26/09/2016: juntada de petiÇÃo de manifestaÇÃo da...

A M Meyer

LAUDO DE AVALIACAO

Solicitante : F M M ENGENHARIA LTDA. /

Proprietario: F M M ENGENHARIA LTDA. .1.

Tipo de Imovel: Terreno em Joinville f ,

Finalidade da Avaliacao:

Determinagao do Valor Venal do Imovel r.

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Coordenadas Geograficas: 26° 21' 39,3" S -.- ,.... ,

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Endereco: Prolongamento da Rua Antidio Paulo Gesser S/N - Parque Guarani

Area do Teireno: 2.321,45 m 2

Documentacao do Imovel: Registro Geral de Imoveis

Cartorio: 3 0 Officio de Registro de Imoveis - Joinville - SC Numero: 30.753

Metodologia Empregada na Avaliacao: METODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO, corn utilizacao de Modelo de Regressao Linear atraves de Inferencia Estatistica.

Especificacao da Avaliacao : GRAU DE FUNDAMENTAcAO III (Norma ABNT n° 14.653/2)

GRAU DE PRECISAO III (Norma ABNT n° 14.653/2)

Resultado da avaliacao: Fundamentados nos elementos e condigoes consignados no presente Laudo de Avaliagao, atribuimos ao imovel em questa°, terreno corn 2.321,45 m 2 , Prolongamento da Rua Antidio Paulo Gesser S/N:

Valor da Avaliacao: R$ 1.290.000,00 (Urn milhao duzentos e noventa mil reais).

Valor Maximo: R$ 1.400.000,00 (Urn milhao e quatrocentos mil reais).

Valor Liquidagao Forgada: R$ 1.120.000,00 (Um milh5o, cento e vinte mil reais).

Classificacao quanto a Liquidez: MEDIA

Period() da pesquisa: 15/08/2016 A 01/09/2016

Responsavel Tecnico e Legal:

AFONS OMPOWSKY MEYER CPF.: 462.39 !169-20 - CREA 21.082/D-PR

A M MEYER ENGEN ARIA LTDA. - 82.216.953/0001-56

Local e data do Laudo: CURITIBA, 09 DE SETEMBRO DE 2016.

A M MEYER Engenharia 82.216.953/0001-56

(41) 301 5 8844 [email protected]

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PROJUDI - Processo: 0014785-79.2016.8.16.0035 - Ref. mov. 177.22 - Assinado digitalmente por Eduardo Oliveira Agustinho,

26/09/2016: JUNTADA DE PETIÇÃO DE MANIFESTAÇÃO DA PARTE. Arq: Anexo 7 - Laudo de avaliação Joinville

A M Meyer

01. OBSERVACOES PRELIMINARES - Este Laudo fundamenta-se no que estabelecem as normas tecnicas da ABNT, Avaliageo de Bens,

registradas no INMETRO como NBR 14.653 - Parte 1 (Procedimentos Gerais) e Parte 2 (Imoveis Urbanos), e baseia-se:

➢ • documentacao fornecida, Matricula no 30.753 do 3a Officio do Registro de Imoveis Joinville SP;

➢ Em informagOes constatadas "in loco" quando da vistoria ao terreno, realizada em 19/08/2016. ➢ Em informagoes obtidas junto a agentes do mercado imobiliario local (vendedores,

compradores, intermediarios, etc.). - Na presente avaliageo considerou-se que toda a documentacao pertinente encontrava-se correta e

devidamente regularizada, e que o imovel objeto este livre e desembaragado de quaisquer onus, em condigiies de ser imediatamente comercializado.

- Nao foram efetuadas investigagoes quanto a corregeo dos documentos fornecidos; as observagoes "in loco" foram feitas sem instrumentos de medicao; as informagoes obtidas foram tomadas como de boa fe.

- 0 Engenheiro avaliador neo assume responsabilidade sobre materia alheia ao seu exercicio profissional, estabelecido na resolugao 218 do CONFEA (Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia), em seu paragrafo 7°.

02. CARACTERIZACAO DO IMOVEL E DA REGIAO - Terreno urbano corn 2.321,45 m 2 , corn 121,63m de frente para o prolongamento da Rua Antidio

Paulo Gedder, no bairro Parque Guarani. Com topografia plana, infraestrutura urbana, ideal para empreendimentos imobiliarios.

- 0 Imovel avaliando este situado no Bairro Parque Guarani, a aproximadamente 2.300,00 metros da Rua Santa Catarina que atravessa a cidade e a 6.700,00 metros do Centro da Cidade.

03. CONSIDERACOES SOBRE 0 MERCADO - Observa-se que o mercado imobiliario de uma maneira geral apresenta-se estagnado tendendo ao

recessivo devido a politica economica adotada, o que faz corn que investidores e incorporadores tenham receio de investir.

