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@2019 BSH INTERNATIONAL

ATUALIZAÇÃO DO ESTUDO DE VIABILIDADE MERCADOLÓGICA ECONÔMICA-FINANCEIRA

SANTO ANDRÉ -SP

Julho de 2019

@2019 BSH INTERNATIONAL 2

ÍNDICE Introdução 4 O Projeto 8

Conjuntura Econômica Brasileira 9

Informações Gerais– Santo André 11 Economia 13

Atrativos Turísticos 15

Localização e Acesso 17 Localização – Cidades Próximas 18

Localização do Empreendimento - Acesso 19

Análise do Mercado Hoteleiro – Região do ABC Paulista 20 Oferta Hoteleira Região do ABC Paulista 21

Oferta Hoteleira Referencial 24

Considerações sobre a Oferta Hoteleira Futura 27 Demanda Hoteleira 28

Mercado de Eventos 29

Projeção de Mercado - Região do ABC Paulista 30 Projeção da Oferta 31

Performance Hoteleira de 2015 a 2018 32

Projeção da Demanda de 2019 a 2024 33 Projeção de Desempenho 34


ÍNDICE

O Complexo Multi-Uso 35

Programa Arquitetônico 36

Programa Arquitetônico – Resumo do Quadro de Áreas 39

Projeções de Resultados Hoteleiros e Índices Econômico -Financeiros para o Investidor do Hotel 40

Resultado da Operação Hoteleira 41

Folha de Pagamento 43

Análise do Investimento: Desembolso 44

Análise do Investimento: Indicadores de Rentabilidade 45

Análise do Investimento: Empreendimentos Similares 47

Análise do Investimento: Go Inn 48

Análise do Investimento: Hilton Garden Inn 49

Operadora Hoteleira 51

Considerações Finais 52

BSH International 53

Declaração dos Profissionais Responsáveis pelo Estudo 54

Responsáveis pela Avaliação 55

Riscos do Investimento Hoteleiro 56

Glossário 61


A presente avaliação realizada pelo método da renda (“Avaliação”), desenvolvida no mês de julho de 2019 é uma atualização dos estudos realizados em 2015, 2016 e 2017 de acordo com a Deliberação CVM734, sendo que a primeira versão do trabalho foi elaborado durante o período de 7 de janeiro a 27 de janeiro de 2014. Este relatório teve como objetivo a avaliação dos hotéis Go Inn e Hilton Garden Inn relacionados ao empreendimento imobiliário denominado Atrium Century Plaza Santo André (“Empreendimento”), da Tegra Incorporadora. (“Tegra Incorporadora”), localizado no município de Santo André, Estado de São Paulo. Esta Avaliação foi elaborada de acordo com as premissas aqui contidas e as restrições inerentes a esse tipo de projeto, envolvendo estimativas, projeções e dados macroeconômicos, comerciais e estatísticos. Estiveram envolvidos na avaliação original os estagiários Renata Eng, Thiago Santos e Victor Wildmann, as consultoras Ana Altemari e Jessica Rizzo, o consultor sênior Fernando Lira e o engenheiro Cláudio Barreto, todos coordenados por José Ernesto Marino Neto, Presidente da BSH International. A presente atualização contou com a participação das estagiárias Júlia Ramos e Giovanna Ohashi, e o consultor Luis Otavio Leal Pinheiro, todos coordenados por José Ernesto Marino Neto, Presidente da BSH International. Devido a alteração da equipe, alguns fatores subjetivos da análise dos empreendimentos foram reconsiderados e reavaliados.

Introdução


A metodologia utilizada está em consonância com os mais modernos métodos internacionais de avaliação de empreendimentos hoteleiros, direcionada a um investidor universal. Todas as fontes de consulta estão identificadas junto a cada dado apresentado. Os dados referentes à pesquisa direta dizem respeito aos coletados diretamente pelos analistas da BSH junto aos agentes envolvidos.

A utilização de projeções e demais dados não auditados em nossos trabalhos não deve ser interpretada como a expressão de um parecer sobre os dados e projeções e, por consequência, a BSH não assume responsabilidade por eventuais prejuízos ocasionados ao cliente ou a outras partes, decorrentes da utilização desses dados.

O objetivo específico desta Avaliação é avaliar e analisar a viabilidade econômico-financeira do Empreendimento. O resultado da análise, bem como as etapas e informações necessárias a execução e fundamentação da Avaliação estão apresentados em capítulos específicos, distribuídos no corpo da Avaliação e em seus anexos.

Todas as análises, opiniões, premissas e estimativas desta Avaliação foram elaboradas e adotadas dentro do contexto de mercado e conjuntura econômica na data da realização desta Avaliação. Havendo modificações do cenário econômico ou mercadológico, poderá haver alterações significativas nos resultados informados e conclusões desta Avaliação.


Diversas premissas adotadas para a elaboração da Avaliação foram elaboradas por terceiros, inclusive fundações, entidades governamentais e outras pessoas, naturais ou jurídicas, públicas ou privadas. A metodologia e a terminologia utilizadas pelas diferentes fontes são frequentemente inconsistentes e os dados das diferentes fontes não são passíveis de comparação imediata. Não faz parte do escopo desta Avaliação a realização de verificação independente de nenhum dado macroeconômico, comercial ou de outras informações estatísticas, e nem de uma auditoria de tais premissas, inclusive de informações e documentos recebidos. Deste modo, ao adotá-las como base, presume-se sua veracidade e completude, sem fazer qualquer tipo de verificação prática. Se algum dos dados ou hipóteses em que a avaliação se baseou for posteriormente considerado como incorreto, os valores de avaliação também podem ser e devem ser reconsiderados. As palavras “acredita”, “pode”, “poderá”, “estima”, “continua”, “antecipa”, “pretende”, “espera” e expressões similares têm por objetivo identificar projeções, estimativas e declarações futuras. As projeções, estimativas e declarações futuras contidas neste documento referem-se apenas à data em que foram expressas. Essas estimativas envolvem riscos e incertezas e não consistem em garantia de um desempenho futuro. Os reais resultados ou desenvolvimentos podem ser substancialmente diferentes das expectativas descritas nas estimativas e declarações futuras. Tendo em vista os riscos e incertezas envolvidos, as estimativas e declarações acerca do futuro constantes deste documento podem não vir a ocorrer e, ainda, os resultados futuros e desempenho do Empreendimento podem diferir substancialmente daqueles previstos em razão, inclusive, mas não se limitando, a fatores de risco, como aqueles mencionados nesta Avaliação e nos Fatores de Risco do Empreendimento.


Estes eventos futuros podem não ocorrer e os resultados apresentados neste relatório poderão sofrer alterações. As premissas futuras usadas para preparar as projeções são especulativas e, portanto, podem não se verificar no futuro. Por conta dessas incertezas, o investidor não deve se basear nessas estimativas e declarações futuras para tomar uma decisão de investimento. Resultados efetivamente verificados costumam diferir de resultados estimados, podendo, inclusive, diferir de maneira significativa e adversa dos dados aqui estabelecidos. A fim de corretamente assimilar as informações contidas nesta Avaliação, incluindo as projeções, é importante compreender que as mesmas estão sujeitas a riscos significativos, o que confere um elevado grau de incerteza sobre tais informações. Desta forma, a Tegra Incorporadora não assume qualquer responsabilidade futura pela precisão das informações citadas acima. A Tegra Incorporadora é a incorporadora do Empreendimento e (i) não assume qualquer responsabilidade, direta ou indireta, civil ou administrativa, por qualquer tipo de perda ou prejuízo resultante da interpretação de informações contidas na Avaliação; e (ii) recomenda que os investidores leiam, além da presente Avaliação, os Fatores de Risco do Empreendimento. A elaboração desta Avaliação não configura uma recomendação de investimento. O laudo avaliatório não deve ser utilizado para outra finalidade que não seja as estabelecidas anteriormente.


Os hotéis em estudo integram o Atrium Century Plaza, complexo multiuso que reúne escritórios, apartamentos residenciais, hotéis e shopping center, situado na Rua Giovanni Battista Pirelli, região em expansão do município de Santo André. No presente estudo serão analisados dois hotéis, ambos em operação pela Atlantica Hotels International através das bandeiras Go Inn e Hilton Garden Inn. O Go Inn, marca de categoria econômica, conta com 204 unidades de 18m², já no Hilton Garden Inn, de categoria midscale, são 150 unidades de 26m² e em sua estrutura conta com salas de eventos, restaurante, piscina coberta, sauna e academia. Como a estrutura jurídica organizada para os hotéis considera uma única sociedade exploradora então a final haverá apresentação de resultados considerando ambos os hotéis.

