analise da aplic. de metodos comparativos - salvador

7/29/2019 Analise Da Aplic. de Metodos Comparativos - Salvador

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Concluinte do Curso de Engenharia Civil da Universidade Catlica do Salvador Autor Engenheiro Civil - Especialista em avaliaes e percias tcnicas de engenharia Orientador

ANLISE DA APLICAO DO MTODO COMPARATIVO DIRETO DEDADOS DE MERCADO NA DETERMINAO DE VAL OR DE IMVEIS NA

CIDADE DE SALVADOR - BA

Edvaldo Martins de Souza FilhoDanilo Fernandes Ribeiro

Resumo: Este artigo tem como objetivo analisar a aplicabilidade do mtodo denominadocomparativo direto de dados de mercado, com tratamento por fatores, em um imvel no bairro daPituba, cidade de Salvador, Estado da Bahia. Detalha-se o procedimento avaliatrio empregadofocando na importncia de uma mdia saneada confivel na determinao do real valor demercado de um imvel. apresentado um dos mtodos disponveis de avaliao que bastanteutilizado na determinao de valor de mercado de bens nas grandes cidades e que vem ganhandocada vez mais espao no mercado.

Palavras-chave: Avaliao de imveis; Homogeneizao de valores; Valor de mercado;Instituies financeiras.

1.0 INTRODUO

Na rotina das avaliaes de imveis localizados nas grandes metrpoles,comumente utilizado o mtodo denominado Comparativo Direto de Dados de Mercado,

previsto tanto pela norma brasileira (NBR 14653-2) quanto pelas normas regionais (comopor exemplo, a do IBAPE/BA). O mtodo faz com que o avaliador determine o valor demercado de um imvel a partir de uma ampla pesquisa de mercado, coletando amostras deimveis com caractersticas mais prximas possveis s do imvel a ser avaliado, para

posteriormente proceder a uma etapa denominada de homogeneizao dos valores, deforma a possibilitar uma comparao direta entre o valor das amostras e o valor que sebusca do imvel em questo.

Com o desenvolvimento das polticas de incentivo para habitao pelo poderpblico, houve um crescimento significativo do crdito imobilirio disponvel, talcrescimento gerou uma proporcional demanda para um nicho especfico da engenharia, que a engenharia de avaliaes. Antes da liberao do crdito, existe a necessidade daavaliao do imvel cedido instituio financeira, o que se atribui ao engenheiro deavaliaes. O engenheiro precisa fundamentar o valor das garantias cedidas s instituies

bancrias.

a respeito da etapa de homogeneizao e dos fatores a serem levados emconsiderao, que se entende ser necessrio um aprofundamento das caractersticasanalisadas na malha de amostras, para compor o valor final da forma mais justa e precisa

possvel. Ao determinar as caractersticas das amostras a serem utilizadas para efeito declculo na etapa da homogeneizao dos valores, por mais perfeita que seja a busca,sempre envolve uma anlise de imveis com caractersticas heterogneas, distintas daqueleque est sendo avaliado, tendo em vista as particularidades de cada amostra. H diferenasna rea construda, no padro de acabamento, no estado de conservao, quantidade devagas de garagem, na localizao dentro do mesmo bairro, andar, no tempo decorrido coma oferta disponvel (mercado vendedor ou comprador), das possveis ofertas e vendas

efetivas, da variao nos preos com o tempo e das conjunturas econmicas.


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Para demonstrar a aplicabilidade do mtodo comparativo direto de dados demercado, escolheu-se um imvel no bairro da Pituba pelo fato de haver na regio umgrande nmero de imveis transacionados e ofertados no mercado local. Sendo assim, oresultado da avaliao, bem como a caracterizao do objeto e o memorial de clculo esto

apresentados em captulos especficos distribudos no corpo do trabalho, sendo que omesmo foi elaborado atravs dos padres de rigorosidade, estabelecidos pelas NormasBrasileiras e recomendaes de associaes de classe como IBAPE - Instituto Brasileiro deAvaliaes e Percias de Engenharia.

2.0 HISTRIA DA ENGENHARIA DE AVALIAES

A engenharia de avaliao surgiu no ano de 1910 aqui no Brasil, nascendo a figurada propriedade particular sobre a terra, deixando de existir desta forma o Sistema deConcesses institudo pelo Estado portugus desde 1375 (MOREIRA, 1984).

A propriedade passou a ser um amparo econmico de uma sociedade capitalista quese baseava nas expectativas de valorizaes e ganho de dinheiro por meio de rendaslocatcias e vendas. Alm disso, a propriedade passou a servir de garantia para acontratao de emprstimos bancrios, havendo uma necessidade de avaliaes criteriosas,envolvendo tcnicas especficas de engenheiros (MOREIRA, 1997).

