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UNIVERSIDADE DO VALE DO ITAJAÍ – UNIVALI CENTRO DE EDUCAÇÃO SUPERIOR – CES VII CURSO DE DIREITO NÚCLEO DE PRÁTICA JURÍDICA COORDENAÇÃO DE MONOGRAFIA

EFEITOS JURÍDICOS DO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA

DIEGO DOMINGOS MARAVALHAS

Orientador: Prof. Msc. Márcio Roberto Harger

São José (SC), Junho de 2005

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UNIVERSIDADE DO VALE DO ITAJAÍ – UNIVALI CENTRO DE EDUCAÇÃO SUPERIOR – CES VII CURSO DE DIREITO NÚCLEO DE PRÁTICA JURÍDICA COORDENAÇÃO DE MONOGRAFIA

EFEITOS JURÍDICOS DO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA

DIEGO DOMINGOS MARAVALHAS

Monografia submetida à Universidade do Vale do Itajaí – UNIVALI

como requisito parcial à obtenção do grau de bacharel em Direito.

Orientador: Prof. Msc. Márcio Roberto Harger

São José (SC), Junho de 2005.

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UNIVERSIDADE DO VALE DO ITAJAÍ – UNIVALI CENTRO DE EDUCAÇÃO SUPERIOR – CES VII CURSO DE DIREITO NÚCLEO DE PRÁTICA JURÍDICA COORDENAÇÃO DE MONOGRAFIA

EFEITOS JURÍDICOS DO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA

DIEGO DOMINGOS MARAVALHAS

A presente monografia foi aprovada como requisito para a obtenção do grau de bacharel em Direito no curso de Direito na Universidade do Vale do Itajaí – UNIVALI.

São José, 14 de Junho de 2005.

Banca Examinadora:

_______________________________________________________ Prof. Msc. Márcio Roberto Harger - Orientador

_______________________________________________________ Prof. Msc. Rosângela Barreto Laus - Membro

_______________________________________________________ Prof. Esp. Gabriela Steffens Sperb - Membro

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DEDICATÓRIA

Dedico este trabalho a meu pai Victor

Maravalhas, exemplo de vida, de

honestidade, de amor, de dedicação na luta

contra sua grave doença, força meu pai, e a

minha mãe, Ivone Maravalhas, por sempre

acreditar em mim, por me dar forças nos

piores momentos, por compartilhar cheia de

alegria os melhores momentos, e que sem

dúvida, é o alicerce de nossa casa. E, não

poderia esquecer de minha avó paterna,

Genoefa Boff Maravalhas que sempre me

incentivou no caminho do Direito.

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MEUS AGRADECIMENTOS

Primeiro a DEUS, criador do universo. Aos meus queridos e amados pais, VICTOR e IVONE, pela dádiva mais importante: A VIDA. Ao Doutor GILBERTO CALLADO DE OLIVEIRA e ao Doutor SAUL STEIL, por muito me inspirarem pelas suas condutas. Agradeço ao professores EDUARDO MENDONÇA LIMA, HÉLIO CALLADO DE OLIVEIRA, CARLA CRISTINA SEEMANN SCHUTZ, FLAVIANO VETTER TAUSCHECK e CARLOS ALBERTO LUZ GONÇALVES, pela força, amizade e atenção durante esta caminhada. Aos meus amigos e sócios, DIOGO KARAN KLEINUBING e JOÃO ANTÔNIO HEINZEN AMIN HELOU, por compreenderem minhas ausências na empresa, e por sempre me apoiarem no transpor de mais esta etapa da vida. Aos colegas de classe que participaram desta intensa caminhada de forma sempre otimista e, em especial, a colega TATIANA BRAGA COLOSSI, por muito me ajudar no NPJ. À todos aqueles que, de uma maneira direta ou indireta, contribuíram para a realização desta pesquisa e deste curso. E, por fim, meu agradecimento de modo extremamente especial e honroso ao meu orientador, MARCIO ROBERTO HARGER, pela educação, presteza e atenção dedicadas a mim neste trabalho e que, com certeza, sem sua marcante presença, não se realizaria.

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“Uma nação que mata suas próprias crianças não tem

futuro”

(Papa João Paulo II)

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SUMÁRIO

LISTA DE ABREVIATURAS

INTRODUÇÃO ........................................................................................................ 01

1. CONTRATO......................................................................................................... 03

1.1 Conceito ............................................................................................................... 03

1.2 Classificação ........................................................................................................ 08

1.3 Elementos............................................................................................................. 18

2. PRINCÍPIOS CONTRATUAIS........................................................................... 22

2.1 Da autonomia de vontade...................................................................................... 24

2.2 Do consensualismo............................................................................................... 28

2.3 Da obrigatoriedade da convenção ......................................................................... 31

2.4 Da probidade e boa fé ........................................................................................... 34

2.5 Da relatividade dos efeitos.................................................................................... 37

3. PROMESSA DE COMPRA E VENDA E SEUS EFEITOS............................... 40

3.1 Promessa de compra e venda como contrato preliminar........................................ 43

3.2 Possíveis efeitos decorrentes de contratos............................................................. 45

3.3 Efeitos da promessa de compra e venda................................................................ 50

3.3.1 Contrato de compromisso de compra e venda não registrado ............................. 50

3.3.2 Contrato de compromisso de compra e venda registrado.................................... 56

CONSIDERAÇÕES FINAIS ................................................................................... 61

REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS..................................................................... 63

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LISTA DE ABREVIATURAS

Art. Artigo

C.C. Código Civil

Col. Colendo

C.P.C. Código de Processo Civil

Des. Desembargador

Min. Ministro

Nº Número

Rel. Relator

STF Supremo Tribunal Federal

STJ Superior Tribunal de Justiça

T. Turma

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INTRODUÇÃO

O acadêmico que desenvolveu a presente pesquisa é sócio de

uma imobiliária e, constantemente, é questionado sobre o que pode ou não

acontecer no caso da não efetivação do pagamento, ou da negação em se passar a

escritura de um imóvel que já tenha sido pago o preço acordado; bem como qual

seria o procedimento numa situação dessas, surgindo a idéia de estudar e se

aprofundar neste tema de grande relevância no dia a dia de todos que militam no

Direito Imobiliário.

Esta monografia, procura demonstrar os efeitos jurídicos

advindos do contrato de promessa de compra e venda, onde a dividimos em três

distintos capítulos:

No primeiro, abordando o conceito sob a ótica de uma vasta

gama de doutrinadores, como se pode observar, dentre os vários conceitos, entende-

se que o contrato é um negócio jurídico, pactuado entre duas ou mais pessoas, que

acordam sobre determinado bem, gerando entre elas obrigações e direitos,

produzindo uma norma jurídica individual, que cria vínculo entre as partes. A

classificação, por ter grande importância, também foi abordada no primeiro capitulo

juntamente com os elementos formadores.

No segundo capítulo, foram abordados os principais princípios

que regem a ordem contratual que nada mais são do que as regras do jogo, tudo com

base na doutrina.

E, por fim, o terceiro capítulo, que analisou diretamente os

efeitos dos contratos, a promessa de compra e venda como contrato preliminar e,

finalmente, as conseqüências jurídicas do contrato de promessa de compra e venda,

que para um melhor entendimento foi dividido em registrado em cartório e não

registrado em cartório. Para tanto, aludiu-se também quais os requisitos necessários

para se intentar a ação de adjudicação compulsória, a necessidade de estar o pacto

10

registrado ou não, sob o enfoque doutrinário, o ordenamento jurídico legal e da

jurisprudência. Abordar-se-á o direito de seqüela, é o direito aonde se vai a busca do

imóvel quer ele onde estiver, sem interessar quantos proprietários passaram pelo

domínio e posse do imóvel; o direito de cessão, que consiste em ceder o direito

sobre o imóvel a terceiro, como se faz a cessão, quais o efeitos desta cessão com ou

sem a anuência do promitente vendedor, o efeito erga omnes, a imissão da posse, a

transmissibilidade aos herdeiros, e, por fim, a purgação da mora. Apresenta-se, que

no ordenamento jurídico torna-se requisito essencial para se ter algum direito o

registro do contrato de promessa em cartório competente; já a jurisprudência e

grande parte dos doutrinadores deste país, entendem de maneira diferente,

invocando sempre o princípio da boa fé.

A pesquisa, que redundou na elaboração desta monografia, teve

por objetivo descobrir as conseqüências jurídicas nascidas da celebração do contrato

de promessa de compra e venda, bem como as repercussões da sua averbação na

matrícula do imóvel, procedida no cartório competente.

Foi utilizado o método indutivo, onde foram sendo perfilhadas as

opiniões dos doutrinadores que se ocuparam da matéria, assim como se buscou

elucidar a forma pela qual a jurisprudência e o Código Civil vigente em nosso país a

abordam o tema. Não se teve a pretensão de esgotar o assunto, mas colocá-lo de

forma prática e lógica, podendo ser um ponto de partida para outros estudos.

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Capítulo 1

CONTRATOS

Este capítulo, se encontra dividido em três seções; a primeira irá

abordar os mais diversos conceitos de contrato, inclusive o conceito em outros

países; na segunda seção analisar-se-á a classificação dos contratos frente ao Direito

Romano e o Direito Moderno, e por fim, a terceira seção versará sobre os elementos

essenciais para a validade jurídica do contrato.

1.1. CONCEITO

Muitos são os conceitos de contrato encontrados na doutrina

brasileira, não sendo explícita tal definição no código civil, transferindo-se, então,

para os pensadores do direito o delineamento desse instrumento de tanta utilidade

nas relações comerciais e imprescindível ao Direito que se conhece em nosso País.

Begalli1 informa que o instituto jurídico do contrato teve sua

primeira conceituação com Ulpiano: Contrato est pactio duorum pluriunve in idem

placitum consensus, traduzindo, o contrato é o mútuo consenso de duas ou mais

pessoas sobre o mesmo objeto.

Rodrigues2 entende que cada vez que a formação do negócio

jurídico depender da conjunção de duas vontades, encontramo-nos na presença de

um contrato, que é, pois, o acordo de duas ou mais vontades, em vista de produzir

efeitos jurídicos. 1 BEGALLI, Paulo Antônio. Direito contratual no novo código civil. São Paulo: Direito, 2003, p. 69.

2 RODRIGUES, Sílvio. Dos contratos e das declarações unilaterais da vontade. 29.ed. São Paulo: Saraiva, 2003, p.09.

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Já para Diniz 3 :

Pode-se considerar o contrato como um conciliador dos interesses, colidentes, como um pacificador dos egoísmos em luta. É certamente esta a primeira e mais elevada função social do contrato. E, para avaliar-se de sua importância, basta dizer que debaixo deste ponto de vista, o contrato corresponde ao direito, substitui a Lei

no campo restrito do negócio por ele regulado.

Ainda na opinião de Diniz4:

O contrato apresenta-se como sendo o acordo entre a manifestação de duas ou mais vontades, na conformidade da ordem jurídica, destinado a estabelecer uma regulamentação de interesses entre as partes, com o escopo de adquirir, modificar ou extinguir relações jurídicas de natureza patrimonial.

De acordo com a doutrina de Fiúza5:

Contrato é todo acordo de vontades de fundo econômico realizado entre pessoas de Direito Privado que tem por objetivo a aquisição, o resguardo, a transferência, a conservação, a modificação ou a extinção de direitos, recebendo o amparo do ordenamento legal.

Ilustra Gomes6 que contrato é o negócio jurídico bilateral ou

plurilateral, que sujeita as partes à observância de conduta idônea à satisfação dos

interesses que regulam.

3 DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro: direito das coisas. v.4. 16.ed. rev. Atual. São Paulo: Saraiva, 2001, p.24. 4 DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro: direito das coisas, p.25. 5 FUIZA, César. Direito civil – curso completo. 8. ed. Belo Horizonte: Del Rey, 2004, p. 204. 6 GOMES, Orlando. Contratos. 17. ed. Rio de Janeiro: Forense, 1996, p. 03.

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Gomes7, por sua vez, conceitua da seguinte forma:

Contrato é uma espécie de negócio jurídico que se distingue, na formação, por exigir a presença de pelo menos duas partes. Contrato é, portanto, negócio jurídico bilateral, ou plurilateral. Contrato distingue-se da Lei, por ser fonte de obrigações e direitos subjetivos, enquanto a Lei é fonte de Direito objetivo, ação humana de efeitos voluntários.