O Projeto


Conjuntura Econômica Brasileira A crise política e financeira instalada no país em 2015 levou o Brasil a pior recessão de todos os tempos e uma queda do PIB de 3,5% e 3,3% em 2015 e 2016, respectivamente. Após dois anos de recessão, e dois anos com baixo crescimento (2017 e 2018), as eleições do fim de 2018 prometiam um cenário melhor para 2019, contudo, a ineficiência do governo executivo em gerenciar o cenário político, levou o país a uma nova expectativa de crescimento baixo (0,81%) segundo o boletim Focus divulgado pelo Banco Central do Brasil em 12 de julho de2017. A expectativa do governo que assumiu a gestão em janeiro de 2019 era de aprovar reformas estruturais rapidamente, ainda no primeiro semestre de 2019, além de privatizar inúmeras estatais, demonstrando que os rumos do Brasil eram outros e que a crise fiscal ficaria para trás. Porém, um atraso na aprovação da reforma da previdência pelo congresso, que ficou para o segundo semestre de 2019, assim como questões políticas internas do governo, minaram a confiança do investidor e levaram a uma queda acentuada da expectativa de crescimento para o ano. Nem tudo é negativo para o ano de 2019 e próximos anos: a inflação está dentro da meta estabelecida pelo governo (3,82% segundo o mesmo boletim Focus do Bacen) com previsão de manter-se sob controle nos próximos anos. O Banco Central estuda diminuir a taxa de juros básica da economia para tentar aumentar o investimento; e a reforma tributária tramita no congresso paralelamente à reforma da previdência, indicando que as duas podem ser aprovadas ainda neste ano. De acordo com o Cenário de Longo Prazo projetado pelos economistas do Banco Itaú BBA, o PIB deve crescer 0,8% em 2019, chegando a 2,4% em 2022. O IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo), índice utilizado para medir a inflação do país, mostra perspectiva de baixa do índice, com 3,6% para 2019, mantendo-se abaixo de 4,0% até 2022.


Conjuntura Econômica Brasileira

Fonte: Itaú BBA-Projeções-Cenário de Longo Prazo (14/06/2019)

2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019P 2020P 2021P 2022PWorld dez/12 dez/13 dez/14 dez/15 dez/16 dez/17 dez/18 dez/19 dez/20 dez/21 dez/22Brasil

Atividade econômica

PIB nominal – Bilhões de reais 4.815 5.332 5.779 5.996 6.267 6.554 6.828 7.164 7.563 8.052 8.486

PIB nominal – Bilhões de dólares 2.463 2.468 2.455 1.800 1.797 2.053 1.868 1.853 1.935 1.979 2.071

Crescimento real do PIB 1,9% 3,0% 0,5% -3,5% -3,3% 1,1% 1,1% 0,8% 1,7% 2,9% 2,4%

Taxa de desemprego - média do ano 7,3% 7,1% 6,8% 8,5% 11,5% 12,7% 12,3% 11,9% 11,7% 11,0% 10,2%

Taxa de desemprego - fim de período 7,4% 6,8% 7,1% 9,6% 12,7% 12,4% 12,2% 11,8% 11,6% 10,6% 10,0%

Inflação

IPCA 5,8% 5,9% 6,4% 10,7% 6,3% 2,9% 3,7% 3,6% 3,6% 3,8% 3,5%

INPC 6,2% 5,6% 6,2% 11,3% 6,6% 2,1% 3,4% 3,9% 3,5% 3,8% 3,5%

IGP-M 7,8% 5,5% 3,7% 10,5% 7,2% -0,5% 7,5% 5,8% 4,1% 3,8% 3,5%

IPA-M (preços por atacado) 8,6% 5,1% 2,1% 11,2% 7,6% -2,5% 9,4% 7,0% 4,3% 3,8% 3,5%

Taxa de juros

Selic – final do ano 7,25% 10,00% 11,75% 14,25% 13,75% 7,00% 6,50% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00%

Selic – média do ano 8,46% 8,44% 11,02% 13,58% 14,17% 9,92% 6,56% 6,06% 5,00% 5,00% 5,00%

Taxa real de juros (Selic/IPCA) – fim de período 1,33% 3,86% 5,02% 3,23% 7,41% 6,77% 2,72% 2,33% 1,34% 1,20% 1,45%

CDI - Acum. 7,11% 9,78% 11,51% 14,14% 13,63% 6,99% 6,40% 4,99% 4,89% 4,89% 4,89%

TJLP (Taxa nominal) – fim de período 5,50% 5,00% 5,00% 7,00% 7,50% 7,00% 6,98% 5,73% 5,01% 4,93% 4,85%

TLP (Taxa real) – fim de período - - - - - - 2,98% 2,35% 2,22% 2,28% 2,43%

Finanças públicas

Resultado primário – % do PIB 2,2% 1,7% -0,6% -1,9% -2,5% -1,7% -1,6% -0,9% -1,2% 0,2% 0,3%

Resultado nominal – % do PIB -2,3% -3,0% -6,0% -10,2% -9,0% -7,8% -7,1% -5,9% -5,6% -4,0% -3,8%

Dívida pública líquida - % do PIB 32,3% 30,6% 33,1% 36,0% 46,2% 51,6% 54,2% 57,4% 59,6% 58,9% 59,6%

Dívida pública bruta - % do PIB 53,7% 51,5% 56,3% 65,5% 69,9% 74,1% 77,2% 78,2% 79,9% 78,5% 78,1%

Taxa de câmbio

BRL / USD – dez 2,05 2,36 2,66 3,96 3,26 3,31 3,88 3,80 4,00 4,15 4,10

BRL / USD – média do ano 1,95 2,16 2,35 3,33 3,49 3,19 3,66 3,87 3,91 4,08 4,12

Setor externo

Balança comercial - USD bi 19 2 -4 20 48 67 58 61 53 54 52

Exportações – USD bi 243 242 225 191 185 218 240 240 242 232 240

Importações – USD bi 223 240 229 171 138 151 181 179 189 179 188

Conta corrente - % PIB -3,4% -3,2% -4,1% -3,0% -1,3% -0,3% -0,8% -0,8% -1,8% -1,7% -1,8%

Investimento direto no país - % PIB 3,5% 2,8% 3,9% 4,2% 4,4% 3,4% 4,7% 4,6% 5,1% 4,4% 5,0%

14/06/2019Data de modificação:


SANTO ANDRÉ

Informações Gerais


Informações Gerais

Fonte: IBGE – Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística

Área territorial 175,782 km²

População: 716.106hab. (IBGE/2018E)

Densidade Demográfica: 3.848,01 Hab./km2 (IBGE/2010)

Índice de Desenvolvimento Humano (IDH): 0,815 (PNUD/2010)

PIB (milhões): R$25.837.046 (IBGE/2016)

% do PIB estadual (2013): 1,27%

PIB per capita: R$36.249,85 (IBGE/2016)

Santo André


Economia

*Valores corrigidos pelo IPCA, ano base 2016 CMA: Crescimento Médio Anual Fonte: IBGE

Fonte: IBGE

De acordo com os dados do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), o município de Santo André apresentou, entre os anos de 2013 e 2016, variações significativas no Produto Interno Bruto (PIB). A cidade apresentou, no ano de 2013 seu maior índice de crescimento e posteriormente quedas acentuadas nos anos de maior crise brasileira, 2015 e 2016. A distribuição do PIB na cidade no ano de 2016, conforme o IBGE, mostra que o principal setor do município foi o de serviços, representando 60,88% de toda riqueza gerada. A indústria fica em segundo lugar, com 16,75% seguida pela arrecadação de impostos com 12,82%. Santo André possui o polo petroquímico de Capuava, que segundo a prefeitura do município, reúne cerca 14 empresas do setor, entre elas: Air Liquide, Cabot, Oxiteno, Petrobras, Solvay Indupa e Braskem/Quattor. O polo corresponde a 30% das arrecadações tributárias de Santo André e emprega, direta em indiretamente, cerca de 10 mil trabalhadores, segundo reportagem do Diário do Grande ABC, de 25/11/2015.

