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UNIVERSIDADE DO VALE DO ITAJAÍ – UNIVALI CENTRO DE CIÊNCIAS SOCIAIS E JURÍDICAS – CEJURPS CURSO DE DIREITO
CONDOMÍNIO:
A Responsabilidade Civil na Administração da Propriedade Horizontal
ALEX EFERSON BUENO
Itajaí (SC), novembro de 2008.
UNIVERSIDADE DO VALE DO ITAJAÍ – UNIVALI CENTRO DE CIÊNCIAS SOCIAIS E JURÍDICAS – CEJURPS CURSO DE DIREITO
CONDOMÍNIO:
A Responsabilidade Civil na Administração da Propriedade Horizontal
ALEX EFERSON BUENO
Monografia submetida à Universidade do Vale do Itajaí – UNIVALI,
como requisito parcial à obtenção do grau de Bacharel em Direito.
Orientador(a): Prof. Dr. Álvaro Borges de Oliveira
Itajaí (SC), novembro de 2008.
Meus agradecimentos:
Ao meu orientador, Professor e Mestre, Dr.
Álvaro Borges de Oliveira pelos momentos
de atenção e auxílio da elaboração deste
trabalho.
Aos Professores desta instituição, por terem
me ajudado a desvendar os caminhos do
Direito.
Aos amigos, que me auxiliaram e
percorreram ao meu lado neste caminho, por
todos os anos.
Por fim, em especial, ao grande arquiteto do
universo, que é Deus.
“De tanto ver triunfar as nulidades
de tanto ver prosperar a desonra,
de tanto ver crescer a injustiça,
de tanto ver agigantarem-se os poderes
nas mãos dos maus,
o homem chega a desanimar da virtude,
a rir-se da honra,
a ter vergonha de ser honesto”.
Rui Barbosa
PÁGINA DE APROVAÇÃO
A presente monografia de conclusão de Curso de Direito da
Universidade do Vale do Itajaí – UNIVALI, elaborada pelo graduando Alex
Eferson Bueno, sob o título Condomínio: A Responsabilidade Civil na
Administração da Propriedade Horizontal, foi submetida em 17 de novembro
de 2008 à Banca Examinadora, e aprovada com a nota ______________
(____________________________________).
Itajaí (SC), 17 de novembro de 2008.
Álvaro Borges de Oliveira
Orientador e Presidente da Banca
Jefferson Custódio Próspero
Membro da Banca
DECLARAÇÃO DE ISENÇÃO DE RESPONSABILIDADE
Declaro, para todos os fins de direito, que assumo total
responsabilidade pelo aporte ideológico conferido ao presente trabalho, isentando
a Universidade do Vale do Itajaí – UNIVALI, a coordenação do Curso de Direito, a
Banca Examinadora e o Orientador de toda e qualquer responsabilidade acerca
do mesmo.
Itajaí (SC), 17 de novembro de 2008.
Alex Eferson Bueno
Graduando
ROL DE ABREVIATURAS E SIGLAS
CF Constituição da República Federativa do Brasil
CC Codigo Civil
CPC Código de Processo Civil
TJ Tribunal de Justiça
TRF Tribunal Regional Federal
STJ SuperiorTribunal de Justiça
STF Supremo Tribunal Federal
UNIVALI Universidade do Vale do Itajaí
AUTORIZAÇÃO DE PUBLICAÇÃO PARA FINS CIENTÍFICOS
Autorizo a publicação do presente trabalho, para fins unicamente
científicos, na rede mundial de computadores, sítio da Universidade do Vale do
Itajaí - UNIVALI, sem quaisquer ônus a esta.
Declaro, ainda, ter sido informado de que a presente autorização
não me foi colocada de forma obrigatória e que a aprovação do presente
conteúdo perante a Banca Examinadora não depende daquela.
Itajaí (SC), 17 de novembro de 2008.
Alex Eferson Bueno
Graduando
SUMÁRIO
RESUMO ............................................................................................................ XI
INTRODUÇÃO ...................................................................................................... 1
CONDOMÍNIO EDILÍCIO: EVOLUÇÃO HISTÓRICA ........................................... 3
1.1 CONSIDERAÇÕES INICIAIS .......................................................................... 3 1.2 DESENVOLVIMENTO DA LEGISLAÇÃO BRASILEIRA A RESPEITO DOS CONDOMÍNIOS EDILÍCIOS ................................................................................. 6 1.3 DAS MODALIDADES DE CONDOMÍNIO ....................................................... 9 1.3.1 Do condomínio pro diviso e pro indiviso ..................................................... 11 1.4 CONDOMÍNIO EDILÍCIO CÓDIGO CIVIL ..................................................... 11 1.5 ASPECTOS TERMINOLÓGICOS DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO .................. 14 1.6 NATUREZA JURÍDICA ................................................................................. 15 1.7 DELIMITAÇÃO DO INSTITUTO .................................................................... 17 1.7.1 Das unidades autônomas........................................................................... 19 1.7.1.1 Questões acerca das garagens .............................................................. 20 1.7.2 Das unidades comuns ................................................................................ 22 1.8 DIREITOS E DEVERES DOS CONDÔMINOS ............................................. 23
DA ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO ........................................ 26
2.1 DA CONVENÇÃO ......................................................................................... 26 2.1.1. Natureza jurídica ....................................................................................... 27 2.1.2 Oponibilidade erga omnes ......................................................................... 28 2.1.3 Das especificações da convenção do condomínio ..................................... 29 2.2 REGIMENTO INTERNO ............................................................................... 32 2.3 DA ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO ................................................... 34 2.3.1 Das funções do síndico .............................................................................. 35 2.3.2 Da destituição do síndico ........................................................................... 38 2.3.3 Quem pode ser síndico .............................................................................. 38 2.4 PARADIGMA CONDOMÍNIO X MUNICÍPIO ................................................. 40 2.5 ASSEMBLÉIA GERAL DE CONDÔMINOS .................................................. 41 2.5.1 Da assembléia geral ordinária .................................................................... 42 2.5.2 Da assembléia geral extraordinária ............................................................ 42 2.5.3 Da nulidade das assembléias .................................................................... 43 2.5.3.1 Quanto à convocação ............................................................................. 43 2.5.3.2 Quanto ao quorum de deliberação .......................................................... 44 2.6 Do conselho fiscal ......................................................................................... 45 2.7 Da extinção do condomínio ........................................................................... 45
ix
A RESPONSABILIDADE CIVIL E O CONDOMÍNIO EDILÍCIO ......................... 47
3.1. INTRODUÇÃO ............................................................................................. 47 3.2. RESPONSABILIDADE CIVIL ....................................................................... 48 3.2.1. Responsabilidade civil quanto ao fato gerador .......................................... 48 3.2.2. Responsabilidade civil em relação ao agente ........................................... 49 3.2.3. Responsabilidade civil quanto ao seu fundamento ................................... 49 3.2.3.1 Responsabilidade subjetiva ..................................................................... 50 3.2.3.2 Responsabilidade objetiva ...................................................................... 52 3.3. REPARAÇÃO DO DANO ............................................................................. 53 3.4. RESPONSABILIDADE CIVIL DO CONDOMÍNIO ........................................ 54 3.4.1 Responsabilidade civil do condomínio edilício por coisas lançadas ........... 54 3.4.2 Responsabilidade civil do condomínio edilício por furto na garagem ......... 58
CONSIDERAÇÕES FINAIS ................................................................................ 65
REFERÊNCIAS DAS FONTES CITADAS ......................................................... 70
REFERÊNCIAS LEGISLATIVAS ....................................................................... 76
RESUMO
Esta Obra Acadêmica de Conclusão de Curso foi formulada sob a
perspectiva normativa, doutrinária e jurisprudencial, com o objetivo de abordar a
responsabilidade do Condomínio Edilício para com danos ocasionados a
condôminos e até mesmo terceiros dentro de seus limites, passando pelas
características da responsabilidade civil, analisando a expressa determinação
legal do dever de indenizar, as construções doutrinárias e jurisprudenciais que
servem como supedâneo à aplicação do instituto no que toca os Condomínios
Edilícios. Através de uma análise clara e objetiva das principais características
deste tipo de propriedade, do desenvolvimento da legislação brasileira a respeito
dos Condomínios Edilícios, pretende-se demonstrar ao leitor os atos que causam
danos aos condôminos ou a terceiros e que pode ser imputada a
responsabilidade ao condomínio, sendo suscetíveis de ressarcimento. Enfim,
pretende-se demonstrar a ligação existente entre a responsabilidade civil,
analisando as suas características, e a possibilidade de o condomínio ser
responsabilizados civilmente por danos causados dentro de seus limites devendo
destarte arcar com as despesas referentes à indenização.
INTRODUÇÃO
A presente Monografia tem como objeto a investigação acerca da
possibilidade de imputação da responsabilidade civil aos condomínios edilícios,
com o intuito de proporcionar ressarcimento aos condôminos e terceiros por
danos sofridos dentro dos limites do Condomínio Edilício.
O seu objetivo institucional é a produção de Monografia para a
obtenção de título de Bacharel em Direito pela Universidade do Vale do Itajaí –
UNIVALI.
Para tanto, principia–se, no Capítulo 1, tratando da evolução
histórica dos Condomínios Edilícios relatando acontecimentos históricos que
culminaram na construção de prédios divididos em andares, o do
desenvolvimento da legislação brasileira a respeito deste tipo de propriedade
suas modalidades e a aplicação do Código Civil nas relações condominiais.
No Capítulo 2, tratando da administração do Condomínio Edilício
será abordada a estruturação da Convenção, que regulamenta todas as normas
de convivência entre os condôminos e a forma de administrar o patrimônio
comum, bem como o Regimento Interno que é um documento que complementa a
Convenção, contendo regras minuciosas sobre o uso das coisas comuns, ou seja,
trata de questões específicas, que não refletem diretamente no funcionamento do
condomínio. Tratará também de delinar as funções do síndico e da assembléia de
condôminos como importante órgão que auxiliar aquele na administração do
condomínio.
Já no Capítulo 3 discutir-se-á a responsabilidade civil e o
Condomínio Edilício, demonstrando as características da responsabilidade civil
bem como suas modalidades, passando pela reparação do dano até se atingir a
responsabilidade civil do condomínio.
2
O presente Relatório de Pesquisa se encerra com as Considerações
Finais, nas quais são apresentados pontos conclusivos destacados, seguidos da
estimulação à continuidade dos estudos e das reflexões sobre a responsabilidade
civil e o Condomínio Edilício.
Para a presente monografia foram levantadas as seguintes
hipóteses:
O Condomínio pode ser responsabilizado civilmente por coisas
lançadas de um de seus apartamentos ou prédios.
O Condomínio pode ser responsabilizado civilmente por furto
ocorrido em uma de suas garagens ou de seu pátio.
Quanto à Metodologia empregada, registra-se que, na Fase de
Investigação1 foi utilizado o Método Indutivo2, na Fase de Tratamento de Dados o
Método Cartesiano3, e, o Relatório dos Resultados expresso na presente
Monografia é composto na base lógica Indutiva.
Nas diversas fases da Pesquisa, foram acionadas as Técnicas do
Referente4, da Categoria5, do Conceito Operacional6 e da Pesquisa Bibliográfica7.
1 “[...] momento no qual o Pesquisador busca e recolhe os dados, sob a moldura do Referente estabelecido [...]”. PASOLD, Cesar Luiz. Prática da pesquisa jurídica e metodologia da pesquisa jurídica, p. 101. 2 “[...] pesquisar e identificar as partes de um fenômeno e colecioná-las de modo a ter uma percepção ou conclusão geral [...]”. PASOLD, Cesar Luiz. Prática da pesquisa jurídica e metodologia da pesquisa jurídica, p. 104. 3 Sobre as quatro regras do Método Cartesiano (evidência, dividir, ordenar e avaliar) veja LEITE, Eduardo de oliveira. A monografia jurídica. 5. ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2001. p. 22-26. 4 “[...] explicitação prévia do(s) motivo(s), do(s) objetivo(s) e do produto desejado, delimitando o alcance temático e de abordagem para a atividade intelectual, especialmente para uma pesquisa.” PASOLD, Cesar Luiz. Prática da pesquisa jurídica e metodologia da pesquisa jurídica, p. 62. 5 “[...] palavra ou expressão estratégica à elaboração e/ou à expressão de uma idéia.” PASOLD, Cesar Luiz. Prática da pesquisa jurídica e metodologia da pesquisa jurídica, p. 31. 6 “[...] uma definição para uma palavra ou expressão, com o desejo de que tal definição seja aceita para os efeitos das idéias que expomos [...]”. PASOLD, Cesar Luiz. Prática da pesquisa jurídica e metodologia da pesquisa jurídica, p. 45. 7 “Técnica de investigação em livros, repertórios jurisprudenciais e coletâneas legais. PASOLD, Cesar Luiz. Prática da pesquisa jurídica e metodologia da pesquisa jurídica, p. 239.
Capítulo 1
CONDOMÍNIO EDILÍCIO: EVOLUÇÃO HISTÓRICA
1.1 CONSIDERAÇÕES INICIAIS
Com o tempo, o ser humano, passou a viver em sociedade, fixando-
se em moradias, fato que o trouxe, de certa forma, maior segurança, comodidade
e tranqüilidade.
Entrementes, a industrialização iniciou o chamado êxodo rural, e
grande parte da população rural passou a se deslocar para perto das indústrias,
formando assim as cidades. Estes núcleos urbanos passaram por arrocho
populacional e econômico de modo que se tornou cada vez mais penoso e
oneroso a construção de moradias individuais, o que forçou a verticalização das
residências, e como solução e barateamento destas moradias, foram aparecendo
os apartamentos em edifício coletivo8.
Neste sentido Frederico Henrique Viegas de Lima9:
A partir de 1.820, coincidindo com a industrialização européia, iniciam as edificações com mais de dois pavimentos em planos horizontais e com elas a formação de núcleos urbanos, os chamados Coketowns. A concentração populacional nas cidades gerou uma elevação no preço dos imóveis urbanos permitindo a utilização da propriedade horizontal como maneira de baratear a habitação.
Como aponta Andréa Jácomo Balestra de Araújo10, outro fator que
8 LIMA, Frederico Henrique Viegas de. Direito imobiliário registral na perspectiva civil-constitucional, p. 15. 9 LIMA, Frederico Henrique Viegas de. Direito imobiliário registral na perspectiva civil-constitucional, p. 15.
4
corroborou para as instituições de prédios verticais, foi a segunda grande guerra,
que destruiu cidades inteiras, pondo abaixo vários prédios, diminuindo
consideravelmente o número de habitações.
Entretanto, muito antes disso já havia noticia da construção de
prédios divididos por andares em Roma, e em cidades da Idade Média, como bem
demonstra Silvio de Salvo Venosa11:
Do ponto de vista sociológico, há notícia de casas construídas por andares em Roma, bem como em cidades da Idade Média. Antes mesmo de Roma, já havia traços dessa propriedade entre os sumérios. O problema, no entanto, ganha contornos jurídicos mais nítidos no século XX.
Para complementar a lição de Venosa pode-se destacar os
apontamentos de Marco Antonio Innocenti12:
A partir do início do século XX, especialmente após o término da Segunda Guerra Mundial, a chamada crise habitacional tomou-se protagonista dos mais sérios problemas enfrentados nas grandes cidades, os quais foram buscar no condomínio em planos horizontais a solução, o que exigiu conceituação dogmática dessa sui generis forma de propriedade, em que o conjunto dos deveres impostos àqueles a que a ela estão sujeitos, rompe, pelas limitações impostas em razão da sua própria natureza coletiva, a tradicional conceituação da propriedade, ascendendo em importância as teorias que subordinam o domínio, em função do bem-estar social, às contingências que conjugam, a um só tempo, propriedade privada e compartilhada.
