condominio (doutrina e prática condominial)biblioteca virtual edipel issuu 2014

2 REINALDO ASSIS PELLIZZARO

CCoonnddoommíínniioo

( Doutrina & Prática Condominial)

> ORIGEM HISTÓRICA DOS CONDOMÍNIOS

> CONDOMÍNIOS, DIREITO E DOUTRINA

> LEI DOS CONDOMÍNIOS Nº. 4.591/64

> PRÁTICA CONDOMINIAL (Formulários)

- Edipel -

O CONDOMÍNIO NO NOVO CÓDIGO CIVIL

3

4@. Edição – 2.014

Reinaldo Assis Pellizzaro

PELLIZZARO, Reinaldo Assis

O Condomínio no Novo Código Civil

Edição especial para BIBLIOTECA VIRTUAL –

EDIPEL- ISSUU- reprodução franqueada com

indicação do nome do autor


ÍNDICE GERAL

Apresentação.......................................................5/6

Prefácio................................................................7/8

Capítulo Primeiro

I - DO CONDOMÍNIO GERAL

1 - Origem do Condomínio...................... .......11

1.2 - O Condomínio no Código Civil..................15

1.3 - Condomínio Voluntário.............................19

1.4 - Dos direitos dos Condôminos....................19

1.5 - Dos deveres dos Condôminos..................23

1.6 - Da Administração do Condomínio..............28

1.7 - Condomínio Necessário.............................29

Capítulo Segundo

II - CONDOMÍNIO EDILÍCIO OU EDIFICAÇÕES

2.1 – Condomínio edilício ou edificações...........34

2.2 - Instituição do Condomínio

Edilicio ou de Edificações...........................37

2.3 - Dos direitos dos condôminos....................42

2.4 - Dos deveres dos Condôminos..................44

2.5 - Realização de Obras pelo Condomínio.....47

2.6 - Da Administração do Condomínio.............50

2.6 - Da cobrança da contribuição a luz

do Código de Defesa do Consumidor.....55

2.8 - Da extinção do Condomínio......................60

Capítulo Terceiro

III – DA VIGÊNCIA DA LEI N. 4.591


5

3.1 - Da vigência da Lei N. 4.591, que

dispõe sobre Cond. de Edifícios.........63

3.2 - Das Incorporações............................65

3.3 - Da construção de Edificações

em Condomínio..................................67

3.4 - Concordata Preventiva Reque -

rida pelo Incorporador.........................69

3.5 - Falência do Incorporador...................72

3.6 - Da Infrações Condominiais................74

Capítulo Quarto

III – PRÁTICA CONDOMINIAL

4.1 - Edital de Convocação para

Assembléia..........................................78

4.2 – Procuração de representação

em Assembléia...................................79

4.3 - Carta de cobrança de Condomínio

devido pelo Condômino.......................80

4.4 - Carta notificatória de transgressão

legal....................................................82

4.5 - Procuração judicial à Advogado .........84

4.6 - Recurso de Condômino.......... ............85

4.7 - Relatório do Síndico............................87

4.8 – Modelo de Convenção.........................89

LEGISLAÇÃO:

. Novo Código Civil (arts.1358/1383)....107/117

. Lei dos Condomínios, N.4591/64.......117/152

Bibliografia................................................153


Apresentação

Com prazer fazemos publicar a quarta

edição especial para a BIBLIOTECA VIRTUAL

EDIPEL-ISSUU

Reeditamos igualmente nosso

entendimento de que, com a entrada em vigor do

Novo Código Civil Brasileiro, as relações

condominiais, sofreram substanciais alterações.

É que no ano de 1916, quando foi editado o

Código Civil, o condomínio era pouco difundindo, e

admita-se, tendo nosso direito origem romanística,

nenhuma importância se deu ao instituto do

condomínio, que não era aceito pelos jurisconsultos

de Roma.

Entre nós, foi a partir de 1964, quando

passou a vigorar a Lei dos Condomínios, Lei N.

4591/64, que aquele importante instituto foi

definitivamente incorporado ao ordenamento jurídico

brasileiro.

Assim é que oferecemos este trabalho que

foi idealizado para servir como ferramenta de

manuseio constante por todos aqueles que

necessitarem encontrar uma solução nas complexas

relações condominiais.

Mais do que oferecer soluções imediatas,

no desenvolvimento de seu conteúdo temático, a


7

matéria foi explicitada de tal forma, que deixa

transparecer uma visão de maior amplitude, nos

campos da legislação, doutrina e da jurisprudência

como fontes imediatas do Direito Condominial.

Fizemos uma breve incursão histórica para

encontrar o ponto de partida e de pronto enfocamos o

Condomínio Edilício ou de Edificações, seguindo a

ordem expositiva sugerida pelo Novo Código Civil.

Revogada tacitamente a Lei N.4591/64,

nos dispositivos atinentes ás edificações, foi

explicitada no Primeiro Capítulo, obviamente na parte

que permaneceu integralmente em vigor, enquanto

que a parte que cuida das Incorporações,

compuseram o Segundo e demais Capítulos.

Como convém a uma obra que se destina a

todos aqueles que de alguma forma devem se

interessar por condomínio, fizemos inserir algumas

peças de prática dominial, que acreditamos seja de

grande valia.

Oferecemos a íntegra o Novo Código Civil,

na parte que regula o Condomínio de Edificações e

ainda a Lei N. 4591/64 denominada Lei dos

Condomínios.

O autor


PREFÁCIO

Convidado para prefaciar este livro sobre

Condomínios, inobstante a imensa honra, confesso

que relutei em aceitar a incumbência.

É que minha formação científica se

vincula á área da Ciência da Administração, e a

primeira vista o livro trata do condomínio á luz do

Novo Código Civil, ou seja, voltado para a Ciência

Jurídica.

Todavia, após a leitura atenta da matéria

exposta, me foi possível constatar que o Direito

Condominial, está intimamente ligado a Ciência da

Administração, eis que tem na sua base a prática

operativa organizacional.

Na verdade o livro prefaciado, apar de

enfocar o condomínio como ordenamento jurídico,

aborda com muita clareza como devem ser


9

arrecadados os recursos e aplicado o dinheiro dos

condôminos.

Pela exposição da matéria, se pode sentir,

que o Autor, valeu-se de termos menos técnicos, de

forma a facilitar o entendimento, como convém a

uma obra destinada, a todas as pessoas que de

alguma forma se ligam a propriedade compartilhada,

ou seja, propriedade condominial.

Do ponto de vista administrativo, o livro

por sua esmerada elaboração será, temos a mais

absoluta certeza, de importância e até mesmo

imprescindível, a todos aqueles que tiverem como

nós, o privilegio de ler, e manusear para consulta no

dia-a-dia de trabalho condominial, do ponto de vista

jurídico e também administrativo.

Enzo Sander Pellizzaro

Adm. de Empresas


Á minha querida filha Michelle Karine e netas

Ana Luiza, Beatriz e Isadora, Maria Victória e

neto Lorenzo Sander que compartilham de nosso

imenso amor...


11

CAPÍTULO I

Do Condomínio Geral

1. Origem histórica condomínio

A palavra condomínio tem origem no termo

dominium, que no latim significava o direito de

propriedade sobre uma coisa; atualmente, acrescida

da preposição com, designa a propriedade

pertencente a mais de uma pessoa.

Segundo o dicionarista De Plácido e SILVA, 1

tecnicamente, o condomínio na linguagem do Direito

Civil, significa o direito simultaneamente tido por

várias pessoas sobre a mesma coisa.

Entre os romanos, não se admitia e existência

simultânea de dois direitos, in solidum, fossem

exercidos compartilhadamente, sobre a mesma coisa.

Ensina ARNOLD WALD, que “os incidentes da

vida, muitas vezes, levam certos bens ás mãos de

diversas pessoas ao mesmo tempo, como ocorria em

1SILVA De Plácido. Vocabulário Jurídico. Ed. Forense. São

Paulo.1963 1º vol.p.390


matéria sucessória, ficando as coisas em indivisão por

algum tempo, os romanistas elaboraram um teoria

explicativa de condomínio em virtude da qual não

havia mais um direito de propriedade sobre certo

objeto, mas sim direitos paralelos de propriedade que

se exerciam sobre cotas ideais distintas do objeto em

questão”.2

Designando-se assim, como condomínio as

diversas dependências de um prédio de

apartamentos, como corredores, elevadores, áreas de

uso comum e privativas, cujo domínio pertence a

todos os co-proprietários.

É bem de ver-se, que a propriedade tem como

atributo principal a direito exclusivo do proprietário

sobre a coisa, ou seja, a faculdade de “usar, gozar,

dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de

quem quer que injustamente a possua ou detenha”

(art. 1.228), sendo que este caráter exclusivo do

direito de propriedade, pode ser encontrado no

condomínio.

2WALD, Arnold, Curso de Direito das Coisas, Ed.RT, 1990, 7a. ed.p.129


13

Diversas teorias procuram dar uma explicação,

para a existência desse direito, que é exclusivo e ao

mesmo tempo compartilhada, podendo-se dividi-las

em dois grandes grupos, ou seja:

I - TEORIA DA PROPRIEDADE INTEGRAL, que

explica a existência do condomínio como um único

direito, exercido por todos os condôminos, onde o

direito de um, se limita ao direito do outro; a um só

tempo encontramos o concurso de todos sobre a

rotatividade da coisa.

II – TEORIA DAS PROPRIEDADES PLÚRIMAS

PARCIAIS, cada condômino tem a plena propriedade

da parte ideal, na coisa comum e a reunião dessas

partes ideais é que formam o condomínio.

III – TEORIA DA PESSOA JURÍDICA, ou seja,

cada condômino é proprietário autônomo de sua

unidade condominial, que corresponde a uma fração

ideal do terreno onde foi edificado o prédio, sendo

proprietário em comunhão indivisível com as áreas

comuns, concorrendo assim para constituir o sujeito


de direito condominial e cuja quota representa a

expressão numérica de sua contribuição.

O Código Civil Brasileiro, atribui a cada

condômino na condição de proprietário o poder de

“usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela

exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão,

reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e

alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la”. (art.

1.314).

Para a civilista Maria Helena DINIZ, “determinado

direito poderá pertencer a vários indivíduos ao mesmo

tempo, hipótese em que se tem a comunhão. Se a

comunhão recair sobre um direito de propriedade, ter-

se-á condomínio ou compropriedade”.3

Inquestionável é a capacidade jurídica do

condomínio como entidade jurídica, eis que

longevamente nosso tribunais pacificaram

entendimento no sentido de que: “O condomínio de

edifício configura uma entidade jurídica, universitas

júris, distinta da pessoa dos respectivos condôminos,

tendo, pois, capacidade para estar em Juízo e cobrar

3DINIZ Maria Helena. Código Civil Anotado. Editora Saraiva. São Paulo.

.1988. 4ª ed.p.514


15

de condômino a prestação devida pelas despesas

comuns.” ( TJDF. Ap.7.335. Ement. For. 108)

2. O Condomínio no Novo Código Civil

A idéia de norma condominial sempre desafiou

o gênio jurídico de todos os países do mundo e entre

nós, remonta às Ordenações do Reino, conforme

ensina Caio Mário da Silva PEREIRA:

“No direito brasileiro não era igualmente

desconhecido o problema o problema. Já das

Ordenações, do Reino herdamos a idéia,

referindo-se elas a casa que de dois senhorios

fosse, a um pertencendo o sótão e a outro o

sobrado. A Consolidação de Teixeira de Freitas

retoma a regra (art.946), e diz, sem qualquer

anotação do mestre, que se uma casa, for de

dois donos, pertencendo a um as lojas e ao

outro o sobrado, não pode o dono deste fazer

janela, ou outra obra, sobre o portal daquelas.”4

O Novo Código Civil Brasileiro, instituído pela

Lei Nº. 10.406, de 10 de janeiro de 2002 , disciplina o

Condomínio no Livro III, onde, trata do Direito das

Coisas; e no Título III, que cuida da Propriedade.

4 PEREIRA, Caio Mário da Silva. Rio de Janeiro. Ed. Forense. 1994. 8a. ed.

p.64


A elaboração do ordenamento substantivo, é o

resultado do Projeto de Lei nr.634 -B, de 1975, em

que foi inicialmente, Relator o Senador

Josaphat Marinho, estabelecendo no CAPÍTULO VI,

as normas que tratam DO CONDOMÍNIO GERAL (

artigos 1.314 até 1.330 ), em três Seções: Seção I,

trata Do Condomínio Voluntário, que é subdividida

em duas subseções; a Subseção I, é dedicada aos

Direitos e Deveres dos Condôminos; a Subseção

II, trata Da Administração do Condomínio; e

finalmente a Seção III, cuida Do Condomínio

Necessário.

No CAPÍTULO VII, a nova Lei Civil trata do

Condomínio Edilício (artigos. 1.331 até 1.358),

sendo que na Seção I, deste capítulo estão

elencadas as Disposições Gerais, e na Seção II,

são codificadas as normas atinentes a

Administração do Condomínio, ficando

estabelecido na Seção III as normas para Extinção

do Condomínio.

É de ser registrado que este o Capítulo, que

cuida especificamente do CONDOMÍNIO EDILÍCIO,


17

sofreu, quando da sua elaboração e tramitação no

Senado da Federal, pesadas críticas, pois se

desejava, total modernização sendo que, o Senador

Amaral Furlan, ofereceu a emenda de Nr. 143 ,

que pretendia Suprimir o Capítulo VII, do Livro III -

Do Condomínio Edilício, por inteiro”. (sic).

Na sua justificativa, o referido Senador fazia

duras críticas, a vetusta Lei nr. 4591/64, que dizia

ser obsoleta, e que o Novo Código em nada havia

inovado, e pelo contrário, a redação, afirmava “volta

ao tempo anterior a 1964, dando tratamento pior do

que o já superado pela Lei nr. 4591. Criticava o novo

texto civil, quando não impedia a impertinência da

obrigatoriedade de convivência com maus vizinhos

(art.1.337), e incentivando o mau pagador ao

inadimplemento pelo atraso a sua cota condominial;

afirmava ser inaceitável a utilização no artigo 1333 da

expressão “convenção que constitui o condomínio”, a

convenção segundo sua ótica, devia ser conseqüente

e não simultânea ao nascimento Condomínio.

Entendia ser igualmente inaceitável a previsão

legal encontrada no Novo Código de criação de um


Conselho Consultivo, quando o correto é Conselho

Fiscal.5

Portanto, o Condomínio Geral, de que trata o

Capítulo VI, se divide em Condomínio Voluntário

(artigos. 1.314 á 1326), Condomínio Necessário

(artigos 1.327 á 1.330), e Condomínio Edilício

(artigos 1.331 a 1358).

Com a entrada em vigor do Novo Código Civil, a

Lei 4591/64, foi parcialmente revogada, nos artigos

1º até o artigo 27, ou seja, do Condomínio Voluntário

até Condomínio Edilício, ou de Prédios; todavia como

se trata de revogação tácita, a parte não modificada

continua em vigor, suplementando o Novo

Ordenamento Civil Substantivo.

1.3. Condomínio Voluntário

O Condomínio Voluntário ou convencional, tem

origem na liberdade de formação do condomínio

5 IN, O projeto de Código Civil no Senado Federal - Brasília, Senado Federal,


19

através do acordo de vontade dos condôminos;

contrariamente ao Condomínio Necessário, que

independe da vontade dos condôminos.

Vale dizer, que o Condomínio Voluntário tem

origem no contrato, podendo este ser por instrumento

público ou particular, neste caso, para validade em

relação a terceiros deverá ser registrado no Cartório

de Registro de Imóveis.

O instrumento de criação, deve prever os

direitos e obrigações dos condôminos, bem como a

forma de administração do condomínio, sendo que o

registro no Registro de Imóveis, proporciona a

necessária averbação á margem da matricula dos

imóveis.

1.4. Dos direitos dos Condôminos

Conforme determina o Código, cada condômino

pode usar da coisa consoante sua destinação, sobre

ela exercer todos os direitos compatíveis com a

indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua

1998, 2v, pg. 317 / 319.


posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la

no todo ou em parte.(art. 1.314).

A destinação pode ser livremente estabelecida

no ato de constituição do condomínio, devendo

todavia manter fidelidade ao ato de constituição; bem

como atender ao Código de Postura Municipal e

ainda ao que determina o Estatuto da Cidade.

Tratando-se de bem indivisível a liberdade de

uso da coisa pelo condômino deve ser compatível

com a sua destinação.

Uma das faculdades concedidas ao titular do

domínio, da coisa, é o direito de reivindicá-la de

outro condômino ou de terceiro, em defesa de sua

posse.

Estabelecido o litígio sobre o direito

possessório, a prestação jurisdicional pleiteada, tem

efeito genérico beneficiando a todos os consortes,

vale dizer, que proposta a ação por um dos

condôminos todos os demais se beneficiarão pela

concessão da manutenção ou reintegração na posse

da coisa condominiada.

Assim a ação intentada versará sobre todo o

imóvel indiviso e não somente sobre a fração ideal


21

daquele que promove o ajuizamento, o que se

coaduna com a comunhão do condomínio.

Ainda com respeito ao direito possessório, é de

ressaltar-se que no condomínio a posse não gera

direito prescritivo para fins de aquisição de domínio

via usucapião; sendo que a jurisprudência corrobora

esse entendimento:

Ao condômino é defeso usucapir a coisa

possuída em comum, por isso que mandatário

comum – Cód. Civ. Art.640. Não é possuidor

aquele que, achando-se de dependência para

com outro, conserva a posse em nome deste

(TJ-RJ- Ac. Unân. da 1ª Câm. Cív.

Ap.1.709/88. Des. N.Doreste Baptista). 6

Podendo ainda, o condômino titular do domínio,

alienar a respectiva parte ideal, ou gravá-la para

garantia de empréstimo ou transação comercial sem

impedimento algum, já que goza do direito pleno de

propriedade.

Releva anotar-se que para a garantia da boa

utilização da coisa em condomínio, nenhum dos

condôminos pode alterar a destinação da coisa

comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a

estranhos, sem o consenso dos outros.

6 BOAS Vilas Darnley, Obr. Cit. P.275, usque, 294


Desta forma tendo um dos comunheiros

interesse na locação da coisa, todos os demais

condôminos deverão ser consultados, sobre o valor e

condições da locação, podendo qualquer deles

demonstrar seu interesse, e exercitar o direito de

preferência na locação do bem.

Se o condômino oferecer preço idêntico ao

terceiro estranho ao condomínio, por certo assistir-

lhe-á o direito de preferência.

Desta forma, os contratos de locação somente

terão validade, depois de submetidos a aprovação

dos demais condôminos, ou seja, aprovados após

consulta pessoal, mesmo tratando-se de contratos de

temporada, ou cessão para uso gratuito à parentes,

ou amigos, eis que estranhos ao condomínio.

Esta aprovação poderá, entretanto ser feita pelo

Administrador, desde que o Ato de Instituição do

Condomínio, delegue poderes para exprimir o

consenso dos condôminos.


23

1.5. Dos deveres dos Condôminos

O primeiro dever do condômino é de concorrer

no pagamento do rateio para as despesas de

conservação da coisa condominiada; assim o

condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a

concorrer para as despesas de conservação.

Todavia a cobrança desse rateio, deve obedecer

a certos critérios que preservam e até mesmo

protegem o condômino, dada a relação de consumo

que se estabelece como se verá mais adiante.

Adiante-se desde já que as contribuições para

rateio das despesas, multas e encargos somente tem

característica de liquidez , certeza e exigibilidade,

ensejando processo de execução, se regularmente

aprovados em assembléia dos condôminos; sendo

que somente, através de Procedimento

Sumaríssimo, se poderá apurar responsabilidade e

se exigir o cumprimento de obrigações condominiais.7

Em caso de divisão judicial ou mesmo amigável

o condômino se obriga contribuir na proporção de sua

parte, para pagar as despesas necessárias para a

7 BOAS, Darnley Villas. Obr. Cit. P.282


divisão da coisa, e ainda a suportar os ônus e dívidas

a que estiver sujeita (Art. 1.315).

Para fins de pagamento de sua quota-parte nas

despesas, estabeleceu o legislador que presumem-se

iguais as partes ideais dos condôminos.

Podendo, entretanto eximir-se de contribuir

para custeio dessas despesas, bem como de

sua responsabilidade pelos ônus e dívidas,

mediante a renúncia, em favor dos demais

condôminos de sua parte ideal. (art.1316)

Se a renúncia for em favor do condomínio

os demais condôminos assumem as despesas e

as dívidas, neste caso, a renúncia lhes

aproveita, adquirindo a parte ideal de quem

renunciou, na proporção dos pagamentos que

fizerem.

Todavia, se não há condômino que faça os

pagamentos, a coisa comum será dividida, entre

todos os condôminos, que dividirão entre si as

despesas e encargos na proporção da parte ideal

adquirida em conseqüência da renúncia.

Entende-se que cada qual se obrigou

proporcionalmente ao seu quinhão na coisa comum,


25

quando a dívida houver sido contraída por todos os

condôminos, sem se discriminar a parte de cada um

na obrigação, nem se estipular solidariedade,

consoante prevê o artigo 1.317 do Código Civil.

Pela dicção do ordenamento civil, o condomínio

atribui aqueles que o integra direito de

representação, e assim, as dívidas contraídas por um

dos condôminos em proveito da comunhão, e durante

ela, obrigam o contratante.

