ec2g Consultoria Pública

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PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLOGICA

Conforme Lei nº 6530/78, Resolução COFECI nº 1066/07 e Ato Normativo COFECI nº

001/11.

IMÓVEL AVALIANDO: Um lote de Terreno com frente para Rua Jorge Mattar, designado nº 05 da Quadra " E" - Jd. Jatobá - Capivari/SP

FINALIDADE DO PARECER: Determinação do valor mercadológico de venda

INTERESSADO: Instituto de Previdência do Município de Capivari

Vista do Imóvel Avaliando

1. FINALIDADE: Este Parecer Técnico tem por finalidade determinar o valor de

mercado para VENDA de um Terreno localizado à Rua Jorge Mattar,

designado como sendo Lote nº 05 da Quadra "E" - Jd. Jatobá - Capivari/SP,

de propriedade do Instituto de Previdência Municipal de Capivari - \ /

Capivariprev, inscrita no CNPJ sob o número 67.165.936/0001-43, imóvel /

este descrito nos termos da matrícula nº 31.124 do Oficial de Registro de Imóveis; ·

Títulos e Documentos e Civil de Pessoas Jurídicas da Comarca de Capivari-SP.

EC2G ASSESSORIA E CONSULTORIA L TOA ME Ave11da Tabel1c10 Passare1a. 288- Sala 204 - Cent·o - Ma111pora/SP CEP 0/600-000

f-Mail· atuanal@.E?cfilc9m.br - vvww ec2g.com br

2. DA COMPETENCIA: Este parecer está em conformidade com a Lei 6530, de 12

de maio de 1978 (D .O.U. de 15/05/1978), que regulamenta a profissão de

Corretor de Imóveis, em atenção ao disposto em seu artigo 3Q, o qual versa que

"Compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na compra, venda,

permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização

imobiliária".

Em ad ição, a elaboração deste parecer respe ita a Resoluções do COFECI - Consel ho

Federa l de Corretores de Imóveis nº 1066, de 22 de novembro de 2007 (D.O.U.

de 29/11/2007), que estabelece nova regulamentação para a elaboração de

Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, em atenção ao seu artigo 4º, o

qual versa que "Entende-se por Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica - o

documento elaborado por Corretor de Imóveis no qual é apresentada, com base

em critérios técnicos, análise de mercado com vistas à determinação do valor de

comercialização de um imóvel, judicial ou extra- judicialmente", e art igos

sucessivos, os quais apresentam os requisitos do PTAM, destacando- seoartigo6º,o

qualversaque"A elaboração de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica é

permitida a todo Corretor de Imóveis, pessoa física, regularmente inscrito em

Conselho Regional de Corretores de Imóveis" .

3. PARTES DE ABNT/NBR:

A ABNT /NBR 14653 é constituída pelas seguintes partes, sob o título geral "Avaliações

de Bens".

Parte 1: Procedimentos Gerais;

Parte 2: Imóveis Urbanos;

Parte 3: Imóveis Rurais;

Parte 4: Empreendimentos;

Parte 5: Máquinas, equipamentos, instalações de maquinas de bens industriais

gerais;

Parte 6: Recursos Ambientais e Naturais;

Parte 7: Patrimônio Histórico; ~

A NBR 14653-1 desempenha o pape l de guia, indicando os procedimentos gerais par .

as demais partes e, seguindo as orientações da Resolução COFECI 1.066/07, foi toma d 1

em consideração em conjunto com a NBR 14653-2, NBR 14653-3e NBR 146534.

4. ABREVIATURAS:

A.T.T - área total do terreno;

A.T.C - área total constru ída;

,,,;~,

~~-·

e~ig B.A.C- idade aparente da construção;

ABNT - Associação Brasileira de Normas;

A.T - área do terreno;

C.M2 - custo metro quadrado;

CNAI - Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários;

CRECl -SP - Conselho Regional de Corretores de São Paulo;

D.T.C - Depreciação por tempo de Construção;

IA- Imóvel Avaliando;

IPTU -Imposto predial, territorial e urbano;

M2 - Metro Quadrado;

MG - Média Geral;

NBR - Normas Brasileiras;

PTAM - Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica;

R - Referencias;

RFD - Resultado do fator de depreciação;

TG - Total Geral;

V.V.G ou V.G.L- Valor Global da Venda ou Locação;

V.L-Valor Médio;

V.V - Valor Venda.

