analise da aplicacao da engenharia de custos.pdf

UNIVERSIDADE DA AMAZÔNIA CENTRO DE CIÊNCIAS EXATAS E TECNOLOGIA

CURSO DE BACHARELADO EM ENGENHARIA CIVIL

DENISE CRISTINA DA ROCHA MOURA

WILLIAM CONCOURD

ORÇAMENTO

ANÁLISE DA APLICAÇÃO DA ENGENHARIA DE CUSTOS:

UM ESTUDO DE CASO EM UMA EMPRESA EM BELÉM-PA

BELÉM 2011


WILLIAM CONCOURD

.

ORÇAMENTO

ANÁLISE DA APLICAÇÃO DA ENGENHARIA DE CUSTOS ATRAVÉ S DA

COMPARAÇÃO ENTRE OS MÉTODOS PARAMÉTRICO E ANALÍTICO

Trabalho de Conclusão de Curso apresentado à Coordenação do curso de Engenharia Civil do Centro de Ciências Exatas e Tecnologia da Universidade da Amazônia como requisito para a obtenção do título de Bacharel em Engenharia Civil.

Orientador: Prof.ª Dr.ª Andréia Condurú.

BELÉM 2011


WILLIAM CONCOURD

.

ORÇAMENTO

ANÁLISE DA APLICAÇÃO DA ENGENHARIA DE CUSTOS ATRAVÉ S DA

COMPARAÇÃO ENTRE OS MÉTODOS PARAMÉTRICO E ANALÍTICO

Trabalho de Conclusão de Curso apresentado à Coordenação do curso de Engenharia Civil do Centro de Ciências Exatas e Tecnologia da Universidade da Amazônia como requisito para a obtenção do título de Bacharel em Engenharia Civil.

BANCA EXAMINADORA

________________________________________

ANDRÉIA CONDURÚ. Prof.ª Dr.ª (Engenharia Civil – Universidade da Amazônia –

UNAMA) (ORIENTADORA)

________________________________________

PAULO MÁRCIO DA SILVA ARANHA. Prof. Mestre. (Engenharia Civil –

Universidade da Amazônia – UNAMA)

________________________________________

GUSTAVO DUARTE CARDOSO. Prof. Mestre (UEPA)

Apresentado em: 07/12/2011. Conceito: ______________________

BELÉM 2011

Dedico a Deus, criador do universo e pai eterno, por proporcionar vida em abundância. A seu filho unigênito (Jesus) por ter dado Sua vida pela humanidade e por ser o amigo de toda hora. Aos meus Pais, Raimundo Moura e Dilena Rocha, pela boa criação e educação empreendida, como também na essencial contribuição nos meus estudos. Ao meu marido Igor que me incentiva e apoia nesta jornada da vida acadêmica. Ao meu querido filho Heitor que me dá forças para cumprir com meus objetivos. As minhas amigas Juliana Barata, Danielle Fernandes e Fabíola Campos por contribuírem com bons momentos de distração e entretenimento. Denise Cristina da Rocha Moura

Dedico em primeiro lugar a Deus nosso Pai Celestial por ter me dado tanta força em cumprir mais uma etapa de minha vida. A minha esposa Nayara por ter me incentivado todos os dias e ter compreendido minha ausência nas horas de meu estudo. A todos os meus filhos em especial ao Felipe ”in memória”. William Concourd

AGRADECIMENTOS

A Deus pelo dom da vida e por me conceder a oportunidade de realizar um sonho o

de Engenheira. A Prof.ª Dr.ª Andréia Condurú por ter contribuído sobremaneira na

elaboração deste trabalho científico.

Ao meu querido marido Igor Pereira, pelo companheirismo e ajuda no trabalho. A

minha esposa Nayara pelo incentivo no dia a dia.

Ao meu amigo William pela co-participação monográfica de conclusão de curso. E a

minha amiga Denise sempre companheira de equipe inclusive nesta participação

monográfica de conclusão de curso.

Aos meus colegas de classe pela boa convivência e pelos momentos divertidos em

sala de aula nestes anos (Denise). Aos meus amigos e colegas de classe que

sempre me respeitaram sem discriminação por ser o vovô entre eles.

LISTA DE TABELAS

TABELA 1: Modelo da tabela CUB – Projeto-Padrão Residencial. 24

TABELA 2: Modelo da tabela CUB – Projeto- Padrão COMERCIAIS. 24

TABELA 3: Modelo da tabela CUB – Projeto- Padrão GALPÃO INDUSTRIAL e RESIDÊNCIA POPULAR.

24

TABELA 4: Coeficientes para determinação da Área equivalente. 26

TABELA 5: Modelo de planilha de custo Analítico. 27

TABELA 6: Exemplo de alguns elementos de natureza diversa. 33

TABELA 7: Classificação dos materiais. 34

TABELA 8: Encargos Sociais e Trabalhistas - Horistas. 36

TABELA 9: Encargos complementares e total dos encargos sociais - Horistas.

37

TABELA 10: Encargos Sociais e Trabalhistas - Mensalista. 38

TABELA 11: Encargos complementares e total dos encargos sociais - Mensalistas.

38

TABELA 12: Memória de cálculo de jornada de trabalho – Horista. 39

TABELA 13: Memória de cálculo de ano trabalhado – Mensalista. 40

TABELA 14: Distribuição dos pavimentos por ambiente. 44

TABELA 15: Resumo dos cálculos do orçamento paramétrico. 47

TABELA 16: Salário base dos trabalhadores (h/h). 48

TABELA 17: Salário base dos trabalhadores (h/h), aplicado pela empresa. 48

TABELA 18: Resumo dos cálculos do orçamento analítico. 49

TABELA 19: Tabela comparativa entre o orçamento paramétrico e o analítico.

50

TABELA 20: Comparação entre os percentuais dos orçamentos paramétrico e analítico.

51

LISTA DE FIGURAS

Figura 1: Etapas de elaboração de um orçamento segundo o autor LIMMER, método da correlação simples.

19

Figura 2: Etapas de elaboração de um orçamento segundo o autor LIMMER, método da correlação múltipla.

20

Figura 3: Etapas de elaboração de um orçamento segundo o autor GIAMMUSSO.

21

Figura 4: Exemplo de planilha de levantamento quantitativo. 35

LISTA DE GRÁFICOS

GRÁFICO 1: Comparativo do Total Geral entre os dois orçamentos 50

GRÁFICO 2: Variação entre os serviços nos dois orçamentos 52

LISTA DE ABREVIATURAS

AC - Administração Central

BDI - Bonificação e Despesas Indiretas

CUB – Custo Unitário Básico

CD - Custo Direto

CI - Custo Indireto

CF - Custo Financeiro

COFINS - Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social

CPMF - Contribuição Provisória sobre Movimentação Finaceira

FGTS - Fundo de Garantia sobre Tempo de Serviço

ISS – Imposto Sobre Serviço.

INCC – Índice Nacional de Custo da Construção Civil

INCRA – Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária

INSS - Instituto Nacional do Seguro Social

PIS - Programa de Integração Social

QGBT – Quadro Geral de Baixa Tensão

SEBRAE - Serviço de Apoio à Pequena e Média Empresa

SECONCI - Serviço Social da Indústria da Construção e do Mobiliário

SESI - Serviço Social da Indústria.

SENAI - Serviço Nacional de Aprendizagem Industrial.

TCPO – Tabela de Composições de Preços para Orçamentos

RESUMO

A presente monografia tem por objetivo fazer uma análise de controle de custos, por meio da utilização de dois métodos orçamentários, a saber, o paramétrico e o analítico. Buscou-se diagnosticar os métodos teóricos, para a partir de então, compara-los analisando suas potencialidades em um estudo de caso orçamentário. Analisando uma das fases mais importantes para o início de um empreendimento, que é a fase de estimativa de custos e preparação do estudo de viabilidade econômica, posto que, costumeiramente as empresas pré- definem um coeficiente de custo ao projeto. E posteriormente, analisando a elaboração do orçamento analítico verificando se houve alguma discrepância de valores obtidos nos dois métodos orçamentários. Com base em informações de custo por metro quadrado (R$/m²) operado pela empresa estimou-se o provável lucro da mesma nesta edificação. PALAVRAS CHAVES: Orçamento, Engenharia de Custo, Orçamento Paramétrico, Orçamento Analítico.

ABSTRACT

The present monograph aims to perform an analysis of cost control through the use of two methods of budgeting, which is, the parametric and analytical. We tried to diagnose the theoretical methods, so from then compare them by analyzing their potential in a case study in budget. Analyzing one of the most important stages to the beginning of a enterprise, which is the stage of cost estimate and preparation of economic feasibility study, considering the companies usually pre-set a coefficient of cost to the project. Then, analyzing the development of analytical budget, checking if there was any discrepancy in values obtained in both budget methods. Based on cost information per square meter (R$/m²) operated by company, it was estimated its on that on that building.

KEY-WORDS: Budget, Cost Engineering, Parametric Budget, Budget Analytical.

SUMÁRIO

INTRODUÇÃO 13

1.1 TEMA EM ESTUDO 13

1.2 JUSTIFICATIVA 14

1.3 OBJETIVOS 14

Geral 14

Específicos 15

2 REVISÃO BIBLIOGRÁFICA 16

2.1 ENGENHARIA DE CUSTO 16

2.2 ORÇAMENTO 17

2.3 MÉTODO DE ORÇAMENTAÇÃO 18

2.3.1 Segundo Limmer 19

2.3.2 Segundo Giammusso 20

2.3.3 Paramétrico 22

2.3.3.1 CUB – Custo unitário básico 22

2.3.3.2 Área equivalente 25

2.3.4 Analítico 26

2.4 ELABORAÇÃO DO ORÇAMENTO 28

2.4.1 Composição dos Custos 29

2.4.1.1 Composição dos Custos Unitários 29

2.4.1.2 Custos Diretos 30

2.4.1.3 Custos Indiretos 30

2.4.1.4 Imprevistos e Contingências 32

2.4.2 Levantamentos dos Quantitativos 32

2.4.3 Encargos Sociais 35

2.4.3.1 Memória de Cálculo 39

2.4.4 Custo do Homem Hora 40

2.4.5 Cálculo do BDI para o Orçamento 41

3 METODOLOGIA DA PESQUISA 43

4 ESTUDO DE CASO 44

4.1DESCRIÇÃO DO EMPREENDIMENTO 44

4.2 DESCRIÇÃO DO ORÇAMENTO PARAMÉTRICO 46

4.3 DESCRIÇÃO DO ORÇAMENTO ANALÍTICO 47

4.4 ANÁLISE DOS RESULTADOS 49

5 CONSIDERAÇÕES FINAIS 54

REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS 56

ANEXO I – Orçamento paramétrico

ANEXO II – Orçamento analítico

ANEXO III – Cronograma físico-financeiro

13

CAPÍTULO 1 – INTRODUÇÃO

1.1 TEMA EM ESTUDO

Tratar deste assunto implicou em observar a forma como as construtoras

realizam está etapa importante da execução de um empreendimento, que é o

orçamento. Essa fase se mal elaborada ou realizada de maneira incompleta pode

trazer prejuízo para quem utilizar este orçamento, e desta forma não se consegue

alcançar alguns dos seus objetivos, que é de estabelecer metas orçamentárias,

quantificar materiais, quantificar serviços e estabelecer parâmetros mínimos e

máximos para os custos do projeto.

Um orçamento bem detalhado traz algumas vantagens para o construtor,

pois por meio dele se pode antecipar os custos necessários para construir uma

edificação, possibilita verificar a viabilidade ou não de um projeto, fornece

informações importantes de auxílio ao gestor na fase de tomada de decisão, permite

ao engenheiro prever e dimensionar as equipes que executarão um determinado

serviço e desta maneira calcular a produtividade da mesma, controla os materiais e

preços de produtos a serem utilizados, serve como elo entre serviços e custos, e em

função do orçamento se consegue fazer o controle físico- financeiro da obra.

E sem sombra de dúvidas, faz com que o gestor busque otimizar todo

esse processo de estimar custos do empreendimento, diminuindo sobremaneira os

problemas e frustrações advindos da execução de uma obra, e consequentemente

ao final deste processo, alcançar o principal objetivo das construtoras que é o lucro.

É por estas razões que as construtoras atualmente buscam cada vez mais

utilizar um orçamento detalhado como ferramenta de auxílio na gestão e controle de

seus empreendimentos.