Outrossim, é relatado pelo mesmo autor13 que “um grande incêndio
10 ARAÚJO, Andréa Jácomo Balestra de. Protesto de cota condominial: análise da evolução condomínio edilício no Brasil à partir da lei 4.591 de 16/12/1964; alterações impostas pelo Código Civil Brasileiro de 2.002 e a possibilidade do protesto da cota condominial frente à Lei 9.492/97.Disponível em <http://www.protestodetitulosbr.com.br/cota_condominial_palestra. htm>. 11 VENOSA, Silvio de Salvo. Direito civil: direitos reais, p. 362. 12 INNOCENTI, Marco Antonio. Condomínio edilício: limitação do direito de propriedade e regime jurídico das sanções à luz do novo Código Civil. Disponível em: <http://www.innocenti.com.br/materia.aspx?id=3454>. 13 INNOCENTI, Marco Antonio. Condomínio edilício: limitação do direito de propriedade e regime jurídico das sanções à luz do novo Código Civil. Disponível em: <http://www.innocenti.com.br/materia.aspx?id=3454>.
5
na França, em 1720, consumiu parte da Bretanha, o que levou os habitantes a
reordenarem o espaço e adotarem, com certa espontaneidade, edifícios com três
ou quatro andares, usados com autonomia”.
No entanto, em que pese estes fatos serem anteriores aos maiores
monumentos legislativos civilistas, como o Código de Napoleão, o Código Italiano
de 1865 ou o Código Alemão de 1896, estes nada previam em relação ao tema,
apesar de sua alta complexidade.
É de se ver, outrossim, que as construções de prédios verticais não
ficam restritas as grandes cidades, sendo perceptíveis em cidades menores,
mesmo naquelas de pequeno porte, como lembra Silvio de Salvo Venosa14:
A pressão populacional, o preço do solo urbano e as modernas
técnicas da construção civil fazem com que na atualidade os
edifícios de planos superpostos desenhem o perfil das cidades em
todo o mundo. O fenômeno já não fica restrito a megalópoles, mas
hoje está presente em cidades de médio e ate pequeno porte.
Além disso, o crescimento das cidades e a maior ocupação das
pessoas diminuem cada vez mais o tempo para o lazer, afastando a população
das antigas formas de entretenimento, prendendo-as em seus lares. Sendo
assim, hodiernamente, as pessoas procuram estabelecer suas residências em
prédios, que são cada vez maiores, os quais, mesmo sendo precipuamente
residenciais, oferecem um gama enorme de produtos e serviços, como demonstra
Marcia Helena Rouxinol Fernandes15:
Com o agigantamento das cidades e a explosão demográfica, verifica-se uma crescente atividade na construção civil, em busca do aperfeiçoamento qualitativo, erguendo prédios cada vez mais altos e mais completos e com um número maior de unidades autônomas, facultando aos seus moradores toda a gama de serviços.
14 VENOSA, Silvio de Salvo. Direito civil: direitos reais, p. 361-362. 15 FERNANDES, Marcia Helena Rouxinol. Da personificação do condomínio edilício. Disponível em: <http://www.uj.com.br/Publicacoes/Doutrinas/default.asp?action=doutrina&iddoutrina= 2605>.
6
Neste passo, todos os fatores históricos acima destacados como
industrialização, êxodo rural, crescimento das cidades, explosão demográfica,
preço do solo urbano e as modernas técnicas da construção civil também
refletiram no Brasil, forçando, aqui também, as construções de prédios verticais.
1.2 DESENVOLVIMENTO DA LEGISLAÇÃO BRASILEIRA A RESPEITO DOS
CONDOMÍNIOS EDILÍCIOS
Não obstante a existência antiga de prédios em planos horizontais
divididos em andares ou compartimentos usados com autonomia, a
regulamentação a respeito do tema demorou a ser editada.
Nota-se que referente “ao período anterior a 1808, não há um
registro sistemático, no Brasil, dos atos normativos que regiam a vida na Colônia,
uma vez que os registros oficiais se encontravam em Portugal, aplicando-se ao
Brasil as normas jurídicas gerais portuguesas e as específicas de administração
da Colônia16”.
No ordenamento jurídico brasileiro, a primeira notícia que se tem
sobre o condomínio está nas Ordenações Filipinas, legislação oriunda de
Portugal, que foi aplicada no Brasil. Destarte, a primeira regulação acerca do
tema está no Livro 1, Título 68, parágrafo 3417, das Ordenações Filipinas de
1.603, quando fazia a seguinte previsão:
E se huma casa for de dous senhorios, de maneira que de hum delles seja o sótão, o de outro o sobrado, não poderá aquelle, cujo for o sobrado, fazer janella sobre o portal daquelle cujo for o sotão, ou logea, nem outro edificio algum.
Assim, após a independência, o Brasil passou a editar seus próprios
atos normativos, compondo seu próprio ordenamento jurídico e inovando-o
16 MARTINS FILHO, Ives Gandra da Silva. O ordenamento jurídico brasileiro. Revista Jurídica Virtual, nº 03, de julho de 1.999. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/revista/ Rev _03/ordenamento%20jur%20brasil.htm>. 17 ALMEIDA. Cândido Mendes de Almeida. Ordenações Filipinas, vols. 1 a 5. Rio de Janeiro, 1870.
7
conforme as necessidades da sociedade.
Contudo, a primeira manifestação legislativa acerca das edificações
horizontais aparece com o Decreto-Lei 5.481 de 25 de julho de 192818, que foi
alterado posteriormente pelo Decreto-Lei 5.234 de 08 de fevereiro de 194319 e
pela Lei n. 285 de 05 de julho de 194820.
Essas legislações, em que pese insuficientes, regulamentaram por
muito tempo as questões referentes ao condomínio edilício, como pondera
Consuelo Cristina Viali De Paoli21:
A redação do texto legal inicial, todavia, era insatisfatória, pois que a incidência legal era limitativa ao número de pavimentos dos edifícios, ao tipo de construção, etc. Mas, doutra banda, revestiu-se de certa importância, porquanto buscou traçar um rumo para o instituto da propriedade horizontal, já que o nosso direito, então codificado em 1916, sequer aventou sobre a matéria, de sorte que os primeiros prédios regiam-se pelos usos e costumes, e pelas disposições análogas do condomínio tradicional.
Os referidos diplomas tratavam da propriedade horizontal como um
todo, não disciplinando a instituição do condomínio. Neste passo, a questão do
sistema condominial foi melhor tratada em 1964, por ocasião da Lei nº 4.591, de
16 de dezembro de 196422, que veio para regulamentar essa modalidade de
propriedade.
O Artigo 7º da lei n. 4.591 de 16 de dezembro de 1964 impunha que
a instituição do condomínio por unidades autônomas, haveria de dar-se por meio
de atos entre vivos ou por testamento, sendo imprescindível a inscrição no
18 BRASIL. Decreto-Lei n. 5.481 de 25 de julho de 1928. Dispõe sobre a alienação parcial dos edifícios de mais de cinco andares e dá outras providencias. 19 BRASIL. Decreto-Lei n. 5.234 de 08 de fevereiro de 1943. Altera o Decreto nº 5.481, de 25 de junho de 1928. 20 BRASIL. Lei n. 285 de 05 de julho de 1948. Modifica a redação do Artigo 1º do Decreto nº 5.481, de 25 de junho de 1928, e revoga o Decreto-lei número 5.234, de 08 de fevereiro de 1943. 21 DE PAOLI, Consuelo Cristina Viali. O condomínio edilício. novas regras (?). Disponível em: <http://jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=4816>. 22 BRASIL. Lei n. 4.591, de 16 de dezembro de 1964. Dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias.
8
registro de Imóveis, nos seguintes termos:
Art. 7º. O condomínio por unidades autônomas instituir-se-á por ato entre vivos ou por testamento, com inscrição obrigatória no Registro de Imóvel, dele constando; a individualização de cada unidade, sua identificação e discriminação, bem como a fração ideal sobre o terreno e partes comuns, atribuída a cada unidade, dispensando-se a descrição interna da unidade.
Ressalte-se que somente após o registro da instituição do
condomínio no Ofício Imobiliário é que a unidade autônoma passa a ter vida
própria.
O Decreto n. 55.815 de 08 de março de 196523, é o diploma que
regulamentou as normas para a escrituração dos registros criados pela Lei n.
4.591, de 16 de dezembro de 1964, no Registro Geral de Imóveis.
A Lei n. 4.591 de 16 de dezembro de 1964 trouxe inúmeras
alterações no regramento do condomínio edilício. As principais alterações são
apontadas por Carlos Roberto Gonçalves24:
a) compõem-se a lei de dois títulos, cuidando o primeiro do condomínio e o segundo das incorporações; b) permitiu o condomínio em prédios de um pavimento; c) ao determinar, no parágrafo único do art. 4º, que o adquirente responde pelos débitos do alienante, atribuiu o caráter propter rem a estas obrigações; d) estabeleceu a obrigatoriedade da existência de uma convenção de condomínio e de um regulamento; e) determinou que a representação do condomínio fosse feita pelo síndico; f) cuidou das incorporações na segunda parte, visando impedir que o incorporador cause prejuízo aos condôminos, especialmente proibindo reajuste de preços, se não convencionado expressamente.
Por fim é de se destacar que a Lei n. 10.406 de 10 de janeiro de
23 BRASIL. Decreto n. 55.815 de 08 de março de 1965. Estabelece normas para a escrituração dos registros criados pela Lei numero 4.591, de 16 de dezembro de 1964, que dispõe sobre Condomínio e Incorporações Imobiliárias, no Registro Geral de Imóveis. 24 GONÇALVES, Carlos Roberto. Direitos das coisas, p. 189.
9
200225, atual Código Civil, incorporou ao seu texto inúmeras disposições das
legislações históricas anteriormente mencionadas, como afirma Andréa Jácomo
Balestra de Araújo26:
O Código Civil de 2002 incorporou ao seu texto inúmeras disposições historicamente reservadas para a legislação especial, citada anteriormente. Determina o registro da Convenção, que reúne o conjunto de normas que rege o condomínio, regulamenta direitos e obrigações recíprocas dos condôminos, estabelecendo o “modus vivendi” deles no condomínio.
Assim o Código Civil passa a disciplinar o condomínio edilício,
revogando, a Lei n. 4.591 de 16 de dezembro de 1964.
1.3 DAS MODALIDADES DE CONDOMÍNIO
Não há que se confundir o condomínio edilício, ora em comento,
com o simples condomínio, o primeiro é complexo nele podendo haver partes que
são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos
condôminos.
Já condomínio geral é o direito real de propriedade, exercido
simultaneamente e conjuntamente por duas ou mais pessoas, sobre uma mesma
coisa. Sobre o condomínio podemos analisar a lição de Clóvis Beviláqua27:
Condomínio, ou compropriedade, é o direito de propriedade, exercido por mais de uma pessoa, conjuntamente, sobre uma coisa, cabendo a cada uma o mesmo poder jurídico, idealmente na totalidade e nas mínimas partes da coisa.
25 BRASIL. Código Civil. Lei n. 10406 de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. 26 ARAÚJO, Andréa Jácomo Balestra de. Protesto de cota condominial: análise da evolução condomínio edilício no Brasil à partir da lei 4.591 de 16/12/1964; alterações impostas pelo Código Civil Brasileiro de 2.002 e a possibilidade do protesto da cota condominial frente à Lei 9.492/97.Disponível em <http://www.protestodetitulosbr.com.br/cota_condominial_palestra.htm>. 27 BEVILÁQUA, Clóvis. Direito das coisas, p. 301.
10
Darcy Bessone28 exemplifica o conceito afirmando que "uma só coisa
pertence a várias pessoas, vale dizer, verificam-se a unidade objetiva e a
pluralidade subjetiva. (...) Há uma pluralidade de sujeitos”.
Percebe-se, deste modo, que o conceito de condomínio está
também inserido dentro do conceito de condomínio edilício, ao menos no que se
refere às unidades comuns. Neste sentido é a conclusão de Fernanda Brasil29:
Dessa forma, fácil se denotar que a idéia de condomínio tradicional está também inserida no conceito de condomínio edilício, uma vez que este é formado pelo domínio exclusivo do proprietário da unidade autônoma, a qual se encontra necessariamente vinculada às partes comuns do edifício, quando se vislumbra a noção de condomínio tradicional.
É de se ver também, que o Código Civil menciona a existência de
outro tipo de condomínio, o necessário, que também é diverso do condomínio
edilício.
Como aponta Rodrigo Pereira Cuano30 “condomínio necessário é o
que a lei estabelece em relação a certos bens cuja divisão deve ser
permanentemente mantida”.
O condomínio necessário, segundo Orlando Gomes31 “verifica-se em
relação às paredes, cercas valas, muros divisórios e às pastagens. Também
ocorre em certas situações criadas pela comistão, confusão e adjunção”.
Destarte, o Código Civil faz, dentro da técnica moderna sobre o
assunto, a separação aqui demonstrada, abrindo três capítulos distintos, um
destinado ao condomínio em geral, outro tratando de condomínio necessário, e
outro ainda para regular o condomínio em edifício.
28 BESSONE, Darcy. Direitos reais, p. 231. 29 BRASIL, Fernanda. Contornos do condomínio edilício no novo Código Civil e o regime jurídico da propriedade imóvel no Brasil: do descobrimento ao Código Civil de 2002. Disponível em: <http://www.oboulo.com/contornos-do-condominio-edificio-no-novo-codigo-civil-e-o-56009.html>. 30 CUANO, Rodrigo Pereira. Condomínio. Disponível em: <http://www.universojuridico.com.br/ publicacoes/doutrinas/default.asp?action=doutrina&iddoutrina=872>. 31 GOMES, Orlando. Direito reais, p. 219.
11
1.3.1 Do condomínio pro diviso e pro indiviso
Quanto à forma ou modo de ser, a comunhão pode ser pro diviso e
pro indiviso.
Na pro diviso a comunhão existe de direito, mas não de fato, uma
vez que cada condômino já se localiza numa parte certa e determinada da coisa,
ou nas palavras de Carlos Roberto Gonçalves32:
No condomínio pro diviso, apesar da comunhão de direito, há mera aparência de condomínio, porque cada condômino encontra-se localizado em parte certa e determinada da coisa, agindo como dono exclusivo da porção ocupada.
Já no tocante à comunhão pro indiviso, ela existe de fato e de
direito, pois todos os condôminos são proprietários conjuntamente e
simultaneamente de determinada gleba.
Sobre comunhão pro indiviso , ensina Silvio de Salvo Venosa33:
Na comunhão pro indiviso, a indivisibilidade é de direito e de fato. A propriedade é exercida em comum, sob a égide das quotas ideais. O fenômeno é mais correntio nos imóveis, mas também possível nos móveis.
No condomínio edilício estas comunhões são facilmente
visualizadas, onde os apartamentos seriam as partes pro diviso, e as áreas
comuns a pro indiviso, haja vista que a propriedade é exercida em comum pelos
condôminos.
1.4 CONDOMÍNIO EDILÍCIO CÓDIGO CIVIL
Neste contexto, o Código Civil reservou os Artigos 1.331 a 1.358
para tratar do condomínio edilício. Na atual sistemática do código o condomínio
edilício não existe somente nas edificações, mas também no conjunto de
32 GONÇALVES, Carlos Roberto. Direitos das coisas, p. 179. 33 VENOSA, Silvio de Salvo. Direito civil: direitos reais, p. 346.
12
edificações, independentemente do número de pavimentos que o compõem,
exigindo somente que existam várias unidades autônomas, não importando o
número de peças e a sua destinação, que pode ser residencial ou comercial34.
Assim, o Código Civil, como se observa da redação do Artigo 1.332
impõe que, para a instituição do condomínio edilício, este deve dar-se por atos
entre vivos ou por testamento, exigindo ainda a inscrição no registro de Imóveis:
Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:
I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;
II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;
III - o fim a que as unidades se destinam.
