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Prefeitura da Cidade Digital Manual de Avaliação de Imóveis

Manual de Avaliação de Imóveis

Versão 1.0


Assessoria de Tecnologia da Informação, 2008 Página 2 de 31

Histórico de Revisão

Data Versão Descrição Autor (es) 29/07/1989 1.0 Documento inicial João da Silva



1 – INTRODUÇÃO. 1.1. Este manual subsidiará a municipalidade na obtenção dos Cálculos dos

impostos e taxas, baseados na planta de valores de Terrenos e Tabela de valores de Edificações.

1.2. O boletim de Informação Cadastral – BIC, trará á tona todas as informações

necessárias para o conhecimento dos imóveis prediais e territoriais urbanos, bem como, a sua localização, seu proprietário e endereço para remessa de aviso.

1.3. A Planta de Valores de Terrenos, contém o registro dos preços dos metros

quadrados para cada face da quadra, a tabela de Valores de Edificações, contém o preço do metro quadrado para a edificação que atinja até 171 pontos na Tabela de Componentes Básicos da Edificação por Categoria de Material deste Manual.

1.4. As áreas de terrenos superiores a 10.000 metros quadrados serão consideradas

glebas e seus valores calculados, em função do preço do metro quadrado, estabelecido pela Comissão Municipal de Avaliação de Imóveis.

1.5. As normas técnicas que incidirão sobre os componentes que participam da

formação do preço do imóvel, concorrendo para sua variação, imóvel a imóvel, tais como: localização, fatores físicos, área, fatores topográficos deste Manual.

OBS: VALOR VENAL é aquele que o imóvel alcançará para compra e venda á vista, segundo as condições usuais do Mercado de Imóveis. (João da Silva).



2 – BOLETIM DE INFORMAÇÃO CADASTRAL – BIC.



3 – AVALIAÇÃO DE TERRENOS 3.1. Avaliação de Lotes. a) Cálculo do Valor do Terreno: O Cálculo do valor venal do terreno é obtido através da seguinte fórmula: VT = Vm2 x AL x FC1 x FC2.

Onde: VT = Valor Venal do Terreno Vm2 = Valor do m² por face de quadra (Planta de Valores) AL = Área do Lote FC1 = Fator de correção quanto á situação do terreno na quadra (Tabela 01) FC2. = Fator de correção quanto ás condições físicas do Terreno ( Tabela 02) b) Cálculo do Valor do Terreno atribuído ao sub-lote:

Considera-se sub-lote, quando em um mesmo lote há mais de uma edificação autônoma. VTsl = AEsl x Vm2 x Fi x FC1 x FC2

Onde: VTsl = Valor do Terreno atribuído ao sub-lote. Vm2 = Valor do m² por face de quadra (Planta de Valores). AEsl = Área edificada do sub-lote em questão. Fi = Fração ideal. Fi = AT . AE1 + AE2 + ... + AEn AT = Área Total do Terreno AE1 = Área Edificada relativa ao sub-lote 01. AE2 = Área Edificada relativa ao sub-lote 02. AEn = Área Edificada relativa ao sub-lote n. FC1 = Fator de correção quanto á situação do terreno da quadra. FC2 = Fator de correção quanto ás condições Físicas do Terreno.



3.2. Fatores de Correção. O fator de correção quanto á situação do terreno na quadra (FC1), será conhecido através da seguinte tabela:

Tabela 01 FC1

SITUAÇÃO DO TERRENO NA QUADRA

FATOR DE CORREÇÃO

Esquina Encravado Meio de quadra Toda quadra Gleba

1,10

0,80

1,00

1,30

(ver avaliação gleba).

O fator de correção quanto ás condições físicas do terreno (FC2), será demonstrado pela seguinte Tabela:

Tabela 02 FC2

CONDIÇÕES FÍSICAS DO TERRENO

FATOR DE CORREÇÃO

Horizontal Aclive Declive Inundável

1,00

0,80

0,80

0,60



4 – AVALIAÇÃO DE GLEBAS. 4.1. Avaliação de Glebas.

Considerando-se glebas, para incidência de IPTU, as áreas contínuas de terrenos, superiores a 10.00 m² ( dez mil metros quadrados) não loteados e localizadas na zona urbana, desde que não sejam comprovadas sua exploração extrativa vegetal, agrícola, pecuária ou agropastoril.

O seu valor venal será estabelecido em função da área e do preço por metro quadrado fixado pela Comissão Municipal de Avaliação de Imóveis.

