estudo de viabilidade mercadológico e econômico-financeira · fundada em 1996, a caio calfat atua...

Estudo de Viabilidade Mercadológico eEconômico-Financeira

Itatiba(SP)

Sol Brasil Janeiro de 2015

Contrato de Investimento Coletivo – CICCondo-Hotéis – HE Itatiba Empreendimentos

Imobiliários SPE Ltda.

Estudo de Viabilidade de Mercado e Econômico Financeira

Janeiro de 2015

Cliente:

Realização:

Projeto:

Projeto:

Contrato de Investimento Coletivo – CICCondo Hotéis – HE Itatiba Empreendimentos Imobiliários SPE ; projeto que será administrado pela Átrio Hotéis e que ostentará a bandeira Ibis da marca Accor Hotels

3

Termo de Entrega do Estudo

Este objeto trata-se de atualização do estudo de viabilidade

mercadológica e econômico-financeira desenvolvido para a

empresa Sol Brasil em janeiro de 2015*, que desenvolve o

projeto Ibis Itatiba , na cidade de Itatiba, SP que será ofertado

ao mercado no modelo de Contrato de Investimento Coletivo

(CIC) – Condo Hotéis – Itatiba Empreendimentos Imobiliários

SPE . O estudo segue a metodologia da publicação Hotels &

Motels Valuation and Market Studies do Appraisal Institute.

A CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING, localizada na Av.

Angélica, 2100 – cjs 51 e 52, São Paulo, SP, inscrita no CNPJ sob

o nº 01.498.265/0001-24 realizou este trabalho com o objetivo

de identificar a viabilidade mercadológica e econômico-

financeira para o esse hotel que será administrado sob a

bandeira Ibis.

O estudo foi elaborado pela equipe da CAIO CALFAT REAL ESTATE

CONSULTING sob a supervisão diretor e proprietário da empresa

Caio Sergio Calfat Jacob, Engenheiro Civil pela Universidade de

Mogi das Cruzes e do diretor de projetos Alexandre Pereira Mota,

Tecnólogo em Hotelaria pelo SENAC- SP, Mestre em Hospitalidade

pela Universidade Anhembi Morumbi.

Todas as informações de dados gerais do mercado e da

localidade, além da oferta hoteleira atual e futura da foram

colhidas e analisadas até o momento de fechamento deste

relatório. Não nos responsabilizamos pela inserção ou alteração

de informações adicionais após a entrega deste estudo. Estas

informações estão sujeitas a imperfeições, variações e alterações

do cenário social e econômico analisado que poderão modificar

os resultados estimados neste estudo..* Atualizações do trabalho realizada em outubro de 2015.

A Caio Calfat Real Estate Consulting

Fundada em 1996, a CAIO CALFAT atua na área imobiliária e hoteleira com planejamento imobiliário, urbano e

hoteleiro de forma integrada, o que proporciona ampla visão na avaliação de novos empreendimentos no

mercado, identificação de tendências de desenvolvimento e vetores de crescimento urbano.

No setor hoteleiro, considerando o período posterior a 2010, a empresa já realizou mais de 150 estudos de

mercado e viabilidade econômico financeira, seguindo a metodologia sugerida pelo Appraisal Institute –

instituição mundial que congrega profissionais do mercado imobiliário e tem como missão melhorar o nível

profissional do setor por meio de cursos, publicações e ações educacionais.

A CAIO CALFAT tem como clientes e parceiros as principais empresas do setor imobiliário e hoteleiro do país, das

quais destacamos alguns na página seguinte:

Mais informações: www.caiocalfat.com4

http://www.caiocalfat.com/

A Caio Calfat Real Estate Consulting

5

ATUAÇÃO

Planejamento e Desenvolvimento Hoteleiro e Imobiliário

Diagnósticos e Retrofit Hoteleiro

Planejamento e Desenvolvimento de Imobiliário Turístico

Flat para estudantes

Comunidades Planejadas

Gestão Patrimonial

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Índice

1. Sumário executivo

2. Tendências e perspectivas macroeconômicas

3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança

4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução

5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado

6. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital

de giro inicial

7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira

8. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e

das fontes dos dados utilizados

9. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço

de lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado

10. Anexos

7

Em abril de 2015 foi publicadapela Comissão de ValoresMobiliários – CVM aDeliberação 734/2015 quesolicita que os Estudos deMercado e de ViabilidadeEconômica Financeira de condo-hotéis, a serem ofertados nomodelo CIC atendam algunstópicos.

Ao lado esses tópicos sãolistados e anotou-se as páginasem que são atendidos, dessaforma busca-se auxiliar a leiturae conferência dos interessadosnesse projeto.

Nota de Apoio

ANEXO III Deliberação CVM 734/2015 Páginas

I – Tendências e perspectivas macroeconômicas; 30 a 42

II – Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução;

51 a 57

III – Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança;

44 a 49

IV – Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado;

59 a 67

V – Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital 69

de giro inicial;

VI – Projeção das receitas, despesas e resultados para um período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira;

71 a 81

VII – Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas 83 a 85

e das fontes dos dados utilizados;

VIII – Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado; e

87 a 89

IX – Comentários sobre os critérios de escolha da operadora hoteleira mais adequada para o empreendimento.

10 a 11

8

Índice







de giro inicial






10. Anexos

1. Sumário Executivo

9

Este trabalho teve como objetivo estudar a viabilidade mercadológica e econômico-

financeira do projeto Contrato de Investimento Coletivo – Condo Hotéis - HE

Itatiba Empreendimentos Imobiliários SPE.

O atual objeto de estudo conta com a bandeira Ibis da rede Accor, com 126 UHs de

18,42 m², a ser operado pela empresa Átrio Hotéis - especializada em administrar hotéis

em sistema de franquias.

A metodologia para o estudo mercadológico atendeu as orientações do Manual de

Melhores Práticas para Hotéis de Investidores Imobiliários Pulverizados – SECOVI – SP

e às orientações metodológicas do Hotels & Motels Valuations and Market Studies –

Appraisal Institute. A elaboração das projeções operacionais e financeiras do hotel em

estudo foi realizada conforme o modelo do Uniform System of Accounting for the

Lodging Industry. MA.


10

O projeto foi concebido como um hotel econômico, e deveser operado com a marca Ibis.

A marca Ibis é de propriedade é de propriedade daoperadora Accor Hotels, que deverá operar o hotel.

A Accor Hotels opera no Brasil desde a década de 1970 ehoje é a empresa com maior número de hotéis e deunidades habitacionais. Os empreendimentos queostentam as marcas Accor podem ser gerenciados,franqueados ou próprios.

O Ibis Itatiba terá 126 UHs ofertadas ao mercado conformeo Memorial de Incorporação exigido pela Lei deIncorporação 14961/64.

1.1. Comentários sobre os critérios de escolha da operadora hoteleira mais adequada para o empreendimento


11

A rede hoteleira foi definida pelos seguintes critérios:

Reconhecimento de Marca: Ibis pertence a rede Accor, que dentre asredes hoteleiras profissionais atuantes no Brasil, opera a maiorquantidade de hotéis, com cerca de 210 unidades em territórionacional.

Canais de Distribuição: a Accor é uma rede mundial de origemfrancesa, com cerca de 3.800 hotéis e possui uma rede de marketing evendas integrada com todas as unidades. A rede Accor possui suaprópria rede B2B de reservas, além de acesso B2C via internet.

Presença de mercado no Interior do Estado de São Paulo: A Accor estápresente com projetos futuros como o Novotel Itu - Terras de São JoséConvention Center, na cidade de Itu e com a marca Ibis Budget nocomplexo mixed use Setin Midtown Aquidaban, em Campinas. NoEstado de São Paulo há 77 hotéis sendo administrados pela rede.

Setin Midtown Aquidaban

Novotel Itu

1.1. Comentários sobre os critérios de escolha da operadora hoteleira mais adequada para o empreendimento


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O hotel em estudo está localizado na Rod. das Estâncias,uma via de fácil acesso a partir da Rod. Dom Pedro e da Rod.Engenheiro Constância Cintra, onde estão localizados osprincipais geradores de demanda.

A região ao entorno possui galpões industriais e áreasresidenciais, além do Itatiba Mall. Após a inauguração domall e o início das obras do hotel em estudo, a região secaracterizou também como área de interesse comercial,fator que gera maior visibilidade ao empreendimento.

O hotel em estudo será de categoria econômica, o quedecorrerá a oferta de serviços reduzidos. Entretanto, osserviços disponíveis no Itatiba Mall (restaurante, academia,salão de beleza) poderão servir de apoio aos hóspedes.

Segundo pesquisa realizada, será construída uma passarelapara acesso direto entre o hotel e o mall.

Desta forma, damos como adequada a localização doterreno para empreendimento hoteleiro.

1.2. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança

Fonte: Google Maps


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O mercado de Itatiba passa por mudanças no cenário hoteleiro com o reposicionamento de um dos hotéis e com a

abertura do Hotel Pit Stop. Além disso, o Hotel Órion passou a ser administrado pela rede JWF, desde o segundo

semestre de 2014.

Esse cenário indica que o parque hoteleiro da cidade está se desenvolvendo, acompanhando a necessidade da demanda

que por vez considera a oferta atual carente e encontra dificuldade em achar disponibilidade, o que resulta na utilização

de hotéis menores com padrão de qualidade e conforto inferior do que a considerada como mínima pelos geradores de

demanda entrevistados.

Assim, há demanda reprimida, motivo pelo qual o Hotel Pit Stop começou a operação antes do previsto, atendendo o

pedido de uma empresa que não encontrou disponibilidade nos demais hotéis da cidade.

Com a entrada do hotel em estudo, o parque hoteleiro de Itatiba tende a se qualificar ainda mais por este ser o primeiro

hotel administrado por uma rede com reconhecimento internacional, a Accor.

1.3. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução


14

Diária Média

R$ 186,00

Taxa de ocupação

65%

Nº Hotel Localização UHs Inauguração Maior sala

1 Hotel Órion Itatiba 100 2004 300

2 Lazúli Hotel Itatiba 36 2011 80

3 Hotel Nosso Sonho* Itatiba 41 1994 140

Total de UHs: 136Midscale

Obs.: * O Hotel Nosso Sonho irá encerrar suas operações até o final de 2016.

Abaixo os hotéis considerados na cesta competitiva. Além do Hotel Pit Stop inaugurado em Janeiro de 2015, não foi identificado a entrada

de novos hotéis na cidade. O Hotel Pit Stop com 72 UHs classificado como econômico foi considerado como oferta futura por não estar

operando 100% das Uhs.

1.3. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução

Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting


15

1.4. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado

Para efeito de cálculo da taxa de projeção de demanda foram utilizados os seguintes dados:

1. PIB da Cidade de Itatiba de 2007 e 2014 – sendo 2007 -2012 os últimos dados oficiais

disponibilizados pelo IBGE da cidade e complementados pela taxa de crescimento do PIB

Brasil 2013 e 2014, 2,7% e 0,1% respectivamente, segundo dados do colhidos em

www.economia.uol.com.br, o que gerou índice de crescimento de 3,31% a.a. no período.

2. Crescimento de empresas e pessoal ocupado entre 2008 e 2013. Esses dados não

puderam ser complementados até 2014 pois não há dados disponíveis além de 2013,

porém cobrem cinco anos e apontam tendência .