Note-se que o Artigo 1.332 do Código Civil discriminou melhor o que
deve constar do ato de constituição do condomínio edilício, pois ao passo que o
Artigo 7º da lei n. 4.591 de 16 de dezembro de 1964 exigia “a individualização de
cada unidade, sua identificação e discriminação, bem como a fração ideal sobre o
terreno e partes comuns, atribuída a cada unidade, dispensando-se a descrição
interna da unidade” o Código Civil pede “a discriminação e individualização das
unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes
comuns; a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente
ao terreno e partes comuns; e o fim a que as unidades se destinam”.
Com relação à exigibilidade de registro, a jurisprudência vem
admitindo a validade das convenções condominiais, ainda que não registradas.
Aliás, esse é o entendimento o Superior Tribunal de Justiça35, consoante seguinte
34 ARAÚJO, Andréa Jácomo Balestra de. Protesto de cota condominial: análise da evolução condomínio edilício no Brasil à partir da lei 4.591 de 16/12/1964; alterações impostas pelo Código Civil Brasileiro de 2.002 e a possibilidade do protesto da cota condominial frente à Lei 9.492/97.Disponível em <http://www.protestodetitulosbr.com.br/cota_condominial_palestra.htm>. 35 BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. AgRg no Ag 496575/RS. Rel. Ministro Humberto Gomes de Barros, j. 26 out. 2006.
13
aresto:
CONDOMÍNIO. CONVENÇÃO. AUSÊNCIA DE REGISTRO. MULTA. CDC. INAPLICABILIDADE.
- A convenção de condomínio ainda que não registrada regula a relação entre as partes, sujeitando-as ao cumprimento das obrigações acordadas.
- O Código de Defesa do Consumidor não é aplicável no que se refere à multa pelo atraso no pagamento de aluguéis e de quotas condominiais. (grifou-se)
No que tange à propriedade das edificações no condomínio edilício o
código é claro ao mencionar em seu Artigo 1.331 que existem duas partes
distintas em relação a cada condômino, uma que seria a unidade autônoma e
individualizada com propriedade exclusiva de cada condômino, e outra que seria
as partes de uso de todos, ou seja, as partes que são de propriedade comum dos
condôminos.
Vejamos a redação do caput do Artigo 1.331 do Código Civil:
Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.
Deste modo o condomínio edilício caracteriza-se pela existência de
duas propriedades, uma comum ou indivisa e outra propriedade exclusiva ou
divisa, ou nas palavras de Carlos Roberto Gonçalves36:
Caracteriza-se o condomínio edilício pela apresentação de uma propriedade comum ao lado de uma propriedade privativa. Cada condômino é titular, com exclusividade, da unidade autônoma (apartamento, escritório, sala, loja, sobreloja, garagem) e titular de partes ideais das áreas comuns (terreno, estrutura do prédio, telhado, rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, calefação e refrigeração central, contadores de acesso às unidades autônomas e ao logradouro público etc.) (CC, art. 1.331).
36 GONÇALVES, Carlos Roberto. Direitos das coisas, p. 189-190.
14
Quanto à propriedade privativa, onde cada condômino é titular, com
exclusividade, da sua unidade autônoma destaca-se o rol exemplificativo do
parágrafo 1º do Artigo 1.331 do Código Civil:
Art. 1.331. (...)
§ 1º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários.
Já o parágrafo 2º do mencionado Artigo exemplifica as áreas
comuns aos condôminos:
Art. 1.331. (...)
§ 2º O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.
Por fim, destaca-se que, por força do disposto no parágrafo 4º do
Artigo 1.331 do Código Civil, nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do
acesso ao logradouro público, visto que se tal fato fosse permitido, acabaria por
encravar a unidade, o que a tornaria inútil.
1.5 ASPECTOS TERMINOLÓGICOS DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO
Silvio de Salvo Venosa37 comenta o imbróglio a respeito do
condomínio edilício:
Nenhuma outra modalidade de propriedade tenha talvez levantado maior riqueza de problemas jurídicos e sociais do que a denominada propriedade horizontal, propriedade em planos horizontais ou propriedade em edifícios. A começar por sua
37 VENOSA, Silvio de Salvo. Direito civil: direitos reais, p. 361.
15
denominação.
Sendo assim, a doutrina não é pacífica acerca da denominação
dessa modalidade de propriedade. Dentre os termos mais comuns encontrados
na doutrina e até mesmo nos ordenamentos jurídicos mundos afora são:
condomínio sui generis, condomínio por andares, propriedade horizontal,
propriedade em planos horizontais, e condomínio edilício. No início propriedade
horizontal era o termo mais usado, como aponta Silvio de Salvo Venosa38:
De todas as denominações, vinha-se consagrando no país e no estrangeiro a propriedade horizontal, embora não isenta de críticas, pois nem sempre esse condomínio rege apenas propriedades em edifícios, com planos horizontais superpostos (a denominação refere-se a esse fenômeno). Esta última também a denominação consagrada na Espanha, Portugal e Argentina.
O Código Civil brasileiro adotou a denominação condomínio edilício,
reservando os Artigos 1.331 a 1.358 para regulamentar a matéria.
1.6 NATUREZA JURÍDICA
As divergências acerca da denominação e conceituação do
condomínio edilício derivam da complexidade de sua natureza. Marco Antonio
Innocenti39 aponta que a dificuldade para definir a natureza jurídica do condomínio
edilício mora na impossibilidade de enquadrá-lo tanto na propriedade privada
como propriedade coletiva:
A razão principal que vem dificultando até hoje o alcance da natureza jurídica do condomínio edilício está, justamente, na impossibilidade de enquadrá-lo quer como propriedade privada quer como propriedade coletiva, porque nessa especial forma de domínio, em que ambas se justapõem e não conseguem se extremar, não existe nem propriedade privada nem condomínio, mas as duas coisas ao mesmo tempo, ou um novo direito real,
38 VENOSA, Silvio de Salvo. Direito civil: direitos reais, p. 361. 39 INNOCENTI, Marco Antonio. Condomínio edilício: limitação do direito de propriedade e regime jurídico das sanções à luz do novo Código Civil. Disponível em: <http://www.innocenti.com.br/materia.aspx?id=3454>.
16
que compreende desafios ainda não desbravados por inteiro, já que não se pode negar a existência, no tocante à unidade autônoma, de propriedade privada, nem da propriedade coletiva, no tocante às áreas de uso coletivo.
Segundo Caio Mário da Silva Pereira40, o condomínio edilício, sob a
denominação de condomínio especial ou instituto da propriedade horizontal, prevê
uma idéia de propriedade, e, ainda, uma idéia de condomínio.
Propriedade individual, exclusiva, sobre a unidade autônoma, subordinada embora a sérias restrições (o que não é estranho ao conceito do domínio tradicional). (...) Condomínio sobre o solo, sobre os elevadores do edifício, sobre a caixa-d’água, sobre o saguão da entrada, sobre as partes enfim que interessam ao prédio como unidade arquitetônica. (...) A nosso ver há uma compropriedade e uma propriedade individual, que vivem juntas.
Destarte percebe-se a existência de dois direitos reais. O direito de
propriedade da unidade autônoma de um lado, em que o direito de usar, gozar é
mais amplo, e o condomínio efetivamente do outro.
É esse o entendimento de Mário Pazutti Mezzari41, que afirma ser o
instituto da propriedade horizontal:
Uma forma de parcelamento da propriedade, onde coexistem compartimentos autônomos, de propriedade exclusiva, com compartimentos destinados ao uso comum de quantos sejam os proprietários daqueles. (...). Trata-se de direito novo, híbrido na sua origem, mas com identidade perfeitamente determinada.
Neste contexto, várias são as correntes que buscam delinear a
natureza jurídica do instituto ora em análise. Carlos Alberto Dabus Maluf42 ponta a
existência de pelo menos cinco:
Em primeiro lugar surge a teoria denominada acéfala que nega a existência de verdadeira propriedade nessa forma de condomínio.
40 Pereira, Caio Mario da Silva. Condomínio e incorporações, p. 90. 41 MEZZARI, Mario Pazutti. Condomínio e incorporação no registro de imóveis, p. 41. 42 MALUF, Carlos Alberto Dabus. O condomínio edilício no novo Código Civil. Disponível em: <http://www.mp.sp.gov.br/portal/page/portal/cao_consumidor/doutrinas/O%20Condom%C3%ADnio%20ed%C3%ADlicio%20no%20novo%20C%C3%B3digo%20Civil.mht>.
17
Em segundo lugar, temos o ponto de vista do direito francês que inclui tais relações jurídicas no capítulo das servidões. Já para o legislador alemão, estas relações jurídicas são compendiadas na parte relativa ao direito de superfície. Para outros, ainda, ocorre a existência de pessoa coletiva ou jurídica, proveniente da reunião dos vários proprietários, teoria que veio a ser transição para outra, a da sociedade ou associação de fato. A doutrina mais aceita para o condomínio edilício prefere ver uma comunidade de direito, de que são titulares várias pessoas, incidindo sobre o mesmo objeto.
Consoante o entendimento de Silvio de Salvo Venosa43 “essa
comunidade condominial de natureza real dúplice não pode ser considerada
simplesmente pessoa jurídica, pois de fato faltam-lhes vários requisitos, (...)”.
Sendo assim o mencionado autor prefere ensinar que o condomínio edilício
possui personalidade anômala.
Carlos Roberto Gonçalves44 decreta que “o condomínio não tem
personalidade jurídica”. Mas faz a ressalva que o condomínio está legitimado a
atuar em juízo, ativa e passivamente, sendo representado pelo síndico, conforme
disposto no Artigo 12 inciso IX do Código de Processo Civil45.
Art. 12. Serão representados em juízo ativa e passivamente:
(...)
IX - o condomínio, pelo administrador ou pelo síndico.
Deste modo, conforme o mencionado autor, o condomínio está em
situação similar à do espólio e da massa falida.
1.7 DELIMITAÇÃO DO INSTITUTO
Na atual sistemática do ordenamento jurídico brasileiro, o
condomínio edilício compreende um imóvel, apurado em uma ou mais
43 VENOSA, Silvio de Salvo. Direito civil: direitos reais, p. 364. 44 GONÇALVES, Carlos Roberto. Direitos das coisas, p. 190. 45 BRASIL. Código de Processo Civil. Lei n. 5.869 de 11 de janeiro de 1973. Institui o Código de Processo Civil.
18
edificações, que poderá ser originário da constituição de outros imóveis, com
denominação específica de incorporação, desde que devidamente instituído de
conformidade com as condições assinaladas pelo Código Civil.
O código é enfático ao dispor que pode haver, em edificações,
partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos
condôminos.
Neste contexto, conforme aponta, Consuelo Cristina Viali De Paoli46:
Fundar-se-á, (...), a constituição da propriedade dita compartilhada, havida entre parte exclusiva e parte comum, com o que as primeiras, à razão de sua discriminação e individuação em relação ao conjunto, poderão ser livremente alienadas e gravadas por seus proprietários, o que equivale dizer, sem necessidade de anuência dos demais condôminos. As partes mantidas em comunhão, por sua vez, reputam-se indivisíveis, e não podem ser alienadas com distinção, pois que consideradas agregadas a todas as partes exclusivas desse conjunto.
Acerca da possibilidade de os condôminos disporem da propriedade
exclusiva e das partes que são propriedade comum leciona Silvio de Salvo
Venosa47:
O direito de propriedade da unidade autônoma, em que o ius
utendi, fruendi et abutendi é o mais amplo possível, como na propriedade em geral, sofre restrições de vizinhança impostas pela convivência material da coisa, em planos horizontais. Não se distingue muito do direito de propriedade ortodoxo que também sofre restrições de uso e gozo, tendo em vista os direitos de vizinhança em geral, as normas edilícias e os princípios do abuso de direito. O direito de usar da unidade autônoma encontra limites apenas nos princípios de ordem natural de vizinhança, de um lado, e de outro nos ordenamentos particulares do condomínio. À margem desse direito, em quase tudo igual à propriedade exclusiva individual, coloca-se, portanto, a disciplina dirigida às partes comuns do edifício. Nesse aspecto, existe efetivamente
46 DE PAOLI, Consuelo Cristina Viali. O condomínio edilício. novas regras (?). Disponível em: <http://jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=4816>. 47 VENOSA, Silvio de Salvo. Direito civil: direitos reais, p. 363.
19
condomínio. Os titulares de unidades condominiais são comproprietários de fração ideal de terreno e das partes de uso comum.
De acordo com Caio Mário da Silva Pereira48, temos condomínio "(...)
quando a mesma coisa pertence a mais de uma pessoa, cabendo a cada uma
delas igual direito, idealmente, sobre o todo e cada uma das partes (...)".
Assim, o imóvel é fracionado, originando imóveis distintos e
autônomos que ficam vinculados às partes de uso e propriedade comum de todos
os proprietários dos imóveis singulares.
1.7.1 Das unidades autônomas
As unidades autônomas são as unidades individualizadas dentro do
condomínio, é de propriedade privativa, onde cada condômino é titular, exercendo
com exclusividade seus poderes inerentes à propriedade.
Denota-se que as partes suscetíveis de utilização independente,
podem ser desde apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou até mesmo
abrigos para veículos, portanto, a destinação é irrelevante para se determinar se a
parte é autônoma ou comum.
É de se ressaltar que os poderes do proprietário se assemelham em
muito com o direito de propriedade, sofrendo, deste modo restrições quanto ao
uso e ao gozo, devendo sempre ser observado os direitos de vizinhança em geral,
além das normas edilícias e os princípios do abuso de direito.
É inegável que até mesmo o uso normal da propriedade, sobretudo
em condomínio edilício, pode trazer desconforto para os moradores dos prédios
vizinho, mas a tolerância é medida que se impõe principalmente no que diz
respeito a esse tipo de propriedade, devendo um vizinho sujeitar-se à vontade
alheia, dada as proximidade das paredes. O que deve ser impedido é a anomalia
no uso da propriedade. 48 PEREIRA, Caio Mario da Silva. Condomínio e incorporações, p. 90.
20
Acerca do tema destaca-se a opinião de Marco Antônio Innocenti49:
O que não se tolera é o uso anormal da propriedade, pois o abuso desse direito é refreado pelo próprio direito de propriedade que assiste ao vizinho, que, como visto, o limita. Assim ocorre quando do uso nocivo da propriedade, que causa transtornos não apenas ao vizinho da unidade autônoma contígua, como de resto a todos os demais condôminos.
Por fim, cumpre destacar que as partes autônomas podendo ser
alienadas e gravadas (dadas em garantia, serem penhoradas, hipotecadas etc)
livremente por seus proprietários, conforme permissão do Artigo 1.331 parágrafo
1º do Código Civil, em sua parte final.
1.7.1.1 Questões acerca das garagens
Um ponto que comumente geram controvérsias no condomínio
edilício são as questões relativas aos abrigos para veículos. Sobre estas unidades
Consuelo Cristina Viali De Paoli50 aponta que urge tratá-las sob três facetas:
1. À considerar-se unidade autônoma, impende fração ideal correlata no solo e nas partes comuns da edificação, sujeitando-se às normas de uma propriedade exclusiva, assim com um apartamento, uma sala comercial. Perante o Registro de Imóveis, neste caso, a garagem constará de matrícula própria. Ressalvo o entendimento, nesse tocante, que a garagem constituída nos moldes de unidade autônoma, perfeitamente individuada e discriminada, conforme dita o mencionado parágrafo, poderá ser livremente alienada e gravada por seu proprietário, a ela não se aplicando a regra incerta no art. 1.338, do CC, segundo a qual, resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos, deverá preferir qualquer dos condôminos a estranhos e, entre todos, os possuidores. E a justificativa a essa assertiva, decorre da própria inadequação de redação do citado art. 1.338,
49 INNOCENTI, Marco Antonio. Condomínio edilício: limitação do direito de propriedade e regime jurídico das sanções à luz do novo Código Civil. Disponível em: <http://www.innocenti.com.br/materia.aspx?id=3454>. 50 DE PAOLI, Consuelo Cristina Viali. O condomínio edilício. novas regras (?). Disponível em: <http://jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=4816>.
