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Office T4 2018
Cushman & Wakefield
Economia
1
Indicadores Econômicos 2017 2018 (p)Forecast
12 Meses
Produto Interno Bruto 1,06% 1,39%
Inflação 2,95% 3,74%
Desemprego 12,74% 12,21%
Indicadores de Mercado 4T17 4T18Forecast
12 Meses
Vacância 24,5% 21,5%
Absorção Líquida (.000) 22,5 43,1
Novas Entregas (.000) 29,2 8,8
Preço Pedido Médio (R$) 95,79 89,07
(Fonte: IBGE e LCA)
Apesar das incertezas geradas devido ao
processo eleitoral, do choque econômico
causado pela greve dos caminhoneiro em Maio,
e da guerra comercial entre as duas maiores
economias do mundo, o Brasil continuou com
seu crescimento e sua retomada econômica em
2018. Tais contratempos ao decorrer do ano
trouxeram uma intensa volatilidade aos cenários
políticos e econômicos, o que foi refletido nas
seguidas baixas das projeções nacionais.
A projeção anual para o PIB no início de 2018
era de um crescimento de 3% e foi revisado em
dezembro para 1,3%. A disparidade entre o
projetado no início de 2018 e o final tem como
uma das principais razões a greve dos
caminhoneiros, que paralisou o pais por 10 dias,
e afetou muito o crescimento, além é claro da
guerra comercial entre os EUA e China que
culminou com sobretaxação do aço e do
alumínio. Mas mesmo diante destes impactos
negativos o PIB brasileiro mostrou um
crescimento de 0,4 p.p. frente a 2017.
O IPCA, que é o índice de preços oficial do país
calculado pelo IBGE, foi projetado no início de
2018 para terminar o ano com 3,8% de
crescimento real frente a 2017 e na última
revisão caiu para 3,6%. Apesar da queda da
projeção, o IPCA aumentou 0,71 pontos
percentuais em relação ao ano anterior, o que é
reflexo do aumento do consumo decorrente do
aquecimento econômico de 2018. Tudo indica
que a inflação vai finalizar o ano dentro da meta
do Banco Central que é de 4,5%, podendo variar
entre 3% e 6%.
A taxa de desemprego no Brasil teve sua
projeção no início do ano fixada em 12,02%,
contudo após todas as instabilidades é previsto
que o ano acabe com uma taxa de desemprego
(% da PEA) ligeiramente mais alta, próximo aos
12,18%. Mesmo sendo mais alta que a
provisionada no começo de 2018 está mais baixa
que os 12,74% de 2017, mostrando uma ligeira
recuperação do mercado de trabalho.
O Dólar foi um dos ativos que mais oscilaram no
ano de 2018, iniciando o ano com uma taxa de
R$3,13 e batendo o recorde de máxima desde a
criação do Plano Real quando atingiu R$4,19 em
setembro.
Como pode se observar era esperado uma
recuperação econômica mais forte para o ano de
2018, contudo o cenário econômico e político
interno e externo seguraram o avanço.
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Cushman & WakefieldCushman & Wakefield
Recuperação. Essa foi a palavra de 2018
para o mercado CBD AA+ da cidade de São
Paulo. Com a volta da confiança na
economia, as ocupações continuaram a
acontecer, computando durante o ano 292,9
mil m² de absorção bruta. Um grande fator
que estimulou as locações, foram os bons
descontos que os proprietários deram à
possíveis inquilinos nas negociações dos
contratos, incentivando assim as expansões
das empresas e a ocupação de mais
espaços.
Além, foram lançados 5 empreendimentos
corporativos que somaram 141,2 mil m² ao
estoque paulistano, 81,9 mil m² a mais que o
ano anterior. Outro sinal de que o mercado
está seguindo forte foi a absorção líquida de
199,5 mil m², ligeiramente superior ao ano
de 2017 (191,7 mil m²).
Market Overview
Foram lançados 5 empreendimentoscorporativos que somaram 141,2 milm² ao estoque paulistano.
