Turismo e Planejamento Hoteleiro – Avaliação

Econômica e Ambiental

Seminário de Pesquisa em Turismo

Caxias do Sul/2008

Números Hotelaria Brasil

Taxa de ocupação 2007 – Hotéis de Cidade – diária média de R$ 90,00 á 190,00 – ocupação - 47,5% média ano

Ocupação Resorts – 2007 – 49% média ano

Ocupação Flats – 49% média ano

Resultado Líquido – 28%

1o. Boletim de Desempenho do Turismo para

Hotelaria(31-12-2007) - EMBRATUR

Pesquisados: 70% hotéis, 14% flats, 11% pousadas, 5% resorts

17% geridos por redes nacionais, 26% redes internacionais e 57% independentes

32.585 Uhs – 15.692 empregos( 0,48 empregados por UH)

Diárias médias: R$ 102,96 em outubro – 103,11 em novembro e 118,49 em dezembro

Demanda: Négocios(49%), Lazer(33%), Congressos e Feiras(17%), outras razões(1%)

Para 2009 74% das empresas consideram que o faturamento irá aumentar, 3% esperam um faturamento menor

26% manifestaram a intenção de aumentar o número de colaboradores, 7% de reduzir

24% das empresas aumentaram diária média, 72% mantiveram nos mesmos níveis e 4% reduziram as diárias

Rentabilidade Hoteleira:

- Imóveis residenciais: 0,29 a 0,7% ao mês

- Salas comerciais: 0,41% ao mês

- Flats – 0,5 à 1 % ao mês(R$ 150,000,00-preço de

venda médio - SP)

- Costão do Santinho – 0,5% ao mês (R$ 390,000,00-

preço de venda)

Alguns Conceitos:

Investidor de um hotel ou ofertante: É quem realiza um

investimento de risco em uma ou várias unidades hoteleiras, de

cuja exploração pretende obter uma taxa de rentabilidade;

Alojamento Hoteleiro: Espaço organizado para oferecer bem-

estar recreativo ao turista dentro do mesmo hotel e em seu

entorno imediato;

Sai das fronteiras do próprio hotel para se relacionar com a

paisagem que o rodeia e com outros negócios que fazem parte

de sua “pequena economia”

Elementos Diferenciadores

Conforto, área e qualidade arquitetônica;

A localização do hotel;

A imagem da marca e as vantagens que produz, e

A qualidade dos serviços que a unidade hoteleira

oferece.

Distribuição dos Elementos Funcionais

Quartos – 63,09%

Recepção e Lobby – 6,16%

Restaurante – 2,10%

Coffee Shop – 1,37 %

Bar – 1,13 %

Boate – 1,13 %

Zona Comercial – 1,83%

Salão de banquetes – 4,57%

Lavanderia – 1,86%

Serviços(outros) – 0,41%

Escritórios – 3,6%

Estrutura Percentual do Gasto do Turista

Hospedado em Hotel

Venda de Uhs – 52,6%

Venda de Alimentos – 27,8%

Venda de Bebidas – 11,0%

Outras vendas – 8,6%

Período de Exploração dos Investimentos

Hoteleiros

É o prazo que transcorre desde a data em que o

hotel está disponível para oferecer seus serviços e a

data à partir da qual o investidor poderia deixar de

continuar com sua exploração porque os benefícios

atualizados já não tem tanta importância.

Elementos ligados aos custos do

investimento

Dimensão do hotel

Número de UHs, categoria e qualidade

dos serviços

Modernização e automatização dos

equipamentos

Parcelas básicas para construir um hotel:

Solo e urbanismo

Estrutura

Fechamentos

Instalações

Acabamentos

Obras externas

Mão de obra

Gastos gerais do incorporador

Gastos gerais do construtor

Custos de Construção:

Solo e urbanismo – 14%

Estrutura – 33%

Instalações e equipamentos – 47%

Obras externas – 6%

Itens básicos dos custos de construção(EUROPA):

- Materiais – 60%

- Mão de Obra – 22,5%

- Gastos Gerais – 17,5%

Fatores que incidem no custo de um metro

quadrado de superfície construída:

Preço do m2 do solo

Índice de edificabilidade

Custo de urbanização por m2

Benefícios e gastos do incorporador e construtor por m2 de espaço vendido

Formular um projeto é um processo

sistemático e quantitativo de alocação

de recursos para um fim determinado

pelo investidor no qual as restrições

foram determinadas previamente

Avaliação Financeira do Projeto Hoteleiro

Baseada comparativamente em:

Os juros do mercado financeiro;

Uma taxa subjetiva determinada pelo investidor, ou

O custo de oportunidade do dinheiro;

As taxas de desconto refletem o contexto da

economia geral do país e não somente o valor

temporal do dinheiro.

As decisões sobre investimento são tomadas com base em

fatos e dados;

As decisões sobre investimentos podem ser táticas ou

estratégicas;

O negócio hoteleiro apresenta um ponto de equilíbrio médio

entre 30 e 40%;

O resultado efetivo de um negócio é o valor após os impostos

mais a depreciação dos ativos fixos

O projeto deve conceber:

O melhor uso do espaço;

Aspectos estéticos;

Necessidade do arquiteto ter assessoria de perito em hotelaria;

Anteprojeto arquitetônico ou planejamento do design;

Cálculo do capital de giro;

Estimativa de um programa de depreciações;

Estimativas das vendas possíveis e dos custos de operação do hotel (entradas departamentais e totais).

Questão do mercado:

Haverá demanda para ocupar temporariamente estes espaços ?

Podemos reservar estes espaços a uma tarifa adequada ?

A oferta atual de meios de hospedagem é suficiente para atender a

demanda ou são necessárias novas UHs e novos espaços

complementares ?

