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Centros Comerciais | Setembro 2017

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PORTUGALCENTROS COMERCIAIS

Uma publicação Cushman & Wakefield

www.cushmanwakefield.pt

Setembro 2017

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Os centros comerciais foram a principal porta de entrada em Portugal para os operadores de retalho internacionais, e são desde os anos 90 a primeira opção de consumo das famílias portuguesas. A afirmação do comércio de rua como formato alternativo de retalho em anos recentes representa naturalmente uma nova concorrência para o sector. No entanto, a maturidade e profissionalismo dos diversos intervenientes desta industria, que tem sabido adaptar-se às constantes mudanças dos últimos 30 anos, garante-lhe ainda hoje a primazia no retalho nacional.

Os centros comerciais são também dos mais apetecíveis ativos do mercado imobiliário, tendo sido responsáveis na década de 90 pelas primeiras transações de investimento internacional em Portugal. Desde esse momento até hoje foram canalizados para este tipo de ativo mais de €3.500 milhões de investimento direto, enquanto o volume de investimento indireto está estimado em mais de €1.500 milhões.

20 Anos passados da inauguração de um dos maiores e mais emblemáticos centros comerciais do país, o Centro Colombo; e após mais de 25 anos de atividade da Cushman & Wakefield no setor de retalho em Portugal, celebramos o marco com a publicação do primeiro relatório dedicado exclusivamente aos centros comerciais no nosso País.

O relatório resulta de mais de 25 anos de estudo aprofundado do setor, abordando a oferta e a sua dispersão pelo país, a qualidade dos projetos, o dinamismo da procura, a evolução dos principais indicadores de operação e a atividade de investimento que ao longo de mais de 20 anos tem vindo a alimentar o crescimento desta indústria.

Eric van LeuvenHead of Portugal

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ENQUADRAMENTO ECONÓMICO

O consumo privado é uma das variáveis económicas que mais diretamente reflete o estado do mercado de retalho. Até 2008 este foi um dos principais motores de crescimento da economia, tendo sido depois fortemente afetado com a crise económica que se seguiu. A partir de 2014 a recuperação económica fez-se sentir através da retoma desta variável, que já em 2018 se estima vir a ultrapassar o máximo do milénio, antes registado em 2008.

CONSUMO PRIVADO

Fonte: Oxford Economics* Estimativa

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2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

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CONSUMO POR CATEGORIA

Os volumes de consumo nas categorias estudadas atingiram em 2016 os valores de 2007, após quebras acentuadas no período referido. No entanto, a distribuição das despesas em 2016 reflete uma contração no consumo em restauração, livros e artigos de lar; em oposição aos setores alimentar e de moda, que em 2016 passaram a captar uma maior proporção do rendimento das famílias.

A substituição de despesas de restauração por um maior consumo de bens alimentares é um efeito natural da crise, no entanto a sua manutenção em 2016 reflete uma possível mudança estrutural nos hábitos de consumo dos portugueses.

Esta evolução contradiz aparentemente o crescimento sentido na procura de espaços de retalho neste setor, no entanto a evolução muito favorável da atividade da restauração é essencialmente explicada pelo crescimento do fluxo de turismo.

O aumento nas despesas de moda entre 2007 e 2016 surpreende, tendo em conta que também esta categoria sofre habitualmente em períodos de crise. A força dos operadores de retalho neste sector bem como a crescente concentração da oferta dos centros comerciais no segmento de moda pode explicar esta tendência.

-13% Artigos Lar

-15% Restauração

+24% Moda

+9% Bens alimentares

A crise económica não afetou apenas o consumo nos seus volumes agregados, resultou também em alterações nos hábitos de compras das famílias portuguesas.

A comparação da distribuição do consumo pelas categorias de retalho habitualmente presentes nos centros comerciais demonstra uma mudança nos padrões de consumo entre 2007 (pico do mercado), 2011 (ano de início da crise) e 2016.