3. Movimento do Aeroporto – 2010/2014, fonte Infraero e Viracopos.

A taxa de projeção obtida foi ponderada por meio de pesos aplicados pela equipe da Caio

Calfat considerando a potencialidade de crescimento da cidade, do reflexo do aeroporto de

Viracopos que está atraindo investimentos para a região, e os dados sócio econômicos

apurados. Assim, a taxa de projeção inicial foi de 4,99%, taxa esta, que foi reduzida ao longo

tempo para evitar uma supervalorização da demanda nas projeções.


Fonte: IBGE, INFRAERO, Viracopos – Últimos dados oficiais disponíveis; e Portal UOL

PONDERAÇÃO DAS INFORMAÇÕES

Item Taxa Peso

Crescimento do PIB 3,31% 5

Cresc. Nº de Empresas 3,50% 2

Cresc. Pessoal Ocupado 5,13% 2

Cresc. Mov. Aeroporto 16,04% 1

4,99% 10

Taxa Efetiva para Projeção de Demanda

Período Corte Taxa Efetiva

2014 a 2017 100% 4,99%

2018 a 2020 66% 3,29%

2021 a 2023 45% 2,24%

http://www.economia.uol.com.br/









16

O Hotel x Mercado: Projeção de demanda

•Assim, a ponderação dos índices econômicos foi uma avaliação da equipe da Caio Calfat, com critérios que consideraram as variações cíclicas

do mercado, bem como as tendências dos índices apurados e o social, demográfico da cidade, e essa avaliação refletiu em taxa de

crescimento demanda de 4,99% a.a., a qual foi aplicada no período de 2015 a 2017 por registrar uma curva de tendência e que poderá ser

atingida conforme a reversão do quadro atual e momentâneo da economia brasileira seja revertido, conforme as expectativas do Governo

Federal

• Importante lembrar que, embora o período econômico atual aponte para redução da atividade econômica no país, a cidade de Itatiba tem seu

potencial hoteleiro ligado às atividades industriais da cidade e do entorno imediato.

Por segurança e metodologia, para não superestimar a taxa de projeção de demanda, a taxa apurada de projeção foi reduzida ao longo tempo .

A taxa de 2014 e 2015 contempla período de baixa no ciclo econômico, porém, como dito, os investimentos na cidade de Itatiba, conforme

apontado nos capítulos anteriores, e o tipo de economia da cidade, possibilitam entender que o setor hoteleiro não será duramente afetado.



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Aplicamos esta ponderação nas demandas identificadas nos hotéis do set competitivo com o empreendimento em estudo,

dividida prioritariamente entre negócios e outros (eventos e afins).


PROJEÇÃO DA DEMANDA

Ano Negócios Outros TOTAL

2014 77 19 97

2015 81 20 101

2016 85 21 106

2017 89 22 112

2018 94 23 117

2019 97 24 121

2020 100 25 125

2021 103 26 129

2022 106 27 133

2023 109 27 136

18


Entradas:2015: Hotel Pit Stop

Saída:2016: Hotel Nosso Sonho


Abaixo, a projeção de oferta, considerando potenciais entradas de UHS, conforme projetos de oferta futura apresentados

anteriormente, e a absorção considerando taxa de ocupação ideal de 65%, adequada para a categoria econômica. Resultando em

mercado positivo para novas UHS em quase todo o período de análise.


Oferta e Demanda: Números em base diária

Absorção – Vide Glossário

PROJEÇÃO DA OFERTA

Ano Inicial Entrada Saída TOTAL

2014 177 177

2015 177 72 249

2016 249 41 208

2017 208 208

2018 208 208

2019 208 208

2020 208 208

2021 208 208

2022 208 208

2023 208 208

ABSORÇÃO Tx Ideal: 64%

Ano Oferta Demanda T.O.

2014 177 97 55%

2015 249 101 41%

2016 208 106 51%

2017 208 112 54%

2018 208 117 56%

2019 208 121 58%

2020 208 125 60%

2021 208 129 62%

2022 208 133 64%

2023 208 136 65%


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O desempenho do empreendimento analisado, considerando a oferta futura entrante, atinge níveis satisfatórios

de taxa de ocupação com base na categoria econômica, onde o ideal é de aproximadamente 65%.



Obs.: O desempenho do empreendimento foi estimado em 5 anos, a partir do 6°estima-se estabilidade operacional nos níveis do 5° ano de operação, adotando-seapenas um crescimento vegetativo no FC do empreendimento para os anosseguintes.

Legenda no próximo slide

2017 2018 2019 2020 2021

Oferta 208 208 208 208 208

Hotel em estudo 126 126 126 126 126

Oferta Total 334 334 334 334 334

Fair Share 38% 38% 38% 38% 38%

Penetração 110% 130% 130% 130% 130%

Demanda Estimada Hotel

46 58 59 61 63

Pick up 18 18 18 18 18

Demanda total 64 76 77 79 81

Taxa de ocupação média do hotel*

51,1% 60,0% 61,4% 63,0% 64,6%

Projeção de diária média 149,00 159,43 167,40 175,77 184,56

20Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting

Legenda:

Oferta: Disponibilidade de Uhs para venda no ano; Hotel em Estudo: acréscimo de oferta do hotel no grupo competitivo;

Oferta Total: Hotel em Estudo + Grupo Competitivo; Fair Share: Percentual que divide proporcionalmente a demanda entre os

hotéis do grupo competitivo. O valor indicado é a proporção da demanda que cabe ao hotel em estudo;

*Penetração: Desempenho do hotel positivo ou negativo em relação ao seu Fair Share – Considerou-se até 30% de

penetração positiva pois o mercado atual é composto de hotéis independentes e de pequeno porte

Demanda do Hotel: Aplicação do Fair Share e da taxa de penetração na demanda estimada para o grupo competitivo; Taxa

de ocupação: Estimativa de taxa de ocupação para o hotel em estudo.

*Pick up: Demanda captada fora do grupo competitivo estimado. Prática usual de equivalência entre 5% e 15% da oferta do

hotel, pois o corte da cesta não abarca o mercado inteiro.

Diária Média: Projeção de valores a serem cobrados pelo hotel; não inclui café da manhã, valores correntes de abril de 2015.

**Projeção de diária média: Diária média ano 2017 foi baseada na análise da cesta competitiva – pag. 51, os demais anos

refletem processo de posicionamento do hotel no mercado – marca, localização e público alvo.




21

1.5. Grandes Números


Resumo da Projeção Operacional e Financeira para o Hotel - Modelo completo e premissas utilizadas ver as páginas 71 a 81Percentual - proporção do valor registrado em relação à receita bruta gerada pelo hotel

Obs.: O desempenho do empreendimento foi estimado em 5 anos, a partir do 6° estima-se estabilidade nos níveis do 5° ano de operação.


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Fonte: Sol Brasil - referência novembro de 2015. O valor pode variar conforme a forma de pagamento escolhida pelo comprador e data da compra.

1.6. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais ecapital de giro inicial


Segue quadro de formação do valor de venda por tipologia de unidade. Em azul estão as taxas da rede hoteleira que são

cobradas além da tabela de vendas, com o valor total de desembolso por parte do investidor pulverizado. Este valor foi o

utilizado para o cálculo de rentabilidade, considerando o valor da unidade. (Ver detalhamento sobre metragens e

rentabilidade no próximo slide.

* Portadores de necessidades especiais

Grupo Tipologia N° de Uhs Valor UH

Taxas Hoteleiras Accor por Unidade

Valor de Venda da UnidadeDecoração

Pré-Operacional e Capital de Giro

Afiliação

Grupo 1 A 120 236.600 23.600 4.000 1.400 265.600

Grupo 2 PNE* 6 251.000 23.600 4.000 1.400 280.000


23



Pav .Tipo Área Privativa (m²)

151 a 651* 19,54153 a 653 18,42155 a 655 18,42157 a 657 18,42159 a 659 18,42161 a 661 18,42163 a 663 18,42164 a 664 18,75165 a 665 18,42166 a 666 18,42167 a 667 18,42168 a 668 18,42169 a 669 18,42170 a 670 18,42171 a 671 18,42172 a 672 18,42173 a 673 18,42174 a 674 18,42175 a 675 18,42176 a 676 18,58177 a 677 19,36

Embora apresente metragens diferenciadas, existem apenas dois valores de venda, um

para os apartamentos destinados a portadores de necessidades especiais (PNE) e outro

para os demais apartamentos independente da metragem.

E conforme Primeiro Aditamento de Contrato de Locação do Edifício HE Itatiba a

rentabilidade será calculada da seguinte maneira:

Cláusula oitava – Cessão e Transferência

* Aptos para portadores de necessidades especiais


24

1.7. Cálculo da Taxa Interna de Retorno

Considerando os grupos deunidades habitacionais, o preçototal de venda (unidade + FF&E etaxas hoteleiras) e o fluxo de caixapara o investidor (antes do IR masretido Fundo de Reinvestimento)na proporção média calculada pelovalor de venda pelo resultado dohotel por UH, pode-se estimar oseguinte cenário de rentabilidade:

Item10.16

Observações do Quadro Retorno ao Comprador da Unidade: 1) Fluxo de caixa do hotel antes do IR e sem inflação – preçoscorrentes de Novembro de 2015; 2) – Rent/CapRAte.: rentabilidade simples, ou CapRate ; 3) CapRate Média 10 anos: MédiaSimples dos CapRate dos FC anuais entre 2017 e 2026;; 4) Capitalização do FC : Aplicação do CapRate no FC de 2026, fórmulautilizada para estimar o valor de venda do imóvel conforme o potencial de rentabilidade pelo fluxo de caixa estimado 5) TIR comCapRate: A TIR foi calculada somando-se ao Fc de 2026 com o valor obtido na Capitalização do FC – Fórmula da TIR no Anexo. 6)FC estimado conforme DRE de 2017 até 2021 – 2022 a 2026 foi aplicado crescimento vegetativo para o FC de 2% a.a.

Retorno ao Comprador da Unidade Investimento -265.600 Rentab. -280.000 Rentab.

2017 10.078 3,8% 10.078 3,6%

2018 14.246 5,4% 14.246 5,1%

2019 15.445 5,8% 15.445 5,5%

2020 17.244 6,5% 17.244 6,2%

2021 19.227 7,2% 19.227 6,9%

2022 19.612 7,4% 19.612 7,0%

2023 20.004 7,5% 20.004 7,1%

2024 20.404 7,7% 20.404 7,3%

2025 20.812 7,8% 20.812 7,4%

2026 21.228 8,0% 21.228 7,6%

Capitalização do FC 316.220 333.364

CapRate média 10 anos 6,7% 6,4%

Tir com CapeRate 7,8% 7,5%

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Atratividade, Rentabilidade e CapRate para o setor:

A atratividade do Setor Imobiliário varia conforme perfil einteresse do investidor, porém, usualmente, o mercado realizasuas contas de viabilidade com médias de rentabilidade aoinvestidor imobiliário de 0,5% a.m. até 1,0% a.m (Bruta).

Líquida: Após Taxas e Impostos e Retenção do Fundo de Reinvestimento Bruta: Antes do Ir e Após Retenção do Fundo de Reinvestimento

A Caio Calfat realizou em Junho de 2015 entrevistas com duasempresas que comercializam unidades de condo-hotés, aempresa Só Flats e a Compra e Venda de Hotéis, A respostaobtida foi que a faixa de concentração considerada atrativapelos clientes estava entre:

Em pesquisa direta nos sites de imobiliárias eletrônicas Viva Real ( www.vivareal.com.br) e SóFlats(www.soflatsnet.com), - informações que não foram auditadas, foram obtidos os seguintes dados referências de mercado secundário de empreendimentos localizados próximos ao mercado em estudo e comparáveis ao hotel em estudo:

9. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre opreço de lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado


http://www.vivareal.com.br/

http://www.soflatsnet.com/

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Detalhe da Área do Porto Maravilha

1.7 Atratividade e Rentabilidade - CapRate para o setor – Taxas de Referência para a Análise doEmpreendimento :


1. Atratividade (Taxa de rentabilidade que serve de base para análise de investimentos): O setor imobiliário atrai investidores

de vários perfis, diz-se e aceita-se quando se planejam projetos nessa área, que potenciais investidores estão interessados em

taxas entre 6,17% a 12,68% ao ano (bruto).