5. IMÓVEL AVALIANDO:

O imóvelobjetodestePTAM,depropriedadedo Instituto de Previdência Municipal de

Capivari - Capivariprev, encontra-se registrado sob a matrícula de rfl 31124do Oficial de

Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoas Jurídicas da Comarca de

Capivari-SP, nos seguintes termos: "UM LOTE DE TERRENO, sob nº 05, da quadra

"E", do loteamento denominado "JARDIM JATOBÁ", situado nesta cidade e

Comarca de Capivari-SP, contendo a área de 357.50 metros quadrados, medindo

11,00 metros de frente para a Rua Jorge Mattar; 11,00 metros nos fundos, onde

divide com o lote nº 06; 32,50 metros do lado direito, de quem da rua olha para o /

imóvel, onde divide com o Sistema de Lazer número 01; e, 32,50 metros do lado

esquerdo, no mesmo sentido, onde divide com o lote nº 04.

6. VISTORIA:

O imóvel foi vistoriado "in Loco" por este subscritor em companhia do servidor do

Instituto de Previdência do Município de Capivari o Senhor Rogério Caluini. O

imóvel possui frente para via pública designada na matrícula como sendo Rua

Jorge Mattar, e encontra-se sem demarcação porem com cerca. de divisas.

7. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL:

É apresentada em tabela a seguir as características que descrevem o imóvel

avaliando.

TOPOLOGIA: Aclive;

INSCRIÇÃO 1378800-MUNICIPAL Setor 03

LOTE 318

QUADRA 119

VISTA GERAL DA ÁREA

)

VISTA GERAL DA ÁREA

VISTA GERAL DA ÁREA

VISTA GERAL DA ÁREA

VISTA GERAL DA ÁREA

O imóvel avaliando está localizado no Bairro Jardim Jatobá, bairro residencial, estando

a cerca de 3 quadras apenas do Estádio Municipal Carlos Colnaghi ou Arena Capivari

(Capivariano Futebol Clube), e a menos de 550 metros da Avenida Pio XII, onde se

encontram os comércios em geral desta cidade.

SOBRE A REGIÃO:

ZONEAMENTO: Residencial

FONTE: Prefeitura Municipal de Capivari/SP

Principal Avenida próxima: Av. Pio XII

Coordenadas de Localização da área: -22.995486, -47.516663

Infraestrutura e serviços públicos

Rua pavimentada

Rede de telefonia

Rede de eletricidade

Rede de lnternet/3G

Rede de água e esgoto

Rede de Galeria Fluvial

Coleta de Lixo

Transporte Coletivo de Ônibus Municipal

8. CONFRONTAÇOES: A descrição exata esuasconfrontações estão melhor caracterizada

na Matricula 11231.124 do Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil d

Pessoas Jurídicas da Comarca de Capivari-SP e fazem parte integrante deste Parecer

sendoqueaspossíveisalteraçõesestarãocontidasnasaverbaçõesdessedocumento

A área a ser avaliada será a metragem total de 357,50m 2;

9. MAPA DE LOCALIZAÇÃO:

... ..,

o

'

10. VISTA AÉREA:

11. METODOLOGIA UTILIZADA: Em conformidade com a Resolução COFECI

1066/07, o anexo IV do Ato NormativoOOl/2011 do COFECI e considerando o item 8.2.1 da

ABNT/NBR 14653, para a elaboração deste Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica

e a realização da avaliação do imóvel objeto deste parecer, utilizou-se o "Método

Comparativo Direto de Dados de Mercado".

Pelo método aplicado, foi levada em consideração as diversas tendências e flutuações do Mercado Imobiliário, identificando-se imóveis que tenham elementos com

atributos comparáveis, chamados imóveis referenciais, para compará-los com o imóvel

em avaliação. A partir da ponderação dos dados obtidos, foi possível determinar

valor do bem imóvel.

É nesse contexto que este método se apresenta como o mais recomendado e utilizad

para a avaliação de valor de imóveis.

