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@2017 BSH INTERNATIONAL

ATUALIZAÇÃO DO ESTUDO DE VIABILIDADE MERCADOLÓGICA ECONÔMICA-FINANCEIRA

SANTO ANDRÉ -SP

Julho de 2017

@2017 BSH INTERNATIONAL 2

ÍNDICE

Introdução................................................................................................................... 05 O Projeto............................................................................................................................. 09 Conjuntura Econômica Brasileira........................................................................................ 10 Informações Gerais– Santo André....................................................................................... 12 Economia.............................................................................................................................. 14 Desenvolvimento da Economia Brasileira............................................................................ 14 Atrativos Turísticos.............................................................................................................. 16 Localização e Acesso....................................................................................................... 18 Localização – Cidades Próximas........................................................................................... 19 Localização do Terreno - Acesso........................................................................................... 20 Análise do Mercado Hoteleiro – Região do ABC Paulista................................................ 21 Oferta Hoteleira Região do ABC Paulista.............................................................................. 22 Oferta Hoteleira Referencial – Go Inn................................................................................... 24 Oferta Hoteleira Referencial – Hilton Garden Inn................................................................. 26 Oferta Hoteleira Referencial – Localização .......................................................................... 29 Oferta Hoteleira Futura – Go Inn.......................................................................................... 30 Oferta Hoteleira Futura e Atual – Go Inn -Localização ......................................................... 31 Oferta Hoteleira Futura – Hilton Garden Inn......................................................................... 32


ÍNDICE

Oferta Hoteleira Futura e Atual – Hilton Garden Inn -Localização .......................................... 33 Oferta Hoteleira Futura – Saídas do Mercado......................................................................... 34 Considerações sobre a Oferta Hoteleira Futura – Go Inn e Hilton Garden Inn....................... 35 Demanda Hoteleira.................................................................................................................. 36 Mercado de Eventos................................................................................................................. 37 Projeção de Mercado - Go Inn – Região do ABC Paulista.................................................... 38 Projeção da Oferta – Go Inn..................................................................................................... 39 Performance Hoteleira de 2012 a 2016................................................................................... 40 Projeção da Demanda de 2017 a 2026.................................................................................... 41 Projeção da Oferta X Demanda................................................................................................ 42 Projeção de Desempenho........................................................................................................ 43 Projeção de Mercado – Hilton Garden Inn – Região do ABC Paulista.................................. 44 Projeção da Oferta – Hilton Garden Inn.................................................................................... 45 Performance Hoteleira de 2012 a 2016.................................................................................... 46 Projeção da Demanda de 2017 a 2026..................................................................................... 47 Projeção da Oferta X Demanda ................................................................................................ 48 Projeção de Desempenho......................................................................................................... 49 Considerações – Mercado da Região do ABC Paulista.............................................................. 50 O Complexo Multi-Uso...................................................................................................... 51 Programa Arquitetônico .......................................................................................................... 52 Programa Arquitetônico – Resumo do Quadro de Áreas......................................................... 55


ÍNDICE

Projeções de Resultados Hoteleiros e Índices Econômico-Financeiros para o Investidor do Hotel................................................................................................................................. 56 Resultado da Operação Hoteleira............................................................................................. 57 Folha de Pagamento................................................................................................................. 59 Análise do Investimento: Desembolso..................................................................................... 60 Análise do Investimento: Indicadores de Rentabilidade.......................................................... 61 Análise do Investimento: Empreendimentos Similares............................................................ 63 Análise do Investimento: Go Inn............................................................................................... 64 Análise do Investimento: Hilton Garden Inn............................................................................. 65 Operadora Hoteleira................................................................................................................. 67 Considerações Finais................................................................................................................. 68 BSH International...................................................................................................................... 69 Responsáveis pela Avaliação..................................................................................................... 70 Riscos do Investimento Hoteleiro............................................................................................. 72 Glossário.................................................................................................................................... 77


A presente avaliação realizada pelo método da renda (“Avaliação”), desenvolvida no mês de julho de 2017 é uma atualização dos estudos realizados em 2015 e 2016 de acordo com as deliberações da Deliberação CVM734, sendo que a primeira versão do trabalho foi elaborado durante o período de 7 de janeiro a 27 de janeiro de 2014. Este relatório teve como objetivo a avaliação dos hotéis Go Inn e Hilton Garden Inn relacionados ao empreendimento imobiliário denominado Brookfield Century Plaza Santo André (“Empreendimento”), da Brookfield Incorporações S.A. (“Brookfield Incorporações”), localizado no município de Santo André, Estado de São Paulo. Esta Avaliação foi elaborada de acordo com as premissas aqui contidas e as restrições inerentes a esse tipo de projeto, envolvendo estimativas, projeções e dados macroeconômicos, comerciais e estatísticos. Estiveram envolvidos na avaliação original os estagiários Renata Eng, Thiago Santos e Victor Wildmann, as consultoras Ana Altemari e Jessica Rizzo, o consultor sênior Fernando Lira e o engenheiro Cláudio Barreto, todos coordenados por José Ernesto Marino Neto, Presidente da BSH International. A presente atualização contou com a participação da estagiária Kelly Liu, o consultor junior Marcus Doria, a consultora Renata Eng e o engenheiro Cláudio Barreto, todos coordenados por José Ernesto Marino Neto, Presidente da BSH International. Devido a alteração da equipe, alguns fatores subjetivos da análise dos empreendimentos foram reconsiderados e reavaliados.


A metodologia utilizada está em consonância com os mais modernos métodos internacionais de avaliação de empreendimentos hoteleiros, direcionada a um investidor universal. Todas as fontes de consulta estão identificadas junto a cada dado apresentado. Os dados referentes à pesquisa direta dizem respeito aos coletados diretamente pelos analistas da BSH junto aos agentes envolvidos.

A utilização de projeções e demais dados não auditados em nossos trabalhos não deve ser interpretada como a expressão de um parecer sobre os dados e projeções e, por consequência, a BSH não assume responsabilidade por eventuais prejuízos ocasionados ao cliente ou a outras partes, decorrentes da utilização desses dados.

O objetivo específico desta Avaliação é avaliar e analisar a viabilidade econômico-financeira do Empreendimento. O resultado da análise, bem como as etapas e informações necessárias a execução e fundamentação da Avaliação estão apresentados em capítulos específicos, distribuídos no corpo da Avaliação e em seus anexos.

Todas as análises, opiniões, premissas e estimativas desta Avaliação foram elaboradas e adotadas dentro do contexto de mercado e conjuntura econômica na data da realização desta Avaliação. Havendo modificações do cenário econômico ou mercadológico, poderá haver alterações significativas nos resultados informados e conclusões desta Avaliação.


