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OPERAÇÃO URBANA CONSORCIADA ANTÔNIO CARLOS/PEDRO I + LESTE-OESTE: A VERTICALIZAÇÃO NO CONTEXTO DA AV.

PEDRO I

CALDEIRA, DANIELLE B. (1); SANTANA, SAHAEICZY B. (2)

1. Universidade Federal de Minas Gerais. Graduação em Arquitetura e Urbanismo

Rua Paraíba, 697 - Funcionários [email protected]

2. Universidade Federal de Minas Gerais. Graduação em Arquitetura e Urbanismo

Rua Paraíba, 697 - Funcionários [email protected]

RESUMO

A paisagem urbana de Belo Horizonte está em constante transformação. A ação do mercado imobiliário, associado à uma legislação tecnocrata e ineficiente, vem transformando a cidade em um espaço segregado e excludente. É notório o investimento em certas áreas da cidade em detrimento de outras (Maricato; Whitaker, 2002). O favorecimento de investimento nas áreas de interesse do mercado cria paisagens marcantes e completamente diferentes. Temos presenciado a utilização de instrumentos urbanísticos para favorecer as elites em detrimento da população através de obras justificadas como de interesse coletivo, mas que na verdade só atendem ao interesse mercadológico. O parâmetro urbanístico mais utilizado neste discurso são as Operações Urbanas Consorciadas. A aplicação deste tipo de operação urbana é motivada pela possibilidade de arrecadação (Maricato; Whitaker, 2002) ou pela possível "existência de algum interesse do mercado imobiliário" (Fix, 2001). Isto fica claro em Belo Horizonte, a partir do momento em que se tem a elaboração de uma Operação Urbana Consorciada que abrange as áreas de maior interesse imobiliário, o vetor de expansão norte e o eixo Leste-Oeste e com pouca participação da sociedade civil organizada. Tal operação propõe a elevação do potencial construtivo destas áreas, pode ser adquirido através das CEPACs (certificados de potencial adicional de construção), utilizando a presença dos corredores de transporte justificativa para o adensamento. Ela chega a permitir a construção de até sete vezes a área do lote nas áreas centrais e até cinco vezes nas áreas mais periféricas, como no vetor norte de Belo Horizonte. Tal elevação do potencial construtivo permite uma verticalização muito elevada que altera radicalmente a paisagem e a dinâmica das áreas afetadas. Na avenida Pedro I, os bairros afetados pela Operação Urbana Consorciada possuem características residenciais e pouco verticalizadas. Ao permitir a implantação de edifícios de grandes alturas, a operação não leva em consideração pontos importantes como o distanciamento entre o residente e a rua, a falta de infraestrutura urbana nos espaços de convivência do local e a sobrecarga nos sistemas urbanos (transporte público, água, esgoto, resíduos sólidos, etc.). A possibilidade de edifícios verticalizados sem um tratamento adequado do nível da rua, já problematizado por Jan Gehl (2006), acabam tornando a cidade um ambiente árido e hostil ao pedestre, no qual a rua não é mais um local de convivência. Para viabilizar e justificar a implantação da operação, a avenida Pedro I passou por obras viárias de duplicação, resultando em diversos vazios urbanos que acentuou a ausência de espaços de convivência no local. Sendo assim, este artigo tem como objetivo analisar as possíveis interferências da verticalização e as condicionantes proposta pela Operação Urbana Consorciada Antônio Carlos/Pedro I + Leste/Oeste na paisagem existente da avenida Pedro I e suas consequências na ambiência urbana da área.

Palavras-chave: Planejamento; Verticalização; Operação Urbana Consorciada

4O COLÓQUIO IBERO-AMERICANO PAISAGEM CULTURAL, PATRIMÔNIO E PROJETO Belo Horizonte, de 26 a 28 de setembro de 2016

INTRODUÇÃO

A Operação urbana (OUC) é um importante instrumento de política urbana instituído pelo

Estatuído da Cidade, sendo um conjunto de ações comandadas pelo Poder Público municipal

e com a participação dos diferentes atores públicos e privados, com a participação da

sociedade civil. No Brasil e em outros países do mundo, a Operação Urbana Consorciada se

tornou um instrumento que facilita a ação do governo obras que visam melhorias e

requalificação urbana. A principal ferramenta deste instrumento é a modificação do

Coeficiente de Aproveitamento. A discursão levantada por este trabalho é como a OUC é

manipulada em função de interesses específicos que envolve o Poder Executivo Municipal e o

Mercado Imobiliário e quais são suas consequências no Tecido Urbano.

