imposto sobre transmissão de bens imóveis - itbi
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Imposto sobre Transmissão deBens Imóveis - ITBI
RUBENS KINDLMANN
Art. 156. Compete aos Municípios instituir impostossobre:(...)II - transmissão "inter vivos", a qualquer título, por atooneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física,e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia,bem como cessão de direitos a sua aquisição;
Previsão Constitucional
Previsão Constitucional§ 2º O imposto previsto no inciso II:I - não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporadosao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nemsobre a transmissão de bens ou direitos decorrente de fusão,incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, salvo se, nessescasos, a atividade preponderante do adquirente for a compra evenda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ouarrendamento mercantil;II - compete ao Município da situação do bem.
Previsão no CTNArt. 35. O imposto, de competência dos Estados, sobre atransmissão de bens imóveis e de direitos a eles relativos temcomo fato gerador:I - a transmissão, a qualquer título, da propriedade ou dodomínio útil de bens imóveis por natureza ou por acessão física,como definidos na lei civil;II - a transmissão, a qualquer título, de direitos reais sobreimóveis, exceto os direitos reais de garantia;III - a cessão de direitos relativos às transmissões referidas nosincisos I e II.
Fato GeradorO Fato Gerador exige a Transmissão. Sem a mudançade titularidade do bem imóvel não nasce o FatoGerador.
TRANSMISSÃO: A transmissão de bens imóveis se dápor meio do registro no Cartório de Registro deImóveis.
Fato Gerador Art. 1.227, Código Civil. Os direitos reais sobre imóveisconstituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, sóse adquirem com o registro no Cartório de Registro deImóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvoos casos expressos neste Código.
Art. 1.245, Código Civil. Transfere-se entre vivos apropriedade mediante o registro do título translativono Registro de Imóveis.
Fato Gerador“A transmissão inter vivos é a transferência do direito de umapessoa a outra por força de um negócio jurídico. Não seconfunde com a aquisição originária da propriedade, que não sesujeita à incidência deste imposto porque não implicatransmissão.” (Leandro Paulsen. Curso de direito tributáriocompleto – 8.ed. Saraiva, 2017, p. 333)
Modos de aquisição originária da propriedade, não sujeitos ao ITBI, por não haver a transmissão. Exemplos: a usucapião, acessão, aluvião e a avulsão. (art. 1238 a 1259, CC)
Fato GeradorArt. 35, CTN (...)
I - a transmissão, a qualquer título, da propriedade oudo domínio útil de bens imóveis por natureza ou poracessão física, como definidos na lei civil;
Fato GeradorArt. 35, CTN (...)
II - a transmissão, a qualquer título, de direitos reais sobreimóveis, exceto os direitos reais de garantia;
Súmula 326, STF. “É legítima a incidência do imposto detransmissão inter vivos sobre a transferência do domínio útil.”
Direitos reais de garantia: Penhora, Hipoteca, Anticrese (art.1225, Código Civil)
Momento do Fato GeradorTRIBUTÁRIO. (...) ITBI. TRANSMISSÃO DA PROPRIEDADE. FATO GERADOR. REGISTRO DO NEGÓCIO
JURÍDICO NO COMPETENTE OFÍCIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS. (...) AGRAVO INTERNO DO
MUNICÍPIO DE PORTO ALEGRE/RJ A QUE SE NEGA PROVIMENTO.
1. Segundo a orientação jurisprudencial desta Corte Superior, mesmo em caso de cisão, o fato
gerador do ITBI é o registro no ofício competente da transmissão da propriedade do bem
imóvel, em conformidade com a lei civil. Logo, não há como se considerar como fato gerador
da referida exação a data de constituição das empresas pelo registro de Contrato Social na
Junta Comercial. Precedentes: AgRg no REsp. 798.794/SP, Rel. Min. FRANCISCO FALCÃO, DJ
6.3.2006; RMS 10.650/DF, Rel. Min. FRANCISCO PEÇANHA MARTINS, DJ 4.9.2000; AgRg no REsp.
