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A Cushman & Wakefield Research Publication

MARKET POSITIONINGRETAIL BRASIL

2015/2016

2A Cushman & Wakefield Research Publication

ÍNDICE

ECONOMIA 3

MERCADO DE VAREJO 4

MERCADO DE SHOPPINGS CENTERS 5

PRINCIPAIS INCORPORADORES 8

CENÁRIO FUTURO 9

Cushman & Wakefield South America

Praça Prof. José Lannes, 40 – 4º andar. São Paulo, SP. Cep: 04571-100 - Brasil

www.cushmanandwakefield.com.br

2016

DECONSTRUCTING

ASKING AND

EFFECTIVE RENTS


BRASIL ECONOMIA

2014 2015*Forecast 12

Meses

PIB (%) 0,10 -3,90

PIB Consumo (%) 1,32 -3,84

IPCA (%) 6,41 10,67

Selic (%) 11,75 14,25

R$/US$ 2,66 3,90

EMBI+ Brasil 251,27 523,00

ECONOMIA

O ano de 2015 foi marcado pela instabilidade política e deterioração

das expectativas da economia nacional. Os conflitos envolvendo o

Planalto e a Câmara dos deputados, o aprofundamento dos problemas

fiscais e os decepcionantes indicadores de atividade no período

culminaram no downgrade do Brasil pelas principais agências de risco.

A consequência imediata foi a saída de capital estrangeiro do Brasil,

promovendo uma alta do dólar de aproximadamente 50% no período.

A desvalorização da moeda local poderia ser ainda maior, caso o

Banco Central não promovesse os leilões de swaps que contiveram o

desequilíbrio entre oferta e demanda pela moeda norte-americana.

A forte queda do Produto Interno Bruto (PIB) transparece o atual

cenário econômico: após apresentar fraco desempenho em 2014

(0,10%), estimativas de mercado apontam quedas significativas de

3,9% e 3,0% para os anos de 2015 e 2016. Mesmo o Consumo das

Famílias, fator do PIB que comumente contribui positivamente para o

indicador, retrairá 3,40% em dois anos. O peso, contudo, não está só

na retração da atividade. A recente alta inflacionária, que atingiu

10,67% em 2015, contribui também para a redução dos gastos

familiares. Muito acima dos limites estipulados pela política monetária

desenvolvida pelo Banco Central, de 6,5%, o resultado de 2015 é 4,12

p.p. superior ao mesmo período do ano passado (6,55% em 2014).

Embora muito influenciada pela alta dos preços de administrados, ela

deverá continuar pressionada em 2016 (5,9%) e 2017 (6,1%).

Buscando contê-la, o Banco Central elevou a taxa de juros Selic,

sendo a última expressa em 14,25%, a maior dos últimos nove anos.

Em nossa visão, ainda há um longo e tortuoso caminho até a

retomada da atividade e reequilíbrio macroeconômico. Enquanto a

ingerência política predominar, mais alongada será a recuperação.

Deste modo, acreditamos que a moeda local tenha a tendência de

manter-se desvalorizada – ao redor dos USD/BRL 4,0, embora

movimentos bruscos não estejam descartados

.

.

Fig 2: IPCA x Selic

Fig 1: PIB (Produto Interno Bruto)

Fig 3: Câmbio x Risco

3,2

-0,1

7,5

3,0

0,1

-3,9-3,0

0,51,2

(10)

(5)

-

5

10

(YoY

%)

Fonte: IBGE

Brasil (YoY%) Consumo (YoY%)

2,34

1,67

3,90

4,18 479

181

229

151

523

287

0

100

200

300

400

500

600

-

1

2

3

4

5

R$/U

S$

Fonte: BACEN e JP Morgan

R$/US$ (eixo esquerdo) EMBI+ (eixo direito)

12,50

7,25

14,257,3

4,9

6,7

5,6

10,7

3

6

9

12

5

10

15

20

(%)

(%)

Fonte: IBGE e BACEN

Selic (eixo esquerdo) IPCA (eixo direito)

Meta (eixo direito) Máximo (eixo direito)

DECONSTRUCTING

ASKING AND

EFFECTIVE RENTS


MERCADO DE VAREJO

O setor de varejo apresentou uma trajetória decrescente durante o ano

de 2015, observado principalmente na redução do volume de vendas

na comparação com o ano anterior (-4,22% YoY), conforme Pesquisa

Mensal do Comércio (PMC).