Para tal discursão, a Operação Urbana Consorciada Antônio Carlos/Pedro I + Leste/Oeste,

será utilizada para entender como os interesses do Mercado Imobiliário possui grande

influencia na proposição e consolidação da Política Urbana através deste instrumento.

Anteriormente conhecida como Nova BH, esta operação urbana teve repercussões negativas

para sua implantação, por causa da proposição de remoções e os seus altos Coeficientes de

Aproveitamento que permitiria uma nova ocupação que pode alterar radicalmente a paisagem

urbana. Este problema se assemelha a outras Operações que foram propostas em outros

Locais, como o caso da OUC Porto Maravilha, no Município do Rio de Janeiro.

As alterações urbanas estruturais, melhorias sociais e valorização ambiental são propostos

pela Operação, mas o foco deste instrumento quando implantado e chefiado pelo poder

público tende a favorecer obras viárias que geralmente estão agregadas aos interesses do

Capital Privado, desvirtuando o papel da OUC quando proposta pelo Estatuto. No Caso da

OUC Antônio Carlos/Pedro I + Leste/Oeste, está vinculado aos grandes corredores que se

conectam ao Hipercentro da Cidade, além da Antônio Carlos e Pedro I, as Avenidas

Andradas, Tereza Cristina e Via Expressa. Por tanto, qual seria os benefícios gerados pela

OUC para a sociedade civil e a Cidade? O presente artigo pretende esclarecer as motivações

que norteiam as ações do Estado nesta política urbana.


OPERAÇÃO URBANA CONSORCIADA (OUC)

A operação urbana consorciada é um instrumento do Estatuto da Cidade, determinada no

artigo 32 da Lei nº 10.257, de 10 de julho de 2001, e são aprovadas através de uma lei

municipal especifica, baseada no plano diretor. São intervenções promovidas pelo poder

público com a participação da iniciativa privada, moradores e usuários, buscando melhorias

na estrutura urbana, social e ambiental. “Considera-se Operação Urbana Consorciada o

conjunto de intervenções e medidas coordenadas pelo Poder Público municipal, com a

participação dos proprietários, moradores, usuários permanentes e investidores privados,

com o objetivo de alcançar em uma área transformações urbanísticas estruturais, melhorias

sociais e a valorização ambiental” (Estatuto da Cidade, Seção X, Art. 32, § 1º). O poder

público utiliza como incentivo para a participação da iniciativa privada o aumento do

coeficiente de aproveitamento (C.A.) e a mudança de uso para determinados locais. Como

contrapartida pode-se receber ajuda financeira ou criação de espaços públicos ou a

implantação de habitação de interesse social.

No artigo 33 do Estatuto, a lei específica, que poderá aprovar a OUC, deve conter no mínimo

a definição da área a ser atingida, programa básico de ocupação da área, programa de

atendimento econômico e social para a população diretamente afetada pela operação,

finalidades da operação, contrapartida a ser prestada pelos beneficiados e forma de controle

da operação. Ele também prevê que os recursos obtidos na Operação urbana devem ser

investidos dentro da própria área de intervenção. No artigo 34, a lei específica que aprovar a

OUC poderá a emissão pelo Município do adicional de potencial de construção sendo

definidos pelo parágrafo 1, Os certificados de potencial adicional de construção serão

livremente negociados, mas conversíveis em direito de construir unicamente na área objeto

da operação, e parágrafo 2, Apresentado pedido de licença para construir, o certificado de

potencial adicional será utilizado no pagamento da área de construção que supere os padrões

estabelecidos pela legislação de uso e ocupação do solo, até o limite fixado pela lei específica

que aprovar a operação urbana consorciada.