Diversas premissas adotadas para a elaboração da Avaliação foram elaboradas por terceiros, inclusive fundações, entidades governamentais e outras pessoas, naturais ou jurídicas, públicas ou privadas. A metodologia e a terminologia utilizadas pelas diferentes fontes são frequentemente inconsistentes e os dados das diferentes fontes não são passíveis de comparação imediata. Não faz parte do escopo desta Avaliação a realização de verificação independente de nenhum dado macroeconômico, comercial ou de outras informações estatísticas, e nem de uma auditoria de tais premissas, inclusive de informações e documentos recebidos. Deste modo, ao adotá-las como base, presume-se sua veracidade e completude, sem fazer qualquer tipo de verificação prática. Se algum dos dados ou hipóteses em que a avaliação se baseou for posteriormente considerado como incorreto, os valores de avaliação também podem ser e devem ser reconsiderados. As palavras “acredita”, “pode”, “poderá”, “estima”, “continua”, “antecipa”, “pretende”, “espera” e expressões similares têm por objetivo identificar projeções, estimativas e declarações futuras. As projeções, estimativas e declarações futuras contidas neste documento referem-se apenas à data em que foram expressas. Essas estimativas envolvem riscos e incertezas e não consistem em garantia de um desempenho futuro. Os reais resultados ou desenvolvimentos podem ser substancialmente diferentes das expectativas descritas nas estimativas e declarações futuras. Tendo em vista os riscos e incertezas envolvidos, as estimativas e declarações acerca do futuro constantes deste documento podem não vir a ocorrer e, ainda, os resultados futuros e desempenho do Empreendimento podem diferir substancialmente daqueles previstos em razão, inclusive, mas não se limitando, a fatores de risco, como aqueles mencionados nesta Avaliação e nos Fatores de Risco do Empreendimento.


Estes eventos futuros podem não ocorrer e os resultados apresentados neste relatório poderão sofrer alterações. As premissas futuras usadas para preparar as projeções são especulativas e, portanto, podem não se verificar no futuro. Por conta dessas incertezas, o investidor não deve se basear nessas estimativas e declarações futuras para tomar uma decisão de investimento. Resultados efetivamente verificados costumam diferir de resultados estimados, podendo, inclusive, diferir de maneira significativa e adversa dos dados aqui estabelecidos. A fim de corretamente assimilar as informações contidas nesta Avaliação, incluindo as projeções, é importante compreender que as mesmas estão sujeitas a riscos significativos, o que confere um elevado grau de incerteza sobre tais informações. Desta forma, a Brookfield Incorporações não assume qualquer responsabilidade futura pela precisão das informações citadas acima. A Brookfield Incorporações é a incorporadora do Empreendimento e (i) não assume qualquer responsabilidade, direta ou indireta, civil ou administrativa, por qualquer tipo de perda ou prejuízo resultante da interpretação de informações contidas na Avaliação; e (ii) recomenda que os investidores leiam, além da presente Avaliação, os Fatores de Risco do Empreendimento. A elaboração desta Avaliação não configura uma recomendação de investimento. O laudo avaliatório não deve ser utilizado para outra finalidade que não seja as estabelecidas anteriormente.


Os hotéis em estudo integram o Brookfield Century Plaza, complexo multiuso que reúne escritórios, apartamentos residenciais, hotéis e shopping center, situado na Rua Giovanni Battista Pirelli, região em expansão do município de Santo André. No presente estudo serão analisados dois hotéis, ambos a serem operados pela Atlantica Hotels International através das bandeiras Go Inn e Hilton Garden Inn, respectivamente. O Go Inn, marca de categoria econômica, contará com 204 unidades de 18m², já no Hilton Garden Inn, de categoria midscale, serão 152 unidades de 26m² e em sua estrutura irá contar com salas de eventos, restaurante, piscina coberta, sauna e academia. Como a estrutura jurídica organizada para os hotéis considera uma única sociedade exploradora então a final haverá apresentação de resultados considerando ambos os hotéis.

O Projeto


Conjuntura Econômica Brasileira Em meio à crise política e financeira instalada no país, em 2016 o PIB registrou retração de 3,49%. A inflação ficou dentro da meta, em 6,29%, ante 10,67% em 2015. O dólar apresentou desvalorização de 17,7% para o período, encerrando o ano em R$3,25. Para tentar conter a crise econômica e dar fôlego ao mercado o Governo Federal tem aprovado projetos junto ao Senado e ao Congresso com o intuito de posicionar o Brasil de volta ao cenário competitivo do mercado internacional e controlar o déficit fiscal e despesas da União. O projeto da PEC (Proposta de Emenda Constitucional) do Teto de Gastos, aprovada pelo Congresso ainda em 2016 pode ser uma das justificativas para os recorrentes cortes da taxa Selic meta, chegando em 10,25% em julho de 2017. No mês de janeiro, a arrecadação federal teve alta real - acima da variação da inflação - de 1,0%, pela primeira vez desde março de 2015. Essa expansão real indica que o país pode ter voltado a crescer depois quase três ano de recessão. De acordo com o Cenário de Longo Prazo projetado pelos economistas do Banco Itaú BBA, o PIB deve crescer 0,3% em 2017, chegando a 2,7% em 2018. O IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo), índice utilizado para medir a inflação do país, mostra perspectiva de baixa do índice, com 3,3% para 2017, chegando a 4,0% em 2018. A pauperização da população ao longo dos últimos três anos fez recuar o volume de importações de forma que a balança de pagamentos voltou a ser positiva. Incrementada pela grande safra de produtos agrícolas, permitindo antever continuidade do processo de desvalorização do dólar ao longo de 2017.


Conjuntura Econômica Brasileira

Fonte: Itaú BBA-Projeções-Cenário de Longo Prazo (05/07/2017)


SANTO ANDRÉ

Informações Gerais


Informações Gerais

Fonte: IBGE – Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística


Economia

*Valores corrigidos pelo IPCA, ano base 2016 CMA: Crescimento Médio Anual Fonte: IBGE

Fonte: IBGE

De acordo com os dados do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), o município de Santo André apresentou, entre os anos de 2008 e 2014, constantes variações e taxa de crescimento médio anual de 6,88%. O Produto Interno Bruto (PIB) obteve no ano de 2013 seu maior índice de crescimento, após queda nos dois anos anteriores. A distribuição do PIB na cidade no ano de 2014, conforme o IBGE, entre os principais setores do município foi de 57,76% ao setor de serviços, 19,12% para o setor de indústria e 14,95% a impostos. Santo André possui o polo petroquímico de Capuava, que segundo a prefeitura do município, reúne cerca 14 empresas do setor, entre elas: Air Liquide, Cabot, Oxiteno, Petrobras, Solvay Indupa e Braskem/Quattor. O polo corresponde a 30% das arrecadações tributárias de Santo André e emprega, direta em indiretamente, cerca de 10 mil trabalhadores, segundo reportagem do Diário do Grande ABC, de 25/11/2015.