Em 1918, comeam a surgir trabalhos tcnicos sobre a engenharia de avaliaes,havendo discusses sobre a matria de forma global e sendo criadas regras de consenso arespeito do assunto. Sendo assim, foram criados em 1953 e 1954 o Instituto de EngenhariaLegal (IEL) no Rio de Janeiro e o Instituto Brasileiro de Engenharia e Percias (IBAPE)em So Paulo com o intuito de coordenar, estudar e defender os interesses da classe dosengenheiros. Em 1995, tais engenheiros se juntaram, dando origem ao IBAPE nacional,congregando 20 instituies estaduais (MOREIRA, 1997).

3.0 MERCADO IMOBIL IRIO ATUAL

Poucas vezes, na histria do Brasil, venderam-se tantos imveis quanto nessesprimeiros meses de 2010. Resultado da combinao de juros baixos, programas deincentivo federal, crdito farto e longo e uma confiana rara no futuro econmico, oboom imobilirio atual espalha-se por todo o pas. Da ultra-urbanizada So Paulo amaznica Manaus, das reas mais nobres da zona sul carioca at os bairros mais simples

de Salvador-BA (ISTO, 2010).Independente de haver riscos de um crescimento descontrolado ou no, os nmeros

do mercado imobilirio brasileiro impressionam. S no primeiro trimestre deste ano aCaica Econmica Federal liberou quase R$ 10 bilhes em financiamento parar a compraou construo de casas e apartamentos. Esses so nmeros do Sistema Brasileiro dePoupana e Emprstimo, o SBPE, gerido pela Caixa Econmica Federal, e, com o FGTS,responsvel por quase 80% dos financiamentos imobilirios no Pas (ISTO, 19/05/2010).


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4.0 IMVEL A SER AVALIADO

A aplicabilidade do mtodo denominado Comparativo Direto de Dados deMercado, com a utilizao de fatores na fase da homogeneizao de valores, ser iniciada a

partir deste tpico, com o intuito de determinao do mais provvel real valor de mercadode um imvel localizado na cidade de Salvador. Localizado Rua Tenente Fernando Tuy,N 56, Figura 1. Condomnio Residencial Morada do Parque, Figura 2. Edifcio Jequitib,apartamento 103, conforme Figura 3.

Fig. 01 Fachada Fig. 03 Identificao 2Fonte: Prprio autor Fonte: Prprio autor

Fig. 02 Identificao 1Fonte: Prprio autor


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4.1 Pressupostos,ressalvas e fatores limitantes

O imvel a ser avaliado trata-se de apartamento, com padro de acabamentomdio/alto e estado de conservao classificado como sendo novo (idade aparente 1 (um)

ano para efeito de clculo), prximo a diversos imveis de caractersticas prximas e seusplos atrativos.

As medidas do imvel foram verificadas nas documentaes obtidas (matrcula eIPTU), que so, por premissa, consideradas boas e vlidas.

Durante a vistoria, foram retiradas medidas aproximadas das reas do imvel com ointuito de confrontar as mesmas com as medidas averbadas na matricula. Ficou constatadoque as reas medidas em campo so aproximadamente compatveis com as reasconstatadas nas documentaes. Para efeito de clculo adotou-se a rea averbada namatrcula.

4.2 Metodologia

4.2.1 Mtodos e procedimentos utilizados

A metodologia aplicvel funo basicamente da natureza do bem a ser avaliado,da finalidade da avaliao e da disponibilidade, qualidade e quantidade de informaescolhidas no mercado. A sua escolha deve ser justificada e ater-se ao estabelecido nas partes1 e 2 da NBR 14653, com o objetivo de retratar o comportamento do mercado por meio demodelos que suportem racionalmente o convencimento do valor.

Os procedimentos avaliatrios usuais tm a finalidade de identificar o valor de umbem, de seus frutos e direitos, custo, bem como aqueles para determinar indicadores deviabilidade.

No trabalho ficou definida a aplicao do Mtodo Comparativo Direto de Dados deMercado para a definio do mais provvel real valor de mercado do apartamento. O

processo comparativo, muito embora a pesquisa abranja imveis similares em tamanho,padro e local, requer uma melhoria no seu grau de preciso, obtida por outro processoauxiliar, denominado homogeneizao de valores. Tal processo, recomendado por normastcnicas, visa corrigir as discrepncias dos elementos comparativos, atravs de fatores cuja

aplicao de um ou outro, depende de cada caso. Assim, os fatores fundamentais como:fonte, tamanho, vaga de garagem, localizao, padro construtivo, idade e conservao,etc., so levados em conta para que os elementos sejam mais comparveis, no obstante asimilaridade j pr selecionada na pesquisa.

Para melhorar ainda mais a preciso, aps o processo de homogeneizao,conforme Quadro 13, a mdia obtida passa por processo de saneamento de valores queeventualmente situam-se muito distantes do seu valor mdio, distorcendo o valor unitrio.Em geral, utiliza-se um intervalo de confiana de 20 ou 30%, eliminando-se os valores foradeste intervalo e recalculando-se a nova mdia (mdia saneada), conforme o Quadro 12.Assim, o valor unitrio obtido pode ser considerado como o real valor de mercado.


