.

Região Metropolitana de Sorocaba

Fonte: Empresa Paulista de Planejamento Metropolitano, Subsecretaria de Assuntos Metropolitanos do Estado de São Paulo e Google Maps



Itu

38

N° Cidade PIB 2012 (R$) % Área (km²) População 2010 População Est. 2014

1 Sorocaba 19.019.098 39% 450,382 586.625 637.187

2 Itu 4.772.543 10% 640,719 154.147 165.511

3 Salto 2.811.010 6% 133,057 105.516 113.127

4 Tatuí 2.592.395 5% 523,749 107.326 115.515

5 Cerquilho 2.508.119 5% 127,803 39.617 44.320

6 Boituva 2.120.462 4% 248,968 48.314 54.594

7 Votorantim 2.067.785 4% 183,517 108.809 116.706

8 São Roque 1.713.584 4% 306,908 78.821 85.502

9 Alumínio 1.526.433 3% 83,66 16.839 17.924

10 Araçariguama 1.425.276 3% 145,204 17.080 19.636

▪Itu é a maior cidade em área territorial e a segunda que mais contribui na formação do PIB da Região Metropolitana de

Sorocaba. Em 2012, o PIB foi da região foi de R$ 48.745.342, sendo a cidade de Itu responsável 10% do total.

▪A região ocupa área de 9.822,13 km² e a população estimada em 2014 é de 1.867.260 habitantes.

Fonte: IBGE



39

Itu – Indicadores Econômicos (Dados Oficiais Disponíveis)

*O crescimento médio real é calculado com base nos valores trazidos para o valor presente, com atualização de inflação pelo índice IPCA.

Crescimento Médio Real*: 1,33% a.a.

Aumento Nominal 2007/2012: 40,9%

Evolução do PIB Itu 2007 - 2012

Fonte: IBGE

Conforme gráfico abaixo, o setor de serviços é o principal contribuinte na formação do

PIB de Itu, que ainda conta com forte participação do setor industrial.

A cidade está inserida em uma região delimitada por duas grandes cidades, Campinas

e Sorocaba, e que nos últimos anos tem atraído montadoras e empresas de autopeças,

informática, alimentos e papel e celulose. Por grande parte delas serem de origem

asiática, a região passou a ser conhecida como “Corredor Asiático”. Ao lado algumas

das principais indústrias de Itu.


40

Cidade Ano Empresas TCM* Ano Pessoal

Ocupado TCM* Ano IDHM TCM* Ano

Índice Firjan

TCM*

Itu 2013 7.287

3,31% a.a.

2013 67.313 5,16%

a.a.

2000 0,773 1,04%

a.a.

2007 0,8324 0,34%

a.a. 2008 6.192 2008 52.341 2010 0,697 2011 0,8213

Fontes: Secretaria de Secretaria de Apoio ao Emprego e ao Desenvolvimento Empresarial. N° de Empresas Atuantes, Pessoal Ocupado, IDHM: IBGE Índice FIRJAN: FIRJAN

Itu – Indicadores Econômicos (Dados Oficiais Disponíveis)


De acordo com o Plano de Zoneamento de Uso e Ocupação do Solo, a cidade de Itu possui áreas específicas

destinadas a implantação de indústrias, denominadas Zonas de Corredor Industrial. As áreas estão concentradas ao

entorno das rodovias que cruzam a cidade e tem atraído grande número de indústrias motivadas pela existência de

fibra óptica e gás natural canalizado, além da lei de incentivos fiscais concedidos a industrias, comércios e

prestadores de serviços.

Desde o início de 2015, unidades da Nacco, Rich’s e Aisin foram inauguradas e a Starrett e Lenovo anunciaram

investimentos para ampliação.

41 Fonte: Secretaria de Apoio ao Emprego e ao Desenvolvimento Empresarial


Hotel em Estudo

Corredor Industrial

Corredor Industrial

Corredor Industrial

Corredor Industrial

Itu – Indicadores Econômicos

Mapa de Zoneamento de Uso e Ocupação do Solo

42



Incentivos Fiscais - Empreendimentos Industriais, Comerciais e Prestadores de Serviços (Lei Complementar n° 006 de 10 de novembro de 2011)

Art. 2º Os interessados em se beneficiar com os incentivos fiscais previstos nesta lei complementar deverão formalizar o pedido

instruído com os documentos abaixo relacionados, dentro do prazo de 90 (noventa) dias, contados a partir da data em que ocorrer a

emissão da primeira nota fiscal de faturamento da empresa:

I. Título de propriedade devidamente registrado ou contrato de locação se for o caso; II. Habite-se da construção ou projeto de regularização do imóvel, bem como quando se tratar de área construída objeto de

ampliação; III. Comprovar que no período descrito no caput deste artigo, contará com quadro mínimo de 25 empregados; IV. CNPJ e DECA - Estadual quando for o caso; V. Comprovante da condição do empreendimento não ser de caráter poluitivo fornecido pela CETESB; VI. Contrato social devidamente registrado na Junta Comercial; VII. Certidão Negativa de Tributos Municipais; VIII. Alvará de Funcionamento expedido pela Municipalidade de Itu; IX. Licenciar os veículos no município da Estância Turística de Itu; e X. CND - INSS.

Fonte: Secretaria de Apoio ao Emprego e ao Desenvolvimento Empresarial

43



Incentivos Fiscais - Empreendimentos Industriais, Comerciais e Prestadores de Serviços (Lei Complementar n° 006 de 10 de novembro de 2011)

Art. 3º - Os empreendimentos, a que se refere a presente Lei Complementar, desde que cumpram com as disposições contidas no

artigo 2º, desta Lei Complementar, serão contemplados com os seguintes benefícios fiscais:

I. Isenção do pagamento do valor dos emolumentos e preços públicos; II. Isenção do pagamento das Taxas de Licença para Localização, instalação e execução de obras particulares; III. Isenção do pagamento das Taxas de Licença de Fiscalização de Estabelecimentos e Publicidade pelo período de 5 (cinco) anos; IV. Isenção do pagamento do Imposto Sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana- IPTU, quando se tratar de prédio próprio,

pelo período de 12 (doze) anos; nos casos de locação, a isenção será pelo período de 10 (dez) anos; V. Isenção do pagamento ITBI - Imposto de Transmissão de Bens Imóveis, incidente sobre a transmissão do imóvel que o

interessado adquirir para a instalação e construção do empreendimento; e VI. Ressarcimento de 50% (cinquenta por cento) da cota parte do ICMS decorrente do valor adicionado gerado pela empresa pelo

período de 10 (dez) anos.

O benefício previsto no inciso VI será concedido após 02 (dois) anos, a partir do início das atividades, e após apuração do valor

adicionado e publicação oficial e definitiva do índice de participação do Município, fornecido pela Secretaria da Fazenda do Estado de

São Paulo e excluídas as parcelas destinadas à educação e saúde.

Fonte: Secretaria de Apoio ao Emprego e ao Desenvolvimento Empresarial

44

Itu - Acesso

Itu se beneficia pela ampla malha rodoviária existente

em seu entorno, com fácil acesso a partir de grandes

cidades como São Paulo, Campinas e Sorocaba.

Uma das principais rodovias do Estado passa por Itu,

a Rodovia Presidente Castelo Branco. A cidade também

está próxima da Rodovia Raposo Tavares (sentido

Sorocaba), da Rodovia Anhanguera e da Rodovia dos

Bandeirantes (sentido Campinas), o que torna a cidade

bem localizada no quesito logístico.

Legenda Acesso

Rodovia Presidente Castelo Branco

Rodovia Deputado Archimedes Lammoglia

Rodovia Marechal Rondon

Rodovia Waldomiro Corrêa de Camargo

Estrada dos Romeiros

Fonte: Google Maps


São Paulo

Itu

Campinas

Sorocaba

45

Aeroporto de Viracopos

O aeroporto está em reforma desde setembro de 2012, para

modernização de toda a estrutura do terminal. Está em

construção um novo terminal que contará com 145 mil m² de

área total, capacidade para 4 mil veículos (o atual suporta 2,1

mil), 35 novas vagas para aeronaves, 28 pontes de embarque e

desembarque (que não existem atualmente) e três píeres de

embarque e desembarque.

Os píeres A e C já estão prontos com presença das companhias

aéreas Gol, TAP, Azul e TAM. A partir de dezembro de 2014, o

aeroporto passou a operar 7 novas rotas internacionais para mais

de 62 destinos em 29 países da América do Norte, Central, Sul e

Caribe.

Fonte: Infraero, portal Estadão e Correio Popular, Portal Viracopos 45

Aeroporto Internacional de Viracopos

Ano 2013 2014 Variação

Passageiros 9.295.808 9.846.853 5,93%

Aeronaves 127.259 131.531 3,36%


Aeroporto Internacional de Viracopos

46

Em 2014, o aeroporto recebeu quase 10 milhões de passageiros,

com crescimento de aproximadamente 6% em relação a 2013. Novas

pistas serão entregues nos anos seguintes, com previsão de atender

uma demanda de 30 milhões de passageiros até 2025.

Há projeto de um complexo junto ao Aeroporto de Viracopos,

sendo o hotel com a bandeira TRYP by Wyndham um dos

empreendimentos. O projeto é resultado do acordo entre a

concessionária Aeroportos Brasil Viracopos e a VCI, joint-venture

formada pelas empresas FISA e Valor Finanças Corporativas. O hotel

terá 400 quartos, investimento de R$ 118 milhões e tem previsão de

entrega para 2017.

Itu está a 51,5 km (39min) do Aeroporto Internacional de Viracopos

(Campinas).

Fonte: Infraero, Portal Estadão e Correio Popular

Ampliação do Aeroporto de Viracopos


Acesso - Aeroporto de Viracopos / Hotel em Estudo

Acesso a partir da Rodovia Santos Dumont / Rodovia Deputado Archimedes Lammoglia (SP - 075

Hotel em Estudo


47 Fonte: Portal Plaza Shopping Itu

A Rua Floriano Peixoto é uma das vias mais movimentadas da

cidade por concentrar pontos de comércio popular e de serviços

como lojas de vestuário, de eletrodomésticos e móveis, bancos e

farmácias, além dos bares e restaurantes existentes no entorno

da Praça da Independência e da Praça da Matriz.

Plaza Shopping Itu: O empreendimento foi inaugurado em 2000,

possui 150 lojas, 41.000 m² de área construída e 28.500 m² de

área bruta locável. Em 2012, a rede Accor Hotels inaugurou o Ibis

Itu, hotel com 126 UHs localizado nas dependências do shopping.

O Plaza Shopping Itu é o único shopping da cidade e recebe cerca

de 600 mil pessoas por mês.


Itu - Compras

Rua Floriano Peixoto

Plaza Shopping Itu

48

Itu – Novos Projetos

Fonte: Investe São Paulo – Agência Paulista de Promoção de Investimentos e Competitividade, Jornal Periscópio e Secretaria de Apoio ao Emprego e ao Desenvolvimento Empresarial


Complexo Empresarial e Comercial Estação Mimo: o complexo será instalado na área da antiga fábrica de brinquedo Mimo,

situada entre a Avenida Eugen Wissmann e a Avenida Dr. Herculano de Godói Passos. O complexo contará com um

supermercado da rede São Vicente, área alimentícia, área para lojas e pontos de serviços como academia, lavanderia e farmácia.

O projeto também prevê a construção de duas torres sendo que uma delas pode ser destinada à implantação de um hotel.

Foxconn: No final de 2014, a empresa Foxconn, maior fabricante de produtos eletrônicos do mundo iniciou o processo de

instalação de uma unidade fabril em Itu. Na primeira fase da implantação, serão investidos cerca de R$ 400 milhões para uma

unidade de 40 mil m² e o início das operações está previsto para início de 2016. A unidade está em construção no km 22 da

Rodovia Deputado Archimedes Lammoglia (SP-075).

Complexo Empresarial e Industrial – Pirapitingui: De acordo com a Prefeitura de Itu, a instalação do complexo que ocupará

área de 1 milhão de m² aguarda liberação da CETESB para início das obras. O complexo contará com unidades de pequeno e

médio porte e centro de convenções com capacidade para até 1400 pessoas.

49



Catarina - JHSF

O complexo está localizado na Rodovia Presidente Castelo Branco (entre os km 60 e

62), distante 33 km do hotel em estudo (aproximadamente 25 min) e ocupa área de 7

milhões de m².

Além de lotes residenciais, o projeto prevê a implantação de:

Corporate Center: área com 8 torres comerciais com salas a partir de 59 m².

Aeroporto Executivo Internacional: ocupará área de 2 milhões de m², com

pista de 2.470 m de extensão.

Em Outubro de 2014 o Catarina Fashion Outlet foi inaugurado, finalizando a primeira

fase da implementação do projeto. O outlet possui 25.000 m de ABL e conta com mais

de 100 lojas e praça de alimentação.

Fonte: Portal Caratina JHSF e Jornal Folha do Estado de São Paulo (2013)

50



Catarina - JHSF

1 Catarina Residencial Golfe

2 Campo de Golfe

3 Área de Futura Expansão

4 35 minutos de automóvel da Marginal Pinheiros

5 Aeroporto Executivo Catarina

6 Distrito Hoteleiro / Educacional / Médico

7 Catarina Corporate Center

8 Catarina Fashion Outlet

9 10 minutos de helicóptero de São Paulo

10 Pista de Decolagem com 2.470 m

11 Catarina Residencial Village

Fonte: Portal Caratina JHSF

10

11

9 8

7

6

5

4

3

2

1

51

Turismo


A Estância Turística de Itu possui forte vocação para turismo

cultural e rural, e é conhecida como “a cidade onde tudo é

grande”.

A fama se expandiu com a implantação de um orelhão de 7m

de altura, de um semáforo e, posteriormente, de lojas com

souvenires de tamanhos não proporcionais. O orelhão é um dos

principais pontos turísticos de Itu e está localizado na Praça da

Matriz, na região central da cidade.

