o itbi e sua forma de incidência

Este roteiro prático traz esclarecimentos gerais acerca da tributação do ITBI e também especícos para transações imobiliárias relativas a terrenos ou suas frações que envolvam ou não a obrigação de entrega de unidades habitacionais prontas, parcialmente edicadas ou na planta.

Em seus diversos itens, são fornecidas informações relevantes para a correta declaração da transação imobiliária, assim como um esquema das normas legais atinentes.

Esperamos, com este instrumento, eliminar ou minimizar as dúvidas sobre os direitos e deveres dos cidadãos na tributação imobiliária, inerentes ao amplo escopo negocial.

O Fisco de Belo Horizonte, pela Secretaria Municipal Adjunta de Arrecadações (SMAAR) e suas gerências, está à disposição dos contribuintes e considera a interlocução importante instrumento de educação scal.

Registre-se que qualquer reprodução, publicação ou divulgação desse material que, por força de edição ou formatação gráca ou de linguagem, suprima ou altere seu conteúdo ou alcance não terão validade contra a Fazenda Pública Municipal, correndo por conta e responsabilidade de seus executores.

O Imposto sobre a transmissão "inter vivos", a qualquer

título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão

física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem

como cessão de direitos a sua aquisição, também designado

Imposto Sobre Transmissão de Bens Imóveis por Ato Oneroso

"Inter Vivos" (ITBI) é cobrado pelo Município nos casos de

transferência - transmissão ou cessão - de propriedade de imóveis

como terrenos, casas, apartamentos, salas, lojas e galpões (além

dos casos de transmissão de direitos reais sobre imóveis, que não

sejam os de garantia, bem como a cessão dos direitos a sua

aquisição). O pagamento do tributo é condição para o registro em

cartório da transferência do imóvel.

O ITBI deve ser pago quando há equilíbrio econômico na

relação de transferência imobiliária, o qual pode ser expresso em

equivalente em moeda (caráter pecuniário). Contribuinte do

imposto é o adquirente ou cessionário do bem ou direito e, na

permuta, cada um dos permutantes. Os transmitentes ou cedentes

respondem solidariamente pelo pagamento do tributo.

Para esclarecimento, quando não há o referido equilíbrio

entre preço e bem transmitido, caracteriza-se a doação, cuja

tributação se dá pelo Governo Estadual.

O que é o ITBI?1

Secretaria Municipal de FinançasSecretaria Municipal de Finanças

O ITBI e sua forma de incidência2

Qual o valor do ITBI?2O valor do ITBI é o resultado da aplicação 3% (alíquota),

sobre o valor dos bens ou direitos transmitidos ou cedidos (base de

cálculo), apurado no momento da transmissão ou cessão (art. 5º

da Lei nº 5.492/88). Quanto ao momento da transmissão, de

acordo com o Código Civil Brasileiro, transfere-se, entre vivos, a

propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de

Imóveis (art. 1.245).

Assim, para se determinar o montante a ser pago é

imprescindível a precisa avaliação dos bens ou direitos

efetivamente transmitidos, devendo o ITBI ser quitado de forma

antecipada, nos termos do art. 9º da Lei nº 5.492/88.

O ITBI é um imposto lançado ordinariamente por

declaração, ou seja, a guia é emitida a partir do processamento

da Declaração de Transação Imobiliária “inter vivos” (DTIIV)

apresentada pelo contribuinte, em duas vias, na Central de

Atendimento Presencial BH Resolve, ou nas Administrações

Regionais Venda Nova ou Barreiro.

A declaração e informações sobre seu preenchimento estão

disponíveis no Portal da PBH, no endereço eletrônico

http://fazenda.pbh.gov.br, opção “ITBI”.

É possível, ainda, a apresentação da declaração e a

emissão da guia de TBI através dos cartórios de notas de Belo

Horizonte que participem do Programa ITBI nos Cartórios.

Como pagar o ITBI?3

Secretaria Municipal Adjunta de Arrecadações

O ITBI e sua forma de incidência 3

Conforme art. 9º da Lei 5.492/88, com nova redação dada

pelo art. 2º da Lei 9.532/08, o imposto deverá ser pago

observados os seguintes prazos:

I - na transmissão ou cessão formalizada por instrumento

público ou contrato particular com força de instrumento

público, assim definido nos termos de lei específica, o

pagamento integral do imposto deverá preceder à

lavratura do instrumento respectivo;

II - na transmissão ou cessão formalizada por instrumento

particular, ou decorrente de ato ou decisão judicial, o

pagamento integral do imposto deverá preceder à

inscrição, transcrição ou averbação do instrumento

respectivo no registro competente.

