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Estudo Mercadológico e de Viabilidade Econômico-Financeira

Contrato de Investimento Coletivo – CIC - SAO WAY HOTEL

São Caetano do Sul – SP

Gafisa Março de 2017

Estudo de Mercado e de Viabilidade Econômico Financeira

Março de 2017

Cliente:

Realização:

Projeto: Contrato de Investimento Coletivo - CIC – SAO WAY HOTEL em São Caetano do Sul (SP) que será administrado pela Atlantica Hotels.

Este objeto trata-se da atualização do estudo de viabilidade mercadológica e econômico-financeira desenvolvido para a empresa Gafisa em 2012 e 2014

que desenvolve o projeto hoteleiro na cidade de São Caetano do Sul que será ofertado ao mercado no modelo de Contrato de Investimento Coletivo –

CIC – SAO WAY HOTEL . O estudo segue a metodologia da publicação Hotels & Motels Valuation and Market Studies do Appraisal Institute.

A CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING, localizada na Av. Angélica, 2100 – cjs 51 e 52, São Paulo, SP, inscrita no CNPJ sob o nº 01.498.265/0001-24

realizou este trabalho com o objetivo de identificar a viabilidade mercadológica e econômico-financeira para os hotéis São Caetano do Sul , localizado na

Avenida Guido Alibert, altura do 1800, dentro do Espaço Cerâmica São Caetano do Sul.

O estudo foi elaborado pela equipe da CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING sob a supervisão diretor e proprietário da empresa Caio Sergio Calfat

Jacob, Engenheiro Civil pela Universidade de Mogi das Cruzes e do diretor de projetos Alexandre Pereira Mota, Tecnólogo em Hotelaria pelo SENAC- SP,

Mestre em Hospitalidade pela Universidade Anhembi Morumbi.

Todas as informações de dados gerais do mercado e da localidade, além da oferta hoteleira atual e futura da foram colhidas e analisadas até o momento

de fechamento deste relatório. Não nos responsabilizamos pela inserção ou alteração de informações adicionais após a entrega deste estudo. Estas

informações estão sujeitas a imperfeições, variações e alterações do cenário social e econômico analisado que poderão modificar os resultados

estimados neste estudo.

3

Termo de Entrega do Estudo

O modelo econômico criado para analisar a viabilidade do empreendimento, apresenta valores básicos médios de mercado, praticados por

hotéis do mesmo padrão do analisado. Como esses valores poderão sofrer variações devido a diversos fatores fora de nosso controle e por

se tratar de material de uso restrito aos profissionais da CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING e das empresas proprietárias do projeto,

sem qualquer compromisso relativo a seus resultados, não poderão ser, em nenhum momento, referência para justificar lucros ou perdas

em qualquer situação, destacando-se mais uma vez as possíveis alterações nas variáveis dos cenários que foram definidos para as

estimativas de mercado e desempenho.

As informações contidas neste relatório tem consentimento da CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING para divulgação, desde que

mencionada a fonte.

São Paulo, março de 2017.

4

Termo de Entrega do Estudo

Fundada em 1996, a CAIO CALFAT atua na área imobiliária e hoteleira com planejamento imobiliário, urbano e

hoteleiro de forma integrada, o que proporciona ampla visão na avaliação de novos empreendimentos no mercado,

identificação de tendências de desenvolvimento e vetores de crescimento urbano.

No setor hoteleiro, considerando o período posterior a 2010, a empresa já realizou mais de 250 estudos de

mercado e viabilidade econômico financeira, seguindo a metodologia sugerida pelo Appraisal Institute – instituição

mundial que congrega profissionais do mercado imobiliário e tem como missão melhorar o nível profissional do setor

por meio de cursos, publicações e ações educacionais.

A CAIO CALFAT tem como clientes e parceiros as principais empresas do setor imobiliário e hoteleiro do país, das

quais destacamos alguns na página seguinte:

Mais informações: www.caiocalfat.com 5

A Caio Calfat Real Estate Consulting

http://www.caiocalfat.com/

6

ATUAÇÃO

Planejamento e Desenvolvimento Hoteleiro e Imobiliário

Diagnósticos e Retrofit Hoteleiro

Planejamento e Desenvolvimento de Imobiliário Turístico

Flat para estudantes

Comunidades Planejadas

Gestão Patrimonial

A Caio Calfat Real Estate Consulting

7

1. O projeto e a rede hoteleira

2. Tendências e perspectivas macroeconômicas

3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança

4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução

5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado

6. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de

giro inicial

7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira

8. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das

fontes dos dados utilizados

9. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de

lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado

10. Anexos

Índice

8







giro inicial






10. Anexos

Índice

9

Administração

O projeto em estudo conta com 298 apartamentos no total, sendo 180

apartamentos da bandeira Comfort e 118 apartamentos da bandeira Quality,

agrupados no mesmo empreendimento.

Devido as características do projeto e o modelo de gestão adotado, considerou-

se para o estudo a penetração de um hotel de 298 unidades habitacionais, tanto

para o estudo mercadológico quanto para o econômico e financeiro.

O hotel inaugurou em outubro de 2016. O estudo considera o ano de 2017 o

primeiro exercício completo. Assim, a tarifa média e a taxa de ocupação utilizada

no ano de 2017 nas projeções está aproximada com a expectativa da Rede

Atlantica e dos sócios participantes após discussão e aprovação do orçamento

para o período. A partir de 2018 há aplicação da metodologia de pesquisa

utilizada pela Caio Calfat Real Estate Consulting.


10

Contrato de Investimento Coletivo – CIC SAO WAY HOTEL São Caetano do Sul (SP)

Empreendimento

Bandeira Quality

Administração Atlantica Hotels

Categoria Midscale Superior

Uhs 118

Administração


Projeto analisado:

Empreendimento

Bandeira Comfort

Administração Atlantica Hotels

Categoria Midscale

Uhs 180

11

Esse estudo teve como objetivo estudar a viabilidade mercadológica

e econômico-financeira de um hotel localizado na cidade de São

Caetano do Sul – São Paulo.

O objeto de estudo conta com a bandeira Quality com 118 UHs de

25 m² a 40 m² e Comfort com 180 Uhs de 36 m² e 40 m².

A metodologia para o estudo mercadológico atendeu as orientações

do Manual de Melhores Práticas para Hotéis de Investidores

Imobiliários Pulverizados – SECOVI – SP e às orientações

metodológicas do Hotels & Motels Valuations and Market Studies –

Appraisal Institute. A elaboração das projeções operacionais e

financeiras do hotel em estudo foi realizada conforme o modelo do

Uniform System of Accounting for the Lodging Industry – AH & MA. Espaço Cerâmica - São Caetano do Sul


12

1.1. O projeto e a rede hoteleira O projeto foi concebido como um hotel com duas bandeiras sendo uma midscale (Comfort) e outra midscale superior (Quality), e deve ser operado com a marca Quality. As marcas Comfort e Quality são de propriedades da Choice Hotels, e no Brasil é franqueada à Atlantica Hotels, a empresa que deverá operar o hotel. A Atlantica Hotels é a maior administradora multimarcas independente da América do Sul de capital fechado. Administra mais de 80 hotéis no Brasil, estando entre as redes hoteleiras com maior operação no país. O Comfort terá 180 Uhs e o Quality terá 118 Uhs ofertadas ao mercado conforme o Memorial de Incorporação exigido pela Lei de Incorporação 14961/64.