Itu faz parte do Roteiro dos Bandeirantes, conjunto de 8

cidades que formam um polo de referência histórico-cultural,

com museus e fazendas que resguardam o período de

desbravamento dos bandeirantes no interior paulista.

A cidade também possui grande fluxo de turistas atraídos pela

infraestrutura dos hotéis de lazer, campings e spas.

Igreja Matriz Nossa Senhora da Candelária Orelhão de Itu

Fonte: Portal Prefeitura Itu e Roteiro dos Bandeirantes

52


Fonte: Portal Fazenda do Chocolate e Fazenda Capoava

Turismo

Fazenda do Chocolate

A Fazenda do Chocolate está localizada na Estrada dos Romeiros, entre as cidades de

Itu e Cabreúva. A fazenda explora a arquitetura colonial e a paisagem ao entorno

promovendo roteiros temáticos, passeios a cavalo, e conta com infraestrutura como

restaurante, playground e mini zoológico. O espaço também recebe eventos como

confraternizações e casamentos.

Fazenda Capoava

Localizada na Rodovia Dom Gabriel Paulino Bueno Couto, a Fazenda Capoava

também integra o roteiro dos bandeirantes e conta com 30 chalés equipados com

rede, lareira, frigobar, ar condicionado, cofre, TV, telefone e Wi-fi. Para o lazer, a

fazenda dispõe de piscina, sauna, atividades recreativas, passeios a cavalo e charrete,

passeio de caiaque, pavilhão de jogos, quadra de tênis, entre outros. A fazenda ainda

possui espaço de eventos composto por 1 sala com capacidade para até 50 pessoas e

outras 5 salas menores.

53


Fonte: Portal Chapéu de Sol Camping e Hospedagem e Camping Quedas D’Água

Turismo

Chapéu de Sol Camping e Hospedagem

O espaço ocupa área de 85 mil m² e possui plataforma para trailers e área para

montagem de barracas. A infraestrutura de lazer é composta por piscinas, saunas,

salão de jogos, playground, quadra poliesportiva, de tênis e de bocha, restaurante,

churrasqueira, lago para prática de pesca e paintball. O espaço conta com 30 chalés e

pousada com 10 UHs e está localizado próximo da Rodovia Engenheiro Herculano

Godoy Passos.

Camping Quedas D’Água

Com acesso a partir do km 63 da Rodovia Castelo Branco, o Camping Queda D’Águas

conta com estrutura de lazer formada por piscinas, lanchonete, restaurante,

playground, quadra poliesportiva, quadra de tênis, academia, salão de jogos, lago

para nado e pesca e trilhas ecológicas. O espaço possui hotel com 30 UHs equipadas

com ar condicionado e aquecedor, cama box, frigobar e TV.

54


Fonte: Portal SPA Sport Resort e Itu Garden SPA & Resort

Turismo

SPA Sport Resort

O espaço conta com salas privativas para avaliação física e nutricional, academia,

campos de futebol, quadra poliesportiva, quadra de tênis, piscinas, pista de

caminhada, centro estético, sauna e espaço zen que oferece banhos, massagens,

tratamentos e terapias. Em 2014 o espaço inaugurou o hotel com 96 UHs, 2 salas de

eventos com capacidade para até 150 pessoas cada e 1 salão com capacidade para até

300 pessoas. Está localizado próximo do Km 113 da Rodovia Marechal Rondon.

Itu Garden SPA & Resort

Com acesso a partir do km 119 da Rodovia Marechal Rondon, oferece serviços

voltados ao bem estar físico e mental e está estruturado com academia, piscina,

sauna, ofurô, salão de jogos, campo de vôlei, quadra de tênis e arco e flecha, entre

outros. O espaço conta com 32 UHs sendo 16 UHs com sala e varanda e 8 UHs

distribuídos na antiga sede da fazenda.

55


Parque Geológico do Varvito

Localizado próximo da Rodovia Deputado Srchimedes Lammoglia, o

parque é conhecido por abrigar uma das mais importantes exposições

de varvito (tipo de rocha) da América do Sul.

O parque foi construído onde funcionava a antiga pedreira da cidade

e ocupa área de 44 mil m².

O local é considerado patrimônio e foi tombado pelo Conselho de

Defesa do Patrimônio Histórico, Arqueológico, Artístico e Turístico

(Condephaat).

Desde a inauguração em 1995, o parque já recebeu mais de 500 mil

visitantes.

A entrada ao parque é gratuita, com horário de funcionamento de

terça à domingo das 8h às 17h.

Parque Geológico do Varvito

Distância do hotel em estudo: 5,8 km (13 min)

Fonte: Portal Prefeitura de Itu

Turismo

56


Parque Maeda

O Parque Maeda é um complexo de lazer conhecido por sediar grandes

eventos de música eletrônica como o Tomorrowland e o XXXPerience.

Além da área descampada, o complexo de lazer possui um pesqueiro,

uma pousada e espaço de eventos com capacidade para até 2000

pessoas.

A primeira edição do Tomorrowland no Brasil ocorreu no Espaço

Maeda e, segundo matéria publicada no portal do jornal Folha do Estado

de São Paulo (maio de 2015), o festival de música eletrônica reuniu

cerca de 180 mil pessoas entre os dias 1 e 3 de maio. O evento já foi

confirmado para o próximo ano e ocorrerá entre os dias 21 e 23 de

abril. Já o XXXPerience ocorrerá no dia 14 de novembro. Parque Maeda

Distância do hotel em estudo: 9,9 km (19 min)

Fonte: Portal Parque Maeda e Jornal Folha do Estado de São Paulo

Turismo

57


Fonte: Portal Terras de São José Golfe Clube e Senpar Terras Imobiliária

Turismo

Terras de São José Golfe Clube

O clube está localizado ao lado do hotel em estudo, ocupa área de

650 mil m² e foi eleito duas vezes consecutivas pela revista Golf

Digest como um dos 10 melhores clubes do Brasil.

O clube atende sócios e não sócios e realiza torneios em nível

nacional e internacional.

A infraestrutura é composta pelo campo de golfe com 18 buracos,

club-house com restaurante, bar, sauna e pro-shop e espaço de

eventos de 622,30m² com capacidade para até 350 pessoas.

58


Fonte: Portal Terras de São José Golfe Clube e Senpar Terras Imobiliária

Turismo

Centro Hípico Terras de São José

O espaço conta com infraestrutura completa para treinamento de equitação e recebe

importantes competições do seguimento. Atletas que frequentam o centro já

receberam prêmios internacionais e a instituição já foi eleita 4 vezes a Melhor Escola

do Estado de São Paulo pela Federação Paulista de Hipismo.

Jack Nicklaus Academy of Golf

Localizada ao lado loteamento Terras de São José II, é a única unidade “Jack Nicklaus”

da América do Sul. A academia é estruturada com os equipamentos e os programas

mais sofisticados do mercado, permitindo um estudo dos movimentos dos alunos em

três dimensões. A academia é aberta ao público e além do prédio principal, dispõe de

campo e de pistas de minigolfe para prática infantil.

59

Serrazul

Situado entre os municípios de Itupeva e Vinhedo, o polo

turístico teve início em 1992, com a inauguração do Shopping

SerrAzul, o único shopping suspenso da América Latina, que

cruza as pistas da Rodovia dos Bandeirantes em seus dois

sentidos.

Posteriormente, já no final da década de 90, o parque aquático

Wet’n Wild foi inaugurado, seguido pelo parque de diversões

Hopi Hari.

O complexo, idealizado pelo Grupo Senpar Terras, conta ainda

com o loteamento fechado Fazenda Serrazul Santa Maria, o

Quality Resort & Convention Center Itupeva, operado pela

Atlantica Hotels, e com o Outlet Premium.


Turismo

60

• 36 atrações • Área: 760 mil m² • Capacidade: 26.000 visitantes por dia • Nº de visitantes (2013): 1.685.000 (Themed Entertainment Association)

• 26 atrações • Área: 160 mil m² • Capacidade: 12.000 visitantes por dia • Nº de visitantes (2013): 395.000 (Themed Entertainment Association)

• 80 lojas •Área: mais de 100 mil m² •ABL Total: 17.716 m² • 09 pontos de venda de alimentos e bebidas


Turismo Serrazul

61


Turismo A cidade é um pólo turístico no Estado de São Paulo. Próximo à capital

e a grandes cidades, com destaque para Campinas e Sorocaba,.

Os empreendimentos ao redor, a oferta de turismo cultural e ecológico,

a oferta de campos de golfe e haras e a proximidade com dois

importantes parques temáticos do país, fazem da cidade um destino

em potencial.

Além disso, a região já possui oferta de hotéis de lazer que atuam com

famílias e no conceito de destino em si mesmos. Ou seja, Itu está

inserida em região hoteleira com reconhecimento para o público de

lazer.

Com o desenvolvimento do aeroporto, há potencial de

desenvolvimento do turismo regional de forma integrada, dando força

e competitividade para as rotas turísticas da região.


San Raphael Country Hotel

62

Considerações


Itu é uma das principais cidades da Região Metropolitana de Sorocaba, responsável pela segunda maior contribuição do PIB da

região. A cidade se beneficia por estar próxima de grandes cidades como São Paulo, Sorocaba e Campinas e pela facilidade de

acesso a partir das principais rodovias do Estado.

Devido à localização estratégica e a lei de incentivos fiscais, a cidade tem atraído novos investimentos nos últimos, alguns

anunciados como o Complexo Empresarial e Comercial Estação Mimo e o Complexo Industrial e Comercial Bethaville 3, outros

destinados à ampliação de unidades já existentes como a Starrett e Lenovo, além da construção da Foxconn e implementação do

Complexo Empresarial e Industrial na região de Pirapitingui.

A cidade ainda se destaca com a oferta de infraestrutura turística voltada aos segmentos de turismo cultural, turismo rural, de

lazer e de saúde, e está próxima de grandes complexos como o Catarina que já inaugurou o Catarina Fashion Outlet e o Serrazul,

que conta com parque de diversões, parque aquático, resort e outlet.

Com esse perfil, percebe-se que a cidade de Itu já tem se posicionado como cidade atrativa a novos investimentos e que há

potencial para desenvolvimento nos próximos anos.

63

Índice







giro inicial






10. Anexos

64

Macrolocalização


Hotel em Estudo

Legenda Acesso



Rodovia Marechal Rondon


Estrada dos Romeiros

O hotel em estudo está localizado na entrada da cidade de Itu, com acesso a

partir da SP-079 Rodovia Waldomiro Corrêa de Camargo. A SP-079 possui fácil

acesso a partir da saída 78 da Rodovia Castelo Branco.

De acordo com o Mapa de Zoneamento de Uso e Ocupação do Solo da cidade, o

entorno do hotel em estudo é formado, em sua maioria, por áreas destinadas ao

uso exclusivo de residenciais e por áreas destinadas a implantação de indústrias.

São Paulo

Campinas

Sorocaba

65

Macrolocalização


Hotel em Estudo

Zona de Corredor Industrial (ZCI)

Zona Exclusivamente Residencial 1 (ZER 1)




66

Macrolocalização


O hotel em estudo está em frente ao loteamento Terras de São José, e, de acordo com a incorporadora Longitude

Desenvolvimento Imobiliário, um novo loteamento residencial será lançado em Agosto de 2015 ao lado do condomínio, o UNA

Loteamento Conceito – Itu. O condomínio residencial terá 391 lotes com áreas a partir de 360 m² e situa-se antes do Terras de

São José, na SP-079 Rodovia Waldomiro Corrêa de Camargo, no sentido região central de Itu.

O Terras de São José 2 é um loteamento residencial de alto padrão que conta com rede de iluminação subterrânea, rede de

comunicação via fibra óptica, sistema de tratamento duplo de água, 20 quadras de tênis, centro hípico, heliponto, e, entre

outros, é sede da Jack Nicklaus Academy of Golf.

Outro empreendimento em lançamento próximo ao hotel em estudo é o Bethaville 3, complexo industrial e comercial de 338

milhões de m², com 177 lotes sendo 165 industriais a partir de 1000 m² e 12 comerciais, a partir de 360 m². O complexo está

localizado na Estrada Municipal Augusto Zanoni, distante 3,8 km do hotel em estudo, aproximadamente 5 min.

Próximo ao hotel em estudo também está o San Raphael Hotel Country Hotel, empreendimento com 84 UHs, área de lazer e

centro de convenções com 6 salões e 10 salas de apoio com capacidade máxima para até 300 pessoas.

Fonte: Portal Longitude Desenvolvimento Imobiliário, Senpar Terras e Conspar

67

Microlocalização

Hotel em Estudo


Abaixo imagem do hotel em estudo e do loteamento Terras de São José.

O condomínio é de alto padrão e possui 995 lotes e além das residências, possui a

seguinte infraestrutura:

Clube de Golfe com campo oficial de 18 buracos;

Salão de eventos com capacidade para até 350 pessoas;

Centro hípico completo;

20 quadras de tênis com sede esportiva;

2 quadras de squash;

2 quadras de vôlei de areia;

3 campos de futebol com sede esportiva;

Quadra poliesportiva e

Rampa de skate. Imagem Ilustrativa

Fonte: Senpar Terras

68

Microlocalização

Hotel em Estudo

Vista do Clube de Golfe

Hotel em Estudo

Vista da fachada

Hotel em Estudo

Hotel em Estudo


Ponto de Interesse Distância (Tempo)

Aeroporto Internacional de Viracopos (Campinas) 51,5 km (39 min)

Aeroporto de São Paulo (Congonhas) 95,6 km (1h23 min)

Aeroporto Internacional de São Paulo (Guarulhos) 116 km (1h32 min)

Centro de Itu 4,9 km (11 min)

Plaza Shopping Itu 6,7 km (13 min)

Complexo Catarina 33 km (25 min)

Sorocaba 31,8 km (30 min)

Campinas 63,2 km (50 min)

São Paulo 107 km (1h51 min)

Pontos de Interesse

Fonte: Google Maps 69


Abaixo o mapeamento dos principais pontos de interesse e as distâncias a partir do hotel em estudo. Tempo de trajeto estimado

de automóvel através do Google Maps.

