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Outono 2015

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MARKETBEAT

PORTUGALOUTONO 2015Uma publicação Cushman & Wakefield

Fonte: Cushman & Wakefield

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Uma publicação Cushman & Wakefield

ECONOMIAOs primeiros seis meses do ano confirmam a manutenção da trajetória de recuperação da economia portuguesa iniciada em 2013, com crescimentos trimestrais sucessivos do Produto Interno Bruto. As estimativas do Banco de Portugal para fecho do ano confirmam esta tendência e esperam uma nova subida do PIB face ao ano anterior.

As projeções têm por base um cenário de contínua recuperação da economia face aos desajustamentos diagnosticados no início da crise; sendo os principais motores o aumento continuado das exportações, as melhorias de financiamento em consequência da redução das taxas de juro, a retoma da procura interna, via consumo privado das famílias, e o aumento do investimento por parte das empresas.

As previsões para a evolução do Produto Interno Bruto (PIB) apontam para um crescimento de 1,7% em 2015, 90 pontos base acima do ano anterior. Os anos seguintes deverão ser de manutenção desta tendência, estimando-se que aumente

para 1,9% em 2016 e para 2,0% em 2017. Esta evolução reflete um crescimento em linha com o previsto pela Comissão Europeia para a zona euro.

A procura interna terá sido um dos motores para a recuperação do PIB, e ainda que continue condicionada pelas medidas de austeridade e pelo elevado nível de endividamento do setor privado, o cenário de baixas taxas de juro tem potenciado um aumento do consumo privado e do investimento das empresas. Em 2015 prevê-se que o consumo privado registe um aumento de 2,2%, devendo observar uma desaceleração nos anos seguintes (1,7% em 2016 e 2017).

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O consumo público, em linha com a política de austeridade do governo, deverá registar nova quebra de 0,5% em 2015, devendo inverter esta tendência em 2016 com um crescimento de 0,2%.

No mercado de trabalho mantêm-se os sinais de melhoria. Após uma primeira correção em 2014, em 2015 espera-se nova diminuição da taxa de desemprego no final do ano, para os 13,2%, prevendo-se que mantenha esta tendência em 2016, atingindo os 12,6%. Contudo, as mais recentes estimativas do INE apontam para valores próximos dos 12%, pelo que as projeções deste indicador poderão ser revistas em baixa.

O principal risco da economia portuguesa face ao futuro reside na dificuldade de subida da inflação, que tem vindo a registar níveis muito reduzidos, incompatíveis com uma recuperação sólida da economia. O Banco de Portugal estima para o fecho de 2015 uma evolução da inflação na ordem dos 0,5%; esperando-se ligeira subida nos anos seguintes, 1,2% em 2016 e 1,3% em 2017.

Fonte: INE; Banco de Portugal (Junho 15); Organização para a Cooperação e Desenvolvimento Económico (Junho 15)* Projeção (1) Taxa de Variação Anual (2) Taxa Efetiva

INDICADORES ECONÓMICOS

-10%

-5%

0%

5%

10%

15%

20%

Consumo Privado (1) Consumo Público (1) PIB (1) Taxa Desemprego (2) Inflação (2)

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015* 2016* 2017*


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RETALHOA retoma da confiança no setor de retalho foi confirmada no segundo trimestre, e pela primeira vez em muitos anos, são vários os sinais de melhoria. O crescimento do consumo teve um impacto direto na evolução do índice de volume de negócios, que não só se mantém em ascensão desde 2012, mas sobretudo reflete uma maior recuperação por parte dos bens não alimentares; os mais propensos a quebras em situações de crise.

No que se refere à procura, esta mantém-se em evolução positiva não só por parte de operadores internacionais como nacionais. As lojas de rua e os centros comerciais voltam a estar no topo das preferências de localização. Se a dinâmica do comércio de rua é visível diariamente pelo aparecimento de espaços, conceitos e locais, por outro lado, é também incontestável uma aposta na renovação dos centros comerciais quer ao nível dos conteúdos quer do ambiente que proporcionam. O Centro Colombo e o Amoreiras Shopping Center são alguns bons exemplos desta realidade.

A retoma de projetos para novos conjuntos comerciais e o crescimento da oferta de comércio de rua em Lisboa e no Porto, são também por si reflexo do sentimento de confiança de todos os intervenientes neste setor. Os valores de mercado retratam já esta viragem de tendência, com subidas de rendas e correções em baixa de yields.

O índice de volume de negócios de bens a retalho retrata ao longo dos últimos seis meses uma alteração notória, sintomática de uma nova realidade. Se por um lado se mantém a evolução positiva iniciada em finais de 2012; importa salientar um maior crescimento por parte dos produtos não alimentares, em oposição a uma estabilização do setor alimentar. Esta evolução é um sinal claro de uma maior confiança por parte dos consumidores, que após um longo período de correção de hábitos de consumo através de uma redução dos bens não essenciais, parece ter iniciado em 2015 um novo padrão.

No âmbito da sua política monetária, e de forma a responder a uma situação que se adivinhava crítica, o Banco Central Europeu aprovou em Setembro de 2014 um conjunto de novas medidas de estímulo às economias, nomeadamente um programa de aquisição de obrigações de dívida pública e privada que poderia ascender a um valor mensal de €60 mil milhões; o denominado quantitative easing. De acordo com o Banco de Portugal, com base

numa análise preliminar apresentada no seu Boletim Económico de Junho, os principais efeitos desta medida após 12 meses da sua implementação, foram o acalmar da tensão nos mercados financeiros, a melhoria das condições do mercado monetário, a redução das taxas de juro das obrigações públicas de longo prazo e um abrandar das condições restritivas de crédito, em particular aos países sob stress.

Fonte: Cushman & Wakefield* Estimativa

CONJUNTOS COMERCIAIS - OFERTA TOTAL

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150

200

250

300

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2,25

2,75

2,50

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3,25

3,50

3,75

4,00

Cre

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ento

AB

L (m

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2 )

AB

L A

cum

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m2 )

Crescimento ABL (m2) ABL acumulada (m2)

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015* 2016* 2017*

Fonte: INE (Corrigido da sazonalidade deflacionado - Base 2010)

ÍNDICE DE VOLUME DE NEGÓCIOS NO COMÉRCIO A RETALHO

70

80

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100

110

JAN-10

ABR-10

JUL-1

0

OUT-10

JAN-11

ABR-11

JUL-1

1

OUT-11

JAN-12

ABR-12

JUL-1

2

OUT-12

JAN-13

ABR-13

JUL-1

3

OUT-13

JAN-14

ABR-14

JUL-1

4

OUT-14

JAN-15

ABR-15

JUN-15

Total exceto combustível Produtos alimentares, bebidas e tabaco Produtos não alimentares exceto combustível


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Os conjuntos comerciais mantém-se como o principal formato de retalho em Portugal. Em Junho de 2015 a oferta total de era de 3,65 milhões de m2 de ABL distribuídos por 156 projetos. Os centros comerciais são o formato mais representativo, representando 82% do total de ABL.

Os índices de tráfego e vendas publicados pela Associação Portuguesa de Centros Comerciais confirmam a recuperação do volume de vendas deste formato, que desde o final de 2013 regista crescimento positivo.

Após uns anos de estagnação, a retoma na construção de novos centros foi encabeçada pela Immochan, com a inauguração do Alegro Setúbal no final do ano passado. As perspetivas futuras são de manutenção deste crescimento, esperando-se novas aberturas e expansões já a partir do final deste ano:

• Em Lisboa está prevista a inauguração do novo conceito do The Edge Group em Sete Rios, resultante da transformação da galeria Twin Towers num projeto de uso misto composto por escritórios e retalho; A expansão do já existente Oeiras Parque deverá também ser iniciada até ao final do ano.

• Em Braga, o Nova Arcada encontra-se já próximo da sua conclusão, anunciada para 2016 com um total de 67.500 m2 de ABL. Este centro comercial é hoje propriedade do grupo Caixa Geral de Depósitos e contará com a gestão da Sonae Sierra. Trata-se do antigo Dolce Vita Braga, inicialmente projetado pela Chamartin Imobiliária;

• No Algarve, o grupo Inter Ikea iniciou em Loulé a construção do que será o segundo conjunto comercial do promotor sueco em Portugal, que contará com uma loja Ikea de 21.300 m2 de ABL, um centro comercial com 45.300 m2 de ABL e um factory outlet com 23.200 m2 de ABL.

Fonte: Associação Portuguesa de Centros Comerciais

EVOLUÇÃO DOS ÍNDICES DE TRÁFEGO E VENDAS DA APCC

T4-10

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T3-11

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T1-12

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T3-13

T4-13

T1-14

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T4-14

T1-15

T2-15

Índice de tráfego Índice de vendas

-15%

-12%

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-6%

-3%

0%

3%

6%

9%

Sentimento de confiançaRetoma de projetos de novos conjuntos comerciais e crescimento da oferta de comércio de rua são reflexo do sentimento de confiança dos intervenientes no setor. Valores de mercado retratam viragem de tendência, com subidas de rendas e correções em baixa de yields.


ABL ATUAL E PREVISTA POR REGIÃO (M²) - 2015/2017

Norte (excluiGrande Porto)

GrandePorto

Centro GrandeLisboa

Penínsulade Setúbal

Sul Ilhas0

200

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800

1.000

1.200

Milh

ares

de

m2

ABL atual ABL previsto


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A oferta de comércio de rua ao longo dos últimos 4 anos aumentou nos centros de Lisboa e Porto em todas as zonas, com exceção da Baixa do Porto, que tem vindo a sofrer de alguma concorrência por parte da renascida zona dos Clérigos. Em Junho de 2015 as ruas prime da cidade de Lisboa totalizavam 156.000 m2 de espaços de comércio distribuídos por 950 unidades; no Porto a oferta totalizava 170.000 m2 em 850 lojas.