13

1.1. O projeto e a rede hoteleira A rede hoteleira foi definida pelos seguintes critérios: Reconhecimento de Marca: Comfort e o Quality pertencem a rede Choice Hotels e possui reconhecimento mundial; no Brasil a Atlantica Hotels detém o direito desta marca e é maior administradora multimarcas da América com cerca 80 hotéis no Brasil em operação. Canais de Distribuição: a Atlantica é uma rede nacional que atua com bandeiras internacionais da Choice (master franquia América do Sul), Carlson (master franquia Brasil) e Starwood (acordo pontual do Four Points by Sheraton em Curitiba). Por esta abrangência de marcas, a distribuição e visibilidade são internacionais para as bandeiras Comfort, Quality, Sleep Inn, Radisson e Park Inn. Presença de mercado na região do ABC e São Paulo: Na região do ABC, a Atlantica está presente com projetos futuros na cidades de Santo André, com as marcas Comfort, Quality e Go Inn, em complexos mixed use junto à Shoppings e São Bernardo do Campo com a bandeira Comfort, também inserida em complexo mixed used.

Brokfield Century Plaza – Quality e Go Inn – Santo André

Triology Offices São Bernardo do Campo


14







giro inicial






10. Anexos

Índice

15

Região do Grande ABC

Fonte: Empresa Paulista de Planejamento Metropolitano (Emplasa) e IBGE

Região do Grande ABC


A Região do Grande ABC é uma divisão da Região

Metropolitana de São Paulo.

Sua formação é composta por 7 cidades: Santo

André, São Bernardo do Campo, São Caetano do Sul,

Diadema, Mauá, Ribeirão Pires e Rio Grande da Serra.

Com 2,6 milhões de habitantes, a região é conhecida

pela presença de importantes parques industriais

concentrados principalmente setor metalúrgico,

automóveis, químico e petróleo.

16

▪ Dentre as cidades do Grande ABC, São Caetano é a terceira maior em arrecadação do PIB com cerca de 14% do total

arrecadado pela região.

▪ São Caetano é conhecida pela boa qualidade de vida que proporciona aos moradores com bons indicadores de saúde,

educação e baixo nível de criminalidade.

Fonte: IBGE

Região do Grande ABC (Dados Oficiais Disponíveis)


N° Cidade PIB 2014 % Área (km²) População 2014 População Est. 2016

1 São Bernardo do Campo 47.551.620,30 44,97% 409,508 811.432 822.242

2 Santo André 28.119.591,06 26,59% 175,782 707.613 712.249

3 São Caetano do Sul 16.153.149,00 15,28% 15,331 157.025 158.825

4 Diadema 13.910.516,89 13,16% 30,756 409.613 415.180

Total 105.734.877,25 100% 631,377 2.085.683 2.108.496

17

S. Caetano do Sul - Indicadores Econômicos (Dados Oficiais Disponíveis)

Fonte: IBGE - Últimos dados oficiais disponíveis


2,2% 7,4% -0,2% -4,8%

*O crescimento médio real é calculado com base nos valores trazidos para o valor presente, com atualização de inflação pelo índice IPCA.

▪ O setor de serviços tem grande contribuição na composição do PIB sendo responsável por 62% das empresas

instaladas, seguido pelo comércio que corresponde a 28% das empresas de São Caetano do Sul.

15.504.279,90 15.839.781,30 17.011.022,09 16.153.418,64 16.975.019,26

Crescimento médio real : 1,03%

2010 2011 2012 2013 2014

25,7% 26,1% 27,2% 26,5% 26,4%

28,2% 26,0% 27,0% 24,6% 29,9%

46,1% 48,0% 45,8% 48,9% 51,1%

Evolução do PIB do S Caetano do Sul 2010-2014

Impostos Indústria Serviços Agropecuária

18

S. Caetano do Sul - Indicadores Econômicos (Dados Oficiais Disponíveis)

Fonte: IBGE - Últimos dados oficiais disponíveis, Ranking Connected Smart Cities Urban System


Cidade Ano Empresas TCM* Ano Pessoal

Ocupado TCM* Ano IDHM TCM* Ano

Índice Firjan

TCM*

SCS

2014 10.367 0,13%

a.a.

2014 127.109 0,01%

a.a.

2010 0,862 0,56%

a.a.

2013 0,9006 1,39%

a.a. 2009 10.301 2009 127.022 2000 0,820 2008 0,8404

S. Caetano do Sul é conhecida pelos indicadores sociais acima da média nacional, a

cidade figura em 1º lugar no ranking do Índice de Desenvolvimento Humano

Municipal dentre todos os municípios do Brasil, com destaque para os setores de

educação, renda e longevidade.

Os indicadores positivos propiciaram a São Caetano os prêmios Conected Smart Cities

no quesito segurança e educação e o 4º lugar no Brasil entre as 100 melhores cidades

para se investir em negócios de acordo com a Revista Exame de 2015.

Ranking Revista Exame

Barueri (SP)

Brasília (DF)

Macaé (RJ)

São Caetano do Sul (SP)

Rio das Ostras (RJ)

Vitória (ES)

Florianópolis (SC)

São Paulo (SP)

Campinas (SP)

Palmas (TO)

19 Fonte: Google Maps. Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting

Av. dos Estados - liga a região do ABC com a zona leste de São Paulo. Av. Dr. Francisco Mesquita - Interligada a Av. dos Estados é uma das portas de entrada de São Caetano do Sul para quem parte de São Paulo Av. Goiás - Principal via comercial e serviços de São Caetano do Sul. Rod. Anchieta - Paralela a cidade de São Caetano do Sul é a principal via de acesso ao Rodoanel Mário Covas.

Acessos


1

2

3

4

1

2

3

4

20

S. Caetano do Sul - Dados Socioeconômicos

De acordo com a entrevista com o Fernando Cunha, responsável pelo atendimento a novos investimentos, a cidade de São

Caetano do Sul tem optado pela diversificação econômica com a atração de novas empresas voltadas para a tecnologia e

serviços. Atualmente o perfil industrial é voltado para o mercado automobilístico, fabricação de auto – peças, produtos de

borracha, material plástico, produtos alimentícios e fabricação de móveis.