Begalli8 invoca Savigny9 que traz o conceito de contrato da

seguinte maneira:

Que o contrato difere-se da Lei por ser o primeiro, fonte de obrigações, e Direitos subjetivos, enquanto a segunda é fonte de Direito objetivo (norma agendi). Assim, o contrato jamais pode criar normas de direito objetivo, mesmo quando estabelecer regras abstratas para o futuro.

Acentua Kelsen10:

Todavia, que o contrato criaria normas individuais que geram obrigações e Direitos concretos, que poderiam não existir antes da sua criação, enfatizando que o negócio jurídico, de longe mais importante no direito moderno é o negócio jurídico bilateral ou plurilateral, chamado contrato.

7 GOMES, Orlando. Contratos, p. 04. 8 BEGALLI, Paulo Antônio. Direito Contratual no novo Código Civil, p. 69. 9 Friedrich Carl von Savigny é um dos grandes autores do Direito Internacional Privado do século XIX. A presente nota não pertence ao texto original. 10 KELSEN, Hans. Teoria Pura do Direito. Tradução João Baptista Machado, p. 1286.

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Para o doutrinador Daibert11:

A simultaneidade é a característica vital dos contratos, pois será uma vontade que promete e outra que aceita, seguindo os melhores autores, diremos que ao conceito de ato jurídico (o contrato é um ato jurídico perfeito) aditaremos aquela noção de simultaneidade de vontades, aquele acordo nas manifestações de prometer e de aceitar.

Como se aludiu no início deste trabalho, o código civil vigente

em nosso país não traz a conceituação de contrato, porém o de outros países o

trazem. Ilustrando este trabalho e para fins comparativos, apresenta-se, a seguir,

algumas definições constantes em códigos estrangeiros, segundo a obra de Garcia12:

No código português, contrato é o acordo pelo qual duas ou mais pessoas transferem entre si algum direito, ou se sujeitam à alguma obrigação. Já no código espanhol, el contrato existe desde que una ó varias personas consienten em obligarse, respecto de otra ó otras, a dar alguma cosa o prestar algun servicio. (o contrato existe desde que uma ou mais pessoas consistem em obrigar-se em dar alguma coisa ou prestar algum serviço). Na vizinha Argentina, o código civil diz que hay contrato cuando varias personas se ponen de acuerdo sobre una declaración de voluntad comun, destinada a regular sur derechos. (existe contrato quando várias pessoas se colocam de acordo sobre uma declaração de vontade comum, destinada a regular seus direitos). Já os alemães evitaram qualquer definição, porém, dispuseram o seguinte: Pour la formation d’un rapport d’obligation par acte juridique, comme por toute modification du contenu d’un rapport d’obligation, est exigé un contrat passé entre les

11 DAIBERT, Jefferson. Dos contratos, parte especial das obrigações. Rio de Janeiro. Forense. 1973, p.159. 12 GARCIA, Flúvio Cardinelle Oliveira. Da validade jurídica dos contratos eletrônicos. Jus Navigandi. Disponível em: <www1.jus.com.br>. Acesso em: 25 abr. 2005.

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intéressés, en tant que la loi n’en dispose pas autremant. (para a formação de uma obrigação jurídica legal, como por toda a modificação da obrigação entre dois ou mais, é requerida um contrato assinado entre as partes interessadas). Na Suíça, conforme dispõe o código federal das obrigações Il n’y a contrat que si les parties ont manifesté d’une manière concordant leus volonté reciproque. Cette manifestation peut être expresse ou tacite. (Há um contrato somente se as peças se expressarem de uma maneira que concorda a recíproca das leis. Esta demonstração pode ser expressa ou tácita). Na terra natal do Papa João Paulo II, a Polônia, o código das obrigações declara em seu art. 50, §1º que Le contrat se forme par la déclaration concordante de volonté des deux parties, l’une s’obligeante à une presta tion et l’autre acceptant cette prestation. Par. 2º Le contrat peut aussi avoir pour objet de créer, modifier ou éteinder un rapport juridique, en dehors de tout obligation de preste.(O contrato é dado pela forma de declaração concordante da vontade das duas partes, de um tipo com um serviço e do outro que aceita este serviço. Por 2º que o contrato pode também ter para que o objeto crie, modifica um direito legal, à parte de alguma obrigação acordada)13.

Como se pode observar, dentre os vários conceitos, dos

doutrinadores, a maioria deles entende que o contrato é um negócio jurídico,

pactuado entre duas ou mais pessoas, que acordam sobre determinado bem, gerando

entre elas obrigações e direitos, produzindo uma norma jurídica individual, que cria

vínculo entre as partes.

Após abordarmos a conceituação deste instituto jurídico, tão

abrangente e denominado de contrato, sob o enfoque de vários doutrinadores, passa-

se ao segundo subtítulo, o da classificação dos contratos.

13 Tradução eletrônica feita pelo autor na página do UOL.

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1.2. CLASSIFICAÇÃO

A classificação dos contratos é de grande valia para que se possa

compreendê-lo como fenômeno jurídico. Aborda-se a classificação partindo-se do

Direito romano culminando com o Direito atual. Objetiva-se, assim, agrupar as

igualdades e diferenças dentre as várias categorias de contrato, admitidas por nossa

legislação.

Várias são as classes dos contratos e é de singular importância o

modo a ser interpretado conforme a classe que pertença, no Direito Romano

segundo Begalli14, a classificação seguia fatores formais, com as seguintes classes

de contratos:

Contratos reais, exigindo essencialmente a entrega da coisa (res) mediante consentimento; contratos verbais onde não só o consentimento, mas a forma era da substância, sendo celebrado pelo proferimento de palavras solenes (verbis); contratos literais, que exigiam, além do consentimento, a escritura, feita pela inscrição em livro do credor (litteris). Contratos consensuais, nos quais o simples consentimento, ou seja, o mútuo acordo das partes (consensus) era suficiente para formá-los.

Já no direito moderno ainda segundo Begalli:

Muitas são as metodologias usadas pelos doutrinadores para fazer a classificação dos contratos, pode ser segundo a forma, a reciprocidade, a previsibilidade das prestações, a natureza da obrigação, o objeto, ao tempo de execução e outros critérios.

14 BEGALLI, Paulo Antônio. Direito Contratual no novo Código Civil, p. 99.

17

Em sua doutrina Diniz15 classifica os contratos da seguinte

maneira: contratos unilaterais e bilaterais, onerosos e gratuitos, comutativos e

aleatórios, paritários e por adesão, consensuais, solenes e não solenes, reais,

nominados e inominados, de execução imediata e de execução continuada e em

contratos principais e acessórios.

Já Venosa16 classifica os contratos em:

Contratos gratuitos e onerosos, comutativos e aleatórios, típicos e atípicos, nominados e inominados, consensuais e reais, solenes e não solenes, formais e não formais, principais e acessórios, instantâneos e de duração, de prazo determinado e de prazo indeterminado, pessoais e impessoais, civis e mercantis, preliminar, derivados, autocontrato.

Rodrigues17 os classifica como sendo:

Unilaterais e bilaterais, onerosos e gratuitos, comutativos e aleatórios, causais e abstratos, consensuais e reais, solenes e não solenes, nominados e inominados, principais e acessórios, execução instantânea e execução diferida no futuro, preliminares e definitivos e paritários e de adesão.

Após invocar a classificação de acordo com a doutrina

vigente, e tendo nela propriamente os mesmos tipos de contratos, conceituar-se-

ão os principais tipos de contratos utilizados segundo os mais diversos

doutrinadores de nosso país, conforme se verá nos parágrafos vindouros.

15 DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro, p. 69. 16 VENOSA, Sílvio de Salvo. Teoria geral das obrigações e teoria geral dos contratos. 4. ed. São Paulo: Atlas, 2004, p. 429 17 RODRIGUES, Sílvio. Dos Contratos e das Declarações Unilaterais da Vontade, p. 87.

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Nos contratos unilaterais Begalli18 diz:

Que a obrigação é assumida por uma só das partes, os efeitos são ativos de um lado e passivos de outro lado, não existe contraprestação. Como exemplo o contrato de comodato, o contrato de doação, onde somente o doador se obriga, o contrato de mútuo, onde o mutuário é a única parte que tem obrigações.

Fica claro segundo o doutrinador supra citado, que nos contratos unilaterais existe uma, ou mais obrigações, apenas para uma das partes.

Já nos contratos bilaterais segundo Gomes19:

Se produzem direitos e obrigações para ambas às partes, que são credoras e devedoras entre si. Dá-se de exemplo o contrato de promessa de compra e venda, onde o promitente vendedor tem a obrigação de entregar a coisa vendida ao promitente comprador e o promitente comprador obrigado a pagar o preço estipulado em contrato.

Nos contratos bilaterais, vê-se claramente na ótica do

doutrinador que existem obrigações para ambas às partes.

Nos contratos comutativos Azevedo20 prega que:

São aqueles em que a prestação de uma das partes corresponde à contraprestação da outra, ou seja, quando elas se equivalem, ele é bilateral e oneroso. Por exemplo, o contrato de compra e venda.

18 BEGALLI, Paulo Antônio. Direito Contratual no novo Código Civil, p. 100. 19 GOMES, Orlando. Contratos, p. 91.

20 AZEVEDO, Álvaro Villaça. Teoria geral dos contratos típicos e atípicos. São Paulo: Atlas,

2002, p. 07.

19

Como bem explicou o doutrinador, nos contratos comutativos

cada uma das partes recebe a contraprestação mais ou menos equivalente.

Pode ser contrato oneroso e contrato gratuito, conforme explica a

doutrina de Rodrigues21:

É contrato oneroso quando uma das partes sofre um sacrifício patrimonial, trazem direitos e obrigações para ambas às partes. Como exemplo o contrato de locação, onde o locatário paga o preço ao locador para obter o uso pacífico da coisa. É contrato gratuito quando onera apenas uma das partes, a outra recebe apenas a vantagem, como exemplo a doação pura e simples, por este ajuste a pessoa transfere bens ou vantagens de seu patrimônio a outra que os aceita22. Este tipo de contrato sempre envolve uma liberalidade.

Nos contratos onerosos ambas as partes possuem obrigações

envolvendo patrimônio e nos gratuitos apenas uma das partes é onerada.

O contrato aleatório, segundo Sampaio23:

É aleatório o contrato em que as prestações de uma ou de ambas as partes são incertas, porque sua quantidade ou extensão estão na dependência de um fato futuro e imprevisível, ou ignorado pelas partes, são exemplos de contratos aleatórios, o contrato de seguro, contrato de constituição de renda e o contrato de aquisição de coisas futuras.

Como se vê, é aquele contrato que depende de algo que venha a acontecer no futuro para que sua contra-prestação seja efetuada.

21 RODRIGUES, Sílvio. Dos Contratos e das Declarações Unilaterais da Vontade, p. 31. 22 Art. 538. Considera-se doação o contrato em que uma pessoa, por liberalidade, transfere do seu patrimônio bens ou vantagens para o de outra. A presente nota não pertence ao texto original. 23 SAMPAIO, Rogério Marrone de Castro. Série fundamentos jurídicos: Contratos. 4. ed. São Paulo: Atlas, p. 38.

20

O contrato de adesão conforme a doutrina de Gomes24:

O contrato de adesão é o negócio jurídico no qual a participação de um dos sujeitos sucede pela aceitação em bloco de uma série de cláusulas formuladas antecipadamente, de um modo geral e abstrato, pela outra parte, para constituir o conteúdo normativo e obrigacional de futuras relações concretas. Podemos citar como exemplos o contrato de fornecimento de energia, e fornecimento de água.

O código de defesa do consumidor em seu artigo 54 conceitua o

contrato de adesão como sendo aquele:

Cujas cláusulas tenham sido aprovadas pela autoridade competente ou estabelecidas unilateralmente pelo fornecedor de produtos ou serviços, sem que o consumidor possa discutir ou modificar substancialmente seu conteúdo.

Entende-se como o contrato de adesão aquele contrato onde há o monopólio de cláusulas a que quem contrata tem de apenas submeter-se.

Contratos principais conforme a doutrina de Azevedo25, é aquele

que independe da existência de outro negócio, são independentes, tem existência

autônoma. Como exemplo a locação, a compra e venda, o comodato, e quase a

totalidade dos contratos.

Portanto, entende-se que os contratos principais são os que

subsistem de forma independente da existência de um outro contrato.

