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Análise mercadológica de empreendimentos imobiliários de uso misto da cidade de João

Pessoa-PB Julho/2016 1

ISSN 2179-5568 – Revista Especialize On-line IPOG - Goiânia - Edição nº 11 Vol. 01/ 2016 julho/2016

Análise mercadológica de empreendimentos imobiliários de uso misto

da cidade de João Pessoa-PB

Antonio Joaquim de Castro Neto – e-mail: [email protected]

MBA em gerenciamento de obras, qualidade e tecnologia da construção

Instituto de Pós-Graduação - IPOG

João Pessoa, PB, 17 de agosto de 2015

Resumo

O presente estudo foca na viabilidade econômica de projetos de engenharia, baseado na

análise mercadológica de empreendimentos de uso misto na cidade de João Pessoa, capital

do estado da Paraíba. O objeto da pesquisa é caracterizado pelo conjunto de edifícios de alto

padrão destinados para o uso múltiplo, os quais agregram unidades residenciais e

comerciais no mesmo complexo, lançados no período de 2011 a 2013. Neste período foram

apresentados seis empreendimentos que ofertaram um total de 1230 unidades autônomas. A

análise, para obter a situação do cenário mercadológico no que diz respeito à aceitação do

mercado consumidor desta nova tendência na construção civil, foi realizada a partir da

relação entre as unidades ofertadas e vendas realizadas até o primeiro trimestre de 2015. O

trabalho também apresenta um panorama do cenário do mercado imobiliário em João

Pessoa, com a proposta de demonstrar a importância da definição do produto a partir das

necessidades de mercado, destacando os parâmetros de análise para lançamento de um

empreendimento imobiliário.

Palavras-chave: Estudo de viabilidade. Análise de mercado. Construção civil.

Empreendimentos de uso misto.

1. Introdução

O crescimento econômico de qualquer nação envolve necessariamente o avanço da

construção civil. Quanto mais um país cresce, mais valorizados ficam os seus imóveis. Desde

2005, há um avanço constante do aumento do investimento nacional e estrangeiro no setor

imobiliário brasileiro.

O investimento em imóveis sempre foi considerado uma forma segura de preservar um

patrimônio. Um imóvel bem escolhido mantém o seu valor de mercado e muitas vezes

valoriza mais do que a rentabilidade de outros tipos de investimentos mais conservadores,

como a caderneta de poupança ou um fundo de investimento.

Além disso, os investimentos imobiliários sempre foram considerados investimentos de baixo

risco. Com um cenário bem favorecido pelo ambiente macroeconômico positivo, esse tipo de

investimento apresenta grandes vantagens por sua solidez, segurança e, principalmente, pelo

potencial de crescimento futuro do mercado imobiliário.

Na mesma proporção da sua ampliação, o segmento também oferece constantes novidades

para quem deseja adquirir um imóvel, seja para investimento econômico ou moradia.




O objeto de estudo deste trabalho se concentra na viabilidade de implantação de projetos de

engenharia definidos como uso misto, ou seja, unidades destinadas à moradia e comércio em

um mesmo empreendimento. A análise foca-se com base nos produtos ofertados pelas

incorporadoras e construtoras atuantes na capital do estado da Paraíba, particularmente

lançados no mercado a partir de 2011 na cidade de João Pessoa.

No Brasil, o conceito de empreendimentos uso misto surgiu em 1960 com a implantação do

Conjunto Nacional na cidade de São Paulo. Também intitulados de edifícios autossuficientes

por reunir prédios residenciais, escritórios, centro de compras e conveniência em um mesmo

local.

O emprego desse tipo de empreendimento não deve ser visto como uma tendência passageira,

mas como uma linha de negócios com identidade própria, destinada a uma segmentação de

mercado que, de forma alguma, pode ser considerada passageira. Pelo contrário, pode se

esperar que essa categoria de empreendimentos imobiliários se estabilize como uma linha de

negócios de longo prazo, até pela demanda que cidades de médio e grande porte apresentam

em termos de urbanização. (MONETTI; SILVA, 2010).

Com a mesma visão sobre a tendência desta categoria de empreendimento imobiliário, João

Crestana – presidente do Secovi-SP, afirma que este modelo ainda está se iniciando, e tomou

forma mais perceptível ao mercado com o lançamento de aproximadamente 20 condomínios

na capital paulista entre os anos de 2009 e 2011.

De acordo com João Pina Ferreira, diretor da JCP Construções e Incorporações S/A, o modelo

se espalhou pelo país e tem ganhado adeptos em todos os estados, inclusive na Paraíba, onde

atua na cidade de João Pessoa entre as grandes empresas do segmento. Também ressalta que é

importante se adaptar a essa nova realidade, pois esse tipo de empreendimento é uma

tendência universal no que diz respeito à comodidade e conforto aos proprietários e residentes

dos apartamentos.

Portanto, através das hipóteses de viabilidade da implantação de empreendimentos

imobiliários de uso misto defendidas por autores e representantes do setor da construção civil,

desperta-se a necessidade de verificar o comportamento e aceitação dessa nova linha de

produtos no mercado imobiliário da capital paraibana.