14

1.2 JUSTIFICATIVA

Tendo em vista a importância dos procedimentos de preparação e

escolha de um método orçamentário, e quão escasso é o tempo no mundo

globalizado, algumas empresas utilizam como base para os seus cálculos dados de

padrões construtivos próprios para compor seus orçamentos e em suas análises de

viabilidade econômica. Sendo assim, este orçamento pode mostrar valores fora da

realidade de mercado, e/ou originar a diminuição nas margens de lucro, e/ou até a

perda da competitividade no campo imobiliário.

Partindo do princípio de que um mal orçamento pode ser desfavorável no

desempenho executivo de um projeto/obra levando a resultados desfavoráveis e até

desastrosos a uma empresa, um bom orçamento é imprescindível para o sucesso de

um projeto, pois trás consigo vários fatores que elevam sua segurança e

confiabilidade, sem deixar de observar as transformações do mercado, onde há

necessidade rápida, eficiente e confiável.

Um orçamento analítico ou detalhado muda completamente a ótica do

empreendedor, pois este método de orçamento pode fornecer dados confiáveis, em

tempo hábil para o construtor, pois se utiliza cálculos e estimativas seguras,

compatíveis com o mercado.

Desta forma, o orçamento analítico ou detalhado tornou-se ferramenta

fundamental para quantificar e medir serviços, estimar com garantia o valor de um

empreendimento e, em alguns casos, pode ser utilizado como instrumento de

cobrança de serviços não executados ou mal feitos.

Visando minimizar as disparidades com custos previstos, verificar a

viabilidade econômica de um projeto e custos finais de um empreendimento, o

presente trabalho pretende analisar a forma com que a WC Construções e

Incorporações Ltda, elabora os orçamentos de suas obras, e comparar os métodos

orçamentários paramétrico e analítico da obra Concourd One desta construtora.

1.3 OBJETIVOS

Geral

Analisar a metodologia orçamentária empregada pela WC Construções e

Incorporações Ltda, e confrontar os orçamentos paramétrico e o analítico.

15

Específicos

� Identificar métodos teóricos orçamentários;

� Comparar os tipos de orçamentos – paramétrico e analítico;

� Elaborar um estudo de caso – orçamentário;

16

CAPÍTULO 2 – REVISÃO BIBLIOGRÁFICA

CONCEITOS BÁSICOS

Neste capítulo serão apresentados referenciais teóricos sobre custos,

orçamentos e características essenciais para a composição deste projeto.

Inicialmente, abordar-se-á as definições de Engenharia de Custos, Orçamentos e as

principais características de um orçamento.

2.1 ENGENHARIA DE CUSTO

O conhecimento sobre engenharia de custos e orçamento na construção

civil compõe uma parte muito importante da engenharia, por esse fator, notou-se a

necessidade de se aprofundar os estudos nesta área.

Engenharia de custos caracteriza-se por preceitos e técnicas científicas

para solucionar o problema de estimar, regular os custos e lucratividade em um

campo da engenharia. (AACE – American Association of Cost Enginnering apud

CARDOSO, 2009).

“A engenharia de custo é considerada o ramo da engenharia que estuda os métodos de projeção, apropriação e controle dos recursos monetários necessários à realização dos serviços que constituem uma obra ou projeto, de acordo com um plano de execução previamente estabelecido.” (DIAS, 2010, p. 15).

A Engenharia de custos aborda ainda as:

� Análise da viabilidade econômico-financeira – que “significa o balanço

entre os custos e as receitas mensais e fornece uma previsão da situação financeira

da obra ao longo dos meses”. (MATTOS, 2006 p. 32)

17

� Estudo de pré-investimento – tem como finalidade “fundamentar políticas

de investimento e gestão e/ou determinar a visibilidade de projetos individuais, onde

se incluem: planos diretores e setoriais de desenvolvimento urbano, rural e regional

e outras atividades de planejamento, como também estudos de mercado e de

localização, viabilidade técnica, econômica e financeira, estudos de impactos

ambientais e sociais, estudos institucionais e atividades assemelhadas”. (TISAKA,

2006 p. 143)

� Planejamento das construções – “consiste na organização para a

execução, que inclui o orçamento e a programação da obra”. (GONZÁLEZ, 2008 p.

6). Ou pode ser “o processo de tomada de decisão que envolve o estabelecimento

de metas e dos procedimentos necessários para atingi-las, sendo efetivo quando

seguido de um controle”. (FORMOSO, 1991 apud SANTOS p. 2).

� Controle de custos – permite “identificar possíveis fontes de erro na

composição do orçamento original, e gerando uma história para a empresa, útil para

futuras estimativas”. (MATTOS, 2006 p. 62)

2.2 ORÇAMENTO

Definir orçamento é algo bastante difícil e tem sido alvo de várias

discussões entre especialistas no assunto, por essa razão, o orçamento foi - e

continua sendo – uma previsão de custo que dispõe de múltiplas interpretações de

especialistas da área, mas sempre com o foco de que não se pode afirmar ou

determinar a exatidão do custo, entretanto observando que a probabilidade de

certeza seja o mais próximo de 100%.

“Se há interesse em obter uma estimativa rápida ou baseada apenas na

concepção inicial da obra ou em um anteprojeto, o tipo mais indicado é o

paramétrico” (GANZALEZ, 2008 p. 9).

“O orçamento discriminado é mais preciso, mas exige uma quantidade

bem maior de informações. Às vezes, durante o desenvolvimento do projeto, é

interessante realizar a estimativa de forma cuidadosa ao menos nas partes que já

foram definidas. Para as demais, pode se aplicar estimativas baseadas em

percentuais médios de obras anteriores” (GANZALEZ, 2008 p. 9).

Para os autores Avila, et al., (2003 p. 2) o orçamento pode ser definido da

seguinte forma: como unidades físicas e valores monetários expressos em

quantidades.

18

Para Martins, 1998, apud Cardoso, 2009 p. 15, O orçamento define-se

como o detalhamento dos custos de um.

O conceito de orçamento pode ser considerado como a relação entre

coordenação, controle e valores, para determinar a tomada de decisão em uma

organização (HORNGREN, 1986 apud DOMINGUES, 2002 p. 15).

Orçamento pode ser visto como a discriminação de todos os serviços e

materiais necessários convertidos em quantidades e valores financeiros, para

executar uma obra (LOSSO, 1995 apud DOMINGUES, 2002).

Já Limmer entende orçamento como:

“A determinação dos gastos necessários para a realização de um projeto, de acordo com um plano de execução previamente estabelecido, gastos esses traduzidos em termos quantitativos” (LIMMER, 1997, p. 86).

Algo que se observou dentre os estudos realizados para executar este

trabalho, é que pode se quantificar diferentes unidades referenciais, como serviços

ou materiais, para valores monetários na composição de um orçamento e este

caracteriza-se como objeto principal que compõe um gerenciamento da construção

de um empreendimento (GALVÃO, 1990 apud DOMINGUES, 2002 p. 58).

Faz se necessário ressaltar que a elaboração de um orçamento envolve o

conhecimento e estimativa de uma série de custos e fatores que podem não estar

vinculados diretamente com a obra, pois dizem respeito à administração da

empresa, o capital de giro da mesma, às taxas de juros do mercado, até à falta de

profissional especializado e, principalmente à evolução do mercado imobiliário da

região.

2.3 MÉTODOS DE ORÇAMENTAÇÃO

Neste trabalho, dar-se-á ênfase aos métodos Paramétrico e Analítico,

mas para obter um bom entendimento sobre o assunto, faz-se necessário apresentar

preliminarmente outros métodos de forma sucinta. Estes métodos dão uma rápida

estimativa de custos ao orçamentista.

“Os orçamentos podem variar em função da sua pretensa finalidade e do

nível de evolução ou detalhamento disponível dos projetos, que servem de

subsídio técnico à sua elaboração”. (CARDOSO, 2009, p. 198).

19

2.3.1 Segundo Limmer

Existem duas maneiras de elaborar este modelo que é um pouco mais

complexo na execução das suas etapas de composição do orçamento.

A primeira é a da correlação simples:

“produtos semelhantes e de um mesmo tipo, porém com dimensões diferentes, tem cada um custo proporcional a sua dimensão característica, que pode ser considerada como uma variável livre ou de característica. Onde será determinada uma variável α, que deverá variar entre 0,60 a 0,95” (LIMMER, 1997, p. 90).

Basta associar o custo a uma obra ou serviço já executado anteriormente

– necessariamente semelhante -, criando assim um fator de correlação entre eles,

conforme a Figura 1.

Figura 1: Etapas de elaboração de um orçamento segundo LIMMER, método da correlação simples -

extraído e adaptado de Domingos, M. A

A segunda é a da correlação múltipla:

“o projeto é decomposto em partes, de modo que o seu custo total, seja a soma do custo de cada uma das partes em que estiver sido desdobrado” (LIMMER, 1997, p. 90).

Então neste processo faz se a somatória de todos os custos baseados na

correlação simples, mas somente em cima dos serviços, conforme Figura 2.

20

Figura 2: Etapas de elaboração de um orçamento segundo LIMMER, método da correlação múltipla -

extraído e adaptado de Domingos, M. A

Neste modelo de orçamento existe alguns fatores que levam o

orçamentista a se decidir por ele, que se trata de deficiência nos projetos, mão de

obra não especializada, execução de várias atividades e sucessivas alterações de

preços de insumo. (DOMINGUES, 2002, p. 65).

2.3.2 Segundo Giammusso

Este modelo já é mais elaborado que o anterior, pois é baseado em três

condicionais que são o projeto, especificações e normas (Figura 3), através destas

análises de projeto se definem a quantidade dos serviços e natureza dos serviços, e

das especificações, extraí-se o insumo. (DOMINGUES, 2002 p. 63).

21

Figura 3: Etapas de elaboração de um orçamento segundo o autor GIAMMUSSO - extraído e

adaptado de Domingos, M. A

Os insumos "especificados" possibilitam a sua quantificação, bem como a

sua cotação e a determinação dos encargos neles incidentes. Desta associação,

obtém-se o preço unitário do serviço, que associado à sua quantificação, resultará

no custo do serviço. (DOMINGUES, 2002 p. 63).

O custo direto origina-se a partir da somatória dos diversos custos de

serviços. As despesas administrativas locais, despesas administrativas centrais, os

encargos financeiros e o custo de comercialização determinam o Custo Indireto. Ao

agrupamento destes custos indiretos, acrescidos do lucro, denominou BDI1. O BDI

juntamente com os Custos Diretos tornam-se os responsáveis pela determinação do

Preço Final. (DOMINGUES, 2002 p. 63).

1 BDI - Dá-se a designação de Benefícios (ou Bonificação) e Despesas Indiretas (BDI) ao quociente da divisão do custo indireto - acrescido do lucro - pelo custo direto da obra (MATTOS, 2006, p. 234).

22

2.3.3 Paramétrico

Desde o início de um empreendimento temos necessidade de estabelecer

estimativas de custo mesmo sem ter os projetos arquitetônico, estrutural e

instalações, em geral.

O método de estimativa paramétrica encontra grande utilidade porque

consiste em cálculos de um ou mais algoritmos matemáticos que relacionam dados

técnicos, e parâmetros de obra e depende muito da experiência profissional, pois

muitas suposições são estabelecidas na sua formulação. (CARDOSO, 2009, p. 218).

Esse método não prevê qualquer tipo de contingência, cabe ao

engenheiro orçamentista fazê-lo a parte como complemento, por meio das técnicas

de análise de risco.

Esse tipo de orçamento paramétrico baseia-se essencialmente na

determinação de constantes de consumo de materiais e mão-de-obra por unidade

de serviço. (FORMOSO et al. , 1986, apud DOMINGUES, 2002).

Resulta da decomposição da obra nos seus diversos serviços, tendo suas

quantidades determinadas e associadas ao custo unitário de execução, dependendo

da precisão e da qualidade das informações extraídas do projeto e das constantes

utilizadas. Sua precisão é de aproximadamente 15%. (HEINECK, 1995 apud

DOMINGUES, 2002).