Apesar de ter sido aprovado em 2001, com o Estatuto da Cidade, a OUC já foi utilizada em

alguns casos no Brasil anterior a esta data. Na cidade de São Paulo foram criadas Leis

Orgânicas municipais que permitiram a implantação deste instrumento, como a “Operação

Urbana do Vale do Anhangabaú", “Operação Urbana Faria Lima", "Operação Urbana Água

Branca" e a "Operação Urbana Centro”.

Este instrumento tem origem no conceito de "solo criado", desenvolvido por urbanistas

durante a década de 1970, é a área edificada que ultrapassa o coeficiente de aproveitamento


do lote, definida através da lei de uso e ocupação do solo do munícipio. O objetivo é diluir as

diferenças socioeconômicas que existe entre as regiões impostas pelo zoneamento. Existe

grande polemicas envolvendo o instrumento, OUC, principalmente com a experiência do

Município de São Paulo, onde é possível perceber a grande lucratividade do capital

imobiliário, deixando de lado o seu principal objetivo de melhoria urbano, agravando os

problemas sociais das áreas em que foram implantadas, podendo ser definida como uma

política urbana excludente.

A grande aceitação da OUC deve-se a possibilidade de participação de outros agentes na

construção ou requalificação do ambiente urbano, superando a dificuldade do Estado em

intervir na cidade, por causa de um orçamento insuficiente. Cria-se então uma política que

divide a reponsabilidade da gestão da cidade com os diversos atores urbanos. No Brasil a

participação efetiva da sociedade na construção e na gestão de políticas é quase inexistente,

culturalmente estabelecido, mas que está mudando de forma lenta e gradual. Este fator, cria

um espaço maior para que o capital imobiliário exerça maior influência durante a construção

da Operação Urbana e coloque seus interesses acima dos interesses sociais.

A concepção do instrumento é baseada no conceito de Justiça Social, partindo do princípio de

igualdade de direitos, sendo todos os benefícios tragos pelo instrumento distribuídos de forma

justa por todos os setores da sociedade. Mas, como as Operações Urbanas que aconteceram

em São Paulo, a iniciativa privada tende a escolher áreas de atuação em que já haja interesse

imobiliário e que não deveriam ser prioridades para o poder público e sim áreas que são

necessárias a reurbanização e qualificação do espaço. Este recorrente problema dificulta que

a implantação do instrumento seja bem sucedida e cumpra seu papel inicial. Gerando uma

política urbana voltada a atender rapidamente as demanda impostas pelo mercado imobiliário

e a arrecadação de impostos pelo Estado, sendo justificadas pelas reformas viárias e no

avanço da cidade.

A OPERAÇÃO E SUAS CONSEQUENCIAS

A Operação Urbana Consorciada é um instrumento da política urbana que tem sido utilizada

de forma ampla, principalmente nos grande centros urbanos brasileiros, por facilitar a

implantação de planos e projetos de melhoria para a cidade. A grande questão a ser discutida

é para quem está acontecendo os benefícios da Operação e quais são as consequências

geradas para o meio urbano. Como já discutido, na maior parte de OUC já consolidadas

vemos que o mercado imobiliário tem sido o maior beneficiado, contrariando a proposta do

instrumento apresentado pelo Estatuto da Cidade.


Como exemplo de OUC temos a Operação Urbana Agua Branca no Município de São Paulo.

A área de intervenção está localizada entre a área central e o subcentro da Lapa, esta possui

grande esvaziamento urbano que está associado a degradação do espaço. Em 1985 a região

foi mencionada para sofrer alteração urbana, mas apenas em 1991 que o seu projeto de lei foi

elaborado e encaminha para ser aprovado. Em 1995 foi elaborado a OUC de Agua Branca

pela Lei 11.774, sendo determinada uma área de aproximadamente 504 hectares, com

enfoque para a transformação da estrutura urbana, na qualificação ambiental e paisagística.