São Paulo

Campinas

Sorocaba

Hotel em Estudo

Centro

Plaza Shopping Itu

Aeroporto de Congonhas

Aeroporto de Guarulhos


Ponto de Interesse Distância (Tempo)

Centro Hípico Terras de São José 250 m (5 min)*

Terras de São José Golfe Clube 850 m (3 min)

Jack Nicklaus Academy of Golf 6,4 km (6 min)

Parque Maeda 9,9 km (19 min)

Parque Geológico do Varvito 5,8 km (13 min)

Igreja Matriz 5,3 km (11 min)

Fazenda Capoava 27,1 km (40min)

Fazenda do Chocolate 12,2 km (21 min)

Complexo Serra Azul 57 km (48 min)

Pontos de Interesse

Fonte: Google Maps 70


Abaixo o mapeamento dos principais atrativos da região e as distâncias a partir do hotel em estudo. Tempo de trajeto estimado de

automóvel através do Google Maps.

Hotel em Estudo

Igreja Matriz

Parque do Varvito

Centro Hípico

Golfe Clube

Parque Maeda Academy

of Golf

Complexo Serra Azul

Fazenda Capoava


*Trecho calculado a pé

Considerações

A região em que se encontra o hotel tem importância econômica e turística.

A cidade desenvolve projeto de corredores industrial e de serviços e busca atrair empresas com pacote

de incentivos fiscais, ações que estão obtendo bom retorno para a cidade.

A região também possui várias atrações turísticas, Itu se destaca pelas fazendas do ciclo do café, pela

presença de centros equestres, tênis e de golfe, além da existência de bons hotéis de lazer na região.

A cidade e o hotel em estudo são de fácil acesso à capital do Estado, ao Aeroporto Internacional de

Viracopos, às atrações da região e cidades importantes do Estado.

Desta forma damos como adequada a localização do empreendimento hoteleiro.

71


72

Índice







giro inicial






10. Anexos

73

Resorts no Brasil


Fonte: Relatório Resorts no Brasil 2014

O relatório Resorts no Brasil 2014 apresentou as

características e desempenho do segmento de resorts no

Brasil.

De acordo com os dados apresentados, o crescimento

médio da demanda entre 2010 e 2013 foi de 5,42%.

Resorts no Brasil

Ano Pernoites Disponíveis Variação Pernoites Vendidas Variação Taxa de Ocupação Variação

2010 9.462.625 4.464.331 47,18%

2011 9.462.625 4.691.631 5,09% 49,58% 5,09%

2012 9.751.705 3,05% 5.086.615 8,42% 52,16% 5,20%

2013 9.883.105 1,35% 5.230.443 2,83% 52,92% 1,49%

R$ 0,00

R$ 100,00

R$ 200,00

R$ 300,00

R$ 400,00

R$ 500,00

R$ 600,00 100%

80%

60%

40%

20%

0%

Desempenho - Resorts no Brasil

2010 2011 2012 2013

74

Resorts no Brasil - Interior


Os dados para os resorts do Interior demonstram que a demanda cresceu no período cerca de 2,85% a.a.

A pesquisa não destaca a segmentação de demanda dos resorts do Interior; porém, para o estudo, foram pesquisados

resorts que possivelmente deverão concorrer com o hotel em estudo e pode-se veririfcar que o segmentos de eventos

representa pelo menos 50% do total de diárias vendidas, sendo que o máximo apurado foi a representação de 60% para

esse segmento nas vendas totais.


75

Resorts no Brasil


Oferta Atual

Regiões Resorts UHs %

Nordeste 53 12.954 44,5%

Sudeste 37 7.440 31,1%

Sul 17 3.992 14,3%

Centro Oeste 9 1.832 7,6%

Norte 3 859 2,5%

Total 119 27.077 100%

Considerando os empreendimentos analisados, o sudeste é a segunda

região que mais concentra resorts, com oferta de 31,13% do total de

UHs distribuídas no país.

Quanto a segmentação da demanda em âmbito nacional, o lazer

individual lidera a ocupação dos resorts com 39,56%, seguido por

grupos de operadoras com 32,70% e pelo segmento de eventos, com

21,19%.

39,56% 32,70%

21,19%

3,49% 2,90% 1,90%

0,00%

10,00%

20,00%

30,00%

40,00%

50,00%

Lazer (Individual) Lazer (Grupo Operadoras)

Eventos Outros Corporativo Tripulação

Segmentação da Demanda


76

Resorts no Brasil


Fonte: Resorts Brasil em Perspectiva – Informativo Especial n° 19 - Edição Anual 2013 - 2014 (Resorts Brasil e Senac)

Outra pesquisa realizada pela Resorts Brasil em parceria com o

Senac aponta crescimento médio de 5,95% a.a., expandindo o

período em análise entre os anos de 2009 e 2014.

No último ano, a taxa de ocupação dos resorts no país cresceu

cerca de 4,7% em relação a 2013, com ocupação média de 58,7%.

77

O Mercado de Eventos no Brasil


O hotel em estudo possui relevante espaço para a realização de vários tipos de eventos, reuniões e eventos mistos. Além

disso, o segmento de eventos e convenções é relevante nos resorts da região, pois estão próximo a cidade de São Paulo, a

maior geradora de demanda para esse segmento; além disso, deve-se considerar a facilidade de acesso rodoviário e

aeroportuário, o que permite operações regionais, nacionais e mesmo internacionais com facilidade.

Dessa forma, destacam-se algumas informações importantes sobre esse segmento nas próximas páginas desse estudo.

Convenções – encontros normalmente realizados por empresas nos quais participam seus colaboradores e/ou

parceiros. Sua finalidade pode ser a avaliação de desempenho, lançamento de novos produtos, discussão de

planejamentos estratégicos. A grande finalidade é a integração das pessoas dentro de um objetivo que a empresa ou

organização deseja que seja atingido. Convenções poderão também ter como público participante as empresas de um

mesmo segmento, sendo, nesse caso, promovida pela associação correlata. Exemplificando: convenções de empresas

jornalísticas, supermercadistas, atacadistas etc.

Fonte: Manual do Ministério do Turismo – Turismo de Negócios & Eventos: Orientações Básicas

78



Fonte: ABEOC Brasil – Associação Brasileira de Empresas de Eventos

A associação foi criada em 1977 e visa coordenar, orientar e defender os interesses das 500

empresas associadas.

Entre 2013 e 2014, a associação realizou uma pesquisa em parceria com o Sebrae Nacional,

com apoio da Confederação Nacional do Comércio de Bens, Serviços e Turismo (CNC) e

da Federação Brasileira de Hospedagem e Alimentação (FBHA), com objetivo de traçar o

panorama de eventos do país.

Essa pesquisa resultou no II Dimensionamento Econômico da Indústria de Eventos no Brasil- 2013, material referencia para o

setor, publicado em outubro de 2014. O material aborda dados como os gastos feitos pelos participantes de feiras, congressos e

outros eventos, a receita gerada com a locação dos espaços destinados a esses encontros, o faturamento das organizadoras de

eventos, o mapeamento da estrutura disponível para os eventos no país, a quantidade de eventos realizados em 2013, os

desafios e as perspectivas do mercado até 2020, entre outras informações.

ABEOC Brasil – Associação Brasileira de Empresas de Eventos

79



Fonte: II Dimensionamento Econômico da Indústria de Eventos no Brasil- 2013

80

O Mercado de Eventos no Brasil - Evolução do Mercado



As taxas de crescimento são expressivas e apontam para um mercado maduro que atravessou nos 12 anos de análise

diferentes características do ambiente sócio econômico do país.

O interessante é perceber que mesmo com o crescimento da oferta, a taxa de ocupação dos espaços para convenções,

reuniões e feiras permaneceram no mesmo patamar de 2001, cerca de 50%. Registro de mercado com demanda mal

acomodada e não atendida.

Evolução do Mercado de Eventos no Brasil

2001 2013 Variação Crescimento /Ano

Espaços para Eventos 1.780 9.445 430,60% 14,9% a.a.

Capacidade Instalada (Assentos) 1.780.404 9.247.626 419,10% 14,7% a.a.

Número de Eventos por ano 327.520 590.913 80,40% 5,0% a.a.

Número de Participantes por Ano 79.849.376 202.171.787 153,20% 8,0% a.a.

81

O Mercado de Eventos no Brasil – Tipo de Oferta Utilizada



Espaços locados para realização de eventos (Respostas de Multipla Escolha)

Hotel /Flat inclui Hotéis Fazendas

Espaços Semelhantes ao Hotel em

Estudo

82

O Mercado de Eventos no Brasil – Considerações


O mercado de eventos, convenções, feiras e afins se apresenta como representativo no segmento turístico nacional.

Gerando emprego e renda por todo o Brasil, com destaque para a região Sudeste, que recebeu em 2013 um pouco mais da

metade dos eventos realizados no país.

Os espaços em hotéis e resorts destacam-se na preferência dos organizadores do segmento.

O intervalo de análise, 12 anos, a partir de 2001 contempla uma amostra significativa e importante para a análise do

setor, pois compreende espaço de tempo com períodos positivos e negativos quando se olha o macro ambiente do Brasil nas

áreas sócio e econômica. Os resultados, mesmo assim, ilustram índices de crescimentos robustos e sem qualquer

desequilíbrio entre a oferta e demanda (o que se verifica é que historicamente, a taxa de ocupação dos espaços de eventos é

de aproximadamente 50%, com intervalo entre 45% e 55%).

Há sazonalidade nesse mercado, com o primeiro trimestre do ano sendo o de menor procura por espaços, contudo, o

segundo semestre apresentam a maior procura (há inúmeras tentativas de melhorar o calendário, tentando equilibrar a

procura entre o primeiro e segundo semestre, porém ainda sem sucesso por parte dos organizadores - demanda – e os

donos dos espaços - oferta).

83

Cesta Competitiva



A oferta hoteleira local não foi considerada como parte da

cesta competitiva do empreendimento em estudo, por não

representar concorrência direta.

Após análise do mercado de hotéis de convenções e

levantamento dos principais empreendimentos deste

segmento, chegou-se a uma área de abrangência concorrencial

de até 150 km da cidade de São Paulo, acrescido hotéis de

Campos do Jordão e Água de São Pedro pela semelhança ao

produto em estudo.

Definida esta área, foram considerados apenas os hotéis com

mínimo (ou aproximadamente) 100 UHs e capacidade para

eventos acima de 250 pessoas.

São Paulo

84

Cesta Competitiva

Taxa de Ocupação 55%


Cesta Competitiva

Item Inauguração Hotel Cidade UHs Eventos

1 1997 Royal Palm Plaza Campinas 500 1200

2 2006 Sofitel Jequitimar Guarujá Guarujá 301 1100

3 2002 Bourbon Convention & Spa Resort Atibaia 572 1500

4 1972 Casa Grande Hotel Resort & Spa Guarujá 265 800

5 2001 Paradise Golf & Lake Resort Mogi das Cruzes 416 2000

6 1993 Fazenda Dona Carolina Itatiba 94 410

7 2010 Blue Moutain Hotel & SPA Campos do Jordão 94 240

8 2008 Tauá Hotel & Convention Atibaia Atibaia 340 1400

9 1984 Vacance Hotel Águas de Lindóia 208 1500

10 1934 Hotel Monte Real Resort Águas de Lindóia 243 1900

11 2006 Quality Resort & Convention Center Itupeva 220 500

12 1940 Grande Hotel São Pedro Águas de São Pedro 117 220

13 1998 Grande Hotel Campos do Jordão Campos do Jordão 95 300

14 1992 Hotel Villa Rossa São Roque 103 400

15 1987 Hotel Alpino São Roque 85 350


Após a realização dos filtros mencionados, definiu-se a cesta competitiva formada por 15

hotéis de convenções. No total, a cesta competitiva oferece 3.653 UHs.

Upscale Midscale Superior Midscale – Eventos: Capacidade da Maior Sala (pessoas em auditório)

85

Os hotéis diferenciam-se entre si e com o hotel em estudo, seja por preço, localização, produto, serviços ou demanda,

por exemplo. Sendo assim, cada hotel da cesta competitiva foi analisado de forma individual e comparado ao produto em

estudo para avaliar o nível de competitividade entre eles.

Foram criados índices de competitividade, onde:

1. Primária: compete 100% com o hotel em estudo e todas as UHs são consideradas no grupo competitivo;

2. Secundária: compete 50% com o hotel em estudo e metade do número total de UHs são consideradas no grupo

competitivo;

3. Terciária: compete 25% com o hotel em estudo e um quarto do número total de UHs são consideradas no grupo

competitivo;

4. Não competitivo: onde o produto é retirado do grupo por não oferecer UHs que possam vir a concorrer com o hotel em

estudo.


Cesta Competitiva


Índice de Competitividade

Item Inauguração Hotel UHs IC UHs Comp.

1 1997 Royal Palm Plaza 500 100% 500

2 2006 Sofitel Jequitimar Guarujá 301 100% 301

3 2002 Bourbon Convention & Spa Resort 572 100% 572

4 1972 Casa Grande Hotel Resort & Spa 265 100% 265

5 2001 Paradise Golf & Lake Resort 416 100% 416

6 1993 Fazenda Dona Carolina 94 100% 94

7 2010 Blue Moutain Hotel & SPA 94 50% 47

8 2008 Tauá Hotel & Convention Atibaia 340 100% 340

9 1984 Vacance Hotel 208 50% 104

10 1934 Hotel Monte Real Resort 243 50% 122

11 2006 Quality Resort & Convention Center 220 100% 220

12 1940 Grande Hotel São Pedro 117 100% 117

13 1998 Grande Hotel Campos do Jordão 95 50% 48

14 1992 Hotel Villa Rossa 103 100% 103

15 1987 Hotel Alpino 85 50% 43


Cesta Competitiva

IC = Índice de Competitividade


Dessa forma, após essa nova análise, chegou-se a uma cesta competitiva que conta com 15 hotéis, dos quais 3.291 UHs

irão competir efetivamente com as que serão disponibilizadas pelo empreendimento em estudo.


