atualização do estudo de viabilidade mercadológica e ... · nosso controle e por se tratar de...

Atualização do Estudo de Viabilidade Mercadológica e

Econômico-Financeira para Soft Inn Business

Centro de São Paulo - SP

Setembro de 2015

Realização: Cliente:

1

Atualização do Estudo de Viabilidade Mercadológica e Econômico-financeira para Soft Inn Business Centro São Paulo, São Paulo, SP

Índice

Sumário Termo de Entrega do Estudo ..................................................................................................... 2

1. Introdução: Sumário CVM 734/2015 ................................................................................ 4

2. A Caio Calfat Real Estate Consulting ................................................................................. 6

3. Parecer Sobre a Qualidade do Empreendimento ............................................................. 7

4. O Empreendimento: .......................................................................................................... 7

5. Localização ...................................................................................................................... 22

6. Estudo de Inserção para o Hotel em Estudo ................................................................... 43

O projeto ................................................................................................................................. 43

Parecer Sobre a Qualidade do Empreendimento para o Mercado de Investidores Imobiliários

Pulverizados. ........................................................................................................................... 58

7. Análise Financeira ........................................................................................................... 60

8. Glossário .......................................................................................................................... 68

2


Termo de Entrega do Estudo

Este objeto trata-se da atualização do estudo expedito

desenvolvido para a empresa STX Desenvolvimento Imobiliário

em julho-agosto de 2014, conforme metodologia da publicação

Hotels & Motels Valuation and Market Studies do Appraisal Institute.

A CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING realizou este

trabalho com o objetivo de atualizar a viabilidade mercadológica e

econômico-financeira para empreendimento hoteleiro a ser

construído na cidade de São Paulo, SP, em terreno localizado

na Rua Senador Queirós, no centro da cidade.

O estudo foi elaborado pela equipe da CAIO CALFAT REAL

ESTATE CONSULTING sob a supervisão diretor e proprietário da

empresa Caio Sergio Calfat Jacob, Engenheiro Civil pela

Universidade de Mogi das Cruzes e do diretor de projetos

Alexandre Pereira Mota, Tecnólogo em Hotelaria pelo SENAC-

SP, Mestre em Hospitalidade pela Universidade Anhembi Morumbi.

Todas as informações de dados gerais do mercado e da

localidade, além da oferta hoteleira atual e futura da foram colhidas

e analisadas até o momento de fechamento deste relatório. Não nos

responsabilizamos pela inserção ou alteração de informações

adicionais após a entrega deste estudo. Estas informações estão

sujeitas a imperfeições, variações e alterações do cenário social e

econômico analisado que poderão modificar os resultados

estimados neste estudo.

3


O modelo econômico criado para analisar a viabilidade do

empreendimento, apresenta valores básicos médios de mercado,

praticados por hotéis do mesmo padrão do analisado. Como esses

valores poderão sofrer variações devido a diversos fatores fora de

nosso controle e por se tratar de material de uso restrito aos

profissionais da CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING e

das empresas proprietárias do projeto, sem qualquer compromisso

relativo a seus resultados, não poderão ser, em nenhum momento,

referência para justificar lucros ou perdas em qualquer situação,

destacando-se mais uma vez as possíveis alterações nas variáveis

dos cenários que foram definidos para as estimativas de mercado e

desempenho.

As informações contidas neste relatório tem consentimento da

CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING para divulgação,

desde que mencionada a fonte

São Paulo, 23 de setembro de 2015

4


1. Introdução: Sumário CVM 734/2015

O projeto em estudo é um condo-hotel que será lançado ao mercado

conforme a Lei de Incorporação 4.591/64, porém segundo a Deliberação

CVM 734/2015 define que esse tipo de projeto seja analisado pela

Superintendência de Registro de Valores Mobiliários por considerar que

a venda de uma unidade hoteleira seja oferta pública de distribuição de

contratos de investimento coletivo no âmbito de projetos imobiliários

vinculados à participação em resultados de empreendimento hoteleiro.

Essa deliberação solicita informações específicas nos estudos de

mercado e viabilidade econômico-financeira; desta forma, para facilitar a

conferência dos interessados no projeto, as exigências da Deliberação

CVM 734/2015 foram atendidas conforme o quadro:

ANEXO III Deliberação CVM 734/2015 Páginas

I Tendências e perspectivas macroeconômicas;

22 a 39

II – Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução;

8; 12; 46 a 57

III – Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança;

8 a 11; 40 a 42

IV – Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado;

12 a 13; 51 a 57

V – Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de giro inicial;

15

VI – Projeção das receitas, despesas e resultados para um período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira;

14; 62 a 64

5


VII – Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados;

15 a 18; 65 a 67

VIII – Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado; e

15 a 19; 65 a 67

IX – Comentários sobre os critérios de escolha da operadora hoteleira mais adequada para o empreendimento.

13 e 14; 44 e 45

Esse quadro é apenas indicativo e tem o intuito de facilitar a

identificação das informações consideradas importantes pela CVM.

Porém, o estudo contém mais informações e análises do que as

solicitadas pela Deliberação CVM 734/2015, assim, sugere-se a leitura

completa do mesmo.

6


2. A Caio Calfat Real Estate Consulting

Fundada em 1996, a CAIO CALFAT REAL ESTATE

CONSULTING atua na área imobiliária e hoteleira com planejamento

imobiliário, urbano e hoteleiro de forma integrada, o que proporciona

ampla visão na avaliação de novos empreendimentos no mercado,

identificação de tendências de desenvolvimento e vetores de crescimento

urbano.

No setor hoteleiro, considerando o período posterior a 2010, a

empresajá realizou mais de 150 estudos de mercado e viabilidade

econômico-financeira, seguindo a metodologia sugerida pelo Appraisal

Institute – instituição mundial que congrega profissionais do mercado

imobiliário e tem comomissão melhorar o nível profissional do setor por

meio de cursos, publicações e ações educacionais.

A CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING tem como

clientes e parceirosas principais empresas do setor imobiliário e hoteleiro

do país, das quais destacamos alguns:

Principais clientes e parceiros:

7


3. Parecer Sobre a Qualidade do Empreendimento

- Considerações sobre a metodologia do Estudo:

Esse estudo teve como objetivo atualizar a viabilidade

mercadológica de um empreendimento hoteleiro de categoria

econômica, localizado no Centro da Cidade de São Paulo.

O projeto estima 198 unidades habitacionais, com dimensão

média de aproximadamente 16 m² e oferecerá salão para café da

manhã, serviço de conveniência 24 horas, fitness center e salas de

reuniões.

A metodologia para o estudo mercadológico atendeu às

orientações do Manual de Melhores Práticas para Hotéis de

Investidores Imobiliários Pulverizados – SECOVI – SP e às

orientações metodológicas do Hotels & Motels Valuations and

Market Studies – Appraisal Institute.

A elaboração das projeções operacionais e financeiras do

hotel em estudo foi realizada conforme o modelo do Uniform

System of Accounting for the Lodging Industry – AH&MA.