Neste caso o condômino poderá recobrar o que

pagou através de ação regressiva contra os demais

condôminos (art.1.318).

Enquanto permanecer indivisa a coisa, cada

condômino responde aos outros pelos frutos que

percebeu em decorrência da utilização exclusiva da

coisa, bem como pelo dano que lhe causou. (art.

1.319.)

Tratando-se de condomínio voluntário, regido

pelo Código Civil, a todo tempo será lícito ao

condômino exigir a divisão da coisa comum,

respondendo o quinhão de cada um pela sua parte

nas despesas da divisão.


É todavia, facultado aos condôminos acordar

que fique indivisa a coisa comum por prazo não maior

de cinco anos, suscetível de prorrogação ulterior.

Quando a comunhão for originada por doação

ou testamento não poderá a indivisão ser pactuada

por tempo superior a cinco anos; todavia a

requerimento de qualquer interessado e se graves

razões o aconselharem, pode o juiz determinar a

divisão da coisa comum antes do prazo.

Com efeito, aplica-se à divisão do condomínio,

no que couber, as regras de partilha de herança, nos

termos previstos pelos artigos 2.013 até 2.022 do

Código Civil.

É bem de ver-se, que quando a coisa for

indivisível, e os consortes não quiserem adjudicá-la a

um só, indenizando os outros, será vendida e

repartido o valor apurado, preferindo-se, na venda,

em condições iguais de oferta, o condômino ao

estranho, e entre os condôminos aquele que tiver na

coisa benfeitorias mais valiosas, e, não as havendo, o

de quinhão maior.

Todavia previu o legislador que se nenhum dos

condôminos tiver benfeitorias na coisa comum e


27

participarem todos do condomínio em partes iguais,

realizar-se-á licitação entre estranhos e, antes de

adjudicada a coisa àquele que ofereceu maior lanço,

proceder-se-á à licitação entre os condôminos, a fim

de que a coisa seja adjudicada a quem afinal oferecer

melhor lanço, preferindo, em condições iguais, o

condômino ao estranho.

Trata-se pois, de uma forma legal de proteger o

condomínio estabelecendo um liame de confiança

entre os condôminos.

1.6. Da Administração do Condomínio

A administração do condomínio, poderá ser

delegada por consenso, a administrador, eleito pela

maioria dos condôminos, que poderá ser estranho ao

condomínio.

Observe-se que o legislador substantivo se

refere a figura do administrador, que uma vez

escolhido passa a ser o procurador comum..

Como a Convenção, prevista pelo Código Civil

em seu artigo 1334, determina que deve ser

estabelecida por consenso a “forma de


administração”, portanto se não ocorrer a indicação

de um administrador, qualquer um dos integrantes

poderá praticar atos de administração.

Neste caso, ocorrerá o que se convencionou

denominar de administração tácita, quando um dos

condôminos, livremente administrar sem oposição

dos outros, como representante comum.

Podemos observar que desde a constituição, até

mesmo administração e finalidade, o Condomínio

Voluntário, mentem estreita ligação como Condomínio

Edilício, admitindo-se aplicação supletiva de alguns

dispositivos; ex vi, do art. 1.314, que proíbe a posse,

uso ou gozo a estranhos, e deve ser aplicado á

locação, para exigir-se a aprovação pelo condomínio.

Para o cômputo dos votos para decisão

no Condomínio, a maioria será calculada pelo

valor dos quinhões; sendo que as deliberações

serão obrigatórias, sendo tomadas por maioria

absoluta, e não sendo possível alcançar maioria

absoluta, decidirá o juiz, a requerimento de

qualquer condômino, ouvidos os outros.

É bem de ver-se, que em havendo dúvida

quanto ao valor do quinhão, será este avaliado


29

judicialmente já, os frutos da coisa comum, não

havendo em contrário estipulação ou disposição de

última vontade, serão partilhados na proporção dos

quinhões.

1.7. Do Condomínio Necessário

Quando for necessária a meação de paredes,

cercas, muros e valas a relação condominial é

regulada pelo Código Civil com aplicação do disposto

pelos artigos. 1.297 e 1.298; 1.304 a 1.307.

Neste sentido os dispositivos do Novo Código

Civil, em nada modificaram a Lei Nr. 4591/64, que

estabelece em seu artigo 5º: “O condomínio por

meação de parede, soalhos, e tetos das unidades

isoladas, regular-se-á pelo disposto no Código Civil,

no que lhe for aplicável”.

Com efeito, estabelece o Código Civil: “ Art.

1297 - O proprietário tem direito a cercar, murar, valar

ou tapar de qualquer modo o seu prédio, urbano ou

rural, e pode constranger o seu confinante a proceder

com ele à demarcação entre os dois prédios, a

aviventar rumos apagados e a renovar marcos


destruídos ou arruinados, repartindo-se

proporcionalmente entre os interessados as

respectivas despesas”.

Neste caso os valos, muros, cercas e os

tapumes divisórios, tais como sebes vivas, cercas de

arame ou de madeira, valas ou banquetas,

presumem-se, até prova em contrário, pertencer a

ambos os proprietários confinantes, sendo estes

obrigados, de conformidade com os costumes da

localidade, a concorrer, em partes iguais, para as

despesas de sua construção e conservação.

Já quanto as sebes vivas, as árvores, ou plantas

quaisquer, que servem de marco divisório, só podem

ser cortadas, ou arrancadas, de comum acordo entre

proprietários.

Havendo necessidade de construção de tapumes

especiais para impedir a passagem de animais de

pequeno porte, ou para outro fim, pode ser exigida de

quem provocou a necessidade deles, pelo

proprietário, que não está obrigado a concorrer para

as despesas.

Por seu turno dispõe o artigo 1.298 do Código

Civil, que, “sendo confusos, os limites, em falta de


31

outro meio, se determinarão de conformidade com a

posse justa; e, não se achando ela provada, o terreno

contestado se dividirá por partes iguais entre os

prédios, ou, não sendo possível a divisão cômoda, se

adjudicará a um deles, mediante indenização ao

outro”.

De igual forma reza o art. 1.304, que, “nas

cidades, vilas e povoados cuja edificação estiver

adstrita a alinhamento, o dono de um terreno pode

nele edificar, madeirando na parede divisória do

prédio contíguo, se ela suportar a nova construção;

mas terá de embolsar ao vizinho metade do valor da

parede e do chão correspondentes”.

Enquanto que o artigo 1.305, diz que “o

confinante, que primeiro construir, pode assentar a

parede divisória até meia espessura no terreno

contíguo, sem perder por isso o direito a haver meio

valor dela se o vizinho a travejar, caso em que o

primeiro fixará a largura e a profundidade do alicerce”.

Neste caso se a parede divisória pertencer a um

dos lindeiros, e não tiver capacidade para ser

travejada pelo outro, não poderá este lhe fazer


alicerce ao pé sem prestar caução àquele, pelo risco

a que expõe a construção anterior.

Finalmente dispõe o artigo 1.306 do mesmo

Ordenamento Substantivo, que: “O condômino da

parede-meia pode utilizá-la até ao meio da espessura,

não pondo em risco a segurança ou a separação dos

dois prédios, e avisando previamente o outro

condômino das obras que ali tenciona fazer; não pode

sem consentimento do outro, fazer, na parede-meia,

armários, ou obras semelhantes, correspondendo a

outras, da mesma natureza, já feita do lado oposto”.

O disposto pelo artigo 1.307 do Ordenamento

Substantivo, determina a seu turno normatizando o

condomínio necessário que, “qualquer dos

confinantes pode altear a parede divisória, se

necessário reconstruindo-a, para suportar o

alteamento; arcará com todas as despesas, inclusive

de conservação, ou com metade, se o vizinho adquirir

meação também na parte aumentada”.

No caso em que, o proprietário tiver direito a

estremar um imóvel com paredes, cercas, muros,

valas ou valados, tê-lo-á igualmente a adquirir

meação na parede, muro, valado ou cerca do vizinho,


33

embolsando-lhe metade do que atualmente valer a

obra e o terreno por ela ocupado (art. 1.297).

Mas todavia não convindo os dois no preço da

obra, será este arbitrado por peritos, a expensas de

ambos os confinantes.

Qualquer que seja o valor da meação,

enquanto aquele que pretender a divisão não o pagar

ou depositar, nenhum uso poderá fazer na parede,

muro, vala, cerca ou qualquer outra obra divisória.

Como vimos o Condomínio Necessário, tem

origem na necessidade de fazer-se a meação de

paredes, cercas, muros e valas a relação condominial

sendo que nesses casos é regulado pelas

disposições do Código Civil com aplicação do

disposto pelos artigos. 1.297, até 1.307.

Assim é que, em decorrência do Condomínio

Necessário, proprietário tem direito a cercar, murar,

valar ou tapar de qualquer modo o seu prédio, urbano

ou rural, e pode constranger o seu confinante a

proceder com ele à demarcação entre os dois

prédios, a aviventar rumos apagados.


CAPÍTULO II

Do Condomínio Edilício ou de Edificações

2.1. Condomínio Edilício ou de Edificações

O Código Civil, ordenou juridicamente o

Condomínio de Edifícios, nos artigos 1331 até 1358,

derrogando somente parcial e tacitamente, a

legislação especial, ou seja, somente onde tratou do

mesmo assunto.

Na verdade o legislador substantivo civil, se vale

da legislação especial, para estabelecer os requisitos

necessários a criação ou instituição do condomínio

(art.1332); assim permanece em vigor parte das leis

especiais que disciplinam o condomínio: Lei nr. 4.591,

de 16 - 12 - 1964, regulamentada Decreto Federal

Nº. 55.815 de 8-3-1965.

É que esta legislação especial disciplina

exclusivamente as relações condominiais, a partir da

incorporação de prédios, sendo que esta última

sequer consta do Código Civil, vale dizer, que as

incorporações, continuam reguladas inteiramente

pela lei especial não derrogada.


35

Na verdade, a ocupação do solo através de

edifícios, foi a solução encontrada para a falta de

espaço nos grandes conglomerados urbanos.

Segundo registram os historiadores essa

modalidade especial de condomínio surgiu em

meados de 1914, objetivando regular a ocupação de

edifícios fracionados em apartamentos.

O Código Civil, reconhece o direito de

propriedade exclusiva em edifícios, ao dispor no

artigo 1.331, que: “ Pode haver, em edificações,

partes que são propriedade exclusiva, e partes que

são propriedade comum dos condôminos”.

Estabelece ainda que as partes suscetíveis de

utilização independentes, tais como apartamentos,

escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para

veículos, com as respectivas frações ideais no solo e

nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade

exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas

livremente por seus proprietários.

Por seu turno a Lei 4591/64 na parte em que

permanece em vigor, estabelece no artigo 1º. § 1

º.

que: “Cada unidade será assinalada por designação

especial, numérica ou alfabética, para efeitos de


identificação e discriminação; § 2º. Cada unidade

caberá, como parte inseparável, uma fração ideal do

terreno e coisas comuns, expressa sob forma decimal

ou ordinária”.

O Código Civil, inovou, admitindo livremente a

alienação de acessório,(garagem, terraço exclusivo,

etc.) da unidade condominial a outro condômino, ou

para terceiros, desde que autorizado pelo ato

constitutivo do condomínio, (art. 1339, §2º).

Manteve o Código a proibição prevista pela lei

4591/64 (art. 3º), quanto a venda ou oneração para

terceiros não integrantes do Condomínio, que sempre

ficava sujeito a autorização assemblear.

Quanto as áreas comuns enfatizou o

Legislador Civil que o solo, a estrutura do prédio, o

telhado, a rede geral de distribuição de água,

esgoto, gás e eletricidade, a calefação e

refrigeração centrais, e as demais partes comuns,

inclusive o acesso ao logradouro público, são

utilizados em comum pelos condôminos, não

podendo ser alienados separadamente, ou

divididos.


37

Ainda, quanto à utilização das áreas comuns, a

Lei 4591/64, na parte em que permanece em vigor,

por não ter sido revogada pelo Novo Código Civil,

“proíbe qualquer condômino ou morador embaraçar o

uso das partes comuns”8

Desta forma ficou estabelecido na lei que a

fração ideal no solo e nas outras partes comuns é

proporcional ao valor da unidade imobiliária, o qual

se calcula em relação ao conjunto da edificação.

Sendo que nenhuma unidade imobiliária pode

ser privada do acesso ao logradouro público.

O terraço de cobertura é parte comum, salvo

disposição contrária da escritura de constituição do

condomínio.

2.2. Instituição de Condomínio Edilício

Institui-se o condomínio edilício por ato entre

vivos ou testamento; sendo que no primeiro caso o

ato de criação será a convenção, que poderá ser

feita por escritura pública ou por instrumento

particular, visado por advogado (Art. 1º.

§ 2º Estatuto

8 BOAS Darnley Villas. Obr. Cit. p.284


da OAB) e registrado no Cartório de Registro de

Imóveis (Art. 1.332), devendo constar de forma

imprescindível, para atendimento da lei substantiva

civil:

I - a discriminação e individualização das

unidades de propriedade exclusiva, estremadas

uma das outras e das partes comuns;

II - a determinação da fração ideal atribuída a

cada unidade, relativamente ao terreno e partes

comuns;

III - o fim a que as unidades se destinam, e “o

modo de usar as coisas e serviços comuns”,

(Cfe. Art.9º , Parág. 3

º “ c” da Lei 4591/64).

IV - a quota proporcional e o modo de

pagamento das contribuições dos condôminos

para atender às despesas ordinárias e

extraordinárias do condomínio; ” a forma de

contribuição para constituição de fundo de

reserva; (Cfe. Art.9º , Parág. 3

º “ j ” da Lei


39

4591/64); bem como a forma de movimentação

da conta de fundo de reserva, que pode ser

somente com autorização do Conselho

Consultivo ou depende de autorização da

Assembléia Geral, conforme ensina Antônio

José Ferreira de CARVALHO.9

V – sua forma de administração, modo de

escolher o síndico e o Conselho Consultivo,

atribuições do síndico, alem das legais, a

definição da natureza gratuita ou remunerada de

suas funções; atribuições do síndico além das

legais. (Cfe. Art.9º , Parág. 3

º “e, g, h, f ” da Lei

4591/64)

VI - a competência das assembléias, forma de

sua convocação, e prazo (Cfe. Art.9º , Parág. 3

º

“h” Lei 4591/64) e quorum exigido para as

deliberações;

9 CARVALHO, Antônio José Ferreira. Condomínio na Prática. Rio de

Janeiro. Ed. Líber Júris.3a. ed. P.63


VII - as sanções a que estão sujeitos os

condôminos, ou possuidores;

VIII - o regimento interno.

É bem de ver-se que são equiparados aos

proprietários, para os fins deste artigo, salvo

disposição em contrário, os promitentes compradores

e os cessionários de direitos relativos às unidades

autônomas.

A Convenção de constituição do condomínio

edilício, que pode ser feita por instrumento público ou

particular, ensinando Yara MULLER, que: “No

regulamento ou convenção devem ser especificadas

as coisas comuns e também como fazer uso das

mesmas, com discriminação da natureza, quantidade

e objeto dos direitos dos consortes, regulando o gozo

das partes privativas e das comuns do edifício, com

cláusulas proibitivas e permissivas, organização e

disciplina das relações e da representação das


41

relações e da representação dos condôminos face à

administração e á defesa do conjunto10

”.

Com apoio em jurisprudência predominante, os

civilistas deixam bem clara a extensão do direito de

propriedade dos condôminos, pois, como pondera

Washington de Barros MONTEIRO:11

Cada proprietário de fração autônoma pode usar

livremente das partes comuns, consoante sua

destinação, de modo que não prejudique a

comunhão (RT.266/581). A propriedade

exclusiva ou privativa constitui-se pelas unidades

ou apartamentos autônomos, delimitados pelas

paredes divisórias. Cada proprietário tem

domínio único e exclusivo sobre suas peças ou

dependências. Com relação a estas, como diz

CAPITANT, seus direitos são quase tão

completos, quase tão absolutos, quanto os do

proprietário único de sua casa.

Por seu caráter especial o condomínio de

edificações é absolutamente indivisível, posto que,

todas as unidades se projetam no solo, ou seja, na

fração do terreno que integra o apartamento, loja,

etc., pois conforme adverte Caio Mário da Silva

PEREIRA: “Ligada a existência jurídica da

10 MULLER, Yara. Direitos, Deveres e Ações de Condomínio.Ed.

Record. São Paulo. P.24 11 MONTEIRO Washington de Barros. Curso de Direito Civil, ed.

Saraiva. São Paulo. 1967 7ª ed. vol.3 p.225


propriedade coletiva sobre o solo e partes comuns do

prédio a subsistência da propriedade particular e

individual sobre os apartamentos, constitui um

condomínio indivisível”.12

Desta forma não se reveste da necessária

legalidade, a criação de condomínio de galeria, com

convenção e CGC, próprios, separando, por exemplo,

lojas e escritórios, localizados na parte térrea de

edifícios, dos pavimentos superiores, onde estão

localizados apartamentos, garagens, área de lazer.

A jurisprudência vitoriosa de nossos tribunais

corrobora este entendimento: “Inadmissível o

rompimento por condôminos de um dos diversos

blocos do condomínio da convenção para administrar

autonomamente a parte em que possuem

unidades.”(TAC-SP-Ac.da 3a. Câm. Ap.144.304- Rel.

Juiz Martiniano de Azevedo)

2.3. Dos direitos dos condôminos

O Legislador Civil, assegurou no condomínio

edilício aos condôminos direitos decorrentes de

fruição e de administração, assim descriminados:

12 PEREIRA, Caio Mário da Silva. Obr. Cit. P.211


43

I - usar, fruir e livremente dispor das suas

unidades;

II - usar das partes comuns, conforme a sua

destinação, e contanto que não exclua a

utilização dos demais compossuidores;

III - votar nas deliberações da assembléia e

delas participar, estando quite (art. 1.335, II CC).

IV – fiscalizar os atos praticados pelos

administradores do condomínio, notadamente a

aplicação e arrecadação dos recursos financeiros e

registros contábeis.

2.4. Dos deveres dos condôminos

Os deveres dos condôminos estão elencados no

artigo 1.336, e igualmente deverão constar do ato

constitutivo:


I - Contribuir para as despesas do condomínio,

na proporção de suas frações ideais;

II - não realizar obras que comprometam a

segurança da edificação;

III - não alterar a forma e a cor da fachada, das

partes e esquadrias externas;

IV - dar às suas partes a mesma destinação que

tem a edificação, e não as utilizar de maneira

prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos

possuidores, ou aos bons costumes.

Releva notar-se que convenção que constitui o

condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares

de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-

se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito

sobre as unidades, ou para quantos sobre elas

tenham posse ou detenção.(Art.1.333)

Sendo que para ser oponível contra terceiros, a

convenção do condomínio deverá ser registrada no

Cartório de Registro de Imóveis.

O não pagamento pelo condômino da


45

contribuição devida para custeio das despesas

comuns implica no pagamento de juros moratórios

convencionados ou, não sendo previstos, de um por

cento ao mês, e multa de até dois por cento sobre o

valor.

O Código Civil impõe multa em caso do

condômino, não cumprir qualquer dos deveres

estabelecidos nos incisos II a IV, devendo pagar a

multa prevista no ato constitutivo ou na Convenção,

não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor

de suas contribuições mensais, independentemente

das perdas e danos que se apurarem; não havendo

disposição expressa, caberá à Assembléia geral, por

dois terços no mínimo dos condôminos restantes,

deliberar sobre a cobrança da multa.

A multa ainda será aplicada ao condômino, ou

possuidor, que não cumpre reiteradamente com os

seus deveres perante o condomínio poderá, por

deliberação de três quartos dos condôminos

restantes, multa cujo valor será correspondente até

ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as

despesas condominiais, conforme a gravidade das

faltas e a reiteração, independentemente das perdas


e danos que se apurem.

Prevê o Código Civil que o condômino ou

possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-

social, gerar incompatibilidade de convivência com os

demais condôminos ou possuidores, poderá ser

constrangido a pagar multa correspondente ao

décuplo do valor atribuído à contribuição para as

despesas condominiais, até ulterior deliberação da

assembléia(art.1337).

A locação de vaga de garagem de propriedade

do condômino obedece a critério especial, pois

preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos

condôminos a estranhos, e, entre todos, os

possuidores.(art.1.338).

Nos termos da lei substantiva civil, os direitos

de cada condômino às partes comuns são

inseparáveis de sua propriedade exclusiva;

são também inseparáveis das frações ideais

correspondentes as unidades imobiliárias, com as

suas partes acessórias; caso em que é proibido

alienar ou gravar os bens em separado, sendo estes

portanto impenhoráveis.

Todavia é permitido ao condômino alienar parte


47

acessória de sua unidade imobiliária a outro

condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa

faculdade constar do ato constitutivo do condomínio,

e se a ela não se opuser a respectiva assembléia

geral.

As despesas relativas a partes comuns de uso

exclusivo de um condômino, ou de alguns deles,

incumbem a quem delas se serve.

2.5. A realização de obras pelo condomínio

A realização de obras no condomínio depende:

I - se voluptuárias, ou seja, de embelezamento

ou deleite, de voto de dois terços dos

condôminos;

II - se úteis, vale dizer, para melhoria e

comodidade, do voto da maioria dos

condôminos.


III - as obras ou reparações necessárias podem

ser realizadas, independentemente de

autorização, pelo síndico, ou, em caso de

omissão, por qualquer condômino.

