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Informes Urbanos - 1

Vacância domiciliar cai 30% entre 2000 e 2010

A vacância domiciliar, medida oriunda do Censo

Demográfico do IBGE, teve uma queda de 30% em 10 anos

no município de São Paulo, passando de 420.328 domicílios

vagos em 2000 para 293.621 domicílios vagos em 2010.

Essa redução se verifica também no Estado e na Região

Metropolitana de São Paulo, mas com um percentual

menor, de 19,8% e 27,3% respectivamente (Gráfico 1). A

queda é expressiva, não só pelo seu montante, mas

considerando que se dá em um duplo contexto. Primeiro,

porque o Brasil apresentou um crescimento no número de 1

domicílios vagos da ordem de 1,1%, passando de

6.029.756 em 2000 para 6.097.778 em 2010, conforme

Gráfico 2.

1,1%

-27,3%

-30,1%

-19,8%

-35,0%

-30,0%

-25,0%

-20,0%

-15,0%

-10,0%

-5,0%

0,0%

5,0%

Brasil Estado de São

Paulo

RMSP Município de

São Paulo

Nº 23 - Dezembro 2014Informes Urbanos

0

1.000.000

2.000.000

3.000.000

4.000.000

5.000.000

6.000.000

7.000.000


Paulo

RMSP Município de

São Paulo

2000

2010

Gráfico 2 - Domicílios particulares vagos. Gráfico 1 - Crescimento percentual dos

domicílios particulares vagos.

Fonte: IBGE - Censos 2000 e 2010; Elaboração: SMDU/ Deinfo

Segundo, porque o número total de domicílios na cidade

teve um aumento da ordem de 10,7%, passando de

3.554.820 em 2000, para 3.935.646 em 2010. Esse

crescimento acontece também nos outros níveis

territoriais: 24,4 % no Brasil, 17,4% no Estado de São Paulo e

13,7% na Região Metropolitana de São Paulo, mostrados

nos Gráficos 3 e 4 a seguir.

A significativa redução da vacância no município, de 14%

em 2000 para 7,5% em 2010, coloca questões importantes

tanto para a política habitacional como para os

instrumentos de controle da função social da propriedade,

instituídos pela Lei 16.050 – o Plano Diretor Estratégico do

Município de São Paulo. Uma estimativa do IPEA (2010) do

déficit habitacional no município de São Paulo no ano de

2010 gira em torno de 411.000 domicílios. Como o número

de domicílios vagos chega a 293.000 em 2010, essa é uma

questão bastante delicada, pois mesmo todo o contingente

de domicílios vagos não seria suficiente para resolver a

questão do déficit. Esse fator se agrava quando pensamos

em uma taxa de vacância natural, que seria um percentual

residencial médio necessário para o funcionamento


1 Taxa de vacância residencial é a relação em porcentagem do número de domicílios vagos pelo número de domicílios totais. Ela fornece uma informação de

oferta residencial e ajuda a medir o mercado imobiliário.

natural do mercado imobiliário. Algumas pesquisas

internacionais consideram que o percentual médio do

estoque habitacional necessário para o funcionamento

“natural” do mercado de moradias estaria em torno de 5%

(Belskya, 1992) a 6,5% (Jud e Frew, 1990). Se assumirmos

os 5% de Belskya teríamos aproximadamente 100.000

domicílios disponíveis para ajudar a suprir o déficit

habitacional. A compreensão do fenômeno, portanto, é

importante para aprimorar um conjunto importante de

17,5%

10,7%

24,4%

13,7%

0,0%

5,0%

10,0%

15,0%

20,0%

25,0%

30,0%


Paulo

RMSP Município de São

Paulo

0

10.000.000

20.000.000

30.000.000

40.000.000

50.000.000

60.000.000

70.000.000

80.000.000


Paulo

RMSP Município de São

Paulo

2000

2010

políticas urbanas e passa pela leitura de sua distribuição

territorial e a estruturação de algumas hipóteses.

Aparentemente, o forte crescimento econômico registrado

nesse período gerou condições para a ocupação do

território.