Ano PIB (milhares de R$) Variação Pib per capita (R$) Variação

2008 22.194.580 - 33.043 -

2009 23.276.130 4,87% 34.565 4,61%

2010 25.787.907 10,79% 38.266 10,71%

2011 24.783.975 -3,89% 36.528 -4,54%

2012 23.976.034 -3,26% 35.233 -3,55%

2013 31.328.769 30,67% 44.442 26,14%

2014 31.457.275 0,41% 44.455 0,03%

2015 26.983.780 -14,22% 37.994 -14,53%

2016 25.837.046 -4,25% 36.250 -4,59%

CMA 1,92% 1,16%

Município de Santo André

Evolução PIB e PIB per capita


Economia

Em 2012 foram implantadas no polo petroquímico novas unidades de tratamento de hidro tratamento de diesel e gasolina, para diminuir a emissão de poluentes na região a partir da queima destes derivados, ficando de acordo com as especificações da Agência Nacional do Petróleo, Gás Natural e Biocombustíveis. Como os dados do PIB de Santo André indicam que a cidade é um grande centro de serviços, mas seus dados limitam-se ao período encerrado em 2016, a BSH optou por utilizar a arrecadação municipal com Imposto Sobre Serviços (ISS) como fonte indicativa do crescimento econômico local. Para efeitos de entender o crescimento real os dados de 2012 a 2017 foram atualizados aos de 2018 com base na inflação do período, de forma que a taxa de crescimento médio anual encontrada de 7,25%, reflete crescimento real.

Valores corrigidos pelo IPCA, ano base 2018 Fonte: Prefeitura de Santo André

ANO REPASSE IPCA REPASSE

2012 200.439.486 0,0583 R$ 283.799.093

2013 220.675.567 0,0591 R$ 295.015.617

2014 252.571.525 0,0641 R$ 317.316.533

2015 270.456.027 0,1067 R$ 307.016.234

2016 295.602.165 0,0629 R$ 315.703.851

2017 319.956.257 0,0294 R$ 331.954.617

2018 432.016.904 0,0375 R$ 432.016.904

CMA 13,65% 7,25%

Arrecadação de ISS - Santo André


Atrativos Turísticos De acordo com o Diário do Grande ABC, a região é reconhecida pelas empresas que nela se encontram, sendo o turismo local totalmente ligado ao segmento de negócios. Os negócios são os principais atrativos turísticos da região. No entanto, o município de Santo André conta com alguns atrativos de lazer que merecem ser abordados.

Conforme o site da prefeitura de Santo André, a Vila de Paranapiacaba, de fundação Inglesa, era inicialmente um acampamento de operários, após a inauguração da ferrovia, em 1867, transformou-se na Estação Alto da Serra, para cuidar da manutenção do sistema. Em função de sua localização, último ponto antes da descida da serra, a Vila começou a ganhar importância.

A Vila foi comprada pela Prefeitura de Santo André em 2002, a partir desta data, iniciou-se um trabalho efetivo para a preservação do patrimônio e alavancar o desenvolvimento socioeconômico local através do turismo. A Vila encanta por suas casas de madeira hierarquicamente divididas pelas ruas planejadas da Vila Martin Smith, na Parte baixa, pelo relógio que ditava o ritmo das atividades, pelo colorido das casas do morro da Parte Alta, pelo movimento dos trens e por sua típica neblina. E em 2003, segundo a Prefeitura de Santo André, foi criado o Parque Natural Municipal das Nascentes de Paranapiacaba, unidade de conservação para preservar os recursos naturais da

Mata Atlântica do entorno da Vila.

Relógio da Vila de Paranapiacaba Fonte: Prefeitura de Santo André


Atrativos Turísticos Santo André possui também a Sabina Escola Parque do Conhecimento, segundo o portal da prefeitura do município é um dos principais centros de ciências interativos de educação contemporânea do Estado de São Paulo e tem como missão ser um grande laboratório para escolas. Entre as atrações mais admiradas pelos visitantes estão os dinossauros, principalmente a única réplica da América Latina do esqueleto de um Tyrannosaurus Rex, com 12,8 metros de comprimento, e um Ceratosaurus animatrônico (robô) que se movimenta e emite sons. O grupo de Pinguins de Magalhães é uma atração à parte, principalmente depois de ganhar, no final de 2013, o primeiro filhotinho da ave nascido na Sabina. A Sabina, também possui um planetário com capacidade para 230 pessoas, conforme a Prefeitura da cidade. Uma das atividades mais procuradas é a nave simuladora, que dá aos visitantes a sensação de estar sobrevoando Santo André até o litoral paulista, terminando o ‘passeio’ com mergulho também simulado no fundo do mar para visualização da área marinha preservada, conhecida como Laje de Santos. A agenda cultural do município de acordo com o portal da prefeitura, proporciona ao público diversas atividades no Teatro Municipal e no Salão de Arte Contemporânea Luiz Sacilotto, ambos localizados na sede da prefeitura. A cidade conta também com variadas opções de restaurantes e bares sofisticados.

Tyrannosaurus Rex, Sabina Fonte: Prefeitura de Santo André


Localização e Acesso


Localização – Cidades Próximas

O empreendimento está localizado na Rua Giovanni Battista Pirelli, 397.

O acesso é facilitado através da rodovia Anchieta, do Rodoanel Mario Covas e da Avenida dos Estados.

Santo André está 10,5 Km distante de São Caetano do Sul, à 12,4 Km de São Bernardo do Campo e 23,8 Km de São Paulo.

Os aeroportos próximos são: Congonhas a 20,8 km, e de Guarulhos a 43 km.

Fonte: Google earth


Localização do Empreendimento – Acesso

O entorno da área em que o Empreendimento está situado é composta por indústrias e por edifícios residenciais, além de lojas de grande porte como supermercados, lojas de materiais de construção e atacados.

A região conta com grandes indústrias com destaque para a Pirelli, vizinha ao terreno, e o Polo Petroquímico de Capuava.

O Polo Petroquímico de Capuava iniciou suas atividades em 1972, sendo o primeiro polo petroquímico no Brasil. É composto atualmente por indústrias que produzem petroquímicos para a fabricação de resinas termoplásticas, borrachas, tintas, entre outros.

Fonte: Google earth


Análise do Mercado Hoteleiro

Região do ABC Paulista


Com a proximidade dos municípios do ABC Paulista (Santo André, São Bernardo do Campo e São Caetano do Sul) se torna necessário analisar não apenas os hotéis da cidade de Santo André, mas também os nos outros municípios como São Bernardo do Campo, Mauá e São Caetano do Sul. A fim de identificar a oferta hoteleira da região em estudo, foram utilizados web sites especializados e pesquisa “in loco”. No total foram identificados 21 empreendimentos na região, 7 a mais que a última atualização do estudo, incluindo o Go Inn e o Hilton Garden Inn, totalizando 2.913 unidades habitacionais (UH), um aumento mais de 65% comparando-se com a oferta apurada em 2017.

Oferta Hoteleira – Região do ABC Paulista

A oferta hoteleira de Santo André é composta por quatro hotéis, sendo três deles operados por duas redes hoteleiras: Blue Tree e Accor. A maior oferta de hospedagem está em São Bernardo. No entanto, seus empreendimentos são os mais antigos da área apesar de recentes inaugurações de um complexo com 3 hotéis no centro da cidade.