São estabelecidas as seguintes diretrizes urbanísticas:

Promover o adensamento e a restruturação da área, pelo estabelecimento de novos

padrões de uso e ocupação do solo, visando o controle do uso industrial, a oferta de

empregos no setor terciário e de unidades residenciais, e a produção de habitações de

interesse social para assentamento da população favelada residente no perímetro;

Promover a otimização na utilização da oferta de transporte coletivo e dos

equipamentos culturais e de lazer alocados na área;

Induzir a ocupação racional dos grandes terrenos vazios existentes na região, pelo

reparcelamento do solo e da alteração, ampliação e implementação do sistema viário

local, tendo em vista as novas diretrizes de uso e ocupação do solo propostas;

Viabilizar a melhoria e a expansão do sistema de drenagem na área da Operação e em

suas imediações;

Viabilizar a implantação de equipamentos coletivos e de áreas verdes, tendo em vista

o atendimento da população e à melhoria da qualidade ambiental;

VI - Garantir à população padrões ambientais e paisagísticos adequados, tanto para

criação de espaços públicos que propiciem relações de convívio mais amplo quanto

para sua própria segurança;

VII - Garantir a participação da população moradora, proprietários e usuários da

região, no processo de formulação, discussão, aprovação e implantação do plano da

Operação Urbana.

Além das diretrizes urbanísticas também foram propostas diretrizes de uso e ocupação do

solo, modificando o coeficiente de aproveitamento e de uso do solo, e diretrizes de

infraestruturas e serviços urbanos, envolvendo obras de drenagem, obras viárias e

implantação de habitação de interesse social. O objetivo principal desta proposta é, por tanto,

o adensamento da região, focado principalmente na modificação do sistema viário e

drenagem e no parcelamento das quadras. Até 2001 poucos foram os resultados alcançados.

Apesar dos objetivos elucidados pela Lei nº 11.774/1995, Segundo Alvim, Abascal e

Morais(2011) a ausência de um projeto urbano como articulador entre os atores da Operação

Urbana, partindo de uma gestão desarticulada, gerou intervenções de cunha viário e


imobiliário, a partir de interesses do setor privado, sem intervenções em níveis locais e sem

participação efetiva da sociedade civil.

Segundo Maricato e Ferreira (2002) para o poder público municipal a importância da OUC foi

o pagamento de contrapartidas, que do ponto de vista financeiro poderiam custear as obras,

como aberturas de vias, que mais uma vez era de pleno interesse do mercado imobiliário. Os

elementos questionáveis da operação é o que motivou a proposta não ser as demandas

urbanas levantas pela sociedade civil, mas uma clara respostas as demandas do setor

imobiliário. Na Operação Urbana Consorciada Faria Lima, também em São Paulo, a falta de

interesse do Poder Público em sanar as necessidade da população levou a movimentos

sociais contrários a ela, promovido pela classe média. A proposição da qualificação do espaço

urbano quase não aparece do projeto, resultando na precariedade do desenho urbano.

Outro problema levantado por Maricato e Ferreira (2002) é a "Operação Urbana motivada

exclusivamente pela possibilidade de se gerar arrecadação com a troca de benefícios que

atraiam o setor privado para financiar obras viárias", por tanto, a alta lucratividade com o solo

criado, impede que haja OUC em áreas periféricas que não possuem interesse da iniciativa

privada.

Outro exemplo muito conhecido no país é a OUC que deu origem ao projeto de reurbanização

da zona portuária, conhecido como Porto Maravilha. Como em quase todas as Operações

aqui estudadas, o projeto se preocupa basicamente apenas em definição das vias

articuladoras e no aumento do potencial construtivo. Os estudo feitos para sua implantação

não incluem as vias de dominância da área e zonas que deveriam ser preservadas para

resguardar a paisagem. Os altos índices do Coeficiente de Aproveitamento (CA) sem

qualquer restrição pode gerar prédios muito altos que bloqueariam o desenho do relevo

carioca. Um outro ponto muito criticado a OUC seria o convite a arquitetos internacionais que

fariam projetos indiferentes a história e característica local, podendo perder a identidade do

espaço. Mais uma vez o objetivo centra da proposta é elevar o preço imobiliário da região e

consequentemente aumentar a arrecadação do poder público municipal.