Economia

Em 2012 foram implantadas no polo petroquímico novas unidades de tratamento de hidro tratamento de diesel e gasolina, para diminuir a emissão de poluentes na região a partir da queima destes derivados, ficando de acordo com as especificações da Agência Nacional do Petróleo, Gás Natural e Biocombustíveis. Como os dados do PIB de Santo André indicam que a cidade é um grande centro de serviços, mas seus dados limitam-se ao período encerrado em 2014, a BSH optou por utilizar a arrecadação municipal com Imposto Sobre Serviços (ISS) como fonte indicativa do crescimento econômico local. Para efeitos de entender o crescimento real os dados de 2012, 2013, 2014 e 2015 foram atualizados aos de 2016 com base na inflação do período, de forma que a taxa de crescimento médio anual encontrada de 2,70%, reflete crescimento real.

Valores corrigidos pelo IPCA, ano base 2016 Fonte: Prefeitura de Santo André


Atrativos Turísticos De acordo com o Diário do Grande ABC, a região é reconhecida pelas empresas que nela se encontram, sendo o turismo local totalmente ligado ao segmento de negócios. Os negócios são os principais atrativos turísticos da região. No entanto, o município de Santo André conta com alguns atrativos de lazer que merecem ser abordados.

Conforme o site da prefeitura de Santo André, a Vila de Paranapiacaba, de fundação Inglesa, era inicialmente um acampamento de operários, após a inauguração da ferrovia, em 1867, transformou-se na Estação Alto da Serra, para cuidar da manutenção do sistema. Em função de sua localização, último ponto antes da descida da serra, a Vila começou a ganhar importância.

A Vila foi comprada pela Prefeitura de Santo André em 2002, a partir desta data, iniciou-se um trabalho efetivo para a preservação do patrimônio e alavancar o desenvolvimento socioeconômico local através do turismo. A Vila encanta por suas casas de madeira hierarquicamente divididas pelas ruas planejadas da Vila Martin Smith, na Parte baixa, pelo relógio que ditava o ritmo das atividades, pelo colorido das casas do morro da Parte Alta, pelo movimento dos trens e por sua típica neblina. E em 2003, segundo a Prefeitura de Santo André, foi criado o Parque Natural Municipal das Nascentes de Paranapiacaba, unidade de conservação para preservar os recursos naturais da

Mata Atlântica do entorno da Vila.

Relógio da Vila de Paranapiacaba Fonte: Prefeitura de Santo André


Atrativos Turísticos Santo André possui também a Sabina Escola Parque do Conhecimento, segundo o portal da prefeitura do município é um dos principais centros de ciências interativos de educação contemporânea do Estado de São Paulo e tem como missão ser um grande laboratório para escolas. Entre as atrações mais admiradas pelos visitantes estão os dinossauros, principalmente a única réplica da América Latina do esqueleto de um Tyrannosaurus Rex, com 12,8 metros de comprimento, e um Ceratosaurus animatrônico (robô) que se movimenta e emite sons. O grupo de Pinguins de Magalhães é uma atração à parte, principalmente depois de ganhar, no final de 2013, o primeiro filhotinho da ave nascido na Sabina. A Sabina, também possui um planetário com capacidade para 230 pessoas, conforme a Prefeitura da cidade. Uma das atividades mais procuradas é a nave simuladora, que dá aos visitantes a sensação de estar sobrevoando Santo André até o litoral paulista, terminando o ‘passeio’ com mergulho também simulado no fundo do mar para visualização da área marinha preservada, conhecida como Laje de Santos. A agenda cultural do município de acordo com o portal da prefeitura, proporciona ao público diversas atividades no Teatro Municipal e no Salão de Arte Contemporânea Luiz Sacilotto, ambos localizados na sede da prefeitura. A cidade conta também com variadas opções de restaurantes e bares sofisticados.

Tyrannosaurus Rex, Sabina Fonte: Prefeitura de Santo André


Localização e Acesso


Localização – Cidades Próximas

O empreendimento está localizado na Rua Giovanni Battista Pirelli, 397.

O acesso é facilitado através da rodovia Anchieta, do Rodoanel Mario Covas e da Avenida dos Estados.

Santo André está 10,5 Km distante de São Caetano do Sul, à 12,4 Km de São Bernardo do Campo e 23,8 Km de São Paulo.

Os aeroportos próximos são: Congonhas a 20,8 km, e de Guarulhos a 43 km.

Fonte: Google earth


Localização do Terreno – Acesso O entorno da área em que o Empreendimento está situado é composta por indústrias e por edifícios residenciais, além de lojas de grande porte como supermercados, lojas de materiais de construção e atacados.

A região conta com grandes indústrias com destaque para a Pirelli, vizinha ao terreno, e o Polo Petroquímico de Capuava.

O Polo Petroquímico de Capuava iniciou suas atividades em 1972, sendo o primeiro pólo petroquímico no Brasil. É composto atualmente por indústrias que produzem petroquímicos para a fabricação de resinas termoplásticas, borrachas, tintas, entre outros.

Fonte: Google earth


Análise do Mercado Hoteleiro

Região do ABC Paulista


A interligação dos municípios do ABC Paulista (Santo André, São Bernardo do Campo e São Caetano do Sul) torna necessária analisar não apenas os hotéis da cidade de Santo André, mas também os presentes nos outros municípios como São Bernardo do Campo, Mauá e São Caetano do Sul.

A fim de identificar a oferta hoteleira da região em estudo, foram utilizados: o Guia 4 Rodas, web sites especializados e pesquisa “in loco”. No total foram identificados 14 empreendimentos na região, totalizando 1.766 unidades habitacionais com diária média variando de R$ 194,94 (single) a R$ 227,86 (double). A oferta hoteleira de Santo André é composta por quatro hotéis, sendo 03 deles operados por redes hoteleiras: Blue Tree e Accor. A maior oferta de hospedagem está em São Bernardo, no entanto, seus empreendimentos são os mais antigos da área.

O hotel Travel Inn Mauá deixou de ser considerado uma vez que encerrou suas operações no primeiro trimestre de 2017 Fonte: Guia Quatro Rodas e pesquisa direta da BSH International. Diárias orçadas para o período de 21/08/2017 a 22/08/2017

Oferta Hoteleira – Região do ABC Paulista


Oferta Hoteleira – Região do ABC Paulista

Fonte: Google Earth


Oferta Hoteleira Referencial – Go Inn Por se tratar de uma avaliação de dois empreendimentos hoteleiros de categorias diferentes, as análises e projeções realizadas serão dedicadas a cada um separadamente.