982.625/RJ, Rel. Min. HUMBERTO MARTINS, DJe 16.6.2008.
(...)
3. Agravo Interno do MUNICÍPIO DE PORTO ALEGRE/RS a que se nega provimento.(AgInt no AREsp 794303 / RS – Relator Min. NAPOLEÃO NUNES MAIA FILHO - PRIMEIRA TURMA - DJe 13/06/2019)
Momento do Fato GeradorAGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO EXTRAORDINÁRIO. TRIBUTÁRIO.IMPOSSIBILIDADE DE INCIDÊNCIA DO IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENSIMÓVEIS (ITBI) SOBRE CONTRATOS DE PROMESSA. PRECEDENTES. AGRAVOREGIMENTAL AO QUAL SE NEGA PROVIMENTO.(RE 666096 AgR, Relator(a): Min. CÁRMEN LÚCIA, Segunda Turma, julgado em 30/10/2012, ACÓRDÃOELETRÔNICO DJe-228 DIVULG 20-11-2012 PUBLIC 21-11-2012)
“RECURSO EXTRAORDINÁRIO - IMPOSTO DE TRANSMISSÃO INTERVIVOS DEBENS IMÓVEIS - FATO GERADOR - CESSÃO DE DIREITOS. A cobrança do Impostode Transmissão Intervivos de Bens Imóveis está vinculada à existência deregistro do instrumento no cartório competente”(AI 646.443-AgR, Rel. Min. Marco Aurélio, Primeira Turma, DJe 24.9.2009).
Base de CálculoArt. 38. A base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens oudireitos transmitidos.
Considera-se o Valor Venal no momento da transmissão
Súmula 108, STF “É legítima a incidência do Imposto de TransmissãoInter Vivos sobre o valor do imóvel ao tempo da alienação, e não dapromessa, na conformidade da legislação local”.Súmula 110, STF “O Imposto de Transmissão Inter Vivos não incidesobre a construção, ou parte dela, realizada pelo adquirente, massobre o que tiver sido construído ao tempo da alienação do terreno”.
Base de cálculoE o uso das Plantas Genéricas de Valores ?
Base de CálculoPROCESSUAL CIVIL E TRIBUTÁRIO. ITBI. BASE DE CÁLCULO. APURAÇÃO POR ARBITRAMENTOAUSÊNCIA DOS REQUISITOS AUTORIZATIVOS DA MEDIDA. REEXAME DE FATOS E PROVAS.IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ. 1. O preço efetivamente pago pelo adquirente do imóveltende a refletir, com grande proximidade, seu valor venal, considerado como o valor de umavenda regular, em condições normais de mercado. Todavia, se o valor apresentado pelocontribuinte no lançamento do ITBI (por declaração ou por homologação) não merece fé, oFisco igualmente pode questioná-lo e arbitrá-lo, no curso de regular procedimentoadministrativo, na forma do art. 148 do CTN. Precedentes. 2. No caso concreto, o Tribunal aquo não dissentiu de tais entendimentos, mas apenas concluiu que o impetrante não juntoudocumentos que infirmassem de plano a presunção de legitimidade do ato administrativo queapurou o ITBI. 3. Portanto, aferir a existência de prova pré-constituída do direito líquido e certodemandaria o reexame dos fatos e provas da causa, vedado segundo os termos da Súmula 7/STJ.Agravo regimental improvido.(STJ, AgRg no AREsp 847280 / PR - Min. HUMBERTO MARTINS - SEGUNDA TURMA - DJe 17/03/2016)