O preço será obtido pela aplicação da seguinte fórmula:

Vg = A x Vm² x Cg (Fc3)

Onde:

Vg = Valor da gleba.

A = Área da gleba

Vm² = Coeficiente de gleba ( Tabela 03 - Fc3 )

OBS: O coeficiente de gleba é estabelecido em função de percentual determinado pela transparência ao município de áreas reservadas á: Circulação, verdes, recreação e equipamentos comunitários.



4.2. Tabela de Correção de Áreas de Terrenos com mais de 10.000 metros quadrados.

Tabela 03 Cg - FC3

ÁREA M² FATOR ÁREA M² FATOR

DE ATÉ DE ATÉ

10.001

12.001

14.001

16.001

18.001

20.001

22.001

24.001

26.001

28.001

30.001

32.001

34.001

36.001

38.001

40.001

42.001

44.001

46.001

48.001

50.001

55.001

60.001

10.000

12.000

14.000

16.000

18.000

20.000

22.000

24.000

26.000

28.000

30.000

32.000

34.000

36.000

38.000

40.000

42.000

44.000

46.000

48.000

50.000

55.000

60.000

65.000

1,000

0,600

0,593

0,584

0,580

0,573

0,572

0,567

0,563

0,559

0,554

0,550

0,546

0,541

0,537

0,533

0,529

0,524

0,520

0,516

0,511

0,507

0,503

0,498

65.001

70.001

75.001

80. 001

85. 001

90. 001

95. 001

100. 001

120. 001

140. 001

160. 001

180. 001

200. 001

250. 001

300. 001

350. 001

400. 001

450. 001

500. 001

600. 001

700. 001

800. 001

900. 001

1000. 001

70.000

75.000

80.000

85.000

90.000

95.000

100.000

120.000

140.000

160.000

180.000

200.000

250.000

300.000

350.000

400.000

450.000

500.000

600.000

700.000

800.000

900.000

1000.000

OU MAIS

0, 494

0, 490

0, 486

0, 481

0, 477

0, 473

0, 468

0, 464

0, 460

0, 455

0, 451

0, 447

0, 443

0, 438

0, 434

0, 430

0, 425

0, 417

0, 412

0, 408

0, 404

0, 400

0, 395

0, 300



5- AVALIAÇÃO DE EDIFICAÇÃO

a) A Comissão Municipal de Avaliação de Imóveis, tendo em vista se fixar ao nível dos preços correntes do mercado imobiliário estabelecerá, o preço do metro quadrado de área edificada para uma edificação com as seguintes características: estrutura mista ( alvenaria / concreto), instalações elétricas embutidas, contendo no mínimo uma instalação sanitária completa, cobertura em telha cerâmica ou amianto,esquadrias metálicas, piso em taco ou cerâmica, revestimento interno e externo em massa, pintura com tinta PVA, forrada com laje ou madeira.

b) O preço do metro quadrado, fixado pela Comissão Municipal de Avaliação de Imóveis, será corrigido pelo levantamento dos custos de reprodução das edificações.

c) A edificação, para efeito de levantamento de custo de reprodução, fixa subdividida em seus componentes básicos, aos quais serão atribuídos pontos, tendo em vista determinar a proporção com que cada componente básico participa do valor final da edificação.

COMPONENTES BÁSICOS PONTOS

01 – PISO

02 – ESTRUTURA

03 – ESQUADRIAS / JANELAS

04 – REVESTIMENTO INTERNO

05 – REVESTIMENTO EXTERNO

06- FORRO

07 – INSTALAÇÃO ELÉTRICA

08 – INSTALAÇÃO SANITÁRIA

09 – COBERTURA

30

32

14

30

12

12

09

12

20

TOTAL DE PONTOS 171



5.1. Avaliação de Edificações.

O valor da edificação será obtido pela utilização da seguinte fórmula:

VE = Ae x Vm² x Fc4 x Fc5.

Onde:

VE = Valor da Edificação

Ae = área Edificada

VM² = Valor do metro quadrado de área construída, fixado pela Comissão Municipal

de Avaliação de Imóveis.

Fc4 = Fator de correção quanto ao número de pontos obtidos pelos componentes

básicos da edificação – Tabela 04.

Fc5 = Fator de correção quanto ao estado de conservação da edificação – Tabela 05.