Dessa forma, a BSH considerou a oferta hoteleira referencial do Go Inn a partir dos hotéis classificados com 2 casas segundo o Guia 4 Rodas na região do ABC. Os hotéis classificados com 1 casa não foram utilizados por oferecerem produtos inferiores ao Go Inn e demais hotéis citados como oferta referencial. No total foram identificados 4 empreendimentos na região, totalizando 553 unidades habitacionais com diária média variando de R$ 175,90 (single) a R$ 195,40 (double).

Sendo que a maior parte da oferta referencial está localizada na cidade de São Bernardo do Campo – Pampas Palace Hotel, D.Felipe Hotel (Antigo PalmLeaf Residences) e Astron Saint Moritz. Em Santo André a oferta é composta pelo hotel Ibis Santo André.

A seguir será apresentada a oferta hoteleira referencial:

Fonte: Guia Quatro Rodas e pesquisa direta da BSH International. Diárias orçadas para o período de 21/08/2017 a 22/08/2017


Oferta Hoteleira Referencial – Go Inn

Ibis Santo André

Fonte: Google Images

D. Felipe Hotel Pampas Palace Hotel

Astron Saint Moritz


Oferta Hoteleira Referencial – Hilton Garden Inn A BSH International considerou a oferta hoteleira referencial do Hilton Garden Inn a partir dos hotéis classificados com 3 casas segundo o Guia 4 Rodas na região do ABC, com serviços e estrutura similares ao Hilton Garden Inn. Foram identificados na pesquisa 8 empreendimentos, totalizando 1.037 unidades habitacionais com diária média variando de R$217,19 (single) a R$253,68 (double) e espaços para eventos que atendem até 3.184 pessoas.

O número de Uhs do empreendimento Twin Towers foi modificado de 51 para 57, pois seis unidades passaram a fazer parte do pool hoteleiro.

A oferta referencial do empreendimento está distribuída entre os municípios de Santo André – Blue Tree Towers Santo André, Mercure Santo André e Plaza Mayor – em São Bernardo do Campo – PalmLeaf Grand Premium (Antigo Liau Park Plaza) – em São Caetano do Sul – Mercure São Caetano do Sul, Quality e Comfort São Caetano.

A seguir será apresentada a oferta hoteleira referencial:

Pesquisa direta BSH International. Diárias orçadas para o período de 21/08/2017 a 22/08 2017


Oferta Hoteleira Referencial - Hilton Garden Inn

Twin Towers Flat Mercure Santo André

Blue Tree Towers Santo André


Quality São Caetano


Oferta Hoteleira Referencial - Hilton Garden Inn

PalmLeaf Grand Premium Mercure São Caetano


Plaza Mayor Comfort São Caetano


Oferta Hoteleira Referencial - Localização

Fonte: Google Earth


Oferta Hoteleira Futura – Go Inn Após pesquisa via web e com players do mercado foi identificada a abertura de nove empreendimentos na região do ABC , sendo eles pertencentes às operadoras hoteleiras – Accor, Atlântica, Blue Tree e Intercity. Até o ano de 2020 serão introduzidos na oferta 1.662 unidades habitacionais, em sua maior parte de categoria midscale.

A BSH International utilizou como oferta futura concorrente do Go Inn cinco empreendimentos de categoria econômica e super econômica. Todos da operadora Accor, bandeiras Ibis e Ibis Budget, entrantes no mercado de São Bernardo em 2017, no de São Caetano em 2019, e Mauá em 2020. Oferecerão ao todo 816 unidades habitacionais, conforme os dados apresentados a seguir:

Fonte: Pesquisa direta BSH International


Oferta Hoteleira Futura e Atual – Go Inn – Localização

Mapa apresenta a oferta hoteleira referencial existente e futura Fonte: Google Earth

3: PalmLeaf Residence: Atualmente opera como D. Felipe Hotel. Não faz mais parte da rede PalmLeaf Hotéis


Oferta Hoteleira Futura – Hilton Garden Inn


A BSH International utilizou, como oferta futura concorrente do Hilton Garden Inn, quatro empreendimentos de categoria midscale e upscale. Operados pela Accor, Atlântica, Blue Tree e Intercity, entrarão no mercado de São Bernardo em 2017 e 2019 e no de São Caetano do Sul em 2018, oferecendo ao todo 846 unidades habitacionais, conforme os dados representados a seguir:


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8: Quality e Comfort São Caetano do Sul iniciaram suas operações em Outubro de 2016.


Oferta Hoteleira Futura – Saídas do Mercado Após análise realizada pela BSH International sobre a oferta futura concorrente de ambos os empreendimentos, concluiu-se que a grande oferta entrante no mercado fará com que empreendimentos mais antigos passem por dificuldades e consequentemente, venham a sair do mercado concorrencial.

No início de 2017, com menos de dois anos de operação, o Travel Inn Diamond Mauá encerrou suas atividades.

Entre os empreendimentos analisados, é possível que ocorra a saída dos seguintes meios de hospedagem:


O hotel PalmLeaf Residences deixou de fazer parte do PalmLeaf Hotéis e atualmente opera como D. Felipe Hotel.


Considerações sobre a Oferta Hoteleira Futura Go Inn e Hilton Garden Inn

As notícias sobre as possíveis aberturas dos hotéis Intercity Premium São Bernardo do Campo e do Ibis Mauá foram divulgadas há mais de um ano atrás da realização desta atualização. Tendo em vista que o mercado de Mauá mostrou não ter capacidade de absorver hotéis de grande porte e que a obra do Ibis Mauá, um ano após sua divulgação, ainda não foi iniciada, optou-se por não considera-lo na projeção de oferta do mercado em estudo. No caso do Intercity Premium São Bernardo do Campo, seu estudo de viabilidade foi realizado em 2015 e suas obras, até o momento, não foram iniciadas. Dessa forma também optou-se por não considera-lo na projeção de oferta.


