10. Operação Urbana Água Branca

Operação Urbana Água Branca - Lei 11.774/95

Localizada na zona oeste da cidade a cinco quilômetros da região central, servida por equipamentos de cultura e lazer de

caráter metropolitano, como o Memorial da América Latina:

- conta com um terminal intermodal com metrô, ferrovia, ônibus urbanos e interurbanos;

- sistema viário de grande capacidade;- extensas áreas vazias, em grande parte de propriedade

da prefeitura;

- a meio caminho do aeroporto internacional de Guarulhos;

- próxima a algumas das principais rodovias;- por ser região baixa e praticamente plana, sofre com

problemas de enchentes.

Diagnóstico da Secretaria Municipal do Planejamento aponta para essa região características de grande potencial

de transformação, iniciando-se em 1990 estudos para a implantação da Operação Urbana.

A área de abrangência é formada por duas sub-áreas bastante distintas:

- ao norte, entre as ferrovias e o rio Tietê, o parcelamento se deu na forma de grandes lotes em quadras extensas que favoreciam o uso industrial;

- ao sul, entre as ferrovias e o espigão, o parcelamento é regular, as quadras de menor porte e os usos são

diversificados.

A existência de extensas áreas não parceladas, praticamente vazias, com restrições do zoneamento, qualifica a região para a implementação de uma Operação Urbana geradora de recursos para a complementação da infra-estrutura, como melhorias na

acessibilidade e na drenagem.

A formação de novo pólo de serviços na zona oeste da cidade, reduz o desequilíbrio na localização de áreas

atrativas e geradoras de investimentos privados, como tem ocorrido no quadrante sudoeste, proximidades da

marginal do rio Pinheiros.

Distribuição do estoque de área adicional de construção previsto na lei 1.200.000 m²: - destinado a usos não residenciais 900.000 m²,

- destinado ao uso residencial 300.000 m².

Terminal da Barra Funda e Memorial da América Latina, substituição

de industrias por centros de negócios verticalizados(2).Vila dos Ferroviários - com habitações unifamiliares e uso

industrial, em renovação para atividades terciárias e habitações verticalizadas(2).

Av. Pres. Castelo Branco - uso industrial, reciclar edificações(3).

Operação Urbana Água Branca - Potencialidades

Gleba Pompéia - revisar parcelamento, contenção industrial e implantação de atividades terciárias, com a futura estação do Metrô(4).

Área Institucional CET - congelada pela LPUOS, deve permanecer com baixo índice de ocupação(4).

Forum Criminal - área 57% desocupada, potencial para uso institucional(1).

Operação Água Branca Área Computável 295.181 m2

Área Não Computável 143.168 m2

Lei de Zoneamento Área Computável 73.795 m2 Área Não Computável 35.791 m2

Licitação EMURB, aprovação CNLU (28/11/ 1996)contrapartida: av.Auro Soares de Moura Andrade R$ 22.651.824,00 (outubro/ 2000).

Av.Francisco Matarazzo - Centro Empresarial Água Branca, terreno de 73.795 m2 (6).

Perdizes - com Parque Fernando Costa, vetor habitacional padrão médio/alto(6).

Av Sta Marina/ Martinelli - consolidar ocupação industrial e atividades terciárias, implantar 630 HIS(5).

Operação Urbana Água Branca - objetivos e diretrizes

A prefeitura faz uso de mecanismos de exceção como instrumento de planejamento urbano.

Atributos que pareciam ser os indutores do desenvolvimento da região - a existência de extensas glebas vazias ou subutilizadas -

apresentam-se como obstáculos.

As grandes dimensões das glebas, além de dificultarem sua comercialização, geraram um sistema de circulação precário,

com faces de quadras muito extensas que dificultavam a micro-acessibilidade e a circulação de pessoas e veículos.

A Operação Urbana Água Branca estabelece como objetivos específicos:

- Implantar o programa de obras descrito na lei

- Construir, em locais adequados e situados dentro do perímetro de abrangência do projeto habitações para a

população de baixa renda que reside na região.

- Ampliar e implantar espaços públicos, áreas verdes e equipamentos coletivos.