Para atingir esta finalidade foi desenvolvido um método de trabalho que constituiu em revisão

teórica de textos, artigos, livros e dissertações sobre o tema; além de informações geradas

pelas empresas que praticam a comercialização deste tipo de produto.

2. Análise de viabilidade de empreendimentos na construção civil

A grande maioria dos negócios da construção civil exige um forte investimento de capital.

Investidores, sendo eles particulares, construtores ou incorporadores, almejam atingir algum

benefício com a oferta do empreendimento e, antes colocar a decisão em prática, deve-se

desenvolver uma avaliação minuciosa para assegurar que o projeto proposto pode

efetivamente alcançar seus objetivos, prioritariamente a obtenção do lucro. Esta avaliação é

denominada genericamente como “análise de investimentos”. No ramo da construção civil,

quando uma nova construção é investigada, denomina-se tradicionalmente de “análise de

viabilidade”.

Para que o estudo de viabilidade se aproxime da realidade, deve-se partir de um bom cenário,

dispor de um bom modelo matemático para simulação, conhecer os indicadores de qualidade




fornecidos pelo modelo de cálculo e saber interpretar os indicadores, estabelecendo critérios

particulares de decisão.

As peculiaridades do mercado imobiliário são um grande desafio no processo de decisão de

investimento ou de lançamento de novas construções. Principalmente na análise de

viabilidade, na qual, muitas vezes, esta decisão é tomada pelo empresário de forma intuitiva,

de acordo com sua experiência e sua percepção das condições momentâneas do mercado, sem

ter como base uma análise criteriosa, embasada em dados. (GONZÁLEZ e FORMOSO,

1999).

A existência de inúmeros fatores intervenientes e o longo período que decorre entre o

momento da decisão e a conclusão do empreendimento faz necessário analisar objetivamente

a viabilidade econômica e financeira do mesmo, empregando as técnicas gerais de engenharia

econômica, acrescidas das características relativas ao mercado imobiliário.

Além da complexidade inerente à realização dos projetos compostos por inúmeros elementos,

a atividade carrega elevados riscos, em consequência dos investimentos de porte que são

exigidos previamente à absorção do produto final pelo mercado.

Na prática, os parâmetros da análise sofrem ainda por influência de variáveis monitoráveis e

não monitoráveis. Sendo as monitoráveis, aquelas que o incorporador pode exercer algum tipo

de controle ou pode alterá-las de alguma forma.

Pode-se citar como variáveis monitoráveis, os custos de produção, o cronograma físico da

obra, o cronograma de desembolso da produção, as taxas de BDI (Bônus e Despesas

Indiretas) e a remuneração dos serviços.

Enquanto as variáveis não monitoráveis são as que fogem totalmente do raio de ação do

incorporador, sendo impostas pelo mercado. Encontram-se, dentre outras, a expectativa de

inflação e dos juros da economia, a variação no valor dos imóveis e a velocidade de vendas.

Embora o preço seja, via de regra, superior aos custos, a receita entra no caixa bem depois da

necessidade de pagamentos de despesas. Em suma, quando a decisão de investir está baseada

na disponibilização de recursos, com objetivo de se obter o equilíbrio das entradas e saídas,

levando-se em conta os saldos a cada momento (fluxo de caixa), trata-se de viabilização

financeira.

A análise econômico-financeira é realizada com a finalidade de verificar se a renda gerada

pelo empreendimento imobiliário remunera ou não o capital aplicado, mediante os seguintes

métodos de avaliação financeira:

• Payback (período de retorno do investimento) – método de avaliação financeira mais

simples que consiste na quantificação do tempo necessário para que o dispêndio de capital

seja recuperado através dos benefícios líquidos, fluxo do caixa, gerados pelo

empreendimento;

• VPL (valor presente líquido) – representa a diferença entre o valor presente das entradas

líquidas de caixa, associadas ao projeto e o investimento inicial necessário, com o

desconto dos fluxos de caixa feito a uma taxa K definida pela empresa, ou seja, sua TMA

(taxa mínima de atratividade);

• TIR (taxa interna de retorno) – essa taxa interna baseia-se nos mesmos princípios que

fundamentam o método do VPL, é definida como a taxa de desconto que iguala a zero o

valor presente líquido de um investimento;




• IL (índice de lucratividade) – é calculado através do valor presente das entradas e saídas

de caixa do projeto, e consiste em obter a relação entre os benefícios líquidos de caixa,

gerados pelo projeto, e o investimento inicial.

Esses indicadores são amplamente aceitos e utilizados por diversos autores para análises dessa

natureza.

Não existe uma única sistemática para se viabilizar um lançamento de empreendimento

imobiliário, existem pontos a serem analisados. A análise de viabilidade é baseada na coleta

de dados, desenvolvimento e análise de informações, diagnosticando as necessidades e

carências do mercado.