87

Cesta Competitiva

Abaixo o mapeamento dos hotéis considerados na cesta competitiva:



Upscale

Midscale Superior

Midscale

Grande Hotel São Pedro Vacance Hotel

Monte Real Resort

Royal Palm Plaza

Dona Carolina

Blue Mountain

Quality Itupeva

Bourbon Atibaia

Tauá Atibaia

Villa Rossa

Hotel Alpino Paradise Golf & Lake Resort

Sofitel Jequitimar Guarujá Casa Grande

Hotel em Estudo

88

Cesta Competitiva



Diária - Ao lado os valores da diária média

ponderada, calculada com base nos valores do

segmento de lazer e de eventos. As ponderações

foram realizadas pela equipe da Caio Calfat e se

basearam em entrevistas diretas com executivos

dos hotéis e pesquisas em fontes secundárias,

como, por exemplos, OTA´s – On line travel agency.

Os valores não contemplam qualquer valor

referente a alimentos e bebidas.

Diária Média Geral: R$ 526,00

Hotel Diária Media

Royal Palm Plaza Acima de R$ 600,00

Média Simples: R$ 728,00 Blue Moutain Hotel & SPA


Hotel Villa Rossa

Entre R$ 400,00 e R$ 599,00 Média Simples: R$ 511,76

Bourbon Convention & Spa Resort Atibaia


Grande Hotel Campos do Jordão

Fazenda Dona Carolina


Grande Hotel São Pedro

Quality Resort & Convention Center

Abaixo de R$ 400,00 Maior Diária: R$ 263,74


Hotel Alpino

Hotel Monte Real Resort

Vacance Hotel Média Simples: Média Aritmética das Diárias Médias dos Hotéis, sem ponderar pelo volume de vendas

89

Cesta Competitiva



Observa-se na tabela abaixo os valores de aluguel para a maior sala de eventos em formato de auditório. Estas tarifas já estão com as taxas

e referem-se ao valor individual da sala. Os valores estão desvinculadas ao serviços de alimentos e bebidas e locação de equipamentos.

N° Hotel Localização Maior Sala em Auditório

m² Diária R$ /m² 1 Royal Palm Plaza Campinas 1.113 R$ 27.500 24,70 2 Sofitel Jequitimar Guarujá Guarujá 1.096 R$ 31.200 26,00 3 Bourbon Convention & Spa Resort Atibaia 1.532 R$ 25000 16,31 4 Casa Grande Hotel Resort & Spa Guarujá 1.008 R$ 21.800 21,63 5 Paradise Golf & Lake Resort Mogi das Cruzes 2.100 R$ 31.565 15,03 6 Tauá Hotel & Convention Center Atibaia 1.006 R$ 14.700 14,61 7 Vacance Hotel Águas de Lindóia 955 R$ 14.300 14,97

8 Hotel Monte Real Resort Águas de Lindóia 1.074 R$ 14.500 13,50 9 Quality Resort & Convention Center Itupeva 464 R$ 8.000 17,24

10 Fazenda Dona Carolina Itatiba 350 R$ 3.600 10,28 11 Grande Hotel São Pedro Águas de São Pedro 228 R$ 3.850 16,88 12 Blue Moutain Hotel & SPA Campos do Jordão 240 R$ 1.808 7,53 13 Grande Hotel Campos do Jordão Campos do Jordão 280 R$ 5.500 19,64 14 Hotel Villa Rossa São Roque 345 R$ 6.856 19,87 15 Hotel Alpino São Roque 301 R$ 2.132 7,08


90

Demanda – Entrevistas com Empresas Organizadoras de Eventos


Em busca de entender as necessidades da demanda e testar o produto estudado, foram entrevistadas algumas agências

organizadoras de eventos, conforme apresentado na tabela abaixo:

Item Empresa/ Organização Localização Eventos p/ano Origem Cargo

1 JPN Eventos Campinas 11 Pesquisa de Campo Presidente

2 Central de Eventos São Paulo 15 Pesquisa de Campo Coordenador de Eventos

3 Merko Eventos Campinas 100 Pesquisa de Campo Coordenador de Eventos

4 MM Eventos São Paulo 450 Entrevista Hotel Tauá Gerente de Rel. Fornecedor

5 Costa Brava Turismo Campinas 1000 Pesquisa de Campo Gerente de Eventos

7 Tour House São Paulo 3100 Pesquisa de Campo Diretor de Eventos

8 Maringá Turismo São Paulo 4300 Pesquisa de Campo Gerente Comercial


Outras agências foram contatadas, mas se recusaram a participar da pesquisa por indisponibilidade de tempo: Grupo Alatur, Grupo Flytour, Mello Faro Turismo, Carlson Wagonlit Travel, Trend Operadora, Meeting Eventos, CC&M Comunicação e Eventos, Terramar Eventos, R. Hamam Eventos, RV Mais Promoções e Eventos, Plantão de Arte e Lúmina Eventos.

As empresas possuem grande dificuldade em dimensionar quantos

eventos são realizados no raio de 150 km da cidade de São Paulo,

porém, todas afirmam que este é o principal polo para realização de

eventos nos mercados que atuam.

Outra dificuldade na pesquisa, principalmente para as empresas

maiores que organizam mais de 1.000 eventos ao ano, foi quantificar os

eventos realizados por número de participantes. Com base nas

informações levantadas, estima-se que a maioria destes eventos estão

entre 100 e 600 participantes, estando menos de 5% acima dessa faixa

(cerca de 400 eventos).

91

Demanda – Hábitos de Realização de Eventos


Outros mencionados: Fazenda Dona Carolina, Mavsa Resort, Vitória Indaiatuba, Tryp Campinas, Expo Dom Pedro, Quality Itupeva, Vale Suíço, Hotel Alpino, Almenat, Parque Balneário, Mendes Convention, Itu Plaza, São Rafael.

Royal Palm Plaza

7 citações

Bourbon Atibaia 5 citações

Tauá Atibaia 3 citações

Vila Rossa São Roque

4 citações

Paradise Resort 2 citações

Sofitel Jequitimar 2 citações

Casa Grande Hotel 2 citações

As empresas juntas realizam cerca de 8.900 eventos por ano. Eventos duram em média de 3 a 5 dias


92



Segundo as empresas entrevistadas, alguns dos eventos que

costumavam ocorrer na cidade de São Paulo estão migrando

para o interior do Estado, devido o custo mais alto, o trânsito e

a falta de disponibilidade nos espaços de eventos e hotéis da

cidade. Vale ressaltar que esta migração depende do tipo de

evento e das características de cada cliente. Alguns eventos,

como convenções e treinamentos, requerem um foco maior

dos participantes e a realização em um resort afastado da

cidade de São Paulo pode ser uma melhor opção.

Os principais tipos de eventos realizados são treinamentos, convenções, reuniões e encontros.

Público alvo: funcionários, distribuidores e clientes.

A grande maioria dos eventos são de abrangência nacional.

Principais Problemas Enfrentados:

Falta de mão de obra qualificada;

Flexibilidade nas opções de montagem de salas;

Itens de tecnologia de ponta;

Mais áreas verdes e espaços abertos;

Hotéis com mais quartos que comportem a totalidade dos

participantes dos eventos;

Restaurantes dentro dos espaços que possuam a mesma

capacidade das maiores salas.


93



Motivos de Escolha do Hotel

Escolhem pela localização, pela parceria, pelo custo, pela

disponibilidade e pela capacidade, tanto de quartos quanto de espaço

de eventos. Só hospedam em local diferente do evento caso não tenha

capacidade para a quantidade total de participantes no local de

realização.

Tendência

Eventos híbridos com realização de reuniões paralelas, buscando

otimizar a presença dos participantes, principalmente em realizações

de grandes empresas que contam com colaboradores em nível

nacional.

Tendência em montagem no formato escolar. Por oferecer maior

conforto ao participante, as empresas tem optado por esse formato

para que o evento se torne mais produtivo e menos cansativo.


Cerca de 90% dos eventos realizados geram hospedagem.

Quality Resort & Convention Center Itupeva

Montagem em formato escolar

94

Demanda – Viabilidade do Empreendimento



Quando questionados sobre a viabilidade de um hotel de convenções de grande porte em Itu, os

entrevistados afirmaram potencial, justificado pela proximidade com a cidade de São Paulo e

Campinas, pela facilidade de acesso e pela infraestrutura da cidade, já intitulada como Estância

Turística.

Quanto à configuração do empreendimento, os entrevistados sugerem espaços flexíveis e com

número considerável de salas de apoio. Pela tendência dos eventos híbridos, os entrevistados

também sugerem que haja mais de um salão de grande porte, como o Royal Palm Plaza oferece.

95

Demanda – Entrevistas com Hotéis de Convenções


Para contribuir na análise de mercado, foram entrevistados alguns dos hotéis considerados na cesta

competitiva, conforme tabela ao lado.

Item Hotel Localização Cargo

1 Bourbon Atibaia Convention

& Spa Resort Atibaia

Diretor de Vendas e

Distribuição

2 Sofitel Jequitimar Guarujá Gerente de

Vendas


Os entrevistados afirmaram que entre 2014 e 2015 a

procura para realização de eventos caiu quando comparados

aos anos anteriores e a expectativa para os próximos anos

está sensível pela situação econômica do país.

Um fator considerado pelos entrevistados foi a diminuição

do número de participantes e a duração dos eventos,

alternativa decorrente da redução de custos. Outro queda

perceptível foi no consumo dos hóspedes, tanto em serviços

quanto a A&B.



Demanda – Entrevistas com Hotéis de Convenções

Hospedagem

Atrelada a locação dos espaços de eventos: sim (100%)

Tipologia dos apartamentos: há preferência para apartamentos duplos (média de 75%)

Diária p/ apartamento duplo sem café da manhã e sem refeições: R$ 650,00

Eventos

Número de Participantes: Os hotéis entrevistados realizam eventos de médio e grande porte, com participação entre 400

e 800 pessoas.

Principal formato (montagem das salas): formato auditório e espinha de peixe.

Duração dos eventos: entre 2 e 3 dias

A&B

Atrelado a hospedagem e eventos: sim (100%)

Serviço Próprio: sim (100%)

Valor por refeição: Média entre R$100,00 e R$ 110,00

Bourbon Sofitel

97

Com a realização do contato com diretores de desenvolvimento de redes hoteleiras, foi possível obter informações dos

empreendimentos futuros abaixo:

Oferta Futura



Cidade Royal 1 Midscale com Serviços Reduzidos 1 Midscale Superior

Midscale

Cidade Royal

Tauá Atibaia

Hotel em Estudo


Oferta Futura - Cidade Royal


Localização: em frente ao atual Royal Palm Plaza Campinas, na avenida de mesmo nome.

Estrutura: 2 Hotéis, Centro de Convenções (Royal Palm Hall), Mall de Serviços com 38 lojas de 57 m² e praça de alimentação com 250

lugares, duas torres de salas comerciais com total de 16.000 m² de ABL (cerca de 400 escritórios) e heliponto.

Apartamentos: 307 UHs no Hotel Contemporâneo (midscale com serviços reduzidos) e 218 UHs no Royal Palm Tower (midscale superior),

totalizando 525 unidades habitacionais.

Eventos: Um Ballroom de 5.040 m² com 8,5m de pé-direito e

capacidade para 5.000 pessoas em auditório e mais 18.000 m²

distribuídos em 38 salas menores.

Tipo de Negócio: Royal Palm Hall – Investimento Próprio //

Hotéis – Condotel // Mall e Escritórios – Incorporação Odebrecht.

Situação atual: Pré-lançamento.

Previsão de Inauguração: 2018


Oferta Futura - Ampliação Tauá Hotel & Convention Atibaia


O Tauá Hotel & Convention Atibaia encontra-se em constante processo de estruturação e ampliação. Em agosto de 2014, foram

inauguradas treze salas de eventos no Centro de Convenções do Hotel. A nova área conta com 920 m² e possui capacidade para até

910 pessoas, totalizando 36 salas disponíveis no complexo.

Atualmente, o investimento ocorre na área de lazer do hotel, em busca de aumentar a demanda de lazer em períodos de baixa

ocupação de eventos (férias escolares e feriados). A próxima etapa será a ampliação e melhorias nas áreas de serviço do

empreendimento.

Um terreno ao lado do empreendimento foi adquirido para

viabilização da nova fase do projeto de expansão: um salão de

convenções para até 3.000 pax, 360 novas unidades habitacionais

(totalizando 700), novo restaurante e novas áreas sociais e de lazer.

A previsão de inauguração desta fase é para o ano de 2018.

Terreno adquirido

100

Considerações


Os resorts da cesta competitiva definida para esse estudo possuem penetração no segmento de eventos/convenções e de lazer.

O segmento de eventos/convenções é relevante nesses resorts, representando pelo menos 50% do total de vendas.

Grande parte dos hotéis selecionados é antiga e possui áreas de eventos adaptada. Nas pesquisas com os organizadores verificou-

se que o momento atual do segmento de eventos/convenções exige instalações, modulagem de salas e tecnologia que muitos não

conseguem oferecer.

Houve pequena queda no volume de vendas em 2015, mas os executivos de vendas não estão apavorados, entendem que é

momento de racionalização de custos, mas mesmo assim, as vendas estão acontecendo; constatação que fortalece o histórico do

mercado que aponta o setor com crescimento robusto e contínuo desde 2001.

O segmento de lazer é essencial para gerar resultados que minimizem a sazonalidade do segmento de eventos/convenções. Além

disso, os preços praticados são maiores e possibilitam uma melhor margem de contribuição no cômputo geral do hotel.

101

Índice







giro inicial






10. Anexos

102


O Hotel x Mercado - Posicionamento

O hotel em estudo está direcionado para atender o mercado de

eventos/convenções e lazer.

As características do produto procuram atingir eventos/convenções no intervalo

entre 400 – 800 pessoas, principalmente, porém com capacidade para um

evento de até mil pessoas.

