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Direito da Propriedade Direito da Propriedade e e

Prática ImobiliáriaPrática Imobiliária

TEORIA APLICADACURSO INTENSIVO

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PropriedadePropriedade

- DOMÍNIO Ter

Dispor

- POSSE Usar

Gozar

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Formas de aquisição:

  Pela transcrição do título de transferência (escritura) no registro de imóveis;

  Pela acessão (o que se incorporar ao bem originário);

  Pelo usucapião (em razão da posse mansa e pacífica por tempo determinado em lei);

  Pelo direito hereditário (herança).

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Principais títulos de transmissão da propriedade junto ao registro de imóveis:     Compra e venda;    Permuta (troca);    Dação em pagamento (imóvel x dívida);    Carta de arrematação (leilão);    Doação;  Carta de adjudicação (compulsória (por determinação judicial), por herança ou em razão de desconstituição de casamento quando só há um beneficiário);  Formal de partilha (por herança ou em razão de desconstituição de casamento quando há mais de um beneficiário).

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PossePosse

É o poder de usar e gozar da coisa, sem necessariamente ser o seu dono.

Quanto a origem do direito, a Posse pode ser:

Justa : Quando transmitida voluntariamente do proprietário, chamada também de posse de boa-fé;

Injusta: Quando é exercida contra a vontade do proprietário, ou chamada também de posse de má-fé;

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Quanto ao tipo de fruição, a Posse pode ser:

Direta : Quando exercida diretamente por terceiro, que não o proprietário (Ex. Locatário, comodatário, etc.);

Indireta: Diz da posse do proprietário enquanto o uso direto do bem está em poder de terceiro (Ex. Locador, Comodante, etc.);

Efetiva: Quando a posse é exercida pelo próprio proprietário;

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Formas de Aquisição:

  Pela apreensão da coisa ou exercício do direito;

   Pelo fato de se dispor da coisa ou do direito;

   Por qualquer dos modos de aquisição em geral.

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Principais Títulos de transmissão da Posse:

    Cessão de Direitos à Posse;

    Locação;

    Comodato (empréstimo);

    Usufruto;

    Sem prejuízo dos demais títulos de transmissão de propriedade e de direitos.

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Direito e AçãoDireito e Ação

Se diz detentor do direito e ação aquele que possui os poderes inerentes ao uso e gozo do bem como se fosse seu, entretanto, a aquisição do domínio está vinculado ao cumprimento de uma condição (Ex. quitação de saldo do preço), a qual se perfazendo, constitui a propriedade plena.

O detentor do direito e ação não pode dispor do bem (vender em definitivo), entretanto, pode transferir seus direitos, total ou parcial, provisório ou em definitivo, para terceiros.

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Forma de Aquisição:

Por qualquer dos modos de aquisição em geral.

Principais Títulos de Transmissão de Direito e Ação:

    Promessa de Compra e Venda;

    Promessa de Dação em Pagamento;

    Promessa de Permuta;

    Cessão de Direitos Aquisitivos ou Hereditários;

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    Promessa de Cessão de Direitos;

    Carta de Adjudicação (compulsória (por determinação judicial), por herança ou em razão de desconstituição de casamento quando só há um beneficiário – tão somente nos casos em que o título anterior não é definitivo [também não possui o domínio]);

    Formal de Partilha (por herança ou em razão da desconstituição de casamento quando há mais de um beneficiário – tão somente nos casos em que o título anterior não é definitivo [também não possui o domínio]).

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1) ENFITEUSE A Enfiteuse é o contrato também denominado

aforamento, bilateral e oneroso, no qual, por ato inter vivos ou por disposição de última vontade, o proprietário do imóvel confere, perpetuamente, a outrem, o domínio útil deste, mediante o pagamento de uma pensão anual, invariável, denominada foro. O proprietário do imóvel reserva para si o domínio direto, atribuindo-se ao enfiteuta ou foreiro o domínio útil.