Portanto, o estudo de viabilidade econômico-financeira é tal que pretende caracterizar um

empreendimento que proporcione um lucro aos investidores ao final do negócio, bem como

ser capaz de evitar saldos negativos proporcionando, consequentemente, um fluxo de caixa

positivo em qualquer momento do empreendimento.

Entretanto, uma análise prévia de viabilidade não deve se restringir a uma análise econômico-

financeira, pois esta não leva em consideração fatores não quantificáveis que influenciam na

qualidade dos indicadores do resultado final do negócio.

3. Parâmetros de análise para lançamento de um empreendimento imobiliário

Salgado (2002) descreve de forma objetiva parâmetros que norteiam um empreendedor a

consolidar um lançamento de um empreendimento imobiliário. Destacando a importância de

manter o foco sobre as carências e desejos do mercado comprador, a partir do diagnóstico

mercadológico (pesquisa de mercado) para tornar possível a estimativa dos prováveis valores

de venda das unidades.

Toda tomada de decisão sobre novos empreendimentos é passível de um grau de incerteza,

tanto em relação à informação nas quais estão baseadas, como em relação às suas

consequências. Dessa forma, o sucesso de uma pesquisa mercadológica é a principal

orientação para a decisão. Isto significa que a pesquisa deve ser empreendida para que seus

resultados possam contribuir para diminuir a incerteza ou influenciar decisões.

De acordo com Souza Junior e Iyomasa (2005), a pesquisa é um recurso vital para a tomada

de decisão, e serve para:

• Conhecer o perfil do cliente: caracterização dos clientes nos aspectos quantitativos

(potencial do mercado, participação da empresa no mercado, etc) e qualitativos (estilo de

vida do consumidor, hábitos de consumo, escolaridade, renda, e demais características

comportamentais);

• Perceber a estratégia e observar os pontos fortes e fracos da concorrência;

• Dimensionar o mercado;

• Identificar o segmento de mercado mais lucrativo;

• Detectar novas tendências;

• Avaliar a performance de seus produtos e serviços;

• Identificar a quantidade ou volume que o mercado é capaz de absorver e a que

preços estes produtos poderão ser vendidos.

Através destes parâmetros é possível analisar: tamanho e segmentação do mercado;

preferências dos consumidores; melhorias técnicas ou comerciais em produtos já existentes e

novos produtos; novas utilidades para produtos existentes; decisão de abandono de produtos;




preço cobrado pelos concorrentes; margem de contribuição; quanto se deve produzir (ponto de

equilíbrio); estudos de implantação; problemas de localização; de comercialização; definição

de rotas e logística; mapeamento da concorrência direta e indireta; estudo dos diferenciais

competitivos; estudo para parceria e terceirização; definições e levantamentos de cenários;

estudos de viabilidade econômico-financeiros e mercadológicos; as estratégias de promoção;

e a definição da ideia.

Definida ideia, o empreendedor já sabe o que realmente pretende oferecer ao mercado, a partir

deste ponto é o momento de analisar se existe uma oportunidade real para o desejado

empreendimento.

A pretensão de realizar um lançamento de um novo empreendimento geram preocupações

relacionadas com a quantidade de produtos, em termos unitários ou em valor monetário.

Para projetar o volume de produção, considera-se:

• A necessidade e a procura do mercado consumidor;

• Os tipos de mercadorias ou serviços a serem colocados no mercado;

• A disponibilidade de pessoal;

• A capacidade dos recursos materiais, máquinas, instalações;

• A disponibilidade de recursos financeiros.

Até a década de oitenta, os empresários da construção civil determinavam o preço de venda

das unidades imobiliárias considerando o custo para produção do produto em função da

lucratividade desejada para cada empreendimento, por isso davam pouca relevância ao

controle dos processos industriais.

Após a imposição da formação dos preços de venda a partir do mercado, tornou-se a

lucratividade o resultado da diferença entre preço de venda e custo de produção. Dessa forma,

as empresas passaram a ter margens de lucro reduzidas e se preocupar com o planejamento,

controle e monitoramento da cadeia do processo produtivo para manter-se competitiva no

mercado.

Dentre os fatores que afetam os custos para a exequibilidade do empreendimento estão:

• Anteprojeto: desenvolvido a partir da pesquisa sobre as tendências do mercado define-se o

conceito e padrão do produto, quantidade e tipologia das unidades (tamanho dos

apartamentos, número de quartos, vagas na garagem e equipamentos das áreas comuns);

• Projeto arquitetônico: partindo-se do anteprojeto, desenvolve-se o projeto arquitetônico

legal e a especificação definitiva para serem submetidos à aprovação dos órgãos

competentes. Nessas etapas, diversos profissionais se envolvem na construção, a exemplo

dos os projetistas, responsáveis pela execução da obra e outros, devendo-se considerar

honorários a serem pagos;

• Aquisição do terreno: é uma das maiores despesas, individualmente, na maioria das obras.