4. O Empreendimento:

O hotel em estudo está localizado na cidade de São Paulo,

SP, o maior polo empresarial, centro financeiro e mercantil do país,

sendo um dos principais indutores de turismo através dos

segmentos de negócios e eventos.

Os estudos apontaram viabilidade mercadológica e a análise

financeira do investimento verificada está na média dos

investimentos imobiliários similares.

8


Desta forma, destacamos alguns pontos importantes do

estudo:

a) Identificação do mercado ou nicho do mercado.

O hotel em estudo foi projetado para ser um hotel econômico.

Hotelaria econômica pode ser definida rapidamente como o melhor

custo/benefício de hospedagem que agregue preço justo à boa

localização e boa cama-chuveiro.

O mercado referencial definido como concorrente somou 10

hotéis, de categoria econômica que ofertam diariamente 1481

unidades habitacionais.

Fonte: Caio Calfat Real Estate Consulting

b) Identificação do Local:

A cidade é o maior polo empresarial do país, além de se

destacar como principal indutor de turismo de negócios.

Os dados socioeconômicos da cidade demonstram que o

município está crescendo e os indicadores sociais apontam

melhorias na qualidade de vida da população.

9


Numa cidade com as dimensões de São Paulo, os projetos de

maior impacto de investimento público são aqueles referentes à

mobilidade urbana.

A principal intervenção com impacto no empreendimento em

estudo é a Linha 4 – Amarela do Metrô de São Paulo. O terreno em

estudo localiza-se a aproximadamente 170 m da estação Luz, a

qual se integra a Linha 4 – Amarela.

Esta linha possui atualmente as estações: Luz, República,

Paulista, Faria Lima, Pinheiros e Butantã e se integra às linhas: 1 –

Azul, 2 – Verde, 3 – Vermelha e 9 – Esmeralda (CPTM).

Na segunda fase serão construídas mais cinco estações:

estações - Higienópolis-Mackenzie, Oscar Freire, Fradique

Coutinho, São Paulo-Morumbi e Vila Sônia. Segundo notícia do

portal do Metrô, esta obra beneficiará cerca de 1 milhão de

usuários.

Fonte: Metro SP

10


O terreno está localizado na região central da cidade, um

importante centro financeiro e comercial da cidade, cercado de

diversos edifícios históricos e conhecidos pontos de referência

como a Rua 25 de Março.

Desta forma, o terreno escolhido para o hotel em estudo

atende as principais premissas de mercado:

- Acessibilidade: O acesso ao empreendimento em estudo

será facilitado pelas vias: Corredor Norte-Sul / Av. Tiradentes, Av.

do Estado e Marginal Tietê.

Fonte: Google Maps e Caio Calfat Real Estate Consulting

O terreno em estudo tem fácil acesso rodoviário ao aeroporto

de Congonhas e o Terminal Rodoviário do Tietê, como pode ser

notado através dos trajetos a seguir.

11



- Proximidade dos Geradores de Demanda: Além do

público de negócios, comum ao mercado hoteleiro da cidade de

São Paulo, os hotéis localizados na região central tem ainda a

demanda que vem à cidade para realizar compras nas regiões do

Bom Retiro, Brás, Santa Ifigênia e Rua 25 de Março.

- Qualidade do Entorno e dos Serviços nas Imediações: O

entorno do terreno conta com várias opções de comércio popular e

infraestrutura básica como lanchonetes, padarias, conveniências,

etc. Além disso, a aproximadamente 170 m do terreno encontra-se

a estação Luz do metrô, na qual se integra a Linha 1 – Azul, Linha 4

– Amarela e com a CPTM. A Linha 1 - Azul oferece acesso direto

aos terminais rodoviários Tietê e Barra Funda e a Linha 4 – Amarela

a importantes centros comerciais, como Av. Paulista e Av.

Brigadeiro Faria Lima.

12


c) Análise do Desempenho de Mercado

A inserção do hotel em estudo no grupo competitivo

destacado apresentou a seguinte estimativa de desempenho:

Diária Média: Valores correntes Setembro – 2015, sem café da manhã.

Projeção: Caio Calfat Real Estate Consulting

Legenda:

Oferta: Disponibilidade de UHs para venda no ano;

Hotel em Estudo: acréscimo de oferta do hotel no grupo competitivo;

Oferta Total: Hotel em Estudo + Grupo Competitivo;

Fair Share: Percentual que divide proporcionalmente a demanda entre

os hotéis do grupo competitivo. O valor indicado é a proporção da

demanda que cabe ao hotel em estudo;

Penetração: Desempenho do hotel positivo ou negativo em relação ao

seu Fair ;

Demanda do Hotel: Aplicação do Fair Share e da taxa de penetração na

demanda estimada para o grupo competitivo;

Taxa de ocupação: Estimativa de taxa de ocupação para o hotel em

estudo;

Pick up: Demanda captada fora do grupo competitivo estimado. Prática

usual de equivalência entre 5% e 10% da oferta do hotel, pois o corte

da cesta não abarca o mercado inteiro.

Diária Média: Projeção de valores a serem cobrados pelo hotel; não

inclui café da manhã, valores correntes de Setembro de 2015.

Projeção de diária média: Diária média no ano 2018 foi baseada na

análise da cesta competitiva.

13


O método utilizado para a inserção do hotel e a consequente

taxa de ocupação, considera que o empreendimento em estudo

dividirá com os demais competidores a demanda que se estima

para todo o grupo. Esse método é considerado adequado, pois

pondera a quantidade de oferta existente e o impacto de nova oferta

no mercado, e tem como premissa considerar a força de vendas de

cada hotel de forma equitativa, a princípio.

No caso do hotel em estudo, a inserção do mesmo no

mercado dá-se juntamente com outros hotéis. Desta forma, há

grande oscilação na taxa de ocupação nos primeiros três anos,

porém estima-se que a taxa de ocupação média – anual se

estabilize próximo dos 73%.

Essa média é adequada e permite o hotel operar com

condições de gerar resultados positivos.

A diária média de R$ 230,00 (sem café da manhã) para o

primeiro ano de operação está alinhada aos competidores

identificados.

d) Operação Hoteleira – Comentários sobre a escolha da

Rede Hoteleira

O hotel em estudo está localizado em área de alta oferta

hoteleira, porém, de produtos com baixa qualidade num geral. O

gerenciamento do hotel deve ser profissional e contar com atributos

de reconhecimento de marca e canais de comunicação e

distribuição desenvolvidos.

14


Nesse caso, o hotel em estudo deve ser operado pela BHG,

empresa que administra 51 hotéis no Brasil no momento e possui

outros 22 em implantação.

A BHG tem canais de comunicação e distribuição nacionais e

internacionais bem desenvolvidos, até por ser licenciada no Brasil

pelo uso das marcas da Golden Tulip Hotels.

A BHG é empresa listada na Bolsa de Valores de São Paulo,

por isso possui um dos melhores sistemas de governança

corporativa das redes hoteleiras que atuam no Brasil.