OPERAÇÃO URBANA CONSORCIADA ANTONIO CARLOS/PEDRO I +

LESTE-OESTE

As operações urbanas consorciadas são definidas como “Conjunto de intervenções e

medidas coordenadas pelo Poder Público municipal, com a participação dos proprietários,

moradores, usuários permanentes e investidores privados, com o objetivo de alcançar em

uma área transformações urbanísticas estruturais, melhorias sociais e a valorização

ambiental” (BRASIL, 2001). De acordo com o Estatuto, este instrumento seria uma forma de


recuperação da mais valia fundiária, uma maneira de aproximar o planejamento urbano à

escala local. Tal recuperação se dará pela venda do Certificado de Potencial Adicional

Construtivo e a renda obtida pela venda será revertido em melhorias para a área da OUC.

As OUCs são consideradas uma nova forma de gestão adaptadas às novas economias

(Maricato; Whitaker, 2002). Nestas operações são promovidos melhorias urbanas e uma

flexibilização dos parâmetros de modo a atrair a iniciativa privada para determinadas áreas da

cidade. A seleção das áreas para investimento e elaboração de uma OUC são realizadas de

acordo com o interesse do mercado imobiliário e dificilmente atinge áreas que realmente

necessitam de uma requalificação. Sendo assim, as OUCs acabam aumentando os lucros do

mercado imobiliário e agravando alguns problemas sociais.

O espaço urbano pode ser considerado como um movimento de apreensão historicamente

condicionado, no qual o desenvolvimento é induzido e impulsionado através dos planos e

instrumentos. A produção do espaço urbano nada mais é do que uma reconstrução de "um

objeto de modo a manifestar nessa reconstituição as regras de funcionamento desse objeto"

(Dosse, 2007). As operações urbanas consorciadas deixam ainda mais claro as regras de

funcionamento citadas por Dosse (2007). A partir dos conceitos de solo criado e as

contrapartidas de recuperação de áreas degradadas (CEPACs), as OUCs trazem a vantagem

da produção de um plano urbanístico específico para a área em contraponto aos planos

generalizados existentes na cidade. Entretanto, a seleção das áreas para o recebimento de

um plano específico é realizada de acordo com a vontade do mercado imobiliário e não com

as necessidades da cidade.

É notável a atração dos planejadores e urbanistas brasileiros pelo planejamento europeu e

norte-americano (Maricato; Whitaker, 2002). E, com isso, apenas uma parte da cidade recebe

a devida atenção dos mesmos, principalmente devido à influência do mercado imobiliário e ao

planejamento rodoviarista existente no Brasil. Porém, a importação de modelos desconsidera

os principais conflitos das cidades brasileiras, como o déficit habitacional. O que não é

considerado durante a importação de modelos é que na Europa e Estados Unidos da América

o mercado corresponde à maioria da população, fator que é determinante para o sucesso dos

instrumentos que utilizam de parcerias público-privadas. Nas operações urbanas

internacionais, o estado tem o controle de tudo que acontece nas operações e cada aspecto

da área a ser reabilitada (Maricato; Whitaker, 2002). Já no Brasil, o que realmente acontece é

que a venda dos CEPACs, que é desvinculado da posse do lote, aumenta a especulação

imobiliária sob um "falso" controle do poder público (Ferreira e Fix, 2000) além das operações

permitirem "grandes obras viárias sem custo" para o poder público (Fix, 2001).


Seguido o exemplo de grandes cidades como Rio de Janeiro, São Paulo e Barcelona, a

prefeitura de Belo Horizonte lançou, no final de 2013, uma grande operação urbana

consorciada que abrangeria dois eixos da cidade, nos corredores das avenidas Antônio

Carlos e Pedro I ao norte e nas avenidas Andradas, Tereza Cristina e Via Expressa. A

operação previa intervenções urbanísticas em 58 bairros de BH e foi considerada a maior

operação urbana da história da cidade.

1Área da OUC Nova BH

Fonte: http://oucbh.indisciplinar.com/?page_id=17


As operações urbanas consorciadas são delimitadas no Plano Diretor de Belo Horizonte e na

Lei de Parcelamento Uso e Ocupação do Solo de 1996, após a revisão realizada através da lei

9.959/2010 (BELO HORIZONTE, 2010). Nas áreas de OUC e futuras OUC há a instituição de

parâmetros provisórios para evitar o crescimento desordenado que inviabilize as operações.