Além do preço de compra direta, deve incluir taxas de transferência (intermediação,

registros e tributos, inclusive débitos com IPTU);

• Orçamentação e planejamento: após a concepção do tipo de empreendimento a ser

realizado é necessário um pré-orçamento utilizando índices (PINI, ADEMI, SINAPI, etc.)

para estimar um custo de construção. Utilizando a pesquisa de mercado para saber qual o

preço de venda será aplicado e analisar se o empreendimento resultará a faixa de lucro

desejada;




• Despesas legais: são os custos inerentes a documentação necessária para os registros

legais do empreendimento perante os agentes públicos (Prefeitura municipal,

concessionárias de serviços públicos, cartório, etc). Custos: ITBI, licenças ambientais,

alvarás para construção, escritura e registro do terreno, registro de incorporação, carta de

habite-se, e ainda transferência de propriedade ao final da obra, caso se aplique;

• Administração: corresponde à de administração da incorporadora. É o custo de

remuneração do escritório central. Deve-se levar em conta o porte da empresa e os custos

fixos para mantê-la operando, tais como salário da Direção, pessoal técnico e

administrativo, amortização ou aluguel da sede, material de escritório, impostos, contas de

energia elétrica, água e telefone, consultores, auditores, advogados e outros mais;

• Custos de comercialização: após a aprovação da construção e incorporação do

empreendimento pelos órgãos competentes, poderá ser iniciada a etapa de vendas e, para

tanto, contratação de equipe de corretores, agência publicitária. Ressalta-se que, da receita

bruta, serão abatidos custos incidentes sobre as vendas, comissão de corretagem, custos de

publicidade, impostos sobre receitas (exemplo: PIS, COFINS, dentre outros);

• Manutenção pós-ocupação: diante da importância crescente da satisfação do cliente, é

fundamental estimar uma parcela de custos referentes a reparos solicitados pelo

comprador após a entrega do imóvel, caso seja parte da estratégia da empresa prestá-los

sem mais desembolso do cliente.

Cumpridas todas essas etapas chega o momento de início das obras de construção, desde que

o planejamento defina a fonte de recurso do capital necessário para desenvolver as atividades

do processo construtivo e demais despesas comerciais.

Salgado (2002) aponta três hipóteses: uso do próprio capital, uso do capital de agências

financeiras e a antecipação das vendas.

“Se ficarmos com a primeira hipótese, será necessário calcular em um fluxo de caixa

a remuneração do capital investido. Na segunda hipótese é necessário pesquisar as

taxas praticadas no mercado financeiro escolhendo-se a mais atrativa. Porém, se a

opção for a terceira hipótese, qual seja a antecipação das vendas das unidades, é

necessário conhecer o deságio praticado no mercado de inserção do empreendimento

quando da comercialização de unidades não concluídas. De tal sorte a que se possa

comparar as alternativas e escolher aquela de maior rentabilidade ao empreendedor.

Sabe-se, mesmo que intuitivamente, que a venda antecipada de unidades, embora

capte capital para a cobertura das despesas com a execução do empreendimento,

reduz fatalmente o valor de mercado das unidades, ou seja, paga-se mais por uma

unidade pronta do que por uma outra idêntica ainda em projeto. É necessário saber

qual é este deságio para que a tomada de decisão se dê de forma consistente e

aumente assim as probabilidades de lucratividade.” (SALGADO, 2002).

De fato, nem todas as empresas dispõem das três opções, ou melhor, na maioria dos casos

optam pela antecipação das vendas como forma de captação de recursos, o que gera um

deságio no valor das unidades.

Salgado (2002), afirma que cabe ao profissional de avaliações conhecer qual é a diferença

entre os preços praticados no mercado, considerando-se unidades iguais, porém negociadas

em momentos diferentes do ponto de vista prazo de entrega do empreendimento.




Dessa forma, deve-se elaborar um cronograma de vendas de tal forma a diminuir os riscos de

não concluir o empreendimento.

É importante elaborar três tipos de cronograma de vendas: um com o resultado esperado; um

mais otimista, com a projeção elevada da receita; e um pessimista, prevendo um baixo

número de vendas e ainda, inadimplência alta.

A partir destas três formas o empreendedor terá noção de até quanto ele pode ganhar

(cronograma otimista), e até quanto ele pode precisar para concluir as atividades

(cronograma pessimista).

Assim diminui-se o risco da empresa entrar em um negócio o qual não tenha suporte

financeiro para levá-lo adiante ou não ter a lucratividade esperada.

4. Definição e características de empreendimento de uso misto

Um empreendimento imobiliário pode ser considerado de uso misto quando há união de duas

ou mais funções em sua única estrutura.

A ideia de edificações de uso misto não é nova, Monetti e Silva (2010) relatam que no

decorrer do tempo, os assentamentos humanos foram se adensando, configurando ambientes

urbanos com usos diversificados, já que proviam serviços necessários ao bem viver das

comunidades.

À medida que a oferta de produtos e serviços foi se intensificando, consequentemente ocorreu

o aumento da densidade de ocupação em torno dos centros, já que era importante aos

indivíduos estarem posicionados junto a essa oferta, usualmente dentro dos limites físicos

aceitos de acessibilidade.