Acentue-se que, se as obras ou reparos

necessários forem urgentes e importarem em

despesas excessivas, determinadas sua realização, o

síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas

dará ciência à assembléia, que deverá ser convocada

imediatamente.

Todavia não sendo urgentes, as obras ou reparos

necessários, que importarem em despesas

excessivas, somente poderão ser efetuadas após

autorização da assembléia, especialmente convocada

pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento

deste, por qualquer dos condôminos.

Sempre que o condômino realizar obras ou

reparos necessários será reembolsado das despesas

que efetuar, não tendo direito à restituição das que

fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora

de interesse comum.


49

Já a realização de obras, em partes comuns,

em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar

ou aumentar a utilização, depende da aprovação de

dois terços dos votos dos condôminos, não sendo

permitidas construções, nas partes comuns,

suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer

dos condôminos, das partes próprias, ou comuns.

Neste sentido o condômino não pode recusar-se

a contribuir, com sua cota-parte na chamadas de

capital – desde que legalmente estabelecidas -, pois

como argumenta Caio Mário da Silva PEREIRA:

“Ninguém pode, também, renunciar a certos

benefícios ou vantagens a fim de eximir-se de

concorrer nas despesas”.13

Por sua importância a construção de outro

pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício,

destinado a conter novas unidades imobiliárias,

depende da aprovação da unanimidade dos

condôminos.

As despesas decorrentes de conservação do

terraço de cobertura incumbem ao seu proprietário,

de modo que não haja danos às unidades imobiliárias

13 PEREIRA, Caio Mário da Silva. Ob. Cit. p. 224


inferiores.

Em caso de alienação o adquirente de unidade

responde pelos débitos do alienante, em relação ao

condomínio, inclusive multas e juros moratórios.

Para a segurança de todos os condôminos é

obrigatório o seguro de toda a edificação contra o

risco de incêndio ou destruição, total ou parcial.

2.6. Da Administração do Condomínio

No condomínio a administração é atribuída a

um síndico, escolhido e eleito em assembléia, que

poderá não ser condômino, para administrar o

condomínio, por prazo não superior a dois anos, o

qual poderá renovar-se.

O síndico, uma vez eleito, recebe poderes de

representatividade e administração, competindo-lhe :

I - convocar a assembléia dos condôminos;

II - representar, ativa e passivamente, o

condomínio, praticando, em juízo ou fora dele,

os atos necessários à defesa dos interesses


51

comuns;

III - dar imediato conhecimento à assembléia da

existência de procedimento judicial ou

administrativo, de interesse do condomínio;

IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o

regimento interno e as determinações da

assembléia;

V - diligenciar a conservação e a guarda das

partes comuns e zelar pela prestação dos

serviços que interessem aos possuidores;

VI - elaborar o orçamento da receita e da

despesa relativa a cada ano, e prestar contas á

assembléia e sempre que solicitado por escrito

por qualquer um dos condôminos;

VII – cobrar dos condôminos as suas

contribuições, bem como impor e cobrar as

multas devidas;


VIII - prestar contas à assembléia, anualmente e

quando exigidas;

IX - realizar o seguro da edificação, sendo de

observar-se aqui o disposto pelos arts. 13 até 17

da Lei 4591/64, não derrogada nesta parte.

Sendo que poderá a assembléia eleger também

um ou mais subsíndicos, para substituir o síndico

nas suas ausências e impossibilidade, dividindo com

este a carga de suas encargos não personalíssimos,

com atribuições específicas conferidas pela

assembléia, ou previstas na convenção.

O síndico poderá transferir a outrem, total ou

parcialmente, os poderes de representação ou

as funções administrativas , mediante aprovação

da assembléia, salvo disposição em contrário da

convenção.

Convém todavia, ser observado que existem

atribuições, que somente podem ser atribuídas a

pessoa do síndico, conforme enumera

doutrinariamente Cáio Mário da Silva PEREIRA:


53

Assim é que são insuscetíveis de

substabelecimento as imposições de multas, a

prestação de contas, a representação do

condomínio, que competem ao síndico e não

podem ser transferidas a ninguém. É também,

privativa do síndico a ação contra condômino,

para cobrar despesas de condomínio.14

A assembléia, especialmente convocada

poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus

membros, destituir o síndico que praticar

irregularidades, não prestar contas, ou não

administrar convenientemente o condomínio.

A convocação da assembléia anual será feita

pelo síndico, na forma prevista na convenção, a fim

de aprovar o orçamento das despesas, as

contribuições dos condôminos e a prestação de

contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto

e alterar o regimento interno.

Se o síndico não convocar a assembléia, um

quarto dos condôminos poderá fazê-lo, e se a

assembléia não se reunir, o juiz decidirá, a

requerimento de qualquer condômino.

14

PEREIRA, Cáio Mário da Silva. Obr.Cit.p.206


A alteração da convenção e do regimento

interno depende da aprovação de dois terços dos

votos dos condôminos a mudança da destinação do

edifício, ou da unidade imobiliária, depende de

aprovação pela unanimidade dos condôminos.

Salvo quando exigido quorum especial,

as deliberações da assembléia serão tomadas,

em primeira convocação, por maioria de votos

dos condôminos presentes que representem pelo

menos metade das frações ideais.

Os votos, preferencialmente, serão proporcionais às

frações ideais no solo e nas outras partes comuns

pertencentes a cada condômino, salvo disposição

diversa da convenção de constituição do condomínio,

que poderá estabelecer que cada unidade

condominial corresponda a um voto.

Em segunda convocação, a assembléia

poderá deliberar por maioria dos votos dos

presentes, salvo quando exigido quorum especial.

Insistindo o legislador (Arts.1352/1353 CC) que

somente poderão votar os condôminos presentes,


55

estaria impedido o voto por procuração? Não, porque

o instituto do mandato é consagrado no nosso direito

(Art.653 CC); todavia para resguardar o direito de

igualdade e evitar-se abusos, devem ser limitado a

somente uma procuração para cada condômino, de

forma expressa na Convenção.

. Com caráter consultivo poderá haver no

condomínio um Conselho, composto de três

membros, eleitos pela assembléia, por prazo não

superior a dois anos, ao qual compete dar parecer

sobre as contas do síndico e ser consultado

administrativamente.

É necessário deixar bem claro que a função do

Conselho é puramente consultiva, salvo se a

Convenção lhe conferir atribuições maiores.

2.7. Da cobrança da contribuição à luz do Código

de Defesa do Consumidor

Como vimos o Condômino se obriga a pagar as

despesas decorrentes de sua participação no

Condomínio.


Embora ainda se ouçam vozes discordantes,

entendemos que as regras atinentes ao Código de

Defesa do Consumidor se aplicam, supletivamente as

relações condominiais.

Isto porque no condomínio, se exige o

consumo de água, energia elétrica, luz, gás, material

de limpeza, peças de elevador, vidros, e uma

infinidade de outros produtos que fazem existir uma

relação de consumo.

Fora de dúvida que a relação jurídica deve ser

assim equacionada: O condomínio é consumidor em

relação ao produtor, assim como o condômino é

consumidor em relação ao condomínio, pois todos

são envolvidos por uma inquestionável relação de

consumo..

Desde logo deve ser enfatizado no pagamento

das despesas condominiais, que representa todos os

produtos acima referidos, estabelece o Código de

Defesa do Consumidor, o devedor não pode ser

submetido a nenhuma forma constrangedora de

cobrança.

O não pagamento no prazo e na forma

estabelecida na convenção ou Assembléia Geral,


57

impõe acréscimos de multa de até 2% sobre a parcela

devida e juros de 12% ao ano.

Desde que esteja previsto na Convenção os

juros e a correção monetária começam a correr a

partir do vencimento da cota-parte e não do

ajuizamento ou citação na Ação de Cobrança.

A cobrança judicial, é feita através de Ação de

Cobrança, devendo ser instruída com os documentos

imprescindíveis, conforme relacionamos no formulário

de ação de cobrança neste volume.

O ajuizamento é feito no Juizado Especial,

consoante tem decidido Tribunal de Justiça de Santa

Catarina:

“O espólio, que goza de personalidade jurídica

de direito processual, e o condomínio, na defesa

da comunidade dos condôminos, podem litigar

como autores perante o Juizado Especial, por

não se incluírem no conceito de pessoa jurídica

(art 8º, § 1º).” (Conclusão Interpretativa n. 10,

publicada no Diário da Justiça n. 9.435, de

11.3.96).

Ainda...


Conflito Negativo de Competência. Juizado

Especial. Ação de Cobrança. Causa Cível de

Pequeno Valor, Figurando Condomínio de Edifício

como Autor. Art. 8º , § 1º Da Lei N. 9.099/95 e

décima Conclusão da Seção Civil Publicada No

Dje N. 9.345, De 11.3.96, Primeira Página.

Exegese . Competência Do Juizado Especial.

E finalmente...

Conforme interpretou a egrégia Seção Civil desta

Corte, o condomínio não se enquadra no conceito

de pessoa jurídica e, portanto, pode litigar no pólo

ativo perante o Juizado Especial.(Conflito de

Competência n. 96.005527-4, da Capital, rel.

Carlos Prudêncio)

O protesto de “bloquetos” por falta de

pagamento é admitido, bem como o registro junto ao

Serviço de Proteção de Crédito é possível desde que

autorizado pela Assembléia Geral do Condomínio.

O protesto indevido, - casos existem em que o

Condômino efetua o pagamento mediante deposito na

conta bancária do Condomínio -, implica em dano

moral, a ser reparado mediante indenização, se for

pleiteada em ação judicial.


59

Igualmente não é permitido que o devedor seja

exposto ao ridículo, publicando-se, mesmo no interior

do prédio relação onde conste seu nome ou numero

do apartamento como inadimplente.

É importante atentar-se que o ato constitutivo

do condomínio se constitui num verdadeiro contrato, e

a relação de consumo, exige atendimento ás normas

estabelecidas pelo Código de Defesa do Consumidor,

sendo nulas as disposições que causem qualquer tipo

de dano ao condômino.

O corte no fornecimento da gás, não é

aconselhável, por se tratar de produto essencial para

a sobrevivência do devedor; a solução será colocar a

rede de distribuição como coisa comum do

condomínio a disposição dos condôminos, para que

estes comprem o gás diretamente do fornecedor; ora,

uma vez não comprado (=pago) tem-se como

inexistente o produto, justificando o corte.

2.8. Da extinção do Condomínio

A Lei Substantiva Civil estabelece que se

a edificação for total ou consideravelmente


destruída, ou ameace ruína, os condôminos

deliberarão em assembléia sobre a reconstrução, ou

venda, por votos que representem metade mais

uma das frações ideais (Art.1.357 CC).

Quanto a possibilidade de extinção é importante

trazer-se a colação a opinião do civilista Caio Mário

da Silva PEREIRA, no sentido de que:

Finalmente pode a propriedade horizontal

extinguir-se por convenção, sob a inspiração da

idéia dominante do direito obrigacional, em

virtude de que à vontade é lícito desfazer uma

situação, jurídica, da mesma forma que lhe era

permitido constituí-la.

Todavia adverte:

Mas o que não possível é que o acordo ou a

convenção extinga a propriedade horizontal,

deixando que sobrevivam as unidades

autônomas, porque enquanto subsistir aplicam-

se os princípios contidos na Lei n. 4591, de 16

de dezembro de 1964.15

Sendo deliberada a reconstrução, poderá o

condômino eximir-se do pagamento das despesas


61

respectivas, alienando os seus direitos a outros

condôminos, mediante avaliação judicial.

No caso em que for realizada a

venda, se preferirá, em condições iguais de

oferta, o condômino ao estranho, será partilhado

o valor apurado, proporcionalmente entre os

condôminos.

Na assembléia especialmente convocada, o

síndico deverá prestar contas de sua gestão,

constando da ordem do dia a convocação especial

para discutir e votar sobre a extinção do condomínio.

Decidida pela extinção será elaborada ata, que

deverá ser leva a registro para valer contra terceiros,

eis que a extinção se dá da mesma forma como a

constituição.

Todavia deve atentar-se para o fato que como

entidade com capacidade jurídica o condomínio deve:

1. Para a validade da extinção não pode ter

títulos protestados por falta de pagamento.

15 PEREIRA Caio Mário da Silva. Ob. Cit. p.226


2. Todos os encargos sociais, judiciais,

previdenciários e fiscais devem estar

rigorosamente quitados.

3. Deve ser solicitada a baixa no Cadastro Geral dos

Contribuintes.

4. Deve ser comunicada a Fazenda Pública

Municipal para baixa dos Impostos devidos pela

edificação.

5. Todas as Certidões de Inexistência de Débito,

devem constar da ata de extinção do condomínio.


63

CAPÍTULO III

VIGÊNCIA DA LEI N. 4591/64

3.1. Da vigência da Lei N. 4591/64, que dispõe

sobre o Condomínio em Edificações e as

incorporações Imobiliárias

A Lei n. 4.591 foi editada em 16 de dezembro de

1964, dispondo sobre o Condomínio em Edificações e

as Incorporações Imobiliárias, não tendo sido

expressamente revogada pelo Novo Código Civil,

permanece, portanto em vigor.

Todavia como o atual Código Civil, em seu

Capítulo VII, disciplinou o Condomínio Edilício ou de

Edificações, tem-se como certo que a referida Lei

4591/64, permanece em vigor somente nas

disposições que não tenham sido modificadas pelo

Novo Código Civil ( Art. 2o. da Lei de Introdução ao

Código Civil ).

Neste sentido é a lição de Washington de

Barros MONTEIRO16

:

A revogação pode ser expressa ou tácita. É

expressa, quando a lei nova taxativamente

16 Obra cit. 1º Vol. Parte Geral. p.28


declara revogada a lei posterior(...). É tácita, ou

por via obliqua, a revogação, se a lei nova, sem

declarar explicitamente revogada a anterior: a)-

seja com esta incompatível; b)- quando regule

inteiramente a matéria de que tratava a lei

anterior.”

A Lei 4591/64, sofreu alterações especialmente

no Título Primeiro que cuida do Condomínio de

Edificações; já o Título Segundo que trata das

incorporações, em nada foi modificado.

Pelo enunciado, se constata que a lei especial,

regula a incorporação, ou seja, a união de varias

pessoas cujos interesses convergem para a

construção ou edificação num primeiro momento,

bem como a atividade exercida pelas pessoas na

promoção e realização de construções, ou seja,

alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto

de edificações compostas de unidades autônomas, ex

vi, dos artigos 28 até 70 da mencionada Lei.


65

3.2. Das Incorporações

No Título segundo, Arts. 28 até 70 a Lei

Especial cuida das incorporações imobiliárias, que

define como a atividade exercida com o intuito de

promover e realizar a construção, para alienação total

ou parcial de edificações ou conjunto de edificações

compostas de unidades autônomas . ( art.28 ).

Estabelece a lei que o incorporador poderá ser

pessoa física ou jurídica, que compromissar a venda

frações ideais de terreno, responsabilizando-se pela

entrega. Insta observar-se que o imóvel prometido da

venda fica vinculado respondendo o proprietário

como incorporador (art.29, Parágrafo Único ).

A doutrina consagrou entendimento no sentido

de que: “Para poder negociar sobre as unidades

autônomas de edifício a ser construído sob regime de

incorporação imobiliária, deverá o incorporador

promover a inscrição dessa incorporação no registro

de imóveis competente. Ao requerimento devem ser


anexados todos os documentos relacionados pelo art.

32 da Lei 4591/64”.17

Importante asseverar, que em face da imposição

legal nenhuma incorporação será posta a venda

sem que conste a indicação expressa do

incorporador.

Sendo que Lei N. 4591/64, estabelece deforma

expressa, que as unidades, igualmente, somente

poderão ser vendidas, após o incorporador ter

arquivado no Registro de Imóveis os documentos

elencados no artigo 32, ou seja:

a) - título de propriedade do terreno ou

promessa irrevogável e irretratável;

b) - certidões negativas das Fazendas Federal,

Estadual e Municipal;

c) - histórico dos títulos de propriedade;

d) - projeto de construção devidamente

aprovado;

e) - cálculo das áreas de edificação;

17 FRANCO Nascimento e GONDO. Nisske. Manual Práticpo das

Incorporações Imobiliárias. Ed. Sugestões Literárias. P.19


67

f) - certidão de negativa de débito com a

Previdência Social;

g) - memorial descritivo;

h) - avaliação do custo global da obra;

i) - discriminação das frações ideais;

Observa-se portanto grande responsabilidade

tanto do incorporador como do Registro Imobiliário,

sendo que aquele deverá informar a cada seis meses

o andamento da obra, responder civilmente pela

execução da incorporação, devendo requerer após a

conclusão do “habite-se” a averbação da conclusão

da obra.

3.3. Da Construção de Edificação em Condomínio

A lei estabelece que os condôminos poderão

unir esforços no sentido de construir diretamente a

edificação ( art.48 );

Em tais casos o projeto e o memorial descritivo

das edificações farão parte integrante e as condições

e formas de sua eventual prorrogação.


As decisões serão tomadas em Assembléia ,

que obrigará a todos os condôminos, onde será eleita

uma Comissão de Representantes como poderes

para representar os demais co-proprietários.

Cada condômino será imitido na posse de seu

imóvel, se estiver em dia com suas obrigações (

art.52 ).

Outra forma de construção direta pelos

condôminos é a construção por empreitada ( art.55 ),

em que a construção poderá ser a preço fixo, ou

reajustável, sempre sujeito a fiscalização de uma

comissão de representantes.

Hodiernamente tornou-se comum esta

modalidade de construção conhecida como

construção a preço de custo ( art.58 ).

Neste caso a responsabilidade pela construção

é dos próprios condôminos, todas as faturas e

despesas são de responsabilidade do próprio

condomínio.

A administração é confiada a uma Comissão de

Representantes, que examina os balancetes, fiscaliza

as concorrências, contrata em nome do condomínio,

sendo que em toda a propaganda para venda das


69

unidades constará a forma da construção, orçamento

prévio e estagio da obra( art.62).

3.2. A Concordata Preventiva Requerida pelo

Incorporador

O contrato de venda das unidades incorporadas,

á de característica especialíssima, obedecendo ao

disposto por lei especial que regula as relações

atinentes as incorporações imobiliárias.

Com efeito o legislador federal ao editar a Lei

4591/64, exigiu que o incorporador, para colocar a

venda as unidades incorporadas, comprove a sua

idoneidade financeira, ex vi, do art.32: “O

incorporador somente poderá negociar sobre

unidades autônomas após ter arquivado, no Cartório

competente de Registro de Imóveis, os seguintes

documentos:...o) atestado de idoneidade financeira,

fornecido por estabelecimento de crédito que opere

no País há mais de cinco anos”.

Insta gizar-se que no ato do registro da

incorporação no Cartório de Registro de Imóveis, -

sob pena de responsabilidade pessoal do cartorário -,


o incorporador comprova ter idoneidade financeira, e

como o valor pago pelo condômino é suficiente para a

edificação da sua unidade, conforme orçamento, que

igualmente é de apresentação obrigatória no ato de

registro da incorporação (Art.43, alínea h da Lei

4591/64).

Na verdade, o pedido de concordata preventiva

do incorporador comprova sua inidoneidade

financeira, ensejando seu afastamento, para que os

co-proprietários diligenciem no término da

construção.

O pedido de concordata preventiva do

incorporador, de forma alguma pode atingir a

incorporação, cujos recursos para custeio da

edificação, não podem ser desviadas pelo

incorporador, segundo a dicção do artigo 65 da

referida norma especializada, tipifica-se como crime

contra a economia popular, o uso de bens e

haveres destinados a incorporação contratada.

Vale dizer que se de uma lado a lei exige a

comprovação da idoneidade financeira no momento

da incorporação, de outro lado obriga que todos os

recursos recebidos pelo condômino sejam


71

efetivamente aplicado na construção, não podendo

desta forma ter lugar pedido de concordata

preventiva, em prejuízo dos incorporados.

Já a Lei 7.661/45 (Lei de Falências), estabelece

expressamente em seu art.165, que: ”O pedido de

concordata preventiva não resolve os contratos

bilaterais, que continuam sujeitos ás normas do direito

comum”.

Para a defesa seus direitos, os incorporados,

poderão demandar para afastamento e destituição do

incorporador, sob duplo fundamento:

1o - A concordata preventiva, gera a presunção

legal de inidoneidade financeira, sendo nesse passo,

a orientação doutrinária: “ A concordata preventiva do

incorporador, ou do proprietário do terreno, também

gera a presunção de inidoneidade financeira do

concordatário,(...)”18

2o

- Não se constituindo em justa causa para a

paralisação da obra, resta plenamente justificada a

destituição do incorporador, com aplicação do artigo

18 IN, Inciclopédia Sraiva de Direito, Ed. Saraiva 1914/1980, pg.359


43, VI da Lei 4591/64, sem prejuízo das sanções

penais a que se sujeitar o destituído.

Com a destituição, a obra deverá ser edificada

de conformidade com o disposto pela lei

especializada, e cada condômino deverá demandar

contra o incorporador destituído, para o

ressarcimento dos danos sofridos.

Resulta pois, afastada a necessidade dos

incorporados comporem o quadro de credores do

concordatário, e por via de conseqüência

promoverem habilitação como credor na concordata,

eis que a relação jurídica advinda do contrato de

construção, se integra numa modalidade

especialíssima, sob a proteção do ordenamento civil

especializado, ou seja, a Lei 4591/64 e art.165 da Lei

de Falências.