TRIBUTÁRIO. ITBI. BASE DE CÁLCULO. VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL. CISÃO. OBJETO. MERCADOIMOBILIÁRIO. AUSÊNCIA DE IDENTIDADE COM A BASE DE CÁLCULO DO IPTU. JURISPRUDÊNCIA DO STJ. 1. Cuida-se, na origem, de Mandado de Segurança impetrado com a finalidade de obter provimento que impeça àautoridade fiscal lançar o ITBI "com adoção de base de cálculo diversa do valor da transmissão do bem por cisãoparcial (...) ou do valor venal atribuído quando da exigência do IPTU" (fl. 43). 2. De acordo com o art. 38 do CTN,a base de cálculo do ITBI é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos. 3. O entendimento do STJ é de que"O 'valor venal', base de cálculo do ITBI, é o valor de mercado do imóvel transacionado, que pode, ou não,coincidir com o valor real da operação". Ademais, ficou definido que "Cabe ao município - e não aoCorregedor-Geral de Justiça e, muito menos, aos notários - aferir, em cada caso, se o valor real da operação,ou seja, aquele indicado no contrato, coincide, ou não, com o valor de mercado (venal) do imóvel negociado"(RMS 36.966/PB, Rel. Ministro Castro Meira, Segunda Turma, DJe 6/12/2012). 4. Por considerar a base decálculo do ITBI o valor de mercado do imóvel objeto do negócio jurídico, este Tribunal pacificou orientação nosentido de que tal grandeza não se confunde, necessariamente, com a que serve de parâmetro para o cálculodo IPTU (EDcl no AREsp 424.555/SP, Rel. Ministro Og Fernandes, Segunda Turma, DJe 20/2/2014; AgRg nos EDclno AREsp 346.220/RS, Rel. Ministro Sérgio Kukina, Primeira Turma, DJe 17/6/2014). 5. É evidente que aavaliação unilateral feita pelo particular, quando da operação de cisão empresarial, não pode vincular aAdministração Tributária, que, em caso de divergência, tem o dever-poder de arbitrar o valor do imposto,respeitado o contraditório administrativo ou judicial (art.148 do CTN). Nesse sentido: AgRg no AREsp263.685/RS, Rel. Ministro Humberto Martins, Segunda Turma, DJe 25/4/2013. 6. O Tribunal a quo chegou àconclusão de que seria necessária a realização de "dilação probatória para saber se o Fisco arbitroucorretamente a base de cálculo do tributo", procedimento incompatível com a via estreita do Mandado deSegurança (fls. 759-760). (...) (STJ, AgRg no AREsp 547755 / PR Rel. Min HERMAN BENJAMIN – 23ª T. DJe 30/10/2014)
IRDR 19 - TJSPTese firmada: Fixaram a tese jurídica da base de cálculo do ITBI, devendo ser calculado sobre o valor do negócio jurídico realizado e, se adquirido em hastas públicas, sobre o valor da arrematação ou sobre o valor venal do imóvel para fins de IPTU, aquele que for maior, afastando o valor de referência.
Base de Cálculo – Hasta públicaAGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.TRIBUTÁRIO. IMÓVEL ALIENADO JUDICIALMENTE. VALORVENAL CORRESPONDENTE AO VALOR DA ARREMATAÇÃO.CRITÉRIO PARA CÁLCULO DO ITBI. PRECEDENTES. 1. Nostermos da jurisprudência deste STJ, nas hipóteses dealienação judicial do imóvel, seu valor venal corresponde aovalor pelo qual foi arrematado em hasta pública, inclusivepara fins de cálculo do ITBI. 2. Agravo regimental a que senega provimento.(AgRg no AREsp 777959 / RS – Rel. Min. DIVA MALERBI – 2ª T. DJe 17/12/2015)
As alíquotasAs alíquotas devem ser fixadas na lei municipal. AConstituição não exige a fixação de limite porresolução do Senado (como acontece com o ITCMD).
LançamentoO lançamento do ITBI é realizado por declaração (art.147 do CTN), uma vez que depende das informaçõesprestadas pelo contribuinte (informações sobre osfatos que serão tributáveis). Porém, o Fisco tambémpode se utilizar do lançamento de ofício (art. 149 doCTN) ou mesmo se valer do arbitramento (art. 148 doCTN).