“É uma estimativa de custo inicial, é estimada com base na concepção básica da obra em função de coeficientes por área construída” (GONZALEZ, 2007 apud BERWANGER, 2008 p. 15)

2.3.3.1 CUB – Custo unitário básico

Foi criado em dezembro 1964, através da Lei Federal 4.591, a partir do

qual o mercado imobiliário nacional passou a contar com um importante instrumento

para as suas atividades. Criado inicialmente para servir como parâmetro na

determinação dos custos dos imóveis, o CUB/m² foi, ao longo dos anos,

conquistando o caráter de indicador de custo setorial, reflexo da sua seriedade,

comprovada tecnicamente através da evolução normativa que o acompanha.

(SINDUSCON- MG, 2007 p. 13).

23

“O CUB é o resultado da mediana de cada insumo representativo coletado junto às construtoras, multiplicada pelo peso que lhe é atribuído de acordo com o padrão calculado” (MATTOS, 2006 p. 35).

Atualmente, a Norma Brasileira que estabelece a metodologia de cálculo

do CUB/m² é a ABNT NBR 12721:2006, portanto, este é o arcabouço técnico do

CUB/m². (Sinduscon- MG, 2007 p. 16).

“os custos estão divididos de acordo com a unidade autônoma (tipo de construção e número de quartos), número de pavimentos e padrão de acabamento” (MATTOS, 2006 p. 35).

Deve-se ficar atento que o CUB/m² é somente uma estimativa parcial do

custo da obra e não global, pois não estão inclusos diversos tipos de serviços, -

como, por exemplo: infraestrutura, fundações, tirantes, rebaixamento do lençol

freático, elevadores, equipamentos, instalações, obras e serviços complementares

como urbanização, piscina, quadra de esporte, jardim, projetos em geral, instalação

e regulamentação dos condomínios, taxas e emolumentos cartoriais, remuneração

do construtor e do incorporador, etc. (BERWANGER, 2008 p. 17)

Caso os projetos não estejam completos o custo total da obra poderá ser

estimado através da área ou volume construído relacionado com um índice

padronizado para cada tipo de construção, o comumente utilizado é o CUB2, ou

outro índice que pode ser utilizado é o SINAPI (Caixa), os indicadores da Fundação

Getúlio Vargas e os custos médios publicados pela editora PINI (GONZALEZ, 2008,

p. 10).

Os coeficientes de cada tipo de obra podem ser verificados e extraídos da

NBR 12721/2006 e do coeficiente de ajuste de preço, ou seja, do INCC – Índice

Nacional da Construção Civil, que é publicado mensalmente pela FGV – Fundação

Getulio Vargas, tendo como base o CUB/m² BRASIL, que caracteriza-se como a

media dos CUB’s de todos Estados participativos da Construção Civil.

A seguir, serão apresentados os modelos de tabela CUB – Custo Unitário

Básico de construção -, de acordo com a norma NBR 12.721/2006.

2 “Custo Unitário Básico da Construção Civil (CUB) representa o custo da construção, por m², de cada um dos padrões de imóvel estabelecidos” (MATTOS, 2006 p. 35).

24

TABELA 1: Modelo da tabela CUB – Projeto-Padrão Residencial.

PADRÃO BAIXO PADRÃO NORMAL PADRÃO ALTO

R-1 885,8 R-1 1.037,14 R-1 1.304,39

PP-4 846,06 PP-4 982,26 R-8 1.070,17

R-8 810,35 R-8 874,09 R-16 1.129,28

PIS 594,98 R-16 846,92

Fonte: SINDUCON-PA, 2011.

TABELA 2: Modelo da tabela CUB – Projeto-Padrão COMERCIAIS CAL (Comercial Andares Livres) e CSL (Comercial Salas e Lojas).

PADRÃO NORMAL PADRÃO ALTO

CAL-8 1.012,15 CAL-8 1.085,42

CSL-8 876,04 CSL-8 955,1

CSL-16 1.169,77 CSL-16 1.273,87


TABELA 3: Modelo da tabela CUB – Projeto-Padrão GALPÃO INDUSTRIAL (GI) e RESIDÊNCIA POPULAR (RP1Q)

RP1Q 882,23

GI 513,86


A NBR 12721/06 fornece apenas as quantidades de insumo, por metro

quadrado de construção, esses dados são derivados das relações completas de

materiais e mão-de-obra, e cabe ao Sindicato da Construção Civil a coleta de preço

junto às construtoras e fornecedores de materiais onde se faz necessária uma

análise estatística dos dados para relacionar com o preço do insumo contido na lista

da norma. O valor da mão-de-obra é o percentual relativo aos encargos sociais e

benefícios, ao qual deve-se, incluir todos os encargos trabalhistas e previdenciários,

direitos sociais e obrigações, inclusive acordo coletivo dos sindicatos

(BERWANGER, 2008 p. 17).

25

2.3.3.2 Área equivalente

Para calcular o custo unitário básico, os avaliadores deverão saber

calcular a área equivalente de construção, que são coeficientes utilizados para

calcular partes da edificação cujo custo de execução são diferentes daquele padrão

usado como base de cálculo. A área equivalente é encontrada por meio da

multiplicação das áreas reais construídas, pelos seus coeficientes de

homogeneização (ROCHA, 2008 apud BERWANGER, 2008 p. 19)

A norma cria critérios de caracterização sobre área em um edifício que

são de importante classificação: (NBR 12721:2005, p. 3).

� Área real do pavimento;

� Área real privativa da unidade autônoma;

� Área real de uso comum;

� Área coberta;

� Área descoberta;

� Área equivalente.

Vale ressaltar que a NBR 12721/06 determina procedimentos a serem

adotados para o cálculo de determinação das áreas anteriormente citadas, e para

melhor entendimento deste procedimento será mostrado o conceito de área

equivalente, que será utilizado no orçamento paramétrico do estudo de caso.

“Área virtual cujo custo de construção é equivalente ao custo da respectiva área real, utilizada quando este custo é diferente do custo unitário básico da construção adotado como referência. Pode ser, conforme o caso, maior ou menor que a área real correspondente.” (NBR 12721:2005, p. 7).

A NBR 12721/06, sugere valores para alguns desses coeficientes que

podem ser aplicados em diversos tipos de áreas na edificação, podendo ser adotado

diretamente ou por similaridade. Abaixo segue a Tabela 4 com os coeficientes

contidos na referida norma (BERWANGER, 2008 p. 19).

26

TABELA 4: Coeficientes para determinação da Área equivalente.

COEFICIENTES MÉDIOS PARA DETERMINAR A ÁREA EQUIVALE NTE DE CONSTRUÇÃO

Garagem (subsolo) 0,50 a 0,75

Área privativa (unidade autônoma padrão) 1,00

Área privativa salas com acabamento 1,00

Área privativa salas sem acabamento 0,75 a 0,90

Área de loja sem acabamento 0,40 a 0,60

Varandas 0,75 a 1,00

Terraços ou áreas descobertas sobre lajes 0,30 a 0,60

Estacionamento sobre terreno 0,05 a 0,10

Área de projeção do terreno sem benfeitoria 0,00

Área de serviço – residência unifamiliar padrão baixo (aberta) 0,50

Barrilete 0,50 a 0,75

Caixa d’água 0,50 a 0,75

Casa de máquinas 0,50 a 0,75

Piscinas, quintais, etc. 0,50 a 0,75

Fonte: NBR 12721/2005, p. 7.

2.3.4 Analítico

O seguinte autor MATTOS, 2006 conceitua orçamento analítico como

sendo uma composição de custos unitários para cada serviço da obra, levando em

consideração quanto de mão-de-obra, material e equipamento é gasto em sua

execução.

“O orçamento analítico constitui a maneira mais detalhada e precisa de se prever o custo da obra. O mesmo é efetuado a partir de composições de custos e cuidadosa pesquisa de preços dos insumos. Procura se chegar a um valor bem próximo do custo "real"”. (MATTOS, 2006 p. 42).

Já o outro autor AVILA, 2003 trata orçamento analítico como a

demonstração do preço unitário de cada serviço a cumprir bem como o preço total a

27

ser cobrado do cliente. E indica que este orçamento deve ser apresentado em

planilhas e esta planilha pode ser composta dos seguintes elementos:

1. Discriminação de todos os itens e subitens dos serviços;

2. Unidades de serviços;

3. Quantidades;

4. Preços unitários de serviços;

5. Preço parcial ou subtotal para cada subitem;

6. Preço do item ou subtotal de cada item;

7. Preço total do empreendimento sem o BDI isto é o custo direto;

8. Preço total do empreendimento com BDI.

“O subtotal representa a multiplicação das quantidades pelos preços

unitários respectivos, de cada subitem, ou, quando se trata de serviço expresso por

verba, o valor da verba correspondente. O preço total ou o custo total é a soma de

todas as parcelas correspondente aos valores dos subtotais ou dos subitens para

cada serviço”. (AVILA, 2003 p. 43)

AVILA, 2003 recomenda evidenciar o valor do BDI nos orçamentos, pois

caso haja a quebra de contrato por parte do cliente, o valor do BDI bem como o valor

dos serviços já prestados pode ser cobrado segundo especificado no código civil.

Igualmente, não se deve esquecer que no valor do BDI estão incluídos os custos de

administração da obra e empresa, despesas financeiras e de risco, impostos e taxas

a serem recolhidos pela empresa, bem com o lucro estimado, abaixo um exemplo de

planilha.

TABELA 5: Modelo de planilha de custo Analítico.

ITEM UN QTDE PREÇO UNITÁRIO

PREÇO TOTAL

1. SERVIÇOS PRELIMINARES 2.913,13

1.1 – Abrigo provisório M2 12,00 130,19 1.562,26

1.2 – Ligação provisória de Energia Vb 1,00 169,78 169,78

1.3 – Instalação provisória de agua Vb 1,00 447,09 447,09

1.4 – Tapume de chapa de madeira M2 29,40 19,69 578,92

28

1.5 – Locação de obra M2 48,40 1,94 94,07

1.6 – Raspagem e limpeza do terreno

2. INFRA – ESTRUTURA 1.137,86

2.1 – Forma de tabua de pinho M2 42,72 13,78 588,74

2.2 – Armadura CA 50B Kg 225,00 1,01 226,14

2.3 – Preparo de concreto estrutural M3 4,50 68,60 308,68

2.4 – Escavação manual de valas M3 3,60 3,97 14,30

--------------------------------------------

13. SERVIÇOS COMPLEMENTARES 543,03

Execução e regularização de base para revestimentos de pisos

M2

26,33

1,54

40,46

Preparo de concreto não estrutural M3 2,11 61,09 128,67

Execução de lastro de concreto não estrutural M2 26,33 9,92 261,09

13.2 – Limpeza geral M2 200,00 0,56 112,81

TOTAL GERAL 4.594,02

TOTAL COM BDI (x%) y.yyy,yy

Fonte: Avila, 2003 p. 43.

2.4 ELABORAÇÃO DO ORÇAMENTO

Um orçamento pode ser expresso em diferentes unidades referenciais,

sendo a de maior utilização a unidade monetária. Nada, porém impede que se

expresse um orçamento em unidades não monetárias a serem gastas na

materialização do empreendimento, como por exemplo, homens-horas reais de

trabalho (LIMMER, 1997 p. 86).

O orçamento de um projeto baseia-se na previsão de ocorrência de

atividades futuras logicamente encadeadas e que consomem recursos, ou seja,

acarretam custos que são, geralmente expressos em termos de unidades monetária

padrão sendo, pois basicamente uma previsão de ocorrências monetárias ao longo

do prazo de execução do projeto (LIMMER, 1997 p. 86).

Orçar não é um mero exercício de futurologia ou jogo de adivinhação. Um

trabalho bem executado, com critérios técnicos bem estabelecidos, utilização de

29

informações confiáveis e bom julgamento do orçamentista, pode gerar orçamentos

precisos, embora não exatos, porque o verdadeiro custo de um empreendimento é

virtualmente impossível de se fixar de antemão. (MATTOS, 2006 p. 22).

2.4.1 Composição dos Custos

Dá-se o nome de composição de custos ao processo de estabelecimento

dos custos incorridos para a execução de um serviço ou atividade, individualizado

por insumo e de acordo com certos requisitos pré-estabelecidos. As categorias de

custo envolvidas em um serviço são tipicamente: Material, Mão-de-obra e

Equipamento (MATTOS, 2006, p. 62).