Fonte: Oxford Economics

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Alimentar Moda Lar IT Bens Cultura Bens lazer Livros &Papelaria

Restaurantes CuidadoPessoal -Bens e

Serviços

2007 2011 2016

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OFERTA

Portugal encontra-se entre os países da Europa com maior densidade de centros comerciais, reflexo do sucesso da indústria a par com uma oferta de comércio de rua escassa, ainda hoje pouco representativa face ao total de retalho existente. Portugal conta com cerca de 120 centros comerciais com mais de 3 milhões de m2 de área bruta locável (ABL), valor que resulta num ABL/1.000 habitantes de 280 m2, superior à média europeia de 239 m2.

A indústria de centros comerciais em Portugal registou na primeira década do milénio o seu crescimento mais acentuado. Entre 2000 e 2010 inauguraram 60 centros comerciais, totalizando cerca de 1,7 milhões de m2 de ABL. Desde então o crescimento atenuou consideravelmente, resumindo-se essencialmente a expansões e renovações de centros existentes.

CENTROS COMERCIAIS - OFERTA TOTAL

150 a 250

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ABL/1.000 habitantes

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Crescimento ABL (m²) ABL Acumulada (m²)* Estimativa


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Atualmente encontram-se em construção apenas dois centros comerciais: o Mar Shopping Algarve promovido pela IKEA Centres, em Loulé, com 83.000 m2 de ABL e o Évora Shopping da Ares Capital, com 16.200 m2. Ambos os centros têm abertura prevista até ao final do ano.

A dispersão geográfica dos centros comerciais em Portugal reflete uma concentração no litoral do país, onde se encontram o maior número de habitantes e os níveis de poder de compra mais elevados. As áreas metropolitanas de Lisboa e Porto concentram a maioria da oferta, 51% e mais de 1,5 milhões de m2, num total de 66 centros comerciais, 41 na Grande Lisboa e 25 no Grande Porto. Seguem-se as regiões Centro e Norte do país, respetivamente com 17% e 14% do total.

O tamanho médio de centros comerciais em Portugal é de 24.500 m2, sendo que a maioria dos projetos é de pequena dimensão, até 20.000 m2. Apenas 3% dos centros existentes são muito grandes, superiores a 80.000 m2.

Esta aglomeração da oferta em centros pequenos é explicada pela elevada concentração da população portuguesa nas áreas metropolitanas de Lisboa e do Porto, tendo as restantes cidades do país núcleos populacionais reduzidos que não permitem o desenvolvimento de centros de grande dimensão.

DISTRIBUIÇÃO OFERTA

CENTROS COMERCIAIS POR IDADE

CENTROS COMERCIAIS POR DIMENSÃO

59%

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26%

3%PEQUENO

GRANDE

MÉDIO

MUITO GRANDE

16% 50%

34%ATÉ 10 ANOS

10-20 ANOS

ACIMA DE 20 ANOS

O primeiro centro comercial moderno a inaugurar em Portugal foi o Amoreiras Shopping Center, em 1985, contando hoje com 32 anos de operação. A maturidade da indústria é visível na idade média dos centros no país, com 34% a somarem mais de 20 anos de existência. O investimento por parte dos proprietários é no entanto uma constante na indústria, muitos dos centros com mais de uma década passaram já por processos de reconversão e melhoria de forma a se adaptarem a um mercado em mudança constante.

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As unidades alimentares são as âncoras predominantes nos centros comerciais nacionais, cerca de 100 dos projetos existentes contam com uma unidade alimentar, e de entre estes, 80 são de dimensão superior a 2.000 m². As âncoras de lazer resumem-se essencialmente a complexos de cinemas, não sendo muito comum pistas de bowling, grandes armazéns, casinos ou parques de atrações, como é frequente noutros países europeus.

No que se refere ao mix comercial, a presença de operadores internacionais é muito forte nos centros comerciais em Portugal, em média na ordem dos 34% do número de lojas. As cadeias de lojas nacionais, ou operadores múltiplos, contam com um peso de 43%.