Combo Ibis + Ibis Budget + Adagio São Bernardo do Campo Fonte: Site Accor Hotels



Abertura Hotel Uhs Salas de Reuniões Capacidade Operadora SGL DBL Cidade

1965 PalmLeaf Grand Premium 172 12 430 PalmLeaf Hotels 145,29R$ 162,69R$ São Bernardo Do Campo

1975 Pampas Palace Hotel 160 11 888 Independente 195,00R$ 236,00R$ São Bernardo Do Campo

1989 Hotel Capriccio 88 - - Capriccio 99,00R$ 140,00R$ São Caetano do Sul

1990 Palm Leaf Residence (ex:D. Felipe Hotel) 81 - - PalmLeaf Hotels São Bernardo Do Campo

1995 Astron Saint Moritz 132 1 90 Astron Hotéis 185,00R$ 214,00R$ São Bernardo Do Campo

1999 Hetrópolis hotel 88 - - Independente 179,00R$ 229,00R$ São Bernardo Do Campo

2001 Plaza Mayor 87 4 1020 Independente 199,00R$ 235,00R$ Santo André

2007 Blue Tree Towers Santo André 164 5 384 Blue Tree Hotels 252,00R$ 283,00R$ Santo André

2003 Twin Towers Flat 51 1 60 Independente 267,00R$ 318,00R$ São Bernardo Do Campo

2004 Ibis Santo André 180 - - Accor Hotels 198,00R$ 209,00R$ Santo André

2004 Mercure Santo André 126 6 820 Accor Hotels 314,00R$ 355,00R$ Santo André

2005 Mercure São Caetano 130 7 310 Accor Hotels 207,00R$ 244,00R$ São Caetano do Sul

2016 Comfort São Caetano 180 Atlantica Hotels 243,00R$ 269,00R$ São Caetano do Sul

2016 Quality São Caetano 120 Atlantica Hotels 256,00R$ 298,00R$ São Caetano do Sul

2017 Ibis Budget São Bernardo do Campo 160 - - Accor Hotels 164,00R$ 174,00R$ São Bernardo Do Campo

2017 Ibis São Bernardo do Campo 200 - - Accor Hotels 215,00R$ 226,00R$ São Bernardo Do Campo

2017 Adagio São Bernardo do Campo 104 2 16 Accor Hotels 308,00R$ 319,00R$ São Bernardo Do Campo

2017 Hilton Garden Inn Santo André 150 360 Atlantica Hotels 257,00R$ 299,00R$ Santo André

2017 Go Inn Santo André 204 Atlantica Hotels 179,00R$ 179,00R$ Santo André

2019 Ibis Budget São Caetano do Sul ** 196 Accor Hotels São Caetano do Sul

2021*** Ibis Hotel São Caetano do Sul 140 Accor Hotels São Caetano do Sul

Total 21 2913 214,57R$ 243,87R$ Data: Período de 05 a 06/06/19

*Por os hoteis estarem no mesmo complexo, há uma espaço de eventos em comum para as duas torres

***Previsão

** Inaugurado em 07/06/19

41*

Oferta Hoteleira - ABC

3*

5*



Fonte: Google Earth

A- Go Inn Santo André B- Ibis Santo André C- Astron Saint Moritz D- Pampas Palace Hotel E- Ibis Budget São Bernardo F- Ibis São Bernardo G- Hotel Plaza Mayor H- Hilton Garden Inn Santo André I- Blue Tree Towers All Suites J- PalmLeaf Grand premium K- Hotel Capriccio L- Hetrópolis Hotel M- Twin Towers Flat N- Mercure Santo André O- Mercure São Caetano P- Comfort São Caetano Q- Quality São Caetano R- Adagio São Bernardo do Campo S – Ibis + Ibis Buget São Caetano T – Palm Leaf Residence

K

B

1:200000

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Oferta Hoteleira Referencial A fim de identificar a oferta hoteleira da região em estudo, foram utilizados: o Guia 4 Rodas, websites especializados e pesquisa “in loco”. No total foram identificados nove empreendimentos nas cidades de São Caetano do Sul e Santo André que podem ser considerados como oferta hoteleira referencial, totalizando 1.411 unidades habitacionais com diária média variando entre R$242,57 (single) e R$274,71(double).

Apenas o Ibis Hotel São Caetano falta entrar no mercado. Previsão: janeiro de 2021. O Ibis Budget São Caetano inaugurou em junho de 2019 com 50% de sua capacidade, ou seja, 98 Uhs, e tem previsão de operar as 196 UHs em janeiro de 2020.

Abertura Hotel Uhs Salas de Reuniãoes Capacidade Operadora SGL DBL Cidade

2001 Hotel Plaza Mayor 87 4 1020 Independente 199,00R$ 235,00R$ Santo André

2007 Blue Tree Towers Santo André 164 5 384 Blue Tree Hotels 252,00R$ 284,00R$ Santo André

2004 Ibis Santo André 180 - - Accor Hotels 198,00R$ 209,00R$ Santo André

2004 Mercure Santo André 126 6 820 Accor Hotels 314,00R$ 355,00R$ Santo André

2005 Mercure São Caetano 130 7 310 Accor Hotels 236,00R$ 273,00R$ São Caetano do Sul

2016 Comfort São Caetano 180 Atlantica Hotels 243,00R$ 269,00R$ São Caetano do Sul

2016 Quality São Caetano 120 Atlantica Hotels 256,00R$ 298,00R$ São Caetano do Sul

2019 Ibis Budget São Caetano do Sul ** 196 Accor Hotels São Caetano do Sul

2021*** Ibis Hotel São Caetano do Sul 140 Accor Hotels São Caetano do Sul

Total 9 1323 6 634 242,57R$ 274,71R$

Data: Período de 05 a 06/06/19

*Por os hoteis estarem no mesmo complexo há uma espaço de eventos em comum entre eles.

***Previsão

41*

Oferta Hoteleira - Santo André e São Caetano do Sul

** Inaugurado em 07/06/19

3*


Oferta Hoteleira Referencial

Plaza Mayor

Mercure São Caetano Mercure Santo André

Ibis Santo André

Fonte: Google Imagens


Oferta Hoteleira Referencial

Quality São Caetano

Comfort São Caetano

Blue Tree Towers Santo André

Ibis Budget São Caetano Fonte: Google Imagens


Considerações sobre a Oferta Hoteleira Futura Go Inn e Hilton Garden Inn

Como mencionado anteriormente, houve forte expansão da oferta que desequilibrou a relação com a demanda. Como efeito disso, alguns projetos foram cancelados, como é o caso do Ibis Mauá, e outros foram objeto de conversão, como é o caso do Comfort São Bernardo do Campo, que se transformou numa edificação educacional. Dessa forma, resta apenas a inauguração do Ibis São Caetano, prevista para janeiro de 2021, além de metade das UHs do Ibis Budget São Caetano, prevista para janeiro de 2020.

Combo Ibis Budget + Ibis Hotel São Caetano Fonte: Google Imagens


Demanda Hoteleira Após pesquisas in loco e entrevistas, observaram-se alguns pontos relevantes sobre o mercado e o comportamento do consumidor:

A ocupação segue o padrão de negócios: maior durante a semana e baixa aos finais de semana. O período de maior ocupação é entre as Terças e Quintas Feiras com uma média de 1,2 hóspedes por apartamento. As Sextas-feiras concentram os check-outs, dando inicio ao período de final de semana, com baixa ocupação. A hospedagem tem duração média de 2,3 dias;

Não há atrativos na cidade capazes de produzir demanda consistente de lazer, consequentemente a demanda é gerada principalmente pelas indústrias automotivas multinacionais (VW, Ford, Mercedes-Benz, Scania e Toyota) que representam de 30% a 65% da carteira de clientes dos hotéis junto às empresas a elas atreladas (fornecedores e prestadores de serviços). No caso de Santo André, especificamente, outra fonte de demanda é proveniente do Polo Petroquímico de Capuava onde estão instaladas unidades de indústrias como a Petrobrás e a Oxiteno;

A área de abrangência das empresas atendidas pelos hotéis considera Santo André, São Bernardo do Campo, São Caetano e Diadema como mercados primários, seguidos por alguns bairros da zona Sul da Capital, como Ipiranga, considerados mercados secundários;

Existe demanda por long stay, que representa cerca de 5% da ocupação dos hotéis consultados;

Hóspedes estrangeiros têm frequência irregular (cerca de 10% da demanda) e preferem hotéis de bandeira conhecida. São oriundos principalmente dos países-sedes das indústrias automotivas, sendo Alemanha, Japão e Estados Unidos os mais relevantes.


A região do ABC não dispõe de nenhum centro de convenções, sendo o mais próximo o São Paulo Expo Exhibition & Convention Center, reinaugurado em abril de 2016. Após a privatização da gestão do São Paulo Expo, ganha pela empresa francesa GL Events, foram investidos cerca de R$400 milhões para expansão que compreende a construção de um Pavilhão com 50 mil m² e de um Centro de Convenções de 10 mil m², além da reforma do Pavilhão já existente e ampliação do estacionamento. De acordo com os gestores dos hotéis, os espaços de eventos presentes em suas dependências são utilizados com frequência irregular, dependendo do mês. Ao contrário do que se observa com a demanda de hospedagem, a demanda de eventos não está atrelada majoritariamente ao setor automotivo, embora também o atenda. Os salões são utilizados para treinamentos, palestras, reuniões e demais tipologias de eventos corporativos de diferentes ramos, com destaque para o farmacêutico e algumas redes varejistas. Além de eventos corporativos, alguns empreendimentos recebem eventos sociais como casamentos, e outros de cunho religioso. Entre os hotéis, os maiores espaços localizam-se nos hotéis Palm Leaf Grand Premium, Pampas Palace, Mercure São Caetano e Mercure Santo André.