21
porquanto, ao referir-se à "área" no abrigo para veículos, dá a subentender-se ao abrigo para veículos na acepção de área comum de todos os condôminos, o que igualmente não se aplica ao abrigo para veículos tomado na acepção de acessório de determinada unidade autônoma;
2. Todavia, a garagem, ou abrigo para veículos existente em uma edificação, pode comportar-se como área de uso comum de todos os condôminos, onde cada um tem direito sobre este espaço físico, considerado como um todo. No Registro Imobiliário, a área correspondente a este espaço será, de conformidade com os respectivos cálculos informativos da constituição do condomínio, lançada como área comum nas próprias matrículas das unidades autônomas, conjugada com as demais áreas comuns correspondentes;
3. Igualmente segue-se que o espaço destinado ao abrigo para veículos, delimitado ou não em boxes de estacionamento, poderá constituir-se em direito vinculado a determinadas unidades autônomas, como acessório. No Registro de Imóveis, então, esse direito, traduzido em determinado quantum de área, restará contido na matrícula da respectiva unidade autônoma que comportar um box na área destinada ao abrigo para veículos.
Assim se o abrigo para veículos corresponder a uma unidade
autônoma, perfeitamente individuada e discriminada, sujeitar-se-á às normas de
uma propriedade exclusiva e terá matrícula própria. A vantagem de se constituir a
garagem nos moldes de unidade autônoma, está na amplitude de poderes que o
proprietário sobre ela exercerá, podendo aliená-la e gravá-la livremente,
independente da vontade de qualquer outro condômino.
Entrementes, se as garagens não forem individualizadas e
constituídas em unidades autônomas, serão consideradas partes comuns, e
sofrerão maiores restrição, como impossibilidade de venda ou de que seja sobre
ela imposta algum gravame.
Por outro lado, o abrigo para veículos pode ser considerado como
parte acessória a unidade autônoma, e deste modo não sofrerá as limitações
referentes às unidades comuns, mas em contra partida não terá o proprietário a
amplitude de poderes que teria se tal unidade fosse constituída como autônoma.
22
Isso porque existe a regra do parágrafo 2º do Artigo 1.339 do Código Civil que
assim estabelece:
Art. 1.339. (...)
§ 2º É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembléia geral.
Destarte, se o condômino visa alienar a parte acessória, deve fazê-la
a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do
ato constitutivo do condomínio e se a ela não se opuser a respectiva assembléia
geral.
1.7.2 Das unidades comuns
No que tange as unidades comuns, estas não podem ser
individualizadas dentro do condomínio, por isso os condôminos exercem de fato a
co-propriedade sobre estas partes, sendo todos os condôminos titulares e
exercendo em conjunto os poderes inerentes à propriedade.
Consoante disposto no Artigo 1.331 parágrafo 2º o solo, a estrutura
do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e
eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns,
inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos
condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.
Assim, diversamente do que ocorre com as partes exclusivas, as
partes mantidas em comunhão, são indivisíveis, e não podem, destarte, serem
alienadas com distinção, pois são consideradas agregadas a todas as unidades
autônomas do condomínio.
É inegável que a unidade comum sofre limitação mais acentuadas
que as partes autônomas, dada a vedação quanto a alienação e divisão imposta
23
pelo Artigo 1.331 parágrafo 2º do Código Civil, em sua parte final.
1.8 DIREITOS E DEVERES DOS CONDÔMINOS
Para a convivência justa e pacífica no condomínio edilício forçoso é
conhecer o que a legislação estabelece a respeito. O Código Civil define em seu
Artigo 1.335 os direitos do condômino e no Artigo seguinte os deveres dos
moradores proprietários.
Deste modo, acerca dos direitos dos condôminos, dispõem o Artigo
1.335:
Art. 1.335. São direitos do condômino:
I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e
contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;
III - votar nas deliberações da assembléia e delas participar,
estando quite.
Se por um lado o Artigo 1.335 mostra quais são os direitos dos
condôminos, o Artigo 1.336 impõe a eles alguns deveres, quais sejam:
Art. 1.336. São deveres do condômino:
I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das
suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;
II - não realizar obras que comprometam a segurança da
edificação;
III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e
esquadrias externas;
IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação,
e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e
24
segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
§ 1º O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito
aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os
de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o
débito.
§ 2º O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres
estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato
constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a
cinco vezes o valor de suas contribuições mensais,
independentemente das perdas e danos que se apurarem; não
havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois
terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a
cobrança da multa.
Para garantir a aplicação do disposto nos Artigos 1.335 que delineia
os direitos dos condôminos e 1.336 o qual menciona os deveres dos
compossuidores, o Código Civil estabelece uma multa para o morador que não
cumpre com as obrigações estabelecidas nos mencionados dispositivos como se
depreende do Artigo 1.337:
Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre
reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio
poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos
restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao
quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas
condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração,
independentemente das perdas e danos que se apurem.
Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu
reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de
convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá
ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do
valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até
ulterior deliberação da assembléia.
Pelo exposto, é de fácil percepção que o código é bastante claro ao
25
discriminar os direitos e os deveres dos condôminos. Uma vez observadas
corretamente essas normas, o condômino pode usufruir tranqüilamente as
unidades do condomínio edilício, tirando proveito de tudo o que lhe é de direito,
sem nunca ultrapassar os limites, lembrando sempre de seus deveres.
Capítulo 2
DA ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO
2.1 DA CONVENÇÃO
Não obstante o Código Civil estabelecer as regras gerais para o
condomínio edilício, este além de observar o disposto no mencionado código
deve possuir um convenção, que regulamenta todas as normas de convivência
entre os condôminos e a forma de administrar o patrimônio comum.
Neste sentido é a lição de Caio Mário da Silva Pereira51:
(...) os problemas decorrentes da vizinhança próxima, a necessidade de regulamentar o comportamento dos que se utilizam dos apartamentos e usam as partes comuns, o resguardo do patrimônio coletivo, a imprescindibilidade de se coibir a conduta desrespeitosa aos direitos recíprocos dos co-proprietários, a desconformidade de padrões de educação destes, a conveniência de se estabelecer um regime harmônico de relações que elimine ou reduza ao mínimo as zonas de atritos implicam na instituição de um estatuto disciplinar das relações internas dos condôminos, ou convenção do condomínio.
Hugo Meira52 assim define a convenção:
A convenção condominial é um ato contratual, derivado da vontade de todos os condôminos que a subscrevem, além de constituir um ato normativo, sendo imposta a toda comunidade condominial.
A convenção deve observar o preceito do Artigo 1.333 do Código
51 PEREIRA, Caio Mario da Silva. Condomínio e incorporações, p. 123 52 MEIRA, Hugo. Convenção de condomínio. Disponível em: <http://www.hugomeira.com.br/ search/label/Condom%C3%ADnio>.
27
Civil:
Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.
Desta forma, como se infere da leitura do dispositivo acima
transcrito, a convenção, após a subscrição de pelo menos dois terços das frações
ideais torna-se obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades e também
para aqueles que tenham posse ou detenção.
2.1.1. Natureza jurídica
Pelo exposto, percebe-se que a convenção é um ato normativo, de
força obrigatória, mesmo para as partes que não as subscreveram.
Marco Antonio Innocenti53 assim define a natureza jurídica da
convenção condominial:
Declaração de vontade destinada à produção de efeitos, possui a convenção a força coercitiva que ultrapassa as pessoas que assinaram o instrumento de sua constituição, alcançando qualquer indivíduo que ingressar na esfera jurídica de irradiação dos seus efeitos, em caráter permanente ou temporário, razão pela qual não se ajuste a noção contratualista a designar-lhe a natureza jurídica, que mais se aproxima de ato-regra preconizado pela teoria das fontes de direito.
Segundo o mencionado autor, por ter força coercitiva mesmo para
as partes que não as subscreveram a convenção se afasta da noção de ato
contratual, em que pese alguns doutrinadores a definam como ato contratual
normativo. Carlos Roberto Gonçalves54 diz que a convenção “difere dos contratos
53 INNOCENTI, Marco Antonio. Condomínio edilício: limitação do direito de propriedade e regime jurídico das sanções à luz do novo Código Civil. Disponível em: <http://www.innocenti.com.br/materia.aspx?id=3454>. 54 GONÇALVES, Carlos Roberto. Direitos das coisas, p. 190.
28
em geral porque estes obrigam somente as partes contratantes, enquanto a
convenção sujeita todos os titulares de direitos sobre as unidades”, mas mesmo
assim a considera um ato contratual.
2.1.2 Oponibilidade erga omnes
O parágrafo único do Artigo 1.333 do Código Civil faz a ressalva de
que a convenção, para ter efeitos erga omnes deve ser levada a registro no
Registro de Imóveis:
Artigo 1.333. (...)
Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
É de se ressaltar que o ato de registro, tem como propósito dar
eficácia erga omnes à convenção celebrada, mas não significa dizer que as
partes que subscreveram não precisam respeitá-la, mesmo antes do registro, pois
entre elas já será válida. Aliás, é o que infere da leitura da Súmula 260 do
Superior Tribunal de Justiça:
Súmula 260 STJ: A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre condôminos.
Nesta esteira, denota-se que mesmo antes de levada a registro a
convenção condominial já tem validade, posto que intra pars, e o ato do registro
simplesmente dará eficácia erga omnes ao documento.
É de se ver que a convenção não fica restrita as partes que a
aprovaram, obrigando também os condôminos que não compareceram, além
daqueles que adquiriram ou ocuparam o imóvel depois de sua instituição, como
29
lembra Hugo Meira55:
A Convenção de Condomínio não obriga somente os condôminos que a assinaram, obrigará também os que não compareceram, os que adquiriram o imóvel depois de sua instituição e os eventuais futuros ocupantes do imóvel a qualquer título.
Destarte, sendo a convenção a lei básica do condomínio, todos
devem observá-la e respeitá-la.
2.1.3 Das especificações da convenção do condomínio
O Código Civil, em seu Artigo 1.334, menciona quais as cláusulas
que devem constar da convenção:
Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:
I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;
II - sua forma de administração;
III - a competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações;
IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;
V - o regimento interno.
§ 1º A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular.
§ 2º São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.
55 MEIRA, Hugo. Convenção de condomínio. Disponível em: <http://www.hugomeira.com.br/ search/label/Condom%C3%ADnio>.
30
Hugo Meira56 alarga ainda mais esse rol afirmando:
Mas, é importante observar que por força da lei, entre outras avenças, no mínimo, a Convenção de Condomínio deverá conter:
a) a discriminação das partes de propriedade exclusiva, e as de condomínio, com especificações das diferentes áreas;
b) destino das diferentes partes;
c) modo de usar as coisas e serviços comuns;
d) encargos, forma e proporção das contribuições dos condôminos para as despesas de custeio e para as extraordinárias;
e) modo de escolher o síndico e o Conselho Consultivo;
f) as atribuições do síndico, além das legais;
g) a definição da natureza gratuita ou remunerada de suas funções;
h) modo e o prazo de convocação das assembléias gerais dos condôminos;
i) quorum para os diversos tipos de votações;
j) a forma de contribuição para constituição de fundo de reserva;
k) a forma e o quorum para as alterações de convenção;
l) a forma e o quorum para a aprovação do regimento interno, quando não incluídos na própria convenção.
m) a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender as despesas ordinárias;
n) as extraordinárias do condomínio, sua forma de administração;
o) a competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações;
p) as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou
56 MEIRA, Hugo. Convenção de condomínio. Disponível em: <http://www.hugomeira.com.br/ search/label/Condom%C3%ADnio>.
31
possuidores; e o regimento interno.
Além das cláusulas impostas pelo Código Civil, facultativamente, a
convenção poderá também trazer outras regras, como aponta Consuelo Cristina
Viali De Paoli57:
Facultativamente, a convenção poderá também delinear outras regras que não as elencadas acima, tais como:
a) os direitos e deveres dos condôminos e dos sub-rogados nessa condição, a título de locatários ou possuidores;
b) a fixação do percentual de juros e multa que incorrerá o condômino em atraso com as contribuições devidas (art. 1.336, §1º);
c) a fixação do modo, tempo e lugar do cumprimento do dever de ciência e do exercício do direito de preferência, em relação ao estabelecido no art. 1.338;
d) a fixação da permissividade ou não, pelo condômino, quanto à faculdade de alienação de parte acessória de sua unidade a terceiros estranhos ao condomínio e, em caso positivo, qual o quorum exigível para aprovação, em assembléia;
e) a fixação da multa a que sujeitar-se-á o condômino, ou possuidor, que descumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, do art. 1.336 (que não pode ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais);
f) fixação de quais são os deveres, e quando o condomínio os considerará por reiterados, à sujeitar o condômino ou possuidor infrator ao pagamento de multa, com definição do percentual desta (limitada ao correspondente até cinco vezes o valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais);
g) a definição das regras de comportamento a serem observadas pelos condôminos ou possuidores, no condomínio; a fixação de quando o condomínio acatará por reiterada a violação dessas regras e, quando assim entendida, a que penalidade sujeitar-se-á o seu infrator (limite fixado pela lei: multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas
57 DE PAOLI, Consuelo Cristina Viali. O condomínio edilício. novas regras (?). Disponível em: <http://jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=4816>.
32
condominiais, até ulterior deliberação da assembléia);
h) a fixação de um fundo de reserva do condomínio (embora não previsto no CC) – para fazer frente às despesas extraordinárias do condomínio;
Não é de se estranhar que a convenção deva conter tantas
cláusulas, pois tal ato, como observa André Luiz Junqueira58, tem como objetivo
“regular a convivência dos condôminos e ocupantes com a ponderação dos
Direitos de Vizinhança e de Propriedade, visando a administração do interesse
comum”.
Por fim acrescenta Silvio de Salvo Venosa59 “a convenção pode
incluir quaisquer outras disposições não conflitantes com a lei e seu espírito”.
Acrescente-se que o que não for essencial ao funcionamento do condomínio,
deve ser estabelecido não na convenção, mas sim no regimento interno.
2.2 REGIMENTO INTERNO
Na esteira da lei, o condomínio edilício carece de um ato
regulamentar que enfrente as divergências decorrentes da vizinhança próxima,
conciliando a liberdade de iniciativa com a regulamentação legal.
Como já visto, a convenção dos condomínios determina os padrões
legais mínimos, regulamentando as questões imprescindíveis à vida em
coletividade, cabendo-lhe, inclusive, disciplinar as sanções a que estão sujeitos os
condôminos e demais possuidores das unidades, garantindo a paz e harmonia da
vida em coletividade.
Entrementes, as questões específicas, que não refletem diretamente
no funcionamento do condomínio, devem ser regulamentadas pelo regimento
interno.
58 JUNQUEIRA, André Luiz. Destituição de síndico de condomínio edilício. Disponível em: <http://www.direitonet.com.br/artigos/x/37/88/3788/>. 59 VENOSA, Silvio de Salvo. Direito civil: direitos reais, p. 372.
33
Carlos Roberto Gonçalves60 afirma que o regimento interno
“complementa a Convenção. Geralmente contém regras minuciosas sobre o uso
das coisas comuns”.
Silvio de Salvo Venosa61 lembra que o regimento interno “deve
completar a convenção, regulamentá-la, sem com ela conflitar”. O autor ressalta
ainda que se existir o conflito entre a convenção e o regimento interno “deve
prevalecer a convenção”.