As áreas externas podem abrigar diversas atividades complementares do

segmento de eventos/convençoes, bem como equipamentos para o lazer,

cabendo à Operação do hotel definir a faixa etária que atacará para definir seu

posicionamento.

O padrão Novotel em alimentos e bebidas deve ser mantido na operação do

hotel em estudo, o que pode garantir um bom diferencial frente aos concorrentes

já que a Accor Hospitality mantém equipes de suporte à área para oferecer bom

nível de cardápio e serviços.

103


O Hotel x Mercado - Posicionamento Hotel

1 Royal Palm Plaza

2 Blue Moutain Hotel & SPA

3 Sofitel Jequitimar Guarujá

4 Hotel Villa Rossa

5 Bourbon Convention & Spa

Resort Atibaia

6 Paradise Golf & Lake Resort

7 Grande Hotel Campos do

Jordão

8 Fazenda Dona Carolina

9 Casa Grande Hotel Resort &

Spa

10 Grande Hotel São Pedro

11 Quality Resort & Convention

Center

12 Tauá Hotel & Convention

Atibaia

13 Hotel Alpino

14 Hotel Monte Real Resort

15 Vacance Hotel

Mais Competitivo

Menos Competitivo

Categoria Luxo 1 - RPP

2 – BMH

3 SJG

4 - HVR

5 - BCA

6 - PLR

7 - GHC

8- FDC

9 - CGR

10 - GHS

11 - QRC 12 - TRA

13 - HAL

14 - HMR

15 – Vacance Hotel


Faixa de Influência mercadológica em Relação ao Hotel em Estudo

104


O Hotel x Mercado - Posicionamento Hotel

1 Royal Palm Plaza

2 Blue Moutain Hotel & SPA

3 Sofitel Jequitimar Guarujá

4 Hotel Villa Rossa

5 Bourbon Convention & Spa

Resort Atibaia

6 Paradise Golf & Lake Resort

7 Grande Hotel Campos do

Jordão

8 Fazenda Dona Carolina

9 Casa Grande Hotel Resort &

Spa

10 Grande Hotel São Pedro

11 Quality Resort & Convention

Center

12 Tauá Hotel & Convention

Atibaia

13 Hotel Alpino

14 Hotel Monte Real Resort

15 Vacance Hotel

Mais Competitivo

Menos Competitivo

Categoria Luxo 1 - RPP

2 – BMH

3 SJG

4 - HVR

5 - BCA

6 - PLR

7 - GHC

8- FDC

9 - CGR

10 - GHS

11 - QRC 12 - TRA

13 - HAL

14 - HMR

15 – Vacance Hotel


Faixa de Influência mercadológica em Relação ao Hotel em Estudo

Oportunidade

105


O Hotel x Mercado - Posicionamento


Oportunidade!

Hotel de Eventos e Lazer Eventos de Médio Porte – 400/800 pessoas

Diferencial Eventos: Dimensão do Salão Principal, Pé Direito dos Salões, Tecnologia e Áreas de Apoio. Diferencial Lazer : Áreas de Convivência, Bares e Restaurantes de Bom Nível

Valor Agregado: Haras, Clube de Tênis e Campo de Golfe 18 buracos no entorno imediato Diária para Eventos: R$ 400,00 – R$ 500,00 (ano 1) Diária para Lazer: R$ 450,00 – R$ 550,00 (ano 1)

Tabela de Oferta - Grupo Competitivo e Demanda

Item Inauguração Hotel UHs UH Comp. Demanda

1 1997 Royal Palm Plaza 500 500 290

2 2006 Sofitel Jequitimar Guarujá 301 301 175

3 2002 Bourbon Convention & Spa Resort 572 572 297

4 1972 Casa Grande Hotel Resort & Spa 265 265 154

5 2001 Paradise Golf & Lake Resort 416 416 241

6 1993 Fazenda Dona Carolina 94 94 47

7 2010 Blue Moutain Hotel & SPA 94 47 24

8 2008 Tauá Hotel & Convention Atibaia 340 340 194

9 1984 Vacance Hotel 208 104 60

10 1934 Hotel Monte Real Resort 243 122 70

11 2006 Quality Resort & Convention Center 220 220 106

12 1940 Grande Hotel São Pedro 117 117 59

13 1998 Grande Hotel Campos do Jordão 95 48 24

14 1922 Hotel Villa Rossa 103 103 52

15 1987 Hotel Alpino 85 43 21

3.653 3.291 1.813

106

Legenda: UH: Número de unidades habitacionais disponibilizadas pelos hotéis; TO (Taxa de Ocupação): Porcentagem de unidades habitacionais que foi preenchida no hotel durante determinado período, calculada através da divisão do número de unidades habitacionais vendidas pelo número de unidades habitacionais ofertadas; Demanda: número de pessoas que ocupou o hotel durante determinado período, calculado pela multiplicação do número de unidades habitacionais ofertadas pela taxa de ocupação.


Com base nas informações de desempenho

coletadas com os gerentes gerais dos hotéis da

cesta, pode-se identificar o número de room

nights vendidos por dia (demanda). O número

de diárias/dia confrontado com o número de

UHs disponíveis indica que a taxa de ocupação

para a cesta competitiva foi de 55%.

O Hotel x Mercado: Projeção de Demanda



107

O Hotel x Mercado: Projeção de Demanda e Oferta



Com o passar dos anos, adotou-se a taxa de crescimento da demanda (valor ponderado a partir de

dados sobre demanda e taxa de ocupação divulgados no relatório Resorts Brasil em Perspectiva –

Informativo Especial n° 19 - Edição Anual 2013 - 2014 realizado por Resorts Brasil e Senac e do

relatório Resorts no Brasil 2014 realizado por Resorts Brasil e BSH) identificada de 4,55%.

Por segurança e metodologia, a taxa apurada de projeção foi reduzida ao longo tempo para evitar

uma super valorização da demanda nas projeções para o mercado e para a inserção do hotel em

estudo, com redução de 10% do primeiro ao terceiro ano, do quarto ao sexto ano reduzida em 25%,

e 50% do sétimo ao décimo ano.

Taxa de Projeção de Demanda

Taxa Peso

Demanda Resorts do Interior 2,85% 4 Taxa de Ocupação Resorts Brasil - Senac

5,93% 3

Demanda Resorts Brasil - BSH 5,42% 3

Taxa de Projeção 4,55% 10

Taxas de Projeção de Demanda

Corte Taxa

2015 a 2017 10% 4,09%

2018 a 2020 25% 3,41%

2021 a 2024 50% 2,27%

Projeção Demanda

Ano Demanda

2014 1.813

2015 1.887

2016 1.964

2017 2.045

2018 2.114

2019 2.186

2020 2.261

2021 2.312

2022 2.365

2023 2.419

2024 2.474

Demanda: Média diária de diárias vendidas

108

O Hotel x Mercado: Projeção de Demanda e Oferta



Os hotéis considerados na coluna de saídas referem-se ao reposicionamento dos mesmos em novos grupos competitivos, conforme a entrada de novos hotéis na cesta em análise.

Entradas: Royal Palm Convenções – 131 UHs (2018) Ampliação Tauá Hotel & Convention Atibaia – 360 UHs (2018) Entrada de Segurança – 300 UHs (2019) Entrada de Segurança – 300 UHs (2020) Saídas: Hotel Alpino – 43 UHs (2018) Blue Moutain Hotel & SPA – 47 UHs (2018) Vacance Hotel – 104 UHs (2018) Hotel Monte Real Resort – 122 UHs (2018)

Projeção de Oferta Inicial Entrada Saída Final

2014 3291 3291 2015 3291 3291 2016 3291 3291 2017 3291 3291 2018 3291 491 315 3467 2019 3467 300 3767 2020 3767 300 4067 2021 4067 4067 2022 4067 4067 2023 4067 4067 2024 4067 4067

A oferta futura identificada foi somada à oferta do grupo competitivo destacado.


Desempenho: Adequado ao posicionamento

Diária Média: Posicionamento Hotel Midscale

Desempenho: Ideal é estabilização em pelo menos 52%

Posicionamento Intermediário entre os empreendimentos mais sofisticados e resorts midscale da faixa concorrencial definida

Oferta Hotel X mercado Demanda Desempenho

Mercado Hotel Total D. Ideal Penetração Pick UP Mercado Hotel % TO DM

2018 3467 343 3810 9,00% 80,00% 8 2114 160 46,73% R$ 490,00

2019 3767 343 4110 8,35% 90,00% 10 2186 174 50,79% R$ 514,50

2020 4067 343 4410 7,78% 100,00% 12 2261 188 54,77% R$ 522,22

2021 4067 343 4410 7,78% 103,00% 14 2312 199 58,09% R$ 530,05

2022 4067 343 4410 7,78% 103,00% 16 2365 205 59,90% R$ 537,47

O Hotel x Mercado: Desempenho


Legenda: Oferta: Disponibilidade de Uhs para venda no ano; Hotel em Estudo: acréscimo de oferta do hotel no grupo competitivo; Oferta Total: Hotel em Estudo + Grupo Competitivo; Fair Share: Percentual que divide proporcionalmente a demanda entre os hotéis do grupo competitivo. O valor indicado é a proporção da demanda que cabe ao hotel em estudo; Penetração: Desempenho do hotel positivo ou negativo em relação ao seu Fair Share – Considerou-se até 3% de penetração positiva pois é um hotel realinhado para novas tecnologias na área de eventos, considerada superior aos considerados concorrentes. Demanda do Hotel: Aplicação do Fair Share e da taxa de penetração na demanda estimada para o grupo competitivo; Taxa de ocupação: Estimativa de taxa de ocupação para o hotel em estudo. Pick up: Demanda captada fora do grupo competitivo estimado. Prática usual de equivalência entre 5% e 10% da oferta do hotel, pois o corte da cesta não abarca o mercado inteiro. Diária Média: Projeção de valores a serem cobrados pelo hotel; não inclui café da manhã, valores correntes de Agosto de 2015. Projeção de diária média: Diária média ano 1 foi baseada na análise da cesta competitiva Upscale, Midscale Superior e Midscale – pag. 21 e 88, os demais anos refletem processo de posicionamento do hotel no mercado – marca, localização e público alvo.

110

Abaixo estão as projeções de mercado antes e depois da entrada do hotel em estudo. O calculo é feito considerando as

ponderações de crescimento da cidade e da oferta hoteleira citadas nos slides anteriores.

O Hotel x Mercado: Desempenho


Projeção de Mercado

Ano Demanda Oferta TO Mercado Hotel em

Estudo

TO Mercado + Hotel em

Estudo

2014 1.813 3.291 55,09% 55,09%

2015 1.887 3.291 57,34% 57,34%

2016 1.964 3.291 59,69% 59,69%

2017 2.045 3.291 62,13% 62,13%

2018 2.114 3.467 60,99% 343 55,50%

2019 2.186 3.767 58,04% 343 53,20%

2020 2.261 4.067 55,60% 343 51,27%

2021 2.312 4.067 56,86% 343 52,44%

2022 2.365 4.067 58,15% 343 53,63%

2023 2.419 4.067 59,47% 343 54,85%

2024 2.474 4.067 60,83% 343 56,10%

111

Índice







giro inicial






10. Anexos

112

6. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de giro inicial

Tabela de Vendas Dezembro de 2014 – Valores a Vista, podem variar conforme tabela de venda escolhida pelo

comprador e data da compra.

Fonte: Sol Brasil

Tipologia N° de UHs m² privativo Valor UH

Por Unidade

Valor de Venda da Unidade

Desembolso total por m² Decoração

Pré-Operacional e Capital de Giro

Afiliação

1 219 29,14 484.307 57.697 9.908 1.600 553.512 18.995 2 100 35,1 583.362 69.498 11.934 1.600 666.394 18.986 3 7 53,3 885.846 105.534 18.122 1.600 1.011.102 18.970 4 6 56,87 945.179 112.603 19.336 1.600 1.078.718 18.968 5 5 59 980.580 116.820 20.060 1.600 1.119.060 18.967 6 6 64,65 1.074.483 128.007 21.981 1.600 1.226.071 18.965

113

Índice







giro inicial






10. Anexos

114

A projeção de resultados foi baseada no desempenho estimado para o hotel nos primeiro cinco anos de operação, conforme o

item Análise do Posicionamento Competitivo e Penetração do Empreendimento no Mercado ( taxa de ocupação e diária média

prevista).

O Fluxo de caixa para as análises financeiras foram estimados em 10 anos, sendo os cinco primeiros anos conforme as

projeções de resultados, que serão apresentadas, a seguir e para os demais anos foi adotado um crescimento vegetativo de 2%

a.a. Para o fluxo de caixa, tendo como base o resultado do quinto ano de operação.

Os valores são correntes de Julho de 2015, sem inflação, apresentados antes do Imposto de Renda.

Os resultados operacionais estão apresentados no modelo do Uniform System of Accounting for the Lodging Industry, modelo

mundial reconhecido pela indústria hoteleira e utilizado pelas principais redes hoteleiras do mundo. Separando os centros de

receita (departamentos operacionais) dos centro de custo (gastos não distribuíveis).

As receitas foram estimadas conforme valores médios de receita; esses valores foram pesquisados nos hotéis definidos na

cesta competitiva.

O Estudo de Viabilidade não contempla as taxas cobradas durante o período pré operacional.


Premissas para o Estudo de Viabilidade Econômico Financeira - Projeção das receitas, despesas e resultados para um período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira

115


Premissas para o Estudo de Viabilidade Econômico Financeira - Projeção das receitas, despesas e resultados para um período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira

Os gastos foram estimados conforme médias de mercado e pesquisa direta na cidade, principalmente o gasto médio de

folha de pagamento (cargos e salários).

Honorários e Taxas Contratuais da Atrio Hotéis foram considerados e já estão refletidos no resultado apresentado.

Termos específicos do demonstrativo de resultado foram detalhados no Glossário.

Os resultados podem não ser atingidos, são frutos de premissas mercadológicas e de ambiente sócio e econômico

verificada no momento da pesquisa, mudanças nessas premissas alteram o resultado.