Dessa forma, a rede hoteleira escolhida é adequada para o

empreendimento em estudo e atende critérios importantes para a

definição da rede, com destaque: marca, canais de distribuição e

perfil gerencial.

e) Projeções de Receitas e Resultados da Operação

Baseados na estimativa de desempenho e nos serviços

complementares que podem ser oferecidos aos hóspedes, bem

como a estimativa de gastos envolvidos em uma operação padrão

de hotel econômico, os grandes números da operação hoteleira

são:

Obs.: Os resultados operacionais e financeiros foram estimados para os primeiros cinco anos de funcionamento do hotel, porém as análises financeiras abarcam período de 10 anos, entre o período de funcionamento do sexto ao décimo ano aplicou-se um crescimento vegetativo do fluxo de caixa de 2% a.a.

15


tendo como base o resultado do quinto ano de operação. Projeção- Caio Calfat Real Estate Consulting. – As premissas de operação e resultados são apresentados no item Viabilidade Econômica.

f) Avaliação da Viabilidade Econômico-Financeira:

A viabilidade econômico-financeira necessita de três

premissas para análise: Investimento, Resultado Operacional (Fluxo

de Caixa) e Taxa de Atratividade.

Neste caso, para oferecermos o parecer, serão apresentados

ponderações sobre essas três premissas:

- Investimento: O hotel será oferecido ao mercado como um

HIIP – Hotel para Investidores Imobiliários Pulverizados, ou seja,

será ofertado no mercado como uma unidade hoteleira autônoma,

seguindo a Lei de Incorporações 4.591/64.

Os preços a vista estimados para as unidades habitacionais

do hotel são destacadas no quadro abaixo:

Fonte: STX – Setembro de 2015

Esse valor é referencial e pode variar conforme a tabela de

vendas a ser oferecida aos compradores das unidades.

Dados importantes para a análise deste investimento são:

- Taxa de Atratividade: O mercado de HIIP possui um

mercado secundário forte e ativo, porém o perfil do investidor é

variado, o que torna difícil a apuração da taxa de atratividade deste

tipo de negócio.

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Assim, para orientar a análise financeira do hotel em estudo

optou-se por buscar informações no mercado que pudessem refletir

o máximo possível o interesse dos investidores.

O mercado imobiliário desenvolve produtos que atendam o

investidor com expectativas de rentabilidade entre 0,5% a.m. até

1,0% a.m.. Nesse intervalo, os desenvolvedores imobiliários

entendem que há atratividade para os investidores.


Outra fonte para o setor são as informações do fundo de

investimento FII Hotel Maxinvest, que em junho de 2014 operava

com 347 unidades habitacionais exclusivamente em condo-hotéis,

distribuídas em diversos hotéis, sendo que a rentabilidade entre

julho de 2013 e junho de 2014 foi de 6,47% a.a considerando os

resultados só da operação:

17


Observações:

• Dados de Rentabilidade obtidos pelo fundo FII Hotel Maxinvest – HTMX11B que em junho

de 2014 operava com 347unidades habitacionais.

• Coluna Mensal: Rentabilidade do fundo mensal , baseada somente nos dados de

operação das unidades, sem considerar lucro com a venda das unidades.

• Acumulada: Rentabilidade12 meses – julho de 2013 até junho de 2014.

• Fonte: http://www.ourinvest.com.br/pt/fundos-imobiliarios/fii-hotel-maxinvest/relatorios

Assim, com os referenciais de mercado para os itens de

rentabilidade e atratividade do negócio, bem como a definição do

CapRate, o fluxo de caixa (valores reais de 2015 – sem inflação)

estimado para o hotel e o preço de venda definido geram os

seguintes resultados:

http://www.ourinvest.com.br/pt/fundos-imobiliarios/fii-hotel-maxinvest/relatorios


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Observações do Quadro Retorno ao Comprador da Unidade:

Fluxo de caixa do hotel antes do IR e sem inflação – preços

correntes de setembro de 2015

Rentab.: rentabilidade simples;

Média 10 anos: rentabilidade simples média do Ano 1 ao 10;

Média Ano 3 a 10: rentabilidade simples média do ano 3 ao 10;

FC da Perpetuidade: Perpetuidade calculada com o taxa de 9,6% e

considerando o crescimento do FC em 2% a.a.

TIR com Perpetuidade: Cálculo da TIR com o FC de Perpetuidade

somado ao FC 10.

A estimativa de resultados operacionais foi realizada entre os anos

de 2018 e 2022, a partir de 2023 foi considerado crescimento

vegetativo de 2% ao ano do fluxo de caixa.

g) Comparação do Preço do Hotel em Estudo e Produtos

Similares:

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Abaixo, apenas como referência, seguem parâmetros de

valores praticados nos hotéis de todas as categorias em diversas

regiões da cidade de São Paulo. Importante frisar, que os estudos

financeiros aqui desenvolvidos equilibram o preço de venda com o

fluxo de caixa potencial do empreendimento em estudo, sendo a

comparação entre valores realizada com cautela.

Hotéis em Comercialização em São Paulo, SP:

Preços com FF&E e demais taxas – preços pesquisados em agosto-setembro de 2014.

Ibis Frei Caneca e Adagio Pacaembu – valores de revenda.

Pesquisa: Caio Calfat Real Estate Consulting

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h) Parecer Sobre a Qualidade do Investimento

Os dados coletados e analisados para a elaboração deste

estudo apontam a viabilidade mercadológica e a financeira para

o hotel em estudo.

Atributo Hotel Localização

Localização: ADEQUADA

Terreno de fácil acesso aos principais pontos de interesse da região. Bastante movimentação de carros e pedestres no entorno durante o dia e noite. Alta visibilidade, o que é adequado para um hotel de negócios.

Mercado: EM

CRESCIMENTO

O mercado da região central é composto por empreendimentos antigos e defasados e carece de hotéis com qualidade de produtos e serviços profissionais.

O Hotel em Estudo:

VIÁVEL

O hotel em estudo está previsto para operar sob a bandeira Soft Inn, da empresa BHG, que tem abrangência nacional e conta com bons canais de comunicação e distribuição. O estudo de desempenho do hotel apontou uma taxa de ocupação adequada, chegando a 73% no quinto ano.

Riscos: A atividade hoteleira possui riscos como qualquer

outro negócio; desde aqueles oriundos de variáveis

macroeconômicas até as específicas do setor. Desta forma, o

investimento deve ser analisado com cautela e atenção. Os

21


resultados aqui apresentados estão baseados em dados históricos

e no momento atual no mercado, que não garantem resultados

futuros.

Nas páginas seguintes se encontra o estudo completo que

permitiu a emissão deste parecer.

22


5. Localização

A cidade:

A cidade de São Paulo é a capital do Estado de São Paulo.

A cidade se destaca no cenário nacional como:

Um dos maiores indutores de turismo no Brasil, sendo a

cidade mais visitada pelo turismo de negócios;

Principal centro financeiro, corporativo e mercantil do Brasil e

da América do Sul;

O maior polo empresarial do país;

Maior rede hoteleira do Brasil, com cerca de 42.000 unidades

habitacionais.