Este tipo de composição é feita a partir de coeficientes técnicos de

consumo extraídos de publicações especializadas ou compilados por cada empresa,

pelo processo de experiência e erro, em função do planejamento e do controle dos

projetos por ela executados (LIMMER, 1997 p. 87).

A determinação da contribuição relativa de cada uma dessas categorias é

a essência do processo de estabelecimento de qualquer composição de custos. Há

ainda custos de subcontratos e os indiretos (MATTOS, 2006, p. 62).

2.4.1.1 Composição dos Custos Unitários

A composição de custos unitários é uma tabela que apresenta todos os

insumos que entram diretamente na execução de uma unidade de serviço, com seus

respectivos custos unitários e totais (MATTOS, 2006, p. 63).

O custo unitário corresponde a uma unidade de serviço como: custo de 1

m³ de escavação, 1 m² de alvenaria, 1 m² de pintura, e etc. (MATTOS, 2006, p. 63).

� Insumo – É cada um dos itens de material, mão- de- obra e equipamento;

� Unidade – É a unidade de medida do insumo;

� Material (kg, m, m², m³, um), mão de obra (hora ou homem-hora) e

equipamento (hora de máquina);

� Índice – É a incidência de cada insumo na execução de uma unidade de

serviço;

30

� Custo unitário – É o custo de aquisição ou emprego de uma unidade de

insumo.

� Custo total - É o custo total do insumo na composição de custos unitários.

É obtido na multiplicação do índice pelo custo unitário. A somatória desta coluna é o

custo total do serviço. (MATTOS, 2006 p. 63)

2.4.1.2 Custos Diretos

São gastos feitos, com insumos como mão-de-obra, materiais e, ainda,

equipamentos e meios, incorporados ou não ao produto (LIMMER, 1997 p. 87).

Os custos diretos são aqueles que estão diretamente ligados ao serviço

que se pretende executar, sua avaliação é obtida através das quantidades previstas

em projeto e outros documentos, inclui nesse custo o preço dos insumos, mão-de-

obra e leis sociais correspondentes (PARGA, 1995 apud BERWANGER, 2008 p. 21).

O custo direto é o resultado de todos os custos unitários para a

construção da edificação obtidos pela aplicação dos consumos dos insumos sobre

os preços de mercado, que são multiplicados pelas respectivas quantidades, define

ainda os custos de infraestrutura necessária para execução e realização da obra

(TCPO 13, 2008 apud BERWANGER, 2008 p. 21).

Os custos diretos são aqueles diretamente associados aos serviços de

campo. Representam o custo orçado dos serviços levantados. A unidade básica é a

composição de custos, os quais podem ser unitários, ou seja, referendados a uma

unidade de serviço (quando ele é mensurável- ex.: kg de armação, m³ de concreto)

ou dado como verba (quando o serviço não pode ser traduzido em uma unidade

fisicamente mensurável- ex.: paisagismo, sinalização) (MATTOS, 2006, p. 29).

2.4.1.3 Custos Indiretos

É a somatória de todos os gastos com elementos coadjuvantes

necessários à correta elaboração do produto ou não, então, de gastos de difícil

alocação a uma determinada atividade ou serviço, sendo por isso diluídos por certo

grupo de atividades ou mesmo pelo projeto todo (LIMMER, 1997 p. 87).

A melhor definição de custo indireto talvez seja uma definição por

exclusão: custo indireto é todo custo que não apareceu como mão-de-obra, material

ou equipamento nas composições de custos unitários do orçamento. Em outras

31

palavras, é todo custo que não entrou no custo direto da obra, não integrando os

serviços de campo orçados (escavação, aterro, concreto, revestimento, etc.)

(MATTOS, 2006, p. 200).

Do ponto de vista da classificação, um custo é tido como indireto se não

tiver sido considerado como custo direto. Assim é que a betoneira, se não tiver sido

incluída como insumo no serviço de reboco - o que seria um custo direto -, terá que

ser tratada como custo indireto (MATTOS, 2006, p. 200).

É comum o termo despesas indiretas (DI) como sinônimo do custo indireto

da obra. As despesas indiretas associam-se normalmente com manutenção do

canteiro de obras, salários, despesas administrativas, taxas, emolumentos, seguros,

viagens, consultoria, fatores imprevistos e todos os demais aspectos não orçados

nos itens de produção. O salário do mestre, a alimentação da equipe e o custo de

vigilância do canteiro vão ser o mesmo, quer a obra produza 200 m³ de concreto em

um mês, quer produza 30 m³ (MATTOS, 2006, p. 200).

O custo indireto geralmente fica na faixa entre 5 e 30% do custo total da

construção e oscila em função dos aspectos de localização geográfica, política da

empresa, prazo e complexidade com obras de elevado grau de dificuldade que

tendem a uma maior supervisão de campo e suporte (MATTOS, 2006, p. 200).

Os custos indiretos são decorrentes da estrutura da obra e da empresa e

não podem ser atribuídos diretamente à execução de um dado serviço. Os custos

indiretos variam muito, principalmente, em função do local de execução dos

serviços, do tipo de obra, impostos incidentes, e ainda com as exigências do edital

ou contrato. Devem ser distribuídos pelos custos unitários diretos totais dos serviços

na forma de percentual destes (DIAS, 2001 p. 142).

Segundo DIAS (2001) p. 143, os custos indiretos que mais afetam são:

a) Mobilização e desmobilização dos equipamentos – Em função da

localização da obra

b) Mobilização e desmobilização de pessoal – Deslocamento de pessoal

c) Mobilização e desmobilização de ferramentas e utensílios – Manuseio no

depósito da construtora.

d) Administração local – Custo da administração local

e) Administração central – Rateio dos custos da sede da construtora.

f) Despesas financeiras – Apropriação do custo financeiro se houver.

32

g) Benefício – Percentual a ser aplicado sobre orçamento final

h) Risco ou eventuais – Correspondente aos imprevistos da obra.

2.4.1.4 Imprevistos e Contingências

Um orçamento, por mais detalhado e criterioso que seja, é sempre

aproximado, pois é impossível se preverem todas as casualidades da obra. Na

construção civil, onde os cenários, os objetos de trabalho e as particularidades de

metodologia variam de obra para obra, os fatores imprevistos ganham uma

importância ainda maior (MATTOS, 2006 p. 211).

Os imprevistos acarretam atrasos de cronograma, acréscimo de custos

diretos e indiretos, além de poderem colocar em risco a sanidade financeira da

construção (MATTOS, 2006 p. 211).

Segundo Mattos (2006 p. 211) pode-se distinguir três tipos de imprevistos:

1) de força maior, 2) de previsibilidade relativa e os 3) aleatórios.

� De força maior: que são os naturais, econômicos e os sociopolíticos.

� De Previsibilidade relativa: que são chuvas de estação, cheias,atrasos de

pagamentos e recebimentos, oscilações de produtividade, interrupção de

trabalho etc.

� Aleatórios: que são os mais difíceis de prever, contudo normalmente o

percentual a ser incluído no orçamento fica na faixa entre 1 e 3% dos custos

diretos e indiretos.

2.4.2 Levantamentos dos Quantitativos

O início da orçamentação de uma obra requer o conhecimento dos

diversos serviços que a compõe. Não basta saber quais os serviços, é preciso saber

também quanto de cada um deve ser feito (MATTOS, 2006, p. 46).

A etapa de levantamento de quantidades (ou quantitativos) é uma das

que intelectualmente mais exigem do orçamentista, porque demanda leitura de

projeto, cálculos de áreas e volumes, consulta a tabelas de engenharia, tabulação

de números, etc (MATTOS, 2006, p. 46).

33

A quantificação dos diversos materiais (ou levantamento de quantidades)

de um determinado serviço deve ser feita com base em desenhos fornecidos pelo

projetista, considerando-se as dimensões especificadas e suas características

técnicas (MATTOS, 2006, p. 46).

O processo de levantamento das quantidades de cada material deve

sempre deixar uma memória de cálculo fácil de ser manipulada, a fim de que as

contas possam ser conferidas por outra pessoa e que uma mudança de

características ou dimensões do projeto não acarrete um segundo levantamento

completo. Em vista disso, são normalmente usados formulários padronizados por

cada empresa (MATTOS, 2006, p. 46).

A seguir, serão mostradas duas tabelas, onde observar-se na Tabela 6

alguns elementos de natureza diversa e na Tabela 7 a classificação dos materiais:

TABELA 6: Exemplo de alguns elementos de natureza diversas.

DIMENSÃO EXEMPLO

Lineares Tubulação, meio-fio, cerca, sinalização horizontal de estrada, rodapé

Superficiais ou de área Limpeza e desmatamento, fôrma, alvenaria, forro, esquadria,pintura, impermeabilização, plantio de grama

Volumétricos Concreto, escavação, aterro, dragagem, bombeamento

De peso Armação, estrutura

Adimensionais Referem-se a serviços que não são pagos por medida, mas por simples contagem: postes, portões, placas de sinalização, comportas

Fonte: Mattos, 2006 p. 44

Quanto à permanência, os materiais empregados em uma obra podem

ser classificados em dois tipos de acordo com a Tabela 7:

34

TABELA 7: Classificação dos materiais.

CLASSE CARACTERISTICAS EXEMPLO

Permanentes Ficam incorporados ao produto final

Concreto, aço, tina, areia, cimento,brita, tijolo

Não permanents

São utilizados durante a fase de construção e removidos em seguida

Madeiras p/forma e escoramento, tensores metálicos de forma, prego, desmondante, tubulações, provisórias, (ar comprimido, ventilação, agua

Fonte: Mattos, 2006 p. 44

O construtor pode fabricar seu próprio material. Um exemplo é uma obra

de estrada em que o agregado provém da britagem e peneiramento de blocos

rochosos escavados a fogo. Nesse caso, o preço do material (seja em metro cúbico

ou em tonelada) é o preço do desmonte da rocha mais seu beneficiamento.

(MATTOS, 2006, p. 59).

� Demolição: O volume a ser demolido “cresce” quando passa a ser entulho

recomenda-se multiplicar o volume de demolição por 2 (dois) obtendo assim o

volume de entulho.

� Terraplanagem: Sempre que o solo ou rocha em sua posição natural é

escavado sofre um aumento de volume estimado em 30% esse fenômeno é

chamado empolamento.

� Armação: O serviço de armação é estimado em peso, sendo que alguns

projetistas acrescem 10% na quantidade do aço devido às perdas, nesse

caso não há necessidade de introduzir perdas na composição de custo.

� Área de Alvenaria: Quando num pano de parede existirem aberturas

(janelas, portas, elementos vazados, etc.) com áreas menores que 2 m²

despreza-se o vão na área total da parede, quando a área da abertura for

maior que 2 m² desconta-se o excedente.

� Pintura: Na pintura de portas, janelas, grades utiliza-se um fator

multiplicador sobre a área frontal denominado vão luz.

� Cobertura: o levantamento de quantidades em cobertura deve se tomar

em consideração a inclinação de cada água do telhado, isto é, obtendo a área

real do telhado ao longo da hipotenusa.

35

Com a listagem dos serviços a serem executados e seus respectivos

quantitativos, deve-se preencher o formulário denominado planilha de serviços e

quantidades, podendo ser utilizado o modelo apresentado da Figura 4 abaixo:

(DIAS, 2004, p. 39).

Figura 4: Exemplo de planilha de levantamento quantitativo.

2.4.3 Encargos Sociais

Define-se por encargos sociais, todos os encargos incidentes sobre a

folha de pagamento de salários. Na maioria das vezes o custo das leis sociais será

embutido nos próprios salários, devendo ser calculado como um percentual deste.

Uma vez que constantemente são alteradas algumas das leis que regem o cálculo

dos encargos sociais, cabe ao orçamentista acompanhar a evolução destas leis, de

modo a manter atualizado o percentual referente a este item de custo, de suma

importância por seu elevado peso no preço final de qualquer empreendimento

(DIAS, 2004, p. 56).

Atualmente, a maior parte dos custos dos encargos sociais decorre da

nova Constituição do Brasil promulgada em outubro de 1988. Face ao elevado

percentual sobre o salário nominal pago aos empregados, é de fundamental

importância cada empresa avaliar periodicamente o valor de encargos sociais a ser

previsto nos orçamentos das obras. Deverão ser consideradas algumas

peculiaridades de cada empresa que afetam o custo das leis sociais, isto é,

rotatividade média da mão-de-obra, percentual de funcionários que obtém o aviso

prévio indenizado, etc (DIAS, 2004, p. 56).