Estimativa de Vendas - Hospedagem 2018 2019 2020 2021 2022

Disponibilidade 125.195 125.195 125.195 125.195 125.195 Taxa de Ocupação 46,7% 50,8% 54,8% 58,1% 59,9% Diárias Vendidas 58.502 63.592 68.569 72.728 74.995 Diária Média 490 515 522 530 537 Receita 28.666.012 32.718.303 35.807.829 38.549.446 40.307.884 Número de Hóspedes 117.004 127.185 137.138 145.456 149.991 RevPar 228,97 261,34 286,02 307,92 321,96

116

Projeções baseadas no Item 5

deste estudo e premissas

apresentadas na introdução desse

item (7)


Receitas - Projeção das receitas, despesas e resultados para um período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira

Receita de Alimentos e Bebidas 2018 2019 2020 2021 2022 Receita A&B 17.035.801,13 19.073.657,73 21.165.269,77 23.084.397,58 24.459.297,47 Alimentos 11.925.060,79 13.351.560,41 14.815.688,84 16.159.078,31 17.121.508,23 Bebidas 5.110.740,34 5.722.097,32 6.349.580,93 6.925.319,27 7.337.789,24 # Couverts 295.328,26 324.449,70 347.859,21 364.495,35 373.565,57 Valor Médio por Venda 57,68 58,79 60,84 63,33 65,48

Departamentos Menores 2018 2019 2020 2021 2022 Aluguel de Espaço 2.044.000,00 2.406.080,00 2.599.968,00 2.673.552,00 2.747.136,00 Taxa de Ocupação 35% 40% 42% 42% 42% Valor do m² 16,00 16,48 16,96 17,44 17,92 Metragem 1.000,00 1.000,00 1.000,00 1.000,00 1.000,00 Lavanderia 286.660,12 327.183,03 358.078,29 385.494,46 403.078,84 Outros 71.665,03 81.795,76 89.519,57 96.373,61 100.769,71 Total de Receitas 2.402.325,14 2.815.058,79 3.047.565,87 3.155.420,07 3.250.984,55

117

Projeções baseada no Item 5 deste estudo e premissas

apresentadas na introdução desse item (7)


Folha de pagamento - Projeção das receitas, despesas e resultados para um período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira

* Índice Econômico considera o aumento real da folha de pagamento

Estimativa de Folha de Pagamento

Funcionários Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 Ano 5

Hospedagem 76 1.128.000 1.139.280 1.156.200 1.173.120 1.184.400

Alimentos e Bebidas 76 1.383.600 1.397.436 1.418.190 1.438.944 1.452.780

Eventos e Deptos. Menores 13 213.600 215.736 218.940 222.144 224.280

Recreação e Lazer 24 420.000 424.200 430.500 436.800 441.000

Administração e Segurança 47 1.262.400 1.275.024 1.293.960 1.312.896 1.325.520

Marketing e Vendas 6 170.400 172.104 174.660 177.216 178.920

Manutenção 8 190.800 192.708 195.570 198.432 200.340

Subtotal 250 4.768.800 4.816.488 4.888.020 4.959.552 5.007.240

+ Encargos e Benefícios 100% 4.768.800 4.816.488 4.888.020 4.959.552 5.007.240

Total de Folha de Pagamento 9.537.600 9.632.976 9.776.040 9.919.104 10.014.480

Salário Médio Ano 1 1.590

118 Projeções baseada no Item 5 deste estudo e premissas apresentadas na introdução desse item (7)

DRE: 1/3 - Projeção das receitas, despesas e resultados para um período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira


2018 2019 2020 2021 2022

Receita Bruta 48.104.138 54.607.019 60.020.665 64.789.264 68.018.166

Receita Líquida 44.394.579 50.388.964 55.389.757 59.796.729 62.782.766

Habitações

Receita Bruta 28.666.012 100,0% 32.718.303 100,0% 35.807.829 100,0% 38.549.446 100,0% 40.307.884 100,0%

Receita Líquida 26.186.402 91,4% 29.888.170 91,4% 32.710.452 91,4% 35.214.919 91,4% 36.821.252 91,4%

Gastos Gerais 3.404.437 11,9% 3.814.941 11,7% 4.156.533 11,6% 4.467.099 11,6% 4.678.013 11,6%

Folha de Pagamento 2.323.680 8,1% 2.346.917 7,2% 2.381.772 6,7% 2.416.627 6,3% 2.439.864 6,1%

Lucro ou Prejuízo do Departamento 20.458.285 71,4% 23.726.312 72,5% 26.172.147 73,1% 28.331.192 73,5% 29.703.375 73,7%

Alimentos e Bebidas

Receita Bruta 17.035.801 100,0% 19.073.658 100,0% 21.165.270 100,0% 23.084.398 100,0% 24.459.297 100,0%

Receita Líquida 16.013.653 94,0% 17.929.238 94,0% 19.895.354 94,0% 21.699.334 94,0% 22.991.740 94,0%

Custos de A&B 5.809.208 34,1% 6.504.117 34,1% 7.217.357 34,1% 7.871.780 34,1% 8.340.620 34,1%

Gastos Gerais 1.037.895 6,1% 1.095.141 5,7% 1.151.420 5,4% 1.201.634 5,2% 1.237.543 5,1%

Folha de Pagamento 2.877.888 16,9% 2.934.616 15,4% 3.006.563 14,2% 3.079.340 13,3% 3.108.949 12,7%


Departamentos Menores

Receita Bruta 2.402.325 100,0% 2.815.059 100,0% 3.047.566 100,0% 3.155.420 100,0% 3.250.985 100,0%

Receita Líquida 2.194.524 91,4% 2.571.556 91,4% 2.783.951 91,4% 2.882.476 91,4% 2.969.774 91,4%

Gastos Gerais 278.442 11,6% 318.903 11,3% 341.877 11,2% 352.682 11,2% 362.068 11,1%

Folha de Pagamento 427.200 17,8% 431.472 15,3% 431.472 14,2% 431.472 13,7% 431.472 13,3%


L/P dos Centros de Receita 28.235.828 58,7% 32.942.858 60,3% 36.702.764 61,2% 39.976.095 61,7% 42.184.237 62,0%




Administração e Geral 2018 2019 2020 2021 2022

Gastos Gerais 2.133.803 4,4% 2.290.519 4,2% 2.427.049 4,0% 2.555.216 3,9% 2.640.414 3,9%

Folha de Pagamento 2.524.800 5,2% 2.550.048 4,7% 2.587.920 4,3% 2.625.792 4,1% 2.651.040 3,9% Resultado 4.658.603 9,7% 4.840.567 8,9% 5.014.969 8,4% 5.181.008 8,0% 5.291.454 7,8%

Marketing e Sales

Gastos Gerais 1.443.124 3,0% 1.365.175 2,5% 600.207 1,0% 647.893 1,0% 680.182 1,0%

Folha de Pagamento 340.800 0,7% 344.208 0,6% 349.320 0,6% 354.432 0,5% 357.840 0,5%

Resultado 1.783.924 3,7% 1.709.383 3,1% 949.527 1,6% 1.002.325 1,5% 1.038.022 1,5%

Sports & Leisure

Gastos Gerais 72.000 0,1% 73.440 0,1% 74.520 0,1% 75.240 0,1% 75.600 0,1%

Folha de Pagamento 840.000 1,7% 848.400 1,6% 861.000 1,4% 873.600 1,3% 882.000 1,3% Resultado 912.000 1,9% 921.840 1,7% 935.520 1,6% 948.840 1,5% 957.600 1,4%

Manutenção e Conservação

Gastos Gerais 1.924.166 4,0% 2.073.465 3,8% 2.196.169 3,7% 2.301.162 3,6% 2.370.550 3,5% Folha de Pagamento 381.600 0,8% 385.416 0,7% 391.140 0,7% 396.864 0,6% 400.680 0,6%

Resultado 2.305.766 4,8% 2.458.881 4,5% 2.587.309 4,3% 2.698.026 4,2% 2.771.230 4,1%

Gastos com Água e Energia

Resultado 2.164.686 4,5% 2.332.648 4,3% 2.493.095 4,2% 2.651.806 4,1% 2.784.159 4,1%

Resultado Antes Fees Gerenciamento 16.410.849 34,1% 20.679.538 37,9% 24.722.345 41,2% 27.494.091 42,4% 29.341.772 43,1%

Gastos com a Franquia 2.016.444 4,2% 2.565.612 4,7% 3.116.983 5,2% 3.362.559 5,2% 3.526.884 5,2%

Royalties 1.443.124 3,0% 1.911.246 3,5% 2.400.827 4,0% 2.591.571 4,0% 2.720.727 4,0%

Marketing Fee 573.320 1,2% 654.366 1,2% 716.157 1,2% 770.989 1,2% 806.158 1,2%

Lucro Operacional Bruto - GOP 14.394.404 29,9% 18.113.926 33,2% 21.605.362 36,0% 24.131.531 37,2% 25.814.887 38,0%




Gastos de Capital 2018 2019 2020 2021 2022

Seguros 144.312 0,3% 147.199 0,3% 149.363 0,2% 150.806 0,2% 151.528 0,2%

Taxas da Propriedade 411.600 0,9% 411.600 0,8% 411.600 0,7% 411.600 0,6% 411.600 0,6%

Incentive Fee 1.727.329 3,6% 2.173.671 4,0% 2.592.643 4,3% 2.895.784 4,5% 3.097.786 4,6%

Asset Management 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0%

Fundo de Reposição 962.083 2,0% 1.638.211 3,0% 2.400.827 4,0% 2.591.571 4,0% 2.720.727 4,0%

Resultado 3.245.324 6,7% 4.370.680 8,0% 5.554.433 9,3% 6.049.761 9,3% 6.381.641 9,4%

Resultado Variável dos Locadores 11.149.081 23,2% 13.743.246 25,2% 16.050.928 26,7% 18.081.771 27,9% 19.433.246 28,6%

Resultado para Investidor Antes IR Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 Ano 5

Receita Variável dos Locadores 11.149.081 23,2% 13.743.246 25,2% 16.050.928 26,7% 18.081.771 27,9% 19.433.246 28,6%

Aluguel Fixo 102.900 0,2% 102.900 0,2% 102.900 0,2% 102.900 0,2% 102.900 0,2%

Resultado 11.251.981 23,4% 13.846.146 25,4% 16.153.828 26,9% 18.184.671 28,1% 19.536.146 28,7%

121

Índice







giro inicial






10. Anexos

122

Análise de Investimento

8. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados

Para o cálculo de rentabilidade, utilizou-se a fração ideal do apartamento conforme tabela abaixo:

Fonte: Sol Brasil

Habitações UHs Área Privativa (UHs x Área Privativa Fração

Tipo 1 219 29,14 6.382 0,002581

Tipo 2 100 35,1 3.510 0,003109

Tipo 3 7 53,3 373 0,004721

Tipo 4 6 56,87 341 0,005038

Tipo 5 5 59 295 0,005226

Tipo 6 6 64,65 388 0,005727

Total /Média 343 32,91 11.289

123

Análise de Investimento

8. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados

Tipo do Apto - m² 29,14 35,1 53,3 56,87 59 64,65

Investimento 18.994,91

Rentab. 18.986

Rentab. 18.970

Rentab. 18.968

Rentab. 18.967

Rentab. 18.965

Rentab. -553.512 -666.394 -1.011.102 -1.078.718 -1.119.060 -1.226.071

Ano 1 29.045 5,2% 34.985 5,2% 53.126 5,3% 56.684 5,3% 58.807 5,3% 64.439 5,3% Ano 2 35.741 6,5% 43.051 6,5% 65.374 6,5% 69.753 6,5% 72.365 6,5% 79.295 6,5% Ano 3 41.698 7,5% 50.226 7,5% 76.270 7,5% 81.378 7,5% 84.426 7,5% 92.511 7,5% Ano 4 46.940 8,5% 56.541 8,5% 85.858 8,5% 91.609 8,5% 95.040 8,5% 104.141 8,5% Ano 5 50.429 9,1% 60.743 9,1% 92.239 9,1% 98.417 9,1% 102.103 9,1% 111.881 9,1% Ano 6 51.437 9,3% 61.958 9,3% 94.084 9,3% 100.386 9,3% 104.145 9,3% 114.119 9,3% Ano 7 52.466 9,5% 63.197 9,5% 95.966 9,5% 102.393 9,5% 106.228 9,5% 116.401 9,5% Ano 8 53.515 9,7% 64.461 9,7% 97.885 9,7% 104.441 9,7% 108.353 9,7% 118.729 9,7% Ano 9 54.586 9,9% 65.750 9,9% 99.843 9,9% 106.530 9,9% 110.520 9,9% 121.104 9,9%

Ano 10 55.677 10,1% 67.065 10,1% 101.839 10,1% 108.661 10,1% 112.730 10,1% 123.526 10,1% FC Perpetuidade 690.878 831.673 1.261.619 1.345.954 1.396.272 1.529.745 Média 10 anos 8,5% 8,5% 8,5% 8,5% 8,5% 8,5%

Média ano 3 a10 9,2% 9,2% 9,2% 9,2% 9,2% 9,2% TIR Com Perpetuidade 9,7% 9,7% 9,7% 9,7% 9,7% 9,7%

Observações do Quadro Retorno ao Comprador da Unidade: 1) Fluxo de caixa do hotel antes do IR e sem inflação – preços correntes de julho de 2015 2) – Rentab.: rentabilidade simples; 3) Média 10 anos: rentabilidade simples média do Ano 1 ao 10; 4) Média Ano 3 a 10: rentabilidade simples média do ano 3 ao 10; 5) FC da Perpetuidade: Perpetuidade calculada com o CapRate de 10,1% e considerando o crescimento do FC em 2% a.a. 6) TIR com Perpetuidade: Cálculo da TIR com o FC de Perpetuidade somado ao FC 10. A estimativa de resultados operacionais foi realizada entre os anos de 2018 e 2022, a partir de 2023 foi considerado crescimento vegetativo de 2% ao ano do fluxo de caixa.