Fonte: Pesquisa de Campo Caio Calfat Real Estate Consulting e Investe São Caetano

Com cerca 600 índústrias de pequeno a médio porte o parque industrial de S. Caetano do Sul acompanha a vocação do ABC

voltada para o mercado automobilístico, sendo a GM a maior empresa da cidade. Além da fábrica o complexo da General

Motors abriga o Centro Tecnológico de Desenvolvimento de Carros e Centro Logístico de Recebimento e Sequenciamento

de Materiais Produtivos. Entre as maiores empresas presentes estão:


21

Educação

Fonte: Investe São Caetano

Conhecida pelo seu alto índice de qualidade no ensino, São Caetano do Sul possui diversas faculdades de porte e

escolas de ensino técnico, estas normalmente fornecem mão de obra para as indústrias da região. Entre as

principais instituições podemos destacar:

Conhecida por ser uma das melhores faculdades de engenharia do país, o Instituto Mauá conta

com 11 cursos de graduação, 5 cursos de pós graduação , 3 cursos especialização e 1

mestrado. A maior parte dos cursos é voltada para o setor automobilístico.

A unidade possui cursos técnicos e superiores pós graduação e cursos livres voltados para a

área automobilística.

Com mais de 100 cursos de diversas áreas a Universidade Municipal de São Caetano do Sul

oferece cursos presenciais e online.


22 Fonte: Pesquisa de Campo Caio Calfat Real Estate Consulting e Google Maps

S. Caetano do Sul – Comércios e Serviços

S. Caetano do Sul conta 4 eixos de comércio: a região

central da cidade, onde estão a maior parte das

empresas, lojas e serviço. A Rua Taipas e Av. Visconde de

Inhaúma e adjacências que concentram algumas lojas e o

Parque Shopping, localizado no bairro planejado

Cerâmica.

Além destas ruas a Av. Goiás é considerada a principal

avenida da cidade reunindo diversos bares e

restaurantes.

Centro

Av. Visconde de Inhaúma


Terreno do hotel

23

Park Shopping São Caetano – Espaço Cerâmica

Fonte: Portal ParkShopping São Caetano


Inaugurado em 2011, o Park Shopping é voltado para

o atendimento do público A e B. São 109 mil m² de

área construída e 39 mil m² de área bruta locável. O

shopping conta com 218 lojas, 15 lojas âncoras e

2.475 vagas de estacionamento

Park Shopping

Comercial / Hotel

Residencial

Loteamento

Projetos Futuros

24 Fonte: Pesquisa de Campo Caio Calfat Consultoria/ Prefeitura de São Caetano do Sul

Hospital São Luiz – Localizado próximo ao Espaço Cerâmica, o empreendimento possui

20 mil m² de área construída e tem capacidade para realizar mensalmente até 20 mil

atendimentos e 1 mil cirurgias. Estão previstos cerca de 1.700 empregos diretos.

Previsão de inauguração: julho de 2017.

Obras Hospital São Luiz

Investimentos na Fábrica GM – Em julho de 2015, foi anunciado o aporte de R$ 13

bilhões que será dividido entre as fábricas de Gravataí, Joinville e São Caetano do Sul.

O projeto contempla a produção de novos carros para mercados como Brasil, México,

Índia e China.

Monotrilho Linha 18 Bronze – O trajeto terá 20 km e interligará os municípios de São

Caetano do Sul, São Bernardo do Campo e Santo André. Atualmente o projeto agurad

nova licitação.


Considerações

25

Obras Hospital São Luiz


Com 15 km de extensão a cidade de São Caetano do Sul é conhecida pelos seus bons indicadores sociais e pelo

desenvolvimento ordenado.

Por estar próximo a São Paulo o comércio local é bem desenvolvido com lojas de grande porte voltadas para

atender toda a região.

O parque industrial é concentrado em empresas de pequeno e médio porte tendo apenas a General Motors

como principal indústria da cidade, em contrapartida o setor de serviços é bem desenvolvido com empresas de

porte como Via Varejo e Honda Consórcios. Por não possuir grandes áreas para desenvolvimento a Prefeitura

local tem optado por trazer indústrias de pequeno porte voltadas para o setor de tecnologia.

26







giro inicial






10. Anexos

Índice

27 Fonte:Mapa - Sobloco

Macrolocalização


O local do hotel está localizado na Av. Guido

Alibert na altura do 1800, dentro do Espaço

Cerâmica de São Caetano do Sul.

A região se tornou um novo polo de

desenvolvimento agregando escritórios, serviços

e lazer em um só endereço, sendo um produto

inovador na cidade de São Caetano do Sul.

No entorno estão importantes vias acesso

como a Av. do Estado que dá acesso a cidade de

São Paulo e a Rod. Anchieta que corta a cidade

de São Bernardo do Campo interligando com o

rodoanel trecho leste.

Local do Hotel

28 Fonte: Foto – Google Imagens

Microlocalização


O Espaço Cerâmica segue o conceito de

bairro planejado, com infraestrutura

residencial, comercial e serviços para

atender a toda região do ABC e de acordo

com os entrevistados, a região tende a se

tornar polo de serviços de São Caetano.

No entorno próximo está sendo construído

o hospital São Luiz que terá capacidade para

atender até 20 mil pacientes por mês.

O terreno do hotel está a 30 km do

Aeroporto de Guarulhos e a 15 km de do

Aeroporto de Congonhas.

Local do hotel Futuras instalações Hospital São Luiz

29

Pontos de Interesse


Pontos de interesse Distância

Aeroporto de Congonhas 15 km (30 min.)

Aeroportto de Guarulhos 29 km (43 min.)

Santo André 8 km (17 min.)

São Bernardo 10 km (19 min.)

General Motors 4,2 km (13 min.)

Bartira Móveis 4 km (12 min.)

M. Dias Branco 1,1 km (4 min.) *

Via Varejo 2,2 km (8 min.)

Honda Consórcio Nacional 1,3 km ( 17 min.)

Petrobrás Distribuidora 4,3 km (12 min.)

Estação de trem S. Caetano 2,5 km (8 min.)

* Distância à pé Fonte: Google Maps. Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting

Abaixo estão as distâncias de carro calculadas pelo Google Maps.

Indústrias

Estação de trem

Terreno do hotel

30

São Paulo Expo Exhibition & Convention Center


Espaço para feiras e convenções que é

administrado pela GL Events, uma das maiores

empresas do setor no mundo. O complexo

passa por obras de ampliação e deverá contar

espaços para até oito feiras simultâneas.

A distância do terreno ao São Paulo Expo não

ultrapassa 30 minutos, tornando-se um dos

mais próximos hotéis do ABC, ou mesmo em

relação à região da Avenida Paulista, na cidade

de São Paulo, onde há grande concentração de

oferta hoteleira. Fonte: Google Maps.

Hotéis

31



A Estrutura Atual :

Fonte: http://www.saopauloexpo.com.br – 12.04.2016

http://www.saopauloexpo.com.br/

32



A Estrutura Final:

90 mil m² para exposições – até oito pavilhões

10 mil m² de área para convenções.

5,0 mil vagas de estacionamento – 4,5 mil cobertas

Praça de Alimentação

Remodelação do acesso viário

Fonte: http://www.saopauloexpo.com.br – 12.04.2016

http://www.saopauloexpo.com.br/

33

Considerações sobre o terreno


O terreno do hotel possui fácil acesso a grandes vias com Av. do Estado e Rod. Anchieta e está próximo das

cidades de São Bernardo do Campo, Santo André e São Paulo.