Mercado de Eventos


Projeção de Mercado

Região do ABC Paulista

Projeção da Oferta

Considerando os hotéis já abertos de 2015 a 2019, e as previsões de abertura nos próximos 5 anos, temos abaixo a projeção do comportamento da oferta para os cinco próximos anos no mercado de Santo André e São Caetano do Sul

31

2015 2.016 2.017 2.018 2.019 2.020 2.021 2.022 2.023

Atual 250.755 250.755 278.355 389.291 447.125 468.097 514.745 565.845 565.845

Entradas - 27.600 110.936 57.834 20.972 46.648 51.100 - -

Saídas - - - - - - - - -

Final 250.755 278.355 389.291 447.125 468.097 514.745 565.845 565.845 565.845

Entradas:

Outubro de 2016 - Quality e Comfort São Caetano

Setembro de 2017 - Go Inn e Hilton Garden Inn Santo André

Junho 2019 - 98 unidades Ibis Budget São Caetano do Sul

Janeiro 2020 - 98 unidades Ibis Budget São Caetano do Sul

Janeiro 2021 - Ibis Hotel São Caetano do Sul

Comportamento da Oferta


Performance Hoteleira de 2015 a 2018

A fim de projetar a demanda para os próximos anos, observou-se o número de diárias vendidas 2015 a 2018 e verificou-se que houve um crescimento médio anual de 12,01%.

Pesquisa direta BSH International.

2015 2016 2017 2018

Oferta 250.755 278.355 403.443 489.465

Demanda 161.535 152.879 187.199 227.001

Ocupação 64,42% 54,92% 46,40% 46,38%

Crescimento Médio Anual 12,01%

Crescimento da Demanda


Projeção da Demanda de 2019 a 2024

Elaborado por BSH International.

Ano

Taxa de

Crescimento

da Demanda

Demanda

Projeção

de

Demanda

Oferta

Ocupação

Realizada e

Projetada

2010 - 181.732 181.732 250.755 72,47%

2011 0,03% 180.118 181.784 250.755 71,83%

2012 8,92% 159.097 198.005 250.755 78,96%

2013 8,61% 172.753 215.051 250.755 85,76%

2014 4,36% 171.950 224.430 250.755 89,50%

2015 -4,70% 161.535 0 250.755 64,42%

2016 -12,31% 152.879 0 278.355 54,92%

2017 -28,26% 187.199 0 403.443 46,40%

2018 -38,91% 227.001 0 489.465 46,38%

2019 5,5% 254.262 239.442 468.097 51,15%

2020 5,9% 284.797 253.458 514.745 49,24%

2021 4,3% 318.999 264.300 565.845 46,71%

2022 3,7% 357.308 274.010 565.845 48,43%

2023 3,7% 400.218 284.078 565.845 50,20%

2024 3,7% 448.281 294.516 565.845 52,05%

*Admite-se que o crescimento em 2019 tenderá a ser a média do

crescimento apresentado entre 2011 e 2014

**Admite-se que o crescimento em 2020 tenderá a ser a média de

2011 e 2013

***Admite-se o crescimento da previsão de diárias vendidas de 2021

a 2024 de acordo com uma vez e meia o crescimento médio anual do

PIB na tabela da pág. 10.

Estudo de Demanda e projeção de demanda futura


Projeção de Desempenho Utilizando os dados informados já realizados pela operadora hoteleira, podemos fazer a projeção para os próximos cinco anos indicando a tendência de desempenho considerando-se o tempo de maturação do negócio e o atual momento econômico do país.

A Demanda do Hotel foi calculada a partir da Taxa de Demanda Ideal do empreendimento, sua penetração e a projeção de Demanda no Mercado. O resultado do confronto entre esse número e a Oferta do Hotel em Estudo é a taxa prevista de Ocupação.

Demanda Ideal de Mercado: Fatia ideal do hotel em relação ao mercado inteiro. Penetração: Desempenho do hotel em relação à sua taxa de demanda ideal. Desempenho negativo se a taxa for menor de 100% e positivo se for maior do que 100%.

2019 2020 2021 2022 2023

Oferta Total 468.097 514.745 565.845 565.845 565.845

Oferta Hilton Garden Inn 54.750 54.750 54.750 54.750 54.750

Oferta GO Inn 74.460 74.460 74.460 74.460 74.460

Tx. Demanda Ideal Hilton Garden Inn 11,7% 10,6% 9,7% 9,7% 9,7%

Tx. Demanda Ideal GO Inn 15,9% 14,5% 13,2% 13,2% 13,2%

Demanda Mercado 239.442 253.458 264.300 274.010 284.078

Penetração Hilton Garden Inn 85% 95% 100% 105% 110%

Penetração GO Inn 90% 100% 105% 110% 110%

Demanda Hotel Hilton Garden Inn 23.805 25.611 25.573 27.838 30.236

Demanda Hotel GO Inn 34.279 36.664 36.518 39.663 41.120

Taxa de Ocupação Hilton Garden Inn 43,48% 46,78% 46,71% 50,85% 55,22%

Taxa de Ocupação GO Inn 46,04% 49,24% 49,04% 53,27% 55,22%

UHs Hotel em Estudo

Hilton Garden Inn 150

Go Inn 204

Estimativa de Performance


O COMPLEXO MULTI-USO


Programa Arquitetônico

Hilton Garden Inn Santo André (SP)

Go Inn Santo André (SP)

Fonte: Website da Atlantica Hotels


Programa Arquitetônico Resumo do Quadro de Áreas


Projeções de Resultados Hoteleiros e

Índices Econômico-Financeiros para o

Investidor do Hotel


Resultado da Operação Hoteleira

Uhs: Unidades Habitacionais Projeção em moeda constante RevPAR: Revenue per Available Room – Receita por apartamento vendido

Hilton Garden Inn 2019 2020 2021 2022 2023UHs Disponíveis 54.750 54.750 54.750 54.750 54.750

UHs Vendidas 23.805 25.611 25.573 27.838 30.236

Taxa de Ocupação 43% 47% 47% 51% 55%

Diária Média 240 247 262 286 320

RevPar 104 116 122 145 177

Número de Hóspedes 28.566 30.733 30.688 33.406 36.283

Go InnUHs Disponíveis 74.460 74.460 74.460 74.460 74.460

UHs Vendidas 34.279 36.664 36.518 39.663 41.120

Taxa de Ocupação 46% 49% 49% 53% 55%

Diária Média 173 178 189 206 231

RevPar 80 88 93 110 127


Hilton Garden Inn + Go InnUHs Disponíveis 129.210 129.210 129.210 129.210 129.210

UHs Vendidas 58.084 62.275 62.091 67.501 71.356

Taxa de Ocupação 45% 48% 48% 52% 55%

Diária Média 200 207 219 239 268

RevPar 90 100 105 125 148


Receitas

Receita de Hospedagem 11.643.498 91,6% 13.245.489 91,4% 13.998.935 91,6% 16.588.300 91,9% 19.639.791 92,7%

Receitas Outros Departmentos 1.064.649 8,4% 1.239.038 8,6% 1.277.021 8,4% 1.461.944 8,1% 1.535.455 7,3%

Total de Receitas 12.708.147 100,0% 14.484.528 100,0% 15.275.956 100,0% 18.050.244 100,0% 21.175.247 100,0%

(-) ISS, PIS, COFINS e ICMS 1.099.255 8,65% 1.252.912 8,65% 1.321.370 8,65% 1.561.346 8,65% 1.831.659 8,65%

Receita Total Líquida 11.608.893 91,35% 13.231.616 91,35% 13.954.585 91,35% 16.488.898 91,35% 19.343.588 91,35%

Gastos Departamentais

Hospedagem 4.130.940 35,48% 4.096.257 30,93% 4.259.916 30,43% 4.824.236 29,08% 5.386.477 27,43%

Outros Departamentos 267.303 25,11% 299.787 24,20% 306.353 23,99% 335.403 22,94% 347.405 22,63%

Total Gastos Departamentais 4.398.243 37,89% 4.396.044 33,22% 4.566.269 32,72% 5.159.638 31,29% 5.733.882 29,64%

Lucro Departamental 7.210.649 62,11% 8.835.572 66,78% 9.388.316 67,28% 11.329.260 68,71% 13.609.706 70,36%


Re

sult

ado

da

Op

era

ção

Ho

tele

ira

FF&E: Furniture, Fixtures and Equipment – Móveis, Utensílios e Equipamentos Projeção em moeda constante

2019 2020 2021 2022 2023Gastos Não Distribuíveis

Administração e Geral 1.615.545 13,92% 1.551.887 11,73% 1.603.007 11,49% 1.760.975 10,68% 1.910.063 9,87%