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4.2.2 Especificao da Avaliao

A especificao de uma avaliao est relacionada, tanto com o empenho doengenheiro de avaliaes quanto o mercado e as informaes que possam ser dele

extradas. O estabelecimento inicial pelo contratante do grau de fundamentao desejadotem por objetivo a determinao do empenho no trabalho avaliatrio, mas no representagarantia de alcance de graus elevados de fundamentao. Quanto ao grau de preciso, estedepende exclusivamente das caractersticas do mercado e da amostra coletada e, por isso,no passvel de fixao a priori.

O presente trabalho classificado como Grau III quanto fundamentao e Grau IIquanto preciso, conforme o Quadro 10 e 11.

5.0 IDENTIFICAO E CARACTERIZAO DO IMVEL A SER AVAL IADO

5.1 Caracterizao da regio

Pituba um bairro litorneo de classe alta da capital baiana, Salvador. Tem comoprincipais vias, as Avenidas Manoel Dias da Silva e Paulo VI. Nessa regio houve umprocesso de verticalizao e expanso com a construo da Avenida ACM e de grandesempreendimentos imobilirios. Pituba acabou se tornando um dos mais valorizados bairrosda capital, sendo reconhecido pelos seus servios e comrcios variados, conforme oQuadros 1 e 2.

Quadro 1 - Localizao e atividades existentes

Uso predominante: ResidencialDistribuio da Ocupao Predominante: Vertical

Densidade de Ocupao: AltaPrincipais Plos de Influncia: Bairros residenciais e comerciais de

alto padro, shoppings, colgio,faculdades, praias e restaurantes.

rea Sujeita a Enchentes: NoFonte: Prprio autor

Quadro 2 Infra estrutura urbana e equipamentos comunitrios do bairro

Intensidade de Trfego: AltaNvel de Escoamento: BomAcesso ao Imvel: Acesso diretoTipos de Transportes Coletivos: nibus, lotao,Melhoramentos Pblicos: Coleta de resduos slidos, gua potvel,

energia eltrica, telefone, redes decabeamento para transmisso de dados,comunicao e televiso, esgotamentosanitrio.

Fonte: Prprio autor


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6.0 CARACTERIZAO DO IMVEL A SER AVALIADO

6.1 Vistoria

No dia 24 de abril de 2010, procedeu-se vistoria interna e externa ao imvel, naqual verificou-se tratar de apartamento do tipo simples, localizado Rua TenenteFernando Tuy, N 56, Condomnio Residencial Morada do Parque, edifcio Jequitib,apartamento 103, prximo a diversos imveis de caractersticas parecidas e seus plosatrativos, apresentando padro de acabamento mdio/alto e estado de conservaoclassificado como sendo novo, possuindo ainda duas vagas de garagem cobertasverificadas na matrcula do Registro Geral de Imveis obtida.

O edifcio possui o total de 20 pavimentos (02 pavimentos de garagem, PG e 17pavimentos tipo), sendo 04 apartamentos por andar, com 02 elevadores que atendem todosos pavimentos, estrutura de concreto armado, laje impermeabilizada, cobertura de telhas

cermicas, fechamentos em alvenaria e revestimento da fachada em cermica.

O apartamento possui uma sala, um quarto, uma sute, sanitrio social, cozinha,rea de servio, quarto e sanitrio de empregada, tendo ainda uma entrada social e uma deservio, conforme Figuras de nmeros 4 a 11.

Fig. 04 Sala Fig. 05 QuartoFonte: Prprio autor Fonte: Prprio autorData: 24/04/2010 Data: 24/04/2010


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Fig. 06 Sute Fig. 07 Sanitrio socialFonte: Prprio autor Fonte: Prprio autor

Data: 24/04/2010 Data: 24/04/2010

Fig. 08 Cozinha Fig. 09 rea de servioFonte: Prprio autor Fonte: Prprio autorData: 24/04/2010 Data: 24/04/2010

Fig. 10 Quarto de empregada Fig. 11 Sanitrio de empregadaFonte: Prprio autor Fonte: Prprio autorData: 24/04/2010 Data: 24/04/2010


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Durante a vistoria foram retiradas medidas aproximadas de rea privativa doapartamento com o intuito de confrontarmos com as documentaes obtidas (matrcula eIPTU), sendo esta de 72,67m. Constatamos que a rea medida no local durante a vistoriade 72,67m, encontra-se aproximadamente de acordo com a rea verificada na matrcula do

imvel de nmero 48870, datada de 28 de abril de 2009, do 6 ofcio do Registro Geral deImveis, da comarca de Salvador BA, sendo esta rea de 73,40m. Sendo assim, foilevada em conta para efeito de clculo a rea verificada na matrcula.

A rea privativa a rea que subtrada a rea ocupada pelas paredes e outroselementos construtivos que impeam ou dificultem sua utilizao.

Vale ressaltar que o imvel encontra-se localizado em uma das regies maisvalorizadas da cidade.