A região possui várias empresas de grande porte e geradoras de demandada hoteleira. Além disso a reforma e

ampliação do São Paulo Expo Exhibitions & Conventions torna os hotéis desse estudo uma das primerias opções

de hospedagens.

O terreno é adequado perto de geradores de demanda hoteleira qualificados, além disso , o complexo Parque

Cerâmica provê lazer e entretenimento que completam a atratividade para hóspedes.

Desta forma damos como adequada a localização do empreendimento hoteleiro.

34







giro inicial






10. Anexos

Índice

35

Foram mapeados os hotéis de categoria econômico, midscale e miscale superior das cidades de São Caetano do Sul, Santo

André, São Bernardo.

Oferta hoteleira total


Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting

36

Localização



1

2

3

4

5

6

7

8

37

Diária - Abaixo os valores da diária média ponderada, calculada com base nos valores efetivos

de 2ª a 5ª feira, 6ª a domingo, além das tarifas aplicadas em sites de reservas como

Booking.com e Decolar.com.

Cesta Competitiva Valores do set competitivo

Diária média de 2016, sem café

R$ 205,97

Taxa de ocupação média (2016)

45%


38

Oferta

A maior parte dos empreendimentos existentes são de pequeno porte, sendo o Blue Tree Santo André o maior com

200 apartamentos. Percebe-se que o mercado já possui produtos compatíveis com as tarifas oferecidas e há

posicionamento de mercado perante aos demais empreendimentos da região. A maior parte dos empreendimentos

tem optado por investir em reforma para fazer frente a oferta futura que irá se instalar na região.

Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting

Cesta Competitiva


Demanda

Atendem a demanda das indústrias da região do ABC e em eventos pontuais transbordos de hóspedes de São

Paulo. A média de hospedagem é de 2 a 3 dias com maior frequencia durante a semana. Pontualmente existe a

demanda para long stay geralmente associada ao algum projeto dentro das fábricas. Durante o fim de semana a

demanda é sazonal proveniente principalmente de eventos sociais. A taxa de ocupação na cesta competitiva em

2011 foi de 65%, conforme levantamento no primeiro estudo de mercado realizado para esse projeto. A taxa de

45% registrada em 2016 reflete a retração devida ao ambiente recessivo da economia brasileira desde 2014.

39 Fonte: Pesquisa de Campo Caio Calfat Real Estate Consulting

Oferta futura


Em pesquisa com os gerentes de desenvolvimento e Secretárias de Desenvolvimento foram identificados 5

empreendimentos que concorrem com o empreendimento em estudo, sendo 1 construídos em São Caetano do

Sul, 1 empreendimento em Santo André e 3 empreendimentos em São Bernardo do Campo, totalizando 301

apartamentos. Conforme as características e localização foram categorizados e analisados conforme a

competitividade direta com o empreendimento em estudo, o que resultou em novas 301 unidades habitacionais

na cesta competitiva para os próximos anos.

IC: Índice de Competitividade

40

Considerações


O mercado hoteleiro do ABC vive momento de expansão de oferta.

Esse fato é interessante pois, embora exista na região a presença de grandes empresas que são geradoras de

demanda, há hotéis antigos e que operam com marcas pouco relevantes no mercado, carecendo de

reconhecimento. Essa nova oferta se apresenta com boas bandeiras e projetos modernos, o que poderá impactar

positivamente o mercado da região, principalmente por demanda mal acomodada que se direcionava para São

Paulo por falta de opções na região.

Além disso, a região e São Caetano do Sul recebe investimentos de ordem urbana, como o próprio Complexo

Cerâmica, onde se localizam os hotéis desse estudo, o que aumenta a atratividade da região como destino com a

oferta de melhores pontos de comércio, lazer e entretenimento.

41







giro inicial






10. Anexos

Índice

42 Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting Demanda: Diárias vendidas/dia

Para efeito de cálculo da taxa de projeção de demanda foram utilizados os seguintes dados:

1. PIB da Cidade de São Caetano do Sul de 2010 e 2014 – dados oficiais do IBGE e

compleementados pela taxa de crescimento do PIB Brasil 2015 e 2016, -3,5% e -3,8%

respectivamente, segundo dados do colhidos em www.economia.uol.com.br, o que gerou

índice de crescimento de 0,69% a.a. no período de 2010 a 2016..

2. Crescimento de empresas e de pessoal ocupado entre 2008 e 2013. Esses dados não puderam

ser complementados até 2016 pois não há dados oficiais disponíveis além das datas

referentes aos últimos anos, porém cobrem cinco anos e apontam tendência, além disso, o

PIB estimado de 2015 e 2016 já pondera impactos da recessão econômica do período. .

A Taxa de projeção para a demanda obtida foi de 0,51% a.a. O valor foi mantido para os 10

anos de projeção pois representa uma taxa baixa, quase estagnação, e está contaminada pelo

momento de recessão econômica.


O Hotel x Mercado: Projeção de Demanda e Oferta

http://www.economia.uol.com.br/









43 Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting


Projeção da Demanda

Dois pontos foram considerados para a projeção da demanda:

a) A Taxa de Crescimento obtida para a demanda considerando os índices econômicos da cidade,

inclusive adequando projeção do PIB para 2016 com o impacto da recessão econômica atual .

b) Entende-se que o mercado está retraído, principalmente a região do ABCD Paulista que possui

atividade industrial relevante, a qual é geradora de demanda hoteleira importante na região. Assim,

considera-se importante resgatar a venda de diárias de 2011 como um patamar possível de ser

alcançado na retomada da economia. As pesquisas realizadas registraram uma média diária de

vendas de aproximadamente 680 diárias/dia na cesta competitiva.

Assim, considerando uma retomada efetiva da economia a partir de 2019, projetou-se um

escalonamento da demanda entre 2017/2019 até o nível de 680 diárias/dia e, a partir de 2020, aplicou-

se a taxa de crescimento de 0,51% a.a.

* Demanda estimada em base diária.