O resultado está atrelado diretamente à redução da massa salarial,

impulsionada tanto pelo declínio do rendimento médio real quanto pela

redução dos postos de trabalho. Este foi seu pior resultado em dez

anos. Neste sentido, a taxa de desemprego apresentou forte

crescimento no período, passando de 4,8% em dezembro de 2014

para 6,8% no mesmo período de 2015. Esses fatores, em conjunto

com a alta da inflação, resultaram em uma forte redução do poder de

compra dos indivíduos e um arrefecimento do mercado de varejo.

Condições políticas adversas e perda no poder aquisitivo levaram a

uma queda da confiança do consumidor, como mostra o ICC (Índice de

Confiança do Consumidor) medido pela FGV, que retraiu de 93,2 para

72,4 no último ano. Sendo assim, esperamos que o índice ainda

apresente viés negativo em 2016, por conta da instabilidade que

deverá seguir neste ano adentro.

A recuperação do mercado varejista deverá ocorrer de fato em 2017,

ainda que de maneira tímida. No médio prazo, acreditamos na

estabilização da taxa de desemprego e reajustes reais positivos no

poder de compra das famílias através de uma inflação menor e melhor

controlada. Como consequência, o ICC deverá subir novamente, assim

como o volume de vendas, que retomará uma variação anual positiva

neste mesmo período considerado.

.

Fig 5: Emprego x Desemprego

Fig 4: Volume Vendas x Preço Médio x ICC

Fig 6: Massa Salarial Real

111 109

93104 105 108

10293

72 7179

91

(30)

30

90

150

(5)

5

15

25

(YoY

%)

Fonte: FGV e IBGE

Volume Vendas (esq.) Preço Médio (esq.) ICC (dir.)

9,3

7,9 8,1

6,76,0

5,5 5,44,8

6,8

8,99,4 9,1

(1)

-

1

2

3

4

(3)

(1)

2

5

7

10

12(M

ilhões A

dm

issão x

Dem

issão)

Fonte: IBGE

(%)

Variação (esq.) Desemprego (dir.)

5,6 5,3 4,46,9

4,46,4

3,1 2,7

-3,1-1,2

1,82,9

(15)

(5)

5

15

25

(YoY

%)

Fonte: IBGE

Ocupação Rendimento Médio Previdência

BRASIL VAREJO

2014 2015*Forecast 12

Meses

Volume Vendas 2,23 -4,21

Preço Médio 6,23 7,68

ICC 93,20 72,37

Desemprego 4,82 6,82

Ocupação 0,10 -1,14

Rendimento Médio 1,94 -2,70

Previdência 0,61 0,72

(*) Projeção

DECONSTRUCTING

ASKING AND

EFFECTIVE RENTS


MERCADO DE SHOPPING CENTERS

CENÁRIO ATUAL

Atualmente, o mercado brasileiro conta com 538 shoppings espalhados

por todo seu território, que totalizam aproximadamente 15 milhões de m²

de Área Bruta Locável (ABL). Embora expressivos, estes números ainda

são considerados reduzidos quando relacionados à oportunidade de

demanda de consumidores brasileiros. Atualmente, essa oferta

representa 72 m² (ABL) a cada mil habitantes, cerca de 30 vezes menos

que os Estados Unidos, onde localiza-se o maior mercado de varejo do

mundo. Atrás também de países como Chile, México e Peru, o Brasil

possui expressivo potencial para desenvolvimento do setor de varejo no

longo prazo.

Desse modo, o mercado de shoppings vem crescendo a cada ano com a

inauguração de novos empreendimentos, os quais tendem a ser cada

vez maiores, visto o aumento de ABL/Shopping. Embora em

desenvolvimento constante, a distribuição de shoppings pelas diferentes

regiões é bastante desigual, onde a maior concentração de oferta

existente encontra-se na região Sudeste (56% da ABL total). Assim

como a ABL total, o faturamento dos shoppings encontra-se em

ascensão. Em contrapartida, o faturamento por loja permaneceu

constante de 2014 para 2015 em aproximadamente R$ 1,5

milhão/loja/ano.