7.0 CARACTERSTICAS DO LOGRADOURO DE SITUAO

Quadro 3 Caractersticas do logradouro

Denominao: Via UrbanaTipo: PrincipalQuantidade de Faixas: DuasMos de Direo: DuasPavimentao: AsfaltoTraado: MistoPerfil: Plano

Iluminao Pblica: Luminrias comunsNvel Comercial: AltoFonte: Prprio autor

8.0 DIAGNSTICO DE MERCADO

De forma geral, os fundamentos da economia brasileira tm melhoradogradativamente, com quedas peridicas das taxas de juros, aumento do volume de crdito,

baixa da inflao, contudo sem grandes evolues nos nveis de atividade econmica,proporcionando um cenrio ainda no plenamente favorvel para investimentos emimveis, porm com sinais mais atrativos do que os verificados anteriormente.

Especificamente com relao ao imvel a ser avaliado, temos a seguinte situao:

Nvel de utilidade do imvel a ser avaliado: alta Nvel de oferta de imveis semelhantes ao imvel avaliando na regio: alta Nvel de demanda de imveis semelhantes ao imvel avaliando: alta Absoro pelo mercado de imveis semelhantes ao imvel avaliando: rpida Conjuntura do mercado atual para imveis semelhantes ao imvel a ser avaliado:

favorvel para a venda. Tendncia futura do mercado para imveis semelhantes imvel a ser avaliado:

manuteno dos valores atuais a curto/mdio prazo.


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9.0 TRATAMENTO DOS DADOS E IDENTIFICAO DOS RESULTADOS

9.1 Determinao do valor do imvel

Foi utilizado o tratamento por fatores para a definio do valor de mercado doimvel a ser avaliado, que foi obtido com base no unitrio definido para o lote padrolocal, considerando-se as devidas correes especficas para adequ-lo s caractersticas doapartamento.

O unitrio adotado foi determinado aps uma ampla pesquisa junto ao mercadoimobilirio, atravs de anncios nos jornais e contatos com corretores, imobiliriasatuantes, proprietrios e pessoas afins, conforme Quadro 7. Identificamos elementoscomparativos vlidos que, de acordo com as "Normas", devem possuir os seguintes fatoresde equivalncia:

a) Equivalncia de situao

D-se preferncia a locais da mesma situao geo-scio-econmica, do mesmobairro e zoneamento.

b) Equivalncia de tempo

Sempre que possvel, os elementos comparativos devem apresentarcontemporaneidade com a avaliao.

c) Equivalncia de Caractersticas

Sempre que possvel deve ocorrer semelhana com o imvel objeto da avaliaono que tange situao, grau de aproveitamento, caractersticas fsicas, adequao aomeio, utilizao etc.

9.2 Homogeneizao dos valores

Concluda a pesquisa de ofertas de imveis similares faz-se necessrio a aplicaodo processo denominado homogeneizao de valores. Tal processo consiste basicamentena aplicao de diversos fatores objetivando tornar as pesquisas mais comparveis ao

imvel s ser avaliado, pois por mais similares que sejam sempre apresentam algumasdiferenas com relao ao imvel que na maioria das vezes adotado como paradigma decomparao.

Os diversos fatores de homogeneizao compreendem ndices cujos valores sobaseados em estudos consagrados e advm de normas avaliatrias, cabendo ao avaliadorsua correta aplicao e confiando ao seu bom senso a utilizao dos fatores que realmente

participam da formao dos preos dos imveis.

Desta forma, os formadores de preos escolhidos para o caso em questo serodestacados e utilizados para correo das diferenas dos elementos pesquisados

comparados ao imvel a ser avaliado.


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Aps anlise do caso, considerou-se fatores de homogeneizao que sero adotadosnos clculos que resultaro no valor de mercado do imvel. Os textos explicativos de cadaum dos fatores encontram-se apresentados a seguir:

Fator Fonte (FF): comum que os preos pesquisados contenham algumasuperestimativa dos ofertantes deixando alguma margem para negociao. Paracompensar, ser adotado uma reduo nos preos pesquisados, usualmente de de5% a 10%, mas que em determinadas condies poder ser superior, em especialquando verifica-se super oferta local e/ou tempos excessivos de permanncia avenda. Evidentemente nos casos de vendas ocorridas esta reduo no ser aplicadaou em casos com ofertas no redutveis.

Fator Localizao (FL): Na maioria dos casos e para qualquer tipo de imvel, sualocalizao fator fundamental na formao de seu preo. Em grandes cidadesexistem as plantas genricas de valores, utilizadas para base de tributao de

impostos territorial e predial, atravs de ndices fiscais. Estes ndices podem servirde base para transporte de valores, porm sua aplicao direta pode trazerdistores, pois os perodos de atualizao destes ndices so geralmente longos e

podero ocorrer mudanas significativas de mercado em determinados locais, cujaprtica vem demonstrando. Outro recurso mais prtico e eficaz a utilizao dendices consagrados dentro da Engenharia de Avaliaes e baseados emobservaes no mercado local. Desta forma, analisadas as condies das diferenasde localizao, o avaliador arbitrar o ndice para transformao obedecendo aoslimites: 0,50 FL 2,0 entendendo que fora destes limites, o elemento

pesquisado no recomendvel como comparativo, no obstante sua similaridadeem outros fatores.

