itbi - cartilha maio 2013

7/24/2019 Itbi - Cartilha Maio 2013

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O IT IIT I

e sua forma de incidnciasua forma de incidncia

O ITBI

e sua forma de incidncia


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Este roteiro prtico traz esclarecimentos gerais

acerca da tributao do ITBI e tambm especficos paratransaes imobilirias relativas a terrenos ou suasfraes que envolvam ou no a obrigao de entregade unidades habitacionais prontas, parcialmenteedificadas ou na planta.

Em seus diversos itens, so fornecidas informaes

relevantes para a correta declarao da transaoimobiliria, assim como um esquema das normas legaisatinentes.

Esperamos, com este instrumento, eliminar ouminimizar as dvidas sobre os direitos e deveres doscidados na tributao imobiliria, inerentes ao amplo

escopo negocial.O Fisco de Belo Horizonte, pela Secretaria

Municipal Adjunta de Arrecadaes (SMAAR) e suasgerncias, est disposio dos contribuintes econsidera a interlocuo importante instrumento deeducao fiscal.

Registre-se que qualquer reproduo, publicao oudivulgao desse material que, por fora de edio ouformatao grfica ou de linguagem, suprima oualtere seu contedo ou alcance no tero validadecontra a Fazenda Pblica Municipal, correndo porconta e responsabilidade de seus executores.


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O Imposto sobre a transmisso "inter vivos", a qualquerttulo, por ato oneroso, de bens imveis, por natureza ou acessofsica, e de direitos reais sobre imveis, exceto os de garantia, bemcomo cesso de direitos a sua aquisio, tambm designadoImposto Sobre Transmisso de Bens Imveis por Ato Oneroso"Inter Vivos" (ITBI) cobrado pelo Municpio nos casos de

transferncia - transmisso ou cesso - de propriedade de imveiscomo terrenos, casas, apartamentos, salas, lojas e galpes (almdos casos de transmisso de direitos reais sobre imveis, que nosejam os de garantia, bem como a cesso dos direitos a suaaquisio). O pagamento do tributo condio para o registro emcartrio da transferncia do imvel.

O ITBI deve ser pago quando h equilbrio econmico na

relao de transferncia imobiliria, o qual pode ser expresso emequivalente em moeda (carter pecunirio). Contribuinte doimposto o adquirente ou cessionrio do bem ou direito e, napermuta, cada um dos permutantes. Os transmitentes ou cedentesrespondem solidariamente pelo pagamento do tributo.

Para esclarecimento, quando no h o referido equilbrioentre preo e bem transmitido, caracteriza-se a doao, cujatributao se d pelo Governo Estadual.

O que o ITBI?1

Secretaria Municipal de FinanasSecretaria Municipal de Finanas

O ITBI e sua forma de incidncia2


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Qual o valor do ITBI?2O valor do ITBI o resultado da aplicao 2,5% (alquota),

sobre o valor dos bens ou direitos transmitidos ou cedidos (base declculo), apurado no momento da transmisso ou cesso (art. 5da Lei n 5.492/88). Quanto ao momento da transmisso, deacordo com o Cdigo Civil Brasileiro, transfere-se, entre vivos, apropriedade mediante o registro do ttulo translativo no Registro de

Imveis (art. 1.245).Assim, para se determinar o montante a ser pago imprescindvel a precisa avaliao dos bens ou direitosefetivamente transmitidos, devendo o ITBI ser quitado de formaantecipada, nos termos do art. 9 da Lei n 5.492/88.

O ITBI um imposto lanado ordinariamente pordeclarao, ou seja, a guia emitida a partir do processamentoda Declarao de Transao Imobiliria inter vivos (DTIIV)apresentada pelo contribuinte, em duas vias, na Central de

Atendimento Presencial BH Resolve, ou nas AdministraesRegionais Venda Nova ou Barreiro.

A declarao e informaes sobre seu preenchimento estodisponveis no Portal da PBH, no endereo eletrnicohttp://fazenda.pbh.gov.br, opo ITBI.

possvel, ainda, a apresentao da declarao e a

emisso da guia de TBI atravs dos cartrios de notas de BeloHorizonte que participem do Programa ITBI nos Cartrios.

Como pagar o ITBI?3

Secretaria Municipal Adjunta de Arrecadaes

O ITBI e sua forma de incidncia 3


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Conforme art. 9 da Lei 5.492/88, com nova redao dadapelo art. 2 da Lei 9.532/08, o imposto dever ser pagoobservados os seguintes prazos:

I - na transmisso ou cesso formalizada por instrumentopblico ou contrato particular com fora de instrumento

pblico, assim definido nos termos de lei especfica, opagamento integral do imposto dever preceder lavratura do instrumento respectivo;II - na transmisso ou cesso formalizada por instrumentoparticular, ou decorrente de ato ou deciso judicial, opagamento integral do imposto dever preceder inscrio, transcrio ou averbao do instrumentorespectivo no registro competente.