Imagens: wikipedia.org e mapa-brasil.com

http://www.wikipedia.org/

http://www.rioservicetour.com.br/

23


Turismo de Negócios

Por ser o maior centro financeiro da nação, São Paulo é sede

das maiores empresas e indústrias do país, concentrando 38% das

100 maiores empresas privadas de capital nacional e 63% dos

grupos internacionais instalados no Brasil. Por abrigar diversas

empresas, desde pequenas a sedes internacionais, a cidade

passou a receber eventos de todos os portes passando a ser

conhecida como a capital do Turismo de Negócios do continente.

Essa tendência pode ser notada através do quadro abaixo

que apresenta a motivação de viagem dos turistas de São Paulo

nos últimos anos:

Fonte: Observatório do Turismo de São Paulo

24


De acordo com pesquisa elaborada pelo Observatório do

Turismo, o público corporativo é uma demanda exigente e que tem

grande expectativa pelos serviços oferecidos, tanto no âmbito

externo (cidade) quanto no interno (meio de hospedagem).

Conforme a mesma pesquisa, este segmento do turismo é pouco

sensível a preço e, em média, gasta três vezes mais que os turistas

convencionais.

Turismo de Eventos, Feiras e Convenções

São Paulo é sede de grandes eventos tais como a Bienal

Internacional do Livro, Carnaval, Grande Prêmio de Fórmula 1,

Salão do Automóvel, São Paulo Fashion Week, entre outros.

O segmento turístico de eventos movimenta cerca R$ 3,4

bilhões em negócios ao ano. No ano de 2013, São Paulo foi sede

de 2.291 eventos de negócios de todas as tipologias, com um total

de 30.481.179 visitantes.

Segundo último levantamento da São Paulo

Convention&Visitors Bureau (SPC&VB), das 172 feiras

internacionais realizadas no Brasil, 120 são na cidade de São

Paulo.

A Avenida Paulista, principal cartão postal da cidade, também

é palco de alguns eventos de grande representação popular, como

é o caso do Reveillón na Paulista, a Parada do Orgulho LGBT e a

Corrida de São Silvestre.

25


Fonte: São Paulo Convention & Visitors Bureau

Espaços de Eventos

A cidade de São Paulo dispõe de espaços de variados

tamanhos para eventos de todos os portes. A São Paulo

Convention&Visitors Bureau divide os equipamentos de eventos em

Centros de Convenções, Espaços para Eventos e Espaços para

eventos em hotéis.

Nas entrevistas com os hotéis concorrentes ao

empreendimento em estudo, foi informado que as feiras que

ocorrem nos Centros de Convenções Anhembi Parque e Expo

Center Norte, são as principais geradoras de demanda para os

empreendimentos, garantindo alta ocupação.

De acordo com a SPTuris, somente o espaço Anhembi

Parque recebe cerca de 200 eventos por ano e mais de 11 milhões

de visitantes que frequentam grandes feiras, congressos,

26


exposições de carros, seminários e workshops, shows musicais

nacionais e internacionais, colações de grau e bailes de formatura.

A tabela abaixo apresenta algumas feiras que ocorrem

anualmente em São Paulo, nos centros de convenções Expo Center

Norte e Anhembi Parque e o público da edição de 2013.

A tabela abaixo apresenta os Centros de Convenções

associados ao SPC&VB, localizados na região centro e norte da

cidade de São Paulo.

Os equipamentos localizam-se há menos de 15 minutos de

automóvel do hotel em estudo.

27



28


Turismo de Lazer

A cidade de São Paulo é conhecida por ser a Capital dos

Negócios no Brasil e possui a fama de manter altas taxas de

ocupação hoteleira de 2ª a 5ª feira e ver esses índices despencar

nos finais de semana.

Esta ideia já não representa mais a

realidade de São Paulo. Isto pode ser

mostrado através do levantamento do

Observatório do Turismo (tabela ao lado)

que mostra que a ocupação média nos

finais de semana de 2013, atingiu a marca

de 55,35%. Sabendo que a oferta

hoteleira de São Paulo gira em torno de

42.000 unidades habitacionais, chega-se

ao número absoluto de aproximadamente

23.200 UHs ocupadas nos finais de

semana, o que é quase a oferta hoteleira total da cidade do Rio de

Janeiro (25.000 UHs), reconhecida mundialmente pelos seus

atrativos turísticos que impulsionam o turismo de lazer.

Com isso, nota-se que a cidade de São Paulo também conta

com atratividade para hospedagem nos finais de semana, seja para

o turismo de compras, cultural, gastronômico ou de eventos sociais.

A atratividade para o turismo de lazer, cultural ou

gastronômico, surge graças a toda a infraestrutura necessária para

estes segmentos. Com casas de espetáculos com agendas repletas

29


de opções, salas de teatro, salas de cinema e casas noturnas, São

Paulo possui uma das vidas noturnas mais badaladas do país.

Fonte: Observatório do Turismo

Outra vertente do Turismo de Lazer é o Turismo

Gastronômico. Com mais de 12 mil restaurantes, São Paulo é

conhecida como a Capital Mundial da Gastronomia por apresentar

mais de 50 tipos de culinárias distintas.

Turismo de Compras

Segundo a São Paulo Turismo (2012), São Paulo possui

cerca de 240 mil lojas distribuídas nas ruas de todas as regiões da

cidade e concentradas nos 79 shopping centers, nas 59 ruas de

comércio especializado, além dos centros comerciais instalados nos

diversos bairros da capital.

30


O diferencial da cidade no turismo de compras volta-se para a

diversidade: São Paulo oferece tanto opções para atender ao

consumo de luxo, em endereços como a Rua Oscar Freire,

Alameda Gabriel Monteiro da Silva e shoppings como Iguatemi,

Cidade Jardim e Vila Olímpia, como também atende quem busca

opções populares, no bairro Bom Retiro, Brás e Rua 25 de Março.

A UNIVINCO - União dos Lojistas da Rua 25 de Março e

Adjacências, divulgou em 2013 que o número diário de visitantes

que percorre a região da Rua 25 de Março e Bom Retiro é de 400

mil. Na época natalina, este número varia entre 800 mil e 1 milhão

de visitantes/dia.

Imagens: Google Earth

31


A Pesquisa realizada pelo Observatório do Turismo informa

que 12% dos 13,2 milhões de turistas recebidos em 2013 na cidade

de São Paulo, destinam-se às compras na cidade.

O terreno em estudo possui localização estratégica entre os

pólos de compra da Rua 25 de Março e Rua José Paulino, além de

distância de 2,4 km até o Brás.

Fonte: Observatório do Turismo

50,1%

20,7%

12,3%

7,9%

6,2%

2,8%

Hospedagem

Alimentação

Compras

Transporte

Lazer

Outros

Destino dos Gastos na Cidade

23,9%

18,3% 14,7%

5,0% 4,6% 4,4% 4,0% 2,8% 2,7% 5,3%

14,2%

Estada na cidade - Atividades Realizadas

32


Mercado Hoteleiro

Com cerca de 410 hotéis, a cidade de São Paulo é o maior

parque hoteleiro do Brasil, com hotéis em todas as categorias,

inclusive hotéis tematizados.