- Os recursos financeiros destinados aos flnanciamentos imobiliarios a cada dia se tornam mais escassos, dificeis e caros, o que se traduz numa redugao do volume de negocios e da liquidez dos imoveis,

04. METODOLOGIA, PESOUISAS E CALCULOS - 0 terreno foi avaliado utilizando o metodo comparativo de dados de mercado, que identifica o valor

do bem por meio de tratamento tecnico de atributos dos elementos das amostras constituintes da amostragem, conforme subitem 8.2.1 da NBR 14653-1.

- Na coleta de dados foram obtidas 26 amostras de terrenos a venda (ver tabela - Anexo II), sendo 19 foram efetivamente utilizados no modelo desenvolvido. As amostras foram coletadas na cidade de Joinville no mes de agosto de 2016. Por serem todas de oferta, foram reduzidas em 5% para serem consideradas valor de mercado. 0 tratamento tecnico dos atributos foi feito atraves da estatistica inferencial, corn o use do software TS Sisreg.

05. ANEXOS

➢ Anexo I: Vistoria; ➢ Anexo II: Tabela de Dados Amostrais; ➢ Anexo III: Memoria de Calculo do valor de venda do Imovel; ➢ Anexo IV: Tabela demonstrative da pontuageo atingida para o GF e GP; ➢ Anexo V: Documentagao Fotografica; ➢ Anexo VI: Documentageo Utilizada; e ➢ Anexo VII: ART - Anotageo de Responsabilidade Tecnica.

A M MEYER Engenharia 82.216.953/0001-56 (41) 3015 8844 [email protected]

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A M Meyer

ANEXO I - VISTORIA DO TERRENO

1 - Data da vistoria: 19/08/2016

2 - Dados do imovel: area (m 2 ): 2.321,45 m 2

caracteristicas do terreno:

dimensoes (m): - frente:.121,63 - laterais: 24,00 / 24,36 - fundos: 125,95

(X) retangular ( ) trapezoidal ( ) irregular ( ) sujeito a inundagao (X) nao sujeito a inundagao

( ) acidentado sem regularizagao topografica ( ) acidentado corn regularizagao topografica

( ) declive acentuado ( ) aclive acentuado (X ) piano ( ) declive suave ( ) aclive suave

caract. p/ fundacao:

( ) material organico (X) argiloso s/ agua ( ) arenoso c/ agua ( ) arenoso s/ agua ( ) argiloso c/ agua ( ) rochoso

posicao no logradouro:

(Xi meio de quadra ( ) esquina - 2 frentes ( ) esquina - 3 ou 4 frentes delimitagao:

IX) nihil - ( ) cerca de arame ( ) gradil ocupagao: (X) desocupado

( ) ocupado pelo proprietario ( ) locado/arrendado prazo restante: pagamento em dia: ( ) cedido/comodato prazo restante: ( ) sim ( ) nao ( ) invadido

informacties complementares:

- Nao foram feitas medigoes corn equipamentos.

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(41) 3015 8844 [email protected] A M MEYER Engenharia 82.216.953/0001-56

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Fonte: Google Earth.

3 - Microrregiao do avaliando:

usos predominantes:

( ) industrial (X ) unifamiliar ( ) multifamiliar ( ) comercial

padrao const. predominante:

( ) popular ( ) baixo (X) medio ( ) alto

acesso:

( ) dificil ( ) razoavel (X) born ( ) ohm°

facilidade de estacionamento:

( ) nenhuma ( ) pouca ( ) razoavel (X ) grande

valorizagao imobiliaria:

( ) ruim ( ) razoavel (X) boa ( ) otima

localizagao:

( ) no polo principal, em logradouro principal (considerado para moradia) ( ) no polo, em logradouro secundario (considerado para moradia) ( ) no polo secundario, em logradouro principal (X) no polo secundthrio, em logradouro secundario ( ) regiao mista ou de transigao de usos

escala de localizagao:

( ) 1 ; ( ) 2; ( ) 3; ( ) 4 ; ( ) 5; ( ) 6; (X ) 7; ( ) 8; ( ) 9; ( ) 10

observagao:

infra-estrutura, servigos e equipamentos comunitarios da microrregiao:

(X) comercio ( ) seguranga publica ( ) terra batida ( ) bancos (X) esgoto (X) arborizagao (X) supermercados (X) pavimentagao (X) lazer e recreagao (X) agua potavel (X) ensino fundamental ( ) metro (X) coleta de lixo (X) ensino superior (X) telefonia (X) transporte coletivo ( ) correios (X) agua pluvial ( ) hospital (X) energia

Informacoes complementares:

As fotos no anexo V melhor ilustram a descrigao do imovel.