Consulte no endereo http://www.pbh.gov.br, no Portal de

Informaes e Servios, no Servio Reviso de ITBI estoregistrados os procedimentos e orientaes do servio.

Quando efetuar o

pagamento integral do ITBI?

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Quero uma reviso de valor domeu ITBI, como proceder? OITBI foi avaliado

incorretamente devido aopreenchimento incorreto dadeclarao de transaoimobiliria, como proceder?

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Secretaria Municipal de Finanas



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Posso pedir reviso ou correo

mesmo aps ter pagado o ITBI?E se houver diferena a pagarou receber?

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Sim. Voc poder pedir a reviso ou a correo que desejar.Se o valor inicial for alterado para mais, ser emitida a guia de

ITBI com a diferena a pagar. No caso do valor inicial sercorrigido para menos, dever solicitar a restituio do indbitoatravs de processo especfico. Consulte no endereohttp://www.pbh.gov.br (Portal de Informaes e Servios, noservio Restituio de ITBI Pessoa Fsica e Restituio de ITBI Pessoa Jurdica para maiores informaes sobre osprocedimentos e orientaes pertinentes).

A DTIIV dever ser preenchida com os dados da unidadeadquirida, conforme projeto de edificao e conveno decondomnio ou especificao de unidades (essas duas ltimas, seexistentes). Como o bem transacionado uma unidade pronta eacabada, ainda que para entrega em data futura, a base de

clculo do imposto ser o valor venal do imvel como se prontoestivesse (caputdo art. 16 da Lei n 5.492/88).

Comprei um imvel na planta(imvel pronto para entregafutura). Como declarar essa

operao para o ITBI?

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Comprei um terreno sem

projeto de construoaprovado, sobre o qual planejoedificar. Como declar-lo?

Comprei um terreno comprojeto de construoaprovado, sobre o qual planejoedificar. Como declar-lo?

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Se a aquisio de terreno, com ou sem construo (acessofsica) antiga a ser demolida, est plenamente desvinculada

da entrega futura de unidades edificadas pelo transmitente ou porterceiro, ou seja, se o prprio adquirente assumir o nus jurdicoda construo, e no o simples nus financeiro (no sentido depagamento de preo determinado ou determinvel), deve-sedeclarar a aquisio de terreno com a eventual acesso fsicaexistente (casa, barraco, etc.) com ou sem reserva de frao peloproprietrio. A base de clculo do ITBI ser o valor venal do

terreno ou sua parcela adquirida, acrescido do valor venal daconstruo (eventualmente) pr-existente.

Presume-se legalmente a vinculao entre a alienao deterreno (ou frao) e o negcio de construo, se, ao sercontratada a venda, ou promessa de venda ou de cesso das

fraes de terreno, j houver sido aprovado e estiver em vigor, oupender de aprovao de autoridade administrativa, o respectivo




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projeto de construo, respondendo o alienante comoincorporador (pargrafo nico do art. 29 da Lei n 4.591/64).

A presuno do pargrafo nico do art. 29 da Lei n4.591/64 relativa (tambm chamada iuris tantum) ,comportando prova contrria produzida pelo interessado (1 doart. 16 da Lei n 5.492/88) de que assumiu (obra em andamento)ou assumir (obra no iniciada) o nus jurdico da construo,mediante a apresentao do contrato particular de promessa decompra e venda do terreno ou de sua frao ideal, com firmas

reconhecidas, dos documentos fiscais ou registros contbeis decompra de servios e de materiais de construo nas operaes jrealizadas, e de quaisquer outros documentos que, a critrio doFisco, possam comprovar que o adquirente assumiu o referidonus.

Trata-se da mesma situao do item 7. A frao ideal de terrenoadquirida est vinculada a uma unidade autnoma noempreendimento. Como o bem transacionado uma unidadepronta e acabada, a base de clculo do imposto ser o valor venaldo imvel como se pronto estivesse (caputdo art. 16 da Lei n5.492/88).

Comprei uma frao ideal deterreno em uma incorporaoimobiliria ajustada no

regime de preo fechado.Como declarar?




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11Comprei uma frao ideal deterreno em uma incorporaoimobiliria ajustada noregime de administrao oupreo de custo.Como declar-la?

De acordo como o art. 58 da Lei n 4.591/64, nasincorporaes em que a construo for contratada pelo regime deadministrao, tambm chamado "a preo de custo", ser deresponsabilidade dos proprietrios ou adquirentes o pagamentodo custo integral de obra.