2. Rentabilidade do Setor de Condo-hotéis: A rentabilidade desse setor varia conforme cada mercado e condições específicas do

momento analisado. Dados do mercado secundário colhidos, com unidades similares e de mercados próximos de Valinhos - SP,

apontam um média de 6,10% a,a,; em entrevistas com executivos de empresas especializadas em comercialização de condo-

hotéis, o interesse dos investidores estaria concentrado na faixa entre 6,5% e 9,5% a.a., considerando taxa bruta (antes do IR e

após a retenção do Fundo de Reinvestimento), o que equivaleria a aproximadamente uma faixa de 5% a 7% a.a. após todos as

taxas, impostos e retenções.

3. CapRate para o Cálculo da Capitalização do FC: foi adotada a taxa média simples da rentabilidade simples/CapRate calculada

para os fluxos de caixa entre 2017 e 2026. Essa taxa foi adotada por refletir o potencial de CapRate que o fluxo de caixa estimado

pode gerar e, assim estimar um preço de venda compatível com a rentabilidade.

27


Localização - ADEQUADA: O hotel em estudo está localizado na Rod. das Estâncias, uma via de fácil acesso a partir da Rod. Dom

Pedro e da Rod. Engenheiro Constância Cintra (acesso a Rod. Anhanguera e a Rod. Bandeirantes através da Rod. João Cereser), onde

estão localizados os principais geradores de demanda. A região ao entorno possui galpões industriais e áreas residenciais, além do

Itatiba Mall cujos serviços disponíveis (restaurante, lavanderia, salão de beleza) poderão servir de apoio aos hóspedes. Está próximo

da região central da cidade.

Mercado – EM CRESCIMENTO: Percebe-se que existe uma demanda não atendida na cidade, este fato é refletido pelo hotel recém

inaugurado Pit Stop, que iniciou as operações de modo parcial, por pressão da demanda. As empresas do Distrito Industrial estão

consolidadas, e a cidade ainda apresenta crescimento econômico favorável.

Absorção do hotel em estudo – VIÁVEL: apontada como adequada para hotel de categoria econômica, mesmo com a futura entrada.

Especificamente o hotel em estudo com 126 UHs, chega a atingir a taxa de ocupação ideal para a categoria de 64% a partir do 5° ano

de operação, a uma diária média inicial de R$ 149,00 sem café da manhã.


28



4. Cálculo da TIR: A TIR foi calculada com aplicação da média de rentabilidade/CapRate anual estimada para o período em análise por

refletir o potencial estimado de resultado para o empreendimento em relação ao preço de compra (valor estático e referencial) e

assim estimar um preço de venda para o empreendimento a partir dessa média de rentabilidade no ano 10, tal metodologia indicou

TIR de 7,8% e 7,5%

Importante: o calculo da TIR considera um cenário em o comprador faça um desembolso único e um ano antes da operação do

hotel, dessa forma, pode haver alterações no cálculo da TIR conforme a data de aquisição da unidade habitacional, da negociação e

forma e tempo de pagamento, o que pode criar inúmeros cenários para o cálculo da TIR. Assim, apontas-se o valor para a TIR de

7,7% apenas referencial para o comprador, pode haver alterações nessa taxa conforme o contrato estabelecido de compra e venda

da unidade, o que pode aumentar ou diminuir a taxa.

TIR representa a máxima rentabilidade que um fluxo de caixa determinado pode gerar em relação ao investimento realizado. (Ver

Anexo: Cálculo da Taxa Interno a de Retorno ).

29

Índice







de giro inicial






10. Anexos

30

2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas

Fonte: EMPLASA e Instituto Geográfico Cartográfico (IGC)

Região Metropolitana de Campinas

Itatiba

A Região Metropolitana de Campinas (RMC) é composta

por 20 municípios: Americana, Artur Nogueira, Campinas,

Cosmópolis, Engenheiro Coelho, Holambra, Hortolândia,

Indaiatuba, Itatiba, Jaguariúna, Monte Mor, Morungaba,

Nova Odessa, Paulínia, Pedreira, Santa Bárbara d'Oeste,

Santo Antônio de Posse, Sumaré, Valinhos e Vinhedo.

A região possui forte produção industrial e

científico/tecnológico, com acesso facilitado a partir de

rodovias como a Bandeirantes e a Anhanguera, além do

Aeroporto de Viracopos, localizado em Campinas.

31Fonte: IBGE

Ao entorno de Itatiba estão 3 das 10

cidades que mais contribuem para a

formação do PIB da RMC, Campinas,

Vinhedo e Valinhos (em destaque no

quadro ao lado).

Itatiba ocupa a 10ª posição, o que

representa 3% do PIB da RMC.

A população estimada em 2014 é de

111.620 habitantes.

habitantes.



N° Cidade PIB 2011 % População 2010População

Estimada 2014

1 Campinas 40.525.214 39% 1.080.113 1.154.617

2 Paulínia 8.188.942 8% 82.146 95.221

3 Sumaré 7.853.918 8% 241.311 262.308

4 Vinhedo 7.308.945 7% 63.611 71.217

5 Americana 6.857.069 7% 210.638 226.970

6 Hortolândia 6.701.935 6% 192.692 212.527

7 Indaiatuba 5.982.815 6% 201.619 226.602

8Santa Bárbara

d'Oeste3.968.670 4% 180.009 189.233

9 Valinhos 3.968.634 4% 106.793 118.312

10 Itatiba 3.431.918 3% 101.471 111.620

TOTAL RMC 104.093.400 100% 2.808.906 3.055.996

32

Aeroporto Internacional de Viracopos - Ampliação

O Aeroporto de Viracopos está em reforma desde setembro

de 2012, para modernização de toda a estrutura do terminal.

Está em construção um novo terminal que contará com 145 mil

m² de área total, capacidade para 4 mil veículos (o atual

suporta 2,1 mil), 35 novas vagas para aeronaves, 28 pontes de

embarque e desembarque (que não existem atualmente) e

três píeres de embarque e desembarque.

Os píeres A e C já estão prontos e no final de Novembro de

2014 a companhias aérea TAP realizou o voo de inauguração

do píer A, entre Campinas e Lisboa. Já o píer B, será

disponibilizado para o aumento do contingente de voos e para

a entrada de novas companhias aéreas.

Fonte: Portal Aeroporto Viracopos, Estadão e Correio Popular 32



Aeroporto Internacional de Viracopos. Imagem de Janeiro/2015

Aeroporto Internacional de Viracopos

Ano 2013 2014 Variação

Passageiros 9.295.808 9.846.853 5,93%

Aeronaves 127.259 131.531 3,36%

33

Aeroporto Internacional de Viracopos - Ampliação

Em 2014, o aeroporto recebeu quase 10 milhões de passageiros, com crescimento de

aproximadamente 6% em relação a 2013. Novas pistas serão entregues nos anos seguintes, com

previsão de atender uma demanda de 30 milhões de passageiros até 2025.

Há projeto de um complexo junto ao Aeroporto de Viracopos, sendo o hotel com a bandeira TRYP

by Wyndham um dos empreendimentos. O projeto é resultado do acordo entre a

concessionária Aeroportos Brasil Viracopos e a VCI, joint-venture formada pelas

empresas FISA e Valor Finanças Corporativas. O hotel terá 400 quartos, investimento de R$ 118

milhões e tem previsão de entrega para 2017.

Fonte: Infraero, Portal Estadão e Correio Popular



34


Itatiba - Indicadores Econômicos

Como pode-se observar, o setor de serviços e o industrial possuem percentuais próximos na formação do PIB de

Itatiba. Entre os anos de 2006 e 2011, houve variação entre esses dois setores, na colocação como principal

contribuinte do PIB. Nos anos de 2006 e de 2011, o principal contribuinte era o setor de serviços. Já entre os anos de

2007 e 2010, o setor industrial apresentou melhor desempenho:

*O crescimento médio realé calculado com base nosvalores trazidos para ovalor presente (2012), comatualização de inflação peloíndice IPCA.

O IBGE não disponibilizouos dados de PIB por cidadeapós o ano base de 2012.

Fonte: IBGE – Últimos dados oficiais disponíveis

35



CIDADE ANO EMPRESAS TCM* ANOPESSOAL

OCUPADOTCM* ANO IDHM TCM* ANO

ÍNDICE FIRJAN

TCM*

Itatiba2006 3.548 2,97%

a.a.

2006 32.093 5,16% a.a.

2000 0,705 0,99%a.a.

2007 0,8591 0,72% a.a.2012 4.228 2012 43.410 2010 0,778 2011 0,8842

Itatiba possui forte produção de móveis, o que a levou a ser conhecida como a Capital Moveleira.

Atualmente, o desenvolvimento industrial da cidade abrange outros segmentos como o químico, o

automobilístico e o alimentício, com a chegada de indústrias multinacionais como a Rhodia

(Solvay), a BorgWarner Turbo Systems, a Kiviks Marknad (Queensberry), a Bobst, a Beiersdorf

(Nivea) , entre outras.

Segundo entrevista realizada com a Secretaria de Planejamento e Desenvolvimento, o que tem

atraído essas indústrias, além da logística, é a existência da lei que instituiu o Programa de Incentivo

ao Desenvolvimento Econômico do Município – PROGRIDE.

Fontes: IBGE, N° de Empresas Atuantes, Pessoal Ocupado, IDHM: IBGE – Últimos dados oficiais disponíveisÍndice FIRJAN: FIRJAN – Últimos dados oficiais disponíveis

36



Fontes: Prefeitura de Itatiba

Programa de Incentivo ao Desenvolvimento Econômico do Município – PROGRIDE

Em dezembro de 2010 a prefeitura de Itatiba instituiu a lei n° 4.300, que prevê o programa

de incentivo à captação de novas empresas e ampliação das existentes que possuem

instalações na cidade.

O programa oferece benefícios para empresas que adquirem terreno (benefícios válido por 20 anos) ou para as existentes

(benefícios válido por 10 anos), com área mínima de 1.000 m², conforme previsto na lei. Abaixo alguns dos benefícios

concedidos:

Isenção de ITBI na aquisição de imóvel ou terreno;

Isenção de IPTU;

Isenção de taxas municipais que incidem sobre a construção ou ampliação de instalações;

Isenção da taxa de licença de localização ou fiscalização;

Isenção da taxa de licença de funcionamento;

Incentivo econômico cuja base de cálculo corresponde a valor adicionado ao município pelas empresas conformeespecificado na lei 4.300.

37

Itatiba


Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting, Portal Brazilian Business Park e Google Maps

Distrito Industrial Alfredo Rela

Além das indústrias localizadas na região próxima da Rod. Dom Pedro I, Itatiba conta com o

Distrito Industrial Alfredo Rela, que possui indústrias como a Mavalério, a Borealis, a AZ

Armaturen, a Wisewood Soluções Ecológicas e a CPA - Colep Provider Aerosol. O distrito está

localizado na Rod. Engenheiro Constância Cintra, distante 9,4 km (12 min) do hotel em estudo.

