análise de viabilidade mercadológica –vila da serra out/08 · • levantamento de informações...

Análise de Viabilidade Mercadológica – Vila da Serra out/08 1

Road Map

Premier Business Center


Belo Horizonte – Nova Lima

Outubro de 2008

FICHATÉCNICA

• Cliente: DOMINUS – PDG REALTY.

• Demanda: Road Map do Mercado Imobiliário Comercial de Belo Horizonte

(BH) – Região Sul de BH e Eixo de Nova Lima (Vetor de Expansão de

Empreendimentos Alto Padrão Residencial e Comercial de BH).

• Histórico: Tendo em vista a decisão dos empreendedores em apresentar,

para potenciais investidores, o mercado de empreendimentos comerciais


para potenciais investidores, o mercado de empreendimentos comerciais

de alto padrão da Região Sul de Belo Horizonte e Nova Lima, propomos a

realização dos trabalhos citados acima, visando subsidiar a tomada de

decisão.

• Praça do Projeto: Região Sul de Belo Horizonte e Nova Lima (Área de

Expansão Comercial e Residencial Alto Padrão de BH) / Minas Gerais.

• Target Primário: Empreendimentos Imobiliários Comerciais, Foco Alto

Padrão.

• Levantamento e Análise Geral (Road Map) de Informações Estratégicas Relativas ao Setor de Construção Civil, Segmento de Edificações Comerciais, de Modo a Caracterizar o Mercado Potencial de Belo Horizonte / Foco Vetor Nova Lima e Região do Entorno do Empreendimento, Bem Como Projeções de Mercado Potencial (empresas).

OBJETIVOS


• Obtenção e Análise de Informações Primárias e Secundárias Sobre a Atuação dos Competidores do Segmento Comercial, Foco Alto Padrão Localizados na Região Sul de Belo Horizonte e Eixo de Expansão Nova Lima ( oferta atual x projetada x caracterização).

• Levantamento de Informações Primárias Acerca dos Preços Médios de Vendas e Aluguel, Foco Comercial / Alto Padrão – Região Sul e Vetor de Expansão Nova Lima.

Cenário


- Levantamento de Informações Secundárias Relativas ao Eixo de Expansão da Região Sul de Belo Horizonte - Vetor Belvedere / Nova Lima (MG 030)

Levantamentos Secundários: Perfil Sócio-Demográfico Região Sul de BH e Nova Lima

Unidade de Planejamento

2000 2007*TAXA DE

CRESCIMENTO (2000-2007) %

BH 2.238.526 2.342.345 4,6%Total Região Sul 183.204 186.400 1,7%

Savassi 46.522 49.146 5,6%

Prudente de

Morais17.411 17.734 1,9%

Santo Antônio 28.450 26.729 -6,0%

Anchieta/Sion 42.956 43.164 0,5%

Serra 22.971 22.672 -1,3%

Mangabeiras 6.974 6.961 -0,2%

São Bento/Sta. 13.187 12.494 -5,3%


Fonte: IBGE, Censo 2000. Prefeitura de Belo Horizonte

*Estimativas IBGE

São Bento/Sta.

Lúcia13.187 12.494 -5,3%

Belvedere 4.733 7.500 58,5%

Nova Lima 64.387 72.207 12,1%

•A população residente na Unidade de Planejamento Belvedere cresceu 58,5% no período 2000 –2007 (o maior dentre as Unidades de Planejamento da Região Sul de BH).

•A taxa média de crescimento populacional das outras Unidades de Planejamento da Região Sul de BH girou em torno de 1,7%, em igual período.

•O município de Nova Lima, por sua vez, observou expansão de 12,1% de sua população no período 2000-2007, direcionada, principalmente, para os novos empreendimentos verticais e horizontais que ali se instalaram (sede e distritos, bem como áreas rurais).

Levantamentos Secundários: Perfil Sócio-Econômico Região Sul de BH e Nova Lima

• 8,9% dos domicílios de BH são caracterizados como classe A1 – “domicílios” com renda média mensal superior a R$ 7.000,00 – cerca de 56 mil “famílias” (conceito abrangente de residentes).