3.3. Falência do Incorporador

A falência é a quebra econômica do

Incorporador, quando o passivo supera o ativo nas

suas transações comerciais.


73

A falência pode ter múltiplas espécies, tais

como:

a) - A auto falência, que é a declaração de

insolvência feita pelo próprio incorporador;

b) - Falência requerida por qualquer credor,

munido de titulo executivo, devidamente protestado.

Em todos os casos de quebra falimentar, os

adquirentes de unidades devidamente incorporadas,

somente se habilitam na massa de credores, se não

decidirem nomear uma Comissão de Representantes

e prosseguir na obra até o final da construção.

Neste caso os condôminos, recebem a obra no

estado em que se encontra, contribuindo para o

termino da edificação na proporção de suas frações

ideais de área condominial, ressalvado o direito de

demandar contra o incorporador para ressarcimento

pelos danos sofridos, que poderá ser cumulada com

reparação de danos morais.

Decidindo por não dar prosseguimento na

edificação, os condôminos, poderão se habilitar nos


autos da falência como credores privilegiados, ( art.

43, inc.III da Lei Nr. 4591/64 ) para concorrer com os

demais credores da massa falida.

Desta forma a Lei 4591/64, concede aos

condôminos a oportunidade de diligenciar no término

da obra, já que seu crédito, com o registro da

incorporação, não se vincula a pessoa do

incorporador, eis que constituíram uma capital

especial para aplicação específica na edificação da

obra condominiada.

3.4. Das Infrações

As infrações previstas na lei, enseja a rescisão

do contrato pelo não pagamento de três prestações

consecutivas, desde que constituído em mora o

devedor ( art. 63 ), podendo a Comissão de

Representes leiloar a unidade condominial para

pagamento da dívida.

O contrato poderá ainda prever a incidência de

multas, juros de mora em caso de atraso (§ 9o. do art.

63).


75

É crime contra a economia popular promover a

venda unidades sem a incorporação estar

plenamente legalizada, incorrendo na mesma pena o

incorporado, o corretor e o construtor individuais;

estabelecendo pena de reclusão de um a quatro anos

e multa de 5 a 50 vezes o maior salário mínimo legal

vigente no País ( art.65 ).

Cometendo igualmente crime o incorporador que

desviar as recebidas pela venda unidade

condominial em proveito próprio (art.65, II ).

Constituindo-se em crime contravencional, a

transgressão das disposições da lei, relativamente a

construção, documentos, paralisação por mais de 30

dias da obra.

Já nas disposições transitórias, o legislador

prevê que as clausulas comuns, ou seja

determinadas pela lei, não precisam constar do

contrato, sendo que do contrato padrão cuja cópia é

obrigatória a entrega ao adquirente, deverá constar

clausula que estabeleça a integral aplicação dos

dispositivos legais da lei especializada, que será

obrigatoriamente recebido pelo Cartório de Registro

de Imóveis (art.67)


Insta todavia ser anotado que com a vigência

do Código de Defesa do Consumidor, todas as

disposições atinentes as relações condominiais, por

envolverem relação de consumo, devem ajustar-se

aquelas normas codificadas.

Relevante ainda, é o fato de que o condomínio

é civilmente responsável por danos causados a

terceiros.

De igual forma se houver culpa na condução da

administração pelo síndico ou pelos membros do

Conselho Consultivo e Fiscal, estes serão

responsabilizados regressivamente.

O que todavia, deve ficar claro, é que os

administradores do condomínio responderão

pessoalmente pelos danos que derem causa.

Fica enfaticamente, registrado o alerta para a

gravidade na aplicação de multas e punições, pelo

síndico e pelo Conselho Consultivo e Fiscal – a forma

colegiada é sempre aconselhável - , pois a

responsabilidade civil, compreende o ressarcimento

de danos materiais e morais.

Caio Mário da Silva PEREIRA, com apoio em

Savatier, doutrina no sentido de que :


77

O fundamento da responsabilidade pelo dano

moral está em que, a par do patrimônio em

sentido técnico, o indivíduo é titular de direitos

integrantes de sua personalidade, não podendo

conformar-se a ordem jurídica em que sejam

impunemente atingidos. Colocando a questão

em termos de maior amplitude, Savatier oferece

uma definição de dano moral, como “qualquer

sofrimento humano que não é causado por uma

perda pecuniária”, e abrange todo atentado à

reputação da vítima, á sua autoridade legítima,

ao seu pudor, à sua segurança e tranqüilidade.


CAPÍTULO IV

PRÁTICA CONDOMINIAL

4.1. Edital de Convocação para Assembléia

EDITAL DE CONVOCAÇÃO

CONDOMÍNIO...através do Síndico, firmatário,

com base no artigos 1348 e 1350 do Código Civil e

artigo...da Convenção Condominial, convoca os

Condôminos para a Assembléia Geral Ordinária, a

ser realizada dia...às...horas em primeira convocação

e decorridos 15 (quinze) minutos em Segunda

convocação , no Salão de Festas do Edifício do

Condomínio, com s seguinte ORDEM DO DIA: 1.

Exame e apreciação das contas; 2. Eleição do

Síndico, Sub-síndico e Conselho Fiscal; 3. Discussão

e aprovação do orçamento das despesas e

contribuições dos condôminos. 4. Julgamento do

recurso do condômino Fulano de Tal; 5. Assuntos

gerais de interesse do Condomínio.

Local e data...

Assinatura do Síndico

Quanto a finalidade:

a) – Convocar os Condôminos para a

Assembléia Geral em cumprimento de

determinação obrigatória legal;

b) – A convocação deve ser enviada por carta

registrada com Aviso de Recebimento, no


79

prazo estabelecido pela Convenção, cujo

prazo obrigatoriamente é previsto na

Convenção (art. 1334 III e art. 9 parag. 3º

“h” Lei 4591/64)

4.2. Procuração de representação em Assembléia

PROCURAÇÀO ASSEMBLEAR

Outorgante : Fulano de Tal, brasileiro, casado, do

comercio, CPF..., residente e domiciliado na

rua...n...,na cidade de....Estado de...proprietário do

apto...localizado no Edifício...do Condomínio...

Outorgado : Fulano de Tal, brasileiro, casado, do

comercio, CPF..., residente e domiciliado na

rua...n...,na cidade de....Estado de...

PODERES : Especiais para representar o

Outorgante, na Assembléia Geral

(Ordinária/Extraordinária) do Condomínio...a ser

realizada dia...as...horas, com se seguinte ordem do

dia: (DESCREVER A ORDEM DO DIA)...dispondo

para tanto o procurador de amplos e gerais poderes

de pleno exercício voz e voto, podendo opinar,

discutir, deliberar e votar sobre todos os assuntos

gerais e constantes da ordem do dia, assinando a

lista de presença, ata e tudo o que necessário for

para o fiel desempenho deste mandato, podendo

ainda substabelecer com ou sem reserva de poderes.

Cidade, aos ...dias do mês de....de......

_______________________________


Outorgante


c) – Representação em Assembléia Geral do

Condomínio, constando obrigatoriamente a

ordem do dia.

d) – Uma procuração para cada mandatário,

sendo que a procuração fica arquivada no

Condomínio (Arts. 653, caput do art. 1334,

1352, 1353 CC).

4.2. Carta notificatória de cobrança de

contribuições devidas pelo Condômino

Balneário Camboriú, ....

Ilmo.Sr.

Fulano de Tal

Apartamento nr...do Condomínio...

NESTA CIDADE

RFTE: TAXAS CONDOMINIAIS EM ATRASO

Cumprimentando-o cordialmente, vimos pela

presente, solicitar especial atenção no sentido de

efetuar o pagamento das taxas condominiais de sua

responsabilidade, pendentes de pagamento junto a

administradora:

UNIDADE:


81

LOCALIZAÇÃO:

CONDOMÍNIO ...

TAXAS DEVIDAS: ...

Tratando-se de recursos constantes de orçamento

necessário á manutenção do condomínio o não

pagamento prejudica a comunidade condominial,

encarecendo sua compreensão para que seja

imediatamente liquidado o valor devido, que poderá

ser feito diretamente com o SÍNDICO no horário

comercial.

A presente tem caráter de notificação epistolar e o

não pagamento importará no ajuizamento de ação de

cobrança e outras medidas de defesa do interesse

condominial no prazo de 10 dias; caso VS. Já tenha

efetuado a liquidação deverá ser desconsiderada a

presente, enviando-nos cópia do comprovante do

pagamento no mesmo prazo.

Limitando-nos ao exposto, ficamos a disposição para

quaisquer outras informações suplementares.

Cordialmente

Dr. .......

Advogado OAB SC ...

Recebido pelo Condômino:_____/_____/_____


___________________________________________


a)- Notificar o condômino inadimplente para

pagar o valor devido ao condomínio (Art.12 CC)

4.4. Carta notificatória por transgressão legal,

ou seja, dar posse a terceiros da unidade

condominial.

Balneário Camboriú, ....

Ilmo.Sr.

Fulano de Tal

Apartamento nr...

CONDOMÍNIO ......

NESTA CIDADE

RFTE: TRANSGRESSÃO DE DISPOSIÇÃO LEGAL

Vimos pela presente, notificar VS. de que foi

constada a posse de estranhos de sua unidade

condominial concedida por VS., sem o consenso dos

demais condôminos.

Sua conduta se transgride disposição expressa do

Código Civil, que passamos a transcrever: “Nenhum

dos condôminos pode alterar a destinação da coisa


83

comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a

estranhos, sem o consenso dos outros.”(art.1º Parág,

único), e também da nossa Convenção art...

Consoante previsto na Convenção do Condomínio,

não será permitido o ingresso de pessoas estranhas

no Edifício (Art...) bem como fica VS. notificado a

pagar o valor da multa de R$...equivalente a duas

vezes o valor da contribuição mensal.

A presente notificação é feita em cumprimento a

deliberação constante da Ata Nr...de....do Conselho

Consultivo e Fiscal do Condomínio.

Cordialmente

Fulano de tal

SÏNDICO

Recebido pelo Condômino:_____/_____/_____

___________________________________________


a)- Notificar o condômino por infração á lei e a

Convenção do Condomínio. ( Art.1314 Par. Un.)


4.5. Procuração Judicial à Advogado

PROCURAÇÀO JUDICIAL

Outorgante : Condomínio...pessoa jurídica de direito

privado, com sede na rua.. Edifício...CGC MF Nr...

representado por seu síndico Fulano de Tal,

brasileiro, casado, do comercio, CPF..., residente e

domiciliado na rua...n...,na cidade de....Estado

Outorgado : Dr. Fulano de Tal, brasileiro, casado,

do advogado, OAB SC..., com domicilio profissional

na rua...n...,na cidade de....Estado de...

PODERES : Postular em juízo ou fora dele, fazendo

este prova do mandato, habilitando legalmente o

procurador, a praticar todos os atos inerentes a

atividade advocatícia, receber citação inicial,

confessar, reconhecer a procedência do pedido,

transigir, acordar na fase de conciliação, desistir,

renunciar ao direito sobre o qual se funda a ação,

receber e dar quitação, firmar compromisso,

substabelecer no todo ou em parte com ou sem

reservas de poderes, podendo assinar em conjunto

ou separadamente sem ordem de precedência e

ainda ajuizar ação de cobrança contra o condômino...

Cidade, aos ...dias do mês de....de......

_______________________________

Outorgante



85

a)- Contratar advogado para promover cobrança de

crédito do condomínio( Art.1348 , inc.II e VI CC)

4.6. Recurso de Condômino contra aplicação

de multa

Ilustríssimo Senhor Síndico do Condomínio....

(Oito espaços...)

Fulano de tal, brasileiro,

casado, proprietário da unidade condominial descrita

como Apto...e garagem...do Condomínio...vem com o

devido respeito, com base no art...da Convenção

dizer-se inconformado com a aplicação de multa pelo

síndico e Conselho Consultivo e Fiscal, desejando

interpor recurso á Assembléia Geral, requerendo seja

recebido com os documentos que instrui,

encaminhando à Assembléia Geral, para apreciação

e anulação da multa como de direito.

Pede deferimento

Local e data,..................

__________________________


Assinatura do Condômino

SENHORES CONDÔMINOS

O Recorrente, foi multado sob a

alegação de transgressão da alínea “x” do artigo 9º da

Convenção, que reza: Resolvendo o condômino

alugar sua área destinada ao abrigo para veículo,

preferir-se-à, em condições iguais, qualquer dos

condôminos a estranhos”.

Todavia conforme faz prova, a

garagem de sua propriedade foi locada pela

Imobiliária tal...que teve a cautela de informar o

Condomínio, concedendo-lhe o prazo de 15 dias para

que informasse se algum condômino teria interesse

na locação.

Ainda segundo prova documental

anexa o Condomínio através de correspondência,

informou que nenhum condômino demonstrou

interesse na locação.

Portanto a imposição de multa é

absolutamente injusta, devendo ser anulada, com a

devolução do valor pago como medida de,

JUSTIÇA


87

Local e data,

Assinatura do condômino


Oferecer recurso contra imposição de multa

4.6. Relatório do síndico á Assembléia Geral

CONDOMÍNIO:............

Do : Síndico Fulano de Tal

Para: Assembléia Geral do Condomínio

Assunto: Relatório recurso do condômino....

Senhores Condôminos

Fulano de tal inconformado com a aplicação da

multa.....interpõe o presente recurso alegando:

1. ....................

2. ....................


Todavia não tem razão o Recorrente, posto

que:

1. .................

2. .................

Razão pela qual a multa deve ser mantida,

posto que o Condomínio, efetivamente cometeu a

infração, não tendo o Relatante outra alternativa senão

cumprir o que está expressamente determinado na

Convenção do Condomínio, como medida de JUSTIÇA.

Balneário Camboriú,.............

- Síndico -

Documentos:

1. Ata Conselho Consultivo e Fiscal, que aprovou

a aplicação da multa


1. Relatório e juntada de documentos de defesa

na aplicação da pena de multa prevista na

Convenção do Condomínio.


89

4.7. Modelo de Convenção de Condomínio

Edilício ou de Edifício

Por este instrumento particular de

convenção, é instituído o condomínio edilício,

denominado CONDOMÍNIO (...), localizado na

rua...nº...na cidade de..., é obrigatória para os

titulares de direito sobre as unidades, ou para

quantos sobre elas tenham posse ou detenção.

composto por (descriminar e individualizar as

unidades, com a determinação da fração ideal

atribuída a cada uma...), sendo todas destinadas

exclusivamente para fins residenciais.

( Art. 1.332 CC. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial: I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns; II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns; III - o fim a que as unidades se destinam.

Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção. Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis. Art. 1334...§ 1

o A

convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular.)

Art. 1º - O condomínio é instituído pela

edificação, composta de partes que são propriedade

exclusiva, e partes que são propriedade comum dos

condôminos.


( Art. 1.331 CC. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.)

§ 1 o. Sujeitam-se a propriedade exclusiva

dos condôminos, podendo ser alienadas e gravadas

livremente por seus proprietários, as partes

suscetíveis de utilização independente, os

apartamentos, e o abrigo para veículo, com as

respectivas frações ideais no solo e nas outras partes

comuns

( Art.1331 do CC. § 1

o As partes suscetíveis de

utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários.)

§ 2 o São utilizados em comum pelos

condôminos, não podendo ser alienados

separadamente, ou divididos, o solo, a estrutura do

prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de

água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e

refrigeração centrais, e as demais partes comuns,

inclusive o acesso ao logradouro público.

( Art. 1332 CC, § 2

o O solo, a estrutura do prédio, o

telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.)

§ 3 o A fração ideal no solo e nas outras

partes comuns é proporcional ao valor da unidade


91

imobiliária, o qual se calcula em relação ao conjunto

da edificação.

( Art. 1332 CC, § 3

o A fração ideal no solo e nas outras

partes comuns é proporcional ao valor da unidade imobiliária, o qual se calcula em relação ao conjunto da edificação.)

§ 4 o - Nenhuma unidade imobiliária, que

compõe o condomínio poderá ser privada do acesso

ao logradouro público.

( Art. 1332 CC, § 4

o - Nenhuma unidade imobiliária

pode ser privada do acesso ao logradouro público.)

§ 5 o - O terraço de cobertura é parte

comum, obedecendo ao disposto pelo artigo 1º § 2

o

desta convenção, podendo ser utilizado em comum

pelos condôminos.

( Art. 1332 CC, § 5

o O terraço de cobertura é parte

comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio.)

Art. 2º . São direitos dos condôminos:

I - usar, fruir e livremente dispor das suas

unidades;

II - usar das partes comuns, conforme a

sua destinação, e contanto que não exclua a

utilização dos demais compossuidores;

III - votar nas deliberações da assembléia e

delas participar, estando quite.

( Art. 1.335 CC. São direitos do condômino: I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades; II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;


III - votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.)

Art. 3º . São deveres dos condôminos:

I - Contribuir para as despesas do

condomínio, na proporção de suas frações ideais;



III - não alterar a forma e a cor da fachada,

das partes e esquadrias externas;

IV - dar às suas partes a mesma

destinação que tem a edificação, e não as utilizar de

maneira prejudicial ao sossego, salubridade e

segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

V - submeter a aprovação previa, do

condomínio cessão de uso para terceiros e a locação

de suas unidades.

VI - cumprir esta convenção e o regimento

interno do condomínio.

§ 1 o O condômino que não pagar a sua

contribuição ficará sujeito aos juros moratórios

convencionados ou, não sendo previstos, os de um

por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre

o débito.

§ 2 o O condômino, que não cumprir qualquer

dos deveres estabelecidos nos incisos II a VI, pagará

multa no valor cinco vezes o valor de suas

contribuições mensais, independentemente das

perdas e danos que se apurarem; por disposição

convencional expressa a multa será imposta pelo

síndico e pelo conselho fiscal, cabendo recurso para

a assembléia sem efeito suspensivo.


93

(Art. 1334 CC. Além das clausulas referidas no art.1332 E DAS QUE OS INTERESSADOS HOUVEREM POR

BEM ESTIPULAR, a convenção determinará:..., usque,

Art. 1337.O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem. § 1

o O condômino que não pagar a sua contribuição

ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito. § 2

o O condômino, que não cumprir qualquer dos

deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.)

Art. 4º - As contribuições dos condôminos

para atender às despesas ordinárias e extraordinárias

do condomínio, fixadas pelo orçamento anual

aprovado pela assembléia, serão calculadas sob

rateio, proporcionalmente sobre a fração ideal no

solo que corresponde a propriedade exclusiva, e nas

outras partes comuns que é o valor da unidade

imobiliária, o qual se calcula em relação ao conjunto

da edificação.

§ 1º - O pagamento será efetuado pelo

condômino através de “boletos ou fichas bancárias”,

no modo e na forma estipulada no documento de

cobrança.

§ 2º - O condômino que não pagar a sua

contribuição no respectivo vencimento, ficará sujeito


aos juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês,

multa de dois por cento sobre o débito, corrigidos

monetariamente pelos índices oficiais, tendo-se como

liquido certo e exigível o cálculo de apuração do

débito, para fins de execução judicial; vencida a

contribuição esta poderá ser protestada pelas

indicações constantes do documento de cobrança, ou

cobrado judicialmente independentemente de

protesto, podendo ainda ser notificado e enviado o

nome do condômino inadimplente para o Serviço de

Proteção ao Crédito (SPC) e/ou SERASA, ou outros

órgãos de proteção ao crédito, a critério do

condomínio.

§ 3 o - O não pagamento de duas parcelas,

alternadas ou consecutivas, da contribuição mensal

de qualquer das despesas, encargos, multas e

rateios para realização de obras no condomínio,

devidas pelo Condômino, implica em descumprimento

reiterado dos deveres previstos por esta convenção,

sujeitando ao pagamento da multa do quíntuplo da

última contribuição mensal, aplicada pelo síndico e

pelo conselho fiscal e Consultivo, cuja cobrança será

procedida na forma do artigo 4º , § 2

º supra.

§ 4 o . O condomínio coloca a disposição dos

condôminos, a rede de distribuição de gás,

adquirindo o produto diretamente dos fornecedores,

em nome do condomínio, o não pagamento pelo

condômino, o valor devido pelo gás consumido, no

seu vencimento, implica na suspensão e corte do

fornecimento do produto , até a liquidação do valor

devido, compra e reposição do produto.

( Art. 1.336 CC. São deveres do condômino: I - Contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais;


95

II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação; III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

Art. 1.314. Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la. )

Parágrafo único. Nenhum dos condôminos pode

alterar a destinação da coisa comum, nem dar posse,

uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos

outros.

( Art.1314 CC. ...Par. único. Nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo a estranhos, sem o consenso dos outros; aplicação

supletiva, facultada pelo parágrafo 3º do Artigo 9

º, e 1334 caput

do CC).

Art. 5º. Sem prejuízo do disposto pelo artigo

4º supra, o condômino, ou possuidor, que não cumpre

reiteradamente com os seus deveres perante o

condomínio poderá, por deliberação de três quartos

dos condôminos restantes, pagará multa

correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à

contribuição para as despesas condominiais,

conforme a gravidade das faltas e a reiteração,

independentemente das perdas e danos que se

apurem, aplicada pelo síndico e pelo conselho fiscal e

consultivo, cuja cobrança será procedida na forma do

4º, § 2

o supra.