12. PESQUISA DE MERCADO- IMÓVEIS REFERENCIAIS: Adeterminaçãodovalordo

imóvel em avaliação, fo i realizada pela comparação no mercado de outros 4

(quatro) imóveis que apresentam elementos com atributos comparáveis . Estes

imóveis, sendo referenciais, foram utilizados no método aplicado neste

parecer e estão identificados abaixo.

12.1 - Rl- IMÓVEL REFERENCIAL 1

+ (J o o • " .. : =

- -R$ 150.000,00 - 152,00 M 2

Imóvel a venda no Site www.goncalvesimoveiscapivari.com.br

Cód. TE1942 - Tel. (19) 3491-1842

12.2 - R2 - IMÓVEL REFERENCIAL 2

R$ 110.000,00 - 160,00 M 2

Imóvel a venda no Site www.goncalvesimoveiscapivari.com.br

Cód. TE1797 - Tel. {19) 3491-1842

~\ .: ' .. J'I

eÇj g 12.3 - R3 - IMÓVEL REFERENCIAL 3

- -(,., .... - ., • ~· ... -· _.._ .;i.. .• •r - <o ., •• ~•• • - -+ .. --~ - ~ .. ..-.- ~ ...... . ..

R$ 194.000,00 - 336,00 M 2

Imóvel a venda no Site www.goncalvesimoveiscapivari.com.br

Cód. TE1386 - Tel. (19) 3491-1842

12.4 - R4 - IMÓVEL REFERENCIAL 4

"To.

'" \'' ... a

,,../ -- Q O::

"'I'··· '

R$ 550.000,00-1.914,00 M2

Imóvel a venda no Site www.nelsonpachecoimoveis.com.br

Cód . TE0006 - Tel. (19) 3491-1842

"

13. ADEQUAÇÕES E HOMOGENEIZAÇÃO DE VALORES: Pela falta de similitude dos

imóveis referenciais com o imóvel avaliando, foram necessárias aplicaçõesde

cálculos de adequação para a correta obtenção de realidades homogêneas para a

conclusão apresentadas, sendo assim, foi utilizado um fator de

comercialização diferenciado, sendo conferido tal fator devido a su

topografia (aclive}, e pelo fato de não encontrar amostras de R. dentro d

J

....: '~L f~ .6

eª g mesmo bairro do l.A, porem todas as amostras R. estão localizadas em

bairros vizinhos ao do l.A. Portanto, seguem descrições dos cálculos

aplicados.

13.1 - Quanto aos Preços do Tipo Oferta:

Para os imóveis referenciais cuja fonte de pesquisa tenha sido uma oferta de

mercado, entende-se que normalmente os preços praticados sejam superiores ao

verdadeiro valor do imóvel, tornando necessária adequação pela aplicação de um fator

redutor diferenciado para adequá-los ao valor de mercado.

Considerando a ABNT/NBR 14653-2, item 8.2.1.3.4. (o qual versa que "Osdadosdeoferta são indicações importantes do valor de mercado. Entretanto, devem-se considerar

superestimativas que em geral acompanham esses preços e, sempre que possível,

quantificá- las pelo confronto com dados de transações.") , segue tabela com a aplicação

do fator redutor de 10% (dez porcento) sobre o preço anunciado de cada imóvel nas

cond ições supra descritas.

O cálcu lo da aplicação do citado fator redutor foi obtido pela aplicação da seguinte

fórmula :

Valor de mercado= Valor anunciado - Valor Anunciado x 10 100

Na tabela abaixo, a coluna "Fator redutor de negociação" apresenta o valor a ser

dim inuído do valor do anúncio à ordem de 10%(dez por cento) deste e a coluna à

sua direita, "Valor de mercado do m2" apresenta o valor reduzido de cada imóvel

referencial, já dividido pela sua metragem quadrada apresentada na coluna "Áre

do terreno (m2)" .