Assim, os adquirentes das fraes ideais atuam no

empreendimento como donos da obra, e no comocompradores de unidades autnomas para entrega futura, com acontraprestao do pagamento do preo determinado oudeterminvel.

Pela caracterstica do empreendimento e para proteo doscontratantes, diversos elementos so arrolados na Lei n 4.591/64e na Lei n 5.492/88 em relao a esta modalidade de contrato.

Em especial, devem ser observadas as disposies dos artigos 58a 62 da Lei n 4.591/64.

Casos comuns de descumprimento da Lei n 4.591/64incluem: (1) a no contabilizao das despesas em nome docondomnio constitudo pelos contratantes da construo; (2) aausncia, a no utilizao ou a confuso entre contas bancriasem nome do condomnio e de terceiros (especialmente aconstrutora), com movimentao distinta da especificada emcontrato; (3) omisses oramentrias ou de reviso de estimativa




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de custos aprovada pelos condminos; (4) inexistncia ouinoperncia da comisso de representantes dos contratantes nassuas atribuies de efetivo e permanente exame, fiscalizao,contratao e demais obrigaes; (5) inconsistncias como (5.1)na composio dos condomnios (presena de terceiros eausncia de adquirentes), (5.2) instituio assncrona docondomnio (muito posterior ou anterior ao tempo doempreendimento); (5.3) inoperncia ou inexistncia material docondomnio, dentre outros.

Assim, no basta a simples denominao docon t ra to ou do empreend imen to comoincorporao imobiliria ajustada no regime deadministrao ou preo de custo, sendo necessriaa correspondncia dos fatos e a compatibilidade do

negcio com o tipo legal.

Sendo efetiva, na incorporao imobiliria ajustada noregime de administrao ou preo de custo, a base de clculo doimposto ser o valor venal do terreno acrescido do valor venal da

construo existente no momento em que o adquirente comprovarque assumiu o nus da construo ( 2 do art. 16 da Lei n5.492/88).




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A liberdade de contratar expressa no Cdigo Civil (arts.

104 e 421). Em relao identificao do fato gerador, o Fisconortear-se- pelo princpio de que nas declaraes de vontade seatender mais inteno nelas consubstanciada do que aosentido literal da linguagem(art. 112 do Cdigo Civil). No determinante, igualmente, a quantidade ou denominao dosinstrumentos, se nico ou separados, mas sim o contedo quesurge da leitura e da interpretao do negcio.

Nos contratos, deve-se dedicar especial ateno paraclusulas que podem desnaturar o ato denominado ou pretendidopelas partes, tais como garantias excessivas (leoninas) eirrevogveis construtora que afetem ou digam respeito anegcios exclusivamente entre condminos ou condminos eterceiros, retenes de bens ou valores em favor do prestador de

servios, limitaes sobre as unidades em favor do administradorda obra (e.g. exclusividade de venda e comisso) semcontraprestao aparente, dentre outras.

Considerando que a vontade das partes podeelaborar ilimitadamente (no universo da licitude)

clusulas contratuais, delineando atos jurdicosespecficos e particulares, somente a anlise do

12Considerando-se o princpioda autonomia da vontade, hespao para o ajuste declusulas nos contratos deconstruo ou incorporao?



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caso concreto poder determinar a tributaocorreta da transmisso imobiliria efetivada. Noobstante, a adoo de critrios razoveis degarantia, de termos de negociao que noultrapassem o sentido da Lei n 4591/64 no direitoe no fato (em sua execuo), assegura aconcordncia entre Fisco e contribuinte na anlisedo fato gerador e sua correspondente tributao.

O incorporador, neste caso, ser a pessoa fsica ou jurdica,comerciante ou no, que embora no efetuando a construo,compromisse ou efetive a venda de fraes ideais de terreno

objetivando a vinculao de tais fraes a unidades autnomas,em edificaes a serem construdas ou em construo sob regimecondominial (art. 29 da Lei 4.591/64). J o construtor ser oprestador de servios contratado para efetuar a construo deedificao sob regime condominial.

O art. 16 da Lei n 5.492/88 estabelece trs bases de provado negcio efetivado: a) a base contratual de aquisio do terreno

e de prestao de servio de construo; b) a base contbil; e c) abase geral, incluindo a prova do pacto mtuo.

13Sou construtor, como deixarclaro que estou sendocontratado para construir porregime de empreitada ou

administrao e que estouno vendendo unidades paraentrega futura?



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A primeira trata do conjunto de relaes oriundas daaquisio do terreno e posterior contratao do servio deconstruo por empreitada ou administrao. Emboratransmitente e contratado possam ser a mesma pessoa, asclusulas contratuais devem comprovar cabalmente a ausncia daunicidade negocial, no podendo, de forma alguma, impedir, oumesmo limitar, o efetivo controle dos adquirentes sobre a obracontratada, ressalvadas, evidentemente, as condies que devemser dadas ao construtor para o desempenho de suas tarefas.