CENTROS COMERCIAIS POR QUALIDADE (Nº)

Excelente20%

Bom22%

Médio33%

Limitado25%

QUALIDADE POR DIMENSÃO (Nº)

QUALIDADE POR REGIÃO (ABL)

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Muito Grande Grande Médio Pequeno

Excelente Bom Médio Limitado

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Grande Lisboa

Grande Porto

Península de Setúbal

Norte Algarve Centro Ilhas

Excelente Bom Médio Limitado


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OPERAÇÃO

A quebra sentida no volume de visitantes de centros comerciais é uma tendência que se irá manter de futuro, resultado de uma oferta de comércio de rua nas principais cidades cada vez mais apelativa para os consumidores, bem como do impacto crescente do comércio eletrónico.

Os principais indicadores de operação dos centros comerciais retratam a boa performance da industria, que em regra regista um desempenho superior ao do setor de retalho no seu todo. Os dados publicados pela Associação Portuguesa de Centros Comerciais (APCC) retratam uma retoma das vendas e visitantes no segundo semestre de 2013, antecipando o

A atratividade dos centros comerciais para retalhistas, consumidores e investidores depende de vários fatores que condicionam os resultados operacionais de cada projeto. De forma a avaliar a qualidade da oferta deste formato de retalho em Portugal, a Cushman & Wakefield desenvolveu um modelo de scoring que reflete 5 variáveis (com ponderação desigual):

• Número anual de visitantes 1

• Vendas por m² excluindo hipermercado 1

• Dimensão da área de influência 2

• Mix comercial 2

• Qualidade do projeto e da gestão 3(Opinião

O scoring foi aplicado a todos os centros comerciais em Portugal com uma área de mall (galeria de lojas excluindo hipermercado) superior a 10.000 m², numa amostra total de 64 projetos.

A cada centro comercial foi atribuído uma nota em cada variável, resultando a sua distribuição nas categorias de qualidade Excelente, Bom, Médio e Limitado.

volume de vendas do retalho a nível nacional que apenas acusou subidas a partir de 2015.

Após algumas correções, em 2017 o índice de volume de vendas atingiu no primeiro trimestre do ano um crescimento de 2,6%, ainda que se mantenha o fenómeno da menor afluência de público sentida desde 2015.

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Índice de Tráfego Índice de Vendas

ÍNDICES DE TRÁFEGO E VENDAS DA APCC*

CENTROS COMERCIAIS POR QUALIDADE (Nº)

Fonte: Associação Portuguesa de Centros Comerciais* Taxa de variação anual

A elevada qualidade dos centros comerciais em Portugal é retratada nos resultados obtidos: 42% dos projetos existentes classificam-se acima da média e apenas 25% (16 centros) contam com a classificação mais baixa (Limitado).

Os centros comerciais de maior dimensão apresentam geralmente uma qualidade mais elevada. Entre os centros grandes e muito grandes não se encontra nenhum projeto com a classificação Limitado. Em oposição os centros médios e pequenos nesta categoria representam respetivamente 29% e 50% do total.

Não surpreendentemente, as regiões da Grande Lisboa e do Grande Porto contam com a maior concentração de centros de qualidade excelente, aproximando-se dos 50% do total da área. A Região do Algarve tem igualmente um peso representativo de projetos com nota excelente, 28%, mas é também a zona do país com maior percentagem de centros de qualidade limitada, 31%. Nas ilhas encontra-se um maior equilíbrio em termos de qualidade dos projetos, dividindo-se a área existente entre centros de qualidade boa e média.

1 Fonte: APCC & estimativas C&W2 Fonte: C&W3 Fonte: Opinião C&W

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PROCURA

A Grande Lisboa registou o maior volume de procura, seguido da zona Norte e Grande Porto. A inauguração do centro Nova Arcada em Braga influenciou significativamente a procura na zona Norte, tendo sido este um dos centros com maior número de operações. O Centro Colombo, CascaiShopping, NorteShopping e Amoreiras Shopping Center foram outros dos projetos que registaram um importante nível de atividade entre 2015 e o primeiro semestre de 2017.