Demanda Hoteleira Após pesquisas in loco e entrevistas, observaram-se alguns pontos relevantes sobre o mercado e o comportamento do consumidor:

A ocupação segue o padrão de negócios: elevada durante a semana e baixa aos finais de semana. O período de maior ocupação é entre as Terças e Quintas Feiras com uma média de 1,2 hóspedes por apartamento. As Sextas-feiras concentram os check-outs, dando inicio ao período de final de semana, com baixa ocupação. A hospedagem tem duração média de 2,3 dias;

Não há atrativos na cidade capazes de produzir demanda consistente de lazer, consequentemente a demanda é gerada principalmente pelas indústrias automotivas multinacionais (VW, Ford, Mercedes-Benz, Scania e Toyota) que representam de 30% a 65% da carteira de clientes dos hotéis junto às empresas a elas atreladas (fornecedores e prestadores de serviços). No caso de Santo André, especificamente, outra fonte de demanda é proveniente do Polo Petroquímico de Capuava onde estão instaladas unidades de indústrias como a Petrobrás e a Oxiteno;

A área de abrangência das empresas atendidas pelos hotéis considera Santo André, São Bernardo do Campo, São Caetano e Diadema como mercados primários, seguidos por alguns bairros da zona Sul da Capital, como Ipiranga, considerados mercados secundários;

Existe demanda por long stay, que representa cerca de 5% da ocupação dos hotéis consultados;

Hóspedes estrangeiros têm frequência irregular (cerca de 10% da demanda) e preferem hotéis de bandeira conhecida. São oriundos principalmente dos países-sedes das indústrias automotivas, sendo Alemanha, Japão e Estados Unidos os mais relevantes.


A região do ABC não dispõe de nenhum centro de convenções, sendo o mais próximo o Centro de Exposições Imigrantes, atual São Paulo Expo Exhibition & Convention Center, reinaugurado em abril de 2016.

Após a privatização da gestão do São Paulo Expo, ganha pela empresa francesa GL Events, foram investidos cerca de R$400 milhões para expansão que compreende a construção de um Pavilhão com 50 mil m² e de um Centro de Convenções de 10 mil m², além da reforma do Pavilhão já existente e ampliação do estacionamento.

O retorno da operação desse espaço de eventos gerou nova demanda de hóspedes para os hotéis, como a equipe de montagem dos eventos. Apesar de ainda pequena, os hoteleiros locais enxergam potencial nessa demanda.

De acordo com os gestores dos hotéis, os espaços de eventos presentes em suas dependências são utilizados com frequência, realizando cerca de 15 a 20 eventos no mês. Ao contrário do que se observa com a demanda de hospedagem, a demanda de eventos não está atrelada majoritariamente ao setor automotivo, embora também o atenda.

Os salões são utilizados para treinamentos, palestras, reuniões e demais tipologias de eventos corporativos de diferentes ramos, com destaque para o farmacêutico e algumas redes varejistas. Além de eventos corporativos, alguns empreendimentos recebem eventos sociais como casamentos, e outros de cunho religioso.

Entre os hotéis, os maiores espaços localizam-se nos hotéis Palm Leaf Grand Premium, Pampas Palace, Mercure São Caetano e Mercure Santo André.

Mercado de Eventos


Projeção de Mercado – Go Inn


Projeção da Oferta – Go Inn

Conforme citado anteriormente, há 4 novos hotéis previstos para abrir em São Bernardo do Campo e São Caetano do Sul. A nova oferta esperada potencialmente agregará 696 unidades habitacionais ao mercado econômico.

Considerando a entrada destes hotéis, suas estruturas, padronização e a força de suas marcas (reconhecidas nacional ou internacionalmente por sua confiabilidade) em um mercado cuja oferta é antiga, estima-se que os hotéis Pampas Palace e D.Felipe Hotel (Antigo PalmLeaf Residences) deixem de operar nesse mercado, pelo fato de possuírem estrutura e mobiliário ultrapassados e não condizentes com os padrões atuais.

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Performance Hoteleira de 2012 a 2016

A fim de projetar a demanda para os próximos anos, observou-se o número de diárias vendidas ao longo dos últimos cinco anos e verificou-se que houve decréscimo médio anual de -1,95%.

Pesquisa direta BSH International.


Projeção da Demanda de 2017 a 2026

Elaborado por BSH International.

Com o objetivo de projetar demanda futura faz-se necessário estabelecer taxa de crescimento a ser utilizada na projeção. Assim, como informado anteriormente a BSH utilizará os indicadores de crescimento apresentados e calculados pelo Banco Itaú (vide slide 11).


Confrontando-se a projeção da oferta e da demanda, elucidadas anteriormente, verifica-se a tendência de ocupação para os próximos anos, conforme tabela abaixo.

Projeção da Oferta x Demanda

Occ %: Taxa de Ocupação Fonte: Pesquisa direta da BSH International.

Fonte: Google Imagens


Projeção de Desempenho Conforme informado pela operadora hoteleira, é possível considerar o início de suas operações para setembro de 2017.

O quadro abaixo indica a tendência de desempenho considerando-se o tempo de maturação do negócio e o atual momento econômico do país.

Demanda Ideal de Mercado: Fatia ideal do hotel em relação ao mercado inteiro. Penetração: Desempenho do hotel em relação à sua taxa de demanda ideal. Desempenho negativo se a taxa for menor de 100% e positivo se for maior do que 100%.

A Demanda do Hotel foi calculada a partir da Taxa de Demanda Ideal do empreendimento, sua penetração e a projeção de Demanda no Mercado. O resultado do confronto entre esse número e a Oferta do Hotel em Estudo é a taxa prevista de Ocupação.


Projeção de Mercado – Hilton Garden Inn



Projeção da Oferta – Hilton Garden Inn

Conforme citado anteriormente, há 3 novos hotéis previstos para abrir em São Bernardo do Campo e São Caetano do Sul. A nova oferta esperada potencialmente agregará 636 unidades habitacionais ao mercado midscale.

Considerando a entrada destes hotéis, suas estruturas, padronização e a força de suas marcas (reconhecidas nacional ou internacionalmente por sua confiabilidade) em um mercado cuja oferta é antiga, estima-se que os hotéis Palm Leaf, Plaza Mayor e Twin Towers deixem de operar, pelo fato de possuírem estrutura e mobiliário ultrapassados e não condizentes com os padrões atuais.


Performance Hoteleira de 2012 a 2016

A fim de projetar a demanda para os próximos anos, observou-se o número de diárias vendidas ao longo dos últimos cinco anos e verificou-se que houve decréscimo médio anual de -0,03%.

Pesquisa direta BSH International.


Projeção da Demanda de 2017 a 2026

Elaborado por BSH International.

Com o objetivo de projetar demanda futura faz-se necessário estabelecer taxa de crescimento a ser utilizada na projeção. Assim, como informado anteriormente a BSH utilizará os indicadores de crescimento anteriormente apresentados e calculados pelo Banco Itaú (vide slide 11).


Confrontando-se a projeção da oferta e da demanda, elucidadas anteriormente, verifica-se a tendência de ocupação para os próximos anos, conforme tabela abaixo.

Projeção da Oferta x Demanda

Occ %: Taxa de Ocupação Fonte: Pesquisa direta da BSH International.