4 - Diagnostic° de mercado do avaliando:

desempenho do mercado:

( ) recessivo (X) normal ( ) aquecido numero de ofertas: ( ) baixo (X) medio ( ) alto

liquidez: ( ) baixa (X) media ( ) alta

absorgao pelo mercado:

J ) sem perspectivas ( ) dificil (X) demorada ( ) rapida indice fiscal ou outro parametro para cobranga de tributos:

Informacoes complementares: - 0 mercado de imoveis em Joinville vendas como em todo o Pais.

continua normal, mas a tendencia é uma diminuigao das


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ANEXO II — TABELA DEMONSTRATIVA DE DADOS AMOSTRAIS

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A M Meyer

ANEXO III MEMORIA DE CALCULO

N Variavel Tipo Definicao

Area Quantitativa Area do terreno em m 2

Topografia Dicotomica Isolada Topografia do terreno

Distancia Quantitativa Distancia da amostra ao centro de Joinville

Unitario Dependente Valor em Real / m 2

N Variavel Amplitude Escala T-Student Significancia Det. Ajustado

Area 1040,00 a 4.328,00 X 1,83465 8,65 0,88413

Topografia 0 e 1 X -8,20424 0,01 0,48069

Distancia 1.200,00 a 9.300,00 X 9,15792 0,01 0,37622

Unitario 325,00 a 1.400,00 1/Y

Determinagao Ajustado: Calculado em modelo linear sem a presenga da variavel. Deve ser inferior ao Coeficiente Ajustado do Modelo Linear corn a presenga da variavel: 0,89905

Informacoes comalementares:

• Ntimero de variaveis: 4 • NUmero de variaveis consideradas: 4 • NUmero de dados: 26 • Numero de dados considerados: 19 • Grau de Liberdade: 15

Resultados Estatisticos:

Linear • Coeficiente de correlag6o: 0,95701 • Coeficiente de determinagao: 0,91588 • Coeficiente de determinagao ajustado: 0,89905 • Fisher-Snedecor: 54,43701 / Significancia: < 0,01 • Durbin Watson: 1,29155 / NS° auto-regressAo: 98%

Nao-Linear • Coeficiente de determinagao: 0,688379

Normalidade dos residuos

• 68% dos residuos situados entre -1 e +1 s • 100% dos residuos situados entre -1,64 e +1,64 s • 100% dos residuos situados entre -1,96 e +1,96 s

Outliers do modelo: 0

Eauacao Re9ressores Equacao T- Observado Significancia • AREA X 1,83465 8,65 • TOPOGRAFIA X -8,20424 0,01 • DISTANCIA X 9,15792 0,01 • UNITARIO 1/Y

Equacao de Reciressao

UNITARIO =1 / ( 0,00098692557 +8,8046076e-08 * AREA +-0,00079961629 *TOPOGRAFIA.

+1,9871982e-07 *DISTANCIA


Doc

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ente

, con

form

e M

P n

º 2.

200-

2/20

01, L

ei n

º 11

.419

/200

6, r

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ução

do

Pro

judi

, do

TJP

R/O

EV

alid

ação

des

te e

m h

ttps:

//pro

judi

.tjpr

.jus.

br/p

roju

di/ -

Iden

tific

ador

: PJL

JL P

6FK

R B

UM

UP

AB

PY

Y



Isoladas Influencia

-27 28 -7 42 26 43

2 83 -66 90

66 92

Correlacoes entre variaveis

AREA • TOPOGRAFIA • DISTANCIA • UNITARIO

TOPOGRAFIA • DISTANCIA • UNITARIO

DISTANCIA • UNITARIO

A M Meyer

Grafico de Aderencia

1.600 -

1 SOO

1.000-

1300

1 200 -

1 100 -

‘-r: 1 000 -

900- 800 -

700-

600-

500-

400

••

•

•

•

• • •

• • •

000 SOO 600 703 800 900 11300 1.100 1 200 1.300 1.000 Velores Observedos

Durbin Watson para variavel dependente: 1,29155 (nao auto-regressk 98%)

Definicoes Basicas: • DETERMINAcAO: Percentual da Variagao dos valores em torno do valor medic) da Variavel Dependente do

Modelo de Regressk Linear que é causado pela variack das variaveis independentes utilizadas; • CORRELACAO: Grau de relagao entre o conjunto de variaveis independentes e a variavel Dependente do

Modelo.