* Estudo interno realizado pela Cushman & Wakefield baseado em fontes públicas e trabalho de campo direcionado, compreendendo 789 operações em centros comerciais entre 2015 e 2017

PROCURA POR SETOR - 2015-2017 (S1)

0% 5% 10% 15% 20% 25% 30%

Moda

Restauração

Outros

Lazer & Cultura

Lar

Comunicações

Saúde

Entre Janeiro de 2015 e Julho de 2017, com base na amostra estudada pela C&W*, foram transacionados cerca de 800 espaços de retalho em centros comerciais em Portugal.

A dimensão média das unidades transacionadas na amostra em estudo situou-se nos 300 m2. O o setor do Lar registou a maior área média, superior aos 1.000 m2, face aos setores da moda, com 370 m2 de área média transacionada ou da restauração, com 90 m2.

PROCURA POR REGIÃO - 2015-2017 (S1)

0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40%

Grande Lisboa

Norte

Grande Porto

Centro

Algarve

Península Setúbal

Ilhas

2015 foi o ano com maior volume de operações, resultado do início da retoma económica no ano anterior que motivou o arrancar da expansão dos retalhistas antes estagnadas devido à crise.

Os setores da moda, restauração e de outros bens e serviços (essencialmente no setor da cosmética e perfumaria) foram os mais representativos, respondendo em conjunto por mais de 70% do número de unidades ocupadas.

O Grupo Sonae - com as insígnias Well’s, Zippy e Bagga entre muitas outras que detém - esteve particularmente ativo, liderando o número de aberturas no período em estudo. Na categoria de moda a Adidas, Calzedonia & Intimissimi, Seaside, Tiffosi e Lefties foram as marcas que mais expandiram. Os operadores Boticário, Kiko e NYX encabeçaram a procura no sector de cosmética; e na restauração destacaram-se Burger King e Padaria Portuguesa.

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INVESTIMENTODesde 2003 esta industria captou €3.500 milhões, 30% do total de investimento imobiliário comercial direto em Portugal nesse período e 64% do investimento feito por operadores internacionais. O investimento indireto no sector (através da compra de unidades de participação em fundos

Os fundos de investimento imobiliário são o tipo de investidor mais frequente em centros comerciais, predominando em termos de origem o capital americano, alemão, holandês e britânico.

Os americanos da Blackstone, a RREEF, de origem alemã, e a Rockspring, do Reino Unido, são os investidores internacionais que desde 2003 mais capital alocaram ao mercado de centros comerciais em Portugal, somando em conjunto cerca de €900 milhões.

No que se refere à dispersão geográfica do investimento, ao invés dos setores de escritórios ou logística - em que as operações se concentram nas zonas metropolitanas de Lisboa ou do Porto - o investimento em centros comerciais abrange a quase totalidade do país.

INVESTIMENTO EM CENTROS COMERCIAIS

INVESTIMENTO ESTRANGEIRO EM CENTROS COMERCIAIS

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Milh

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de

€

Nacional Estrangeiro

especificamente dedicados à detenção e gestão de centros comerciais) estima-se superior aos €1.500 milhões.

Em média o volume de investimento alocado cada ano a centros comerciais situa-se nos €230 milhões, e o peso do capital estrangeiro ronda os 70%. Nos últimos 15 anos foram fechados em Portugal 65 negócios de investimento em centros comerciais, com um valor medio por operação de €60 milhões.

Os centros comerciais são um dos ativos imobiliários mais atrativos em Portugal para os investidores institucionais.

A colocação dos ativos no mercado através da constituição de portfolios, ou de parcelas de ativos é outra das características da indústria dos centros comerciais em Portugal.

“* 1º Semestre

Estados Unidos27%

Alemanha17%

Holanda14%

Reino Unido13%

África do Sul8%

França8%

Outros7%

Espanha6%


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Em linha com a evolução do mercado imobiliário em geral, após fortes subidas de yields sentidas ao longo da crise, a retoma do mercado trouxe a respetiva compressão. A partir de 2014 as yields prime de centros comercias iniciaram uma tendência de quebra encontrando-se hoje nos 4,9%, abaixo do valor atingido no último pico de mercado, em 2007.