LançamentoPROCESSUAL CIVIL E TRIBUTÁRIO. ITBI. BASE DE CÁLCULO. APURAÇÃO PORARBITRAMENTO AUSÊNCIA DOS REQUISITOS AUTORIZATIVOS DA MEDIDA.REEXAME DE FATOS E PROVAS. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ.1. O preço efetivamente pago pelo adquirente do imóvel tende a refletir,com grande proximidade, seu valor venal, considerado como o valor de umavenda regular, em condições normais de mercado. Todavia, se o valorapresentado pelo contribuinte no lançamento do ITBI (por declaração ou porhomologação) não merece fé, o Fisco igualmente pode questioná-lo earbitrá-lo, no curso de regular procedimento administrativo, na forma do art.148 do CTN. Precedentes. (...)
(STJ, AgRg no AREsp 847280 / PR. Rel. Ministro HUMBERTO MARTINS - SEGUNDA TURMA. DJe17/03/2016)
A progressividade no ITBIO STF tem entendido que o ITBI é um imposto Real e que, portanto, não é revelador decapacidade contributiva. Todavia, não se pode afirmar que esse entendimento seráperpétuo. No caso do ITCMD, o STF mudou o entendimento.
“CONSTITUCIONAL. TRIBUTÁRIO. IMPOSTO DE TRANSMISSÃO DE IMÓVEIS, INTER VIVOS- ITBI. ALÍQUOTAS PROGRESSIVAS. C.F., art. 156, II, § 2º. Lei nº 11.154, de 30.12.91, doMunicípio de São Paulo, SP. I. - Imposto de transmissão de imóveis, inter vivos - ITBI:alíquotas progressivas: a Constituição Federal não autoriza a progressividade dasalíquotas, realizando-se o princípio da capacidade contributiva proporcionalmente aopreço da venda. II. - R.E. conhecido e provido.
(STF - RE 234105 / SP Rel.: Min. CARLOS VELLOSO - Tribunal Pleno – Dje 31.03.2000)
A progressividade no ITBISúmula 656, STF. É inconstitucional a lei que estabelece alíquotasprogressivas para o imposto de transmissão inter vivos de bens imóveis- ITBI com base no valor venal do imóvel.
RECURSO EXTRAORDINÁRIO. CONSTITUCIONAL. TRIBUTÁRIO. LEIESTADUAL: PROGRESSIVIDADE DE ALÍQUOTA DE IMPOSTO SOBRETRANSMISSÃO CAUSA MORTIS E DOAÇÃO DE BENS E DIREITOS.CONSTITUCIONALIDADE. ART. 145, § 1º, DA CONSTITUIÇÃO DAREPÚBLICA. PRINCÍPIO DA IGUALDADE MATERIAL TRIBUTÁRIA.OBSERVÂNCIA DA CAPACIDADE CONTRIBUTIVA. RECURSOEXTRAORDINÁRIO PROVIDO.(RE 562045 / RS – Rel. Min. RICARDO LEWANDOWSKI - Tribunal Pleno – Pub Dje 26-11-2013)
“(...) O Supremo Tribunal Federal principiou a formar a sua jurisprudência quanto àprogressividade no âmbito dos tributos reais, firmando o entendimento de que, salvodisposição constitucional expressa em sentido contrário, o caráter real dos tributos é'incompatível com a progressividade decorrente da capacidade econômica docontribuinte', entendimento que foi externado em erudito voto do Ministro MoreiraAlves (Pleno, RE 153.771, rel. p/ ac. Min. Moreira Alves, 11.1996). Por isso, nosimpostos reais, como é o caso do ITBI, o princípio da capacidade contributiva deve serrealizado 'proporcionalmente ao preço da venda' (STF, Pleno, RE 234.105, rel. Min.Carlos Velloso, 4.1999), e não pelo emprego da técnica da progressividade. Baseadonessas premissas, o STF declarou a inconstitucionalidade de qualquer forma deprogressividade: a) do IPTU fora da hipótese prevista no art. 182, § 4º, II, da CF, antesdo advento da EC 29/2000 (Súmula 668); b) do ITBI em função do valor venal doimóvel (Súmula 656). Essa orientação jurisprudencial se ampliou, assentando-se nosentido de que a progressividade cabe apenas nas hipóteses expressamente previstasna Constituição. (...)”
