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A EXPANSÃO DO MERCADO IMOBILIÁRIO
E AS ÁREAS CONTAMINADAS
Fernanda V. Stefanelo
Áreas Contaminadas
Conceito: Área, terreno, local, instalação, edificação ou benfeitoriaque contenha, em virtude do depósito, acúmulo, armazenagem,infiltração, etc., de forma planejada, acidental ou natural,quantidades ou concentrações de quaisquer substâncias e/ouresíduos em condições que causem ou possam causar danos àsaúde humana, ao meio ambiente e/ou a outro bem a proteger.
Concentração:• Subsuperfície (solo, sedimentos, rochas, águas subterrâneas,
etc.).• Em paredes, pisos e estruturas de construções.
Resultado: alteração das características naturais de qualidade doambiente, gerando impactos e/ou riscos sobre os bens a proteger.
Áreas Contaminadas
Propagação dos poluentes:• Ar• Solo• Águas subterrâneas e/ou superficiais
Vias de contaminação:• Lixiviação do solo para a água subterrânea.• Absorção dos contaminantes nas raízes de plantas, verduras e
legumes.• Escoamento para a água superficial.• Inalação de vapores.• Contato dermal com o solo.• Ingestão (água/alimentos) por seres humanos e animais.
Histórico
Desenvolvimento Industrial:• Ausência de medidas preventivas e sistemas de gestão
ambiental.• Solo: Resíduos industriais, domésticos e suposição de
capacidade de regeneração ilimitada.
Era pós industrial:• Realocação e/ou desativação de indústrias ou setores industriais
inteiros.
Hoje:• Áreas com antigo uso industrial passaram a ter um novo uso
do solo.• Possível existência de contaminação?• Como controlar as alterações de uso do solo?
Origem das Áreas Contaminadas
• Desconhecimento de procedimentos seguros no manejo e destinaçãode substâncias perigosas.
• Desrespeito a procedimentos.
• Acidentes ou vazamentos durante o processo produtivo ouarmazenamento de matérias primas e produtos.
Atividades Potencialmente Contaminadoras
Definição:
“As atividades potencialmente contaminadoras (APCs) do solo e das
águas subterrâneas são aquelas onde ocorrem o manejo de
substâncias, cujas características físico-químicas, biológicas e
toxicológicas podem ocasionar danos aos bens a proteger.” (Manual
de Gerenciamento de Áreas Contaminadas – CETESB).
Critérios para Enquadramento das APCs
• existência de processos produtivos / substâncias que possamcausar contaminação dos solos e águas subterrâneas;
• a atividade industrial e comercial apresenta histórico degerenciamento inadequado de matéria-prima, produtos eresíduos;
• a atividade industrial e comercial apresenta histórico indicando aocorrência de vazamentos e acidentes;
• a atividade industrial e comercial apresenta histórico nageração de ASs (áreas suspeitas de contaminação) e ACs(áreas contaminadas).
Exemplos dessas Atividades
• Extração de Minerais (Metálicos e Não Metálicos);
• Extração de Combustíveis Minerais;
• Beneficiamento ou Preparação de Amianto ou Asbestos;
• Metalúrgica;
• Mecânica;
• Produção de Lenha e Carvão Vegetal;
• Química;
• Construção Civil.
Cenário Atual
• Transição urbana: população cada vez mais urbana – expansãoimobiliária.
• Desindustrialização de capitais, como São Paulo: exposição decidadãos (residências) a áreas contaminadas.
• Ocupações inadequadas/irregulares do solo: exposição de cidadãos(residências) a áreas contaminadas.
• Áreas degradadas/contaminadas: esgotamento de áreas aptas àhabitação.
Evolução dos números de áreas contaminadas
• Maio/2012 – 255
• Outubro/2003 – 727
• Novembro/2004 – 1336
• Maio/2005 – 1504
• Novembro/2005 – 1596
• Maio/2006 – 1664
• Novembro/2006 – 1822
• Novembro/2007 – 2272
• Novembro/2008 – 2514
• Novembro/2009 – 2904
• Dezembro/2010 – 3675
• Dezembro/2011 – 4131
• Dezembro/2012 e 2013 – 4771
• Dezembro/2014 – 5148 – dados mais recentes da CETESB. Sendo que 34% dasáreas equivalem ao número de reabilitadas e em processo de monitoramento paraencerramento, ou seja, também serão consideradas reabilitadas.
Normas específicas sobre áreas contaminadas
Res. CONAMA nº 273/2000 – licenciamento postos de serviços;
Decreto (SP) nº 47.400/2002 – Plano de desativação;
Lei (SP) nº 12.300/2006 – Política Estadual de Resíduos;
DD nº 103/2007 (CETESB, SP) - Procedimento para gerenciamento deáreas contaminadas: caráter normativo - descreve as etapas dogerenciamento, objetivos e as formas como devem ser desenvolvidas.