5.2. Fatores de Correção.

O fator de correção quanto ao número de pontos obtidos pelos componentes

básicos da edificação (Fc4 ) será conhecido pela aplicação da seguinte fórmula:

Fc4 = Número de Pontos Obtidos ( Tabela 04) 100



1. Tabela 04 Fc4

COMPONENTES BÁSICOS

Categorias de materiais

PONTOS COMPONENTES BÁSICOS Categoria de Materiais

PONTOS

01 – PISO 1.1 – Terra 1.2 - Tijolo 1.3 - Cimento 1.4 - Madeira 1.5 - Material

Cerâmico 1.6 - Especial

02 – EXTRUTURA 2.1 – Taipa/Adobe/Madeira Rústica 2.2 – Madeira 2.3 – Alvenaria 2.4 – Mista 2.5 – Concreto 2.6 – Metálica 03 – ESQUADRIAS / JANELAS 3.1 – Sem 3.2 – Rústica 3.3 – Madeira 3.4 – Ferro 3.5 – Especial 04 – REVESTIMENTO INTERNO 4.1 – Sem 4.2 – Reboco 4.3 – Pintura Simples 4.4 – Pintura Latex 4.5 – Material Cerâmico 4.6 - Especial -

00 02 05 12 14 30

02 05 11 23 30 32

00 01 05 07 14

00 04 07 13 20 30

05 – REVESTIMETO EXTERNO 5.1 – Sem 5.2 - Reboco 5.3 – Pintura Simples 5.4 – Pintura Latex 5.5 – Material Cerâmico 5.6 – Especial 06 – FORRO 6.1 – Sem 6.2 – Madeira 6.3 – Gesso 6.4 – Lage 6.5 – Especial 07 – INSTALAÇÃO ELÉTRICA 7.1 – Sem 7.2 – Externa 7.3 – Semi-embutida 7.4 - Embutida 08 – INSTALAÇÃO SANITÁRIA 8.1 – Sem 8.2 – Externa 8.3 – Interna 8.4 – Completa 8.5 – Mais de uma 09 – COBERTURA 9.1 – Palha 9.2 – Amianto/Fibrocemento 9.3 – Material Cerâmico 9.4 – Metálica 9.5 – Laje 9.6 - Especial

00 02 03 05 08 12

00 04 05 06 12

00 02 04 08 12

00 02 04 08 12

03 10 13 15 16 20



O fator de correção quanto ao estado de conservação da edificação (Fc5 ) será determinado pela seguinte tabela:

2. Tabela 05 Fc5

ESTADO DE CONCERVAÇÃO FATOR DE CORREÇÃO Boa Regular Má Péssima

1,00 0,80 0,60 0,40

OBS : Os casos entendidos como especiais, não previstos para este manual, deverão ser analisados individualmente pela comissão de avaliação de imóveis. 6-EXEMPLOS DE AVALIAÇÃO 6.1. Avaliação de Lotes Consideramos para efeito de cálculo do valor venal, o lote, cujas características permitam o preenchimento do seguinte BIC. Fórmula: VT = AT x Vm² x FC1 x FC2 Onde: Vm² = CR$ 1.000 ( Valor supostamente encontrado do m² para face de quadra em questão). AT = 500 m² FC1 = 1,00 FC2 = 1,00 VT = 500 x 1.000 x 1,00 x 1,00 VT = Cr$ 500.000



6.2. AVALIAÇÃO DE GLEBAS

Consideramos, para efeito de cálculo do valor da gleba os dados do BIC aqui demonstrados. Fórmula: Vg = A x Vm² x Cg Onde: A = 22.330 m² Vm = Cr$ 130 (Valor do metro quadrado estipulado para glebas) Cg = 0,567 Vg = 22.330 x 130 x 0,567 Vg = Cr$ 1.645.944



6.3. AVALIAÇÃO DE EDIFICAÇÕES Para efeito de cálculos de valores de edificações serão consideradas três hipóteses: 6.3.1 – no lote há apenas uma edificação; 6.3.2 – no lote há duas ou mais edificações destinadas a um só uso, por exemplo uma residência e um barracão para serviços; 6.3.3 – no lote há um edifício de apartamentos residenciais, ou salas para escritórios, ou ainda um edifício de galerias comerciais. 6.3.1. No lote há apenas uma edificação

a) Cálculo do valor do terreno VT = AT x Vm² x Fc1 x Fc2

Dados: AT = 360 M² Vm² = Cr$ 1.600 ( valor hipotético) Fc1 = 1,00 Fc2 = 1,00 VT = 360 x 1.600 x 1,00 x 1,00 VT = Cr$ 576.000 b) Cálculo do valor da edificação