As áreas para Operação Urbana são delimitadas próximas aos corredores de transporte e

objetivam permitir a revisão do adensamento nestes eixos de acordo com a capacidade de

suporte. Nessas áreas, o coeficiente de aproveitamento básico é fixado em 1,0 e o coeficiente

de aproveitamento máximo varia de acordo com a capacidade de suporte da área.

2 Áreas previstas para operações urbanas consorciadas

Fonte: Prefeitura Municipal de Belo Horizonte

A Operação Urbana Consorciada Nova BH vinha sendo desenvolvida desde 2012 por

técnicos da prefeitura e empresas de consultorias contratadas. A implantação desta operação

permitiria a verticalização excessiva de áreas de grande interesse do mercado imobiliário,

como o bairro Santa Tereza. A operação deveria ser realizada em conjunto entre o poder

público, iniciativa privada e a sociedade civil organizada. Porém, nesta operação, a sociedade


civil foi excluída das negociações e a prefeitura de Belo Horizonte chegou a colocar o grande

empresariado nas mesas de definições do plano urbanístico. A partir deste e de outros

fatores, o Ministério Público iniciou uma investigação das irregularidades existentes que

resultou no encerramento da OUC Nova BH.

Em 2015, a prefeitura de Belo Horizonte lançou uma segunda operação urbana consorciada

com o nome de OUC Antônio Carlos/Pedro I + Leste-Oeste (OUC ACLO). Esta segunda

operação abrange as mesmas áreas que a OUC Nova BH, porém com a previsão de uma

maior participação popular. Um dos objetivos principais da OUC ACLO é ampliar o número de

moradias nas regiões próximas aos corredores de ônibus e metrô realizando uma

reestruturação urbana ao longo do eixo e, assim, desincentivando o uso do transporte

particular. Para tal, ela prevê a alteração no coeficiente de aproveitamento. A proposta é

colocar o coeficiente mínimo de 1 para toda a área e o coeficiente máximo de até 7,

dependendo da capacidade de suporte da área. Os lucros da venda dos potenciais

construtivos será convertido em melhorias para área. A duração desta operação será de 20

anos.

A OUC ACLO traz como principal justificativa o adensamento nos principais corredores de

transporte público como uma forma de incentivo dos mesmos. Com isso, a operação irá atingir

cerca de 99 bairros de Belo Horizonte e o conjunto de intervenções pretende organizar

crescimento da cidade. A verticalização e o adensamento tem sido a solução mais praticada

para a falta de áreas de expansão da cidade e, a partir do conceito de solo criado, as

operações urbanas consorciadas são os meios mais utilizados para viabilizar e justificar o

aumento do potencial construtivo de determinadas áreas. Visando justificar a implantação de

uma operação que irá agradar aos grandes empresários da construção da capital mineira, a

prefeitura de Belo Horizonte implantou os corredores de ônibus para uso exclusivo do BRT

(Bus Rapid Transit). O BRT representa um avanço na priorização do transporte público em

detrimento do transporte particular. Entretanto, enquanto facilita a vida de quem mora próximo

aos corredores, o mesmo não pode ser dito para as pessoas que moram distantes dos

corredores, que acabam por ser as pessoas que mais necessitam do transporte público. Com

o BRT, o número de ônibus que circulavam nas áreas mais periféricas da cidade foi reduzido

e o quadro de horário alterado, fazendo com que a população destas áreas gaste mais tempo

no translado.

O projeto da OUC ACLO pretende ampliar o número de moradias na área da operação e para

isso aumenta o coeficiente de aproveitamento máximo para números que vão de 5 a 7,

dependendo da área e do interesse do mercado imobiliário. O aumento deste potencial reflete

diretamente na verticalização que pode ser obtida. A verticalização excessiva se mostra

extremamente prejudicial para a cidade, como pode ser verificado em diversos bairros não só


de Belo Horizonte como da região metropolitana de Belo Horizonte e várias cidades

brasileiras. É notável como a verticalização de bairros como Buritis e Vale do Sereno acabam

afastando o morador da convivência da rua, além de marcarem bem a paisagem dos bairros.