O primeiro fator de contexto que poderia ser levantado diz

respeito ao crescimento demográfico. Entretanto, o

Município de São Paulo apresentou uma taxa de 0,76%

entre 2000 e 2010, ou seja, um baixo crescimento

demográfico. O crescimento da ocupação dos domicílios

pode, dessa forma, estar atrelado a um re-arranjo das

famílias residentes no domicílio. Existem fatores, surgidos

na última década, que podem explicar uma maior pressão

de demanda sobre o estoque de domicílios existentes,

incluindo os que estavam vagos:

1 – o aumento da oferta de crédito imobiliário. Em 2001

houve a criação da Empresa Gestora de Ativos (Emgea), que

adquiriu frações inadimplentes das carteiras de

financiamento imobiliário (que chegavam a quase 20% do

total), liberando recursos para novos empréstimos. Em

2004, a consolidação da Alienação Fiduciária deu maiores

garantias para os credores. Houve aumentos em 2005 e

2009 no limite para enquadramento no SFH com utilização

do Fundo de Garantia.

2 – a expressiva valorização dos imóveis na capital. Em São Paulo, um levantamento da Embraesp mostra que o metro quadrado dos imóveis novos residenciais subiu 175%, em média, de 2000 até novembro de 2010. Só em 2010, a alta chegou a 32,8%, sem contar dezembro.

Gráfico 3 - Domicílios particulares.


Gráfico 4 - Crescimento percentual dos

domicílios particulares.


3 – o crescimento da renda. Entre 2000 e 2009, segundo

PNAD (Pesquisa Nacional de Amostra de Domicílios do

IBGE) (Neri, 2011), a renda na capital e periferia da Grande

São Paulo, cresceu 2,3% e 13,1% respectivamente,

permitindo que maior parcela da população tivesse acesso

ao crédito imobiliário.

Outro aspecto a ser considerado se refere à diminuição do

número de habitantes por domicílio que foi de 3,49 em

2000 para 3,15 em 2010.

A leitura da territorialização da variação na taxa de

vacância pode nos oferecer alguns indícios do fenômeno.

Nesse sentido, o primeiro aspecto que chama atenção é

que todos os distritos apresentaram variação negativa

entre 2000 e 2010. Entretanto, observando o Mapa 1 a

seguir, percebe-se que a sua distribuição territorial não foi

uniforme.

O distrito de Barra Funda, por exemplo, variou de 15,1%

para 14,9%, ou seja, uma variação de apenas 0,2 p.p. Já

para o distrito da Sé, a taxa de vacância variou de 39,7%

para 11,7%, isto é, uma variação de 28,0 p.p. A área com

distritos de maior redução vai da região central e se

estende em direção ao sudoeste do município: as maiores

reduções percentuais ocorreram em Sé, República, Brás,

Pari, Santa Cecília. Para explicar a distribuição do

fenômeno, aventamos algumas hipóteses.

Uma possibilidade de explicar a distribuição territorial

seria imaginar que, com o mercado aquecido, a redução

tenha sido mais expressiva naquelas porções do território



onde a disponibilidade seria maior. Os dados, no entanto,

não confirmaram essa possibilidade: a distribuição

territorial da variação da taxa de vacância não apresentou

relação com o número de domicílios vagos nos distritos

(coeficiente de correlação de Pearson= 0,143) como vemos

no Gráfico 5 abaixo. Ou seja, não é o maior ou menor

número de domicílios vagos que determina a maior ou

menor ocupação, apontado no Mapa 2 a seguir.

2000 2010

Domicílios Vagos em 2000 (%)

0,0 a 8,0

8,1 a 10,0

10,1 a 12,0

12,1 a 14,0

14,1 a 100

Distrito

Domicílios Vagos em 2010 (%)

Distrito

0,0 a 8,0

8,1 a 10,0

10,1 a 12,0

12,1 a 14,0

14,1 a 100

Mapa 1 - Distribuição dos Domicílios Vagos. Município de São Paulo. 2000 - 2010.


Como visto anteriormente, o crescimento demográfico do

Município de São Paulo na década de 2000 a 2010 foi baixo

e isso acontece também quando se calcula o crescimento

por distritos. Esse baixo crescimento não permite detectar

relação entre a taxa de vacância e crescimento

demográfico, mas permite dizer que a ocupação de

domicílios vagos não variou pelo crescimento demográfico

(coeficiente de correlação de Pearson = -0,474).

Outra explicação seria associar a taxa de vacância com a

maior produção imobiliária. Isso por que a presença, por

exemplo, de investidores estaria associada a uma oferta

maior de domicílios vazios. A análise, no entanto, também

apresentou baixa relação com o número de unidades

residenciais verticais lançadas no período. Distritos como

Tatuapé e Campo Grande tiveram taxas de vacância em

2010 acima de 11% e mais de 8.000 unidades residenciais

verticais lançadas no período de 2000 a 2010. Contudo,

distritos como Sé e Parque do Carmo tiveram taxas de

vacância acima de 11%, mas menos de 250 unidades

lançadas. Provavelmente por serem áreas de baixo

interesse do setor imobiliário.