124

Índice







giro inicial






10. Anexos

125

A atratividade do Setor Imobiliário varia conforme perfil e interesse do investidor, porém, usualmente, o mercado realiza suas contas de viabilidade com médias de rentabilidade ao investidor imobiliário de 0,5% a.m. até 1,0% a.m (Bruta).

Líquida: Após Taxas e Impostos e Retenção do Fundo de Reinvestimento Bruta: Antes do Ir e Após Retenção do Fundo de Reinvestimento

Taxa de Atratividade - Entrevista

Líquida 5,0% 7,0%

Bruta 6,5% 9,5%

Setor Imobiliário - Atratividade

Mínima Máxima

Mês 0,50% 1,00%

Ano 6,17% 12,68%

A Caio Calfat realizou em Junho de 2015 entrevistas com duas empresas que comercializam unidades de condo-hotés, a empresa Só Flats e a Compra e Venda de Hotéis, A resposta obtida foi que a faixa de concentração considerada atrativa pelos clientes estava entre:

9. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado

Informações Públicas - Vendas Secundárias / Condo-Hotel

Unidade Valor

Anunciado Distrinuição Divulgada

Rentabilidade Nominal Mês

Rentabilidae Nominal Ano

Tryp Campinas 425.000 2.000 0,47% 5,80%

Mercure Campinas 310.000 1.657 0,53% 6,61%

Ibis Campinas 315.000 1.600 0,51% 6,27%

Blue Tree Santo André 350.000 1.640 0,47% 5,77%

Blue Tree Verbo Divino 385.000 2.080 0,54% 6,68% 0,50% 6,22%

Em pesquisa direta nos sites de imobiliárias eletrônicas Viva Real ( www.vivareal.com.br) e SóFlats (www.soflatsnet.com), - informações que não foram auditadas, foram obtidos os seguintes dados referências de mercado secundário de empreendimentos localizados próximos ao mercado em estudo e comparáveis ao hotel em estudo:

http://www.vivareal.com.br/

http://www.soflatsnet.com/

126


1. Atratividade (Taxa de rentabilidade que serve de base para análise de investimentos): O setor imobiliário atrai investidores de vários perfis, diz-

se e aceita-se quando se planejam projetos nessa área, que potenciais investidores estão interessados em taxas entre 6,17% a 12,68% ao ano

(bruto).

2. Rentabilidade do Setor de Condo-hotéis - Pesquisa: A rentabilidade desse setor varia conforme cada mercado e condições específicas do

momento analisado. Dados do mercado secundário colhidos, com unidades similares e de mercados próximos de Itu (SP), apontam uma média de

6,22% a,a.; em outra fonte consultada, entrevistas com executivos de empresas especializadas em comercialização de condo-hotéis, o interesse

dos investidores estaria concentrado na faixa entre 6,5% e 9,5% a.a., considerando taxa bruta (antes do IR e após a retenção do Fundo de

Reinvestimento), o que equivaleria a aproximadamente uma faixa de 5% a 7% a.a. após todos as taxas, impostos e retenções.

3. Taxa de Rentabilidade para Cálculo da Perpetuidade: foi adotado a taxa de 10,1%, rentabilidade nominal e simples estimada para o fluxo de

caixa do ano 10. Foi adotado essa taxa pelo método de perpetuidade que considera trazer FC futuros para o presente, assim a rentabilidade

corrente do FC 10 representaria a taxa de capitalização para os fluxos futuros.

4. Cálculo da TIR: A TIR foi calculada com o acréscimo da Perpetuidade no último ano; tal metodologia foi adotada pois o perfil de investimento de

hotelaria é de longo prazo, não exaurindo a capacidade de geração de caixa no décimo ano de operação. Assim, utilizou-se o CapRate de 10,1% e

considerou-se o crescimento vegetativo de 2% a.a. do FC do hotel nos últimos cinco anos. A TIR representa a máxima rentabilidade que um fluxo

de caixa determinado pode gerar em relação ao investimento realizado. ( Ver Anexo: Cálculo da Taxa Interno a de Retorno ).

127

Empreendimentos similares em operação no mercado


Fonte: Abyara e Saúva Construtora

Em pesquisa direta com as corretoras Abyara e Saúva Construtora e Goincorp Construtora foram obtidos os seguintes dados

referências de mercado de lançamentos de empreendimentos localizados em nos mercados do entorno de Itú. Foram analisadas as

cidades de Campinas, Jundiaí e Barueri que estão próximas ao mercado em estudo e são comparáveis ao hotel em estudo.

Empreendimento Hotel Contemporâneo Gran Bourbon Alphaville Intercity Premium Jundiaí

Tipo do Empreendimento Condo -Hotel Condo -Hotel Condo -Hotel

Categoria Econômico Midscale Superior Midscale

Localização Campinas Barueri Jundiaí

Qtde Uhs / Aptos 310 461 155

m² apartamentos 20 m² 23.55 m² a 59,35 m² 24,30 m²

Valor de venda (Uhs/Aptos) 470.000 470.000 370.000

Valor de venda/m² 23.000/ m² 20.128/ m² 15.226/m²

Previsão de entrega 2018 2018 2016

Estudo Hotel Contemporâneio Campinas - http://cms.mediagruppe.com/or/ROYAL/PDF/HOTEL_CONTEMPORANEO_LAUDO.PDF








128

Índice







giro inicial






10. Anexos


Cesta Competitiva


Encontra-se em bom estado de conservação, sem

necessidade de reparos. O hotel é considerado upscale dadas

a estrutura e a gama de serviços que oferece.

O hotel considera como concorrentes o Royal Palm Plaza, o

Casa Grande Hotel Resort & Spa e alguns hotéis da cidade de

São Paulo como Hyatt, Hilton e Sheraton WTC. Por ser um

produto de nível superior, muitas vezes acaba perdendo

propostas para hotéis mais acessíveis como o Tauá Hotel &

Convention Atibaia e o Paradise Golf & Lake Resort, por

clientes que prezam mais pelo custo.

O empreendimento promove shows no Espaço Arena que

movimenta a demanda de lazer.

Anexo - Ficha de Hotéis


Cesta Competitiva Área Pé-direito Auditório U Diretoria Escolar Banquete

Begonia 72 m² 2,60 m 35 21 36 25 0

Bromelia 50 m² 2,45 m 25 18 25 18 0

Manacá 29 m² 3,80 m 0 0 0 0 0

Orquidea 49 m² 2,45 m 25 18 24 18 25

Samambaia 49 m² 2,45 m 30 18 24 20 25

Figueira I 42 m² 4,00 m 30 15 21 24 0

Figueira II 58 m² 4,00 m 30 15 29 24 0

Figueira III 47 m² 4,00 m 45 15 23 24 0

Figueira I + II + III 147 m² 4,00 m 120 51 73 78 70

Ipe I 40 m² 4,00 m 25 10 20 15 0

Ipe II 64 m² 4,00 m 35 20 32 25 0

Ipe III 88 m² 4,00 m 98 25 43 40 0

Ipe I + II + III 194 m² 4,00 m 178 57 96 100 80

Jequitiba I 274 m² 5,20 m 250 60 135 150 200

Jequitiba II 274 m² 5,20 m 250 60 135 150 200

Jequitiba III 274 m² 5,20 m 250 60 135 150 200

Jequitiba IV 274 m² 5,20 m 250 60 135 150 200

Jequitiba I + II + III + IV 1096 m² 5,20 m 1100 0 0 600 1000

Foyer 800 m² 3,70 m 0 0 0 0 0


O espaço de eventos Sofitel Jequitimar Guarujá é

formado por 16 salas equipadas e com capacidade para

até 1.100 pessoas que podem ser adaptadas de acordo

com as necessidades dos clientes. O hotel ainda

disponibiliza arena ao ar livre, que oferece mais de

6.000m² para eventos de grande porte.

O maior salão é o Jequitibá, que pode ser dividido em 4

salas menores e comporta eventos para até 1.200 pessoas

em auditório.

De acordo com a direção do hotel, a maior sala possui

uma taxa de ocupação de 40% a 50%, o que representa

uma boa utilização do espaço.



Cesta Competitiva


Encontra-se em bom estado de conservação, sem

necessidade de reparos. Apesar de ser considerado midscale

superior, o hotel atua com um mercado semelhante ao Sofitel

Jequitimar Guarujá.

Os principais concorrentes do empreendimento são Sofitel

Jequitimar Guarujá, Royal Palm Plaza, Bourbon Atibaia

Convention & Spa Resort e alguns hotéis da cidade de São

Paulo como Hyatt, Hilton e WTC.

Seus principais clientes são estabelecimentos bancários e

financeiros, indústrias farmacêuticas, laboratórios,

associações médicas, indústrias de bebidas, indústrias

automobilísticas e empresas de informática.



Cesta Competitiva

Planta Baixa – Salão Imperial Casa Grande Hotel Resort & Spa

O espaço do Casa Grande Hotel Resort & Spa é composto por um Centro

de Convenções e um Centro de Exposições.

O Centro de Convenções é formado por 4 salas no piso térreo que podem

ser unidas e formam o Salão Imperial, a maior sala, com 800 m² e

capacidade para até 800 pessoas em auditório. Além disso, o Centro de

Convenções conta também com mais uma sala de 200 m² no pavimento

superior.

Já o Centro de Exposições é composto por 4 salas no térreo e 2 no

mezanino que são mais utilizadas para feiras e exposições diversas.

Segundo a direção do hotel, são realizados cerda de 450 eventos/ano com

uma média de 250 participantes por evento.



Cesta Competitiva

Royal Palm Plaza

Encontra-se em bom estado de conservação, sem necessidade de

reparos. O atendimento e serviços são compatíveis com a atmosfera

requintada do empreendimento.

Concorrentes: Com relação ao espaço de eventos considera o

Bourbon Atibaia Convention & Spa Resort, o Paradise Golf & Lake

Resort, o Sofitel Jequitimar Guarujá e o Casa Grande Hotel Resort &

Spa. Já relacionado a qualidade do produto, considera como

concorrentes os hotéis Hilton, Hyatt e Sheraton WTC na cidade de São

Paulo, e empreendimentos de outros estados como Costão do

Santinho.

Royal Palm Vacation Club: no ano de 2013 o Royal Palm Plaza passou

a ser um dos resorts filiados à RCI, operadora que faz intercâmbio de

semanas de Timeshare.



Cesta Competitiva

Planta Baixa – Salão Imperial Royal Palm Plaza

O espaço de eventos do Royal Palm Plaza é formado por 36 salas e

ocupa área de 5.400 m², com capacidade para 3.700 pessoas.

O maior salão é o Imperial, que conta com 10 salas e possui

capacidade de atendimento para 1.200 pessoas. Além do salão, o

hotel ainda conta com a Sala Infante Dom Henrique (150 pessoas),

com o Paço dos Nobres (1660 pessoas), com 2 Boardrooms (12 a 18

pessoas) além da Sala de Projeção Lumini (70 pessoas).

De acordo com a direção do hotel, há forte demanda de eventos

corporativos, responsáveis pela boa ocupação durante a semana,

além de eventos sociais e demanda de lazer que complementa a

ocupação aos finais de semana.



Cesta Competitiva Planta Baixa – Salão Orquídea


O espaço de eventos do Paradise Golf & Lake Resort conta com mais de

30 espaços diferentes, entre eles áreas abertas, espaços alternativos e

espaço gourmet que permitem a realização das mais diversas modalidades

de eventos.

A maior sala é o Salão Orquídea que conta com um espaço único (não

modulável) de 2.030 m², com 6,40 m de pé-direito que comporta até 2.000

pessoas em auditório.

O último espaço inaugurado foi o Espaço Gourmet, exclusivo para

realização de almoços, jantares e festas privativas. O espaço acomoda até

650 pessoas em banquete e conta com um bar.



Cesta Competitiva

Bourbon Atibaia Convention & Spa Resort

O hotel encontra-se em estado de conservação adequado nas

áreas comuns e privativas, com poucos reparos sendo

necessários.

Os principais concorrentes do hotel são o Royal Palm Plaza e o

Paradise Golf & Lake Resort.

O restaurante foi ampliado e um anfiteatro para 300 pessoas

inaugurado em 2013. Também foram inauguradas dois novos

campos de golfe e um campo de paintball de 500m².


http://www.google.com.br/url?sa=i&rct=j&q=&esrc=s&source=images&cd=&cad=rja&docid=4xKe-OxrUyLDoM&tbnid=urtj4Z2InOzZPM:&ved=0CAUQjRw&url=http://www.litoralverde.com.br/resort/atibaia/bourbon-atibaia-convention-spa-resort.php&ei=Q-GpUoi9GYqQkAf21YDgBA&bvm=bv.57967247,d.eW0&psig=AFQjCNHAWpnf0jyuVNp8W-59EG8q0agYfw&ust=1386951051057757


Cesta Competitiva

Bourbon Atibaia Convention & Spa Resort

O espaço de eventos do Bourbon Atibaia Convention & Spa Resort conta

com mais de 10.000 m² de área distribuídos em 47 salas de reuniões e um

Pavilhão de 2.028 m², destinado a realização de feiras e exposições. Há o

Grand Ballroom - modulável com 1.532 m² para até 2.500 pessoas, com

camarote, palco, camarim e sala VIP equipada para videoconferência. Além

disso, conta ainda com área para eventos externos, entrada privativa e

completa infraestrutura.

Segundo a direção do hotel, não ocorrem muitos eventos sociais nas, pois

há a exigência de atrelamento de no mínimo 500 UHs para locação do maior

espaço (2.500 pessoas).



Cesta Competitiva


As áreas comuns e privativas encontram-se em bom estado de

conservação, sem necessidade de reparos.

Seus principais concorrentes são o Bourbon Atibaia Convention &

Spa Resort, o Royal Palm Plaza e o Paradise Golf & Lake Resort.

No momento, estão ampliando a área de lazer e há projeto de

expansão do número de UHs, espaço de eventos, restaurantes e

áreas de serviço (informações detalhadas em Oferta Futura).