É preciso avaliar a interferência da verticalização excessiva prevista na operação na

paisagem destes bairros, pois, ao mesmo tempo em que a operação abrange áreas já

verticalizadas, ela também abrange áreas com características residenciais unifamiliares de

até dois pavimentos bem marcantes, como acontece na região da avenida Pedro I.

A OUC ACLO NO CONTEXTO DA AV. PEDRO I

A avenida Pedro I foi construida a partir da necessidade de um sistema viário que conectasse

a recém construída Lagoa da Pampulha à região de Venda Nova. A construção da Lagoa da

Pampulha foi um marco para região e, a partir da necessidade de conectá-la ao resto da

cidade realizado obras de abertura da Av. Antônio Carlos e, em 1946, da Estrada da

Pampulha a Venda Nova, conhecida atualmente como Av. Pedro I. Até meados de 1933,

quando o aeroporto da Pampulha iniciou seu funcionamento de fato e os oficiais da

aeronáutica se mudaram para a região da Pampulha, a região era considerada uma zona

intermediária entre o hipercentro de Belo Horizonte e Venda Nova formada por chácaras e

fazendas. Após a inauguração da Lagoa da Pampulha em 1943 a ocupação, que antes era

apenas fazendas, sítios e chácaras, foi se intensificando e novas áreas foram parceladas,

porém o caráter de fazendas e chácaras ainda se manteve durante os próximos anos. No final

da década de 1950 (PBH, 2016) a prefeitura de Belo Horizonte anunciou uma grande reforma

urbana que afetaria a região, o que fez a maioria dos donos de chácaras e fazendas venderem

suas propriedades para imobiliárias ou parcelaram e lotearam por conta própria.

Atualmente a região da avenida Pedro I possui um caráter residencial com a maioria das

residências unifamiliares, com o início de uma disseminação de um modelo plurifamiliar de até

quatro ou cinco pavimentos. Os bairros lindeiros à avenida tem uma baixa altimetria das

edificações.


3 Divisão dos Bairros na Avenida Pedro I

Fonte: Prefeitura Municipal de Belo Horizonte – Manipulado pela autora

No contexto da Avenida Pedro I, a OUC ACLO propõe a alteração do coeficiente de

aproveitamento máximo para 5 em determinadas áreas da operação. Um dos objetivos da

operação é o incentivo de atividades concentradoras de população e para isso lançam mão de


dispositivos urbanísticos como o adensamento das quadras de acordo com os modelos de

ocupação propostos. A proposição de implantação de atividades concentradoras associado

ao sistema de transporte público mencionado anteriormente foram os principais pontos nos

quais a justificativa para o aumento do coeficiente de aproveitamento de 1,7 para 5,0 se

pautou.

4 Zoneamento da OUC ACLO

Fonte: Caderno de Mapas – OUC ACLO. Prefeitura Municipal de Belo Horizonte

A OUC ACLO também coloca em pauta a forma como as quadras devem ser ocupadas ao

descrever determinados tipos de padrões. Ela delimita a área da operação em dois tipos de

quadra, a Quadra Galeria e a Quadra Praça nos quais incentivariam o uso comercial e áreas

de lazer, respectivamente. Entretanto, o texto da operação dá apenas algumas diretrizes de

como poderia ser este tipo de modelo o que dá margem a diferentes tipos de interpretação e

que na maioria das vezes é utilizado como forma de elevar o lucro dos investidores. A

proposta de alteração do coeficiente reforça o que Gehl (2010) chama de Síndrome de

Brasília, no qual o planejamento é organizado de cima para baixo sem considerar as pessoas.

Este ponto é reforçado por Jane Jacobs (2000) quando define que os edifícios devem ofertar

possibilidade de interação com o espaço público. Na OUC ACLO planeja-se os edifícios e

como deve ser o espaço público, mas não considera a escala humana e como se dá a


implantação dos modelos propostos e ao possibilitar a construção de edifícios verticalizados a

operação elimina o caráter de vigilância do espaço público de dentro do espaço privado.