O regimento interno é elaborado para questões específicas de
comportamento condominial tanto das áreas comuns como das áreas privativas
como a utilização das garagens, das áreas de lazer, o funcionamento do salão de
festas ou até mesmo o horário de mudanças, como aliás já decidiu o Tribunal de
Justiça do Rio Grande do Sul62:
EMENTA: CONDOMÍNIO. INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. PROIBIÇÃO DE REALIZAR MUDANÇAS EM DETERMINADOS DIAS DA SEMANA. VALIDADE E LEGITIMIDADE DA REGRA DE NATUREZA CONTRATUAL. Em sede de condomínio, a Convenção e o Regimento Interno são estatutos de natureza contratual, cabendo à primeira, nos limites da lei, regulamentar questões imprescindíveis à vida em coletividade, bem como prever eventuais sanções para descumprimento, por parte do condômino ou de qualquer possuidor da unidade condominial, das regras que garantem a paz e harmonia da vida em coletividade; ao regimento interno pertine especificar as regras de comportamento condominial tanto das áreas comuns como das áreas privativas, presente o direito de vizinhança e a realidade condominial, necessariamente mais flexíveis e passíveis de alteração. Válida, pois, norma regimental que veda a realização de mudança aos domingos. Também não carece a exigência regimental de legitimidade, porque oferece um leque de alternativas viáveis para a mudança, mesmo que reconhecida a localização do prédio no centro da cidade, com movimento de tráfego intenso.
60 GONÇALVES, Carlos Roberto. Direitos das coisas, p. 191. 61 VENOSA, Silvio de Salvo. Direito civil: direitos reais, p. 372. 62 RIO GRANDE DO SUL. Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul. Apelação Cível n. 70010932036. Décima Sétima Câmara Cível. Rel. Elaine Harzheim Macedo, j. 15 mar. 2005.
34
Não obstante alguns doutrinadores defenderem que o regimento
interno pode ou não estar inserido na convenção, sendo assim um documento
autônomo, o Código Civil é claro ao afirmar que o regimento interno é parte
obrigatória da convenção, como se observa da redação do Artigo 1.334 inciso V:
Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:
(...)
V - o regimento interno.
Não obstante o disposto no Artigo 1.334 inciso V do Código Civil, o
regimento interno não se confunde com a convenção, pois cada um deles tem sua
finalidade. É de se salientar que o regimento não pode contrariar a convenção,
sob pena de nulidade63.
Por todo o exposto, denota-se que o regimento interno de um
condomínio é um conjunto de normas que visam regulamentar principalmente a
conduta e o comportamento dos moradores e freqüentadores do prédio, a fim de
que e a harmonia da vida em coletividade prevaleça. O regimento interno também
pode facilitar a administração do condomínio.
2.3 DA ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO
A administração do condomínio é exercida por um síndico, que é
uma pessoa escolhida pelos condôminos, podendo exercer tal função por até dois
anos, sendo permitida a reeleição, aduz o Artigo 1.347 do Código Civil:
Art. 1.347. A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.
63 CASTRO, Sérgio. Norma do regimento interno do condomínio. Disponível em: <http://www.sergiocastro.com.br/inf_condominio.htm>.
35
Como bem pondera Silvio de Salvo Venosa64 “o síndico, com
freqüência mal compreendida na vida condominial, desempenha o papel mais
importante no condomínio, não só porque o representa ativa e passivamente em
juízo, mas também porque exerce as funções executivas de administrador”.
2.3.1 Das funções do síndico
O Artigo 1.348 do Código Civil pontua as principais funções do
síndico, que além de representar o condomínio ativa e passivamente, administra-
o devendo sempre prestar contas aos condôminos, zelar pelo patrimônio, fazer
cumprir a convenção e o regimento interno. Vejamos o mencionado dispositivo:
Art. 1.348. Compete ao síndico:
I - convocar a assembléia dos condôminos;
II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III - dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII - prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;
64 VENOSA, Silvio de Salvo. Direito civil: direitos reais, p. 399.
36
IX - realizar o seguro da edificação.
No que se refere ao disposto no inciso II do Artigo 1.348 do Código
Civil, ou seja, representar ativa e passivamente o condomínio, praticando, em
juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns denota-se
que o Artigo 12 inciso IX do Código de Processo Civil reforça a premissa da
responsabilidade do síndico representar o condomínio judicialmente rezando:
Art. 12. Serão representados em juízo, ativa e passivamente:
(...)
IX - o condomínio, pelo administrador ou pelo síndico.
É de se ver, entretanto, que função do síndico tocante a
representação se restringe ao condomínio como um todo, ou à coletividade dos
condôminos, e não quando tratar-se de interesses privados dos condôminos,
como menciona Carlos Alberto Dabus Maluf65:
Embora o síndico tenha a representação ativa e passiva do condomínio, judicial (...), deve ser destacado que na hipótese de demanda judicial que envolva interesses privados dos condôminos, por exemplo, desapropriação de unidades autônomas ou de partes comuns, será obrigatória a citação de todos os co-proprietários interessados.
Assim, o síndico é a pessoa escolhida para defender os interesses
do condomínio, bem como os interesses de todos os condôminos,
indistintamente, posto que não detenha a simpatia de toda a coletividade.
2.3.2 Da destituição do síndico
Como visto anteriormente, compete ao síndico a administração do
condomínio. A convenção de condomínio pode traçar as diretrizes básicas da
administração, conforme Artigo 1334, inciso II do Código Civil:
65 MALUF, Carlos Alberto Dabus. O condomínio edilício no novo Código Civil. Disponível em: <http://www.mp.sp.gov.br/portal/page/portal/cao_consumidor/doutrinas/O%20Condom%C3%ADnio%20ed%C3%ADlicio%20no%20novo%20C%C3%B3digo%20Civil.mht>.
37
Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:
(...)
II - sua forma de administração;
Deste modo, percebe-se que o rol de atribuições do síndico prevista
no Artigo 1.348 do Código Civil não é taxativo. Assim, pode o síndico receber
autorização para praticar outros atos além dos legalmente previstos.
O síndico conta com a confiança dos condôminos, portanto deve agir
com zelo e sempre no interesse do condomínio e dos condôminos, praticando
regularmente os atos que lhe caibam dentro da legalidade e dos poderes que lhe
foram atribuídos, sem excessos ou irregularidades, sob pena de destituição do
cargo. Acerca do tema fala Cristiane Araujo De Paula66:
O Síndico poderá ser destituído quando praticar irregularidades (que, preventivamente, deverão ser especificadas na convenção do condomínio); se deixar de fazer a prestação de contas; ou se inconvenientemente administrar o condomínio. Para esse fim, deverá ser convocada assembléia especial por um quarto dos condôminos, exigindo a lei a maioria de votos dos presentes para considerar-se destituído o síndico.
O Artigo 1.349 do Código Civil trata da destituição do síndico
dispondo o seguinte:
Art. 1.349. A assembléia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2º do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.
Destarte, o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas,
ou não administrar convenientemente o condomínio, poderá ser destituído, pelo
voto da maioria absoluta dos condôminos em assembléia geral especialmente
66 DE PAULA, Cristiane Araujo. Condomínio edilício. Disponível em: < http://www.ambito-juridico.com.br/site/index.php?n_link=revista_artigos_leitura&artigo_id=1639>.
38
convocada para os fins do parágrafo segundo o artigo 1348 do Código Civil.
2.3.3 Quem pode ser síndico
O síndico, que é o representante legal do condomínio, pode ser
condômino, não condômino, morador da edificação ou não, pode ainda ser
pessoa física ou jurídica, consoante premissa do Artigo 1.347 do Código Civil:
Art. 1.347. A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.
Nesse sentido Cristiane Araujo De Paula67:
O Sindico pode ser um dos condôminos, ou pessoa estranha. Atualmente existem sociedades que se dedicam a administração do condomínio. O inciso 1º do artigo 1348 do CC admite que a representação do condomínio se faça por outra pessoa que não o sindico, mas a representação do condomínio pode estar em mãos de outra pessoa. O mandato não pode ultrapassar dois anos, admitindo-se reeleição.
Ivan Pegoraro68 faz a ressalva de que para se ter certeza de quem
pode ou não ser síndico, haverá necessidade de analisar-se os termos da
convenção do condomínio em específico afirmando que:
Se lá constar que somente os proprietários poderão ser candidatos, e não terceiros, neste compreendendo também os inquilinos, nenhuma alternativa restará aos eventuais pretendentes que não preencherem a condição nuclear de detentor do domínio.
Assim, em que pese a ausência de vedação do Código Civil acerca
da possibilidade de um não condômino ser síndico a convenção do condomínio
pode exigir que a função de síndico fique restrita aos proprietários, impedindo que
67 DE PAULA, Cristiane Araujo. Condomínio edilício. Disponível em: < http://www.ambito-juridico.com.br/site/index.php?n_link=revista_artigos_leitura&artigo_id=1639>. 68 PEGORARO, Ivan. Quem pode ser síndico. Disponível em: <http://www.pegoraroadv.com.br/artigos/condominio/Quem_pode_ser_sindico.php>.
39
terceiros se candidatem.
Em não havendo nenhum impedimento acerca de que pode ser
síndico, qualquer pessoa pode candidatar-se, e se nenhum condômino quiser
assumir o cargo, a assembléia pode decidir contratar alguém ou alguma empresa
para exercer as funções. Nesse sentido Carlos Roberto Gonçalves69: “Pode ser
condômino ou pessoa física ou jurídica estranha ao condomínio. Geralmente, são
empresas especializadas”.
Convém lembrar que os poderes e deveres são do cargo, ou seja,
do síndico, assim o contratado, terá todos os poderes e responsabilidades
atribuídas a um síndico através da convenção.
Ressalte-se ainda, que conforme permissivo do parágrafo 2º do
Artigo 1.348 do Código Civil, o síndico pode transferir a outrem as funções de
administração ou representação, desde que não vedado pela convenção:
Art. 1.348. (...)
§ 2º O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
Mas como ressalta Silvio de Salvo Venosa70 “ainda quando ocorre
essa transferência de poderes, a responsabilidade pela administração é sempre
do síndico, que responderá por culpa ou dolo do preposto escolhido”.
Tratando-se de um cargo de confiança, os condôminos devem
sempre estar atentos para a escolha do síndico, devendo ela recair sobre pessoa
de boa índole, com qualidades morais e éticas, agindo sempre com respeito e no
interesse de todos os condôminos.
69 GONÇALVES, Carlos Roberto. Direitos das coisas, p. 194. 70 VENOSA, Silvio de Salvo. Direito civil: direitos reais, p. 400.
40
2.4 PARADIGMA CONDOMÍNIO X MUNICÍPIO
Além de tratando-se de um cargo de confiança por envolver
interesses dos moradores outro fator é preocupante quanto se estuda a
administração condominial, o volume de dinheiro movimentado.
Só para constatar, pode-se observar que em Santa Catarina há
inúmeros municípios que têm uma arrecadação total – todos os tributos – de
cerca de quatro milhões de reais71, em contra partida, há inúmeros condomínios
edilícios que têm arrecadação total de quase quinhentos mil por ano.
Como exemplos podem ser citar alguns casos da cidade de Itajaí:
Um condomínio aqui denominado “Edifício A”72, o qual é composto
de 31 kitinetes por andar, num total de 11 andares. O preço da taxa de
condomínio atinge o valor de R$ 130,00 mensais. Assim multiplicando esse valor
de R$ 130,00 pelo número de kitinetes por andar que chegam ao número de 31
multiplicando ainda pelo números de andares, ou seja 11 chega-se ao valor de R$
44.330,00. Destarte a o valor anual arrecadado por este condomínio chega a
bagatela de R$ 516.360,00.
Outro exemplo seria o “Edifício B”73, onde o condomínio contém duas
torres com 84 apartamentos em cada bloco. A arrecadação mensal atinge o valor
de R$ 45.000,00. Assim anualmente a arrecadação totaliza R$ 540.000,00.
Como se não bastasse, existe o “Edifício C”74, composto por 31
andares sendo que cada andar possui 12 apartamentos totalizando 372 unidades
autônomas, onde a arrecadação anual se aproxima de um milhão de reais.
71 SANTA CATARINA. Tribunal de Contas do Estado de Santa Catarina. Receita com Impostos 2006. Disponível em: <http://www.tce.sc.gov.br/files/file/dpe/indicadores_municipais/receita_com_ impostos_2006.xls>. 72 O Edifício A é condomínio real, mas que não teve seu nome divulgado no presente trabalho ante a ausência de autorização para tanto. 73 O Edifício B é condomínio real, mas que não teve seu nome divulgado no presente trabalho ante a ausência de autorização para tanto. 74 O Edifício C é condomínio real, mas que não teve seu nome divulgado no presente trabalho ante a ausência de autorização para tanto.
41
Pois bem, sabe-se que o sufrágio eleitoral nada se compara com
uma eleição condominial, apesar de, em algumas situações o volume financeiro
seja praticamente igual.
Além do sufrágio, o chefe do executivo municipal passa por uma
serie de cobranças, inclusive, fica inteiramente ligado ao legislativo municipal, ou
seja, à câmara dos vereadores e ainda deve observar a lei de responsabilidade
fiscal sob pena se sobre ação no judiciário.
Destarte o prefeito deve agir estritamente com determina a lei, não
podendo fazer absolutamente nada fora do legal, sendo fiscalizado pelo poder
legislativo.
Já os síndicos, em que pese a existência das assembléias gerais de
condôminos, que faria às vezes do poder legislativo dentro do condomínio, não
conseguem fiscalizar os síndicos de maneira a afastar peremptoriamente a
possibilidade de uma administração temerária dada a discricionariedade
concebida aos síndicos.
2.5 ASSEMBLÉIA GERAL DE CONDÔMINOS
A assembléia geral é o órgão deliberativo do condomínio, onde
participam os condôminos, ou se permitido os locatários, onde são definidas as
questões de interesse do condomínio.
Assembléia geral no conceito de Silvio de Salvo Venosa75
“representa o poder legislativo do instituto condominial. É órgão deliberativo do
condomínio para o qual devem ser convocados todos os condôminos”.
Existem dois tipos de assembléias, a assembléia geral ordinária e a
assembléia geral extraordinária.
75 VENOSA, Silvio de Salvo. Direito civil: direitos reais, p. 396.
42
2.5.1 Da assembléia geral ordinária
A assembléia geral ordinária é prevista no Artigo 1.350 do Código
Civil:
Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembléia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.
Acerca da assembléia geral ordinária aduz Consuelo Cristina Viali
De Paoli76:
(...) exige a lei que seja realizada, obrigatoriamente, uma vez ao ano, por convocação do síndico, ou, se assim não proceder, por um quarto dos condôminos. Havendo omissão destes, poderá qualquer dos condôminos denunciar esse fato ao Judiciário, a quem incumbirá decidir quanto a esta questão. A finalidade precípua dessa assembléia consiste na aprovação do orçamento das despesas do condomínio, das contribuições dos condôminos, da prestação de contas do administrador, de eventual eleição de seu substituto e, ainda, na eventual deliberação para fins de alteração do regimento interno.
Desta forma, as assembléias gerais ordinárias, via de regra,
acontecem uma vez ao ano e têm como principal escopo a aprovação de
orçamento e das despesas do condomínio, além de tratar da eleição do síndico,
subsíndico e membros do conselho.
2.5.2 Da assembléia geral extraordinária
A luz do disposto no Artigo 1.355 do Código Civil é possível a
realização de assembléias gerais extraordinária:
Art. 1.355. Assembléias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.
76 DE PAOLI, Consuelo Cristina Viali. O condomínio edilício. novas regras (?). Disponível em: <http://jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=4816>.
43
Conforme afirma Paulo Caldas77 a assembléia extraordinária é
“destinada à discussão de assuntos de interesse do condomínio, podem ser
convocadas a qualquer momento”.