24 GOMES, Orlando. Contratos, p. 109. 25 AZEVEDO, Álvaro Villaça. Teoria Geral dos Contratos Típicos e Atípicos, p. 72.

21

Contratos acessórios ainda sob o prisma de Azevedo26:

O contrato acessório supõe a existência de outro negócio e surge para lhe garantir a execução. Pode-se citar de exemplo à fiança em uma locação de imóveis, os fiadores ficam responsáveis pelo pagamento caso o locatário não cumpra com sua obrigação, assegurando ao locador o recebimento dos valores.

Os contratos acessórios são aqueles que só existem em função de

um outro contrato que é o contrato principal.

São contratos consensuais e contratos reais os que Rodrigues27

apregoa em sua doutrina do seguinte modo:

Nos contratos consensuais a coisa aperfeiçoa-se pelo mero consentimento das partes, sem nenhuma necessidade de qualquer outro complemento, não reclamam solenidade ou tradição, como exemplo a compra e venda de bens móveis. Contratos reais são aqueles cuja efetiva realização depende da entrega de certo objeto, sem o que não se torna perfeito e acabado o contrato, são os que apenas se ultimam com a entrega da coisa. Como exemplo o comodato.

Nos contratos consensuais entende-se que são os formados por

simples proposta e aceitação, e os contratos reais são aqueles que só se formam com

a efetiva entrega da coisa.

26 AZEVEDO, Álvaro Villaça. Teoria Geral Contratos Típicos e Atípicos, p. 72. 27 RODRIGUES, Sílvio. Dos Contratos e das Declarações Unilaterais da Vontade, p. 35.

22

Contratos solenes e contratos não solenes, Rodrigues28 nos

ensina que:

Contratos solenes são aqueles que dependem de forma prescrita em Lei, é quando a Lei determina a forma, não dando validade ao contrato a não ser que ele se ultime por meio de tal solenidade. Fartos são os exemplos, os contratos de penhor (art. 1.432 CC)29, o de seguros (art. 757 CC)30, e o de Fiança (art. 819 CC)31. Contratos não Solenes é quando não há forma prescrita em Lei.

Contratos solenes são como o próprio nome já diz, aqueles que

dependem de uma formalidade específica na lei e os não solenes são os que não

existe esta tal formalidade.

Contratos instantâneos e contratos sucessivos, ilustra-nos

Bessone32:

Que contratos instantâneos são aqueles em que as prestações se executam no momento da celebração, compra e venda de bem móvel à vista33. E os sucessivos ainda sob a ótica de Bessone, são aqueles em que não é possível sua satisfação em um só momento, e sim os que se executam por meio de prestações sucessivas e contínuas, como exemplo o contrato de locação de coisas.

28 RODRIGUES, Sílvio. Dos Contratos e das Declarações Unilaterais da Vontade, p. 36. 29 Art. 1.432. O instrumento do penhor deverá ser levado a registro por qualquer dos contratantes; o do penhor comum será registrado no Cartório de Títulos e Documentos.

30 Art. 757. Pelo contrato de seguro, o segurador se obriga, mediante o pagamento do prêmio, a garantir interesse legítimo do segurado, relativo a pessoa ou a coisa, contra riscos predeterminados. 31 Art. 819. A fiança dar-se-á por escrito, e não admite interpretação extensiva. 32 BESSONE, Darcy. Do contrato, teoria geral. São Paulo: Saraiva, 1997, p. 85. 33 BESSONE, Darcy. Do Contrato Teoria Geral, p. 85.

23

Contratos instantâneos são aqueles cuja execução se dá no momento da celebração e os contratos sucessivos são os que sua execução é sucessiva.

Contratos individuais e contratos coletivos, conforme reza a

doutrina de Begalli34, são contratos individuais quando apenas se obrigarem às

partes que vierem a tomar parte na celebração. E contratos coletivos são os que se

formam pela vontade de um grupo, gerando obrigações para todos, mesmo que não

participem da celebração do mesmo.

O nome já diz tudo, contratos individuais são os que de um lado

tem uma só pessoa e os contratos são coletivos quando em uma das partes existe

mais de uma pessoa, por exemplo uma categoria profissional.

São contratos típicos e contratos atípicos, segundo reza a

doutrina de Azevedo35:

Aqueles explicitados na Lei. Exemplo para que possamos ilustrar os leitores desta monografia são, o contrato de compra e venda, o de troca ou permuta, o de doação, o de depósito, de empréstimo, dentre outros. Contratos atípicos não se encontram tipificados em Lei e são admitidos em face do princípio da autonomia da vontade, vale citar de exemplo o contrato de factoring e o contrato de publicidade.

São contratos típicos os que são denominados na Lei e contratos

atípicos são obviamente os que a Lei não os denomina.

34 BEGALLI, Paulo Antônio. Direito Contratual no novo Código Civil, p. 99. 35 AZEVEDO, Álvaro Villaça. Teoria Geral dos Contratos Típicos e Atípicos, p. 60.

24

Contratos pessoais e contratos impessoais, segundo o Gomes36,

os contratos pessoais são aqueles:

Quando a pessoa de um dos contraentes leva em consideração o elemento determinante de sua conclusão, quando a uma das partes convém contratar apenas com determinada pessoa, porque seu interesse é de que estas obrigações contratuais venham a ser cumpridas apenas por essa pessoa, portanto a pessoa do contratante passa a ser elemento causal do contrato. E nos contratos impessoais pode-se contratar sem que seja certa a pessoa a qual deverá cumprir estas obrigações contratuais. Exemplo do contrato pessoal é contratar um artista renomado para que esse pinte um quadro, só ele pode pintar ninguém pinta como ele é uma obrigação infungível. Já no contrato impessoal é quando a obrigação pode ser transmissível.

Já no contrato preliminar, segundo o doutrinador Venosa37, as

partes buscam a conclusão de um contrato principal ou definitivo. Como exemplo

podemos citar a promessa de compra e venda.

Então, entende-se que contrato preliminar é aquele que depois de

adimplidas as obrigações por ambas às partes gera um contrato principal.

Contratos por prazo determinado e contratos por prazo

indeterminado, que Venosa38 aludiu em sua doutrina:

Que quando as partes estipulam um prazo ou uma data que encerre o vínculo contratual ou o término do negócio tem-se o contrato por prazo determinado, no prazo determinado o simples decurso do tempo e da data põe fim ao contrato, se a partes continuarem as

36 GOMES, Orlando. Contratos, p.82. 37 VENOSA Sílvio de Salvo. Teoria Geral das Obrigações e Teoria Geral dos Contratos, p. 437. 38 VENOSA Sílvio de Salvo. Teoria Geral das Obrigações e Teoria Geral dos Contratos, p.433.

25

avenças após o termino do período contratual o contrato passa a ter vigência por prazo indeterminado, e quando não se fixa data ou prazo o contrato é indeterminado.

Os contratos por prazo determinado são aqueles que se

determina no contrato o prazo para que este tenha uma validade, portanto independe

em alguns casos do distrato para encerrá-lo e os de prazo indeterminado são os que

não possuem prazos para serem encerradas as obrigações.

No próximo subtítulo serão abordados os elementos essenciais

para que o contrato possa ter validade jurídica, que são: a capacidade das partes em

contratar, o objeto lícito e a forma da lei.

26

1.3. ELEMENTOS

Alguns doutrinadores tratam como pressupostos39 outros como

elementos, neste subtítulo abordar-se-ão como elementos.

Diversos são os elementos dos contratos e segundo seu grau de

importância, finalidade ou ocorrência, podendo sofrer variação nesta classificação.

Segundo Sampaio40, o contrato é um negócio jurídico e como tal

deve ter os elementos essenciais e comuns a todo negócio jurídico, tal doutrina

embasa-se no art. 104 do código civil:

O agente capaz, sob a doutrina de Sampaio, com relação à capacidade dos contratantes, dispõe o art. 104, I do código civil41: que para a validade de um ato jurídico é necessário que o agente seja capaz, portanto é nulo o contrato celebrado pelas pessoas elencadas no art. 3° do código civil42. Os absolutamente incapazes só podem contratar se forem representados por seus pais, tutor ou curador, no caso de capacidade relativa43, para

39 FIUZA, César. Direito civil curso completo, p. 366. 40 SAMPAIO, Rogério Marrone de Castro. Direito Civil. Contratos, p. 24. 41 Art. 104. A validade do negócio jurídico requer: I - agente capaz; [...] 42 Art. 3º São absolutamente incapazes de exercer pessoalmente os atos da vida civil: I - os menores de dezesseis anos; II - os que, por enfermidade ou deficiência mental, não tiverem o necessário discernimento para a prática desses atos; III - os que, mesmo por causa transitória, não puderem exprimir sua vontade. 43 Art. 4º São incapazes, relativamente a certos atos, ou à maneira de os exercer: I - os maiores de dezesseis e menores de dezoito anos; II - os ébrios habituais, os viciados em tóxicos, e os que, por deficiência mental, tenham o discernimento reduzido; III - os excepcionais, sem desenvolvimento mental completo; IV - os pródigos.

27

o ato não se tornar anulável tem que haver consentimento dos pais, tutor e curador para que os absolutamente incapazes possam contratar.

Ainda no tocante à matéria, mas agora falando em incapacidade

relativa de contratar, a doutrinadora Diniz44 salienta que por ser a capacidade algo

personalíssimo, ela só pode ser formulada pelo incapaz ou por seu representante

legal, o art 105 do código civil45 invoca a incapacidade relativa como preceitua a

doutrinadora supracitada.

Objeto lícito e possível. Já em relação ao objeto do contrato

Begalli46 afirma que:

O objeto deve ser lícito, possível, determinado ou determinável e suscetível de apresentação econômica. A ilicitude, a impossibilidade física ou a impossibilidade jurídica da prestação tornam o contrato com nulidade insanável. Por exemplo, é ilícita a contratação de uma pessoa para cometer um crime. Existe a impossibilidade física, como por exemplo, se o objeto do contrato for à venda de uma moeda que se encontra no fundo do mar. A impossibilidade será jurídica nas situações previstas no art. 497 do Código Civil47, como exemplo, um tutor que adquire um bem

44 DINIZ, Maria Helena. Tratado teórico e prático dos contratos. 5. ed. São Paulo: Saraiva, 2003, p. 13. 45 Art. 105. A incapacidade relativa de uma das partes não pode ser invocada pela outra em benefício próprio, nem aproveita aos co-interessados capazes, salvo se, neste caso, for indivisível o objeto do direito ou da obrigação comum. 46 BEGALLI, Paulo Antônio. Direito contratual no novo código civil, p. 88. 47 Art. 497. Sob pena de nulidade, não podem ser comprados, ainda que em hasta pública: I - pelos tutores, curadores, testamenteiros e administradores, os bens confiados à sua guarda ou administração; II - pelos servidores públicos, em geral, os bens ou direitos da pessoa jurídica a que servirem, ou que estejam sob sua administração direta ou indireta; III - pelos juízes, secretários de tribunais, arbitradores, peritos e outros serventuários ou auxiliares da justiça, os bens ou direitos sobre que se litigar em tribunal, juízo ou conselho, no lugar onde servirem, ou a que se estender a sua autoridade; IV - pelos leiloeiros e seus prepostos, os bens de cuja venda estejam encarregados.

28

do tutelado. É necessário também que o contrato discorra sobre interesse economicamente apreciável, o objeto do contrato deve ter valor econômico, capaz de transformar em prestação pecuniária.

Percebe-se que a licitude do objeto é a sua adequação à lei, não

contrariando a moral, os bons costumes e o princípio da ordem pública.

Segundo a doutrina de Diniz48, a validade e a eficácia do

contrato segundo o objeto, dependem da licitude do objeto e a possibilidade física

ou jurídica do objeto.

Com relação à forma é sempre a prescrita em lei como alude

Gomes49 em sua doutrina, Gomes ainda se manifesta de modo a achar que a forma é

requisito essencial para validade dos negócios jurídicos em geral.

Em nosso código civil, segundo Begalli50 encontra-se a

orientação necessária para esta matéria:

Alguns atos jurídicos são revestidos de certa formalidade (como o casamento), que não se obedecendo, gerarão nulidade, o art. 10751 e o art. 166, IV52 do referido código dispõe sobre o assunto, e no âmbito contratual chama-se de contratos formais ou solenes, pois estes exigem uma formalidade ou uma

48 DINIZ, Maria Helena. Tratado Teórico e Prático dos Contratos, p. 13. 49 GOMES, Orlando. Contratos, p. 53. 50 BEGALLI, Paulo Antônio. Direito contratual no novo código civil, p. 88. 51 Art. 107. A validade da declaração de vontade não dependerá de forma especial, senão quando a lei expressamente a exigir. 52 Art. 166. É nulo o negócio jurídico quando: [...] IV - não revestir a forma prescrita em lei. [...]