13.2 - Quanto aos Preços do Tipo Oferta :

Tabela de Homoreneização de Valores de Imóveis

OAOOS 00 IMÓVELEM~A_V_All_~~ª-O~(IA~)-------------------­Endereço do IA: Rua lorge l.lattar. Lote 5 Q•;adra E - .d .a:cba C dade/UF:!Cop ·,.,,r ISP

Terreno tm'): 357.50

DADOS DOS IMÓVEIS REFERENCIAIS 10%

Rl R2 R3

R4 R5

R6 R7

R8

R9 RlO

Álea do

En<!f>reço Trrttno fon~da f ator redutor de

Valor de mercado do m1 Valor de Venda (m')

pesquisa necotia(ão

-erreno a 'enda · Gêno'a · -E19~2 152 Anunc e RS 15~ ::00.CC RS (15.000,00) RS 888,16 -erre-no de 16: M; Gencva - -El797 u: tinunc o R5 n: ore.o: RS (lL000,00) RS 618,75 -e: rreno d!!!! 336 ....,:. Geno .. a - -e 13ge, 336 Ar.une e QS 19.!.CXX RS 119400.00) RS 519.~

-erreno de 1 91! ...,; São Jose · -EOOOE 191" :..num: o RS ssc ox.oc RS 155000.00) RS 258,62 A.nunc o RS

l\nun' e RS .!.nun:: e RS Anun:: o RS . A.nun: e RS

RS To1al: RS 2.285,17

Mé<lia de m'conieido • llomoeenrizado (tota d·vid•do pe a quam.dade de 1move s refcrenc•a•sj: RS S71,29

13.3 - Resultado Auferido:

Cons iderando a metragem quadrada do imóvel avaliando e multiplicando-se pelo valor

médio do metro quadrado (com base nos imóveis referenciais1 obtém-se o valor

ava liado do imóvel objeto deste parecer, conforme segue:

Valor Final Homogeneizado do Imóvel em Avaliação: 204.237,20 1

14. GRAFICO COMPARATIVO DE VALORES DE IA E Rs:

Seguem gráficos comparativos que apresentam os valores auferidos pelos cálculos até

aqu i apresentados e descritos.

O primei ro gráfico apresenta a comparação de valores brutos dos imóveis, ou seja, os

seus va lores integrais, na situação e condições de conservação em que se encontram e na

região que se situam, conforme pesqu isa mercadológica realizada .

O segundo gráfico apresenta a comparação dos valores do metro quadrado de cada um

dos imóveis neste parecer considerados, seja do imóvel avaliando, sejam dos imóveis

referencia is.

Em am bos os gráficos, na cor azul estão representados os imóveis referenciais (Rs) e na

cor vermelha está apresentado o imóvel aval iando (IA), objeto deste parecer. Ambos o

imóveis estão apresentados nos gráficos pela sua abreviatura, seguida da sua metrage

quadrada, conforme dados pesquisados e considerados na avaliação ora real izada .

OA005 PARA O GRÁFICO lmóv~s Valo<

IA - 357,Sml RS 2M.237.20 Rl-15lm2 RS 150.000,00

R2 - 160m2 RS 110000.00

R3 - '!36m2 RS 19á.OOO.OO R4-1'll4ml RS 550.000,00

R5 - m2 RS R&-ml RS R7 - m2 RS R8 -ml RS R9- m2 RS

RlO - m2 RS

lmóvei' Valordõ m2

IA - 357.Sm2 RS 571,29

Rl -152m2 RS B!!a,16 Rl - 160m2 RS 618.75

R3- 336m2 RS 519.64 R4 - 1914m2 RS 258,62

R5 -m2

R6 - m2

R7 - m2

R8 - m2

R9 -m2

RlO- m2

1

1

OS GRÁFICOS

Comparação de Valores brutos dos Imóveis

~60COCCOC

:tS 500 OOCOC

0$-'0000CCC

~300000.00

~ :cccoooc

i'IS lOOOCC_OC

'5 1 oro oc

'5 !C'C 0:1

~ :-o;:oo :(:)&:C·OO

~:<X-X

~~=,OC

~3.,:..VOC

0(5 zoccv ~lOCN

J\ / ,

Comparação de Valores de m 2

ltS· 1 1 1 1 1 1 1 • 1 • 1 . 1 • 1 • 1 • 1 • 1 • 1

I,!'~ ... :.- 1"\ =~ ,.:. 'l'.:'J. .~ .... :.... .. ... ::. -~ ~ ('..j. ...:.:,; ...,,-~ ..., .. .,. :,.~ ~ .... ~ 1'::' ~ r.t~· ;t' ~· "';,~

~ (e.' iJ ~ ~

15. NOTAS: Diversos elementos podem interferir na definição do valor de mercado de

um imóvel, destacando-se inclinação do terreno, ca racterísticas desvalorizantes,

tal qual área de alagamento e presença de feiras livres, dentre tantas outras, bem

como outros elementos influenciam o acrescimento do valor do imóvel pe la

característica de seu entorno pelas melhorias públicas desejáveis e aspectos naturais.