Cesta Competitiva

Planta Baixa – Pavimento do Salão Brasil


Dispõe de 32 salas de eventos no total, sendo a maior delas com 1.007 m²

e capacidade máxima para até 1.400 pessoas em auditório. Nenhuma sala

do Centro de Convenções do Tauá Hotel & Convention Atibaia é modulável,

sendo todas com espaço físico fixo e diversos tamanhos que, segundo a

administração do hotel, atende bem as necessidades dos clientes.

Foi informado pela direção do hotel, que a maior sala é utilizada

frequentemente, cerca de 2 a 3 vezes por mês. Os principais eventos

realizados nesta sala costumam ser sociais, como jantares e festas.



Cesta Competitiva


Está localizado em frente ao Hopi Hari e ao Wet´n Wild, e

ao lado do Outlet Premium e do Shopping Serra Azul

Itupeva.

Mesmo caracterizado como resort, há poucas opções de

lazer.

Segundo a direção do hotel, os seus principais

concorrentes são o Tauá Hotel & Convention Atibaia,

Bourbon Atibaia Convention & Spa Resort, Royal Palm Plaza,

Mendes Convention (Santos) e até mesmo hotéis menores

como Rancho Silvestre e o Almenat.



Cesta Competitiva


O espaço de eventos do Quality Resort & Convention Center Itupeva

conta com mais de 1.500 m² de área com 13 salas de reuniões com

capacidade total para até 1.460 pessoas em auditório.

O maior salão é o Salão Serrazul, que possui 464 m² e comporta até

500 pessoas em auditório.

Segundo a direção do hotel, a maior sala é a mais utilizada, contando

com uma taxa de ocupação anual de cerca de 55%. Para locação dessa

sala existe a política de atrelamento com hospedagem.


142

Detalhe da Área do Porto Maravilha

Anexo - Glossário

Absorção de Mercado Calcula o equilíbrio de oferta e demanda de acordo com a taxa de ocupação estipulada para tal equilíbrio. O resultado é o

número de UHs que pode ser acrescido ou subtraído para se atingir a taxa de ocupação estipulada.

Área Comum É a área que pode ser utilizada em comum por todos os hóspedes do hotel, sendo livre o acesso e o uso, de forma

comunitária. Por exemplo: lobby, áreas de lazer, corredores de circulação e escadas.

Área Privativa

Mesmo que área útil. No mercado imobiliário, é a área do imóvel da qual o proprietário tem total domínio. Em hotéis, é a

unidade habitacional, à qual somente o hóspede que a alugou tem acesso. É composta pela superfície limitada da linha que

contorna externamente as paredes das dependências.

Área Útil

Mesmo que área privativa. É a área individual. É a soma das áreas dos pisos do imóvel, sem contar as paredes, ou seja,

restrita aos limites. Também é conhecida como área de vassoura. É a área mais importante no momento da compra do imóvel,

devendo ser item a ser questionado durante a transação do negócio.

B2B Sigla que define atuação do hotel com outras empresas, não o consumidor final.

B2C Sigla que define atuação do hotel com o consumidor final.

Basic Fee Taxa básica de administração e incentivo a vendas, calculada sobre a Receita Bruta (receita líquida mais impostos).

Normalmente esta taxa é de 5%.

Budget

Hotéis que compõem a base do mercado. São extremamente enxutos (geralmente são do tipo cama e café e as áreas comuns

resumem-se à circulação somente) e ocupam-se em prestar serviços voltados às necessidades estritamente básicas do

hóspede. Muitos deles apresentam configurações e serviços amadores.

143


Anexo - Glossário

Cap rate Cap rate é o número que representa a porcentagem da renda anual conseguida através de um imóvel sobre o seu valor de

aluguel.

Demanda Hoteleira Utilização efetiva das unidades habitacionais oferecidas e disponíveis em um hotel.

Departamentos menores

Em hotelaria, os grandes geradores de receita são os setores de hospedagem e alimentos e bebidas (restaurantes e

banquetes). Outros setores, com menor estrutura e pessoal alocado são geralmente agrupados sob a nomeclatura

Departamentos Menores.

Despesas Pré-Operacionais Despesas de implantação do sistema hoteleiro realizadas antes da abertura oficial do hotel. Inclui despesas de salários,

treinamento, compras de estoque, mkt de lançamento e etc.

Diária Média Total da receita gerada pela venda de apartamentos em um determinado período dividido pelo número de apartamentos

vendidos no mesmo período. É um dos índices operacionais mais usados para avaliar a produtividade do hotel.

Estudo de Absorção Estudo que simula o impacto da entrada de novos hotéis no mercado (oferta futura) e se há espaço para novos hotéis

conforme uma taxa de ocupação definida como adequada para o mercado.

Fair Share ou Market Share Termo mercadológico que mede a participação proporcional de um produto em relação ao mercado geral ou em mercado

concorrente definido.

Faturamento

Liquidação de uma despesa mediante apresentação das respectivas notas de débito a elas referentes. Em hotelaria, costuma-

se usar o sistema de faturamento para empresas, geralmente em períodos de quinze a trinta dias depois de encerrada a

hospedagem.

144


FF&E

Sigla em inglês que significa "Furniture, Fixtures and Equipments". A sigla faz menção aos móveis, equipamentos, máquinas

e instalações que não fazem parte da construção mas que completam o produto hoteleiro, por exemplo: cama ou o carrinho de

malas.

Flat

Tipo de meio de hospedagem onde as unidades habitacionais são geralmente compostas por uma sala de estar, apartamento e uma pequena cozinha, destinados a hóspedes permanentes ou não. A administração pode ser equivalente à de um condomínio, ou

mista entre condomínio e hotel. São regidos pela Lei de Condomínio: “edifícios constituídos por unidades autônomas e correspondentes áreas comuns”.

Franquia Tipo de administração também usado em hotelaria, na qual o franqueador atribui ao franqueado o direito de utilização de sua

marca ou dos seus produtos ou serviços, cabendo ao franqueado a venda e o pagamento do uso da marca, denominado royalties.

Fundo de Reposição de Ativos (FRA)

Destinado à reposição dos ativos fixos imobilizados das áreas comuns do hotel (como caixilhos, instalações elétricas, hidráulicas e mecânicas etc.). Normalmente é calculado sobre a Receita Líquida, variando entre 3% e 7%

Gastos de Capital Grupo contábil que consolida as informações de gastos e receitas não operacionais e aquelas especificamente relacionadas à

propriedade (hotel), ex: IPTU.

Gastos não distribuíveis Termos contábil e financeiro para os gastos realizados em uma empresa que não podem ser alocados diretamente em um centro

de receita, pois são gastos que impactam toda a organização; por exemplo salário do gerente geral ou gastos com marketing e vendas.

Grupo Competitivo, Cesta Competitiva, Grupo Referencial ou Cesta

Referencial

Definição de participantes de um mercado em que o hotel em estudo deverá atuar diretamente.

Gerente Geral Funcionário encarregado do exercício da administração central de um hotel, e pela coordenação de todos os setores da casa. Tem

sob sua responsabilidade gerentes setoriais e assistentes, de acordo com a filosofia da empresa.

Anexo - Glossário

145

Gross Operational Profit (GOP)

É o lucro operacional bruto, e representa um ótimo indicador de rentabilidade do investimento hoteleiro, já que leva em consideração todas as receitas do hotel (e não só a de hospedagem) e todos os custos e despesas operacionais.

HIIP Sigla de Hotel para Investidores Imobiliários Pulverizados, uma outra denominação para condo-hotel: empreendimento aprovado

nos orgãos público como hoel e submetido ao regime de condomínio edilício.

Hotel Asset Manager

Profissional contratado pelos investidores para representar seus interesses frente à gerenciadora hoteleira, sua atuação pode ocorrer de várias maneiras, porém o escopo do trabalho geralmente tem como objetivo: analisar monitorar a operação, monitorar

e, se preciso, incentivar melhorias nas condições físicas do empreendimento e dos serviços da gerenciadora e orientar os investidores quanto a situação atual e futura do investimento.

IDHM Sigla de Índice de Desenvolvimento Humano Municipal: mede a qualidade de vida com dados de longevidde, educação e renda.

Incentive Fee Taxa de incentivo de administração, calculada sobre o Lucro Operacional.

Ocupação Em hotelaria, refere-se ao preenchimento total ou parcial das disponibilidades de hospedagem oferecidas por um estabelecimento.

Índice determinado pela comparação da oferta com a ocupação das unidades habitacionais, calculado dividindo-se o total de unidades habitacionais vendidas pelo número de unidades habitacionais disponíveis.

Oferta Hoteleira Número total de unidades habitacionais, ou de leitos, disponíveis anualmente em um hotel ou localidade.

Anexo - Glossário

146

Operadora Hoteleira

Empresa especializada na administração de empreendimentos hoteleiros. Pode ser proprietária de hotéis, mas, na maioria dos casos, recebe dos proprietários uma participação no faturamento do hotel (basic fee) e no resultado líquido do hotel (incentive fee)

como remuneração pelos seus serviços. Contratando uma operadora hoteleira, os proprietários asseguram-se de uma administração profissional e afiliam sua propriedade a uma marca de reconhecimento nacional ou internacional, além de

beneficiarem-se dos esforços de marketing e vendas realizados por essas empresas em grande escala.

Pax Termo usado internacionalmente para designar pessoas em trânsito, fazendo turismo.

Penetração de Mercado Conceito Mercadológico que mede a eficiência de captação de demanda de um produto comparado aos seus concorrentes. Se

maior que 1, o produto tem penetração positiva e está ganhando mercado em relação aos seus concorrentes; se menor que um, o produto está perdendo mercado em relação aos seus concorrentes.

Perpetuidade Considera que o fluxo de caixa do período analisado estende-se infinitamente. O valor residual neste caso seria o valor presente

deste fluxo de caixa perpétuo, calculado para o último ano do período de análise.

PIB Sigla que significa Produto Interno Bruto: a soma (em valores monetários) de todos os bens e serviços finais produzidos numa

determinada região (quer sejam países, estados ou cidades), durante um período determinado (mês, trimestre, ano, etc).

Pick-up (de demanda) Termos que aponta a capacidade de absorver demanda de fora do mercado em análise.

Pool Hoteleiro Dentro da modalidade de flats existem unidades que podem ou não estar dentro do pool hoteleiro. Unidades dentro do pool fazem

parte do inventário para venda de diárias, funcionando como hotelaria normal. Enquanto que unidades fora do pool não fazem parte da oferta hoteleira.

Anexo - Glossário

147

Receita Bruta Receita total obtida pelo hotel antes de descontados os impostos.

Receita de Hospedagem Receita gerada pela venda de apartamentos em um hotel. Normalmente, equivale a mais de 50% da receita total e pode incluir a

receita gerada pela venda de café-da-manhã.

Receita Líquida Receita bruta menos os impostos.

Rede Hoteleira Conjunto de estabelecimentos hoteleiros vinculados a uma mesma empresa operadora, que dita as regras de operação e se

encarrega da administração dos estabelecimentos. Os estabelecimentos não necessariamente pertencem aos mesmos proprietários.

Rentabilidade Conceito que mede o retorno de um investimento, geralmente expresso em percentual sendo calculado pelo resultado da

operação do negócio comparado com o valor investido no negócio.

Reposicionamento de Mercado

Quando produtos e serviços são direcionados para públicos alvos diferentes do que eram originalmente direcionados.

Revpar RevPAR (Revenue per Available Room – Receita por apartamento disponível ) - significa a receita que cada UH está gerando,

ela mede a receita total de hospedagem dividida pelo número de UH’s disponíveis em um determinado período.

Segmento de Demanda Termo mercadológico que é o resultado de filtros aplicados a um determinado mercado consumidor que divide em grupos

relativamente homogênios os consumidores, orientando esforços de vendas e posicionamento de produto.

Anexo - Glossário

148

Anexo - Glossário

Taxa de Atratividade Significa a taxa de rentabilidade que orienta investidores na escolha de seus investimentos. No mercado afirma-se que um

investimento está adequado a determinado tipo de investidor se a taxa de atratividade (rentabilidade estimada) está atendida.

Taxa Interna de Retorno (TIR) Taxa de desconto que iguala o valor presente das entradas de caixa ao investimento inicial de um projeto, resultando, assim, em um VPL=0. Sinaliza a rentabilidade máxima que um fluxo de caixa pode gerar em relação ao investimento relacionado a este fluxo

de caixa.

UH ou unidade habitacional Unidade autônoma - área privativa do apartamento que forma o hotel.

149

Legenda:

F: Fluxo de Caixa

Números que Acompanham a letra F: Correspondem ao período do fluxo de caixa correspondente

TIR: Taxa de desconto que permite descontar os fluxos de caixa e que o resultado da soma, considerando os valores dos fluxos

de caixa descontados, incluindo o valor de investimento, seja 0.

No caso do estudo atual, no FC 10 soma-se a perpetuidade ao valor correspondente ao FC 10. Essa metodologia é utilizada

uma vez que o hotel é um investimento de longo prazo e a capacidade de geração de caixa não se exaure no décimo ano de

operação.

Anexo – Fórmula da Taxa Interna de Retorno

http://www.google.com.br/url?sa=i&rct=j&q=&esrc=s&source=images&cd=&cad=rja&uact=8&ved=0CAcQjRw&url=http://www.drmoney.com.br/educacao-financeira/consumo/como-calcular-a-taxa-de-um-financiamento/&ei=qAmwVKHkMcmwggTpr4CgDw&bvm=bv.83339334,d.eXY&psig=AFQjCNHjbUE43n-qI-M7nbNdFzAQWtF8_Q&ust=1420909337292801

Av. Angélica, 2100 – conjs. 51 e 52 – Higienópolis São Paulo – SP – Brasil – 01228-200 Fone – fax (55.11) 3034.2824 www.caiocalfat.com.br [email protected]

estudo de viabilidade mercadológica ... - invista em hotéis · no setor hoteleiro, considerando o...

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