Lei (SP) nº 13.577/2009 – Qualidade do solo e gerenciamento de AC;
Res. CONAMA nº 420/2009 – Critérios, valores orientadores e diretrizespara o gerenciamento de AC;
Decreto (SP) nº 59.263/2013 - Gerenciamento de áreas contaminadas.
* Existem outros normas que tratam do tema de forma genérica, por exemplo,no caso de licenciamento ambiental, na PNMA, na PNRS (áreas órfãs).
DD 103/2007 - ações a serem adotadas no gerenciamento do risco:
Efeitos da presença de áreas contaminadas:
• Desvalorização da propriedade e do entorno – necessidade demudança de visão:
• Área já investiga• Risco contido
• Maior complexidade e restrições para o desenvolvimento urbano;
• Deterioração da imagem de uma cidade ou bairro perante o públicoe investidores;
• Risco de causar perigo à vida ou à saúde da população.
Objetivo Atual:
Gerenciamento
do passado
Gerenciamento
do passado
Prevenção
para o futuro
Futuro:
Remediação
Integral
Eliminação
de Riscos
Reabilitação para
uso declarado
Eliminação
de Riscos
Aquisição de Áreas Contaminadas
Contrato: “Acordo entre a manifestação de duas ou mais vontades,
na conformidade da ordem jurídica, destinado a estabelecer a
regulamentação de interesse entre as partes, com o escopo de
adquirir, modificar, extinguir relações jurídicas de natureza
patrimonial.” (Maria Helena Diniz).
Aquisição de Áreas Contaminadas
Compromisso de Venda e Compra: Contrato por meio do qual as
partes estabelecem as condições para a venda e compra de um
imóvel, bem como, entre outros aspectos, definem suas
responsabilidades e obrigações.
Escritura Pública de Venda e Compra: Documento público em
que se formaliza a venda e compra de imóvel.
Contexto Negocial
o tempo;
o preço do imóvel;
o uso pretendido;
a empresa a ser contratada
para a remediação;
os gastos para
remediação;
a capacitação das partes;
procedimentos perante os
órgãos administrativos e
MP;
penalidades contratuais;
indenizações;
forma de resolução de
conflito – judiciário ou
arbitragem
outros...
Aspectos relevantes mínimos para negociação de um imóvel potencialmente contaminado:
Apoio técnico:
• Avaliação Preliminar - Fase 1;
• Investigação Confirmatória - Fase 2.
Garantias:
• Para o processo CETESB;
• Inter partes.
Aspectos relevantes mínimos para negociação de um imóvel potencialmente contaminado:
Informação:
• Boa-fé - obrigação de transmitir ao Vendedor o que se tem
conhecimento (potencial x efetivo);
• Comunicação à CETESB – em que momento?
Aspectos legais:
• Identificação de eventual autuação sobre a área e existência de
processo administrativo perante a CETESB ou Ministério
Público, além de processos judiciais.
Contratos
CASO 1: Remediação do imóvel antes da lavratura da escrituradefinitiva de venda e compra
• Durante a vigência do compromisso o vendedor realizará aremediação e apenas outorgará a escritura definitiva de venda doimóvel quando este estiver remediado.
• Assinar compromisso de venda e compra do imóvel através do qualserá necessário ajustar como será realizada a remediação.
• Formas de comprovação da remediação:
Relatório técnicoTermo de reabilitação para uso declarado – CETESBParecer CETESB
Conteúdo do Compromisso de venda e compra:
Declarações das partes;
Responsabilidades a serem
assumidas;
Indenização – entre partes
e terceiros afetados;
Prazos – remediação,
monitoramento,
comprovação da
remediação;
Estudos ambientais a
serem realizados;
Gerenciamento da área;
Pagamento dos estudos e
consultorias técnicas;
Medidas de remediação e
restrições;
Procedimentos, etc.
Modelo mais seguro para ambas as partes:
Sob a ótica do vendedor:
• Aspectos positivos: segurança quanto à intervenção realizada para aremediação;• Considerar:
Controle dos custos com gerenciamento ambiental Entrega de área reabilitada e maior poder para discutir isenção
de responsabilidade ambiental no futuro
• Aspectos negativos: tempo (o procedimento para remediação doimóvel pode passar por um processo demorado que pode inviabilizar anegociação pretendida).• Considerar:
Investimento em novas tecnologias ou tecnologias maisagressivas
Situação do mercado imobiliário no momento
Modelo mais seguro para ambas as partes:
Sob a ótica do comprador:
• Aspectos positivos: aquisição de imóvel limpo, sem restrições+ tentativa de responsabilidade remanescente integral dovendedor.
• Aspectos negativos: tempoo procedimento para reabilitação do imóvel pode passar
por um processo demorado intercorrências (de ordem técnica ou procedimental)
• Marco divisório de responsabilidade inter partes:“Parecer CETESB” ou “Termo de reabilitação”.