• Na Região Sul, 43,5% dos domicílios são caracterizados como de classe A1 - cerca de 25,3 mil “famílias”.

• A Unidade de Planejamento Belvedere observa o maior percentual de residentes de classe A1 – 70,7%, cerca de 860 “famílias” – da Região Sul, seguida da Unidade Savassi (46,0% dos domicílios caracterizados como de classe A1 – cerca de 7,6 mil “famílias”). Em Nova Lima, por sua vez, 9,5% dos domicílios são caracterizados como de classe A1 – cerca de 2 mil “famílias”.

• Belvedere + Nova Lima (eixo MG 030) = região que mais cresce na Região Metropolitana de Belo Horizonte (RMBH) no perfil média alta e alta renda.


A1 A2 B1 B2 C D EBH 8,9% 5,2% 6,6% 18,6% 15,0% 11,0% 34,7% 628.442 TOTAL REGIÃO SUL 43,5% 14,3% 11,9% 16,4% 5,2% 2,1% 6,6% 58.111Savassi 46,0% 13,4% 11,6% 16,3% 5,7% 1,9% 5,1% 16.629

Prudente de Morais 40,8% 14,9% 11,7% 16,4% 5,1% 2,4% 8,7% 5.403

Santo Antônio 39,0% 15,9% 13,9% 19,1% 4,9% 1,6% 5,4% 9.510

Anchieta/Sion 43,6% 15,3% 13,0% 17,1% 4,8% 1,6% 4,6% 13.895

Serra 40,4% 14,3% 11,6% 18,6% 6,2% 2,4% 6,5% 7.412

Mangabeiras 43,4% 7,3% 4,3% 5,7% 4,4% 6,8% 28,0% 1.715

São Bento/Sta. Lúcia 45,1% 13,7% 9,3% 11,5% 4,7% 3,0% 12,8% 3.547

Belvedere 70,7% 12,0% 7,8% 5,9% 1,4% 0,6% 1,6% 1.213

Nova Lima 9,5% 5,1% 5,8% 17,6% 14,2% 12,1% 35,7% 21.312 Fonte: IBGE, Censo 2000. Prefeitura de Belo Horizonte

UNIDADE DE PLANEJAMENTO

DOMICILIOS URBANOS SEGUNDO CLASSE SOCIO ECONOMICA*TOTAL

** A1 – renda familiar mensal acima de R$ 7.000 / A2 – Entre R$ 5.250 e R$ 7.000 / B1 – Entre R$ 3.000 e R$ 5.250 / B2 – Entre R$ 1.750 e R$ 3.000 / C – Entre R$ 1.050 e R$ 1.750 / D – R$ 700 e R$ 1.050 / E – até R$ 700 – Critério IBGE / PNAD (Pesquisa Nacional de Amostra Domiciliar).

Metropolitana de Belo Horizonte (RMBH) no perfil média alta e alta renda.

Principais Empresas – Nova Lima / Eixo Vila da Serra

Ramo de Atividade EmpresasConfecção de Artigos de Vestuário e Acessórios Facção Outono e Inverno Ltda.

Edição, Impressão e Reprodução de Gravações Central de Reproduções Gráficas Ltda.

Extração de Minerais MetálicosVale, Master Drilling Brasil Ltda, Anglo Gold, Extrativa

Mineral Ltda

Fabricação de Máquinas e Equipamentos

DHR Indústria e Comércio Ltda, Enalter Engenharia

Alternativa Indústria e Comércio Ltda, Setem Serviços

Técnicos de Montagens e Manutenção Ltda, Comau

Service do Brasil.

Fabricação de Móveis e Indústrias Diversas

Rivolta Design Brasil Ltda, R. A. Industrial Ltda,

Prodomo Indústria e Comércio Ltda, Aquasolis Tec

Solar e Construções Ltda, Canadá Móveis de Escritório

Ltda, Minaspuma Nordeste S/A, Molar Ltda, MG

Mármores e Granitos Ltda.