Ainda segundo Monetti e Silva (2010), as cidades foram se adensando e o êxodo rural

contribuiu com a expansão dos centros urbanos, abrigando em seus novos espaços as

residências dos imigrantes, que buscavam nas cidades melhores condições de trabalho,

sobretudo na indústria que se expandia.

Como solução, fez-se necessário a verticalização das cidades e, da tentativa de imposição de

limites às novas edificações com o intuito de preservar a qualidade e salubridade dos imóveis

vizinhos, o espaço urbano passou a ter seu uso regulamentado.

Em decorrência do uso especializado, é frequente a ocorrência de bairros que, durante a noite

e fins de semana, apresentam expressiva ociosidade no uso da infraestrutura disponível.

A apresentação de empreendimentos na versão mixed-use (uso misto) vem com o intuito de

resgatar a mobilidade e convivência urbana enfraquecida.

Monetti e Silva (2010) também afirmam que o propósito básico da oferta combinada por mais

de uma classe de empreendimentos imobiliários é alinhar o uso extensivo do terreno e

infraestrutura urbana disponível em uma dada localização, com a superposição de diversos

usos ou funções possíveis e a capacidade de proporcionar perfis complementares de receita.

Como resultado, a possibilidade diversificada de configurações traz, de forma evidente, a

necessidade de um planejamento consistente e competente para a formatação desse produto,

mesmo porque a combinação de diferentes características implica um potencial acréscimo de

custos relativamente aos produtos de finalidade única aplicados a um mesmo terreno.

Outro aspecto a considerar é quanto ao uso do terreno, ora impondo a concentração do

complexo em uma única edificação ou permitindo sua formatação em várias unidades.




Para uma ampla compreensão do tema, é preciso analisar como essa nova realidade pode ser

oferecida ao mercado dentro do que determina a legislação atual, tanto no que se refere às

incorporações imobiliárias quanto aos condomínios, e também como tudo isto deve ser

administrado dentro dos conceitos atuais de gestão.

Seguindo essa linha de raciocínio, Monetti e Silva (2010), abordam os empreendimentos de

uso misto sob dois enfoques:

I) Aspecto jurídico da estruturação complexa desta tipologia;

II) Aspecto operacional do gerenciamento das diversas atividades a serem previstas para

o seu funcionamento de forma adequada.

Nesta classe de empreendimento imobiliário, fica evidente que a harmonia dos interesses dos

condôminos não se traduz na aplicação de um critério único, devendo ser observadas as

características peculiares do complexo.

Como pontos positivos na implantação de empreendimentos de uso misto têm-se:

“Quanto ao contexto urbano: (i) a promoção de polos de atividade socioeconômica

continuada, dentro de uma ótica de uso extensivo da infraestrutura e serviços

públicos, (ii) a promoção de aglomerados urbanos com perfis de uso

complementares. Quanto ao produto imobiliário: (i) mais de uma linha de negócios,

com perfis de renda complementares, (ii) uso intensivo da infraestrutura de serviços

públicos disponíveis no local, (iii) exploração extensiva da capacidade de atração de

compradores e usuários do empreendimento pela complementaridade da sua

composição; (iv) exploração extensiva da capacidade de uso do terreno objeto do

empreendimento.” (MONETTI e SILVA, 2010).

Esse modelo de empreendimento busca oferecer opções de moradia nos bairros em que

normalmente só havia locais de trabalho ou vice-versa, sempre atendendo à busca de

facilidades que caracterizam a vida moderna, tornando possível morar, trabalhar e se divertir

no mesmo local.

Importa destacar que a peculiaridade mais importante destes empreendimentos é a sua

complexidade funcional, ou seja, eles reúnem em uma mesma incorporação imobiliária torres

com apartamentos residenciais, torres com conjuntos comerciais e também torres que abrigam

unidades imobiliárias para hotéis e espaços de lazer, como restaurantes, lojas, academias,

cinemas, teatros, salas culturais, entre outros. Para isso, existem três fatores críticos de

sucesso: localização, capacidade de aproveitamento e porte do terreno.

“Os empreendimentos mixed-use podem ser desdobrados pela sua escala,

entendidas como subcategorias dessa tipologia de empreendimentos, com desafios

distintos, seja na fase de planejamento e formatação, seja na implantação e

comercialização: (i) aqueles em que uma única edificação combina usos distintos e

(ii) aqueles nos quais em um terreno são implantadas diversas edificações e cada

uma delas com um ou mais usos, podendo ou não haver complementaridades de

usos entre as edificações. Para a primeira dessas subcategorias, a combinação de

usos distintos em uma única edificação deve considerar velocidades de

comercialização e ocupação distintas para cada uso. A operação do empreendimento

pleno, com uma combinação harmônica de usos múltiplos, deve implicar sinergia

entre os espaços, com alavancagens recíprocas de valorização e uso. Tanto a

equação econômico-financeira do empreendimento, quanto a política de ocupação

inicial do imóvel, devem levar em conta as especificidades dos processos de




comercialização de cada produto e da progressiva ocupação de cada parte do imóvel.