Principais ônus reais Principais ônus reais sobre imóveissobre imóveis

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Termos comuns em enfiteuse:

Foro : é pensão anual a ser paga pelo enfiteuta ao senhorio direto.

Laudêmio : é um imposto que incide sobre alienação do imóvel. Em outras palavras, é o prêmio ou compensação que o foreiro paga ao senhorio direto quando há alienação do respectivo prédio enfiteuta.

Cabecel : é o foreiro escolhido pelo senhorio direto ou pelos demais foreiros, para responder pela cobrança do foro, respondendo por todos perante aquele.

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2) USUFRUTO Direito real sobre coisa alheia (jus in re aliena), atribuído

a alguém para que possa gozar, fruir das utilidades e frutos de um bem, de propriedade de outrem, enquanto temporariamente destacado da mesma propriedade. São partes do usufruto: o nu-proprietário e o usufrutuário.

Pode ser:

Reservado : quando transfere a nua propriedade e reserva o uso e gozo para si ou para terceiros; ou

Instituído : quando se mantém a nua propriedade e confere o uso e gozo para terceiros.

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3) SERVIDÃO

Se dá quando, por se encontrar encravado em outro, um imóvel não possui acesso à via pública, o que por conseqüência impõe ao proprietário do prédio serviente - ou que tenha acesso à via pública - que ceda parte do uso de sua propriedade em benefício do outro.

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4) ANTICRESE É um contrato pelo qual um devedor, conservando ou não a

posse do imóvel, dá ou destina ao credor, para segurança, pagamento ou compensação de dívida, os frutos e rendimentos produzidos pelo mesmo imóvel. Conhecida também como consignação de rendimentos.

5) HIPOTECA É um direito real de garantia que grava coisa imóvel,

pertencente ao devedor ou terceiro, conferindo ao credor o direito de promover a sua venda judicial, pagando-se, preferencialmente, se inadimplente o devedor. Todas estas garantias reais podem ser cedidas – ou sub-rogadas – pelo Credor em favor de terceiros.

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O Registro de Imóveis, além de estabelecer o direito de propriedade, arquiva o histórico completo do imóvel, dando conhecimento a toda coletividade a quem pertence, quais as modificações da titularidade e os ônus que possam pesar sobre o mesmo.

Assim, todos os atos jurídicos relativos a imóveis devem ser trasladados para os livros do Serviço Registral (RGI). Todos os títulos de aquisição do direito de propriedade e aqueles que venham onerar o imóvel, como é o caso da hipoteca, devem ser levados ao Registro.

Registro de ImóveisRegistro de Imóveis

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ContratosContratos

Podem ser:

Públicos (Escritura) ou Particulares.

Onerosos (Compra e Venda) ou Gratuitos (Doação).

Pode se manifestar na vontade de uma das partes contratantes, que mediante uma proposta, solicita a manifestação da vontade da outra parte, que a pode aceitar (aceite) ou pode contrapropor (contraproposta).

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Compromisso de Compra e Compromisso de Compra e VendaVenda

Pacto no qual as partes que o firmam, denominadas compromitente-vendedor e compromitente-comprador, assumem o compromisso de vender e de adquirir a coisa referida no acordo, mediante preço, prazos e condições neste formuladas.

Para que tenha validade, deve o compromisso de compra e venda de imóvel atender a todos os requisitos exigidos pela lei, especialmente a delimitação precisa do imóvel compromissado, os direitos e obrigações das partes compromissadas, a assinatura do cônjuge do compromitente e o registro do compromisso.

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Conceitos diversos:

Depósito de reserva (preferência à compra)

Arras (sinal e princípio de pagamento)

Condição: suspensiva ou resolutiva

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Cláusulas restritivas na Cláusulas restritivas na comercialização imobiliáriacomercialização imobiliária

Inalienabilidade

Impenhorabilidade

Incomunicabilidade

Bem de família

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Outras causas restritivasOutras causas restritivas

Interdição.

Bem de menor.

Execução.

Sequestro, arresto e penhora.