Brazilian Business Park

O condomínio está localizado na Rod. Dom Pedro I (distante 22,4 km do hotel em estudo, 16

min aproximadamente), entre os municípios de Atibaia e Jarinu. Segundo entrevista realizada

com a gerência do Lazúli Hotel, alguns dos principais geradores de demanda são as industrias

com unidades no condomínio, que optam pela h0spedagem devido a facilidade de acesso

através da rodovia. De acordo com o departamento comercial do Brazilian Business Park, há

projeto para implantação de um novo condomínio na Rod. Dom Pedro I, o Condomínio

Empresarial Itatiba, mas ainda não há previsão para início das obras.

Hotel em Estudo

BrazilianBusiness ParkDistrito Industrial

Alfredo Rela

38


Itatiba - Acesso

Abaixo as principais vias de acesso a Itatiba:

SP-065 Rod. Dom Pedro I: liga o Vale do Paraíba à Região

Metropolitana de Campinas.

SP-360 Rod. Engenheiro Constâncio Cintra: liga a cidade de

Jundiaí a Águas de Lindóia. Em 2014 o trecho conhecido como

Itatiba – Jundiaí passou por obras de duplicação da via. (acesso a

Rod. Anhanguera e a Rod. Bandeirantes através da Rod. João

Cereser).

SP-063 Trecho Rod. Romildo Prado: liga as cidades de Itatiba e

Loveira (acesso a Rod. Anhanguera).

SP-063 Trecho Rod. Alkindar Monteiro Junqueira: liga as cidades

de Itatiba e Bragança Paulista.

Fonte: Google Maps e Portal Rota das Bandeiras

SP-065 Rod. Dom Pedro I

SP-360 Rod. Engenheiro Constâncio Cintra

SP-063 Trecho Rod. Romildo Prado

SP-063 Trecho Rod. Alkindar Monteiro Junqueira

39

Itatiba – Turismo e Eventos


Fonte: Portal Circuito das Frutas, Zooparque de Itatiba , FOB e Prefeitura de Itatiba

Circuito das Frutas

O circuito é formado por 10 municípios do interior do Estado de São Paulo. As cidades dessa região

possuem forte produção frutífera e Itatiba se destaca pela produção do caqui.

Anualmente Itatiba realiza a Festa do Caqui e a 12ª edição que ocorreu entre os dias 17 a 21 de abril

de 2014 no Parque Luis Latorre atraiu cerca de 180 mil visitantes.

Zooparque Itatiba

O zoológico ocupa área de 500 mil m² de área verde e é considerado o maior zoológico particular

do Brasil. Está localizado no bairro Paraíso da Aves, próximo a Rod. Dom Pedro I e ao Lazúli Hotel.

Federação Ornitológica do Brasil - FOB

A federação que se dedica ao estudo de aves possui um centro de eventos com área de 7.225 m²

onde são realizados campeonatos, feiras e exposições de aves. Os eventos atraem equipes de todo

o país e em 2015, a 1ª etapa do campeonato será realizada entre os dias 26 de abril e 3 maio. A 2ª

etapa ocorrerá entre os dias 9 e 19 de julho.

40

Itatiba - Shoppings


Fonte: Portal Shopping Itatiba Center, Itatiba Mall e Shopping Móveis de Itatiba e Google Maps

Itatiba Mall

O empreendimento comercial foi inaugurado em 2002 e conta com salas

comerciais além de serviços como restaurantes, academia, salão de beleza,

lavanderia, entre outros. Está localizado em próximo ao hotel em estudo (100 m).

Shopping Itatiba Center

Inaugurado em 1989, atualmente é o único shopping de Itatiba. Possui 34 lojas e

está localizado na região central da cidade. Está localizado à 2,9 km (6 min) do hotel

em estudo.

Shopping Móveis de Itatiba

O shopping conta com mais de 30 lojas de fábrica e atrai consumidores

principalmente da Região Metropolitana de Campinas. Está localizado à 4,3 km (9

min) do hotel em estudo.

41

Itatiba – Novos Projetos


Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting

A partir de entrevistas realizadas com a Secretaria de Planejamento e Desenvolvimento e com a Secretaria

de Cultura e Turismo de Itatiba, foi possível obter informações a respeito dos seguintes projetos:

Shopping: Há projeto para um shopping próximo a saída para Jundiaí, com prazo de inauguração para 36

meses (aprovação de projetos em fase de finalização). Além desse, há projeto para um Plaza Shopping,

mas o projeto ainda se encontra em processo de avaliação.

Parque Logístico Grupo Espírito Santo: localizado na Rod. Dom Pedro I, próximo da Praça de Pedágio

sentido Campinas. Ocupará área de 1 milhão de m² e previsão de entrega em 24 meses.

Terminal Rodoviário: há projeto para transferência do terminal rodoviário para um terreno próximo ao

hotel em estudo.

42

Considerações


A cidade de Itatiba está próxima das principais cidades que contribuem na composição do PIB da Região

Metropolitana de Campinas. A cidade atraiu grandes indústrias nos últimos anos devido à facilidade de acesso

a partir de rodovias como a Bandeirantes, a Anhanguera e a Dom Pedro I, além dos benefícios do Programa

de Incentivo ao Desenvolvimento Econômico do Município – PROGRIDE. Existem projetos para

implementação de parques logísticos, shoppings e novas indústrias na cidade (não divulgadas pela

prefeitura), o que demonstra o potencial da região.

Os dados sócio econômicos oficiais disponíveis e utilizados no estudo, variam entre 2012 e 2014

principalmente e apontam tendência de crescimento. Contudo, para a atividade hoteleira, esses índices

devem ser ponderados para evitar uma supervalorização da demanda e lembrar que nesse momento (2015)

há um ambiente de estagnação econômica, embora tenha-se que se verificar que há expectativas de

recuperação a partir de 2016 e principalmente 2017, segundo dados e declarações do Governo Federal.

43

Índice







de giro inicial






10. Anexos

44

Imagem 2

O hotel em estudo está localizado na Rod. das Estâncias, próximo

ao Itatiba Mall. A região ao entorno possui galpões industriais e áreas

residenciais.

Com a inauguração do Itatiba Mall e o início das obras do hotel em

estudo, o bairro tem se caracterizado também como área de

interesse comercial.

Além da proximidade com o mall, o hotel em estudo possui boa

visibilidade por estar localizado em uma rodovia, cujo acesso pode

ser realizado a partir da Rod. Dom Pedro I, que liga o Vale do Paraíba

à Região Metropolitana de Campinas. Está próximo da região central

da cidade (2 km, aproximadamente 2 min) onde se concentram os

pontos comerciais como bancos e restaurantes.

Em frente ao hotel em estudo há uma indústria de móveis e uma

madeireira.Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting

Hotel em Estudo

Itatiba Mall


45

Imagem 2Fonte e Imagem: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting

Hotel em Estudo

Sentido Rod. Dom Pedro I

Sentido Jundiaí


46

Imagem 2

Acesso: Rod. Dom Pedro I

Sentido Vale do Paraíba: O acesso ao hotel em estudo

pode ser realizado a partir da Saída 160 B que dá acesso

à Rod. das Estâncias onde o hotel está localizado. No

trecho há pedágio no valor de R$ 5,70.

Sentido Campinas: O acesso ao terreno em estudo

pode ser realizado a partir da Saída 160 A que dá acesso

à Rod. das Estâncias onde o hotel está localizado. No

trecho há pedágio no valor de R$ 7,00.

Acesso: Jundiaí

O acesso ao hotel em estudo pode realizado através

da Rod. Eng. Constâncio Cintra, interligação da Rod.

João Cereser, que dá acesso às rodovias Anhanguera e

Bandeirantes. No trecho há pedágio no valor de R$ 2,20.


Acesso: Rod. Dom Pedro I Acesso: Jundiaí

4,5 km (5 min)

Hotel em Estudo

26,3 km (28 min)

Hotel em Estudo

Campinas

Vale do Paraíba


47

Imagem 2

Acesso: Aeroporto Internacional de Viracopos

O acesso ao hotel em estudo a partir do

Aeroporto Internacional de Viracopos pode

ser realizado em menor tempo de percurso

através da Rod. Santos Dumont que dá acesso

à Av. Prestes Maia , em sequência a Av. João

Jorge, a Av. Doutor Moraes Sales, a Rod.

Doutor Heitor Penteado e a Rod. Dom Pedro I.

Está a aproximadamente 48, 1 km do hotel em

estudo (40 min).


Hotel em Estudo

48,1 km (40 min)


48

Imagem 2Fonte: Google Maps

Abaixo, as distâncias do hotel em estudo aos principais pontos de interesse:

Ponto de Interesse Distância e tempo*

Aeroporto Internacional de Viracopos 48,1 km (40 min)

Campinas (Centro) 31,5 km (29 min)

Jundiaí (Centro) 27,4 km (32 min)

Itatiba Mall 100 m (2 min)**

Itatiba Shopping Center 2,9 km (6 min)

Shopping Móveis de Itatiba 4,3 km (9 min)

Distrito Industrial Alfredo Rela 9,4 km (12 min)

Brazilian Business Park 22,4 km (16 min)

Kiviks Marknad (Queensberry) 3,4 km (6 min)

BorgWarner Turbo Systems 2,9 km (5 min)

Beiersdorf (Nivea) 5,6 km (12 min)

Rhodia Solvay Group 8,3 km (12 min)

*Trajeto calculado de carro** Trajeto calculado a pé

Hotel em Estudo


Considerações

49Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting

O hotel em estudo está localizado em uma via de fácil acesso a partir da Rod. Dom Pedro I e da Rod.

Engenheiro Constância Cintra, onde estão localizados os principais geradores de demanda.

Por estar localizado em uma rodovia e próximo ao Itatiba Mall, o hotel ganhará maior visibilidade.

O hotel em estudo será de categoria econômica, o que decorrerá a oferta de serviços reduzidos.

Entretanto, os serviços disponíveis no Itatiba Mall (restaurante, academia, salão de beleza) poderão

servir de apoio aos hóspedes.

Segundo pesquisa realizada, será construída uma passarela para acesso direto entre o hotel e o mall.

Desta forma damos como adequada a localização do terreno para empreendimento hoteleiro.


50

Índice







de giro inicial






10. Anexos

51Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting

Cesta Competitiva

Diária Média

R$ 186,00

Taxa de Ocupação

65%

A princípio foram mapeados os hotéis de negócio de Itatiba, Campinas e Vinhedo, considerando a abrangência geográfica e

a categoria do hotel em estudo. Após entrevistas realizadas com os principais geradores de demanda e com a gerência dos

hotéis, constatou-se que a demanda de Itatiba utiliza apenas os serviços de hospedagem localizados na própria cidade.

Assim, para definição da cesta competitiva considerou-se os hotéis os seguintes hotéis:

Nº Hotel Localização UHs Inauguração Maior sala

1 Hotel Órion Itatiba 100 2004 300

2 Lazúli Hotel Itatiba 36 2011 80

3 Hotel Nosso Sonho* Itatiba 41 1994 140

Total de UHs: 177 Midscale

Obs.: * O Hotel Nosso Sonho encerrará suas operação até o final de 2016.


52

Cesta Competitiva

Fonte: Google Maps

Hotel em Estudo

Hotel Órion

Lazúli Hotel

Hotel Nosso Sonho

Midscale

Hotel em reposicionamento


53


Considerações das visitas técnicas

Hotel Órion

UHs: 100

Maior Sala de Eventos: capacidade para 300 pessoas

(auditório)

Concorrentes: Lazúli Hotel e Hotel Nosso Sonho

Geradores de Demanda: BorgWarner Turbo Systems,

Beiersdorf, Kiviks Marknad e indústrias localizadas no

Distrito Industrial.

