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CONSELHO FEDERAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS – COFECI

E CONACI-CONGRESSO NACIONAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS -

Antonio Linares Filho

CONTRATO DE INTERMEDIAÇÃO COM CLÁUSULA DE EXCLUSIVIDADE

POR QUÊ ?

Também denominada AUTORIZAÇÃO DE VENDA ou

CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS DE

INTERMEDIAÇÃO, a OPÇÃO DE VENDAS é documento

indispensável a qualquer trabalho sério de intermediação

imobiliária, para segurança do corretor, do alienante e do

comprador. Previsto no art. 5º do decreto nº 81.871/78,

que regulamenta a Lei 6.530/78, a autorização de venda,

concedida COM EXCLUSIVIDADE é documento essencial

nas transações imobiliárias.

““Autorização especificada dado pelo dono do negócio ao Autorização especificada dado pelo dono do negócio ao corretor, para que este procure interessado para corretor, para que este procure interessado para determinada transação. É o instrumento e a prova da determinada transação. É o instrumento e a prova da mediação. Nesse sentido equipara-se à procuração, em mediação. Nesse sentido equipara-se à procuração, em face do mandato. Por meio dela, o dono do negócio expõe face do mandato. Por meio dela, o dono do negócio expõe as suas pretensões, expressa as condições do mesmo, as suas pretensões, expressa as condições do mesmo, fixa o seu valor, determina o seu prazo, de modo a fixa o seu valor, determina o seu prazo, de modo a habilitar o corretor a atrair os interessados a realizá-lo, habilitar o corretor a atrair os interessados a realizá-lo, pela demonstração de suas vantagens. Além disso, pela demonstração de suas vantagens. Além disso, autentica a atividade do corretor, evitando que terceiros autentica a atividade do corretor, evitando que terceiros de boa-fé percam seu tempo com quem não está de boa-fé percam seu tempo com quem não está autorizado a propor qualquer operação”.autorizado a propor qualquer operação”.

Professor paulista CARVALHO NETO, em sua obra “Contrato de Professor paulista CARVALHO NETO, em sua obra “Contrato de Mediação”, conceitua a OPÇÃO como:Mediação”, conceitua a OPÇÃO como:

““Encarada em si – frisa –, a parte de sua função Encarada em si – frisa –, a parte de sua função

como instrumento e prova de mediação, a opção como instrumento e prova de mediação, a opção

equivale a uma promessa de recompensa”.equivale a uma promessa de recompensa”.

Por isso, segundo ele, poderia se tratar de Por isso, segundo ele, poderia se tratar de um contrato unilateral, muito embora um contrato unilateral, muito embora

sempre o identifique, com maior destaque, sempre o identifique, com maior destaque, como um instrumento bilateral.como um instrumento bilateral.

Na verdade, praticamente sem vacilação, a doutrina conceitua a Na verdade, praticamente sem vacilação, a doutrina conceitua a

OPÇÃO DE VENDA, como o faz o professor carioca ARNOLDO OPÇÃO DE VENDA, como o faz o professor carioca ARNOLDO

WALD, como sendo o contrato de corretagem:WALD, como sendo o contrato de corretagem:

1. BILATERAL1. BILATERAL

2. ACESSÓRIO2. ACESSÓRIO

3. CONSENSUAL3. CONSENSUAL

4. ONEROSO4. ONEROSO

5. ALEATÓRIO5. ALEATÓRIO

É bilateral porque acarreta, em tese, obrigações É bilateral porque acarreta, em tese, obrigações

para ambas as partes, embora, eventualmente, para ambas as partes, embora, eventualmente,

possa onerar somente uma delas. possa onerar somente uma delas.

CONTRATO DE INTERMEDIAÇÃO COM EXCLUSIVIDADECONTRATO DE INTERMEDIAÇÃO COM EXCLUSIVIDADE

BILATERALBILATERAL

Acessório, porque tem por finalidade a Acessório, porque tem por finalidade a

celebração de outro contrato. celebração de outro contrato.

ACESSÓRIOACESSÓRIO



CONSENSUALCONSENSUAL

Consensual, pois decorre do simples acordo das Consensual, pois decorre do simples acordo das

partes. partes.

Oneroso, porque pressupõe uma eventual Oneroso, porque pressupõe uma eventual

remuneração. remuneração.


ONEROSOONEROSO

Aleatório, pelo fato de tal remuneração Aleatório, pelo fato de tal remuneração

depender do fator ´sorte´, ou seja, da realização depender do fator ´sorte´, ou seja, da realização

do negócio principal.do negócio principal.


ALEATÓRIOALEATÓRIO

E citando outros autores, observa que o E citando outros autores, observa que o

CORRETOR sempre foi considerado ´O CORRETOR sempre foi considerado ´O

INSTRUMENTO MATERIAL DA CONVENÇÃO´, ou INSTRUMENTO MATERIAL DA CONVENÇÃO´, ou

ainda, “UMA MÁQUINA HUMANA PARA FAZER ainda, “UMA MÁQUINA HUMANA PARA FAZER

CONTRATAR”.CONTRATAR”.