A aposta nos conceitos de proximidade e conveniência é hoje evidente, bem como a diferenciação, inovação e exclusividade. Neste âmbito, o recente fenómeno de emergência de novos conceitos de restauração traduz na íntegra esta tendência; para o crescimento deste setor tem vindo a contribuir largamente o crescimento massivo dos fluxos de turismo.

Até ao final do ano, a oferta prime disponível em Lisboa, nomeadamente na Avenida da Liberdade, irá aumentar por via da entrada em obra de projetos emblemáticos alvo de reabilitação urbana. Isto permite ao setor de luxo ganhar cada vez mais massa crítica e posicionar a Avenida como o local de eleição das marcas. Esta realidade não é exclusiva da cidade de Lisboa; o centro do Porto está igualmente ativo no retalho de rua e as perspetivas para o futuro são de manutenção desta tendência. Após o protagonismo recente da zona dos Clérigos, a Avenida dos Aliados poderá muito em breve surgir como um novo destino de marcas mais exclusivas na cidade, tendo em conta os vários projetos de reabilitação urbana previstos para o local.

Os valores de mercado traduzem a evolução positiva do setor, tendo-se verificado nos primeiros 6 meses do ano um novo aumento. A renda prime dos centros comerciais situa-se hoje nos €75/m2/mês. Os retail park foram a exceção e mantiveram o valor de arrendamento prime nos €8,5/m2/mês. No comércio de rua, Chiado e Avenida da Liberdade voltaram a refletir novo incremento da renda prime para os €97,5/m2/mês e na Rua de Sta. Catarina houve uma recuperação dos valores prime para os €45/m2/mês.

As perspetivas futuras para o setor são positivas. A complementaridade que tem vindo a ser criada entre retalho de rua e centros comerciais, associada à forte atividade dos retalhistas, faz antever um final de ano bastante positivo. Os valores de mercado poderão ajustar-se ligeiramente em alta para as localizações prime, mas a principal correção será sentida ao nível das localizações secundárias.

Reabilitação urbana Aumento da oferta na Av. da Liberdade, com entrada em obra de projetos emblemáticos de reabilitação urbana, permite ao setor de luxo ganhar massa crítica. Av. dos Aliados poderá em breve surgir como novo destino de marcas mais exclusivas, tendo em conta vários projetos de reabilitação previstos.


COMÉRCIO DE RUA - LISBOA OFERTA TOTAL POR ZONA

Milh

ares

de

m2

2011 2015

0

10

20

30

40

50

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Av. da Liberdade Baixa Chiado Restauradores& Rossio


COMÉRCIO DE RUA - PORTO OFERTA TOTAL POR ZONA

Milh

ares

de

m2

2011 2015

0

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40

60

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100

120

140

Baixa Boavista Cedofeita

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ESCRITÓRIOSApós uma retoma nos níveis de procura em 2014, no primeiro semestre de 2015 o mercado de escritórios da Grande Lisboa dá sinais de consolidação desta recuperação, registando um crescimento dos espaços transacionados de cerca de 25% face à primeira metade de 2014.

A recuperação da procura deu algum alento à atividade de promoção, verificando-se não só um maior volume de inauguração de novos projetos até ao final do ano, mas também uma maior propensão por parte dos promotores em investir em novos projetos de escritórios.

As rendas de mercado não retratam ainda o maior positivismo no sector, mas é notória uma redução gradual dos incentivos concedidos por parte de proprietários.

No segundo semestre do ano deverá manter-se esta tendência de recuperação, ainda que a escassa oferta de produtos prime possa vir a constituir um obstáculo para o crescimento da procura para ocupação.

De Janeiro a Junho foram fechados na Grande Lisboa 123 negócios, totalizando mais de 50.000 m2 de espaços ocupados e refletindo um crescimento de 25% face a igual período de 2014; e de 34% face à média do primeiro semestre dos últimos 5 anos.

As zonas mais procuradas foram o Corredor Oeste (zona 6), o Parque das Nações (zona 5) e o CBD (zona 2); representando mais de 75% do total da procura. O Corredor Oeste foi a zona que registou maior crescimento, mais do que duplicando o valor transacionado em igual período de 2014. O Parque das Nações, ainda que não tenha sido a zona mais procurada, verificou um crescimento acima do mercado, na ordem dos 26%. Já o CBD verificou um decréscimo na procura de 30% face a igual período de 2014.

A transação de maior dimensão foi no Corredor Oeste – a ocupação de 4.085 m2 no Edifício Suécia II, no Parque Suécia em Carnaxide, por parte da Worten (parte do grupo Sonae Retalho Especializado). A segunda maior operação do semestre ocorreu no CBD, no Edifício Defensores de Chaves, 45, com a seguradora Allianz a expandir o espaço ocupado em cerca de 3.000 m2. O Corredor Oeste registou a terceira maior operação do trimestre com a expansão da Unit 4, empresa do setor tecnológico, no Edifício Zenith em Miraflores.

Fonte: Cushman & Wakefield; LPI

ABSORÇÃO POR ZONA

Milh

ares

de

m2

2014 2015

0

2

4

6

8

10

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16

18

Zona 1 Zona 2 Zona 3 Zona 4 Zona 5 Zona 6 Zona 7


ABSORÇÃO POR SEMESTRE

0

50

100

150

200

250

Milh

ares

de

m2

1º Semestre 2º Semestre

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Consolidação da recuperação


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A tendência do mercado para a concretização de operações de maior dimensão manteve-se ao longo da primeira metade do ano, tendo-se cifrado a área média por negócio nos 413 m2, 60 m2 acima do valor de 2014 e da média dos últimos 5 anos. As operações abaixo dos 500 m2 foram ainda assim as mais representativas, 79% do total, mas com um peso inferior face ao ano anterior.

A taxa de desocupação manteve-se no valor de fecho de 2014, na ordem dos 11%, correspondendo a um total de 524.000 m2 disponíveis.

O Corredor Oeste ainda que tenha corrigido este indicador nos últimos 6 meses, continua com a maior taxa de desocupação do mercado, 17,6%. O CBD registou um aumento nos espaços desocupados e tinha em Junho a segunda maior taxa do mercado, de 11,8%. Enquanto zona consolidada e onde o potencial de oferta futura é residual, o Parque das Nações registou a maior quebra na taxa de desocupação, situando-se em Junho nos 7,9%.


TRANSAÇÕES POR DIMENSÃO - 2015

0

5

10

15

20

25

0

40

20

60

80

100

AB

L (m

ilhar

es d

e m

2 )

Nº d

e Tr

ansa

ções

ABL (m2) Nº de Transações

0-100 101-500 501-1.000 1.001-2.000 2.001-5.000 +5.000


TAXA DE DESOCUPAÇÃO

2014 2015

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

14%

16%

18%

20%



10



11

PONTE VASCO DA GAMA

A12/SULALGARVE

PONTE25 DE ABRIL

A2/SULALGARVE

RIO TEJO

PORTO/NORTE

LUMIAR

SINTRACACÉMQUELUZ

OEIRASESTORILCASCAIS

CAMPO GRANDE

ALVALADE

AREEIRO

SANTA APOLÓNIA

SALDANHA

MARQUÊS DE POMBAL

PRAÇA DE ESPANHA

SETE RIOS

ZOO

CAMPOPEQUENO

BAIXACHIADO

ODIVELAS

AEROPORTO

PARQUE DAS NAÇÕES

ZONA 1 Prime Central Business District(Av. Liberdade, Saldanha)

ZONA 2 Central Business District(Avenidas Novas, Amoreiras)

ZONA 3 Novas Zonas de Escritórios(Praça de Espanha, 2ª Circular)

ZONA 4 Zonas Secundárias de Escritórios(Áreas Históricas)

ZONA 5 Parque das Nações

ZONA 6 Corredor Oeste(A5 Lisboa-Cascais)

FIL

ALGÉS

RESTELOAJUDA

ESTRELARATO

AMOREIRAS

ALCÂNTARA

MONSANTO

ALFRAGIDE

MIRAFLORES

AMADORA

O maior dinamismo da procura de escritórios teve os seus efeitos nas perspetivas futuras para este setor, e até ao final do ano as inaugurações de novos edifícios deverão ultrapassar o valor registado em 2014; ainda que grande parte desta nova oferta tenha já ocupante garantido. No total, espera-se a conclusão de quatro edifícios, com um total de 30.900 m2 de novos escritórios. Desta área, mais de metade já tem ocupação assegurada, nomeadamente o Castilho 24 (zona 1), promovido pela Sociedade Gestora do Fundo de Pensões do Banco de Portugal, com 6.200 m2 e que será ocupado na totalidade pelo Banco de Portugal; assim como a recentemente concluída sede da EDP (zona 4) com 13.900 m2.

A retoma da procura sentida ao longo dos últimos 18 meses não foi ainda suficiente para permitir uma correção em alta dos valores de arrendamento praticados na Grande Lisboa. De forma generalizada, as diferentes zonas do mercado registaram estabilidade nos valores de renda, ainda que seja clara uma tendência por parte dos proprietários em diminuir os incentivos concedidos aos novos ocupantes, fruto de uma procura mais dinâmica.