§ 1 o. O condômino ou possuidor que, por seu

reiterado comportamento anti-social, gerar


incompatibilidade de convivência com os demais

condôminos ou possuidores, pagará multa

correspondente ao décuplo do valor atribuído à

contribuição para as despesas condominiais, aplicada

pelo síndico e pelo conselho fiscal e consultivo, cuja

cobrança será procedida na forma do 4º, § 2

o supra,

podendo ainda ser proibido seu acesso ao

condomínio.

§ 2º - Das decisões do síndico e do conselho

fiscal e consultivo, bem como da aplicação da multa

cabe recurso, no prazo de 15 (quinze) dias, sem

efeito suspensivo, á assembléia.

I . Recurso, será recebido pelo síndico, com

os documentos que instrui, fornecendo comprovante

de recebimento, ao recorrente fazendo relatório

sobre os fatos, podendo juntar documentos e

incluindo para apreciação, discussão e votação, no

final da ordem do dia, da primeira assembléia a ser

convocada.

II - Na assembléia o secretário fará leitura do

que se contem no recurso, decidindo-se em seguida

pela aplicação ou anulação da multa, pela maioria

dos presentes em votação secreta.

III - Decidindo a Assembléia pela anulação

da aplicação da multa, o valor pago, será restituído

ao recorrente com juros e correção.

( Art. 1337CC. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem. Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de


97

convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.)

Art. 6º - O abrigo para veículos, é parte

acessória da unidade condominial, sendo que

condômino poderá alugar como área de sua

propriedade, obrigando-se a comunicar a locação por

escrito ao condomínio, caso em que, preferir-se-á, em

condições iguais, qualquer dos condôminos a

estranhos, e, entre todos, os possuidores.

Parágrafo único. O abrigo de automóvel constitui

uma unidade acessória, e não pode ser onerado ou

penhorado, separadamente.

Art. 7º - Os direitos de cada condômino às

partes comuns são inseparáveis de sua propriedade

exclusiva; são também inseparáveis das frações

ideais correspondentes as unidades imobiliárias, com

as suas partes acessórias.

§ 1 o Nos casos deste artigo é proibido alienar,

gravar, penhorar ou dar posse a terceiros, os bens

em separado.

§ 2 o É permitido ao condômino alienar parte

acessória de sua unidade imobiliária somente a outro

condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se

notificados os demais condôminos em assembléia,

estes não manifestarem interesse, ou se a ela não se

opuser a respectiva assembléia geral.

Art. 8º - O condomínio poderá cessionar o direito

de uso exclusivo de parte comum, desde que não

prejudique os demais condôminos, sendo que, as

despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo

de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a

quem delas se serve.


Art. 9º - A realização de obras no condomínio

depende:

I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos

condôminos;

II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos.

§ 1 o As obras ou reparações necessárias

podem ser realizadas, independentemente de

autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou

impedimento deste, por qualquer condômino.

§ 2 o Se as obras ou reparos necessários forem

urgentes e importarem em despesas excessivas,

determinada sua realização, o síndico ou o

condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à

assembléia, que deverá ser convocada

imediatamente.

§ 3 o Não sendo urgentes, as obras ou reparos

necessários, que importarem em despesas

excessivas, somente poderão ser efetuadas após

autorização da assembléia, especialmente convocada

pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento

deste, por qualquer dos condôminos.

§ 4 o O condômino que realizar obras ou reparos

necessários será reembolsado das despesas que

efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer

com obras ou reparos de outra natureza, embora de

interesse comum.

Art. 10º - A realização de obras, em partes

comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes

facilitar ou aumentar a utilização, depende da

aprovação de dois terços dos votos dos condôminos,

não sendo permitidas construções, nas partes

comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por

qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou

comuns.


99

Art. 11 - A construção de outro pavimento, ou,

no solo comum, de outro edifício, destinado a conter

novas unidades imobiliárias, depende da aprovação

da unanimidade dos condôminos.

Art. 12 - O adquirente de unidade responde

pelos débitos do alienante, em relação ao

condomínio, inclusive multas e juros moratórios.

Art. 13 - É obrigatório o seguro de toda a

edificação contra o risco de incêndio ou destruição,

total ou parcial.

( Art. 1.338 CC. Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos, preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores.

Art. 1.339. Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva; são também inseparáveis das frações ideais correspondentes as unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias. § 1

o Nos casos deste artigo é proibido alienar ou gravar

os bens em separado. § 2

o É permitido ao condômino alienar parte acessória

de sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembléia geral.

Art. 1.340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.

Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende: I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos; II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos. § 1

o As obras ou reparações necessárias podem ser

realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino. § 2

o Se as obras ou reparos necessários forem urgentes

e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a


iniciativa delas dará ciência à assembléia, que deverá ser convocada imediatamente. § 3

o Não sendo urgentes, as obras ou reparos

necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembléia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos. § 4

o O condômino que realizar obras ou reparos

necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.

Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns.

Art. 1.343. A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos.

Art. 1.344. Ao proprietário do terraço de cobertura incumbem as despesas da sua conservação, de modo que não haja danos às unidades imobiliárias inferiores.

Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.

Art. 1.346. É obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial.)

Art. 14º - Para administrar o condomínio, a

assembléia elegerá um síndico, que poderá não ser

condômino, pelo prazo de 1 (um) ano, com

remuneração fixada pela assembléia, o qual poderá

renovar-se.

§ 1 o - Compete ao síndico:



101

II - representar, ativa e passivamente, o

condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos

necessários à defesa dos interesses comuns;

III - dar imediato conhecimento à

assembléia da existência de procedimento judicial ou

administrativo, de interesse do condomínio;


regimento interno e as determinações da assembléia;

V - diligenciar a conservação e a guarda

das partes comuns e zelar pela prestação dos

serviços que interessem aos possuidores;

VI - elaborar o orçamento da receita e da

despesa relativa a cada ano;

VII - cobrar dos condôminos as suas

contribuições, bem como impor e cobrar as multas

devidas;

VIII - prestar contas à assembléia,

anualmente e quando exigidas;

IX - realizar o seguro da edificação.

§ 1 o Poderá a assembléia investir outra

pessoa, em lugar do síndico, em poderes de

representação.

§ 2 o - O síndico pode transferir a outrem,

total ou parcialmente, os poderes de representação

ou as funções administrativas, mediante aprovação

da assembléia.

Art. 15º - A assembléia, especialmente

convocada para o fim estabelecido no § 2 o do artigo

antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta

de seus membros, destituir o síndico que praticar

irregularidades, não prestar contas, ou não

administrar convenientemente o condomínio.

Art. 16º - Convocará o síndico,

anualmente, reunião da assembléia dos condôminos,

na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o


orçamento das despesas, as contribuições dos

condôminos e a prestação de contas, e

eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o

regimento interno.

§ 1 o Se o síndico não convocar a

assembléia, um quarto dos condôminos poderá fazê-

lo.

§ 2 o Se a assembléia não se reunir, o juiz

decidirá, a requerimento de qualquer condômino.

( Art. 1.347 CC. A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.

Art. 1.348. Compete ao síndico: I - convocar a assembléia dos condôminos; II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns; III - dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio; IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia; V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores; VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano; VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas; VIII - prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas; IX - realizar o seguro da edificação. § 1

o Poderá a assembléia investir outra pessoa, em

lugar do síndico, em poderes de representação. § 2

o O síndico pode transferir a outrem, total ou

parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.


103

Art. 1.349. A assembléia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2

o do artigo antecedente, poderá,

pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.

Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembléia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno. § 1

o Se o síndico não convocar a assembléia, um quarto

dos condôminos poderá fazê-lo. § 2

o Se a assembléia não se reunir, o juiz decidirá, a

requerimento de qualquer condômino.

Art. 17º - Depende da aprovação de dois

terços dos votos dos condôminos a alteração da

convenção e do regimento interno; a mudança da

destinação do edifício, ou da unidade imobiliária,

depende de aprovação pela unanimidade dos

condôminos.

Art. 18º - Salvo quando exigido quorum

especial, as deliberações da assembléia serão

tomadas, em primeira convocação, por maioria de

votos dos condôminos presentes que representem

pelo menos metade das frações ideais.

§ 1 o - Os votos serão proporcionais a

propriedade de cada unidade ou apartamento que

compõe o condomínio comprovado pela respectiva

transcrição dominial.

§ 2 o - Em segunda convocação, a

assembléia poderá deliberar por maioria dos votos

dos presentes, salvo quando exigido quorum

especial.

§ 3 o – O condômino ausente poderá se

fazer representar através de procurador, condômino

ou não, fazendo prova do mandato com outorga de

poderes especiais em que conste expressamente a


ordem do dia, com firma reconhecida em cartório,

limitada a uma procuração para cada mandatário

presente, cujo instrumento ficará arquivado no

Condomínio..

§ 4 o - A assembléia não poderá deliberar

se todos os condôminos não forem convocados para

a reunião.

§ 5 o - Assembléias extraordinárias

poderão ser convocadas pelo síndico ou por um

quarto dos condôminos.

( Art. 1.351CC. Depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos a alteração da convenção e do regimento interno; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende de aprovação pela unanimidade dos condôminos.

Art. 1.352. Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da assembléia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais. Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio.

Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembléia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial.

Art.653 . Opera-se o mandato quando alguém recebe de outrem poderes para, em seu nome, praticar atos ou administrar interesses. A procuração é o instrumento do mandato.(...) § 2

º O terceiro com quem o mandatário

tratar poderá exigir que a procuração traga a firma reconhecida.

Art. 1.354. A assembléia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião.

Art. 1.355. Assembléias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.)


105

Art. 19º - Juntamente com a eleição do

síndico será eleito pela assembléia um conselho

fiscal, composto de três membros efetivos e dois

suplentes, com mandato por prazo não superior a

dois anos, competindo aos membros efetivos dar

parecer sobre as contas do síndico e aplicar multas

(Art. 1.356 CC. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembléia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.)

Art. 20 - Se a edificação for total ou

consideravelmente destruída, ou ameace ruína, os

condôminos deliberarão em assembléia sobre a

reconstrução, ou venda, por votos que representem

metade mais uma das frações ideais.

§ 1 o Deliberada a reconstrução, poderá o




§ 2 o Realizada a venda, em que se

preferirá, em condições iguais de oferta, o condômino

ao estranho, será repartido o apurado entre os

condôminos, proporcionalmente ao valor das suas

unidades imobiliárias.

Art. 21 - Se ocorrer desapropriação, a

indenização será repartida na proporção a que se

refere o § 2 o do artigo antecedente.

(Art. 1.357 CC. Se a edificação for total ou

consideravelmente destruída, ou ameace ruína, os condôminos deliberarão em assembléia sobre a reconstrução, ou venda, por votos que representem metade mais uma das frações ideais.

§ 1 o Deliberada a reconstrução, poderá o condômino

eximir-se do pagamento das despesas respectivas,


alienando os seus direitos a outros condôminos, mediante avaliação judicial.

§ 2 o Realizada a venda, em que se preferirá, em

condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, será repartido o apurado entre os condôminos, proporcionalmente ao valor das suas unidades imobiliárias.

Art. 1.358. Se ocorrer desapropriação, a indenização será repartida na proporção a que se refere o § 2

o do

artigo antecedente.)

A presente convenção subscrita pelos titulares

de, no mínimo, dois terços das frações ideais constitui

o condomínio edilício convencionada e torna-se,

desde logo, obrigatória para os titulares de direito

sobre as unidades, ou para quantos sobre elas

tenham posse ou detenção, deverá ser registrada no

Cartório de Registro de Imóveis, para. ser oponível

contra terceiros. (Art. 1.333 CC. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção. Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.)

Local e data,

Assinatura de dois terço dos condôminos..........


a) - Instituir o Condomínio Edilício ou de Edifício obedecendo a todos os

dispositivos legais. Obs.: Após cada um dos dispositivos que integram a Convenção,

transcrevemos na íntegra o artigo do Código Civil que serve de base, para melhor elucidar a

legalidade da convenção. Portanto somente o dispositivo da convenção deverá ser submetido

a aprovação pela assembléia, e uma vez aprovado deve ser transcrito na ata compondo a

convenção.


107

CÓDIGO CIVIL BRASILEIRO

CAPÍTULO VI

Do Condomínio Geral

SEÇÃO I

Do Condomínio Voluntário

SUBSEÇÃO I

Dos Direitos e Deveres dos Condôminos

Art. 1.314. Cada condômino pode usar da coisa

conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os

direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de

terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte

ideal, ou gravá-la.

Parágrafo único. Nenhum dos condôminos pode

alterar a destinação da coisa comum, nem dar posse, uso

ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros.

Art. 1.315. O condômino é obrigado, na proporção

de sua parte, a concorrer para as despesas de

conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a

que estiver sujeita.

Parágrafo único. Presumem-se iguais as partes

ideais dos condôminos.

Art. 1.316. Pode o condômino eximir-se do

pagamento das despesas e dívidas, renunciando à parte

ideal.

§ 1 o Se os demais condôminos assumem as

despesas e as dívidas, a renúncia lhes aproveita,

adquirindo a parte ideal de quem renunciou, na proporção

dos pagamentos que fizerem.

§ 2 o Se não há condômino que faça os

pagamentos, a coisa comum será dividida.

Art. 1.317. Quando a dívida houver sido contraída

por todos os condôminos, sem se discriminar a parte de

cada um na obrigação, nem se estipular solidariedade,

entende-se que cada qual se obrigou proporcionalmente

ao seu quinhão na coisa comum.


Art. 1.318. As dívidas contraídas por um dos

condôminos em proveito da comunhão, e durante ela,

obrigam o contratante; mas terá este ação regressiva

contra os demais.

Art. 1.319. Cada condômino responde aos outros

pelos frutos que percebeu da coisa e pelo dano que lhe

causou.

Art. 1.320. A todo tempo será lícito ao condômino

exigir a divisão da coisa comum, respondendo o quinhão

de cada um pela sua parte nas despesas da divisão.

§ 1 o

Podem os condôminos acordar que fique

indivisa a coisa comum por prazo não maior de cinco

anos, suscetível de prorrogação ulterior.

§ 2 o Não poderá exceder de cinco anos a indivisão

estabelecida pelo doador ou pelo testador.

§ 3 o A requerimento de qualquer interessado e se

graves razões o aconselharem, pode o juiz determinar a

divisão da coisa comum antes do prazo.

Art. 1.321. Aplicam-se à divisão do condomínio, no

que couber, as regras de partilha de herança (arts. 2.013

a 2.022).

Art. 1.322. Quando a coisa for indivisível, e os

consortes não quiserem adjudicá-la a um só, indenizando

os outros, será vendida e repartido o apurado, preferindo-

se, na venda, em condições iguais de oferta, o condômino

ao estranho, e entre os condôminos aquele que tiver na

coisa benfeitorias mais valiosas, e, não as havendo, o de

quinhão maior.

Parágrafo único. Se nenhum dos condôminos tem

benfeitorias na coisa comum e participam todos do

condomínio em partes iguais, realizar-se-á licitação entre

estranhos e, antes de adjudicada a coisa àquele que

ofereceu maior lanço, proceder-se-á à licitação entre os

condôminos, a fim de que a coisa seja adjudicada a quem

afinal oferecer melhor lanço, preferindo, em condições

iguais, o condômino ao estranho.


109

SUBSEÇÃO II

Da Administração do Condomínio

Art. 1.323. Deliberando a maioria sobre a

administração da coisa comum, escolherá o administrador,

que poderá ser estranho ao condomínio; resolvendo

alugá-la, preferir-se-á, em condições iguais, o condômino

ao que não o é.

Art. 1.324. O condômino que administrar sem

oposição dos outros presume-se representante comum.

Art. 1.325. A maioria será calculada pelo valor dos

quinhões.

§ 1 o As deliberações serão obrigatórias, sendo

tomadas por maioria absoluta.

§ 2 o Não sendo possível alcançar maioria absoluta,

decidirá o juiz, a requerimento de qualquer condômino,

ouvidos os outros.

§ 3 o Havendo dúvida quanto ao valor do quinhão,

será este avaliado judicialmente.

Art. 1.326. Os frutos da coisa comum, não havendo

em contrário estipulação ou disposição de última vontade,

serão partilhados na proporção dos quinhões.

SEÇÃO II

Do Condomínio Necessário

Art. 1.327. O condomínio por meação de paredes,

cercas, muros e valas regula-se pelo disposto neste

Código (arts. 1.297 e 1.298; 1.304 a 1.307).

Art. 1.328. O proprietário que tiver direito a estremar

um imóvel com paredes, cercas, muros, valas ou valados,

tê-lo-á igualmente a adquirir meação na parede, muro,

valado ou cerca do vizinho, embolsando-lhe metade do

que atualmente valer a obra e o terreno por ela ocupado

(art. 1.297).


Art. 1.329. Não convindo os dois no preço da obra,

será este arbitrado por peritos, a expensas de ambos os

confinantes.

Art. 1.330. Qualquer que seja o valor da meação,

enquanto aquele que pretender a divisão não o pagar ou

depositar, nenhum uso poderá fazer na parede, muro,

vala, cerca ou qualquer outra obra divisória.

CAPÍTULO VII

Do Condomínio Edilício

SEÇÃO I

Disposições Gerais

Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que

são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade

comum dos condôminos.

§ 1 o As partes suscetíveis de utilização

independente, tais como apartamentos, escritórios, salas,

lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos, com as

respectivas frações ideais no solo e nas outras partes

comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo

ser alienadas e gravadas livremente por seus

proprietários.

§ 2 o O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede

geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a

calefação e refrigeração centrais, e as demais partes

comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são

utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser

alienados separadamente, ou divididos.

§ 3 o A fração ideal no solo e nas outras partes

comuns é proporcional ao valor da unidade imobiliária, o

qual se calcula em relação ao conjunto da edificação.

§ 4 o Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada

do acesso ao logradouro público.

§ 5 o O terraço de cobertura é parte comum, salvo

disposição contrária da escritura de constituição do

condomínio.


111

Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato

entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de

Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além

do disposto em lei especial:

I - a discriminação e individualização das unidades

de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e

das partes comuns;

II - a determinação da fração ideal atribuída a cada

unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;

III - o fim a que as unidades se destinam.

Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio

edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo,

dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo,

obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades,

ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.

Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros,

a convenção do condomínio deverá ser registrada no

Cartório de Registro de Imóveis.

Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art.

1.332 e das que os interessados houverem por bem

estipular, a convenção determinará:

I - a quota proporcional e o modo de pagamento das

contribuições dos condôminos para atender às despesas

ordinárias e extraordinárias do condomínio;

II - sua forma de administração;

III - a competência das assembléias, forma de sua

convocação e quorum exigido para as deliberações;

IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos,

ou possuidores;

V - o regimento interno.

§ 1 o A convenção poderá ser feita por escritura

pública ou por instrumento particular.

§ 2 o São equiparados aos proprietários, para os fins

deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes

compradores e os cessionários de direitos relativos às

unidades autônomas.

Art. 1.335. São direitos do condômino:

I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;


II - usar das partes comuns, conforme a sua

destinação, e contanto que não exclua a utilização dos

demais compossuidores;

III - votar nas deliberações da assembléia e delas

participar, estando quite.

Art. 1.336. São deveres do condômino:

I - Contribuir para as despesas do condomínio, na

proporção de suas frações ideais;



III - não alterar a forma e a cor da fachada, das

partes e esquadrias externas;

IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem

a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao

sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou

aos bons costumes.

§ 1 o O condômino que não pagar a sua contribuição

ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não

sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de

até dois por cento sobre o débito.

§ 2 o O condômino, que não cumprir qualquer dos

deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa

prevista no ato constitutivo ou na convenção, não

podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas

contribuições mensais, independentemente das perdas e

danos que se apurarem; não havendo disposição

expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no

mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a

cobrança da multa.

Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não

cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o

condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos

condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa

correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à

contribuição para as despesas condominiais, conforme a

gravidade das faltas e a reiteração, independentemente

das perdas e danos que se apurem.


113

Parágrafo único. O condômino ou possuidor que,

por seu reiterado comportamento anti-social, gerar

incompatibilidade de convivência com os demais

condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a

pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído

à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior

deliberação da assembléia.

Art. 1.338. Resolvendo o condômino alugar área no

abrigo para veículos, preferir-se-á, em condições iguais,

qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre todos, os

possuidores.

Art. 1.339. Os direitos de cada condômino às partes

comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva;

são também inseparáveis das frações ideais

correspondentes as unidades imobiliárias, com as suas

partes acessórias.

§ 1 o Nos casos deste artigo é proibido alienar ou

gravar os bens em separado.

§ 2 o É permitido ao condômino alienar parte

acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino,

só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar

do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se

opuser a respectiva assembléia geral.

Art. 1.340. As despesas relativas a partes comuns

de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles,

incumbem a quem delas se serve.

Art. 1.341. A realização de obras no condomínio

depende:

I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos

condôminos;

II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos.

§ 1 o As obras ou reparações necessárias podem ser

realizadas, independentemente de autorização, pelo

síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste,

por qualquer condômino.

§ 2 o Se as obras ou reparos necessários forem

urgentes e importarem em despesas excessivas,

determinada sua realização, o síndico ou o condômino


que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembléia,

que deverá ser convocada imediatamente.

§ 3 o Não sendo urgentes, as obras ou reparos

necessários, que importarem em despesas excessivas,

somente poderão ser efetuadas após autorização da

assembléia, especialmente convocada pelo síndico, ou,

em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer

dos condôminos.