36

A taxa de leis sociais deve ser calculada em função da forma de

contratação dos profissionais, o que pode ser atestado através da carteira de

trabalho do profissional, isto é: Mensalistas, Horistas, (Encargos sobre hora normal,

Encargos sobre o salário mensal e Encargos sobre hora extra) (DIAS, 2004, p. 56).

A Tabela 8 mostra os encargos sociais e trabalhistas para horistas, que

são os operários remunerados com base na quantidade de horas trabalhadas. São

aqueles operários que têm suas horas apropriadas por apontadores em cartões de

ponto e que, para fins de orçamento, integram a mão de obra que figura nas

composições de custos unitários dos serviços diretos. São horistas: servente,

carpinteiro, pedreiro, armador, encanador, etc (MATTOS, 2006, p. 79)

TABELA 8: Encargos Sociais e Trabalhistas - Horistas.

A. ENCARGOS SOCIAIS BÁSICOS %

A.1 INSS 20,00

A.2 FGTS 8,00

A.3 Salário Educação 2,50

A.4 SESI 1,50

A.5 SENAI 1,00

A.6 SEBRAE 0,60

A.7 INCRA 0,20

A.8 Seguro contra acidente trabalho 3,00

A.9 SECONCI3 0,00

Sub total “A” 36,80

B. ENCARGOS SOCIAIS QUE RECEBERAM AS INCIDENCIAIS DE " A' %

B.1 Repouso Semanal Remunerado 22,90

B.2 Auxílio enfermidade 0,79

B.3 Licença paternidade 0,34

B.4 13 salário 10,57

B.5 Dias de chuva/ Faltas justificadas 4,57

Sub total “B” 39,17

C. ENCARGOS SOCIAIS QUE NÃO RECEBERAM AS INCIDÊNCIAS G LOBAIS DE "A" %

C.1 Depósito por despedida injusta: 50% sobre A.2 + (A.2 x B) 5,57

C.2 Férias (indenizadas) 14,06

C.3 Aviso prévio 13,12

Sub total “C” 32,75

3 Em alguns estados o SECONCI não é aplicado, como exemplo o Estado do Pará.

37

D. TAXA DE REINCIDÊNCIAS %

D.1 Reincidência de A. sobre B. (38,30% x 39,17%) 14,41

D.2 Reincidência de A.2 sobre C.3 (8,0% x 13,12%) 1,05

Sub total “D” 15,46

TOTAL A + B + D + C 124,18

Fonte: TISAKA, 2006, p. 40.

Em seguida, na Tabela 9 abaixo se apresenta os encargos

complementares e a devida soma total referente aos encargos sociais dos horistas.

TABELA 9: Encargos complementares e total dos encargos sociais - Horistas.

E. ENCARGOS COMPLEMENTARES %

E.1 Vale-transporte 7,93

E.2 Refeição mínima 6,60

E.3 Refeição almoço 27,87

E.4 Refeição jantar -

E.5 EPI - Equipamento de Proteção Individual 5,00

E.6 Ferramentas manuais 2,00

Sub total “E” 49,40

TOTAL DOS ENCARGOS SOCIAIS 176,08


A Tabela 10 mostra os encargos sociais e trabalhistas dos mensalistas,

que são os funcionários remunerados numa base mensal. São aquelas pessoas que

pactuam seus salários com o empregador e cuja cifra mensal é o referencial de

remuneração. Normalmente são os integrantes das equipes técnica, administrativa e

de suporte da obra, figurando prioritariamente o custo indireto da obra. São

mensalistas: engenheiro, mestre, encarregado, almoxarife, apontador, topógrafo,

secretária, vigia, motorista, etc. Vale salientar que ninguém é obrigado a utilizar o

percentual de encargos apresentado a seguir ele serve apenas de orientação para o

orçamentista (MATTOS, 2006, p. 79).

38

TABELA 10: Encargos Sociais e Trabalhistas - Mensalista.

A. ENCARGOS SOCIAIS BÁSICOS %

A.1 INSS 20,00

A.2 FGTS 8,00

A.3 Salário Educação 2,50

A.4 SESI 1,50

A.5 SENAI 1,00

A.6 SEBRAE 0,60

A.7 INCRA 0,20

A.8 Seguro contra acidente trabalho 3,00

A.9 SECONSI 0,00

Sub total “A” 36,80

B. ENCARGOS SOCIAIS QUE RECEBEM AS INCIDÊNCIAS DE "A" %

B.1 13° salário 8,22

Sub total “B” 8,22

C. ENCARGOS QUE NÃO RCEBEM AS INCIDÊNCIAS DE "A" %

C.1 Depósito por despedida injusta - 50% sobre [A.2 + (A.2 x B)] 4,33

C.2 Férias (indenizdas) 10,93

C.3 Aviso Prévio (indenizado) 10,20

Sub total “C” 25,46

D. TAXAS DE REINCIDÊNCIAS %

D.1 Reincidência de A sobre B 3,15

D.2 Reincidência de A.2 sobre C3 0,82

Sub total “D” 3,97

TOTAL A + B + D + C 74,45


Em seguida na Tabela 11contem os encargos complementares e o devido

total referente aos encargos sociais dos mensalistas.

TABELA 11: Encargos complementares e total dos encargos sociais - Mensalistas.

E. ENCARGOS COMPLEMENTARES %

E.1 Vale-transporte 7,93

E.2 Refeição mínima 6,60

E.3 Refeição almoço 27,87

E.4 Refeição jantar -

E.5 EPI - Equipamento de Proteção Individual 5,00

E.6 Ferramentas manuais 2,00

39

Sub total “E” 49,40

TOTAL DOS ENCARGOS SOCIAIS 125,67


2.4.3.1 Memória de Cálculo

Para calcular o impacto percentual de cada item, toma-se necessário

definir preliminarmente a quantidade de dias efetivamente trabalhados durante um

ano. Isso se faz subtraindo 365 todos os dias não trabalhados: férias, feriados,

repouso remunerado, licenças e faltas (MATTOS, 2006 p. 82).

Segundo o autor TISAKA, 2006 o conceito de ano produtivo corresponde

de acordo com a memória de calculo a seguir na Tabela 12, para horista.

Pode-se expressar a mão-de-obra produtiva, ou o tempo de trabalho útil

durante um ano, em dias ou em horas, sem demais preocupações quanto aos

salários do pessoal empregado ou quanto ao valor em reais das folhas de

pagamento, ou ainda quanto ao montante das "Leis Sociais" sobre eles incidentes

(TISAKA, 2006 p. 71).

TABELA 12: Memória de cálculo de jornada de trabalho - Horista.

Jornada mensal de trabalho 220 horas/ mês

Jornada diária de trabalho (220 horas/30 dias) 7,3333 horas/ dia

1 ano (365 dias x 7,3333 h) 2.676,65 h

Descanso Semanal Remunerado (52 domingos x 7,3333 h) 381,33 h

Feriados (13 dias x 7,3333 h) 95,33 h

Auxílio- enfermidade (15 dias x 7,3333 h x 15%4 = 2,25 dias) 16,50 h

Licença- paternidade (5 dias x 7,3333 h x 19,40%5 = 0,97 dias) 7,11 h

4 “Segundo dados estatísticos constantes do Anuário Estatístico do Brasil de 1990 (IBGE), somente 15% dos beneficiários do INSS recorrem a esse auxílio” TISAKA, 2006, p. 74. 5 “Considerando-se incidência de indivíduos do sexo masculino no setor da construção civil da ordem de 97% e que somente 20%> desse pessoal obterá o benefício da licença-paternidade, temos, para os 5 dias de afastamento, que foi fixado provisoriamente, conforme artigo 10º, inciso II, §1Io das Disposições Transitórias da Nova Constituição” TISAKA, 2006, p. 74.

40

Dias de chuva/ Faltas justificadas/ Acidentes de trabalho/ Greves/ Faltas ou Atrasos na entrega de materiais ou serviços na obra/ Outras dificuldades (12,96 dias x 7,3333 h)

95,04 h

Dias úteis [(2.676,65 h – ( 381,33 h + 95,33 h +16,5 h +7,11 h + 95,04 h))]/ 7,3333 h/dia

283,82 dias


O mesmo autor conceitua ano de trabalho produtivo para mensalista

conforme a Tabela 13, mostrada abaixo.

Pode-se expressar as horas trabalhadas durante um ano em dias ou em

horas, sem demais preocupações quanto aos salários do pessoal empregado ou

quanto ao valor em reais das folhas de pagamento, ou ainda quanto ao montante

das "Leis Sociais" sobre eles incidentes (TISAKA, 2006 p. 79).

TABELA 13: Memória de cálculo de ano trabalhado – Mensalista.

Jornada mensal de trabalho 220 h/ mês

Jornada diária de trabalho (220 horas/30 dias) 7,3333 horas/ dia

1 ano (365 dias x 7,3333 h) 2.676,65 h


2.4.4 Custo do Homem Hora

Tendo visto que o custo da hora de um empregado não se confunde com

o custo de seu salário base, é intuitivo perceber que, para fins de orçamentação,

deve-se somar à hora-base os encargos sociais e trabalhistas. A hora com encargos

é a que será utilizada no orçamento (MATTOS, 2006 p. 93).

Exemplo.

Seja a hora-base do pedreiro R$ 3,00 e do servente R$ 1,81. Calcular a

hora com os encargos (em sentido estrito). A hora base (ou nominal) devem-se

somar os encargos:

� Pedreiro: R$ 3,00 (hora-base) + R$ 3,00 x 1,3074 (encargos) = R$ 3,00 x

2,3074 = R$ 6,92

41

� Servente: R$ 1,81 (hora-base) + R$ 1,81 x 1,3074 (encargos) = R$ 1,81 x

2,3074 = R$ 4,18

Portanto a formula é:

Custo do homem-hora = hora-base x (1 + % encargos).

2.4.5 Cálculo do BDI para o Orçamento

Segundo Dias, 2004 p. 141, BDI ou BONIFICAÇÃO é a parcela do custo

do serviço independente, do que se denomina custo direto, ou seja, o que

efetivamente fica incorporado ao produto. Desta maneira o BDI é afetado entre

outros, pela localização, pelo tipo de administração local exigido, pelos impostos

gerais sobre o faturamento, exceto leis sociais sobre a mão de obra aplicada no

custo direto, e ainda deve constar desta parcela o resultado ou lucro esperado pelo

construtor. Assim, o BDI é composto de duas parcelas distintas:

� B - denominado BENEFÍCIO, que corresponde ao resultado estimado do

contrato;

� DI - abreviação de DESPESAS INDIRETAS, que corresponde aos custos

considerados indiretos.

O BDI nada mais é do que o percentual relativo às despesas indiretas que

incidirá sobre os custos diretos, uma vez que, de maneira geral, é exigido que os

preços unitários de venda incorporem todos os encargos que oneram os serviços a

serem executados. Qualquer empreendimento de engenharia apresenta custo

indireto, o valor encontrado é que depende da localização, exigências do edital e do

porte da obra. Por princípio cada empresa deve encontrar um custo diferente das

demais em função da sua estrutura administrativa e do planejamento do

empreendimento (DIAS, 2004 p. 55).

Tanto o termo benefícios quanto bonificação querem dizer lucro. Em

termos práticos, o BDI é o percentual que deve ser aplicado sobre o custo direto dos

itens da planilha da obra para se chegar ao preço de venda. Por exemplo, se o custo

direto de uma determinada obra foi orçado em 100, o custo indireto em 20 e o lucro

42

em 10, o BDI é igual ao quociente (20+10)/100 =30%. a preço final (preço de venda)

será 100 x 1,30 = 130 (MATTOS, 2006, p. 235).

O BDI é a majoração percentual que o preço de venda representa sobre

o custo direto. Este percentual representa a diluição da administração central, custo

financeiro, imprevistos e contingências, lucro e impostos sobre o custo direto do

serviço (MATTOS, 2006, p. 235).