A oferta futura identificada foi somada à oferta do grupo competitivo destacado, bem como houve a retirada de unidades habitacionais de hotéis que devem perder a competitividade na cesta competitiva definida. :

Oferta: Disponibilidade Uhs/dia

O Hotel x Mercado: Projeção de Demanda e Oferta


Entradas: 2017: Quality Santo André ( 38 Uhs competitivas de 152 Uhs totais) 2018: Comfort S. B. do Campo (51 Uhs competitivas de 204 Uhs totais) Blue Tree Premium S.C.S (160 Uhs competitivas de 320 Uhs totais) 2019: Intercity Premium S. B. do Campo (53 Uhs competitivas de 160 Uhs totais) Saídas: 2016: Astron Moritz: 93 Uhs. 2019: Palm Leaf G.P: 174 Uhs Twin Towers: 56 Uhs


Legenda: Oferta: Disponibilidade de Uhs para venda no ano; Hotel em Estudo: acréscimo de oferta do hotel no grupo competitivo; Oferta Total: Hotel em Estudo + Grupo Competitivo; Fair Share: Percentual que divide proporcionalmente a demanda entre os hotéis do grupo competitivo. O valor indicado é a proporção da demanda que cabe ao hotel em estudo; Penetração: Desempenho do hotel positivo ou negativo em relação ao seu Fair Share. Demanda do Hotel: Aplicação do Fair Share e da taxa de penetração na demanda estimada para o grupo competitivo; Taxa de ocupação: Estimativa de taxa de ocupação para o hotel em estudo. Pick up: Demanda captada fora do grupo competitivo estimado. A demanda complementar está influenciada pela inserção de oferta qualificada em São Caetano do Sul e a operação do São Paulo Expo, complexo de feiras e convenções localizado próximo aos hotéis em estudo. DM: Diária Média: A diária média foi estimada conforme o hotel se alinha com os preços dos concorrentes e ganha posicionamento (aumenta ocupação).


O Hotel x Mercado: Desempenho

Conforme informado no capitulo O Projeto e a rede hoteleira, o empreendimento contempla dois hotéis, Quality com 118 uhs e

Comfort com 180 uhs; porém, a absorção foi feita em conjunto pois o complexo deverá atuar como catalisador de clientes que poderão

optar pelo nível de serviços desejado, sendo fruto de uma gestão uniforme.

46


O Hotel x Mercado: Desempenho

Abaixo estão as projeções de mercado antes e depois da entrada do hotel em estudo. O calculo é feito considerando as ponderações de

crescimento da cidade e da oferta hoteleira citadas nos slides anteriores. Observa-se que a projeção de desempenho do hotel em estudo

no slide anterior indica que o mesmo estará operando com taxa de ocupação maior que a prevista para o mercado total, principalmente

devido ao pick up estimado e proveniente do Expo São Paulo localizado no início da Rodovia dos Imigrantes, sendo os hotéis da Região do

ABC mais próximos.

Legenda: Demanda: Demanda estimada para o grupo competitivo; Oferta: Disponibilidade de Uhs para venda no ano já com base nas previsões de entradas e saídas do set competitivo; TO Mercado: Estimativa de taxa de ocupação para o mercado competitivo; Hotel em Estudo: acréscimo de oferta do hotel no grupo competitivo; TO Mercado + Hotel em Estudo: Taxa de ocupação do set competitivo + hotel em estudo.

47







giro inicial






10. Anexos

Índice

48

Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de giro inicial

6. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de giro inicial

O empreendimento já está abeto, o CIC será apresentado em preço fechado contemplando o valor da unidade (construção +

terreno+ FF&E) e taxas hoteleiras.

A tabela abaixo, encaminhado pela própria Gafisa, apresenta o nível de preço que pode ser apresentado conforme o tipo de

compra a ser negociada com os adquirentes:

Fonte: Gafisa

Metragem Quantidade Fração Distribuição Tabela Gafisa

32,06 15 0,004391273 474.481,81

21,02 165 0,002870620 311.091,94

25,37 89 0,003475778 375.471,11

36,00 14 0,004926605 532.793,05

40,00 15 0,005477454 591.992,28

Total 298

49







giro inicial






10. Anexos

Índice

50

A projeção de resultados foi baseada no desempenho estimado para o hotel nos primeiro cinco anos de operação, conforme o item

Análise do Posicionamento Competitivo e Penetração do Empreendimento no Mercado ( taxa de ocupação e diária média prevista).

O hotel abriu para hóspedes em outubro de 2016, para efeitos de projeção de resultados considerou-se operação a partir de janeiro

de 2017, baseando o resultado de diária média e taxa de ocupação desse ano no Orçamento do Empreendimento apresentado pela

Operadora e aprovado pelos sócios participantes da SCP – Sociedade em Conta de Participação.

Os demais anos seguiram a metodologia de projeção adotada pela Caio Calfat Real Estate Consulting e apresentada ao longo desse

estudo.

O Fluxo de caixa para as análises financeiras foram estimados em 10 anos, sendo os cinco primeiros anos conforme as projeções de

resultados, que serão apresentadas. Nos anos subsequentes foi adotado um crescimento vegetativo de 1% a.a. tendo como base o

resultado do quinto ano de operação.

As fracos de distribuição representam a participação nos resultados que cabe a cada proprietário, conforme o tipo da unidade

habitacional adquirida.

Os valores são correntes de março de 2017, sem inflação, apresentados antes do Imposto de Renda.


Premissas para o Estudo de Viabilidade Econômico Financeira - Projeção das receitas, despesas e resultados para um período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira

51

Os resultados operacionais estão apresentados no modelo do Uniform System of Accounting for the Lodging Industry, modelo mundial reconhecido pela indústria hoteleira e utilizado pelas principais redes hoteleiras do mundo. Separando os centros de receita (departamentos operacionais) dos centro de custo (gastos não distribuíveis). Todos os gastos ligados às taxas e honorários da Operadora foram lançados como gastos. As receitas foram estimadas conforme valores médios de receita; esses valores foram pesquisados nos hotéis definidos na cesta competitiva. Os gastos foram estimados conforme médias de mercado e pesquisa direta na cidade, principalmente o gasto médio de folha de pagamento (cargos e salários).

Termos específicos do demonstrativo de resultado foram detalhados no Glossário.

Os resultados podem não ser atingidos, são frutos de premissas mercadológicas e de ambiente sócio e econômico verificada no momento da pesquisa, mudanças nessas premissas alteram o resultado.



52



Demonstrativo de Resultados do Exercício – DRE: O DRE foi montado a partir das expectativas de vendas coletadas e estimadas no estudo de

mercado, a apresentação do resultado do hotel em estudo foi estruturado a partir dos centros de receitas, centro de custos e gastos de

propriedade/capital. Receitas e Gastos foram balizados por pesquisas nos hotéis similares e dados médios de mercado.

Centro de Receitas: Habitação e Departamentos Menores (Lavanderia, Aluguel de Espaços e Outras Receitas); foram consideradas receitas e

custos e despesas ligadas a cada setor, tais como folha de pagamento, material de limpeza, suprimentos operacionais, lavanderia, entre outros.

Centro de Custos: Administração e Geral, Manutenção, Marketing e Vendas, Água e Energia e honorários da rede hoteleira e do hotel asset

manager e/ou mandatário que tenham como base a receita bruta ou líquida do hotel. Os gastos destes departamentos mais relevantes são: (1)

ADM & Geral – folha de pagamento, comissão de cartão de crédito, segurança, RH & Administrativo, TI, dados e telecomunicações; (2)

Manutenção: gastos gerais com a manutenção e conservação do empreendimento e folha de pagamento; (3) Marketing e Vendas – gastos

gerais com a divulgação do hotel, incluem aqui também honorários de Marketing corporativo da rede e uso da marca (conforme contrato); (4)

Água e Energia; (5) impostos de ISS, PIS, COFINS e ICMS.