Fonte: Google Imagens


Projeção de Desempenho

Demanda Ideal de Mercado: Fatia ideal do hotel em relação ao mercado inteiro. Penetração: Desempenho do hotel em relação à sua taxa de demanda ideal. Desempenho negativo se a taxa for menor de 100% e positivo se for maior do que 100%.

A Demanda do Hotel foi calculada a partir da Taxa de Demanda Ideal do empreendimento, sua penetração e a projeção de Demanda no Mercado. O resultado do confronto entre esse número e a Oferta do Hotel em Estudo é a taxa prevista de Ocupação.

Conforme informado pela operadora hoteleira, é possível considerar o início de suas operações para setembro de 2017.

O quadro abaixo indica a tendência de desempenho considerando-se o tempo de maturação do negócio e o atual momento econômico do país.


Considerações – Mercado da Região do ABC Paulista

A região do ABC Paulista é tradicionalmente conhecida por sua economia altamente relacionada com a indústria automobilística. Desde o início da crise econômica nacional esse setor tem apresentado significativas quedas e é considerado pelo CAGED (Cadastro Geral de Empregados e Desempregados) como uma das áreas que mais reportaram demissões entre 2014 e 2015, segundo reportagem da Exame.com de maio de 2016. O impacto da crise econômica nesse setor refletiu na demanda hoteleira da região que tem se retraído. A qualidade de vida da região, o crescimento econômico experimentado no final da década passada e no início da presente década fez com que grandes empreendedores imobiliários e empresas hoteleiras internacionais apostassem na região que, por conta disso, está recebendo volume considerável de novos hotéis.


O COMPLEXO MULTI-USO


Programa Arquitetônico

Imagem de referência Hilton Garden Inn Belo Horizonte (MG) – Inaugurado em 2015

Imagem de referência Go Inn Goiânia (GO) – Inaugurado em 2013

Fonte: Website da Atlantica Hotels


Programa Arquitetônico Resumo do Quadro de Áreas


Projeções de Resultados Hoteleiros e

Índices Econômico-Financeiros para o

Investidor do Hotel


Resultado da Operação Hoteleira

Uhs: Unidades Habitacionais Projeção em moeda constante RevPAR: Revenue per Available Room – Receita por apartamento vendido


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FF&E: Furniture, Fixtures and Equipment – Móveis, Utensílios e Equipamentos Projeção em moeda constante


Folha de Pagamento

Admitiu reajuste real de 1,5% ao ano (salários cresceram 1,5% ao ano a cima da inflação)

A BSH estimou o quadro de funcionários com base no projeto apresentado e na estrutura de negócios estabelecida.


Análise do Investimento: Desembolso

Os empreendimentos em conjunto possuem 354 UHs (unidades habitacionais), sendo 150 Uhs do Hilton Garden Inn e 204 Uhs do Go Inn, sendo que a forma de desembolso é diferente entre eles. O Incorporador Imobiliário informou o provável preço de venda, conforme demonstrado na tabela acima, contemplando o valor do enxoval no preço total. O enxoval inclui verba de pré-operação e capital de giro inicial, conforme a tabela acima. Visto que o investimento a ser ofertado ao investidor refere-se à compra da unidade habitacional em regime de preço fechado, não cabe no presente estudo a abertura dos custos de construção, de montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de giro inicial, uma vez que tais custos serão arcados pela incorporadora imobiliária que venderá o empreendimento a preço fechado, conforme informação prestada pela Brookfield Incorporações.

Tabela sujeita a alteração Tabela informada pela Incorporadora O empreendimento está concluído e sua comercialização será a vista.


Análise do Investimento: Indicadores de Rentabilidade

Na página seguinte serão apresentados os cálculos de Índices Econômico-Financeiros do projeto para o investidor, que vier a adquirir participação no Condo-Hotel. Considerando o valor de investimento conforme a tabela da página anterior e o fluxo de caixa do Hotel apresentado, para o período de 10 anos, pode-se observar que há crescimento na rentabilidade (taxas de retorno sobre o capital investido) (Yield) devido à maturação do projeto. É comum a todo tipo de produto, que adentra ao mercado, passar por um período de crescimento até a sua maturação. Com os negócios hoteleiros não é diferente, apenas costuma demandar mais tempo que os produtos de consumo, oferecendo maior crescimento quando a oferta concorrencial estiver estagnada. Assim, a TIR (Taxa Interna de Retorno) foi calculada com base nas premissas identificadas, sendo Hilton Garden Inn é de 6,5% ao ano, no caso do apartamento de 52,84m², de 6,72% ao ano, no caso do apartamento de 26,42m², e a do Go Inn em 4,5% ao ano.


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Para melhor entendimento da análise constante da próxima página importantes são os conceitos abaixo definidos: A Taxa Interna de Retorno (TIR), em inglês IRR (Internal Rate of Return), é uma taxa de desconto hipotética que, quando aplicada a um fluxo de caixa, faz com que os valores das despesas, trazidos ao valor presente, seja igual aos valores dos retornos dos investimentos, também trazidos ao valor presente. O conceito foi proposto por John Maynard Keynes, de forma a classificar diversos projetos de investimento: os projetos cujo fluxo de caixa tivesse uma taxa interna de retorno maior do que a taxa mínima de atratividade deveriam ser escolhidos. O Valor Presente Líquido (VPL), também conhecido como valor atual líquido (VAL) ou método do valor atual, é a fórmula matemático-financeira capaz de determinar o valor presente de pagamentos futuros descontados a uma taxa de juros apropriada, menos o custo do investimento inicial. Basicamente, é o calculo de quanto os futuros pagamentos somados a um custo inicial estariam valendo atualmente. Yield é a taxa de retorno simples que confronta o fluxo de caixa do ano com o valor do investimento. O Cap Rate é o número que representa a porcentagem da renda anual conseguida através de um imóvel sobre o seu valor. A metodologia adotada foi o Método da Renda, pois apropria o valor do imóvel e de suas partes construtivas, com base na capitalização presente da sua renda líquida, seja ela real ou prevista, segundo a NBR 5676/89 da ABNT.


Análise do Investimento:

Empreendimentos Similares

A BSH utilizou Cap Rate de 3% por conta do levantamento realizado e que está indicado acima. O momento econômico pode ser definido como um momento de transição, ou seja, saída de um período recessivo longo para um futuro com maior confiança. É compreensível a queda do Cap Rate por conta da imprecisão do nível de crescimento econômico futuro.


1) A previsão de abertura dos hotéis é em setembro de 2017. Admite-se que o pagamento da unidade ocorre na data de abertura do hotel;

2) Esse estudo de viabilidade considera moeda constante, ou seja, sem inflação;

3) Incremento real de resultados de 3% ao ano na distribuição do ano 6 ao ano 10. O analista considerou que a mais valia aportada pela marca ajudaria a ter tarifa acima da inflação (vide observação 2).