29

solenidade para o contrato ter validade e não se tornar nulo.

Com relação à forma, o posicionamento doutrinário sobre este

requisito formal dos contratos, ilustra-nos Diniz53:

Não é mister que o agente faça uma declaração formal, por meio da palavra escrita ou falada, pois é suficiente que se possa traduzir o seu querer por uma atitude inequívoca, evidente e certa, de modo expresso, quando os contraentes se utilizam de qualquer veículo para exteriorizar sua vontade seja verbalmente, usando palavra falada, seja por mímica, exprimindo-se por um gesto tradutor de seu querer, como p. ex., em leilão, quando o licitante, com um sinal, revela seu intuito de oferecer ao leiloeiro maior lance.

Segundo nos ilustra o doutrinador Venosa54, a manifestação da

vontade contratual pode ser de forma escrita ou verbal ou até mesmo na forma de

mímica ou gestual quando tais características são admitidas pelos contratos e pelos

costumes.

Depois da abordagem no primeiro capítulo sobre conceito,

classificação e elementos de Contratos, serão analisados os princípios formadores

do contrato que, segundo nossos doutrinadores, são: o princípio da autonomia da

vontade, princípio do consensualismo, princípio da obrigatoriedade da convenção,

princípio da probidade e da boa fé e por último o princípio da relatividade dos

efeitos.

53 DINIZ, Maria Helena. Tratado Teórico e Prático dos Contratos, p. 41. 54 VENOSA Sílvio de Salvo. Teoria Geral das Obrigações e Teoria Geral dos Contratos, p. 457.

30

Capítulo 2

PRINCÍPIOS CONTRATUAIS

Como em qualquer instituto jurídico, diversas foram às

alterações que surgiram em se tratando de contrato, essas foram elaboradas e

baseadas em idéias fundamentais acerca do assunto, formando, desta forma, os

princípios norteadores da matéria.

De acordo com Fiuza55:

Os princípios são regras gerais e fundamentais que fornecem os pilares de determinado ramo do pensamento científico. Informam, portanto, o cientista. Daí o nome, princípios informadores, porque informam as regras fundamentais, das quais devemos partir.

Os princípios contratuais como reza a doutrina de Azevedo56,

apresentam-se com força normativa nos sistemas jurídicos contemporâneos,

principalmente porque encontram sua força no direito natural. Azevedo ainda

invoca os conhecimentos de Marco Túllio Cicero que dizia: ratio docet et explanat

quis faciendum fungiendumve sit. (a razão ensina e explica o que deve ser feito e o

que deve ser evitado57).

Mencionam-se duas correntes que se entende serem as principais

responsáveis por tais mudanças, a dos Canonistas e a da Escola do Direito Natural.

Na dos Canonistas, através da valorização do consentimento,

surgiram dois princípios fundamentais do direito contratual que se fazem presente

até os dias de hoje: a autonomia da vontade e o consensualismo. 55 FIUZA, César. Direito Civil, curso completo, p. 206. 56 AZEVEDO, Álvaro Villaça. Teoria Geral dos Contratos Típicos e Atípicos, p. 23. 57 Tradução de Álvaro Villaça de Azevedo.

31

Existem vários outros princípios no direito contratual, porém,

com base na doutrina, abordar-se-ão os cinco dos princípios mais invocados pela

doutrina nacional que regem as obrigações contratuais: o da autonomia da vontade,

do consensualismo, o da obrigatoriedade da convenção, o da boa fé e, por último, o

da relatividade dos efeitos.

Por isso, segundo Azevedo58, esses princípios não podem ser

olvidados nas contratações, quer no âmbito nacional, ou internacional, sob pena de

desequilibrar-se as relações jurídicas.

Para tanto, vamos à conceituação dos principais princípios

contratuais, segundo vasta gama de doutrinadores.

58 AZEVEDO, Álvaro Villaça. Teoria Geral dos Contratos Típicos e Atípicos, p. 23.

32

2.1. PRINCÍPIO DA AUTONOMIA DA VONTADE

É o poder da vontade das partes, vale o que elas estipularem,

desde que respeitadas as leis. Por este princípio segundo Diniz59 os contratantes

possuem ampla liberdade para criar relações que melhor lhes convier,

evidentemente, a autonomia da vontade é limitada pela legislação vigorante.

Segundo Rodrigues60, o princípio da autonomia da vontade

consiste na prerrogativa conferida aos indivíduos de criarem relações na órbita do

direito, desde que se submetam às regras impostas pelas leis, e que seus fins

coincidam com o interesse legal ou não se contradigam.

Já para Begalli61, os contratantes possuem ampla liberdade para

criar as relações que lhes convenham, tomando o contrato como verdadeira norma

jurídica, evidenciando que a autonomia da vontade é limitada pela supremacia da

ordem pública62.

Conforme ilustra Azevedo63, a autonomia da vontade patenteia-

se, a cada instante, no ambiente dos contratos, que nascem sob sua influência

direta. É a vontade, que, ao manifestar-se, retrata o interesse da pessoa física ou

jurídica, no meio social.

59 DINIZ, Maria Helena. Tratado teórico e prático dos contratos, p. 70. 60 RODRIGUES, Silvio. Dos contratos e das declarações unilaterais de vontade, p. 15. 61 BEGALLI, Paulo Antônio. Direito Contratual Novo Código Civil, p. 91. 62 Ordem pública: é o conjunto de interesses jurídicos e morais erigidos pela sociedade e não podem ser modificados por convenção entre os particulares (BEGALLI, Paulo Antônio. Direito Contratual Novo Código Civil, p. 91). A presente nota não pertence ao texto original.

63 AZEVEDO, Álvaro Villaça. Teoria Geral dos Contratos Típicos e Atípicos, p. 23.

33

Retornando às lições de Diniz64 encontra-se o conceito de

princípio da autonomia da vontade, da seguinte forma:

É o poder conferido aos contratantes de estabelecer vínculo obrigacional, desde que se submetam às normas jurídicas e seus fins não contrariem o interesse geral, de tal sorte que a ordem pública e os bons costumes constituem limites à liberdade contratual.

Caracteriza-se, o princípio em comento, como foi descrito nas

linhas anteriores, que as partes têm liberdade de expressar sua vontade, porém,

existem alguns limites para esta autonomia.

Esses, conforme nos ensina o texto extraído da internet de

Menezes65, estariam divididos em caráter positivo e caráter negativo.

O limite de caráter positivo é simplesmente à vontade de contratar, ou a liberdade de contratar. A liberdade contratual caracteriza-se por ser a faculdade reconhecida às pessoas de criarem entre si, guiadas pela sua própria razão, acordos a regular os seus interesse recíprocos66. Decorrem outros limites também deste princípio, como o contrato preliminar67, o direito de preferência68 e a necessidade de consentimento (quando se pretende vender um imóvel e necessita-se do consentimento do cônjuge).

64 DINIZ, Maria Helena. Tratado teórico e prático dos contratos, p. 70. 65 MENEZES, Rinaldo Mendonça Biatto de. Os modernos princípios contratuais e o Código Civil de 2002. Disponível em <www.jus.com.br/doutrina>. Acesso em: 10 mar 2005. 66 MENEZES, Rinaldo Mendonça Biatto de. Os modernos princípios contratuais e o Código Civil de 2002. Disponível em <www.jus.com.br/doutrina>. Acesso em: 10 mar 2005. apud VARELLA, Antunes. 67 É o acordo feito entre as partes para confecção de um contrato de compra e venda. A presente nota não pertence ao texto original. 68 É um direito do locatário quando o locador põe a venda o imóvel objeto da locação. A presente nota não pertence ao texto original.

34

O segundo limite ainda sob o prisma do texto de Menezes69:

É o de caráter negativo, percebido através do âmbito intervencionista do estado. Isto é percebido quando corroborado pelos bons costumes, a forma do estado, de governo, da organização familiar e outras características da sociedade são exemplos dos limites em que os contratos não podem avançar.

O Estado, através dos legisladores e magistrados, intervém na

relação contratual quando nela houver evidente desrespeito à comutatividade, como

nos ensina Theodoro Júnior70:

Que por meio das leis de ordem pública, o legislador desvia o contrato de seu leito natural dentro das normas comuns dispositivas, para conduzi-lo ao comando daquilo que a moderna doutrina chama de dirigismo contratual, onde as imposições e vedações são categóricas, não admitindo que possam as partes revogá-las ou modificá-las.

Como visto, o aludido doutrinador destaca que o Estado pode a

qualquer momento intervir na relação contratual para que se façam valer as normas

do direito.

Menezes71 também fala sobre a autonomia da vontade:

A vontade é uma espécie de causalidade dos seres vivos enquanto racionais, e liberdade seria a propriedade desta causalidade, pela qual ela pode ser eficiente, independentemente de causas estranhas que a determinem; assim como a necessidade natural é a

69 MENEZES, Rinaldo Mendonça Biatto de. Os modernos princípios contratuais e o código civil de 2002. Jus Navigandi, disponível em: <www.jus.com.br/doutrina>. Acesso em: 10 mar. 2005. 70 THEODORO JÚNIOR. Humberto. O Contrato e sua função social. 2. ed. Rio de Janeiro: Forence, 2004, p. 17. 71 MENEZES, Rinaldo Mendonça Biatto de. Apud KANT, Immanuel. Fundamentação da Metafísica dos Costumes, p. 93-94.

35

propriedade da causalidade de todos os seres irracionais de serem determinados à atividade pela influência de causas estranhas. [...] Mas a proposição: "A vontade é, em todas as ações, uma lei para si mesma", caracteriza apenas o princípio de não agir segundo nenhuma outra máxima que não seja aquela que possa ter-se a si mesma por objeto como lei universal. Isto, porém, é precisamente a fórmula do imperativo categórico e o princípio da moralidade; assim, pois, vontade livre e vontade submetida a leis morais são uma e a mesma coisa.

Segundo Gomes72, o princípio da autonomia da vontade

corporifica-se na vontade de contratar, as partes de forma livre podem convergir

vontades com o objetivo de criar, modificar, ou até extinguir direitos reconhecidos

e tutelados pela ordem jurídica.

Ainda na doutrina de Gomes73 há o fracionamento da autonomia,

pois essa liberdade de atuação pode manifestar-se de 03 formas: de contratar; de

estipular o contrato; de estipular o conteúdo do contrato.

Com base nesse princípio, conclui Gomes74 que as normas de

Direito contratual têm como regra, caráter supletivo, posto que são aplicadas,

obrigatoriamente no sentido de suplementar a vontade das partes e possibilitar a

consecução da finalidade por elas almejadas.

Conclui-se, que segundo as doutrinas mencionadas, o principio

da autonomia da vontade pactua a força das idéias de ambos, contratado e

contratante, nunca ultrapassando os dizeres e limites da lei.

72 GOMES, Orlando. Contratos, p. 22. 73 GOMES, Orlando. Contratos, p. 22. 74 GOMES, Orlando. Contratos, p. 22.

36

2.2. PRINCÍPIO DO CONSENSUALISMO

É aquele segundo os contratos são aperfeiçoados pelo simples

acordo de vontades. Isto é, segundo Monteiro75, a simples operação intelectual do

concurso de vontades pode gerar o contrato. Não demandando forma solene ou

ritual especial para que as partes se vissem obrigadas.

Diniz76 em sua doutrina destaca que o art. 107 do código civil77

compactua com tal princípio como e o conceitua como sendo o qual:

Simples acordo de duas ou mais vontades basta para gerar o contrato válido, pois não se exige em regra qualquer forma especial para a formação do vínculo contratual, embora existam os contratos que por serem solenes, tenham sua validez condicionada a observância de certas formalidades estabelecidas em lei, à maioria deles é consensual, já que o mero consentimento tem o condão de criá-los, sendo suficiente para sua perfeição e validade.

Para Gomes78 o princípio do consentimento é aquele pelo qual:

O acordo de vontades é suficiente à perfeição do contrato. Em princípio, não se exige forma especial. O consentimento – solo consensu79 – forma os contratos,

75 MONTEIRO, Washington de Barros. Curso de direito civil. 30.ed. São Paulo: Saraiva, 1999, p.08. 76 DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro, p.34. 77 Art. 107. A validade da declaração de vontade não dependerá de forma especial, senão quando a lei expressamente a exigir. 78 GOMES. Orlando. Contratos, p. 37. 79 Só pelo consentimento. Determinadas obrigações são contraídas solo consensu, ao passo que outras, mais normais, o são por escrito. (LUIZ, Antônio Filardi. Dicionário de expressões latinas. São Paulo: Atlas, 2000, p. 284). A presente nota não pertence ao texto original.