Formatações de empreendimento nas quais o seu patamar mínimo de desempenho

seja consequência do sucesso simultâneo de todas as linhas de negócios nele

abrigadas devem ser evitadas. Esses aspectos devem estar presentes também (e

principalmente) no design do produto, que também deve contemplar a convivência

dos diferentes usos, sem que essa coexistência leve à perda da individualidade de

cada uso, ou à interferência seja da operação ou da valorização dos demais usos. Por

exemplo, em um empreendimento que combine o uso residencial com comercial,

tanto os aspectos físicos como os de governança da operação do empreendimento

devem ser capazes de evitar que eventuais percalços no mix de lojas do setor

comercial afetem a qualidade de vida e, ao final, a valorização dos imóveis

destinados à moradia. Para os empreendimentos de maior porte, pertencentes à

segunda subcategoria, agregam-se aos fatores da primeira outros pontos de atenção.

Se para os empreendimentos da primeira subcategoria os processos de planejamento

e formatação do produto já demandam um nível expressivo de competência, nesses é

fator ainda mais relevante. A segmentação do empreendimento, com o

estabelecimento de processos desdobrados de sustentação de sua operação, é

condição crítica para o sucesso do negócio. Da mesma forma, fontes de custeio da

implantação que estejam associadas a esse desdobramento indicam uma postura

prudente face à complexidade dessa subcategoria. O primeiro deles é uma extensão

da equação econômico-financeira em face de um conjunto distinto de processos de

comercialização e de velocidade de vendas. Além disso, o design do produto deve

acrescentar outros focos de atenção, em particular a inserção do empreendimento em

seu entorno urbano. Aspectos como concentração de demanda de infraestrutura de

serviços públicos, interferência no tráfego urbano local, indução da criação de polos

de atividades econômicas, passam a fazer parte dos requisitos a serem considerados

na sua formatação. No caso desses empreendimentos, localização, capacidade de

aproveitamento e porte do terreno são fatores críticos de sucesso. Agora se, por um

lado, temos uma categoria de empreendimentos com esse grau de complexidade, por

outro temos a possibilidade de proporcionar a coexistência de diversas linhas

simultâneas de geração de receita, a sinergia nas alavancagens mútuas de ocupação,

uso e valorização, tanto intrínseca como de seu entorno e a promoção de um tecido

urbano com mais vitalidade.” (MONETTI e SILVA, 2010).

Considerando a tendência de formação de aglomerados de uso e ocupação do solo ao longo

do tecido urbano da cidade, isto é, a formação de pequenos clusters, o emprego dos

empreendimentos de uso misto deve ser visto não como uma tendência passageira, mas como

uma linha de negócios com identidade própria, destinada a uma nova segmentação de

mercado.

5. Panorama do cenário do mercado imobiliário em João Pessoa-PB

A possibilidade de viver em uma cidade que ofereça a infraestrutura de uma capital e a qualidade

de vida de uma cidade litorânea são razões, apontadas pelos especialistas, que tornam João Pessoa

uma cidade atrativa para novos moradores e investimentos em imóveis. E por apresentar um baixo

índice de verticalização, o mercado da construção civil ainda tem um alto potencial de expansão.

Um estudo realizado pela empresa em consultoria Prospecta Inteligência Imobiliária, revela as cem

melhores cidades brasileiras com menos de um milhão de habitantes com potencial para

investimento imobiliário.




A Prospecta analisou 94% das cidades brasileiras através de um estudo inovador que utiliza

dados de demanda para observar as oportunidades de investimento, em vez de focar na oferta,

como é a praxe na maioria das análises imobiliárias.

As fontes utilizadas para a análise contemplam instituições como Instituto Brasileiro de

Geografia e Estatística (IBGE), Programa das Nações Unidas para o Desenvolvimento

(Pnud), Ministério do Trabalho, Associação Brasileira de Estudos Populacionais, Data SUS e

Onmaps-Geofusion.

Para mostrar quais são as cidades com maior potencial, a empresa desenvolveu um indicador

que analisa a atratividade dos municípios a partir do cruzamento de uma série de variáveis.

As variáveis foram divididas em três diferentes níveis, definidos a partir de cálculos que

mostraram a correlação mais apropriada das informações. Sendo elas classificadas de tal

forma:

I) Variáveis relevantes: área da cidade, densidade demográfica, Índice de Gini (indicador

de desigualdade social), empresas atuantes, habitantes com ensino fundamental

completo e médio incompleto;

II) Variáveis muito relevantes: PIB, empregos formais, habitantes sem instrução ou com

ensino fundamental incompleto; habitantes com ensino médio completo e superior

incompleto; e domicílios na condição de próprio e quitado;

III) Variáveis indispensáveis: taxa de urbanização, renda domiciliar, população com faixa

etária entre 20 e 49 anos, migrantes de data fixa, habitantes com ensino superior

completo, domicílios na condição de déficit; IDH-M.

Cada grupo teve um peso diferente no cálculo, de acordo com sua importância.