Marketing e Vendas 594.169 5,12% 644.145 4,87% 679.341 4,87% 761.495 4,62% 893.331 4,62%

Manutenção 317.233 2,73% 415.683 3,14% 500.949 3,59% 565.341 3,43% 637.742 3,30%

Utilidades 1.858.461 16,01% 1.858.044 14,04% 1.807.376 12,95% 1.903.570 11,54% 2.118.015 10,95%

Total Gastos Não Distribuíveis 4.385.409 37,78% 4.469.759 33,78% 4.590.672 32,90% 4.991.381 30,27% 5.559.151 28,74%

Outros Gastos

Basic Fee 348.267 3,00% 396.948 3,00% 418.638 3,00% 494.667 3,00% 580.308 3,00%

Total Outros Gastos 348.267 3,00% 396.948 3,00% 418.638 3,00% 494.667 3,00% 580.308 3,00%

Lucro Operacional Bruto 2.476.974 21,34% 3.968.865 30,00% 4.379.006 31,38% 5.843.212 35,44% 7.470.247 38,62%

Gastos de Capital

Seguro 45.339 0,39% 45.339 0,34% 45.339 0,32% 45.339 0,27% 45.339 0,23%

Imposto e Taxas da Propriedade 201.012 1,73% 201.012 1,52% 201.012 1,44% 201.012 1,22% 201.012 1,04%

FF&E Fund 348.267 3,00% 396.948 3,00% 558.183 4,00% 824.445 5,00% 967.179 5,00%

Incentive Fee 247.697 2,13% 396.886 3,00% 437.901 3,14% 584.321 3,54% 747.025 3,86%

Asset Manager Fee 74.309 0,64% 119.066 0,90% 131.370 0,94% 175.296 1,06% 224.107 1,16%

Total de Gastos de Capital 916.624 7,90% 1.159.252 8,76% 1.373.805 9,84% 1.830.413 11,10% 2.184.663 11,29%

Resultado Após Gastos de Capital 1.560.350 13,44% 2.809.613 21,23% 3.005.201 21,54% 4.012.799 24,34% 5.285.584 27,32%

Lucro antes do IR (LAIR) 1.908.617 16,44% 3.206.561 24,23% 3.563.385 25,54% 4.837.244 29,34% 6.252.764 32,32%

IR/CSLL (34%) 648.930 5,59% 1.090.231 8,24% 1.211.551 8,68% 1.644.663 9,97% 2.125.940 10,99%

Lucro Após o IR/CSLL 1.259.687 10,85% 2.116.331 15,99% 2.351.834 16,85% 3.192.581 19,36% 4.126.824 21,33%

FF&E Fund 348.267 3,00% 396.948 3,00% 558.183 4,00% 824.445 5,00% 967.179 5,00%

Resultado Líquido para Distribuição 911.420 7,85% 1.719.382 12,99% 1.793.650 12,85% 2.368.136 14,36% 3.159.645 16,33%

Taxa sobre GOP Para Operador 0% 0% 0% 0% 0%

Operadora Hoteleira 00 0,00% 00 0,00% 00 0,00% 00 0,00% 00 0,00%

Investidores 1.560.350 13,44% 2.809.613 21,23% 3.005.201 21,54% 4.012.799 24,34% 5.285.584 27,32%

IR/CSLL (34%) 530.519 4,57% 955.268 8,23% 1.021.768 8,80% 1.364.352 11,75% 1.797.099 15,48%

Dividendo Líquido para Investidores 1.029.831 8,87% 1.854.345 15,97% 1.983.433 17,09% 2.648.447 22,81% 3.488.486 30,05%

Projeção em moeda constante (sem inflação)

Distribuição por UH do Go Inn (18,60m²)/ ano

Fração: 0,0023812.170 4.094 4.271 5.639 7.523

Distribuição por UH do Hilton Garden Inn

(26,42m²)/ ano

Fração ideal: 0,003383

3.083 5.817 6.068 8.011 10.689

Distribuição por UH do Hilton Garden Inn

(52,84m²)/ ano

Fração ideal: 0,006765

6.166 11.632 12.134 16.020 21.375

Divisão do Resultado


Folha de Pagamento

Admitiu reajuste real de 1,5% ao ano (salários cresceram 1,5% ao ano a cima da inflação)

A BSH estimou o quadro de funcionários com base no projeto apresentado e na estrutura de negócios estabelecida.

Quantidade de Funcionários Salários Anuais

31 R$ 1.343.568

- R$ 0

2 R$ 104.400

7 R$ 753.480

4 R$ 143.100

1 R$ 45.000

45 R$ 2.389.548

Encargos e Benefícios (R$ 483.154)

Total R$ 1.906.394

Recursos Humanos

TOTAL

Manutenção e Utilidades

Administração & Geral

Alimentos & Bebidas

Telefonia e Outros

Estudo de Folha de Pagamento - Cargos e Salário

Hospedagem


Análise do Investimento: Desembolso

Os empreendimentos em conjunto possuem 354 UHs (unidades habitacionais), sendo 150 Uhs do Hilton Garden Inn e 204 Uhs do Go Inn, sendo que a forma de desembolso é diferente entre eles. O Incorporador Imobiliário informou o provável preço de venda, conforme demonstrado na tabela acima, contemplando o valor do enxoval no preço total. O enxoval inclui verba de pré-operação e capital de giro inicial, conforme a tabela acima. Visto que o investimento a ser ofertado ao investidor refere-se à compra da unidade habitacional em regime de preço fechado, não cabe no presente estudo a abertura dos custos de construção, de montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de giro inicial, uma vez que tais custos serão arcados pela incorporadora imobiliária que venderá o empreendimento a preço fechado, conforme informação prestada pela Tegra Incorporadora.

Tabela sujeita a alteração Tabela informada pela Incorporadora


Análise do Investimento: Indicadores de Rentabilidade

Na página seguinte serão apresentados os cálculos de Índices Econômico-Financeiros do projeto para o investidor, que vier a adquirir participação no Condo-Hotel. Considerando o valor de investimento conforme a tabela da página anterior e o fluxo de caixa do Hotel apresentado, para o período de 10 anos, pode-se observar que há crescimento na rentabilidade (taxas de retorno sobre o capital investido) (Yield) devido à maturação do projeto. É comum a todo tipo de produto, que adentra ao mercado, passar por um período de crescimento até a sua maturação. Com os negócios hoteleiros não é diferente, apenas costuma demandar mais tempo que os produtos de consumo, oferecendo maior crescimento quando a oferta concorrencial estiver estagnada. Como o empreendimento já está em operação há cerca de 2 anos (desde outubro de 2017), o produto já passou pelas etapas iniciais de todo projeto, sendo conhecido no mercado e tendo uma tendência de alta nos resultados. Assim, a TIR (Taxa Interna de Retorno) foi calculada com base nas premissas identificadas, sendo Hilton Garden Inn é de 4,47% ao ano e a do Go Inn em 3,42% ao ano.


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Para melhor entendimento da análise constante da próxima página importantes são os conceitos abaixo definidos: A Taxa Interna de Retorno (TIR), em inglês IRR (Internal Rate of Return), é uma taxa de desconto hipotética que, quando aplicada a um fluxo de caixa, faz com que os valores das despesas, trazidos ao valor presente, seja igual aos valores dos retornos dos investimentos, também trazidos ao valor presente. O conceito foi proposto por John Maynard Keynes, de forma a classificar diversos projetos de investimento: os projetos cujo fluxo de caixa tivesse uma taxa interna de retorno maior do que a taxa mínima de atratividade deveriam ser escolhidos. O Valor Presente Líquido (VPL), também conhecido como valor atual líquido (VAL) ou método do valor atual, é a fórmula matemático-financeira capaz de determinar o valor presente de pagamentos futuros descontados a uma taxa de juros apropriada, menos o custo do investimento inicial. Basicamente, é o calculo de quanto os futuros pagamentos somados a um custo inicial estariam valendo atualmente. Yield é a taxa de retorno simples que confronta o fluxo de caixa do ano com o valor do investimento. O Cap Rate é o número que representa a porcentagem da renda anual conseguida através de um imóvel sobre o seu valor. A metodologia adotada foi o Método da Renda, pois apropria o valor do imóvel e de suas partes construtivas, com base na capitalização presente da sua renda líquida, seja ela real ou prevista, segundo a NBR 5676/89 da ABNT.