Consulte no endereço http://www.pbh.gov.br, no Portal de

Informações e Serviços, no Serviço “Revisão de ITBI” estão

registrados os procedimentos e orientações do serviço.

Quando efetuar opagamento integral do ITBI?

4

Quero uma revisão de valor do meu ITBI, como proceder? O ITBI foi avaliado incorretamente devido ao preenchimento incorreto da declaração de transação imobiliária, como proceder?

5

Secretaria Municipal de Finanças


Posso pedir revisão ou correção mesmo após ter pagado o ITBI? E se houver diferença a pagar ou receber?

6

Sim. Você poderá pedir a revisão ou a correção que desejar.

Se o valor inicial for alterado para mais, será emitida a guia de

ITBI com a diferença a pagar. No caso do valor inicial ser

corrigido para menos, deverá solicitar a restituição do indébito

através de processo específico. Consulte no endereço

http://www.pbh.gov.br (Portal de Informações e Serviços, no

serviço “Restituição de ITBI – Pessoa Física” e “Restituição de ITBI –

Pessoa Jurídica” para maiores informações sobre os

procedimentos e orientações pertinentes).

A DTIIV deverá ser preenchida com os dados da unidade

adquirida, conforme projeto de edificação e convenção de

condomínio ou especificação de unidades (essas duas últimas, se

existentes). Como o bem transacionado é uma unidade pronta e

acabada, ainda que para entrega em data futura, a base de

cálculo do imposto será o valor venal do imóvel como se pronto

estivesse (caput do art. 16 da Lei nº 5.492/88).

Comprei um imóvel na planta (imóvel pronto para entrega futura). Como declarar essa operação para o ITBI?

7



Comprei um terreno sem projeto de construção aprovado, sobre o qual planejo edificar. Como declará-lo?

Comprei um terreno com projeto de construção aprovado, sobre o qual planejo edificar. Como declará-lo?

8

9

Se a aquisição de terreno, com ou sem construção (acessão

física) antiga a ser demolida, está plenamente desvinculada

da entrega futura de unidades edificadas pelo transmitente ou por

terceiro, ou seja, se o próprio adquirente assumirá o ônus jurídico

da construção, e não o simples ônus financeiro (no sentido de

pagamento de preço determinado ou determinável), deve-se

declarar a aquisição de terreno com a eventual acessão física

existente (casa, barracão, etc.) com ou sem reserva de fração pelo

proprietário. A base de cálculo do ITBI será o valor venal do

terreno ou sua parcela adquirida, acrescido do valor venal da

construção (eventualmente) pré-existente.

Presume-se legalmente a vinculação entre a alienação de

terreno (ou fração) e o negócio de construção, se, ao ser

contratada a venda, ou promessa de venda ou de cessão das

frações de terreno, já houver sido aprovado e estiver em vigor, ou

pender de aprovação de autoridade administrativa, o respectivo



10

projeto de construção, respondendo o alienante como

incorporador (parágrafo único do art. 29 da Lei nº 4.591/64).

A presunção do parágrafo único do art. 29 da Lei nº

4.591/64 é relativa (também chamada iuris tantum) ,

comportando prova contrária produzida pelo interessado (§1º do

art. 16 da Lei nº 5.492/88) de que assumiu (obra em andamento)

ou assumirá (obra não iniciada) o ônus jurídico da construção,

mediante a apresentação do contrato particular de promessa de

compra e venda do terreno ou de sua fração ideal, com firmas

reconhecidas, dos documentos fiscais ou registros contábeis de

compra de serviços e de materiais de construção nas operações já

realizadas, e de quaisquer outros documentos que, a critério do

Fisco, possam comprovar que o adquirente assumiu o referido

ônus.

Trata-se da mesma situação do item 7. A fração ideal de terreno

adquirida está vinculada a uma unidade autônoma no

empreendimento. Como o bem transacionado é uma unidade

pronta e acabada, a base de cálculo do imposto será o valor venal

do imóvel como se pronto estivesse (caput do art. 16 da Lei nº

5.492/88).

Comprei uma fração ideal de terreno em uma incorporação imobiliária ajustada no regime de preço fechado. Como declarar?



11Comprei uma fração ideal de terreno em uma incorporação imobiliária ajustada no regime de administração ou preço de custo.Como declará-la?

De acordo como o art. 58 da Lei nº 4.591/64, nas

incorporações em que a construção for contratada pelo regime de

administração, também chamado "a preço de custo", será de

responsabilidade dos proprietários ou adquirentes o pagamento

do custo integral de obra.

Assim, os adquirentes das frações ideais atuam no

empreendimento como donos da obra, e não como

compradores de unidades autônomas para entrega futura, com a

contraprestação do pagamento do preço determinado ou

determinável.