Em seguida, foi realizada uma análise comparativa embasada na quantidade de domicílios por

faixa de renda para identificar a potencialidade de cada cidade para cada tipo de

empreendimento (baixo, médio e alto padrão).

O indicador observa a renda, por exemplo, para mostrar se a população da cidade tem

capacidade financeira para comprar imóveis. O nível de instrução, de forma semelhante,

mostra se a cidade tem uma população que tende a ter maior nível de renda.

Um dos pontos de destaque ainda é a avaliação dos movimentos migratórios das cidades, que

têm forte correlação com o aumento no consumo dos produtos imobiliários.

Segundo o diretor da empresa, Cristiano Rabelo, as cidades que aparecem nas 100 primeiras

posições do P2i-Lead atingiram uma nota alta no índice a partir do preenchimento de quesitos

como: alta renda per capita, alto número de pessoas economicamente ativas, déficit

imobiliário considerado atrativo, nível de instrução elevado, alta capacidade de

endividamento, entre outros.

De acordo com o resultado, a cidade de João Pessoa, capital do estado da Paraíba, ficou

classificada entre as dez cidades com mercado imobiliário mais atrativo do Brasil.

Quadro 1 – classificação da cidade de João Pessoa no indicador P2i-Lead




Fonte: YAZBEK, Priscila; Exame.com (2015).

Cristiano Rabelo ressalta, no entanto, que o indicador não deve ser o único critério usado para

a decisão do investimento. O P2i-Lead sinaliza a existência de um mercado potencial para

investimento, mas é preciso analisar também a oferta. Uma coisa é saber que existe demanda,

e de qualidade. Depois é preciso analisar se o local já possui oferta para o tipo de produto que

a empresa ou o investidor estão buscando oferecer.

6. Análise mercadológica dos empreendimentos de uso misto em João Pessoa-PB

Para o mercado imobiliário da capital paraibana, esse conceito de empreendimento de uso

misto ainda é tratado como uma novidade.

Os dados coletados para o estudo sobre a aceitação mercadológica refere-se ao número de

negociações realizadas até o período do mês de março de 2015.

O destaque inicial foi o lançamento de um grande complexo de uso misto no ano de 2011

durante o momento de valorização e expansão de uma nova zona propícia a investimentos em

imóveis de alto padrão, o bairro denominado Altiplano.

O Complexo Tour Geneve traz a proposta de um empreendimento com três conceitos:

residencial (correspondendo a 57,5% das unidades), empresarial (28,12% das unidades

destinadas a salas e escritórios) e comercial (com 14,38% reservado para lojas em diversos

segmentos). Observando os dados sobre as vendas deste complexo nota-se uma maior

aceitação dos clientes como opção de compra de aproximadamente 87% das unidades do tipo

comercial, seguido da preferência de cerca 78% da tipologia de salas empresariais, e quase

60% dos apartamentos comercializados.

No ano de 2012 surgem três lançamentos, um apresentado em uma das áreas mais nobre do

bairro de Tambaú, denominado de Holanda’s Prime living & center, este empreendimento é

caracterizado por 85% de uso residencial conectada à praticidade de um centro comercial.

Neste caso, até o período da realização da pesquisa, ocorreu total aceitação das unidades

comerciais e apresentou uma absorção do mercado consumidor de 55% das unidades

disponíveis para residência.

O segundo empreendimento do referido ano foi lançado no bairro do Altiplano, o Alliance

Plaza home & business, onde a tipologia home (apartamentos) corresponde a 49% e a

tipologia business (lojas e salas) somando 51% das unidades.




Em relação às vendas, este empreendimento obteve pouco mais de 60% das unidades

residenciais comercializadas e uma média 98% das unidades destinadas ao uso empresarial e

comercial vendidas.

Também no Altiplano, o empreendimento Parthenon home & business é composto por 80%

das unidades para uso residencial e 20% destinada a negócios. Teve 41% dos apartamentos

vendidos, enquanto as vendas das tipologias loja e sala ultrapassaram 56% das unidades

disponíveis.

Em 2013, foram dois lançamentos, o Solar Tambaú formado por 77% de apartamentos

residenciais e 23% das unidades compondo a parte de uso comercial do empreendimento. E

no bairro do Altiplano, o Altiplex José Olimpo segue a tendência multiuso (home, office &

mall), com 45% de unidades residenciais e 55% comercial. A comercialização de cada

empreendimento representou, respectivamente, 30% e 76% das unidades residenciais e cerca

de 46% e 35% das unidades comerciais.

A tabela a seguir apresenta os dados referente às características gerais dos empreendimentos

(localidade, padrão construtivo, quantidade de unidades e área edificada), juntamente com os

dados referente à comercialização das unidades (preço médio de venda do metro quadrado por

tipologia, quantidade e percentual de unidades comercializadas).

