Eduardo Zylberstajn

Painel FipeZap2015

MERCADO IMOBILIRIO

BRASILEIROTendncias e Perspectivas

PREO (REAL) DAS CASAS

EUA

1890 1910 1930 1950 1970 1990 2010

+ 200

+ 180

+ 160

+ 140

+ 120

+ 100

+ 80

+ 60

Robert Shiller (2005) foi um dos primeiros a mostrar a evoluo do preo dos imveis no longussimo prazo (e isso lhe rendeu um Nobel)

A concluso a que chegou: a exploso dos preos nos imveis nos EUA nos anos 2000 era bolha

POR QUE O

PASSADOIMPORTA?PREO = INFORMAO

E NO BRASIL?

PREVENDO O PASSADO

+ 0%

+ 10%

+ 20%

+ 30%

+ 40%

+ 50%

+ 60%

+ 70%

+ 80%

+ 90%

1970 1972 1974 1976 1978 1980 1982 1984 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014

Variao mensal do IPCA

A volatilidade do ambiente econmico e poltico no Brasil muito alta. Ao mesmo tempo, dados histricos so raros. Fipe e ZAP vm fazendo um esforo h dois anos para reconstituir a histria do mercado imobilirio no Brasil

O primeiro passo construirum ndice de preos histrico:

Hoje disponibilizamos a evoluo dos preos em So Paulo desde junho de 1975

Projeto permanente: ampliaotemporal e geogrfica

NDICE FIPEZAP

HISTRICO M E T O D O L O G I A

Anncios de jornais desde jun/1975

ndice semestral at 2008 (quando encadeado ao FipeZap)

Mediana das variaes

Bairros

Bela Vista

Brooklin

Campo Belo

Higienpolis

Ibirapuera

Itaim

Jardim Amrica

Jardim Europa

Jardim Paulista

Jardins

Moema

Morumbi

Paraso

Perdizes

Pinheiros

Sumar

Vila Clementino

Vila Mariana

Vila Nova Conceio

Vila Olmpia

A TRAJETRIA DO PREO DOS IMVEIS NO BRASIL NDI CE F I PEZAP HI STRI COValores ajustados pelo IPCA (e INPC at 1979)

+ 220

+ 200

+ 180

+ 160

+ 140

+ 120

+ 100

+ 80

+ 60

+ 40

+ 20

1975 1977 1979 1981 1983 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015

A TRAJETRIA DO PREO DOS IMVEIS NO BRASIL NDI CE F I PEZAP HI STRI COValores ajustados pelo IPCA (e INPC at 1979)

+ 220

+ 200

+ 180

+ 160

+ 140

+ 120

+ 100

+ 80

+ 60

+ 40

+ 20

1975 1977 1979 1981 1983 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015

A TRAJETRIA DO PREO DOS IMVEIS NO BRASIL NDI CE F I PEZAP HI STRI COValores ajustados pelo IPCA (e INPC at 1979)

+ 220

+ 200

+ 180

+ 160

+ 140

+ 120

+ 100

+ 80

+ 60

+ 40

+ 20

PlanoCruzado

1975 1977 1979 1981 1983 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015

A TRAJETRIA DO PREO DOS IMVEIS NO BRASIL NDI CE F I PEZAP HI STRI COValores ajustados pelo IPCA (e INPC at 1979)

+ 220

+ 200

+ 180

+ 160

+ 140

+ 120

+ 100

+ 80

+ 60

+ 40

+ 20

1975 a 1977

+32%(15% a.a.)

1975 1977 1979 1981 1983 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015

A TRAJETRIA DO PREO DOS IMVEIS NO BRASIL NDI CE F I PEZAP HI STRI CO

+ 220

+ 200

+ 180

+ 160

+ 140

+ 120

+ 100

+ 80

+ 60

+ 40

+ 20

1978 a 1984

-38%(15% a.a.)

Valores ajustados pelo IPCA (e INPC at 1979)

1975 1977 1979 1981 1983 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015

A TRAJETRIA DO PREO DOS IMVEIS NO BRASIL NDI CE F I PEZAP HI STRI CO

+ 220

+ 200

+ 180

+ 160

+ 140

+ 120

+ 100

+ 80

+ 60

+ 40

+ 20

1985 a 1989

+63%(12% a.a)

Valores ajustados pelo IPCA (e INPC at 1979)

1975 1977 1979 1981 1983 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015

A TRAJETRIA DO PREO DOS IMVEIS NO BRASIL NDI CE F I PEZAP HI STRI CO

+ 220

+ 200

+ 180

+ 160

+ 140

+ 120

+ 100

+ 80

+ 60

+ 40

+ 20

1989 a 1990

-62%(48% a.a)

Valores ajustados pelo IPCA (e INPC at 1979)

1975 1977 1979 1981 1983 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015