Fonte: ABRASCE

Norte

5,2% ABL

26 SC

Sul

13,4% ABL

90 SC

Sudeste

56,0% ABL

292 SC

Centro-Oeste

8,2% ABL

50 SC

Nordeste

17,3% ABL

80 SC

Fig 9: Distribuição ABL por Região

Fig 7: Estoque x ABL/Shopping

Fig 8: Faturamento Total x Faturamento/Loja

7491

108119

129142

152

1,0

1,21,3

1,41,5 1,5 1,5

-

50

100

150

200

2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

0,4

0,7

1,0

1,3

1,6

(bilh

ões R

$)

Fonte: ABRASCE

(milh

ões R

$)

Faturamento Total (esq.) Faturamento/Loja (dir.)

23 23 24 2526 27 27

10

15

20

25

2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

5

10

15

(mil

m²)

Fonte: ABRASCE

(milh

ões m

²)

Estoque (esq.) Expansão (esq.)

Nova Entrega (esq.) ABL/Shopping (dir.)

BRASIL: JANEIRO 2016

Número Total de Shoppings 538

Área Bruta Locável (Em milhões de m²) 14,7

Área Construída (Em milhões de m²) 35

Vagas para Carros 770.597

Total de Lojas 98.200

Lojas Âncora 2.946

Megalojas 1.964

Lojas Satélites 72.668

Lazer 982

Alimentação 12.766

Lojas de Serviços 6.874

Salas de Cinema 2.581

Empregos Gerados 1.032.744

DECONSTRUCTING

ASKING AND

EFFECTIVE RENTS


PARTICIPAÇÃO POR REGIÃO - 2015

Região Norte Nordeste Centro-Oeste Sudeste Sul Total

Nº de Shoppings 26 80 50 292 90 538

% do total 4,80% 14,9% 9,3% 54,30% 16,7% 100%

ABL (milhões de m²) 756.315 2.532.450 1.199.434 8.224.947 1.966.826 14.679.972

Shopping Eldorado West Shopping

Center Shopping

Av. Rebouças, 3970 - São Paulo Estrada do Mendanha, 555 Rio de janeiro

Área Total: 76,255 m² Área Total: 39.558 m²

Preço (R$/m²): 22.568,1 Preço (R$/m²): 10.089,45

Cap Rate: 6,3% Cap Rate: 10%

Tok&Stok Marginal Tietê Internacional Shopping Guarulhos

Avenida Geremário Dantas, 404 - Rio de Janeiro

Área Total: 13.765 m²

Preço (R$/m²): 10.089,45

Cap Rate: 10%

Rua Miguel Menten, 51 - São Paulo Rodovia Presidente Dutra, km 225 - Guarulhos

Área Total: 7,095 m² Área Total: 76.845 m²

Preço (R$/m²): 8,692,19 Preço (R$/m²): 12.622,81

Cap Rate: 9,5% Cap Rate: 8,6%

Fonte: Cushman & Wakefield

Últimas Transações 2015

EVOLUÇÃO DO SETOR

Ano Nº de Shoppings ABL (milhões de m²) LojasFaturamento (em bilhões

de reais/ano)Empregos

Tráfego de pessoas

(milhões visitas/mês)

2006 351 7.492 56,487 50 524,090 203

2007 363 8.253 62,086 58 629,700 305

2008 376 8.645 65,500 64.6 700,650 325

2009 392 9.081 70,500 74 707,166 328

2010 408 9.512 73,775 91 720,641 329

2011 430 10.344 80,192 108.2 775,383 376

2012 457 11.403 83,631 119.4 804,683 398

2013 495 12.940 86,271 129.2 843,254 415

2014 520 13.846 95,242 142.3 978,963 431

2015 538 14.679 98,200 151.5 1,032,774 444

DECONSTRUCTING

ASKING AND

EFFECTIVE RENTS


MERCADO DE SHOPPING CENTERS

PANORAMA DOS SHOPPINGS

Em uma amostragem geral, em que foram abordados informações dos

shoppings do território brasileiro levantados pela Associação Brasileira

de Shopping Centers (ABRASCE), nota-se um cenário de diminuição

nas vendas e, consequentemente, nos aluguéis agregados das

empresas do setor. Evidenciando esse quadro, com exceção das lojas

de entretenimento, todos os demais tipos (âncoras, mega lojas,

satélites e serviços) tiveram suas receitas inferiores ao respectivo

trimestre de 2014.