FreoLiencia dos Residuos

• Calculado 3

2,5

2-

1,5-

Analise Mista Valor calculado versus residuo padronizado

• • • •

:5 0,5-

-0,5- cle

0-

• • • • •

• •

• •

3 0,000 0,0010,001 0 pol opoi cool cool opoi cool ogioi 0,0010,0020,002 0,002000200020,0020,002 00020,0020,0020 0030 0030 0030 0030 0030,0030 ,(03

1A_NTARIO


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JL P

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UM

UP

AB

PY

Y



0,5

0,35

0,3

0,25

0,2

0,15

0,1

0,05

Dslribtaciko qe Frequende

.1 ,37 -0,88 -0,80 a -0,33 -0,38 a 0,11 011 a 0,61 0,61 a1,10 110 a160

A M Meyer

Dados do irnovel avaliado:

• AREA

2.321,45 • TOPOGRAFIA

1 • DISTANCIA

6.700,00

•Valores da Moda Para 80 0/0

• UNITARIO Medio: • UNITARIO Minimo: • UNITARIO Maximo:

650-

• 600-

550-

500-

de confianca

R$ 583,97 / m 2 R$ 542,74 / m2 R$ 631,98 / m 2

1.500 2.000 2.500 3.000 3.500 4.000 AREA - Valor Estimado e Intervalo de Confiance

Valor Venal do Terreno:

Valor Medi° = 2.321,45 m 2 * R$ 583,97/m 2 = R$ 1.355.657,16

Valor Minima = 2.321,45 m 2 * R$ 542,74/m 2 = R$ 1.259.943,77

Valor Maximo= 2.321,45 m 2 * R$ 631,98/m 2 = R$ 1.467.109,97

Considerando que os valores das amostras sao todos de ofertas, adotou-se uma reduc5o de 5% no valor.

Valor Medi° = R$ 1.355.657,16 - 5% = 1.287.874,30 4 Valor Maio R$ 1.290.000,00

Valor Minim° = R$ 1.259.943,77 - 5% = 1.196.946,58

Valor Maximo= R$ 1.467.109,97 - 5% = 1.393.754,47 4 Valor Maximo R$ 1.400.000,00

Calculo do valor de liouidacao forcada de venda (VLF):

Dados: CDB = 12,81 % ao ano

INPC (IBGE) = 9,62 % ao ano

INPC (FIPE) = 9,13 % ao ano

IPTU = R$ 1.974,71

Previsao Venda = 24 meses.

VLF = 1.120.466,45 4 VLF = R$ 1.120.000,00

A M MEYER Engenharia

82.216.953/0001-56 (41) 3015 8844

[email protected]

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III II

GRAU ATINGIDO Descricao

Amplitude do intervalo de confianga de 80% em torno do valor central s30% < 40% < 50%

A M Meyer

ANEXO IV - TABELA DEMONSTRATIVA DA PONTUACAO ATINGIDA PARA 0 GF E GP

3RAUS DE FUNDAMENTACAO

Item Descricao Pontos obtidos

III II I

1 Caracterizacao do 'move! avaliando 3

2 Quantidade minima de dados de mercado, efetivamente utilizados. 2

3 Identificagao dos dados de mercado 2

4 Extrapolagao 3

5 Nivel de Significancia maxim° de cada regressor 3

6 Nivel de Significancia maxim° nos demais testes estatisticos 3

TOTAL DE PONTOS OBTIDOS 16

GRAU ATINGIDO III II * I

Pontos Minimos 16 10 6

Itens obrigatorios no grau ,co rrespo ndente

2, 4, 5 e 6 corn os demais no grau II

2, 4, 5 e 6 no minimo no grau II

e os demais no minimo no grau I

Todos, no minimo no grau I

GRAU DE FUNDAMENTACAO III

GRAU DE PRECISAO

VALOR CENTRAL ESTIMADO NO MODELO DE REGRESSAO 583,97

Intervalo de confianga de 80% em torno da estimativa MINIMO 542,74

MAXIMO 631,98

Desvios relativos do intervalo ao valor estimado MINIM° -7,06%

MAXIMO 8,22%

AMPLITUDE TOTAL 15,28%

GRAU DE PRECISAO III GRAU DE FUNDAMENTACAO III

CONCLUSAO: ATINGIDO GRAU DE FUNDAMENTACAO III

ESPECIFICACOES DAS AVALIACOES CONFORME ITEM 9 DA NBR 14.653-2 (2011) ABNT

(41) 3015 8844 [email protected] A M MEYER_Engenharia 82.216.953/0001-56

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A M Meyer

ANEXO V — DOCUMENTACAO FOTOGRAFICA

FOTO 01 - Vista geral do terreno e onde sera prolongada a rua

FOTO 02 Vista geral do terreno e onde sera prolongada a rua.

FOTO 03 — Rua Antidio Paulo Gesser corn o terreno ao fundo


(41) 3015 8844 [email protected]

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FOTO 04 —Localizacao do terreno na Cidade de Joinville.


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26/09/2016: juntada de petiÇÃo de manifestaÇÃo da...

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