(Parte do voto exarado no RE 881226, Relator(a): Min. ROBERTO BARROSO, julgado em01/08/2016, publicado em PROCESSO ELETRÔNICO DJe-167 DIVULG 09/08/2016 PUBLIC10/08/2016)
Sujeito PassivoArt. 42, CTN. Contribuinte do imposto é qualquer daspartes na operação tributada, como dispuser a lei.
A Imunidade§ 2º O imposto previsto no inciso II:
I - não incide sobre a transmissão de bens ou direitosincorporados ao patrimônio de pessoa jurídica emrealização de capital, nem sobre a transmissão de bens oudireitos decorrente de fusão, incorporação, cisão ouextinção de pessoa jurídica, salvo se, nesses casos, aatividade preponderante do adquirente for a compra evenda desses bens ou direitos, locação de bens imóveisou arrendamento mercantil;
A ImunidadeA) imprescindível a análise do objeto social
B) a análise da natureza jurídica das atividades da empresa (50% do faturamento não pode ser decorrente de locação e compra e venda de bens imóveis ou arrendamento mercantil)
C) análise do lapso temporal para verificar a relevância da atividade preponderante: ◦ i) dois anos antes ou depois da aquisição
◦ Ii) três anos após o inicio das atividades, se empresa nova
A ImunidadeArt. 37. O disposto no artigo anterior não se aplica quando a pessoa jurídica adquirente tenha como
atividade preponderante a venda ou locação de propriedade imobiliária ou a cessão de direitos
relativos à sua aquisição.
§ 1º Considera-se caracterizada a atividade preponderante referida neste artigo quando mais de 50%
(cinqüenta por cento) da receita operacional da pessoa jurídica adquirente, nos 2 (dois) anos
anteriores e nos 2 (dois) anos subseqüentes à aquisição, decorrer de transações mencionadas neste
artigo.
§ 2º Se a pessoa jurídica adquirente iniciar suas atividades após a aquisição, ou menos de 2 (dois)
anos antes dela, apurar-se-á a preponderância referida no parágrafo anterior levando em conta os 3
(três) primeiros anos seguintes à data da aquisição.
§ 3º Verificada a preponderância referida neste artigo, tornar-se-á devido o imposto, nos termos da
lei vigente à data da aquisição, sobre o valor do bem ou direito nessa data.
§ 4º O disposto neste artigo não se aplica à transmissão de bens ou direitos, quando realizada em
conjunto com a da totalidade do patrimônio da pessoa jurídica alienante.
Sobre o valor da integralização Reconhecida a Repercussão Geral
IMPOSTO DE TRANSMISSÃO – ITBI – IMÓVEIS INTEGRALIZADOS AO CAPITAL DA EMPRESA –ARTIGO 156, § 2º, INCISO I, DA CONSTITUIÇÃO FEDERAL – ALCANCE – LIMITAÇÃO OBSERVADA NA ORIGEM – RECURSO EXTRAORDINÁRIO – REPERCUSSÃO GERAL CONFIGURADA. Possui repercussão geral a controvérsia alusiva ao alcance da imunidade quanto ao Imposto de Transmissão nos casos de imóveis integralizados ao capital social da empresa, cujo valor de avaliação ultrapasse o da cota realizada, considerado o preceito do artigo 156, § 2º, inciso I, da Carta Federal.
(RE 796376 RG, Relator(a): Min. MARCO AURÉLIO, julgado em 05/03/2015, PROCESSO ELETRÔNICO DJe-055 DIVULG 19-03-2015 PUBLIC 20-03-2015 )
Voto do Min Relator
Tese: “Revela-se imune, sob o ângulo tributário, a incorporação de imóvel ao patrimônio de pessoa jurídica, ainda que o valor total exceda o limite do capital social a ser integralizado”.
Voto exarado em 26/06/2020 – julgamento previsto para encerrar em 04/08/2020