Fator Idade e Conservao (FIC): As diferentes idades aparentes e estados deconservao sero ajustadas por ndices de depreciao tabelados e que tmfundamento na vida til e necessidade ou no de reparos.Critrio de Ross Heidecke Considera o percentual incorrido de vida til e oestado de conservao.

O coeficiente de depreciao calculado: K = Idade aparente x 100Vida til

A depreciao ou apreciao do fator idade e conservao de cada amostra determinada a partir da relao entre o K do imvel em estudo com o K de cadaamostra.

As tabelas de vida til, depreciao por estado de conservao e depreciao fsicaesto apresentadas abaixo, conforme Quadros de nmeros 4 a 6.

Fator rea: O fator rea obtido para seguinte frmula rea da amostra ^ 0,125rea do imvel

Fator vaga de garagem: O fator vaga de garagem de 5% por vaga.


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Quadro 4 Tabela de Vidas teis em funo do tipo de edificao, de acordo com oBureau of International Revue.

TIPO DEIMVEL VIDA TIL(ANOS)Apartamentos 50

Bancos 67Residncias 60

Fbricas 50Garagens 60Celeiros 75Hotis 50Paiis 67

Edifcios de Escritrios 67Lojas 67

Teatros 50Armazns 75

Fonte: Consul Patrimonial

Quadro 5 Tabela de depreciao fsica e estado de conservao pelo critrio deHeidecke

Estado Condies Fsicasde Conservao

CoeficienteC (%)

Estado 1 Novo 0,00Estado 1,5 Entre Novo e Regular 0,32Estado 2 Regular 2,52

Estado 2,5 Entre Regular e ReparosSimples

8,09

Estado 3 Reparos Simples 18,10Estado 3,5 Entre Reparos Simples e

Importantes33,20

Estado 4 Reparos Importantes 52,60Estado 4,5 Entre Reparos Importantes e

Sem Valor75,20

Estado 5 Sem Valor 100,00Fonte: Consul Patrimonial

Quadro 6 Tabela de depreciao fsica pelo critrio de Ross-Heidecke.

Idade em% Estado de Conservao

dedurao 1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5

2 0,990 0,990 0,965 0,910 0,811 0,661 0,469 0,246

2,5 0,988 0,988 0,963 0,908 0,809 0,660 0,468 0,246

3 0,985 0,985 0,960 0,905 0,807 0,658 0,467 0,245

3,5 0,982 0,982 0,958 0,903 0,805 0,656 0,466 0,244


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4 0,979 0,979 0,955 0,900 0,802 0,654 0,464 0,243

4,5 0,977 0,977 0,953 0,898 0,800 0,653 0,463 0,243

5 0,974 0,974 0,950 0,895 0,798 0,651 0,462 0,242

5,5 0,971 0,971 0,947 0,893 0,796 0,649 0,461 0,241

6 0,968 0,968 0,944 0,890 0,793 0,647 0,459 0,2406,5 0,966 0,966 0,942 0,888 0,791 0,645 0,458 0,240

7 0,963 0,963 0,939 0,885 0,789 0,643 0,457 0,239

7,5 0,960 0,960 0,936 0,882 0,787 0,641 0,456 0,238

8 0,957 0,957 0,933 0,879 0,784 0,639 0,454 0,237

8,5 0,954 0,954 0,930 0,877 0,782 0,637 0,453 0,237

9 0,951 0,951 0,927 0,874 0,779 0,635 0,451 0,236

9,5 0,948 0,948 0,924 0,871 0,777 0,633 0,450 0,235

10 0,945 0,945 0,921 0,868 0,774 0,631 0,448 0,234

10,5 0,942 0,942 0,918 0,866 0,772 0,629 0,447 0,234

11 0,939 0,939 0,915 0,863 0,769 0,627 0,445 0,233

11,5 0,936 0,936 0,912 0,860 0,767 0,625 0,444 0,23212 0,933 0,933 0,909 0,857 0,764 0,623 0,442 0,231