Obs.: Recentemente o hotel foi comprado pela rede JWF

que possui hotéis em Sorocaba, Piedade e Paulínia. Há

projeto para melhoria da infraestrutura do hotel a curto

prazo e a longo prazo, construção de mais uma torre.

Ainda não está definido o número de UHs.


54


4. O Mercado Hoteleiro Considerações das visitas técnicas

Lazúli Hotel

UHs: 36

Maior Sala de Eventos: capacidade para 80 pessoas

(auditório)

Concorrentes: Hotel Órion

Geradores de Demanda: Brazilian Business Park

Obs.: O hotel possui boa visibilidade por estar

localizado na Rod. Dom Pedro I. Está próximo do

principal gerador de demanda e do Zooparque Itatiba.

As dependências se encontram em bom estado. Não

possui projeto para ampliação ou reforma.

55

Demanda


A demanda dos hotéis considerados na cesta competitiva é composta por clientes, visitantes, funcionários e

prestadores de serviços de empresas situadas no Distrito Industrial Alfredo Rela, além de outras unidades

como a Rhodia (Solvay), a BorgWarner Turbo Systems, a Kiviks Marknad (Queensberry), a Bobst e a Beiersdorf

(Nivea).

Os hotéis possuem demandas com permanência média entre 2 e 3 dias.

A quantidade de hóspedes de cada empresa varia de acordo com os meses. Em média, as empresas

hospedam 10 pessoas por mês. A Kiviks possui ainda demanda de aproximadamente 50 pessoas por semestre,

devido à realização de eventos internos. A BorgWarner possui demanda de aproximadamente 40 pessoas, 4

vezes ao ano.

Outra demanda identificada é a oriunda dos eventos promovidos pela Federação Ornitológica do Brasil – FOB.

Segundo entrevistas realizadas com os gerentes gerais, esses eventos, além da Festa do Caqui são os grandes

acontecimentos da cidade que deixam os hotéis com alta ocupação.


56


Oferta futura

Com a realização da visita técnica e do contato com diretores

de desenvolvimento de redes hoteleiras, foi possível obter

informações de um único empreendimento, o Hotel Pit Stop,

localizado na Av. Mal. Castelo Branco, n° 342.

O hotel foi inaugurado no início de Janeiro. Segundo

entrevista realizada com o proprietário, a inauguração do

hotel ocorreu antes do previsto, ainda com algumas

instalações não concluídas. Isso ocorreu devido à procura de

uma empresa que não encontrou disponibilidade nos hotéis da

cidade. O hotel iniciou as atividades com utilização de 24 das

72 UHs. Como ainda não está operando 100% das UHs, o hotel

foi considerado como oferta futura.

Há projeto para construção de um espaço de eventos com

capacidade para 140 pessoas em auditório.

Hotel em Estudo


57


Considerações

Através das pesquisas, notou-se que existe demanda não atendida na cidade. Além da demanda das empresas de Itatiba, a cesta

competitiva atende a demanda do Brazilian Business Park, devido à facilidade de acesso. Por essa absorção, as empresas apontaram

dificuldades para encontrar disponibilidade.

Outro fato que atesta esta tendência, é que, segundo o proprietário do hotel Pit Stop, houve a necessidade – por pressão da

demanda, de iniciar as operações do empreendimento, mesmo que parcialmente.

Além disso, podemos enxergar um movimento de requalificação na oferta existente, com o reposicionamento de um dos hotéis e

com a abertura do Hotel Pit Stop. E também o Hotel Órion, que passou a ser administrado pela rede JWF, desde o segundo

semestre de 2014.

Os dados sócio econômicos oficiais disponíveis e utilizados no estudo, variam entre 2012 e 2014 principalmente e apontam

tendência de crescimento. Contudo, para a atividade hoteleira, esses índices devem ser ponderados para evitar uma

supervalorização da demanda e lembrar que nesse momento (2015) há um ambiente de estagnação econômica, embora tenha-se

que se verificar que há expectativas de recuperação a partir de 2016 e principalmente 2017, segundo dados e declarações do

Governo Federal.


58

Índice







de giro inicial






10. Anexos

59

A viabilidade de um novo hotel no mercado deve ser medida a partir da premissa que novas entradas não

desequilibrem a oferta e demanda. No caso de hotelaria, o equilíbrio de mercado é indicado em níveis que todo

o mercado possa brigar de forma justa por bons resultados e não force, entre os competidores, uma guerra de

preços.

Foi projetada a demanda e testada a absorção de um empreendimento futuro de categoria econômica,

conforme projeto. A projeção foi realizada com base no inventário atual da cesta competitiva da mesma

categoria, e a nova entrada concorrente.


60

Para efeito de cálculo da taxa de projeção de demanda foram utilizados os seguintes dados:

1. PIB da Cidade de Itatiba de 2007 e 2014 – sendo 2007 -2012 os últimos dados oficiais

disponibilizados pelo IBGE da cidade e complementados pela taxa de crescimento do PIB

Brasil 2013 e 2014, 2,7% e 0,1% respectivamente, segundo dados do colhidos em

www.economia.uol.com.br, o que gerou índice de crescimento de 3,31% a.a. no período.

2. Crescimento de empresas e pessoal ocupado entre 2008 e 2013. Esses dados não

puderam ser complementados até 2014 pois não há dados disponíveis além de 2013,

porém cobrem cinco anos e apontam tendência .

3. Movimento do Aeroporto – 2010/2014, fonte Infraero e Viracopos.

A taxa de projeção obtida foi ponderada por meio de pesos aplicados pela equipe da Caio

Calfat considerando a potencialidade de crescimento da cidade, do reflexo do aeroporto de

Viracopos que está atraindo investimentos para a região, e os dados sócio econômicos

apurados. Assim, a taxa de projeção inicial foi de 4,99%, taxa esta, que foi reduzida ao longo

tempo para evitar uma supervalorização da demanda nas projeções.


Fonte: IBGE, INFRAERO, Viracopos – Últimos dados oficiais disponíveis; e Portal UOL

PONDERAÇÃO DAS INFORMAÇÕES

Item Taxa Peso

Crescimento do PIB 3,31% 5

Cresc. Nº de Empresas 3,50% 2

Cresc. Pessoal Ocupado 5,13% 2

Cresc. Mov. Aeroporto 16,04% 1

4,99% 10



2015 a 2017 100% 4,99%

2018 a 2020 66% 3,29%

2021 a 2023 45% 2,24%












61



•Assim, a ponderação dos índices econômicos foi uma avaliação da equipe da Caio Calfat, com critérios que consideraram as variações cíclicas

do mercado, bem como as tendências dos índices apurados e o social, demográfico da cidade, e essa avaliação refletiu em taxa de

crescimento demanda de 4,99% a.a., a qual foi aplicada no período de 2015 a 2017 por registrar uma curva de tendência e que poderá ser

atingida conforme a reversão do quadro atual e momentâneo da economia brasileira seja revertido, conforme as expectativas do Governo

Federal

• Importante lembrar que, embora o período econômico atual aponte para redução da atividade econômica no país, a cidade de Itatiba tem seu

potencial hoteleiro ligado às atividades industriais da cidade e do entorno imediato.

Por segurança e metodologia, para não superestimar a taxa de projeção de demanda, a taxa apurada de projeção foi reduzida ao longo tempo .

A taxa de 2014 e 2015 contempla período de baixa no ciclo econômico, porém, como dito, os investimentos na cidade de Itatiba, conforme

apontado nos capítulos anteriores, e o tipo de economia da cidade, possibilitam entender que o setor hoteleiro não será duramente afetado.

62

Aplicamos esta ponderação nas demandas identificadas nos hotéis do set competitivo com o empreendimento em estudo,

dividida prioritariamente entre negócios e outros (eventos e afins).


PROJEÇÃO DA DEMANDA

Ano Negócios Outros TOTAL

2014 77 19 97

2015 81 20 101

2016 85 21 106

2017 89 22 112

2018 94 23 117

2019 97 24 121

2020 100 25 125

2021 103 26 129

2022 106 27 133

2023 109 27 136





2014 a 2017 100% 4,99%

2018 a 2020 66% 3,29%

2021 a 2023 45% 2,24%

Fonte: Ponderação Caio Calfat Real Estate Consulting

63

O Hotel X Mercado

Com base no comportamento futuro da oferta hoteleira de Itatiba e nas projeções de demanda do slide anterior, estimou-se o

comportamento futuro do mercado hoteleiro da cidade em projeções de taxa de ocupação. Desta forma é possível concluir que há

espaço para novas unidades hoteleiras para a categoria econômica, de forma progressiva durante todo o período analisado:

Entradas:2015: Hotel Pit Stop

Saída:2016: Hotel Nosso Sonho



PROJEÇÃO DA OFERTA

Ano Inicial Entrada Saída TOTAL

2014 177 177

2015 177 72 249

2016 249 41 208

2017 208 208

2018 208 208

2019 208 208

2020 208 208

2021 208 208

2022 208 208

2023 208 208

ABSORÇÃO Tx Ideal: 65%

Ano Oferta Demanda T.O.

2014 177 97 55%

2015 249 101 41%

2016 208 106 51%

2017 208 112 54%

2018 208 117 56%

2019 208 121 58%

2020 208 125 60%

2021 208 129 62%

2022 208 133 64%

2023 208 136 65%

Absorção – Vide GlossárioOferta e Demanda: Números em base diária

64

Desempenho

O desempenho do empreendimento analisado, considerando a oferta futura entrante, atinge níveis satisfatórios

de taxa de ocupação com base na categoria econômica, onde o ideal é de aproximadamente 65%.



Obs.: O desempenho do empreendimento foi estimado em 5 anos, a partir do 6°estima-se estabilidade operacional nos níveis do 5° ano de operação, adotando-seapenas um crescimento vegetativo no FC do empreendimento para os anosseguintes.

Legenda no próximo slide

2017 2018 2019 2020 2021

Oferta 208 208 208 208 208

Hotel em estudo 126 126 126 126 126

Oferta Total 334 334 334 334 334

Fair Share 38% 38% 38% 38% 38%

Penetração 110% 130% 130% 130% 130%

Demanda Estimada Hotel

46 58 59 61 63

Pick up 18 18 18 18 18

Demanda total 64 76 77 79 81

Taxa de ocupação média do hotel*

51,1% 60,0% 61,4% 63,0% 64,6%

Projeção de diária média

149,00 159,43 167,40 175,77 184,56

65

Desempenho



Legenda:

Oferta: Disponibilidade de Uhs para venda no ano; Hotel em Estudo: acréscimo de oferta do hotel no grupo competitivo;

Oferta Total: Hotel em Estudo + Grupo Competitivo; Fair Share: Percentual que divide proporcionalmente a demanda entre os

hotéis do grupo competitivo. O valor indicado é a proporção da demanda que cabe ao hotel em estudo;

*Penetração: Desempenho do hotel positivo ou negativo em relação ao seu Fair Share – Considerou-se até 30% de

penetração positiva pois o mercado atual é composto de hotéis independentes e de pequeno porte

Demanda do Hotel: Aplicação do Fair Share e da taxa de penetração na demanda estimada para o grupo competitivo; Taxa

de ocupação: Estimativa de taxa de ocupação para o hotel em estudo.

*Pick up: Demanda captada fora do grupo competitivo estimado. Prática usual de equivalência entre 5% e 15% da oferta do

hotel, pois o corte da cesta não abarca o mercado inteiro.

Diária Média: Projeção de valores a serem cobrados pelo hotel; não inclui café da manhã, valores correntes de abril de 2015.