- Incentivar a ocupação ordenada de áreas vazias

- Promover a otimização na utilização da oferta de transporte coletivo e dos equipamentos de lazer;

- Induzir a ocupação dos grandes terrenos vazios;

- Viabilizar a melhoria e a expansão do sistema de drenagem;

- Viabilizar a implantação de equipamentos coletivos e de áreas verdes;

- Garantir à população padrões ambientais e paisagísticos adequados, para a criação de espaços públicos;

- Participação da população moradora, proprietários e usuários da região no processo de formulação, discussão, aprovação e

implantação do plano da Operação Urbana.

- Promover o adensamento e a reestruturação da área, estabelecendo novos padrões de uso e ocupação do solo;

Estabelece ainda como diretrizes urbanísticas:

Nos objetivos e diretrizes, embora não explicitado na lei, aparece a indicação da necessidade de participação da

sociedade no processo de implantação da reforma urbana.

Mecanismos de exceção oferecidos aos empreendedores :

- a modificação dos índices e características de parcelamento, uso e ocupação do solo, modificações de

normas do Código de Obras,- cessão onerosa do espaço público aéreo ou

subterrâneo,- transferência de potencial construtivo de imóveis

tombados pelo patrimônio histórico, - remanejamento de áreas públicas dominiais e de bens de uso

comum - resguardado o total de áreas públicas existente e- a possibilidade de regularização de construções

executadas em desacordo com a legislação vigente.

Análise urbanística - tem por objetivo avaliar a procedência e a adequação da proposta, seus impactos na infra-estrutura e no ambiente local e propor alterações e adequações necessárias;

Análise da contrapartida - feita com base nas informações constantes do laudo de avaliação e nos pareceres dos setores

competentes.

Grupo Intersecretarial composto por representantes de sete órgãos públicos tem a função de analisar as propostas nos aspectos urbanísticos e financeiros e encaminhá-las para a

decisão da Comissão Técnica de Legislação Urbanística - CTLU.

Os recursos obtidos com a Operação Urbana são depositados em Fundo Especial gerido por Conselho de representantes de órgãos

municipais, a quem cabe determinar qual a cronologia de execução das obras previstas em lei.

Operação Urbana Água Branca – contrapartida

- não havia limite no coeficiente de aproveitamento máximo;

- a Operação Urbana se encerra quando a totalidade do estoque de área adicional de construção for utilizada;

- o pagamento da contrapartida pode ser feito em dinheiro, em bens imóveis ou com a realização das obras definidas na lei.

A forma de cálculo da contrapartida mínima também é definida em lei e deve seguir a fórmula:

Ct = (Vt2 – Vt1) x 0,6 x At Onde

Ct = contrapartida mínimaVt2 = valor do metro quadrado do terreno após a concessão

do benefícioVt1 = valor de mercado do metro quadrado do terreno original

At = área do terreno objeto da proposta

Na Operação Água Branca, a lei estabelece na fórmula a contrapartida mínima, que não pode ser inferior a 60%

do benefício concedido.O cálculo do benefício também se dá em função do

método de terreno virtual.O valor do m2 do terreno após a concessão do benefício - Vt2 é o valor do m2 de um terreno hipotético que permitiria a construção de um empreendimento com o índices e as

características pretendidos pelo interessado.

Tanto o valor do metro quadrado do terreno original Vt1, quanto o valor de Vt2 são obtidos através da elaboração

de laudos a cargo do interessado.

A prefeitura, através da EMURB, faz a aferição do método de elaboração do laudo e determina com a análise das propostas

e negociação direta, o valor a contrapartida.

Operação Urbana Água Branca - propostasApesar das potencialidades da região, a Operação Urbana

Água Branca teve poucas propostas de participação.

A transformação da área em pólo de serviços parecia se encaminhar para plena realização com a proposta para

construção do conjunto de treze edifícios comerciais - Centro Empresarial Água Branca localizado na Av. Francisco Matarazzo.

Como pagamento pela concessão do aumento de área construída foi definida a execução de obras, como a extensão da Av. Auro

Soares de Moura Andrade.