Análise do Investimento: Empreendimentos Similares

A BSH utilizou Cap Rate de 3% por conta do levantamento realizado e que está indicado acima. O momento econômico pode ser definido como um momento de transição, ou seja, saída de um período recessivo longo para um futuro com maior confiança. É compreensível a queda do Cap Rate por conta da imprecisão do nível de crescimento econômico futuro.


1) O ano 0 representa o aporte de capital por parte dos investidores, na compra da unidade habitacional ;

2) Esse estudo de viabilidade considera moeda constante, ou seja, sem inflação;

3) Incremento real de resultados de 6% ao ano na distribuição do ano 6 ao ano 10. O analista considerou que a mais valia aportada pela marca ajudaria a ter tarifa acima da inflação (vide observação 2).

A perpetuidade do fluxo de caixa está representada no décimo ano operacional mediante o valor do fluxo de caixa do ano dividido pelo Cap Rate ou taxa de perpetuidade, identificada no slide 47. O crescimento real de 6% ao ano a partir do quinto ano se relaciona com o futuro movimento do ciclo de investimentos hoteleiros na localidade. Isto é, como o mercado tende a apresentar excesso de oferta e penalizar os players durante os primeiros anos, a ausência de oferta futura tenderá a premiar os players que estiverem no mercado. O VPL é positivo porque a TIR é superior ao Cap Rate, tratando-se de juro real. Obs: TIR pode variar dependendo da forma de pagamento.

Análise do Investimento: Go Inn

Investimento PREÇO UH

2019 0,74%

2020 1,39%

2021 1,45%

2022 1,91%

2023 2,55%

2024 2,70%

2025 2,87%

2026 3,04%

2027 3,22%

2028

VPL Cap Rate 3,00%

TIR

Valor da UH por m2

Fluxo de Caixa da Operação

YIE

LD

Obs.5: Metodologia adotada - Método da Renda (ABNT)

R$ 345.655

Obs2: Do ano 6 ao ano 10 considerou-se incremento real de 3% ao ano na

distribuição;

Obs3: No ano 10 considerou-se taxa de crescimento de 6% a.a. por conta da

potencial estagnação de oferta e crescimento da demanda no futuro

Obs4: Esse estudo de viabilidade considera moeda constante.

Obs1: Preço de venda informado por Brookfield Incorporações

R$ 4.271

R$ 4.094

(R$ 295.000)

R$ 2.170

Fluxo de Caixa do Hotel X Preço de Venda UH (18,6m²)

Go Inn Santo André

Análise de Investimento por Unidade Habitacional

R$ 15.860,22

R$ 5.639

R$ 7.523

R$ 8.960

R$ 8.453

3,42%

R$ 9.498

R$ 11.477

R$ 7.975


Análise do Investimento: Hilton Garden Inn






2019 0,81%

2020 1,52%

2021 1,59%

2022 2,10%

2023 2,80%

2024 2,97%

2025 3,15%

2026 3,34%

2027 3,54%

2028

VPL Cap Rate 3,00%

TIR

Valor da UH por m2




distribuição;





YIE

LD


(R$ 381.600)

R$ 3.083

R$ 5.817

Hilton Garden Inn Santo André - 26,42m²


R$ 6.068

R$ 8.011

R$ 10.689

R$ 11.330

R$ 12.010

R$ 12.731

R$ 13.495

R$ 491.118

R$ 53.852

R$ 14.443,60

4,47%


Análise do Investimento: Hilton Garden Inn






2019 0,81%

2020 1,52%

2021 1,59%

2022 2,10%

2023 2,80%

2024 2,96%

2025 3,14%

2026 3,33%

2027 3,53%

2028

VPL Cap Rate 3,00%

TIR

Valor da UH por m2




distribuição;




Hilton Garden Inn Santo André - 52,84m²



YIE

LD

R$ 106.276

R$ 14.468,21


(R$ 764.500)

R$ 6.166

R$ 11.632

R$ 12.134

R$ 16.020

R$ 21.375

R$ 22.657

4,45%

R$ 24.017

R$ 25.458

R$ 26.985

R$ 982.090


Operadora Hoteleira A Atlantica Hotels possui mais de 19 marcas estabelecidas no Brasil e no mundo, com hotéis de diferentes categorias, de luxo à supereconômica. É o maior administradora hoteleira multimarcas de capital privado da América do Sul.

Administra cerca de 120 hotéis no Brasil somando mais de 20.000 unidades habitacionais e mais de 4.000 colaboradores.

A escolha pelo grupo, como operadora hoteleira do empreendimento, deu-se pela presença e know-how de operação no país e pela parceria já existente entre a Tegra Incorporadora e a Atlantica no Clarion da Rua Jerônimo da Veiga na cidade de São Paulo.


Considerações Finais

O presente relatório serve para atualizar as Avaliações anteriores. Percebe-se que houve mudança nas condições econômicas do país, impactando na demanda e com aumento da oferta de unidades habitacionais na região. Em primeiro momento há um aumento discreto da demanda e isso trará como consequência, provavelmente, o não desenvolvimento de novos empreendimentos, favorecendo o investidor no longo prazo. O crescimento da oferta é reação à grande confiança que havia na economia nacional quando da ideia original do projeto, tipificando o que se denomina de Risco de Demanda. O mercado deve passar alguns anos sem produzir novos hotéis, além dos já divulgados, permitindo aos hotéis modernos e atuais, com serviços profissionais e operadoras de padrão internacional se destacarem quando houver retomada da economia, já esperado pelo mercado por conta das reformas em andamento. Localizações centrais, com ampla infraestrutura de transportes e serviços, dentro de um complexo de multiuso são diferenciais que podem corroborar com esta tendência. Para os efeitos de cálculos dos resultados do primeiro ano (2019), levou-se em consideração que o empreendimento já está em funcionamento. A visão da BSH espera por resultados melhores que o orçado pela administradora. No anexo I está o orçamento apresentado pela administradora para a BSH para o ano de 2019.


BSH International

Nascida em janeiro de 1989, como uma empresa clássica de consultoria hoteleira, a partir da introdução dos serviços de Hospitality Asset Management no Brasil, em 2000, a BSH se constituiu em uma empresa completa de assessoria a investimentos hoteleiros, atuando desde a concepção dos empreendimentos, passando pelo planejamento, desenvolvimento e implantação, gerindo até o final do ciclo do investimento. Fundadora e promotora do BHIC – Brazilian Hospitality Investment Conference desde 1997 e do InnVest Brasil (conferência organizada fora do Brasil) a BSH tem atuado ativamente na promoção de investimentos para o país. A BSH é hoje a empresa mais antiga no Brasil do setor e mantém uma equipe multi-disciplinar com habilidades para conceber produtos imobiliários que atendam os retornos de incorporadores imobiliários e dos investidores adquirentes desses imóveis. Responsável pela introdução de vários grupos hoteleiros internacionais no Brasil como Meliá (1989), SuperClubs (2000), Sonesta (2001), Howard Johnson (2001), Tivoli Collection (2006), Ramada (2010), Days Inn (2011), NH Hoteles (2012) e Red Roof Inn (2014), atuou em projetos que somam mais de R$ 5 bilhões em investimentos em 22 Estados Brasileiros, na Flórida (EUA) e no Uruguai com projetos icônicos como Fasano Rio, Unique, Sheraton Porto Alegre, World Trade Center - São Paulo, Sheraton Barra, Caesar Business Salvador, Wyndham Garden Manaus, Beach Park Acqua, Crowne Plaza Universal e Hyatt Centric Montevideu.