Gastos de Propriedade/Capital: Seguros, taxas e impostos da propriedade, retenção para o fundo de reposição de FF&E, remuneração do

asset manager e da rede hoteleira que tenham como base o Lucro Operacional Bruto, e outros gastos e receitas não operacionais. Há receita

não operacional referente ao contrato de terceirização do restaurante e geladeira dos apartamentos, o contrato prevê o pagamento equivalente

a 7% da receita do tomador de serviços, menos o café da manhã.

53


Quadro de UH´s

O empreendimento já está abeto, o CIC será apresentado em preço fechado contemplando o valor da unidade (construção +

terreno+ FF&E) e taxas hoteleiras.

A tabela acima, encaminhado pela própria Gafisa, apresenta o nível de preço que pode ser apresentado conforme o tipo de

compra a ser negociada com os adquirentes:

Fonte: Gafisa

Metragem Quantidade Fração Distribuição Tabela Gafisa

32,06 15 0,004391273 474.481,81

21,02 165 0,002870620 311.091,94

25,37 89 0,003475778 375.471,11

36,00 14 0,004926605 532.793,05

40,00 15 0,005477454 591.992,28

Total 298

54

Receitas - Projeção das receitas, despesas e resultados para um período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira

Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting


55 Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting

Folha de pagamento - Projeção das receitas, despesas e resultados para um período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira


Projeções baseada no Item 5 deste estudo e premissas

apresentadas na introdução desse item (7)

Estimativa de Funcionários: número de funcionários a partir de 2018 – estabilização do movimento. Salário Médio: Calculado em 2018 Valores Correntes de Março de 2017

56

DRE: 1/3 - Projeção das receitas, despesas e resultados para um período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira

Projeções baseada no Item 5 deste estudo e premissas apresentadas na introdução desse item (7)



57


Projeções baseada no Item 5 deste estudo e premissas apresentadas na introdução desse item (7)



58



As linhas hachuradas em amarelo representam todos os gastos contratuais , inclusive remuneração da Rede Hoteleira - Quadro ao lado:


Taxa de administração e Taxa de incentivo – Previstas em VII. Cláusula Sétima – Dos Direitos da Administradora – Item VII.1 Fee de Marketing – Previsto em VIII. Cláusula Oitava- Dos Lucros e Receitas Líquidas das Operações, e demais disposições sobre a forma de cálculo da remuneração da Administradora e distribuição de valores ao proprietário – Item VIII.3 Fundo de Reposição – Previsto em XV Cláusula Décima Quinta – Dos Fundos – Item XV.1 b Asset Management: Previsto em Acordo Comercial para Administração de Empreendimento Condo - Hoteleiro – Item XI

59







giro inicial






10. Anexos

Índice

60

Análise de Investimento: O Cálculo da TIR

Considerando os grupos de unidades habitacionais, o preço total de venda (unidade + FF&E e taxas hoteleiras) e o fluxo de caixa para o investidor (antes do IR mas retido Fundo de Reinvestimento). O Fluxo de caixa das unidades foi calculado conforme as frações de distribuição para cada tipo de apartamento. O fluxo está antes do IR, em valores correntes de março de 2017, e já está impactado por todas as taxas e honorários da rede hoteleira. empreendimento em relação ao total.

Observações do Quadro Retorno ao Comprador da Unidade: 1) Fluxo de caixa do hotel antes do IR e sem inflação – preços correntes de março de 2017 2) – Rentab.: rentabilidade simples; 3) Média 10 anos: rentabilidade simples média do Ano 2017 a 2016 4) Média Ano 3 a 10: rentabilidade simples média do ano 2019 a 2026 5) FC com aplicação de CapRate: Capitalização do FC de 2026 conforme pesquisa em empreendimentos similares e definição de patamar mínimo da taxa de atratividade para a análise específica do negócio em estudo, conforme se apresenta no item Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado. 6) TIR calculada com o FC de 2026 + FC com CapRate . A estimativa de resultados operacionais foi realizada entre os anos de 2017 e 2021, a partir de 2022 foi considerado crescimento vegetativo de 1% ao ano do fluxo de caixa.

A Taxa Interna de Retorno - TIR foi calculada com cenário de pagamento integral em março de 2017, uma vez que o empreendimento já está em funcionamento. É apresentado o valor possível de ser negociado entre as partes de compra e venda. MPORTANTE: A TIR pode variar conforme a condição de pagamento negociada para aquisição da unidade hoteleira, o investidor deve considerar como dado referencial a TIR apresentada. Não foi considerado cenário de financiamento da unidade habitacional, o que pode acarretar cobrança de juros no saldo devedor financiado e afetar a TIR do investidor em relação à estimada no estudo.

8. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado

61

Cenário de Rentabilidade: Apartamento de 21,02 m²

8. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados


Cálculo conforme premissas apresentadas na página 60. – Valores sem inflação – Resultado antes do IR.

Tabela Gafisa

CapRate para o Mercado : 5,54%

Metragem 21,02

2017 - A vista -311.091,94 Rentab./CapRate

2017 2.445 0,8%

2018 8.872 2,9%

2019 12.685 4,1%

2020 14.059 4,5%

2021 15.116 4,9%

2022 15.267 4,9%

2023 15.420 5,0%

2024 15.574 5,0%

2025 15.730 5,1%

2026 15.887 5,1%

Capitalização do FC c/ CapRate 286.544

Rentabilidade média 2017 -2026 4,2%

Rentabilidade média 2020- 2026 4,9%

TIR com CapRate 3,4%

62





Tabela Gafisa


Metragem 32,06


2017 3.740 0,8%

2018 13.571 2,9%

2019 19.404 4,1%

2020 21.507 4,5%

2021 23.123 4,9%

2022 23.354 4,9%

2023 23.588 5,0%

2024 23.824 5,0%

2025 24.062 5,1%

2026 24.303 5,1%





63





Tabela Gafisa


Metragem 25,37


2017 2.960 0,8%

2018 10.742 2,9%

2019 15.359 4,1%

2020 17.023 4,5%

2021 18.302 4,9%

2022 18.485 4,9%

2023 18.670 5,0%

2024 18.857 5,0%

2025 19.046 5,1%

2026 19.236 5,1%





64






Metragem 36,00


2017 4.196 0,8%

2018 15.226 2,9%

2019 21.770 4,1%

2020 24.129 4,5%

2021 25.942 4,9%

2022 26.202 4,9%

2023 26.464 5,0%

2024 26.728 5,0%

2025 26.995 5,1%

2026 27.265 5,1%





65





Tabela Gafisa


Metragem 40,00


2017 4.665 0,8%

2018 16.928 2,9%

2019 24.204 4,1%

2020 26.827 4,5%

2021 28.843 4,9%

2022 29.131 4,9%

2023 29.422 5,0%

2024 29.717 5,0%

2025 30.014 5,1%

2026 30.314 5,1%





66







giro inicial






10. Anexos

Índice

67

Cenários de Rentabilidade: Definição de CapRate:

CapRate Mínimo (Atratividade para o negócio em

análise): 5,54%

Composição do CapRate Atratividade

Taxa Livre de Risco Longo Prazo: 3,6% (2021) Projeção Banco Santander – Selic Sem Inflação - Ver Anexos

+ Spread Utilizado: 1,94 %

54% de Risco Operacional do Hotel não atingir FC Estimado pela

proporção das Vendas no Ponto de Equilíbrio em relação as vendas estimadas para o número de diárias vendidas em 2021 – Ver Anexos

Se CapRate Mercado < CapRate Mínimo = CapRate Mínimo Se CapRate Mercado > CapRate Mínimo = CapRate Mercado

4,02% CapRate Mercado < 5,54% CapRate Mínimo = 5,54% para Capitalização do FC 2026

8. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado

Em outra pesquisa direta no site de imobiliária eletrônica SóFlats (www.soflatsnet.com), - informações que não foram auditadas, foram obtidos os seguintes dados referências de mercado secundário de empreendimentos localizados próximos ao mercado em estudo e comparáveis ao hotel em estudo:


http://www.soflatsnet.com/





68







giro inicial






10. Anexos

Índice

8. Anexo - Glossário

69

Detalhe da Área do Porto Maravilha

Área Comum É a área que pode ser utilizada em comum por todos os hóspedes do hotel, sendo livre o acesso e o uso, de forma

comunitária. Por exemplo: lobby, áreas de lazer, corredores de circulação e escadas.

Área Privativa

Mesmo que área útil. No mercado imobiliário, é a área do imóvel da qual o proprietário tem total domínio. Em hotéis, é a

unidade habitacional, à qual somente o hóspede que a alugou tem acesso. É composta pela superfície limitada da linha que

contorna externamente as paredes das dependências.

Área Útil

Mesmo que área privativa. É a área individual. É a soma das áreas dos pisos do imóvel, sem contar as paredes, ou seja,

restrita aos limites. Também é conhecida como área de vassoura. É a área mais importante no momento da compra do imóvel,

devendo ser item a ser questionado durante a transação do negócio.

B2B Sigla que define atuação do hotel com outras empresas, não o consumidor final.

B2C Sigla que define atuação do hotel com o consumidor final.

Basic Fee Taxa básica de administração e incentivo a vendas, calculada sobre a Receita Bruta (receita líquida mais impostos).

Normalmente esta taxa é de 5%.

Budget

Hotéis que compõem a base do mercado. São extremamente enxutos (geralmente são do tipo cama e café e as áreas comuns

resumem-se à circulação somente) e ocupam-se em prestar serviços voltados às necessidades estritamente básicas do

hóspede. Muitos deles apresentam configurações e serviços amadores.

70


Demanda Hoteleira Utilização efetiva das unidades habitacionais oferecidas e disponíveis em um hotel.

Departamentos menores

Em hotelaria, os grandes geradores de receita são os setores de hospedagem e alimentos e bebidas (restaurantes e

banquetes). Outros setores, com menor estrutura e pessoal alocado são geralmente agrupados sob a nomeclatura

Departamentos Menores.

Despesas Pré-Operacionais Despesas de implantação do sistema hoteleiro realizadas antes da abertura oficial do hotel. Inclui despesas de salários,

treinamento, compras de estoque, mkt de lançamento e etc.

Diária Média Total da receita gerada pela venda de apartamentos em um determinado período dividido pelo número de apartamentos

vendidos no mesmo período. É um dos índices operacionais mais usados para avaliar a produtividade do hotel.

Estudo de Absorção Estudo que simula o impacto da entrada de novos hotéis no mercado (oferta futura) e se há espaço para novos hotéis

conforme uma taxa de ocupação definida como adequada para o mercado.

Fair Share ou Market Share Termo mercadológico que mede a participação proporcional de um produto em relação ao mercado geral ou em mercado

concorrente definido.

Faturamento

Liquidação de uma despesa mediante apresentação das respectivas notas de débito a elas referentes. Em hotelaria, costuma-

se usar o sistema de faturamento para empresas, geralmente em períodos de quinze a trinta dias depois de encerrada a

hospedagem.

FF&E

Sigla em inglês que significa "Furniture, Fixtures and Equipments". A sigla faz menção aos móveis, equipamentos, máquinas

e instalações que não fazem parte da construção mas que completam o produto hoteleiro, por exemplo: cama ou o carrinho de

malas.


71


FF&E

Sigla em inglês que significa "Furniture, Fixtures and Equipments". A sigla faz menção aos móveis, equipamentos, máquinas

e instalações que não fazem parte da construção mas que completam o produto hoteleiro, por exemplo: cama ou o carrinho de

malas.

Flat

Tipo de meio de hospedagem onde as unidades habitacionais são geralmente compostas por uma sala de estar, apartamento

e uma pequena cozinha, destinados a hóspedes permanentes ou não. A administração pode ser equivalente à de um

condomínio, ou mista entre condomínio e hotel. São regidos pela Lei de Condomínio: “edifícios constituídos por unidades

autônomas e correspondentes áreas comuns”.

Franquia

Tipo de administração também usado em hotelaria, na qual o franqueador atribui ao franqueado o direito de utilização de sua

marca ou dos seus produtos ou serviços, cabendo ao franqueado a venda e o pagamento do uso da marca, denominado

royalties.

Fundo de Reposição de

Ativos (FRA)

Destinado à reposição dos ativos fixos imobilizados das áreas comuns do hotel (como caixilhos, instalações elétricas,

hidráulicas e mecânicas etc.). Normalmente é calculado sobre a Receita Líquida, variando entre 3% e 7%

Gastos de Capital Grupo contábil que consolida as informações de gastos e receitas não operacionais e aquelas especificamente relacionadas à

propriedade (hotel), ex: IPTU.

Gastos não distribuíveis

Termos contábil e financeiro para os gastos realizados em uma empresa que não podem ser alocados diretamente em um

centro de receita, pois são gastos que impactam toda a organização; por exemplo salário do gerente geral ou gastos com

marketing e vendas.

Grupo Competitivo ou

Grupo Referencial ou Cesta

Referencial

Definição de participantes de um mercado em que o hotel em estudo deverá atuar diretamente.

Gerente Geral Funcionário encarregado do exercício da administração central de um hotel, e pela coordenação de todos os setores da casa.

Tem sob sua responsabilidade gerentes setoriais e assistentes, de acordo com a filosofia da empresa.

Gross Operational Profit

(GOP)

É o lucro operacional bruto, e representa um ótimo indicador de rentabilidade do investimento hoteleiro, já que leva em

consideração todas as receitas do hotel (e não só a de hospedagem) e todos os custos e despesas operacionais.


Anexo - Glossário

72


HIIP Sigla de Hotel para Investidores Imobiliários Pulverizados, uma outra denominação para condo-hotel: empreendimento

aprovado nos orgãos público como hoel e submetido ao regime de condomínio edilício.