Contudo, na avaliação do imóvel objeto deste parecer, as possíveis influências

supra mencionadas não foram consideradas, pois os imóveis referidos neste parecer,

tanto os referenciais quanto o avaliando, possuem a mesma proximidade com as

caracte ríst icas públicas va lorizantes e desvalori zantes, tornando desnecessário,

matematicament e, considera-las, especificamente para este caso.

16. CONCLUSÃO: Com base em pesquisa de imóveis com elementos e características

comparáveis e por meio do tratamento técnico e ponderações dos seus atributos,

util izando o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado e aplicadas as devidas

técnicas de homogeneização que permitem a determinação do va lor levando em

consideração as diversas tendências e flutuações específicas do Mercado /

Imobil iário, a despeito de outros ramos da economia, conclui -seoquantosegueacerca

do Va lor de Mercado do imóvel objeto deste Parecer Técnico de Avaliaçã

Mercadológica.

VALOR DO IMÓVEL AVALIADO: R$ 204.000,00

(Duzentos e Quarenta Mil Reais)

Por tratar-se de um Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica expedida comercial

que se louva em informações obtidas junto ao mercado imobiliário, considerando

imóveis com características e localização sócia econômica semelhante, deve-se

prever uma possível variaçãodeaté5%nosvaloresacima expressos(-5%a+5%), diante

dos interesses inerentes do próprio mercado e de seu proprietário.

NDO BRAJÃO ROMÃO

CRECI 122081

,,

Matrícula do Imóvel

OFICIAL OE '<EGISTRO OE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E' CIVIL OF PESSOA<; JUR!OlCAS

DA COMARCA Dt CAPIVARI SP Rua Gencr3i 0sorio, 399 - Centro - CEP 13360.000 - Caixa Post.:il 60 - Telefones 1 ;il 3492-7337 3492-7538

E-mail: r@r~p"an,com.br ALINE FIUZ'.A CICHETTO

OFICIAL

CARTORIO Dl R~GISTRO DE !MOVEIS COWAllCA OE CAPIVA RI EH AOO Of SÃO PAULO

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<" .> '• ;Jia 'e 'ª'dopo• INSTITUTO DE PREVIDENCIA l'l'UNICIPAL OE CAPIVARJ . CAPIVARIPREV ~ .... , .. 1·1d".' ...i r ·d e~ cc n!ltu rez:a a1... ta-c,;1c:. s :: c r egi,, ~ cz.pec:31. dot~do de a.JtOl"'ôM10 odm1n;$t"ahva , t:iii' !'T'Jr ai ~ f~·1~r·C'" ra nscr 10 no CNPJ. t>~ c ~~:t r" 5~ 165 93510~0 " -43 , COlT' t;CdO n~st:> cidade ae C rt n!· ... cn-S.P ra ~ua $ aldan,a Manrno. !1 • ~· • ;;.r ts;:> íô1M \M1..;de de :ia;~o @m pagamento te 1a po~ r .. h .... Nlí.,,IPIO o~\CAPIV.~Rt ,a qi...a1 : ca·::Jo :.:et·,, va ·:r ce ~~ ~ , ~ 1 ' 5 Ot' 101..zentos e aezenove rn 1 cer~o t: c;.e"'~tâ e <..~· ·ea 1 s ~ './a:ot venal R$ 32 J5..: ,s 1 C~.'lSta anda tJo ni.- J . que a daç.ao m paga""n_erito IC' •c:ui t o~z-ac;~ e ... a Mun1c p<J . " 0 5 C'F l2-. 1-J ~ .... _OCO.!-Q r ., , ... 683 de 2, d 10 de 2 0 17 . Eu.-...\-Yuw t..:asé AexariOre lC Jr~rsc,~ F s:re -.e"l!e .:11gte1 e ass111J Eu t' f.:"~L ;...._ 'Vito"' fdJa~õ:'O·Jlbdo; s . .1bs t11u10 Cirl O'iC!é\ Sl1t~rrP \.'( 1 li.U.lJ.l)

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