As perspetivas de desenvolvimento do setor até ao final do ano são de continuação da dinâmica vivida ao longo do primeiro semestre; os níveis de procura deverão manter um crescimento face ao ano anterior. Quanto aos valores de mercado, estes não deverão observar para já um aumento, sendo de esperar que apenas em 2016, confirmada a retoma nos volumes de procura, seja possível verificar-se um aumento do valor facial das rendas. Ainda assim, e tendo em conta a escassez de oferta de qualidade em determinadas localizações, pode ser expectável um aumento dos valores de mercado para estes produtos em particular.


OFERTA FUTURA - 2015/2017

Milh

ares

de

m2

0

2

4

6

8

10

12

14

16


RENDAS - 2015Zona Média

(€/m2/mês)Prime

(€/m2/mês)

Prime Central Business District

16,0 18,5

Parque das Nações 13,0 15,5

Corredor Oeste 8,0 11,0


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INDUSTRIALO setor transformador em Portugal manteve no primeiro semestre de 2015 a tendência positiva que vinha a sentir-se desde 2013, momento em que o índice de confiança da indústria transformadora iniciou uma trajetória de recuperação. Em Maio de 2015 o indicador para Portugal chegou mesmo a superar o índice da Zona Euro, situando-se próximo de terreno positivo nos -2,7 pontos.

No que se refere à balança comercial, esta mantém uma evolução positiva, aproximando-se do saldo nulo, refletindo o percurso de recuperação da economia portuguesa. No primeiro semestre verificou-se no entanto uma inversão da tendência sentida em 2014, sendo agora as exportações a registarem um crescimento mais forte que a as importações. Face ao primeiro semestre do ano anterior, as exportações registaram um crescimento de 5,7%, totalizando os €25,2 mil milhões. As importações revelaram também uma evolução positiva, mas na ordem dos 4%, atingindo os €30 mil milhões. No total, a balança comercial cifrou-se nos €4,8 mil milhões negativos no primeiro semestre de 2015, o que compara com os €5 mil milhões negativos do mesmo período do ano anterior, correspondendo a um aumento de 1,6 pontos percentuais da taxa de cobertura, para os 84%.

Fonte: INE

BALANÇA COMERCIAL - PRIMEIRO SEMESTRE

-15.000

-10.000

-5.000

0

5.000

10.000

15.000

20.000

25.000

30.000

35.000

40.000

Exportações Saldo da balança comercialImportações

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Milh

ões

de €

Fonte: INE * Valores Corrigidos da Sazonalidade - Média Móvel de 3 Observações Mensais

INDICADOR DE CONFIANÇA DA INDÚSTRIA TRANSFORMADORA*

-25

-20

-15

-10

-5

0

5

10

JAN-10

ABR-10

JUL-1

0

OUT-10

JAN-11

ABR-11

JUL-1

1

OUT-11

JAN-12

ABR-12

JUL-1

2

OUT-12

JAN-13

ABR-13

JUL-1

3

OUT-13

JAN-14

ABR-14

JUL-1

4

OUT-14

JAN-15

ABR-15

Portugal Área Euro

Melhoria contínua da taxa de cobertura da balança comercial

Fonte: Alverca Park

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PRINCIPAIS EIXOS INDUSTRIAIS - 2015Zona Eixo Zonas Intervalo

de Rendas (€/m2/mês)

Oferta Procura

1 Alverca - Azambuja Póvoa de Santa Iria, Alverca, Vila Franca de Xira, Azambuja e Carregado

3,25 - 3,75 Moderada Moderada

2 Almada - Setúbal Almada, Seixal, Quinta do Anjo, Palmela e Setúbal 2,00 - 2,75 Elevada Reduzida

3 Loures Loures, Odivelas, São Julião do Tojal e MARL 3,50 - 3,75 Moderada Reduzida

4 Montijo - Alcochete Montijo e Alcochete 3,00 - 3,50 Moderada Reduzida

5 Sintra - Cascais Sintra, Cascais, Oeiras e Amadora 3,00 - 3,50 Reduzida Reduzida

Grande Porto 3,00 - 3,50 Reduzida Moderada

A2A12

A2

A12

A1

A5

SETÚBAL

LISBOA

SESIMBRA

CASCAIS OEIRAS ALMADABARREIRO

MONTIJO

LOURES

AMADORA

SINTRA

ALCOCHETE

ALVERCA

PALMELA

VILA NOVA DA RAINHA

AZAMBUJA

OTA

ALENQUER

CARREGADO

TORRES VEDRAS

MAFRA

MARL

V.F.XIRA

ZONA 1 ALVERCA-AZAMBUJA

N

ZONA 2 ALMADA-SETÚBAL

ZONA 3 LOURES

ZONA 4 MONTIJO-ALCOCHETE

ZONA 5 SINTRA-CASCAIS

ZONA 6 LISBOA CIDADE

No entanto, e à semelhança de anos anteriores, a evolução favorável do setor industrial português, demonstrada pelos indicadores económicos representativos do setor, não produziu ainda efeitos positivos visíveis no setor imobiliário, mantendo-se uma fraca procura de ativos logísticos e de armazenagem.

De entre os negócios mais significativos em 2015 destacam-se a ocupação da LPR (empresa fornecedora do segmento logístico) que aumentou as suas instalações em Castanheira do Ribatejo (zona 1) em 5.000 m2. Na zona 3, em Casais da Serra, a Empigest, do setor da maquinaria industrial, ocupou um armazém com 4.750 m2; a terceira operação mais representativa no semestre foi a ocupação por parte da Jungheinrich (maquinaria industrial) de 4.000 m2 em Mem Martins (zona 5).

Em linha com as condições do mercado, os valores de renda prime de ativos logísticos, tanto na Grande Lisboa como no Porto, verificaram nova quebra, situando-se ambos em Junho de 2015 nos €3,50/m2/mês. No que se refere às rendas de espaços de armazenagem, ou pequenos armazéns logísticos, os valores pedidos mantiveram-se estáveis face ao final do ano anterior, variando entre os €3,25 -3,75/m2/mês praticados no Eixo Alverca-Azambuja e os €2,00-2,75/m2/mês praticados na Zona 2 – Almada-Setúbal.

Fonte: Cushman & Wakefield; Predibisa

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HOTÉISO setor de turismo nacional, à semelhança dos últimos anos, manteve em 2015 o ritmo de crescimento do passado. Os principais indicadores registam novas subidas face ao período homólogo dos anos anteriores.

No que se refere à atividade imobiliária, foi no setor hoteleiro que se registaram algumas das transações de investimento de maior relevo em 2015: a aquisição pelo grupo tailandês Minor International de quatro hotéis explorados pelo Tivoli, e a venda da espanhola Lusort, dona de Vilamoura, aos norte-americanos Lone Star por €200 milhões. Estes últimos demonstraram recentemente a intenção de investir €600 milhões na nova fase de desenvolvimento do resort. Perspetiva-se que ao longo dos próximos anos o investimento em turismo residencial se mantenha ativo, tendo em conta os grandes empreendimentos atualmente em oferta no mercado como são a Quinta do Lago, Vale do Lobo e Herdade da Comporta.

Esta melhoria é também comprovada pelo reconhecimento internacional de que o turismo português tem sido alvo, tanto ao nível da atribuição de prémios no setor como através do destaque que tem tido na imprensa internacional; sendo ambos fatores um sintoma do reconhecimento de Portugal como um excelente destino turístico.

Entre os variados galardões recebidos por Portugal, destaque para os recentemente anunciados World Travel Awards Europa, nos quais o país assegurou um total de 14 galardões, que incluem o Turismo de Portugal enquanto melhor organismo oficial de turismo da Europa, Algarve como melhor destino de praia europeu e a TAP como melhor companhia aérea para África e para a América do Sul.

Em relação à evolução da procura, o número de hóspedes situou-se nos 7,7 milhões durante a primeira metade do ano, registando um crescimento de 8,3% face ao mesmo período de 2014. Evolução semelhante teve o número de dormidas, com os estabelecimentos turísticos nacionais a

registarem um total de 20,7 milhões, com uma manutenção da estada média nas 2,7 noites.

No que diz respeito aos proveitos de hotelaria, estes ascenderam aos €994,3 milhões, que traduzem um impressionante aumento de 12% face ao ano anterior. Os proveitos médios por dormida subiram 4,4% fixando-se nos €48.

A região dos Açores é sem dúvida a que merece maior destaque em 2015, ao ter registado na primeira metade do ano uma evolução positiva das dormidas de 23%, tornando-se assim na região de Portugal com maior crescimento da procura turística. Este aumento decorre da liberalização do espaço aéreo dos Açores, efetiva a partir de Março de 2015 e que resultou neste mesmo mês na inauguração do primeiro voo em low-cost para os Açores, operado pela easyJet com destino a São Miguel. A Ryanair inaugurou também no mês seguinte três novas rotas para Ponta Delgada, desde Lisboa, Porto e Londres.

As regiões Norte e Centro seguiram-se em termos de crescimento da procura, respetivamente com 14% e 13% de evolução. A cidade de Lisboa registou um crescimento de 10% e o Algarve, apenas 1%. No entanto, sendo esta última região um destino maioritariamente de meses de Verão e sobejamente consolidado, os dados de fecho de ano deverão demonstrar um evolução mais positiva para o sul do país.

Fonte: INE* Taxa de variação anual

DORMIDAS NOS ESTABELECIMENTOS HOTELEIROS POR REGIÃO* - PRIMEIRO SEMESTRE

2013 2014 2015

-10%

-5%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

NORTE CENTRO LISBOA ALENTEJO ALGARVE AÇORES MADEIRA

AçoresRegião com maior crescimento da procura, 23%.