Código CivilCódigo Civil Lei n.º 10406 de 10 de janeiro de 2002

Capítulo da Corretagem

“Art. 726. Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração será devida ao corretor; mas se, por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade.”

O NOVO CÓDIGO CIVIL CONFERE À CLÁUSULA DE EXCLUSIVIDADE O STATUS DE GARANTIDORA DO RECEBIMENTO DE HONORÁRIOS PROFISSIONAIS

Comentando este artigo, a professora MARIA HELENA DINIZ, observa que

“SE O COMITENTE AUTORIZAR, POR ESCRITO, O CORRETOR A

VENDER CERTO BEM, COM EXCLUSIVIDADE, DENTRO DE CERTO

PRAZO, TERÁ ELE DIREITO À REMUNERAÇÃO INTEGRAL MESMO QUE

O NEGÓCIO VENHA A EFETIVAR-SE SEM SUA MEDIAÇÃO, EXCETO SE

SE COMPROVAR SUA INÉRCIA OU OCIOCIDADE” (CC Anotado, Ed.

Saraiva, p. 475). ASSIM, com a EXCLUSIVIDADE concedida na opção

significa que somente o autorizado pode negociar o bem. Portanto, se o

proprietário concede a alguém a opção para venda de um imóvel, por

determinado prazo, e dentro desse interregno realiza o negócio

diretamente, fica obrigado aos honorários estipulados.

EFEITOS NEGATIVOS DO CONTRATO SEM EXCLUSIVIDADE:EFEITOS NEGATIVOS DO CONTRATO SEM EXCLUSIVIDADE:1. EM RELAÇÃO AO CORRETOR OU IMOBILIÁRIA:1. EM RELAÇÃO AO CORRETOR OU IMOBILIÁRIA:

1.2 - Perda de credibilidade no negócio;

1.2.1 - O comprador desconfia do negócio ofertado muitas vezes, de forma diferente, por diversos profissionais ou diferentes empresas;

1.2.2 - Várias placas e anúncios desiguais sobre um mesmo imóvel ridicularizam e põem em descrédito nossa atuação profissional;

1.2.3 - A imagem da empresa ou corretor fica denegrida se não puder concluir por qualquer motivo o negócio oferecido e eventualmente acertado;

1.3 - Impossibilidade de cobrança judicial de honorários se o proprietário vender diretamente o imóvel, mesmo no prazo de validade da opção, já que não terá havido qualquer intervenção do Corretor para a aproximação dos possíveis interessados e efetivação negocial (art. 726, CCB, primeira parte);

1.4. Cada corretor ou imobiliária oferece o imóvel por preço e condições diferentes, criando desconfiança sobre o real valor pedido pelo proprietário e gerando dúvidas quanto à prática de “over-price”;

1.5. Não havendo compromisso escrito pelo vendedor, ele pode recusar-se a fechar o negócio conforme o proposto, pondo a perder todo um trabalho desenvolvido;

1.6. Risco de fechar negócio ao mesmo tempo que outro corretor o esteja concretizando. Como explicar para o cliente?;

1.7. Insegurança na hora do fechamento. Sempre pode aparecer outra proposta que derrube a sua;

1.8. Insegurança quanto ao retorno financeiro do trabalho, já que outro corretor ou imobiliária pode vender o imóvel antes que você;

1.9. Custos elevados e perda de tempo para cadastrar, anunciar e visitar o imóvel com risco total para o corretor ou imobiliária;

1.10. Na publicidade em jornal só leva vantagem a Editora que publica várias vezes o mesmo imóvel por intermédio de diferentes corretores e imobiliárias;1.11.Exploração do profissional ou imobiliária por eventuais proprietários inescrupulosos e gananciosos, fazendo com que

muitos trabalhem para eles sem a necessária contrapartida financeira;

1.12. Na hora de pagar os honorários, o proprietário sempre poderá condicionar o fechamento do negócio à sua redução,

criando prejuízo tanto financeiro quanto moral.OS CORRETORES JÁ SÃO VÍTIMAS DE UM AMBIENTE PROPÍCIO A

LHES FRAUDAR OS DIREITOS, CORRENDO SEMPRE O RISCO QUE ENVOLVEM AS SUAS ATIVIDADES. NEM SEMPRE OS SEUS ESFORÇOS SÃO CORRESPONDIDOS. HÁ TRABALHO E DINHEIRO PERDIDO NO AFÃ E OBJETIVO DE ATINGIR A CONCLUSÃO DO NEGÓCIO, NEM SEMPRE ALCANÇADO.

JÁ SOMOS UMA RELAÇÃO “ACESSÓRIA”, POIS A PRINCIPAL SE FIRMA ENTRE O VENDEDOR E COMPRADOR.

PRECISAMOS, PORTANTO, DE NOS PROTEGER COM UMA GARANTIA AGORA RECONHECIDA PELA NOVA LEI...