12,5 0,930 0,930 0,906 0,855 0,762 0,621 0,441 0,231

13 0,927 0,927 0,903 0,852 0,759 0,619 0,439 0,230

13,5 0,924 0,924 0,900 0,849 0,757 0,617 0,438 0,229

14 0,920 0,920 0,897 0,846 0,754 0,615 0,436 0,228

14,5 0,917 0,917 0,894 0,843 0,752 0,613 0,435 0,228

15 0,914 0,914 0,891 0,840 0,749 0,611 0,433 0,227

15,5 0,911 0,911 0,888 0,837 0,746 0,609 0,432 0,226

16 0,907 0,907 0,884 0,834 0,743 0,606 0,430 0,225

16,5 0,904 0,904 0,881 0,831 0,741 0,604 0,429 0,225

17 0,901 0,901 0,878 0,828 0,738 0,602 0,427 0,224

17,5 0,898 0,898 0,875 0,825 0,735 0,600 0,426 0,223

18 0,894 0,894 0,871 0,822 0,732 0,597 0,424 0,222

18,5 0,891 0,891 0,868 0,819 0,730 0,595 0,423 0,221

19 0,887 0,887 0,865 0,816 0,727 0,593 0,421 0,220

19,5 0,884 0,884 0,862 0,813 0,724 0,591 0,419 0,219

20 0,880 0,880 0,858 0,809 0,721 0,588 0,417 0,218

20,5 0,877 0,877 0,855 0,806 0,718 0,586 0,416 0,218

21 0,873 0,873 0,851 0,803 0,715 0,583 0,414 0,217

21,5 0,870 0,870 0,848 0,800 0,712 0,581 0,412 0,216

22 0,866 0,866 0,844 0,796 0,709 0,578 0,410 0,215

22,5 0,863 0,863 0,841 0,793 0,706 0,576 0,409 0,214

23 0,859 0,859 0,837 0,789 0,703 0,574 0,407 0,213

23,5 0,855 0,855 0,834 0,786 0,700 0,572 0,406 0,212

24 0,851 0,851 0,830 0,782 0,697 0,569 0,404 0,211

24,5 0,848 0,848 0,827 0,779 0,694 0,567 0,402 0,210

25 0,844 0,844 0,823 0,776 0,691 0,564 0,400 0,209

25,5 0,840 0,840 0,819 0,773 0,688 0,562 0,398 0,208

26 0,836 0,836 0,815 0,769 0,685 0,559 0,396 0,207

26,5 0,833 0,833 0,812 0,766 0,682 0,557 0,395 0,207

27 0,829 0,829 0,808 0,762 0,679 0,554 0,393 0,206

27,5 0,825 0,825 0,804 0,758 0,676 0,551 0,391 0,205

28 0,821 0,821 0,800 0,754 0,672 0,548 0,389 0,204

Fonte: Consul Patrimonial


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9.3 Pesquisa de mercado

Para avaliao do imvel a valor de mercado, procedeu-se pesquisa na regio de

forma a se obter elementos comparativos. Dentre os inmeros imveis coletados, foramselecionados, a critrio prprio, as seguintes fichas de pesquisa. Para tornar-se um imvelcomparvel necessrio no mnimo 3 elementos, segundo a NBR 14653.

Quadro 7 Ficha de pesquisa


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Fonte: Prprio autor


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Fig. 12 Identificao das amostras e do imvel a ser avaliadoFonte: Google Earth

Fig. 13 Localizao do condomnio do imvel a ser avaliadoFonte: Google Earth


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9.4 Homogeneizao

9.4.1 Clculo dos valores

Ser adiante calculada a mdia dos valores homogeneizados, assim como o desviopadro, que sero utilizados para definio do intervalo de validade atravs de 30% devariao da mdia e verificao da validade da amostra mais distante pelo critrio deChauvenet, conforme mostrado nos clculos abaixo, conforme Quadros 13. Vale lembrarque caso alguma amostra esteja fora do intervalo ou no seja vlida pelo critrio deChauvenet, esta amostra dever ser eliminada e os clculos de mdia, do intervalo e deChauvenet recalculados, at todas as amostras estarem enquadradas nesses critrios, sendoque neste caso, o nmero de amostras vlidas deve ser sempre superior a trs.

A) Mdia Homogeneizada = M = Somatria = [ (i=1,n) Xi] =

n. amostras nM = R$ 3.165,43/ m

B) Desvio Padro = S = { [ (i=1,n) (Xi M) ] / (n 1) }

S = R$ 152,9814 / m

9.4.2 Verificao dos limites

Limite Inferior = 0,7 x M = R$ 2.215,82 / mLimite Superior = 1,3 x M = R$ 4.115,10 / mTodas as amostras encontram-se dentro do intervalo de confiana.

9.4.3 Critrio de Chauvenet

O critrio de Chauvenet utilizado para calcular o valor de um dado experimentalinserido em um conjunto de dados em experincia e verificar se provvel de ser um valoranormal (Xs). No quadro de homogeneizao, Xs corresponde ao valor homogeneizadoR$/m da amostra 3 por ser o valor mais distante da mdia, conforme Quadro 13.

Calcula-se o desvio padro mdio (pm) para verificar se a amostra pode ser aceita

pelo critrio.

pm = [ (Xs M) / (S) ], onde Xs a amostra mais distante da mdia.pm = [ ( 2.993,80 3.165,45 ) / ( 152,9814 ) ] = 1,12 (Em mdulo)

Para efeito de clculo, se o desvio padro crtico (p crtico) for menor que o desviopadro mdio (pm), o valor considerado como sendo anormal e deve-se descartar-lo emseguida substitu-lo.

crtico para 5 amostras = 1,65 Como crtico 1,65 > m 1,12 A amostra3 pode ser aceita pelo critrio, conforme Quadro 8.