A demanda é multifacetada, distribui-se em diversos

segmentos, com destaque para negócios e MICE – Meetings,

Incentives, Conferences and Exhibitions (reuniões, incentivos,

conferências e exposições); além disto, a cidade realiza diversos

megaeventos ao longo do ano, como festivais de música, eventos

esportivos e culturais.

A hotelaria se beneficia desta diversidade e, por diversas

barreiras de ordens econômica e estrutural, praticamente não

recebeu novos hotéis nos últimos 10 anos. Tal fato proporcionou

que a cidade ganhasse a percepção de cara e difícil de hospedar,

pois o valor das diárias cresce desde 2005 em níveis anuais acima

de 10% a.a. e a demanda não parou de crescer, levando a cidade a

registrar média anual próxima de 70% ao ano, o que representa

ocupação plena nos dias úteis e quedas nos fins de semana.

33


Dados Socioeconômicos:

A cidade de São Paulo representa, isoladamente, 11,5% do

PIB Nacional, além de ocupar a posição de 10º maior PIB municipal

do mundo.

A economia da cidade é baseada no setor de serviços, sendo

responsável por 36% da produção de bens e serviços do Estado de

São Paulo.

O gráfico abaixo apresenta a evolução do PIB de São Paulo

entre os anos de 2007 e 2012, bem como a sua composição.

PIB: fonte IBGE.

Além do PIB, os índices que mais se destacam são:

34


Empresas, Pessoal Ocupado, IDHM: fonte IBGE/ Índice FIRJAN: fonte FIRJAN/ Aeroporto: Fluxo

total de passageiros Guarulhos e Congonhas, fonte INFRAERO / TCM: Taxa de Crescimento Médio

Aeroportos: Localizado a 25 km do terreno em estudo, o

Aeroporto Internacional de São Paulo é o mais movimentado

do país, em passageiros e aeronaves. Já o Aeroporto de

Congonhas é o terceiro mais movimentado do país e está

localizado a aproximadamente 11,5 km do terreno em estudo

(cerca de 14 minutos de automóvel).

Empresas e Pessoal Ocupado:Esse índice reflete o bom

momento da cidade. A taxa de crescimento de empregados

de 3,49% a.a. contra 3,91% a.a. de crescimento no número de

empresas sinaliza que a cidade está recebendo mais

empresas de pequeno porte.

Aeroporto (GRU)

2014: 39.537.000

2009: 21.727.649

TCM: 12,7% a.a.

Aeroporto (CGH)

2014: 18.134.768

2009: 13.699.657

TCM: 5,8% a.a

Empresas

2013: 618.713

2007: 491.553

TCM: 3,91% a.a.

Pessoal Ocupado

2013: 6.099.645

2007: 4.966.104

TCM: 3,49% a.a.

IDHM

2010: 0,805

2000: 0,733

TCM: 0,94% a.a.

Índice FIRJAN

2011: 0,8642

2005: 0,7827

TCM: 1,66% a.a

35


IDHM e Índice FIRJAN: Esses índices medem melhorias na

qualidade de vida da população, analisando dados ligados à

saúde, educação e geração de emprego e renda.

Tendências e Perspectivas Socioeconômicas para a cidade

A cidade é o maior polo empresarial do país, além de se

destacar como principal indutor de turismo de negócios.

Numa cidade com as dimensões de São Paulo, os projetos de

maior impacto de investimento público, são aqueles referentes à

mobilidade urbana.

A principal intervenção com impacto no empreendimento em

estudo é a Linha 4 –Amarela do Metrô de São Paulo. O

empreendimento em estudo localiza-se a aproximadamente 170 m

da estação Luz, a qual se integra a Linha 4 – Amarela.

Esta linha possui atualmente as estações: Luz, República,

Paulista, Faria Lima, Pinheiros e Butantã e se integra às linhas: 1 –

Azul, 2 – Verde, 3 – Vermelha e 9 – Esmeralda (CPTM).

Na segunda fase serão construídas mais cinco estações:

estações - Higienópolis-Mackenzie, Oscar Freire, Fradique

Coutinho, São Paulo-Morumbi e Vila Sônia. Segundo notícia do

portal do Metrô, esta obra beneficiará cerca de 1 milhão de

usuários.

36


Fonte: Metro SP

Em entrevista com a Subprefeitura da Sé – Coordenaria de

Planejamento e Desenvolvimento Urbano – foi informado que não

há nenhum projeto em andamento, tanto público, como privado com

cronograma de implementação em curto, médio ou longo prazo na

região analisada.

Foram identificados, no entanto, projetos voltados à

mobilidade urbana, com influência na região central da cidade, na

qual o empreendimento em estudo se localiza. Estes projetos estão

descritos no portal da Prefeitura da cidade, sem cronograma de

obras e investimento.

Os projetos encontrados foram: Arco do Futuro, Circuito das

Compras e Nova Luz.

Arco do Futuro: É um projeto da Prefeitura de São Paulo,

destinado a estimular o desenvolvimento das regiões oeste, centro

e leste, nos bairros de Vila Maria, Vila Guilherme, Santana,

Tucuruvi, Casa Verde, Cachoeirinha, Freguesia do Ó, Brasilândia,

Pirituba, Lapa, Sé e Mooca.

37


De acordo com o atual prefeito, Fernando Haddad, a ideia

inicial era que fosse construída na região uma avenida tradicional,

nos moldes da Faria Lima. A obra foi repensada. No lugar, deve ser

priorizado o transporte coletivo de massa, com o uso de

equipamentos como o veículo leve sobre trilhos.

Circuito das Compras: Circuito das Compras é um projeto

da Prefeitura de São Paulo que objetiva promover a requalificação

urbana da região central de São Paulo, com destaque para as

áreas: Bom Retiro, Brás, Santa Ifigênia e 25 de Março. A proposta é

equipar a região com infraestrutura adequada para receber o turista

de compras.

O projeto se viabilizará por meio de uma concessão, sem

qualquer contrapartida do poder público. Estágio do projeto: A

38


previsão da Prefeitura é que a licitação ocorra no primeiro semestre

de 2015 (licitação em andamento) e as obras se iniciem em 2015,

com duração de 3 a 4 anos.

Nova Luz: Criado em 2005, o Projeto Nova Luz destinava-se

a renovação urbana da região central da cidade.O projeto previa,

basicamente, a criação de um polo comercial e de serviços, visando

promover a instalação de empresas, sobretudo da área tecnológica

oferecendo-lhes também incentivos fiscais, e de um novo parque.

No ano de 2013, a Prefeitura de São Paulo realizou uma

reunião com o consórcio responsável pelo projeto da Nova Luz e

avaliou que a proposta é financeiramente inviável. Planeja-se

transformar o projeto em uma parceria público-privada.