TOP 10 DE NEGÓCIOS DE CENTROS COMERCIAIS2015-2017

YIELD PRIME EM CENTROS COMERCIAIS

Nota: Valores em intervalo correspondem a uma estimativa de preço.

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2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Ano

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Trimestre

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Centro Comercial

Almada Forum

Forum Coimbra

Dolce Vita Tejo

Forum Montijo

AlgarveShopping

Dolce Vita Coimbra

Estação Viana

Alegro Setúbal (50%)

Forum Viseu

Dolce Vita Douro

Dolce Vita Porto

Área (m2)

77.840

35.430

81.300

50.180

29.300

42.230

18.330

42.500

19.690

29.780

38.190

Valor (M€)

€224 M

€170-180 M

€150-160 M

€128 M

€120-130 M

€85-90 M

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€45-50 M

€40-50 M

€40-45 M

€30-35 M

Vendedor

Commerz Real

CBRE GI

Chamartín Imobiliária / ING Real Estate

Commerz Real

Sierra Fund

Lone Star Funds

Sierra Fund

Immochan

CBRE GI

Lone Star Funds

Lone Star Funds

Comprador

Blackstone

Resilient / Greenbay

Eurofund Investments

Blackstone

CBRE GIP

RREEF

CBRE GIP

Alaska Permanent Fund Corp.

Resilient / Greenbay

RREEF

RREEF

Estados Unidos27%

Alemanha17%

Holanda14%

Reino Unido13%

África do Sul8%

França8%

Outros7%

Espanha6%

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TENDÊNCIAS

Os centros comerciais marcaram a origem do mercado de retalho moderno em Portugal, tirando partido do crescimento exponencial do consumo iniciado em Portugal nos anos 90. A Lei do Arrendamento retrógrada, que regulamentou o mercado imobiliário até meados da década passada, e que só foi verdadeiramente liberalizada em 2012, não permitiu a evolução natural do mercado de comércio de rua, deixando esta oportunidade para os conjuntos comerciais.

Os retalhistas internacionais que nos anos 90 quiseram entrar em Portugal, tirando partido do crescimento económico que o país prometia com a entrada na então CEE, fizeram-no de forma quase exclusiva através dos centros comerciais, por ser este o único formato de retalho que disponibilizava espaços. A indústria cresceu de uma forma extremamente profissional, desenvolvendo centros comerciais que se tornaram referência na Europa em termos da sua conceção, comercialização e gestão.

Após mais de duas décadas de domínio, quase exclusivo, o mercado enfrenta nos últimos anos em Portugal a concorrência do comércio de rua, que com a liberalização da lei das rendas iniciou um crescimento excecional; e, de forma global, do comércio eletrónico, que tem vindo, por todo o mundo, a ganhar espaço às lojas físicas.

No entanto, o profissionalismo do setor e o seu domínio no país, bem como o forte enraizamento dos hábitos de consumo em centros comerciais, garantirá no futuro o sucesso da indústria, que apenas terá que se adaptar às novas condições do mercado, como o tem vindo a fazer desde os anos 90. Este caminho de adaptação foi já iniciado, e são várias as mudanças que se começam a implementar nos centros comerciais existentes, que se posicionam hoje para serem também os centros comerciais do futuro.

As soluções passam por oferecer aos consumidores uma experiência que cada vez mais ultrapassa a simples satisfação de uma necessidade de consumo. As fórmulas do passado, baseadas em dimensão e diversidade, já não garantem o sucesso dos projetos comerciais, que hoje, e no futuro, devem focar-se em proporcionar à população uma experiência de consumo transformada em lazer e em relações sociais reais, a grande lacuna da compra virtual.