INDICADORES TURÍSTICOS NACIONAIS - PRIMEIRO SEMESTREINDICADORES 2011 2012 2013 2014 2015 Var. %

2014/ 2015

Var. % 2013/ 2014

Hóspedes (milhões)

6,3 6,2 6,4 7,1 7,7 8,3% 12,1%

Dormidas (milhões)

16,9 16,8 17,5 19,3 20,7 7,3% 10,4%

Proveitos hotelaria (milhões de €)

1.006,7 1.056,4 797,9 888,0 994,3 12,0% 11,3%

Proveitos por Dormida (€)

59,4 63,1 45,6 46,0 48,0 4,4% 0,8%

Fonte: INE

15

À semelhança do ano anterior, também em 2015 se notou uma maior propensão dos portugueses para as despesas em turismo, com um crescimento da procura nacional na ordem dos 7%, ainda assim inferior à procura externa que teve um crescimento de 7,5%. Em termos de procura estrangeira por país de origem, o Reino Unido manteve a sua primazia, seguido da Alemanha; em terceiro lugar, e suplantando Espanha, surgem os turistas franceses, um mercado que há muito registava uma tendência crescente de visitas a Portugal, e que até Junho de 2015 foi responsável por 10% da procura estrangeira.

A recuperação do turismo nacional deverá continuar ao longo dos restantes meses do ano, um sinal também positivo para a economia nacional dado o peso que o setor tem na mesma. No entanto, e apesar da melhoria dos indicadores, o desafio de aumento da rentabilidade da operação hoteleira ainda se mantém, tendo em conta que não obstante os aumentos sucessivos nos proveitos de hotelaria, a quebra nos volumes globais que se registou entre 2009 e 2013 não foi ainda recuperada.

Fonte: INE

DORMIDAS DE NÃO RESIDENTES NOS ESTABELECIMENTOS HOTELEIROS - PRIMEIRO SEMESTRE DE 2015

REINO UNIDO 24%

ALEMANHA 15%

ESPANHA 9% HOLANDA

7%

FRANÇA 10%

BRASIL 4%

IRLANDA 3%

ITÁLIA 3%

OUTROS 25%

Turistas francesessuplantam os Espanhóis e representam já 10% da procura externa.


16


RESIDENCIALO mercado residencial manteve na primeira metade do ano a tendência de recuperação que se tem vindo a sentir desde 2013. A subida no nível de confiança das famílias, a correção em baixa do desemprego, a descida dos custos de financiamento e o aumento considerável da procura por parte de estrangeiros não residentes, são fatores que em conjunto contribuíram para a retoma do setor.

O arrancar da recuperação em 2013 foi claramente marcado pela procura por parte de investidores particulares estrangeiros, motivada pelos incentivos fiscais implementados pelo governo; mas a partir de 2014 verificou-se também uma subida da procura interna por parte das famílias residentes, fruto de um enquadramento económico mais favorável e de uma melhoria nas condições de acesso ao crédito.

Ao longo de 2014 foram vendidos na Área Metropolitana de Lisboa um total de 5.150 fogos, no Porto este valor foi de 680; refletindo uma evolução positiva de 16% para Lisboa e 12% para o Porto. Os primeiros três meses de 2015 revelam, face a igual período de 2014, um crescimento de 12% para o Porto (190 fogos vendidos) e estabilidade na cidade de Lisboa (1.330 fogos vendidos). Os valores de venda mantiveram uma tendência de recuperação, situando-se o valor médio em Lisboa nos €1.445 e no Porto €1.070, com um crescimento de 1% e 8% respetivamente.

No início de 2015 o stock em oferta corrigiu em baixa, em linha com o aumento da procura e também com a escassa entrada de produto novo no mercado. No primeiro trimestre do ano existiam na Área Metropolitana de Lisboa um total de 26.600 fogos para venda, no Porto este valor era de 12.250; retratando uma quebra de 17% e 18% respetivamente. Os valores médios pedidos mantiveram-se estáveis em Lisboa, nos €1.764/m2, e no Porto desceram para os €1.341/m2 traduzindo uma manutenção da taxa média de desconto para Lisboa, nos 18%, e uma correção no Porto, nos 20%.

Os valores médios de avaliação bancária evoluíram em linha com o mercado, refletindo também uma recuperação, situando-se em Junho de 2015 para Lisboa nos €1.260/m2 e para o Porto nos €970/m2. No caso de Lisboa a diferença face aos valores médios de venda foi de cerca de €200/m2, retratando uma menor proximidade dos avaliadores ao mercado. No Porto a diferença entre a postura dos avaliadores face aos valores concretizados em mercado manteve-se na ordem dos €100/m2.

Fonte: SIR* Primeiro trimestre

MERCADO RESIDENCIAL - FOGOS EM OFERTA - ÁREAS METROPOLITANAS DE LISBOA E PORTO

Nº d

e fo

gos

vend

idos

Pre

ço d

e ve

nda

/ m2

AM Lisboa - Nº de fogos em oferta AM Lisboa - Valor de oferta / m2

2009 2010 2011 2012 2013 2014 T1-15*

AM Porto - Nº de fogos em oferta AM Porto - Valor de oferta / m2

0

20.000

40.000

60.000

€500

€800

€1.100

€1.400

€1.700

€2.000

Fonte: INE

VALORES UNITÁRIOS DE AVALIAÇÃO BANCÁRIA DE HABITAÇÃO

€800

€900

€1.000

€1.100

€1.200

€1.300

€1.400

€1.500

JAN-11

MAR-11

MAI-11

JUL-1

1

SET-11

NOV-11

JAN-12

MAR-12

MAI-12

JUL-1

2

SET-12

NOV-12

JAN-13

MAR-13

MAI-13

JUL-1

3

SET-13

NOV-13

JAN-14

MAR-14

MAI-14

JAN-15

MAR-15

MAI-15

JUL-1

4

SET-14

NOV-14

Média Global - AM Porto Média Global - AM Lisboa

€/m

²

Fonte: SIR

MERCADO RESIDENCIAL - FOGOS VENDIDOS - ÁREAS METROPOLITANAS DE LISBOA E PORTO

Nº d

e fo

gos

vend

idos

Pre

ço d

e ve

nda

/ m2

AM Lisboa - Nº de fogos vendidos AM Lisboa - Preço de venda / m2

2009 2010 2011 2012 2013 2014

AM Porto - Nº de fogos vendidos AM Porto - Preço de venda / m2

0

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

6.000

€500

€750

€1.000

€1.250

€1.500

€1.750

€2.000

Aumento da procura interna

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INVESTIMENTOO volume de investimento imobiliário registado na primeira metade de 2015 em Portugal confirma a retoma que se vinha a sentir desde meados do ano passado.

Se por um lado os ativos imobiliários em todo o mundo se têm revelado como a melhor alternativa às rentabilidades historicamente baixas dos mercados financeiros, o mercado imobiliário português em particular é hoje um alvo para muitos dos principais players internacionais. Os volumes de investimento que envolveram as operações fechadas ao longo dos primeiros seis meses do ano ultrapassaram largamente o valor transacionado ao longo dos doze meses de 2014 e mantendo-se as expetativas até à data, o fecho de ano deverá resultar num máximo histórico em termos de volume de investimento.

De Janeiro a Junho de 2015 foram transacionados em Portugal cerca de €1.000 milhões em ativos de imobiliário comercial envolvendo mais de 20 ativos, nos quais o fluxo de capitais estrangeiros ultrapassou os €900 milhões. Estes valores retratam um máximo histórico em Portugal, já que nunca em mais de 15 anos de registo de transações foi atingido no primeiro semestre do ano um valor tão elevado em termos de operações de investimento imobiliário.

Os capitais americanos foram os mais representativos, canalizando para o imobiliário comercial nacional mais de €500 milhões. Os investidores espanhóis demonstraram também muito interesse, tendo concretizado 18% do volume total investido. Em terceiro lugar seguiram-se os investidores de origem tailandesa, que correspondem ao grupo Minor International, que adquiriu no primeiro trimestre do ano um portfólio de quatro hotéis Tivoli à Gespatrimonio Rendimento por um valor que se aproximou dos €120 milhões. Os capitais investidos por nacionais foram responsáveis por apenas 10% do total.


INVESTIMENTO EM IMOBILIÁRIO COMERCIAL POR SEMESTRE

0

200

400

800

600

1.000

1.200

1.400

Milh

ões

de €

1º Semestre 2º Semestre

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

As perspetivas de evolução para o setor residencial são positivas, em linha com o crescimento económico esperado para os anos seguintes. Os fatores negativos que desde 2009 retraíram a compra de habitação por parte das famílias portuguesas estão hoje mais atenuados e as condições de financiamento começam também a facilitar o acesso ao crédito por parte das famílias. Quanto à evolução dos valores, a tendência deverá ser de manutenção ou ligeiro acréscimo, com principal ênfase no centro das cidades de Lisboa e Porto, onde a procura por parte de investidores estrangeiros é superior, tendo por isso maior impacto na evolução dos preços.

Máximo históricoNo primeiro semestre de 2015 foram transacionados €1.000 milhões em ativos de imobiliário comercial, um máximo histórico em Portugal.


