AQUISIÇÃO DE PROPRIEDADE IMÓVEL

Considerações Gerais.

– São modalidades de aquisição da propriedade imóvel: a usucapião, o registro do título, a acessão e o direito hereditário. Reserva-se o estudo desta última ao direito das sucessões.

– A usucapião é considerada, pela maioria dos autores, como uma forma de aquisição originária, porque a transmissão é determinada pela sentença declaratória da usucapião e não por vontade do anterior proprietário. Se for considerada aquisição originária, quem usucapir receberá a propriedade isenta de quaisquer limitações. Se havia usufruto ou hipoteca sobre o imóvel, esses direitos desaparecem com a usucapião.

– A acessão natural é, por essência, uma forma de aquisição originária, significa um acréscimo ou incorporação natural ou artificial, mas inesperadamente. Como por exemplo, a acessão por formação de ilhas.

• A aquisição pelo registro e a sucessão hereditária são modos de transmissão derivada por excelência, porque exigem um anterior proprietário. O bem é transferido ao novo proprietário com as mesmas características que possuía anteriormente.

• Portanto, a aquisição será considerada originária quando não houver relação de causalidade entre o direito do antecessor e o do sucessor. Existindo essa relação jurídica de causalidade, que é refletida pela transmissão do bem pelo anterior ao novo proprietário o modo de aquisição será o derivado.

• Usucapião (ao final de propriedade)

AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE IMOBILIÁRIA PELA ACESSÃO

A acessão consiste em um meio de aquisição do domínio em função do acréscimo ou pela incorporação de uma coisa a outra, decorrente de fato natural ou de atividade humana. Quando o acréscimo decorre de fato da natureza, sem intervenção humana, diz-se que a acessão é natural. Caso a incorporação se dê em virtude de conduta ou trabalho humano, a acessão é denominada artificial ou industrial.

Segundo Clóvis Beviláqua a acessão “é modo originário de adquirir, em virtude do qual fica pertencendo ao proprietário tudo quanto se une ou incorpora a seu bem”.

Considerar, destarte, como aquisição originária implica reconhecer que não há transmissão da propriedade em favor daquele que se beneficia com a acessão.

Na acessão, vige a regra, tudo aquilo que se incorpora a um bem fica pertencendo ao seu proprietário, decorrente do princípio de que o acessório segue o principal. Assim, em princípio, quem for proprietário do principal- o solo- o será, também, daquilo que agregar ao que lhe pertence- uma casa- pois há exceção prevista em lei.

A acessão de imóvel a imóvel resulta da formação de ilhas, da avulsão, do abandono do álveo. A acessão de móvel a imóvel origina-se de construção, obra ou plantação.

Acessões Naturais.

• As acessões naturais decorrem de acontecimento natural, porquanto independe de atividade humana, tais como: formação de ilhas, aluvião, avulsão e álveo abandonado. A disciplina legal está contida nos arts. 1249 a 1252, CC e no Decreto nº. 24643/34.

Formação de Ilhas.

• Podem surgir ilhas no leito de um rio, em razão do acúmulo de depósito natural, como areia ou cascalho, decorrente do curso d’água, até que atinjam, a superfície, ou em função do rebaixamento das águas do rio, tal sorte que uma ilha se exteriorize.

• Essas ilhas, desde que se formem em correntes comuns ou particulares, pertencem aos proprietários estabelecidos à margem dos rios, denominados proprietários ribeirinhos. No caso de águas públicas ou rios navegáveis, as ilhas que se formarem pertencerão ao domínio público.

• As ilhas que surgirem no meio do rio pertencerão aos proprietários ribeirinhos (cujas propriedades confinem com a corrente do rio) das duas margens, na proporção da testada (mo caso, é a medida da parte do imóvel voltada para o rio) do imóvel, até a linha que dividir o álveo em partes iguais. Tem-se assim que, traçada uma linha dividindo, horizontalmente, o leito do rio ao meio, a ilha ou as ilhas pertencerão a todos os proprietários ribeirinhos, na proporção da testada de seus imóveis, até a linha que dividir o leito do rio em duas partes iguais.

• Se a ilha se formar entre a linha divisória e uma das margens, a aquisição se dará pelos proprietários dos terrenos ribeirinhos fronteiros desse mesmo lado.

a)A figura representa ilhas formadas no meio do rio cuja margem é de proprietários diferentes:

b) A figura representa ilhas formadas no meio do rio e uma das margens considera-se acréscimo aos terrenos ribeirinhos fronteiros desse mesmo lado:

c) A figura representa as ilhas que se formam por desdobramento de novo braço de corrente, pertencente aos proprietários dos terrenos, a custa dos quais se formaram:

Aluvião.