Fonte: Google Earth, Prefeitura de SP e Caio Calfat Real Estate Consulting

39


Além dos projetos de ordem pública que visam a melhoria na

mobilidade urbana da cidade de São Paulo, existe também em

construção um novo centro de eventos com investimento privado.

O Centro de Convenções ABUP – Associação Brasileiradas

Empresas de Utilidades e Presentes – surgiu da dificuldade que a

organização tinha em abrigar seu evento, ABUP Show, na cidade

de São Paulo.

Localizado no bairro da Casa Verde, a 8,2 km do terreno em

estudo, o Centro de Convenções será construído pela Pro Magno,

empresa do Grupo ABUP.

Contará com 48 mil m², 1.000 vagas de garagem, praça de

alimentação para 900 pessoas e capacidade para realizar 4 feiras

ou 12 eventos simultaneamente.

O empreendimento deve ser inaugurado em setembro de

2014 – parcialmente.

Fonte: Google Earth e Caio Calfat Real Estate Consulting

Centro de Convenções ABUP

Terreno

40


O Terreno

O terreno está localizado no centro de São Paulo, na Avenida

Senador Queirós, esquina com a Avenida Prestes Maia, há menos

de 200 metros de uma das entradas da estação Luz (CPTM e

Metrô). Além disso, está próximo a diversos pontos de interesse da

região, como pode ser notado na imagem abaixo.

Fonte do Mapa: STX

Atualmente o terreno em estudo abriga um estacionamento e

possui alta visibilidade, sendo um dos poucos terrenos na região

41


sem construção vertical, como podemos notar nas imagens a

seguir.

Imagens: STX

O terreno se mostra adequado para a instalação de um hotel

de categoria econômica, pois é uma região de fácil acesso, e

42


encontra-se em um importante centro financeiro e comercial da

cidade, cercado de diversos edifícios históricos e conhecidos pontos

de referência como a Rua 25 de Março.

43


6. Estudo de Inserção para o Hotel em Estudo

O projeto

O hotel em estudo é de categoria econômica com serviços

reduzidos que privilegia o conforto do hóspede dentro da unidade

habitacional.

O projeto prevê 198 UHS com área privativa média de 17m²,

um restaurante para café da manhã que contará com área de

conveniência, fitness center e algumas salas de reunião (petit

comitê).

O Memorial Descritivo detalhará todas as características do

projeto e será apresentado aos compradores, além de fazer parte

da documentação legal que faz parte de todo o processo de compra

e venda da unidade (art. 32 da Lei 4.591 – Memorial de

Incorporação).

Imagens Ilustrativas – Fonte STX

44


A Rede Hoteleira

A rede hoteleira contratada para esse empreendimento foi a

BHG – Brazil Hospitality Group, sob a bandeira Soft Inn.

A BHG é operadora hoteleira que conta com 51 unidades

hoteleiras em operação (base agosto de 2014) e está com outros

contratos assinados para gerenciar outras 22 unidades hoteleiras.

Os hotéis da empresa estão presentes no Brasil nos seguintes

Estados: Rio de Janeiro, São Paulo, Mato Grosso, Paraná, Ceará,

Goiás, Rio Grande do Sul, Pará, Pernambuco, Bahia, Rio Grande

do Norte, Maranhão, Espírito Santo, Minas Gerais e Distrito Federal.

A Soft Inn é marca da própria BHG, porém a empresa atua no

Brasil também com marcas licenciadas da Golden Tulip, marca

internacional de origem holandesa.

As marcas que a BHG utiliza para atuar no Brasil são:

A escolha de uma marca e operadora para o hotel deve

atender critérios ligados à: competência gerencial, reconhecimento

de marca, canais de distribuição próprios e proteção geográfica da

marca no mercado em que atua, assim, nestes casos pode-se

concluir:

45


Competência Gerencial e Reconhecimento: a BHG é uma

das maiores empresas em operação no Brasil, com atuação

nacional e diversas marcas que atendem todo tipo de público.

A empresa está presente em todas as regiões do país e atua

fortemente no segmento B2B (empresas e intermediários), o que

cria massa crítica com o público final.

Canais de Distribuição: A empresa possui equipe de vendas

próprias que atua em base nacional, mantém links de reservas B2B

e B2C a nível nacional e Reconhecimento: a empresa atua no

mercado de lazer e mantém websites para todos os

empreendimentos, com reservas online.

Proteção Geográfica: O terreno em estudo está em região

com vários hotéis concorrentes, a bandeira Soft Inn Plus não está

ainda nesta região, o que fortalecerá o hotel em sua operação e

concentrará esforços da BHG para essa unidade.

Por fim, a Operadora é a única empresa brasileira que está

listada na Bolsa de Valores de São Paulo, o que a fez desenvolver

um dos mais modernos processos de governança corporativa e

relacionamento com os investidores dentre as Operadoras que

atuam no Brasil.

Desta forma, a bandeira escolhida e a operadora se mostram

adequadas para operar o hotel em estudo, uma vez que atendem

critérios básicos considerados em processos de seleção de

bandeira.

46


Análise da Cesta Competitiva

- Definição do Grupo Competitivo

Foram relacionados os empreendimentos localizados na

região central de São Paulo, nos bairros: Centro, Luz, Bom Retiro,

Bela Vista, Consolação, Liberdade, República, Sé, Santa Cecília,

Higienópolis e Santa Ifigênia, classificados no Guia 4 Rodas (fonte

oficial para classificação de hotéis do Ministério do Turismo). Pela

proximidade da região em estudo com os principais centros de

eventos da cidade (Anhembi e Center Norte), foram relacionados

também os empreendimentos localizados nos bairros Santana,

Carandiru e no Parque Anhembi. Esta relação totalizou 39

empreendimentos de todas as categorias.

Considerando as características do hotel em estudo, foram

filtrados os hotéis classificados como Midscale e Midscale Superior

(diária média superior a R$ 250,00), além dos supereconômicos

(diária média abaixo de R$ 210,00).

Após a aplicação dos filtros, restaram no grupo competitivo 10

hotéis, que totalizam 1481 Unidades Habitacionais (Uhs).


47



A seguir, apresentam-se os hotéis selecionados para o

estudo:

48


Fonte: Imagens e informações dos webpages dos hotéis

A localização dos concorrentes em relação ao hotel em

estudo:


49


Características Gerais do Grupo Competitivo:

A partir de informações colhidas nos hotéis e em pesquisas

em OTAs – On Line TRavel Agencies e nas webpages dos

hotéis, as diárias médias do grupo competitivo puderam ser

assim estimadas:

Os hotéis da cidade de São Paulo operam com hóspedes do

segmento de negócios e eventos, principalmente. No caso

dos empreendimentos da região central, há também o público

que visita a cidade para realizar compras, nas regiões do Bom

Retiro, Rua 25 de Março, Brás e Santa Ifigênia.

Os hóspedes dos hotéis destacados são, em sua maioria,

brasileiros ou imigrantes, que fazem compras para abastecer

seus negócios. Há pouca representação dos turistas

estrangeiros.