INVESTIMENTO EM IMOBILIÁRIO COMERCIAL POR ORIGEM - PRIMEIRO SEMESTRE DE 2015

EUA 53%

ESPANHA 18%

TAILÂNDIA 12%

PORTUGAL 10%

OUTROS 7%


18


O setor de retalho recuperou este ano a primazia em termos de volume de capital investido, atingindo 73% do total transacionado. Neste setor, destaque para a compra de um portfólio ibérico de três centros comerciais pelos americanos da Blackstone à CG Malls, nos quais se incluíam o Almada Forum, como ativo principal, e o Fórum Montijo, vendidos por um valor total estimado pela Real Capital Analytics de €500 milhões, dos quais mais de €330 milhões se estima que correspondam aos ativos portugueses.

O segundo setor mais ativo em termos de volume de capital investido foi o hoteleiro, representado exclusivamente pelo negócio da compra do portfólio de hotéis Tivoli.

À exceção do que tem sido a tendência dos últimos anos, o setor de escritórios atraiu apenas 9% do total de capitais investidos na primeira metade do ano, envolvendo um total de 5 operações e cerca de €100 milhões.

O negócio que envolveu o edifício Entrecampos 28, localizado no CBD da cidade de Lisboa e ocupado a 100% por uma empresa do Grupo PT, foi o mais representativo em termos de valor. Este edifício foi comprado no primeiro trimestre do ano por um fundo gerido pela sociedade gestora Norfin, apoiado por capitais americanos, à gestora de fundos Aberdeen.

A partir de meados de 2014 o grande volume de transações no imobiliário comercial em Portugal levou à consequente recuperação de valor dos ativos, via descida das yields de referência. Nos últimos 18 meses, as yields desceram entre os 150-300 pontos base, com os retail parks a refletirem uma recuperação absoluta mais acentuada, movimento este explicado pelo retomar do interesse num subsector para o qual até agora não existiam investidores.Investimento

em RetalhoSetor de retalho recuperou a primazia em termos de volume de capital investido, atingindo 73% do total transacionado.


INVESTIMENTO EM IMOBILIÁRIO COMERCIAL POR SETOR - PRIMEIRO SEMESTRE DE 2015

RETALHO73%

HOTÉIS 12%

ESCRITÓRIOS9%

INDUSTRIAL6%

Fonte: Cushman & Wakefield*Junho 2015

YIELDS PRIME

Industrial (yield bruta)

Centros Comerciais (yield líquida)

4%

5%

6%

7%

8%

9%

10%

11%

Retail Park(yield bruta)

Escritórios(yield bruta)

Comércio de Rua(yield bruta)

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015*


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Para mais informações ou para obter cópias adicionais deste estudo, por favor contacte:

Filipa Mota Carmo Marketing [email protected] Tel.: +351 213 224 757

A Cushman & Wakefield é uma consultora líder global em serviços imobiliários. Os 43.000 colaboradores em mais de 60 países prestam serviços local e globalmente criando valor significativo a ocupantes e investidores em todo o mundo.

Este relatório contém informação publicamente disponível, e foi utilizada pela Cushman & Wakefield no pressuposto de ser correta e verdadeira. A Cushman & Wakefield declina qualquer responsabilidade, caso se venha a verificar o contrário. Nenhuma garantia ou representação, expressa ou implícita, é feita à veracidade da informação contida neste relatório, e a mesma é disponibilizada sujeita a erros.

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Cushman & WakefieldAv. da Liberdade, 131- 5º1250-140 Lisboa - Portugal


No fecho do primeiro semestre de 2015 as yields prime tinham já recuperado os valores pré-crise em todos os sectores com exceção dos retail parks e centros comerciais, situando-se respetivamente nos 5,25% para comércio de rua, 5,50% para escritórios e centros comerciais, 7,00% para industrial e 7,50% para retail parks.

No que se refere às perspetivas de fecho de ano, tendo em conta a atual situação do mercado e o volume de negócios ainda em curso, é cada vez mais provável que se atinja em 2015 um novo recorde em termos de volume de capitais investidos, ultrapassando o ano de 2007, que foi até à data o ano com maior volume de investimento imobiliário, com um total de €1.200 milhões.

Esta evolução poderá ainda ter algum efeito de correção em termos de yields prime, mas a quebra mais acentuada é esperada para as yields médias, com uma diminuição do prémio de risco pago pela aquisição de produtos não prime, facto que decorrerá de uma maior escassez de imóveis de qualidade para compra. Acreditamos que nos centros comerciais há algum espaço para compressão adicional dos yields para produto prime e com potencial de crescimento.

CONTACTOS

Managing PartnerEric van [email protected]

RetalhoSandra [email protected]

EscritóriosCarlos [email protected]

Industrial e TerrenosAna [email protected]

InvestimentoLuís [email protected]

Research e ConsultoriaMarta Esteves [email protected]

Avaliação & AdvisoryRicardo [email protected]

Gestão ImobiliáriaBruno [email protected]

Gestão de ProjetosMatthew [email protected]

Gestão de Centros Comerciais André Navarro [email protected]


Autumn 2015

MARKETBEAT

PORTUGALAUTUMN 2015A Cushman & Wakefield Research Publication

Source: Cushman & Wakefield


22

A Cushman & Wakefield Research Publication

ECONOMYThe first six months of the year confirmed the Portuguese economy’s upwards trend, with a successive quarterly GDP growth starting 2013. This trend has been confirmed by the Bank of Portugal’s estimates for year end, with an expected increase in GDP over the preceding year.

The projections are based on a scenario of a continuous economic upswing in comparison to the imbalances diagnosed at the onset of crisis. The main growth drivers continue to be exports, improved financing based on low interest rates, higher domestic demand, in the form of private household consumption, and corporate investment.

GDP forecasts indicate growth of 1.7% in 2015, 90 basis points up over the preceding year. The trajectory is likely to continue across the following years, with a growth forecast of 1.9% for 2016 and 2.0% for 2017. This evolution reflects growth in line with European Commission forecasts for the euro area.

Domestic demand has been one of the drivers of GDP recovery and although still conditioned by austerity

measures and high private sector debt levels, low interest rates have fuelled an increase in private consumption and corporate investment. Private consumption is expected to hit 2.2% in 2015 and decelerate to 1.7% in 2016 and 2017.

Public consumption, in line with the government’s austerity policy, is likely to drop by an additional 0.5% in 2015, followed by a trend reversal in 2016 with growth of 0.2%.

The labour market continues to show signs of improvement. Following a first adjustment in 2014, the unemployment rate is expected to come down even further at the end of 2015 to 13.2% and is likely to continue to trend downwards to 12.6% in 2016. However, recent estimates from the National Statistics Institute point to values close

23

to 12%, and therefore this indicator’s projections might be revised downwards.

The main risk facing the Portuguese economy in the future is the difficulty in increasing inflation, whose very low levels are incompatible with solid economic growth. The Bank of Portugal has forecast an inflation rate of around 0.5% for the end of 2015, increasing slightly to 1.2% in 2016 and 1.3% in 2017.

In the sphere of monetary policy and to provide for what was expected to be a critical situation, the European Central Bank approved a set of new economic stimulus measures in September 2014, in the form of a quantitative easing programme on the acquisition of government and private bonds, which could amount to as much as a monthly €60 billion. According to the Bank of Portugal’s preliminary analysis, published in its June Economic Bulletin, the main effects of this measure 12 months after its implementation, were an easing of tensions in the financial markets, improvements in the money market, lower yields on long term public bonds and an easing of credit restrictions, particularly in countries under duress.

Source: INE; Bank of Portugal (June 15); Organisation for Economic Co-operation and Development (June 15) * Forecast (1) Annual Growth Rate (2) Current Rate

ECONOMIC INDICATORS

-10%

-5%

0%

5%

10%

15%

20%

Private Consumption (1) Public Consumption (1) GDP (1) Unemployment Rate (2) Inflation (2)

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015* 2016* 2017*


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RETAILConfidence in the retail sector was only confirmed in the second quarter with various signs of a market upswing for the first time in many years. The increase in consumption had a direct impact in the Retail Sales which not only retained the growth being felt since 2012, but particularly reflected greater recovery by non-food retail which tend to be the first casualties in crisis situations.

Demand from national and international retail operators is growing. High street retail units and shopping centres are clearly the most sought after locations. While high street dynamics is visible on a daily basis with new space emerging, new concepts and locations; also shopping centres’ owners are concerned with renovating space, retail and environment offered to clients and retailers. Examples of this are Colombo and Amoreiras Shopping Centres.

The growth in space availability is also a reality to which the resumption of projects for new retail spaces and the growth in high street retail supply in Lisbon and Porto bear witness and reflect the confidence of the market players. This trend reversal is already reflected in market prices with higher rents and downwards yields.

The significant change in the retail sales index across the last six months is symptomatic of the change. Although positive evolution, starting at the end of 2012, has continued, reference should be made to the higher growth registered by non-food retail, as opposed to a stabilising food sector. Such evolution is clearly indicative of improved consumer confidence that appears to have changed tack in 2015, following a long period of adjustments to consumer patterns, comprising a reduction of non-essential goods.

Source: Cushman & Wakefield* Forecast

RETAIL SCHEMES - TOTAL OFFER

0

50

100

150

200

250

300

350

2.25

2.75

2.50

3.00

3.25

3.50

3.75

4.00

GLA

Gro

wth

(tho

usan

ds o

f sq.

m)

Tota

l GLA

(mill

ions

of s

q.m

)

GLA Growth (sq.m) Total GLA (sq.m)

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015* 2016* 2017*

Source: INE*Seasonally adjusted and at constant prices - Base 2010

RETAIL TRADE INDEX*

70

80

90

100

110

JAN-10

APR-10

JUL-1

0

OCT-10

JAN-11

APR-11

JUL-1

1

OCT-11

JAN-12

APR-12

JUL-1

2

OCT-12

JAN-13

APR-13

JUL-1

3

OCT-13

JAN-14

APR-14

JUL-1

4

OCT-14

JAN-15

APR-15

JUN-15

Global index excluding fuel Food retail Non-food retail excluding fuel


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Retail spaces, with a total supply of 3.65 million sq.m of GLA across 156 projects in June 2015, continue to be the main retail format in Portugal. Shopping centres account for the lion’s share representing 82% of the total GLA.