Outra proposta aprovada foi a ampliação do Shopping Bourbon na Av. Francisco Matarazzo com a Av. Pompéia.

A contrapartida obtida está sendo empregada na elaboração de projeto de macro drenagem e a execução de obras de

micro drenagem.

Os imóveis pertencentes à CPTM e à antiga RFF já poderiam ter alcançado destino promissor, caso ambas tivessem procurado parcerias com o setor privado para a reversão do quadro de

deterioração que se instalou ao longo das vias férreas na cidade.

A existência de grandes glebas desocupadas e a ausência de mecanismos que obrigassem o seu parcelamento e utilização,

dificultaram a implementação da Operação Água Branca.

As propostas de participação aprovadas têm ocorrido principalmente na área situada ao sul da ferrovia, onde a

diversidade de usos e as características do parcelamento do solo são mais favoráveis à acessibilidade e circulação.

A Operação Urbana Água Branca não se localiza no eixo de maior atratividade no mercado imobiliário, mas a região

apresenta potencialidades, cujos resultados dependem de ação incisiva do poder público.

Apesar da ferrovia ser elemento de degradação urbana, surge na regiões da Água Branca e da Barra Funda

empreendimentos habitacionais na margem da ferrovia, tirando proveito da oferta de infra-estrutura disponível e dos preços de terrenos inferiores aos de outras regiões centrais.

A lei da Operação Urbana deve passar por reformulações, pelo reconhecimento de que o uso residencial deve ser

atraído para a região.

A prefeitura promoveu o concurso de projetos Bairro Novo na área entre a ferrovia e o leito do Rio Tietê, para estimular a

formação de nova zona residencial com padrões urbanísticos diferenciados em áreas vazias ou sub utilizadas.

Resumo Estoques

Residencial Não Residencial

Limite de Estoque 300.000,00 900.000,00

Consumido (103.864,09) (134.411,64)

Em Análise 256.310,21 34.508,28

Saldo (60.174,30) 731.080,08

Controle de Estoques de Área Adicional de Construção

SetoresEstoque Consumido (m²) Propostas em Análise (m²) Porcentagem consumida

Residencial Não Residencial Residencial Não

Residencial Residencial Não Residencial

Setor A 40.746,98 16.915,73 22.713,41 4.961,94 13,58% 1,88%

Setor B 0,00 3.662,04 220.00,00 9.599,44 0,00% 0,41%

Setor C 42.057,46 59.363,75 9.836,80 16.586,70 14,02% 6,60%

Setor D 5.639,79 54.470,12 0,00 3.360,20 1,88% 6,05%

Setor E 15.419,86 0,00 3.760,00 0,00 5,14% 0,00%

103.864,09 134.411,64 256.310,21 34.508,28

238.275,73 290.818,49

Até 31/10/2007

Outorga Onerosa 24.432.261,40

Receita Financeira 4.339.733,60

Total Arrecadado 28.771.995,00

Serviços e Obras 1.062.112,34

Taxa de Administração – EMURB 107.736,11

CPMF 175.647,03

Total Aplicado 1.345.495,48

Saldo 27.426.499,52

Mês Valor R$

Outubro-07 2.155.849,79

Novembro-07 1.565.544,83

Dezembro-07 2.140.544,83

Janeiro-08 778.911,88

Fevereiro-08 778.911,88

Março-08 778.911,88

Abril-08 778.911,88

Maio-08 778.911,88

Junho-08 778.911,88

Julho-08 325.757,83

Total Global 10.861.168,56

Operação Urbana Centro

Operação Urbana Centro - Lei 12.349/97

Com o fim do período de vigência para a Operação Urbana Anhangabaú, em 1994, a Operação Urbana Centro busca rearticular e redirecionar a atuação do poder público e da

iniciativa privada na área central da cidade.

Com uma série de incentivos, como a utilização do Coeficiente de Aproveitamento 6,0 e a dispensa de reserva de espaço para

estacionamento de veículos para o uso residencial, procurava-se o retorno ao centro do uso habitacional para otimização na utilização de serviços públicos existentes e suprir a falta de

vitalidade no período noturno e nos finais de semana.