A sequencia de cálculo dos preços de venda é: (MATTOS, 2006 p. 240)

1. Calcular CD (custo direto)

2. Calcular CI (custo indireto)

3. Fazer a soma CD+CI

4. Calcular AC (administração central) sobre CD+CI

5. Calcular CF (custo financeiro) sobre CD+CI

6. Calcular IC (imprevistos e contingências) sobre CD+CI

7. Totalizar CUSTO = CD+CI+AC+CF+IC

8. Somar as alíquotas de COFINS, PIS, CPMF, ISS = IMP%

9. Somar IMP% + Lucro = i% (incidências sobre o preço de venda)

10. Calcular PV = CUSTO / (1-1%)

11. Calcular BDI% = PV/CD - 1

12. Aplicar o BDI sobre os custos unitários para obter os preços unitários

43

CAPÍTULO 3 – METODOLOGIA DA PESQUISA

A presente pesquisa visa comparar custos, e para isso, emprega duas

metodologias orçamentárias - Orçamento Paramétrico e Analítico - bastante

utilizadas na construção civil. Pretende-se fazer a comparação através dos

resultados obtidos com os dois orçamentos.

A primeira metodologia se deu através do Orçamento Paramétrico, onde

se fundamentou em duas premissas, o custo por metro quadrado (R$/m²) e a área

equivalente de construção (m²) que foi seguida de acordo com a NBR 12721/06,

esse tipo de estimativa de custo é um dos métodos mais utilizados na prática da

construção civil devido a sua facilidade de aplicação e rapidez para se determinar os

resultados.

O segundo método empregado foi o Orçamento Analítico, que conta com

a aplicação de um programa que realiza orçamentos, chamado SIENGE, e que

trabalha integrado a outro software – o Excel. Esta metodologia orçamentária leva

em consideração informações que foram obtidas a partir de coleta de dados dos

insumos para composição de planilhas orçamentárias, contendo as quantidades de

materiais e custos unitários dos serviços e mão-de-obra.

A comparação dos dois métodos se deu inicialmente com uma pesquisa

exploratória, onde se permitiu adquirir familiaridade com o assunto através de livros,

artigos técnicos e normas e em seguida realizou-se uma pesquisa aplicada na forma

de um estudo de caso comparativo para verificar as diferenças de percentual entre

os dois procedimentos orçamentários.

44

CAPÍTULO 4 – ESTUDO DE CASO

4.1DESCRIÇÃO DO EMPREENDIMENTO

Na elaboração deste estudo de caso buscou-se observar a forma como se

realiza um orçamento na WC Construções e Incorporações Ltda. Que é uma

empresa de porte médio na cidade de Belém. E para compor este estudo utilizou-se

o memorial descritivo, orçamentos paramétrico e analítico e o cronograma físico-

financeiro tendo sido todo esse material fornecido pela empresa.

É importante mencionar que os orçamentos paramétrico e analítico

sofreram atualizações de seus valores com base no INCC6, que é um índice da

construção civil largamente utilizado para equalização de valores.

O memorial descritivo possibilitou determinar que essa obra se destina a

um empreendimento comercial com serviços de padrão de construção alto, mas sem

acabamento, conforme a NBR 12721/06, com total de 25 pavimentos contendo 175

conjuntos comerciais, distribuídos em 24 pavimentos e mais o pavimento subsolo,

com 3 elevadores sociais de 1 de emergência. Este empreendimento tem área total

construída de 12.921,84 m².

Os pavimentos estão dispostos de acordo com a TABELA 14 apresentada

abaixo:

Tabela 14: Distribuição dos pavimentos por ambiente.

PAVIMENTO DIVISÃO POR AMBIENTE

Subsolo

Sala Pressurização;

QGBT;

41vagas de garagens.

6 Índice de Custo da Construção Civil

45

Pavimento Térreo

5 Conjuntos (23,53 m² a 83,63 m²);

Administração com banheiro;

Lavabos;

Portaria;

Galeria;

Sala para motorista com banheiro;

Zeladoria com copa e banheiros;

Área coberta;

Jardins;

Estacionamento com 27 vagas de garagens.

1° Nível

4 Conjuntos (43,71 m² a 222,83 m²);

Lavabos;

Copa;

Depósitos;

Box de serviços;

Almoxarifado;

Sala de funcionários com vestiários;


2° Nível

6 Conjuntos com lavabos (25,60 m² a 35,63 m²);

Circulação;

Jardins;

Estacionamento para motos e bicicletas;


Pavimentos Tipo A

4 pavimentos com 6 Conjuntos com lavabos

(25,05 m² a 38,62 m²);

Circulação;

Pavimentos Tipo B

17 pavimentos com 8 Conjuntos com lavabos

(24,94 m² a 32,97 m²);

Circulação;

Área para split;

Acima do último

Pavimento Tipo Casa de bombas

Acima do Pavimento de

Cobertura

Casa de Máquinas dos elevadores;

02 Reservatórios de água com capacidade de

29.00l

Fonte: Memorial descritivo – Obra Concourd One.

46

4.2 DESCRIÇÃO DO ORÇAMENTO PARAMÉTRICO

Este orçamento foi baseado na Norma NBR 12.721/06, que determina os

procedimentos necessários para obtenção da área equivalente de construção7 (m²),

custo por metro quadrado (R$/m²), custo total/global (R$) e outros itens referentes à

construção de orçamentos.

No entanto, no início das análises dos dados dos orçamentos notou-se

que o orçamento paramétrico constava com valores desatualizados, e por esta

razão, optou-se por atualizar seus valores com base no INCC, que é um Índice

Nacional da Construção Civil que é atualizado mensalmente no Brasil, o período de

atualização do orçamento paramétrico foi a partir maio de 2007 à abril de 2011,

para, desta maneira, dar continuidade com as análises referentes ao estudo de

caso.

Vale ressaltar que, com base no banco de dados fornecido pela empresa

estudada, obteve-se o custo por metro quadrado de construção de (R$/m²) R$

1.581,41, essa informação teve como fundamentação os gastos com

empreendimentos executados anteriormente pela mesma.

E com auxílio da NBR 12.721/06 determinou-se área equivalente de

construção, que em função da somatória dos produtos das áreas com os seus

respectivos coeficientes de equivalência encontrou-se a área equivalente de

construção de 5.843,47 m².

Vale a pena ressaltar, que os coeficientes de equivalência estão de

acordo com a norma anteriormente citada nos devidos ambientes. Alguns dos

coeficientes de equivalência são:

Garagem (subsolo) 0,50 a 0,75;

Área de loja sem acabamento 0,40 a 0,60;

Barrilete, a caixa d’água, casa de máquinas 0,50 a 0,75.

Posteriormente fazendo os devidos cálculos encontrou-se o total geral da

obra de R$ 9.240.924,23. (ver TABELA 15)

7 Segundo a Norma 12.721/06 – “Área estimada, fictícia, que, ao custo unitário básico adiante definido, tenha o mesmo valor, em reais, que o efetivamente estimado para área real correspondente, descoberta ou coberta de padrão diferente.” pag. 3.

47

TABELA 15: Resumo dos cálculos do orçamento paramétrico.

ORÇAMENTO PARAMÉTRICO

Área equivalente de construção (m²) 5.843,47 m²

Custo por metro quadrado de construção (R$/m²) R$ 1.581,41

Total geral da obra (R$) R$ 9.240.924,23

4.3 DESCRIÇÃO DO ORÇAMENTO ANALÍTICO

Na elaboração deste orçamento utilizou-se uma ferramenta pouco

conhecida na região de Belém, mas que aos poucos vem ganhando notoriedade e

espaço no mercado desta cidade.

Esta ferramenta é conhecida como SIENGE, que é um software

específico para a indústria da construção civil que busca auxiliar o construtor na

elaboração de orçamentos, planejamentos, acompanhamento de obra e controle da

mão-de-obra. O programa utiliza a tecnologia ERP (Enterprise Resource Planning) e

foi desenvolvido pela Softplan/Poligraph.

O SIENGE é um sistema de gestão corporativo, desenvolvido para

integrar diversos departamentos de uma empresa, possuindo a versatilidade de

poder integrá-lo a outros sistemas, como por exemplo, o pacote da Microsoft Office,

em especial, o Excel.

Tanto que, na execução do orçamento analítico o levantamento

quantitativo foi desenvolvido em planilhas no Excel, tomando como base as

especificações dos projetos arquitetônicos, estruturais, elétrico, hidráulico, sanitário,

para- raio, pressurização, rede estruturada e split.

Neste processo de levantamentos de quantitativos foram observadas as

dimensões específicas e características técnicas dos seus referentes projetos, para

que houvesse maior precisão nestes levantamentos. Pois nesta fase é necessária

muita atenção por parte de quem executa esses levantamentos, tendo em vista que

serão utilizados como base para o orçamento analítico. Quando necessário foram

considerados alguns índices de perda ou acréscimo em materiais e serviços

executados em seus levantamentos.

48

Importante a ser ressaltado, é que a empresa possui um vasto e confiável

banco de dados que utiliza em suas composições, formando assim, sua própria base

de índices de consumo para insumos. Entretanto, fez uso do TCPO8 de acordo com

sua necessidade.

Para compor o custo de insumos – serviços, quantidades, unidade e

preço unitário - a empresa consultou os preços em fornecedores e lojas

especializadas na cidade de Belém no período de 01/01/2008 à 28/09/2009, sempre

levando em consideração os materiais especificados nos projetos.

Para melhor análise dos resultados esse orçamento também sofreu

atualização de seus preços com base no INCC no período de 01/01/2008 à

01/04/2011, pois com os valores corrigidos pode-se emitir um julgamento mais

adequado acerca do assunto.

Tratando-se de custo da mão-de-obra (ver TABELA 16), a empresa utiliza

o convencionado pelo Sindicato da Construção Civil do Pará, onde estão apontadas

as normas de pagamentos de salários e os benefícios dos trabalhadores. Visto que,

no orçamento analítico pode-se observar que os encargos sociais já estão

embutidos no custo da mão-de-obra (ver TABELA 17), mas no mesmo no orçamento

analítico consta como não especificado.

TABELA 16: Salário base dos trabalhadores (h/h).

PISO SALARIAL (homem/hora)

Oficial R$ 3,63

Servente R$ 2,59

Fonte: Sinduscon/PA agosto 2010/2011.

TABELA 17: Salário base dos trabalhadores (h/h), aplicado pela empresa.

PISO SALARIAL (homem/hora)

Oficial R$ 7,27

Servente R$ 5,18

Fonte: Orçamento analítico – Obra Concourd One.

Outro ponto a ser apontado neste trabalho e que não foi fornecido pela

empresa, é a questão do BDI, pois a empresa não informou em seu orçamento

analítico que consta como não especificado.

8 TCPO – Tabela de Composições para Orçamento.

49

Para finalizar o orçamento analítico relacionou-se todas as quantidades

com seus devidos preços unitários para, posteriormente, com a somatória total,

encontrar o Total geral da obra de R$ 8.931.772,24. (ver TABELA 18).

TABELA 18: Resumo dos cálculos do orçamento analítico.

ORÇAMENTO ANALÍTICO

Área equivalente de construção (m²) 5.843,47 m²

Custo por metro quadrado de construção (R$/m²) R$ 1.528,50

Total geral da obra (R$) R$ 8.931.772,24

Fonte: Orçamento analítico – Obra Concourd One.

4.4 ANÁLISE DOS RESULTADOS

Finalmente, analisando os resultados encontrados pode-se observar que

comparando as duas formas de realizar orçamentos para a construção civil, neste

caso, não houve grandes diferenças entre os dois resultados e que apesar do

orçamento paramétrico não ser tão detalhado e específico como o orçamento

analítico, o mesmo pode ser utilizado como um método confiável para definir o custo

total de um empreendimento, mesmo sabendo que o orçamento paramétrico não

considera margem de erros.

Entretanto, o outro orçamento que considera as especificidades do

empreendimento e tem sua composição bem detalhada, já leva em consideração

uma porcentagem de erro, e desta forma aproximasse mais do custo definitivo do

empreendimento.

Este orçamento também é seguro de ser executado, como se pode

visualizar na TABELA 19 abaixo, onde mostra-se os resultados do custo por metro

quadrado, Total geral da obra, a diferença entre os custos totais e a variação em

percentual entre os dois orçamentos. Logo a seguir, será apresentado para melhor

entendimento visual um Gráfico 1 onde o mesmo apresenta um comparativo entre os

dois custos totais.

TABELA 19: Tabela comparativa entre o orçamento paramétrico e o analítico.

