gestão patrimonial a serviço da missão -...

Brasília,

25 e 26 de Abril de 2017

X Seminário Nacional de Gestão de Mantenedoras da ANEC

Gestão Educacional no Século XXI – Desafios e Perspectivas Futuras

Gestão Patrimonial a Serviço da Missão

CELSO Gonzalez

Sebastião M. BURIN

Gestão Patrimonial a Serviço da Missão 1

Reflexões típicas sobre o patrimônio de uma rede de colégios

• Os custos de manutenção de cada imóvel são altos ou baixos?

Como saber? Vale a pena reformar?

• Vale a pena alugar imóveis para operação de unidades escolares?

E alugar para as atividades da congregação?

• Vale a pena comprar um terreno para expansão daqui a 20 anos?

• Quando é hora de vender um imóvel?

Devo ficar com todos os imóveis que tenho?

• É vantajoso mudar uma unidade escolar de rua ou de bairro?

• Os sítios de recreação e encontros estão sendo bem utilizados?

É possível utilizá-los melhor ou de outra forma?

• Os imóveis para geração de renda estão gerando a renda adequada?

Devo vendê-los e aplicá-los em outros imóveis? De que tipo?


Todos os imóveis podem e devem estar à serviço da missão – conforme a sua função

Função Serviço prestado Exemplos

Atividade Fim • Espaços funcionais para o exercício da

missão

• Colégios

• Centros sociais

• Centros esportivos

Congregacional • Espaços para o convívio e atividades

congregacionais

• Residências

• Espaços de férias

• Centros de formação

• Centros de eventos

Geração de renda • Financiamento de novos projetos

• Custeio de despesas congregacionais

• Imóveis locados

• Loteamentos

Reservas

estratégicas

• Áreas com potencial para expansão

futura das atividades fim

• Terrenos – isolados

ou contíguos


O imóvel continua a serviço da missão?

Função Métricas de desempenho

Atividade Fim • ROA - LAJIDA sobre o valor do imóvel

• Taxa de ocupação (unidades gratuitas)

Congregacional • Taxa de utilização

• Custo de manutenção (total e por m2)

• Receitas apuradas com eventos

Geração de renda • ROA – rendimento líquido sobre valor do

imóvel (Yield)

• Valor da locação X valor de venda

Reservas

estratégicas

• Evolução do potencial estratégico

• Custo de manutenção (total e por m2)

• Receitas apuradas com uso temporário

• A vocação de cada

imóvel pode mudar ao

longo do tempo

• Indicadores objetivos

apontam mudanças de

vocação ...