A prefeitura concedeu exceções à legislação urbanística como uma forma de exercer política de planejamento e não somente

como instrumento de arrecadação de recursos.

Além dos coeficientes de aproveitamento generosos, muitos das exceções são concedidas gratuitamente com o objetivo

de atrair atividades.Mecanismos adotados:

- induzir a formação de espaços de uso público, possibilitando a utilização de potencial construtivo por

conta de áreas destinadas à circulação pública no pavimento térreo;

- induzir o remembramento de lotes de pequenas dimensões por meio da outorga gratuita de área

adicional de construção;- induzir a implantação de áreas verdes por meio da

transferência de potencial construtivo adicional referente aos imóveis doados para implantação de praças;

- estimular a recuperação e preservação do patrimônio arquitetônico pela transferência de potencial construtivo

de imóveis tombados.

A compra do potencial construtivo dos imóveis tombados na área central e sua transferência para outras regiões da cidade, mesmo

as que não eram objeto de Operações Urbanas, mostrou-se atrativa e possibilitou recursos para a recuperação de alguns

edifícios de valor histórico.

Foram estabelecidos incentivos para a construção de hotéis, centros de lazer, convenções e edifícios de estacionamento.

A Operação Urbana Centro procurou solucionar o grave problema dos cortiços na região de sua abrangência.

Operação Urbana Centro - diretrizes urbanísticas- abertura de praças e passagens para pedestres no interior das

quadras- estímulo ao remembramento de lotes e à interligação de

quadras- disciplinar o espaço reservado ao transporte individual

- adequar os espaços destinados ao transporte coletivo- incentivar a permeabilidade do solo e a arborização das áreas

não ocupadas- conservar e restaurar os edifícios de interesse histórico e

arquitetônico- promover a recomposição das faces de quadras para

harmonizar o desenho urbano- adequar o mobiliário urbano existente e proposto

- incentivar a construção de habitações

- incentivar a construção de estacionamentos

- incentivar a recuperação e reciclagem de edifícios públicos

- criar condições para a implantação de ruas ou regiões comerciais com funcionamento no regime de 24 horas

- desestimular a criação de novos estabelecimentos de comércio atacadista de cereais, madeiras e frutas.

Os mecanismos oferecidos são:- possibilidade de modificar índices e características de

parcelamento, uso e ocupação do solo e das normas edilícias,- cessão onerosa dos espaços públicos aéreo ou subterrâneo,

- possibilidade de regularização, mediante contrapartida financeira, de obras executadas em desacordo com a legislação

- possibilidade de transferência de potencial construtivo de imóveis tombados.

A Operação Urbana Centro é parte integrante do PROCENTRO Programa Ação Centro que reúne uma série de ações cujo objetivo é estimular a reocupação da região central, como:

- a construção de reservatórios de águas pluviais - piscinões e a implantação de corredores de transporte coletivo, - a implantação de programa de ruas comerciais,

- controle da ocupação dos espaços públicos por ambulantes,

- a implantação do aluguel social como forma de resolução dos problemas de habitação de baixa renda.

O Programa Ação Centro conta com uma lei de incentivos fiscais para incentivar a permanência de atividades produtivas

geradoras de emprego e renda.

Comissão Executiva de 14 membros coordenada pela EMURB determina a elaboração de projetos, serviços e obras, conforme diretrizes para as sub-áreas contidas no perímetro da Operação Urbana e define as formas de utilização dos recursos captados.

Tipo de solicitação

1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 Total 97-04

Cessão de potencial construtivo

0 5 9 10 8 3 1 0 36

Compra de potencial construtivo

0 19 5 4 5 0 0 0 33

Regularização de edificações

0 3 2 0 0 1 0 0 6

Reformas com aumento de área ou mudança de uso

3 3 3 6 0 0 2 0 17

Construção de novos edifícios (*)

1 4 2 2 0 0 0 0 9

Total de solicitações

4 34 21 22 13 4 3 0 101

Acompanhamento da Operação Urbana Centro

A resolução 007/99 da Comissão Executiva da Operação Urbana Centro regulamentou o pagamento das contrapartidas financeiras correspondentes às exceções a Legislação de Parcelamento Uso e Ocupação do Solo e ao

Código de Obras e Edificações e à cessão de uso de espaços públicos.