TM Alimentos Ltda, Indústria e Comércio São Judas

Vale próxima ao Vila da Serra e à Avenida de Ligação


Fonte: Cadastro de Empresas do IBGE – CEMPRE 2000, Atualização Core Intelligence©

Fabricação de Produtos Alimentícios e BebidasTM Alimentos Ltda, Indústria e Comércio São Judas

Tadeu Ltda.

Fabricação de Produtos de Minerais Não-Metálicos

Granminas Serraria e Beneficiamento Ltda, Policorte

Serv. em Granito e Mármores Ltda, Fosminas

Ancoragens.

Indústria AutomobilísticaFiat do Brasil, Iveco Fiat, Global Value, Fiat finanças,

Banco Fides, Gesco, REVI, CNH (todas pertencentes

ao Grupo FIAT).

Fabricação de Produtos QuímicosIndústrias Químicas Cataguases Ltda, Citral Nutrientes

Ltda, Citral Química Indústria e Comércio.

Fabricação de Produtos Metálicos - Excluindo Máquinas e Equipamentos

Cia Industrial H. Carlos Schneider, Equilíbrio Fitness

Ltda, Montemec Montagens Engenharia e Construções

Ltda.

Instituições de EnsinoFundação Torino, Instituto Isabela Hendrix, Unipac,

Fumec, Faculdade Milton Campos, Colégio Santo Agostinho, Red Balloon

Empresas de Tecnologia da Informação Microcity.

Instituições de SaúdeBiocor, Hospital Vila da Serra, Hospital de Olhos de

Minas Gerais.

Empresas do Grupo Fiat localizadas no Vila da Serra

Instituições de Ensino instaladas e em processo de instalação, localizadas no ou próximo ao Vila da Serra

Rede de Hospitais do Vila da Serra

Instituições de Ensino SuperiorEixo Vila da Serra

Em 2005, Nova Lima registrou 4.735

matrículas no ensino superior – 85% observadas nas

instituições localizadas na região do Vila da

Serra.

Fonte: MEC, INEP


Empreendimentos Comerciais e de ServiçosBelvedere / BH

BELVEDERE

Empreendimentos Comerciais e de Serviços*

9,0%

4,1% 3,3% 3,3% 3,3% 3,3%

5,7%8,2%

12,3%

0,0%2,0%4,0%6,0%8,0%

10,0%12,0%14,0%


• Na Região do Belvedere, o segmento de serviços corresponde a 35,2% dos estabelecimentos do seu centro comercial / serviços (8,2% bancos, 5,7% institutos de beleza, 4,1% faculdades / escolas).

• O segmento comercial, por sua vez, representa 64,8% dos estabelecimentos – destaque para 12,3% bares / restaurantes, 9,0% vestuário, 3,3% para papelarias e padarias.

0,0%2,0%

Bare

s /

Resta

ura

nte

s

Loja

s d

e

Vestu

ários

Bancos

Institu

tos d

e

bele

za

Faculd

ades /

Escola

s

Padarias

Papela

rias

Pet

Shops

Loja

s d

e

Decora

ção

* Empreendimentos comerciais e de serviços expurgando as lojas dos shopping center’s

VILA DA SERRA /VALE DO SERENO

Empreendimentos Comerciais e de Serviços

5,1%5,1%5,1%5,1%5,1%5,1%8,5%

15,3%

8,5% 8,5%

0,0%2,0%4,0%6,0%8,0%

10,0%12,0%14,0%16,0%18,0%

Resta

ura

nte

s

Faculd

ades /

Esta

cio

nam

ento

Lanchonete

s

Info

rmática

Hoté

is

Imobili

árias

Institu

tos d

e

Hospitais

Casas d

e S

how

s

Empreendimentos Comerciais e de ServiçosVila da Serra / Nova Lima


• Na Região da Alameda da Serra, o segmento de serviços corresponde a 57,6% dos estabelecimentosdo seu centro comercial / serviços (8,5% faculdades / escolas, 8,5% estacionamentos, 5,1% hotéis e

imobiliárias).