Pela característica do empreendimento e para proteção dos

contratantes, diversos elementos são arrolados na Lei nº 4.591/64

e na Lei nº 5.492/88 em relação a esta modalidade de contrato.

Em especial, devem ser observadas as disposições dos artigos 58

a 62 da Lei nº 4.591/64.

Casos comuns de descumprimento da Lei nº 4.591/64

incluem: (1) a não contabilização das despesas em nome do

condomínio constituído pelos contratantes da construção; (2) a

ausência, a não utilização ou a confusão entre contas bancárias

em nome do condomínio e de terceiros (especialmente a

construtora), com movimentação distinta da especificada em

contrato; (3) omissões orçamentárias ou de revisão de estimativa



de custos aprovada pelos condôminos; (4) inexistência ou

inoperância da comissão de representantes dos contratantes nas

suas atribuições de efetivo e permanente exame, fiscalização,

contratação e demais obrigações; (5) inconsistências como (5.1)

na composição dos condomínios (presença de terceiros e

ausência de adquirentes), (5.2) instituição assíncrona do

condomínio (muito posterior ou anterior ao tempo do

empreendimento); (5.3) inoperância ou inexistência material do

condomínio, dentre outros.

Assim, não basta a simples denominação do

con t ra to ou do emp reend imen to como

“incorporação imobiliária ajustada no regime de

administração ou preço de custo”, sendo necessária

a correspondência dos fatos e a compatibilidade do

negócio com o tipo legal.

Sendo efetiva, na incorporação imobiliária ajustada no

regime de administração ou preço de custo, a base de cálculo do

imposto será o valor venal do terreno acrescido do valor venal da

construção existente no momento em que o adquirente comprovar

que assumiu o ônus da construção (§ 2º do art. 16 da Lei nº

5.492/88).




A liberdade de contratar é expressa no Código Civil (arts.

104 e 421). Em relação à identificação do fato gerador, o Fisco

nortear-se-á pelo princípio de que nas declarações de vontade se

atenderá mais à intenção nelas consubstanciada do que ao

sentido literal da linguagem (art. 112 do Código Civil). Não é

determinante, igualmente, a quantidade ou denominação dos

instrumentos, se único ou separados, mas sim o conteúdo que

surge da leitura e da interpretação do negócio.

Nos contratos, deve-se dedicar especial atenção para

cláusulas que podem desnaturar o ato denominado ou pretendido

pelas partes, tais como garantias excessivas (“leoninas”) e

irrevogáveis à construtora que afetem ou digam respeito a

negócios exclusivamente entre condôminos ou condôminos e

terceiros, retenções de bens ou valores em favor do prestador de

serviços, limitações sobre as unidades em favor do administrador

da obra (e.g. exclusividade de venda e comissão) sem

contraprestação aparente, dentre outras.

Considerando que a vontade das partes pode

elaborar ilimitadamente (no universo da licitude)

cláusulas contratuais, delineando atos jurídicos

específicos e particulares, somente a análise do

12Considerando-se o princípio da autonomia da vontade, há espaço para o ajuste de cláusulas nos contratos de construção ou incorporação?



caso concreto poderá determinar a tributação

correta da transmissão imobiliária efetivada. Não

obstante, a adoção de critérios razoáveis de

garantia, de termos de negociação que não

ultrapassem o sentido da Lei nº 4591/64 no direito

e no fato (em sua execução), assegura a

concordância entre Fisco e contribuinte na análise

do fato gerador e sua correspondente tributação.

O incorporador, neste caso, será a “pessoa física ou jurídica,

comerciante ou não, que embora não efetuando a construção,

compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno

objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas,

em edificações a serem construídas ou em construção sob regime

condominial” (art. 29 da Lei 4.591/64). Já o construtor será o

prestador de serviços contratado para efetuar a construção de

edificação sob regime condominial.

O art. 16 da Lei nº 5.492/88 estabelece três bases de prova

do negócio efetivado: a) a base contratual de aquisição do terreno

e de prestação de serviço de construção; b) a base contábil; e c) a

base geral, incluindo a prova do pacto mútuo.

13Sou construtor, como deixar claro que estou sendo contratado para construir por regime de empreitada ou administração e que estou não vendendo unidades para entrega futura?


A primeira trata do conjunto de relações oriundas da

aquisição do terreno e posterior contratação do serviço de

construção por empreitada ou administração. Embora

transmitente e contratado possam ser a mesma pessoa, as

cláusulas contratuais devem comprovar cabalmente a ausência da

unicidade negocial, não podendo, de forma alguma, impedir, ou

mesmo limitar, o efetivo controle dos adquirentes sobre a obra

contratada, ressalvadas, evidentemente, as condições que devem

ser dadas ao construtor para o desempenho de suas tarefas.

