Estudo do ITBI

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Imposto sobre a transmissão inter

vivos, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição.

Nomen Juris

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Arts. 35 a 42 do CTN e Art. 156, II da CF;

Fundamento legal

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II - transmissão "inter vivos", a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição;

Art. 156. Compete aos Municípios instituir impostos

sobre:

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I - não incide sobre a transmissão de bens ou

direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão de bens ou direitos decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil;

II - compete ao Município da situação do bem.5

§ 2º - O imposto previsto no inciso II:

Competência municipal;

Município da situação do bem;

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Sujeito ativo

Pode ser o sujeito passivo do

ITBI qualquer uma das partes da operação tributária de transmissão de bem imóvel (art. 42, CTN), tanto o transmitente quanto o adquirente.

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Sujeito passivo

Geralmente é sujeito

passivo o adquirente, como se pode notar, por exemplo na legislação de São Paulo (Lei 11.154/91) e Rio de Janeiro (Lei 1364/88).

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É fato gerador do ITBI a transmissão

inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto ou de garantia, bem como cessão de direitos à sua aquisição.

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Fato gerador

É o valor de mercado, sendo irrelevante o preço

de venda constante da escritura. Será o valor de venda à vista, em condições

normais de mercado, conforme doutrina e jurisprudência.

É base de cálculo do ITBI o valor venal dos bens imóveis transmitidos.

Caso o fisco não aceite o valor, caberá o arbitramento.

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Base de cálculo

São alíquotas proporcionais,

estabelecidas em lei municipal, incidindo em porcentagem única sobre as bases de cálculo.

Porto Alegre: 3%, podendo haver redução para 0,5% em alguns casos de financiamento.

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Alíquota

O ITBI não é um imposto

progressivo, pois não existe previsão constitucional, conforme doutrina e jurisprudência.

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ITBI e progressividade

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Notas gerais

O recolhimento, portanto, ocorre em momento anterior ao fato gerador, uma vez que a transmissão da propriedade dar-se-á em momento ulterior, mediante a transcrição do documento competente no Registro de Imóveis.

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A) O ITBI é exigido na lavratura de escritura de alienação

imobiliária.

A propriedade adquirida pela

usucapião não gera incidência de ITBI, pois aqui não há transferência de propriedade.

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B) Usucapião

Se o patrimônio for dividido na metade, não incide

o imposto, porque terá havido tão somente partilha dos bens.

Todavia, se, por conveniência dos envolvidos, um deles ficar com uma parte do patrimônio imobiliário que corresponda a mais da metade do que lhe caberia, haverá nítida transmissão da propriedade.

A doutrina entende que se for transferência onerosa incide ITBI (excesso de meação), se gratuita, não. Aí incidirá o ITCMD, conforme o caso.

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C) ITBI e partilha de bens

O ITBI não incide sobre a

transmissão de bens incorporados ao patrimônio da pessoa jurídica, salvo se a atividade preponderante da adquirente for a compra e venda desses bens, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil.

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D) ITBI e Imunidades

Se uma empresa “A” (atividade: fabricação de

azulejo), com sede em Brasília, incorpora uma empresa “B” (atividade: compra e venda de imóveis, preponderantemente), com sede no Rio de Janeiro, havendo a transmissão de todos os direitos e bens da empresa “B” para a adquirente A”, incluindo um imóvel localizado na cidade de Recife, pergunta-se : Pagar-se-á ITBI para quem?

Não se pagará ITBI, uma vez que é o caso de imunidade específica, conforme art. 156, § 2º, I, CF. 18

Exemplo

A promessa particular de venda

como um contrato preliminar à escritura pública (não assinada) de compra e venda (contrato principal) não é alvo de incidência do ITBI, uma vez que é negócio não concluído.

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E) ITBI e a Promessa de Venda