• O segmento comercial, por sua vez, representa 42,4% dos estabelecimentos – destaque para 15,3%caracterizados como bares / restaurantes, 8,5% lanchonetes e 5,1% como lojas de informática.,

Bare

s /

Resta

ura

nte

s

Faculd

ades /

Escola

s

Esta

cio

nam

ento

s

Lanchonete

s

Loja

s d

e

Info

rmática

Hoté

is

Imobili

árias

Institu

tos d

e

Bele

za

Hospitais

Casas d

e S

how

s

* Empreendimentos comerciais e de serviços expurgando as lojas dos shopping center’s

Empreendimentos Comerciais e de Serviços

Belvedere Vila da Serra / Vale do Sereno

Q. Tipo Q. Tipo Q. TipoQ.

Tipo

12121121

Loja de AviamentoLojas de Cama, Mesa e BanhoLoja de CarpeteConcessionárias de MotosLoja de Congelados Loja de Cortinas Lojas de Peças Elétricas

3222101545

Vídeo LocadorasAcademiasAgências de turismoAuto escolasBancosBares / RestaurantesLojas de DecoraçãoFaculdades / Escolas

23121955

Bancas de JornalLojas de InformáticaPapelariaAcademiasBancoBares / RestaurantesFaculdades / EscolasEstacionamentos

11111311

FarmáciaShopping Center

PadariaAgência de TurismoLoja de DecoraçãoCasas de ShowsQuadra PoliesportivaDistribuidora de

Empreendimentos Comerciais e de ServiçosVila da Serra / Nova Lima


1112244141131121

Lojas de Peças ElétricasLoja de PescaBuffets

SacolãoLojas de InformáticaJoalheriasPadariasPapelariasLoja de PedrasPet Shops

Lojas de VestuáriosShopping Centers

ÓticaBanca de JornalLavanderiasLan House

531371311211311

Faculdades / EscolasEstacionamentosHotelImobiliáriasInstitutos de belezaLaboratórioLoteriasPosto de CombustívelSorveteriaSupermercadosFloriculturaLoja de FotografiasFarmáciasVidraçariaAgência do Correio

533323151

EstacionamentosHotéisImobiliáriasInstitutos de BelezaPostos de CombustívelHospitaisCartórioLanchonetesPosto Policial

1

1

Distribuidora de BebidasLaboratório

••Alameda da Serra : Consolidação, a curto prazo, como

Corredor de Serviços e Comércio.

•A estrutura atual de comércio e serviços é incipiente -forte demanda por novos projetos.

Novos Projetos Delineados para a Região do Vila da Serra, Vale do Sereno e


do Vila da Serra, Vale do Sereno eBelvedere

Cenário

Revitalização da Alameda da Serra / Vila da Serra

• A Prefeitura de Nova Lima, em conjunto com a Associação dos Empreendedores dos Bairros Vila da Serra e Vale do Sereno, revitalizará e urbanizará a Alameda da Serra, principal via de tráfego da região. O projeto prevê:

- Ampliação da avenida, criação de 200 novas vagas de estacionamento, pista de cooper, readequação dos pontos de ônibus e de táxi e projeto paisagístico com cerca de 1.000 espécies vegetais.

- Reposicionamento das lixeiras de coleta seletiva, dos telefones públicos e bancos.


- Investimento Estimado: R$2 milhões.

- Previsão da obra: Termo de Compromisso assinado no dia 11/09/08 e obras previstas para o 1º Semestre de 2009.

Projeto Águas Claras – Vale / Nova Lima

• Empreendimento na região ampliada do Vila da Serra, elaborado pela Vale, prevê a implantação de um centro urbano de uso misto nos 194 hectares da extinta mina de Águas Claras, no norte de Nova Lima. A idéia surgiu com o esgotamento da mina, onde foram explorados cerca de 300 milhões de toneladas de minério de ferro entre 1973 e 2002.

• O complexo terá infra-estrutura para abrigar comércio, negócios, serviços, equipamentos urbanos, residências e outros empreendimentos destinados ao uso público. Além disso, haverá a instalação do Centro Administrativo da Vale em Minas Gerais, que irá reunir os setores que hoje estão alojados em diferentes pontos de Belo Horizonte.


• O acesso para a Vale será pela linha férrea desativada (entre o Belvedere / BH e o Vila da Serra / Nova Lima), que será revitalizada e transformada em via urbana.