§ 4 o O condômino que realizar obras ou reparos

necessários será reembolsado das despesas que efetuar,

não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou

reparos de outra natureza, embora de interesse comum.

Art. 1.342. A realização de obras, em partes

comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes

facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação

de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo

permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis

de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos,

das partes próprias, ou comuns.

Art. 1.343. A construção de outro pavimento, ou, no

solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas

unidades imobiliárias, depende da aprovação da

unanimidade dos condôminos.

Art. 1.344. Ao proprietário do terraço de cobertura

incumbem as despesas da sua conservação, de modo

que não haja danos às unidades imobiliárias inferiores.

Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos

débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive

multas e juros moratórios.

Art. 1.346. É obrigatório o seguro de toda a

edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total

ou parcial.

SEÇÃO II



115

Art. 1.347. A assembléia escolherá um síndico, que

poderá não ser condômino, para administrar o

condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual

poderá renovar-se.

Art. 1.348. Compete ao síndico:


II - representar, ativa e passivamente, o condomínio,

praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à

defesa dos interesses comuns;

III - dar imediato conhecimento à assembléia da

existência de procedimento judicial ou administrativo, de

interesse do condomínio;


regimento interno e as determinações da assembléia;

V - diligenciar a conservação e a guarda das partes

comuns e zelar pela prestação dos serviços que

interessem aos possuidores;

VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa

relativa a cada ano;

VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições,

bem como impor e cobrar as multas devidas;

VIII - prestar contas à assembléia, anualmente e

quando exigidas;

IX - realizar o seguro da edificação.

§ 1 o Poderá a assembléia investir outra pessoa, em

lugar do síndico, em poderes de representação.

§ 2 o O síndico pode transferir a outrem, total ou

parcialmente, os poderes de representação ou as funções

administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo

disposição em contrário da convenção.

Art. 1.349. A assembléia, especialmente convocada

para o fim estabelecido no § 2 o do artigo antecedente,

poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros,

destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar

contas, ou não administrar convenientemente o

condomínio.

Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente,

reunião da assembléia dos condôminos, na forma prevista


na convenção, a fim de aprovar o orçamento das

despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação

de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e

alterar o regimento interno.

§ 1 o Se o síndico não convocar a assembléia, um

quarto dos condôminos poderá fazê-lo.

§ 2 o Se a assembléia não se reunir, o juiz decidirá,

a requerimento de qualquer condômino.

Art. 1.351. Depende da aprovação de dois terços

dos votos dos condôminos a alteração da convenção e do

regimento interno; a mudança da destinação do edifício,

ou da unidade imobiliária, depende de aprovação pela

unanimidade dos condôminos.

Art. 1.352. Salvo quando exigido quorum especial,

as deliberações da assembléia serão tomadas, em

primeira convocação, por maioria de votos dos

condôminos presentes que representem pelo menos

metade das frações ideais.

Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às

frações ideais no solo e nas outras partes comuns

pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa

da convenção de constituição do condomínio.

Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembléia

poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes,

salvo quando exigido quorum especial.

Art. 1.354. A assembléia não poderá deliberar se

todos os condôminos não forem convocados para a

reunião.

Art. 1.355. Assembléias extraordinárias poderão ser

convocadas pelo síndico ou por um quarto dos

condôminos.

Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um

conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela

assembléia, por prazo não superior a dois anos, ao qual

compete dar parecer sobre as contas do síndico.

SEÇÃO III


117

Da Extinção do Condomínio

Art. 1.357. Se a edificação for total ou

consideravelmente destruída, ou ameace ruína, os

condôminos deliberarão em assembléia sobre a

reconstrução, ou venda, por votos que representem

metade mais uma das frações ideais.

§ 1 o Deliberada a reconstrução, poderá o




§ 2 o Realizada a venda, em que se preferirá, em

condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, será

repartido o apurado entre os condôminos,

proporcionalmente ao valor das suas unidades

imobiliárias.

Art. 1.358. Se ocorrer desapropriação, a

indenização será repartida na proporção a que se refere o

§ 2 o do artigo antecedente.

LEI DOS CONDOMÍNIOS

(Nº 4.591, DE 16 DE DEZEMBRO DE 1964)

O PRESIDENTE DA REPÚBLICA, faço

saber que o CONGRESSO NACIONAL decreta e eu

sanciono a seguinte Lei:

TÍTULO I

CAPÍTULO I

Do Condomínio

Art.1º As edificações ou conjuntos de edificações,

de um ou mais pavimentos, construídos sob a


forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins

residenciais ou não-residenciais, poderão ser alienados,

no todo ou em parte, objetivamente considerados,

e constituirá, cada unidade, propriedade autônoma sujeita

às limitações desta Lei.

§ 1º Cada unidade será assinalada por designação

especial, numérica ou alfabética, para efeitos de

identificação e discriminação.

§ 2º A cada unidade caberá, como parte

inseparável, uma fração ideal do terreno e coisas comuns,

expressa sob forma decimal ou ordinária.

Art. 2º Cada unidade com saída para a via

pública, diretamente ou por processo de passagem

comum, será sempre tratada como objeto de

propriedade exclusiva, qualquer que seja o número de

suas peças e sua destinação, inclusive (VETADO)

edifício-garagem, com ressalva das restrições que se lhe

imponham.

Art. 3º O terreno em que se levantam a

edificação ou o conjunto de edificações e suas

instalações, bem como as fundações, paredes externas, o

teto, as áreas internas de ventilação, e tudo o mais que

sirva a qualquer dependência de uso comum dos

proprietários ou titulares de direito à aquisição de

unidades ou ocupantes, constituirão condomínio de

todos, e serão insuscetíveis de divisão, ou de

alienação destacada da respectiva unidade. Serão,

também, insuscetíveis de utilização exclusiva por

qualquer condômino.

Art. 4º A alienação de cada unidade, a

transferência de direitos pertinentes à sua aquisição e a

constituição de direitos reais sobre ela independerão do

consentimento dos condôminos.

Parágrafo único. O adquirente de uma unidade

responde pelos débitos do alienante, em relação ao

condomínio, inclusive multas.

Art. 5º O condomínio por meação de parede,


119

soalhos, e tetos das unidades isoladas, regular-se-á pelo

disposto no Código Civil, no que lhe for aplicável.

Art. 6º Sem prejuízo do disposto nesta Lei, regular-

se-á pelas disposições de direito comum o condomínio por

quota ideal de mais de uma pessoa sobre a mesma

unidade autônoma.

Art. 7º O condomínio por unidades autônomas

instituir-se-á por ato entre vivos ou por testamento, com

inscrição obrigatória no Registro de Imóvel,

dele constando; a individualização de cada unidade, sua

identificação e discriminação, bem como a fração ideal

sobre o terreno e partes comuns, atribuída a

cada unidade, dispensando-se a descrição interna da

unidade.

Art. 8º Quando, em terreno onde não houver

edificação, o proprietário, o promitente comprador, o

cessionário deste ou o promitente cessionário sobre ele

desejar erigir mais de uma edificação, observar-se-á

também o seguinte:

a) em relação às unidades autônomas que se

constituírem em casas térreas ou assobradadas, será

discriminada a parte do terreno ocupada pela

edificação e também aquela eventualmente reservada

como de utilização exclusiva dessas casas, como

jardim e quintal, bem assim a fração ideal do todo do

terreno e de partes comuns, que corresponderá às

unidades;

b) em relação às unidades autônomas que

constituírem edifícios de dois ou mais pavimentos,

será discriminada a parte do terreno ocupada pela

edificação, aquela que eventualmente for reservada

como de utilização exclusiva, correspondente às

unidades do edifício, e ainda a fração ideal do todo do

terreno e de partes comuns, que corresponderá a cada

uma das unidades;

c) serão discriminadas as partes do total


do terreno que poderão ser utilizadas em

comum pelos titulares de direito sobre os vários tipos

de unidades autônomas;

d) serão discriminadas as áreas que se constituírem

em passagem comum para as vias públicas ou para as

unidades entre si.

CAPÍTULO II

Da Convenção de Condomínio

Art. 9º Os proprietários, promitentes compradores,

cessionários ou promitentes cessionários dos direitos

pertinentes à aquisição de unidades autônomas, em

edificações a serem construídas, em construção ou já

construídas, elaborarão, por escrito, a Convenção de

condomínio, e deverão, também, por contrato ou por

deliberação em assembléia, aprovar o Regimento Interno

da edificação ou conjunto de edificações.

§ 1º Far-se-á o registro da Convenção no

Registro de Imóveis, bem como a averbação das suas

eventuais alterações.

§ 2º Considera-se aprovada, e obrigatória para os

proprietários de unidades, promitentes compradores,

cessionários e promitentes cessionários, atuais e futuros,

como para qualquer ocupante, a Convenção que reúna as

assinaturas de titulares de direitos que representem, no

mínimo, 2/3 das frações ideais que compõem o

condomínio.

§ 3º Além de outras normas aprovadas pelos

interessados, a Convenção deverá conter:

a) a discriminação das partes de propriedade

exclusiva, e as de condomínio, com especificações das

diferentes áreas;

b) o destino das diferentes partes;

c) o modo de usar as coisas e serviços comuns;

d) encargos, forma e proporção das contribuições

dos condôminos para as despesas de custeio e para as


121

extraordinárias;

e) o modo de escolher o síndico e o Conselho

Consultivo;

f) as atribuições do síndico, além das legais;

g) a definição da natureza gratuita ou

remunerada de suas funções;

h) o modo e o prazo de convocação das

assembléias gerais dos condôminos;

i) o quorum para os diversos tipos de votações;

j) a forma de contribuição para constituição de

fundo de reserva;

l) a forma e o quorum para as alterações de

convenção;

m) a forma e o quorum para a aprovarão do

Regimento Interno quando não incluídos na própria

Convenção.

Art. 10. É defeso a qualquer condômino:

I - alterar a forma externa da fachada;

Il - decorar as partes e esquadrias externas

com tonalidades ou cores diversas das empregadas

no conjunto da edificação;

III - destinar a unidade a utilização diversa de

finalidade do prédio, ou usá-la de forma nociva ou

perigosa ao sossego, à salubridade e à segurança dos

demais condôminos;

IV- embaraçar o uso das partes comuns.

§ 1º O transgressor ficará sujeito ao pagamento

de multa prevista na convenção ou no regulamento do

condomínio, além de ser compelido a desfazer a obra ou

abster-se da prática do ato, cabendo, ao síndico,

com autorização judicial, mandar desmanchá-Ia, à custa

do transgressor, se este não a desfizer no prazo que lhe

for estipulado.

§ 2º O proprietário ou titular de direito à

aquisição de unidade poderá fazer obra que ou

modifique sua fachada, se obtiver a aquiescência da


unidade dos condôminos.

Art. 11. Para efeitos tributários, cada unidade

autônoma será tratada como prédio isolado, contribuindo

o respectivo condômino, diretamente, com as

importâncias relativas aos impostos e taxas federais,

estaduais e municipais, na forma dos respectivos

lançamentos.

CAPÍTULO III

Das Despesas do Condomínio

Art. 12. Cada condômino concorrerá nas

despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos

previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em

rateio.

§ 1º Salvo disposição em contrário na Convenção, a

fixação da quota no rateio corresponderá à fração ideal de

terreno de cada unidade.

§ 2º Cabe ao síndico arrecadar as contribuições

competindo-lhe promover, por via executiva, a cobrança

judicial das quotas atrasadas.

§ 3º O condômino que não pagar a sua contribuição

no prazo fixado na Convenção fica sujeito ao juro

moratório de 1% ao mês, e multa de até 20% sobre o

débito, que será atualizado, se o estipular a

Convenção, com a aplicação dos índices de correção

monetária levantados pelo Conselho Nacional de

Economia, no caso da mora por período igual ou

superior a seis meses.

§ 4º As obras que interessarem à estrutura

integral da edificação ou conjunto de edificações, ou ao

serviço comum, serão feitas com o concurso pecuniário de

todos os proprietários ou titulares de direito à aquisição

de unidades, mediante orçamento prévio

aprovado em assembléia-geral, podendo incumbir-se de

sua execução o síndico, ou outra pessoa, com aprovação

da assembléia.


123

§ 5º A renúncia de qualquer condômino aos seus

direitos, em caso algum valerá como escusa para

exonerá-lo de seus encargos.

CAPÍTULO IV

Do Seguro, do Incêndio, da Demolição e da

Reconstrução Obrigatória

Art. 13. Proceder-se-á ao seguro da edificação ou

do conjunto de edificações, neste caso,

discriminadamente, abrangendo todas as unidades

autônomas e partes comuns, contra incêndio ou outro

sinistro que cause destruição no todo ou em parte,

computando-se o prêmio nas despesas ordinárias do

condomínio.

Parágrafo único. O seguro de que trata este

artigo será obrigatoriamente feito dentro de 120 dias,

contados da data da concessão do "habite-se", sob

pena de ficar o condomínio sujeito à multa mensal

equivalente a 1/12 do imposto predial, cobrável

executivamente pela Municipalidade.

Art. 14. Na ocorrência de sinistro total, ou que

destrua mais de dois terços de uma edificação, seus

condôminos reunir-se-ão em assembléia especial, e

deliberarão sobre a sua reconstrução ou venda do

terreno e materiais, por quorum mínimo de votos que

representem metade, mais uma das frações ideais do

respectivo terreno.

§ 1º Rejeitada a proposta de reconstrução, a mesma

assembléia, ou outra para este fim convocada, decidirá,

pelo mesmo quorum, do destino a ser dado ao terreno, e

aprovará a partilha do valor do seguro entre os

condôminos, sem prejuízo do que receber cada um pelo

seguro facultativo de sua unidade.

§ 2º Aprovada, a reconstrução será feita, guardados,

obrigatoriamente, o mesmo destino, a mesma forma

externa e a mesma disposição interna.

§ 3º Na hipótese do parágrafo anterior, a minoria


não poderá ser obrigada a contribuir para a

reedificação, caso em que a maioria poderá adquirir as

partes dos dissidentes, mediante avaliação judicial, feita

em vistoria.

Art. 15. Na hipótese de que trata o § 3º do artigo

antecedente, à maioria poderão ser adjudicadas, por

sentença, as frações ideais da minoria.

§ 1º Como condição para o exercício da ação

prevista neste artigo, com a inicial, a maioria oferecerá e

depositará, à disposição do Juízo, as importâncias

arbitradas na vistoria para avaliação, prevalecendo as de

eventual desempatador.

§ 2º Feito o depósito de que trata o parágrafo

anterior, o Juiz, liminarmente, poderá autorizar a

adjudicação à maioria, e a minoria poderá levantar as

importâncias depositadas; o Oficial de Registro de

Imóveis, nestes casos, fará constar do registro que a

adjudicação foi resultante de medida liminar.

§ 3º Feito o depósito, será expedido o mandado de

citação, com o prazo de dez dias para a

contestação, VETADO.

§ 4º Se não contestado, o Juiz, imediatamente,

julgará o pedido.

§ 5º Se contestado o pedido, seguirá o processo o

rito ordinário.

§ 6º Se a sentença fixar valor superior ao da

avaliação feita na vistoria, o condomínio em execução

restituirá à minoria a respectiva diferença, acrescida de

juros de mora à prazo de 1% ao mês, desde a data da

concessão de eventual Iiminar, ou pagará o total devido,

com os juros da mora a conter da citação.

§ 7º Transitada em julgado a sentença, servirá ela de

título definitivo para a maioria, que deverá registrá-la

no Registro de Imóveis.

§ 8º A maioria poderá pagar e cobrar

da minoria, em execução de sentença, encargos

fiscais necessários à adjudicação definitiva a


125

cujo pagamento se recusar a minoria.

Art. 16. Em caso de sinistro que destrua

menos de dois terços da edificação, o síndico

promoverá o recebimento do seguro e a reconstrução ou

os reparos nas partes danificadas.

Art. 17. Em caso de condenação da edificação pela

autoridade pública, ou ameaça de ruína, pelo voto dos

condôminos que representem mais de dois terços das

quotas ideais do respectivo terreno poderá ser decidida a

sua demolição e reconstrução.

Parágrafo único. A minoria não fica obrigada a

contribuir para as obras, mas assegura-se a maioria o

direito de adquirir as partes dos dissidentes, mediante

avaliação judicial, aplicando-se o processo previsto no art.

15.

Art. 18. Em caso de desapropriação parcial de uma

edificação ou de um conjunto de edificações, serão

indenizados os proprietários das unidades

expropriadas, ingressando no condomínio a entidade

expropriante, que se sujeitará às disposições desta Lei e

se submeterá às da Convenção do condomínio e do

Regulamento Interno.

CAPÍTULO V

Utilização da Edificação ou do Conjunto de

Edificações

Art. 19. Cada condômino tem o direito de usar e

fruir, com exclusividade, de sua unidade autônoma,

segundo suas conveniências e interesses, condicionados,

umas e outros às normas de boa vizinhança, e poderá

usar as partes e coisas comuns de maneira a não causar

dano ou incômodo aos demais condôminos ou moradores,

nem obstáculo ou embaraço ao bom uso das mesmas

partes por todos.

Art. 20. Aplicam-se ao ocupante do imóvel, a

qualquer título, todas as obrigações referentes ao uso,


fruição e destino da unidade.

Art. 21. A violação de qualquer dos deveres

estipulados na Convenção sujeitará o infrator à multa

fixada na própria Convenção ou no Regimento

Interno, sem prejuízo da responsabilidade civil ou

criminal que, no caso, couber.

Parágrafo único. Compete ao síndico a iniciativa do

processo e a cobrança da multa, por via executiva, em

benefício do condomínio, e, em caso de omitir-se ele, a

qualquer condômino.

CAPÍTULO VI


Art. 22. Será eleito, na forma prevista pela

Convenção, um síndico do condomínio, cujo mandato não

poderá exceder de 2 anos, permitida a reeleição.

§ 1º Compete ao síndico:

a) representar ativa e passivamente, o condomínio,

em juízo ou fora dele, e praticar os atos de defesa dos

interesses comuns, nos limites das atribuições

conferidas por esta Lei ou pela Convenção;

b) exercer a administração interna da

edificação ou do conjunto de edificações, no que respeita

à sua vigência, moralidade e segurança, bem como

aos serviços que interessam a todos os moradores;

c) praticar os atos que lhe atribuírem as leis a

Convenção e o Regimento Interno;

d) impor as multas estabelecidas na Lei, na

Convenção ou no Regimento Interno;

e) cumprir e fazer cumprir a Convenção e o

Regimento Interno, bem como executar e fazer executar

as deliberações da assembléia;

f) prestar contas à assembléia dos condôminos.

§ 2º As funções administrativas podem ser delegadas


127

a pessoas de confiança do síndico, e sob a sua inteira

responsabilidade, mediante aprovação da assembléia

geral dos condôminos.

§ 3º A Convenção poderá estipular que dos atos do

síndico caiba recurso para a assembléia, convocada pelo

interessado.

§ 4º Ao síndico, que poderá ser condômino ou

pessoa física ou jurídica estranha ao condomínio, será

fixada a remuneração pela mesma assembléia que o

eleger, salvo se a Convenção dispuser diferentemente.

§ 5º O síndico poderá ser destituído, pela forma e

sob as condições previstas na Convenção, ou, no silêncio

desta pelo voto de dois terços dos condôminos,

presentes, em assembléia-geral especialmente

convocada.

§ 6º A Convenção poderá prever a eleição de

subsíndicos, definindo-lhes atribuições e fixando-lhes o

mandato, que não poderá exceder de 2 anos,

permitida a reeleição.

Art. 23. Será eleito, na forma prevista na

Convenção, um Conselho Consultivo, constituído de três

condôminos, com mandatos que não poderão exceder de

2 anos, permitida a reeleição.

Parágrafo único. Funcionará o Conselho como órgão

consultivo do síndico, para assessorá-lo na solução dos

problemas que digam respeito ao condomínio, podendo a

Convenção definir suas atribuiçõesespecíficas.

CAPÍTULO VII

Da Assembléia Geral

Art. 24. Haverá, anualmente, uma assembléia geral

ordinária dos condôminos, convocada pelo síndico na

forma prevista na Convenção, à qual compete, além das

demais matérias inscritas na ordem do dia, aprovar, por

maioria dos presentes, as verbas para as despesas de

condomínio, compreendendo as de conservação da


edificação ou conjunto de edificações, manutenção de

seus serviços e correlatas.

§ 1º As decisões da assembléia, tomadas, em cada

caso, pelo quorum que a Convenção fixar, obrigam

todos os condôminos.

§ 2º O síndico, nos oito dias subseqüentes à

assembléia, comunicará aos condôminos o que tiver sido

deliberado, inclusive no tocante à previsão orçamentária,

o rateio das despesas, e promoverá a arrecadação, tudo

na forma que a Convenção previr.

§ 3º Nas assembléias gerais, os votos serão

proporcionais às frações ideais do terreno e partes

comuns, pertencentes a cada condômino, salvo

disposição diversa da Convenção.

Art. 25. Ressalvado o disposto no § 3º do art. 22,

poderá haver assembléias gerais extraordinárias,

convocadas pelo síndico ou por condôminos que

representem um quarto, no mínimo do condomínio,

sempre que o exigirem os interesses gerais.

Parágrafo único. Salvo estipulação diversa da

Convenção, esta só poderá ser modificada em assembléia

geral extraordinária, pelo voto mínimo de condôminos que

representem 2/3 do total das frações ideais.