Custo por metro quadrado de construção (R$/m²)

Total geral da obra (R$)

Diferença (R$)

Variação em %

Fonte: Orçamento paramétrico e analítico

GRÁFICO 1: Comparativo do Total G


Um detalhe importante de ser observado é com relação ao custo por

metro quadrado (R$/m²) que a empresa utiliza

paramétrico (R$ 1.581,41) e

tanta diferença.

$-

$1,000,000.00

$2,000,000.00

$3,000,000.00

$4,000,000.00

$5,000,000.00

$6,000,000.00

$7,000,000.00

$8,000,000.00

$9,000,000.00

$10,000,000.00

Tabela comparativa entre o orçamento paramétrico e o analítico.

ORÇAMENTO

PARAMÉTRICO

Custo por metro quadrado de R$ 1.581,41

Total geral da obra (R$) R$ 9.240.924,23 R$ 8.931.772,24

R$ 309.151,99

- 3,3457 %

: Orçamento paramétrico e analítico – Obra Concourd One.

: Comparativo do Total Geral entre os dois orçamentos.



metro quadrado (R$/m²) que a empresa utiliza como parâmetro

(R$ 1.581,41) e que comparado com o analítico (R$ 1.528,50) não h

R$ 9.240.924,23 R$ 8.931.772,24

50

Tabela comparativa entre o orçamento paramétrico e o analítico.

ORÇAMENTO

ANALÍTICO

R$ 1.528,50

R$ 8.931.772,24

R$ 309.151,99

os dois orçamentos.


como parâmetro em seu orçamento

que comparado com o analítico (R$ 1.528,50) não há

Paramétrico

Analítico

51

Em uma pesquisa realizada no mercado paraense se observou que o

custo por metro quadrado (R$/m²) operado por corretores de imóveis no bairro

estudado girou em torno de R$ 4.500,00 a R$ 6.276,00, e a empresa em questão

trabalha com custo de R$ 6.078,09 por metro quadrado. Multiplicando-se o custo

(R$/m²) que a empresa utiliza pela área equivalente de construção encontra-se o

valor de R$ 35.517.186,08, diminuindo-se esse valor do Total geral encontrado no

orçamento analítico (R$ 8.931.772,24), determina-se o valor de R$ 26.585.413,84,

sabendo-se que esse valor deverá ser subtraído dos custos com corretagem,

publicidade, custos administrativos e comercialização para a partir, daí estimar-se o

provável lucro da empresa.

Dando prosseguimento ao estudo, atentou-se que na composição da

planilha do orçamento paramétrico consta um percentual destinado para cada

serviço, – exemplo, Fundações 7,60% - desta forma, buscou-se também analisar

alguns destes pontos para verificar se ocorreu variação entre estes valores nos dois

orçamentos. O que se observou foi que em alguns serviços houve sim variação entre

os percentuais, como se pode observar na TABELA 20, a seguir.

TABELA 20: Comparação entre os percentuais dos orçamentos paramétrico e analítico.

SERVIÇOS ORÇAMENTO PARAMÉTRICO

ORÇAMENTO ANALÍTICO

FUNDAÇÕES 7,60% 2,07%

ESTRUTURA 30,00% 19,78%

ALVENARIA 3,90% 2,83%

PISO 1,50% 1,86%

INSTALAÇÕES GERAIS 7,50% 9,38%

ELEVADORES 6,50% 10,57%

Fonte: Orçamento paramétrico e analítico – Obra Concourd One.

A mesma tabela mostra que em alguns itens como Fundações, Estrutura,

Instalações Gerais e outros, houve uma variação considerável entre os percentuais,

e em outros itens como Alvenaria e Piso, por exemplo, a variação foi insignificante.

Em especial alguns

grande comparando os seus

em que mais aconteceu essa

GRÁFICO 2: Variação entre os serviços nos dois orçamentos.


Esse fato se deu por ser a primeira obra comercial

executada pela empresa, pois estes percentuais são

edificações residenciais multifamiliares e com base em estudos realizados na área

de construção civil.

Finalizando com os estudos,

nesta pesquisa com outra realizada por Knolseisen, 2000, na

Catarina, observa-se que nesta última

apenas de 1,62%, atentando para o fato do estudo ser uma edificação residencial

multifamiliar, utilizando-se

Unitário Básico e o Método Expedito

encontrou como resultados

509,46, com o orçamento Expedito

7.60%

30.00%

2.07%

0.00%

5.00%

10.00%

15.00%

20.00%

25.00%

30.00%

35.00%

FUNDAÇÕES ESTRUTURA

Em especial alguns itens de serviços onde houve uma variaç

seus percentuais, no GRÁFICO 2 será mostrado os serviços

em que mais aconteceu essa diferença.

GRÁFICO 2: Variação entre os serviços nos dois orçamentos.


Esse fato se deu por ser a primeira obra comercial

executada pela empresa, pois estes percentuais são atribuídos normalmente a


Finalizando com os estudos, e confrontando os resultados encontrados

nesta pesquisa com outra realizada por Knolseisen, 2000, na

que nesta última, a diferença entre orçamentos é menor sendo

de 1,62%, atentando para o fato do estudo ser uma edificação residencial

se outras metodologias orçamentárias

Unitário Básico e o Método Expedito -, a pesquisa realizada por Knolseisen

encontrou como resultados o custo por metro quadrado de construção (R$/m²) de

com o orçamento Expedito e com a outra metodologia

30.00%

1.17%

7.50%6.50%

19.78%

3.73%

9.38%

ESTRUTURA CONTRA-PISO INSTALAÇÕES

GERAIS

ELEVADORES

52

houve uma variação muito

percentuais, no GRÁFICO 2 será mostrado os serviços

Esse fato se deu por ser a primeira obra comercial sem acabamento

atribuídos normalmente a


confrontando os resultados encontrados

nesta pesquisa com outra realizada por Knolseisen, 2000, na cidade de Santa

a diferença entre orçamentos é menor sendo

de 1,62%, atentando para o fato do estudo ser uma edificação residencial

– o CUB - Custo

pesquisa realizada por Knolseisen

usto por metro quadrado de construção (R$/m²) de R$

logia foi de R$ 517,72,

6.50%

10.57%

ELEVADORES

PARAMETRICO

ANALITICO

53

lembrando que foram utilizados insumos diferentes do utilizado no presente trabalho

e em outra região do país.

A diferença desta pesquisa, no comparativo entre os dois orçamentos é

compatível, pois ficou em 3,3457 %, sendo um empreendimento comercial sem

acabamento na cidade de Belém.

54

CAPÍTULO 5 – CONSIDERAÇÕES FINAIS

Após concluir a comparação entre os dois orçamentos e atestar que não

houve grandes disparidades em seus custos finais e o custo projetado pela empresa

– custo por metro quadrado (R$/m²) de R$ 1.581,41 -, de modo geral, o resultado

final foi satisfatório, isso demonstra que a maneira como esse procedimento é

realizado por esta construtora em Belém é correto.

É obvio que alguns erros são cometidos no decorrer do orçamento, mas

também é notório que os pontos positivos sobressaltam os negativos, tanto que a

variação final foi apenas de 3,3457% para menos, e que o custo por metro quadrado

(R$/m²) foi de R$ 1.528,50, menor que o valor operado pela construtora.

Apesar de se verificar que alguns pontos podem e devem ser melhorados,

principalmente no que tange com os percentuais atribuídos a cada serviço, é

necessário se ter em mente que este foi o primeiro empreendimento comercial

executado por esta construtora, e que o método, a experiência e a base de dados

que a mesma utiliza mostrou-se eficaz em determinar o seus custos totais, sem

prejuízos.

Vale a pena ressaltar que esta comparação é de extrema importância,

tendo-se em vista que Orçamento Analítico tem maior precisão e menor margem de

erros em sua elaboração, mas que infelizmente as construtoras se utilizam do

Orçamento Paramétrico com estimativa final, e com isso, determinam o preço final

de venda adquirindo assim maior lucro com a venda de seus imóveis, como se pôde

constatar com a presente pesquisa.

Desta forma, finaliza-se esta pesquisa recomendando o uso dos dois

métodos orçamentários, primeiramente com o orçamento paramétrico para compor

55

estimativas de custos e análises de viabilidade econômica de um empreendimento, e

posteriormente, com o orçamento analítico para o melhor gerenciamento dos custos,

e desta maneira, requerer transparência para futuramente confrontar seus custos ou

prejuízos com o planejado.

56

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de Custos através do Custo Unitário Básico: Um Estudo de Caso. Universidade do

Sul de Santa Catarina. Palhoça, SC. 2000. Disponível em: <http://www.abepro.

org.br/ biblioteca/enegep2001_tr19_0386.pdf>. Acesso em: 02 dez 2011.

SANTOS, Débora de Gois. Planejamento, programação, acompanhamento e

controle de obras. São Cristóvão, Sergipe. 43f. Disponível em:

58

<http://www.ebah.com.br/content/ABAAAA0ZgAH/gerenciamento-obras>. Acesso

em: 02 dez 2011.

SAURIN, Tarcisio Abreu. Planejamento de Canteiros de Obra e Gestão de

Processos. Porto Alegre: ANTAC, 2006. 112 p. Disponível em: <http:// www.ebah.

com.br/content/ABAAABkVIAE/planejamento-canteiro-obras>. Acesso em: 02 dez

2011.

QUEIROZ, Erick Fialho de. Proposta de rotina de controle e gerenciamento de custo

para execução de obras imobiliárias. SALVADOR-BAHIA, 2003. 42 f. Disponível em:

http://www.gerenciamento.ufba.br/Monografias%202002-004/Controle%20e%20Ger

enciamento%20de%20Custo.pdf. Acesso em: 07 dez 11.

59

Anexo I

QU

AN

T.

DE

SE

RV

IÇO

1.0

PR

OJE

TO

SV

bR

$ 15

2.47

5,25

1,65

%1.

1P

roje

tos

de A

rqui

tetu

raV

b1.

2P

roje

tos

de E

stru

tura

con

venc

iona

lV

b1.

3P

roje

tos

de In

stal

açõe

s V

b1.

4P

roje

tos

de F

unda

ções

Vb

1.5

Man

ual d

o P

ropr

ietá

rioV

b1.

6M

aque

te E

letr

ônic

aV

b

2.0

TA

XA

S, L

ICE

NÇ

AS

E A

LVA

RÁ

SV

bR

$ 97

.029

,70

1,05

%2.

1IP

TU

e IT

B d

o T

erre

noV

b2.

2La

udos

e A

RT

'S d

e eq

uipa

men

tos

Vb

2.3

Hab

ite-s

e (B

ombe

iros,

Sec

r. d

e O

bras

e e

tc.)

Vb

2.4

Alv

ará

Vb

2.5

Reg

istr

o pa

ra T

erre

nos

Vb

3.0

AD

MIN

IST

RA

ÇÃ

O D

A O

BR

A -

PE

SS

OA

L P

ER

MA

NE

NT

E (

C/ E

NC

AR

GO

S)

Vb

R$

600.

660,

076,

50%

4.0

IMP

LAN

TA

ÇÃ

O D

O C

AN

TE

IRO

Vb

R$

124.

752,

481,

35%

4.1

Mon

tage

m d

o ca

ntei

ro d

e ob

ras:

esc

ritór

ios,

alm

oxar

ifado

, alo

jam

ento

s, v

estiá

rios

e sa

nitá

rios,

áre

as d

e pr

oduç

ão e

ace

ssos

.V

b

4.2

Tap

ume

em e

stru

tura

met

álic

aV

b4.

3P

laca

de

obra

Vb

4.4

Inst

alaç

ão p

rovi

sória

de

água

Vb

4.5

Inst

alaç

ão p

rovi

sória

de

ener

gia

V

b4.

6S

inal

izaç

ão d

e se

gura

nça

Vb

4.7

For

neci

men

to e

exe

cuçã

o de

ban

deja

sal

va v

idas

fix

a no

térr

eoV

b4.

8F

orne

cim

ento

e e

xecu

ção

de b

ande

ja s

alva

vid

as a

cad

a 3

anda

res

Vb

4.9

Bas

e pa

ra g

uinc

hos

Vb

OR

ÇA

ME

NT

O P

AR

AM

ÉT

RIC

O

ITE

MD

ISC

RIM

INA

ÇÃ

OU

ND

CU

ST

O

UN

ITÁ

RIO

CU

ST

O T

OT

AL

% D

O C

US

TO

T

OT

AL

QU

AN

T.