Alça Viária BH / Nova Lima

• Interligação da BR 356 com a MG 030 (sem passar pelo Belvedere) - com custo estimado em R$ 35 milhões. O início das obras depende da aprovação do projeto de lei que permite a utilização da Estação Ecológica do Cercadinho para a execução de obras. O acordo já foi estruturado na Assembléia Legislativa entre as diversas correntes políticas, faltando a votação final.


Projeto Vale do Sereno / Nova Lima

• Condomínio vertical fechado, integrado à áreas verdes, foco classe média alta e alta, com zonas residenciais e comerciais e áreas de preservação ambiental. O projeto prevê a construção de 40 a 50 torres – início previsto para 2009.

• A área comercial definida será instalada ao longo da MG 030, com integração com o Serena Mall, shopping de conveniência da EPO Engenharia (em construção).


Serena Mall / MG 030 – Nova Lima

• Empreendimento comercial às margens da MG 030, do tipo Street Mall, composto de lojas e espaços comerciais dispostos em diversos tamanhos e posições - visa atender toda a Zona Sul de Belo Horizonte, além dos condomínios fechados ao seu redor, bem como cidades de Nova Lima, Raposos, etc.

• Âncoras locais : Super Nosso, Academia By Japão, Drogaria Araújo.

• O projeto é concebido de modo a integrar-se com o Vale do Sereno - exclusivo espaço de compras, serviços e lazer.


compras, serviços e lazer.

Ampliação BH Shopping / Belvedere - BH

• Ampliação de 35% da ABL (Área Bruta Locável).• 100 novas lojas.• 900 novas vagas de estacionamento.


Projeto Tenco Realty / Trevo do BH Shopping - BH

• Empreendedor: Tenco Realty / CBL / Grupo Doimo (grupo italiano com forte presença no segmento de móveis).

• Localização: Av. Raja Gabáglia com BR 356 (trevo do BH Shopping).• Previsão para abertura: dezembro/2009.• Perfil : lifestyle center, com foco em gastronomia, fitness, utilidades do lar / decoração.• Âncoras potenciais : Cia Athlética, Road House Grill e ETNA.


Portal Sul / Leroy Merlin – Nova Lima

• BR 356 - Belo Horizonte – MG (a 1,1 km do BH Shopping).• Salão de vendas com 8.800 m2, áreas de depósitos, docas e mezaninos com 3.600 m2,

estacionamento coberto com 331 vagas, estacionamento descoberto com 86 vagas e mais uma loja complementar de 2.900 m2 de área construída com acesso independente.

• Como condicionante para o projeto, o empreendimento terá que construir alça ligando a BR 356 à MG 030, ajudando a desafogar o trânsito na região.


Formato Sugerido PDG-Dominus / Premier

Salas de 200 a 880 m², flexibilidade de lay out, projeto arquitetônico diferenciado, tecnologia e

segurança de ponta, espaço para eventos, mais de 10 itens de lazer.


Fonte: Construtoras e Imobiliárias que atuam na Região. Elaboração: Core Intelligence©

Principais players concorrentes nesse formato: Even / Brisa, Caparaó, Espaço, Altti, EPO, Atrium.

Terreno Delineado para o Empreendimento


Eixos Comerciais – Cenário AtualBelo Horizonte

Hipercentro de BH = Ocupação pioneira – vetor decadente (revitalização a médio e longo prazo).


Região da Savassi = Região consolidada = poucos terrenos = ofertas pontuais = demanda latente.

Vila da Serra (Alameda da Serra) / Vale do Sereno (MG 030) = Expansão residencial e comercial média alta e alta renda = oportunidade.

Road Map :

PDG -Dominus


PDG -Dominus Premier / Vila da Serra

Síntese

Road MapVila da Serra: De Fronteira de Expansão Alta

Renda de BH à Realidade de Hoje

Há 10 anos...

Há 15 anos...

Há 5 anos...


HOJE ...!!!

• Cerca de 10,0 mil residentes no Belvedere e Vila da Serra.

• Residentes com renda familiar média mensal superior à R$ 12 mil (classe A1).