02
*A vacância calculada com a metodologia estabelecida pela Cushman & Wakefield leva em consideração as
ocupações efetivas, onde a mesma está em 21,5%, já a taxa de vacância comercial, considerando as
locações ainda não ocupadas para São Paulo CBD classe A e A+ fechou o trimestre em 19,3 %.
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2016 2017 2018
(.000 m
²)
Absorção Líquida x Novo Estoque x Vacância – CBD Classe AA+
Absorção Líquida Novo Estoque Vacância
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25%
30%
35%
R$ 80
R$ 85
R$ 90
R$ 95
R$ 100
R$ 105
R$ 110
T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4
2016 2017 2018
Preço Pedido x Vacância CBD Classe AA+
Preço Pedido Vacância
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Em dezembro ocorreu a entrega de mais um
empreendimento no mercado CBD classes A e
A+ de São Paulo, com 8,8 mil m². Anteriormente
recebemos outros 72,7 mil m² no primeiro
trimestre de 2018, 18 mil m² no segundo, e 41,7
mil m² no terceiro.
Para 2019 esperamos a entrada de 33,3 mil m²
no estoque da capital paulista, sendo um
empreendimento na Marginal Pinheiros e outro
na Avenida Paulista. Ambos devem ser
entregues no primeiro semestre do ano.
Pipeline
Mesmo com o aquecimento do mercado, o preço
pedido médio na capital paulista depreciou 7%,
partindo de R$95,8 /m² para R$89,1/m². Essa
depreciação deve-se ao fato de que os inquilinos
aproveitaram boas condições de locação, como
carências e allowances, para ocuparem edifícios
que possuem preço pedido mais caro e melhores
qualificações. Dessa forma, a alta disponibilidade
de edifícios com localizações e especificações
menos requisitadas foi responsável pela queda
dos preços em 2018.
Além disso, algumas das principais regiões como
Paulista, Faria Lima, JK e Vila Olímpia,
continuam a ter seus espaços vagos reduzidos
devido à alta demanda, o que, estatisticamente,
pressiona o aluguel de SP CBD AA + para baixo,
em consequência da pouca disponibilidade de
escritórios mais valorizados.
Preço Pedido Médio
03
Como resultado da absorção líquida acumulada
em 2018, a taxa de vacância do mercado de
escritórios CBD AA+ registrou queda de 3 p.p.,
partindo de 24,5% para 21,5% no final do ano.
A região da Chucri Zaidan foi a campeã de
absorção líquida pelo segundo ano consecutivo,
dessa vez registrou 47 mil m², inferior ao valor de
101 mil m² que a mesma registrou em 2017.
Outro destaque foi o eixo JK – Faria Lima, as
duas regiões somaram 68,7 mil m² de absorção
líquida (34,2% do mercado geral) e tiveram sua
vacância combinada com queda de 21% para
13,2%. No mesmo ritmo, as regiões da Berrini,
Paulista e Vila Olímpia também registraram
queda na taxa de vacância.
No geral, 2018 foi positivo para a grande maioria
das regiões CBD de São Paulo. As regiões que
acumularam absorção negativa foram a da
Chácara Santo Antônio (-2,9 mil m²) e Itaim - que
apesar de registrar -1 mil m² de absorção líquida
apresenta vacância de 3,4%.
Ocupação
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2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
(.000 m
²)
Novo Estoque – CBD Classe AA+
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Mapa de Bolhas
O mapa acima mostra o volume de absorção líquida das regiões CDB A e A+ de São Paulo, em
2018. Os círculos vermelhos indicam as regiões que obtiveram resultados negativos durante o ano
(Itaim e Chac. Sto. Antônio). As demais regiões apresentaram absorções líquidas positivas, com
destaque para JK e Chucri Zaidan, que absorveram 46,6 mil m² e 47,0 mil m², respectivamente.
Apesar de resultados inferiores aos de 2017 e 2016, Chucri Zaidan manteve um bom volume de
absorção, demonstrando a alta demanda para a região.
04
Volume de Absorções
Major Market Paulista Marginal Pinheiros Faria Lima Chac. Sto AntonioJK Chucri Zaidan Berrini Vila OlímpiaPinheiros Itaim
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Mapa de Calor
Transações
As regiões destacadas em vermelho representam as regiões mais ativas durante o ano.