Se determinada a existência de um déficit de UHs, deve-se solicitar ao

orgão competente a definição da densidade limite e também o número

de UHs que poderão ser construídas.

A questão da incerteza no projeto:

Os valores podem ser estimados pela probabilidade objetiva ou subjetiva . Esta última é obtida por meio de consulta feita a um painel de peritos.

A probabilidade subjetiva difere da objetiva pelo fato de que esta última mede o número de eventos favoráveis entre os eventos possíveis.

O grau de probabilidade de que as estimativas não se cumpram influirá na decisão final a ser tomada pelo investidor

Modelos de análises de investimento hoteleiro

Modelos não probabilísticos: Baseados

em análise de sensibilidade ou de ponto

de equilíbrio;

Modelos probabilísticos: Baseados nas

probabilidades subjetivas

A Unidade do Alojamento no Âmbito do

Planejamento Integral do Turismo

As incertezas do entorno tornam mais necessário o P.E.

De acordo com Ackoff(1973), o planejamento estratégico consiste “em conceber um futuro desejado assim como os meios para alcança-lo”

O planejamento ao ser qualificado de estratégico, precisa ter uma meta de longo alcance e permitir sua adaptação as características do ambiente.

Metodologia sistemática de planejamento

O inventário de recursos e serviços;

A demanda de recursos e a oferta, segundo a capacidade de carga;

As possibilidades de investimento;

Precauções em relação ao meio ambiente e social .

A Região Turística deve estabelecer

seus objetivos no plano com base em 3

aspectos fundamentais:

Valores ou princípios;

Uma idéia clara da atividade;

Objetivo geral e secundários.

Introdução a avaliação social do projeto

hoteleiro A economia turística está ligada ao modo de utilização dos recursos escassos da sociedade para produzir serviços turísticos;

Esses serviços produzem benefícios econômicos e sociais;

O usuário dos bens e serviços turísticos obtém satisfação das suas necessidades recreativas ao mesmo tempo em que as requererá cada vez mais até chegar o momento que lhe produzira menos satisfação em virtude do congestionamento e da perda de qualidade.

Os custos decorrentes da produção dos bens e serviços turísticos se elevam a medida em que se produz mais em razão do maior emprego de recursos;

“ O turismo de massa isola o turista do ambiente local e em suas percepções ele sente prazer não em conhecer o que é autentico mas o que é extravagante.”

A economia do turismo não pode ser entendida separadamente da analise do impacto cultural e das relações interpessoais entre os turistas e a população;

O turista desejaria conhecer os lugares ainda originais antes que sejam destruídos;

No futuro ocorrerá uma divisão internacional dos lugares turísticos propiciando as especializações geográficas

Os critérios da avaliação social de projetos: Benefícios diretos do projeto: satisfação das necessidades do

turista;

Benefícios externos: desenvolvimento de novos negócios,

melhor nível de vida familiar, aumento do orgulho social, etc);

Benefícios externos negativos: níveis de congestionamento e

poluição, destruição das belezas naturais, delito, etc.;

O rendimento dos negócios e o aumento do valor do solo

próximo do complexo turístico não são contabilizados como

benefícios locais.

Aspectos quantitativos da avaliação

A decisão do número mais eficiente de leitos : A

medida em que são satisfeitas as necessidades de

leitos no local, o custo marginal social diminui;

À cada novo lote de leitos construídos o destino se

vê diante de recursos disponíveis cada vez mais

escassos e por isso os leitos ficam cada vez mais

caros;

Custos:

Quando o fluxo de grupos de turistas-

hora é baixo cada turista desfruta de

uma atividade recreativa de alto nível .

O custo muda em função de um grupo

adicional de turistas que é

acrescentado ao fluxo anterior.

O custo marginal pode ser dividido em dois

componentes:

a. O custo privado

b. o custo de congestionamento

Juntos esses custos formam o custo social de

um grupo de turistas adicional que “consome”

espaço

Benefícios

Os benefícios de cada grupo de turistas

surgem do uso do desfrute e das percepções

do lugar turístico particular como um lugar

agradável.

Turismo de Massa, Volume e Baixa Qualidade:

O baixo poder aquisitivo dos turistas de massa só

pode comportar alojamento temporário relativamente

barato e portanto de baixa qualidade, e essa é uma

das razões do desenvolvimento de uma economia

“informal” de alojamento.

Imperfeições do mercado:

Significa que poucos turistas poderiam cobrir os

gastos temporários de uma hospedagem de

qualidade e que siga os padrões tanto de densidade

quanto de qualidade ambiental.

Capacidade de negociação e de informação

turística imperfeitas:

Permite que o consumidor esteja bem informado, e é

essencial para que um mercado opere

eficientemente. Se o hoteleiro não mantém contato

com a clientela de “pacotes” a não ser por intermédio

da operadora, as imperfeições da demanda se

ampliam.

Outras externalidades

Se o grupo de turistas que se alojam em uma

hospedaria de baixa qualidade convive no

mesmo lugar turístico com outra hospedaria

de serviços de alta qualidade o nível de

benefícios dos turistas desta última será mais

reduzido.

O objetivo final da construção de um complexo de

alojamento turístico é obter deste investimento o

maior grau possível de rendimento privado e social;

Ao avaliarmos o espaço turístico – recreativo sempre

estaremos diante de um problema espacial de

avaliação dos bens coletivos , pois estes espaços

podem ser desfrutados também pelo público em

geral.

A comparação entre projetos excludentes

Deve-se basear na análise dos seguintes critérios:

- Valor agregado liquido por unidade monetária investida;

- Valor da remuneração direta por unidade monetária;

- Economia e geração liquida de divisas por unidade monetária investida;

- Empregos diretos e indiretos totais por unidade monetária.