Hotel Asset Manager

Profissional contratado pelos investidores para representar seus interesses frente à gerenciadora hoteleira, sua atuação

pode ocorrer de várias maneiras, porém o escopo do trabalho geralmente tem como objetivo: analisar monitorar a operação,

monitorar e, se preciso, incentivar melhorias nas condições físicas do empreendimento e dos serviços da gerenciadora e

orientar os investidores quanto a situação atual e futura do investimento.

IDHM Sigla de Índice de Desenvolvimento Humano Municipal: mede a qualidade de vida com dados de longevidde, educação e

renda.

Incentive Fee Taxa de incentivo de administração, calculada sobre o Lucro Operacional.

Ocupação

Em hotelaria, refere-se ao preenchimento total ou parcial das disponibilidades de hospedagem oferecidas por um

estabelecimento. Índice determinado pela comparação da oferta com a ocupação das unidades habitacionais, calculado

dividindo-se o total de unidades habitacionais vendidas pelo número de unidades habitacionais disponíveis.

Oferta Hoteleira Número total de unidades habitacionais, ou de leitos, disponíveis anualmente em um hotel ou localidade.

Operadora Hoteleira

Empresa especializada na administração de empreendimentos hoteleiros. Pode ser proprietária de hotéis, mas, na maioria

dos casos, recebe dos proprietários uma participação no faturamento do hotel (basic fee) e no resultado líquido do hotel

(incentive fee) como remuneração pelos seus serviços. Contratando uma operadora hoteleira, os proprietários asseguram-

se de uma administração profissional e afiliam sua propriedade a uma marca de reconhecimento nacional ou internacional,

além de beneficiarem-se dos esforços de marketing e vendas realizados por essas empresas em grande escala.

Anexo - Glossário

73


PIB

Sigla que significa Produto Interno Bruto: a soma (em valores monetários) de todos os bens e serviços finais produzidos

numa determinada região (quer sejam países, estados ou cidades), durante um período determinado (mês, trimestre, ano,

etc).

Penetração de Mercado

Conceito Mercadológico que mede a eficiência de captação de demanda de um produto comparado aos seus concorrentes.

Se maior que 1, o produto tem penetração positiva e está ganhando mercado em relação aos seus concorrentes; se menor

que um, o produto está perdendo mercado em relação aos seus concorrentes.

Pool Hoteleiro

Dentro da modalidade de flats existem unidades que podem ou não estar dentro do pool hoteleiro. Unidades dentro do pool

fazem parte do inventário para venda de diárias, funcionando como hotelaria normal. Enquanto que unidades fora do pool não

fazem parte da oferta hoteleira.

Pax Termo usado internacionalmente para designar pessoas em trânsito, fazendo turismo.

Perpetuidade Considera que o fluxo de caixa do período analisado estende-se infinitamente. O valor residual neste caso seria o valor

presente deste fluxo de caixa perpétuo, calculado para o último ano do período de análise.

Pick-up (de demanda) Termos que aponta a capacidade de absorver demanda de fora do mercado em análise.

Receita Bruta Receita total obtida pelo hotel antes de descontados os impostos.

Receita de Hospedagem Receita gerada pela venda de apartamentos em um hotel. Normalmente, equivale a mais de 50% da receita total e pode

incluir a receita gerada pela venda de café-da-manhã.

74


Receita Líquida Receita bruta menos os impostos.

Rede Hoteleira

Conjunto de estabelecimentos hoteleiros vinculados a uma mesma empresa operadora, que dita as regras de operação e se

encarrega da administração dos estabelecimentos. Os estabelecimentos não necessariamente pertencem aos mesmos

proprietários.

Rentabilidade Conceito que mede o retorno de um investimento, geralmente expresso em percentual sendo calculado pelo resultado da

operação do negócio comparado com o valor investido no negócio.

Reposicionamento de

Mercado Quando produtos e serviços são direcionados para públicos alvos diferentes do que eram originalmente direcionados.

Segmento de Demanda Termo mercadológico que é o resultado de filtros aplicados a um determinado mercado consumidor que divide em grupos

relativamente homogênios os consumidores, orientando esforços de vendas e posicionamento de produto.

Taxa de Atratividade Significa a taxa de rentabilidade que orienta investidores na escolha de seus investimentos. No mercado afirma-se que um

investimento está adequado a determinado tipo de investidor se a taxa de atratividade (rentabilidade estimada) está atendida.

Taxa Interna de Retorno

(TIR)

Taxa de desconto que iguala o valor presente das entradas de caixa ao investimento inicial de um projeto, resultando, assim,

em um VPL=0. Sinaliza a rentabilidade máxima que um fluxo de caixa pode gerar em relação ao investimento relacionado a

este fluxo de caixa.

UH ou unidade habitacional Unidade autônoma - área privativa do apartamento que forma o hotel.


75


9. Anexo - Taxas e Índices Econômicos de Longo Prazo

Fonte: https://www.santander.com.bracessado em 07/03/2016

http://www.google.com.br/url?sa=i&rct=j&q=&esrc=s&source=images&cd=&cad=rja&uact=8&ved=0CAcQjRw&url=http://www.drmoney.com.br/educacao-financeira/consumo/como-calcular-a-taxa-de-um-financiamento/&ei=qAmwVKHkMcmwggTpr4CgDw&bvm=bv.83339334,d.eXY&psig=AFQjCNHjbUE43n-qI-M7nbNdFzAQWtF8_Q&ust=1420909337292801

76

9. Anexo - Ponto de Equilíbrio – Risco Operacional

Risco Operacional: O risco foi calculado em razão da possibilidade do resultado em 2027 não for alcançado e se obtiver lucro 0. O cálculo simples de proporção da Taxa de Ocupação no Ponto de Equilíbrio em relação à Taxa de Ocupação do Ano 2027 resulta na taxa de risco envolvida na não obtenção de Lucro ( Ponto de Equilíbrio = Lucro 0) em relação ao volume de vendas estimado para 2026.


77

Anexo – Fórmula da Taxa Interna de Retorno

Legenda:

F: Fluxo de Caixa

Números que Acompanham a letra F: Correspondem ao período do fluxo de caixa correspondente

TIR: Taxa de desconto que permite descontar os fluxos de caixa e que o resultado da soma, considerando os valores dos fluxos

de caixa descontados, incluindo o valor de investimento, seja 0.

Cálculo da TIR: O fluxo de caixa de 2016 é alterado somando-se a ele o valor do Fluxo de caixa 2026 dividido pela taxa de

caprate definida. A TIR é calculada com o fluxo de caixa obtido para cada unidade habitacional , sendo que o fluxo de

caixa 2026 está considerado o valor alterado, conforme explicado anteriormente.


Av. Angélica, 2100 – conjs. 51 e 52 – Higienópolis São Paulo – SP – Brasil – 01228-200 Fone – fax (55.11) 3034.2824 www.caiocalfat.com.br [email protected]

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