37

o que não significa sejam todos simplesmente consensuais, alguns tendo sua validade condicionada à realização de solenidades estabelecidas na lei e outros só se perfazendo se determinada exigência for cumprida. Tais são, respectivamente, os contratos solenes e os contratos reais. As exceções não infirmam, porém, a regra, segundo a qual a simples operação intelectual do concurso de vontades pode gerar o contrato.

Afirma Pereira80, que após o direito contratual moderno

consolidar-se, o princípio do consensualismo não sofreu nenhuma rejeição, porém

surgiram em virtude de transformações diversas, algumas regras para resguardar e

proteger os contratantes de abusos surgidos em decorrência deste princípio.

Conforme o que foi dito acima, este princípio passou a ser a

regra a partir do Direito Moderno, sendo decorrente da autonomia da vontade.

Segundo corrobora Gonçalves81:

Decorre da moderna concepção de que o contrato resulta do consenso, do acordo de vontades, independentemente da entrega da coisa. A compra e venda, por exemplo, quando pura, torna-se perfeita e obrigatória, desde que as partes acordarem no objeto e no preço. O contrato já estará perfeito e acabado desde o momento em que o vendedor aceitar o preço oferecido pela coisa, independentemente da entrega desta. O pagamento e a entrega do objeto constituem outra fase, a do cumprimento das obrigações assumidas pelos contraentes. Os contratos são, em regra, consensuais. Alguns poucos, no entanto, são reais, porque somente se aperfeiçoa com a entrega do objeto,

80 PEREIRA, Caio Mário da Silva, Instituições de direito civil: contratos – declaração unilateral de vontade. Responsabilidade civil. V. 3. 11ed. Rio de Janeiro: Forense, 2003, p.19. 81 GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito das obrigações – Parte geral. 6.ed. São Paulo: Saraiva, 2004, p. 25.

38

subseqüente ao acordo de vontades. Este, por si, não basta. O contrato de depósito, por exemplo, só se aperfeiçoa depois do consenso e da entrega do bem ao depositário. Enquadram-se nessa classificação, também, dentre outros, os contratos de comodato e mútuo.

Fica evidente que o acordo de vontades é de suma importância

no direito contratual, a vontade dos contratantes tem de estar explícitas no contrato.

39

2.3. PRINCÍPIO DA OBRIGATORIEDADE DA CONVENÇÃO

Neste princípio, uma vez realizado o contrato, este não pode ser

modificado, a não ser por acordo entre as partes.

Segundo explana Sampaio82:

Faz lei entre as partes envolvidas (pacta sunt servanda83), sendo importante em nossa sociedade para garantir a segurança jurídica. Por este princípio, cumpre-se fielmente o que foi estipulado em contrato, podendo as partes fazer o uso do direito para tal cumprimento, não há nada em nosso código referente a este princípio, porem no Francês segundo observa-se que este princípio diz que somente se produzem efeitos entre os contratantes84.

Venosa85 entende que:

Essa obrigatoriedade forma a base do direito contratual, onde o ordenamento deve conferir à parte instrumentos judiciários para obrigar o contratante a cumprir o contrato ou a indenizar pelas perdas e danos, se não tivesse o contrato forma obrigatória estaria estabelecido o caos.

O Poder Judiciário somente pode atuar nos contratos para

declará-los nulos ou para a sua resolução, e, somente em alguns raros casos,

82 SAMPAIO, Rogério Marrone de Castro. Direito Civil. Contratos, p. 21. 83 Os pactos (convenções) devem ser cumpridos (observados). (LUIZ, Antônio Filardi. Dicionário de expressões latinas, p. 213). A presente nota não pertence ao texto original. 84 O código civil francês proclama, no art. 1134, que as convenções legalmente formadas valem como lei para aqueles que as fizeram. 85 VENOSA Sílvio de Salvo. Teoria Geral das Obrigações e Teoria Geral dos Contratos, p. 390.

40

podendo proceder à modificação de cláusulas contratuais, sob esse prisma Venosa86

esclarece que o contrato é intangível, ninguém pode alterar unilateralmente o

conteúdo dele, nem pode o juiz intervir nesse conteúdo.

Gomes87 explana o conceito do princípio da força obrigatória na

regra de que o contrato é Lei entre as partes. Celebrado que seja, com observância

de todos pressupostos e requisitos necessários à sua validade, deve ser executado

pelas partes como se suas cláusulas fossem preceitos legais imperativos.

Para Rodrigues88 é a lei que torna obrigatório o cumprimento do

contrato. E o faz compelir aquele que livremente se vinculou a manter sua

promessa, procurando, desse modo, assegurar as relações assim estabelecidas.

Ainda para Rodrigues89, este princípio contrata a idéia de que o

contrato, uma vez obedecidos os requisitos legais, torna-se obrigatório entre as

partes, que dele não se podem desligar a não ser por avença, em tal sentido.

Diniz90, em sua doutrina conceitua o princípio da

obrigatoriedade da convenção como sendo:

O qual as estipulações feitas no contrato deverão ser fielmente cumpridas, sob pena de execução patrimonial contra o inadimplente. Isto é assim porque o contrato depois de concluído livremente incorpora-se ao ordenamento jurídico, constituindo uma verdadeira norma de direito, autorizando, portanto o contratante a pedir a intervenção estatal para assegurar a execução da obrigação porventura não cumprida segundo a vontade que a constitui.

86 VENOSA Sílvio de Salvo. Teoria Geral das Obrigações e Teoria Geral dos Contratos, p. 390. 87 GOMES, Orlando. Contratos, p. 36.

88 RODRIGUES, Silvio. Dos contratos e das declarações unilaterais de vontade, p. 13. 89 RODRIGUES, Silvio. Dos contratos e das declarações unilaterais de vontade, p. 17. 90 DINIZ, Maria Helena. Tratado teórico e prático dos contratos, p. 74.

41

Por tanto, é eloqüente a doutrina no sentido de que as tratativas

das partes tornam-se leis, que fielmente tem de ser cumpridas, sob pena de Sanção

Jurídica dos Magistrados, que vão fazer valer o que está estipulado em contrato,

salvo força maior ou mútua avença, ou raras exceções e ainda na rescisão de

contrato.

É a Lei que faz o acordo de vontades no contrato ser respeitada,

só podendo mudar em comum acordo entre as partes que a pactuaram, ou através de

intervenção judicial.

42

2.4. PRINCÍPIO DA PROBIDADE E DA BOA FÉ

Por este princípio o sentido exato não deve preponderar sobre a

intenção das partes no momento da confecção do contrato.

Sampaio91 em sua doutrina diz que tal princípio tem a finalidade

de evitar lesão no contrato, oriunda de má fé de uma das partes, como cláusulas

abusivas, enganadoras, leoninas, etc, o art. 422 do código civil92 disciplina tal

princípio.

Segundo Begalli93, no sentido subjetivo, a boa-fé é a convicção

interior que a pessoa guarda a respeito da Justiça do seu Direito94.

Ainda conforme leciona Begalli95 o princípio da boa fé objetiva

possui tamanha amplitude que parte da doutrina considera-o gênero, onde são

espécies outros princípios como, por exemplo, o do equilíbrio contratual e da

função social do contrato.

A doutrina de Reale96 , a boa-fé objetiva se apresenta como uma

exigência de lealdade, modelo objetivo de conduta, arquétipo social pelo qual

impõe o poder-dever de que cada pessoa ajuste a própria conduta a esse arquétipo,

obrando como obraria uma pessoa honesta, proba e leal.

91 SAMPAIO, Rogério Marrone de Castro. Direito Civil. Contratos, p. 23. 92 Art. 422. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé. 93 BEGALLI, Paulo Antônio. Direito Contratual Novo Código Civil, p. 93. 94 BEGALLI, Paulo Antônio. Direito Contratual Novo Código Civil, p. 93. 95 BEGALLI, Paulo Antônio. Direito Contratual Novo Código Civil, p. 92. 96 REALE, Miguel. A boa-fé objetiva. Estado de São Paulo, 16 de ago. 2003, Espaço Aberto, p. A2.

43

A professora Diniz97 ensina que:

Este princípio quando da interpretação do contrato, é preciso ater-se mais a intenção do que ao sentido literal da linguagem, e, em prol do interesse social de segurança das relações jurídicas, as partes deverão agir com lealdade e confiança recíprocas, auxiliando-se mutuamente na formação e na execução do contrato.

Segundo o artigo de Menezes98:

É um valor pertencente à solidariedade que deve existir entre os cidadãos, ao respeito mútuo e cooperação. Deve ser observado desde a origem do contrato, durante a sua execução e, inclusive, após seu término como limitação de direitos. Difere da boa fé subjetiva, pois esta é o estado da consciência do agente, a sua intenção interna, que, desta maneira, está eivada de subjetivismo.

Gomes99 conceitua o princípio da boa fé da seguinte forma:

O princípio da boa fé entende mais com a interpretação do contrato do que com a estrutura. Por ele se significa que o literal na linguagem não deve prevalecer sobre a intenção manifestada na declaração de vontade, ou dela inferível. Ademais, subentende-se, que o conteúdo do contrato, proposições que de correm da natureza das obrigações contratuais, ou se opõe por força de uso regular e da própria equidade.

97 DINIZ, Maria Helena. Tratado teórico e prático dos contratos, p. 77. 98 MENEZES, Rinaldo Mendonça Biatto de. Os modernos princípios contratuais e o código civil de 2002. Jus Navigandi, disponível em: <www.jus.com.br/doutrina>. Acesso em 10 mar. 2005. 99 GOMES, Orlando. Contratos, p. 42.

44

Os principais deveres decorrentes deste princípio conforme se

observou na doutrina supra escrita são que as partes devem agir com lealdade e

confiança recíprocas, devem ter boa-fé. O contratado e o contratante devem se

ajudar na execução do contrato.

45

2.5. PRINCÍPIO DA RELATIVIDADE DOS EFEITOS

Por este princípio os contratos produzem efeitos somente entre

as partes envolvidas, não se atinge terceiros.

Begalli100 entende que este princípio encerra a idéia de que os

efeitos dos contratos são impostos somente às partes, não aproveitando e nem

prejudicando terceiros, isto porque não é possível submeter alguém a uma relação

jurídica que não tenha sido imposta pela lei e nem tenha derivado de sua iniciativa.

Como se vê nada mais é do que uma segurança, ninguém ficará

sujeito a um contrato a não ser por força de Lei ou escolha própria.

Já para Gomes101, este princípio não é absoluto, sofre

importantes exceções:

Para defini-las, cumpre fixar a noção de terceiro. Como tal se considera quem quer que seja totalmente estranho ao contrato ou à relação sobre a qual ele estende os seus efeitos. Assim, o sucessor, a título universal de um contratante, embora não tenha participado da formação do contrato, terceiro não é, porque a sua posição jurídica deriva das partes, como tal devendo ser tido. [...] Há contratos que fogem a regra geral, estendem efeitos a outras pessoas, quer criando, para estas, direitos, quer impondo obrigações, tais são, dentre outros, a estipulação em favor de terceiros, o contrato coletivo de trabalho, a locação em certos casos e o fideicomisso.

Seus efeitos são internos. Ninguém pode se tornar credor ou

devedor, em termos contratuais, contra a sua própria vontade, salvo nos casos

100 BEGALLI, Paulo Antônio. Direito Contratual Novo Código Civil, p. 93. 101 GOMES, Orlando. Contratos, p. 43.

46

expressos em lei (como a transmissão das obrigações pela via sucessória), também

pode ser entendida como uma exceção à regra a estipulação em favor de terceiro,

vislumbrada no código civil nos arts. 436102, 437103, 438104, mas nesses casos o

terceiro somente se obrigará se quiser, isto tudo de acordo com o doutrinador

Begalli105.

Já para Diniz106, a avença apenas vincula as partes que nela

intervieram, não aproveitando nem prejudicando terceiros, salvo raras exceções. A

exceção deste princípio esta explícita no art. 1792 do código civil107.

As exceções afirmadas acima pela doutrinadora são as mesmas

expostas e analisadas anteriormente por Begalli, porém diferem um pouco da de

Gomes, que já trata estas exceções de modo mais abrangente. Gomes, em sua

doutrina, dá mais destaque às exceções como se viu em seu conceito descrito pouco

acima.