Footfall and sales figures published by the Portuguese Association of Shopping Centres (APCC) confirm the recovery of this format’s sales volumes, which have been posting positive growth levels since the end of 2013.

Following years of growth mired in the doldrums, the resumption of new shopping centre construction was spearheaded by Immochan’s opening of the Alegro Setúbal at the end of last year. The outlook is for such growth to continue with new openings and expansions at the end of this year:

• In Lisbon the inauguration of The Edge Group’s new concept, in Sete Rios, resulting from the conversion of the Twin Towers gallery in an office space/retail project mix is also expected; the expansion of Oeiras Parque is planned to commence by the end of the year.

• The finishing touches are being put to the Nova Arcada in Braga, scheduled for completion in 2016 with a total GLA of 67,500 sq.m This shopping centre, owned by Caixa Geral de Depósitos Group, will be managed by Sonae Imobiliária. This was the former Dolce Vita Braga, initially designed by Chamartin Imobiliária.

• In the Algarve, Loulé’s Inter Ikea Group has already started construction work on what will be this Swedish developer’s second largest retail space in Portugal, comprising an Ikea store with a GLA of 21,300 sq.m, shopping centre with a GLA of 45,300 sq.m and factory outlet with a GLA of 23,200 sq.m.

Source: Portuguese Association of Shopping Centres (APCC)

APCC’S FOOTFALL AND SALES INDEX

Q4-10

Q1-11

Q2-11

Q3-11

Q4-11

Q1-12

Q2-12

Q3-12

Q4-12

Q1-13

Q2-13

Q3-13

Q4-13

Q1-14

Q2-14

Q3-14

Q4-14

Q1-15

Q2-15

Footfall Index Sales Index

-15%

-12%

-9%

-6%

-3%

0%

3%

6%

9%

Sense of ConfidenceThe resumption of projects for new retail spaces and growth in high street retail supply reflect the confidence of market players. This trend reversal is already reflected in market prices with higher rents and downwards yields.


CURRENT AND EXPECTED GLA BY REGION (SQ.M) - 2015/2017

North (excludesGreater Porto)

GreaterPorto

Centre GreaterLisbon

SetúbalPeninsula

South Islands0

200

400

600

800

1,000

1,200

Thou

sand

s of

sq.

m

Current GLA Expected GLA Source: Cushman & Wakefield

26


High street retail supply has expanded over the last 4 years across all zones of Lisbon’s and Porto’s city centres, with the exception of downtown Porto (Baixa), which is feeling the heat from the reborn Clérigos zone. In June 2015 Lisbon’s prime streets had 156,000 sq.m of retail space across 950 units. Supply in Porto was 170,000 sq.m across 850 shops.

The focus on proximity and convenience concepts is clear today, as well as differentiation, innovation and exclusivity. In this context, the recent phenomenon of the appearance of new restaurant concepts reflects the trend in full; the massive growth of tourism flows has been largely contributed to the growth of this sector.

By the end of the year, available prime offer in Lisbon, mainly on Avenida da Liberdade, will increase as a consequence of the redevelopment of various emblematic projects. This allows for the luxury retail sector to gain more critical mass and positions Avenida da Liberdade as the prime location of choice for luxury brands. This reality is not exclusive of Lisbon; Porto’s city center is also active in high street retail and this trend is expected to continue. After the recent success of the Clérigos area, Avenida dos Aliados is expected to emerge soon as a new destination for exclusive brands, taking into account the various redevelopment projects planned for this location.

Market prices mirror the sector’s positive evolution with a fresh increase in the first half year. The prime rent for shopping centres, currently stands as €75/sq.m/month. Retail parks proved to be the exception with an unchanged prime rent of €8.5/sq.m/month. In the case of high street retail operations, the Chiado and Avenida da Liberdade once again witnessed a fresh increase in their prime rent to €97.5/sq.m/month. The prime rent in Rua de Santa Catarina recovered to €45/sq.m/month.

Although there may be a slight upwards adjustment in market prices for prime locations, the main adjustment is likely to be in secondary locations.

Urban Redevelopment Increase in supply on Av. da Liberdade, as a consequence of the redevelopment of various emblematic projects allows the luxury retail sector to gain critical mass; Av. dos Aliados is expected to emerge soon as a new destination for exclusive brands, taking into account the various redevelopment projects planned.


HIGH STREET RETAIL - LISBON TOTAL OFFER BY ZONE

Thou

sand

s of

sq.

m

2011 2015

0

10

20

30

40

50

60

70

80

Av. da Liberdade Downtown Chiado Restauradores& Rossio


HIGH STREET RETAIL - PORTO TOTAL OFFER BY ZONE

Thou

sand

s of

sq.

m

2011 2015

0

20

40

60

80

100

120

140

Downtown Boavista Cedofeita

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28


OFFICESFollowing the return of demand in 2014, Greater Lisbon’s office market is showing signs of consolidating the recovery in first half 2015, with deals up by around 25% over first half 2014.

The recovery of demand gave a shot in the arm to development activities, not only on account of a higher volume of new projects coming to market by year end but also developers’ greater willingness to invest in new office projects.

Although market rents have failed to keep pace with the sector’s more positive outlook, owners have clearly been reining back on incentives.

The recovery trend is likely to continue through second half, but a shortage of prime products may well prove to be an obstacle to growth in demand for occupancy.

123 deals, comprising more than 50,000 sq.m of take-up, were agreed in Greater Lisbon between January and June. This was up 25% year-on-year 2014 and 34% over the first semester’s average of the last 5 years.

More than 75% of total demand homed in on the Western Corridor (zone 6), Parque das Nações (zone 5) and CBD (zone 2). The Western Corridor posted the highest growth rate with more than double the amount of deals for the same period 2014. Parque das Nações, while not being the most sought after zone posted a higher than average market growth of around 26%. Demand in the CBD was down 30% over the same period 2014.

The largest deal was in the Western Corridor with Worten (part of the Sonae Specialised Retail group) occupying 4,085 sq.m in the Suécia II building, in Parque Suécia in Carnaxide. The half year’s second largest operation was in the CBD, in the Defensores de Chaves 45, building with the insurer Allianz occupying around 3,000 sq.m. The Western Corridor recorded the half’s third largest operation with the expansion of the Unit 4 technology company in the Zenith building in Miraflores.

Source: Cushman & Wakefield; LPI

TAKE-UP BY ZONE

Thou

sand

s of

sq.

m

2014 2015

0

2

4

6

8

10

12

14

16

18

Zone 1 Zone 2 Zone 3 Zone 4 Zone 5 Zone 6 Zone 7


TAKE-UP BY SEMESTER

0

50

100

150

200

250

Thou

sand

s of

sq.

m

1st Half 2nd Half

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Recoveryconsolidation


29

The market continued to trend to larger operations across the first half year, with an average area per deal of 413 sq.m, up 60 sq.m over 2014 and the average of the last 5 years. Operations involving less than 500 sq.m although representing 79% of the total, were still down over the preceding year.

The vacancy rate remained unchanged at its close of 2014 level of around 11%, comprising total space availability of 524,000 sq.m.

Although the indicator for the Western Corridor has been adjusted over the last 6 months, it continues to suffer from the highest market vacancy rate of 17.6%. The CBD posted a higher overall vacancy rate with the second highest market rate of 11.8%, in June. Parque das Nações, as a consolidated zone with a residual potential pipeline, posted the second highest drop in its vacancy rate to 7.9% in June.


TRANSACTIONS BY DIMENSION - 2015

0

5

10

15

20

25

0

40

20

60

80

100

GLA

(tho

usan

ds o

f sq.

m)

Nr.

of D

eals

GLA (sq.m) Nr. of Deals

0-100 101-500 501-1,000 1,001-2,000 2,001-5,000 +5,000


VACANCY RATE

2014 2015

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

14%

16%

18%

20%



30



31

VASCO DA GAMA BRIDGE

A12/SOUTHALGARVE

25 DE ABRILBRIDGE

A2/SOUTHALGARVE

RIVER TAGUS

PORTO/NORTH

LUMIAR

SINTRACACÉMQUELUZ

OEIRASESTORILCASCAIS

CAMPO GRANDE

ALVALADE

AREEIRO

SANTA APOLÓNIA

SALDANHA

MARQUÊS DE POMBAL

PRAÇA DE ESPANHA

SETE RIOS

ZOO

CAMPOPEQUENO

BAIXACHIADO

ODIVELAS

AIRPORT

PARQUE DAS NAÇÕES

ZONE 1 Prime Central Business District(Av. Liberdade, Saldanha)

ZONE 2 Central Business District(Avenidas Novas, Amoreiras)

ZONE 3 New Oce Areas(Praça de Espanha, 2ª Circular)

ZONE 4 Secondary Oce Locations(Historic Area)

ZONE 5 Parque das Nações(Former Expo 98 Area)

ZONE 6 Out-of-Town(A5 Lisboa-Cascais)

FIL

ALGÉS

RESTELOAJUDA

ESTRELARATO

AMOREIRAS

ALCÂNTARA

MONSANTO

ALFRAGIDE

MIRAFLORES

AMADORA

The effects of more dynamic demand for office space were reflected in the outlook for the sector in which new office space coming into the market by year end should outperform the 2014 figure; although pre-let agreements have been entered into for a large proportion of this new supply. Overall, the completion of four buildings comprising 30,900 sq.m in new office space is expected. Pre-let agreements have already been entered into for more than half of this area, namely Castilho 24 (zone 1), developed by the Bank of Portugal’s Pension Fund Manager, with 6,200 sq.m to be fully taken up by the Bank of Portugal; as well the recently concluded headquarters of EDP (zone 4) with 13,900 sq.m.