DE

SE

RV

IÇO

OR

ÇA

ME

NT

O P

AR

AM

ÉT

RIC

O

ITE

MD

ISC

RIM

INA

ÇÃ

OU

ND

CU

ST

O

UN

ITÁ

RIO

CU

ST

O T

OT

AL

% D

O C

US

TO

T

OT

AL

4.10

Ent

elam

ento

de

segu

ranç

a V

b4.

11P

rote

ção

perif

éric

a de

laje

- te

la la

ranj

a V

b

5.0

EQ

UIP

AM

EN

TO

S -

FE

RR

AM

EN

TA

S M

AN

UA

IS E

EQ

UIP

AM

EN

TO

SV

bR

$ 27

.722

,77

0,30

%

6.0

OP

ER

AÇ

ÃO

DO

CA

NT

EIR

OV

bR

$ 19

2.21

1,22

2,08

%6.

1F

undo

fixo

de

obra

Vb

6.2

Con

sum

o de

mat

eria

is d

e es

critó

rio

Vb

6.3

Con

sum

o de

mat

eria

is d

e lim

peza

/ bá

sico

sV

b6.

4C

onsu

mo

de á

gua

Vb

6.5

Con

sum

o de

ene

rgia

elé

tric

aV

b6.

6C

onsu

mo

de te

lefo

neV

b6.

7C

ompr

a de

linh

a te

lefô

nica

Vb

6.8

Inst

alaç

ão d

e In

tern

et M

odem

e H

ubV

b6.

9P

rote

ção

cole

tiva

e in

divi

dual

(E

PI)

Vb

6.10

Ret

ro e

scav

adei

ra p

ara

apoi

oV

b6.

11A

lugu

el d

e G

uinc

hos

para

tran

spor

te v

ertic

al d

e m

ater

iais

V

b6.

12A

lugu

el d

e B

alan

cim

Vb

6.13

Fre

tes

e T

rans

port

es

Vb

7.0

TR

AN

SP

OR

TE

S

Vb

R$

23.1

02,3

10,

25%

7.1

Lim

peza

per

man

ente

Vb

7.2

Ret

irada

de

Ent

ulho

Vb

8.0

PR

EP

AR

O D

O T

ER

RE

NO

Vb

R$

27.7

22,7

70,

30%

8.1

Lim

peza

do

Ter

reno

Vb

8.2

Esc

avaç

ão e

com

pact

ação

mec

anic

aV

b8.

3Lo

caçã

o da

obr

a / g

abar

itoV

b

9.0

FU

ND

AÇ

ÕE

SV

bR

$ 70

2.31

0,24

7,60

%

QU

AN

T.

DE

SE

RV

IÇO

OR

ÇA

ME

NT

O P

AR

AM

ÉT

RIC

O

ITE

MD

ISC

RIM

INA

ÇÃ

OU

ND

CU

ST

O

UN

ITÁ

RIO

CU

ST

O T

OT

AL

% D

O C

US

TO

T

OT

AL

10.0

ES

TR

UT

UR

AV

bR

$ 2.

772.

277,

2730

,00%

11.0

ALV

EN

AR

IAV

bR

$ 36

0.39

6,04

3,90

%

12.0

CO

BE

RT

UR

A -

TE

LHA

DO

Vb

R$

184.

818,

482,

00%

13.0

IMP

ER

ME

AB

ILIZ

AÇ

ÃO

Vb

R$

69.3

06,9

30,

75%

14.0

RE

VE

ST

IME

NT

O IN

TE

RN

O D

E A

RG

AM

AS

SA

Vb

R$

443.

564,

364,

80%

15.0

CO

NT

RA

-PIS

OV

bR

$ 10

8.11

8,81

1,17

%

16.0

RE

VE

ST

IME

NT

O E

XT

ER

NO

(A

RG

AM

AS

SA

e P

AS

TIL

HA

)V

bR

$ 55

1.68

3,18

5,97

%

17.0

PIS

OS

V

bR

$ 13

8.61

3,86

1,50

%17

.1P

ISO

CIM

EN

TA

DO

LIS

OV

b17

.2P

ISO

EM

CE

RÂ

MIC

A E

SM

ALT

AD

A (

RO

DA

PÉ

)V

b17

.3P

ISO

EM

PO

RC

ELA

NA

TO

(R

OD

AP

É)

Vb

17.4

PIS

O E

M G

RA

NIT

O (

RO

DA

PÉ

)V

b

18.0

RE

VE

ST

IME

NT

O C

ER

ÂM

ICO

PA

RE

DE

Vb

R$

170.

957,

101,

85%

21.0

BA

NC

AD

AS

E R

OD

OB

AN

CA

SV

bR

$ 27

.722

,77

0,30

%

22.0

SO

LEIR

AS

EM

GR

AN

ITO

Vb

R$

16.6

33,6

60,

18%

23.0

FO

RR

O D

E G

ES

SO

Vb

R$

60.9

90,1

00,

66%

24.0

PIN

TU

RA

Vb

R$

203.

300,

332,

20%

25.0

PO

RT

AS

EM

MA

DE

IRA

Vb

R$

147.

854,

791,

60%

26.0

PO

RT

AS

CO

RT

A-F

OG

OV

bR

$ 19

.405

,94

0,21

%

27.0

ES

QU

AD

RIA

S M

ET

ÁLI

CA

S E

VID

RO

Vb

R$

334.

521,

463,

62%

29.0

AC

ES

SÓ

RIO

S M

ET

ÁLI

CO

SV

bR

$ 24

.950

,50

0,27

%29

.1C

OR

RIM

ÃO

Vb

29.2

ES

CA

DA

S D

E F

ER

RO

Vb

QU

AN

T.

DE

SE

RV

IÇO

OR

ÇA

ME

NT

O P

AR

AM

ÉT

RIC

O

ITE

MD

ISC

RIM

INA

ÇÃ

OU

ND

CU

ST

O

UN

ITÁ

RIO

CU

ST

O T

OT

AL

% D

O C

US

TO

T

OT

AL

29.3

GR

ELH

AS

DE

FE

RR

OV

b

30.0

INS

TA

LAÇ

ÕE

S G

ER

AIS

Vb

R$

693.

069,

327,

50%

30.1

INS

TA

LAÇ

ÕE

S E

LÉT

RIC

AV

bR

$ 35

4.85

1,49

3,84

%30

.2IN

ST

ALA

ÇÕ

ES

DE

TE

LEF

ON

E E

LÓ

GIC

AV

bR

$ 23

.102

,31

0,25

%30

.3IN

ST

ALA

ÇÕ

ES

DE

SP

DA

Vb

R$

9.24

0,92

0,10

%30

.4IN

ST

ALA

ÇÕ

ES

DE

CO

MB

AT

E À

INC

ÊN

DIO

E P

RE

SS

UR

IZA

ÇÃ

OV

bR

$ 11

0.89

1,09

1,20

%30

.5IN

ST

ALA

ÇÕ

ES

DE

ÁG

UA

-FR

IAV

bR

$ 55

.445

,55

0,60

%30

.6IN

ST

ALA

ÇÕ

ES

DE

ES

GO

TO

E D

RE

NA

GE

MV

bR

$ 10

3.49

8,35

1,12

%30

.7IN

ST

ALA

ÇÕ

ES

SP

LIT

SV

bR

$ 25

.874

,59

0,28

%30

.8B

OM

BA

S E

EQ

UIP

AM

EN

TO

SV

bR

$ 10

.165

,02

0,11

%

31.0

ELE

ME

NT

OS

DE

CO

MP

OS

IÇÃ

O D

A F

AC

HA

DA

Vb

R$

148.

778,

881,

61%

31.1

PE

LE D

E V

IDR

OV

b31

.2A

LUC

OB

ON

DV

b31

.3P

INT

UR

AV

b

32.0

LOU

ÇA

S E

ME

TA

ISV

bR

$ 10

6.27

0,63

1,15

%

33.0

ELE

VA

DO

RE

SV

bR

$ 60

0.66

0,07

6,50

%

34.0

PA

ISA

GIS

MO

V

bR

$ 64

.686

,47

0,70

%

35.0

LIM

PE

ZA

FIN

AL

Vb

R$

44.3

56,4

40,

48%

100,

00%

ÁR

EA

EQ

UIV

ALE

NT

E D

E C

ON

ST

RU

ÇÃ

O (

m²)

:5.

843,

47

CU

ST

O P

OR

M²

CO

NS

TR

UÍD

O (

R$

/ m²

):R

$ 1.

581,

41

TO

TA

L G

ER

AL

- (C

OM

CU

ST

O D

O T

ER

RE

NO

):R

$ 9.

240.

924,

23

ANEXO II

ITE

MU

n.Q

uant

idad

eP

reço

uni

tário

Pre

ço to

tal

Dat

a do

pre

çoP

reço

Atu

aliz

ado

% d

o C

usto

T

otal

1 1.1

vb1,

001.

000.

000,

00R

$ 1.

000.

000,

0001

/01/

2008

R$

1.25

8.67

7,00

R$

1.00

0.00

0,00

R$

1.25

8.67

7,00

14,0

9%

2U

n.Q

uant

idad

eP

reço

uni

tário

Pre

ço to

tal

Dat

a do

pre

çoP

reço

Atu

aliz

ado

% d

o C

usto

T

otal

2.1

mês

24,0

07.

000,

00R

$ 16

8.00

0,00

28/0

9/20

09R

$ 18

4.19

2,51

2.2

mês

24,0

05.

090,

80R

$ 12

2.17

9,20

28/0

9/20

09R

$ 13

3.95

5,32

2.3

mês

24,0

080

0,00

R$

19.2

00,0

001

/01/

2008

R$

24.1

66,6

0

2.4

mês

24,0

011

0,00

R$

2.64

0,00

01/0

1/20

08R

$ 3.

322,

91

2.5

mês

24,0

082

0,00

R$

19.6

80,0

001

/01/

2008

R$

24.7

70,7

6

2.6

mês

6,00

2.40

0,00

R$

14.4

00,0

028

/09/

2009

R$

15.7

87,9

3

2.7

mês

6,00

2.40

0,00

R$

14.4

00,0

028

/09/

2009

R$

15.7

87,9

3

2.8

mês

8,00

2.40

0,00

R$

19.2

00,0

028

/09/

2009

R$

21.0

50,5

7

2.9

mês

24,0

01.

120,

35R

$ 26

.888

,40

28/0

9/20

09R

$ 29

.480

,01

2.10

mês

24,0

096

0,00

R$

23.0

40,0

028

/09/

2009

R$

25.2

60,6

9

2.11

mês

24,0

026

6,50

R$

6.39

6,00

28/0

9/20

09R

$ 7.

012,

47

2.12

mês

6,00

266,

50R

$ 1.

599,

0028

/09/

2009

R$

1.75

3,12

R$

437.

622,

60R

$ 48

6.54

0,82

5,45

%

3U

n.Q

uant

idad

eP

reço

uni

tário

Pre

ço to

tal

Dat

a do

pre

çoP

reço

Atu

aliz

ado

% d

o C

usto

T

otal

3.1

vb1,

0080

.000

,00

R$

80.0

00,0

001

/01/

2008

R$

100.

694,

16

3.2

vb1,

005.

500,

00R

$ 5.

500,

0001

/01/

2008

R$

6.92

2,72

3.3

vb1,

0020

.000

,00

R$

20.0

00,0

001

/01/

2008

R$

25.1

73,5

4

3.4

vb1,

004.

500,

00R

$ 4.

500,

0001

/01/

2008

R$

5.66

4,05

3.5

vb1,

007.

000,

00R

$ 7.

000,

0001

/01/

2008

R$

8.81

0,74

3.6

vb1,

0012

.000

,00

R$

12.0

00,0

001

/01/

2008

R$

15.1

04,1

2

Pro

jeto

Arq

uite

toni

co

Pro

jeto

Ele

tric

o

Pro

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Est

rutu

ra

Pro

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Agu

a C

omba

te In

cend

io

Pro

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Tel

ecom

unic

acoe

s e

On

Line

Pro

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Hid

ro-S

anita

rio

Téc

nico

de

Seg

uran

ça

Ser

vent

e de

apo

io (

Lim

peza

)

Est

ágia

rio d

e E

ngen

haria

Civ

il

Est

agiá

rio d

e S

egur

ança

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