Como consequência da queda nas vendas, a inadimplência dos

inquilinos cresceu, superando os valores observados no ano anterior,

atingindo o patamar de 7,7%. Tal cenário controverso tem contribuído

para a redução dos valores de Pedidos de Aluguéis (R$/m²), cuja

redução alcançou 14,4% em dezembro de 2015 com relação ao

mesmo período do ano anterior.

A vacância, por seu lado, atingiu 4,3% no quarto trimestre deste ano,

um dos piores resultados desde os primeiros levantamentos feitos pela

ABRASCE (Q1 2009). Este efeito pode ser explicado pela moderada

absorção e saída de inquilinos, resultando em taxas de vacância 1,5

p.p. maior que as observadas no ano anterior.

Com esse cenário, o pipeline previamente composto por 30 Shopping

Centers até o fim de 2016, totalizando 751.620 m² de ABL, deverá em

parte escorregar para os anos subsequentes, à espera de melhoras

mais consistentes no ambiente econômico.

.

Fig 10: Novo Estoque x Absorção Líquida x Vacância

Fig 12: Variação Nível de Vendas por Tipo de Loja (YoY%)

Fig 11: Aluguel (R$/m²) x Inadimplência (%)

431 832

1.0

59

1.5

38

906

834

425 818

893

1.4

87

949

923

2,11,7

3,0 2,8 2,8

4,3

-5

-3

0

3

5

-1.500

0

1.500

3.000

4.500

2010 2011 2012 2013 2014 2015

(%)

(.000 m

²)

Fonte: Cushman & Wakefield e ABRASCE

Novo Estoque (esq.) Absorção Líquida (esq.) Vacância (dir.)

4,53,6

4,6 4,2 4,0

7,7

23% 0% 11% -2% -12%

(4)

(1)

2

5

8

-

100

200

49.23 56.26 66.6 71.34 75.36 67.07

2010 2011 2012 2013 2014 2015

(%)

(R$/m

²)


Âncora (esq.) Mega Loja (esq.)

Satélite (esq.) Serviços (esq.)

Entretenimento (esq.) Inadimplência (dir.)

ESTOQUE FUTURO

RegiõesShopping

CentersABL Distribuição (%)

N 1 20.000 2,7%

NE 11 238.423 31,7%

CO 4 83.500 11,1%

SE 9 272.697 36,3%

S 5 137.000 18,2%

Brasil 30 751.620 100,0%

7%

13% 13%

-2%

9%

-12%

-20%

-5%

10%

0

2.000

4.000

6.000

8.000

2010 2011 2012 2013 2014 2015YTD

(R$/s

qm

)

Âncora (esq.) Mega Loja (esq.)

Satélite (esq.) Serviços (esq.)

Entretenimento (esq.) Vendas (dir.)

(% Y

oY

)


4,5

3,6

4,64,2 4,0

7,7

(5)

(2)

1

4

7

-

100

200

300

2010 2011 2012 2013 2014 2015

(%)

(R$/s

qm

)

Âncora (esq.) Mega Loja (esq.)Satélite (esq.) Serviços (esq.)Entretenimento (esq.) Inadimplência (dir.)


DECONSTRUCTING

ASKING AND

EFFECTIVE RENTS


PRINCIPAIS INCORPORADORES

EMPRESAS DE CAPITAL ABERTO

Neste relatório, destacam-se resultados operacionais dos ativos das

empresas proprietárias de shoppings que possuem capital aberto, os

quais representam 22,7% da ABL (m²) do Brasil. O conjunto de

empresas levantadas para essa pesquisa estão enumeradas abaixo,

junto às suas respectivas ABL (m²).

Analisando os indicadores dessas empresas, pode-se observar os

impactos causados pelo cenário econômico negativo no mercado de

varejo brasileiro. A receita nominal gerada pelas vendas de lojas se

manteve no mesmo patamar do período correlato do ano anterior, depois

de um longo período de crescimento tradicionalmente acima da inflação.

Com a redução do faturamento dos inquilinos, o crescimento da receita

captada por aluguel de mesmas lojas desacelerou em proporção

semelhante. Contudo, o aumento médio nos aluguéis das empresas

listadas veio a despeito de um aumento da vacância no período,

endossando sua resiliência frente o restante do mercado brasileiro.