Declaração dos Profissionais Responsáveis pelo Estudo José Ernesto Marino Neto não possui e não pretende adquirir unidades do CIC hoteleiro objeto dessa oferta. Declara também que não há conflito de interesses, tendo em vista que a BSH International é empresa de consultoria hoteleira independente com 30 anos de experiência no mercado, não aceita interferências do cliente no desenvolvimento de seus trabalhos e rege suas atividades de forma responsável conforme sua carta de princípios disponível em seu website (www.bshinternational.com/Principios ): • A BSH atua sempre em posição de independência com o cliente, oferecendo-lhe aconselhamento com

considerações imparciais e responsáveis; • A BSH oferece sempre o melhor de seus conhecimentos, experiências e habilidades em prol de seus

clientes; • A BSH mantém todas as informações relativas aos trabalhos executados para um cliente como

estritamente confidenciais, exceto quando o cliente solicita ou concorda pela publicidade da informação;

• A BSH nunca aceita representar clientes quando há conflito de interesses; • A BSH não aceita contratação que possa limitar sua habilidade de posicionar-se de forma

independente; • A BSH não toma nenhuma vantagem pessoal, financeira ou outra que, de qualquer maneira, possa

advir da relação profissional com clientes, a não ser aqueles especificados nos contratos com os clientes;

• A BSH recusa qualquer contratação quando não vislumbre benefícios para o cliente; • Honestidade, Integridade, Altos Princípios Éticos e Morais são pré-requisitos a todos os membros

da BSH. A BSH informa que valor deste estudo de avaliação foi de R$30.000,00 (trinta mil reais). Esse foi o montante total recebido pelos serviços da BSH International do ofertante ou das demais contrapartes envolvidas no CIC hoteleiro nos últimos 12 meses.

http://www.bshinternational.com/principios






- José Ernesto Marino Neto, Ph.D. (RG 9.359.196 e CPF 047.865.608-47)

Responsável Pela Avaliação

São Paulo, 20 de julho de 2019

JOSÉ ERNESTO MARINO NETO ([email protected])

Graduado em Direito pela Universidade de São Paulo, com especialização em Direito Empresarial,

MBA em Administração de Negócios em Turismo pela USP, mestre em administração pela Florida

Christian University (FCU) e doutor em administração de empresas pela FCU. É membro da ISHC

(International Society of Hospitality Consultants), membro emérito do conselho consultivo do

Centro de Hotelaria, Turismo e Administração de Esportes da Universidade de Nova York e

professor associado de Investimentos Hoteleiros da FGV. É fundador da InnVestidor – Associação

Brasileira de Investidores de Condo-Hotel. É presidente e fundador da BSH International.


Riscos do Investimento Hoteleiro

É de se lembrar que todo investimento pressupõe riscos, e no caso presente não é diferente. A história de investimentos hoteleiros tem mostrado a existência desses riscos “O risco fundamental em um investimento hoteleiro é a possibilidade de o hotel não gerar fluxos de caixa estimados para anos futuros, ou que esses fluxos não se traduzam no valor estimado, ou até mesmo acarretem em prejuízos aos investidores”. Portanto, o principal risco ao investimento hoteleiro é não alcançar o fluxo de caixa projetado. Sabe-se que os riscos conhecidos, que podem impactar o fluxo de caixa projetado de acordo com o Professor José Ernesto Marino Neto (in “Gestão de Ativos Hoteleiros” in “Barbosa”, FGV, 2003), são os seguintes: Os riscos associados ao investimento hoteleiro podem ser divididos em quatro grupos básicos ou em quatro categorias: Riscos operacionais Riscos mercadológicos ou de propriedade Riscos legais ou políticos Riscos financeiros



Os Riscos Operacionais podem ser agrupados em seis itens distintos: Demanda: Durante períodos de forte demanda, a indústria tem reagido crescendo a oferta de quartos numa dada região, limitando a oportunidade de hotéis existentes se beneficiarem da situação e ganharem mais dinheiro e ainda estabelecerem tarifas como premio. Quando a demanda decresce, os hoteleiros enfrentam situações de tarifas mais baixas para tentar manter a demanda. Todavia, caso os competidores enfrentem a mesma situação, é provável que todos reajam igualmente. Custos Salariais: Embora a tecnologia tenha avançado muito e tomado o lugar de alguns trabalhadores, a indústria hoteleira continua a ser intensiva de mão de obra ou forte dependente do trabalho de pessoas. Em grandes destinos turísticos e nas maiores metrópoles, os trabalhadores são organizados em fortes sindicatos que limitam condições de negociação de acordos trabalhistas para os hoteleiros, aumentando consideravelmente os custos fixos de um hotel. Operacionais Strictu Sensu: em períodos de baixa utilização de um hotel, arca-se com custos fixos altos, pois são fixos. Em períodos de alta utilização, os custos fixos representam menos que os variáveis. Porém, em épocas de alta utilização gasta-se mais com a manutenção e o atendimento ao cliente.



Investimentos de Capital: A reposição do ativo é sempre um ponto crítico para o hotel. Quando a utilização do hotel é baixa, o desgaste dos ativos instalados nos quartos é menor, porém os hotéis apresentam áreas públicas como lobby, restaurantes, bares, piscina, salões de eventos etc. Independentemente de o hotel estar atendendo apenas a um hóspede ou a centenas deles, a aparência das áreas deve ser positiva, gerando sempre a necessidade de novos investimentos. Outros fatores que contribuem para as despesas nesse nível são os altos gastos em hotéis, que ficam abertos 24 horas por dia, bem como a complexidade dos sistemas de energia e a variedade de usos internos, como lavanderia, e outros. Requisitos Legais: Pelo fato de serem edifícios “públicos”, os hotéis são alvos naturais de fiscalizações e de inovações tecnológicas, bem como de solicitações das mais diversas. As legislações têm ficado mais complexas, exigindo sistemas de segurança cada vez mais sofisticados e caros, sistemas contra incêndio mais eficientes, espaços e caminhos adequados aos deficientes físicos, sistemas logísticos distintos para tratamento de produtos perigosos, e isso tem ajudado a fazer com que os custos operacionais de hotéis estejam sempre crescendo.



Os Riscos Mercadológicos ou de Propriedade são os relacionados aos fatores de haver riscos imobiliários e de mercado no qual o hotel se insere. Apenas para ilustrar: um hotel concebido para ser cinco estrelas em mercado cuja demanda busca hotéis três estrelas - nesse caso, haverá pouca clientela para o hotel concebido; um hotel desenvolvido e construído em mercado cuja oferta supera a necessidade da demanda - nesse caso, haverá poucos hóspedes a serem disputados, além de uma guerra de preços que prejudicará os menos capazes; um hotel planejado e concebido com base na demanda do aeroporto – se o aeroporto fechar, o hotel sofrerá as consequências. No tocante aos riscos legais ou políticos, as novas legislações vêm exigindo modificações na estrutura do hotel, bem como variações na política local, que causam impacto nos negócios da região e reduzem o ritmo da atividade econômica. Crimes sendo noticiados como comuns na região etc.


Os Riscos Financeiros são os riscos inerentes à política financeira do local onde está situado o hotel. Por exemplo: o BNDES pratica taxas de juros flutuantes. A TJLP é uma taxa de juros que é calculada trimestralmente pelo próprio governo. Se a taxa de juros subir muito, é possível que a taxa gerada pelo hotel seja insuficiente para pagar o financiamento que auxiliou a construí-lo. Se a taxa de inflação subir muito, pode comprometer o caixa do negócio, pois talvez o hotel não tenha condições de aumentar seus preços para compensar o crescimento inflacionário e, por consequência, o crescimento de seus custos. Esta atualização do Estudo de Viabilidade Econômica do Empreendimento apresentou Valor Presente Líquido (VPL) positivo e negativo em razão da precificação individual de cada unidade autônoma, já que o preço por metro quadrado não é o mesmo entre eles.



Glossário • Cap Rate: Número que representa a porcentagem da renda anual conseguida através de um imóvel sobre o

seu valor; • Diária Média: Valor médio calculado para cada diária vendida em um período; • FF&E (Furniture, Fixtures and Equipment): Móveis, Utensílios e Equipamentos;

• Pax: Termo utilizado na área de hospitalidade, que significa hóspede, passageiro ou pessoa;

• RevPAR: Revenue per Available Room ou receita por apartamento disponível;

• Taxa de Ocupação (OCC): Dado, em porcentagem, calculado a partir da oferta sobre a demanda, ou seja, que indica o número de unidades habitacionais vendidas em relação ao total disponível no período;

• UH: Unidade Habitacional;

• Yield: Taxa de retorno simples que confronta o fluxo de caixa do ano com o valor do investimento.

• Taxa Interna de Retorno (TIR): Segundo José Roberto Securato “a TIR de um projeto é a taxa de juros para a qual o valor presente das entradas iguala, em valores absolutos, o valor presente das saídas do seu fluxo de caixa”. Ou seja, a Taxa Interna e Retorno (TIR) de um investimento é a taxa de juro que faz com que o Valor Presente Líquido (VPL) do seu fluxo de caixa seja igual a zero. O método da TIR foi utilizado, pois o investimento apresenta um fluxo de caixa convencional, dessa forma é considerada uma alternativa para a análise do investidor. O conceito foi proposto por John Maynard Keynes, de forma a classificar diversos projetos de investimento: projetos cujo fluxo de caixa tivesse uma TIR maior do que a taxa mínima de atratividade deveriam ser escolhidos;


BSH International Av. Alfredo Egídio de Souza Aranha, 75 – Cj. 21

São Paulo – SP (55 11) 3813-6188

www.bshinternational.com

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