Art. 27. Se a assembléia não se reunir para exercer

qualquer dos poderes que lhe competem, 15 dias após o

pedido de convocação, o Juiz decidirá a respeito,

mediante requerimento dos interessados.

TÍTULO II

DAS INCORPORAÇÕES

CAPÍTULO I Disposições Gerais


129

Art. 28. As incorporações imobiliárias, em todo o

território nacional, reger-se-ão pela presente Lei.

Parágrafo único. Para efeito desta Lei,

considera-se incorporação imobiliária a atividade

exercida com o intuito de promover e realizar a

construção, para alienação total ou parcial, de

edificações ou conjunto de edificações compostas de

unidades autônomas, VETADO.

Art. 29. Considera-se incorporador a pessoa física

ou jurídica, comerciante ou não, que embora não

efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda

de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de

tais frações a unidades autônomas, VETADO em

edificações a serem construídas ou em construção sob

regime condominial, ou que meramente aceite propostas

para efetivação de tais transações, coordenando e

levando a termo a incorporação e responsabilizando-se,

conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e

determinadas condições, das obras concluídas. Parágrafo

único. Presume-se a vinculação entre a alienação das

frações do terreno e o negócio de construção, se, ao ser

contratada a venda, ou promessa de venda ou de cessão

das frações de terreno, já houver sido aprovado e estiver

em vigor, ou pender de aprovação de autoridade

administrativa, o respectivo projeto de construção,

respondendo o alienante como incorporador.

Art. 30. Estende-se a condição de incorporador aos

proprietários e titulares de direitos aquisitivos que

contratem a construção de edifícios que se destinem a

constituição em condomínio, sempre que iniciarem as

alienações antes da conclusão das obras.

Art. 31. A iniciativa e a responsabilidade das

incorporações imobiliárias caberão ao incorporador, que

somente poderá ser:

a) o proprietário do terreno, o promitente

comprador, o cessionário deste ou promitente

cessionário com título que satisfaça os requisitos da

alínea a do art. 32;


b) o construtor (Decreto número 23.569, de 11-12-

33, e 3.995, de 31 de dezembro de 1941, e Decreto-lei

número 8.620, de 10 de janeiro de 1946) ou corretor de

imóveis (Lei nº 4.116, de 27-8-62).

§ 1º No caso da alínea b, o incorporador será

investido, pelo proprietário de terreno, o promitente

comprador e cessionário deste ou o promitente

cessionário, de mandato outorgado por instrumento

público, onde se faça menção expressa desta Lei e se

transcreva o disposto no § 4º, do art. 35, para concluir

todos os negócios tendentes à alienação das frações

ideais de terreno, mas se obrigará pessoalmente pelos

atos que praticar na qualidade de incorporador.

§ 2º Nenhuma incorporação poderá ser proposta à

venda sem a indicação expressa do incorporador,

devendo também seu nome permanecer indicado

ostensivamente no local da construção.

§ 3º Toda e qualquer incorporação,

independentemente da forma por que seja constituída,

terá um ou mais incorporadores solidariamente

responsáveis, ainda que em fase subordinada a período

de carência, referido no art. 34.

CAPÍTULO II

Das Obrigações e Direitos do Incorporador

Art. 32. O incorporador somente poderá negociar

sobre unidades autônomas após ter arquivado, no cartório

competente de Registro de Imóveis, os seguintes

documentos:

a) título de propriedade de terreno, ou de promessa,

irrevogável e irretratável, de compra e venda ou de cessão

de direitos ou de permuta do qual conste cláusula de

imissão na posse do imóvel, não haja estipulações

impeditivas de sua alienação em frações ideais e inclua

consentimento para demolição e construção, devidamente

registrado;

b) certidões negativas de impostos federais,


131

estaduais e municipais, de protesto de títulos de ações

cíveis e criminais e de ônus reais relativamente ao imóvel,

aos alienantes do terreno e ao incorporador;

c) histórico dos títulos de propriedade do imóvel,

abrangendo os últimos 20 anos, acompanhado de

certidão dos respectivos registros;

d) projeto de construção devidamente aprovado

pelas autoridades competentes;

e) cálculo das áreas das edificações,

discriminando, além da global, a das partes comuns, e

indicando, cada tipo de unidade a respectiva

metragem de área construída;

f) certidão negativa de débito para com a

Previdência Social, quando o titular de direitos sobre o

terreno for responsável pela arrecadação das

respectivas contribuições;

g) memorial descritivo das especificações da

obra projetada, segundo modelo a que se refere o

inciso IV, do art. 53, desta Lei;

h) avaliação do custo global da obra, atualizada à

data do arquivamento, calculada de acordo com a norma

do inciso III, do art. 53 com base nos custos unitários

referidos no art. 54, discriminando-se, também, o custo de

construção de cada unidade, devidamente autenticada

pelo profissional responsável pela obra;

i) discriminação das frações ideais de terreno com as

unidades autônomas que a elas corresponderão;

j) minuta da futura Convenção de condomínio que

regerá a edificação ou o conjunto de edificações;

l) declaração em que se defina a parcela do

preço de que trata o inciso II, do art. 39;

m) certidão do instrumento público de mandato,

n) declaração expressa em que se fixe, se houver, o

prazo de carência (art. 34);

o) atestado de idoneidade financeira, fornecido por

estabelecimento de crédito que opere no País há mais de

cinco anos.

§ 1º A documentação referida neste artigo, após o


exame do Oficial de Registro de Imóveis, será arquivada

em cartório, fazendo-se o competente registro.

§ 2º Os contratos de compra e venda, promessa de

venda, cessão ou promessa de cessão de unidades

autônomas, serão também averbáveis à margem do

registro de que trata este artigo.

§ 3º O número do registro referido no § 1º, bem como

a indicação do cartório competente, constará,

obrigatoriamente, dos anúncios, impressos,

publicações, propostas, contratos, preliminares ou

definitivos, referentes à incorporação, salvo dos

anúncios "classificados".

§ 4º O Registro de Imóveis dará certidão ou

fornecerá, a quem o solicitar, cópia fotostática,

heliográfica, termofar, microfilmagem ou outra equivalente,

dos documentos especificados neste artigo, ou

autenticará cópia apresentada pela parte interessada.

§ 5º A existência de ônus fiscais ou reais, salvo os

impeditivos de alienação, não impedem o registro, que

será feito com as devidas ressalvas, mencionando-se, em

todos os documentos, extraídos do registro, a existência e

a extensão dos ônus.

§ 6º Os Oficiais de Registro de Imóveis terão 15 dias

para apresentar, por escrito, todas as exigências que

julgarem necessárias ao arquivamento, e, satisfeitas as

referidas exigências, terão o prazo de 15 dias para

fornecer certidão, relacionando a documentação

apresentada, e devolver, autenticadas, as segundas vias

da mencionada documentação, com exceção dos

documentos públicos. Em casos de divergência, o Oficial

levantará a dúvida segundo as normas processuais

aplicáveis.

§ 7º O Oficial de Registro de Imóveis responde, civil

e criminalmente, se efetuar o arquivamento de

documentação contraveniente à lei ou der certidão ...

VETADO ... sem o arquivamento de todos os documentos

exigidos.


133

Art. 33. O registro da incorporação será válido pelo

prazo de 120 dias, findo o qual, se ela ainda não se

houver concretizado, o incorporador só poderá negociar

unidades depois de atualizar a documentação a que se

refere o artigo anterior, revalidando o registro por igual

prazo.

Art. 34. O incorporador poderá fixar, para efetivação

da incorporação, prazo de carência, dentro do qual lhe é

lícito desistir do empreendimento.

§ 1º A fixação do prazo de carência será feita pela

declaração a que se refere a alínea "n", do art. 32 onde se

fixem as condições que autorizarão o incorporador a

desistir do empreendimento.

§ 2º Em caso algum poderá o prazo de carência

ultrapassar o termo final do prazo de validade do registro

ou, se for o caso, de sua revalidação.

§ 3º Os documentos preliminares de ajuste, se

houver, mencionarão, obrigatoriamente, o prazo de

carência, inclusive para efeitos do art. 45.

§ 4º A desistência da incorporação será denunciada,

por escrito, ao Registro de Imóveis ... VETADO ... e

comunicada, por escrito, a cada um dos adquirentes ou

candidatos à aquisição, sob pena de responsabilidade civil

e criminal do incorporador.

§ 5º Será averbada no registro da incorporação a

desistência de que trata o parágrafo anterior arquivando-

se em cartório o respectivo documento.

§ 6º O prazo de carência é improrrogável.

Art. 35. O incorporador terá o prazo máximo de 45

anos, a contar do termo final do prazo de carência, se

houver, para promover a celebração do competente

contrato relativo à fração ideal de terreno, e, bem assim,

do contrato de construção e da Convenção do

condomínio, de acordo com discriminação constante da

alínea "i", do art. 32.

§ 1º No caso de não haver prazo de carência, o

prazo acima se contará da data de qualquer documento


de ajuste preliminar.

§ 2º Quando houver prazo de carência, a obrigação

somente deixará de existir se o incorporador tiver

denunciado, dentro do mesmo prazo e nas condições

previamente estabelecidas, por escrito, ao Registro de

Imóveis, a não concretização do empreendimento.

§ 3º Se, dentro do prazo de carência, o incorporador

não denunciar a incorporação, embora não se tenham

reunido as condições a que se refere o § 1º, o outorgante

do mandato de que trata o § 1º, do art. 31, poderá fazê-lo

nos cinco dias subseqüentes ao prazo de carência, e

nesse caso ficará solidariamente responsável com o

incorporador pela devolução das quantias que os

adquirentes ou candidatos à aquisição houverem entregue

ao incorporador, resguardado o direito de regresso sobre

eles, dispensando-se, então, do cumprimento da

obrigação fixada no caput deste artigo.

§ 4º Descumprida pelo incorporador e pelo mandante

de que trata o § 1º do art. 31 a obrigação da outorga dos

contratos referidos no caput deste artigo, nos prazos ora

fixados, a carta-proposta ou o documento de ajuste

preliminar poderão ser averbados no Registro de Imóveis,

averbação que conferirá direito real oponível a terceiros,

com o conseqüente direito à obtenção compulsória

do

contrato correspondente.

§ 5º Na hipótese do parágrafo anterior, o

incorporador incorrerá também na multa de 50% sobre a

quantia que efetivamente tiver recebido, cobrável por via

executiva, em favor do adquirente ou

candidato à aquisição.

§ 6º Ressalvado o disposto no artigo 43, do contrato

de construção deverá constar expressamente a menção

dos responsáveis pelo pagamento da construção de cada

uma das unidades. O incorporador responde, em

igualdade de condições, com os demais contratantes, pelo

pagamento da construção das unidades que não tenham


135

tido a responsabilidade pela sua construção assumida por

terceiros e até que o tenham.

Art. 36. No caso de denúncia de incorporação, nos

termos do art. 34, se o incorporador, até 30 dias a contar

da denúncia, não restituir aos adquirentes as importâncias

pagas, estes poderão cobrá-la por via executiva,

reajustado o seu valor a contar da data do recebimento,

em função do índice geral de preços mensalmente

publicado pelo Conselho Nacional de Economia, que

reflita as variações no poder aquisitivo da moeda nacional,

e acrescido de juros de 6% ao

ano, sobre o total corrigido.

Art. 37. Se o imóvel estiver gravado de ônus real ou

fiscal ou se contra os alienantes houver ação que possa

comprometê-lo, o fato será obrigatoriamente mencionado

em todos os documentos de ajuste, com a indicação de

sua natureza e das condições de liberação.

Art. 38. Também constará, obrigatoriamente, dos

documentos de ajuste, se for o caso, o fato de encontrar-

se ocupado o imóvel, esclarecendo-se a que título se

deve esta ocupação e quais as

condições de desocupação.

Art. 39. Nas incorporações em que a aquisição do

terreno se der com pagamento total ou parcial em

unidades a serem construídas, deverão ser discriminadas

em todos os documentos de ajuste:

I - a parcela que, se houver, será paga em dinheiro;

Il - a quota-parte da área das unidades a serem

entregues em pagamento do terreno que corresponderá a

cada uma das unidades, a qual deverá ser expressa em

metros quadrados. Parágrafo único. Deverá constar,

também, de todos os documentos de ajuste, se o

alienante do terreno ficou ou não sujeito a qualquer

prestação ou encargo.

Art. 40. No caso de rescisão de contrato de alienação

do terreno ou de fração ideal, ficarão rescindidas as

cessões ou promessas de cessão de direitos


correspondentes à aquisição do terreno.

§ 1º Nesta hipótese, consolidar-se-á, no alienante em

cujo favor se opera a resolução, o direito sobre a

construção porventura existente.

§ 2º No caso do parágrafo anterior, cada um dos ex-

titulares de direito à aquisição de unidades

autônomas haverá do mencionado alienante o valor da

parcela de construção que haja adicionado à

unidade, salvo se a rescisão houver sido causada

pelo ex-titular.

§ 3º Na hipótese dos parágrafos anteriores, sob pena

de nulidade, não poderá o alienante em cujo favor se

operou a resolução voltar a negociar seus direitos sobre a

unidade autônoma, sem a prévia indenização aos

titulares, de que trata o § 2º.

§ 4º No caso do parágrafo anterior, se os ex-titulares

tiverem de recorrer à cobrança judicial do que lhes for

devido, somente poderão garantir o seu pagamento a

unidade e respectiva fração de terreno

objeto do presente artigo.

Art. 41. Quando as unidades imobiliárias forem

contratadas pelo incorporador por preço global

compreendendo quota de terreno e construção, inclusive

com parte de pagamento após a entrega da unidade,

discriminar-se-ão, no contrato, o preço da quota de

terreno e o da construção.

§ 1º Poder-se-á estipular que, na hipótese de o

adquirente atrasar o pagamento de parcela relativa a

construção, os efeitos da mora recairão não apenas sobre

a aquisição da parte construída, mas, também, sobre a

fração ideal de terreno, ainda que esta tenha

sido totalmente paga.

§ 2º Poder-se-á também estipular que, na hipótese

de o adquirente atrasar o pagamento da parcela relativa à

fração ideal de terreno, os efeitos da mora recairão não

apenas sobre a aquisição da fração ideal, mas, também,

sobre a parte construída,


137

ainda que totalmente paga.

Art. 42. No caso de rescisão do contrato relativo à

fração ideal de terreno e partes comuns, a pessoa em

cujo favor se tenha operado a resolução sub-rogar-se-á

nos direitos e obrigações contratualmente atribuídos ao

inadimplente, com relação a construção.

Art. 43. Quando o incorporador contratar a entrega

da unidade a prazo e preços certos, determinados ou

determináveis, mesmo quando pessoa física, ser-lhe-ão

impostas as seguintes normas:

I - informar obrigatoriamente aos adquirentes, por

escrito, no mínimo de seis em seis meses, o estado

da obra;

II - responder civilmente pela execução da

incorporação, devendo indenizar os adquirentes ou

compromissários, dos prejuízos que a estes advierem do

fato de não se concluir a edificação ou de se retardar

injustificadamente a conclusão das obras, cabendo-lhe

ação regressiva contra o construtor, se for o caso e se a

este couber a culpa;

III - em caso de falência do incorporador, pessoa

física ou jurídica, e não ser possível à maioria prosseguir

na construção das edificações, os subscritores ou

candidatos à aquisição de unidades serão credores

privilegiados pelas quantias que houverem pago ao

incorporador, respondendo subsidiariamente os bens

pessoais deste;

IV - é vedado ao incorporador alterar o projeto,

especialmente no que se refere à unidade do adquirente e

às partes comuns, modificar as especificações, ou

desviar-se do plano da construção, salvo autorização

unânime dos interessados ou

exigência legal;

V - não poderá modificar as condições de pagamento

nem reajustar o preço das unidades, ainda no caso de

elevação dos preços dos materiais e da mão-de-obra,

salvo se tiver sido expressamente ajustada a faculdade de

reajustamento, procedendo-


se, então, nas condições estipuladas;

VI - se o incorporador, sem justa causa devidamente

comprovada, paralisar as obras por mais de 30 dias, ou

retardar-lhes excessivamente o andamento, poderá o Juiz

notificá-lo para que no prazo mínimo de 30 dias as reinicie

ou torne a dar-lhes o andamento normal. Desatendida a

notificação, poderá o incorporador ser destituído pela

maioria absoluta dos votos dos adquirentes, sem prejuízo

da responsabilidade civil ou penal que couber, sujeito à

cobrança executiva das importâncias comprovadamente

devidas, facultando-se aos interessados prosseguir na

obra (VETADO).

Art. 44. Após a concessão do "habite-se" pela

autoridade administrativa, o incorporador deverá requerer,

(VETADO) a averbação da construção das edificações,

para efeito de individualização e discriminação das

unidades, respondendo perante os adquirentes pelas

perdas e danos que resultem da demora no cumprimento

dessa obrigação.

§ 1º Se o incorporador não requerer a averbação

(VETADO) o construtor requerê-la-á (VETADO) sob pena

de ficar solidariamente responsável com o incorporador

perante os adquirentes.

§ 2º Na omissão do incorporador e do construtor, a

averbação poderá ser requerida por qualquer dos

adquirentes de unidade.

Art. 45. É lícito ao incorporador recolher o imposto

do selo devido, mediante apresentação dos contratos

preliminares, até 10 dias a contar do vencimento do prazo

de carência a que se refere o art. 34, extinta a obrigação

se, dentro deste prazo, for

denunciada a incorporação.

Art. 46. Quando o pagamento do imposto sobre lucro

imobiliário e respectivos acréscimos e adicionais for de

responsabilidade do vendedor do terreno, será lícito ao

adquirente reter o pagamento das últimas prestações

anteriores à data-limite em que é lícito pagar, sem


139

reajuste, o referido imposto e os adicionais, caso o

vendedor não apresente a quitação até 14 dias antes do

vencimento das prestações cujo pagamento torne inferior

ao débito fiscal a parte do preço a ser ainda paga até a

referida data-limite.

Parágrafo único. No caso de retenção pelo

adquirente, esse ficará responsável para todos os efeitos

perante o Fisco, pelo recolhimento do tributo, adicionais e

acréscimos, inclusive pelos reajustamentos que vier a

sofrer o débito fiscal, (VETADO).

Art. 47. Quando se fixar no contrato que a

obrigação do pagamento do imposto sobre lucro

imobiliário acréscimos e adicionais devidos pelo alienante

e transferida ao adquirente, dever-se-á explicitar o

montante que tal obrigação atingiria, se sua satisfação se

desse na data da escritura.

§ 1º Neste caso, o adquirente será tido, para todos

os efeitos, como responsável perante o Fisco.

§ 2º Havendo parcela restituível, a restituição será

feita ao adquirente e, se for o caso em nome deste serão

emitidas as obrigações do Tesouro Nacional a que se

refere o art. 4º da Lei nº 4.357 de 16.7.64.

§ 3º Para efeitos fiscais, não importará em aumento

do preço de aquisição a circunstância de obrigar-se o

adquirente ao pagamento do imposto sobre lucro

mobiliário, seus acréscimos e adicionais.

CAPÍTULO III

Da Construção de Edificação em Condomínio

Seção I

Da Construção em Geral

Art. 48. A construção de imóveis, objeto de

incorporação nos moldes previstos nesta Lei poderá ser

contratada sob o regime de empreitada ou de

administração conforme adiante definidos e poderá estar


incluída no contrato com o incorporador (VETADO), ou ser

contratada diretamente entre os

adquirentes e o construtor.

§ 1º O Projeto e o memorial descritivo das

edificações farão parte integrante e complementar do

contrato;

§ 2º Do contrato deverá constar a prazo da

entrega das obras e as condições e formas de sua

eventual prorrogação.

Art. 49. Os contratantes da construção, inclusive no

caso do art. 43, para tratar de seus interesses, com

relação a ela, poderão reunir-se em assembléia, cujas

deliberações, desde que aprovadas por maioria simples

dos votos presentes, serão válidas e obrigatórias para

todos eles salvo no que afetar ao direito de propriedade

previsto na legislação.

§ 1º As assembléias serão convocadas, pelo menos,

por 1/3 (um terço) dos votos dos contratantes pelo

incorporador ou pelo construtor, com menção expressa do

assunto a tratar, sendo admitido comparecimento de

procurador bastante.

§ 2º A convocação da assembléia será feita por

carta registrada ou protocolo, com antecedência mínima

de 5 dias para a primeira convocação, e mais 3 dias para

a segunda, podendo ambas as convocações ser feitas no

mesmo aviso.

§ 3º A assembléia instalar-se-á, no mínimo, com

metade dos contratantes, em primeira convocação, e com

qualquer número, em segunda, sendo, porém, obrigatória

a presença, em qualquer caso do incorporador ou do

construtor, quando convocantes, e pelo menos, com

metade dos contratantes que a tenham convocado, se for

o caso.

§ 4º Na assembléia, os votos dos contratantes serão

proporcionais às respectivas frações ideais de terreno.

Art. 50. Será designada no contrato de construção,

ou eleita em assembléia especial devidamente convocada


141

antes do início da obra, uma Comissão de

Representantes, composta de 3 membros pelo menos,

escolhidos entre os contratantes, no caso do art. 43 em

tudo que interessar ao bom andamento da obra.

§ 1º Uma vez eleita a Comissão, cuja constituição se

comprovará com a ata da assembléia, devidamente

inscrita no Registro de Títulos e Documentos, esta ficará

de pleno direito investida dos poderes necessários para

exercer todas as atribuições e praticar todos os atos que

esta Lei e o contrato de construção lhe deferirem, sem

necessidade de instrumento especial outorgado pelos

contratantes ou se for caso, pelos que se sub-rogarem

nos direitos e obrigações destes.