Higher demand over the last 18 months has still not been sufficient to permit rent increases in Greater Lisbon. Although rents in the different market zones have remained generally stable, there is a clear trend among owners to reduce the incentives on offer to new occupants, owing to greater demand.

The outlook for the sector’s development up to the end of the year is for the continuation of first half dynamics with higher demand in comparison to the preceding year. Market prices, for the time being, are unlikely to rise, as only in 2016, following confirmation of the upturn in volumes of demand, will an increase in the face value of rents be possible. Still, taking into account the shortage of quality offer in certain locations, an increase of market values for these specific products can be expected.


PIPELINE - 2015/2017

Thou

sand

s of

sq.

m

0

2

4

6

8

10

12

14

16


RENTS - 2015Zone Average

(€/sq.m/month)Prime

(€/sq.m/month)

Prime Central Business District

16.0 18.5

Parque das Nações 13.0 15.5

Out of Town 8.0 11.0


32


INDUSTRIALManufacturing in Portugal, in first half 2015, continued to trend in line with the positive trajectory since 2013, when the Manufacturing Industry Confidence Indicator started its journey on the road to recovery. In May 2015 the indicator for Portugal even outpaced the Eurozone index, at a close to positive territory of -2.7 points.

The balance of trade, reflecting the Portuguese economy’s recovery path, continues to trend to a positive, close to nil, balance. The first half witnessed a trend reversal to 2014 with export now higher than import growth. Exports were up 5.7% over the first half of the preceding year to €25.2 billion. The evolution of imports was also positive, but only by around 4% to €30 billion. The overall balance of trade deficit in first half 2015 was €4.8 billion against a deficit of €5 billion for the same period of the preceding year, with a 1.6 percentage points increase in the coverage rate to 84%.

However, as in past years, the favourable evolution of the Portuguese industrial sector, evidenced by the sector’s economic indicators, is still insufficient to generate visible positive effects in the property sector, with demand for logistics assets and warehousing remaining weak.

Source: INE

BALANCE OF TRADE - FIRST SEMESTER

-15,000

-10,000

-5,000

0

5,000

10,000

15,000

20,000

25,000

30,000

35,000

40,000

Exports Trade BalanceImports

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Mill

ion

€

Source: INE * Seasonally adjusted - 3 months moving average

MANUFACTURING INDUSTRY’S CONFIDENCE INDICATOR*

-25

-20

-15

-10

-5

0

5

10

JAN-10

APR-10

JUL-1

0

OCT-10

JAN-11

APR-11

JUL-1

1

OCT-11

JAN-12

APR-12

JUL-1

2

OCT-12

JAN-13

APR-13

JUL-1

3

OCT-13

JAN-14

APR-14

JUL-1

4

OCT-14

JAN-15

APR-15

Portugal Euro Area

Continuous improvement on the balance of trade

Source: Alverca Park

33

MAIN INDUSTRIAL AREAS - 2015Zone Axis Zones Rent Ranges

(€/sq.m/month)

Offer Demand

1 Alverca - Azambuja Póvoa de Santa Iria, Alverca, Vila Franca de Xira, Azambuja and Carregado

3.25 - 3.75 Moderate Moderate

2 Almada - Setúbal Almada, Seixal, Quinta do Anjo, Palmela and Setúbal 2.00 - 2.75 High Low

3 Loures Loures, Odivelas, São Julião do Tojal and MARL 3.50 - 3.75 Moderate Low

4 Montijo - Alcochete Montijo and Alcochete 3.00 - 3.50 Moderate Low

5 Sintra - Cascais Sintra, Cascais, Oeiras and Amadora 3.50 - 3.75 Low Low

Greater Porto 3.50 - 3.75 Low Moderate

A2A12

A2

A12

A1

A5

SETÚBAL

LISBON

SESIMBRA

CASCAIS OEIRAS ALMADABARREIRO

MONTIJO

LOURES

AMADORA

SINTRA

ALCOCHETE

ALVERCA

PALMELA

VILA NOVA DA RAINHA

AZAMBUJA

OTA

ALENQUER

CARREGADO

TORRES VEDRAS

MAFRA

MARL

V.F.XIRA

ZONE 1 ALVERCA-AZAMBUJA

N

ZONE 2 ALMADA-SETÚBAL

ZONE 3 LOURES

ZONE 4 MONTIJO-ALCOCHETE

ZONE 5 SINTRA-CASCAIS

ZONE 6 LISBON CITY

The most significant deals, in 2015, particularly include the LPR occupancy (a corporate supplier to the logistics sector) with a 5,000 sq.m expansion of its premises in Castanheira do Ribatejo (zone 1). In Casais da Serra (zone 3), Empigest, operating in the industrial machinery sector, took up a 4,750 sq.m warehouse. The third most representative operation in the half was the 4,000 sq.m taken up by Jungheinrich (industrial machinery) in Mem Martins (zone 5).

In line with market conditions, prime rents for logistics assets, both in Greater Lisbon and Porto, were down yet again to €3.50/sq.m/month in June 2015. The asking rents for warehouse space, or small logistics warehouses, remained stable in comparison to the preceding year at between €3.25-€3.75/sq.m/month for the Alverca-Azambuja area and €2.00-2.75 /sq.m/month in Zone 2 – Almada Setúbal.

Source: Cushman & Wakefield; Predibisa

34


Pride of place undoubtedly goes to the Azores region in 2015, with a 23% increase in room nights in the first half year, making it the region of Portugal with the highest growth in terms of tourism demand. This increase is explained by the opening up of airspace in the Azores in March 2015 with the first low cost flight to São Miguel in the Azores by easyJet in the same month. Ryanair also inaugurated three new flight routes between Ponta Delgada and Lisbon, Porto and London in the following month.

Source: INE* Annual rate of change

BEDNIGHTS IN HOTELS BY REGION* - FIRST SEMESTER

2013 2014 2015

-10%

-5%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

NORTH CENTER LISBON ALENTEJO ALGARVE AZORES MADEIRA

Source: INE

BEDNIGHTS BY NON-RESIDENT IN HOTELS - FIRST SEMESTER 2015

UK24%

GERMANY15%

SPAIN9% NETHERLANDS

7%

FRANCE10%

BRAZIL 4%

IRELAND3%

ITALY3%

OTHERS25%

AzoresThe region with highest demand, 23%.

HOTELSDomestic tourism in 2015, continued at the same pace of growth of past years, with fresh year-on-year increases in the main indicators.

With regard to real estate activity, the hospitality industry has registered some of the most relevant investment transactions in 2015: the acquisition of four hotels operated by Tivoli by Minor International Thai group and the sale of the Spanish Lusort, owner of Vilamoura, to US-based Lone Star for €200 million. The last have recently demonstrated intention to further invest €600 million in the new phase of development of the resort. It is anticipated that investment in the residential tourism remains active over the next few years, taking into account the large projects currently on offer in the market such as Quinta do Lago, Vale do Lobo and Herdade da Comporta.

The improvements in the sector are also certified by the international recognition afforded to Portuguese tourism, both in terms of prizes awarded in the sector as in the attention it has been receiving from the international press. Both factors are symptomatic of the recognition of Portugal as a prime tourist destination.

Of several awards received by Portugal, particular reference should be made to the recently announced World Travel Awards Europe, in which the country was the proud recipient of 14 awards, including Turismo de Portugal as the leading tourist board in Europe, Algarve as the best European beach destination and TAP as leading airline to Africa and South America.

In terms of demand, a total number of 7.7 million tourists visited Portugal in the first half year, up 8.3% over the same period 2014. The evolution of the number of room nights told a similar story, with domestic tourism establishments posting a total of 20.7 million bednights with the average remaining unchanged at 2.7 nights.

Hotel revenues of €994.3 million were up by an impressive 12% over the preceding year. Average revenues per room night were up 4.4% to €48.

DOMESTIC TOURISM INDICATORS - FIRST SEMESTERINDICATORS 2011 2012 2013 2014 2015 Var. %

2014/ 2015

Var. % 2013/ 2014

Guests (million)

6.3 6.2 6.4 7.1 7.7 8.3% 12.1%

Bednights (million)

16.9 16.8 17.5 19.3 20.7 7.3% 10.4%

Hotel revenues (million €)

1,006.7 1,056.4 797.9 888.0 994.3 12.0% 11.3%

Revenues per bednight (€)

59.4 63.1 45.6 46.0 48.0 4.4% 0.8%

Source: INE

35

This was followed by the northern and central regions of Portugal in which demand was up 14% and 13% respectively. Lisbon posted growth of 10% and the Algarve, no more than 1%. However, as the Algarve is mainly a summer tourism destination and firmly consolidated, end of year data is likely to show more a positive evolution in the south of the country.

As was the case last year, greater Portuguese appetite for tourism-related spend, was noted in 2015, with domestic demand up by around 7%. Foreign demand was up 7.5%. By country of origin, the United Kingdom continued to account for the largest slice of the cake followed by Germany. France as a market which for many years had posted a growth trend in the number of visitors to Portugal and which, in June 2015, was responsible for 10% of foreign demand, supplanted Spain to come third.