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Documentos necessários à Documentos necessários à transmissão de propriedadetransmissão de propriedade

Como uma transação imobiliária implica na análise pormenorizada de todos os tópicos acima citados, a legislação impõe que quando da realização da mesma, sejam apresentadas certidões pertinentes ao imóvel e a seus proprietários, a fim de que o direito de terceiros ou do próprio adquirente sejam resguardados.

São elas:

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Com referência ao imóvel:

    Certidão de ônus reais emitida pelo registro de imóveis competente;

    Certidão de Quitação Fiscal, de Pagamentos (IPTU) e Enfitêutica (p/ ver se imóvel é foreiro ao município) – Certidão Única;

    Certidão do 9.º Ofício de Distribuição (feitos fiscais).

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Com referência aos proprietários:

Pessoa Física:

    1.º, 2.º 3.º 4.º e 9.º Ofício de Registro de Distribuições;

    1.º e 2.º Ofício de Interdição e Tutelas;

    Justiça Federal

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Pessoa Jurídica:

    Todas as acima mencionadas;

    Certidão Negativa de Débitos do INSS;

    Certidão Negativa de Débitos da SRF;

 Cópia do Contrato Social e última alteração contratual.

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Impostos de transmissãoImpostos de transmissão

Toda operação, quer seja inter-vivos, quer seja causa mortis, impõe pagamento de impostos.

A primeira, impõe o pagamento do ITBI (Imposto de

Transmissão de Bens Imóveis) ao município, cujo percentual para o Rio de Janeiro é de 2% (dois por cento) do valor da transação ou da avaliação da prefeitura, a que for maior.

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Na segunda, impõe o pagamento do ITCM ou ITD (Imposto de Transmissão Causa Mortis) ao estado, cujo percentual para o estado do Rio de Janeiro é de 4% (quatro por cento) do valor do imóvel ou do monte. Mesmo percentual é aplicado para os casos de Doação da propriedade imóvel.

Há também o imposto de reposição, que é o

imposto devido na partilha dos bens decorrentes da desconstituição da sociedade conjugal, devido pelo cônjuge que se beneficiar com mais da metade dos bens conjugais, calculado sobre o que exceder os 50% (cinqüenta por cento) de direito, a base de 4%(quatro por cento).

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Ordem legal dos TítulosOrdem legal dos Títulos

.

    Escritura Pública de Compra e Venda, Doação, Permuta e Dação em Pagamento;

    Escritura Pública de Promessa de Compra e Venda, de Permuta ou de Dação em Pagamento;

    Escritura de Cessão de Direitos Aquisitivos;

 Escritura de Promessa de Cessão de Direitos Aquisitivos

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No caso de falecimento do proprietário, antes de concluída a partilha dos bens através do processo de inventário, podem os herdeiros e/ou o meeiro ceder ou prometer ceder seus direitos através de Escritura Pública de Cessão de Direitos Hereditários ou à Meação, ou Escritura Pública de Promessa de Cessão de Direitos Hereditários ou à Meação.

Tais títulos dão direito ao cessionário ou promitente cessionário se habilitar no processo de inventário, entretanto, não podem ser diretamente levados à registro no cartório imobiliário (RGI).

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Considerações FinaisConsiderações Finais• Sempre exigir a assinatura do cônjuge,

independente do regime de bens;• Apresentar certidões negativas em todas as

transações, independente de exigência legal;• Todas as condições do negócio, inclusive

pormenores, devem sempre ser colocados por escrito;

• Modificação às transações iniciadas devem ser por escrito e com a assinatura de todas as partes;

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• Informar às partes todos os fatos que possam influenciar no deslinde da operação, por escrito (Ex. Telegrama);

• Sempre considerar prazos com margem de segurança;

• Qualidade nada mais é do que cumprir com as expectativas ou com o que pactuado, então, sempre esgotar todas as condições do negócio e cumprir-las.

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““O direito nada mais é O direito nada mais é que o bom senso que o bom senso

codificado”codificado”

Fim.