VE = Ae x Vm² x Fc4 x Fc5 Dados: Ae = 90 m² Vm² = Cr$ 300.000 ( valor hipotético) Fc4 = Nº DE PONTOS = 62 = 0,62 ( TABELA 04) 100 100 Fc5 = 0,80 ( Tabela 05) VE = 90 x 300.000 x 0,62 x 0,80 VE = Cr$ 13.392.000



c) Valor venal do imóvel Vv = VT + VE Dados: VT = Cr$ 576.000 VE = Cr$ 13.392.000 Vv = Cr$ 576.000 + Cr$ 13.392.000 Vv = Cr$ 13.968.000



6.3.2. No lote há duas ou mais edificações destinadas a um só uso, por exemplo

uma residência e um barracão para serviços.

a) Cálculo do valor do terreno VT = AT x Vm² x Fc1 x Fc2

Dados: AT = 360 m² Vm² = Cr$ 1.200 ( valo hipotético)

Fc1 = 1,00 Fc2 = 0,80 VT = 360 x 1.200 x 1,00 x 0,80 VT = Cr$ 345.600

b) Cálculo do valor da primeira edificação, sub-lote 001. VE001 = AE001 x Vm² x Fc4 x Fc5

Dados: A = 133 m² Vm² = Cr$ 300.000 ( valor hipotético) Fc4 = _94_ = 0,94 ( Tabela 04) 100 Fc5 = 1,00 ( Tabela 05) VE001 = 133 x 300.000 x 0,91 x 1,00 VE001 = Cr$ 37.506.000 c) Cálculo do valor da segunda edificação, sub_lote 002.

VE002 = AE002 X Vm² x Fc4 x Fc5 Dados: A = 24 m² Vm² = Cr$ 300.000 ( Valor Hipotético) Fc4 = __48 _ = 0,48 (Tabela 04)

100



Fc5 = 0,60 ( Tabela 05) VE002 = 24 x 300.000 x 0,48 x 0,60 VE002 = Cr$ 2.073.600

d) Valor venal do imóvel Vv = VT + VE1 + VE2 Dados: VT = Cr$ 345.600 VE001 = Cr$ 37.506.000 VE002 = Cr$ 2.073.600 Vv = Cr$ 345.600 + Cr$ 37.506.000 + Cr$ 2.073.600 Vv = Cr$ 39.925.200



6.3.3. No terreno existe um edifício de apartamentos residenciais de dois pavimentos, contendo dois apartamentos no primeiro pavimento e um no segundo pavimento.

a.1) Cálculo do valor do terreno relativo ao sub-lote 001. VT001 = AE001 x Vm²T x Fc1 x Fc2 x Fi

Dados:

AE001 = 112,00 m²

Vm²T = Cr$ 5.000 (valor estabelecido pela Comissão de Avaliação)

Fc1 = 1,00 (Tabela 01)

Fc2 = 1,00 (Tabela 02)

Fi = Fração Ideal

Fi = __________AT______________ AE001 + AE002 + AE003 Onde: AT = Área do Terreno AE001 = Área edificada relativa ao sub-lote 001 AE002 = Àrea edificada relativa ao sub-lote 002 AE003 = Área edificada relativa ao sub-lote 003. Fi = _________450________ = __450__ 112 + 112 + 224 448 Fi = 1,0045 VT001 = 112 x 5.000 x 1,00 x 1,00 x 1,0045 VT001 = Cr$ 567.520 b.1) Cálculo do valor da edificação relativo ao sub-lote 001. VE001 = AE001 x Vm²E x FC4 x Fc5 Dados: AE001 = 112,00 m² ( DO BIC) Vm²E = Cr$ 300.000 ( valor estabelecido pela Comissão de Avaliação)



Fc4 = __107 _ = 1,07 ( Tabela 04) 100 Fc5 = 1,00 ( Tabela 05) VE001 = 112 x 300.00 x 1,07 x 1,00 VE001 = Cr$ 35.952.000 c.1) Cálculo do valor venal do imóvel relativo ao sub-lote 001. Vv001 = VT001 + VE001 Vv001 = Cr$ 562.520 + Cr$ 35.952.000 Vv001 = Cr$ 36.514.520



a .2) Cálculo do valor do terreno relativo ao sub-lote 002. VT002 = AE002 x Vm²T x FC1 x FC2 x Fi Dados: AE200 = 112,00 m² Vm²T = Cr$ 5.000 ( Valor estabelecido pela Comissão de Avaliação). FC1 = 1,00 ( Tabela 01 ) FC2 = 1,00 ( Tabela 02) Fi = Fração Ideal Fi = _______450__________ = 1,0045