**Projeção de diária média: Diária média ano 2017 foi baseada na análise da cesta competitiva – pag. 50, os demais anos

refletem processo de posicionamento do hotel no mercado – marca, localização e público alvo.

66

Abaixo estão as projeções de mercado antes e depois da entrada do hotel em estudo. O calculo é feito considerando as ponderações de

crescimento da cidade e da oferta hoteleira citadas nos slides anteriores. Observa-se que a projeção de desempenho do hotel em estudo

no slide anterior indica que o mesmo estará performando com taxa de ocupação maior à prevista para o mercado total nos anos iniciais.

O Hotel x Mercado: Desempenho


Legenda:Demanda: Demanda estimada para o grupocompetitivo; Oferta: Disponibilidade de Uhspara venda no ano já com base nas previsões deentradas e saídas do set competitivo; TOMercado: Estimativa de taxa de ocupação parao mercado competitivo; Hotel em Estudo:acréscimo de oferta do hotel no grupocompetitivo; TO Mercado + Hotel em Estudo:Taxa de ocupação do set competitivo + hotel emestudo.


Projeção de Mercado

Ano Demanda Oferta TO MercadoHotel em

Estudo

TO Mercado + Hotel em

Estudo

2014 97 177 54,58% 54,58%

2015 101 249 40,73% 40,73%

2016 106 208 51,19% 51,19%

2017 112 208 53,74% 126 33,47%

2018 117 208 56,42% 126 35,14%

2019 121 208 58,25% 126 36,28%

2020 125 208 60,14% 126 37,45%

2021 129 208 62,09% 126 38,67%

2022 132 208 63,64% 126 39,63%

2023 136 208 65,22% 126 40,62%

67

Hotel Ibis Itatiba

O presente estudo refere-se a um projeto definido de 126 UHS de categoria

econômica, com metragem de área privativa de 18,42 m², que será

administrado pela Átrio Hotéis, sob a bandeira Ibis da rede Accor.

Desta forma, ao longo do estudo já foram apresentados detalhes sob os

pontos importantes de inserção do hotel, projeto e gestão.

Não há ressalvas a serem feitas no momento.


68

Índice







de giro inicial






10. Anexos

69

Fonte: Sol Brasil - referência novembro de 2015. O valor pode variar conforme a forma de pagamento escolhida pelo comprador e data da compra.



Segue quadro de formação do valor de venda por tipologia de unidade. Em azul estão as taxas da rede hoteleira que são

cobradas além da tabela de vendas, com o valor total de desembolso por parte do investidor pulverizado. Este valor foi o

utilizado para o cálculo de rentabilidade, considerando o valor da unidade. (Ver detalhamento sobre metragens e

rentabilidade no slide 82.

* Portadores de necessidades especiais

6. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de giro inicial

Grupo Tipologia N° de Uhs Valor UH

Taxas Hoteleiras Accor por Unidade

Valor de Venda da UnidadeDecoração

Pré-Operacional e Capital de Giro

Afiliação

Grupo 1 A 120 236.600 23.600 4.000 1.400 265.600

Grupo 2 PNE* 6 251.000 23.600 4.000 1.400 280.000

Índice

70



3. Análise da Localização e Entorno

4. O Mercado Hoteleiro

5. Análise de Desempenho

6. Definição e recomendações em relação ao produto


8. Anexos

71

• A projeção de resultados foi baseada no desempenho estimado para o hotel nos primeiro cinco anos de operação, conforme

o item Análise do Posicionamento Competitivo e Penetração do Empreendimento no Mercado (taxa de ocupação e diária

média prevista).

• O Fluxo de caixa para as análises financeiras foram estimados em 10 anos, sendo os cinco primeiros anos conforme as

projeções de resultados, que serão apresentadas, a seguir e para os demais anos foi adotado um crescimento vegetativo de

2% a.a. Para o fluxo de caixa, tendo como base o resultado do quinto ano de operação.

• Os valores são correntes de Setembro de 2015, sem inflação, apresentados antes do Imposto de Renda.

• Os resultados operacionais estão apresentados no modelo do Uniform System of Accounting for the Lodging Industry,

modelo mundial reconhecido pela indústria hoteleira e utilizado pelas principais redes hoteleiras do mundo. Separando os

centros de receita (departamentos operacionais) dos centro de custo (gastos não distribuíveis).

• As receitas foram estimadas conforme valores médios de receita ; esses valores foram pesquisados nos hotéis definidos na

cesta competitiva e juntos à Rede Ibis.

Premissas para o Estudo de Viabilidade Econômico Financeira


• O Estudo de Viabilidade não contempla as taxas cobradas durante o período pré-operacional.

72

• Os gastos foram estimados conforme médias de mercado e pesquisa direta na cidade, principalmente o gasto

médio de folha de pagamento (cargos e salários).

• Termos específicos do demonstrativo de resultado foram detalhados no Glossário.

• Honorários e Taxas Contratuais da Átrio já foram considerados e já estão refletidos no resultado apresentado.

• Todas as despesas e remuneração das partes (Operadora Hoteleira, Assessora e Incorporadora) já estão previstas

no DRE.

•Os resultados podem não ser atingidos, são frutos de premissas mercadológicas e de ambiente sócio e econômico

verificada no momento da pesquisa, mudanças nessas premissas alteram o resultado.



73



Conforme previsto no contrato de Locação e outras avenças:

Cláusula primeira – Item 1.15

Cláusula primeira – Item 1.17

74



7. Estudo de Viabilidade Econômico – Financeira

75

Receitas


Estimativa de Vendas - Hospedagem 2017 2018 2019 2020 2021

Disponibilidade 45.990 45.990 45.990 45.990 45.990Taxa de Ocupação 54,7% 64,2% 66,7% 68,8% 70,8%Diárias Vendidas 25.144 29.528 30.696 31.629 32.575Diária Média 149 159 167 176 185Receita 3.746.507 4.707.686 5.138.579 5.559.423 6.012.126Número de Hóspedes 37.717 44.292 46.044 47.443 48.863RevPar 81,46 102,36 111,73 120,88 130,73

Estimativa de Receita de Alimentos e Bebidas

Consumo Hóspedes

2017 2018 2019 2020 2021

Café da Manhã 528.776 651.514 699.391 749.370 801.547

% Hóspedes 100% 100% 100% 100% 100%

Valor Médio 15,00 15,75 16,50 17,25 18,00

Geladeira 564.028 694.949 746.017 799.328 854.983

% Hóspedes 100% 100% 100% 100% 100%

Valor Médio 16,00 16,80 17,60 18,40 19,20

Receita Total 1.092.804 1.346.463 1.445.408 1.548.699 1.656.530

Alimentos (70%) 764.963 942.524 1.011.785 1.084.089 1.159.571

Bebidas (30%) 327.841 403.939 433.622 464.610 496.959

Financeira Receita estimada pelo uso dos hóspedes e proposta de serviço do hotel -premissas no slides 70 a 73


76

Receitas


Departamentos Menores

2017 2018 2019 2020 2021

Taxa de Ocupação 30% 35% 40% 45% 45%

Valor do m² 21,00 22,05 23,10 24,15 25,20

Metragem 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

Lavanderia 35.017 43.967 47.305 50.906 54.790

Outros 8.754 10.992 11.826 12.726 13.698

Total de Receitas 43.771 54.958 59.131 63.632 68.488

Lavanderia = 1% da receita total –Outros= 0,25% da receita total –Valores médios de operações similares Premissas no slides 70 a 73

77

Folha de pagamento



* Índice Econômico considera o aumento real da folha de pagamento

Estimativa de Folha de Pagamento

Funcionários 2017 2018 2019 2020 2021

Hospedagem 16 253.200 255.732 259.530 263.328 265.860

Alimentos e Bebidas 2 17.280 19.392 19.680 19.968 20.160

Administração e Segurança 3 87.480 98.172 99.630 101.088 102.060

Manutenção 2 34.560 38.784 39.360 39.936 40.320

Subtotal 23 392.520 412.080 418.200 424.320 428.400

+ Encargos e Benefícios 100% 392.520 412.080 418.200 424.320 428.400

Total de Folha de Pagamento 785.040 824.160 836.400 848.640 856.800

Salário Médio Ano 1 1.422

Premissas no slides 70 a 73



DRE: 1/4

Observações: Em amarelo as

taxas e honorários da Operadora e o

resultado financeiro da

operação

2017 2018 2019 2020 2021

Número de Apartamentos 126 126 126 126 126

Disponibilidade de Diárias/Ano 45.990 45.990 45.990 45.990 45.990

Taxa de Ocupação 51,10% 59,96% 61,44% 62,97% 64,55%

Diárias Vendidas 23.501 27.577 28.258 28.961 29.687

Diária Média (R$) 149 159 167 176 185

RevPAR 76 96 103 111 119

Número de Hóspedes 35.252 96 103 111 119


79

DRE: 2/4



2.017 2.018 2.019 2.020 2.021Receita Bruta 4.638.248 5.798.074 6.235.006 6.702.882 7.204.040Receita Líquida 4.222.287 5.278.363 5.676.165 6.102.175 6.558.528

HabitaçõesReceita Bruta 3.501.673 100% 4.396.653 100% 4.730.468 100% 5.090.551 100% 5.479.022 100%Receita Líquida 3.198.778 91% 4.016.342 91% 4.321.282 91% 4.650.219 91% 5.005.087 91%Gastos Gerais 331.065 9% 387.610 9% 406.749 9% 427.091 8% 448.270 8%Folha de Pagamento 506.400 14% 511.464 12% 519.060 11% 526.656 10% 531.720 10%Lucro ou Prejuízo do Departamento 2.361.313 67% 3.117.268 71% 3.395.473 72% 3.696.471 73% 4.025.097 73%

Alimentos e BebidasReceita Bruta 1.092.804 100% 1.346.463 100% 1.445.408 100% 1.548.699 100% 1.656.530 100%Receita Líquida 983.524 90% 1.211.817 90% 1.300.867 90% 1.393.829 90% 1.490.877 90%Custos de A&B 268.830 25% 331.230 25% 355.570 25% 380.980 25% 407.506 25%Gastos Gerais 74.987 7% 85.874 6% 90.569 6% 95.469 6% 100.538 6%Folha de Pagamento 34.560 3% 38.784 3% 39.360 3% 39.936 3% 40.320 2%Lucro ou Prejuízo do Departamento 605.147 55% 755.928 56% 815.368 56% 877.444 57% 942.513 57%

Departamentos MenoresReceita Bruta 43.771 100% 54.958 100% 59.131 100% 63.632 100% 68.488 100%Receita Líquida 39.985 91% 50.204 91% 54.016 91% 58.128 91% 62.564 91%Gastos Gerais 3.799 9% 4.346 8% 4.564 8% 4.787 8% 5.018 7%Lucro ou Prejuízo do Departamento 36.185 83% 45.858 83% 49.452 84% 53.340 84% 57.545 84%

L/P dos Centros de Receita 3.002.646 65% 3.919.055 68% 4.260.293 68% 4.627.256 69% 5.025.155 70%