• Expansão populacional de 60% nos últimos cinco anos (maior taxa de crescimento de BH e da RMBH).

• Cerca de 4 mil alunos de curso superior em Instituição de Ensino Privado na Região.

• Cerca de 15 mil residentes em condomínios horizontais fechados, localizados ao longo da MG 030 (BH – Nova Lima) e no seu entorno.

Road MapVila da Serra ... Indicadores Sócio-Econômicos


– Nova Lima) e no seu entorno.

Road MapVila da Serra ... Ofertas Residenciais

• Cerca de 40 novos empreendimentos residenciais verticais (apenas no período 2007-2008) com cerca de 3 mil unidades e 9 mil novos moradores perfil classe A1.

• Previsão de lançamento de 4,5 mil novas unidades até 2011, somente no Vila da Serra e Vale do Sereno.

• A população residente na região Belvedere – Vila da Serra deve dobrar até 2011 (dos atuais 10 mil residentes para 20 mil em apenas quatro anos).


Road MapPanorama Comercial Belvedere / Vila da Serra / Vale do Sereno

• Expansão do Vila da Serra e Belvedere + esgotamento de áreas na Região da Savassi = formação de novo eixo comercial no Vila da Serra/Belvedere.

• Foco = Prestação de serviços e comércio para o público da região. = Sede de médias e grandes empresas em mudança para a região de Nova Lima (proximidade saída BH e Anel Rodoviário).

• Belvedere = área comercial consolidada, poucas ofertas = transbordamento para margem direita da BR 356 =

PANORAMA


• Belvedere = área comercial consolidada, poucas ofertas = transbordamento para margem direita da BR 356 = Century Tower + Tenco Realty.

• Vila da Serra = - atual foco de investimentos residenciais e comerciais;- infra-estrutura comercial incipiente; - alta demanda;- preços em ascensão;

• Vale do Sereno = expansão natural do Vila da Serra = condomínio residencial vertical + condomínio comercial + shopping de conveniência (Serena Mall) = áreas comerciais concentradas em 2 players = EPO e Atrium (previsão de lançamento em 2009).

• 10 empreendimentos comerciais lançados em 2007 e 2008, com oferta de 144 pavimentos (73,6% já vendido) – vãos livres e salas.

• Destes, 5 empreendimentos são caracterizados como de Padrão Superior (formato Premier /PDG-Dominus), com oferta de 97 pavimentos (64,9% já vendido).

M² VENDA (ATUAL E PROJETADO)

Road MapPanorama Comercial Vila da Serra / Vale do Sereno


• Valor do m² de venda praticado atualmente (vãos livres) = R$4 mil a R$4,5 mil.

• Expectativa de preço para os próximos lançamentos (vãos livres) = R$6 mil a R$7mil o m².

• Valor do m² de locação praticado atualmente (vãos livres) = R$35 a R$45.

• Expectativa de preço para projetos futuros = R$50 a R$60 o m² = evolução da demanda e nova formatação de produtos no padrão superior.

.

M² LOCAÇÃO (ATUAL E PROJETADO)

• Evolução do perfil de ofertas comerciais na Região:

- 1º Momento (década de 90)= salas comerciais para pequenas empresas e prestadores de serviço, a custos diferenciados da Zona Sul.

- 2º Momento (final década de 90, início da atual) = salas comerciais de alto padrão e projetos build-to-suite (Fiat).

- 3º Momento (atual) = salas e vãos livres, foco médias e grandes empresas e prestadores de serviço, alto padrão de acabamento, infra-estrutura de negócios e serviços complementares.

POSICIONAMENTO PREMIER

Road MapPanorama Comercial Vila da Serra / Vale do Sereno


POSICIONAMENTO PREMIER

•Localização Privilegiada (Alameda da Serra – Núcleo Comercial e de Serviços – novas centralidades urbanas de alta renda).

•Convergência Posicionamento Produto Vila da Serra.

•Demanda Convergente: novos residentes + ausência de infra-estrutura atual suficiente para atender a demanda = Mercado Potencial Hoje e Amanhã!

análise de viabilidade mercadológica –vila da serra out/08 · • levantamento de informações...

Documents