• A aluvião pode ser dividida entre aluvião própria e imprópria. A própria é aquela que decorre do acréscimo ou depósito natural, lento e imperceptível de terra, areia, cascalho, argila, matérias orgânicas e inorgânicas, ao terreno localizado à margem de um rio, em função da correnteza. Esse aumento faz com que o proprietário ribeirinho beneficiado agregue à sua propriedade o quanto foi acrescido por fato natural.

• A aluvião imprópria é o acréscimo ou incorporação paulatina de terras aos terrenos marginais, resultante do desvio natural das águas do rio, deixando o solo parcialmente a descoberto. Essa modalidade de aluvião forma-se, exclusivamente, em águas correntes. Com o recuo de águas dormentes dos lagos, lagoas, açudes e tanques, deixando enxuto o solo, não se verifica o surgimento do terreno aluvial, já que essas águas represadas tem limites fixos. Desta forma, os proprietários de terrenos marginais não adquirem o solo descoberto pela retração da água.

• Tanto na aluvião própria quanto na imprópria, tem-se a incorporação de terra aos terrenos, e, por conseguinte, isso faz com que os proprietários marginais tornem-se titulares, também, da faixa acrescida.

• Seguem imagens, para melhor definir as acessões por Aluvião:

a)Aluvião Própria

b)Aluvião Imprópria

Avulsão.

• A avulsão é definida pelo art. 1251, CC e ocorre “quando, por força natural violenta, uma porção de terra se destacar de um prédio e se juntar a outro, o dono deste adquirirá a propriedade do acréscimo, se indenizar o dono do primeiro ou, sem indenização, se em um ano, ninguém houver reclamado”.

• A diferença entre aluvião e avulsão está na forma como o acréscimo se efetiva. Na aluvião, o acúmulo de areia deixada pelas águas é lento e paulatino. Não há que se falar em indenização, dado que se desconhece de onde vieram os elementos naturais que foram agregar ao imóvel. Na avulsão, o aumento decorre de força natural violenta, provocando o desprendimento de uma porção de terras de um imóvel para se agregar a outro. Essa porção de terras deve ser considerável, de modo a se pode identificar a perda, pelo deslocamento de terras, em prejuízo de um proprietário e benefício de outro. É reconhecido, na avulsão, o direito à indenização em favor do dono do terreno de onde as terras se desprenderam.

• O proprietário do terreno por avulsão adquire a porção de terras, desde que pague uma indenização. Caso assim não proceda, deverá permitir ao titular do prédio desfalcado que remova a parte acrescida. O dono do prédio desfalcado pode pedir de volta as terras. Ao dono do prédio acrescido confere-se do direito de opção entre devolver as terras ou indenizar o dono do prédio prejudicado. Nesta última hipótese, terá o dono do prédio beneficiado sua propriedade acrescida pela acessão por avulsão.

• Se houve avulsão, mas o proprietário do prédio desfalcado não reclama suas terras no prazo decadencial de um ano, contado do dia em que ocorreu a avulsão, operará a aquisição do domínio em proveito do proprietário beneficiado com o acréscimo, sem que tenha obrigação de indenizar.

Álveo abandonado.

• O Código de Águas no art. 9º define álveo como “a superfície que as águas cobrem sem transbordar para o solo natural e ordinariamente enxuto”. O álveo será público de uso comum, ou dominical, conforme a propriedade das respectivas águas, e será particular no caso das águas comuns ou das águas particulares. (art. 10, Cód. Das águas).

• Álveo é o leito do rio. Álveo abandonado é o leito do rio, enxuto, sem água, que poderá ter tomado outro curso, em decorrência de fato natural.

• Pertencerá o álveo abandonado aos proprietários ribeirinhos das duas margens, considerando que o direito dos titulares dos prédios marginais se estende até o meio do álveo. O solo será partilhado da mesma forma que se adotou para as ilhas.

• Caso o solo tenha secado em razão do desvio do curso do rio, os eventuais proprietários dos terrenos onde a água tenha aberto novo curso não terão direito à indenização. (art. 1252, CC).

Acessões Artificiais ou Industriais.

• As acessões artificiais ou industriais decorrem de atividade humana e compreendem a semeadura, plantação, ou construção. Regula-se pelo princípio de que o acessório, representado pela semeadura, plantação ou construção, segue o destino do principal, que é o solo; isso implica dizer que o proprietário do solo passa a ser, também, titular do quanto a ele se agregar.