80

DRE: 3/4



Administração e Geral 2017 2018 2019 2020 2021

Gastos Gerais 478.862 10% 523.652 9% 542.958 9% 561.656 8% 579.823 8%

Folha de Pagamento 174.960 4% 196.344 3% 199.260 3% 202.176 3% 204.120 3%

Resultado 653.822 14% 719.996 12% 742.218 12% 763.832 11% 783.943 11%

Marketing e Sales

Gastos Gerais 105.050 2% 131.900 2% 141.914 2% 152.717 2% 164.371 2%

Resultado 105.050 2% 131.900 2% 141.914 2% 152.717 2% 164.371 2%

Manutenção e Conservação

Gastos Gerais 115.956 3% 134.281 2% 141.531 2% 149.013 2% 156.762 2%

Folha de Pagamento 69.120 1% 77.568 1% 78.720 1% 79.872 1% 80.640 1%

Resultado 185.076 4% 211.849 4% 220.251 4% 228.885 3% 237.402 3%

Gastos com Água e Energia

Total de Utilidades UHs 92.765 2% 115.961 2% 124.700 2% 134.058 2% 144.081 2%

Total de Utilidades Áreas Comuns 92.765 2% 94.620 2% 97.932 2% 102.339 2% 107.456 1%

Resultado 185.530 4% 210.582 4% 222.632 4% 236.397 4% 251.537 3%


81

DRE: 3/4



Resultado Antes Fees Gerenciamento 1.873.168 40% 2.644.728 46% 2.933.278 47% 3.245.425 48% 3.587.902 50%

Royalties 185.530 4% 231.923 4% 249.400 4% 268.115 4% 288.162 4%

Franquia 185.530 4% 231.923 4% 249.400 4% 268.115 4% 288.162 4%

Marketing Fee 77.037 2% 96.726 2% 104.070 2% 111.992 2% 120.538 2%

Lucro Operacional Bruto - GOP 1.687.638 36% 2.412.805 42% 2.683.878 43% 2.977.310 44% 3.299.741 46%

Gastos de Capital Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 Ano 5

Seguros 16.234 0% 16.559 0% 16.802 0% 16.964 0% 17.046 0%

Taxas da Propriedade 37.800 1% 37.800 1% 37.800 1% 37.800 1% 37.800 1%

Incentive Fee 236.269 5% 337.793 6% 375.743 6% 416.823 6% 461.964 6%

Fundo de Reposição 92.765 2% 173.942 3% 249.400 4% 268.115 4% 288.162 4%

Resultado 383.068 8% 566.093 10% 679.745 11% 739.703 11% 804.971 11%

Resultado Variável dos locadores 1.304.570 28% 1.846.711 32% 2.004.132 32% 2.237.607 33% 2.494.770 35%

L/P Antes do IR e Depreciação Ano1 Ano2 Ano 3 Ano 4 Ano 5

Receita Variável dos Locadores 1.304.570 28% 1.846.711 32% 2.004.132 32% 2.237.607 33% 2.494.770

Aluguel Fixo 31.500 1% 31.500 1% 31.500 1% 31.500 0% 31.500

Resultado antes do IR 1.336.070 29% 1.878.211 32% 2.035.632 33% 2.269.107 34% 2.526.270 35%


82

Índice







de giro inicial






10. Anexos


Pav .Tipo Área Privativa (m²)

151 a 651* 19,54153 a 653 18,42155 a 655 18,42157 a 657 18,42159 a 659 18,42161 a 661 18,42163 a 663 18,42164 a 664 18,75165 a 665 18,42166 a 666 18,42167 a 667 18,42168 a 668 18,42169 a 669 18,42170 a 670 18,42171 a 671 18,42172 a 672 18,42173 a 673 18,42174 a 674 18,42175 a 675 18,42176 a 676 18,58177 a 677 19,36

Embora apresente metragens diferenciadas, existem apenas dois valores de venda, um

para os apartamentos destinados a portadores de necessidades especiais (PNE) e outro

para os demais apartamentos independente da metragem.

E conforme Primeiro Aditamento de Contrato de Locação do Edifício HE Itatiba a

rentabilidade será calculada da seguinte maneira:

Cláusula oitava – Cessão e Transferência

* Aptos para portadores de necessidades especiais

Cálculo da Taxa Interna de Retorno

8. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação daspremissas e das fontes dos dados utilizados

84



Observações do Quadro Retorno ao Comprador da Unidade: 1) Fluxo de caixa do hotel antes do IR e sem inflação – preçoscorrentes de Novembro de 2015; 2) – Rent/CapRAte.: rentabilidade simples, ou CapRate ; 3) CapRate Média 10 anos: MédiaSimples dos CapRate dos FC anuais entre 2017 e 2026;; 4) Capitalização do FC : Aplicação do CapRate no FC de 2026, fórmulautilizada para estimar o valor de venda do imóvel conforme o potencial de rentabilidade pelo fluxo de caixa estimado 5) TIR comCapRate: A TIR foi calculada somando-se ao Fc de 2026 com o valor obtido na Capitalização do FC – Fórmula da TIR no Anexo. 6)FC estimado conforme DRE de 2017 até 2021 – 2022 a 2026 foi aplicado crescimento vegetativo para o FC de 2% a.a.

Considerando os grupos deunidades habitacionais, opreço total de venda (unidade+ FF&E e taxas hoteleiras) e ofluxo de caixa para oinvestidor (antes do IR masretido Fundo deReinvestimento) na proporçãomédia calculada pelo valor devenda pelo resultado do hotelpor UH, pode-se estimar oseguinte cenário derentabilidade:

Retorno ao Comprador da Unidade Investimento -265.600 Rentab. -280.000 Rentab.

2017 10.078 3,8% 10.078 3,6%

2018 14.246 5,4% 14.246 5,1%

2019 15.445 5,8% 15.445 5,5%

2020 17.244 6,5% 17.244 6,2%

2021 19.227 7,2% 19.227 6,9%

2022 19.612 7,4% 19.612 7,0%

2023 20.004 7,5% 20.004 7,1%

2024 20.404 7,7% 20.404 7,3%

2025 20.812 7,8% 20.812 7,4%

2026 21.228 8,0% 21.228 7,6%

Capitalização do FC 316.220 333.364

CapRate média 10 anos 6,7% 6,4%

Tir com CapeRate 7,8% 7,5%

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Cenários de Rentabilidade



Premissas para entender as taxas de CapRate e TIR :

CapRate: é a taxa obtida quando se compara diretamente o FC obtido do empreendimento com seu preço de compra.Assim, a coluna rentabilidade nos quadros no item Cálculo da Taxa Interna de Retorno significam o CapRate ano a ano,além disso ainda foram apontadas a média simples desses CapRates entre o ano 1 a 10, para ajudar os investidores emsuas análises. Além disso, a média simples das taxas de rentabilidade/CapRate do ano 2017 a 2026, serviu de base para acapitalização do FC do ano 2026 e assim estimar o preço de venda conforme o CapRate aplicado .

Taxa Interna de Retorno (TIR): O cálculo que se apresenta contempla um cenário estático e meramente referencial. ATIR dependerá das condições e tempo de aquisição do imóvel, com destaque para a forma de parcelamento e, sedisponível, de financiamento por agente financeiro após a entrega das chaves. Os cenários de compra são impossíveisde serem presumidos nesse momento, então ressalta-se que a taxa poderá variar conforme as variáveis de pagamentoe data de aquisição, para mais ou para menos à referência apresentada nesse estudo.

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Índice







de giro inicial






10. Anexos

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Atratividade, Rentabilidade e CapRate para o setor:

A atratividade do Setor Imobiliário varia conforme perfil einteresse do investidor, porém, usualmente, o mercado realizasuas contas de viabilidade com médias de rentabilidade aoinvestidor imobiliário de 0,5% a.m. até 1,0% a.m (Bruta).

Líquida: Após Taxas e Impostos e Retenção do Fundo de Reinvestimento Bruta: Antes do Ir e Após Retenção do Fundo de Reinvestimento

A Caio Calfat realizou em Junho de 2015 entrevistas com duasempresas que comercializam unidades de condo-hotés, aempresa Só Flats e a Compra e Venda de Hotéis, A respostaobtida foi que a faixa de concentração considerada atrativapelos clientes estava entre:

Em pesquisa direta nos sites de imobiliárias eletrônicas Viva Real ( www.vivareal.com.br) e SóFlats(www.soflatsnet.com), - informações que não foram auditadas, foram obtidos os seguintes dados referências de mercado secundário de empreendimentos localizados próximos ao mercado em estudo e comparáveis ao hotel em estudo:



http://www.vivareal.com.br/

http://www.soflatsnet.com/

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1. Atratividade (Taxa de rentabilidade que serve de base para análise de investimentos): O setor imobiliário atrai investidores

de vários perfis, diz-se e aceita-se quando se planejam projetos nessa área, que potenciais investidores estão interessados em

taxas entre 6,17% a 12,68% ao ano (bruto).

2. Rentabilidade do Setor de Condo-hotéis: A rentabilidade desse setor varia conforme cada mercado e condições específicas do

momento analisado. Dados do mercado secundário colhidos, com unidades similares e de mercados próximos de Valinhos - SP,

apontam um média de 6,10% a,a,; em entrevistas com executivos de empresas especializadas em comercialização de condo-

hotéis, o interesse dos investidores estaria concentrado na faixa entre 6,5% e 9,5% a.a., considerando taxa bruta (antes do IR e

após a retenção do Fundo de Reinvestimento), o que equivaleria a aproximadamente uma faixa de 5% a 7% a.a. após todos as

taxas, impostos e retenções.

3. CapRate para o Cálculo da Capitalização do FC: foi adotada a taxa média simples da rentabilidade simples/CapRate calculada

para os fluxos de caixa entre 2017 e 2026. Essa taxa foi adotada por refletir o potencial de CapRate que o fluxo de caixa estimado

pode gerar e, assim estimar um preço de venda compatível com a rentabilidade.

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4. Cálculo da TIR: A TIR foi calculada com aplicação da média de rentabilidade/CapRate anual estimada para o período em análise por

refletir o potencial estimado de resultado para o empreendimento em relação ao preço de compra (valor estático e referencial) e

assim estimar um preço de venda para o empreendimento a partir dessa média de rentabilidade no ano 10, tal metodologia indicou

TIR de 7,8% e 7,5%.

Importante: o cálculo da TIR considera um cenário em o comprador faça um desembolso único e um ano antes da operação do

hotel, dessa forma, pode haver alterações no cálculo da TIR conforme a data de aquisição da unidade habitacional, da negociação e

forma e tempo de pagamento, o que pode criar inúmeros cenários para o cálculo da TIR. Assim, apontas-se o valor para a TIR de

7,8% e 7,5% apenas referencial para o comprador, pode haver alterações nessa taxa conforme o contrato estabelecido de compra e

venda da unidade, o que pode aumentar ou diminuir a taxa.

TIR representa a máxima rentabilidade que um fluxo de caixa determinado pode gerar em relação ao investimento realizado. (Ver

Anexo: Cálculo da Taxa Interno a de Retorno ).

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Índice







de giro inicial






10. Anexos

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Anexo - Glossário

Absorção de mercadoCalcula o equilíbrio de oferta e demanda de acordo com a taxa de ocupação estipulada para tal equilíbrio. O resultado é o

número de UHs que pode ser acrescido ou subtraído para se atingir a taxa de ocupação estipulada.

Área ComumÉ a área que pode ser utilizada em comum por todos os hóspedes do hotel, sendo livre o acesso e o uso, de forma

comunitária. Por exemplo: lobby, áreas de lazer, corredores de circulação e escadas.

Área Privativa

Mesmo que área útil. No mercado imobiliário, é a área do imóvel da qual o proprietário tem total domínio. Em hotéis, é a

unidade habitacional, à qual somente o hóspede que a alugou tem acesso. É composta pela superfície limitada da linha que

contorna externamente as paredes das dependências.