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Quadro 8 crtico em funo do nmero de amostras (n)

Nmero deamostrasutilizadas

crtico Nmero deamostrasutilizadas

pcrtico

5 1,65 20 2,246 1,73 22 2,287 1,80 24 2,318 1,86 26 2,359 1,92 30 2,39

10 1,96 40 2,5012 2,00 50 2,5814 2,03 100 2,8016 2,06 200 3,0218 2,20 500 3,29

Fonte: Moreira, 1997

Observa-se que todas as amostras situam-se dentro do intervalo de confiana e aamostra mais distante se enquadra no limite do critrio de Chauvenet, podendo a mdia serconsiderada vlida.

Mdia Saneada R$ 3.165,46 / m

O valor de mercado obtido a partir do produto da rea privativa do imvel emquesto com o valor da mdia saneada considerada vlida, conforme Quadro 9.

Quadro 9 Clculo do valor do apartamento

rea privativa Unitrio Valor de Mercado(m) (R$/m) (R$)73,40 3.165,46 232.344,80

Fonte: Prprio autor

Valor adotado

R$ 232.500,00 (Duzentos e Trinta e Dois Mil Quinhentos Reais)

O valor adotado refere-se a uma aproximao para mais ou para menos onde adiferena entre o valor de mercado e o valor adotado acaba sendo irrisrio.

A aproximao do valor de mercado de R$ 232.344,80 para o valor adotado deR$ 232.500,00 foi de 0,06661 % para mais.


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Quadro 10 - Tabela de fundamentao

Item Descrio Grau PontuaoIII II I

1Caracterizao

do imvelavaliando

Completaquanto a todas

as variveisanalisadas

Completaquanto aos

fatoresutilizados notratamento

Adoo desituao

paradigma3

2Coleta dedados de

mercado

Caractersticasconferidas pelo

autor do laudo

Caractersticasconferidas porprofissionalcredenciado

pelo autor dolaudo

Podem serutilizadas

caractersticas

fornecidas porterceiros

3

3

Quantidademnima dedados demercado,

efetivamenteutilizados

12 6 3 2

4Identificaodos dados de

mercado

Apresentaode informaes

relativas atodas ascaractersticas

dos dadosanalisadas,com foto

Apresentaode

informaesrelativas atodas as

caractersticasdos dadosanalisadas

Apresentao deinformaes

relativas a todas ascaractersticas dosdados

correspondentesaos fatoresutilizados

3

5

ExtrapolaoconformeB.5.2 doAnexo B

No admitidaAdmitida para

apenas umavarivel

Admitida 3

6

Intervalo

admissvel deajuste paracada fator e

para oconjunto de

fatores

0,90 a 1,10 0,80 a 1,20 0,50 a 1,50 1

Nota: Observar subseo 9.1TOTAL 15

Fonte: NBR 14.653 Parte 2


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Para atingir o grau III obrigatria a apresentao do laudo na modalidadecompleta.

Para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentao, devem serconsiderados os seguintes critrios:

a) na tabela 5, identificam-se trs campos (graus III, II e I) e seis itens;

b) o atendimento a cada exigncia do grau I ter 1 ponto; do grau II, 2 pontos; e do grauIII, 3 pontos;

c) o enquadramento global do laudo dever considerar a soma de pontos obtidos para oconjunto de itens, atendendo tabela 5.

Quadro 11 Enquadramento dos laudos segundo seu grau de fundamentao no caso deutilizao de tratamento por fatores

Graus III II IPontos Mnimos 15 9 6

Itens obrigatrios nograu correspondente

Itens 3, 5 e 6, comos demais no

mnimo no grau II

Item 3, 5 e 6 nomnimo no grau II

todos, no mnimo nograu I

Fonte: NBR 14.653 Parte 2

Quadro 12 Graus de preciso da estimativa de valor no caso de utilizao de tratamentopor fatores

DescrioGrau

III II I

Amplitude do intervalode confiana de 80% emtorno do valor central da

estimativa

< 30% 30%-50% >50%

Fonte: Fonte: NBR 14.653 Parte 2


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Quadro 13 Quadro de homogeneizao

Fonte: Prprio autor

VALOR REAL DO IMVEL: R$ 232.344,80 / VALOR ADOTADO R$ 232.500,00

11.0 CONCL USES

O mtodo denominado comparativo direto de dados de mercado o mtodo maispreciso para se determinar o mais provvel real valor de mercado de imveis localizadosnas grandes metrpoles. Tendo em vista que nas grandes cidades o nmero de imveis decaractersticas prximas grande.

O mercado imobilirio, assim como outros mercados, contm eventos atpicos debens excessivamente caros ou baratos, decorrentes de fatores imprevistos ou imprevisveis


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nos modelos de tratamento empregados. O quadro de homogeneizao de valores objetivaexpurgar tais eventos atpicos, que no devem contaminar o valor do bem em apreo. Asnormas brasileiras determinam a eliminao dos dados discrepantes mediante o empregode mtodos estatsticos consagrados.