Após esta abordagem iniciar-se-á no próximo capítulo uma

abordagem direta sobre o contrato de promessa de compra e venda e seus efeitos,

onde no primeiro subtítulo abordar-se-á a promessa de compra e venda como

102 Art. 436. O que estipula em favor de terceiro pode exigir o cumprimento da obrigação. Parágrafo único. Ao terceiro, em favor de quem se estipulou a obrigação, também é permitido exigi-la, ficando, todavia, sujeito às condições e normas do contrato, se a ele anuir, e o estipulante não o inovar nos termos do art. 438. 103 Art. 437. Se ao terceiro, em favor de quem se fez o contrato, se deixar o direito de reclamar-lhe a execução, não poderá o estipulante exonerar o devedor. 104 Art. 438. O estipulante pode reservar-se o direito de substituir o terceiro designado no contrato, independentemente da sua anuência e da do outro contratante. Parágrafo único. A substituição pode ser feita por ato entre vivos ou por disposição de última vontade. 105 BEGALLI, Paulo Antônio. Direito Contratual Novo Código Civil, p. 94. 106 DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro, p.38. 107 Art. 1.792. O herdeiro não responde por encargos superiores às forças da herança; incumbe-lhe, porém, a prova do excesso, salvo se houver inventário que a escuse, demonstrando o valor dos bens herdados.

47

contrato preliminar, no segundo subtítulo os possíveis efeitos decorrentes de

contratos, e os efeitos jurídicos da promessa de compra e venda no terceiro

subtítulo.

48

Capítulo 3

CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA E SEUS EFEITOS

Para um melhor entendimento deste capítulo, visto que a

doutrina trata com vários nomes (promessa de venda, contrato preliminar,

compromisso de venda, promessa irretratável ou até mesmo pré-contrato), tratar-se-

á sempre, neste relato de pesquisa, como contrato de promessa de compra e venda.

Conceituar-se-á o contrato de promessa de compra e venda, modalidade contratual

comumente usada no dia a dia negocial, como meio de anteceder a compra e venda

de bens imóveis, de forma que a maioria da população que realiza tais pactos

acabará por transitar por seus efeitos e vinculando-se às suas obrigações.

Após a conceituação, abordar-se-á o contrato de promessa de

compra e venda como contrato preliminar, logo após dar-se-á uma noção acerca dos

os efeitos dos contratos em geral e, por último, apresentar-se-ão os efeitos jurídicos

do contrato de promessa de compra e venda, que se dividem em duas partes, a do

contrato de compromisso de compra e venda não registrado e a do contrato de

compromisso de compra e venda registrado.

Sampaio108 conceitua o contrato de promessa de compra e venda

da seguinte maneira:

Trata-se de contrato preliminar ou pré-contrato por meio do qual as partes se comprometem a celebrar um contrato definitivo, qual seja, o de compra e venda. Tem-se de um lado, a figura do compromissário, cuja intenção futura é a aquisição do domínio do bem compromissado e, de outro, a do promitente vendedor, que por sua vez, promete a venda do mesmo bem.

108 SAMPAIO, Rogério Marrone de Castro. Direito Civil: Contratos, p. 83.

49

Já Gomes109 vai mais a fundo em sua conceituação:

Primeiro falando da construção dogmática, depois de uma investigação sistemática de maior penetração, a fim de se desfazerem os equívocos disseminados, dizendo fazer parte da categoria dos contratos preliminares, e, finalmente, o conceitua como sendo o contrato pelo qual as partes contrairiam a obrigação de estipular contrato definitivo de compra e venda.

Begalli110 vai além e ainda comenta que na recusa por parte do

compromissário vendedor em passar a escritura definitiva do imóvel, pode o

compromissário comprador pleitear por via judicial a sua adjudicação

compulsória111, (este efeito será objeto de melhor delineamento no terceiro sub

título deste capítulo, onde se abordarão os efeitos da promessa de compra e venda),

conceituando o instituto da seguinte forma:

O compromisso irretratável de compra e venda é o contrato pelo qual o compromitente vendedor obriga-se a vender ao compromissário comprador determinado imóvel pelo preço, condições e modos convencionados, outorgando-lhe a escritura definitiva, tão logo ocorra o adimplemento da obrigação.

109 GOMES, Orlando. Contratos, p. 239. 110 BEGALLI, Paulo Antônio. Direito Contratual Novo Código Civil, p. 296-297. 111 A adjudicação compulsória é a ação movida pelo promitente comprador contra o promitente vendedor e nela o juiz supre a vontade do vendedor, caso este se recuse a outorgar a escritura. Está prevista no artigo 1.418 do código civil e no caso de resistência do vendedor, o magistrado adjudicara ao requerente o imóvel compromissado, cuja sentença transitada em julgado valerá como título para a transcrição.(BEGALLI, Paulo Antônio. Direito Contratual Novo Código Civil, p. 299.). A presente nota não pertence ao texto original.

50

A doutrinadora Diniz112 elucida conceituando o contrato de

promessa de compra e venda como sendo:

O contrato pelo qual o compromitente vendedor obriga-se a vender ao compromissário comprador determinado imóvel, pelo preço, condições e modos avençados, outorgando-lhe a escritura definitiva assim que ocorrer o adimplemento da obrigação, por outro lado, o compromissário comprador, por sua vez ao pagar o preço e satisfazer todas as condições estipuladas no contrato, tem direito real sobre o imóvel, podendo reclamar a outorga da escritura definitiva, ou sua adjudicação compulsória, havendo recusa por parte do compromitente vendedor.

Na conceituação destes quatro importantes doutrinadores do

Direito brasileiro, que se aproximam em conteúdo, pois apresentam noções muito

próximas e todos proclamam as condições a serem cumpridas para que a escritura

seja definitivamente passada, sob o risco da adjudicação compulsória.

Sob a ótica do discente autor desta monografia, o contrato de

promessa de compra e venda é um documento onde uma parte (o compromitente

comprador) se compromete a pagar estipulado valor em parcelas à outra parte (o

compromitente vendedor), que detém o certificado de propriedade do imóvel,

compromete-se, ao final do recebimento do pagamento pelo compromitente

comprador, a passar o título definitivo de propriedade do imóvel.

Por tanto após breve conceituação, na seqüência abordar-se-á o

contrato de promessa de compra e venda como contrato preliminar.

112 DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro: direito das coisas, p. 502.

51

3.1. PROMESSA DE COMPRA E VENDA COMO CONTRATO

PRELIMINAR

O contrato preliminar que, segundo Venosa113, é o contrato em

que as partes buscam a conclusão de um contrato principal ou definitivo; surge da

impossibilidade114 imediata de confecção do contrato definitivo, devido a algum

impedimento do que foi acordado, tipo a execução total do pagamento, como

Rodrigues115 ilustra:

O motivo de sua enorme difusão na vida moderna se encontra na considerável utilidade prática que oferece, pois, não raro, convém as partes, a quem interessa um contrato, adiar sua efetivação, sem risco de perdê-lo. Ora, lançado mão do contrato preliminar, asseguram os contratantes à possibilidade de ultimar oportunamente o negócio almejado, pois o ordenamento jurídico prestigia a convenção provisória, impondo o cumprimento da obrigação assumida.

Por tanto tem-se a idéia de que o contrato preliminar é um

negócio jurídico e sendo assim é regulado pelo artigo 462 do código civil116. Não é

por ser um contrato preliminar que vai deixar de ter as formalidades exigidas pela

Lei.

Em regra os contratos preliminares são irretratáveis, apesar de

que as partes poderem, através de cláusula específica, argüir o direito de

arrependimento. 113 VENOSA Sílvio de Salvo. Teoria Geral das Obrigações e Teoria Geral dos Contratos, p. 437- 438. 114 Ou inconveniência, dependendo do caso. 115 RODRIGUES, Silvio. Dos contratos e das declarações unilaterais de vontade, p.40. 116 Art. 462. O contrato preliminar, exceto quanto à forma, deve conter todos os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado.

52

Pode o contrato preliminar não se transformar em contrato

definitivo, pois o contrato de promessa de compra e venda, somente depois de

adimplidas as suas obrigações, é que gera o dever de transcrição do imóvel para o

nome do comprador. Sobre isto, entende-se que a escritura definitiva seria o

cumprimento do negócio. A exclusão desta forma se dá por uma opção da Lei,

como modo de simplificar, visto que, quando o contrato definitivo exige a escritura

definitiva e os pressupostos estabelecidos em contrato preliminar são satisfeitos

com a lavratura em instrumento particular.

A promessa de compra e venda gera obrigação para ambas as

partes, onde uma se determina a vender e a outra a comprar, portanto, é um contrato

bilateral. Gomes117 entende que o contrato preliminar de compra e venda faz nascer

para ambas as partes a obrigação de contrair o contrato definitivo. A recusa de

contratar é inadimplemento da obrigação assumida no pré-contrato.

Pelo que foi visto, o contrato preliminar difere do contrato

principal somente pelo objeto, enquanto o principal cria vários tipos de obrigações

para ambos os contratantes, no contrato preliminar o objeto é só um: a realização do

contrato principal e definitivo. Entende-se então que o contrato de promessa de

compra e venda é um contrato preliminar.

Na próxima seção, serão aludidos os efeitos decorrentes dos

contratos num âmbito geral, com base na doutrina na nacional.

117 GOMES, Orlando. Contratos, p. 241.

53

3.2. POSSÍVEIS EFEITOS DECORRENTES DE CONTRATOS

Tem-se como principal efeito do contrato a criação de uma

ligação jurídica entre as partes, Gomes118 afirma que, por ser fonte de obrigações, é

tamanha a força vinculante do contrato que se traduz, enfaticamente, dizendo-se

que tem força de Lei entre as partes.

Portanto entende-se de que o contrato cria Lei entre as partes,

fazendo com quem assumiu a obrigação ter de honrar a palavra empenhada e o

modo que se comprometeu a realizar a obrigação, só podendo ser modificada por

mútuo acordo entre as partes contratantes.

Gomes119 classifica os efeitos do contrato em princípios gerais já

comentados acima, princípio da irretratabilidade, princípio da intangibilidade,

estipulação em favor de terceiro e por último o princípio da relatividade quanto ao

objeto.

Com relação ao princípio da irretratabilidade aduz Gomes120:

Que a força vinculante do contrato revela-se em sua plenitude na irretratabilidade, depois de contraído o vínculo, nenhuma das partes pode desfazer por livre arbítrio. Conseqüência lógica do principio anterior vem à intangibilidade do contrato, que nada mais é do que não poder modificar o seu conteúdo sem mútuo consenso, sendo o contrato irrevogável visto no princípio da irretratabilidade ele também é inalterável.

Segundo o mesmo doutrinador Gomes121, o que se faz pelo

concurso de vontades não pode ser desfeito, nem modificado pela vontade 118 GOMES, Orlando. Contratos, p. 161. 119 GOMES, Orlando. Contratos, p. 161. 120 GOMES, Orlando. Contratos, p. 162.

54

escoteira. O princípio que rege a força vinculante segundo Gomes122, não é

absoluto:

O contrato pode influir em pessoas que não o estipularam, como os sucessores a título universal. O fato de assumirem na relação jurídica a posição da parte a que sucedem não constitui propriamente exceção ao princípio da relatividade dos efeitos do contrato, mas, como não foram eles que o celebraram, em verdade, submetem-se a efeitos jurídicos que não provocaram pessoalmente.

Com relação à estipulação em favor de terceiro, Gomes123 conta

que vem a ser um contrato estabelecido entre duas pessoas em que uma (a

estipulante) convenciona com outra (promitente) certa vantagem patrimonial em

proveito de terceiro (beneficiário), alheio à formação do vínculo contratual.

Como exemplo, ilustra-nos a doutrinadora Diniz124:

Na hipótese de uma separação consensual, onde o marido promete a mulher doar, ao único filho do casal, uma parte dos bens que lhe couber na partilha, surgindo assim, um contrato entre marido (promitente) e mulher (estipulante), convencionando uma obrigação, cuja prestação será cumprida em favor de um terceiro (o filho que é beneficiário) totalmente estranho ao contrato, pois não toma parte no ato da formação negocial.

E, por último, o princípio da relatividade quanto ao objeto, que

na doutrina de Gomes125, diz ser que em relação ao objeto, o efeito fundamental do

121 GOMES, Orlando. Contratos, p. 163. 122 GOMES, Orlando. Contratos, p. 164. 123 GOMES, Orlando. Contratos, p. 166. 124 DINIZ, Maria Helena. Teoria das obrigações contratuais e extracontratuais. 11. ed. São Paulo: Saraiva, 1996, p. 98.