• A presunção estabelecida pelo legislador é a de que toda construção ou plantação existente em um terreno presume-se feita pelo dono, salvo prova em contrário.

• O art. 1253, CC desdobra-se em 3 hipóteses de acessão artificial:

Semeadura, plantação ou construção em terreno próprio com sementes, plantas ou materiais alheios;

Semeadura, plantação ou construção em terreno alheio com sementes, plantas ou materiais próprios;

Semeadura, plantação e construção com sementes, plantas e materiais alheios em terrenos alheios.

– Em regra, toda construção e plantação existente em um terreno presume-se feita pelo proprietário e à custa, até que se prove o contrário. (1253)

– Se o proprietário planta com semente ou constrói com material alheio, em terreno próprio, adquire a propriedade destas, mas, se agiu de má-fé, fica obrigado a pagar-lhes o valor e as perdas e danos. Em caso de boa-fé, fica obrigado apenas a pagar o valar da semente ou do material. (1254)

– No caso delas acontecerem em terreno alheio, com semente, mudas ou materiais próprios, perde em proveito do proprietário do solo, sendo-lhe garantido o direito à indenização do valor respectivo apenas se tiver agido de boa-fé. No caso da má-fé, poderá ser compelido a repor as coisas no estado anterior, pagando todos os prejuízos que causou. (1255)

– O parágrafo único do art.1255 determina que, caso a plantação ou construção em terreno alheio exceder consideravelmente o valor do terreno, aquele que plantou ou construiu adquirirá a propriedade do solo, desde que indenize o proprietário, em valor que deve ser ajustado, ou, na falta de acordo, fixado pelo juiz.• Acessões não são benfeitorias. Esta são despesas

feitas em coisa já existente, com o fito e conserva-las, melhora-las ou embeleza-las. Aquelas são obras que criam coisa nova.

– Se ambas as partes estiverem de má-fé, o proprietário do solo adquirirá as semente, mudas ou materiais, devendo indenizar quem plantou ou construiu pelo valor das acessões (1256 caput). Presume-se que o proprietário do solo procede de má-fé quando presencia o trabalho e não toma nenhuma providência.

– Quando terceiro de boa-fé planta ou edifica com semente ou material de outrem, em terreno igualmente alheio, a construção ou plantação passa a pertencer ao proprietário do solo, mas o dono da semente ou dos materiais poderá cobrar do proprietário a indenização devida, quando não puder havê-la do plantador ou construtor. (1257)

Construções com invasão de solo alheio.

 

• A construção feita em solo próprio com invasão de solo alheio compreende duas situações: invasão não superior a 5% e invasão superior a 5% do solo alheio.

• A primeira delas, invasão não superior a 5% está prevista no art. 1258, CC importando considerar a boa fé ou má fé do invasor. É possível, assim que: “A” de boa fé convicto de que seu terreno é maior do que realmente o é, ao construir invada o terreno vizinho, de “B”, em no máximo 5%. Como “A” estava de boa fé, tem direito a adquirir a propriedade da parte do solo invadido desde que:

– a) o que ele construiu seja de maior valor do que a parte do terreno invadido;

– b) indenize “B” pelo valor da área invadida, e pela desvalorização da área não invadida.

• Se “A” estivesse de má fé, a regra a ser aplicada é a do parágrafo único do art. 1258, CC, pelo qual “A” deverá demolir a porção invasora, ou seja, o que construiu. Não sendo possível a demolição, como no caso de comprometer a estrutura do prédio de “A” de má fé, terá direito a adquirir a parte invadida, desde que, presentes os requisitos já citados, pague um valor equivalente a 10 vezes o que pagaria o invasor de boa fé.

• Quando o terreno tem área superior a 5%, a questão é tratada pelo art. 1259, CC. O invasor de boa fé (aquele que pressupõe que esteja construindo em terreno que lhe pertence) que invada mais de 5% da propriedade alheia com sua construção terá direito a adquirir a propriedade da parte do solo invadido, mas para tanto lhe é exigido que pague uma indenização que englobe: a) valor que a invasão acrescer à construção; b) valor da área invadida; c) valor correspondente à desvalorização da área não invadida ou remanescente,

• Para o invasor de má fé, em área superior a 5% não se confere o direito de adquirir a área invadida, devendo demolir o que construiu em terreno alheio, além de pagar em dobro as perdas e danos que forem apuradas.

Distinção entre Benfeitorias e Acessões.

– Benfeitorias se traduzem em melhoramento de algo existente. Acessão constitui coisa nova.