Uma vez não observados padrões gerais para a distribuição

não uniforme da queda da vacância, os resultados parecem

sugerir que para cada porção da cidade, existem

e x p l i c a ç õ e s d i s t i n t a s p a r a o f e n ô m e n o .

Gráfico 5 - Relação da variação da taxa de domicílios

vagos 2000 - 2010 com o nº de domicílios vagos 2010.


y = 0,0005x - 8,5958

R2 = 0,0205

-30,0

-25,0

-20,0

-15,0

-10,0

-5,0

0,0

0 1.000 2.000 3.000 4.000 5.000 6.000 7.000 8.000 9.000

Número de Domicilios vagos 2010

Va

ria

çã

o d

a T

ax

a d

e D

om

icílio

s v

ag

os

2

00

0 -

20

10


- 0,21

-2,34

Distrito

-4,52

-6,27

-7,93

-16,74

-27,98

8.146 (68)

5.083 (77)

4.004 (63)

2.956 (51)1.943 (64)

391 (52)

Mapa 2 - Número de Domicílios vagos e taxa de

Vacância 2000- 2010. Município de São Paulo.

Taxa de Vacância 2000 - 2010 (%)

N.° de Domicílios Vagos 2010

Fonte: IBGE - Censos 2000 e 2010; Lei 16.050/14 - PDE

Elaboração: SMDU/ Deinfo.

Na área central, que ainda exibe uma elevada taxa, mas cuja

queda foi bastante acentuada, um conjunto de fatores deve

ter contribuído.

Na última década, os governos municipais e estaduais

levaram seus serviços para a região central do município, na

tentativa de revalorização dessa região. Vários

equipamentos culturais, de ensino e pesquisa foram

inaugurados como A Sala São Paulo, O Museu da Língua

Portuguesa, Museu Catavento, Centro Cultural Banco do

Brasil, Espaço Cultural da Caixa Econômica Federal, Cine

Olido passa à Secretaria de Cultura, instalação de vários

campus como da Unesp, Anhembi Morumbi, Uniesp,

Universidade de Guarulhos, além da Virada Cultural

realizado anualmente na região.

O centro de São Paulo é uma região bem servida de

transporte público como as principais estações de metrô

(Sé, São Bento, Luz, Tiradentes, Liberdade, Anhangabaú,

República, Pedro II, Brás) e os terminais de ônibus Correio

e Bandeira.Segundo dados da parceria entre a FIPE e o Zap Imóveis

(FIPE ZAP), o valor do metro quadrado médio no centro da

cidade em fevereiro de 2008 estava em torno de R$ 1.800

enquanto a média do município ficava em torno de R$

2.800. Sendo que esse valor em dezembro de 2010 passou

a cerca de R$ 3.400 no centro e R$ 4.600 no município

indicando um crescimento de 189% no centro contra 135%

no município em geral. Portanto, o centro apresentou

valores médio abaixo da média do município, embora

esses valores vêm aumentando mais rapidamente.

Tomando a Subprefeitura da Sé que abrange os distritos da

Bela Vista, Bom Retiro, Cambuci, Consolação, Liberdade,

República, Santa Cecília e Sé, temos um crescimento de

1,43% ao ano na década, contra -2,24% na década anterior,

ou seja, uma queda de 2,24% ao ano.

Além da região central, se observa um conjunto de distritos

que também tiveram alta redução de domicílios vagos

abrangendo as proximidades da região central e seguindo

em direção a zona sudoeste. Reforçando o entendimento

que a acessibilidade tem forte influência na ocupação,

percebe-se que essa redução também ocorre justamente

na área por onde estão sendo estendidas e implantadas

duas linhas de metrô: as linhas 4 - Amarela e 5 – Lilás (veja

no Mapa 2), além da concentração de diversos terminais

de ônibus em Santo Amaro e grandes avenidas. Parte dessa

região envolve distritos já bem valorizados pelo mercado

imobiliário como Vila Mariana, Campo Belo, Moema,

Jardim Paulista, Pinheiros e Butantã.