Assim, a assembléia geral extraordinária serve para a deliberação
de assuntos de interesse do condomínio que não foram previstos na assembléia
geral ordinária. Neste passo, ela pode ser realizada sempre que a ocasião assim
o exigir, sobretudo, quando não houver a possibilidade de aguardar a realização
da assembléia geral ordinária.
2.5.3 Da nulidade das assembléias
As assembléias devem sempre observar o disposto no Código Civil
e na legislação interna do condomínio, ou seja, a convenção.
2.5.3.1 Quanto à convocação
O Artigo 1.354 do Código Civil alerta que a convocação de todos os
condôminos é requisito para que a assembléia possa deliberar:
Art. 1.354. A assembléia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião.
Silvio de Salvo Venosa78 decreta: “A falta de convocação geral
idônea sujeita a assembléia à nulidade”.
Percebe-se, assim que no tocante à convocação das assembléias, é
de extrema importância que se obedeça as normas convencionais, sob pena de
nulidade.
77 CALDAS, Paulo. Questões pertinentes aos condomínios edilícios: manual prático que aborda temas pertinentes à vida condominial. Disponível em: <http://www.direitonet.com.br/artigos/x/90 /66/906/>. 78 VENOSA, Silvio de Salvo. Direito civil: direitos reais, p. 396-397.
44
2.5.3.2 Quanto ao quorum de deliberação
O Código Civil elenca em alguns Artigos o quorum para deliberação
de alguns assuntos como realização de obras, eleição de síndico, alteração de
convenção ou do regimento interno dentre outros.
Consuelo Cristina Viali De Paoli79 elenca os quoruns a seguir:
a) subscrição, pelos titulares, que representem no mínimo 2/3 das frações ideais, para aprovação do instrumento público ou particular de convenção do condomínio;
b) votos representativos de 2/3 dos condôminos, no mínimo, para deliberação quanto à cobrança de multa a ser aplicada ao condômino que infringir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, do art. 1.336, do CC (não realizar obras que comprometam a segurança da edificação; não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; dar às suas partes de propriedade exclusiva, a mesma destinação que tem a edificação, evitando a sua utilização de modo a acarretar prejuízos de cunho perturbador quanto ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes), caso o ato constitutivo ou a convenção não tenha previsão a esse respeito;
c) votos representativos de 3/4 dos condôminos, para fins de imposição de multa ao condômino ou possuidor que, reiteradamente, descumprir com seus deveres perante o condomínio;
d) votos de 2/3 dos condôminos para a execução de benfeitorias voluptuárias e, da maioria, para a execução de benfeitorias úteis;
e) votos de 2/3 dos condôminos para a execução de obras nas partes comuns do edifício;
f) votação, por unanimidade, para fins de construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias;
g) votos da maioria absoluta dos presentes, para fins de destituição do síndico;
79 DE PAOLI, Consuelo Cristina Viali. O condomínio edilício. novas regras (?). Disponível em: <http://jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=4816>.
45
h) votos de 2/3 dos condôminos para alterar a convenção ou regimento interno do condomínio;
i) votos da unanimidade dos condôminos quando se objetivar a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária;
j) votos da maioria dos condôminos presentes e representativos de 50% das frações ideais, no mínimo, para as deliberações da assembléia, em primeira convocação, salvo quando exigido quorum especial;
k) votos da maioria dos condôminos presentes, para as deliberações da assembléia, em segunda chamada, salvo quando exigido quorum especial.
l) votos representativos de 50% mais uma das frações ideais, para fins de deliberação quanto à reconstrução ou venda da edificação, em caso de destruição total ou parcial, ou quando ameace ruína.
Destarte, assim como na convocação das assembléias, os quoruns
de deliberação também devem ser sempre respeitados, sob pena de nulidade,
uma vez tratar-se de uma imposição legal.
2.6 Do conselho fiscal
O Código Civil faculta a criação de um conselho fiscal, nos termos
do Artigo 1.356:
Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembléia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.
Pelo disposto no mencionado Artigo, o conselho fiscal é constituído
de três condôminos, aos quais competem dar parecer sobre as contas do síndico.
2.7 Da extinção do condomínio
O condomínio edilício, via de regra, é criado sem prazo determinado,
entretanto, o Código Civil traz regras para regulamentar a sua extinção, como se
46
observa da redação do Artigo 1.357:
Art. 1.357. Se a edificação for total ou consideravelmente destruída, ou ameace ruína, os condôminos deliberarão em assembléia sobre a reconstrução, ou venda, por votos que representem metade mais uma das frações ideais.
§ 1º Deliberada a reconstrução, poderá o condômino eximir-se do pagamento das despesas respectivas, alienando os seus direitos a outros condôminos, mediante avaliação judicial.
§ 2º Realizada a venda, em que se preferirá, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, será repartido o apurado entre os condôminos, proporcionalmente ao valor das suas unidades imobiliárias.
Desta forma, ocorrendo a ruína totalmente ou parcial da construção
a assembléia, com o quorum de metade mais um, poderá decidir sobre a
reconstrução ou venda do imóvel.
O parágrafo 1º do mencionado dispositivo faculta ao condômino, na
hipótese de reconstrução, a venda de seus direitos a outros condomínios, e se tal
negócio ocorrer, o condômino terá direito de preferência em relação ao estranho.
Já o parágrafo 2º do Artigo 1.357 do Código Civil aduz que na
hipótese de venda a indenização será repartida na proporção do valor das
unidades imobiliárias. Por fim o Artigo 1.358 também do Código Civil estende
essa regra à hipótese de desapropriação.
Capítulo 3
A RESPONSABILIDADE CIVIL E O CONDOMÍNIO EDILÍCIO
3.1. INTRODUÇÃO
Desde o início das civilizações a ocorrência de um dano, causava no
indivíduo prejudicado uma reação, quase sempre aflorava um no sentimento de
vingança80.
Como bem destaca Maria Helena Diniz81: “historicamente, nos
primórdios da civilização humana, dominava a vingança coletiva, que se
caracterizava pela reação conjunta do grupo contra o agressor pela ofensa a um
de seus componentes”.
Após esse período, a Lei de Talião, responsabilizava o indivíduo
causador do dano na mesma proporção do mal causado.
Com a evolução do instituo como lembram Pablo Stolze Gagliano e
Rodolfo Pamplona Filho82 a vítima passou a receber uma importância em dinheiro
ou outros bens para a composição dos danos, sendo assim afastada a aplicação
da Lei de Talião.
Com a Revolução Industrial, sob influência do Código Napoleônico,
a responsabilidade civil passou a ter a conotação de ressarcimento83, e a partir da
edição da Lex Aquilia, foi consagrada a idéia de que a reparação do dano seria
80 VIEIRA, Luzia Chaves. Responsabilidade civil médica e seguro, p. 05. 81 DINIZ, Maria Helena. Responsabilidade civil, p. 10. 82 GAGLIANO, Pablo Stolze. PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo curso de direito civil: responsabilidade civil, p. 11. 83 GOMES, Marcelo Kokke. Responsabilidade civil dano e defesa do consumidor, p. 16.
48
realizada através do patrimônio do responsável84.
3.2. RESPONSABILIDADE CIVIL
Conforme ensina Maria Helena Diniz85 a responsabilidade civil “é a
aplicação de medidas que obriguem uma pessoa a reparar dano moral ou
patrimonial causado a terceiros, em razão de ato por ela mesma praticado. por
pessoa por quem ela responde, por alguma coisa a ela pertencente ou de simples
imposição legal”.
Assim, sempre que alguém violar direito alheio, comete ato ilícito
conforme se depreende do Artigo 186 do Código Civil:
Art. 186. Aquele que por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.
E o Artigo 927 também do Código Civil é peremptório ao afirmar que
“aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a
repará-lo”.
A responsabilidade civil pode ser analisada quanto ao seu fato
gerador; em relação ao seu fundamento; em e em relação ao agente.
3.2.1. Responsabilidade civil quanto ao fato gerador
Com relação ao fato gerador a responsabilidade pode ser contratual
ou extracontratual.
A responsabilidade contratual pressupõe a inexecução da obrigação
contida em um contrato celebrado gerando uma nova obrigação, o dever de
indenizar a parte contratante prejudicada.
84 DINIZ, Maria Helena. Responsabilidade civil, p. 11. 85 DINIZ, Maria Helena. Responsabilidade civil, p. 40.
49
Já, a responsabilidade extracontratual é a decorrente de violação
legal, não existe nenhuma relação jurídica contratual entre as partes, devendo a
parte prejudicada comprovar a ocorrência do dano para ser ressarcida.
Pablo Stolze Gagliano e Rodolfo Pamplona Filho86. diferenciam a
responsabilidade contratual da extracontratual ensinando:
Assim, se o prejuízo decorre diretamente da violação de um mandamento legal, por força da atuação ilícita do agente infrator (caso do sujeito que bate em meu carro), estamos diante da responsabilidade extracontratual, a seguir analisada. Por outro lado, se, entre as partes envolvidas já existia norma jurídica contratual que as vinculava, e o dano decorre justamente do descumprimento de obrigação fixada neste contrato, estaremos diante de uma situação de responsabilidade contratual
Destarte, ao passo que na responsabilidade contratual a vítima pode
alegar apenas o descumprimento da obrigação, na responsabilidade
extracontratual deve ela fazer prova de suas alegações.
3.2.2. Responsabilidade civil em relação ao agente
No que toca ao agente causador do dano, a responsabilidade pode
ser direta ou indireta. Na responsabilidade direta o dano é causado pela pessoa
que terá o dever de ressarcimento. Na responsabilidade indireta, o dano é
causado por terceiro que se relaciona com àquele que será efetivamente
responsabilizado87.
3.2.3. Responsabilidade civil quanto ao seu fundamento
Quanto ao seu fundamento, a responsabilidade civil pode ser
subjetiva ou objetiva.
86 GAGLIANO, Pablo Stolze e PAMPLONA FILHO. Rodolfo. Novo curso de direito civil: responsabilidade civil, p. 18. 87 VENOSA, Silvio de Salvo. Direito civil responsabilidade civil, p. 57.
50
Para Maria Helena Diniz, a responsabilidade subjetiva decorre da
prática de uma atividade ilícita, devendo restar caracterizada a concorrência de
culpa do agente para a ocorrência do dano88.
Por sua vez, para caracterizar a responsabilidade objetiva, como
aponta Roberto Senise Lisboa89 basta a comprovação do dano e o nexo causal,
sendo dispensável a prova da culpa, uma vez que a responsabilidade objetiva é
decorrente da atividade perigosa desenvolvida pelo agente causador do dano.
Para caracterizar a responsabilidade subjetiva é necessária a
comprovação do dano, do nexo causal entre a conduta culposa do causador do
dano. Ressalte-se que a culpa deve ser entendida em sentido lato, como o ato ou
omissão que constituiu um descumprimento voluntário ou não de uma norma.
Por outro lado, a responsabilidade objetiva dispensa a comprovação
da culpa, como demonstra Marcelo Kokke Gomes90:
A teoria objetiva prescinde de culpa. O dever de reparação baseia-se no dano causado e em sua relação com a atividade desenvolvida pelo agente. As atividades são lícitas, a necessidade de sua existência faz com que sejam aceitos pela sociedade os danos que provocam, entretanto, as vítimas não devem ser deixadas ao léu. A prova da culpa inviabilizaria a reparação do dano, aumentando mesmo os seus suplícios.
Desta feita as diferenças residem na forma como se caracterizará o
dever de reparar o dano.
3.2.3.1 Responsabilidade subjetiva
Responsabilidade subjetiva é a responsabilidade que deriva da culpa
do agente. Arnaldo Rizzardo91, ao falar sobre a responsabilidade subjetiva,
88 DINIZ, Maria Helena. Responsabilidade civil, p. 58. 89 LISBOA, Roberto Senise. Manual elementar de direito civil, p. 195. 90 GOMES, Marcelo Kokke. Responsabilidade civil dano e defesa do consumidor, p. 40. 91 RIZZARDO, Arnaldo. Responsabilidade civil, p. 29.
51
conclui:
Pela teoria da responsabilidade subjetiva, só é imputável, a título de culpa, aquele que praticou o fato culposo possível de ser evitado. Não há responsabilidade quando o agente não pretendeu e nem podia prever, tendo agido com a necessária cautela.
Ao analisar nosso Código Civil, verifica-se a adoção da teoria da
responsabilidade subjetiva, sendo necessária, portanto a comprovação da culpa,
consoante disposto no Artigo 927 do CC:
Art. 927. Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.
Parágrafo único. Haverá obrigação de reparar o dano, independentemente de culpa, nos casos especificados em lei, ou quando a atividade normalmente desenvolvida pelo autor do dano implicar, por sua natureza, risco para os direitos de outrem.
Pelo que se infere da leitura do mencionado dispositivo conclui-se
que a responsabilidade objetiva é a exceção, enquanto a responsabilidade
subjetiva é a regra.
Para caracterizar a responsabilidade subjetiva é necessário
comprovar o dano, a culpa e o nexo de causalidade entre a ação e o resultado
lesivo.
Dano é a lesão que resulta na deteriorização de um bem jurídico.
Pode assumir diferentes aspectos, dependendo do bem jurídico violado, conforme
expõe Roberto Senise Lisboa92:
O dano pode ser: patrimonial, se a vítima deixou de ganhar ou perdeu bens por causa do dano; ou extrapatrimonial, se a vítima teve ofendidos valores não econômicos, como os direitos da personalidade. Entretanto, somente se viabiliza a obrigação de reparar o dano se o prejuízo for ressarcível.
Assim como apontado pelo mencionado autor verifica-se o dano pela
perda efetiva no patrimônio, onde se caracteriza o dano emergente ou quando a
92 LISBOA, Roberto Senise. Manual elementar de direito civil, p. 199.
52
vítima deixou de auferir algo em razão do dano, sedo chamando lucro cessante.
Por fim o mencionado autor menciona o dano extrapatrimonial que é
aquele insuscetível de avaliação econômica, dando como exemplo os direitos da
personalidade.
A culpa é o principal elemento da responsabilidade subjetiva, e
conforme Marcelo Kokke Gomes93 ela ocorre quando o agente pratica uma
conduta de forma negligente, imprudente ou imperita. A conduta será negligente
quando faltar precaução, quando o agente for descuidado, desleixado, desatento.
Será imprudente quando não houver a diligência necessária no exercício de uma
ação perigosa. Por seu turno, será imperita quando faltar conhecimento,
habilidade, técnica adequada para a realização do ato. Quando restar
caracterizada uma dessas condutas, estará comprovada culpa do agente.
Nexo causal ou nexo de causalidade é a relação existente entre a
ação do agente e o dano sofrido. É a demonstração de que se a conduta do
agente não existisse, não existiria o dano, ou como aponta Maria Helena Diniz94 “é
o vínculo entre o prejuízo e a ação (...), de modo que o fato lesivo deverá ser
oriundo da ação, diretamente ou como sua conseqüência previsível”.
A não comprovação do nexo causal ou o seu rompimento impedem
a formação da responsabilidade, e, por conseguinte o dever de indenizar.
Desta forma, para a constatação da responsabilidade subjetiva a
vítima deve demonstrar e comprovar a existência de dano da culpa do agente e
do nexo de causalidade entre o dano e a conduta do agente.
3.2.3.2 Responsabilidade objetiva
Apesar de ser mais favorável à vítima, ante a dispensa da
comprovação de culpa do agente, a responsabilidade objetiva é a exceção em
93 GOMES, Marcelo Kokke. Responsabilidade civil dano e defesa do consumidor, p. 34. 94 DINIZ, Maria Helena. Responsabilidade civil, p. 109.
53
nosso ordenamento, devendo ser observada apenas quando prevista em lei ou
quando a atividade produzida pelo agente puder causar prejuízos à sociedade,
conforme a redação do parágrafo único do Artigo 927 do Código Civil.
Ante a dispensa da comprovação da culpa, na responsabilidade
objetiva para que se configure o dever de indenizar basta a demonstração o dano
e o nexo causal entre a conduta do agente e o resultado lesivo por ele provocado.