Modelo mais seguro para ambas as partes:
• Implantação do novo empreendimento: concomitante com
remediação ou monitoramento, desde que de acordo com a
avaliação de risco e recomendações técnicas de proteção à saúde
dos trabalhadores da obra.
• A avaliação de risco e medidas de intervenção devem considerar o
uso pretendido ao imóvel.
Contratos
CASO 2: Aquisição de imóvel contaminado
• Hipótese 1: O comprador assume os custos de descontaminação,bem como o gerenciamento das medidas de intervenção na área.
• Hipótese 2: O comprador não assume qualquer responsabilidadefinanceira relacionada à contaminação, mas é quem implementa asmedidas necessárias.
• Hipótese 3: As partes desenvolvem conjuntamente as medidasrelacionadas à contaminação e dividem os custos.
Contratos
Responsabilidades
• Responsabilidade objetiva: Perante os órgãos ambientais,
Ministério Público e terceiros: vendedor e comprador;
• Responsabilidade subjetiva contratual: inter partes,
conforme contrato: ação de regresso.
Hipótese 1: O comprador assume os custos da descontaminação, bem como as medidas de intervenção
• Contrapartida relacionada à diminuição do preço de aquisição;
• Compromisso de venda e compra e posterior escritura - cláusulade responsabilidade/indenização ambiental genérica isentando oVendedor; e Direito de regresso do Vendedor perante oComprador (!!!);
• Medidas de intervenção, prazos, estudos ambientais, entreoutros - não são detalhados ou pré-estabelecidos
Hipótese 2: O comprador não assume qualquer responsabilidade financeira relacionada à contaminação, mas é quem implementa as medidas necessárias
• Contrapartida relacionada à diminuição do preço de aquisição -pode haver alguma dedução, mas não relativo ao passivo inteiro;
• Compromisso de venda e compra e posterior escritura: Cláusula de responsabilidade/indenização ambiental genérica
isentando o Comprador (desde que não contribua para o dano oucause um novo);
Direito de regresso do Comprador perante o Vendedor (!!!); Forma de reembolso ou garantia (fundo de reserva).
• Medidas de intervenção, prazos, estudos ambientais, entreoutros: Podem ou não ser detalhados ou pré-estabelecidos; Cada etapa implantada deve ser comunicada ao Vendedor para
garantir indenização.
Hipótese 3: As partes desenvolvem conjuntamente as medidas relacionadas à contaminação
• Contrapartida relacionada à diminuição do preço de aquisição -normalmente não, se o Vendedor continuar responsável pelos custos
• Compromisso de venda e compra e posterior escritura: Cláusula de responsabilidade/indenização complexa; Direito de regresso do Comprador perante o Vendedor e vice versa; Posse compartilhada.
• Medidas de intervenção, prazos, estudos ambientais, entreoutros :
Serão detalhados em conjunto, provavelmente fora do contrato; No contrato será, entretanto, estabelecido modus operandi da
relação; Importância de documentar cada etapa, estudos, providências; Prazos contratuais vinculados à prazos do gerenciamento da
contaminação.
Outras variáveis para contratos
• Responsabilidade civil perante moradores – transparência;
• Averbação na matrícula;
• Observância as medidas institucionais;
• Menção no memorial de incorporação;
• Menção na Convenção do Condomínio;
• Áreas sob litígio.
Caso emblemático: Jurubatuba
Caso emblemático: Jurubatuba
• A região do Jurubatuba, zona sul do município de São Paulo, apresenta umhistórico de contaminação da água subterrânea por fontes diversas.
• Região é uma das que experimentam as maiores extrações de água subterrâneana Bacia do Alto Tietê (BAT) por, provavelmente, mais de mil poços.
• A água explotada na região é passível de sofrer contaminação, comprometendoa saúde dos usuários.
• Lençol freático contaminado - área de 15 km², quarteirões inteiros. comlançamentos de novos conjuntos residenciais.
• Parte da contaminação ocorreu por substâncias químicas que eram usadas emmáquinas (óleos, solventes, etc.) - tratava-se de uma zona fabril.
• Medida imposta pela CETESB - proibição de perfuração de poços artesianos nolocal. Dezenas deles foram lacrados após a constatação da contaminação crítica.
Caso emblemático: Jurubatuba
Hoje:
• passa por uma significativa transformação;
• encerramento das atividades de vários empreendimentos;
• seguidos lançamentos imobiliários de alto padrão;
• instalação de empresas voltadas à atividades de prestação de serviços ecomércio em geral;
• realização de processos de remediação de áreas contaminadas nosimóveis da região;
• possibilidade de celebração de TACs junto ao Ministério Público (MPE) eCETESB;
• exigência de pagamento de compensação ambiental – valoresexpressivos, normalmente fixados pelo MPE sem parâmetros definidos.
• Necessidade de consideração do histórico sócio culturalcorrelato.
Potsdamer Platz – Berlim – antes e depois