French tourists overcome the Spanish and already represent 10% of the external demand.


The fact that domestic tourism is likely to continue to recover over the rest of the year, is also a positive sign for the domestic economy owing to the proportion thereof represented by the sector. However, in spite of better indicators, the profitability of hotel operations must still be increased, taking into account that notwithstanding successive increases, the overall drop in volumes between 2009 and 2013 has still to be made up for.

36


RESIDENTIALThe residential market in the first half of the year continued to trend to the recovery being felt since 2013. Improved household confidence levels, lower unemployment and borrowing costs and the considerable increase in demand from non-resident foreigners are factors that, as a whole, have contributed towards the upturn in the sector.

Although the start of recovery, in 2013, was clearly marked by demand from private foreign investors, on account of the government’s fiscal benefits, higher domestic demand, starting 2014, was also recorded from resident households owing to the more favourable economic environment, with loans easier to come by.

A total number of 5,150 houses was sold across 2014 in the Metropolitan Area of Lisbon. In Porto the number was 680. These figures represented a positive evolution of 16% for Lisbon and 12% for Porto. In comparison to the same period 2014, the first three months of 2015 showed growth of 12% for Porto (190 houses sold) and stability in Lisbon (1,330 houses sold). Average sale prices continue to trend upwards to €1,445/sq.m in Lisbon and €1,070/sq.m in Porto, with growth of 1% and 8% respectively.

Supply adjusted downwards at the start of 2015, in line with higher demand as well as a shortage of new product coming into the market. There was a total number of 26,000 houses for sale in the Metropolitan Area of Lisbon in the first quarter of the year and 12,250 houses for sale in Porto, down 17% and 18% respectively. Average asking prices remained stable in Lisbon, at €1,764/sq.m, but were down to €1,341/sq.m in Porto reflecting the maintenance of an average discount rate of 18% for Lisbon and a 20% adjustment for Porto.

Average bank valuations of €1,260/sq.m for Lisbon and €970/sq.m for Porto, in June 2015, evolved in line with the market and were also indicative of recovery. In the case of Lisbon, the difference in comparison to average sales prices was around €200/sq.m, showing a lower level of appraisers’ accuracy in market terms. In Porto the difference between the appraisers’ accuracy and the actual sales prices in the market remained unchanged at around €100/sq.m.

Source: SIR* First quarter

RESIDENTIAL MARKET - HOUSES FOR SALE - LISBON AND PORTO METROPOLITAN AREAS

Nr.

of h

ouse

sal

es

Hou

se s

ales

/sq.

m

Lisbon MA - Nr. of houses for sale Lisbon MA - Asking price/sq.m

2009 2010 2011 2012 2013 2014 Q1-15*

Porto MA - Nr. of houses for sale Porto MA - Asking price/sq.m

0

20,000

40,000

60,000

€500

€800

€1,100

€1,400

€1,700

€2,000

Source: INE

UNITARY VALUES OF MORTAGE HOUSING VALUATION

€800

€900

€1,000

€1,100

€1,200

€1,300

€1,400

€1,500

JAN-11

MAR-11

MAY-11

JUL-1

1

SEP-11

NOV-11

JAN-12

MAR-12

MAY-12

JUL-1

2

SEP-12

NOV-12

JAN-13

MAR-13

MAY-13

JUL-1

3

SEP-13

NOV-13

JAN-14

MAR-14

MAY-14

JAN-15

MAR-15

MAY-15

JUL-1

4

SEP-14

NOV-14

Global Average - MA Porto Global Average - MA Lisboa

€/sq

.m

Source: SIR* Primeiro trimestre

RESIDENTIAL MARKET - HOUSES SOLD - LISBON AND PORTO METROPOLITAN AREAS

Nr.

of h

ouse

sal

es

Hou

se s

ales

/ sq

.m

Lisbon MA - Nr. Houses sold Lisbon MA - House sales/sq.m

2009 2010 2011 2012 2013 2014

Porto MA - Nr. Houses sold Porto MA - House sales/sq.m

0

1,000

2,000

3,000

4,000

5,000

6,000

€500

€750

€1,000

€1,250

€1,500

€1,750

€2,000

Higher domestic demand

37

INVESTMENTThe volume of property investment in Portugal in first half 2015 confirms the upturn felt since the middle of last year.

If property assets worldwide have proved to be the best alternative to historically low yields from financial markets, the Portuguese real estate market in particular is currently in the sights of many of the main international players. Investment volumes involved in operations agreed over the first six months of the year are well up on the amounts of transactions across the whole of 2014 and if there are no changes to expectations to-date, year end is likely to result in an all-time high in terms of investment volumes.

Around €1 billion in commercial property assets involving more than 20 assets, with foreign capital flows of more than €900 million were agreed in Portugal between January and June 2015. These amounts represent an all-time high in Portugal, as this is the first time in the 15 years in which deals have been recorded that such a high amount in terms of property investment operations has been attained in the first half of the year.

US capital led the field with more than €500 million in domestic commercial property investment. A great deal of interest has also been expressed by Spanish investors who were responsible for 18% of the investment volume. Coming third were Thai investors, represented by the Minor International Group’s purchase of a portfolio of four Tivoli Hotels from Gespatrimonio Rendimento for around €120 million in the first quarter of the year. Capital invested by domestic interests accounted for no more than 10% of the total.


COMMERCIAL INVESTMENT BY SEMESTER

0

200

400

800

600

1,000

1,200

1,400

Mill

ions

of €

1st Half 2nd Half

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

The outlook for the evolution of the residential sector is positive, in line with forecasts of economic growth for the following years. The negative factors that, since 2009, have inhibited home purchases by Portuguese households and loans for households are in abeyance and loans are now starting to be easier to come by. Prices are likely to remain unchanged or increase slightly, mainly in Lisbon and Porto city centres with higher demand from foreign investors and therefore a greater impact on the evolution of prices.

All time high on Property Investment€1 billion in commercial property assets were transacted in the first half of 2015, an all-time high in Portugal.


COMMERCIAL INVESTMENT BY ORIGIN - FIRST SEMESTER 2015

USA53%

SPAIN18%

THAILAND12%

PORTUGAL 10%

OTHER7%


38


The retail sector regained pole this year in terms of the volume of capital investment with 73% of the total. In this sector, reference should be made to the purchase of an Iberian portfolio of three shopping centres by US investors Blackstone from CG Malls, including the Almada Forum, as the main asset and the Fórum Montijo, sold for an amount estimated by Real Capital Analytics to be €500 million, of which more than €330 million are estimated to correspond to the Portuguese assets.

Coming second in terms of the volume of investment was the hotel sector, exclusively comprising the deal for the purchase of the Tivoli hotels portfolio.

As an exception to the trend of the past few years, the office space sector accounted for no more than 9% of the total amount of capital investment in the first half year, with 5 operations for around €100 million.

The deal involving the Entrecampos 28 building, in Lisbon’s CBD, fully taken up by a PT Group company, was the most representative in value terms. This building was purchased from the Aberdeen fund manager in the first quarter of the year by a Norfin managed fund, backed by US capital.

Retail InvestmentThe retail sector regained pole this year in terms of the volume of capital investment with 73% of the total.


COMMERCIAL INVESTMENT BY SECTOR - FIRST SEMESTER 2015

RETAIL73%

HOTELS12%

OFFICES9%

INDUSTRIAL6%

Source: Cushman & Wakefield*June 2015

PRIME YIELDS

Industrial (yield bruta)

Centros Comerciais (yield líquida)

4%

5%

6%

7%

8%

9%

10%

11%

Retail Park(yield bruta)

Escritórios(yield bruta)

Comércio de Rua(yield bruta)

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015*


39

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Filipa Mota Carmo Marketing [email protected] Tel.: +351 213 224 757

Cushman & Wakefield is a global leader in commercial real estate services, helping clients transform the way people work, shop, and live. The firm’s 43,000 employees in more than 60 countries provide deep local and global insights that create significant value for occupiers and investors around the world.

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Starting mid 2014 the large volume of commercial property deals in Portugal led to the consequent recovery of asset values, in the form of declining reference yields. Over the last 18 months, yields have fallen by between 150 and 300 basis points, with retail parks reflecting a more marked absolute recovery. This movement is explained by the resumption of interest in a sub-sector without any investors to-date.

At first half 2015 close, prime yields had returned to pre-crisis values in all sectors except for retail parks and shopping centres, at 5.25% for high street retail, 5.50% for office space and shopping centres, 7.00% for the industrial sector and 7.50% for retail parks.

As regards the end of year outlook, taking into account the current market situation and business volumes still in progress, a new record in terms of volumes of capital investment is increasingly more likely to be achieved in 2015 and will be even higher than in 2007, which had to-date, been the year with the highest volume of property investment at €1.2 billion.

This evolution may still have a correction effect in terms of prime yields, although the most marked correction is expected in the case of average yields, with a diminishing of the premium risk paid on the acquisition of non-prime products deriving from the greater shortage of quality property. We believe, in the case of shopping centres, that there is some room for the additional compression of yields on prime products with growth potential.

CONTACTS

Managing PartnerEric van [email protected]

RetailSandra [email protected]

OfficesCarlos [email protected]

Industrial & LandAna [email protected]

Capital MarketsLuís [email protected]

Research & ConsultingMarta Esteves [email protected]

Valuation & AdvisoryRicardo [email protected]

Property & Asset ManagementBruno [email protected]

Project ManagementMatthew [email protected]

Shopping Centre ManagementAndré Navarro [email protected]


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