Por sua vez, para eximir-se da responsabilização, o agente deve
comprovar que o resultado ocorreu por culpa exclusiva da vítima ou por
circunstâncias que não poderia evitar, como caso fortuito ou força maior.
3.3. REPARAÇÃO DO DANO
O dever de indenizar existirá sempre que se provar a relação de
causalidade entre a ação ou omissão do agente e o resultado, devendo-se
acrescentar a demonstração da culpa, no caso de responsabilidade subjetiva.
A fixação do montante devido a título de reparação patrimonial é fácil
de auferir, sendo prescindível apenas de critérios objetivos. Se o dano decorre do
descumprimento de um contrato, a indenização pelo descumprimento, quase
sempre, já está prevista no acordo de vontades celebrado entre as partes. Se,
contudo, decorre de ato ilícito, deve-se analisar qual o efetivo prejuízo sofrido pela
vítima, analisando a depreciação do seu patrimônio ou o quanto a vítima deixou
de auferir em decorrência do dano, ou seja, os lucros cessantes.
Por outro lado, conforme aponta Roberto Senise Lisboa95 o dano
moral, por caminhar no campo do subjetivo, deve-se analisar alguns aspectos,
como a intenção do agente, se a sua conduta por si só gerou o dano; a gravidade
da situação bem como a situação da vítima.
Nesse passo, várias são as atividades que podem gerar o dever de
indenizar. Seja pela inexecução de um contrato previamente firmado entre as
95 LISBOA, Roberto Senise. Manual elementar de direito civil, p. 211.
54
partes, seja em razão da prática de atos ilícitos. Independente da atividade
exercida, sempre que ocorrer um dano, o agente deve se submeter às regras
inerentes à responsabilidade civil para reparar o dano por ele ocasionado.
3.4. RESPONSABILIDADE CIVIL DO CONDOMÍNIO
É de se ver que o objetivo maior das pessoas que buscam fixar suas
residências junto a outras pessoas, formando assim os condomínios edilícios, é
ter maior segurança, tranqüilidade e conforto pessoal e familiar, principalmente
nas grandes cidades.
Deste modo, uma importante questão que emerge é a atribuição ou
não de responsabilidade ao condomínio edilício pelos danos sofridos pelos
moradores ou proprietários das unidades residenciais ou até mesmo perante
terceiros.
Neste texto, destacam-se duas questões relativamente comuns
sobre a responsabilidade civil dos condomínios. A primeira, envolvendo terceiros,
quando são lançados objetos do condomínio edilício. A segunda, referente às
situações em que há furto ou roubo de veículo de dentro do espaço condominial.
3.4.1 Responsabilidade civil do condomínio edilício por coisas lançadas
Esta vertente sobre a responsabilidade civil do condomínio diz
respeito às questões que envolvem tanto os condôminos, proprietários,
moradores ou até mesmo terceiros, ou seja, aqueles que não são condôminos.
O Código Civil trata da responsabilidade civil decorrente do dano
causado pelas coisas caídas ou lançadas de edifícios, que atinjam lugares e
pessoas indevidamente em seu Artigo 938 que assim dispõe:
Art. 938. Aquele que habitar prédio, ou parte dele, responde pelo dano proveniente das coisas que dele caírem ou forem lançadas em lugar indevido.
55
Trata-se aqui de dano ocasionado por coisa caída ou objeto lançado
de um dos apartamentos do condomínio. Não resta dúvida que se a coisa cair ou
o objeto for lançado de um determinado apartamento e este for facilmente
apontado como o local de onde derivou tal coisa ou objeto a ele será imputada a
responsabilidade de ressarcir a vítima pelos danos sofridos, pois como afirma
Nascimento Franco96 “conhecido o autor do ato lesivo, dele será a
responsabilidade”
Entretanto se não for possível a identificação do apartamento do
qual a coisa caiu ou foi arremessada responderá todo o prédio.
Nesse sentido é a lição de Pablo Stolze Gagliano e Rodolfo
Pamplona Filho97:
Num prédio com vários apartamentos, se não for possível identificar de qual apartamento caiu o objeto que causou o dano, todos os habitantes do prédio responderão. Todavia, se possível identificar aquele que arremessou o objeto, responderá somente ele.
Não destoa deste entendimento o Superior Tribunal de Justiça98, que
assim já se manifestou:
RESPONSABILIDADE CIVIL. OBJETOS LANÇADOS DA JANELA DE EDIFÍCIOS. A REPARAÇÃO DOS DANOS É RESPONSABILIDADE DO CONDOMÍNIO. A impossibilidade de identificação do exato ponto de onde parte a conduta lesiva, impõe ao condomínio arcar com a responsabilidade reparatória por danos causados a terceiros.
Agora, diferente é a resolução da questão quando tratar-se de dano
causado por coisa caída ou objeto lançado em que não se possa definir qual
apartamento caiu o objeto que causou o dano. Neste caso, uma vez determinado
qual bloco ou lado do prédio deu-se a conduta lesiva a ele será imputado a
96 FRANCO, J. Nascimento. Condomínio, p. 63. 97 GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo curso de direito civil: responsabilidade civil, p. 201. 98 BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. REsp 64682. Rel. Ministro Bueno de Souza. j. 10 nov. 1998.
56
responsabilidade para a recomposição dos danos, como destacam Pablo Stolze
Gagliano e Rodolfo Pamplona Filho99:
(...) não se podendo identificar a unidade habitacional de onde partiu a coisa, mas podendo identificar o lado, face, ou bloco do prédio de onde caiu, deve ser responsabilizado apenas o bloco de apartamentos de onde se poderia, segundo a lógica dos fatos, partir o objeto. Dessa forma, os moradores do bloco ou face do prédio oposto ao local do dano não seriam admitidos como parte legítima para responder na demanda indenizatória.
Assim, serão responsáveis apenas os proprietários de apartamentos
cuja localização seja hábil à prática do ilícito.
Deste modo, como ilustra Diego Schwartz100 “se um veículo está
estacionado na frente de um prédio de apartamentos, e sobre o mesmo é
arremessado uma cadeira, vindo a amassar a lataria, não se sabendo de qual
apartamento caiu o objeto, a reparação do dano será rateada entre os moradores
da parte da frente do edifício, excluindo-se os moradores da face de trás, pois não
participaram da cadeia causal dos acontecimentos”.
Rui Stoco101 lembra que Aguiar Dias opina no sentido “da
responsabilidade de todos os moradores, sem distinção e averiguação prévia das
quaestionis facti pela queda ou lançamento de coisas, causadoras de dano”.
Entretanto convém destacar que como visto acima, a maior parte da doutrina não
coaduna com esse pensamento.
Denota-se que a responsabilidade pelo dano proveniente das coisas
que dele caírem ou forem lançadas em lugar indevido é objetiva, ou seja, basta
que a vítima demonstre o dano e o nexo causal entre a conduta do agente e o
resultado lesivo por ele provocado.
99 GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo curso de direito civil: responsabilidade civil, p. 201. 100 SCHWARTZ, Diego. Responsabilidade civil pelo fato da coisa e do animal. Disponível em: <http://jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=10805>. 101 STOCO, Rui. Tratado de responsabilidade civil, p. 938-939.
57
Corroborando com a construção acima Carlos Roberto Gonçalves102
leciona que “a responsabilidade, no caso, é puramente objetiva. Não se cogita de
culpa. (...) A vítima só tem de provar a relação de causalidade entre o dano e o
evento”.
Destarte, por tratar-se de responsabilidade objetiva, para eximir-se
da responsabilização, o agente deve comprovar que o resultado ocorreu por culpa
exclusiva da vítima, como por exemplo, a vitima provoca a queda do objeto ou
que a coisa foi lançada em local adequado, destinado a esse fim, como depósito
de lixo, terreno interno, e que a vítima ali não deveria estar ou ainda por
circunstâncias que não poderia evitar, como caso fortuito ou força maior o qual
romperia o nexo causal, afastando a responsabilidade do agente.103
Já no que tange ao direito de regresso, se a vítima foi ressarcida
pelo condomínio e posteriormente é apurado quem foi o causador do dano o
condomínio tem direito de regresso contra o infrator, mas se não for possível a
identificação do infrator resta a imputação da responsabilidade ao condomínio,
pois como aponta Denis Donoso104:
(...) as eventuais e possíveis dificuldades na identificação daquele que praticou o ato representam injustiça menor do que aquela que suportaria a vítima caso não conseguisse o ressarcimento pelos danos sofridos, em harmonia com o espírito social da vigente legislação civil.
Cumpre salientar que a queda ou lançamento da coisa da casa à rua
não deve pertencer à estrutura física do prédio, pois se assim fosse estaria
configurado a responsabilidade pela ruína do edifício e não a resultante de coisas
que caírem em lugar indevido.
102 GONÇALVES, Carlos Roberto. Direitos das obrigações: parte especial: responsabilidade civil, p. 60. 103 GONÇALVES, Carlos Roberto. Direitos das obrigações: parte especial: responsabilidade civil, p. 60. 104 DONOSO, Denis. Responsabilidade civil extracontratual do condomínio edilício. a responsabilidade por furto ou roubo e por danos causados a terceiros. Disponível em: <http://jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=10743>.
58
3.4.2 Responsabilidade civil do condomínio edilício por furto na garagem
A responsabilidade civil por furto na garagem é o problema que os
condomínios edilícios vêm enfrentando atualmente. Não só no que tange aos
veículos, mas também no que diz respeito a ocorrência de furto ou roubo de
acessórios de veículos, quando estes estão estacionados nas garagens dos
edifícios.
Este importante e intrincado tema concernente a guarda de veículos
no interior de garagens de condomínios edilícios tem reflexos relevantes no
cotidiano dos condôminos, uma vez que, a preferência em morar neste tipo de
residência dá-se em virtude da maior segurança proporcionada por estas.
Assim, a partir da constatação de um furto ou roubo de veículo
estacionado na garagem dos condomínios edilícios, ou mesmo de acessórios
destes veículos uma importante questão jurídica emerge, que é a atribuição ou
não de responsabilidade ao condomínio edilício pelos danos materiais sofridos
pelos moradores ou proprietários das unidades residenciais.
Gerson Ribeiro105 alerta a respeito:
Em princípio, os Condomínios não possuem nenhuma responsabilidade civil pela ocorrência em suas dependências de furto ou roubo de veículos, bem como pelos objetos deixados no interior dos mesmos, uma vez que comumente não assumem o dever de guarda ou vigilância dos veículos ou de seus acessórios.
Isso porque ao estacionar veículo na vaga de garagem existente no
prédio o condômino não transfere a guarda do bem ao condomínio, muito menos
se estabelece um contrato de depósito.
Neste sentido é o entendimento de Paulo José Ferraz de Arruda
105 RIBEIRO, Gerson. Furto na garagem: responsabilidade civil do condomínio. Disponível em: <http://www.abdir.com.br/doutrina/ver.asp?art_id=1164&categoria=Civil>.
59
Júnior106:
(...) as vagas na garagem coletiva constituem unidades autônomas e propriedades individuais dos condôminos, não havendo relação de guarda ou depósito entre o condomínio e o condômino que estaciona seu veículo.
Deste modo, para se imputar a responsabilidade civil por furto na
garagem ao condomínio este deve expressamente assumir a obrigação de
guardar os bens de seus condôminos no interior de suas unidades autônomas ou
no espaço destinado a estacionamento de veículos, como sustenta Denis
Donoso:
(...) a responsabilidade dos condomínios por fatos ilícitos ocorridos em detrimento dos condôminos, nas suas áreas comuns, somente tem sido reconhecida quando expressamente prevista na convenção e claramente assumida. Isso porque a socialização do prejuízo sofrido por um dos integrantes do grupo onera a todos, e é preciso que todos, ou a maioria exigida, estejam conscientes dessa obrigação e a ela tenham aderido.
Nesta esteira vem se firmando o entendimento do Superior Tribunal
de Justiça107:
Responsabilidade Civil. Condomínio. Furto de Motocicleta estacionada na garagem. Não se configura a responsabilidade do condomínio quando nenhuma obrigação assuma perante os condomínios relativamente à guarda de veículos.
Ou ainda, conforme se depreende do seguinte aresto também do
Superior Tribunal de Justiça108:
CIVIL. RESPONSABILIDADE CIVIL. CONDOMÍNIO. O condomínio só responde por furtos ocorridos nas suas áreas comuns se isso estiver expressamente previsto na respectiva
106 ARRUDA JR, Paulo José Ferraz de. Responsabilidade civil por furto de automóvel no interior de condomínio edifício. Disponível em: <http://www.jornaldosindico.com.br/jsnv/index.php?tab=artigo &id=115>. 107 BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. REsp n. 268.669. Rel. Min. Aldir Passarinho Junior, j. 01 out. 2001 108 BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. EREsp n. 268.669. Rel. Min. Ari Pargendler, j. 26 abr. 2006.
60
convenção.
Noutros dizeres, inexistindo cláusula expressa em convenção de
dever de guarda do condomínio, não cabe imputar ao condomínio a
responsabilidade pelo ressarcimento dos danos sofridos pelo furto ocorrido nas
garagens deste, cabendo a cada condômino zelar pelo seu patrimônio sob pena
de arcar com os eventuais prejuízos pela ocorrência de furtos ou roubos, ainda
que dentro do condomínio.
Sobre o assunto, Biasi Ruggiero109 ratifica essa orientação, aduzindo
que:
O condomínio não tem implícita obrigação de garantir a guarda dos bens dos condôminos. Tal prestação deriva de natureza contratual quando prevista em convenção ou assembléia geral que adote essa prestação de serviço e reserve para ela verba própria no orçamento. (...) Se o condomínio não se propôs a prestar supervigilância, funcionando como autêntico guardião e, para isso, não recebeu qualquer verba, como pode responder por aquilo a que não era obrigado? Entendimento diverso importa em atribuir ao condomínio a qualidade de depositário de toda sorte de objetos que os moradores conduzam para o interior do prédio. É transformar o pagamento das despesas condominiais em apólice de seguro.
Mantendo a coerência o Superior Tribunal Superior110 trata do furto
de acessórios e pertences deixados dentro dos veículos estacionados nas
garagens dos condomínios da seguinte forma:
RESPONSABILIDADE CIVIL - CONDOMÍNIO - SUBTRAÇÃO DE EQUIPAMENTO DE SOM E DE PERTENCES DEIXADOS NO INTERIOR DE AUTOMÓVEL ESTACIONADO NAGARAGEM COLETIVA DO PRÉDIO - INEXISTÊNCIA DE PREPOSTO COM A INCUMBÊNCIA DE GUARDAR E VIGIAR OS VEÍCULOS - ENCARGO DE PROMOVER VIGILÂNCIA, COMETIDO AO SÍNDICO, EM CARÁTER GENÉRICO, QUE HAVERÁ DE SER EXERCIDO EM SINTONIA COM OS MEIOS POSTOS À SUA
109 RUGGIERO, Biasi. Questões Imobiliárias, p. 65. 110 BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. REsp n. 618.533. Rel. Min. Hélio Quaglia Barbosa, j. 04 jun. 2007.
61
DISPOSIÇÃO PELO ORÇAMENTO DE RECEITAS - INEXISTÊNCIA DE APARATO ESPECÍFICO DEVIGILÂNCIA E SEGURANÇA - SUBTRAÇÃO, ADEMAIS, QUE TERIA SIDOCOMETIDA, COM AMEAÇA A MÃO ARMADA – NÃO CONFIGURAÇÃO DE CULPA INVIGILANDO - RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO.