As propostas protocoladas até julho de 2007 compreendem:

a) Solicitações de transferência de potencial construtivo de imóvel tombado (cessão), contido no perímetro da Operação Urbana Centro: 34 propostas, 5

aprovadas; 8 indeferidas e 21 permanecem em análise ou sob custódia;

c) Solicitações de compra de potencial construtivo para imóveis situados fora do perímetro da Operação Urbana Centro: de 33 propostas, 5 aprovadas

e 28 indeferidas;

b) Solicitações de exceções à Legislação de Parcelamento Uso e Ocupação do Solo e outros mecanismos para imóveis contidos no perímetro da Operação

Urbana:de 36 propostas, 8 aprovadas; 23 indeferidas e 5 estão em análise.

A Operação Urbana Centro teve até 30/06/2007 a entrada de R$ 18.182 mil que renderam mais R$ 3.136 mil, aos quais acrescentar os recursos

provenientes da Operação Urbana Anhangabaú com valor de R$ 8.005 mil para setembro de 1996, atualizados para R$ 15.999 mil em¨06/2007.

Edifício para o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo TJSP, localizado na Praça João Mendes,com rua Conde de Sarzedas, Rua

Conselheiro Furtado e Rua Tabatinguera, zona de uso ZCPb /05

A Comissão Executiva da Operação Urbana Centro em novembro de 2005 encaminhou a solicitação para análise e deliberação da Câmara

Técnica de Legislação Urbanística - CTLU.

Concessão de modificações na Lei de uso e ocupação do solo:

- área do terreno: 11.850,76 m²;

- uso do solo: serviços – NR3 ( Anexo do Tribunal de Justiça);

- área computável: 96.098,39 m²;

- área total a ser construída: 145.789,36m²;

- número de pavimentos: térreo + 24 + ático;

- Indices urbanísticos pleiteados:

- taxa de ocupação do lote: 44,8%;

- coeficiente de aproveitamento de 2,0 para 8,11 vezes a área do lote.

Prerrogativas:

- a área correspondente a auditórios não é computável para efeito do cálculo do coeficiente de aproveitamento;

- concessão de incentivo para remembramento de lotes;- redução da possível oferta de vagas para carga e descarga, de 96 para 32;

- recuo adicional de 2,00 m a partir do alinhamento predial para os pavimentos em subsolo que afloram ao nível das vias, integrando essa área

às calçadas lindeiras;

- obrigatoriedade de relocação das famílias ocupantes de habitações subnormais atingidas pelo empreendimento

- coeficiente de aproveitamento de 2,0 para 8,11 vezes a área do lote.

Benefício econômico por exceções na legislação de uso e ocupação do solo:

- modificação do coeficiente de aproveitamento do lote de 2,0 para 8,11;

- a redução da oferta de vagas para carga e descarga, de 96 para 32 vagas, com desconto de R$ 26.542.077,50 na contrapartida financeira;

- contrapartida remanescente a ser paga: R$ 13.271.038,75.

A Câmara Técnica de Legislação Urbanística - CTLU aprovou o valor final de R$ 15.489.476,73 como contrapartida para a solicitação de Operação

Urbana Centro pelo TJSP.

Em 09/01/2007, a EMURB expediu o termo de quitação referente ao pagamento integral da contrapartida estipulada pelo despacho da SEMPLA,

que em 07/03/2007 expediu a Certidão no. 01/07/SEMPLA/CTLU.

Quando da expedição da Certidão Declaratória de Modificação de Índices Urbanísticos e Características de Uso e Ocupação do Solo pela SEMPLA,

o TJSP apresentou os documentos comprobatórios de propriedade da área e atendeu as demais exigências da legislação de uso e ocupação do

solo, do Código de Edificações e legislação complementar pertinente.

Rua Xavier de Toledo, Centro, 1957