13%

8% 8% 8%

6%

0%

-5%

0%

5%

10%

15%

2010 2011 2012 2013 2014 2015YTD

Fonte: Empresas

Aliansce BR Malls Iguatemi

Multiplan Sonae Sierra SSS (média)

Fig 14: Same Store Rent - SSR (%)

Fig 13: Same Store Sales - SSS (%)

Fig 15: Preço Pedido Médio x Vacância

8,6%

13,1%

8,6%

10,6%

8,9%

5,7%

4%

8%

12%

16%

2010 2011 2012 2013 2014 2015YTD

Fonte: Empresas

Aliansce BR Malls Iguatemi

Multiplan Sonae Sierra SSR (média)

SHOPPINGS CAPITAL ABERTO

ABL (m²) Vacância (%)Área Disponível

(m²)

Aliansce 417.809,49 2,68% 11.205,40

BR Malls 999.780,00 3,00% 29.993,40

CCP 135.839,62 4,20% 5.708,67

General Shopping 262.777,00 3,60% 9.459,97

Iguatemi 438.702,00 5,00% 21.935,10

JHSF 148.790,70 6,56% 9.766,02

Multiplan 567.240,75 1,57% 8.917,86

Sonae Sierra 354.700,00 4,30% 15.252,10

135

151 154 159171

180

1,9%2,2% 2,2%

2,5%2,8%

3,4%

0%

2%

3%

5%

0

50

100

150

200

2010 2011 2012 2013 2014 2015YTD

Fonte: Empresas

Preço Pedido (esq.) Vacância (dir.)

DECONSTRUCTING

ASKING AND

EFFECTIVE RENTS


Cushman & Wakefield (C&W) is known the world-over as an industry

knowledge leader. Through the delivery of timely, accurate, high-quality

research reports on the leading trends, markets around the world and

business issues of the day, we aim to assist our clients in making

property decisions that meet their objectives and enhance their

competitive position.

In addition to producing regular reports such as global rankings and

local quarterly updates available on a regular basis, C&W also provides

customized studies to meet specific information needs of owners,

occupiers and investors.

This report has been prepared solely for information purposes. It does

not purport to be a complete description of the markets or

developments contained in this material. The information on which this

report is based has been obtained from sources we believe to be

reliable, but we have not independently verified such information and

we do not guarantee that the information is accurate or complete.

Published by Corporate Communications.

©2015 Cushman & Wakefield, Inc. All rights reserved.

Cushman & Wakefield South America

Praça Prof. José Lannes, 40 – 4º andar. São Paulo, SP. Cep: 04571-

100 - Brazil

Para maiores informações, contatar:

Gustavo Garcia

Head of Market Research & Business Intelligence

South America

T +55 11 3513 6783

[email protected]

CENÁRIO FUTURO

Nosso cenário contempla uma recuperação econômica de médio

prazo. Neste sentido, esperamos ainda um cenário negativo para a

economia brasileira e o varejo nacional em 2016. A taxa de

desemprego deverá apresentar novo crescimento, atingindo seu ápice

e os rendimentos médios deverão continuar pressionados pela alta

inflação, levando a uma variação novamente negativa da massa

salarial no período. Adicionalmente, o prolongamento das ingerências

políticas tendem a manter em baixa os níveis de confiança. O volume

de vendas deverá cair novamente, ainda que de maneira mais amena

que a observada em 2015.

Neste ambiente, os consumidores serão mais cautelosos, realizando

suas compras de forma mais seletiva, trazendo menor receita aos

varejistas. Isto posto, acreditamos que a vacância continuará

pressionada, assim como os índices de inadimplência. O momento é

de forte negociação entre proprietários e inquilinos, que devem

trabalhar para manter seus melhores clientes ao mesmo tempo que

melhoram e desenvolvem seu mix de negócios.

O ano de 2017, por outro lado, deverá ser um ano de retomada do

setor: o PIB brasileiro voltará a um valor positivo após dois anos de

recessão consecutivos, fenômeno que não ocorria desde 1930,

durante a Grande Depressão mundial. Este será o momento em que a

taxa de desemprego voltará a decrescer e a massa salarial voltará a

apresentar variações positivas, elevando o poder de compra dos

consumidores. Com um cenário mais claro de estabilidade e

desenvolvimento, a confiança dos consumidores também deverá

retomar, assim como o volume de vendas do varejo. Este processo

impactará de maneira direta os players do setor que, se bem

reposicionados no pós-crise, deverão colher os frutos futuros dos

investimentos no presente.

Adriana Colloca

Superintendent

T +55 11 3506 8300

[email protected]

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