Tabela 1 – análise dos dados dos respectivos empreendimentos

EMPREENDIMENTO A B C D E F

EMPRESA I II III IV V III

BAIRRO Altiplano Tambaú Altiplano Altiplano Tambaú Altiplano

PADRÃO DE CONSTRUÇÃO alto alto alto alto alto alto

ANO LANÇAMENTO 2011 2012 2012 2012 2013 2013

ANO PREVISÃO ENTREGA 2017 2015 2016 2016 2017 2018

ÁREA TOTAL RESIDENCIAL (m²) 20425,63 7829,2 16372,86 12573,64 10917,27 9418,16

ÁREA TOTAL LOJA (m²) 2134,23 1618,23 1166,64 890,50 3016,43 1196,36

ÁREA TOTAL SALA (m²) 2929,30 - 3072,80 1412,67 - 4265,84

ÁREA TOTAL (m²) 25489,16 9447,43 20612,3 14876,81 13933,7 14880,36

PREÇO MÉD. RESIDENCIAL(R$/m²) 6423,95 9522,35 6116,95 5670,90 16366,67 6747,51

PREÇO MÉD. LOJA (R$/m²) 9844,43 12378,60 9045,67 7665,85 16366,67 11100,17

PREÇO MÉD. SALA (R$/m²) 7032,07 - 6346,33 6397,50 - 8764,16

TOTAL UNIDADES RESIDENCIAIS 92 152 114 188 132 115

TOTAL UNIDADES LOJAS 23 26 15 12 39 24

TOTAL UNIDADES SALAS 45 - 100 34 - 119

TOTAL UNID. EMPREENDIMENTO 160 178 229 234 171 258

APARTAMENTOS VENDIDOS 54 84 69 78 40 88

LOJAS VENDIDAS 20 26 15 12 18 24

SALAS VENDIDAS 35 - 97 14 - 26




TOTAL DE UNIDADES VENDIDAS 109 110 181 104 58 138

VENDAS TIPO APARTAMENTO (%) 58,70% 55,26% 60,53% 41,49% 30,30% 76,52%

VENDAS TIPO LOJA (%) 86,96% 100% 100% 100% 46,15% 100%

VENDAS TIPO SALA (%) 77,78% - 97,00% 41,18% - 21,85%

VENDAS APARTAMENTO/TOTAL(%) 33,75% 47,19% 30,13% 33,33 23,39% 34,11%

VENDAS LOJAS/TOTAL (%) 12,50% 14,61% 6,60% 5,13% 10,53% 9,30%

VENDAS SALAS/TOTAL (%) 21,88% - 42,36% 5,98% - 10,08%

VENDAS TOTAL (%) 68,13% 61,80% 79,09% 44,44% 33,92% 53,49%

Fonte: pesquisa direta pelo autor (2015).

Em relação ao número total das vendas das unidades imobiliárias, aponta-se que os

empreendimentos B, D, E e F apresentaram um maior percentual nas unidades de uso

residencial, e apenas os empreendimentos A e C obtiveram maior aceitação das unidades

comerciais.

De modo geral, dentre as cinco empresas, somam seis empreendimentos com 793 unidades

residenciais e 437 unidades para fins comerciais, chegando em 57% das unidades

comercializadas. Do total das vendas, o percentual de opção de escolha dos clientes

corresponde a 59% para unidades residenciais contra 41% para as unidades de uso comercial.

7. Considerações finais

Diante do estudo realizado de forma simplificada focada na viabilidade dos empreendimentos

caracterizados como uso misto, é perceptível que este novo conceito ainda não apresenta

grande participação no mercado imobiliário de João Pessoa.

Nota-se a concentração em apenas dois bairros da cidade, Tambaú onde se encontra a praia

urbana de maior destaque da capital e o bairro do Altiplano que vem expandindo e

concentrando o mercado de imóveis de alto padrão.

Mesmo com pouca popularidade é possível considerar, de acordo com os resultados

apresentados, como uma tendência a ser bastante difundida e com boa aceitação do público

consumidor. Pois, quando o cliente deseja realizar o sonho da casa própria, ou investir em um

imóvel para utilizá-lo como escritório ou consultório, ele se preocupa basicamente com o

bem-estar, tornando-se propenso a pagar um pouco mais por uma bela vista, uma boa

vizinhança ou outras benfeitorias que esse modelo de empreendimento é capaz de

proporcionar.

Por ser considerado como uma nova tendência no mercado imobiliário existe uma carência de

material bibliográfico que faz referências à análise de viabilidade de empreendimentos de uso

misto.

Portanto, este estudo também contribui para a disseminação desta categoria de projetos de

engenharia que se preocupa com a sustentabilidade através da interação das diversas

atividades do dia a dia.

Referências bibliográficas




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de análise de viabilidade econômico-financeira de construções residenciais. Universidade

Federal do Rio Grande do Sul, Núcleo Orientado para a Inovação da Edificação. Porto

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SOUZA JUNIOR, Mauro Emídio; IYOMASA, Wilson Shoji. Estudo de viabilidade para

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YAZBEK, Priscila. As 100 melhores cidades do Brasil para investir em imóveis.

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análise mercadológica de empreendimentos imobiliários ... portanto, através das hipóteses de...

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