112 + 112 + 224

VT002 = 112 x 5.000 x 1,00 x 1,00 x 1,0045 VT002 = Cr$ 562.520 b.2) Cálculo do valor da edificação relativo ao sub-lote 002. VE002 = AE002 x Vm²E x FC4 x Fc5

Dados: AE001 = 112,00 m² ( do BIC) Vm²E = Cr$ 300.000 ( valor estabelecido pela Comissão de Avaliação) FC4 = _109 _ = 1,09 ( Tabela 04) 100 Fc5 = 1,00 ( Tabela 05) VE002 = 112 x 300.000 x 1,09 x 1,00 VE002 = Cr$ 36.624.000



c.2) Cálculo do valor venal do imóvel relativo ao sub-lote 002. Vv002 = VT002 + VE002

Vv002 = Cr$ 562.520 + Cr$ 36.624.000 Vv002 = Cr$ 37.186.520



7. – PRESSUPOSTO PARA O LANÇAMENTO Pressuposto para o lançamento do Imposto Predial e Territorial Urbano – IPTU, do Município de Alto Paraíso: O Imposto sobre Propriedade Predial e Territorial Urbano – IPTU, ocorre anualmente e deve ser lançado segundo os dados constantes nos Boletins de Informações Cadastrais – BIC, devidamente atualizados pelo Departamento competente da Prefeitura. O valor do tributo é o resultado da aplicação dos dados constantes da planta de valores venais, elaborado de acordo com o § 2º do artigo 12 combinado com o artigo 56, da lei de 20 de Setembro de 1983. Código Tributário Municipal. I – Para efeito de lançamento do Imposto Territorial Urbano – IPTU, o bem imóvel enumerado no artigo 10 do Código Tributário Municipal:

a) Terreno sem edificação; b) Construção provisórias que possa ser removida sem destruição ou alteração. c) Construção em andamento ou paralisada; d) Construção em ruínas, em demolição, condenação ou interrompida. e) Construção que a autoridade competente considere inadequada, quanto á

área ocupada, para a determinação ou utilização pretendida. Tratando-se de terreno, será aplicada a alíquota de 1,00 ( um por cento) sobre o valor venal do imóvel, apurado através de um procedimento uniforme dispensando a todos os imóveis urbanos, conforme disposição legal dos artigos 11 e 12 da Lei Tributária Municipal. II – Para efeito do lançamento do Imposto Predial Urbano – IPTU, considera-se PRÉDIO, o bem imóvel, no qual exista edificação utilização para a habitação ou para o exercício de qualquer atividade, seja qual for a sua denominação, forma ou destino, desde que não compreenda as situações elencadas no item anterior, conforme norma legal do artigo 50 do referido Código. Tratando –se de bem imóvel edificado será aplicado a alíquota de 0,5 ( meio por cento), sobre o valor venal do imóvel, conforme imposição legal enumerada no art. 55 do Código Tributário do Município. III – Define-se como GLEBA para fins de IPTU, as áreas continuas de terreno superior a 10.000 dez mil metros quadrados, não parceladas e localizadas na zona urbana, desde que não seja comprovada sua exploração extrativa vegetal ou mineral e agropecuária. O Valor Venal dos imóveis será estabelecido em função da área e do preço do metro quadrado do terreno e da edificação fixados pela Comissão Municipal de Avaliação Imobiliária, considerando a aplicação dos fatores de correção, FC1, FC2, FC3, FC4, e FC5, constantes deste Manual de Avaliação de Imóveis.



8 – FICHA DE LANÇAMENTO DO IMPOSTO PREDIAL E TERRITORIAL URBANO – IPTU 8.1. – Informações Sobre a Ficha de Lançamento do IPTU.

a) A ficha de lançamento, destina-se á constituição do Crédito Tributário. b) Destina-se também ao controle de pagamento, servindo-se para inscrição

dos débitos na dívida ativa. c) È fundamental que se mantenha a ficha de lançamento atualizada pois será

com base na mesma que se expedirá as certidões relativas aos impostos imobiliários para transmissão de propriedade, e outros fins legais.

d) Dever-se-á também, numerar o lançamento para que se cumpra as exigências legais concernentes á numeração do lançamento.

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