É possível ver que Faria Lima, JK e Vila Olímpia foram os principais pontos; Chucri Zaidan e
Paulista também apresentaram um grande volume de transações em 2018.
05
0,00 1.55 3.10 4.64 6.19
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SUBMARKET EDIFÍCIOSESTOQUE (.000
m²)
ESPAÇO
DISPONÍVEL (.000
m²)
TAXA DE
VACÂNCIAABSORÇÃO LÍQUIDA (T4)
ABSORÇÃO
LÍQUIDA (ANUAL)
EM
CONSTRUÇÃO*
PREÇO PEDIDO
(TODAS AS
CLASSES)
PREÇO PEDIDO
(CLASSE AA+)
Paulista 16 271,6 23,6 8,7% 15.124,2 24.072 9.314 80,3 114,1
Pinheiros 18 271,1 36,0 13,3% (251,4) 203 - 68,9 91,5
Faria Lima 25 450,2 70,9 15,7% 6.253,0 21.595 64.850 111,8 135,1
Itaim 4 72,6 2,4 3,4% 226,0 (999) - 63,4 -
Vila Olimpia 15 222,2 32,0 14,4% (63,1) 23.234 8.000 77,2 116,2
Berrini 10 298,6 60,5 20,2% 4.549,6 26.457 - 74,0 89,6
Chac. Sto. Antonio 18 242,0 123,1 50,9% (1.213,9) (2.887) - 62,5 69,1
Marginal Pinheiros 20 200,8 61,3 30,5% (3.309,0) 13.516 24.000 54,1 68,1
Chucri Zaidan 24 664,7 160,3 24,1% 7.179,3 46.987 120.453 85,3 91,8
JK 12 336,4 32,9 9,8% 13.338,8 46.639 - 110,7 127,5
Santo Amaro 8 113,5 73,6 64,9% 1.257,8 610 - 45,5 52,4
TOTAL CLASSE AA+ CBD
Classe AA+ 170 3.143,5 676,5 21,5% 43.091,3 199.428 226.617 73,5 89,1
*Consideramos "Em Construção" empreendimentos com previsão de entrega até o 4T 2021
Principais Transações 4T 2018
EDIFÍCIO M² INQUILINO TIPO DE TRANSAÇÃO SUBMARKET
Edifício Paulista 26.206 JS Real Estate
MultigestãoVenda Paulista
Tower Bridge Corporate 6.525 MedTronic Locação Berrini
Vera Cruz II 3.601 Julius Baer Banco
SuiçoLocação Faria Lima
Birmann 21 1.804 Informa Exhibitions Locação Pinheiros
São Paulo Corporate Towers - Torre Norte 1.246 HSBC Banco de
InvestimentoLocação JK
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Sobre a Cushman & WakefieldA Cushman & Wakefield é uma líder global em serviços
imobiliários comerciais que auxilia seus clientes a transformar a
maneira como as pessoas trabalham, compram e vivem. Seus
45.000 funcionários, em mais de 70 países, ajudam investidores
e ocupantes a otimizar o valor de suas propriedades por meio
da combinação de sua perspectiva global e profundo
conhecimento local apoiados por uma plataforma exclusiva de
soluções imobiliárias. A Cushman & Wakefield é uma das
maiores empresas do setor de imóveis comerciais com receita
de US$ 6 bilhões, provenientes de suas principais linhas de
serviços: Gerenciamento de Facilities e de Propriedades,
Gestão de Projetos Sustentáveis, Serviços a Ocupantes Globais
e Investidores, Representação de Inquilinos e de Proprietários,
Avaliação e Consultoria e Comercialização de Ativos para
Investidores. Para saber mais, visite nosso site:
www.cushmanwakefield.com.br.
Jadson Mendes AndradeHead of Market Research & Business Intelligence
South America
Bruno SuguimotoCoordinator of Market Research & Business Intelligence
South America
REGIÕES
CBD
Marginal Pinheiros
Pinheiros
Paulista
Faria Lima
Itaim Bibi
JK
Vila Olímpia
Berrini
Chucri Zaidan
Chác. Sto Antônio
Santo Amaro