Podemos entender que isso se deve ao aumento do poder

aquisitivo da população e que a mesma prefere investir em

bons padrões de moradia. Distritos mais distantes como

Capão Redondo, Campo Limpo e Jardim São Luís também

apresentaram forte ocupação, fazem parte da expansão da

linha 5 (Lilás) do metrô e já começam a apresentar

valorização.

A redução sensível da taxa de vacância está,

aparentemente, vinculada a um conjunto de fatores de

contexto relativos ao ciclo de crescimento econômico

vivido pela cidade. O olhar territorial, ao mesmo tempo,

revela que outras ações públicas relacionados ao território

podem potencializar a tendência. De um lado, as políticas

públicas para o centro e, de outro, a expansão dos eixos de

Metrô existente

Metrô proposto 2016

Metrô proposto 2025

mobilidade. A combinação entre política urbana e a

construção das estratégias de combate ao uso especulativo

da terra urbana – reforçadas pela criação do Departamento de Controle da Função Social da

Propriedade – podem aperfeiçoar as estratégias para

garantir que: (i) a taxa de vacância atinja patamares mais

próximos dos usuais em outras cidades do mundo; (ii) a

redução da taxa de vacância esteja associada aos

segmentos mais sensíveis do déficit habitacional,

especialmente aqueles que recebem até 3 salários

mínimos.

Referências:

BALBIM, Renato; NADALIN, Vanessa Gapriotti. “Padrões espaciais da vacância residencial brasileira”. In: Anais do I CIRCUITO DE DEBATES ACADÊMICOS DAS CIÊNCIAS HUMANAS. IPEA - 2011. D i s p o n í v e l e m : http://www.ipea.gov.br/code2011/chamada2011/pdf/area7/ area7-artigo6.pdf

IPEA. Estimativas do déficit habitacional brasileiro (2007 - 2011) por municípios (2010). Nota técnica. Disponível em: http://www.ipea.gov.br/portal/images/stories/PDFs/nota_tecnica/130517_notatecnicadirur01.pdf

IBGE - Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística. Censo Demográfico 2000 e Censo Demográfico 2010. Microdados da Amostra (www.ibge.gov.br)

BANCO CENTRAL. Boletim Regional do Banco Central do Brasil (abril 2014) - Mercado Imobiliário em São Paulo. Disponível em: http://www.bcb.gov.br/pec/boletimregional/port/2014/04/br201404b3p.pdf

MACIEL, A.P. e BALTAZAR A.P. Artigo: Família sem casa e casas sem família: o caso da Região Metropolitana de Belo Horizonte. - Cad. Metrop., São Paulo, v.13, n.26, pp. 523-547, jul/dez 2011. D i s p o n í v e l e m : http://www.cadernosmetropole.net/download/cm_artigos/cm26_224.pdf

BELSKYA, E.S. (1992). “Rental Vacancy rates: a policy primer”. Housing Policy Debate, n.3, pp. 793-813.

JUD, G.D. e FREW, J. (1990). “Atypicality and the natural vacancy”. Journal of the American Real Estate and Urban Economics Association. n. 18, np.

REVISTA ÉPOCA. “O Guia Essencial dos Imóveis” (04/02/2011). D i s p o n í v e l e m : http://revistaepoca.globo.com/Revista/Epoca/0,,EMI206472-15259,00-O+GUIA+ESSENCIAL+DOS+IMOVEIS.html

ÍNDICE FIPEZAP DE PREÇOS DE IMÓVEIS ANUNCIADOS. Relatório m e n s a l d e F e v e r e i r o d e 2 0 1 1 . D i s p o n í v e l e m : http://www.zap.com.br/imoveis/fipe-zap/

Fernando HaddadPrefeito

Fernando de Mello FrancoSecretário Municipal de Desenvolvimento Urbano

Tereza Beatriz Ribeiro HerlingSecretária Adjunta

Weber SuttiChefe de Gabinete

Tomás WissenbachDiretor do Departamento de Produção e Análise de Informação

Informes Urbanos

http://smdu.prefeitura.sp.gov.br/informes_urbanos

Marcia Regina Alessandri

Equipe Técnica

Akinori Kawata

DiagramaçãoCarla Garcia de Oliveira

Elaboração

Diretor da Divisão de Análise e DisseminaçãoAndré de Freitas Gonçalves

Marcos Toyotoshi Maeda


informe urbano vacancia 2015 final · segundo dados da parceria entre a fipe e o zap imóveis (fipe...

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