2.2. Desinteresse do corretor ou imobiliária em empenhar-se na venda, diante dos riscos que corre;

2.3. Perigo de devassa no imóvel até por marginais, fazendo-se passar por compradores, pondo em risco a própria família do proprietário;

2.4. O proprietário não tem como responsabilizar o corretor ou imobiliária por qualquer problema que venha a ocorrer no imóvel, já que não há compromisso escrito e exclusivo com ninguém;2.5. O proprietário corre o risco de ter de pagar honorários a mais de um corretor ou imobiliária, porque poderá acontecer uma venda a um só tempo, concomitante;

2.6. Finalmente, um mesmo imóvel anunciado várias vezes distorce o número de ofertas imobiliárias, diminuindo artificialmente os preços de mercado;

2. EM RELAÇÃO AO PROPRIETÁRIO-VENDEDOR :

2.1. Imediata desvalorização do imóvel, em face do verdadeiro

leilão público que se promove quando o mesmo é anunciado

por mais de um corretor ou imobiliária;

3. EM RELAÇÃO AO POSSÍVEL COMPRADOR:

3.1. Insegurança para oferecer sinal de negócio, já que o corretor não tem autorização para recebê-lo.

3.2. Perda de tempo e decepção ao dirigir-se a várias imobiliárias e constatar que todos os anúncios tratam do mesmo imóvel.

3.3. Desconfiança quanto ao preço pedido, porque o mesmo imóvel está sendo ofertado de diversas formas e preços.

3.4. Receio de fechar o negócio ou fazer oferta sem falar diretamente com o proprietário, porque o mesmo imóvel está sendo oferecido também por outros corretores ou imobiliárias.

3.5. Receio de envolver-se em demanda judicial, já que outro comprador pode, no mesmo instante, estar também adquirindo exatamente o mesmo imóvel.

OUTROS INCONVENIENTES AINDA SE ATRAVESSAM NO CAMINHO DO CORRETOR QUE ATUA aceitando OPÇÃO SEM CLÁUSULA DE EXCLUSIVIDADE:

1. ESSÊNCIA DO TRABALHO DO CORRETOR ESTÁ EM EXERCER SUAS ATIVIDADES COM GARANTIA, SABENDO-SE QUE A OPÇÃO SEM EXCLUSIVIDADE PODE SER DECLARADA EXTINTA A QUALQUER INSTANTE, PELA VONTADE EXCLUSIVA E UNILATERAL DO DONO DO NEGÓCIO, sem nenhuma responsabilidade sua para com o tempo perdido e as despesas feitas, bastando que informe que o bem já foi vendido diretamente ou através de outro profissional;

DAR UMA OPÇÃO SEM EXCLUSIVIDADE, portanto, É

PRATICAMENTE OUTORGAR O NADA. É DAR UMA BURLA,

possibilitando que o direito do Corretor seja fraudado.

NA EXCLUSIVIDADE ESTÁ A GARANTIA DO CORRETOR.

ASSIM, PODE-SE CONCLUIR DIZENDO QUE A EXCLUSIVIDADE CONSTITUI UMA

G A R A N T I A PARA TODAS AS PARTES ENVOLVIDAS (PROPRIERA –

CORRETOR E COMPRADOR). PARA O PROMITENTE, PORQUE NÃO FICA

ATRELADO A UMA IMENSIDÃO DE PROFISSIONAIS TENDO A SUA PROPRIEDADE

invadida ATÉ POR PESSOAS ESTRANHAS, E PARA O MEDIADOR, QUE DISPÕE

DE TRANQÜILIDADE PARA DESENVOLVER ASSUAS AFANOSAS ATIVIDADES

QUE NÃO SE LIMITAM NEM SE CARACTERIZA COMO ATO DE SIMPLES

APROXIMAÇÃO, MAS DE TODA ASSISTÊNCIA ATÉ QUE O NEGÓCIO SE

CONSIDERE FECHADO. PORTANTO, REQUER ARTE, APTIDÃO, TALENTO,

TEMPO e, muitas vezes, muita paciência.

LOGO, A AUSÊNCIA DE EXCLUSIVIDADE NUMA AUTORIZAÇÃO NEGOCIAL

DESCARACTERIZA-A COMO OPÇÃO, DE VEZ QUE A REDUZ A UMA ANUÊNCIA

RETRATÁVEL A QUALQUER MOMENTO, POIS, O COMITENTE PODE LIBERTAR-SE

DA OBRIGAÇÃO ASSUMIDA COM O CORRETOR, POR ATO PRÓPRIO,

DILIGENCIANDO POR SI O NEGÓCIO, OU POR ATO DE TERCEIRO, QUE SE

ENCARREGA DO NEGÓCIO E SE SUBSTITUI AUTOMATICAMENTE AO PRIMEIRO

CORRETOR.

NA EXCLUSIVIDADE ESTÁ A GARANTIA DO CORRETOR.

O Estado do Paraná adotou há mais de trinta anos a intermediação com exclusividade. Os resultados são tão bons que os próprios

corretores denunciam os eventuais renitentes.

O mais importante no entanto é que todos devemos atentar para o significado de buscarmos incessantemente a moralização e a

credibilização desse instrumento legal que representa segurança, tranqüilidade e credibilidade para todos nós.

“O futuro pertence àqueles que acreditam na beleza de seus sonhos”.

Eleonor Roosevelt.

EXCLUSIVIDADE

A GARANTIA DO CORRETOR.

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