Análise do Investimento: Go Inn

A perpetuidade do fluxo de caixa está representada no décimo ano operacional mediante o valor do fluxo de caixa do ano dividido pelo Cap Rate ou taxa de perpetuidade, identificada no slide 63. O crescimento real de 3% ao ano a partir do quinto ano se relaciona com o futuro movimento do ciclo de investimentos hoteleiros na localidade. Isto é, como o mercado tende a apresentar excesso de oferta e penalizar os players durante os primeiros anos, a ausência de oferta futura tenderá a premiar os players que estiverem no mercado. O VPL é positivo porque a TIR é superior ao Cap Rate, tratando-se de juro real. Obs: TIR pode variar dependendo da forma de pagamento.


Análise do Investimento: Hilton Garden Inn

Obs: TIR pode variar dependendo da forma de pagamento.




A perpetuidade do fluxo de caixa está representada no décimo ano operacional mediante o valor do fluxo de caixa do ano dividido pelo Cap Rate ou taxa de perpetuidade, identificada no slide 63. O crescimento real de 3% ao ano a partir do quinto ano se relaciona com o futuro movimento do ciclo de investimentos hoteleiros na localidade. Isto é, como o mercado tende a apresentar excesso de oferta e penalizar os players durante os primeiros anos, a ausência de oferta futura tenderá a premiar os players que estiverem no mercado. O VPL é positivo porque a TIR é superior ao Cap Rate, tratando-se de juro real.


Operadora Hoteleira

A Atlantica Hotels possui mais de 10 marcas estabelecidas no Brasil e no mundo, com hotéis de diferentes categorias, de luxo à supereconômica. É o maior administradora hoteleira de capital privado da América do Sul.

Administra cerca de 80 hotéis no Brasil somando mais de 13.000 unidades habitacionais e mais de 4.000 colaboradores.

A escolha pelo grupo, como operadora hoteleira do empreendimento, deu-se pela presença e know-how de operação no país e pela parceria já existente entre a Brookfield Incorporações e a Atlantica no Clarion da Rua Jerônimo da Veiga na cidade de São Paulo.


Considerações Finais

O presente relatório serve para atualizar a Avaliação original. Percebe-se que houve mudança nas condições econômicas do país, impactando na demanda. Em primeiro momento há redução de demanda, mas isso trará como consequência, provavelmente, o não desenvolvimento de novos empreendimentos, favorecendo o investidor no longo prazo. O crescimento da oferta é reação à grande confiança que havia na economia nacional, tipificando o que se denomina de Risco de Demanda (ver slide 72). É possível que o mercado passe alguns anos sem produzir novos hotéis, além dos já divulgados, permitindo aos hotéis modernos e atuais, com serviços profissionais e operadoras de padrão internacional se destacarem quando houver retomada da economia. Localizações centrais, com ampla infra-estrutura de transportes e serviços, dentro de um complexo de multi-uso são diferenciais que podem corroborar com esta tendência.


BSH International

Nascida em janeiro de 1989, como uma empresa clássica de consultoria hoteleira, a partir da introdução dos serviços de Hospitality Asset Management no Brasil, em 2000, a BSH se constituiu em uma empresa completa de assessoria a investimentos hoteleiros, atuando desde a concepção dos empreendimentos, passando pelo planejamento, desenvolvimento e implantação, gerindo até o final do ciclo do investimento. Fundadora e promotora do BHIC – Brazilian Hospitality Investment Conference desde 1997 e do InnVest Brasil (conferência organizada fora do Brasil) a BSH tem atuado ativamente na promoção de investimentos para o país. A BSH é hoje a empresa mais antiga no Brasil do setor e mantém uma equipe multi-disciplinar com habilidades para conceber produtos imobiliários que atendam os retornos de incorporadores imobiliários e dos investidores adquirentes desses imóveis. Responsável pela introdução de vários grupos hoteleiros internacionais no Brasil como Meliá (1989), SuperClubs (2000), Sonesta (2001), Howard Johnson (2001), Tivoli Collection (2006), Ramada (2010), Days Inn (2011), NH Hoteles (2012) e Red Roof Inn (2014), atuou em projetos que somam mais de R$ 5 bilhões em investimentos em 22 Estados Brasileiros, na Flórida (EUA) e no Uruguai com projetos icônicos como Fasano Rio, Unique, Sheraton Porto Alegre, World Trade Center - São Paulo, Sheraton Barra, Caesar Business Salvador, Wyndham Garden Manaus, Beach Park Acqua, Crowne Plaza Universal e Hyatt Centric Montevideu.


- José Ernesto Marino Neto, Ph.D. (RG 9.359.196 e CPF 047.865.608-47)

- Cláudio Andrioli de Barros Barreto (RG 13.576.981-4 e CREA 060.194.363-7/SP).

Responsáveis Pela Avaliação

Cláudio Andrioli de Barros Barreto

São Paulo, 20 de julho de 2017


Responsáveis Pela Avaliação

JOSÉ ERNESTO MARINO NETO ([email protected])

Graduado em Direito pela Universidade de São Paulo, com especialização em Direito Empresarial,

MBA em Administração de Negócios em Turismo pela USP, mestre em administração pela Florida

Christian University (FCU) e doutor em administração de empresas pela FCU. É membro da ISHC

(International Society of Hospitality Consultants), membro emérito do conselho consultivo do

Centro de Hotelaria, Turismo e Administração de Esportes da Universidade de Nova York e

professor associado de Investimentos Hoteleiros da FGV. É presidente e fundador da BSH

International.

CLÁUDIO ANDRIOLI DE BARROS BARRETO ([email protected])

Engenheiro civil formado pela FAAP e pós-graduado em Construções, pela Universidade

Politécnica de Milão – Itália. Trabalha na área de empreendimentos Imobiliários há 24 anos, tendo

atuado nesse setor em grandes construtoras e gerenciadoras como a Serplan e a Kahn do Brasil.

Foi responsável pela execução de obras de grande porte na cidade de São Paulo: Berrini 500,

Millennium Office Park, Othake Cultural, Alumni Morumbi e Edifício 3 do Hospital Albert Eisntein.

Trabalha na BSH International desde início de 2007.