Os fatores empregados no quadro de homogeneizao tm a finalidade de tratar asdiferenas entres as amostras e o imvel que est sendo avaliado. Cada fator existente noquadro majorado ou minorado com o intuito de igualar tais caractersticas. O valorhomogeneizado R$/m o resultado do produto entre a oferta R$/m e os fatoresempregados, conforme Quadro 13.

O resultado comparativo direto de dados de mercado, apesar de sua simplicidade, um dos mais precisos pela relao direta de cotejamento com o mercado, evitando

processos indiretos de reproduo ou involutivos, que, na maioria das vezes, trazemalguma impreciso.

O mtodo comparativo, dado as caractersticas do imvel em questo e pelaviabilidade de sua aplicao ao caso, o que mais se ajusta para a determinao do valorde mercado do imvel.

Dentro da regio de influncia na qual o imvel est inserido foi possvel identificaruma amostragem em tamanho suficiente para se obter um valor mdio confivel, sendoainda evidenciados padres de comportamento e tendncias de mercado. Tal fato levou aaplicao do mtodo comparativo, com maior preciso para o caso em questo.

No trabalho nenhuma amostra que compes a pesquisa foi descartada para efeito declculo, pois todas encontraram-se dentro do intervalo de confiana de 30% e a amostramais distante da mdia foi aceita pelo critrio de Chauvenet. Caso uma das amostrasestivesse fora do intervalo, seria necessrio expurg-la e incluir mais um imvel decaractersticas prximas as do imvel que est sendo avaliado.

Um dos fatores mais importantes para efeito de clculo o denominado de idadeconservao, pois foi levada em considerao a idade aparente do bem, e no a idade real,e seu estado de conservao. aplicado o mtodo de depreciao de Ross-Heidecke emque as diferentes so ajustadas por ndices de depreciao tabelados e que tm fundamentona vida til e necessidade ou no de reparos.

O avaliador deve procurar apurar indcios de qualidade e freqncia da manutenoe da conservao do bem, que se demonstram no estado geral dos revestimentos, defuncionamento das instalaes, etc.

O valor de mercado modernamente definido como quantia mais provvel pelaqual se negocia voluntariamente um bem, numa data de referncia, dentro das condiesdo mercado vigente. Sendo assim o valor de mercado do apartamento avaliado nestetrabalho, em seis meses poder ser outro, podendo ser caracterizado desta forma que aEngenharia de Avaliaes no representa um nmero exato e sim uma expresso monetriaterica e mais provvel do valor pelo qual se negociaria voluntariamente e

conscientemente um imvel. Isto no significa que eventuais negociaes efetivas nopossam ser feitas por valores diferentes destes, inferiores ou superiores, dependendo de


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aspectos especficos relacionados aos interesses das partes envolvidas. Afinal de contas emtodos os trabalhos de avaliao de imveis necessrio que se verifique a tendncia deocupao e uso da regio e da arquitetura e concepo dos imveis, que efetivamente soabsorvidos pelo mercado.

Finalmente, o autor deste trabalho pretendeu apresentar a tcnica disponvel naengenharia de avaliaes, e que pode se estender formao profissional do engenheiro

para lidar com novos conceitos estatsticos. medida que o ambiente de pesquisa evolui,existe necessidade de adaptar-se s novas condies, e desta forma importante que aintroduo desta tcnica fornea, alm da compreenso geral do procedimento, tambm oconhecimento de quando ela pode ser aplicada e para quais casos so as nicas adequadas.

12.0 REFERNCIAS

ABNT NBR 14.653 1:2001 Avaliao de bens. Parte 1: Procedimentos gerais.

ABNT NBR 14.653 2:2004 Avaliao de bens. Parte 2: Imveis urbanos.

BERRINI, L. C. Avaliaes de imveis, So Paulo, SP, 1949.

CAIXA ECONMICA FEDERAL Normas e Procedimentos.

CONSUL PATRIMONIAL. Escritrio de Engenharia. Modelo apartamento.Excel,Verso 97-2003.

IBAPE - Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia Avaliaes paragarantias So Paulo: PINI, 1983.

IBAPE Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia - Engenharia deAvaliaes, 1 edio, SP, Editora Pini.

IBAPE Normadeavaliaodeimveisurbanos Ibape/SP 2005.

ISTO, Salvador: Ano 34, n 2114, 19 de Maio de 2010.

LOPES, J. Tarcsio Doubek Depreciao de edificaes, So Paulo, Set. /1995.

MOREIRA, A. Princpios de Engenharia de Avaliaes, So Paulo, Pini: EscolaNacional de Habitao e Poupana, 1984.

MOREIRA, A. L. Princpios de Engenharia de Avaliao, 4 edio, SP, Pini, 1997.

analise da aplic. de metodos comparativos - salvador

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