55

contrato é criar obrigações, sendo que uma vez perfeito e acabado, as partes ficam

adstritas ao cumprimento das obrigações contraídas.

A doutrinadora Diniz126 classifica os efeitos dos contratos em:

a) Efeitos decorrentes da obrigatoriedade do contrato;

b) Efeitos do contrato quanto a sua relatividade.

No item ‘a’, conforme a doutrinadora:

Cada contraente fica ligado ao contrato, sob pena de execução ou de responsabilidade por perdas e danos. O contrato é irretratável e inalterável, não podendo nenhum dos contraentes dele se libertar, pois o liame obrigacional só poderá ser desfeito com o consentimento de ambas as partes, a menos que haja cláusula que permita a uma delas a exoneração por sua exclusiva vontade, que esse efeito resulte da própria natureza do contrato ou que se tenha pactuado o direito de arrependimento. Ainda sob a ótica de Diniz, o Juiz deverá observar estritamente o contrato, salvo naquelas hipóteses em que poderá modificá-lo, como sucede na imprevisão, força maior ou caso fortuito.

Já com relação aos efeitos do contrato quanto à sua relatividade

são divididos em três, efeitos do contrato com relação aos contratantes, efeitos do

contrato quanto aos sucessores a título universal e particular e os efeitos do contrato

relativamente a terceiros, seguindo a classificação de Diniz127 no item ‘b’, os efeitos

do contrato em relação aos contratantes, onde a força vinculante do contrato

restringe-se as partes contratantes, isto é, as pessoas que o estipularam direta ou

125 GOMES, Orlando. Contratos, p. 167. 126 DINIZ, Maria Helena. Teoria das obrigações contratuais e extracontratuais, p. 128. 127 DINIZ, Maria Helena. Teoria das obrigações contratuais e extracontratuais, p. 128.

56

indiretamente, pois nada impede que se contrate por meio de representante, mesmo

sob a forma de mandato ou de gestão de negócios.

Quanto aos efeitos do contrato quanto aos sucessores a título

universal e particular, Diniz128 entende que se o contrato não for intuitu personae129,

poderá atingir os sucessores a título universal tanto em relação ao débito, porém

não responderão eles pelos encargos superiores as forças da herança130. Os

sucessores a título singular (cessionário ou legatário) são alheios ao contrato, mas

os efeitos deste recaem sobre eles. Entende-se que o contrato pode atingir pessoas

que não o estipularam, tanto em relação a crédito quanto a débito.

Já nos efeitos dos contratos com relação a terceiros, contradiz o

princípio da relatividade contratual, Diniz131 afirma que esse princípio não é

absoluto, pois se fosse acarretaria graves conseqüências à realidade jurídica e

social.

Ainda sob o prisma de Diniz132, nenhum terceiro pode ser

vinculado a um ato negocial que não anuiu, por outro lado à existência de um

contrato produz efeitos no meio social, repercutindo em face de terceiros, que deles

não pode escapar por força de lei ou da vontade das partes, como no caso do pacto

da retrovenda133.

128 DINIZ, Maria Helena. Teoria das obrigações contratuais e extracontratuais, p. 128. 129 Em consideração à pessoa. Com respeito às sociedades comerciais, diz-se que são elas estabelecidas intuitu personae, isto é, em função da confiança das pessoas que as criam. (LUIZ, Antônio Filardi. Dicionário de expressões latinas, p. 149). A presente nota não pertence ao texto original. 130 Art. 1.997. A herança responde pelo pagamento das dívidas do falecido; mas, feita a partilha, só respondem os herdeiros, cada qual em proporção da parte que na herança lhe coube (código civil). 131 DINIZ, Maria Helena. Teoria das obrigações contratuais e extracontratuais, p. 128. 132 DINIZ, Maria Helena. Teoria das obrigações contratuais e extracontratuais, p. 128. 133 Art. 507. O direito de retrato, que é cessível e transmissível a herdeiros e legatários, poderá ser exercido contra o terceiro adquirente.

57

Já Bessone134 alude em sua doutrina que os efeitos do contrato

pode distinguir-se em essenciais e naturais, porém ambos são diretos por serem

oriundos diretamente do contrato. Essenciais são os que derivam da própria

essência do contrato e naturais são aqueles que se relacionam apenas com a

natureza do contrato, isto é, provindos dele ordinariamente.

Portanto é evidente no que a doutrina deixa transparecer com

relação aos efeitos do contrato, só os produzindo para as partes envolvidas, salvo

algumas raríssimas exceções, podem gerar efeitos a pessoas estranhas ao contrato.

Na seqüência, no derradeiro sub título deste trabalho, o autor desta monografia

abordará os efeitos jurídicos do contrato de promessa de compra e venda, sob a

égide do contrato registrado e não registrado.

134 BESSONE, Darcy. Do contrato: teoria geral, p. 161.

58

3.3. EFEITOS DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA

Os efeitos do contrato de promessa de compra e venda são

obrigacionais, para tanto, até para uma melhor apreciação do tema aqui abordado,

dividir-se-ão os efeitos do contrato em registrado e não registrado. A doutrina não é

unânime sobre o assunto, porém tentar-se-á de maneira transparente elucidar tal

divergência, além da doutrina e da jurisprudência, sempre se fazendo o comparativo

com o ordenamento jurídico atual.

3.3.1. Contrato de compromisso de compra e venda registrado

Para que o compromissário comprador tenha Direito real135

sobre o imóvel, o mesmo deve registrar o contrato de compromisso de compra e

venda em cartório, ficando assim equiparado de certo modo ao Direito do

proprietário como preceitua o doutrinador Rizzardo136.

Vê-se na doutrina que o contrato de compromisso de compra e

venda cria direitos reais sobre a coisa, como expõe a literalidade do art. 1.225, VII

do Código Civil137.

135 Conceito de Direito real: é exercido e recai diretamente sobre a coisa, sob um objeto basicamente corpóreo. O Direito real não comporta mais que um titular. O direito real concede gozo e a fruição de bens. O Direito real tem sentido de inconsumibilidade, de permanência. (VENOSA Sílvio de Salvo. Teoria Geral das Obrigações e Teoria Geral dos Contratos, p. 27.). A presente nota não pertence ao texto original. 136 RIZZARDO, Arnaldo. Promessa de compra e venda e parcelamento de solo urbano. 6.ed. São Paulo: Revistas dos Tribunais, 2003, p. 112. 137 Art. 1.225. São direitos reais: [...] VII - o direito do promitente comprador do imóvel; [...]

59

Em sua doutrina, Diniz138 baseada em outros autores, classifica

os efeitos do contrato de promessa de compra e venda em: Oponibilidade erga

omnes139, transmissibilidade aos herdeiros, direito de seqüela, imissão na posse,

cessibilidade da promessa, purgação da mora e a adjudicação compulsória.

Com relação à oponibilidade erga omnes, é caracterizada pelo

poder imediato da pessoa sobre a coisa, vislumbra Diniz140 em sua doutrina, que

todo direito real é oponível a terceiros perdendo o proprietário de dispor do bem

compromissado, pois sobre ele se liga imediatamente, o direito do compromissário

comprador de torná-lo seu, uma vez pago integralmente o preço avençado. Ou seja,

o poder do compromissário comprador sobre o imóvel objeto do contrato é

caracterizado sobre o poder imediato sobre a coisa.

Já na transmissibilidade aos herdeiros, Rizzardo141 ensina em sua

doutrina, que essa garantia também se propaga em caso de falecimento do

compromitente vendedor ou do compromissário comprador, conforme segue:

Em caso de sucessão causa mortis142 ou por ato inter vivos143, ou por disposição testamentária, o adquirente

138 DINIZ, Maria Helena. Tratado teórico e prático dos contratos, p. 310. 139 Erga Omnes: contra todos. Para valer “contra todos”, isto é contra terceiros, às vezes exige a lei à prática de determinados atos complementares. Por exemplo, o compromisso de venda e compra particular, para valer contra todos, deve ser levado a cartório de registro competente. A ausência dessa formalidade obrigará apenas as partes contratantes, ocasionando uma relação de caráter pessoal entre elas, somente, não se podendo pretender, em face da inexistência do registro, busca e apreensão contra o terceiro eventual detentor do bem. (LUIZ, Antônio Filardi. Dicionário de expressões latinas, p. 102). A presente nota não pertence ao texto original. 140 DINIZ, Maria Helena. Tratado teórico e prático dos contratos, p. 309. 141 RIZZARDO, Arnaldo. Promessa de compra e venda e parcelamento do solo urbano, p. 99. 142 Causa da morte. Muito usada à expressão atualmente em laudos periciais para determinar o motivo da morte e também no pagamento do imposto causa mortis, quando da abertura da sucessão. (LUIZ, Antônio Filardi. Dicionário de expressões latinas, p. 53). A presente nota não pertence ao texto original. 143 Inter vivos. A transmissão do patrimônio se dá por ato inter vivos ou mortis causa. Neste último caso, abre-se a sucessão e, no primeiro, há que existir um ato jurídico consoante à vontade da lei.

60

permanece responsável por todas as obrigações existentes, quer na outorga das escrituras definitivas, quer na indisponibilidade dos bens, quer na outorga das escrituras definitivas. O adquirente fica sub-rogado nos direitos e nas obrigações dos alienantes, autores da herança ou testadores, tornando-se nula todas as disposições em contrário.

Então, conforme aludiu o autor transcrito acima, os adquirentes

deverão respeitar o contrato avençado, sob pena de serem anuladas quaisquer

disposições em contrário. No caso de falecimento do compromitente vendedor, seus

sucessores deverão cumprir as obrigações contratadas, outorgando a escritura

definitiva do imóvel ao compromissário comprador, desde que cumprido a

obrigação por parte deste, e da mesma forma morrendo o compromissário

comprador, deverá o compromissário vendedor outorgar a escritura para os

sucessores deste, sempre após ocorrer o adimplemento das obrigações

compactuadas.

No direito de seqüela Diniz144 diz que, uma vez que o

compromisso de compra e venda estiver vinculado ao imóvel, o compromissário

comprador tem o poder de buscar o imóvel onde quer que ele esteja. Portanto se

logo após o registro do contrato de promessa de compra e venda, o compromitente

vendedor agindo de má fé, tentar vendê-lo a terceiro, este não conseguirá registrá-

lo, pois receberá a coisa onerada. Diante disso, o registro do contrato de promessa

de compra e venda fará valer o direito real sobre o imóvel.

(LUIZ, Antônio Filardi. Dicionário de expressões latinas, p. 147). A presente nota não pertence ao texto original. 144 DINIZ, Maria Helena. Tratado teórico e prático dos contratos, p. 309.

61

Na imissão de posse, conforme a doutrina de Diniz145:

Fica o promitente comprador com direito à posse do imóvel, mesmo estando este sob domínio do promitente vendedor, além de ser responsável por todas as obrigações que vierem a gravar o imóvel, sejam estas fiscais ou civis. Torna-se o domínio limitado, pois a partir do momento em que se vai adimplindo as obrigações contratadas o domínio vai se extinguindo e passando do promitente vendedor para o promitente comprador.

Diniz146 entende que a promessa de compra e venda é um direito

transferível, valendo então ao promitente comprador ceder seus direitos e

obrigações à terceiro, independentemente do consentimento do promitente

vendedor, mesmo não estando o promitente comprador de posse do bem, porém há

de se verificar as conseqüências de uma cessão de direitos com anuência e sem

anuência do promitente vendedor, ainda ilustra a autora com o seguinte

entendimento:

Efetuada a cessão dos direitos do compromissário comprador a terceiro, independentemente do consentimento do promitente vendedor, ficará solidário com o cessionário perante aquele; entretanto, se houver a anuência do promitente vendedor, não há tal solidariedade passiva.

Portanto, vê-se claramente segundo a doutrinadora supra citada

que a falta da anuência do promitente vendedor fará com que o promissário

comprador fique vinculado ao cessionário de forma solidária. Porém com a

anuência do promitente vendedor, o promitente comprador fica totalmente livre de

qualquer responsabilidade.

145 DINIZ, Maria Helena. Tratado teórico e prático dos contratos, p. 309. 146 DINIZ, Maria Helena. Tratado teórico e prático dos contratos, p. 310.

62

Com relação à mora, Azevedo Júnior147 apregoa que a matéria é

regulada para os casos de imóvel loteado, pelos arts. 14 e respectivos parágrafos,

do Decreto Lei n° 58 e do Decreto Lei n° 745/69; e para o caso especial de

incorporação de prédio em condomínio, pelo art. 63, e seu parágrafo da Lei n°

4.591/64.