A proposta de quadras abertas e que incentivam ao comércio e serviços tem um grande

potencial. Porém a proposta de caracterização em quadras galeria e quadras praça só se

mostra efetiva e real se houver a construção de toda a quadra de uma só vez. A construção de

prédios independentes utilizando a referência colocada na proposta da OUC ACLO poderá

resultar, eventualmente, no fechamento dos pilotis e galerias de modo que se torne parte da

área comum do edifício e, com isso, eliminará a característica de quadras abertas que crie

espaços de interação dentro da quadra.

A verticalização exagerada, conforme o modelo proposto, irá transformar radicalmente a

paisagem existente no local. Devido a baixa altimetria do bairro, as torres que irão se instalar

na área da operação criará um grande contraste entre a área da operação e o restante do

bairro. A construção das quadras conforme a OUC ACLO resultará, também, num forte

processo de gentrificação, pois a área é marcada por residências unifamiliares. Além de iniciar

um processo de expulsão das populações que atualmente moram ali devido à valorização do

preço da terra. A operação irá promover uma valorização que, eventualmente, irá se espalhar

pelos bairros atingidos pela mesma, incentivado a ação do mercado imobiliário e podendo

transformá-los em uma nova forma do Buritis e Vale do Sereno. Ela também não trata da

população que será expulsa do local devido à gentrificação e com isso força estas pessoas a

ocuparem áreas cada vez mais periféricas da cidade.


CONCLUSÃO

As operações urbanas consorciadas são um instrumento amplamente utilizado por

planejadores de todo o mundo. O instrumento oferece a oportunidade de viabilizar a

reabilitação de áreas degradas em um trabalho conjunto de todos os interessados, poder

público, mercado e população. Ele vem sido aplicado com sucesso em grandes cidades como

Paris, Nova Iorque e Barcelona, porém, ao ser replicado no Brasil, ele vem demonstrando ser

mais uma forma do mercado imobiliário definir o planejamento das cidades e colocando sua

marca na paisagem. O modelo importado, e sem a devida adequação, ignora e piora diversos

problemas das cidades brasileiras, como o deficit habitacional e a gentrificação.

Assim como vinha acontecendo em diversas cidades brasileiras, como São Paulo e Rio de

Janeiro, Belo Horizonte lançou a maior operação urbana consorciada já proposta na cidade, a

Operação Urbana Consorciada Nova BH. A operação se inicia a partir de uma necessidade de

expansão do mercado imobiliário que tinha interesse na verticalização excessiva de

tradicionais bairros belorizontinos, como o Santa Tereza. A ausência da participação da

sociedade civil organizada, deixando as decisões nas mãos do poder público e dos grandes

empreendedores imobiliários, fez com que a operação fosse considerada ilegal pelo ministério

público. Entretanto, pouco tempo depois a operação foi reformulada e renomeda para

Operação Urbana Consorciada Antonio Carlos/Pedro I + Leste-Oeste, a OUC ACLO. A nova

operação abrangeria a mesma área da OUC Nova BH, o que demonstra o alto interesse do

mercado imobiliário naquelas áreas.

A OUC ACLO permite uma verticalização muito elevada, que pode ser extremamente

prejudicial para a cidade. A verticalização excessiva cria um distanciamento entre o morador e

rua, tornando-a um espaço árido e sem vida. Esse fator ainda é agravado pelo fato que os

espaços públicos que deveriam servir como um espaço de interação e integração são

replicados nos espaços privados, principalmente nos grandes condomínios. Além da

verticalização, a operação deixa de tratar de vários assuntos importantes para a cidade, como

a questão da gentrificação.

A Operação tem muitos pontos positivos, como a indicação de determinados modelos de

quadras que incentivam o uso da rua. Porém, a falta de um texto mais detalhado permite

diversas leituras que por sua vez é utilizado pelo mercado de forma a valorizar a área ainda

mais e sem prover nenhum tipo de acréscimo à cidade. Com isso, pode-se concluir que a

OUC ACLO, por mais que contenha pontos positivos que representam um avanço na questão

do planejamento urbano, ela é voltada para atender as demandas do mercado imobiliário e

não da população diretamente envolvida e atingida pela operação.


REFERÊNCIAS

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Lei 11.774 De 18 de maio de 1995 - Operação Urbana Água Branca

operaÇÃo urbana consorciada antÔnio...

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