As despesas e pagamentos relativos à obra devem ser

rigorosamente contabilizados em nome do condomínio e não, em

hipótese alguma, da construtora ou administradora. Deve-se

atentar para que, se a administradora da obra também fornece

mão de obra, se observe o correto tratamento tributário de tal

fornecimento (ISSQN), distinto do serviço de administração.

A terceira base trata do pacto mútuo entre os adquirentes ou

condôminos. Considerando-se que a contratação do serviço de

administração ou empreitada é ordinariamente realizada por um

grupo de pessoas (em condomínio) e não por um indivíduo, devem

estar claras as condições do negócio entre os mesmos, incluindo a

legitimidade da contratação, sua representação, assim como o

registro dos atos gerais da associação (fiscalização, deliberações,

etc.), documentados nas atas das assembleias realizadas.

No esclarecimento do caso concreto, informações

complementares poderão ser solicitadas ou aprecidas pelo Fisco.



Facilitam a comprovação da assunção do ônus

construtivo a execução e a formalização natural dos eventos

de acordo com a modalidade contratada.

Embora possa existir ampla confiança entre contratantes

ou entre condôminos, acordos verbais ou tácitos são de difícil

ou mesmo impossível prova, daí a necessidade de se reduzir a

termo todas as condições do acordo e decisões assembleares,

no momento de sua efetivação.

O reconhecimento de firma nos instrumentos

particulares, além de atestar o signatário, serve como prova

da data de celebração, não devendo ser negligenciado. A

transmissão imediata dos direitos adquiridos, com a lavratura

dos instrumentos públicos e o respectivo registro imobiliário

não deve ser postergada, pois quanto maior o prazo de

execução da obra, maior o período o ser auditado e a dilação

no exame dos elementos, dificultado, inclusive, eventuais

correções de procedimentos pelos gestores ou condôminos.

Cabe lembrar, por fim, que todas as aquisições de bens

e contratação de serviços devem estar respaldadas em

documentos fiscais válidos, idôneos e correspondentes aos

fatos.

14Quais são os elementos ou atos que facilitam a prova de assunção do ônus construtivo pelos adquirentes, em atenção ao disposto no §1º do art. 16 da lei nº 5.492/88?



15Sou proprietário de terreno e o permutei com uma unidade pronta para entrega futura a ser edificada no mesmo. Mantive a propriedade sobre a fração correspondente à unidade a ser entregue (reserva de fração).Como devo declarar?

Se a construção é realizada em terreno (ou fração de terreno)

próprio, em permuta, não haverá transmissão imobiliária, mas

prestação de serviço, sujeita ao imposto sobre serviços de

qualquer natureza (ISSQN). Não ocorrendo a transmissão

imobiliária, não ocorre o fato gerador e o tributo consequente

(ITBI).

Observar, porém, que em relação ao alienante

(primeiro permutante), não constitui área sub-rogada a

fração de terreno de terceiros, eventualmente

englobados no empreendimento, ou seja, se a unidade

pronta dada em permuta tiver sido edificada em área

que abranja mais um lote de titulares distintos, sobre a

área edificada correspondente a lote de terceiro

haverá transmissão imobiliária para o primeiro

permutante, sujeita ao ITBI, cuja base de cálculo será o

valor venal da parcela da unidade relativa, na

proporção da metragem de cada terreno (lote) sobre a

metragem total dos terrenos inseridos no projeto.




De acordo com o inc. I do art. 2º da Lei nº 5.492/88, o ITBI

tem como fato gerador, dentre outras hipóteses, a “transmissão

onerosa, a qualquer título, da propriedade ou domínio útil de bens

imóveis, por natureza ou acessão física, situados no território do

Município”.

Entretanto, no registro do instrumento público ou particular

da promessa de compra e venda ocorre o fato gerador do ITBI

pela aquisição do direito real do promitente comprador do imóvel

(inc. III do § 2º do art. 1º da Lei nº 5.492/88; inc. VII do art.

1.225, art. 1.417 e 1.418 do Código Civil). Tal fato gerador não

se confunde com a transmissão da propriedade e o fato gerador

do ITBI respectivo (inc. I do § 2º do art. 1º da Lei nº 5.492/88; inc. I

do art. 1.225 do Código Civil). Para cada fato gerador deverá ser

recolhido o ITBI respectivo.

Estas são informações que cer tamente

contribuirão para a melhor orientação dos

contribuintes e empreendedores, evitando -se

lançamentos e revisões decorrentes análise de

documentos e informações equivocadas ou

inadequadas aos fins que se propõem.

16Qual o ITBI devido no registro imobiliário da promessa de compra e venda de unidade pronta para entrega futura?


o itbi e sua forma de incidência

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