Área Útil

Mesmo que área privativa. É a área individual. É a soma das áreas dos pisos do imóvel, sem contar as paredes, ou seja,

restrita aos limites. Também é conhecida como área de vassoura. É a área mais importante no momento da compra do imóvel,

devendo ser item a ser questionado durante a transação do negócio.

B2B Sigla que define atuação do hotel com outras empresas, não o consumidor final.

B2C Sigla que define atuação do hotel com o consumidor final.

Basic FeeTaxa básica de administração e incentivo a vendas, calculada sobre a Receita Bruta (receita líquida mais impostos).

Normalmente esta taxa é de 5%.

Budget

Hotéis que compõem a base do mercado. São extremamente enxutos (geralmente são do tipo cama e café e as áreas comuns

resumem-se à circulação somente) e ocupam-se em prestar serviços voltados às necessidades estritamente básicas do

hóspede. Muitos deles apresentam configurações e serviços amadores.

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Anexo - Glossário

CapRateRepresenta a porcentagem da renda anual obtida de um imóvel em relação ao seu valor. Essa taxa é utilizada para comparar

investimentos imobiliários. Fórmula: CapRate: Renda/Valor do Imovel X 100 = %.

Classificação de Hotéis

Critério adotado para diferenciar os diversos tipos e padrões de meios de hospedagem de turismo, conforme as condições

físicas (aspectos construtivos) e de serviços (equipamento, instalações e prestação de serviços). O tipo de classificação varia

de país para país. No Brasil, usa-se a classificação por estrelagem, que, no entanto, é opcional.

Condo-Hotel

Trata-se de um modelo de negócio onde investidores pulverizados adquirem unidades hoteleiras bno lançamento imobiliário,

visando a rentabilidade proveniente deste investimento, conforme desempenho do hotel. Diferente do flat, o adquirente das

unidades não pode tê-la para a finalidade de moradia. Todas as UHS do condo-hotel estão 100% dentro do pool hoteleiro.

Demanda Hoteleira Utilização efetiva das unidades habitacionais oferecidas e disponíveis em um hotel.

Departamentos menores

Em hotelaria, os grandes geradores de receita são os setores de hospedagem e alimentos e bebidas (restaurantes e

banquetes). Outros setores, com menor estrutura e pessoal alocado são geralmente agrupados sob a nomeclatura

Departamentos Menores.

Despesas Pré-OperacionaisDespesas de implantação do sistema hoteleiro realizadas antes da abertura oficial do hotel. Inclui despesas de salários,

treinamento, compras de estoque, mkt de lançamento e etc.

Diária MédiaTotal da receita gerada pela venda de apartamentos em um determinado período dividido pelo número de apartamentos

vendidos no mesmo período. É um dos índices operacionais mais usados para avaliar a produtividade do hotel.

Estudo de AbsorçãoEstudo que simula o impacto da entrada de novos hotéis no mercado (oferta futura) e se há espaço para novos hotéis

conforme uma taxa de ocupação definida como adequada para o mercado.

Fair Share ou Market ShareTermo mercadológico que mede a participação proporcional de um produto em relação ao mercado geral ou em mercado

concorrente definido.

Faturamento

Liquidação de uma despesa mediante apresentação das respectivas notas de débito a elas referentes. Em hotelaria,

costuma-se usar o sistema de faturamento para empresas, geralmente em períodos de quinze a trinta dias depois de

encerrada a hospedagem.

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FF&E

Sigla em inglês que significa "Furniture, Fixtures and Equipments". A sigla faz menção aos móveis, equipamentos, máquinas

e instalações que não fazem parte da construção mas que completam o produto hoteleiro, por exemplo: cama ou o carrinho de

malas.

Flat

Tipo de meio de hospedagem onde as unidades habitacionais são geralmente compostas por uma sala de estar, apartamento e uma pequena cozinha, destinados a hóspedes permanentes ou não. A administração pode ser equivalente à de um condomínio, ou

mista entre condomínio e hotel. São regidos pela Lei de Condomínio: “edifícios constituídos por unidades autônomas e correspondentes áreas comuns”.

FranquiaTipo de administração também usado em hotelaria, na qual o franqueador atribui ao franqueado o direito de utilização de sua

marca ou dos seus produtos ou serviços, cabendo ao franqueado a venda e o pagamento do uso da marca, denominado royalties.

Fundo de Reposição de Ativos (FRA)

Destinado à reposição dos ativos fixos imobilizados das áreas comuns do hotel (como caixilhos, instalações elétricas, hidráulicas e mecânicas etc.). Normalmente é calculado sobre a Receita Líquida, variando entre 3% e 7%

Gastos de CapitalGrupo contábil que consolida as informações de gastos e receitas não operacionais e aquelas especificamente relacionadas à

propriedade (hotel), ex: IPTU.

Gastos não distribuíveisTermos contábil e financeiro para os gastos realizados em uma empresa que não podem ser alocados diretamente em um centro

de receita, pois são gastos que impactam toda a organização; por exemplo salário do gerente geral ou gastos com marketing e vendas.

Grupo Competitivo, Cesta Competitiva, Grupo Referencial ou Cesta

Referencial

Definição de participantes de um mercado em que o hotel em estudo deverá atuar diretamente.

Gerente GeralFuncionário encarregado do exercício da administração central de um hotel, e pela coordenação de todos os setores da casa. Tem

sob sua responsabilidade gerentes setoriais e assistentes, de acordo com a filosofia da empresa.

Anexo - Glossário

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Gross Operational Profit(GOP)

É o lucro operacional bruto, e representa um ótimo indicador de rentabilidade do investimento hoteleiro, já que leva em consideração todas as receitas do hotel (e não só a de hospedagem) e todos os custos e despesas operacionais.

HIIPSigla de Hotel para Investidores Imobiliários Pulverizados, uma outra denominação para condo-hotel: empreendimento aprovado

nos orgãos público como hoel e submetido ao regime de condomínio edilício.

Hotel Asset Manager

Profissional contratado pelos investidores para representar seus interesses frente à gerenciadora hoteleira, sua atuação podeocorrer de várias maneiras, porém o escopo do trabalho geralmente tem como objetivo: analisar monitorar a operação, monitorar

e, se preciso, incentivar melhorias nas condições físicas do empreendimento e dos serviços da gerenciadora e orientar os investidores quanto a situação atual e futura do investimento.

IDHM Sigla de Índice de Desenvolvimento Humano Municipal: mede a qualidade de vida com dados de longevidde, educação e renda.

Incentive Fee Taxa de incentivo de administração, calculada sobre o Lucro Operacional.

OcupaçãoEm hotelaria, refere-se ao preenchimento total ou parcial das disponibilidades de hospedagem oferecidas por um estabelecimento.

Índice determinado pela comparação da oferta com a ocupação das unidades habitacionais, calculado dividindo-se o total de unidades habitacionais vendidas pelo número de unidades habitacionais disponíveis.

Oferta Hoteleira Número total de unidades habitacionais, ou de leitos, disponíveis anualmente em um hotel ou localidade.

Anexo - Glossário

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Operadora Hoteleira

Empresa especializada na administração de empreendimentos hoteleiros. Pode ser proprietária de hotéis, mas, na maioria dos casos, recebe dos proprietários uma participação no faturamento do hotel (basic fee) e no resultado líquido do hotel (incentive fee)

como remuneração pelos seus serviços. Contratando uma operadora hoteleira, os proprietários asseguram-se de uma administração profissional e afiliam sua propriedade a uma marca de reconhecimento nacional ou internacional, além de

beneficiarem-se dos esforços de marketing e vendas realizados por essas empresas em grande escala.

Pax Termo usado internacionalmente para designar pessoas em trânsito, fazendo turismo.

Penetração de Mercado Conceito Mercadológico que mede a eficiência de captação de demanda de um produto comparado aos seus concorrentes. Se

maior que 1, o produto tem penetração positiva e está ganhando mercado em relação aos seus concorrentes; se menor que um, o produto está perdendo mercado em relação aos seus concorrentes.

PerpetuidadeConsidera que o fluxo de caixa do período analisado estende-se infinitamente. O valor residual neste caso seria o valor presente

deste fluxo de caixa perpétuo, calculado para o último ano do período de análise.

PIBSigla que significa Produto Interno Bruto: a soma (em valores monetários) de todos os bens e serviços finais produzidos numa

determinada região (quer sejam países, estados ou cidades), durante um período determinado (mês, trimestre, ano, etc).

Pick-up (de demanda) Termos que aponta a capacidade de absorver demanda de fora do mercado em análise.

Pool HoteleiroDentro da modalidade de flats existem unidades que podem ou não estar dentro do pool hoteleiro. Unidades dentro do pool fazem

parte do inventário para venda de diárias, funcionando como hotelaria normal. Enquanto que unidades fora do pool não fazem parte da oferta hoteleira.

Anexo - Glossário

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Receita Bruta Receita total obtida pelo hotel antes de descontados os impostos.

Receita de HospedagemReceita gerada pela venda de apartamentos em um hotel. Normalmente, equivale a mais de 50% da receita total e pode incluir a

receita gerada pela venda de café-da-manhã.

Receita Líquida Receita bruta menos os impostos.

Rede HoteleiraConjunto de estabelecimentos hoteleiros vinculados a uma mesma empresa operadora, que dita as regras de operação e se

encarrega da administração dos estabelecimentos. Os estabelecimentos não necessariamente pertencem aos mesmos proprietários.

RentabilidadeConceito que mede o retorno de um investimento, geralmente expresso em percentual sendo calculado pelo resultado da

operação do negócio comparado com o valor investido no negócio.

Reposicionamento de Mercado

Quando produtos e serviços são direcionados para públicos alvos diferentes do que eram originalmente direcionados.

RevparRevPAR (Revenue per Available Room – Receita por apartamento disponível ) - significa a receita que cada UH está gerando,

ela mede a receita total de hospedagem dividida pelo número de UH’s disponíveis em um determinado período.

Segmento de DemandaTermo mercadológico que é o resultado de filtros aplicados a um determinado mercado consumidor que divide em grupos

relativamente homogênios os consumidores, orientando esforços de vendas e posicionamento de produto.

Anexo - Glossário

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Anexo - Glossário

Taxa de AtratividadeSignifica a taxa de rentabilidade que orienta investidores na escolha de seus investimentos. No mercado afirma-se que um

investimento está adequado a determinado tipo de investidor se a taxa de atratividade (rentabilidade estimada) está atendida.

Taxa Interna de Retorno (TIR)Taxa de desconto que iguala o valor presente das entradas de caixa ao investimento inicial de um projeto, resultando, assim, em um VPL=0. Sinaliza a rentabilidade máxima que um fluxo de caixa pode gerar em relação ao investimento relacionado a este fluxo

de caixa.

UH ou unidade habitacional Unidade autônoma - área privativa do apartamento que forma o hotel.

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8. Anexo - Glossário

Legenda:

F: Fluxo de Caixa

Números que Acompanham a letra F: Correspondem ao período do fluxo de caixa correspondente

TIR: Taxa de desconto que permite descontar os fluxos de caixa e que o resultado da soma, considerando os valores dos fluxos

de caixa descontados, incluindo o valor de investimento, seja 0.

No caso do estudo atual, no FC 10 soma-se o FC capitalizado obtido pela aplicação da média simples do CapRate dos dez anos

estimados na Análise Financeira no referido FC 10 ( FC/(Média da Rentabilidade Simples/CapRrate do FC 1 ao 10).

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Av. Angélica, 2100 – conjs. 51 e 52 – HigienópolisSão Paulo – SP – Brasil – 01228-200Fone – fax (55.11) 3034.2824

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estudo de viabilidade mercadológico e econômico-financeira · fundada em 1996, a caio calfat atua...

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