• ... e ajudam na tomada

de decisões

Monitorar a

vocação do imóvel


Exemplo – Colégio em bairro que tornou-se extremamente comercial

Contexto

• Colégio tradicional, instalado em terreno

bem espaçoso em bairro residencial,

atendeu, no passado, os moradores do

seu entorno

• Há 5 anos, o bairro passou por uma

grande transformação de uso urbano e

tornou-se um grande centro financeiro

• No mesmo período, o colégio começou

a perder alunos – diminuiu fortemente o

número de residências próximas e o

acesso é difícil

• O resultado operacional do colégio

(LAJIDA) não é suficiente para cobrir

nenhum tipo de reforma – reparos ou

melhorias

• Mudar o colégio de endereço, para uma

região de maior potencial de atração de

novos alunos

• Vender o imóvel do colégio e utilizar o

valor da venda para viabilizar a

infraestrutura no novo endereço

Alternativa 1

• Negociar parte do terreno para

incorporação de escritórios comerciais

• Utilizar valor da transação e renda

futura para reconfigurar infraestrutura

do colégio

Alternativa 2


Exemplo – Casa de veraneio com pouco uso

Contexto

• Congregação é proprietária de uma grande

área no litoral, com edificações para

dormitórios, refeição, esportes e lazer

• No passado, o espaço era utilizado com

frequência pelos(as) religiosos(as) e pelos

alunos, para atividades de formação,

confraternização e lazer

• Porém, nos últimos anos, as edificações

ficaram deterioradas por falta de

manutenção. Por conta disto e outros

fatores o espaço deixou de ser utilizado

• Ao mesmo tempo, o fluxo de veranistas no

entorno tem aumentado, gerando

demandas crescentes por ações de

segurança e proteção contra invasões

• Vender a área para incorporadores

interessados

• Utilizar os recursos para financiar

projetos educacionais

Alternativa 1

• Desenvolver um projeto de loteamento

para a área, reservando um espaço

para uso da congregação

• Com a renda da transação, construir

novas edificações que potencialize o

uso pela congregação, por alunos e,

eventualmente, para locação para

realização de eventos por terceiros

Alternativa 2


Exemplo – Imóvel alugado com baixa rentabilidade

Manter

Rentabilidade

Reformar ou

renegociar contratos

Reformar ou

renegociar contratos

Vender

- 5,00 10,00 15,00 20,00 25,00 30,00 35,00

Rua Jose Mascarenhas,1723

Rua Dona Ana Nery,680

Rua das Municipalidades,330

Rua Itamarati de Minas ,09

Rua Antonio do Campo, 897+ 883 B

Rua dos Diamantes,110/114 Quadra 21 - Lote 03

Rua Ameliópolis + Comoatim

Av Presidente Epitácio Pessoa,1521

Rua Angelo de Lucia ,339 quadra I Lote 03

Pca Major jose Pedro,17

Rua Agostinho Cantu,263

Rua Monsenhor Couto,291

Rua João Adolfo, 11

Rua Rui Barbosa ,905

Rentabilidade R$ / m²


O entorno imobiliário traz informações fundamentais para analisar a vocação do imóvel

Opinião de Valor (Dezembro de 2009)

Valor de Mercado Locação

(Método: Comparativo)

2º andar R$ 20.440 /mês R$ 41,21/ m²

3º andar R$ 20.440 /mês R$ 41,21/ m²

50% do 8º andar R$ 10.2200 /mês R$ 41,21/ m²

21º andar R$ 20.790 /mês R$ 41,92/ m²

Valor de Mercado Locação (Método:

geração de renda)

2º andar (*) R$ 2.170.000 R$ 4.375 / m²

3º andar (*) R$ 2.040.000 R$ 4.113 / m²

50% do 8º andar (*) R$ 1.055.000 R$ 4.254 / m²

21º andar (*) R$ 2.155.000 R$ 4.264 / m²

(*) Média entre : 11% de renda sobre o valor de contrato e 11% de renda sobre o valor de mercado


Bases de dados e serviços de informação agilizam o monitoramento do entorno imobiliário


Reservas financeiras de longo prazo tem a mesma missão que os imóveis para geração de renda

Imóveis para

Geração de Renda

Reservas Financeiras

de Longo Prazo

• Base de sustentabilidade da mantenedora

• Ativos intercambiáveis entre si

•Mix adequado para garantir a liquidez da

mantenedora

• Rentabilidades comparáveis

• Uso da renda para custeio da congregação e

financiamento de projetos

• Eventual uso da reserva para projeto de

maior porte com recuperação a longo prazo


A análise dos ciclos de mercado orienta decisões de imobilização e desmobilização

recuperação recessão expansão contração

Tempo

Juros=14%

Yield=11%

Juros=11%

Yield=9%

Juros= 9%

Yield=7,5%


A gestão patrimonial demanda um foco específico, distinto da gestão dos colégios

Pre

serv

ação

do

Val

or

Geração de Renda Recorrente

COBRANÇA, RENTENÇÃO E

INADIMPLÊNCIA

REGULARIZAÇÃO, ALVARÁS E LICENÇAS

TRANSAÇÕES DE COMPRA E VENDA

RENOVAÇÕES REVISÕES

AUMENTO DA RENTABILIDADE

ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS

VAGOS

MONITORAMENTO E GESTÃO DO PORTFOLIO

INFORMAÇÕES GERENCIAIS PROJEÇÕES DE LONGO PRAZO

(Portfolio e Mercado)

Gestão do Patrimônio

Gestão de Locações e de

Aplicações


Vale a pena terceirizar serviços ? A terceirização só vale a pena em condições específicas

• Os melhores talentos, hoje, tem tempo

para animar e gerir os programas e

projetos principais da instituição?