A constituição em mora, nos casos de imóvel loteado ainda

segundo Azevedo Júnior 148 é feita de seguinte forma:

O promitente vendedor requer ao oficial do registro de imóveis em que está registrado o loteamento a intimação do devedor para pagar, em cartório no prazo de 30 dias a prestação de atraso, mais as que venceram até a data do pagamento e mais os acessórios da dívida. Purgada a mora encerra a discussão e não purgada, o credor requererá o cancelamento da averbação, assim funciona a purgação em mora.

A Ação de Adjudicação compulsória também é um efeito do

contrato de promessa de compra e venda registrado, segundo o ordenamento

jurídico atual149, e tem por finalidade fazer valer o direito do promitente comprador

(depois de adimplida as prestações contratadas e com o contrato devidamente

registrado) no caso da recusa do promitente vendedor e outorgar-lhe a escritura

definitiva, conforme ensina Rizzardo150 em sua doutrina:

Ocorrendo a negação em honrar o ajuste, não permanece desprotegido o credor do título. O estado

147 AZEVEDO Júnior, José Osório de. Compromisso de compra e venda. 2. ed. São Paulo: Saraiva, 1983, p. 119. 148 AZEVEDO JÚNIOR, José Osório de. Compromisso de compra e venda, p. 120. 149 Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel. 150 RIZZARDO, Arnaldo. Promessa de compra e venda e parcelamento do solo urbano, p. 147.

63

deve socorrê-lo como de fato acontece. Chamado a intervir, com sua autoridade impõe o cumprimento da obrigação, mediante uma sentença constitutiva, suprindo a manifestação espontânea do consentimento do inadimplente.

A intervenção acima aludida pelo doutrinador tem o nome de Ação de Adjudicação Compulsória.

Ainda sob o entendimento de Diniz151:

Em caso de recusa da entrega do imóvel comprometido ou da outorga da escritura definitiva ou na hipótese do imóvel ter sido alienado a terceiro, e havendo pago totalmente o preço estipulado, ocorrendo quaisquer dos casos acima apontados, o promitente comprador munido do contrato de promessa de compra e venda registrado, poderá propor a ação de adjudicação compulsória, notificando o vendedor a outorgar-lhe a escritura no prazo de dez dias. Se, contudo o promitente vendedor nada alegar nesse decêndio, o magistrado adjudicará ao requerente o imóvel compromissado, cuja sentença transitada em julgado valerá como título para a transcrição.

Porém, como bem explanou a doutrinadora acima invocada,

existe a necessidade do contrato de compromisso de compra e venda estar

devidamente registrado e o preço avençado totalmente pago, como requisito da ação

de adjudicação compulsória, porém a súmula 239 do STJ se manifesta em contrário.

Abordar-se-á no próximo sub título os efeitos do contrato de promessa de compra e

venda não registrado e esta controvérsia apoiada em algumas jurisprudências.

151 DINIZ, Maria Helena. Tratado teórico e prático dos contratos, p. 311.

64

3.3.2. Contrato de compromisso de compra e venda não registrado

As partes ao negociarem um imóvel, mediante o contrato de

promessa de compra e venda buscam o objetivo final que é depois de liquidadas as

obrigações do promitente comprador, efetuar o contrato principal transcrevendo o

bem imóvel através de escritura para o promitente comprador, pelo promitente

vendedor. Porém na falta da obrigação do promitente vendedor de outorgar a

escritura definitiva do imóvel, surge o não cumprimento obrigacional de uma das

partes.

Diniz152 reconhece em sua obra que o contrato de promessa de

compra e venda gera insegurança.

Um dos efeitos do contrato de promessa de compra e venda é a

ação de adjudicação compulsória, onde a sentença transitada em julgado vira título

para transcrição do bem imóvel objeto do contrato. Porém em nosso ordenamento

jurídico153 vê-se claramente ser requisito pra tal ação o registro do contrato em

cartório de registro de imóveis.

Conforme leciona Ribeiro154:

Se os contratos devem ter por destino final o seu cumprimento na forma convencionada e se foram celebrados em conformidade com a ordem jurídica, ainda que desprovidos de eficácia “erga omnes”, deverão os ajustes atingir aquele fim precípuo.

152 DINIZ, Maria Helena. Tratado teórico e prático dos contratos, p. 293. 153 Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel. 154 RIBEIRO, Paulo Dias de Moura. Compromisso de compra e venda. São Paulo: Juarez de Oliveira, 2002, p. 67.

65

Entende-se então que por não registrar o compromisso, está o

compromissário comprador sem o direito real sobre o imóvel, porém, não havendo

cláusula de arrependimento e cumprida a obrigação pelo compromissário

comprador, nada impede que busque seu direito através da ação de adjudicação

compulsória.

O Superior Tribunal de Justiça, afirma através de súmula abaixo

descrita, que o compromissário comprador tem todas os direitos sobre o domínio do

imóvel, mesmo este não estando registrado, afirma Ribeiro155 em sua obra com base

na súmula:

[...] mesmo não estando registrado o compromisso, ostenta o compromissário comprador as mesmas faculdades inerentes ao domínio, em que pesem os termos da súmula n° 621, do Col. STF156 [...] em face do que dispõe o art. 1.046, parágrafo primeiro, do CPC157. [...] A expressão maior do que [...] se afirma reside na súmula n° 84, do Col. STJ158, que admite a oposição de embargos de terceiro pelo compromissário comprador, fundados na alegação de posse advinda do compromisso, ainda que desprovido de registro, se vier a ser atingido por ato de apreensão judicial.

155 RIBEIRO, Paulo Dias de Moura. Compromisso de compra e venda, p. 68. 156 Não enseja embargos de terceiros a penhora a promessa de compra e venda não inscrita no registro de imóveis. 157 Art. 1.046 - Quem, não sendo parte no processo, sofrer turbação ou esbulho na posse de seus bens por ato de apreensão judicial, em casos como o de penhora, depósito, arresto, seqüestro, alienação judicial, arrecadação, arrolamento, inventário, partilha, poderá requerer lhe sejam manutenidos ou restituídos por meio de embargos. § 1º - Os embargos podem ser de terceiro senhor e possuidor, ou apenas possuidor. 158 É admissível a oposição de embargos de terceiros, fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido de registro.

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Nossos egrégios Tribunais já tratam deste assunto, abaixo

jurisprudência invocando a súmula n° 84:

EMBARGOS DE TERCEIRO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NÃO REGISTRADO - SÚMULA 84 DO STJ - BEM SOBRE O QUAL RECAI A GARANTIA HIPOTECÁRIA NTERIORMENTE CONSTITUÍDA E REGISTRADA - PROMITENTES COMPRADORES DE BOA-FÉ IMÓVEL QUITADO INSUBSISTÊNCIA DA PENHORA SOBRE IMÓVEL EM EXECUÇÃO HIPOTECÁRIA CONTRA A CONSTRUTORA - NEGLIGÊNCIA DO AGENTE FINANCIADOR EM SEU DEVER DE FISCALIZAR A APLICAÇÃO DO CRÉDITO E AS ALIENAÇÕES DAS UNIDADES CONDOMINIAIS SENTENÇA REFORMADA - RECURSO PROVIDO. É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse, advinda do compromisso de compra e venda, ainda que desprovido do respectivo registro. - "A jurisprudência tem evoluído no sentido de se decidir em favor do terceiro de boa-fé que honrou o seu compromisso, não podendo ser responsabilizado pelo inadimplemento da construtora perante o banco financiador do empreendimento que, ademais, poderia ter-se acautelado, notificando os adquirentes das unidades imobiliárias gravadas de hipoteca, dês que notória a intenção de sua venda pela construtora."(AC n. 2001.015772-1, de Içara, Rel.: Des. Eládio Torret Rocha). Seria iníquo preferir o direito real do credor hipotecário negligente em seu dever de fiscalização, concedendo financiamento à empresa que não honra suas obrigações, em detrimento do direito pessoal dos promitentes compradores que pagaram integralmente o valor do imóvel, sendo responsáveis no encargo contratual assumido. (Apelação cível 02.003075-9, Relator: Des. Sérgio Roberto Baasch Luz. Data da Decisão: 23/09/2004).

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E ainda esta jurisprudência, com relação à ação de adjudicação

compulsória:

DIREITOS REAIS - ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA - COMPRA E VENDA QUITAÇÃO DO VALOR RECUSA DA OUTORGA DA ESCRITURA DEFINITIVA CERCEAMENTO DE DEFESA INEXISTENTE - DESNECESSIDADE DE REGISTRO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA E CESSÃO DE DIREITOS EM RAZÃO DE SUA NATUREZA PESSOAL - AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO DA DEVEDORA IRRELEVÂNCIA MORA EX RE SUPRESSÃO PELA CITAÇÃO VÁLIDA COMPARECIMENTO DA CEDENTE NO PROCESSO RECURSO DESPROVIDO. Nos contratos de compra e venda e de cessão de direitos, os efeitos obrigacionais neles gerados são de caráter pessoal, sendo prescindível seu registro. O sucesso da demanda adjudicatória está condicionado ao vínculo obrigacional entabulado entre as partes (contrato) e à comprovação do adimplemento daquele que pleiteia a adjudicação. (Acórdão: Apelação Cível 2002.002346-9, Relator: Des. Marcus Tulio Sartorato. Data da Decisão: 14/06/2004).

Portanto, diante da doutrina, das súmulas e das jurisprudências,

tem-se a nítida impressão que desde que comprovada a posse justa159, é facultativo

o registro do instrumento de compromisso de compra e venda em cartório, indo ao

encontro do art. 1417, visto anteriormente, que invoca o registro do contrato em

cartório como requisito da ação de adjudicação compulsória, portanto na ótica do

discente autor desta monografia, invoca o princípio da pacta sunt servanda, onde o

que é pactuado entre as partes tem força de lei. Frente a isto pode-se afirmar que a

diferença entre contrato registrado e não registrado é que no registrado há a

159 É justa a posse que não for violenta, clandestina ou precária. (art. 1.200 do código civil).

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oponibilidade erga omnes e no não registrado não há diferença desde que seja justa

a posse.

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CONSIDERAÇÕES FINAIS

O resultado desta pesquisa, relata o momento exato que surge a

obrigação de contratado e contratante, o que fazer caso não haja o cumprimento da

obrigação, quais os direitos do promitente vendedor, e do promitente comprador, se

é aconselhável registrar o compromisso de compra e venda, ou se a prudência assim

não determina, o vínculo dos princípios contratuais e os requisitos para a validação

dos contratos.

O que se busca é sempre a tranqüilidade nas negociações, que se

caracteriza na busca constante de segurança quanto aos efeitos das contratações, a

fim de se evitar problemas na hora de passar a escritura. Portanto, o mais certo é

que se cumpra fielmente o que diz o ordenamento jurídico, registrando o contrato,

eliminando assim, surpresas futuras.

As manifestações jurisprudenciais, revelam entendimento

diferente, pois uma vez pactuado o acordo, este vale até que seja cumprida a

obrigação, estando registrado em cartório ou não. Desta feita, o Judiciário revela

que os direitos são iguais, apenas pra quem não registra, inexiste a oponibilidade

erga omnes, que, como foi citado anteriormente no corpo do texto, é na ausência

dessa formalidade, obrigará apenas as partes contratantes, ocasionando uma

relação de caráter pessoal entre elas, somente, não se podendo pretender, em face

da inexistência do registro, busca e apreensão contra o terceiro eventual detentor

do bem, o que é um sério risco, no caso principalmente de morte de algum dos

contratantes.

Assim, após o estudo levado a cabo, tem-se que a promessa de

compra e venda repercute em todos os seus efeitos obrigacionais (respeitando o

princípio da relatividade dos contratos) frente às partes contratantes, vez que após o

cumprimento das obrigações pelo promitente comprador; este poderá exigir do

promitente vendedor a escrituração definitiva do bem (contrato definitivo), sob pena

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de sua adjudicação compulsória, via judicial. Todavia, caso o contratante

interessado em preservar o seu direito, mormente o promitente comprador, operar o

registro imobiliário da promessa de compra e venda, terá ele direito real de

aquisição do bem, de forma a ser oponível erga omnes. Assim, o contrato particular

de promessa de compra e venda não registrado gera apenas seus efeitos entre as

partes, entretanto, uma vez levado a registro, passará a vincular terceiros.

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