- Ao contrário da posição adotada pela Corte de origem, mostra-se relevante a necessidade expressa previsão na convenção ou, ainda, de deliberação tomada em assembléia no sentido de que o condomínio tenha, especificamente, serviço de guarda e vigilância de veículos. In casu, a circunstância de existir porteiro ou vigia na guarita não resulta em que o condomínio estaria a assumir a prefalada guarda e vigilância dos automóveis, que se encontram estacionados na área comum, a ponto de incidir em responsabilidade por eventuais subtrações ou danos perpetrados.-Em harmonia com os precedentes desta Corte Superior, bem como com lições doutrinárias, merece acolhida o inconformismo, a repercutir na inversão do ônus da sucumbência.
No entanto, se o condomínio utiliza sistemas de segurança, contrata
guardas particulares ou de empresas de vigilância e segurança, a
responsabilidade dos condomínios pela subtração criminosa de bens das
unidades privativas passa a mudar de feição, como pondera Paulo Morais111:
Isso porque as despesas para a compra e a utilização de bens e equipamentos de segurança, como circuito fechado de câmeras e TV, sistemas de gravação de imagens em tempo real e botões antipânico, bem como para a contratação de serviços de ronda, vigilância e segurança armada, são todas arcadas pelos condôminos, que, no final das contas, buscam um maior resguardo de sua integridade física e de seus bens.
Com efeito, se o condomínio utiliza sistema de vigilância próprio ou contrata empresa de segurança privada e armada, ainda que não haja previsão em convenção ou regulamento, passa a assumir a obrigação de zelar pela integridade dos proprietários e dos bens das unidades autônomas.
Nessa esteira de raciocínio já decidiu o Superior Tribunal de
111 MORAIS, Paulo. Responsabilidade civil do condomínio. Disponível em: <http://jusvi.com/artigos/29773>.
62
Justiça112 exarando o seguinte aresto:
Responsabilidade Civil - Condomínio - furto de veículo. A responsabilidade do condomínio, decorrente de furto ou danificação de veículo deixado na garagem do edifício, existirá na medida em ficar estabelecido que será propiciada segurança, por deliberação dos condôminos. A assunção de responsabilidade poderá, ainda, fazer-se tacitamente. Não será, entretanto, do simples fato de existir porteiro ou vigia que se haverá de concluir que se oferece completa segurança com os deveres daí decorrentes.
Os tribunais de instâncias inferiores também coadunam deste
entendimento, consoante acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo113:
SE O CONDOMÍNIO MANTÉM VIGIA E ATE SE GABA DA SEGURANÇA QUE PROPORCIONA AOS CONDÔMINOS, É DELE A RESPONSABILIDADE POR DANOS RESULTANTES DA FALTA DE SEGURANÇA.
Assim sendo se os condôminos deliberarem em não reforçar a
segurança do condomínio, ou seja, não contrata empresa de segurança, não
instala equipamentos de segurança, não se pode imputar ao condomínio a
responsabilidade pela indenização de algum condômino que teve seu veículo ou
acessórios de seu veículo furtado quando estacionado na garagem.
É de se ver também que além de alguns condomínios não preverem
a possibilidade de indenização de um condômino que sofra desfalque em seu
patrimônio por atividade ilícita, ou seja, mediante furto ou roubo, outros
condomínios trazem em suas convenções cláusulas expressas de não indenizar.
A cláusula de não indenizar é assim definida por Sérgio Cavalieri
Filho114:
(...) cláusula de não indenizar é o ajuste que visa a afastar as
112 BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. REsp n. 41775-9. Rel. Min. Nilson Naves, j. 07 de jun. 1994. 113 SÃO PAULO. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo. Apelação Cível n. 492.910-4/2. Rel. Antônio Vilenilson, j. 25 set. 2007. 114 CAVALIERI FILHO, Sérgio. Programa de responsabilidade civil, p. 451.
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conseqüências normais da inexecução de uma obrigação; a estipulação através da qual o devedor se libera da reparação do dano, ou seja, da indenização.
Destarte, constando a referida cláusula na convenção do
condomínio, a doutrina e a jurisprudência entendem que o condomínio ficaria
isento de qualquer responsabilidade.
Neste sentido, vale destacar os ensinamentos de Nascimento
Franco, que assim assevera:
Também inexiste responsabilidade do condomínio por furto ou dano a veículos estacionados na garagem, se na Convenção houver cláusula excludente daquela responsabilidade e se não ficar provada culpa dos empregados. Não obstante, havendo ou não cláusula excludente da responsabilidade, o condomínio tem o dever de indenizar, se o furto for cometido por vigia ou empregado do edifício, pois no caso se configura culpa in eligendo do síndico na contratação do pessoal. Por força desse princípio, o condomínio responde: a) por danos causados a veículos por culpa de porteiro ou garagista encarregado pela administração do edifício de manobrar os carros e de guardar suas chaves; b) a pessoas acidentadas por mau funcionamento dos elevadores, notadamente por falhas mecânicas graves, uma vez que se impõe permanente controle desse equipamento.
A jurisprudência também já se manifestou favorável a cláusula de
não indenizar constantes das convenções condominiais, consoante se infere do
seguinte aresto do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro115:
Condomínio de edifício de apartamentos. É valida, em princípio, a clausula da convenção condominial que exclui a responsabilidade do condomínio por danos e furtos de veículos estacionados na garagem.
Paulo José Ferraz de Arruda Júnior116 faz a seguinte conclusão:
115 RIO DE JANEIRO. Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro. Apelação cível n. 4.322/87. Rel. Des. Barbosa Moreira, j. 13 dez. 1988. 116 ARRUDA JR, Paulo José Ferraz de. Responsabilidade civil por furto de automóvel no interior de condomínio edifício. Disponível em: <http://www.jornaldosindico.com.br/jsnv/index.php?tab=artigo &id=115>.
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(...) o condomínio será responsabilizado por furto de veículo ocorrido no interior do mesmo quando houver a combinação de três situações:
1) Não estiver estipulado na convenção condominial a clausula de não indenizar por tal ocorrência;
2) Que o prédio possua funcionários com a função de vigilância, bem como haja aparatos de segurança;
3) Culpa do empregado.
Gerson Ribeiro117 não pensa muito diferente:
(...) para que haja a responsabilidade dos condomínios em edifícios é necessário de que tenha adotado determinadas medidas de segurança e que tivesse falhado no caso concreto, ou, ainda, quando a Convenção do condomínio estipular em uma de suas cláusulas a assunção expressa de responsabilidade. Em assim sendo, não ocorrendo tais hipóteses não há que se falar em responsabilidade civil dos condomínios.
Assim, ocorrendo furto ou roubo nas dependências do condomínio,
só haverá responsabilidade deste se essa possibilidade estiver consagrada na
sua convenção. Por fim, é de se ressaltar que se a possibilidade de indenização
estiver em cláusula expressa na convenção condominial a responsabilidade será
de natureza contratual, porque resultante de acordo entre os condôminos.
117 RIBEIRO, Gerson. Furto na garagem: responsabilidade civil do condomínio. Disponível em: <http://www.abdir.com.br/doutrina/ver.asp?art_id=1164&categoria=Civil>.
CONSIDERAÇÕES FINAIS
Com a industrialização, teve início o chamado êxodo rural, e grande
parte da população rural passaram a se deslocar para perto das indústrias,
formando assim as cidades. Estes núcleos urbanos passaram por arrocho
populacional e econômico de modo que se tornou cada vez mais penoso e
oneroso a construção de moradias individuais, o que forçou a verticalização das
residências, e como solução e barateamento destas moradias, foram aparecendo
os apartamentos em edifício coletivo.
Não obstante a existência antiga de prédios em planos horizontais
divididos em andares ou compartimentos usados com autonomia, a
regulamentação a respeito do tema demorou a ser editada.
A primeira manifestação legislativa acerca das edificações
horizontais aparece com o Decreto-Lei 5.481 de 25 de julho de 1928, que foi
alterado posteriormente pelo Decreto-Lei 5.234 de 08 de fevereiro de 1943 e pela
Lei n. 285 de 05 de julho de 1948.
Os referidos diplomas tratavam da propriedade horizontal como um
todo, não disciplinando a instituição do condomínio. Neste passo, a questão do
sistema condominial foi mais bem tratada em 1964, por ocasião da Lei nº 4.591,
de 16 de dezembro de 1964, que veio para regulamentar essa modalidade de
propriedade. Atualmente a questão é disciplinada pelo Código Civil, que revogou
a Lei n. 4.591 de 16 de dezembro de 1964.
Não obstante o Código Civil estabelecer as regras gerais para o
condomínio edilício, este além de observar o disposto no mencionado código
deve possuir um convenção, que regulamenta todas as normas de convivência
entre os condôminos e a forma de administrar o patrimônio comum.
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Por outro lado, o que não for essencial ao funcionamento do
condomínio, deve ser estabelecido não na convenção, mas sim no regimento
interno
Na esteira da lei, o condomínio edilício carece de um ato
regulamentar que enfrente as divergências decorrentes da vizinhança próxima,
conciliando a liberdade de iniciativa com a regulamentação legal.
Sendo assim a convenção dos condomínios determina os padrões
legais mínimos, regulamentando as questões imprescindíveis à vida em
coletividade, cabendo-lhe, inclusive, disciplinar as sanções a que estão sujeitos os
condôminos e demais possuidores das unidades, garantindo a paz e harmonia da
vida em coletividade. Já as questões específicas, que não refletem diretamente
no funcionamento do condomínio, devem ser regulamentadas pelo regimento
interno.
No que toca a administração do condomínio, ela é exercida por um
síndico, que é uma pessoa escolhida pelos condôminos, podendo exercer tal
função por até dois anos, sendo permitida a reeleição.
Dentre as principais funções do síndico, encontra-se a
representação do condomínio ativa e passivamente, sua administração, dever de
prestação de contas aos condôminos, dever de zelar pelo patrimônio, além de
fazer cumprir a convenção e o regimento interno.
O síndico conta com a confiança dos condôminos, portanto deve agir
com zelo e sempre no interesse do condomínio e dos condôminos, praticando
regularmente os atos que lhe caibam dentro da legalidade e dos poderes que lhe
foram atribuídos, sem excessos ou irregularidades, sob pena de destituição do
cargo.
Destarte, o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas,
ou não administrar convenientemente o condomínio, poderá ser destituído, pelo
voto da maioria absoluta dos condôminos em assembléia geral especialmente
convocada para os fins do parágrafo segundo o artigo 1348 do Código Civil.
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Cumpre destacar-se que, em não havendo nenhum impedimento
estabelecido na convenção acerca de que pode ser síndico, qualquer morador
pode candidatar-se, e se nenhum condômino quiser assumir o cargo, a
assembléia pode decidir contratar alguém ou alguma empresa para exercer as
funções.
Entrementes a contratação de um terceiro ou até mesmo a eleição
de um síndico que é locatário de uma unidade, pode trazer alguns riscos ao
condomínio. Ora, se o síndico praticar um estelionato, ou uma administração
temerária, prejudicaria todo o condomínio, sem nenhuma garantia de
ressarcimento imediato.
Assim, uma sugestão seria estipular na convenção de que para ser
síndico, haveria a necessidade de oferecer uma garantia, de preferência real, ou
uma espécie de seguro para que o condomínio não seja prejudicado em virtude
de uma má administração do síndico.
Enfim, tratando-se de um cargo de confiança, os condôminos devem
sempre estar atentos para a escolha do síndico, devendo ela recair sobre pessoa
de boa índole, com qualidades morais e éticas, agindo sempre com respeito e no
interesse de todos os condôminos
É de se ver que o objetivo maior das pessoas que buscam fixar suas
residências junto a outras pessoas, formando assim os condomínios edilícios, é
ter maior segurança, tranqüilidade e conforto pessoal e familiar, principalmente
nas grandes cidades.
Deste modo, uma importante questão que emerge é a atribuição ou
não de responsabilidade ao condomínio edilício pelos danos sofridos pelos
moradores ou proprietários das unidades residenciais ou até mesmo perante
terceiros.
Neste texto, destacam-se duas questões relativamente comuns
sobre a responsabilidade civil dos condomínios. A primeira, envolvendo terceiros,
quando são lançados objetos do condomínio edilício. A segunda, referente às
situações em que há furto ou roubo de veículo de dentro do espaço condominial
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Não resta dúvida que se a coisa cair ou o objeto for lançado de um
determinado apartamento e este for facilmente apontado como o local de onde
derivou tal coisa ou objeto a ele será imputada a responsabilidade de ressarcir a
vítima pelos danos sofridos, pois conhecido o autor do ato lesivo, dele será a
responsabilidade.
Agora, diferente é a resolução da questão quando tratar-se de dano
causado por coisa caída ou objeto lançado em que não se possa definir qual
apartamento caiu o objeto que causou o dano. Neste caso, uma vez determinado
qual bloco ou lado do prédio deu-se a conduta lesiva a ele será imputado a
responsabilidade para a recomposição dos danos, ressaltando que serão
responsáveis apenas os proprietários de apartamentos cuja localização seja hábil
à prática do ilícito.
Denota-se que a responsabilidade pelo dano proveniente das coisas
que dele caírem ou forem lançadas em lugar indevido é objetiva, ou seja, basta
que a vítima demonstre o dano e o nexo causal entre a conduta do agente e o
resultado lesivo por ele provocado. Destarte, para eximir-se da responsabilização,
o agente deve comprovar que o resultado ocorreu por culpa exclusiva da vítima,
ou ainda por circunstâncias que não poderia evitar, como caso fortuito ou força
maior o qual romperia o nexo causal, afastando a responsabilidade do agente.
Já no que tange ao direito de regresso, se a vítima foi ressarcida
pelo condomínio e posteriormente é apurado quem foi o causador do dano o
condomínio tem direito de regresso contra o infrator, mas se não for possível a
identificação do infrator resta a imputação da responsabilidade ao condomínio.
Assim verifica-se que a hipótese 1 é positiva, ou seja o Condomínio
pode sim ser responsabilizado civilmente por coisas lançadas de um de seus
apartamentos ou prédios, ressalvado como anteriormente mencionado o direito de
regresso contra o causador do dano se for possível a sua identificação.
No tocante a responsabilidade civil por furto na garagem, ressalte-
se, este é um problema que os condomínios edilícios vêm enfrentando
atualmente, não só no que tange aos veículos, mas também no que diz respeito a
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ocorrência de furto ou roubo de acessórios de veículos, quando estes estão
estacionados nas garagens dos edifícios.
Para se imputar a responsabilidade civil por furto na garagem ao
condomínio este deve expressamente assumir a obrigação de guardar os bens de
seus condôminos no interior de suas unidades autônomas ou no espaço
destinado a estacionamento de veículos.
Assim, inexistindo cláusula expressa em convenção de dever de
guarda do condomínio, não cabe imputar ao condomínio a responsabilidade pelo
ressarcimento dos danos sofridos pelo furto ocorrido nas garagens deste,
cabendo a cada condômino zelar pelo seu patrimônio sob pena de arcar com os
eventuais prejuízos pela ocorrência de furtos ou roubos, ainda que dentro do
condomínio.
No entanto, se o condomínio utiliza sistemas de segurança, contrata
guardas particulares ou de empresas de vigilância e segurança, a
responsabilidade dos condomínios pela subtração criminosa de bens das
unidades privativas passa a mudar de feição.
Assim sendo se os condôminos deliberarem em não reforçar a
segurança do condomínio, ou seja, não contrata empresa de segurança, não
instala equipamentos de segurança, não se pode imputar ao condomínio a
responsabilidade pela indenização de algum condômino que teve seu veículo ou
acessórios de seu veículo furtado quando estacionado na garagem.
Destarte, denota-se que a hipótese 2 é parcialmente positiva, ou
seja ocorrendo furto ou roubo nas dependências do condomínio, só haverá
responsabilidade deste se essa possibilidade estiver consagrada na sua
convenção. Por fim, é de se ressaltar que se a possibilidade de indenização
estiver em cláusula expressa na convenção condominial a responsabilidade será
de natureza contratual, porque resultante de acordo entre os condôminos.
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