As despesas e pagamentos relativos obra devem serrigorosamente contabilizados em nome do condomnio e no, emhiptese alguma, da construtora ou administradora. Deve-seatentar para que, se a administradora da obra tambm fornecemo de obra, se observe o correto tratamento tributrio de talfornecimento (ISSQN), distinto do servio de administrao.

A terceira base trata do pacto mtuo entre os adquirentes ou

condminos. Considerando-se que a contratao do servio deadministrao ou empreitada ordinariamente realizada por umgrupo de pessoas (em condomnio) e no por um indivduo, devemestar claras as condies do negcio entre os mesmos, incluindo alegitimidade da contratao, sua representao, assim como oregistro dos atos gerais da associao (fiscalizao, deliberaes,

etc.), documentados nas atas das assembleias realizadas.No esclarecimento do caso concreto, informaescomplementares podero ser solicitadas ou aprecidas pelo Fisco.




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Facilitam a comprovao da assuno do nusconstrutivo a execuo e a formalizao natural dos eventosde acordo com a modalidade contratada.

Embora possa existir ampla confiana entre contratantesou entre condminos, acordos verbais ou tcitos so de difcilou mesmo impossvel prova, da a necessidade de se reduzir a

termo todas as condies do acordo e decises assembleares,no momento de sua efetivao.O reconhecimento de firma nos instrumentos

particulares, alm de atestar o signatrio, serve como provada data de celebrao, no devendo ser negligenciado. Atransmisso imediata dos direitos adquiridos, com a lavraturados instrumentos pblicos e o respectivo registro imobilirio

no deve ser postergada, pois quanto maior o prazo deexecuo da obra, maior o perodo o ser auditado e a dilaono exame dos elementos, dificultado, inclusive, eventuaiscorrees de procedimentos pelos gestores ou condminos.

Cabe lembrar, por fim, que todas as aquisies de bense contratao de servios devem estar respaldadas em

documentos fiscais vlidos, idneos e correspondentes aosfatos.

14Quais so os elementos ouatos que facilitam a prova deassuno do nus construtivopelos adquirentes, emateno ao disposto no 1do art. 16 da lei n 5.492/88?




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15Sou proprietrio de terreno eo permutei com uma unidadepronta para entrega futura aser edificada no mesmo.Mantive a propriedade sobrea frao correspondente

unidade a ser entregue(reserva de frao).Como devo declarar?

Se a construo realizada em terreno (ou frao de terreno)prprio, em permuta, no haver transmisso imobiliria, mas

prestao de servio, sujeita ao imposto sobre servios dequalquer natureza (ISSQN). No ocorrendo a transmissoimobiliria, no ocorre o fato gerador e o tributo consequente(ITBI).

Observar, porm, que em relao ao alienante(primeiro permutante), no constitui rea sub-rogada afrao de terreno de terceiros, eventualmenteenglobados no empreendimento, ou seja, se a unidadepronta dada em permuta tiver sido edificada em reaque abranja mais um lote de titulares distintos, sobre area edificada correspondente a lote de terceirohaver transmisso imobiliria para o primeiropermutante, sujeita ao ITBI, cuja base de clculo ser o

valor venal da parcela da unidade relativa, naproporo da metragem de cada terreno (lote) sobre ametragem total dos terrenos inseridos no projeto.




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De acordo com o inc. I do art. 2 da Lei n 5.492/88, o ITBI

tem como fato gerador, dentre outras hipteses, a transmissoonerosa, a qualquer ttulo, da propriedade ou domnio til de bensimveis, por natureza ou acesso fsica, situados no territrio doMunicpio.

Entretanto, no registro do instrumento pblico ou particularda promessa de compra e vendaocorre o fato gerador do ITBI

pela aquisio do direito real do promitente comprador do imvel(inc. III do 2 do art. 1 da Lei n 5.492/88; inc. VII do art.1.225, art. 1.417 e 1.418 do Cdigo Civil). Tal fato gerador nose confunde com a transmisso da propriedade e o fato geradordo ITBI respectivo (inc. I do 2 do art. 1 da Lei n 5.492/88; inc. Ido art. 1.225 do Cdigo Civil). Para cada fato gerador dever serrecolhido o ITBI respectivo.

Estas so informaes que certamentecontribuiro para a melhor orientao doscontribuintes e empreendedores, evitando-selanamentos e revises decorrentes anlise dedocumentos e informaes equivocadas ou

inadequadas aos fins que se propem.

16Qual o ITBI devido noregistro imobilirio dapromessa de compra e vendade unidade pronta paraentrega futura?



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