A permanência média do público de negócios e eventos na

cidade oscila entre 2 e 3 dias, enquanto o público de compras

permanece, em média, apenas 1 dia.

50


- Desempenho do Grupo Competitivo:

A São Paulo Turismo, através de seu núcleo de pesquisa, o

Observatório do Turismo, publica a taxa de ocupação e diária média

dos empreendimentos na cidade de São Paulo.

Os resultados de São Paulo em 2014 e 2015 foram:

Fonte: São Paulo Turismo – Observatório do Turismo

51


Estudo de Absorção e Estimativa de Desempenho para o Hotel em Estudo

O hotel em estudo possui 198 unidades habitacionais.

A análise de desempenho é elaborada pelo método de

absorção, considerando as seguintes variáveis:

Projeção de oferta: Realizada conforme as informações de

mercado colhidas até o momento e redefinição de nova cesta

competitiva, com a adição de eventuais novos hotéis a serem

introduzidos no mercado nos próximos anos e pela saída de

algum empreendimento hoje incluso na cesta competitiva em

análise.

Projeção de demanda: a projeção de demanda leva em

conta as características próprias do mercado hoteleiro

estudado, bem como as características da cidade e a

consequente consistência do fluxo hoteleiro.

Projeção da Oferta (Estimativa):

Foram realizadas pesquisas junto as principais operadoras

hoteleiras do país para identificar novos empreendimentos

que poderiam concorrer com o hotel em estudo. Os

empreendimentos considerados neste estudo foram:

2015: Ibis Styles Anhembi, 200 Uhs – Anhembi (Ratificação

do hotel já mencionado na cesta competitiva);

2018: Entrada de Segurança, 150 Uhs (Novos hotéis que

podem não ter sido identificados na pesquisa de campo);

2019: Hotel Estudo Caio Calfat, 300 Uhs – Centro (sob

confidencialidade).

52


Na área de abrangência definida, existem também outros

projetos de novos empreendimentos, porém de categoria inferior ao

hotel em estudo, como é o caso do Ibis Budget São Paulo Frei

Caneca e o Total Brás, hotel do mesmo dono do hotel Mega Polo.

Com a entrada de novos empreendimentos na cesta

competitiva, entende-se que haverá uma reorganização geral na

oferta da cidade, desta forma, estima-se que os hotéis com

características de hotéis supereconômicos e mais defasados devem

se reposicionar e procurar uma nova de atuação:

Reposicionamento - Saídas do Grupo Competitivo

Saída Hotel UHs

2018 Boulevard São Luis 157

2019 San Raphael 214

2020 San Juan 63


Considerando as entradas e saídas de empreendimentos no

Grupo Competitivo definido, pode-se projetar a oferta da seguinte

forma:

53


Estimativa Caio Calfat Consulting – Uhs disponíveis por dia

As taxas de ocupação dos hotéis da cesta competitiva indicam

que o mercado hoteleiro de São Paulo encontra-se estável. A

entrada dos novos empreendimentos suprirá parte da demanda

existente, sem impactar negativamente o desempenho do mercado

como um todo. A oferta futura da cidade captará também a

demanda dos hotéis mais antigos, com menor força de mercado,

dado seu posicionamento, bandeira e estrutura.

54


Projeção de Demanda (Estimativa):

A projeção de crescimento da demanda do grupo competitivo

baseou-se na ponderação dos principais dados sócio econômicos

apresentados no estudo:

Fonte: IBGE e Caio Calfat Real Estate Consulting

Chegou-se então, em uma taxa de crescimento anual de

3,49%, que será utilizada para a projeção da demanda.

Contudo, frente às atuais condições sócio econômicas do

país, com sinais de recessão para 2015 e 2016, entende-se que a

projeção deva ser mais conservadora, assim a taxa de demanda

futura a ser aplicada à demanda é:

Assim, aplicando a taxa de crescimento apurada, a projeção

de demanda para o Grupo Competitivo do hotel em estudo é:

55


Uhs Vendidas:Média por dia do Grupo Competitivo

Estimativa Caio Calfat Real Estate Consulting

- Estimativa de Desempenho para o Hotel em Estudo:

O estudo de absorção não apontou problemas para a inserção

de um hotel com 198 unidades habitacionais, desta forma,

simulando o hotel no grupo competitivo estudado, temos o seguinte

quadro de ocupação estimativa para os primeiros cinco anos:

Diária Média: Valores correntes Setembro – 2015, sem café da manhã.

Projeção: Caio Calfat Real Estate Consulting

Legenda:

Oferta: Disponibilidade de Uhs para venda no ano;

56


Hotel em Estudo: acréscimo de oferta do hotel no grupo competitivo;

Oferta Total: Hotel em Estudo + Grupo Competitivo;

Fair Share: Percentual que divide proporcionalmente a demanda entre

os hotéis do grupo competitivo. O valor indicado é a proporção da

demanda que cabe ao hotel em estudo;

Penetração: Desempenho do hotel positivo ou negativo em relação ao

seu Fair ;

Demanda do Hotel: Aplicação do Fair Share e da taxa de penetração na

demanda estimada para o grupo competitivo;

Taxa de ocupação: Estimativa de taxa de ocupação para o hotel em

estudo;

Pick up: Demanda captada fora do grupo competitivo estimado. Prática

usual de equivalência entre 5% e 10% da oferta do hotel, pois o corte

da cesta não abarca o mercado inteiro.

Diária Média: Projeção de valores a serem cobrados pelo hotel; não

inclui café da manhã, valores correntes de Setembro de 2015.

Projeção de diária média: Diária média no ano 2018 foi baseada na

análise da cesta competitiva.

Os resultados da estimativa de desempenho podem ser assim

entendidos:

Taxa de Ocupação: O hotel se insere em mercado que está

se qualificando, com outros hotéis de rede se inserindo, fato que

transformará a percepção da oferta hoteleira na região.

A sugestão do hotel em estudo, a ser operado pela empresa

BHG, é oferecer um empreendimento econômico com qualidade de

produtos e serviços melhores que seus principais concorrentes e

com ótima localização.

Desta forma, estimou-se que o hotel tem condições de se

posicionar como o melhor produto do grupo competitivo,

57


principalmente pela política de diária média que se adotou,

conservadora em relação às atuais condições de mercado.

A taxa de ocupação estimada já apresenta níveis adequados

a partir do terceiro ano de operação e estabilização acima de 70%.

Diária Média: como dito acima, o hotel pode se posicionar

como o melhor hotel da região, assim estima-se diária média de

entrada de R$ 230,00, sem café da manhã.

58


Parecer Sobre a Qualidade do Empreendimento para o

Mercado de Investidores Imobiliários Pulverizados.

Atributo Hotel Localização

Localização: ADEQUADA

Terreno de fácil acesso aos principais pontos de interesse da região. Bastante movimentação de carros e pedestres no entorno durante o dia e noite. Alta visibilidade, o que é adequado para um hotel de negócios.

Mercado: EM

CRESCIMENTO

O mercado da região central é composto por empreendimentos antigos e defasados e carece de hotéis com qualidade de produtos e serviços profissionais.