A TRAJETRIA DO PREO DOS IMVEIS NO BRASIL NDI CE F I PEZAP HI STRI CO

+ 220

+ 200

+ 180

+ 160

+ 140

+ 120

+ 100

+ 80

+ 60

+ 40

+ 20

1991 a 2004

-18%(-2% a.a)

Valores ajustados pelo IPCA (e INPC at 1979)

1975 1977 1979 1981 1983 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015

A TRAJETRIA DO PREO DOS IMVEIS NO BRASIL NDI CE F I PEZAP HI STRI CO

+ 220

+ 200

+ 180

+ 160

+ 140

+ 120

+ 100

+ 80

+ 60

+ 40

+ 20

2005 a 2014

+192%(11% a.a)

Valores ajustados pelo IPCA (e INPC at 1979)

1975 1977 1979 1981 1983 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015

A TRAJETRIA DO PREO DOS IMVEIS NO BRASIL NDI CE F I PEZAP HI STRI COValores ajustados pelo IPCA (e INPC at 1979)

+ 220

+ 200

+ 180

+ 160

+ 140

+ 120

+ 100

+ 80

+ 60

+ 40

+ 20

1975 1977 1979 1981 1983 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015

1975 a 2015

+103%1,8% a.a.:

Muito ou pouco?

+ 220

+ 200

+ 180

+ 160

+ 140

+ 120

+ 100

+ 80

+ 60

+ 40

+ 20

1975 1977 1979 1981 1983 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015

valores do ndice FipeZap Histrico ajustados pelo IPCA (e INPC at 1979); para os EUA, fonte: Shiller (2015)

A TRAJETRIA DO PREO DOS IMVEIS NO BRASILLONGO PRAZO X EUA

Preo dos imveis nos EUA (Shiller, 2015)

ndice FipeZap Histrico (IPCA/IBGE)

+ 220

+ 200

+ 180

+ 160

+ 140

+ 120

+ 100

+ 80

+ 60

+ 40

+ 20

1975 1977 1979 1981 1983 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015

A TRAJETRIA DO PREO DOS IMVEIS NO BRASIL NDI CE F I PEZAP HI STRI CO

Deflacionado

pelo INCC (FGV)

Deflacionado pelo IPCA (IBGE)

+ 220

+ 200

+ 180

+ 160

+ 140

+ 120

+ 100

+ 80

+ 60

+ 40

+ 20

1975 1977 1979 1981 1983 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015

A TRAJETRIA DO PREO DOS IMVEIS NO BRASIL NDI CE F I PEZAP HI STRI CO

ndice FipeZap Histrico (IPCA/IBGE)

valores do ndice FipeZap Histrico em R$ ajustados pelo IPCA/INPCA e em US$ convertidos pela cotao da data e ajustados pelo CPI

ndice FipeZap Histrico

(USD)

+ 220

+ 200

+ 180

+ 160

+ 140

+ 120

+ 100

+ 80

+ 60

+ 40

+ 20

1975 1977 1979 1981 1983 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015

valores ajustados pelo IPCA (e INPC at 1979); para a Massa Salarial, fontes: RAIS (at 1997) e FGTS (a partir de 1997)

A TRAJETRIA DO PREO DOS IMVEIS NO BRASIL NDI CE FI PEZAP HI STRI CO X MASSA SALARI AL

ndice FipeZap Histrico (IPCA/IBGE)

Massa salarial formal

Mdia de 14 pases (desenvolvidos): crescimento real mdio foi de 1,8% a.a. entre 1975-2012

Esse aumento pode ser atribudo principalmente ao aumento do valor da terra nos ltimos 50 anos (com acelerao nas ltimas 2 dcadas)

Fonte: Knoll, K, M Schularick and T Steger (2014), "No Price Like Home: Global House Prices, 1870-2012", CEPR Discussion Paper No. 10166.

P R E O D O S I M V E I S N O L O N G O P R A Z O ( M D I A D E 1 4 PA S E S D A O C D E )

200

100

0

1870 1890 1910 1930 1950 1970 1990 2010

ndice do preo real mdio ndice do preo real mediano

POR QUE O PASSADO IMPORTA?

CONSIDERAESFINAIS

(De)Crescimento da populao tambm relevante

Fim do bnus demogrfico pode ter impacto significativo no mercado

Oferta de novos terrenos efetivamente limitada (na mdia) Manhattan, Las Vegas, So Paulo, Braslia...

Imveis so bens superiores i.e. quando a renda cresce, aumenta mais que proporcionalmente o gasto com moradia

Duas explicaes possveis para o aumento do preo da terra

CONSIDERAES FINAIS

Mesmo assim, a conjuntura econmica atual e a enorme

volatilidade exibida nos ltimos 30 anos colocam riscos

adicionais para o curto prazo

Alm disso, devemos sempre lembrar que o mercado imobilirio bastante

heterogneo: Vrios mercados geograficamente distintos

(mas com alguma interao)

Crescimento dos preos de imveis no Brasil foi muito acelerado para os padres

internacionais

Entretanto, no longo prazo no parece haver

um comportamento anormal