§ 2º A assembléia poderá revogar, pela maioria

absoluta dos votos dos contratantes, qualquer decisão da

Comissão, ressalvados os direitos de terceiros quanto aos

efeitos já produzidos.

§ 3º Respeitados os limites constantes desta Lei, o

contrato poderá discriminar as atribuições da Comissão e

deverá dispor sobre os mandatos de seus membros, sua

destituição e a forma de preenchimento das vagas

eventuais, sendo lícita a estipulação de que o mandato

conferido a qualquer membro, no caso de sub-rogação de

seu contrato a terceiros, se tenha por transferido, de pleno

direito, ao sub-rogatário, salvo se este não o aceitar.

§ 4º Nas incorporações em que o número de

contratantes de unidades for igual ou inferior a 3, a

totalidade deles exercerá, em conjunto as atribuições que

esta Lei confere à Comissão, aplicando-se, no que

couber, o disposto nos parágrafos anteriores.

Art. 51. Nos contratos de construção, seja qual for

seu regime deverá constar expressamente a quem

caberão as despesas com ligações de serviços públicos,

devidas ao Poder Público, bem como as despesas

indispensáveis à instalação, funcionamento e

regulamentação do condomínio.

Parágrafo único. Quando o serviço público for

explorado mediante concessão, os contratos de


construção deverão também especificar a quem caberão

as despesas com as ligações que incumbam às

concessionárias no caso de não estarem elas obrigadas a

fazê-las, ou, em o estando, se a isto se recusarem ou

alegarem impossibilidade.

Art. 52. Cada contratante da construção só será

imitido na posse de sua unidade se estiver em dia com as

obrigações assumidas, inclusive as relativas à construção

exercendo o construtor e o condomínio até então, o direito

de retenção sobre a respectiva unidade; no caso do art.

43, este direito será exercido pelo incorporador.

Art. 53. O Poder Executivo, através do Banco

Nacional da Habitação, promoverá a celebração de

contratos com a Associação Brasileira de Normas

Técnicas (A.B.N.T.), no sentido de que esta, tendo em

vista o disposto na Lei nº 4.150, de novembro de 1962,

prepare, no prazo máximo de 120 dias, normas que

estabeleçam, para cada tipo de prédio que padronizar:

I - critérios e normas para cálculo de custos

unitários de construção, para uso dos sindicatos, na forma

do art. 54;

Il - critérios e normas para execução de orçamentos

de custo de construção, para fins de disposto no artigo 59;

III - critérios e normas para a avaliação de custo global

de obra, para fins da alínea h, do art. 32;

IV – modelo de memorial descritivo dos

acabamentos de edificação, para fins do disposto no art.

32;

V - critério para entrosamento entre o cronograma das

obras e o pagamento das prestações, que poderá ser

introduzido nos contratos de incorporação inclusive para o

efeito de aplicação do disposto no § 2º do art. 48.

§ 1º O número de tipos padronizados deverá ser

reduzido e na fixação se atenderá primordialmente:

a) o número de pavimentos e a existência de

pavimentos especiais (subsolo, pilotis etc);

b) o padrão da construção (baixo, normal, alto), tendo


143

em conta as condições de acabamento, a qualidade dos

materiais empregados, os equipamentos, o número de

elevadores e as inovações de conforto;

c) as áreas de construção.

§ 2º Para custear o serviço a ser feito pela A.B.N.T.,

definido neste artigo, fica autorizado o Poder Executivo a

abrir um crédito especial no valor de Cr$10.000.000,00

(dez milhões de cruzeiros), em favor do Banco Nacional

de Habitação, vinculado a este fim, podendo o Banco

adiantar a importância à A.B.N.T., se necessário.

§ 3º No contrato a ser celebrado com a A.B.N.T.,

estipular-se-á a atualização periódica das normas

previstas neste artigo, mediante remuneração razoável.

Art. 54 Os sindicatos estaduais da indústria da

construção civil ficam obrigados a divulgar mensalmente,

até o dia 5 de cada mês, os custos unitários de

construção a serem adotados nas respectivas regiões

jurisdicionais, calculados com observância dos critérios e

normas a que se refere o inciso I, do artigo anterior.

§ 1º O sindicato estadual que deixar de cumprir a

obrigação prevista neste artigo deixará de receber dos

cofres públicos, enquanto perdurar a omissão, qualquer

subvenção ou auxílio que pleiteie ou a que tenha direito.

§ 2º Na ocorrência de omissão de sindicato estadual,

o construtor usará os índices fixados por outro sindicato

estadual, em cuja região os custos de construção mais lhe

pareçam aproximados dos da sua.

§ 3º Os orçamentos ou estimativas baseados nos

custos unitários a que se refere este artigo só poderão

ser considerados atualizados, em certo mês, para os

efeitos desta Lei, se baseados em custos unitários

relativos ao próprio mês ou a um dos dois meses

anteriores.

SEÇÃO II

Da Construção por Empreitada


Art. 55. Nas incorporações em que a construção

seja feita pelo regime de empreitada, esta poderá ser a

preço fixo, ou a preço reajustável por índices

previamente determinados.

§ 1º Na empreitada a preço fixo, o preço da

construção será irreajustável, independentemente das

variações que sofrer o custo efetivo das obras e qualquer

que sejam suas causas.

§ 2º Na empreitada a preço reajustável, o preço

fixado no contrato será reajustado na forma e nas épocas

nele expressamente previstas, em função da variação dos

índices adotados, também previstos obrigatoriamente no

contrato.

§ 3º Nos contratos de construção por empreitada, a

Comissão de Representantes fiscalizará o andamento da

obra e a obediência ao Projeto e às especificações

exercendo as demais obrigações inerentes à sua função

representativa dos contratantes e fiscalizadora da

construção.

§ 4º Nos contratos de construção fixados sob regime

de empreitada, reajustável, a Comissão de

Representantes fiscalizará, também, o cálculo do

reajustamento.

§ 5º No Contrato deverá ser mencionado o montante

do orçamento atualizado da obra, calculado de acordo

com as normas do inciso III, do art. 53, com base nos

custos unitários referidos no art. 54, quando o preço

estipulado for inferior ao mesmo.

§ 6º Na forma de expressa referência, os contratos

de empreitada entendem-se como sendo a preçofixo.

Art. 56. Em toda a publicidade ou propaganda

escrita, destinada a promover a venda de incorporação

com construção pelo regime de empreitada reajustável,

em que conste preço, serão discriminados explicitamente

o preço da fração ideal do terreno e o preço da

construção, com indicação expressa da reajustabilidade.

§ 1º As mesmas indicações deverão constar em


145

todos os papéis utilizados para a realização da

incorporação, tais como cartas, propostas, escrituras,

contratos e documentos semelhantes.

§ 2º Esta exigência será dispensada nos anúncios

"classificados" dos jornais.

Art. 57. Ao construtor que contratar, por empreitada

a preço fixo, uma obra de incorporação, aplicar-se-á, no

que couber o disposto nos itens II, II, IV, (VETADO) e VI,

do art. 43.

SEÇÃO III

Da Construção por Administração

Art. 58. Nas incorporações em que a construção for

contratada pelo regime de administração, também

chamado "a preço de custo", será de responsabilidade

dos proprietários ou adquirentes o pagamento do custo

integral de obra, observadas as seguintes disposições:

I - todas as faturas, duplicatas, recibos e quaisquer

documentos referentes às transações ou aquisições para

construção, serão emitidos em nome do condomínio dos

contratantes da construção;

II - todas as contribuições dos condôminos para

qualquer fim relacionado com a construção serão

depositadas em contas abertas em nome do condomínio

dos contratantes em estabelecimentos bancários, as

quais, serão movimentadas pela forma que for fixada no

contrato.

Art. 59. No regime de construção por administração,

será obrigatório constar do respectivo contrato o montante

do orçamento do custo da obra, elaborado com estrita

observância dos critérios e normas referidos no inciso II,

do art. 53 e a data em que se iniciará efetivamente a obra.

§ 1º Nos contratos lavrados até o término das

fundações, este montante não poderá ser inferior ao da

estimativa atualizada, a que se refere o § 3º, do art.54.

§ 2º Nos contratos celebrados após o término das

fundações, este montante não poderá ser inferior à última

revisão efetivada na forma do artigo seguinte.


§ 3º As transferências e sub-rogações do contrato,

em qualquer fase da obra, aplicar-se-á o disposto neste

artigo.

Art. 60. As revisões da estimativa de custo da obra

serão efetuadas, pelo menos semestralmente, em comum

entre a Comissão de Representantes e o construtor. O

contrato poderá estipular que, em função das

necessidades da obra sejam alteráveis os esquemas de

contribuições quanto ao total, ao número, ao valor e à

distribuição no tempo das prestações.

Parágrafo único. Em caso de majoração de

prestações, o novo esquema deverá ser comunicado aos

contratantes, com antecedência mínima de 45 dias da

data em que deverão ser efetuados os depósitos das

primeiras prestações alteradas.

Art. 61. A Comissão de Representantes terá poderes

para, em nome de todos os contratantes e na forma

prevista no contrato:

a) examinar os balancetes organizados pelos

construtores, dos recebimentos e despesas do

condomínio dos contratantes, aprová-los ou impugná-los,

examinando a documentação respectiva;

b) fiscalizar concorrências relativas às compras dos

materiais necessários à obra ou aos serviços a ela

pertinentes;

c) contratar, em nome do condomínio, com qualquer

condômino, modificações por ele solicitadas em sua

respectiva unidade, a serem administradas pelo

construtor, desde que não prejudiquem unidade de outro

condômino e não estejam em desacordo com o parecer

técnico do construtor;

d) fiscalizar a arrecadação das contribuições

destinadas à construção;

e) exercer as demais obrigações inerentes a sua

função representativa dos contratantes e fiscalizadora da

construção e praticar todos os atos necessários ao

funcionamento regular do condomínio.


147

Art. 62. Em toda publicidade ou propaganda escrita

destinada a promover a venda de incorporação com

construção pelo regime de administração em que conste

preço, serão discriminados explicitamente o preço da

fração ideal de terreno e o montante do orçamento

atualizado do custo da construção, na forma dos artigos

59 e 60, com a indicação do mês a que se refere o dito

orçamento e do tipo padronizado a que se vincule o

mesmo.

CAPÍTULO IV

Das Infrações

§ 1º As mesmas indicações deverão constar em

todos os papéis utilizados para a realização da

incorporação, tais como cartas, propostas, escrituras,

contratos e documentos semelhantes.

§ 2º Esta exigência será dispensada nos anúncios

"classificados" dos jornais.

Art. 63. É lícito estipular no contrato, sem prejuízo de

outras sanções, que a falta de pagamento, por parte do

adquirente ou contratante, de 3 prestações do preço da

construção, quer estabelecidas inicialmente, quer

alteradas ou criadas posteriormente, quando for o caso,

depois de prévia notificação com o prazo de 10 dias para

purgação da mora, implique na rescisão do contrato,

conforme nele se fixar, ou que, na falta de pagamento,

pelo débito respondem os direitos à respectiva fração

ideal de terreno e à parte construída adicionada, na forma

abaixo estabelecida, se outra forma não fixar o contrato.

§ 1º Se o débito não for liquidado no prazo de 10

dias, após solicitação da Comissão de Representantes,

esta ficará, desde logo, de pleno direito, autorizada a

efetuar, no prazo que fixar, em público leilão anunciado

pela forma que o contrato previr, a venda, promessa

de venda ou de cessão, ou a cessão da quota de terreno

e correspondente parte construída e direitos, bem como

a sub-rogação do contrato de construção.

§ 2º Se o maior lanço obtido for inferior ao


desembolso efetuado pelo inadimplemente, para a quota

do terreno e a construção, despesas acarretadas e as

percentagens expressas no parágrafo seguinte será

realizada nova praça no prazo estipulado no contrato.

Nesta segunda praça, será aceito o maior lanço apurado,

ainda que inferior àqueletotal,VETADO.

§ 3º No prazo de 24 horas após a realização do

leilão final, o condomínio, por decisão unânime de

Assembléia-Geral em condições de igualdade com

terceiros, terá preferência na aquisição dos bens, caso em

que serão adjudicados ao condomínio.

§ 4º Do preço que for apurado no leilão, serão

deduzidas as quantias em débito, todas as despesas

ocorridas, inclusive honorário de advogado e anúncios, e

mais 5% a título de comissão e 10% de multa

compensatória, que reverterão em benefício do

condomínio de todos os contratantes, com exceção do

faltoso, ao qual será entregue o saldo, se houver.

§ 5º Para os fins das medidas estipuladas neste

artigo, a Comissão de Representantes ficará investida de

mandato irrevogável, isento do imposto do selo, na

vigência do contrato geral de construção da obra, com

poderes necessários para, em nome do condômino

inadimplente, efetuar as citadas transações, podendo para

este fim fixar preços, ajustar condições, sub-rogar o

arrematante nos direitos e obrigações decorrentes do

contrato de construção e da quota de terreno e

construção; outorgar as competentes escrituras e

contratos, receber preços, dar quitações; imitir o

arrematante na posse do imóvel; transmitir domínio, direito

e ação; responder pela evicção; receber citação, propor e

variar de ações; e também dos poderes ad juditia, a serem

substabelecidos a advogado lealmente habilitado;

§ 6º A morte, falência ou concordata do

condomínio ou sua dissolução, se se tratar de

sociedade, não revogará o mandato de que trata o

parágrafo anterior, o qual poderá ser exercido pela


149

Comissão de Representantes até a conclusão dos

pagamentos devidos, ainda que a unidade pertença a

menor de idade.

§ 7º Os eventuais débitos fiscais ou para com a

Previdência Social, não impedirão a alienação por leilão

público. Neste caso, ao condômino somente será

entregue o saldo, se houver, desde que prove estar quite

com o Fisco e a Previdência Social, devendo a Comissão

de Representantes, em caso contrário, consignar

judicialmente a importância equivalente aos débitos

existentes dando ciência ao fato à entidade credora.

§ 8º Independentemente das disposições deste

artigo e seus parágrafos, e como penalidades

preliminares, poderá o contrato de construção estabelecer

a incidência de multas e juros de mora em caso de atraso

no depósito de contribuições sem prejuízo do disposto no

parágrafo seguinte.

§ 9º O contrato poderá dispor que o valor das

prestações pagas com atraso, seja corrigível em função

da variação do índice geral de preços mensalmente

publicado pelo Conselho Nacional de Economia, que

reflita as oscilações do poder aquisitivo da moeda

nacional.

§ 10. O membro da Comissão de Representantes

que incorrer na falta prevista neste artigo, estará sujeito à

perda automática do mandato e deverá ser substituído

segundo dispuser o contrato.

Art. 64. Os órgãos de informação e publicidade que

divulgarem publicamente sem os requisitos exigidos pelo §

3º do artigo 32 e pelos artigos 56 e 62, desta Lei, sujeitar-

se-ão à multa em importância correspondente ao dobro do

preço pago pelo anunciante, a qual reverterá em favor da

respectiva Municipalidade.

Art. 65. É crime contra a economia popular promover

incorporação, fazendo, em proposta, contratos,

prospectos ou comunicação ao público ou aos

interessados, afirmação falsa sobre a construção do

condomínio, alienação das frações ideais do terreno ou


sobre a construção das edificações. PENA - reclusão de

um a quatro anos e multa de cinco a cinqüenta vezes o

maior salário-mínimo legal vigente noPaís.

§ 1º lncorrem na mesma pena:

I - o incorporador, o corretor e o construtor,

individuais bem como os diretores ou gerentes de

empresa coletiva incorporadora, corretora ou construtora

que, em proposta, contrato, publicidade, prospecto,

relatório, parecer, balanço ou comunicação ao público ou

aos condôminos, candidatos ou subscritores de unidades,

fizerem afirmação falsa sobre a constituição do

condomínio, alienação das frações ideais ou sobre a

construção das edificações;

II - o incorporador, o corretor e o construtor

individuais, bem como os diretores ou gerentes de

empresa coletiva, incorporadora, corretora ou construtora

que usar, ainda que a título de empréstimo, em proveito

próprio ou de terceiros, bens ou haveres destinados a

incorporação contratada por administração, sem prévia

autorização dos interessados.

§ 2º O julgamento destes crimes será de

competência de Juízo singular, aplicando-se os artigos 5º,

6º e 7º da Lei nº 1.521, de 26 de dezembro de 1951.

Art. 66. São contravenções relativas à economia

popular, puníveis na forma do artigo 10 da Lei nº 1.521,

de 26 de dezembro de 1951:

I - negociar o incorporador frações ideais de terreno,

sem previamente satisfazer às exigências constantes

desta Lei;

lI - omitir o incorporador, em qualquer documento de

ajuste, as indicações a que se referem os artigos 37 e 38,

desta Lei;

III - deixar o incorporador, sem justa causa, no prazo

do artigo 35 e ressalvada a hipótese de seus § § 2º e 3º,

de promover a celebração do contrato relativo à fração

ideal de terreno, do contrato de construção ou da

Convenção do condomínio;


151

V - omitir o incorporador, no contrato, a indicação a

que se refere o § 5º do artigo 55, desta Lei;

VI - paralisar o incorporador a obra, por mais de 30

dias, ou retardar-lhe excessivamente o andamento sem

justa causa.

PENA - Multa de 5 a 20 vezes o maior salário-

mínimo legal vigente no País. Parágrafo único. No caso de

contratos relativos a incorporações, de que não participe o

incorporador, responderão solidariamente pelas faltas

capituladas neste artigo o construtor, o corretor, o

proprietário ou titular de direitos aquisitivos do terreno,

desde que figurem no contrato, com direito regressivo

sobre o incorporador, se as faltas cometidas lhe forem

imputáveis.

CAPÍTULO V

Das Disposições Finais e Transitórias

Art. 67. Os contratos poderão consignar

exclusivamente às cláusulas, termo ou condições

variáveis ou específicas.

§ 1º As cláusulas comuns a todos os adquirentes

não precisarão figurar expressamente nos respectivos

contratos.

§ 2º Os contratos no entanto, consignarão

obrigatoriamente que as partes contratantes, adotem e se

comprometam a cumprir as cláusulas, termos e condições

contratuais a que se refere o parágrafo anterior, sempre

transcritas, verbo ad verbum no respectivo cartório ou

ofício, mencionando, inclusive, o número do livro e das

folhas do competente registro.

§ 3º Aos adquirentes, ao receberem os respectivos

instrumentos, será obrigatoriamente entregue cópia

impressa ou mimeografada, autenticada, do contrato-

padrão, contendo as cláusulas, termos e condições

referidas no § 1º deste artigo.

§ 4º Os cartórios de Registro de Imóveis, para os

devidos efeitos, receberão dos incorporadores,


autenticamente, o instrumento a que se refere o

parágrafo anterior.

Art. 68. Os proprietários ou titulares de direito

aquisitivo, sobre as terras rurais ou os terrenos onde

pretendam constituir ou mandar construir habitações

isoladas para aliená-las antes de concluídas, mediante

pagamento do preço a prazo, deverão, previamente,

satisfazer às exigências constantes no art. 32, ficando

sujeitos ao regime instituído nesta Lei para os

incorporadores, no que lhes for aplicável.

Art. 69. O Poder Executivo baixará, no prazo de 90

dias, regulamento sobre o registro no Registro de Imóveis

VETADO.

Art. 70. A presente lei entrará em vigor na data de

sua publicação, revogados o Decreto nº 5.481, de 25 de

junho de 1928 e quaisquer disposições em contrário.

Brasília, 16 de dezembro de 1964


153

BIBLIOGRAFIA

CARVALHO, Antônio José Ferreira. Condomínio na

Prática. Rio de Janeiro. 3a. ed.Editora Líber Júris.

248p.

FRANCO Nascimento e GONDO. Nisske. Manual

Prático das Incorporações Imobiliárias. Ed. Sug.

LITERÁRIAS. 260 p.

JUNIOR José Cretella. Comentários ao Código do

Consumidor. Rio de Janeiro. Ed. Forense.

1992. 320 p.

MARTINS Fran. Curso de Direito Comercial. 10ª. Ed.

Rio de Janeiro: Editora Forense. 1985. 579 p.

MONTENEGRO,Antônio Lindbergh C. Ressarcimento

de Danos, 4ª ed. Rio de Janeiro: Âmbito

Cultural Edições Ltda. 1985. 413p.

MONTEIRO Washington de Barros. Curso de Direito

Civil, ed. Saraiva. São Paulo. 1967. 7ª ed. vol.3

.256p.

MULLER, Yara. Direitos, Deveres e Ações de

Condomínio.Ed. Record. São Paulo. 390 p.

OLIVEIRA, Dulce Eugênia de. Constituição da

República Federativa do Brasil. 2 ed. São

Paulo: IGLU Editora. 2000. 263 p.

PEREIRA, Caio Mário da Silva. Rio de Janeiro. Ed.

Forense. 1994. 8a. ed. 374p.


PEREIRA, Cáio Mário da Silva. Responsabilidade

Civil.Ed. Forense. Rio de Janeiro p.61

SILVA De Plácido. Vocabulário Jurídico. Ed. Forense.

São Paulo.1963 1º vol.

VENOSA Sílvio de Salvo. Direito Civil Teoria Geral.

São Paulo: Editora Atlas S.A.. 1984. 474 p.

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