Riscos do Investimento Hoteleiro

É de se lembrar que todo investimento pressupõe riscos, e no caso presente não é diferente. A história de investimentos hoteleiros tem mostrado a existência desses riscos “O risco fundamental em um investimento hoteleiro é a possibilidade de o hotel não gerar fluxos de caixa estimados para anos futuros, ou que esses fluxos não se traduzam no valor estimado, ou até mesmo acarretem em prejuízos aos investidores”. Portanto, o principal risco ao investimento hoteleiro é não alcançar o fluxo de caixa projetado. Sabe-se que os riscos conhecidos, que podem impactar o fluxo de caixa projetado de acordo com o Professor José Ernesto Marino Neto (in “Gestão de Ativos Hoteleiros” in “Barbosa”, FGV, 2003), são os seguintes: Os riscos associados ao investimento hoteleiro podem ser divididos em quatro grupos básicos ou em quatro categorias: Riscos operacionais Riscos mercadológicos ou de propriedade Riscos legais ou políticos Riscos financeiros


Riscos do Investimento Hoteleiro Os Riscos Operacionais podem ser agrupados em seis itens distintos: Demanda: Durante períodos de forte demanda, a indústria tem reagido crescendo a oferta de quartos numa dada região, limitando a oportunidade de hotéis existentes se beneficiarem da situação e ganharem mais dinheiro e ainda estabelecerem tarifas como premio. Quando a demanda decresce, os hoteleiros enfrentam situações de tarifas mais baixas para tentar manter a demanda. Todavia, caso os competidores enfrentem a mesma situação, é provável que todos reajam igualmente. Custos Salariais: Embora a tecnologia tenha avançado muito e tomado o lugar de alguns trabalhadores, a indústria hoteleira continua a ser intensiva de mão de obra ou forte dependente do trabalho de pessoas. Em grandes destinos turísticos e nas maiores metrópoles, os trabalhadores são organizados em fortes sindicatos que limitam condições de negociação de acordos trabalhistas para os hoteleiros, aumentando consideravelmente os custos fixos de um hotel. Operacionais Strictu Sensu: em períodos de baixa utilização de um hotel, arca-se com custos fixos altos, pois são fixos. Em períodos de alta utilização, os custos fixos representam menos que os variáveis. Porém, em épocas de alta utilização gasta-se mais com a manutenção e o atendimento ao cliente.



Investimentos de Capital: A reposição do ativo é sempre um ponto crítico para o hotel. Quando a utilização do hotel é baixa, o desgaste dos ativos instalados nos quartos é menor, porém os hotéis apresentam áreas públicas como lobby, restaurantes, bares, piscina, salões de eventos etc. Independentemente de o hotel estar atendendo apenas a um hóspede ou a centenas deles, a aparência das áreas deve ser positiva, gerando sempre a necessidade de novos investimentos. Outros fatores que contribuem para as despesas nesse nível são os altos gastos em hotéis, que ficam abertos 24 horas por dia, bem como a complexidade dos sistemas de energia e a variedade de usos internos, como lavanderia, e outros. Requisitos Legais: Pelo fato de serem edifícios “públicos”, os hotéis são alvos naturais de fiscalizações e de inovações tecnológicas, bem como de solicitações das mais diversas. As legislações têm ficado mais complexas, exigindo sistemas de segurança cada vez mais sofisticados e caros, sistemas contra incêndio mais eficientes, espaços e caminhos adequados aos deficientes físicos, sistemas logísticos distintos para tratamento de produtos perigosos, e isso tem ajudado a fazer com que os custos operacionais de hotéis estejam sempre crescendo.



Os Riscos Mercadológicos ou de Propriedade são os relacionados aos fatores de haver riscos imobiliários e de mercado no qual o hotel se insere. Apenas para ilustrar: um hotel concebido para ser cinco estrelas em mercado cuja demanda busca hotéis três estrelas - nesse caso, haverá pouca clientela para o hotel concebido; um hotel desenvolvido e construído em mercado cuja oferta supera a necessidade da demanda - nesse caso, haverá poucos hóspedes a serem disputados, além de uma guerra de preços que prejudicará os menos capazes; um hotel planejado e concebido com base na demanda do aeroporto – se o aeroporto fechar, o hotel sofrerá as consequências. No tocante aos riscos legais ou políticos, as novas legislações vêm exigindo modificações na estrutura do hotel, bem como variações na política local, que causam impacto nos negócios da região e reduzem o ritmo da atividade econômica. Crimes sendo noticiados como comuns na região etc.


Os Riscos Financeiros são os riscos inerentes à política financeira do local onde está situado o hotel. Por exemplo: o BNDES pratica taxas de juros flutuantes. A TJLP é uma taxa de juros que é calculada trimestralmente pelo próprio governo. Se a taxa de juros subir muito, é possível que a taxa gerada pelo hotel seja insuficiente para pagar o financiamento que auxiliou a construí-lo. Se a taxa de inflação subir muito, pode comprometer o caixa do negócio, pois talvez o hotel não tenha condições de aumentar seus preços para compensar o crescimento inflacionário e, por consequência, o crescimento de seus custos. Esta atualização do Estudo de Viabilidade Econômica do Empreendimento apresentou Valor Presente Líquido (VPL) positivo e negativo em razão da precificação individual de cada unidade autônoma, já que o preço por metro quadrado não é o mesmo entre eles.



Glossário • Cap Rate: Número que representa a porcentagem da renda anual conseguida através de um imóvel sobre

o seu valor; • Diária Média: Valor médio calculado para cada diária vendida em um período; • FF&E (Furniture, Fixtures and Equipment): Móveis, Utensílios e Equipamentos;

• Pax: Termo utilizado na área de hospitalidade, que significa hóspede, passageiro ou pessoa;

• RevPAR: Revenue per Available Room ou receita por apartamento disponível;

• Taxa de Ocupação (OCC): Dado, em porcentagem, calculado a partir da oferta sobre a demanda, ou seja, que indica o número de unidades habitacionais vendidas em relação ao total disponível no período;

• UH: Unidade Habitacional;

• Yield: Taxa de retorno simples que confronta o fluxo de caixa do ano com o valor do investimento.

• Taxa Interna de Retorno (TIR): Segundo José Roberto Securato “a TIR de um projeto é a taxa de juros para a qual o valor presente das entradas iguala, em valores absolutos, o valor presente das saídas do seu fluxo de caixa”. Ou seja, a Taxa Interna e Retorno (TIR) de um investimento é a taxa de juro que faz com que o Valor Presente Líquido (VPL) do seu fluxo de caixa seja igual a zero. O método da TIR foi utilizado, pois o investimento apresenta um fluxo de caixa convencional, dessa forma é considerada uma alternativa para a análise do investidor. O conceito foi proposto por John Maynard Keynes, de forma a classificar diversos projetos de investimento: projetos cujo fluxo de caixa tivesse uma TIR maior do que a taxa mínima de atratividade deveriam ser escolhidos;

BSH International

Av. Brigadeiro Faria Lima, 1768, 1st Floor São Paulo – SP

(+55 11) 3813-6188 www.bshinternational.com


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atualizaÇÃo do estudo de viabilidade mercadolÓgica … · 2017. 9. 6. · de avaliação de...

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