Estas mudanças começam já a ser implementadas através de várias linhas de atuação, seja em alterações ao mix comercial dos projetos, às ferramentas de gestão ou na introdução de soluções tecnológicas que permitem associar a realidade da loja física às inovações da tecnologia que hoje conquistam o consumidor.

Os centros comerciais vencedores no futuro não vão ser apenas destinos convenientes de consumo, mas também pontos de encontro, espaços de lazer e de socialização no mundo real.

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Ao nível do mix comercial, nota-se um aumento e transformação das zonas de restauração. As áreas alocadas a este sector têm vindo a aumentar e a introduzir novos conceitos; sejam a replicação de mercados tradicionais, de conceitos de street food ou a contar com zonas reservadas a fine dining, com conceitos de restauração num posicionamento de preço e qualidade superior ao tradicionalmente encontrado nos centros comerciais.

As áreas de lazer, ainda pouco exploradas nos centros comerciais em Portugal, deverão ser outra aposta da indústria, não se restringindo apenas a zonas vocacionadas para o público infantil, devendo também captar o público jovem, os ditos millenials. Esta opção irá garantir não só uma maior captação de público, e mais abrangente, mas também contribuir para tempos de permanência superiores nos centros. A aposta no lazer e na cultura não passa apenas por uma mudança no mix comercial, também na gestão diária dos centros ela deve ser tida em conta. Os centros comerciais devem assumir uma posição predominante na vida cultural da área de influência em que se encontram, assumindo-se como novas infraestruturas culturais.

Por último, a inovação tecnológica - que trouxe aos centros comerciais um dos seus grandes concorrentes, o comércio eletrónico - deve ser assumida pela indústria como um aliado. Neste aspeto, não cabe apenas aos centros comerciais a introdução das mudanças; ainda que estes o possam e estejam já a fazer. Um bom exemplo são os portais online com interações diretas junto dos clientes, através de promoções e descontos atribuídos em tempo real e de forma personalizada, tirando partido

do imenso manancial de informação que a realidade virtual hoje disponibiliza.

Também os retalhistas já começaram a introduzir a inovação tecnológica nas suas lojas físicas. São vários os exemplos desta tendência, a Top Shop, operador de moda britânico, instalou ferramentas de realidade virtual nas suas lojas, disponibilizando-as aos seus clientes nos provadores. A Shiseido, marca internacional de cosmética, oferece a possibilidade de teste dos seus artigos num espelho de realidade virtual que simula o resultado dos produtos em cada cliente. A Burberry introduziu em Covent Garden, em Londres, um novo conceito de loja, a Beauty Box, na qual se oferecem um leque de inovações tecnológicas que permitem a experimentação de produtos transformando o simples ato de consumo numa experiência de lazer.

Os centros comerciais em Portugal têm todo um leque de oportunidades de crescimento pela frente, para o qual os principais proprietários e gestores se estão já a posicionar. A atual fase de crescimento económico, aliada a um fluxo de turismo crescente que se começa a afirmar como uma importante fonte de clientes, irá contribuir para a consolidação de uma nova geração de centros comerciais que se assumirão presentes na vida dos consumidores muito mais mas além de simples facilitadores de consumo.

Os centros comerciais devem assumir uma posição predominante na vida cultural da área de influência em que se encontram, assumindo-se como novas infraestruturas culturais.

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Para mais informações ou para obter cópias adicionais deste estudo, por favor contacte:

Filipa Mota Carmo Marketing [email protected] Tel.: +351 213 224 757

A Cushman & Wakefield é uma consultora líder global em serviços imobiliários. Os 45.000 colaboradores em mais de 70 países prestam serviços local e globalmente criando valor significativo a ocupantes e investidores em todo o mundo.

Este relatório contém informação publicamente disponível, e foi utilizada pela Cushman & Wakefield no pressuposto de ser correta e verdadeira. A Cushman & Wakefield declina qualquer responsabilidade, caso se venha a verificar o contrário. Nenhuma garantia ou representação, expressa ou implícita, é feita à veracidade da informação contida neste relatório, e a mesma é disponibilizada sujeita a erros.

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