O Hotel em Estudo:

VIÁVEL

O hotel em estudo está previsto para operar sob a bandeira Soft Inn, da empresa BHG, que tem abrangência nacional e conta com bons canais de comunicação e distribuição. O estudo de desempenho do hotel apontou uma taxa de ocupação adequada, chegando a 73% no quinto ano.

Ressalta-se e alerta-se que o Estudo de Viabilidade

Mercadológica e Econômico Financeira foi baseado em dados e

premissas coletadas ao longo da realização do mesmo, assim, há

riscos relacionados à obtenção dos resultados aqui expostos. Esses

riscos estão relacionados ao meio ambiente social e econômico do

país, ao próprio desenvolvimento do empreendimento e o risco de

outros competidores no mercado, além dos identificados. Assim, o

59


investidor deve ponderar esses potenciais riscos na decisão de

compra de uma unidade habitacional.

O projeto foi realizado de acordo com as características de

mercado levantadas nesse estudo e foi aprovado pela rede

hoteleira, o que fez com que premissas de produto e mercado

fossem relevadas na apresentação do modelo final de hotel a ser

desenvolvido.

Assim, não há ressalvas a serem feitas ao projeto nesse

momento.

60


7. Análise Financeira

A projeção de resultados foi baseada no desempenho estimado para o

hotel nos primeiro cinco anos de operação, conforme o item Análise do

Posicionamento Competitivo e Penetração do Empreendimento no

Mercado (taxa de ocupação e diária média prevista).

O fluxo de caixa para as análises financeiras foi estimado em 10 anos,

sendo os cinco primeiros anos conforme as projeções de resultados, que

serão apresentadas a seguir e para os demais anos foi adotado um

crescimento vegetativo de 2% a.a. para o fluxo de caixa, tendo como

base o resultado do quinto ano de operação.

Os valores são correntes de Setembro de 2015, sem inflação,

apresentados antes do Imposto de Renda.

Os resultados operacionais estão apresentados no modelo do Uniform

System of Accounting for the Lodging Industry, modelo mundial

reconhecido pela indústria hoteleira e utilizado pelas principais redes

hoteleiras do mundo. Separando os centros de receita (departamentos

operacionais) dos centros de custo (gastos não distribuíveis).

As receitas foram estimadas conforme valores médios de receita; esses

valores foram pesquisados nos hotéis definidos na cesta competitiva.

O Estudo de Viabilidade não contempla as taxas cobradas durante o

período pré-operacional.

Os gastos foram estimados conforme médias de mercado e pesquisa

direta na cidade, principalmente o gasto médio de folha de pagamento

(cargos e salários).

Termos específicos do demonstrativo de resultado foram detalhados no

Glossário.

Honorários e Taxas Contratuais da BHG foram considerados e já estão

refletidos no resultado apresentado.

Todas as despesas e remuneração das partes (Operadora Hoteleira,

Assessora e Incorporadora) já estão previstas no DRE.

Os resultados podem não ser atingidos, são frutos de premissas

mercadológicas e de ambiente sócio e econômico verificada no

momento da pesquisa, mudanças nessas premissas alteram o resultado.

61


Estima-se que o hotel inicie operações em 2018, segundo dados

fornecidos pela Incorporadora.

62


Receitas

63


Folha de Pagamento

64


Demonstrativo de Resultados

65


Análise Financeira

- Sensibilidade de Preço de Venda X Resultado para o

Comprador da Unidade:

Observações do Quadro Retorno ao Comprador da Unidade:

Fluxo de caixa do hotel antes do IR e sem inflação – preços

correntes de setembro de 2015

Rentab.: rentabilidade simples;

Média 10 anos: rentabilidade simples média do Ano 1 ao 10;

Média Ano 3 a 10: rentabilidade simples média do ano 3 ao 10;

FC da Perpetuidade: Perpetuidade calculada com a taxa de 9,6% e

considerando o crescimento do FC em 2% a.a.

TIR com Perpetuidade: Cálculo da TIR com o FC de Perpetuidade

somado ao FC 10.

A estimativa de resultados operacionais foi realizada entre os anos

de 2018 e 2022, a partir de 2023 foi considerado crescimento

vegetativo de 2% ao ano do fluxo de caixa.

66


- CapRate do Setor Imobiliário e a Rentabilidade do Hotel

em Estudo:

O CapRate do Setor Imobiliário varia conforme perfil e

interesse do investidor, porém, usualmente, o mercado realiza

suas contas de viabilidade com médias de rentabilidade ao

investidor imobiliário de 0,5% a.m. até 1,0% a.m.

A rentabilidade e CapRate do setor é difícil de ser medida,

porém, mas há informações disponíveis no mercado do FII Hotel

Maxinvest, que em junho de 2014 operava com 347 unidades

habitacionais, distribuídas em diversos hotéis, sendo que a

rentabilidade entre julho de 2013 e junho de 2014 foi de 6,47% a.a

considerando os resultados só da operação.

O CapRate adotado para a análise financeira foi de 8,3%, a

projeção anual da rentabilidade tendo como base a rentabilidade

mensal de maio de 2014 - essa foi a maior projeção anual no

período analisado, conforme se verifica no quadro abaixo:

67


Observações:

• Dados de Rentabilidade obtidos pelo fundo FII Hotel Maxinvest – HTMX11B que em junho de 2014

operava com 347 unidades habitacionais.

• Coluna Mensal: Rentabilidade do fundo mensal, baseada somente nos dados de operação das

unidades, sem considerar lucro com a venda das unidades.

• Acumulada: Rentabilidade 12 meses – julho de 2013 até junho de 2014.

• Projeção do Ano: Cálculo de CapRate Anual tendo como base a rentabilidade mensal obtida em Maio

de 2014 , a maior projeção de rentabilidade anual no período analisado.

• Fonte: http://www.ourinvest.com.br/pt/fundos-imobiliarios/fii-hotel-maxinvest/relatorios



68


8. Glossário

69


70


71


Anexo: Cálculo da Taxa Interna de Retorno:

______________________________________________________

______________________________________________________

Legenda:

F: Fluxo de Caixa

Números que Acompanham a letra F: Correspondem ao período do fluxo

de caixa correspondente

TIR: Taxa de desconto que permite descontar os fluxos de caixa e que o

resultado da soma, considerando os valores dos fluxos de caixa descontados,

incluindo o valor de investimento, seja 0.

No caso do estudo atual, no FC 10 soma-se a perpetuidade ao valor

correspondente ao FC 10. Essa metodologia é utilizada uma vez que o hotel é

um investimento de longo prazo e a capacidade de geração de caixa não se

exaure no décimo ano de operação.

Cálculo do FC da Perpetuidade: FC 10/ (CapRate Operacional –

Crescimento Vegetativo do FC6 ao FC 10) . CapRate Operacional: 8,35%;

Crescimento do FC6 ao FC 10: 2% a.a..

atualização do estudo de viabilidade mercadológica e ... · nosso controle e por se tratar de...

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