É possível alocar mais talentos e mais

experiência a serviço da missão?

• Os tomadores de decisão possuem

critérios objetivos para decidir ?

Há informações gerencias de qualidade?

• As práticas administrativas e os sistemas

de gestão estão atualizados?

É vantajoso investir internamente para

implantar as melhores práticas e sistemas?

Liberar talentos para

cumprir missão

Agilizar o processo

de decisão

Renovar práticas

gerenciais e sistemas


A apuração de resultados deve considerar centros de custos para os diversos tipos de imóveis

Imóveis para Atividade Fim

• Valor do bem (contábil e gerencial)

alocados ao centro de custo da

unidade

• Despesas de manutenção e reformas

são alocadas ao orçamento

operacional anual da unidade

• Custos com expansão ou revitalização

do imóvel tratados como investimento

– unidade recebe um “aporte de

capital” da mantenedora que deverá

ser “amortizado” nos anos seguintes

Demais Imóveis

• Receitas e despesas contabilizadas

em centros de custos próprios – 2 a 3

conforme a instituição

• Despesas devem incluir custo com

pessoal e serviços relacionados com a

gestão patrimonial

• Resultado gerencial pode incluir

“receitas virtuais” relacionadas com o

uso de imóveis pelas unidades da

atividade fim

Exemplo de modelo de apuração de resultado


Valores em R$ milhões

2016

(+) Mensalidades de alunos pagantes 75,3 - - - 75,3

(+) Receita de atividades complementares 9,0 5,3 - 0,3 14,6

Receitas Líquidas 84,3 5,3 - 0,3 89,9

(-) Despesas com Pessoal (54,8) (0,3) (0,1) (0,6) (55,8)

(-) Despesas Operacionais e Gerais (21,1) (0,2) (0,1) (0,2) (21,5)

(-) Utilização dos centros de formação (1,3) - - 1,3 -

(-) Reformas (3,4) (0,4) - (0,5) (4,2)

Despesas Operacionais (80,5) (0,8) (0,2) 0,0 (81,6)

LAJIDA 3,8 4,4 (0,2) 0,3 8,3 % LAJIDA s/ Receita Líquida 4,5% 84,1% 9,3%

(+/-) Receitas / Despesas Financeiras - 0,1 4,7 - 4,7

(+/-) Variações de Contas a Receber (4,2) (1,3) - - (5,6)

(+/-) Outras variações de Ativos e Passivos 0,2 - - - 0,2

Variação do caixa operacional (0,2) 3,1 4,4 0,3 7,7

(-/+) Investimentos / desmobilizações (0,4) 5,0 (0,1) (0,1) 4,5

(+/-) Captação / amortização de empr (0,7) - - - (0,7)

Variação total de Caixa (1,3) 8,1 4,4 0,2 11,5

Valor dos Ativos Alocados 354,2 58,6 42,3 37,0 4,5 ROA - % LAJIDA+Financeiro s/ ativos alocados 1,1% 7,7% 10,5% 0,8% 5,0%

ColégiosImóveis

para Renda

Centros de

FormaçãoTOTAL

Reservas

de Longo

Prazo


Com ou sem terceirização, é fundamental que as decisões sejam tomadas pelas pessoas-chave

Decisão Quem deve decidir Processo de Decisão

Conservação e

Manutenção

Gestor da

Unidade Orçamento anual

Compra

Venda

Permuta

Conselho

(Diretoria)

Plano Diretor

Projetos de Investimentos

Reformas e

Ampliações

Conselho

(Diretoria)

Plano Diretor

Projetos de Investimentos


Em resumo, a Gestão Patrimonial a Serviço da Missão requer

• Reconhecer os diversos tipos de imóveis

• Monitorar a vocação dos imóveis a partir de métricas de desempenho

• Monitorar o entorno imobiliário

• Integrar a gestão imobiliária com a gestão de reservas financeiras

• Especializar a gestão

• Segregar a apuração de resultados

• Estabelecer processos e fóruns de decisão adequados


Celso Gonzalez

[email protected]

+55-11-999-095-411

Sebastião M. Burin

[email protected]

+55-11-999-155-409

mailto:[email protected]

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